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INFORMATIVO noticias mercado economía indicadores estadísticas
DEL 8 AL 15 DE JUNIO N° 226
10 Esto es lo que debe saber sobre el subarriendo
Ventas de vivienda de estrato medio dependerán de vigencias futuras
20 El área aprobada para construcción aumentó 15,7 por ciento en abril
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BOLSAS
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12/06/2018
l cierre del primer semestre del año marca un ciclo para los inversionistas, quienes aún se plantean como destinar sus fondos para lo que queda de 2018. Pese a la desaceleración del sector de la construcción en los primeros meses del año, una de las alternativas tradicionales para quienes buscan rendimientos seguros a largo plazo es la finca raíz. Según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), en el primer trimestre, el precio de la vivienda nueva a nivel nacional aumentó 2,18%. El precio de los apartamentos creció 2,16%, mientras que las casas solo incrementaron su valor en 1,34%. Cartagena es la ciudad donde las casas más se han valorizado este año, con un aumento en su precio de 8,21%, mientras que para el caso de los apartamentos, Pereira es la ciudad con el mayor aumento en los precios (5,51%). Otra alternativa es la vivienda usada, según cifras de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), el año pasado el precio de esta creció 2,84%, y fue en Medellín, con 3,64%, seguido por Cali y Bogotá, donde mayores aumentos se percibieron. María Clara Luque, presidente de Fedelonjas, sostuvo que “la finca raíz sigue siendo la inversión más segura” y que para las familias, que son las que suelen buscar viviendas usadas, es posible encontrar un metro cuadrado más económico, que con inversión en remodelaciones puede revalorizar el patrimonio. Según indicó la directiva, “se espera que luego de pasar el periodo electoral, los inversionistas tomen sus decisiones y se reactive de manera importante la dinámica inmobiliaria, que estuvo muy quieta este primer semestre”.
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A la compra de vivienda también la favorecen las tasas de crédito. Según la Superfinanciera, cuando inició el año, la tasa promedio de los bancos estaba en 10,80% para viviendas que no son de interés social (No VIS), y para el último reporte, del 1 de junio, se registró un descenso de quince puntos básicos, hasta 10,65%. Para el caso de la Vivienda de Interés Social (VIS), esta tasa se mantiene en 11,69%. Para quienes buscan opciones más líquidas de capital existen otras alternativas. Según el analista, Andrés Moreno, el mercado de acciones es una alternativa atractiva que se debe considerar. Aunque para el experto, la tensión política también ha mitigado la inversión en el mercado de capitales. “Hay acciones que no han querido subir y que son atractivas como Éxito, por ejemplo, Avianca o Aval. Es posible que ya con un nuevo período de gobierno, que inspire confianza a nivel internacional, haya un alza generalizada en el mercado”, explicó Moreno. Precisamente, la Encuesta de Opinión Financiera (EOF) de Fedesarrollo correspondiente a mayo detalló que para los analistas, la acción del Grupo Éxito es la más atractiva dentro de los valores que componen el índice Colcap para invertir por ahora, según lo expresó 48,1% de los encuestados. Tras esta se ubican los títulos de Ecopetrol, con una preferencia de 33,3%; Empresas de Energía de Bogotá (EEB) y Celsia, ambos con un interés de con 25,9% de los inversores. Así mismo, la EOF reveló que en el último mes se observa un mayor apetito de los encuestados por acciones del sector energético, y que por el contrario, se percibe una reducción en la preferencia por valores del sector petrolero, de las holdings y financiero. Otra alternativa, más segura, son los Fondos de inversión colectiva (FIC). Según explica Orlando San-
tiago Jáco 95% de la p ucada para el mercad fáciles de De acuerd rentabilida 5%. Algun valores de existen fon 5,7% y 5,6 rendimien “Hay prod la particula montos m administra quien sin e rentabilida
Dólar marg
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Por: Laura Lucía Becerra Elejalde - lbecerra@larepublica.com.co.
ome, gerente de Fénix Valor, alrededor de población que invierte en bolsa no esta eda entender cómo se mueven las acciones o do de capitales, por lo que los FIC resultan trabajar para quienes están empezando. do con información de Asofiduciarias, la ad anual de los fondos oscila entre 4% y nos de los FIC que maneja Bbva alcanzan e 5,93% o 5,82%; en Fiduciaria Bancolombia, ndos que llegan a rendimientos anuales de 69% y las opciones de Fidulcoldex tienen ntos de 5,56%, por citar algunos ejemplos. ductos que ofrecen las entidades que tienen aridad de que la gente puede invertir desde muy bajos y lo positivo de estos es que están ados por comisionistas”, señala Santiago, embargo sostiene que son alternativas con ad no tan altas.
