Türk Emlâk Terimleri

İÇİNDEKİLER

2B Arazisi Nedir?

Çıplak Mülkiyet Nedir?

İmar Durumu Nedir?

Aks Nedir?

Daire, Dubleks, Stüdyo, Yalı ve Villa nedir?

İmar Planı Nedir?

Aleniyet İlkesi Nedir?

Anahtar Teslim Nedir?

Antrepo Nedir?

Arazi Geliştirme Nedir?

Arsa Nedir? Arazi Nedir?

Arsa Payı Nedir?

Askeri Güvenlik Bölgesi/Askeri Yasak Bölgesi Nedir?

Asma Kat Nedir?

Ayrık Nizam/Bitişik Nizam Nedir?

Bağımsız Bölüm Nedir?

Balon Ödeme Nedir?

Belediye Rayiç Bedeli Nedir?

Depozito Nedir?

Devretmek Ne Demek?

Dönüm Nedir?

Ekspertiz Nedir?

Emlak Nedir?

Gayrimenkul Nedir?

Emlak Beyanı Nedir?

Emlak Beyan Değeri Nedir?

Emlak Vergisi Nedir?

Emsal Nedir?

Gayrimenkul Mükellefiyeti Nedir?

Gerçek Kişi Nedir?

İmar Uygulaması Nedir? İntifa Hakkı Nedir? İrtifak Hakkı Nedir? İrtifak Nedir? İskan Nedir? İstimlak Nedir? İştira Hakkı Nedir?

Kadastro Çapı Nedir?

Kadastro Nedir?

Kanuni İntifa Hakkı Nedir?

Kat İrtifakı Nedir?

Kat Karşılığı Anlaşması Nedir?

Kat Karşılığı Sözleşmesi Nedir?

Harç Nedir?

Belediye Sınır Nedir?

Hazine Arazisi Nedir?

Beyanname Nedir?

Hisseli Tapu Nedir?

Bilirkişi Nedir?

İfraz Nedir?

Bina Yüksekliği Nedir?

İkametgah Nedir?

Brüt İnşaat Alanı Nedir?

İktisap Nedir?

Brüt Kira Nedir? Brüt Kira Çarpanı Nedir?

İmar Affı Nedir?

Köy Yerleşim Alanı Nedir?

İmar Çapı Nedir?

Kroki Nedir?

Kat Maliki Nedir?

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat Yüksekliği Nedir?

Cephe Nedir?

1

Kontrat Nedir?

Malik Ne Demek?

Merkezi Yerde Nedir?

Muhammen Ne Demek?

Mülkiyet Hakkı Nedir?

Mürtehin Ne Demek?

Müstakil Tapu Nedir?

Müştemilat Ne Demek?

Müşterek Mülkiyet Nedir?

Mütekabiliyet Nedir?

Nazım Planı Nedir?

Nizam Ne Demek? Ön Cephe Nedir?

Oturma Hakkı Nedir?

Pafta Nedir?

Parsel Nedir?

Parselasyon Planı Nedir?

Plan Nedir?

Rayiç Nedir?

Rayiç Değer Nedir?

Gayrimenkul Satış Vaadi Nedir?

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Tapu Ve Kadastro Müdürlükleri Ne İş Yapar?

Tarla Nedir?

Şerh Nedir?

Tashih Ne Demek?

Sit Alanı Nedir?

Taşınır Mal Nedir?

Taşınmaz Mal Nedir?

Tahliye Ne Demek?

Tahsis Ne Demek?

Tapu Kütüğü Nedir?

Tapu Mevzuatı Nedir?

Tapu Nedir? Tapu Senedi Nedir?

Tapu Planı Nedir?

Tapu Sicili Nedir?

Tapu Sicil Müdürlüğü Nedir?

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

Tapu Ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Nedir?

Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü Nedir?

Sözleşme Nedir?

2

Tefrik Ne Demek?

Teknik Altyapı Nedir?

Temlik Nedir?

Terkin Ne Demek?

Tescil Nedir?

Uygulama İmar Planı Nedir?

Vaziyet Planı Nedir?

Yapı Kullanım İzin Belgesi Nedir?

Yerleşim Yeri Nedir?

Yola Terk Nedir?

Zilyetlik Nedir?

Zorunlu Deprem Sigortası Nedir?

www.rimallinvest.com

2B Arazisi Nedir?

Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde orman özelliğini yitirmiş, hazine adına orman alanları dışarısına çıkarılmış ve çıkarılan araziler 2b arazisi adını alır. 2b arazi, 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesi B bendinin kısaltması olarak kullanılır. Orman vasfını kaybetmiş bu araziler çoğunlukla köylüler ve bölgede yaşayan yerli halk tarafından sahiplenilmiş durumdadır.

2b Kanunu, orman arazisi olmaktan çıkmış ve hazineye ait tarım arazilerine uygulanır. 2b arazileri satın almak için bazı koşulların göz önünde bulundurulması gerekir. Bazıları şu şekildedir:  

2011 yılından önce arazinin kullanıcısı veya sahibi olarak olmak, Bu arazileri satın almak için idareye başvuran ve idarece belirlenen satış bedelini kabul etmek.

Her ormanlık arazi 2b arazi olamaz. 2b arazi statüsüne girebilecek arazilerin şartları önceden belirlenmiştir.

Bu şartlar şöyledir;  

Orman arazisi olarak kalmasının bir yararı olmayan, aksine tarım arazisi olmasının faydalı bulunduğu tespit edilen yerlerde, 1981 yılından önce orman özelliğini kaybetmiş olan tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, narenciye alanları, meyvelik gibi çeşitli tarım arazileri veya hayvancılıkta kullanılmasında sakınca olmayan yerlerde 2b Kanunu önem kazanır.

Şehir, kasaba ve köy gibi yapılaşmanın olduğu yerler dışında yukarıda bahsedilen özellikleri barıdıran arazilerde 2b çalışması yapılarak orman arazisinde daraltma yapılabilir. 2b arazisi başvuruları ise defterdarlıklar ve mal müdürlüklerinden yapılabilir. Başvuru için gerekli belgeler şu şekildedir:    

Başvuru dilekçesi, Nüfus cüzdanı fotokopisi, Başvuru bedelinin yatırıldığına dair makbuz, Mirasçı olduğuna dair belge.

Ada nedir? Çevresi yol, sokak veya akarsu ile belirlenmiş kara parçası ada olarak tanımlanır. Ada, bunun dışında iki farklı anlamda daha kullanılır. Bunlardan biri çevresi tamamen veya kısmen su ile çevrili toprak parçası anlamına gelen coğrafi terimdir. Diğeri ise karayollarında yolcu indirme veya bindirme için trafik güvenliği sağlanmış alanlara verilen isimdir.

Kadastro adası nedir? Çevresi kamuya ait doğal veya yapay oluşumlar ile sınırlandırılmış parsel topluluğu kadastro adası olarak adlandırılır. Ada 101 numarası ile başlar ve sırasıyla devam eder. Bir adada birden fazla mülkiyet sahibi olabilir. Çünkü bir ada, bir veya birden fazla parselden meydana gelir.

3

www.rimallinvest.com

Ada parsel Ada ve parseller kadastro çalışması yapılarak belirlenir. Taşınmaz mal alınacağı zaman tapu üzerinde yazan ada parsel numaraları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü web sitesinde bulunan ada ve parsel sorgulama linkinde ilgili yerlere yazarak taşınmazın durumu hakkında bilgi edinmek mümkündür. Herhangi bir şüpheli durumda ise tapu kadastro il müdürlüklerine başvuru yaparak sorgulama yapılabilir. Böylece satın alınacak taşınmaz ile ilgili tüm bilgiler elde edilmiş olur ve herhangi bir olumsuz durumla karşılaşma ihtimali minimuma iner.

Aks Nedir?

Mimarlık ve inşaat terimi olarak eksen, hizalama anlamına gelen aks yapıya dair bir öğenin ortasından diğer öğenin ortasına kadar olan uzaklık ölçüsüdür. Kolonların akslara göre hazırlanmasından ötürü, bir yapıda akslar öncelikli olarak çizilir.

Akslar, mimari yapıların statiğine göre kolonların aynı hizaya getirilmesinde kullanılır. Görünen öğelerden biri olmayan aks mimari çizim ile belirlenir. Mevcut kalıp planından yararlanılarak nokta çizgi biçimi ile x ve y yönleri doğrultusunda çizilerek sanal bir eksen oluşturulur.

Düşey akslar, temel planı üzerinden 1/50 ölçek ile belirlenir. Proje üzerindeki ölçüler ile ilk dikey akis çizildikten sonra diğer düşey akslar çizilir ve işlem yatay akslar için de tekrar edilir. Düşey akslar sayı, yatay akslar ise harf ile gösterilir.

Aleniyet İlkesi Nedir?

Açıklık ve netlik anlamına gelen aleniyet sıklıkla uygulamada aleniyet ilkesi olarak tapu işlemlerinde esas alınır. Türk Medeni Kanunu’na göre tapu sicil belgeleri ilgili kişilere açıktır. İlgili olduğunu ispat eden herkes tapu memurundan ilgili tapu kaydının gösterilmesini ve örneklerinin verilmesini talep edebilir. Bu anlamda bir kişi tapu sicilindeki mevcut kayıtları bilmediği yönünde beyanda bulunamaz. Kanuna göre bir kişinin tapu sicilindeki kayıtlarını bilmemesi, aleniyet ilkesi bakımından ileri sürülebilir bir gerekçe değildir.

Tapuda aleniyet ilkesi Tapu kayıtlarındaki aleniyet ilkesi, ana sicillerle ilişkilidir. İlgili kişilerin tapu kütüğünü incelemesinde sakınca yoktur. Ancak mal sahiplerinin, hacizlerin ve alacaklıların sicilleri gibi öğelerin incelenmesinde tapu memurları yetkilidir. Bir taşınmaz üzerindeki rehin işlemi, tapu kütüğüne tescil yapılması ile olur. Taşınmaz rehini tesisine dair sözleşmenin geçerli olabilmesi, resmi olarak yapılmış olmasına bağlıdır. Tapu kütüğüne tescil edilen bir taşınmaz üzerindeki rehini üzerinde hak sahibinin bilmediğini iddia etmesi ya da iyi niyet iddiasında bulunması mümkün değildir.

Hukukta aleniyet ilkesi Anayasanın 141. maddesi uyarınca aleniyet ilkesi tüm yargı çeşitlerini kapsar. Aleniyet ilkesi kapsamında tüm yargı ve duruşmalar kamuya açıktır. Genel ahlak ya da kamu güvenliğinin gerekli kılması durumunda 4

www.rimallinvest.com

duruşmalar gizli ya da kapalı olarak yapılabilir. Genel anlamda aleniyet ilkesi davanın tarafları dışında da isteyen herkesin oturumları izleyebilme imkanına sahip olmasını ifade eder.

Anahtar Teslim Nedir?

Birçok kişinin hayalini ev sahibi olmak süsler. Kişilerin geleceğini bir şekilde garanti altına almanın teminatı sayılan konut sahibi olmak, ev alımları sırasında bazı riskleri de beraberinde getirir. Kimi zaman tamamlanmamış ya da henüz proje aşamasında maketine bakılarak alınan evler sıkıntıya sebep olabilir.

Vaat edilen sözlerin tam anlamıyla yerine getirilmemesi ya da inşaatın söylenen sürede tamamlanmaması gibi riskler yaşanabilecek bu sıkıntılar arasında yer alır. Bu anlamda sorunsuz ve güvenilir bir konut alımı için “Anahtar Teslim” konutlar tercih etmek önemlidir.

Anahtar teslim, tüm masrafları yüklenici tarafından karşılanıp tamamlanmış ve alımıyla birlikte ekstra masrafların çıkarılamayacağı, teslimatı yapılan konutları kapsar. Anahtar teslim alımlarda, istenildiği anda taşınılmaya müsait konutların satışı söz konusudur.

Ancak bazı durumlarda satış esnasında anahtar teslimi için belirlenen süre de anlaşmada yer alabilir. Bu tür anahtar teslim alımlarında yüklenici firmaya yaptırımlar koyan sözleşmeler büyük önem taşır. Bu sözleşmeler ile alıcıların belirlenen süre içerisinde gecikme zamanı ve tarihine göre kira bedeli isteme hakları bulunur. Ayrıca sözleşmeler anahtar teslim, yaşanabilecek sıkıntılarda mahkemelik bir durum söz konusu olduğunda alıcıların dava sürecinde haklarını ispatlamalarını kolaylaştırıcı etkendir. Özellikle taşınmaz malların alımında en güvenli yol olarak görülen anahtar teslim, ayrıca kiracılar içinde avantaj sağlar. Kiracıların alımla birlikte yerleşime hazır konutları tercih etmesi kira ödemesinden kurtulmasını olanak tanır.

Antrepo Nedir?

Antrepo gümrüklere gelen ticari eşyanın muhafaza edildiği açık ya da kapalı alanlara verilen isimdir.

Gümrük kanunlarınca gözetime tabi olan eşyanın konulması için kurulan antrepoların hangi koşullarda ve nasıl kurulacağı yönetmeliklerle belirlenmiştir.

Antrepo Rejimi Eşya mevzuata uygun olarak muhafaza edildiği takdirde süresiz antrepoda kalabileceği gibi, antrepoda kaldığı süre içerisinde eşyaya uygulanacak vergilerden muaf tutulur. Gümrük gözetimindeki eşyaya vergi uygulanmamasına Antrepo Rejimi adı verilir.

Antrepo Beyannamesi Antrepolarda, geçici depolama statüsüne sahip eşyaların girişi mümkün değildir. Antrepoya girecek olan herhangi bir eşya için antrepo beyannamesi düzenlenmiş ve tescil edilmiş olma şartı aranır. Beyanname doldurma zorunluluğu kullanıcıya ait olup, antrepo sahibi sınırlı sorumluluğa sahiptir. Antrepo 5

www.rimallinvest.com

beyannamesinin, yönetmelik uyarınca, eşyanın antrepoya gelişini takip eden 2 iş günü içerisinde tescil edilmesi gerekir. Beyanname verildikten sonra, eşyanın sayımı yapılır ve Muayene Memuru tarafından yapılan kontrol sonrasında antrepoya alınır. Eşyanın bir antrepodan başka bir antrepoya sevki için Gümrük İdaresine başvurulması ve yeni bir beyanname doldurulması zorunludur.

Antrepo Çeşitleri Antrepolar kuruluş amaçlarına göre genel ve özel antrepolar olarak ikiye ayrılır. Genel antrepolar gümrüğe konu olan eşyanın herkes tarafından kullanılabilen antrepolardır. A tipi, B tipi ve F tipi olarak üçe ayrılır. Özel antrepolar ise sadece işletme sahibinin eşyalarının konulabildiği antrepolardır. C tipi, D tipi ve E tipi antrepolar özel antrepo hükümlerine tabidir.

Arazi Geliştirme Nedir? İmar planı olmayan bir arazinin belirli aşamalardan geçerek teknik altyapı, çevre düzeni ve arsa kullanımı ile yeniden değerlendirilip kullanılmasına arazi geliştirme denir. Arazi geliştirme planları, ticari amaç gözetilerek oluşturulur.

Arazi geliştirmede ilk olarak kullanılacak olan alanın hukuki işlemlerinin tamamlanması gerekir. Yetkili kurumlar tarafından geliştirilmesi istenen arazilerin onaylanmasından sonra proje süreci başlar. Arazilerin geliştirilip kullanılmasına şu adımlar izlenir:         

Arsa seçimi Arsanın kullanım amacı Fizibilite değerlendirmesi Mimari tasarım Maliyet ve bütçe planlaması Finansman sağlama İnşaat süreci Tanıtım ve pazarlama Satış ya da kiralama süreci

Bütün bu aşamaların gerçekleşmesi için yatırım danışmanlık hizmetlerinden, inşaat ve sigorta şirketlerinden yardım alınabilir. Arazi geliştirmeye dair işlemleri yerli ve yabancı yatırımcılar tarafından yapılabilir.

Arsa Nedir? Arazi Nedir?

Belediyelerce parsellenmiş, belediye sınırları içinde bulunan, üzerinde genellikle taşınmaz mal inşa edilebilen, yani imara ve yerleşime açık olan fakat tarım faaliyetlerine belli durumlarda izin verilmeyen toprak parçalarına arsa denir. İmarlı arsa ve imarsız arsa olmak üzere iki çeşidi vardır. Emlak Vergisi Kanunu’na göre her arazinin bir arsa olmayacağı fakat her arsanın bir arazi olduğu kabul edilmiştir.

6

www.rimallinvest.com

İmarlı arsa nedir?

Emlak Vergisi Kanunu’na göre bu arsaların üzerinde sadece yapı inşasına izin verilir. Zirai faaliyetler yapıldığı takdirde söz konusu alanın imarlı arsa olmayacağı belirtilmiştir. Arsa üzerinde gerek kamuya hizmet eden hastane, okul, devlet daireleri vs inşa edilebilir gerekse şahsa ait arazilerde yine şahsa ait ev veya apartmanlar yapılabilir. İmarsız arsa nedir?

Bazı durumlarda bazı arsalar üzerinde de imara izin verilmez. İşte bu tip arsalara emlak dilinde imarsız arsa denir. Bu tip arsalar tarla olarak kullanılır. Üzerlerinde zirai faaliyetler yapılabilir.

Kamu arsası nedir? Şahıslara değil kamuya ait olan arsalardır. Üzerlerinde kamu yararına olacak ve kamu tarafından ortak kullanılacak yapılar inşa edilir.

Ticari arsa nedir?

Arsa üzerinde yapılacak olan yapıların iktisadi bir amaca hizmet etmesi esastır. Alışveriş merkezleri, lokantalar, kafeler, mağazalar gibi.

Arsa vergisi nedir?

Hukuken bir taşınmaz olarak nitelenen arsaların sahipleri bu arsalar için devlete vergi ödeme yükümlülüğü altında bulunurlar. Bu vergiye arsa vergisi denir.

Parsel sorgulama Parsel sorgulama işlemleri parselsorgu.tkgm.gov.tr adresi üzerinden yapılabilir.

Arazi nedir?

En geniş anlamıyla arazi, herhangi bir yeryüzü veya toprak parçasıdır. Üzerindeki dağları, taşları, ovaları, dereleri, gölleri, çayır ve çimenleri de kapsayabileceği gibi herhangi bir düzlüğün bu sayılanlar ile sınırlandığı alanlara da verilen isimdir. Genellikle üzerlerinde yerleşim, insan yaşamı veya ekim dışında başka insan faaliyetleri bulunmaz, boş toprak parçalarıdır.

Arsa ile arazi arasındaki farklar Araziler üzerinde taşınmaz inşa edimine, imar çalışmalarına, yerleşimlere devlet ve belediyelerce izin verilmez. Arazinin imara açılması söz konusu olsa da imara açılan o toprak parçası arazi olmaktan çıkıp arsaya döner. Emlak literatüründe en çok karıştırılan iki kavram da zaten arsa ve arazi kavramlarıdır. Bu karışıklığı yaşamamak için de Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesine bakılabilir. Kanuna göre her arsa 7

www.rimallinvest.com

bir arazi niteliği taşıyorken her arazi bir arsa değildir. Ancak belediyelerin imar müdürlüklerinin alacakları kararlar ile araziler imara açılabilir ve arsaya dönüştürülebilir.

Arazi toplulaştırması nedir?

Genellikle verim elde edilemeyen, özellikle ekim için kullanıma çok uygun olmayan ve birden fazla çiftçi veya şahsa ait olan arazi parçalarının toplulaştırılıp, verimli hale gelecek şekilde, muntazam ölçümlerle bir araya getirilmesi ve düzenlenmesi uygulaması arazi toplulaştırması olarak adlandırılır. Gelişmiş ülkelerde uygulanması sıkça görülür. Asıl amaç en küçük arazi parçasından dahi en üst düzeyde verim elde edebilmektir. Alanında uzman kişilerce yapılan bir uygulamadır.

Arazi sorgulama Arazi sorgulamaları ilgili tapu müdürlüklerinden ve parselsorgu.tkgm.gov.tr üzerinden yapılabilmektedir.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı kat mülkiyeti kanunda belirtilen esaslara göre bina, apartman gibi taşınmaz yapılarda her bir bağımsız bölümün kat mülkiyeti bakımından sahip olduğu arsa hakkına denir. Kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulurken binanın ya da binaların bulunduğu parsel arsadan, arsanın rayiç değeri oranınca bağımsız bölümlere pay verilir.

Arsa payları ortak mülkiyet paylarıdır. Bu nedenle kat mülkiyeti ve arsa payı birbirinden ayrılamayacağı gibi bağımsız olarak devirleri de yapılamaz. Kat mülkiyetinin satış, miras vb. nedenlerle başkasına geçmesi halinde bağlı bulunan arsa payı da kat mülkiyetiyle beraber geçer. Arsa payı, mülkiyet ve irtifaktan ayrı olarak devir edilemeyeceği gibi miras yolu ile intikal edemez ve farklı bir hakla kayıt altına alınamaz.

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Arsa payında temel olarak bağımsız bölümün ana taşınmazın değerine oranı esas alınır. Arsa payının değeri hesaplanırken metrekareye göre büyüklüğü değil, her bir bağımsız bölümün piyasa şartlarındaki alım/satım değeri üzerinden yapılır. Gayrimenkullerin bu bağlamdaki değerlemeleri, belediyeler bünyesindeki Emlak Değeri Takdir Komisyonuna başvurularak öğrenilebilir.

Arsa payının hatalı belirlenmesi halinde maliklerin düzeltim davası açma hakları bulunur. Ancak arsa payı belirlendikten sonra, sonradan meydana gelen bağımsız bölümlerin değerindeki artış ya da azalıştan ötürü arsa payı değiştirilemez.

Arsa payı metrekare hesaplama Bağımsız bölümler için arsa payından metrekare hesabı şu şekilde yapılır: Örneğin; Ana binanın tapuda 1500 metrekarelik parsel, arsa payının ise 20/330 olduğunu farz edelim.

(1.500 metrekare/330) x 20 = 90.909 metrekare 8

www.rimallinvest.com

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Arsa sahibi ya da sahiplerinin arsa payına karşılık olarak bir müteahhitle anlaşmaları sonucunda kurulan sözleşmeye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilir. Arsa sahibi ya da sahipleri yapılacak olan binaya karşılık belirli bir payı müteahhide bırakmakla, müteahhit ise pay karışığında binayı anlaşılan şartlarda teslim etmekle mükelleftir.

Arsa payı düzeltme davası Kat Mülkiyeti Kanununun 3 ve 4. maddeleri uyarınca arsa paylarının düzeltilmesi malikler tarafından talep edilebilir. Arsa paylarında bağımsız mülkiyete çevrilirken denklik kusurlarının olması halinde, malik ya da malikler dava açarak arsa payının düzeltilmesini mahkeme yolu ile talep edebilir.

Arter nedir?

Arter Fransızca kökenli bir kelime olup ‘artere’ (damar) kelimesinden dilimize geçmiştir. Çoğunlukla tıp terimi olarak kullanımı yaygındır. Tıpta damar, atardamar kullanımın yanı sıra ulaşımda trafik yoğunluğunun olduğu yollar için de arter kelimesi kullanılır.

Ana arter nedir?

Yerleşim birimleri içerisinde trafiğin yoğun olduğu yollara arter adı verilir. Genellikle trafik ve yol durumuna ilişkin haberlerde karşımıza çıkan ana arter terimi, en çok kullanılan ve trafiğin en yoğun olduğu, arterlerin birleştiği ana yolları ifade eder.

Askeri Güvenlik Bölgesi/Askeri Yasak Bölgesi Nedir?

2562 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile ülke savunması açısından stratejik öneme sahip ya da askeri yasak ve güvenlik bölgelerinin kurulmasına ve kaldırılmasına ilişkin esaslar düzenlenmiştir.

Askeri Güvenlik Bölgesi Nedir?

Askeri güvenlik bölgeleri, Genelkurmay Başkanlığı, Milli Güvenlik Kurulu Genel Sekreterliği ya da İçişleri Bakanlığının gerek görmesi halinde, Genel Kurmay Başkanının onayı ile Bakanlar Kurulu tarafından kurulabilir ya da kaldırılabilir.

Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nun 19. Maddesine göre güvenlik bölgeleri özel ve askeri güvenlik bölgeleri olarak iki kategoriye ayrılır. Kanuna göre kamuya ya da özel mülkiyete sahip kuruluşlara ait stratejik öneme sahip arazi tesislerin etrafında kanun hükümlerine göre özel güvenlik bölgeleri tesis edilebilir.

Askeri Güvenlik Bölgesi İlan Edilen Yerler 1. derece kara ya da deniz askeri yasak bölge ilanı yapılmamış, Silahlı Kuvvetler bünyesindeki kışlalar, kurumlar, karargahlar, ordugahlar, depolar, cephanelikler ve 9

www.rimallinvest.com

tesisler gibi yerlerin sınırlarından itibaren maksimum 400 metreye kadar olan bölgeler askeri güvenlik bölgesi olarak düzenlenebilir.

Askeri Güvenlik Bölgesi Şerhi Güvenlik bölgesi hattında kalan, gerçek ya da tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar kamulaştırılabilir. Güvenlik bölgesi sınırından 200 metre uzaklığa kadar olan alanlarda, yanma ve patlama tehlikesi olan malların depolanmasına ya da satışına ilişkin faaliyet gösteren işletmelerin açılması yasaklanabilir.

Kamulaştırma yapılmış güvenlik bölgelerine yetkili kişilerden başkasının girişi ve oturması kanunla yasaklanmıştır. Yine bu bölgelerde her türlü görüntü kayıt etme ve işleme cihazlarının kullanılması, yer tespitine ilişkin cihazların kullanılması, harita ve kroki çizme gibi faaliyetlerin yapılması görevli kişiler dışında yasaktır.

Askeri Yasak Bölge nedir?

Askeri bölgeler ülke savunması açısından hayati öneme sahip alanlardır. Bu alanların güvenlik ve gizliliğini sağlamaya ilişkin yöntem ve esaslar kanunlar ile düzenlenmiştir. Askeri yasak bölgesi Genelkurmay Başkanlığı’nın lüzum görmesi halinde Bakanlar Kurulu Kararı ile kurulabilir ya da kaldırılabilir. Askeri yasak bölgeler 1. ve 2. derece olmak üzere temel 2 statüye sahiptir. Birbiri ile ilişkili ve yakın askeri tesisler tek bir askeri yasak bölge ilan edilebileceği gibi, birleştirilmiş alanlarda ayrıma da gidilebilir.

Askeri Yasak Bölge Kanunu Askeri bölgelerin kurulması, kaldırılması ve genişletilmesi 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile düzenlenmiştir. Yasak bölgelerin kesin sınırı, Bakanlar Kurulu kararına ek olarak sunulan ölçekli haritalar ve koordinat listeleri üzerinden belirlenir.

Askeri yasak bölgeler kara birinci derece, kara ikinci derece, deniz birinci derece, deniz ikinci derece, hava birinci derece ve hava ikinci derece olmak üzere altı statüye sahiptir. Kanunda her bir yasak bölge statüsü için uygulanacak hükümler detaylarıyla belirtilmiştir.

Askeri Yasak Bölge Şerhi Taşınmazların üzerindeki askeri yasak bölge şerhi ile taşınmaza ilişkin maliklerin bazı tasarrufları sınırlandırılmıştır. Yabancı uyruklu kişilerin bu bölgelerde taşınmaz edinmesi kanunen yasaktır. Birinci derece askeri yasak bölge şerhinin bulunması halinde taşınmaz satılamaz, kiralanamaz, devir edilemez veya ipotek olarak gösterilemez. İkinci derece askeri yasak bölgeleri ve güvenlik bölgelerinde taşınmazın Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında satışı, kiralanması, devri ya da ipotek olarak gösterilmesinde ise sakınca yoktur.

10

www.rimallinvest.com

Asma Kat Nedir?

Asma kat; zemin ile tavan yüksekliğinin en az 5.50 metre olduğu yapılarda en az 2.40 metre yüksekliğe sahip ve düşey zemin alanının en fazla yarısını kaplayan, bir merdiven ile zemine bağlanan bölüm olarak tanımlanır. İki kelimenin bir araya gelmesinden türetilmiş kelimelerden biridir. Asma kelimesi bir nesneyi asmak eylemini, kat ise bir yapıda zemin ile tavan arasında bulunan odaların veya dairenin tamamını ifade eder.

