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INFORMATIVO noticias mercado economía indicadores estadísticas
25 DE AGOSTO DE 2019 N° 275
6 Precio de vivienda nueva sube, pero menos que en 2018
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20 Esta es la nueva definición de vivienda de interés social en 45 municipios
Imagen: Designed by Freepik
Tiempo para vender o arrendar vivienda usada casi se ha duplicado
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PRECIO DE VIVIENDA NUEVA SUBE, PERO MENOS QUE EN 2018
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egún el Dane, en el segundo trimestre de 2019 el precio de venta de la vivienda nueva registró una variación anual de 7,15% con respecto al segundo trimestre de 2018. Este resultado es inferior en 0,37 puntos porcentuales al que se obtuvo en el mismo trimestre del año pasado, cuando presentó un aumento de 7,52%. La tendencia de incremento persiste y, al igual que el año pasado, fue mayor para la venta de apartamentos que para la comercialización de casas. Registraron alzas de 7,24% y 6,91%, respectivamente. El precio por metro cuadrado para el caso de las viviendas nuevas fue mayor en ciudades como Villavicencio (17,92%) y Pereira (11,68%), mientras que en los Santanderes, tanto Bucaramanga como
dio fue donde menos incrementó el precio con un crecimiento de 3,48%. Medellín, al igual que Bogotá, presenta mayor incremento en el estrato bajo (11,04%), aunque no es tan elevado como en la capital, pues para el estrato medio fue de 9,20% y para alto 10,07%. Cali, en cambio, para el nivel socioeconómico bajo presentó una variación de 2,2%, para medio de 12,40% y para el alto de 10,36%. Los valores que comprenden estos indicadores corresponden a los precios de las obras nuevas en proceso de construcción y a las culminadas, hasta la última unidad vendida en este segundo trimestre, por lo que es fundamental a la hora de entender la dinámica real de los precios del mercado, en
Cúcuta presentaron variaciones negativas de -2,59% y -1,58%, para cada caso. Por su parte, el precio en Bogotá y sus municipios aledaños tuvo una variación de 9,84%. Otra de las cifras que reveló el Dane para el mercado de estos inmuebles fue la variación anual por categoría de estrato socioeconómico en las principales ciudades del país. Para la capital, por ejemplo, en los estratos bajos se registró una variación de 35,44%, mientras que en los estrato alto –niveles 5 y 6– la variación de los precios fue de 6,73%. En tanto, en el estrato me-
medio de un sector que se encuentra en crisis, a pesar de las iniciativas que adelanta el Gobierno y de las buenas cifras que maneja la vivienda de interés social (VIS). El panorama actual es difícil, si se tiene en cuenta que la edificación de vivienda continúa cayendo y que la construcción fue uno de los sectores con menor crecimiento del PIB en el segundo trimestre de 2019. A esto se suma el dato que mostró el Dane, en el cual detalla que el número de viviendas financiadas también disminuyó en 4,5%. Entre abril y junio, fueron 30.079 los inmuebles financiados.
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BARRANQUILLA
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ara el primer semestre del año, las ventas de unidades habitacionales en el Atlántico presentaron un aumento del 35 por ciento frente al periodo similar del 2018, al pasar de 6.157 a 8.318, es decir, una diferencia de 2.161 entre un periodo y otro. El indicador aparece resaltado en el informe semestral de la actividad edificadora en el departamento, revelado por la regional de Camacol, gremio de los constructores. El jalonamiento vino por los lados de la vivienda de interés social (Vis), segmento que creció el 30 por ciento por su lado, con 6.250 unidades; dado que en el 2018 habían sido 4.464 viviendas. Para el gerente regional de Camacol, Miguel Vergara, el mensaje claro en el sentido de que el sector ha sido inteligente y le está apuntando al nicho donde hay más salida. De hecho, el sector no Vis tan solo creció el 20 por ciento.