r dejará poco gen de ganancia
do con los analistas, si bien el dólar es una e continuará valorizándose en lo que resta pues según la encuesta de Fedesarrollo erre de 2018 se espera que esté en $2.895, que en mayo estaba en $2.850, es una inue no generará amplios rendimientos. Los explican que la moneda se ha mantenido ente estable y dependiendo del panoranal no se esperan muchas variaciones a ue se presenten choques externos. Según sticos, la tasa de cambio continuará por la nda de crecimiento.
FIC, VIVIENDA Y ACCIONES RESALTAN PARA NUEVAS INVERSIONES EN ESTE SEMESTRE
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ECONOMÍA
09/06/2018
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s usted de las personas que habita mueble por arriendo de alguien q es dueño directo de la propiedad así, es mejor que se asegure de que el dueñ al tanto del tema, de lo contrario tanto usted quien se lo alquiló podrían ser sancionados, p subarriendo solamente se acepta para ciertos El tema es relevante, más si se tiene en que del total de hogares medidos en la En Nacional de Calidad de Vida del año pasad % vivían en arriendo o subarriendo. “Sin em con respecto a 2016 la cifra disminuyó 2,3 porcentuales”, informó la entidad. Tenga entonces muy presente que para el c vivienda, el dueño de la casa o apartamento manifestar por escrito el permiso de arrenda to del inmueble. Ahora, si el propietario no e el consentimiento o se niega a hacerlo, es que el arrendatario no lo haga, pues se enfr a la terminación del contrato.
ESTO ES LO QUE DEBE SABER SOBRE EL SUBARRIENDO
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a un inque no d? Si es ño esté d como pues el s casos. cuenta ncuesta do, 34,5 mbargo, puntos
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Cuando sí es posible llevar a cabo el proceso, es muy importante que el subarrendatario tenga claro que el pago no debe exceder el valor del contrato inicial, el 1 % del valor comercial de la vivienda; es decir, para el caso de un apartamento que valga unos 250 millones, el costo del arriendo o subarriendo no podrá superar los 2,5 millones. Tampoco se deben hacer incrementos porcentuales por el uso de espacios como parqueaderos o zonas de lavado. En caso de que sea así, se estaría explotando comercialmente una propiedad ajena. Para Alfonso Álvarez, presidente de Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de Propiedad Horizontal de Colombia (Asurbe), si bien es vital que se proteja la propiedad y no se le saque provecho comercial, “sí debería haber un acuerdo más flexible para casos como el subarriendo de habitaciones para jóvenes que llegan a estudiar a la ciudad”. En ese mismo sentido, el abogado especialista en el sector inmobiliario, Jorge Ruiz, cree que la ley que regula este tipo de prácticas (820 de 2003), sí necesita sufrir una serie de cambios con miras a las modificaciones y dinámicas de consumo habitacional que se han dado en los últimos años. “Sí, en algunos casos se necesita de cambios para dejar en claro cuáles pueden ser las excepciones a la norma, es una práctica recurrente y que necesita de luces jurídicas para que no se convierta en un problema”, añadió Ruiz. Es vital entender que para el caso del subarrendamiento de inmuebles de vivienda , el arrendatario principal debe habitar la casa o apartamento, de no hacerse de esa manera, el proceso sería una cesión del contrato, lo que implicaría que el delegado responsable cambie y sea quien responda ante imprevistos.