Asma kat nasıl inşa edilir? İmar planına uygun olarak alanı, yüksekliği, taşıyacağı ağırlık ve destek noktaları belirlenerek mühendis tarafından statik ve dinamik hesaplamaları yapılarak inşa projesine dahil edilir. Ancak hesaplamaların hatasız yapılması büyük önem taşır.

Asma kat kullanım alanları nerelerdir?

Asma katlar restoran, kafe, kantin, oyun salonları, gösteri merkezleri, camiler, fabrikalar, stüdyo dairelerde; kısacası inşaatın olduğu her yapıda kullanılabilir.

Asma kat modelleri nelerdir? 

 

Tavan destekli asma kat modeli: Bu modelde yapılan asma kat taşıyacağı ağırlığa uygun olarak çelik halat, gemi halatı veya demir profiller yardımıyla tavana asılır. Genel olarak ev, ofis veya bungalov tarzı evlerde kullanılır. Seyyar merdiven bu modelin vazgeçilmezidir.

Kiriş destekli asma kat modeli: Bu modelde inşa edilen asma katın üç tarafı duvar kirişlerine bağlıdır. Gösteri salonları, kafeteryalar ve stüdyo dairelerde kullanılır. Sabit merdiven tercih edilir.

Kolon destekli asma kat modeli: Bu model yapının altına zemine bağlı destek kolonları konularak inşa edilir. Destek kolonunun haricinde asma katın bir tarafı duvar kirişine de bağlanabilir. Bu model daha çok camilerde kullanılır. Sabit merdiven sıklıkla kullanılır.

Ayrık Nizam/Bitişik Nizam Nedir?

Yapı düzenini ifade eden terimlerden biri olan ayrık nizam, Planlı Alanlar Tip Yönetmeliği’nde açıklanmıştır.

Yönetmeliğe göre komşu parsellere bitişik olmayan yapılar ayrık nizam olarak tanımlanır. Bitişik nizam yapılardan farklı olarak, imar mevzuatı ile ayrık nizam yapıların taban yoğunluğu %40 ile sınırlandırılmıştır.

Ayrık nizam çekme mesafeleri Ayrık nizam yapılar için çekme mesafesi yol, yan bahçe ve arka bahçe çekme mesafeleri olarak Planlı Alanlar Tip Yönetmeliği’nde belirlenmiştir. Yönetmeliğe göre ayrık nizam yapıların yoldan çekme mesafesi, azami 60.5 yükseklikteki yapılar için 5 metre, yan bahçe ve arka bahçe mesafesi azami 4 katlı binalar için 3 metredir. Bina derinliğinin 7 metreden az olması halinde arka bahçe için çekme 2 metreye kadar azaltılabilir.

11

www.rimallinvest.com

Ayrık nizamda TAKS Taban alanı kat sayısı olan TAKS, inşaat taban alanının arsa yüz ölçümüne bölünmesi ile bulunur. Binanın ayrık ya da bitişik nizam oluşu, parsel büyüklüğü gibi kriterlere göre TAKS oranı arsadan arsaya farklılık gösterir.

Ayrık nizam gösterimi Ayrık ve bitişik nizam yapılar imar planlarında bazı harfler ile gösterilir. Buna göre ayrık nizam için A, bitişik nizam yapılar için B harfi kullanılır.

Bitişik nizam nedir? İmar yönetmeliğinin 18. maddesinde, bir ya da birden çok komşu parsellerdeki bitişik olan yapı nizamı bitişik nizam olarak tanımlanır. Bitişik nizam yapılarda arka bahçeye çıkış, ortak alandan sağlanır.

Parsellerden ne kadar çekme mesafesi verileceği bahçenin konumu, yapı derinliği ve yapının katlarına göre belirlenir.

Bitişik nizam çekme mesafeleri Bitişik nizamlarda kullanılabilecek taban alanı çekme mesafesi adı verilen yönetmelikte belirlenmiş olan mesafeler düşüldükten sonra ortaya çıkar. Parsellerdeki çekme mesafeleri ön ve yol kenarına denk düşen bahçeler için minimum 5 metre, yan bahçe için minimum 3 metre ve arka bahçe için minimum 3 metredir.

Bina derinliğinin 7 metreden az olduğu parsellerde bu mesafe 2 metreye kadar düşürülebilir. Bodrum katı da dahil 4 katın üzerindeki yapılarda ise kat başına çekme mesafesi yarım metre kadar artırılır. İnşa edilecek binanın yer aldığı parselin imar adasında 01.06.2013 tarihinden önce yapılmış bina ya da binaların bulunması halinde, çekme mesafesi hali hazırdaki yapı durumuna göre hesaplanır. Bitişik nizama göre imar adasında yapılaşmanın olmaması halinde ise yol mesafesinden 5 metre, arka ve yan bahçelerden ise 3 metre çekme mesafesi sağlanır.

Bitişik nizam muvafakatname Muvafakatname kişilerin hak ve çıkarlarını kullandırtma kapsamında verdiği yazılı bir izin ya da yetki belgesidir. Bitişik nizam binalarda komşu parsel malikleri arasında hazırlanan muvafakatnameler ile çekme mesafeleri değiştirilebilir.

Bağımsız Bölüm Nedir?

Tamamlanan bir yapıdaki katlar, daireler, bürolar, dükkanlar ve depolar gibi başlı başına kullanılabilen bölümler için taşınmazın maliki ya da ortak malikleri bağımsız mülkiyet kurma hakkına sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir yapının kat mülkiyetine konu olan her bir bölümüne bağımsız bölüm adı verilir.

12

www.rimallinvest.com

Bağımsız bölüm kat mülkiyeti Bağımsız bölümler mülkiyet olarak bağımsız bir taşınmaz olarak değerlendirilmeye alınır. Bağımsız bölümlerin mülkiyeti tapu kütüğüne tescil edilir ve ayrı bir taşınmaz niteliğine sahip olur. Bu özelliği ise bir davanın ya da icra takibinin konusu olabilir.

Bağımsız bölümler üzerinde, mülkiyet ve diğer maliklerin haklarıyla bağdaşmayan irtifak hakları kurulamaz. Bağımsız bölümlerin devir ya da kiralanması durumunda bölümle ilişkili ortak yerler ve eklentiler de devredilmiş olur.

Bağımsız bölümün paydaşları kendi paylarını başkasına satabilir. Bu durumda diğer paydaşlar öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Paydaşların öncelikli satın alma hakkına şufa hakkı adı verilir.

Bağımsız bölüm listesi Her bir bağımsız bölümün listelenerek, nitelik, pay, büyüklük ve eklenti gibi bilgilerin gösterildiği listeye bağımsız bölüm listesi adı verilir. Hazırlanan liste malik ya da malikler tarafından imzalanır.

Bağımsız bölüm kodu sorgulama Bağımsız bölümlere ait 10 haneli bir numara bağımsız ölüm kodu olarak bilinir. Kod sorgulama işlemleri adreskodu.dask.gov.tr adresinden yapılabilir.

Balon Ödeme Nedir?

Balon ödeme, kredi çekmek isteyenler için önemli bir ödeme şeklidir. Bu ödeme şeklinde ilk ödemeler düşük miktardayken son taksitte toplu ödeme yapılır.

Balon ödemeleri daha çok konut kredisi, ticari kredi ve taşıt kredilerinde sık sık kullanılır. Sabit bir faize sahip olmasına rağmen esnek bir ödeme şekline sahip olmasıyla müşteriler borcunu daha kolay bir şekilde ödeme şansı elde eder.

Balon Ödemeli Kredi Hesaplama Balon ödeme, diğer aylarda taksitleri daha uygun bir biçimde öderken, son taksidinde daha büyük ve toplu bir miktarda ödeyeceğiniz bir tür kredidir. Son taksitle birlikte kredi borcunuz tamamen kapanmış olur. Örneğin; çektiğiniz krediye aylık 1500 TL ödemek yerine, 1000 lira ödeyerek kalan borcu son taksitte toplu bir şekilde ödeme yapmak balon ödemeye örnek gösterilebilir.

Balon Ödemeli Ev Kredisi Hesaplama Ev almak için 60 ay vadeli konut kredisi çektiğinizi varsayalım. Ayda 3000 lira ödemek size fazla geliyorsa taksit miktarını düşürüp (1500 TL gibi) son taksitte balon ödeme yaparak toplu ödeme ile kredinizi kapatabilirsiniz. Aylık ödeme tutarları bankalara göre değişiklik gösterebilir.

13

www.rimallinvest.com

Belediye Rayiç Bedeli Nedir?

Bir konut ya da arsanın alım satımı söz konusu olduğunda değerinin piyasanın koşullarına göre belirlenmesi rayiç bedel olarak tanımlanır. Belediye rayiç bedelin belirlenmesinde ülkenin sahip olduğu ekonomik koşullar ve piyasadaki arz talep dengeleri önemli bir yere sahiptir.

Taşınmaz malın yaşı, şehrin merkezine yakın ya da uzak olması, alışveriş ve eğlence merkezleri, sosyalkültürel alanlara ve eğitim merkezlerine sahip olması gibi bulunduğu konumun özellikleri, buradaki nüfusun sahip olduğu sosyo-ekonomik özellikler rayiç bedelin belirlenmesinde etkendir.

Rayiç bedelin tespiti Maliye Bakanlığı’nın valiliklere gönderdiği değerlendirme kararı sonrasında valilik tarafından atanan bir komisyon tarafından yapılır. Bu komisyonda gayrimenkulün özelliklerine göre defterdarlık ya da mal müdürlükleri ile belediyelerin atadığı yetkililer yer alır. Arsa ve arazilerden farklı olarak eğer taşınmaz bir bina ya da konut ise yapının yıpranma payı göz önünde bulundurulur.

Tamamlandığı tarih ile satış tarihi arasında geçen süre bir yıldan fazla ise %2 yıpranma payı rayiç bedelinden düşülür. Bunun yanında bina ya da konutun rayiç bedelinin tam olarak belirlenmesi için devir ya da satışa uygun arsa payının da hesaplanarak eklenmesi gerekir.

Satışı yapılacak konutun ya da arsanın rayiç bedeli bağlı bulunduğu belediyelerden öğrenilir. Bu bilgiye arsanın ya da konutun ada ve parsel bilgilerinden ulaşılabileceği gibi emlak beyanlarındaki mahalle, cadde ve sokak bilgileri de baz alınarak ulaşılabilir.

Belediye Sınır Nedir? İl, ilçe ve beldelerde seçimle gelen, kanunlarla belirlenmiş kamu hizmetlerinden sorumlu tüzel kişilere belediye adı verilir. Belediyeler yasalarda belirtilmiş esaslara göre haritalar üzerinde belirlenmiş sınırlı alanlara ve bu alanları kapsayan yetki sahalarına sahiptir.

Belediye sınırı nedir?

Belediye sınırı harita üzerinde belirlenmiş, idarenin yetki ve sorumluluk alanını belirleyen fiziki bir sınırdır.

Belediyelerin alt yapı ve diğer hizmetleri, emir ve yasaklarının uygulanması, belediye gelirlerinin toplanması gibi faaliyetlerin gerçekleştirilmesinde belediye sınırları içerisinde kalan alanlar esas alınır.

Belediye sınırı ile mücavir alan sınırı arasındaki farklar İdari sınırlar kapsamında yer alan mücavir alanlar, belediye sınırları dışında yer alan, ancak imar uygulamaları kapsamında belediyelerin görev ve yetkileri kapsamına alınmış yerlerdir.

14

www.rimallinvest.com

Belediye sınırı nasıl belirlenir?

5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre yeni kurulmuş bir belediyeye ait sınırlar, kuruluşunu takip eden 6 ay içerisinde yapılır. Kanuna göre eskiden bu yana yerleşim yeri içerisinde kabul edilen arsalar, araziler, tarlalar, bahçeler ve meralar gibi alanlar ile kumsallar ve plajlar da belediye sınırları içine dahil edilir.

Belediye sınırı belirlenirken yollar, tepeler ve dereler gibi sabit noktalar esas alınır. Sınırın buralardan geçirilememesi durumunda düz bir çizgi çizmek ve işaretle belirtilmek suretiyle sınır çizilir. Belediye sınırları tespit edildikten sonra, belediye meclisinin kararı kabul eder. Kaymakamın olumlu görüşü alındıktan sonra valinin onay vermesi ile sınır hattı kesinleşir. Belediye sınırı kesinleştikten sonra 5 yıllık süre içerisinde değiştirilemez.

Beyanname Nedir?

Herhangi bir konu hakkında bir kişi veya kurumun yaptığı beyana dayanan, yazılı belgeye beyanname adı verilir. Beyanname, uygulamada genellikle vergi mükelleflerinin doldurmak zorunda olduğu ve vergi dairelerine iletilen yazılı bildirileri ifade etmek için kullanılır.

Beyanname örnekleri Vergi türüne göre yıllık gelir, münferit, geçici vergi, muhtasar, kurumlar, özel, özel tüketim, gider, veraset ve intikal, damga, şans oyunları, ilan ve reklam, eğlence, haberleşme, yangın sigortası, elektrik ve hava gazı tüketim vergisi beyannamesi gibi beyanname örneklerinin hazırlanması vergi türlerine göre farklılık gösterir.

Beyanname süreleri Beyanname verme süreleri yıllık gelir vergisi beyannamesi için 1- 25 Mart, gelir vergisi stopajı için hazırlanan muhtasar beyannameler için ocak, nisan, temmuz ve ekim aylarının 24. günü, veraset ve intikal vergisi beyannamesinde ölüm sonrası ilk 4 ay içinde, diğer intikallerde ise iktisap tarihinden itibaren 30 gün içerisinde verilir.

Emlak beyannamesi Yeni yapı, mevcut yapı değişikliği, yapıdaki asansör ve kalorifer tesisatı değişikliği, yapının yıkılması, yapının kullanım amacının değişmesi, bina parseline dahil olan arsanın durumunda değişiklik olması ve mülkiyetin değişmesi gibi hallerde emlak beyannamesi hazırlanır. Beyanname verme süresi, yapı veya mülkiyet değişikliğinin meydana geldiği yıl sonuna kadardır.

E-beyanname ve beyanname sorgulama Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı İnternet Vergi Dairesi www.gib.gov.tr adresinden beyanname sorgulama, beyanname hazırlama ve beyanname gönderme gibi işlemlerin yanı sıra, ebeyanname.gib.gov.tr adresinden ”beyanname düzenleme programı” ile vergi mükellefleri farklı beyanname türlerine erişim sağlayabilir.

15

www.rimallinvest.com

Beyanname damga vergisi Sürekli damga vergisi mükelleflerinin beyanname vermesi zorunludur. Mükelleflerin beyanname verme süresi vergilendirme dönemini takip eden ayın 23. akşamına kadardır.

Bilirkişi Nedir?

Herhangi bir konu hakkında anlaşmazlığa düşüldüğünde, konunun çözümü için uzmanlık bilgisine başvurulan kişiye bilirkişi adı verilir. Bilirkişi listelerinde belirtilen çeşitli uzmanlık alanlarında en az 3 yıl mesleki deneyime sahip kişiler, diğer başvuru şartlarını sağlamaları halinde bilirkişi olabilir.

Emlak sektörü, bilirkişi uzmanlığına en çok ihtiyaç duyulan sektörlerden biridir. Kamulaştırma davalarında ve taşınmaz değerinin belirlenmesi için yapılan keşif ve değerleme raporlarında bilirkişi uzmanlığına sıklıkla başvurulur. Davaya neden teşkil eden anlaşmazlığın konusuna göre mühendislik, şehir planlama, gayrimenkul değerleme gibi uzmanlık alanlarından dava hakimi tarafından bilirkişi tayini yapılır.

Bina Yüksekliği Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre bina yüksekliği, bir yapının imar planı ve yönetmelikte ön görülmüş, kot noktasından saçaklara kadar olan yükseklik olarak tanımlanır. Hacim oluşturmamak şartı ile istinat duvarları ve teras çatıda yer alan en fazla 0.90 metre yüksekliğe sahip kagir korkuluklar bina yüksekliği hesabına dahil edilmez.

Bina yüksekliği hesaplama İmar planında kat sayısı belirtilmeyen bölgelerde bina yüksekliği ve bunlara karşılık gelen kat sayıları aşağıdaki değerleri aşmamak şartıyla belirlenir. İmar planında genişliği;            

7 metre kadar olan yollarda bina kat sayısı en çok 2 7 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 3 10 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı, en çok 4 12 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 5 15 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 6 18 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 7 20 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 8 25 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 10 30 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 12 35 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 14 40 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 16 50 metre ve daha geniş yollarda, bina kat sayısı en çok 18 olabilir.

Bununla birlikte 10 metre ve daha geniş yollarda üç metreden fazla ön bahçe uzaklığı bulunan parsellerin, her iki metrelik mesafesi için kat sayısına bir adet kat ilavesi yapılabilir. Yönetmeliğe göre yukarıdaki değerlere karşılık gelen kat sayılarına bodrum katları dahil değildir.

16

www.rimallinvest.com

Brüt İnşaat Alanı Nedir?

Bir yapının bodrumdan itibaren çatı piyeslerine kadar olan tüm katların ve ortak alanların toplamına brüt inşaat alanı adı verilir. Yapı dışında yer alan yangın merdivenleri, havalandırma bacaları ışıklık ve saçaklar brüt alan hesabına dahil değildir.

Brüt alan yönetmeliği Belediye ve mücavir alanlar hudutları dahilinde kalan ve bu hudutların dışında kalan yerlerde yapılacak yapılar Yapı Denetim Kanunu’na tabiidir. Bodrum katı hariç olmak üzere inşaat alanı toplamı 200 metrekareyi aşmayan yapılar, hayvancılık entegre tesisleri, köy yerleşim yerlerinde, belediye hudutları dahilinde olmayan yerlerde ve belediye hudutları dahilinde olan bodrum ve çatı hariç azami 2 katlı ve toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılar Kanunla Yapı Denetim Kanunu kapsamı dışındadır.

Brüt inşaat alanı nasıl hesaplanır?

Kanuna göre bir bağımsız bölümde yer alan duvarlar, merdivenler, sahanlıklar, balkon, teras, çatı bahçesi ve sıva payı da dahil olmak üzere toplam brüt inşaat alanından, bağımsız bölüm başına düşen alana bağımsız bölüm brüt alanı adı verilir. Galeri boşlukları, eklentiler, ortak kullanımdan bağımsız bölüme ait olan paylar ve ışıklıklar bağımsız bölüm brüt alan hesabına dahil edilmez. Bağımsız brüt alanların toplanması ve ortak kullanım alanlarından gelen payların hesaba eklenmesi ile genel brüt alanı bulunur.

Bir yapının içinde her bir bağımsız bölümün duvardan duvara, süpürülebilir alanlar olarak tabir edilen kısımları ise yapının net alanını oluşturur.

Brüt Kira Nedir? Brüt Kira Çarpanı Nedir?

Taşınır ya da taşınmaz bir malın, mülkiyet sahibi tarafından belirlenmiş bir meblağ üzerinden belirli sürelerde başka birinin tasarrufuna verilmesine kira adı verilir. Konutlarda ve iş yerlerinde kira bedelinin vergilendirilmesinden ötürü net ve brüt kira ayrımı uygulanır.

Brüt kira geliri nedir?

Konut olarak kullanılan gayrimenkullerde ödemeler net kira bedel üzerinden yapılır. Kira sözleşmesinde gayrimenkulün konut olarak kiralanması durumunda, kira bedeli herhangi bir kesintiye uğramadan sözleşmede yer aldığı şekilde mülk sahibine ödenir. Bununla birlikte konut dışında bir gayrimenkulün ticari amaçlı kiraya verilmesi durumda net ve brüt kira ayrımı ortaya çıkar. Net- brüt kira uygulaması, işletmelerin Gelir Vergisi Kanunu uyarınca ödedikleri kira stopaj vergisinden kaynaklanır.

Brüt kira oranı nedir? İşletmeler için kira sözleşmelerinde yer alan kira bedeli, brüt kira olup bu bedel üzerinden %20 vergi kesintisi uygulanır. Stopajın uygulanmasında sorumluluk kiracıya aittir. Örneğin kira bedeli 1000 TL olan bir iş yeri için net kira bedeli çarpan ile 800 TL olup, 200 TL vergi kesintisi yani stopajdır.

17

www.rimallinvest.com

Brüt kira çarpanı nedir?

Bir gayrimenkulün alış maliyetinin aylık brüt kira gelirine bölünmesi ile elde edilen değere kira çarpanı adı verilir. Böylelikle yatırımın kaç ay içerisinde kendisini amorti edeceği öngörülmüş olur. Kira çarpanı mevcut piyasa koşullarına göre değişiklik gösterir. Örneğin 250.000 TL’ye satın alınmış bir ofisin 2.000 TL bedel ile kiralanması durumunda 250.000/2.0000= 125 kira çarpanıdır. Çarpanın 12 ye bölünmesi ile yıllık kira çarpanı elde edilir. 125/ 12= 10,41 hesabı ile ortalama 11 yılda yatırım kendini finanse edecektir.

Brüt kira hesaplama Net kira üzerinden brüt kira hesaplaması stopajın eklenmesi ile yapılır. Örneğin 2000 TL tutarındaki net kira gelirinin brütü 2000/0,800= 2500 TL’dir Cephe Nedir?

Mimari bir tanım olarak cephe, bir binanın dış tarafa bakan ön yüzünü ifade etmek için kullanılan bir terimdir. Ön yüzün dışında arka ve yan yüzler için de cephe terimi kullanılır. Tasarım ilkeleri ve binanın geri kalanındaki mimari tarzın belirlemesi bakımından, binaların ön cepheleri daha fazla önem taşır. Estetik beklentilerin yanı sıra enerji maliyetlerini düşürmesi açısından da kaplama ve giydirme gibi farklı cephe sistemleri sıklıkla tercih edilir.

Cephe çeşitleri Emlak sektöründe satışları doğrudan etkileyen faktörlerden cephe yediye ayrılır. Bunlar binanın yüzlerine göre çift, serbest, yan, arka, ön, iç, kesit cephe olarak adlandırılır.

Cephe sistemleri Binaların cephelerinde kullanılan kaplama ve giydirme cephe sistemleri ile hem binaların yenilenme ihtiyaçları giderilir hem de enerji tasarrufuna ilişkin mimari düzenlemeler yapılabilir. Cephe sistemlerine ilişkin literatürde keskin hatlarla belirlenmiş tanımlamalar olmamasına rağmen, yaygın olarak kaplama ve giydirme sistemleri olarak bilinir. Cephe sistemlerinde alüminyumdan kompozit plakalara kadar çok sayıda materyal ve yöntem bir arada kullanılabilir.

Cephe kaplama Dışarıdaki havanın ve yağmurun yapı içerisine girmesini önleyen ve estetik bir görünüm katan yapı bileşenlerine “kaplama” adı verilir. Kaplamalar tek başına bir yapı kabuğu olarak tasarlanabileceği gibi ısı yalıtım tabakası da içerebilirler.

Cephe giydirme Düşey bina kabukları olarak tanımlanabilecek giydirme cepheler, cephe üzerindeki yük ve kendi ağırlığı dışında yapısal yükler taşımazlar. Giydirme denilince genellikle metal taşıyıcılı cam cepheler akıllara gelse 18

www.rimallinvest.com

de, yük taşımayan beton paneller de dahil olmak üzere çeşitli materyaller ve yöntemler ile inşa edilebilirler. Başlıca giydirme cephe sistemleri panel, ünite, klasik, yapısal macun ve yapısal contalamadır. Çıplak Mülkiyet Nedir?

Taşınmaz irtifak haklarından biri olan intifa hakkı, başka bir kişiye ait olan bir taşınmazın üzerinde kurulan ve hak sahibine tam olarak yararlanma hakkı veren bir haktır.

Ayni haklar bakımından hak sahibine en geniş kapsamlı hakları sağlayan intifa hakkı sonucunda taşınmaz malikin tasarruf sahibi olmakla birlikte, mülkiyet hakkından yararlanma hakkı hak sahibine aittir. Malikin sahipliğini ifade eden bu duruma çıplak mülkiyet adı verilir. Çıplak mülkiyet hakkı İntifa hakkının kurulması ile meydana gelen çıplak mülkiyetin maliki, taşınmazı başkasına kiralayamadığı gibi, intifa hakkını başka bir kişiye de devredemez. İntifa hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir bir haktır. Bu nedenle taşınmazın satılması halinde intifa hakkı devam eder.

Daire, Dubleks, Stüdyo, Yalı ve Villa nedir?

Daire nedir?

Apartmanlarda veya müstakil evlerde aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlere daire denir. Daire, konutun büyüklüğü hakkında da bilgi verir. 1+1, 2+1, 3+1 şeklinde çeşitleri vardır. Daireler özelliklerine göre farklı adlandırmalara da sahiptir.

Simpleks daire nedir?

Son dönemlerde yeni konut projelerinde yer alan simpleks daire, tek katlı evlerde bulunan ve bahçe katıyla birlikte kullanılan daire türüdür. Bu yapılarda bütün daireler tek bir katta toplanır. Simpleks daireler 5+1’e kadar yapılabilir.

Stüdyo daire nedir?

Bir konutta bulunması gereken bütün dairelerin tek bir bölümde yer almasına stüdyo daire denir. 1+0 şekilde de adlandırılan bu dairelerin büyüklüğü 35 metrekareden başlar. Şerefiyeli daire nedir?

Kat, manzara, cephe gibi farklılıklardan dolayı fiyat değişimi görülen daire türlerine ise şerefiyeli daire denir.

19

www.rimallinvest.com

Dubleks nedir? İki katlı ev anlamına gelen dubleks terimi içinden merdiven geçen iki katlı yapılar için kullanılır. Genellikle ferah ve geniş alan kullanımıyla müstakil konutlarda tercih edilir. Müstakil konutların yanı sıra apartman dairelerinde özellikle bahçe ve çatı katlarında dubleksler yaygındır.

Dubleks ev Dubleksler, tek katlı konutlara göre daha fazla bağımsız yaşam alanları sunmaları, geniş metrekareleri ile kalabalık ailelerin ihtiyaçlarını karşılamaları, bahçe ve teras kullanımı gibi avantajlara sahiptir. Müstakil, kat, bahçe ve ters dubleks olmak üzere farklı kullanım amaçlarına göre tasarlanabilir.

Dubleks daire Çoğunlukla apartmanların en üst katlarında yer alan dubleks dairelere kat dubleksi adı verilir. Müstakil dubleks konutlara göre daha düşük maliyetlidir. Bahçe dublekslerinde ise bahçeden erişim olmakla birlikte konut girişi genellikle üst kattan yapılır. Bahçeye açılan alt katta oturma alanları ve mutfak, üst katta ise yatak odaları, çalışma alanları ve banyolar yer alır.

Ters dubleks Yapı özellikleri ile bahçe dublekse benzer. Konuta giriş üst kattan yapılır. Çoğunlukla giriş katında yatak odaları ve banyolar, alt katta oturma alanları ve mutfak bulunur.

Dubleks merdiven Evin mimari özelliklerine, yapı ve yük taşıma ihtiyaçlarına göre dubleks merdivenleri betonarme, omurgalı ahşap ya da metal malzemelerden üretilebilir.

Dubleks villa Bir bahçe içerisinde yer alan ve iki kattan oluşan dubleks villalar, gösterişli müstakil binalardır. Müstakil dubleksler genellikle villa tipi 2 ya da 3 katlı olarak inşa edilir. 3 katlı olanlara tripleks villa adı verilir.

Dubleks prefabrik Parçaları önceden üretilen ve montaj ile birleştirilen, çeşitli yapı elemanlarından oluşan yapılar prefabrik olarak adlandırılır. Prefabrik evler tek kat, dubleks ya da tripleks olarak üretilebilir.

Stüdyo nedir?