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EN UN CIENT LA VE VIVIE BARR
El informe resalta otro indicador que se como positivo: la reducción de la oferta, solo mes de junio bajó un 5 por ciento paración con el mismo mes del año p stock pasó de 10.974 a 10.430. Lo significativo, que se relaciona con dor anterior, es que el segmento Vis cre por ciento, pero el No Vis se contrajo en ciento. Vergara insistió. “Están saliendo menos proyectos en lo alto, donde se está comprando menos. E titud conservadora del sector le sigue ap los que tienen una mejor dinámica que l Vis”, señaló el dirigente gremial. Son indicadores que si se cruzan, por eje la más reciente Encuesta de Opinión del idor realizada por Fedesarrollo, los resu disposición de comprar vivienda plantea zonte prometedor a los constructores.
Por: Javier Franco Altamar
N 35 POR TO CRECE ENTA DE ENDA EN RANQUILLA
interpreta , que en el o en compasado. El
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os estratos Es una acpostando a la vivienda
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En concreto, el asunto es que mientras la tendencia global de país fue a la de cada vez menos personas en esa disposición, en el caso de Barranquilla, el 36,7 de los encuestados sí la mostraron. En otras ciudades como Medellín y Cali, ese porcentaje es más pequeño: 3,9 y 13,8 respectivamente. Y más favorable es el caso de Barranquilla si se advierte que en mayo, ese indicador estaba en el 27,2 por ciento: o sea, que creció. “Siempre es importante observar que en lo corrido del año se aumentó la venta de vivienda en un 35 por ciento. Eso quiere decir que este año el sector viene repuntando. Se lo atribuyo primero a la confianza del consumidor y su interés por comprar vivienda en el departamento del Atlántico, y segundo a los contructores que creyeron en el sector y en aquellos segmentos donde la demanda sigue activa”, dijo Vergara.
Agregó que hay gran expectativa en el gremio por un próximo anuncio del Gobierno en el sentido de generar garantías para los créditos de vivienda nueva y aumentar la financiación al 90 por ciento del valor de los inmuebles. Son dos medidas de mucho impacto para los colombianos que en la actualidad no tienen acceso al crédito hipotecario. Ahora la idea es que puedan ser propietarios y financiar su vivienda, ya que la garantía mejora su perfil de riesgo y reduce la necesidad de cuota inicial. Con la puesta en marcha de estos programas, Camacol espera que se dinamice aún más la venta de vivienda No Vis y así se reducirá aún más stock. Esos stock venían creciendo desde junio del 2016, cuando la oferta llegó a ser de 8.405 unidades, contra los 7.905 de junio del 2015. Luego, se ubicó en 10.359 en el 2017 y se trepó a 10.974 en el 2018, de los que bajó a los 10.430 de la última medición. El stock bajó, sobre todo, en el rango de las viviendas con valores entre los 1.023 y 1.354 millones de pesos: 55 por ciento. Entre los indicadores del informe aparece que durante el segundo trimestre móvil del 2019 (marzo-mayo), la construcción generó el 8 por ciento del total de los empleos en Atlántico. Y en sí misma la cifra de empleos generados creció, pues el periodo equivalente del año pasado fueron 67.598 empleos, y en el de este año, en el 2019, sumaron 69.178; es decir, un crecimiento del dos por ciento. La actividad que pone el mayor número de ocupados es la relacionada con los hoteles, comercio y restaurantes, con el 33 por ciento, que, sin embargo, bajó el 1 por ciento.
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ECONOMÍA
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PRECIOS DE LA VIV PONEN A MÁS GENT PENSAR EN COMPR USADA
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unque los tiempos para vender y arrendar una vivienda usada han subido en los últimos años, el fuerte ascenso de los precios de los inmuebles nuevos está llevando a más colombianos a contemplar la posibilidad de adquirir una casa o apartamento propios en este mercado. Según un reporte de la Asobancaria sobre el estudio contratado con la Galería Inmobiliaria, en el 2018 se incrementó el porcentaje de adquirientes de vivienda nueva que manifestó haber considerado la opción de comprar vivienda usada, aunque su decisión final fue estrenar. En efecto, en el total nacional el porcentaje pasó del 31 por ciento en 2017 al 39 por ciento en el 2018, siendo más marcada esta situación en ciudades como Cali y Barranquilla que en mercados como el de Bogotá. En Cali, el porcentaje que consideró la posibilidad de no estrenar pasó entre un año y otro del 32 por ciento al 44 por ciento, mientras en la Arenosa el porcentaje saltó del 28 al 37 por ciento entre lo observado en el 2017 y lo que manifestaron los encuestados en el 2018.