Caso comercio Para los inmuebles que se utilizan con fines comerciales o empresariales, el tema se maneja diferente. Aunque es necesario el consentimiento del propietario del inmueble para llevar a cabo el subarriendo “en caso de que sea negado, la salvedad permite que el arrendatario subarriende hasta un 50 % del espacio”, agregó Ruiz. Además, “no podrá afectar las actividades comerciales principales preestablecidas para la propiedad”. En lo referente al monto por el cual puede ser subarrendado el inmueble, no se establece un tope máximo. Los tiempos de este tipo de contratos no pueden superar el periodo establecido en el contrato original. Es decir, si usted arrienda una propiedad por cinco años y faltando tres años, para acabar el contrato, decide subarrendarlo, el tiempo de este segundo no podrá ser mayor a los tres años que quedan para terminar el primer acuerdo
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13/06/2018
BANCOS
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¿COMPRAR O ARRENDAR APARTAMENTO? LAS CU DEBE HACER ANTES DE
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R UENTAS QUE INDEPENDIZARSE
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na de las decisiones financieras más importantes al independizarse es escoger entre arrendar un inmueble o adquirir uno propio. Las condiciones económicas, los plazos y los documentos requeridos, son fundamentales a la hora de tomar la decisión, por lo que LR presenta los requisitos que se deben tener en cuenta al elegir. De acuerdo con cifras del Dane, quienes están interesados en adquirir vivienda propia sea nueva o usada, acuden en su mayoría a establecimientos de crédito, siendo 78,2% de esta población. Mientras que los valores para compra, teniendo como referencia Bogotá, varían de acuerdo al estrato y tipo de vivienda. Según la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) en estratos altos los valores son cercanos a los $12 millones por metro cuadrado (m2) para vivienda nueva y se ubican en un rango entre $6,8 y $8,5 millones por m2 para vivienda usada. Para estratos medios se encuentran precios desde $4,8 a $9 millones por m2 para vivienda nueva y entre $3,6 y $7,5 millones para vivienda usada; mientras que en estratos más bajos se manejan valores cercanos a $3 millones m2 para vivienda nueva y de $2,1 millones por m2 para vivienda usada. Entre las diferentes alternativas de financiamiento para compra de vivienda consultadas se encuentran prestamos desde 60% hasta 80% del
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valor comercial de la vivienda con tasas efectivas anuales en pesos desde 8% hasta 14,2% y plazos de financiamiento entre cinco años y 20 años. La mayoría exige una cuota inicial de 30% del valor del inmueble, demostrar estabilidad económica por medio de certificado laboral o certificado de ingresos, no estar reportado en centrales de riesgo y un perito que avalúe el valor comercial de la vivienda, entre otros. Luis Armando Montoya, asesor jurídico en propiedad horizontal, asegura que hoy en día son más los que piensan en arrendar porque “la gente es más reacia a estos compromisos y obligaciones. La posibilidad de que los incrementos de ingresos mejore no es ninguna frente a una obligación que todos los meses está subiendo”. El experto señaló además que “esa es la razón explícita de que la gente esté prefiriendo pagar arriendo”. La presidenta de Fedelonjas, María Clara Luque, refuerza la idea de que “la mayor parte de personas que deciden independizarse inician su camino con el arriendo”, sin embargo, lo ve desde una posición distinta y argumenta que las personas que se están independizando, “en especial en esta generación” poseen mayor poder adquisitivo “porque ya tienen
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unos ingresos estables, son solteros y no tienen los gastos que representa una familia con hijos” convirtiéndose en “un excelente nicho de mercado para los inversionistas en finca raíz”. En este sentido, la sociedad de servicios financieros UBS estima que en Bogotá el gasto promedio anual de un hogar en arriendo es de US$6.171, equivalentes a un poco más de $17,5 millones al año. Es decir, cerca de $1,4 millones mensuales. A la hora de arrendar debe tener en cuenta que si el canon es inferior a $500.000 se debe tener un codeudor con finca raíz e ingresos certificados por el doble del canon. Si este oscila entre $501.000 y $1 millón se deben acreditar dos codeudores; uno con finca raíz con ingresos certificados por el doble del canon. Si este es más de $1 millón los dos fiadores deben tener finca raíz. La vicepresidenta de banca masiva del Banco Caja Social, Esperanza Pérez, mencionó que el banco trabaja en acercarse y “entender” las necesidades de sus clientes “menores de 35 años, ya que tienen dinámicas distintas en la manera como se relacionan con las entidades financieras y como buscan información”.
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VIVIENDA
08/06/2018
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VENTAS DE VIVIENDA D ESTRATO MEDIO DEPEN DE VIGENCIAS FUTURAS En empalme con el próximo gobierno, asegurar recursos para el programa Mi casa Ya será prioridad.
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ctualmente, hay aprobados 40.000 cupos para el subsidio a la tasa del estrato medio: 20.000 del 2018 y el resto, para el próximo año. Sin embargo, la destinación de recursos para el 2020 –algo que esperaban los constructores- aún es incierta. Así se puede concluir, tras la presentación del ministro de Hacienda, Mauricio Cárdenas, en el Congreso de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en el cual –de todas formas- se comprometió a hacer lo posible hasta el 7 de agosto para que todo el programa Mi casa Ya, incluido el segmento VIS, tenga continuidad y plata. “Somos conscientes de que el rango medio (específicamente, el de la oferta residencial con precios entre 105 millones y 340 millones de pesos) no pasa por un buen momento y, por eso, se necesita de una medida anticíclica para impulsar las ventas”, reconoció Cárdenas. El funcionario recordó que el PIB del sector edificaciones cayó 9,2 por ciento, en el reciente reporte
del Dane y, amente, deb mente porq Esto signific structores, q tido, se man inauguració Sandra Fore spaldar este Sobre la di alto, el Min otro fenóm y, en térmi cios por en definitivam ventas y, de Al respecto, te Financier de la dismin inventario p cinco meses
Por: Gabriel E. Flórez G..