Emlak sektöründe stüdyo, bir odaya sahip ev anlamı taşır. 1+0 ev olarak da bilinir. Ekonomik yönden daha avantajlı olması, ısınmanın ve temizliğin kolay olması, konforlu olması gibi birçok artı yönleriyle daireler son zamanlarda çok popüler hale gelmiştir. Bu daire tipleri daha çok tek kişi yaşayan kişiler veya çocuksuz aileler için daha uygundur.

20

www.rimallinvest.com

Stüdyo Daire Stüdyo daire; yatak odası, oturma odası ve mini mutfağı tek bir odada birleştiren ve 35 ile 77 metrekare arasında oluşan küçük bir dairedir. Banyo ise genellikle ayrı küçük odada bulunur. Tüm yaşam alanı bir odadan oluşan bu daireler, iyi dekorasyon ile birlikte kolaylıkla kullanışlı bir hale dönüşebilir.

Yalı nedir? İstanbul Boğazı’nın Anadolu ve Avrupa Yakası hattında yer alan ve denize sıfır olarak inşa edilen iki veya üç katlı yapılara yalı denir. Yalılar, Osmanlı Devleti zamanında çok fazla tercih edilmiştir. Ayrıca Türk mimarisinin en seçkin örnekleri arasında yer alır.

Yalılar, Osmanlı Devleti döneminde özellikle yüksek aristokrat kesim için çok önemliydi. Bir kısmı denize sıfır olarak inşa edilen yalıların bazıları da denizin üzerine yapılan toprak dolgulara inşa edilmiştir. Ahşap olarak yapılmaları nedeniyle bazı yalılar, yangın ve deprem gibi doğal afetlere dayanamamış ve günümüze ulaşamamıştır. Şu anda resmi olarak kayıtlı olan yalı sayısı ise 360’tır. Yalıların bir kısmı özel mülkiyet olarak bir kısmı ise kamu malı olarak tescillenmiştir.

Yalıların özellikleri Yalılar genelde iki veya üç katlı olarak inşa edilmiştir. Mimari özellikleri, Osmanlı döneminin sosyal sınıfına göre farklılık göstermiştir. Ayrı bloklar halinde ikamet edilen yalılar olduğu gibi birleşik şekilde inşa edilenler de vardır. İç mimaride ise kıvrımlı merdivenler tercih edilmiştir. Genelde balkon yerine cumba ismi verilen geniş dış bahçe alanları kullanılmıştır. Yalıların birçoğu geniş arka bahçelere sahiptir.

Yalıların kullanım haklarının bazıları kamu kurumlarına aittir. Bu yapılar günümüzde sanat veya kültür merkezi olarak kullanılır. Özel mülkteki yalılar ise, tapu sahiplerinin yakınları tarafından kullanılır.

Esma Sultan Yalısı, Kıbrıslı Mehmet Emin Paşa Yalısı, Said Halim Paşa Yalısı, Hasip Paşa Yalısı, Nuri Paşa Yalısı, Halil Paşa Yalısı Türkiye’nin en değerli yalıları arasında yer alır.

Depozito Nedir?

Zarar verilmeyeceğine dair verilen sözün teminatı olarak mülk sahibinin talebi üzerine kiracı tarafından verilen kıymetli evrak veya para depozito olarak adlandırılır.

Kira işlemlerinde depozito süreci Mülk sahipleri daire, dükkan veya iş yerlerini kiraya verirken ileride doğabilecek tüm olumsuzluklara karşı kira sözleşmesi yapılırken depozito talep eder. Borçlar Kanunu’na göre kiralama işlemlerinde depozito olarak alınan para maksimum 3 aylık kira bedelini geçemez.

21

www.rimallinvest.com

Depozitonun yasal sayılması için depozito olarak belirlenen kıymetli evrak veya paranın banka aracılığıyla resmileştirilmesi gerekir. Aksi durumda iki tarafta herhangi bir hak talebinde bulunamaz. Kira depozitosu olarak para verilecekse mülk sahibi adına olan vadeli hesaba depozito tutarı yatırılır. Söz konusu kıymetli evrak ise yine aynı şekilde bankada muhafaza edilir.

Banka depozitoyu iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi ya da mahkeme kararıyla geri verebilir. Kira sözleşmesinin sona ermesiyle mülk sahibi 3 ay içinde bankaya kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili dava açtığını, icra yoluyla takibe aldığını bildirmelidir. Bunun yapılmaması durumunda banka kiracının isteği üzerine parayı kiracıya geri öder.

Kira sözleşmesinin bitmesi halinde kiralanan yer temiz, bakımlı ve zarar görmeden teslim edilmişse depozito olarak verilen para ya da kıymetli evrak kiracıya geri verilir. Verilen sözün tutulmadığı durumda ise zararlar depozitodan düşülür.

Devretmek Ne Demek?

Devretmek, emlak sektöründe sıkça duyulan, bir taşınmazın kullanım hakkının, bir kişiden başka bir kişi üzerine geçirilmesidir. Devretme işlemi tamamlandıktan sonra, sözkonusu taşınmazın bütün kullanım, satım ve kiralama gibi hakları devredilen kişiye geçer. Devir ile satış arasındaki farkı belirtmek gerekir.

Devretme, taşınmazın bir başkasına herhangi bir bedel talep etmeksizin karşı tarafa geçirilmesidir. Satış işleminde ise konutun değerinin satın alan kişi tarafından ödenir.

Devir işlemleri için bağlı olunan tapu dairelerinde gerekli bazı evrak ve imza işlemlerinin tamamlanması gerekir. İşlemler için devreden kişinin hazırlaması gerekenler; fotoğraf, tapu aslı veya fotokopisi, nüfus cüzdanı ve fotokopisi, belediyeden alınacak olan vergi borcu yoktur yazısı. Devralan kişinin ise, fotoğraf ve nüfus cüzdanını fotokopisi ile birlikte bulundurması gerekir. Taraflarda emlakçı varsa, vekaletname şarttır.

Oluşacak masrafların ödenmesinin ardından devir işlemi tamamlanmış olur.

Dönüm Nedir?

Eski bir ölçü olan dönüm, Osmanlı döneminden gelen ve günümüzde halk arasında metrik birim sistemindeki 1 dekara karşılık olarak arsa, tarla, arazi gibi alanların yüzölçümünü belirtmek için kullanılan bir alan ölçü birimidir.

Eski kullanımı ile 1 dönüm- 4 evlek karşılığı 918,393 metrekarelik kare bir alanın ölçüsüdür. Metrik sistemde 1000 metrekare 1 dekara karşılık gelir. Geçmişten gelen kullanım ile birlikte 1000 metrekarelik bir alanı tanımlamak için, günümüzde yuvarlak hesap 1 dönüm tabiri kullanılır.

Dönüm hektar: Metrik sistemde 1 hektar 10.000 metrekareye eşittir. 1 hektar ise 10 dekara/dönüme eşittir.

22

www.rimallinvest.com

Ekspertiz Nedir?

Ekspertiz bir uzman tarafından bir gayrimenkulün gerçek değerinin belirlenmesine yönelik olarak yapılan çalışmadır. Dört ayrı gayrimenkul değerlendirme şekli bulunmaktadır. Bunlar: Maliyet Yöntemi: Bir alıcının yerine koyma maliyetinden fazla ödememesi varsayımıyla yapılan değerlendirmedir.

Emsal Yöntemi: Benzer koşullardaki gayrimenkullerin ekspertiz raporu göz önünde bulundurularak yapılan değerlendirmedir.

Geliştirme Yöntemi: Başka bir amaçla kullanıldığı durumdaki değerini bulmaya yönelik yapılan değerlendirmedir.

Finansal Yöntem: İşlevinde herhangi bir değişim söz konusu değilken, gayrimenkulün belirli bir sürede elde edeceği değerine yönelik yapılan değerlendirmedir.

Ekspertiz Ücreti Ne Kadardır?

Bankadan konut kredisi çekmek istediğiniz zaman ekspertiz raporu düzenlenmesi zorunludur. Ekspertiz raporunu düzenlerken çıkan masrafları banka sizden alarak değerleme şirketine öder. 2017 yılı gayrimenkul değerleme rapor ücreti resmi gazetede yayınlanmıştır. Buna göre 2017 yılı en düşük gayrimenkul değerleme ücreti konut için 445 TL’dir.

Emlak Nedir? Gayrimenkul Nedir?

Emlak; arsa, bahçe, bina, daire gibi her türlü taşınmaz malları kapsayan, konutların, ticari ve arsa olarak değerlendirilen mülklerin genel adıdır. Emlak ekonomik istikrarsızlıklardan ve kur hareketlerinden fazla etkilenmemesi nedeniyle, uzun vadede güvenli bir araç olarak yatımcıların en çok tercih ettiği yatırım araçları arasında yer alır.

Gayrimenkul nedir?

Arapça kökenli bir kelime olan gayrimenkul ‘taşınması mümkün olmayan’ anlamına gelir. Gayrimenkulün ‘taşınmaz’ olarak kullanımı da yaygındır. Ekonomik değeri bulunan ve nakde çevrilebilen mallar menkul ve gayrimenkul mallar olarak ayrıma tabi tutulur. Menkul mallara örnek olarak bono, hisse senedi, poliçe gibi değerli kağıtlar, araba, telefon, televizyon gibi eşyalar da gösterilebilir.

Emlak çeşitleri nelerdir?

Emlak kategorisindeki taşınmaz mallar genel olarak konut, ticari ve arsa olarak değerlendirmeye tabii tutulur. Her türlü daire, residence, ev, villa, köşk, yazlık gibi taşınmazlar konut kategorisinde değerlendirilir. Ofis, fabrika, imalathane, atölye, kamu binaları, mağaza, dükkan, depo gibi kar amacı doğrultusuna kullanılan taşınmazlar ise ticari emlak olarak değerlendirilir. Otel, motel, pansiyon gibi turistik amaçlı işletmelerin taşınmazları da ticari emlak kategorisinde yer alır.

23

www.rimallinvest.com

Emlak vergisi nedir?

Her türlü emlaktan alınan yıllık vergiye emlak vergisi adı verilir. Emlak vergileri arsa ve bina vergileri olmak üzere iki türdür. Emlak vergileri emlak beyannamesi doldurularak, bağlı bulunulan belediyelerin emlak birimlerine iki taksit halinde ödenir.

Emlak vergisi sorgulama Emlak vergi borcunu sorgulamak için gayrimenkulün bağlı olduğu belediyenin web sitesini ya da intvd.gib.gov.tr adresini ziyaret edebilirsiniz.

Emlakçı nedir?

Başkalarının taşınmazlarını alım, satım ve kiralama gibi çeşitli aracılık işlemlerinden komisyon usulü ile ticari kazanç sağlayan kişilere emlakçı adı verilir. Emlakçılar temel emlak alım satım kiralama işlemlerinin yanı sıra pazarlama, imar planı çıkartma, vergi muafiyeti alma, çap belgesi alma, emlak beyannamesi düzenleme gibi işlemlerde aracılık edebilirler. Bir kişinin yasal olarak emlakçı olabilmesi için diploma şartı aranmamakla birlikte Emlakçılar Odası’na ya da bağlı bulunduğu yerin Ticaret Odası’na kayıt yaptırması, vergi kaydının olması ve belediyeden ruhsat çıkartması gerekir.

Emlak Beyanı Nedir?

Kişilerin sahip oldukları taşınmazları ispat esasına göre, bağlı bulundukları belediyelerin emlak birimlerine bildirmeleri ve makbuz karşılığı aldıkları belgeye emlak beyanı adı verilir. Emlak beyanının alınabilmesi için maliklerin bazı belgeler ile birlikte, emlağın bulunduğu belediyeye müracaat etmesi gerekir.

Emlak Beyanı Verme Emlak Vergi Kanunu ile emlak beyanının başlıca işlevi, emlak vergisine esas teşkil eden taşınmazların üzerinden vergilendirilecek tutarın belirlenmesidir. Bu anlamda arsa, arazi, bina ve diğer gayrimenkullerin vergilendirilebilmesi için maliklerin satın aldıkları gayrimenkulleri idareye bildirmeleri zorunludur. Emlak beyanı, taşınmazın durumunda değişiklik olmaması halinde bir defa verilir. Emlak beyanı, emlağın bulunduğu yerdeki belediyenin emlak birimine aşağıdaki belgeler ile birlikte başvurularak verilir.

Emlak Beyanı İçin Ne Gerekli?      

Kapak dosya Tapu belgesi fotokopisi Nüfus cüzdanı fotokopisi Emlak vergisi beyanname formu Adres ve telefon bilgisi Emlak vergisi beyanname süresi

24

www.rimallinvest.com

Emlak Beyanı Süresi Yeni inşa edilen binalarda inşaatın bitmesini takiben, inşaat bitmemesine rağmen belirli bir alan kullanıma açılmış ise kullanılmaya başlanan zamanı takiben ilgili bütçe yılı içerisinde belediyelere bildirilir. Yeni binaların dışında mülk sahibinin değişmesi, ifraz ve tevhid gibi çeşitli koşullar ile taşınmazın vergi değerini değiştiren durumların meydana gelmesi halinde olayın gerçekleştiği bütçe yılı sonuna kadar emlak beyannamelerinin ilgili belediye birimine bildirilmesi gerekir. Yılın bitimine üç aydan daha az süre kalmış ise, takip eden yılın ilk aylarını kapsayacak şekilde 3 ay içerisinde bildirimde bulunulur.

Emlak Beyan Değeri Nedir?

1319 sayılı Emlak Vergi Kanunu uyarınca arazi, arsa ve binalar için belediyelere emlak vergisi ödenir. Emlak vergisi tutarının tespitinde taşınmazların asgari rayiç bedelleri esas alınır. Arsalar için rayiç bedelin %6’sı, konutlar için %2’si işyerleri için %4’ü hesaplamaya dahil edilir. Emlak vergisi ödemeleri taksitli olarak yılda 2 defa, taksitsiz ise de tek seferde yapılır.

Emlak beyan değeri nedir?

Kayıtlı değer olarak da bilinen emlak beyan değeri, kanuna göre bildirim dönemleri içerisinde gayrimenkul sahibinin ya da hissedarların belediyelere verdikleri emlak bildirimlerinde yer alan değeri ifade eder. Vergi Kanunu’nun 10. maddesine göre emlak vergisi, mükelleflerin yazılı bildirimleri üzerinden tahakkuk ettirilir.

Emlak beyan değeri hesaplama Bina vergilerinde bakanlıklarca belirlenen ve ilan edilen metrekare başına inşaat maliyet bedelinin yanı sıra arsa ve arsa payı gibi değerler dahil edilerek hesaplama yapılır. Kanuna göre bina vergisi, binanın inşa maliyetinden daha düşük olamaz. Mükelleflerin emlak bildirimini düşük yapmaları durumunda, idare emlak değerini tahakkuka esas alınacak şekilde yükseltir ve bunu mükellefe bildirir.

Emlak beyan değeri yükseltme Emlak beyan değeri mükelleflerin beyanları doğrultusunda yapılır. Beyanın düşük gösterildiği ve gerçek değerine yükseltilmesinin talep edildiği hallerde. VUK’na göre yeni değer pişmanlıkla beyan edilebilir.

Zamanında ödenmemiş harçlar ve diğer alacaklar için pişmanlık zammı işletilir.

Emlak beyan değeri öğrenme Arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin il ve ilçe bazında sorgulamalar Gelir İdaresi Başkanlığı internet vergi dairesi olan intvd.gib.gov.tr üzerinden yapılabilir.

Emlak beyanı nasıl yapılır?

Emlak vergisi ödeyebilmek için bağlı bulunulan belediyeye emlak bildiriminde bulunulması gerekir. Emlak bildiriminde bulunmak için emlak bildirim formu doldurularak, tapu fotokopisi, yapı izni, adres, ikamet ve kimlik bilgileri ile başvuru yapılır.

25

www.rimallinvest.com

Emlak Vergisi Nedir?

Bina, arsa, arazi ya da işyeri gibi taşınmaz mal varlıklarından alınan vergiye emlak vergisi denir. Sürekliliği olan emlak vergisi, arazi ve bina vergisi olmak üzere iki türlüdür. Her yıl düzenli olarak belediyeler tarafından tahsil edilen bu vergi tek seferde ödenebileceği gibi iki taksite de bölünebilir. İlk taksitlendirme mart, nisan ve mayıs aylarında; ikinci taksitlendirme ise kasım ayındadır.

Emlak vergisinde taşınmaz malın tapusuna sahip olanlar mükelleftir ve buna bağlı olarak dolaysız vergi türleri arasında yer alır. Bunun yanında birden fazla konuta sahip olmamak, aylık geliri dışında başka bir geliri bulunmamak gibi belli şartlara bağlı olarak emekliler, ev hanımları, işsizler ve engelliler emlak vergisinden muaftırlar.

Vergi tutarının, asgari rayiç değerler üzerinden hesaplanması sebebiyle her yıl değişmesi söz konusudur.

Bunun yanında vergi oranları konut, arsa ve arazi ya da işyeri olmak üzere taşınmazın özelliğine göre değişir. Ödeme ile ilgili olarak belediyelerden tahsis edilen beyanname doldurulur. Bunun yanında beyanname için başvurulurken tapu, nüfus cüzdanı ve eğer söz konusu bina ise kullanma izninin fotokopilerinin hazır bulundurulması gerekir. Beyanname için meskenin bulunduğu adres ile mükellefin ikamet adresi ve vergi numarası bildirilmelidir. Ödemeler, taşınmazın bağlı olduğu belediyelere ya da havale ile belediyelerin banka hesaplarına yapılabilir. Bunların dışında artık internetten ödeme yapmak da mümkündür.

Belediyeler için önemli bir gelir kaynağı sayılan emlak vergisi zamanında ödenmediği durumlarda, gecikme oranı günlük olarak hesaplanan gecikme cezası söz konusudur.

Emsal Nedir?

Benzer şekilde, eş ya da eşit değerde olanlara emsal adı verilir. Birden fazla durumda benzer şartların meydana gelmesi ile eşitlik yani ‘emsal’ oluşur. Eşitlik gösteren durumlarda, eşitlerden birinin sonucunun, ilgili durumun sonucu olarak kabul edilmesi ile emsal teşkil etmiş olur.

Emsal Değeri / KASK nedir? İnşaat yoğunluğu ve KASK olarak da bilinen emsal değeri bir yapının fiziki olarak tabi olduğu boyut sınırları ile ilişkilidir. Yapı yönetmeliklerinde karşılaşılan KASK- Kat Alanı Katsayısı emsal değerini verir. Bir arsa üzerine inşa edilmek istenen yapının büyüklüğü ilan edilmiş KASK oranı ile belirlenir. Elde edilen sonuç, bir arsa üzerinde yapının inşa edilebileceği net alanı verir. Kat alanı kat sayısı imar planlarında ve notlarında aksi belirtilmediği sürece net parsel alanı dikkate alınarak hesaplanır.

Emsal Değeri Hesabı Nasıl Yapılır?

Kat Alanı Kat Sayısı, taşınmazın tabi olduğu imar planlarına tabidir. İnşaatın yeri, fiziki koşulları, alt yapı imkanları ve arsanın boyutu gibi çeşitli ölçütlere göre 0.20 ila 3.0 arasında değişir. Toplam arsa alanının 26

www.rimallinvest.com

KASK oranı ile çarpılması sonucunda emsal değeri elde edilir. Elde edilen değer, arsa üzerinde yapılabilecek maksimum inşaat alanını verir. Örneğin KASK oranı 2.0 olan 2.000 metrekarelik bir parsel için emsal değeri 2.0x 2.000= 4.000 metrekaredir. Emsal değeri hesabına göre 2.000 metrekarelik bir arsa üzerindeki toplam inşaat alanı, maksimum 4.000 metrekaredir.

Gabari Nedir?

Nesnelerin sahip olması gereken ya da çeşitli koşullara göre diğer nesneler ile uyumunu sağlamak için boyut bakımından düzenlenmesi için bir örnek teşkil edene gabari hem inşaat hem de ulaşımda kullanılan bir terimdir. Gabari ile bir aracın ya da yapının çeşitli kriterlere uyumu belirlenirken aynı zamanda yapısal bir düzenin sağlanması da amaçlanır.

Gabari ölçüleri Bir arsa üzerine yapılacak olan yapının yüksekliği, belediyeler tarafından öngörülmüş gabari değeri ile yapılır. Bu anlamda gabari bir yapının kaldırım hizasından çatıya kadar olan maksimum yüksekliğini verir.

Gabari sınırlaması Yapının maksimum yüksekliğini veren gabari değeri, belediyeler tarafından öngörülür. Gabari değeri arsa yüzölçümü, boyu ve emsallerine göre verilir.

Gabari hesabı Örneğin; idare tarafından gabarinin 7.50 olarak öngörülmesi halinde bu yapı, kaldırımdan çatıya 7.50 metre azami yükseklikte olabilir. Çatıdan 0.5 metre çıkarılıp, elde edilen yükseklik 3.3 metreye bölündüğünde kaç kat yapılabileceği hesaplanabilir. 7.50 gabari için yapılabilecek maksimum kat sayısı ikidir.

Gabari ve emsal değeri (KAKS) ile kat başına düşen toplam metrekare hesabı da yapılabilir. Gabarisi 7.5 olan; 1,5 emsal değerine sahip 300 metrekarelik bir arsa için kat metrekare hesabı şu şekilde yapılır:   

Emsal değeri x arsa: 300 x 1.5 = 450 metrekare toplam inşaat alanı 7.5 gabari – 0.5 çatı payı / 3.3 = 2 kat 450 toplam inşaat alanı / 2 kat = Kat başına, toplam 225 metrekare inşaat yapılabilir.

Gerçek Kişi Nedir? Tüzel kişi nedir? Tacir nedir?

Tam doğmak ve sağ olmak şartı ile kişinin anne karnından ölümüne kadar olan süreyi hukuken tanımlayan terime gerçek kişi denir. Bu ifade, kişinin bütün hak ve ehliyetlerini kapsar. Her gerçek kişi, borçlanma ve alacaklı durumuna düşme hakkına sahiptir. Modern hukukta insanlar din, dil, ırk, cinsiyet vb. farkı olmaksızın gerçek kişi olarak kabul edilir. Gerçek kişi, hukukta kurumlaşmamış kişi olarak belirtilir. Bu aşamada bilinmesi gereken bir diğer kavram tüzel kişi tanımıdır.

27

www.rimallinvest.com

Tüzel Kişi Unvanı Ne Demek?

Hukuk düzeni içerisinde gerçek kişi ile tüzel kişi tanımı birbirinden farklıdır. Toplum yaşamı içerisinde birtakım zorunluluklardan dolayı bu terim oluşmuş ve kendi içerisinde bir kavram haline gelmiştir. İnsanların ticari ve sosyal amaçlarını yerine getirebilmesi için bir araya gelmesi ve mallarını bu amaç doğrultusunda kullanması söz konusu olabilir. Bu şekilde meydana gelen, insanlardan bağımsız olarak ortaya çıkan varlıklara tüzel kişi denir.

Tüzel kişi, gerçekte kişilik sahibi değildir fakat kişilik sahibi olarak kabul edilen mal ve toplulukların genel adıdır. Bu kavram kendi içerisinde de ikiye ayrılır. Bunlar kamu tüzel kişisi ve özel tüzel kişisi olarak adlandırılır.

Gerçek kişiler dernek, vakıf ve sendika gibi oluşumlar için bir araya gelebilir. Bu oluşumlar hukuken tanınmaları durumunda tüzel kişilik olarak kabul edilir. Tüzel kişiler devlet kurumlarına bağlı olabilir.

Hukuken fesh edilmeleri durumunda tüzel kişilik ortadan kalkar.

Tacir nedir?

Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa kendi adına işleten kişilere tacir denir. Tacirlerle ilgili hükümler Türk Ticaret Kanunu ve Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenmiştir.

Harç Nedir?

Devletin, resmi işlemler esnasında ya da sonucunda aldığı vergi, resim vb. kamu gelir kaynaklarından biri de harçtır. Belirli kamu kurum ve kuruluşlarının verdikleri hizmet karşılığında, hizmeti alanlardan tahsil ettikleri ödemelere harç adı verilir.

Harçlar Kanunu 492 Sayılı Harçlar Kanunu’na göre, harca konu olan işlemlerin yerine getirilmesinde tek yetkili devlettir.

Kamu gelir kaynaklarından biri olan harç vergiye benzer olarak alınmasına rağmen, vergiden farklı yönü harcın direkt olarak belirli bir hizmet karşılığında sadece o hizmetten yararlanan kişinin ödemesidir.

Harç hesaplama Harç ödemesi özel bir hizmetten sağlanan fayda sonucunda doğabileceği gibi kamu yararı gözetilerek de sağlanmış olabilir. Özel kurumların işlemlerinden harç alınamaz. Harç hizmetleri; tapu hizmetleri, noter hizmetleri ve adliye hizmetleridir. Adliye hizmetlerinden alınan harçların hesaplanmasında 6100 Sayılı HMK hükümleri esas alınır.

Hazine Arazisi Nedir?

Hazine arazisi mülkiyeti hazineye ait bulunan arazilere denir. Bununla birlikte tapuya tescili yapılmamış dağ, tepe, kaya, göl, nehir, buzul ve dereler de hazine arazisi kapsamında değerlendirilir. Hazineye tescil 28

www.rimallinvest.com

edilmiş araziler özel mülkiyetli, tescili yapılmamış araziler ise genel mülkiyetli hazine arazisi olarak tanımlanır. Bu anlamda devletin hüküm ve tasarrufuna tabi yerler, tescilli hazine malları, ormanlar, mera ve kışlak gibi orta malları da hazine arazilerine dahildir.

Hazine arazisi kiralama Hazinenin özel mülkiyetindeki yer alan taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesinde Maliye Bakanlığı yetkilidir. Kiralama işlemleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine yöre yürütülür. İhale Kanunu‘na göre spor,eğitim, ticari ya da sosyal amaçlı olarak işletilmek istenilen taşınmazların kiralanmasında, kiralama amacına ve kiralanmak istenen taşınmazın sınırlarına ilişkin dilekçe ile taşınmazın bulunduğu yerdeki Mal Müdürlüğüne müracaat edilir.

Hazine arazisi satış Hazineye ait taşınmazların satışı ihale usulü ile yapılır. Satışa konu olan hazine arazisi için idare bedel takdir edebilir ya da bilirkişiye ettirebilir. İhale bedeli, bedel tespit komisyonu tarafından karara bağlanır. Hazine arazilerinin satışında açık ya da kapalı teklif usullerinden biri uygulanabilir. Özel kanunlar ile hak sahiplerine doğrudan satış yapılabilir. Genel Bütçe Kanunu ile tespit edilen tutarın altında kalan ihaleler açık teklif usulünde, bu tutarı geçen ihalelerde ise kapalı teklif usulünde ihaleye çıkarılır.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin isimlerinin ve sayılarının yer aldığı tapuya verilen isimdir. Bir taşınmaz mal tek kişiye ait olabildiği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. El birliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olmak üzere iki çeşit hisseli tapu vardır.

El birliği mülkiyetinde kişilerin hangi bölgede ne kadar hak sahibi olduğu yazmamaktadır. Bu durum satış işlemleri sırasında kişiler arasında anlaşmazlıklara sebebiyet verebilir. Bu durumda hisseli tapuda ismi geçen kişiler kendi aralarında anlaşarak kimin hangi bölgede, ne kadar hak sahibi olduğuna karar verip yazılı bir anlaşma ile resmiyet sağlayabilirler.

Paylı mülkiyette ise taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin ne oranda hak sahibi olduğu resmi belgelerde oranlarla belirtilir.

Hisseli Tapuda Satış Nasıl Olur?

Satış işleminin gerçekleşmesi için öncelikle tüm hissedarların hisselerini satmak için tapuda olmaları gerekir. Eğer hissedarlar tapuda bulunamayacaksa birbirlerine veya avukatlarına vekalet vermelidirler.

Hissesini satmak istemeyen hissedarlar satış iptali davası açabilir. Bu nedenle anlaşmayı sağlamak gerekir.