VIENDA TE A RARLA Y en la encuesta general, como principal razón para considerar esta posibilidad el 34 por ciento de los entrevistados señaló que fue la variable precio, que el año pasado fue mencionada en segundo lugar. En cuanto al área, se evidencia la disposición actual de los hogares a sacrificarla frente al precio. “En efecto, en 2017 el área, como determinante para considerar la posibilidad de adquisición de usada, ocupó el primer lugar, mientras que en 2018 la variable área pasa al segundo plano, incluso con un porcentaje menor de encuestados que la consideran relevante”, señaló la Asobancaria.
En VIS se nota más La tendencia es más marcada cuando se trata de viviendas de interés social (VIS), toda vez que en la encuesta del 2018 el 42 por ciento de los compradores de vivienda dijeron que contemplaron la opción de comprar de segunda. Y mientras ciudades como Bogotá, Medellín y Cali tienen porcentajes parecidos en este sentido, del 42, 42 y 45 por ciento, respectivamente, en Bucaramanga, donde el alza de precios de la vivienda
también ha sido marcada en los últimos años, el 60 por ciento de los compradores de VIS manifestaron haber pensado en esa posibilidad. Según las cifras de la Galería Inmobiliaria, desde mediados del 2017 hay una clara tendencia al alza en las ventas de vivienda usada en Bogotá, tanto en estrato cuatro como en cinco y en el nivel seis. Así, por ejemplo, en el estrato cinco se pasó de comercializar más de 2.500 viviendas en abril del 2017 a más de 3.800 unidades durante el mismo período del 2019; en tanto que en el estrato seis, el número pasó de un poco más de 2.400 unidades a cerca de 3.600. Por su parte, las ventas de vivienda usada de estrato cuatro entre abril del 2018 y abril del 2019 subieron inicialmente, pero se devolvieron al nivel del primer período. En total, mientras los arriendos de vivienda usada en Bogotá pasaron de 16.354 unidades entre mayo del 2017 y abril del 2018 a 18.479 entre mayo del 2018 y abril del 2019, las ventas de vivienda usada pasaron de 12.888 a 14.126 unidades entre un período y otro.
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TIEMPO PARA V ARRENDAR V USADA HA DU
or factores como el encarecimiento de la tierra y de apartamentos y casas, que han generado un aumento en los inventarios de vivienda usada, hoy un propietario se puede demorar cerca del doble del tiempo que le tomaba hace 10 años vender o arrendar su inmueble. Ese es el cálculo que hace la firma Galería Inmobiliaria para el mercado de Bogotá, en el que está concentrado un importante porcentaje de la oferta de vivienda del país, que muestra que al corte de marzo pasado el tiempo promedio de venta para los estratos cuatro, cinco y seis se ubicó en 8,9 meses, mientras que en el mismo período del 2009 la cifra era 4,8 meses. Similar situación se registra en lo que tiene que esperar un propietario que busca arrendar, ya que se pasó de 3,3 meses en marzo del 2009 a 5,1 meses en promedio, para un aumento del 55 por ciento en el tiempo de espera para firmar un nuevo contrato de alquiler. En ambos casos, según la publicación, el caso más complejo es el de la llamada vivienda de clase media, toda vez que los tiempos de venta de casas y apartamentos de estrato cuatro pasaron de 3,9 meses en marzo del 2009 a 9,3 meses en igual período del año en curso. Y si se miran los períodos que tienen que transcurrir para materializar el arriendo de un inmueble en
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este estrato, se pasó de dos meses a cuatro meses entre marzo del 2009 y marzo del 2019, según el informe de la firma. Este exceso de oferta es marcado en la capital de país, ya que en el trimestre móvil comprendido entre febrero y abril del 2019 el porcentaje de viviendas de estrato cuatro en venta fue del 1,9 por ciento, cercano al 3,9 por ciento en el estrato cinco y cercano al 4,4 por ciento en el estrato seis. Hace solamente cuatro años estos porcentajes, en el mismo orden, se ubicaron en 1,1 por ciento, 2,2 por ciento y 2,7 por ciento para los estratos cuatro, cinco y seis, respectivamente.