DE NDERÁN S
por eso, reiteró que “hacia allá, precisbe apuntar la recuperación, especialque las ventas se han debilitado”. ca que la expectativa entre los conque esperaban un anuncio en ese senntiene. De hecho, el jueves, durante la ón del evento, la presidenta de Camacol, ero, había sugerido la necesidad de ree mercado con continuidad y recursos. inámica de los segmentos medio y nistro agregó que se ha presentado meno: la acumulación del inventario inos reales, el aumento de los prencima de la inflación, lo que significa, mente, que “debemos estimular las e paso, bajar el stock”. , precisamente, ayer el Superintendenro Jorge castaño reveló que por cuenta nución en la dinámica de las ventas, ese pasó de venderse en un promedio de s, a uno de nueve meses.
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13/06/2018
VIVENDA
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EN RIESGO $2,7 BILLONE DEL SECTOR EDIFICADOR POR DEMORAS
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os constructores deben realizar 70 trámites, en promedio, para desarrollar un proyecto inmobiliario, y cuando los surten, aparecen otras decisiones que frenan los procesos. Esto, en consecuencia, representa pérdidas anuales aproximadas de casi $3 billones. Para tener una idea de la magnitud, este monto es dos veces el costo de la segunda fase del programa de gratuidad del gobierno, con el cual se impulsa la obra de 30.000 viviendas sociales. En este entorno, no solo deben enfrentar la desaceleración económica, que, de hecho, obligó a la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) a moderar la meta de crecimiento para el segmento de edificaciones de 4,6% a 1,3% para este año, sino que –además– tienen que ajustarse a decisiones administrativas y otros obstáculos. Según Sandra Forero, presidenta del gremio, estas variables “han pasado de ser un factor de gestión coyuntural en la ejecución, a un problema crítico y estructural que desincentiva la inversión y pone en riesgo la viabilidad de los proyectos”.
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Los inconvenientes están asociados a la ridad jurídica, que, según analistas con “está en detrimento del sector”. Uno de e abogado Juan Manuel González, socio de la firma Pinilla González y Prieto, quie que “el problema ha aumentado y se ag porque el origen de esa inseguridad está los escenarios: por ejemplo, en el trámite cias urbanísticas, donde se crean requisito para obtenerlas”. Según el directivo, “de n tener una norma clara en un plan de orde territorial (POT) o en un plan parcial, si cedimientos no previstos en la ley”. Al respecto, González anota que los POT cen los municipios “tienen todas las de en materia técnica y, por lo tanto, son reglamentación día a día”. Estos complementos dependen de lo q cada una de las administraciones y, por lo constructores no saben a ciencia cierta q con la cantidad de interpretaciones que s
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Por: Gabriel E. Flórez G.
Costos y más riesgos El empresario Camilo Congote, directivo de la empresa CCongote SAS, se suma a los comentarios: “Efectivamente, la inseguridad jurídica es el peor enemigo de la institucionalidad. “La falta de cumplimiento de las reglas de juego nos impide desarrollar ordenadamente los proyectos. A esto debemos sumarles – como ya se dijo– las demoras en licencias y trámites, que generan sobrecostos, los peores de ellos, los financieros”, enfatiza. “Nos impacta de forma fuerte porque no se pueden entregar los inmuebles a tiempo, y, por lo tanto, una de las consecuencias está en los desistimientos y en los pagos por incumplimiento. De hecho, el mercado se está desvirtuando con los plazos exagerados: 40 meses o más; entonces, ¿cómo puede controlar alguien la calidad de los clientes y cubrir tres años o más de incrementos en los costos, con un valor de venta congelado?”, cuestiona Congote. Al respecto, cita los casos de algunas alcaldías de los municipios del norte de la Sabana de Bogotá que “les han costado a los constructores lo indecible”. Sobre esta situación en particular, el gerente del Grupo Oikos, Luis Aurelio Díaz, anota que, efectivamente, “todo depende de lo que el funcionario o el alcalde de turno quieran”. Sin embargo, reconoce que la situación ha mejorado, aunque “no hay duda de que se deben fortalecer las estrategias, para que la inseguridad jurídica no genere más riesgos”.