Anlaşmanın olmaması durumuna hissedarların biri taşınmaz malın satılması için ‘İzale-i Şuyu’ davası açabilir. Bu durumda mahkeme, tüm hissedarları haberdar eder ve bilirkişilerin fiyat belirlemesi ile satış 29

www.rimallinvest.com

işlemini icra yoluyla gerçekleştirir. Satış işlemi sonrası ücret tüm hissedarlar arasında mahkeme tarafından paylaştırılır. Hisse sahiplerinden sadece bir kişi bile istese bu dava açılabilir ve satış gerçekleştirilebilir.

Hisseli Tapu Kredi Konut sahibi olmak adına birçok kişi kredi çekmek için bankalara başvuruyor. Ancak hisseli tapuya kredi verilip verilmeyeceği ise birçok kişinin merak ettiği konuların başında geliyor. Hisseli tapu için bankaların kredi şartları farklılık gösterebiliyor. Bazı bankalar tek tapu üzerinden kredi çıkartıp alıcılardan birini kefil olarak birini ise borçlu gösteriyor. Kimi bankalar ise her alıcı için kredi onayı vererek herkesin borcunu ayrı tutmayı tercih ediyor.

Hisseli Tapu İpotek Olur mu?

Hisseli tapularda bir gayrimenkulün üzerinde kaç kişinin hak sahibi olduğu yazar. Ancak hangi bölümün kime ait olduğu ile ilgili bilgiler bulunmaz. Hisseli mülkiyette hisseler bağımsız bir şekilde ipotek ettirilebilir.

Bunun için rehin sözleşmesi ile birlikte tescil işleminin yapılması gerekir. Taşınmaz üzerinde ipotek işlemi birden fazla olabilir. İfraz Nedir?

Tapu sicilinde tek bir parselden meydana gelen bir taşınmazın, imar planına uygun şekilde hazırlanmış haritalar üzerinde birden fazla parsele ayrılmasına ve bu işlemin tapuya tescil edilmesine ifraz adı verilir. İmar Kanunu’na göre belediye ve mücavir alan sınırları içindeki gayrimenkullerin ifrazında belediyeler yetkilidir. Belediye encümeninin onayı ile ifraz kararı resen alınabilir. İfrazen Taksim İfraz parselasyon nitelikli ve parselasyon nitelikli olmayan ifraz işlemleri olarak ikiye ayrılır. Parselasyon nitelikli ifraz ile bir parselin kamu yararı gözetilerek okul, ibadethane, yol, yeşil alan, park, meydan vb. amaçlar için kamuya terk edilmesidir. Parselasyon niteliği olmayan ifrazlarda ise kamuya terk edilmesi söz konusu olan alanlar olmayıp, bir parselin birden fazla parsele ayrılma işlemi yapılır. İkametgah Nedir? İkametgah, gerçek kişiler için ikametgah bireylerin sürekli olarak oturduğu yerin veya konutun bulunduğu yer anlamına gelir. Dernek veya vakıf gibi tüzel kişiler tarafından bakıldığında ise ikametgah tüzel kişilerin işlemlerinin yapıldığı, devlet kayıtlarında bulunan ve toplulukların faaliyet gösterdikleri yerin konumudur.

Türk hukukuna göre her bireyin ve tüzel kişiliğin sadece bir ikametgahı bulunabilir. Herhangi bir adres değişikliği olduğunda bu değişikliğin bildirilmesi kanunda belirtilmiştir. Aksi halde oluşacak olumsuzluklardan kişi sorumlu tutulmuştur.

30

www.rimallinvest.com

İkametgah değişikliği Bireylerin yaşadıkları adresi yani oturdukları konutları değiştirmesi durumunda bir adres değişikliği yaşanacağından ikametgahları da değişmiş olacaktır. İkametgah değişikliği için ilgili devlet dairesi olan İl Nüfus Müdürlükleri’ne haber vermek için gidilmeli ve yeni ikametgah adresi eskisinin yerine kayda geçirilmelidir İkametgah belgesi nereden alınır?

Kişilerin sürekli olarak yaşayıp oturdukları ve devlet kayıtlarında bulunan konutların adreslerinin yazılı halde bulunduğu, İl Nüfus Müdürlükleri’nden, muhtarlıklardan veya günümüzde E-devlet sistemi üzerinden alınabilen resmi belgelere ikametgah belgesi denir. Vize, pasaport, askerlik gibi bürokratik işlerde istenebileceği gibi banka hesabı, cep telefonu hattı açtırma gibi daha özel işlemler için de gerekli olabilir. İkametgah sorgulama Kişilerin sürekli olarak yaşayıp oturdukları konutların adreslerinin devlet kayıtlarında bulunan halini öğrenmek için yapılan işleme ikametgah sorgulaması denir. E-devlet sistemi üzerinden hızlıca yapılabileceği gibi mahalle muhtarlıkları veya nüfus müdürlüklerinde bu sorgulama yapılabilir. İktisap Nedir?

Kazanmak, elde etmek anlamına gelen iktisap hukuki bir terim olarak hak sahibinin bir şeyin mülkiyetine sahip olma yollarını ifade eder. Medeni Kanunu’na göre bir hak doğrudan doğruya ya da devir ile iktisap edilebilir. Bir hakkın direkt olarak ilk sahibine iktisap etmesine aslen iktisap, bir hakkın bir kişiden diğerine geçmesine ise devren iktisap adı verilir. İktisap bedeli nedir?

Taşınmazlar üzerinden elde edilen gelirlerde iktisap bedeli üzerinden hesaplamalar yapılır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre iktisap şekline bakılmaksızın 70. maddede belirtilmiş mal ve haklar, iktisap tarihinden itibaren 5 yıllık süre içinde satma, devir, takas, kamulaştırma ya da sermaye olarak kullanılmaları halinde değer artışı kazancı meydana gelir. Elden çıkarma esnasındaki iktisap bedeli, mal ya da hakkın satıldığı ay hariç tutularak toptan eşya fiyat endeksi (TEFE) artış oranı baz alınır. Artışın %10 ya da üzerinde olmaması durumunda endeksleme yapılmaz. İktisap tarihi Medeni Kanun’a göre bir taşınmazın iktisabı yani kazanımı tapuya tescil ile meydana gelir. Bir taşınmazın elden çıkarılması halinde meydana gelen değer artışı kazancının belirlenmesi için iktisap tarihi olarak, taşınmazın tapuya tescil edildiği tarih esas alınır. Ancak hak sahiplerinin bir taşınmazı müteahhit, toplu konut idaresi ya da kooperatif yolu ile kullanıma hazır şekilde almaları durumunda, bu durumun su, elektrik faturaları gibi belgelerle belgelenmesi halinde, taşınmazın fiilen kullanıma başlanma zamanı iktisap tarihi olarak kabul edilebilir.

31

www.rimallinvest.com

İmar Affı Nedir? İmar mevzuatına göre inşa edilmemiş yapıların uygulanma ve mülkiyet sorunlarını düzenleyen kanuna imar affı denir. Kanun 1984 yılında çıkarılmıştır. İmar affı ile kaçak ve çarpık yapılaşmanın önüne geçilmeye çalışılmıştır. İmar affı, afet bölgesinde yer alan ve risk altında bulunan yapıların düzenlenmesi için çıkarılan kanunlar sonucunda yürürlükten 2012 yılında kaldırılmıştır. Fakat daha sonra yapılan değişiklik ile birlikte yeniden yürürlüğe girmiş ve süresi 2018 yılına kadar uzatılmıştır. İmar affından nasıl yararlanılır? İzne tabi olmadan inşa edilen bütün gayrimenkuller imar affı kapsamında değerlendirilir. İmar affından yararlanma hakkına sahip olan kişiler için 6785 sayılı kanun uygulanır. Yasanın 103. maddesinde af kapsamına giren koşullar belirtilmiştir. Öte yandan kanunda belirtilen maddeye göre, B bendi dışında belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ve sanayi, depolama, turistik, tarımsal alanlarda ve askeri bölgelerde yer alan yapılar için imar affı uygulanmaz. Bunun yanı sıra Çanakkale Boğazı bölgesinde 1983 yılından sonra inşa edilen kaçak yapılar da imar affı kanundan yararlanma hakkına sahip değildir. İmar affından yararlanmak isteyen kişilerin ilgili tapu müdürlüklerine ve belediyelere başvuruda bulunması gerekir. İmar Çapı Nedir?

Bir yapının inşaatına başlayabilmek için ilk gereken belgelerden biri inşaat ruhsatıdır. İnşaat ruhsatı verme yetkisi belediye sınırları ve mücavir alanlarda belediyelerde, bu alanlar dışında ise valiliklerdedir. İmar çapı nedir? İmar uygulamalarına uygun olacak şekilde yapı inşa edebilmek ve inşaat ruhsatı alabilmek için ruhsattan önce imar çapı adı verilen bir belge alınır. İmar çapı, yönetmelikler ve idarece belirlenmiş olan imar planlarına uygun olarak, inşaatı planlanan yapının özelliklerini gösteren bir tür krokidir. İmar çapı hesaplama Yapının mimari projesi ile beraber bir nevi kimlik belgesi sayılabilecek olan imar çapında parsel üzerindeki yapının diğer parsellere göre konumu, taban alanı, kat sayısı, yüksekliği, komşu parsellere mesafesi ve yol cephe durumu gibi bilgiler yer alır. Oturma alanını veren taban alanı kat sayısı (TAKS) ve emsal değerini veren kat alanı kat sayısı (KAKS) da çap belgesinde yer alır. İmar çapında yer alan TAKS ve KAKS oranları ile bir arsa üzerine yapılabilecek yapının maksimum taban alanı ve kat sayısı hesabı yapılabilir. İmar çapı nasıl alınır? İmar çapı belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerden, bu alanların dışında kalan yerler için valiliklere dilekçe ile başvurularak alınır. Planlı Tip Alanlar Yönetmeliği’ne göre belediyeler ve valilikler çap belgesine başvurulduktan sonra iki gün içinde başvuru sahibine belgeleri vermekle yükümlüdür. İdare, 32

www.rimallinvest.com

belirtilen süreler içerisinde çap belgesini veremeyecek ise belge verememe gerekçesini aynı süre dahilinde yazılı olarak başvuru sahibine bildirmek zorundadır. Çap belgesi alabilmek için gerekli belgeler malikin kimlik bilgileri, tapu kaydı ve başvuru dilekçesidir. İmar Durumu Nedir?

Belediyelerden alınan imar durumu, bölgedeki imar planlarına ve imar yönetmeliğine göre bir arsanın hangi koşullarda nasıl kullanılabileceğini detaylarıyla gösteren bir belgedir. Tüm yapılar imar durumu belgesindeki bilgiler esas alınarak inşa edilir. İmar durumu belgesini almak için başvurulacak merci, belediyelerin Kadastro Müdürlükleridir. Belge başvurusunda Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak çap belgesi, tapu, nüfus kağıdı ya da vekil olması durumda vekaletname aranır. İmar durumu belgeleri 12 ay süreyle kullanılabilir. 12 aydan daha eski süreli imar belgeler, için yeniden başvuruda bulunulması gerekir. İmar durumu sorgulama Belediye sınırları içinde yer alan arsalara ilişkin imar durumu bilgileri, belediyelerin e-imar uygulamaları ile sorgulanabilir. Mahalle, sokak, kapı no gibi adres beyanına göre sorgu yapılabileceği gibi ada/ parsel numarasına bilgilerine göre de imar durumu bilgisine ulaşılabilir. Online sorgulamalardan edinilecek imar durumu bilgisi sadece bilgilendirme amaçlı olup, sorgulama ekranından döküm alınmak suretiyle elde edilen belgeler, imar durumu belgesi yerine kullanılamamaktadır. İmar durumu muhtelif Muhtelif kavramı tapulardaki gayrimenkulün çeşitliliğini belirtmek üzere kullanılır. Taşınmaz bir varlığın tapusunda, taşınmazın arsa, tarla, bahçe gibi niteliği, ebatları ve sahibi gibi bir takım bilgiler bulunur.

Tapusunda arsa bilgisi bulunmayan bağ, bahçe, tarla gibi taşınmazlar muhtelif olarak nitelendirilir ve belediyelerin imar uygulamaları dışında yer alır. İmar uygulamalarında yapılacak düzenleme ile bu alanlar arsaya dönüştürülerek yapılaşmaya uygun hale getirilir. İmar Planı Nedir? İmar uygulamalarının temelini oluşturan imar planı nüfusu 10.000’in üzerindeki yerleşim alanlarında; planlanan yerin adaları, adaların düzeni, yol ve diğer ayrıntıları kadastral durumuyla beraber içeren planlardır. İmar planları temel olarak adaların ya da kadastral parsellerin düzenlenmesi, yapıların cephelerinin yol mesafelerinin oluşturulması, sosyal ve kültürel tesis alanlarının dahil edilmesi gibi amaçlarla plan notlarına işlenirler. Bölge büyüklüklerine göre imar planları farklı ölçeklere göre hazırlanır. İmar planı değişikliği İmar planları zamanla birlikte planlanan bölgenin ihtiyaçlarını karşılamada yetersiz kalabilir. Bu gibi durumlarda, vatandaşlar belediyelere başvurarak imar planlarında değişiklik yapılmasını talep edebilirler.

Planda değişiklik talep eden gayrimenkul sahibi, mevcut imar planının yanı sıra önerdiği imar planı, zemin 33

www.rimallinvest.com

raporu, başvuru dilekçesi ve ilgili parselin fotoğraflarıyla birlikte ilgili belediyeye başvurur. İmar komisyonunun raporuna göre belediye meclisi değişikliğin kabulü ya da reddine karar verir. İmar planına itiraz Karar bağlanmış olan imar planları üzerinde itiraz ve değişiklik hakkı saklıdır. Hazırlanan imar planı, belediyeler tarafından belirlenen yerlerde muhataplarına ilan olunmak suretiyle, 30 gün süre ile askıda durur. Bu süre zarfında plana itiraz yapılabilir. Yapılan itirazlar belediye meclisi tarafından görüşülerek 15 gün içerisinde karar bağlanır. Plana iptal davası açabilmek için ask süresinin beklenmesi gerekir. İmar planı lejant Haritalardaki özel sembollerin gösterildiği bölüme lejant adı verilir. Çoğunlukla haritaların alt kısmında yer alan lejant tablolarında harita üzerindeki renk, simge, ölçek vb. işaretlerin ayrıntıları yer alır. İmar planlarındaki lejant tablolarında ise mesken yoğunluğu, belediyelerin hizmet bölgeleri, eğitim alanları, dini tesisler ve yüksek gerilim hatlarına ilişkin semboller ve açıklamaları bulunur. İmar Uygulaması Nedir?

Yerleşim alanlarındaki tüm resmi ya da özel mülkiyete sahip yapıların sağlık, çevre ve plan gibi çeşitli kriterlere uygun bir şekilde imarının sağlanması amacıyla, belediyeler ve valilikler tarafından imar planlarının hazırlanmasına imar uygulaması adı verilir. İmar uygulaması 18. madde nedir?

3194 sayılı İmar Hukuku’nun 18. maddesine göre belediyeler; imar sınırları içinde yer alan yapılı ya da yapısız arsa ve arazilerin sahipleri ya da hisseli pay sahiplerinin rızası olmaksızın imar planına uygun olarak arsa ve arazileri ada ve parsellerine ayırabilir. Müstakil, paylı ya da kat mülkiyetine dayanarak hak sahiplerine dağıtabilir. Resen tescil işlemlerinin yapılmasında belediyeler yetkilidir. Bahsi geçen alanların belediye ve mücavir alan olarak kabul edilen sınırlar dışında kalması halinde, yetkilerin kullanımı valiliğe aittir. İmar uygulaması iptali İmar uygulamalarında yürütmenin durdurulması için dava açılabilir. İptal davası için imar uygulamasının yapıldığı yerdeki yerel idare mahkemeleri yetkilidir. İmar uygulaması aşamaları İmar uygulamalarının başlıca aşamaları alanın belirlenmesi, sınırların geçirilmesi, harita revizyonu, tapu kayıtları temini, ayırma çapı düzenlenmesi, ortaklık paylarının hesaplanması, özet cetvellerinin ve parselasyon haritalarının hazırlanmasıdır.

34

www.rimallinvest.com

İmar uygulaması ipotek İmar uygulamaları kapsamında, uygulama yapılacak alanda idare ya da mülk sahibi lehine ipotek konulabilir. İpoteğe dayalı olarak yapılan imar uygulamalarında, ipoteğin kaldırılabilmesi ilgili idarenin resmi yazısı ile mümkündür.

Düzenleme ortaklık payı nedir? İmar uygulaması çerçevesinde arazi ve arsaların dağıtılması ve düzenlenmesi esnasında meydana gelen değer artışına karşılık olarak tapuya konu olan miktar, düzenleme ortaklık payı adı altında kesintiye uğratılır. İmar Yönetmeliği’ne göre düzenleme yapılan arazi ve arsalardan alınabilecek düzenleme ortaklık payı, söz konusu arsa ve arazinin toplam alanının %35’inden fazla olamaz. Bu sınırın geçilmesi halinde ilgili taşınmazın kamulaştırma ile iradeye tesisi sağlanır ve kamulaştırma bedeli hak sahibine ödenir.

Düzenleme ortaklık payı ile kesintiye uğrayan alanlar yeşil alan gibi kamu yararı gözetilerek yol, park, yeşil alan, ibadethane ve çocuk bahçesi gibi hizmetler için kullanılabilir. İntifa Hakkı Nedir? İntifa hakkı herhangi bir eşya üzerinde mal sahibinin sahip olduğu hak ve yetkilerinden bir başkasının yararlanmasına izin veren kanunlarca güvence altına alınmış haklardan biridir. İntifa hakkı sözleşmede aksi hükümler bulunmadığı ve sözleşmede hak sahibinin şahsi kullanımı belirtilmediği sürece başkasına devir edilebilir. Ancak miras yoluyla üçüncü kişilere intikal edemez. Gerçek kişiler için ölüm halinde, tüzel kişilerde ise 100 yılık sürenin dolması halinde intifa hakkı son bulur. Mülkü üzerinde bir başkasına intifa hakkı tanıyan malik, sahip olduğu hak ve yetkilerinden mahrum kalır. Bu duruma kuru mülkiyet adı verilir. İntifa hakkı tapu Medeni Kanuna göre taşınmazlarda intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmesi ile kurulur. İntifa hakkının kazanım ve tescilinde, aksine bir düzenleme yok ise genel mülkiyet hükümleri uygulanır. Bu bağlamda intifa hakkı sözleşme, kanun ya da mahkeme kararı ile kurulabilir. İntifa hakkı tapu müdürlüğünde düzenlenecek olan senet ile birlikte bedelli ya da bedelsiz olarak tesis edilebilir. İntifa hakkının tapuya tescili için taşınmazın tapusu, tarafların kimlik belgeleri, tarafların vesikalık fotoğrafları, mahkeme kararı sonucunda hak tesis edilecekse mahkeme kararı, kanun ile tesis edilecekse veraset senedi, intifa hakkının taşınmazın belirli bir bölümünde kurulması halinde, bu kısmı gösteren kroki ve tarafların vergi numaralarının ibraz edilmesi gerekir. İntifa hakkı terkini İntifa hakkı bedelli ya da bedelsiz feragat, belirlenmiş sürenin dolması, hak sahibinin ölümü ve mahkeme kararı ile terkin edilebilir. İntifa terkini için tescil istem belgesi düzenlenir. İntifa hakkının mülkiyet sahibinin lehine olacak şekilde bedelsiz feragatında ya da süre bitimini takiben terkininde, taşınmazın beyan edilen değeri üzerinden binde 59.4’lük tapu harcı bedeli mülkiyet sahibi tarafından ödenir. Feragat bedel karşılığında yapılıyor ise binde 16.5’lik oran uygulanır.

35

www.rimallinvest.com

İrtifak Hakkı Nedir?

Medeni Kanun’a göre taşınmaz bir maldan, özel bir sebebe dayanarak kullanma olanağı veren irtifak hakkı, sınırlı ayni haklardan biridir. Kanuna göre irtifak hakkı, hak sahibine bazı hakları verirken, hakka konu olan taşınmazın malikinin bazı hak ve faydalardan yararlanmasını sınırlar. İrtifak hakları nelerdir? İrtifak hakkı taşınabilir ve taşınmaz irtifa hakkı olarak ayrılır. İntifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, geçit ve kaynak hakkı taşınmazlar üzerindeki şahsi irtifak haklarıdır. Taşınmazlar üzerinde kurulan irtifak haklarında, bir taşınmaz lehine başka bir taşınmaza sorumluluk yüklenmesi söz konusudur. Yüklenici durumundaki malik, mülkiyet haklarından bir kısmını kullanmaktan kaçınmaya mecbur kalabileceği gibi diğer malikin çeşitli müdahalelerine de razı olmak zorunda kalır. Taşınmazların devri ve intikali, kurulu irtifak hakkının devamına engel teşkil etmez. İrtifak hakları olumlu olabileceği gibi olumsuz da olabilir. Bu durumda hak sahibinin mülkiyet haklarında bir sınırlama engeli söz konusudur. İrtifak hakkı tesisi Taşınmazlar üzerindeki irtifak haklarında resmi sözleşme şartı aranır. İrtifak haklarının kazanımında ve tescilinde, mülkiyet haklarına dair hükümler uygulanır. İrtifak hakkı sözleşmesi İrtifak hakkının kurulabilmesi için yapılan sözleşmenin şekil şartını sağlaması ve geçerli olabilmesi için resmi senet şeklinde düzenlenmesi gerekir. Sözleşmede taşınmaza ilişkin bilgiler ve irtifak hakkının başlama ve bitiş süreleri detaylı olarak yer alır. İntifa hakkı nedir?

Başkasının eşyasından belirli kurallar dahilinde faydalanma imkanı veren intifa hakkı, eşya, haklar ve mal varlığı üzerinde kurulabilir. Taşınır mallarda hak sahibine teslim, alacaklarda alacağın devredilmesi, taşınmazlarda ise tapuya tescil ile tesis edilir. Hakka konu olan taşınmazın ortadan kalkması halinde intifa hakkı da ortadan kalkar. İrtifak Nedir?

Kelime anlamı olarak dayanma, destek, yüklenim, yararlanmak istemek gibi anlamlara gelen irtifak, hukuki bir terim olarak gayrimenkuller üzerindeki hak kurulumunu tanımlamak için kullanılır. İrtifak hakkından farklı olarak irtifak hakkı taşınmaz mallar üzerinde kurulabilir. Yol hakkı olarak bilinen geçit hakkı da irtifak haklarından biridir. İrtifak hakkı nedir?

Medeni Kanunun 779. maddesine göre irtifak hakkı, bir taşınmazın üzerinde, diğer bir taşınma lehine konulan bir yüktür. İrtifak hakkı ile yüklü taşınmazın malikini sahip olduğu mülkiyet haklarından bazılarını 36

www.rimallinvest.com

kullanmaktan kaçınmaya ya da yararlanan konumundaki taşınmaz malikinin, belirlenmiş şekillerde kullanmasına katlanmaya mecbur kılınması olarak tanımlanır.

taşınmazı

İrtifak hakkı tesisi İrtifak hakkı işlemleri tapu siciline tescil edilmek suretiyle tesis edilir. Kanunda irtifak hakları şahsi ve arzi irtifak hakları olarak iki bölüme ayrılır. Şahsi irtifak haklarında, mülkiyet hakkı bulunmayan bir kimsenin lehine kurulan irtifak hakkı anlaşılır. Bu haklarda çoğunlukla tek bir taşınmazın varlığı söz konusudur. Arzi irtifak haklarında ise bir taşınmaz aleyhine başka bir taşınmazın lehine irtifak hakkı kurulur. Şahsi irtifak haklarından farklı olarak arzi irtifak haklarında iki taşınmaz bulunur. Yararlanan konumundaki lehine irtifak kurulan taşınmaza hakim taşınmaz, aleyhe kurulan irtifak hakkının kurulduğu taşınmaza ise hadim taşınmaz adı verilir. Arzi irtifak, taşınmaz lehine kurulduğundan taşınmaza sahip olan, irtifak hakkının da sahibi olur. Aynı şekilde yükümlü taşınmazı sonradan kazanış olsalar bile iktisap sahipleri irtifak yükümlülüğüne katlanmak zorundadır. İrtifak hakkı sözleşmesi İrtifak hakkının kurulumuna dair sözleşmenin geçerli olması için şekil şartının sağlanması önemlidir. İrtifak hakkının kanunen geçerli olabilmesi için sözleşmenin yazılı olarak yapılması ve tapu kütüğüne tescil edilmesi zorunludur. İskan Nedir? İskan sözlük anlamıyla kişileri bir yere yerleştirme, yurtlandırma anlamına gelmektedir. Fakat emlak terimi olarak bakıldığında iskan farklı bir anlam taşır. Usulüne uygun ve ruhsatlı şekilde yapımına başlanan bir binanın, yine usulüne ve ruhsata uygun şekilde tamamlanmasının ardından, belediyelerinin İmar Müdürlüklerinin Yapı Kullanma İzni Birimleri tarafından verilen belgeye iskan belgesi denmektedir. Sonuç olarak en kısa şekliyle iskan, belediyelerce verilen, yapımı tamamlanmış binaların kullanma ve oturma izinleridir. İskan Belgesi Nasıl Alınır? İnşaat sahibinin veya inşaat sahibince yetkilendirilmiş kişinin söz konusu belediyeye yazacağı yazılı bir dilekçeyle iskan başvurusunun yapılması gereklidir. Başvuru için görevlendirilmiş kurum Belediye İmar Müdürlükleri Yapı Kullanma İzni Birimleridir. İskan Belgesinin Verilme Aşamaları Nelerdir? İskan belgeleri, belediyelerin Fen İşleri Müdürlükleri ve İmar Müdürlükleri tarafından yapılacak kontrollerin ardından verilir. Söz konusu binanın yapımı ruhsatta belirtilen usullere uygunluğu, binanın sağlığı ve sağlamlığı kontrol edilen ana hususlardır. Bu şartları tamamlayan yapılara iskan belgesi verilir.

37

www.rimallinvest.com

İskan Belgesi Alabilmek İçin Ne Kadar Süre Gereklidir? İnşaat sahibince veya yetkili bir kişi ile yapılan yazılı dilekçeli başvuru sonrası en geç 30 gün içinde belediyeler gerekli kontrolleri gerçekleştirir ve iskan belgesini verirler. İskan Sorgulama Nedir?

Hali hazırda bitmiş olan herhangi bir binanın belediyece verilmiş kullanım/oturum izni yani iskan belgesinin olup olmadığını öğrenmek amacıyla İmar Müdürlükleri’nde yapılan sorgulamadır. İstimlak Nedir? Özel mülkiyete sahip bir gayrimenkulün, devletin ya da belediye gibi kamu tüzel kişisinin mülkiyetine geçmesine olanak sağlayan istimlak, kanuni bir yoldur. Kamulaştırma Kanunu ile istimlakın hangi durumlarda ve nasıl yapılacağı hükme bağlanmıştır. İstimlak, özel mülkiyete sahip gayrimenkulün tamamının ya da belirli bir kısmının devlet mülkiyetine geçmesi şeklinde olabileceği gibi, gayrimenkul üzerinden geçit hakkı kurulması gibi idari irtifak hakları şeklinde de olabilir. Özel kanunlar ile ön görülmüş, halk sağlığı tehdit eden olağanüstü durumlarda kamulaştırma kararının alınmasında Bakanlar Kurulu yetkilidir. İstimlak Bedeli İstimlak edilecek gayrimenkulün kanunda öngörülen esaslara göre değeri tespit edilerek, istimlak bedeli nakit ve peşin olarak, herhangi bir koşula tabi olmaksızın ödenir. Kamu tüzel kişisi statüsündeki belediyelerin yürüttüğü istimlak işlemlerinde mülkiyet durum tespitini takiben belediye encümeninden istimlak kararı alınır ve tapu kütüğüne istimlak şerhi konulur. İstimlak edilecek gayrimenkullerin değer takdirleri Kıymet Takdir Komisyonunca belirlenir. Komisyonun uzmanlık alanı dışında kalan değer takdirleri için bilirkişiye müracaat edilebilir. Mülk sahibine ya da sahiplerine tebligat yapılarak pazarlıkla satın alma için uzlaşmaya davet edilir. Uzlaşmaya sağlanıp sağlanamadığı bir tutanak ile kayıt altında tutulur. İstimlak bedelinde uzlaşma sağlandığı takdirde Encümen kararı çıkar ve ödeme işlemi yapılır. İstimlak Davası İstimlak bedeli üzerinde anlaşmazlık oluşması halinde mülk sahibi ya da sahipleri bedele itiraz ederek mahkeme yoluna başvurabilir. Mahkemenin atayacağı bilirkişi detaylı değerleme raporu ile gayrimenkulün değerini tespit eder. Mahkeme kararını verdikten sonra ilgili kurum mülk sahibi hesabına ödemeyi yapar ve mahkeme tescil kararı açıklanır. İştira Hakkı Nedir?