Otro perfil de comprador Este mayor tiempo en la comercialización de inmuebles usados es el reflejo de lo que viene ocurriendo también en el mercado de la comercialización de vivienda nueva, mercado en el que los cambios en la composición de los hogares (ahora tienen menos personas) no están en sintonía con la oferta de los constructores. En otras palabras, muchas personas, por diversos
VENDER O VIVIENDA A CASI SE UPLICADO factores, ya no buscan el apartamento de tres alcobas y dos baños, o la casa grande de dos pisos, toda vez que, según el Dane, en el 60,6 por ciento de los hogares colombianos habitan no más de tres personas. En un estudio reciente de compradores de vivienda nueva de la Asociación Bancaria (Asobancaria) y la Galería Inmobiliaria, se observa que el mercado y la elección de compra de vivienda se han transformado a causa de la incidencia de hogares jóvenes, la preocupación del comprador de vivienda por su capacidad de compra, tener diferentes fuentes de ingreso, la preferencia de la ubicación como variable determinante para la compra en un proyecto sobre su precio y área, y la caída de la participación de los inversionistas. “En la búsqueda por explicar el bajo rendimiento de la construcción de edificaciones con destino residencial aparece en el radar la hipótesis de que los hogares están optando por viviendas con características que se ajusten a sus necesidades y gustos, sin encontrar en el mercado las viviendas que cumplan con estas funciones y se adecuen a un precio razonable”, agrega la Asobancaria.
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CONSTRUCCIÓN
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n medio de la polémica que vive Cali por la restricción a las construcciones en altura alrededor de la Base Aérea Marco Fidel Suárez, el Gobierno Nacional presentó una propuesta a la Alcaldía Municipal, donde plantea modificaciones con el fin de no afectar los proyectos de vivienda en desarrollo. En la propuesta se señala que la evaluación de obstáculos en la superficie de aproximación para la pista 07 se realizará con un valor de pendiente máximo del 3%, considerando viable el proyecto de renovación urbana Ciudad Paraíso hasta en un 95%. Según Jonathan Malagón, ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, el máximo de esa pendiente antes era del 2%. “Que la pendiente se modifique de un 2% a un 3% quiere decir que se van a permitir mayores alturas (dependiendo de cada proyecto y su nivel de cercanía con la pista aérea). En el inventario de los siete proyectos que estuvimos analizando, seis de ellos tienen afectación del 0% y solamente hay una
afectación de un 5% en Ciudad Paraíso, lo que ere decir que el 99% de lo que pedía la ciudad términos de esos proyectos se va a poder cons con esa modificación”, señaló Malagón. El funcionario añadió que un segundo eleme que contiene la propuesta está relacionado el rediseño y ajuste de la nueva sectorización alturas, realizado por la Fuerza Aérea Colomb (FAC), con el fin de que no se tengan que solic
conceptos técnicos ante esta autoridad aeroná ca, a menos que se requiera una altura diferente idea es que los interesados puedan ingresar a plataforma y automáticamente consulten la in mación requerida. “Toda la información respecto a las alturas estar precargada, disponible, va a ser de púb conocimiento, entonces el constructor antes presentar la licencia lo sabrá y también el cura no será un trámite adicional o que haya que to una puerta de la FAC para ver si un proyecto no va”, precisó Malagón.