Constructores no están dispuestos a asumir tantos inconvenientes El gerente general de la constructora Amarilo, Mario Ciardelli, asegura que, a diferencia de otros negocios con un ciclo de vida más corto, el de la construcción es de ciclo largo. “Las inversiones, los estudios, los compromisos, los créditos y las licencias se tramitan, a veces, con años de antelación a la construcción y a la entrega de los inmuebles. Por eso, la inseguridad jurídica –entendida como el cambio en las reglas de juego a los constructores de los proyectos, o los tiempos inusualmente largos en la obtención de permisos a los que tienen derecho–, inviabilizan cualquier desarrollo de inmediato”, señala. Por eso, anota Ciardelli, “un inversionista no está dispuesto a asumir estos riesgos con su dinero y con su tiempo, si ve que en el transcurso de las etapas preproductivas las condiciones cambian y su inversión está en peligro”. De ahí, precisamente, que se deba revaluar una situación que, como dicen los analistas, también afecta al comprador.
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14/06/2018
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EL ÁREA APROBA CONSTRUCCIÓN A 15,7 POR CIENTO E
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Por: Gabriel Florez G.
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a vivienda empezó a dar muestras de recuperación, vía licencias, en el cuarto mes del año. Así lo reveló el Dane, que en su reporte sobre el área aprobada para todo tipo de construcciones destacó un incremento anual de 15,7%, respecto al mismo periodo del año pasado. En el caso específico de la vivienda, la entidad dio cuenta de una mejoría, a través de una variación de 27,1%, mientras que en destinos no habitacionales está fue de -14,2%. Vale destacar que tanto la vivienda de interés social (VIS) , como la de rangos medio y alto (no VIS) tuvieron un buen desempeño en el periodo analizado, con aumentos de 15,2% y 32,2%, respectivamente. El presidente de la entidad financiadora de vivienda Credifamilia, Juan Sebastián Pardo, destacó que las cifras reportadas por el Dane son una buena señal. “El hecho de que estén reaccionando las licencias son una demostración de la confianza por parte de los constructores en la reactivación del sector y de la economía; de paso, es un mensaje claro al nuevo gobierno para que continúe con las políticas habitacionales”. Un llamado que, precisamente, fue reiterativo en el reciente congreso de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en el que –además– se recordó que hay vigentes 60.000 subsidios a la tasa para respaldar la inversión en diferentes segmentos. Al respecto, el presidente de la multinacional in-
mobiliaria Tinsa, Ignacio Martos Navarro, le dijo a Portafolio durante su visita a Colombia, que efectivamente el potencial del país está en los programas del gobierno “que atienden a todos los estratos y que empieza a mostrar un buen desempeño en Medellín y Bogotá”. De hecho, el análisis del área aprobada por ciudades revelado por el Dane –pero con datos para todo tipo de construcciones–, confirmó un incremento de 2,7% en el periodo analizado, mientras que el de Antioquia fue de 37,9%. Caso contrario fue el de Cundinamarca, donde el metraje avalado vía licencias registró una variación de -38,3%. En la misma línea están Norte de Santander (-40,7%), Tolima, Santander y Atlántico (-30,8%, -61,9% y -49,5%, respectivamente). En los tres casos, la situación se da porque el inventario se está depurando y, solo hasta que se venda, seguramente los constructores volverán a tramitar permisos. Sobre la dinámica en otros usos, vale destacar el alza de 31,9% en el área aprobada proyectos para infraestructura educativa; de 92,1% para industria y de 10,6% para oficinas. Por su parte hotelería y oficinas cayeron 24,9% y 18,1%, respectivamente.
Otros datos para Bogotá Para complementar la tendencia trazada por el Dane, Portafolio consultó a la regional Bogotá & Cundinamarca de Camacol, que señaló que en abril del 2018 se licenciaron 230.136 metros cuadrados para vivienda en Bogotá, es decir –según la gerente del gremio, Martha Moreno– representó un alza de 34% anual. “Por rangos de precio, la vivienda social creció 136,9% anual, con más de 69.000 metros cuadrados licenciados, y los estratos medio y alto aumentaron 12,7% anual. Los municipios aledaños presentaron una variación de -59,5%, tras la aprobación de 130.448 metros cuadrados para vivienda”, dijo Moreno.
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