Alım hakkı olarak da bilinen iştira hakkı; hak sahibi olan kişiye, diğer herkesten öncelikli olarak alıcı olma yetkisi tanır. Belirli bir bedel ve süre karşılığında hak sahibi kişiye satın alabilme hakkının verilebilmesi için şekil şartı aranır. İştira hakkının tesisinde noterde sözleşme yapılması zorunludur. Bu sözleşmeye istinaden tapu kütüğüne şerhi ile iştira hakkı kurulmuş olur.

38

www.rimallinvest.com

İştira hakkı sözleşmesi Taşınmaz sahibinin, iştira hakkını tanıdığını gösteren sözleşmeye iştira sözleşmesi adı verilir. Bu sözleşme ile iştira hakkına konu olan şey mal sahibi tarafından bir bedel karşılığında verilebileceği gibi bedelsiz de verilebilir. Taşınmazların mülkiyet devirlerine ilişkin borçlandırıcı işlemlerde resmi şekil şartı bulunur. Bu şarta istinaden iştira sözleşmesinin resmi olarak yapılması zorunludur. İştira hakkının tapu kütüğüne şerh verebilmesi için iştira sözleşmesi noter tarafından düzenlenmelidir. İştira hakkı şerhi İştira hakkı kişisel bir hak olup, bu hakkın kullanımı iştira sözleşmesinin tarafı olan mal sahibidir.

Taşınmazın mülkiyetinin şerhi verilmeden önce bir başkasına geçmesi durumunda, mal sahibi hak sahibine karşı borcunu yerine getiremediğinden dolayı sorumlu olur. İştira sözleşmesi esas olarak mal sahibi ve hak sahibin kimlikleri, satışa konu olan mal ve satış bedelini kapsar. İştira sözleşmesi ile taraflar satış süresini belirleyebilirler. Kanuna göre iştira süresi maksimum 10 yıldır.

Aksine hükümler bulunmadığı sürece iştira sözleşmesinden doğan öncelikli alım hakkı 3’tür. Kişilere devir edilemez. Ancak miras ile intikali mümkündür. Sözleşmede hakkın devir edilebileceği kararlaştırılmış ise, sözleşmeye ilişkin şekil şartlarının yeniden tekrarlanması gerekir.

Kadastro Nedir?

Bir ülkedeki özel arazilerin sistematik olarak numaralandırılarak arazinin değeri, sınırları, mülkiyeti ve hukuki durumu hakkında bilgi sunan kayıtlar kadastro olarak adlandırılır. Kadastronun amacı; özel arazilerin değerini, topraktan alınacak vergi miktarını, arazinin sınırlarını ve özelliklerini belirlemek, aynı zamanda hukuki durumunu kayıt altında tutmaktır.

Toprak değerinin bilinmesi gereği milattan önceki dönemlere dayanır. Tarım hakları ile ilgili düzenlemelerin yapılması, derebeyliklerin arazilerinin belirlenmesi ve çiftçilerden alınması gereken vergi miktarını belirlemek için altyapı oluşturulmuştur. Tarımsal kalkınma planlarında kadastrodan geçmişte de sıkça yararlanılmıştır.

Kadastro Kanunu 1987 yılında 3402 numaralı kanun, Kadastro Kanunu olarak çıkarılmıştır. Bu kanun kapsamında kadastronun amacı, tanımı ve uygulaması esnasında yapılması gereken işlemler detaylı olarak tanımlanmıştır. Bu kanuna göre kadastro yapılacak alan en az bir ay önceden olmak şartıyla Resmi Gazete ve diğer basın araçlarıyla ilan edilmelidir. Ölçüm yapılacak alanda çalışacak ekip 2 kadastro teknisyeni ve mahalle muhtarından oluşmalıdır. Mahalle muhtarının çalışmalara katılamayacak durumda olması halinde çalışmalara yasal temsilcisi katılmalıdır.

Kadastro çeşitleri nelerdir?

- Mali kadastro; toprağın değerini belirlemek için yapılan kadastro çeşididir.

39

www.rimallinvest.com

- Hukuki kadastro; toprağın hukuki haklarını belirlemek için yapılan kadastro çeşididir.

- Geometrik kadastro; toprağın konumu, yapısı ve sınırlarını belirlemek için yapılan kadastro çeşididir.

Kadastro sorgusu Kadastro sorgulamaları parselsorgu.tkgm.gov.tr adresi üzerinden yapılabilmektedir.

Kadastro tespitine itiraz Kadastro tespitlerinde Kadastro Kanunu 9. maddesine göre itiraz mümkündür. Bu tür işlemlerde itiraza ilişkin tutanak tespit işleminin tamamladığı 10 gün içerisinde yapılmalıdır. Başvurular Kadastro Müdürlüklerine yapılır.

Kadastro parseli nedir?

Kadastro adasının sınırları içerisinde yer alan bağımsız alanlar kadastro parseli olarak adlandırılır. Bu tür alanlara plana göre inşaat ruhsatı verilir.

Kadastro Mahkemesi Taşınmaz malların tapu tescili, şerhi yapılacak beyanları, kadastro ve tapu sicilinde yer alan uygunsuz durumları kanunlara göre değerlendiren mahkeme kadastro mahkemesidir. Genel mahkemelere aittir ve Kadastro Kanunu’na göre hareket eder.

Kadastro Çapı Nedir?

Bir arsanın imar planlarına göre hazırlanan, şeklini, konumunu ve yapılış esaslarını belirlemek için düzenlenen belgeye imar çapı adı verilir. Kadastro çapı ya da kadastro ayırma çapı ise imar planı ile düzenleme alanında kalan parsellerin çap hazırlanarak düzenlenmesi işlemidir.

Kadastro çapı örneği Kadastro çapında, parsele ait toplam tapu yüzölçüm alanı ile parselin imar düzenlemesi kapsamına girmeyen bölümlerinin yüzölçümleri de yer alır. Düzenleme alanında kalan kısımlar için parsel numarası verilmez. Sadece imar planı numaralandırılması yapılır. Düzenleme sınırı dışında kalan alanlar için kadastro adasının son parsel numarasını takip eden numara verilir. Kadastro çapında parsel sınırı dışına yer alan her bir parça için ayrı ayrı çap düzenlenmez. Tüm parçalar tek bir çap içinde gösterilir.

Kadastro çapı nasıl alınır?

Kadastro çapı belediyelerden alınır. Onaylanmasında belediye encümeni yetkilidir.

40

www.rimallinvest.com

Kadastro çapı dilekçe örneği Çap belgesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyenin imar müdürlüklerine bir dilekçe hazırlanarak başvurulur. Çap talebini içeren dilekçe İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne hitaben, taşınmazın mahalle, ada ve parsel bilgilerini içerecek şekilde yazılır.

Kanuni İntifa Hakkı Nedir? İntifa hakkı sınırlı ayni haklardan biri olup, gerçek ya da tüzel bir kişiye, hakkın konusu olan ve başkasına ait olan mülkten tamamen yararlanma hakkı veren sınırlı bir ayni haktır. İntifa hakkı şahsi irtifak haklarından biri olup, sözleşmede aksi koşullar belirtilmediği sürece hak sahibine taşınmaz üzerinde tam yararlanma hakkı tanır. İntifa hakları kuruluşları bakımından sözleşme ile kurulan intifa hakkı, kanuni intifa hakkı ve mahkeme kararı ile intifa hakkıdır. Kanuni intifa hakkı kanun ile öngörülmüş bir hak olup, tapu siciline işlenmese bile durumdan haberdar olan kişilere karşı ileri sürülebilir bir haktır. Tescil edildiğinde ise herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Kanuni intifa hakları kocanın karısının malları üzerindeki, velayet altındaki çocuğun malları ve miras halinde sağ kalan eşin hakları üzerinden kurulan intifa haklarıdır.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı bir arsa üzerinde devam eden ya da ileride yapılması planlanan bir ya da birden fazla yapının kat, daire, iş yeri, depo gibi ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya uygun bölümleri üzerinde yapının tamamlanmasını takiben kat mülkiyetine geçilmesi esas olan, arsanın mülk sahibi ve paydaşları arasında arsa payına bağlı olarak tesis edilen irtifak hakkına denir. Kat irtifakı ile henüz inşaatı bitmeyen yapılarda pay sahiplerine daire hissesine düşen arsa tapusu anlaşılır.

Kat irtifakı tapusu Kat irtifakının kurulumu, tapu siciline tescil yapılması ile meydana gelir. Tapu müdürlüğü tarafından mülk sahibi ve paydaşlar arasında resmi senet düzenlenir. Kat irtifakının tek bir kişiye ait olması durumunda senet yerine istem belgesi düzenlenir. Arsa payı ve kat irtifakı birbirinden ayrılamaz. Bu nedenle ayrı ayrı devredilemeyecekleri gibi miras yolu ile intikal edemez. Arsa payı devredildiğinde, kat irtifak hakkı da devredilmiş olur.

Kat irtifakının tapu tescilinin yapılabilmesi için, ana yapının tamamlanmamış olması, yapılacak bölümlerin bağımsız olması, yapının tamamında kat irtifakının kurulması maliklerin tamamının istemde bulunmaları, malik sayısına göre senet ya da istem belgesinin düzenlenmesi gerekir.

Kat irtifakı yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binaların yönetim planı yönetim tarzı, kullanma amacı, kullanma şekli, yönetici ve denetçilerin ücretleri ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenler. İleride meydana gelebilecek 41

www.rimallinvest.com

anlaşmazlıkların karara bağlanmasında, yönetim planı hükümleri tüm malikleri bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planının değiştirilebilmesi için 4/5 oy çokluğu aranır.

Kat Karşılığı Anlaşması Nedir?

Kat karşılığı anlaşması ya da sözleşmesi nitelikli bir arsaya sahip olan kişi ya da kişiler ile yüklenici yani müteahhit arasında yapılan, tapu siciline tescil edilebilen resmi bir sözleşme türüdür.

Kat karşılığı anlaşma örneği Kat karşılığı anlaşması ile sözleşmede belirlenmiş bir payın, bağımsız bölümlerin teslim etmesi şartı ile müteahhide devri düzenlenir ve temlik edilir. Her iki taraf açısından da borç doğuran sözleşmelerden biridir. Arsa sahibi ya da sahiplerinin borcu inşaatın yapılabilmesi için sözleşmede öngörülen şekilde mülkiyetin teslim edilmesi, müteahhidin borcu ise sözleşmede belirlenen koşullar dahilinde binanın yapılması ve teslim edilmesidir. İşbu sözleşme tapu kayıtlarına göre; ……………ili, ……………………… mahallesi, ………Pafta, ……. ada, …….no’lu parsel kayıtlı taşınmazın malikleri ………… ile yükleniciler……………………………… ve ………………..……. arasında düzenlenmiştir. Bu sözleşmede taraflardan taşınmaz malikleri (Arsa sahibi) ve yükleniciler (Müteahhit) olarak anılacaklardır.

Taraflar aşağıda belirtilen koşullarda bir “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalayıp yürürlüğe koymuşlardır.

Bu bölümde de her iki tarafın şartları yer ve imzaları yer alır.

Kat karşılığı anlaşmazlık Kat karşılığı anlaşmasının kanun ile belirlenmiş bir ismi olmamasına rağmen anlaşmanın hukuki olarak geçerli kabul edilebilmesi için noter huzurunda düzenlenmiş olması şartı aranır.

Kat Karşılığı Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı sözleşmesi sözleşme niteliği bakımından çifte tipli sözleşmelerden biridir. Yapılan sözleşme ile arsa maliki yüklenici kişi ya da firmaya arsadaki hisselerini devretmekte, yüklenici ise bu hisseler karşılığında bağımsız bölümlerin inşaatını üstlenmektedir. Bu anlamda kat karşılığı sözleşmesi muhatapların her ikisine de borç yükleyen bir sözleşme türüdür.

Arsa payı karşılığı olarak kat yapım sözleşmeleri, uygulamada yoğun olarak karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir. Arsası olan ancak inşa işleri ile uğraşmak istemeyen malikler, arsalarını yükleniciye devretmek suretiyle inşaatları yaptırmaktadır. Yüklenici statüsündeki taraf, arsa devri karşılığında bağımsız bölümleri inşa etmekte ve sözleşme ile inşaat karşılığında sahip oldukları birimlerin satışından kazanç elde etmektedirler.

42

www.rimallinvest.com

Kat karşılığı sözleşmesi için gereken evraklar Kat karşılığı sözleşmesinde, sözleşmeye konu olan varlık taşınmaz olduğu için sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi gerekir. Tarafların fotoğraflı kimlik bilgileri, T.C Kimlik ve vergi numaraları, vekâleten işlem yapılması durumunda vekâletname, noterde düzenlenmiş kat karşılığı sözleşmesi gerekir.

Kat karşılığı sözleşme örneği Sözleşmede sözleşmenin tarafları, temsil ve imza yetkisi, sözleşmenin konusu, sorumluluklar, giderler ve vergiler, arsanın yükleniciye satışı, bağımsız bölümlerin paylaşımı, inşaatın yapım ve teslim süresi, gecikmeler halindeki koşullar, eksik ve kusurlu işler, geç teslim, sözleşmenin geçerliliği ve uyuşmazlıkların çözümü gibi ana maddeler bulunur.

Arsa payı karşılığı olarak kat yapım sözleşmelerinde uygulama alanın üzerinde yapı olup olmaması sözleşme maddeleri açısından önem taşır. Arsa üzerinde yapı bulunması halinde, tarafların olası mağduriyetlerini önlemek için, öngörülen inşaat süresindeki gecikmelerde fesih, ceza ve anlaşma hükümlerinin sözleşmede açık ve tereddüde mahal vermeyecek şekilde belirtilmiş olmalıdır.

Kat Maliki Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre inşaatı tamamlanmış ve kullanıma hazır bir yapının bağımsız alanları üzerindeki mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, hak sahiplerine ise kat maliki adı verilir.

Kat Maliki Kanunu Kat maliklerinin haklarına ve borçlarına ilişkin düzenlemeler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun üçüncü ve dördüncü bölümlerinde detaylarıyla düzenlenmiştir. Kanuna göre kat maliki bağımsız bölümlerde kanun hükümleri saklı kalmak koşuluyla, Medeni Kanunda malikler için tanınan hak ve yetkilere sahiptir.

Kat maliki kimdir?

Kat malikleri ana taşınmazın tüm yerlerine, arsadaki payları oranınca ortak mülkiyet esaslarına göre malik olurlar. Aksine sözleşme bulunmadığı takdirde, maliklerin yapının ortak kullanım alanları üzerindeki hakkı da arsa payları nispetindedir. Kat irtifakı bulunan ancak, binanın inşaatı tamamlanmış ve bağımsız ölümlerin 2/3’ü kullanılmasına rağmen, kat mülkiyetine geçilmemesi durumunda ana taşınmazın yönetimi kat mülkiyeti hükümlerine göre yapılır.

Bağımsız bölümlerin, eklentilerin ve ortak kullanım alanlarının kullanımında, yönetim planında belirtilen hükümlere ve doğruluk kuralına uymak, rahatsızlık vermemek ve hakları çiğnememek maliklerin ortak sorumluluğudur.

Kat maliklerinin borçları bölümünde açıklanan bu hükümler sadece malikler için değil kiracılar ve sükna hakkı sahipleri için de geçerlidir. Borcun hak sahipleri tarafından yerine getirilmemesi durumunda kat maliki de müteselsil yani zincirleme olarak sorumlu kabul edilir.

43

www.rimallinvest.com

Kat irtifakı nedir?

Kat mülkiyetinden farklı olarak kat irtifakı irtifak haklarından biridir. Yapının inşası tamamlanana kadar hak sahiplerine daire payı kadar arsa tapusu verilir. Yapı kullanıma hazır hale geldikten sonra kat irtifakından bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetine geçilir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti inşaatı tamamlanmış bir yapıda daire, büro, depo, mağaza gibi ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya uygun bölümler üzerinde, gayrimenkulün maliki ya da malikleri tarafından kurulan mülkiyet hakkına denir. Kat irtifakından farklı olarak kat mülkiyetinde bina inşaatının tamamlanmış olması gereklidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak alanlarla bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyetine konu teşkil eden taşınmazın, ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli bölümlerine bağımsız bölüm, bağımsız bölümlerin dışında kalan ancak o bölüme ayrılmış yerlere ise eklenti denir. Bağımsız bölümler üzerinde tesis edilen mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, kat mülkiyeti hakkına sahip olanlara ise kat maliki adı verilir.

Kat Mülkiyeti Tapu Kanuna göre inşaat bitmeden ve iskan belgesi alınmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Maliklerin birden fazla olması halinde, tüm paydaşların imzasını bulunduğu bir dilekçe ile tapuya müracaat edilmesi gerekir. Kat mülkiyetinin tapuya geçirilebilmesi için iskan belgesinin alınması şarttır. İskan belgesi ile binanın imar mevzuatına uygunluğu tescil edilmiş olur. Kat irtifakı bulunan tapudan, kat mülkiyetli tapuya geçişte yapılan bir nevi düzeltme işlemidir. Kat irtifakı tescilinde tapu cinsi arsa olarak geçmektedir. Kat mülkiyetine geçildiğinde ve iskan belgesi alındığında tapunun cinsi bina olarak değiştirilir ve kat mülkiyeti tapusu haline gelir.

Kat Yüksekliği Nedir?

Bir binanın bir katının, döşemenin üzerinden, bir üstteki katın döşemesinin üzerine kadar olan uzaklığa kat yüksekliği adı verilir. Kat yüksekliği hesabında binanın tavan kalınlığı da dahil edilir.

Kat yüksekliği yönetmelik Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği düzenlemelerine göre bitişik ya da blok nizama göre inşa edilecek binalarda, kat yüksekliği, tamamı konut olarak kullanılmak üzere zemin katlar için azami 3.50 metre, diğer katlar için 3 metreye kadar yapılabilir. Zemin katın ticari faaliyetlerde kullanılması durumunda kat yüksekliği 4 metreye kadar çıkarılabilir. Bitişik ve blok nizam yapıların dışında kalan parseller için zemin katlar için kat yüksekliği azami 4 metre, diğer katlar için 3 metredir. Ayrık nizam yapılarda, tamamı konut için kullanılması şartıyla, zemin katlar için azami 4 metre, diğer katlar için 3.80 metre olarak yönetmelikle belirlenmiştir.

44

www.rimallinvest.com

Kat yüksekliği analizi Bina ve katların analizleri eski ve yeni yapıların yerinde kontrolü ile yapılır. Özellikle deprem bölgesindeki riskli yapılar için bina analizleri projeye uygunluğun denetlenmesi bakımından önemli bir yere sahiptir.

Kontrat Nedir?

Kontrat, iki ve ya daha fazlı kişinin bir şeyi, bir işi yapmak veya yapmamak üzere anlaştıkları, aralarında hukuksal sonuç doğuran sözleşmelerdir. Kontrat ile ilgili anayasada tanımlanmış bazı maddeler vardır.

Kontratın bozulması ve yerine getirilmemesi durumunda anayasadaki maddelere göre hüküm uygulanır.

Bir anlaşmanın kontrat sayılması için 5 şarta ihtiyaç vardır:     

En az iki kişinin bulunması gereken anlaşma teklif edilmiş ve karşı tarafın kabul etmiş olması Belli bir konusu olan anlaşma mantığa uygun olmalı Amaç yasal bir ilişki olmalı. Bu, kanunun belirttiği koşullarda ve şekilde gerçekleşmeli Muktedir olma Yazılı olmalı, imza, tarih gibi unsurlar taşımalı.

Kontral türleri nelerdir?

1. Kira kontratı: Günümüzde en yaygın kullanılan kontrat türüdür. Kira kontratı bir taşınmazı karşı tarafa kullanma hakkını vermesi ve kiracının da buna karşılık bir bedel ödemesini kabul etmesi olarak tanımlanabilir. Burada taraflar kiralanan yer, içindeki mallar, kira bedeli, kira süresi, ödeme günü gibi önemli unsurları mutlaka belirtmek durumunda.

2. Satış kontratı: Taşınmaz veya taşınır malın, bir başkasına bedel karşılığında ya da bedelsiz tüm haklarını devretmesi anlamına gelir.

3. İş kontratı: Çalışan ve iş veren arasında kurulan bir anlaşmadır. Çalışma saatleri, maaşı, çalışan ve iş erenin birbirine karşı ve iş yerine karşı yükümlülükleri yer alır.

4. Kanunlarla düzenlenmiş kontratlar: Genellikle Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenir. Taraflar arasındaki maddi ve manevi borç ilişkileri üzerine kurulmuş sözleşmelerdir.

Kontrat yönetimi İçeriği ne olursa olsun tüm sözleşme ve kontratların düzenli olarak takip edilmesi kontrat yönetimi kapsamındadır. Kontrat yönetimi aynı zamanda oluşabilecek hataların önüne geçer ve kontrat sürelerinin hatırlatılmasında önemli rol oynar.

Kontrat damga vergisi Kontratlarda damga vergisi oranı her yıl değişiyor. Aynı zamanda kontratta kefil varsa da damga vergisi oranında artış oluyor.

45

www.rimallinvest.com

Köy Yerleşim Alanı Nedir?

Köy ve mezraların toplu şekilde bulunduğu alanlarda mevcut yapılar arasında, en dışta kalan yapının dışından 100 metre geçirilmesi suretiyle çizilen çizgi ile köy ve mezraların yerleşik alanı tespit edilir.

Köy yerleşim alanı içinde ifraz Köy yerleşim alanı içinde ifrazın hangi şartlara tabi olduğu Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 62.

Maddesinde açıklanmıştır. Tapu kütüğünde bir parsel üzerinde kaydı bulunan bir taşınmazın, birden çok parsele bölünerek tapu kütüğüne kayıt edilmesine ifraz adı verilir.

Köy yerleşik alanlarında ifraz ile elde edilmesi planlanan parsellerin kadastroda ya da tapulama haritası üzerinde yola cephesinin olması gerekir. Yola cephe şartının yanı sıra parsellerin genişliğinin minimum 15 metre, derinliğinin ise minimum 20 metre olması gerekir. İfraz ile elde edilebilecek maksimum parsel sayısı beş adettir. Bir kez ifraz edilmiş olan parsellere ikinci kez ifraz işlemi yapılamaz.

Köy yerleşim alanı kanunu 1985 yılında yürürlüğe giren, 3194 sayılı İmar Kanununun 44. Maddesi uyarınca hazırlanan, Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği’ne göre köy yerleşik alanlarının nasıl tespit edileceği belirlenmiştir. Tespit, valiliklerce görevlendirilen, biri harita mühendisi olmak üzere minimum 3 kişilik komisyon tarafından harita ve kadastro paftaları esas alınarak yapılır. Tespit işlemi İl İdare Kurulu tarafından onaylanarak yürürlüğe girer. Köy yerleşik alanı tespiti bir defa olmak üzere yapılır. Sonradan bu sınırların genişletilmesi ya da birleştirilmesi mümkün değildir.

Kroki Nedir?

Bir yerin ölçeksiz ve kaba taslak halde, kuşbakışı olarak çizilmesiyle oluşan gelişigüzel planına kroki denir.

Kroki, tanımı üzerinden de anlaşılacağı gibi haritadan farklıdır. Ancak bir yerin, bölgenin detaylarını yönlere ve yerleşmeye bağlı kalarak görmeyi sağlar.

Kroki çizimi Kroki çiziminde önemli olan kuşbakışı bir görünüm ile bölgeyi doğru şekilde anlatmaktır. Krokiyi haritadan ayıran en önemli farkı ölçeksiz olarak hazırlanmasıdır. Bunun dışında krokide uzunluklar da göz kararıyla çizilir. Yönlerin karışmaması için kuzeyi ve güneyi belirten oklar kullanılır. Kimi önemli bölümlerde şemalardan destek alınır.

Kroki; bir mekanın ya da bölgenin daha kolay bulunması için hazırlanır. Günümüzde pek çok iş yeri ve mekanın İnternet sitelerinde yer alan krokiler, kolay ulaşım için site haritası içerisinde kullanılır. Bunun yanı sıra okul, üniversite, kütüphane, hastane, alışveriş merkezleri gibi çok birimli mekanların kat planları ya da yapı düzenleri de krokiler ile açık bir şekilde gösterilir.

46

www.rimallinvest.com

Malik Ne Demek?

Bir şey üzerinde sahiplik hakkı bulunan kimseye malik adı verilir. Arapça kökenli bir sözcük olup, mülk kökünden, mülke sahip olan anlamına gelir.

Medeni Kanun, Eşya Hukuku’na göre bir şeyin maliki olan kişi, hukuk kuralları dahilinde, o şeyi istediği gibi kullanma, faydalanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Mülkiyet hakkı kapsamında malik, maliki olduğu şeyin parçaları, ürünleri ve eklentileri üzerinde de hak sahibidir.

Bir taşınmazın mülkiyeti tescil ile olur. Kanuna göre mülkiyet; miras, cebri icra, mahkeme kararı, kamulaştırma, işgal ve kanunda belirtilmiş diğer hallerin varlığı durumunda tescilden önce kazanılan bir haktır. Bu durumlarda mülkiyet hakkı tescile bağlı olmaksızın kazanmakla birlikte, malikin mülkiyet hakkını kullanabilmesi için tapu kütüğüne tescil işlemlerini yapmış olması gerekir.

Merkezi Yerde Nedir?

Gayrimenkul sektöründe bir yapının konumunu ve avantajlarını belirtmek için sıkça kullanılan bir tanım olan “merkezi yerde” bir yapının bulunduğu yerin, lokasyonunun merkezi konumdaki alanlara yakın olmasını açıklamak için kullanılır. Çarşı, pazar, ulaşım hatları, meydanlar gibi kentin işlek ve merkez konumunda yer alan bölgelere yakınlık, kişilerin gayrimenkul tercihlerini yönlendiren önemli kriterlerden biridir. Gayrimenkulün merkezi yerde olması ulaşım hatları, eğitim ve sağlık kuruluşları ve sosyal tesislere yakınlık bakımından hem sosyal refah hem de yatırım avantajlarına sahiptir. Merkezi yerde olmayan yerlere kıyasla, merkezi yerlerin rayiç yani piyasa koşullarındaki alım satım değerleri daha yüksektir.

Muhammen Ne Demek?

Muhammen bedel ihale yolu ile satışı planlanan taşınır ya da taşınmaz bir malın, piyasa koşullarına göre bilirkişi tarafından tayin edilmiş piyasa değeridir.

Devlet İhale Kanununa göre kamu ihalelerinde muhammen bedelin tespitinde idareler yetkilidir. İşin vasfına göre muhammen bedelin belirlenmesinde ya da muhammen bedel hesabında kullanılması gereken bedeller belediyeler, ticaret odaları, sanayi odaları, borsalar ya da bilirkişilerden soruşturulabilir.

Muhammen bedel ve bedelin dayanakları hesap tutanağında gösterilir. Gereklilik duyulması halinde muhammen bedel ilgili komisyonlara incelettirilir.

Yapım işlerinde kanunlardan kaynaklanan yetki ile daireler tarafından belirlenmiş birim fiyatların olması durumunda bu fiyatlar kullanılır. Muhammen bedelin tahmin edilememesi halinde ilgili bakanlığın onayı alınarak bedel teklifi olmaksızın ihale kapalı teklif usulü ile gerçekleştirilir.

47

www.rimallinvest.com

Mülkiyet Hakkı Nedir?