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CONSTRUCCIÓN
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a contracción de 6% en el PIB de la construcción al cierre del segundo trimestre es para Camacol un efecto generado por el desempleo y el ajuste de la economía. Tras llegar a las 85.860 unidades de vivienda vendidas a junio, y alcanzar una inversión superior a $16 billones, el gremio es optimista para lo que queda del año, pues más allá de las medidas de reactivación del Gobierno, creen que serán los nuevos POT y la recuperación de la confianza lo que permitirá jalonar el crecimiento a corto y mediano plazo. Esa fue una de las conclusiones de Sandra Forero, presidente ejecutiva de Camacol, quien, en Inside LR, hizo un diagnóstico del sector, habló sobre las expectativas e indicó por qué los nuevos planes de construcción no solo deben ser para vivienda, sino además para usos comerciales e institucionales.El PIB del segundo trimestre fue de 3,0%, siendo la construcción uno de los sectores que más frenó el crecimiento, ¿cuál es el diagnóstico que hace sobre este segmento? Tuvimos un primer semestre en el que caímos 6%
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en el PIB de edificaciones. Es muy import tender el contexto en el que se da ese aj eso hay tres elementos para hacerlo: un mente hay un ajuste de la economía; do tema tiene que ver con el empleo. Y e tienen que ver con el entorno para la inver hay tres elementos importantes que ex comportamiento del primer semestre. El Banco de la República dice que la cons será el sector que frene el crecimiento, ¿ aún no se ha logrado crecer a lo esperado El PIB de edificaciones tiene mucho que v que nos ha venido pasando, en un entorno guridad jurídica que ha impactado la inici proyectos. (...) Esa combinación de lo más con lo macro ha generado un crecimiento del sector.
¿En cuánto es la apuesta de crecim del PIB de la construcción este año
Creemos que con el ajuste podremos lleg 3,1% que nos pusimos de meta. En el con
“EL SUELO NO PU SER SOLO PARA V VIS”: SANDRA FO PRESIDENTE DE C
tante enjuste, por no, claraos, el otro estas dos rsión. Ahí xplican el
strucción ¿por qué o? ver con lo o de inseiación de s sectorial o negativo
miento o?
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Por: David Alejandro Mercado
medidas de reactivacion que tiene el Gobierno para el sector, y en el marco de la recuperación prevista para la economía, estamos en capacidad de aportarles medio punto al crecimiento económico al país.
¿A cuánto asciende ese inventario de acumulación?
Los indicadores del Dane respaldan el crecimiento en obras civiles y licencias para vivienda, pero ¿por qué aún hay tanta acumulación de vivienda?
El Gobierno anunció seis medidas para reactivar el sector, ¿ya se ha visto una mejora?
La explicación es más macro. ¿Qué pasa con el inventario de vivienda? No es que haya una sobreoferta, somos un país que al año se generan 280.000 hogares y estamos produciendo en vivienda algo cercano a 200.000 unidades. Teníamos una demanda fortalecida porque veníamos de un entorno fortalecido, sin embargo, el tema del empleo empieza a debilitar la demanda. El otro tema es que muchas de esas viviendas se vendieron, pero al desaparecer los beneficios impactó la decisión de compra.
UEDE VIVIENDA ORERO, CAMACOL
Estamos hablando de 9.500 o 9.600 viviendas. De esas, 50% está en un segmento medio, es decir, entre $112 millones a $360 millones.
Ya tendremos los grandes ajustes de la implementación de las propuestas que le pasamos al Gobierno Nacional. Estamos esperando que la próxima semana ya queden definidas las propuestas o la implementación de lo que, nosotros consideramos, va a permitir la profundización de la financiación de vivienda en el segmento medio. El resto son propuestas como la concurrencia de subsidios (...). Estas medidas de reactivación son para 2019 y 2020.
¿Hay garantías para que los bancos financien 90% de la vivienda y se reduzca a 10% la cuota inicial? La propuesta es la garantía (...). El banco estudia a la familia y las condiciones de crédito que tiene. Ahí se puede bajar el riesgo, primero, porque ya se evaluó el perfil y, segundo, porque está el Fondo Nacional de Garantías. Todas estas garantías permitirán que haya más créditos y que se cubra a más gente.
¿En dónde hay mayor ] inventario de vivienda? El inventario es muy disperso. Esta es una actividad que puede ser de cinco ciudades y se volvió de mínimo de 110 municipios, y de muchas empre-
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sas (...). ¿Qué está? Hay más concentración en el segmento medio, entendiendo que para nosotros segmento medio son las viviendas entre $112 millones y $360 millones. Por eso insistimos en que la propuesta de la garantía es muy interesante para estos hogares.