Kişiler, sahip oldukları malları hukuki düzen içerisinde kendi iradesine göre kullanma, o mallardan yararlanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Taşınır ya da taşınmaz tüm mallar üzerinde bulundurulan bu yetkiye “mülkiyet hakkı” denir. Kişilerin sahip olduğu bu haklar ekonomik bir değere sahip, mevcut mal ve mülklerini kapsar. Mülkiyet hakkı, sadece eşyanın bütünü ile ilgili değildir, eşyanın bütünleyici parçaları ve eklentileri için de geçerlidir.

Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda 683. maddede yer alır. Kişileri sahip olduğu mülkiyetlerle ilgili çeşitli haksızlıklardan ve saldırılardan koruyabilmek için bazı yetkiler tanımıştır. Buna göre mülkiyet hakkına sahip olan, malını haksız olarak elinde bulunduran veya malına müdahale eden kişi ya da kişilere karşı dava açabilir.

Mülkiyet hakkına tek bir kişinin sahip olabileceği gibi birden çok kişinin de bir sahip olması söz konusu olabilir. Bu tür mülkiyet hakkı “toplu mülkiyet” olarak tanımlanır. Toplu mülkiyette, eğer maddi olarak bölünmemiş malın üzerinde tek bir mülkiyet hakkı varsa ve bu hak tüm paydaşların sahip olduğu bir haksa paylı mülkiyet söz konusudur. Toplu mülkiyetin diğer bir türü de elbirliği mülkiyetidir. Bu tür mülkiyette ise paylı mülkiyetin aksine mülkiyet hakkına sahip olanlarda paydaşlığın aksine kişilerin malın tamamı üzerinde haklarının bulunduğu bir ortaklık vardır..

Mülkiyet hakkı özellikle taşınmaz mülkiyetlerde kısıtlamalara tabiidir. Buna göre mülkiyet hakkının kullanımı topluma zarar verici yönde olamaz ve mülkiyet hakkında kamu yararına konulan kısıtlamalar kaldırılamaz.

Mürtehin Ne Demek?

Bir borçlunun, borcunu ödeyeceğine dair, teminat olarak verilen ve borcu ödedikten sonra geri almak şartıyla alacaklı kişiye verdiği şeye rehin adı verilir. Mürtehin Eski Türkçe bir kelime olup rehin eden, rehin alan anlamına gelir.

Yaygın olarak sigorta sektöründe kullanılan, daini mürtehin ise rehin alacaklı anlamına gelir. Daini mürtehin, bir alacağa güvence sağlanması için, bir mal üzerinde kurulan ayni bir haktır ve herkese karşı ileri sürülebilir. Mürtehin şerhi konulması ile şerh konulan mal üzerindeki tüm hak ve faydalar öncelikli olarak hak sahibinin olur. Örneğin; hayat sigortası bulunan bir kişinin aynı zamanda otomobil kredisi olması durumunda, ölüm halinde alınacak tazminattan, banka daini mürtehin olarak atanmışsa kredi borcu, ölüm tazminatından karşılanabilir.

Müstakil Tapu Nedir?

Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyeti gösteren tapu senetlerinde, mal sahipliği müstakil ve hisseli olmak üzere iki türlü olabilir. Tapu senedinin malik bölümünde pay 1/1 ya da pay belirtilmesi halinde müstakil tapu söz konusudur. İmara uygunluk, ruhsat, pay sahiplerinin onayı gibi gerekli şartların sağlanması halinde hisseli tapudan müstakil tapuya geçilebileceği gibi, müstakil tapulardan da hisseli tapulara geçilebilir.

48

www.rimallinvest.com

Müstakil tapu nasıl alınır?

Tek bir sahibi olan ve kadastral paftalarda hissedarı bulunmayan tapuya, müstakil tapu adı verilir. Kısaca taşınmaz üzerinde tek bir hak sahibinin bulunması durumudur. Müstakil tapu sahibi gerçek bir kişi olabileceği gibi, özel ve tüzel kişiler statüsünde de bulunabilir. Kişiler gibi şirketler ve kurumlar da müstakil tapu sahibi olabilir.

Hisseli tapu nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerindeki pay sahiplerini, sayılarını ve hisse oranlarını gösteren, bu özelliği ile bağımsız yani müstakil tapudan ayrılan paylı tapudur. Hisseli tapularda, pay sahiplerinin toplam taşınmaz üzerindeki yerleri tapu kayıtlarında görünmez. Hisseli tapularda taşınmazın kullanımı, genellikle hissedarlar arasında anlaşma sağlanarak yapılır. Ancak bu anlaşma tapu kaydında yer almaz.

Hisseli tapu müstakil tapuya nasıl çevrilir?

Taşınmazın imara uygun olması, ruhsat koşullarını sağlaması ve tüm pay sahiplerinin onayının olması halinde, ayırma işlemine belediyeler tarafından onay verilir. Onay aşamasından sonra tapuda bölünme işlemi yapılarak, her bir pay sahibi müstakil (bağımsız) tapulara sahip olur.

Müştemilat Ne Demek?

Müştemilat, binaların dışına yapılan küçük bölümlerdir. Farklı ihtiyaçlara göre tasarlanıp inşa edilebilir.

Kelime anlamı eklenti olan müştemilat; bir yapıya eklenen, yapının dışında ayrı bir işlev göstermesi için oluşturulan daha küçük yapı ya da bölümlerdir.

Müştemilat modelleri Müştemilat modelleri, ana binanın kullanım amacına göre değişiklik gösterdiği gibi yapıldığı alana göre de değişiklik gösterir. Binadan bağımsız ya da binaya bitişik ama bina dışında yer alan bölümler de müştemilat modelleri arasındadır. Bina dışında ama binaya bitişik müştemilatlar; balkon, teras, veranda, garaj, kömürlük, kiler, depo gibi örneklerdir. Binadan bağımsız müştemilatlar arasında ise yine kömürlük, kiler, garaj, ahır, taraça, depo ve avlu gibi yapılar yer alır.

Müştemilat Kanunu Müştemilat kullanma hakkının tamamı konut yani mülk sahibinindir. Ancak müştemilatın sahibi olmak ve bu binaları yapmak için öncelikle bazı kanunlara uymak gerekir. Bu kanunlar Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği içerisinde yer alır.

Yönetmeliğe göre; 

Bahçede yapılan müştemilatın bölümleri taban alanı içerisinde sayılır.

49

www.rimallinvest.com 



Kömürlük, odunluk vb. yakıt depoları, binaların bodrum katında olmalıdır. Ancak bina içinde böyle bir alan yoksa, zeminde su ve sert kaya bulunması gibi durumlar varsa belediyeden izin alınarak arka bahçeye yapılabilir. Ancak binaya 3 metre uzak olması, yoldan görünmemesi gibi şartlar vardır. Çiftlik gibi hayvancılık ya da tarım binaların taban alanı kat sayısı, müştemilatı da dahil yüzde 40’ı geçmemelidir.

Müşterek Mülkiyet Nedir?

Türk Medeni Kanunu’na göre maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamı üzerinde birden fazla kişinin hisse sahibi olmasına müşterek mülkiyet adı verilir.

Müşterek mülkiyet hükümleri Müşterek mülkiyette tek bir mülkiyet hakkı olup, bu hak birden fazla kişiye aittir. Malın maddi olarak bölümlenmiş bir pay üzerinden değil, maldan yararlanma ve tasarruf etme gibi mülkiyet hakkı üzerinden ortaklık kurulur. Bu anlamda mülkiyet maddi olarak bir hisseye değil bir hakka tekabül eder.

Müşterek mülkiyetin konusu olan bir mal üzerinde hisse sahipleri kendi aralarında anlaşarak yönetim ve faydalanmaya dair kanunda öngörülmüş hükümlerden farklı düzenlemelere gidebilirler. Ancak anlaşmanın konusu hisse sahiplerinin haklarını ve yetkilerini sınırlandırmaya ya da kaldırmaya yönelik olamaz.

Müşterek mülkiyette ecrimisil Ecrimisil bir tür haksız işgal tazminatıdır. Müşterek mülkiyet halinde taşınmazı kullanan kişiden ecrimisil talep edilebilmesi için öncesinde, diğer maliklerin taşınmazdan faydalanma taleplerinin karşı tarafa bildirilmiş olması gerekir.

Mütekabiliyet Nedir?

Kamuoyunda yabancılara mülk satışını düzenleyen kanun ile gündeme gelen mütekabiliyet terimi karşılıklık anlamına gelir. Mütekabiliyet Kanunu olarak bilinen ve Tapu Kanununda yapılan başlıca değişikliklerle birlikte 183 ülke vatandaşının Türkiye’den gayrimenkul edinmesine yönelik düzenlemeler yapılmıştır.

Nazım Planı Nedir? Çevre veya bölge düzeni planlarına uygun bir şekilde hazırlanan haritalar üzerinde kadastro durumu belirli arazilerin tüm hususlarını 1/2000 veya 1/5000 ölçekli haritalarda gösteren imar raporlarına nazım imar denir. Arazilerin kullanış biçimlerini, bölge tiplerini, nüfus yapısını, ulaşım sistemlerini göstermek için nazım imar planları oluşturulur. Bütün bu noktalar, detaylı bir rapor içerisinde belirtilir. Bir yerleşim alanının gelecekte nasıl bir biçim alacağını nazım imar planları gösterir.

50

www.rimallinvest.com

Uygulama İmar Planı Nedir?

Uygulama imar planı, nazım imar planı esas alınarak hazırlanır. Bu planlarda; yol, imar, yapı adaları, nüfus yoğunluğu dikkate alınarak projenin etap ve esasları belirlenir. Uygulama imar planı raporları 1/1000 ölçeğinde düzenlenir.

Nazım İmar Planı ile Uygulama İmar Planı Arasındaki Fark Nazım imar planı ve uygulama imar planı çevre düzeni planlamasında bir bütündür. Nazım imar planı, uygulama imar planının temelini meydana getirir. Nazım imar planı yapılmadığında uygulama imar planı da devreye girmez. Belediyelerin nazım planı yapma yetkisi bulunmaktadır.

Nazım planları, durum özelliklerine göre kendi içerisinde üçe ayrılmaktadır. Bunlar yazılı, şifai ve çizili imar durumudur. Belediye Plan ve Proje Müdürlüğü ile Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğü birimlerinden bu imar durumları hakkında detaylı bilgiler elde edilebilmektedir. Çevre Düzeni Planı Nedir? Çevre düzeni planlarıyla konut, sanayi, turizm ve ulaşım gibi projelerin oluşturulması sağlanır. Bu planlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İmar Kanununa uygunluk çerçevesinde hazırlanır.

Nizam Ne Demek?

Düzen anlamına gelen nizam imar uygulamalarında yapılaşma düzenini belirtmek için kullanılan bir terimdir. Planlı Alanlar Tip İmar yönetmeliğine göre yapıların düzeni ayrık ve bitişik nizam olarak tanımlanmıştır. Yönetmeliğe göre, hiçbir cephesinden diğer komşu binalara bitişik bulunmayan yapı düzenine ayrık nizam, yapının komşu parseldeki yapılara bitişik olması haline ise bitişik nizam adı verilir.

Yapıların kullandığı taban alanı bakımından daha az yoğunluğu sahip olan ayrık nizam düzeni, çevresindeki kamu yararına yapılmış alanların fazlalığı nedeni ile çevreci bir imar düzeni olarak kabul edilir. İmar yönetmeliğine göre ayrık nizama dahil olan yapıların taban alanına ilişkin azami %40’lık bir sınırlama bulunur. Bitişik nizam yapılar ise bu sınırlamaya dahil değildir. İmar yönetmeliğinde ayrık nizama sahip yapıların ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri bina yüksekliğine paralel olarak düzenlenmiştir. Yönetmeliğe göre bu yapıların yoldan çekme mesafesi, azami 60.5 metre yüksekliğe sahip binalar için asgari 5 metre, 60.5 metreden yüksek binalar için 15 asgari 15 metredir. Azami 4 katlı olan binalarda yan bahçe çekme mesafesi asgari 3 metre olup, 4 katı aşan her bir kat sayısı için çekme mesafesine 0.5 metre eklenir.

Arka bahçe çekme mesafesi için 4 katlı binalarda asgari 3 metredir. Bina derinliğinin 7 metreden az olması halinde mesafe 2 metreye kadar indirilebilir. Yan bahçe çekme mesafesinde olduğu gibi 4 katı aşan her bir kat için 0.5 metre eklenir. Bitişik nizam için çekme mesafeleri yol kenarı ve en bahçe için asgari 5 metre, yan ve arka bahçe için asgari 3 metredir.

51

www.rimallinvest.com

Ön Cephe Nedir?

Birden fazla alana bakan yapıların geniş yol üzerindeki kenar kısmına ön cephe denir. Eğer uygulama imar planında ön cephenin yeri özellikle belirtilmemişse parselin en geniş bölümü ön cephe olarak kabul edilir.

Hazırlanan uygulama imar planlarında ön cephe ve arka cephe yapının boyutunu, tarzını, bileşenlerini gösterir. Ön cephe hazırlanırken estetik unsurlar da dikkate alınır. Binanın ön cephesi, aynı zamanda binanın arka ve yan kısımlarını da şekillendirir. İmar planı içerisinde bir binanın ön cephesi, arka cephesi, sol yan ve sağ yan görüşü orantılı ölçüler içerisinde çizilir.

Tarihsel yapıların ön cephelerinde değişiklik yapılması yasaklı veya kısıtlıdır. Bu binalardaki cephe değişmeleri şehir ve bölge planlama kanunları tarafından düzenlenir.

Oturma Hakkı Nedir?

Medeni Kanuna göre bir binanın ya da binanın bir bölümünden mesken olarak yaralanma hakkına oturma hakkı adı verilir. Sükna hakkı olarak da bilinen oturma hakkında, aksi belirtilmediği sürece intifa haklarına dair hükümler uygulanır.

Oturma hakkı ile kişi ya da kişiler, bir taşınmaz üzerinde, taşınmazın sahibi olmamasına rağmen taşınmazdan yaralanma imkanına sahip olur. Oturma hakkı taşınmaz üzerinden yararlanma imkanı ile sınırlı olup, tasarruf yapma hakkını sağlamaz. Oturma hakkına sahip olan kişi taşınmazın satım, kiralama gibi işlemlerini yapamaz.

Oturma hakkı ile kira arasındaki fark nedir?

Medeni Kanuna göre oturma hakkı ayni haklardan biridir. Oturma hakkına sahip bir kişi, taşınmazın satılması durumunda ayni hakkını öne sürerek satışın durdurulmasını talep edebilir.

Oturma hakkından farklı olarak kira kişisel haklar kapsamına girer ve herkese karşı ileri sürülemez. Oturma hakkı ve kira tapu işlemlerinde de farklılık gösterir. Oturma hakkı aynı hak olarak irtifaklar bölümüne şerh edilirken, kira ise şerhler bölümüne kayıt edilir. Oturma hakkı ile sadece konut niteliği taşıyan taşınmazlar kapsam dahilindedir. Kirada ise her türlü taşınmaza ilişkin kiralama yapılabilir.

Oturma hakkı şerhi Oturma hakkının kuruluşunda şekil şartı aranır. Tüm ayni haklar gibi oturma hakkının hukuki olarak geçerli olabilmesi için tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmelidir. Kira sözleşmeleri için tapuya tescil şartı yoktur. Ancak tarafların isteği halinde kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir.

52

www.rimallinvest.com

Pafta Nedir?

Tapu ve kadastro işlemlerinde, harita ya da plan üzerinde taşınmazların boyutunu, çevresini ve yerini göstermek amacıyla imar planları ve yönetmeliklerce sistematik olarak bölünmüş pafta, parsel ve ada gibi parçalara başvurulur.

Pafta nedir?

Bir harita ya da planı meydana getiren parçalardan her birine pafta adı verilir. Belirli bir ölçek dâhilinde hazırlanan haritalarda arsa, arazi vb. yeryüzü parçalarının tek bir pafta içerisinde gösterilmesi genellikle mümkün değildir. Bu nedenle haritası hazırlanacak olan alan enlem ve boylam farkları alınıp belirli paftalara ayrılarak sistemli bir şekilde bölümlenir.

Parsel nedir? İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre sınırları belli arazi parçasına parsel adı verilir. Parselasyon işlemleri imar planlarına göre yapılır. Tapu tescil işlemlerinde imar planı araziye uygulandıktan sonra pafta üzerine çizilir ve parsellere ayrılır. Bu plana parselasyon planı adı verilir. Parsel büyüklüklerinin tespitinde, imar planında aksine bir hüküm yoksa Planlı Alanlar Yönetmeliği maddeleri esas alınır. Bir parsel üzerinde tek bir malik olabileceği gibi birden fazla da malik olabilir.

Ada nedir? İmar planları doğrultusunda hazırlanan, çeşitli parsellerden meydana gelmiş, sınırları kesin olarak belirlenmiş topluluğa ”ada” adı verilir. Parselden farklı olarak adanın sınırları yollar, su kaynakları, caddeler tarafından belirlenmiştir.

Parsel sorgulama Ada, pafta ve parsel sorgulama işlemleri Tapu ve Kadastro genel Müdürlüğüne bağlı internet sitesi üzerinden yapılabilir. Bu sorgulamayı https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ adresindeki ”Parsel Sorgulama Ekranı” uygulaması ile yapmak mümkündür.

Parsel Nedir?

Parsel genel haliyle bir toprak parçadır. Bu toprak parçasının üzerinde tek bir yapı yapılabilecek şekilde düzenlenmiş ve bölümlere/parçalara ayrılmış şekilde düzenlenmesi ile parsel oluşur. İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereğince belirtilen tanıma göre ise ayrılmış ve sınırlanmış arazi parçasına parsel denilmektedir.

Herhangi bir parselin sahibi bir kişi olabileceği gibi birden fazla sahibi de olabilir.

Parsel sahibi olmak kanunda hem gerçek kişilere hem de tüzel kişilere tanınmış bir haktır.

Bir emlak terimi olan parselin iki farklı türü bulunmaktadır: –Kadastro Parseli 53

www.rimallinvest.com

– İmar Parseli Kadastro Parseli Nedir?

Kadastro Kanunu’na göre kadastro adası içinde yer alan ve bağımsız şekilde bulunan parsellere kadastro parseli denilmektedir. Tapu sicil kayıtlarından ve gerekli işlemler yapıldıktan sonra arazilerin hangi sınırlar dahilinde kime ait olduğu belirlenir ve ortaya aynı zamanda sahipsiz alanlar da çıkar. Sınırları ve sahipleri belli olan bu alanlar birer kadastro parselidir. İmar Parseli Nedir?

Adından da anlaşılacağı gibi üzerlerinde imar yapılabilecek parsellere imar parseli denilmektedir. İmar parsellerinin kadastro parsellerinin gerekli incelemelerden geçtikten sonra düzenlenmiş ve imara açılmaya izin verilmiş olması gereklidir.

Parsel Sorgulama Nedir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bünyesinde hem online hem de gerekli devlet dairelerine giderek yapılabilecek olan, hangi parselin hangi sınırlar dahilinde olduğu ve malikinin kim veya kimler olduğunu öğrenmek adına yapılan sorgulamadır.

Parselasyon Planı Nedir?

Tapuya tescilde esas alınan bir plan türü olan parselasyon planı, yasal düzenlemeler ölçüsünde imar planının araziye uygulanması ile elde edilen paftaların nihai parselasyonunu gösterir. Belediyeler, Büyükşehir Belediyeleri, Valilikler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Organize Sanayi Bölgeleri parselasyon planlarını onama yetkisi olan kurumlardır.

Parselasyon planları imar planındaki yapılaşmalar ve kamu yararı için tesis edilmiş alanların kamulaştırılması için tapu kütüğü işlemlerine esas oluşturur. Parselasyon planı tapu kütüğünde tescil edildikten sonra, iptal için yetkili Mahalli İdare Mahkemelerine dava açılır.

Parselasyon planı iptali nedir? İmar Kanunu’na göre parselasyon planlarının uygulanmasında, belediye ve mücavir alanlar içinde belediyeler, belediye encümen kararıyla yetkilidir. Belediye sınırları dışında yetkili idare il özel idaresinin kararıyla valiliklerdir. Parselasyon planı bir ay süre ile kamuoyuna ilan olunur. Askı süresinin bitimini takip eden 60 günlük süre içinde parselasyonun iptali için dava açılabilir. Ancak tebligat kanununa göre askı süresi resmi bir tebliğ olarak sayılmadığı için davacı ilandan haberdar olmadığını öne sürerek dava açabilir.

Parselasyon tescilinin iptali için mahkeme tarafından kararın iptaline dair hüküm verilirse, uygulamayı gerçekleştiren idare kararın muhatabı konumundadır. İdare Mahkemesinin kararı ile idare 30 günlük süre içinde mahkeme kararını yerine getirmekle yükümlüdür. İdarenin işlem yapamaması halinde, başvuru sahibinin Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açması gerekir. Tapu ve Kadastro Müdürlükleri Asliye Hukuk Mahkemesi kararına göre işlemde bulunabilir. Diğer türlü parseller iptal edilse bile tapu kütüğündeki varlıkları devam eder.

54

www.rimallinvest.com

Plan Nedir?

Bir yapının ya da arsa, arazi gibi bir kara parçasının farklı bölümlerini gösteren, belirli bir ölçek dahilinde hazırlanmış çizimlere plan adı verilir. Kuşbakışı görünüm ile çizilen plan, büyük ölçeklerle hazırlanmış bir tür haritadır.

Plan türleri nelerdir?

Taşınmazlara ilişkin yasal olarak bir gruplandırma yapılmamakla birlikte uygulamada en çok karşılaşılan plan türleri bölge, mekan, strateji, çevre düzeni, imar, ıslah, mevzi ve koruma amaçlı imar planlarıdır. Bölge planlarının hazırlanmasında Devlet Planlama Teşkilatı yetki sahibidir. Sosyolojik ve ekonomik gelişmelerin, kentleşmenin, sektör bazlı hedeflerin ve alt yapı dağılımlarının belirlendiği bölge planları İmar Kanunu’na göre düzenlenir. İmar planı nedir? İmar Kanunu’na göre imar planları ölçeğine ve kadastral durumuna göre nazım ve uygulama imar planlarından meydana gelir. İmar planları çevre ve bölge planlarına uyum sağlamak zorundadır.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik İmar planında yer almayan konular hakkında, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği esas alınır. Yönetmelikte düzenlenmemiş konular hakkında belediyeler yetkilidir.

Islah imar planı nedir?

Islah imar planları gecekondulaşma ve kaçak yapılaşma gibi sağlıksız ve düzensiz yapılaşma alanlarının revize edilmesini amaçlayan, mevcut planlar üzerinden düzenlenen 1/1000 ölçekli planlardır.

Mevzi imar planı nedir?

Mevzi imar planları ise mevcut planların yetersiz kalması durumunda yeni yerleşim bölgelerinin kullanıma açılabilmesi için, mevcut planın dışında hazırlanan altyapısı ve diğer ihtiyaçları kendi içerisinde bulunan 1/1000 ölçekli plan türüdür.

Koruma amaçlı imar planı nedir?

Kültür ve doğa varlıklarını korumak amaçlı hazırlanan Koruma İmar Planı nazım ve uygulama imar planlarına göre ölçeklenir. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na göre bir bölgenin sit alanı olarak ilan edilmesi halinde bölgedeki tüm imar planı uygulamaları durur.

Rayiç Nedir?

Bir konutun alım ve satımı için gerekli olan bedellerin bütününe rayiç denir. Rayiç bedellerin belirlenmesinde güncel piyasa koşulları dikkate alınır. Konutun piyasa değeri ve emlak vergisi tutarı rayiç bedelin yükselmesini veya düşmesini etkiler.

55

www.rimallinvest.com

Rayiç Bedel Nasıl Hesaplanır?

Rayiç, kelime anlamı olarak da bir malın satış değeri demektir. Dolayısıyla güncel piyasa koşulları, rayiç bedel hesaplamasında göz ardı edilmez. Bir rayiç bedeli hesaplayabilmek için, konutun yer aldığı bölgenin değeri bilinmelidir.

Gayrimenkulün bulunduğu semt içerisinde muadil sayılabilecek diğer üç konutun da metrekare ve rayiç bedel bilgileri öğrenilir. Söz konusu üç konutun rayiç bedel toplamları, metrekarelerin toplamına bölünür.

Böylece, taşınmazın yer aldığı semt içerisinde metrekare başına ne kadarlık bir rayiç bedel belirleneceği tespit edilmiş olur.

Metrekare başına hesap edilen rayiç bedel miktarı, değeri öğrenilmek istenen asıl evin metrekaresi ile çarpılır. Böylece bir evin rayiç bedeli kısmi olarak öğrenilir. Bu noktalar dikkate alındığı rayiç değerin belirlenmesinde semtin konumu, popülerliği, arz ve talep dengesi, toplu konut projeleri, sosyo – ekonomik durum, döviz kuru gibi unsurlar da etkilidir.

Rayiç Bedeli Nereden Öğrenilir?

Rayiç bedel, taşınmazın bulunduğu il veya ilçenin belediyesine gidilerek öğrenilebilir. Gayrimenkul sahibinin adı, soyadı, arsanın parsel ve ada bilgileri bu bedeli öğrenmek istenen kişilere sorulur. Tapu sicil kaydı üzerinde de bu bilgiler yer alabilir.

Rayiç Değer Nedir?

Herhangi bir mülkün, mevcut piyasa koşullarındaki satış bedeline rayiç bedel adı verilir. Gayrimenkul sektöründe alım-satım işlemleri ve emlak vergisine matrah olacak değerin belirlenmesinde rayiç değer esas alınır.

Rayiç değer hesaplama Gayrimenkulün rayiç değerinin hesaplanmasında çok sayıda faktör göz önüne alınır. Yapının metrekaresi gibi fiziki niteliklerinin yanında; yapının eğitim kurumlarına, sağlık kurumlarına, alışveriş merkezlerine yakınlığı, ulaşım olanaklarının çeşitliliği, merkezi oluşu, bölgede yaşayanların sosyal ve ekonomik durumları gibi çok sayıda faktör rayiç değer hesabında belirleyici rol oynar.

Bir gayrimenkule ilişkin rayiç değerinin hesaplanmasında profesyonel değerleme şirketleri tercih edilebileceği gibi gayrimenkulün bulunduğu semtteki rayiç değerler göz önüne alınarak da hesap yapılabilir. Pratikte en çok tercih edilen rayiç değer hesaplama yöntemi, benzer metrekareye sahip, benzer konumdaki gayrimenkullerin rayiç fiyatlarının ortalamasının baz alınmasıdır.

Emlak vergisinde rayiç değer Emlak Vergisi Kanunu’na göre büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içerisinde kalan mesken özelliği taşıyan binalarda binde 2, diğer binalarda binde 3, arazilerde binde 2 ve arsalarda binde 6 olarak 56

www.rimallinvest.com

uygulanır. Gayrimenkullerin emlak vergisi ödemelerinde, gayrimenkulün minimum rayiç değeri esas alınır.

Vergi daireleri ya da belediye takdir komisyonları tarafından her 4 yılda bir olmak üzere asgari rayiç değerleri belirlenir. İdare tarafından belirli bir değerleme kat sayısı ile revize edilen emlak rayiç değerlerinin altında vergi beyanı yapılması mümkün değildir.

Sözleşme Nedir?

Hukuki bir sonuç meydana getirmesi amaçlanan, bir ya da birden fazla kişi ya da kuruluşun, karşılıklı irade beyanıyla kurulan işleme sözleşme adı verilir. Bir sözleşmenin geçerli olması, kanunda aksi bildirilmediği sürece şekil şartına bağlı değildir. Kanun ile sözleşme için öngörülmüş bir şekil kuralı varsa, bu kurala uyulmadan kurulan sözleşmeler hüküm meydana getirmez.

Türk Borçlar Kanunu sözleşmelerden doğan borç ilişkileri dahilinde sözleşmeye dair hükümleri açıklar.

Kanuna göre taraflar sözleşmenin konusunu istedikleri gibi belirlemekte özgürdür. Ancak kanun hükümlerine, kişilik haklarına ya da ahlaka aykırı haller için sözleşme düzenlenmiş olsa bile hükümsüzlük sonucunu doğurur. Bir sözleşmenin yapılacağına dair ön sözleşme yapılması da kanun kapsamında düzenlenmiştir.

Sözleşme Damga Vergisi Damga Vergisi Kanununa göre sözleşmeler damga vergisi kapsamındadır. Kanuna göre bir nüshadan fazla olarak düzenlenen kağıtlardan, maktu vergiye tabi olanların her bir nüshasından ayrı ayrı aynı miktarda; nispi vergiye tabi olanlarınsa sadece bir nüshasından damga vergisi alınır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Nedir?

Gayrimenkullerin tapuda satışının yapılmasından önce düzenlenen bir sözleşme olan satış vaadi sözleşmesi ile satış sözleşmesi yapma hakkı elde edilir. Bu anlamda bir ön sözleşme olan satış vaadi, ana sözleşme olan satış sözleşmesini hüküm altına alır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi üzerinden tarafların hak iddia edebilmeleri için kanunda öngörülen şekil şartlarına uyulması gerekir. Bu şartlara göre sözleşmenin noterde düzenlenmesi ve tarafların iradelerini açıkça ortaya koymaları gerekir. Tek tarafın irade beyanı ile yapılmış olan sözleşmeler hukuki açıdan bağlayıcı değildir. Noter haricinde satış sözleşmesini düzenleyemeye yetkili olan tapu müdürlüklerinde de vaadi sözleşmesi tapuda da düzenlenebilir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerhi nedir?

Satış vaadi sözleşmesi ayni hakların değil kişisel hakların tesisini sağlar. Taraflardan birinin isteği ile tapu kütüğüne şerh konulabilir. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi halinde, şerh konulmasa bile sözleşme geçerliliğini korur. Ancak tapu sicilinde şerhin olmaması durumunda 3. kişilerin sicile bakarak yaptığı 57

www.rimallinvest.com

işlemlere karşı sözleşme tarafı hak talebinde bulunamaz. Sözleşme işe tapuya şerh konulması tarafların üçüncü kişilere karşı, kişisel haklarını güvence altına alır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi zaman aşımı nedir? Şerh edilmiş bir satış vaadinde genel süre 10 yıldır. Tapu Kanunu’na göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile tapuya şerh konulması halinde beş yıl süre ile satış, ipotek ya da benzeri irtifak haklarının tapuya tescili mümkün değildir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Bir malın satışı için alıcı ve satıcı tarafların sözlerini yerine getireceklerini beyan ettikleri sözleşmeye satış sözleşmesi adı verilir. Alıcı taraflar arasında kararlaştırılan satış bedelini ödemek, satıcı ise kararlaştırılan koşullarda malı eksiksiz teslim etmek ile yükümlüdür. Satış vaadi sözleşmesi ise satış sözleşmesinden önce satışın yapılacağını beyan eden bir tür ön sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi Ön sözleşme niteliği taşıyan ve hem alıcıya hem de satıcı borç yükleyen bir sözleşme olan satış vaadi sözleşmesi ile bir taşınmazın satış sözleşmesini talep etme hakkı sağlanır. Satış vaadi sözleşmesine rağmen, tarafların satışı yani satış sözleşmesini yapmamaları durumunda dava yolu ile cebri tescil hakkı kullanılabilir.

Satış vaadi sözleşmesi ile satıcı bir taşınmazı satmayı, alıcı ise belirlenmiş bir bedel karşılığında taşınmazı alacağını taahhüt ederek borç yüklenir. Karşılıklı beyana dayanan bir sözleşme olduğundan, tek taraflı beyan ile düzenlenen sözleşmeler esas alınarak tescil işlemleri yapılamaz. Satış vaadi sözleşmesinin tarafları gerçek kişiler olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilir. Sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için gerçek kişilerin tam ehliyetli olmaları şartı aranır. Fiil ehliyeti bakımından kısıtlı, ayırt etme yeteneği olmayan ve ergin olmayan kişiler sözleşmeye yasal olarak taraf olamaz. Satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinde noterler yetkili olup, tapuya tescil şartı aranır.

Devre mülk satış vaadi sözleşmesi Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerindeki gibi devre mülkler de satış vaadi sözleşmesinin konusu olabilir. Ön ödemeli satış durumunda, taraflar arasında satış vaadi sözleşmesinin yapılması kanunen zorunludur.

Sözleşme tarihinden başlamak üzere, devir ve teslim için öngörülen sözleşme süresi azami 30 aydır. Şerh Nedir? Şerh kelimesinin anlamı açmak, ayırmak; bir şeye şerh koymak ise o şey hakkında açıklamada bulunmak anlamına gelir. Şerh koyma tapuda sıkça karşılaşılan bir uygulamadır.

Bir tapu kütüğü sayfasında sütunlardan meydana gelen dört ana bölüm bulunur. Sayfanın sol başından itibaren şerhler sütunu, mülkiyet sütunu, irtifak hakkı sütunu ve taşınmaz yükü sütunu yer alır. Tapu Sicili 58

www.rimallinvest.com

Tüzüğü’ne göre ana sicillerden biri olan tapu kütüğünde taşınmazlar ve taşınmaz mal niteliğine sahip müstakil ve sürekli haklar, nitelikleri ile beraber sahiplerinin mülkiyet hanesine yazılır.

Taşınmazların ve tapu sicilinde yer alan haklara ilişkin şerhler de tapu kütüğünde yer alır. Tapu Hukuku ve Sicil Tüzüğü kapsamında kişisel haklar, tasarrufu kısıtlayıcı kayıtlar ve geçici tescillerden kaynaklanan şerhler, tapu kütüğünün şerhler bölümüne yazılır.

Sit Alanı Nedir?

Kamu yararı gözetilerek korumaya alınan sit alanı, uygulamada gayrimenkul sahiplerinin tapuda karşılaştığı alanlardan biridir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı sit alanları 2863 sayılı Kanunda, tarih öncesi devirlerden günümüze ulaşan farklı medeniyet ürünü olan, devrin ekonomik, sosyal ve mimari özelliklerini yansıtan kalıntılar, önemli olayların meydana geldiği yerler ve tabiat özellikleri göz önünde bulundurularak korunması zorunlu alanlar olarak tanımlanır. Farklı niteliklere sahip kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu sit alanları, doğal, arkeolojik, kentsel, tarımsal ve tarihi sit alanları olarak sınıflandırılır.

Sit Alanı İlan Edilen Ovalar Tarıma elverişli arazilerin, tarım dışı faaliyetlerde kullanımını engellemek amacıyla hayata geçirilmesi planlanan Büyük Ova projesi kapsamında 184 adet ovanın tarımsal sit alanı kapsamına alınmasına ilişkin çalışmalar devam etmektedir. Tarımsal elverişliliği nedeniyle sit alanı olarak ilan edilen ovalar arasında yüz ölçümü bakımından en büyük ova 729 bin hektarla Konya Merkez Ovası’dır. En küçük ova ise 521 hektarla Burdur Yeşil Ovası’dır.

Sit Alanı ve Kamulaştırmasız El Atma Kamulaştırma uygulamalarında idarenin kamulaştırma işlemlerine başlaması, işlemlerin tamamlanmasını takiben mülkiyet bedelinin hak sahiplerine ödenmesi aşamaları takip edilir. Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma yetkisine sahip kamu kurumlarının, mahkeme yoluyla kamulaştırma yapmadan ve hak sahiplerine mülkiyet bedelini ödemeden yaptıkları el koyma işlemi olarak tanımlanabilir. Kamulaştırmasız el atmadan söz edilebilmesi için, idarenin, kamulaştırma yapmadan el koymuş olması gerekir. Kimi durumlarda kamulaştırmasız el atma oldukça açıktır. Ancak bazı durumlarda idarenin kamulaştırma sürecini başlatması, ancak kamulaştırma tamamlanmadan taşınmaza el koyması durumunda da el atma fiili meydana gelebilmektedir.

Tahliye Ne Demek?

Bir şeyi boşaltma boş duruma getirmeye tahliye adı verilir. Kira sözleşmesi gereğince taşınmazların tahliyesi kanunlarca sınırlandırılmış olup, kiraya veren ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren kişinin kendisi, eşi, alt ve üst soyları ya da bakmakla mükellef olduğu kişilerin konut ihtiyacı olması halinde kiracının tahliyesini isteyebilir. Sözleşmenin feshi sonrasına, kiraya 59

www.rimallinvest.com

veren haklı bir nedene dayanmaksızın üzerinden 3 yıl geçmeden, mülkü eski kiracısı dışında üçüncü kişilere kiralayamaz.

Kiralanan mülkün inşaat, onarım, genişletme ve değiştirme çalışmalarının zorunlu olması ve bu işler esnasında kiracının kullanımının olanaksız hale gelmesi ile tahliye kararı alınabilir. 3 yıllık kiralama sınırlandırması bu madde için de geçerlidir. Kiraya veren dışında, kiracının özgür irade beyanına dayanarak tahliye taahhüdü vermesi halinde de tahliye gerçekleştirilebilir.

Tahsis Ne Demek? İmar ve gecekondu yönetmeliği içerisinde belirlenen kurallar ile belediye, hazine, il özel idaresi, vakıflar ve diğer kamu kurumlarının sahip olduğu taşınmazların ilgili şahıslara hak olarak verilmesine ve ayrılmasına tahsis diğer bir adıyla tapu tahsisi denir. 2981 Sayılı Kanun çerçevesinde tapu tahsisi, kişilere mülkiyet hakkı sağlayabilir. Bunun için tapu tahsis belgesi gerekmektedir.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

Tapu tahsis belgesi, kişilere tanınan şahsi tahsis haklarını gösteren bir belgedir. Bu belgenin usulüne uygun olarak eksiksiz bir şekilde tamamlanması gerekir. Tapu tahsis belgesinin, kişilere mülkiyet hakkı sağlayabilmesi için söz konusu taşınmazın imar planlarında bağımsız parsel olarak gösterilmesi gerekir.

Bununla birlikte arsanın mali yükümlülüklerinin hak sahibi tarafından tamamlanması bir zorunluluktur.

Tahsis Talep ve Beyan Taahhüt Belgesi Tahsis talep ve beyan taahhüt belgesi, Sosyal Güvenlik Kurumu tarafından düzenlenir. Bu belge, bağlı bulunulan yerleşim yerindeki kurum müdürlüklerinden veya e-devlet üzerinden alınabilir.

Tapu Kütüğü Nedir?

Medeni Kanun’a göre tapu sicili ana ve yardımcı sicillerden meydana gelir. Tapu kütüğü kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmi belgeler ve plan ana sicili oluşturur.

Tapu sicili devlet sorumluluğunda bulunan açık olma ve tescil edilme ilkeleri uyarınca, gayrimenkuller ve üzerinde kurulmuş olan hakların durumunu göstermek için tutulan sicildir. Bu anlamda her bir ilçe, sahip olduğu idari sınırlar dâhilinde tapu sicil bölgesi olarak kabul edilir. Bu nedenle her bir gayrimenkul bağlı bulunduğu ilçe sınırlarındaki tapu siciline kayıt ettirilir.

Birden fazla bölgede yer alan gayrimenkuller diğer bölgele sicillerinde olan kayıtları belirtilerek her bir bölge için ayrı sicillere kaydedilir. Böyle durumda bulunan bir gayrimenkul için tescil istem ve istekleri, gayrimenkulün en büyük bölümünün yer aldığı bölgede yapılır.

60

www.rimallinvest.com

Tapu Kütüğü Nedir?

Tapu kütüğü tapu sicilinin ana unsurlarından biridir. Kanunun şekil şartına uygun olarak gayrimenkuller için tapu kütüğü adı verilen ve tapu memurunca tutulan resmi defterde bir sayfa açılması zorunludur.

Kat Mülkiyeti Kütüğü Nedir?

Bir yapı içindeki her bir bağımsız bölümün ayrı ayrı mülkiyetine kat mülkiyeti adı verilir. Bu bölümler sicil işlemlerinde kat mülkiyeti tapu kütüğüne işlenir. Aksine hüküm olmadığı sürece kat mülkiyeti kütüğü tescil işlemlerinde tapu kütüğü hükümleri geçerlidir.

Tapu Bilgileri Sorgulama https://www.turkiye.gov.tr/tapu-bilgileri-sorgulama adresindeki E- devlet Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu bilgileri Sorgulama Ekranı üzerinden T.C kimlik numarası ve e-devlet şifresi girilerek sorgulama yapılabilmektedir.

Tapu Mevzuatı Nedir?

Tapu işlemlerine ilişkin, idarenin işleyişine dair hükümler içeren kanun, tüzük yönetmelik ve genelge gibi metinlerin tamamına ise tapu mevzuatı denir. Belirli bir konu için yürürlükte yer alan tüm yasal düzenlemelere mevzuat adı verilir. 6083 sayılı kanun kapsamında tapu müdürlüklerinin görev ve sorumlulukları tanımlanmıştır. Kadastro yapmak, tapu planlarını yenilemek ve güncellemek, kayıtlara dair kontrol ve denetleme hizmetlerini sağlamak tapu müdürlüklerinin başlıca görevleri arasında yer alır.

Tapu Kanunu, İmar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Türk Ticaret Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Köy Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Gecekondu Kanunu, Kooperatifler Kanunu, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gibi çok sayıda kanun tapu mevzuatına esas teşkil eder.

Tapu Nedir?

Bir hukuki işlem kavramı olan tapu tanım itibariyle, bir taşınmaza (arazi), taşınmazın bir bölümüne veya taşınmazın üzerindeki herhangi bir yapıya kimin sahip olduğunu gösteren, Tapu Sicil Müdürlüğü’nce tapu memuru tarafından verilmiş ve bir usulsüzlük belirlenmediği sürece de hukuk düzeni karşısında geçerli sayılan yazılı ve resmi bir belgedir.

Resmi bir belge olması sebebiyle sadece belirlenen devlet dairelerinde ve belirlenen tapu memurları tarafından verilebilir. Aksi bir durumda, örneğin noter huzurunda tapuya kayıt işleminin yapılması, hukuk karşısında geçerli sayılmaz ve resmiliğini yitirir. Bir taşınmaz satın alarak mülkiyet sahibi olmak isteyenlerin gelecekte mağdur olmamaları için tapu çeşitlerini iyice araştırmaları ve gerekli hukuki işlemleri yapmaları önerilir.

61

www.rimallinvest.com

Üç çeşidi bulunan tapular şu şekilde sıralanabilir: – Hisseli tapu – Kat irtifaklı tapu – Müstakil tapu Tapu Parsel Sorgulama Herhangi bir şahsın üzerine hangi tapuların kayıtlı olup olmadığının öğrenilebildiği sistem tapu sorgulama olarak bilinir. Tapu Sicil Müdürlükleri’nde yapılabileceği gibi e-devlet sisteminden de bu sorgulama yapılabilir.

Tapu Harcı İlgili taşınmaz üzerinde tapu alınırken taşınmazın değerine göre belirlenen, Tapu Sicil Müdürlükleri’ne makbuz aracılığı ile gösterilen devlete yatırılması gereken ücrettir.

Tapu-Kadastro Nedir?

Tapu işlemlerinde sorunları minimuma indirmek için devlet tarafından ülke üzerindeki tüm arsa ve arsa gibi taşınmazların sınırlarının belirlenmesi, değerlerinin ederine göre hesaplanması ve ilgili alanlarının hukuki açıdan düzene sokulması işlemidir.

Tapu Senedi Nedir?

Bir gayrimenkulün sahibini gösteren, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş resmi belgeye tapu senedi adı verilir. Gayrimenkuller dışında, bağımsız ve süreli hakların kurulumunda da tapu senedi düzenlenebilir.

Tapu senedi okuma Tapu senedi üzerinde mülk sahibinin ve tapunun düzenlendiği mülke ilişkin temel bilgiler yer alır.

Gayrimenkulün türüne göre arsa, arazi, tarla, devre mülk, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı olarak düzenlenebilir. Bir tapu senedinde temel olarak üç bölüm bulunur.

Ana gayrimenkulün yer aldığı üst bölümde, gayrimenkule ilişkin konum, pafta, ada ve parsel bilgileri ve parselin yüzölçümü yazılıdır. Bağımsız bölüm olan orta bölümde kat irtifakı ya da mülkiyetine ilişkin bilgiler bulunur. Tapunun alt bölümünde ise daha önce tapu üzerinde yapılan değişiklikleri gösteren “geldisi” bölümü ve cilt, sayfa ve sıra gibi tapu kütüğüne ilişkin kayıt bilgileri yer alır.

62

www.rimallinvest.com

Tapu senedi türleri nelerdir?

Arazi, tarla, bahçe ve arsa dışında, daireler için kat mülkiyeti tapusu, kat irtifaklı tapu, hisseli tapu ve kooperatif tapusu gibi farklı tapular düzenlenebilir. Kat mülkiyeti tapusu bir yapının her bir bağımsız bölümü için düzenlenmiş sahiplik belgesidir.

Kat irtifakı tapusu ise kat mülkiyeti tapusuna geçilmeden önce düzenlenen bir tapu türüdür. İnşaatına henüz başlanmamış ya da tamamlanmamış yapılarda arsa üzerine kat irtifakı kurulur. İrtifak kurulumu ve tapuya tescilinin yapılabilmesi için tüm hak sahiplerinin onayı gerekir. İrtifak kurulduktan sonra, 5 yıl içerisinde binanın yapılmaması durumunda maliklerden birinin talebi ile mahkeme yoluyla irtifak hakkı sona erebilir.

Tapu senedi sorgulama Tapu işlemleriyle ilgili sorgulamalar e-devlet üzerinden “Tapu Bilgileri Sorgulama” bölümü aracılığıyla ya da ilgili müdürlüklerde yapılabilir.

Tapu Planı Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nda hükme bağlanan taşınmazların tapuya tescili ve sınırlarının belirtilmesine dair esas alınacak tapu olanlarının yapım ve değişikliklerine dair esaslar Tapu Planları Tüzüğü ile düzenlenmiştir.

Tüzüğe göre tapuya tescil edilmesi gereken taşınmazlar ile ilgili mülkiyet ve irtifak gibi ayni ve sınırlı haklarının hudutlarını, binaların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik konuları gösteren yasal ölçümlere uygun olarak sayısal ya da çizgisel olarak üretilmiş kadastro, kadastral paftaların yenilenmesi, sayısallaştırma ya da düzeltme gibi işlemleri ile düzenlenen, idare tarafından yapılan ya da başka kişilere yaptırılan, isteğe bağlı değişiklikler sonucu hazırlanan harita ve planlara ‘tapu planları’ adı verilir. Tapu planları tüzüğe göre hazırlandıktan sonra ilgili tapu müdürlüğünce onaylanarak tapu siciline kaydedilir.

Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili devlet tarafından gayrimenkullerin gıyabında bulunan hakların durumunu gösteren resmi belgedir. Bu kayıt üzerinde tapu unsurlarındaki bütün hareketler görülebilir.

Tapu sicili içerisinde taşınmaz malın bütün bilgileri yer alır. Yüz ölçümü, pafta, ada ve parsel olarak numaralandırma, tapunun sahibi ve gayrimenkulün bulunduğu mahalle, il, ilçe bilgileri eksiksiz bir şekilde tapu sicili üzerinde gösterilmek durumundadır. Kayıtların oluşması sürecinde meydana gelen bütün zararlar devlet tarafından karşılanır. Bir kişi eğer bir gayrimenkule sahipse veya üzerinde kayıtlı bir taşınmaz malın olup olmadığını öğrenmek istiyorsa Tapu ve Kadastro Müdürlüğü üzerinde tapu sicilini sorgulayabilir. Ayrıca bu bilgiler herkese açıktır.

63

www.rimallinvest.com

Tapu Sicilinin Unsurları Tapu sicilleri asli ve feri siciller olarak ikiye ayrılır. Bununla birlikte tapu sicil unsurları arasında kayıt, tescil, şerh ve beyan işlemleri yer alır.

Bir taşınmaz üzerindeki haklar; tapu tescil ilkesi, taşınmaz üzerinde değişiklik hakları; sebebe bağlılık, sicildeki belgeleri devlet tarafından korunması; aleniyet, taşınmaz haklarında hukukun üstünlüğü; tapuya güven ve sicillerdeki hatalar nedeniyle oluşan zararın devlet tarafından karşılanması ise devletin sorumluluğu ilkesi içerisinde yer alır.

Tapu Sicili Sorgulama Tapu sicili sorgulama işlemleri artık internet üzerinden de yapılabilmektedir. E-devlet kanalı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bölümünden tapu sicili hakkında tüm bilgiler görülebilir.

Tapu Sicil Müdürlüğü Nedir?

Tapu Sicil Müdürlüğü, taşınmaz mallarla ilgili olan tescil ve akit işlemlerinin idare edildiği kurumdur. Tapu Sicil Müdürlükleri, tapu sicillerinin mevzuata göre düzenlenmesini sağlar. Her il ve ilçede bulunur.

Tapu Sicil Müdürlükleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlıdır. Bu iki kurumun bağlı olduğu yer ise Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’dır. 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Kanunu ile görev ve yetkilerini kazanmıştır.

Tapu sicil müdürlüğünün görevleri ● Mülkiyet haklarının tespit edilmesi: Devlete bağlı olan tapu sicillerinin korunması ile birlikte akitli ve akitsiz tapuların incelenmesi bu kurumun sorumluluğundadır. İlgili alandaki taşınmazın devlet ya da özel kişi veya kurumlara bağlı olduğunu gösteren resmi evraklar, bu müdürlük aracılığıyla tespit edilir. ● Taşınmazların kadastro işlemlerinin planlanması: Ülkedeki kadastro alanlarının kontrol edilmesi, denetim mekanizmasının sağlanması müdürlük birimleri tarafından yürütülür. Tapu planları inceleni ve takip edilir. ● Tapu sicil işlemlerinin yürütülmesi, güncellenmesi ve onaylanması: Yabancı uyruklu veya tüzel kişilerin sahip olduğu tapuların sicilleri ve bu siciller ile ilgili işlemler il veya ilçe müdürlükleri tarafından takip edilir. ● Tapuların arşiv bilgilerinin saklanması: Geçmişe dönük kayıtların dikkatli bir şekilde korunması ve tutanaklarla belirtilmesi için gerekli olan işlemler yapılır. ● Taşınmazlarla ilgili harita, üretim ve çalışma standartlarının uygulanması: Büyük ölçekli haritaların belirlenmesi, jeolojik yapı, topografik harita bilgisi gibi teknik konuların idaresi ve projelerin hayata geçirilmesi için yapılacak projeler müdürlükler tarafından idare edilir.

Tapu sorgulama Tapu sorgulama işlemleri Tapu Sicil Müdürlükleri aracılığıyla yapılabileceği gibi e-devlet üzerinden “Tapu Bilgileri Sorgulama” bölümünde de gerçekleştirilebilir.

64

www.rimallinvest.com

Tapu Tahsis Belgesi Nedir? “İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun” özel mülkiyete sahip olmayan yerler üzerindeki taşınmazlara ilişkin hakları düzenlenmiştir. Yapıların tahsisi belirli şartlara tabi olup, tahsis belgesi tapu senedi yerine geçmez ve mülkiyet hakkı olarak değerlendirilmez.

Tapu tahsis belgesi kentsel dönüşüm Tapu tahsis belgesi, tapu senedi olmayan, imar ve gecekondu mevzuatı kapsamında, belediye, il özel idareleri, hazine ve vakıflara ait taşınmazların üzerinde yer alan meskenler için verilen ve kişilere şahsi haklar tanıyan bir belgedir.

Tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi davası 6306 Sayılı Kanun ile tapu tahsis belgesi sahipleri bazı şartları taşımaları durumunda tahsis belgelerini tapuya çevirebilir. Gerekli şartları taşımasına rağmen tapuya dönüşümü sağlayamayan belge sahipleri, belediye aleyhine dava açabilir.

Tapu tahsis belgesi nasıl alınır? İmar ve gecekondu mevzuatı dahilinde tapu tahsis belgeleri belediyeler ve il özel idareleri tarafından verilir.

Yapıların tahsisi belirli şartlara tabiidir. Tahsis belgesi tapu senedi yerine geçmez ve mülkiyet hakkı olarak değerlendirilmez. Ön tapu belgesi olarak da tanımlanabilecek tahsis belgesi ile kamu arazilerinin ıslah planları uygulanıncaya kadar kaçak yapı sahiplerine güvence verilir.

Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü Nedir? Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı olarak faaliyet gösteren Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, taşınmazlara dair her türlü mülkiyet bilgisini, devlet güvencesi altında tutan, güncelleyen ve vatandaşın hizmetine sunan bir kamu kurumudur.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Ne İş Yapar?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü mülkiyete dair verilerin bilgi sistemleri dahilinde sunulması, sorunların giderilmesi, kamuya ve vatandaşa ait taşınmazların envanterinin çıkarılması, vergi kayıplarının önlenmesi, düzenli şehirleşmenin sağlanması ve yatırım ortamının iyileştirilmesi gibi başlıca görev ve sorumluluklara sahiptir. Ülke kadastrosunun yapılması, tapu planlarının yenilenmesi ve güncellenmesi, 1/5000 ve üzeri ölçekteki haritaların hazırlanması, yurt dışındaki T.C vatandaşlarının yurt dışındaki hak ve çıkarlarının korunması ve lisanslama işlemleri de kurumun görevleri arasında yer alır.

65

www.rimallinvest.com

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Bilgileri Sorgulama https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/tapu-bilgileri-sorgulama adresi üzerinden, e-devlet şifresi, mobil imza, elektronik imza, T.C kimlik kartı ya da banka gibi kimlik doğrulama hizmetlerinden birini kullanarak sisteme erişim sağlanabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgulama Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgulama Uygulaması ile vatandaşlar idari, coğrafi ve adres kriterlerine göre arama yapabilmekte, katman seçeneği ile parsellerin uydu ve sokak görünümü olmak üzere detaylı görünümlerine sahip olabilmektedirler.

Tarla Nedir?

En genel anlamıyla tarla; tarıma elverişli, sınırları belli olan ve belirli bir alanı bulunan toprak parçasıdır. Üzerlerinde genellikle tarım yoluyla bitkisel ürünler üretilerek üretim yapılır.

Maddi kazanç amacıyla kullanılan bu toprak parçalarının sınırları tarla sahipleri arasında veya belediyelerin gerekli organları tarafından belirlenir. Çok büyük ve geniş çaplı tarlalar olabileceği gibi bahçe düzeyinde kalmış, daha çok kişisel ihtiyaçlara yetecek kadar üretim yapılabilen küçük çaplı tarlalar da mevcut olabilir.

Tarla Kredisi Nedir?

Bir şahsın, genellikle bir çiftçinin, yeni bir tarla almak veya mülkiyetine ortak olduğu birden fazla tarlayı sadece kendi mülkiyetinde olacak şekilde tek tapu üzerinde birleştirmek amacıyla bankalardan alınan bir kredi türüdür. Özel kişilerden kendi çıkarları doğrultusunda alınabileceği gibi devlet tarafından tarımsal üretimi arttırmak amacıyla bazı devlet bankaları tarafından ihtiyaç kredisi şeklinde de verilebilir. Özellikle dağınık halde bulunan parça parça tarlaların birleşimi ve ortak amaçla kullanım dahilinde tarımsal üretimin arttırılışı için yapılan önemli bir destektir.

Tarla Kira Sözleşmesi Nedir?

Bir şahsın maliki olduğu tarlayı tarımsal üretim yapması için bir başka kişiye kiraya verebilmesi için yapılan, kiralamanın hukuki bir geçerliliği olmasını sağlayan sözleşmeye tarla kira sözleşmesi denir.

Tarla Parsel Sorgulama Nedir?

Devletçe geliştirilen bir sistem olan https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ sitesi üzerinden tapuya kayıtlı tarlaların ve bu tarlaların sınırlarının, kaç parsel olduklarının öğrenilebildiği bir sorgulama sistemidir.