¿Cuántas viviendas esperan vender al cierre del año? ¿Cómo les fue en primer semestre? Voy arrancar por el primer semestre, en el que hubo una inversión de un poco más de $16 billones, ¿Cómo se repartió esa inversión? En inversión casi que fue VIS, 32%; en medio, 35%; y en alto, 33%. Y ahí quiero llamar la atención de que la inversión se dio en todo. Por eso la política de vivienda debe enfocarse a todos los segmentos. Si uno mira las cifras, nosotros vendimos en el primer semestre 85.000 unidades. ¿Cuál es la proyección? 97.000 unidades, lo que es 13% por encima del primer semestre.
Se está trabajando en un nuevo POT para Bogotá, ¿qué le preocupa de estos nuevos planes? ¿Cómo los ve? El tema del ordenamiento del territorio es fundamental. Es como la hoja de ruta para que se sepa qué pueden hacer los constructores (...). He seguido de manera cuidadosa el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que se radicó en el Concejo de Bogotá y es un plan absolutamente soportado en estudios, que es una cosa maravillosa (...) ¿A qué le apostamos nosotros? Le apostamos a que nuestras propuestas giren a que haya una habilitación
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oportuna de suelo. Por eso es que, en el Plan Nacional de Desarrollo, todo está construido sobre aglomeraciones urbanas (...) La gestión de suelo no puede ser solo para vivienda social. Una ciudad debe construirse de manera integral; debe haber suelo para vivienda social, para el comercio, para la industria, para los hoteles, para los colegios y para los centros de atención a la primera infancia. Eso es lo que hay que incorporar en un POT.
¿Cuántos empleos genera la construcción? En la última medición generamos 150.000 empleos.
¿Cuál es la apuesta de inversión con todas estas medidas de reactivación del sector? Estamos apostando que, con las medidas anunciadas, vamos a llegar a una inversión de $100 billones en vivienda para 2020.
El perfil Sandra Forero es arquitecta de la Universidad Piloto de Colombia, con especializaciones en Arquitectura Urbana Ceaa de la Escuela de Arquitectura de París Belleville y en Montaje de Operaciones Públicas de la Escuela de Arquitectura de París Villemin. Llegó a Camacol en 2006 como gerente de la regional Bogotá y Cundinamarca. También se desempeñó como subdirectora de Planeación Urbana en la Secretaría Distrital de Planeación y desde junio de 2011 ocupa el cargo de presidente ejecutiva de Camacol.
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ESTA ES LA NUEVA DE VIVIENDA DE IN SOCIAL EN 45 MUN
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l gobierno expidió el decreto que cambia la definición de la vivienda de interés social (VIS) en seis “aglomeraciones urbanas”, es decir, seis capitales y varios municipios aledaños. Antes se consideraba VIS una vivienda de hasta $111,8 millones (135 salarios mínimos). Ahora ese tope pasa a $124 millones (150 salarios mínimos). Las ciudades y municipios para las que aplica esta modificación son:
En Cundinamarca: Bogotá, Tabio, Cajicá, Cota, Sibaté, La Calera, Funza, Chía, Mosquera, Facatativá, Zipaquirá, Madrid, Soacha y Tocancipá.
En Atlántico y Madgalena: Barranquilla, Sitionuevo, Sabanalarga, Ponedera, Palmar de Varela, Sabanagrande, Santo Tomás, Malambo, Soledad, Galapa.
En Santander: Bucaramanga, Piedecuesta, Girón y Floridablanca.
En Cauca y Valle: Cali, Puerto Tejada, Candelaria, Yumbo, Jamundí.
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En Bolívar: Cartagena, Clemencia, Turbaco. En Antioquia: Medellín, Girardota, Caldas, Itagüí, Sabaneta, La Estrella, Envigado, Copacabana, Bello.
El gobierno adoptó esta medida a la luz del Plan d Desarrollo, que dispuso que excepcionalmente s podrá establecer como precio máximo de la VIS l suma de 150 salarios mínimos en aglomeracione con más de un millón de habitantes en donde hay “presiones en el valor del suelo que generan dificul tades en la provisión de vivienda de interés social”. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio través del “Estudio sobre los precios tope de l Vivienda de Interés Social en Colombia” evalu las aglomeraciones determinadas por un Con pes y “determinó la evidencia de presiones e el valor del suelo que generan dificultades e la provisión de vivienda de interés social” en lo lugares contemplados en el decreto, con fech de 13 de agosto y que entra a regir una vez se publicado en el diario oficial.
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