66

www.rimallinvest.com

Tashih Ne Demek? İmar ve gecekondu yönetmeliği içerisinde belirlenen kurallar ile belediye, hazine, il özel idaresi, vakıflar ve diğer kamu kurumlarının sahip olduğu taşınmazların ilgili şahıslara hak olarak verilmesine ve ayrılmasına tahsis diğer bir adıyla tapu tahsisi denir. 2981 Sayılı Kanun çerçevesinde tapu tahsisi, kişilere mülkiyet hakkı sağlayabilir. Bunun için tapu tahsis belgesi gerekmektedir.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

Tapu tahsis belgesi, kişilere tanınan şahsi tahsis haklarını gösteren bir belgedir. Bu belgenin usulüne uygun olarak eksiksiz bir şekilde tamamlanması gerekir. Tapu tahsis belgesinin, kişilere mülkiyet hakkı sağlayabilmesi için söz konusu taşınmazın imar planlarında bağımsız parsel olarak gösterilmesi gerekir.

Bununla birlikte arsanın mali yükümlülüklerinin hak sahibi tarafından tamamlanması bir zorunluluktur.

Tahsis Talep ve Beyan Taahhüt Belgesi Tahsis talep ve beyan taahhüt belgesi, Sosyal Güvenlik Kurumu tarafından düzenlenir. Bu belge, bağlı bulunulan yerleşim yerindeki kurum müdürlüklerinden veya e-devlet üzerinden alınabilir.

Taşınır Mal Nedir? Taşınmaz Mal Nedir?

Taşınır mal nedir?

Belirli bir arazi üzerinde kalıcı olmayacak şekilde yapılan yapılara taşınır mal denir. Gayrimenkul yatırımcıları tarafından önemli bir yere sahip taşınır ve taşınmaz mallar arasında yer alan bu kavram, baraka, kulübe gibi yapıları temsil eder. Taşınır mallar bulunduğu alanın ya da bağlı olduğu yapının bir parçasıymış gibi görünse de, bu durum her zaman geçerli olmayabilir.

Taşınmaz mal nedir? Özüne zarar vermeksizin, bir yerden bir yere götürülmesi mümkün olmayan, bir değere sahip eşyaya, taşınmaz mal ya da gayrimenkul adı verilir. Taşınmaz bir mal üzerinden ayni hakka sahip olabilmek için taşınmazın tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Taşınır malların özellikleri Yapılış amacı önemli olmaksızın, herhangi bir bozulma meydana gelmeden taşınabilen tüm yapılar taşınır mal olarak ifade edilir. Ayrıca, başka bir yerde imal edilse bile farklı bir taşınmaz mala monte edilen yapılar da taşınır mal tanımına uygundur. Baraka ya da büfeler bu tanım kapsamında örnek olarak verilebilir.

Taşınır mallar da inşaat tanımına uygun iken, bina ya da taşınmaz yapılara göre taşınır yapıların genel olarak hafif olduğu söylenebilir. Bahçelerde yer alan çardaklar da taşınır mal statüsündedir.

67

www.rimallinvest.com

Taşınmaz mal ile taşınır mal arasındaki fark nedir?

Taşınır mallar bozulmadan taşınabilen ve başka bir yere eklenebilen türden yapılar olmasına karşın taşınmaz mallarda bu tarz bir hareket ettirme ya da yerinden oynatma durumu yoktur. Bina, konut ya da araziler taşınmaz mallara örnektir. Ayrıca, taşınır mallar için tapu durumu gibi bir şart yoktur. Ancak taşınmaz mallar için tapu şartı aranır. Bu durumda da mülkiyet kazanmak için tescil işlemlerine ihtiyaç duyulur.

Taşınmaz mal yönetmeliği Taşınır mallar için zilyetliğin yani sahipliğin, taşınmaz mallardaki karşılığı tapu sicilidir. 2644 Sayılı Tapu Kanunu ve yönetmeliklere göre taşınmazlar üzerinde kurulan ayni haklar, devlet tarafından tutulan resmi bir sicil olan tapu sicilinde yer alır. İdari sınırlar bakımından her bir ilçe tapu sicil bölgesini oluşturur. Tapu sicili bakımından bir taşınmaz üzerindeki ayni hak kurulumu ancak tescil ile kazanılır ya da değişime konu olabilir. İstisnai olarak miras, işgal ve kamulaştırma gibi durumlarda taşınmazlara dair haklar kazanılır.

Ancak taşınmaz üzerinden tasarrufta bulunabilmesi için tescil gerekir.

Taşınmaz mal hukuku Taşınmaz mal hukuku medeni hukukun bir dalıdır. Konusunu mülkiyet, sınırlı ayni haklar, zilyetlik ve tapu sicili oluşturur.

Tefrik Ne Demek?

Tefrik, temelde parçalara bölmek ya da ayırmak anlamına gelir. Genellikle hukukta kullanıldığında ise davaların ayrılması ve davalar ile ilgili işlemlere ayrı ayrı devam edilmesini ifade eder. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda yer alan bir terimdir. Kişiler ya da kurumlar tarafından, bazı davalar konu ya da usül dikkate alınmaksızın aynı dava içerisinde mahkemeye sunulabilir. Bu gibi durumlarda hakim, davaları ayırmayı ve süreci ayrı şekilde yürütmeyi seçer.

Tefrik emlak literatüründe ise, apartmanlara ait olan arsa tapularının kat mülkiyetine dönüştürülmesi konusunda son zamanlarda sıklıkla karşılaşılan bir uygulamayı ifade eder. Apartman kat maliklerinin, tapularını sahip oldukları hisse oranında almalarını sağlar. Bu yönüyle kişiler için koruyucu bir işlemdir.

Teknik Altyapı Nedir?

Yerleşim alanlarındaki içme ve kullanma suyu, elektrik, doğal gaz, kanalizasyon, haberleşme, ulaştırma ve arıtım hizmetlerini sağlayan sistemlere teknik altyapı denir. Bu sisteme açık ve kapalı otopark imkanları da dahildir. Teknik altyapı aynı zamanda bir yerleşim yerinin gelişmişliğini de gösterir.

Kentsel teknik altyapı hizmetleri, iskâna açılan bir alanın bütün ihtiyaçlarını karşılamalıdır. Toplumun ve şehir yaşamının sağlıklı bir şekilde devam edebilmesi için çevre düzenlemelerinin de dikkatli bir şekilde yapılması gerekir.

68

www.rimallinvest.com

Kentsel, Sosyal ve Teknik Altyapı Standartları Yerleşim yerlerinin kentsel, sosyal ve teknik açıdan altyapı ihtiyaçlarının karşılanması için plan yapımına ait esaslar belirlenmiştir. Bunların ilki mevzi imar planıdır. Mevzi imar planı, mevcut yerleşim alanlarının nüfusa yeterli olup olmadığını gösterir. Nüfusun alana fazla geldiği durumlarda yeni yerleşim alanlarının belirlenmesi ve buradaki teknik altyapı hizmetlerinin sağlanması yine bu plan dahilinde yapılır.

Altyapı standartlarının sağlanabilmesi için belediyelerin planlama, projelendirme, uygulama, işletme ve bakım hizmetlerini yerine getirmesi gerekmektedir. İmar planlarından kaynaklanan sorunların engellenmesi için de bölgenin yapısı dikkatle bir şekilde incelenmektedir. Projelendirmeler, teknolojik ekipman yeterliliğine göre yapılmaktadır.

Belediyeler, şehirlerin teknik altyapılarından sorumlu olan birinci mercidir. Karşılaşılan altyapı sorunları doğrudan bu kurumlara iletilir. Bu sistemlerin işletilmesi de aynı zamanda belediyelere aittir. Günümüzde artan şehir nüfusu, hızlı yapılaşma teknik, sosyal ve kentsel altyapı sistemlerinin gerekliliğini artırmaktadır.

Dolayısıyla kamu kurumları bu alanlara olan yatırımlarını artırmıştır.

Temlik Nedir?

Bir malın mülkiyetinin bütün haklarıyla alacaklıdan başka bir kişiye devredilmesine temlik denir. Kelime anlamı olarak da mülk olarak verme şeklinde kullanılır. Genelde bir borcun ödenmesi için yapılır.

Bu işlem ile ilgili düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nun 183. ile 194. maddeleri arasında yer alır. Alacağın temliki hukuki bir nitelik taşır ve resmi olarak yapılmayan işlemler hukuk önünde kabul edilmez. Nitelik ve amacına göre 3 çeşide ayrılır.  



Alacağı devreden ve devralan kişi arasında gerçekleşen sözleşme esasına uygun türüdür.

Kanun gereği olarak mal sahibinin ölümü durumunda alacağın başka hak sahiplerine geçmesidir.

Bu yöntemde, alacaklar hukuki işlem yapmadan kendiliğinden devredilir. Bu durumda, alacaklının rızasının olması da gerekmez.

Devredilecek olan mülkün, mahkemeye başvuru yapılarak devredilmesidir. Bu işlem genelde mirasçıların arasında kaynaklanan anlaşmazlıklarda yapılır. Mahkeme, devredilen malın pay edilmesini sağlar. Böylece mal, mahkeme kararı ile kararlaştırılır. Kazai temlikte de alacaklının rızasına veya hukuki bir işlem yapmasına gerek yoktur. Devir, direkt olarak mirasçılara aktarılır.

Devir sonucunda bir kimsenin mal varlığında artma ve karşı tarafın mal varlığında azalma meydana gelebilir. Mülkiyetin el değiştirmesi ve satışı gibi durumlarla gerçekleşen bu işlemlere tasarruf temliki denir. Alacağın temliki tasarruf işlemi olarak değerlendirilebildiği gibi bir borç sözleşmesi olarak da kabul edilebilir.

69

www.rimallinvest.com

Temlik Sözleşmesi Taşınır ya taşınmaz bir malın başka bir kişiye bedel karşılığında devredilmesi durumunda, tarafların aralarında yaptığı anlaşmayı gösteren resmi sözleşmelere temlik sözleşmesi denir.

Terkin Ne Demek?

Hukuki bir terim olarak terkin; tapu kütüğü ve resmi defterlerde yer alan şerhlerin çizilmesi işlemidir. Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre tapuya kaydı olan bir taşınmazın, kayda tabii olmayan bir taşınmaza dönüşmesi durumunda sicilden terkin işlemi yapılır.

Tapu sicilinde terkin nedir?

Bir ayni hakkın sonlandırılmasında veya yolsuz hale gelmiş bir tapu sicilinin düzeltilmesi için yapılan işleme terkin adı verilir. Tescilin terkin işlemi için yazılı beyan, talep sahibinin tasarruf yetkisi ve geçerli bir hukuki şartın varlığı gibi bazı şartlar aranır. İrtifak haklarında terkin nedir? İrtifak hakkının kurulduğu bir taşınmazın bölünmesi durumunda, irtifak hakkı her taşınmaz lehine devam eder. Ancak irtifak hakkından bir ya da birden çok taşınmazın yararlanması durumunda yüklü taşınmazın sahibi irtifak hakkının diğer taşınmazlardan terkinini talep edebilir. Böyle bir durumda terkin isteminin muhatabı durumundaki tapu müdürlüğü, talebi irtifak hakkı sahibine bildirerek, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 30 günlük süre içinde itiraz edilmemesi durumunda irtifak hakkını terkinler.

Kamulaştırma terkini nedir?

Bir gayrimenkulün kamulaştırma uygulamaları sebebiyle hak ve sorumlulukların devrine gerek olmaksızın, bir bölümünün ayrılması şekliyle sicilden terkinin yapılması gerekiyorsa, kütük sayfası taşınmazın geri kalanı için aynı şekilde bırakılır. Ayrışan kısmın yüz ölçümü, ayrılma tarih ve ayrılma nedeni gibi bilgiler yüz ölçümü bölümünde gösterilerek toplam yüz ölçümünden düşülür. İşlem kütükte yer alan tüm maliklere ve kamulaştırmayı gerçekleştiren idareye bildirilir.

Tescil Nedir?

Herhangi bir şeyin resmi olarak kayıt edilmesine ya da kütüğe geçirilmesine tescil adı verilir. Çok sayıda uygulaması olmakla birlikte, günlük hayatta en çok karşılaşılan uygulamaları gayrimenkul tapu tescili, trafik tescili ve marka tescilidir.

Gayrimenkul tescili nedir?

Hukuki bir terim olarak tescil, gayrimenkuller üzerinde bir hakkın tesis edilebilmesi için tapu siciline düşülen kayıtlardır. Mülkiyet hakkı, geçit hakkı ve rehin hakkı gibi ayni hakların tesisinde tapu kütüğüne tescil şartı aranır. Taşınır mallarda hak kurulumu zilyetlik yani sahip olma elinde bulundurma fonksiyonu ile sağlanır.

70

www.rimallinvest.com

Tescil, tapu sicilinde esas alınan temel ilkelerden biridir. Gayrimenkuller üzerine kurulan hakların mevcut durumu, idare tarafından tutulan tapu sicillerinde bulunur. Bir gayrimenkul üzerinde hakların tesis edilebilmesi için tapu siciline kayıt edilmesi yani tescili gerekir.

Miras ve kamulaştırma gibi istisnai durumlarda, hakların kurulumu tescil öncesinde de gerçekleşebilir.

Ancak, hakkın kazanılması tasarrufta bulunmak için yeterli değildir. Hak sahiplerinin hakları üzerinden tasarrufta bulunabilmesi için tapu siciline tescil işleminin yapması gerekir.

Tescil nasıl yapılır?

Uygulamada tescil, tapu kütüğünde gayrimenkule ait sayfadaki aynı hakların yazılması ile yapılır. Ayni haklar gayrimenkule veya sicile, sayfa açılması esnasında tescil edilebileceği gibi daha sonra da tescil işlemleri yapılabilir. Sayfa açıldıktan sonra hali hazırdaki sayfaya işlem yapılabilmesi bazı şartlara tabidir.

Bu şartlar hak sahibinin tescil için talepte bulunması ve yetki/tescil nedeni bakımından teşvik etmesidir.

Tescil sorgulama Taşınmazlara ilişkin tapu tescil sorgulamaları, tapu müdürlüklerinden yapılabileceği gibi e-devlet üzerinden de yapılabilir. www.turkiye.gov.tr adresinde tapu bilgileri sorgulama bölümünden kişiler tescile konu olan taşınmazların detaylarını görebilir.

Tescil belgesi Taşınmazların tescili tapu kütüğüne yapılır. Tapu senedi ise mülkiyet haklarını ve taşınmazın tapuya tescilini gösteren resmi bir evraktır.

Tescil talepnamesi Ticaret odalarına yapılan yeni tesciller için noter huzurunda hazırlanan ve yetkilisinin imzasının yer aldığı belgeye tescil talepnamesi adı verilir.

Uygulama İmar Planı Nedir?

Yerleşim birimlerindeki yapılaşmanın çevre, sağlık ve fen gibi çeşitli kriterlere belirli bir düzen içerisinde yapılması için oluşturulan imar planları Belediyeler ve valilikler tarafından imar uygulamaları olarak yürürlüğe konulur. İmar planlarının uygulanmasında belediye ve mücavir alanlar sınırları içerisinde Belediyeler yetkilidir. 6360 sayılı Kanuna göre mahalleye dönüşmüş köyler ve köy tüzel kişiliği mülga olmadan önce köy yerleşik alan sınırlarında kalan yerlerde, yeni yapılmak istenen yapılarda, alan için belirlenmiş bir uygulama imar planı ve büyük şehir belediyesi tarafından alınmış aksi bir kararın bulunmaması durumunda, yapılaşma talepleri Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

71

www.rimallinvest.com

Uygulama imar planı ölçeği nedir?

1/1000 ölçekte hazırlanan uygulama imar planlarında haritalar üzerindeki kadastral durumlar işlenmiş olup, planın uygulama etaplarını adaları ve yapılaşma düzeni gibi detayların gösterildiği plana uygulama imar planı adı verilir.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre, uygulama imar planları bir bölge için tek aşamada ya da sosyal ve teknik ihtiyaçlara göre birden çok etap olmak üzere de yapılabilir. Uygulama imar planı ile yapılaşmaya bağlı olarak, ayrık nizam, bitişik nizam, blok nizam, TAKS, KAKS, emsal değer, bina yüksekliği ve yaklaşma mesafeleri düzenlenebilir.

Uygulama imar planlarında öncelikli olarak kamu yararı gözetilen mekanların kullanılmasında zorlukla karşılaşan yaşlı ve engelli bireylerin yanı sıra çocukların da kullanımı gözetilir. Bu anlamda bu kişilerin kullanımı için alt yapı alanlarında erişimin ve kullanımın kolaylığına ilişkin tasarım esaslarının geliştirilmesi hedeflenir.

Vaziyet Planı Nedir? İnşaatı planlanan bir yapının, köşelerinin yollara ve diğer parsel sınırlarına olan mesafesini gösteren planlara vaziyet olanı adı verilir. İnşaat bölgesinde yer alan binanın yeri, yolları, konum bilgisi, su ve elektrik gibi altyapı öğeleri vaziyet planında gösterilir.

Vaziyet Planı Çizimi Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir arsa üzerinde yapılması planlanan blok ya da ayrı ayrı yapıların arsa üzerindeki yerleşiminin, özel yolların ve diğer ortak kullanıma ait tesislerin vaziyet planı ile gösterilmesi ve planın belediye tarafından onaylanması gerekir. Vaziyet planlarının çiziminde genellikle 1/1000 ölçekli imar planı paftaları esas alınır. Plan çizimi sırasında imar planları ve mevzuatı göz önüne bulundurulur.

Genel inşaat projesinde vaziyet planının yer alması halinde, ikinci bir vaziyet planının hazırlanmasına gerek yoktur.

Yapı Kullanım İzin Belgesi Nedir?

Bir arsa üzerine yapılan binanın resmi olarak kullanılabilmesi için gerekli olan belgeye yapı kullanım izin belgesi denilmektedir. İmar Kanunu 30. maddesine göre düzenlenen bu belge, yapının projesine uygun olarak inşa edildiğini de gösterir. Belge, bir apartmanın bütün bağımsız parçaları için alınabileceği gibi sadece bir kısmı için de alınabilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi İskân Mıdır?

Yapı kullanma izin belgesi aynı zamanda iskân olarak da kabul edilmektedir. Yapı kullanma izin belgesinin alınabilmesi için inşaatın yapı ruhsatını alması ve ruhsat tarihten itibaren 2 sene içerisinde inşaata başlanması gerekmektedir. İnşaatın tamamlanması için verilen süre ise 5 senedir.

72

www.rimallinvest.com

Mimari projeye uygun olmadan inşa edilen yapıların yapı kullanma izin belgesi alması mümkün değildir.

Bununla birlikte inşa süresinde bütün harçlar eksiksiz bir şekilde ödenmelidir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Sorgulama Yapı kullanma izin belgesi belediyelerden veya internet ortamında belediyelerinden web sitelerinden öğrenilebilir. Sorgulama ekranlarında inşaat ruhsatı veya yapı kullanım izni bölümü seçildikten sonra belge numarası ve onay tarihi seçilmelidir.

Yapı Kullanma İzni Belgesi İçin Gerekli Evraklar Yapı kullanma izin belgesine başvuru dilekçesi ile birlikte tapu kayıt bilgileri, vergi dairesi ilişik kesme belgesi, dış kanal, telekom, proje belgeleri, sigorta borcunu gösteren belgelerin belediyelere iletilmesi gerekmektedir. Yapı asansörlü ise bu belgelere ek olarak yangın, sığınak gibi durumları gösteren raporların da ilgili birime teslim edilmesi gerekmektedir.

Yerleşim Yeri Nedir?

Bir kişinin sürekli olarak ikame ettiği alana yerleşim yeri denir. Yerleşim yerinin yasal çerçevesi Medeni Kanun’da belirlenmiştir.

Hukukta Yerleşim Yeri Nedir?

Bir yerleşim yerinin değiştirilebilmesi için yeni yerleşim yerinin ilgili idare birimine bildirilmesi gerekmektedir. Yasal yerleşim yerinin maddesi Meden Kanun’da 21.madde içerisinde belirtilmiştir. Bu maddeye göre, bir çocuğun yerleşim yeri velayet altında bulunan anne ve babanın yerleşim alanıdır. Anne ve baba ortak bir yerde yaşamıyorsa çocuğun tercih ettiği yer yerleşim yeri olarak kabul edilir.

Yerleşim Yerinin Türleri İradi Yerleşim Yeri: Bir kişinin kendi iradesiyle ikamet etmek istediği yer, yerleşim yeri olarak kabul edilir.

Buna göre, bir yerin iradi olarak yerleşim yeri kabul edilebilmesi için, kişinin orada fiilen oturması gerekir.

Kişinin bu yerde sürekli olarak kalmayı istemesi de gerekmektedir. İtibari Yerleşim Yeri: İradi olarak yerleşim yeri bulunmayan kişilerin meskeni yasalar önünde yerleşim yeri olarak kabul edilir. İradi yerleşim yeri bulununcaya kadar bu durum kabul edilir.

Yerleşim Yerinin Tekliği İlkesi Türk Medeni Kanun içerisinde yer alan maddeye göre bir kişi, birden fazla alanda yerleşim yerine sahip olamaz. Fakat bu Kanun, ticari ve sinai kuruluşlar için geçerli değildir.

73

www.rimallinvest.com

Yerleşim Yerinin Zorunluluğu Bu ilkeye göre herkes mutlaka bir yerleşim yerine sahip olmalıdır. İradi olarak yerleşim yeri olmayan kişilere devlet tarafından yerleşim yeri belirlenir.

Yerleşim Yeri Belgesi Nedir?

Yerleşim yeri belgesi ikamet edilen yerin, adres, kapı numarası ve hane üyelerinin bilgilerini içeren resmi evraklardır. İkametgâh belgesi olarak da adlandırılır.

Yerleşim Yeri Belgesi Alma Yerleşim yeri belgesi, bağlı olunan Nüfus Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü birimlerinden veya yine aynı kurum üzerinden e-devlet şifresi ile internetten alınabilir.

Yola Terk Nedir? İmar planlarının uygulanması sırasında, gayrimenkul sahiplerinin bedel karşılığı ya da bedelsiz olarak, gayrimenkulün tamamını ya da belirli bir kısmını, imar planı çerçevesinde park, yeşil alan, oyun alanı vb. tesislerin kurulumu için kamu yararı gözetilerek bırakılmasına yola terk ya da kamuya terk adı verilir.

Yola terk işlemi nasıl yapılır? İmar Kanunu’na göre imar planı olan yerlerde yola terk işlemleri yapılabilir. İmar planındaki parsellerle kadastro parselleri şekil bazında farklılık gösterir. Bundan dolayı imar planı baz alınarak imar parselinin çıkarılabilmesi için kadastro parselinin bir kısmının yola terk edilmesi gerekebilir.

Kadastro Müdürlüğü’nce yapılan yola terk işlemi teknik bir işlem olmakla birlikte, tescil zorunluluğu nedeniyle tapu sicil müdürlüklerinin de sorumluluk alanındadır. Yola terk tescil işlemi tapu kütüğünde ilgilinin talebiyle ve İmar Kanununa uygun olarak, gayrimenkulün belirlenen kısmının paftada gösterilerek, yola terk edilen bölümün kütükten düşülmesi şeklinde yapılır.

Yola terk terimi yolların yanı sıra oyun alanları, otopark, ibadet yerleri ve meydanlar gibi kamu yararı gözetilerek ayrılmış yerlerini de kapsar.

Yola terk işleminin iptali Belediyelerin bedelsiz yaptığı yola terk işlemine karşı mülkiyet sahipleri mahkeme yolu ile tescile itiraz edebilir. Ancak Kamulaştırma Yasası’na göre özel parselasyon ile mülk sahibinin rızasıyla kamu yararı için ayrılmış alanlarda eski malikler mülkiyet talebinde bulunamaz.

74

www.rimallinvest.com

Yola terk encümen kararı Yola terk haritaların temin edilebilmesi için gerekli belgelerin başında encümen kararı geliyor. Taşınmazın bulunduğu yerdeki belediye encümenin kararı doğrultusunda terk işlemi yapılabilir.

Yoldan ihdas nedir?

Yoldan ihdas işleminde yola terk işleminden farklı olarak, önceden yolu olan ancak imar planı nedeniyle kapanan yollar üzerinde işlem yapılır. Yolun kapanmasıyla ortaya çıkan taşınmazın tescili için belediye sınırları dahilinde belediyeler, belediye sınırları dışındaki yerlerde ise köy tüzel kişiliği esas alınarak kütüğe tescili yapılır.

Zilyetlik Nedir?

Kanunlar ile açık bir tanımlama yapılmamasına rağmen, genel olarak bir eşyanın üzerindeki fiil hakimiyet durumuna zilyetlik adı verilir. Eşya üzerinde zilyetlikten bahsedilebilmesi için fiili hakimiyet unsuruna ek olarak zilyetlik iradesi de aranır. Zilyetlik başka bir kişinin rızası olmaksızın, kişinin kendi iradesi ile bir eşya üzerindeki hakimiyeti ele geçirmesi ile meydana geldiğinde asli kazanma, zilyetliğin önceden mevcut olan zilyedin onayı ile kazanılmasına ise devren kazanma adı verilir.

Zilyetlik hakkı Hukukun konusu olan zilyetlik kavramı, taşınabilir ya da taşınamaz bir şeyi elinde bulundurmayı ve eşya üzerindeki haklarını tanımlar. Mülkiyet hakkından farklı olarak, zilyetlik eşya üzerindeki hakimiyet durumunun bir göstergesi olup, kişiye malik sıfatını kazandırmaz.

Zilyetlik türleri Zilyetlik türleri, eşyayı elinde bulunduran kişinin malik olması ya da fiili hakimiyetini kullanma yöntemleri bakımından farklılık gösterir. Zilyetlik asli- feri, vasıtalı-vasıtasız, tek-birlikte ve zilyet yardımcılığı olmak üzere dört türlüdür.

Zilyetlik davaları Zilyetliğin gasp edilmesi halinde, gasba uğrayan kimse iade davası açabilir. Dava eşyanın iadesinin ve zararın giderilmesine yönelik olarak açılır. Davacı malın zilyetliğinin kendisine ait olduğunu ve iradesi dışında elinden alındığını ispatlamakla mükelleftir.

Zorunlu Deprem Sigortası Nedir?

Konutlara yönelik olarak yapılan bir sigorta olan zorunlu deprem sigortası, depremin neden olabileceği hasarlara karşı güvence sağlar. Deprem sigortasının yapılması zorunlu olup, hizmet Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından sunulur. Poliçelerin üretilmesi ise kurum tarafından yetkilendirilmiş sigorta şirketleri ve acenteler aracılığı ile sağlanır.

75

www.rimallinvest.com

Zorunlu deprem sigortası poliçesi Zorunlu deprem sigortasının geçerlilik süresi 1 yıldır ve sözleşmede yer alan süre sona ermeden önce poliçenin yenilenmesi zorunludur. Deprem sigortası ile çelik, betonarme karkas, yığma kagir ve bu gruplara dahil olmayan ahşap ve kerpiç gibi yapılar güvence altına alınır.

Zorunlu deprem sigortası yaptırmamanın cezası nedir?

Zorunlu deprem sigortasının yaptırılmaması halinde mülk sahiplerine herhangi bir cezai işlem uygulanmamakla birlikte, deprem sigortası bulunmayan meskenlerin alım- satım işlemleri, su, elektrik ve doğalgaz abonelikleri gibi altyapı tesis işlemleri yapılamaz. Abonelik alınabilmesi için deprem sigortasının yapılması zorunludur.

Zorunlu deprem sigortası genel şartları Afet Sigortaları Kanunu’na göre aşağıdaki binalara zorunlu deprem sigortası yapılabilir. ● Tapuya kaydı bulunan ve özel mülkiyete sahip taşınmazlar üzerinde konut olarak inşa edilmiş binalar ● Kat Mülkiyeti Kanunu’na dahil olan bağımsız bölümler ve bu binalarda yer alan ticari amaçla kullanılan diğer bağımız bölümler ● Doğal afetler sonucunda devlet tarafından yapılmış veya devletten alınan kredilerle yapılmış konutlar Bunlara ek olarak yukarıdaki koşulları sağlayan kat irtifakı kurulmuş binalar, tapusu henüz teslim edilmemiş kooperatif evleri ve tapu sicilinde arsa olarak geçen binalara da zorunlu deprem sigortası yapılabilir.

İlave sorularınız ve talepleriniz için bize ulaşabilirsiniz: +90 212 777 77 66 www.rimallinvest.com

Milliyet Emlâk’tan derlenmiştir.

76