Workshop afstudeerproject Bepaling functies uncties en financiĂŤle haalbaarheid aalbaarheid transformatie Volkskrantgebouw
Hogeschool van Amsterdam Opleiding: Docent: Studenten:
Bouwkunde Transformatie, Restauratie Hans Philips Ed Melet Daen McCarroll 500206589 Sebastien Leveque 500538201
Inleiding Dit rapport is geschreven om inzicht te krijgen in de haalbaarheid van transformatieopgaven. De nadruk ligt op het toepassen van instrumenten om de transformatiehaalbaarheid te toetsen.
In dit rapport vindt u een onderzoek naar de bepaling van de functies en de haalbaarheid van de transformatie van het Volkskrantgebouw. In dit onderzoek wordt er gebruik gemaakt van de methode ‘HerbestemmingsWIJZER’. Deze methode wordt toegepast om geschikt gebruik van een bestaand gebouw te onderzoeken, in te passen en financieel door te rekenen. De HerbestemmingWIJZER is tot stand gekomen uit een coproductie tussen de TU Delft en PRC. Naast de duidelijke financiële en bouwkundige aspecten van een dergelijk onderzoek houdt deze methode ook rekening met maatschappelijke argumenten. Dit verslag doorloopt voor het Volkskrantgebouw alle stappen van de HerbestemmingWIJZER. Hiermee worden de functies en de haalbaarheid overzichtelijk beargumenteerd. Deze functies vormen de basis voor het plan van eisen van de ontwerpfase van het afstudeerproject Transformatie van het Volkskrantgebouw. Dit rapport is geschreven ter ondersteuning van het afstudeerproject Herbestemming van het Volkskrantgebouw. Het onderwerp is gekozen omdat dat wij van mening zijn dat het belangrijk is om de functiekeuze goed te kunnen onderbouwen. De onderzoeksopdracht is op eigen initiatief geformuleerd en uitgevoerd en geldt als vervanging van het reguliere workshoponderdeel van het afstudeertraject. De doelstelling van dit rapport is het destilleren van een of meerdere functie(s) voor het gebruik van het Volkskrantgebouw. Deze functies moeten realistisch zijn en de haalbaarheid wordt weergeven in verschillende criteria als; financiële-, maatschappelijke-, technische- en procedurele haalbaarheid. Bij het gebruik van de HerbestemminsWIJZER moet een rol gekozen worden. Van de in de herbestemmingsWIJZER besproken rollen hebben wij de meeste affiniteit met de rol architect. Daarom is het rapport geschreven vanuit het architecten oogpunt. Hierbij zijn de functionele en technische mogelijkheden van groot belang bij het invullen van de beoordelingscriteria. Bij het invullen van de waarderingen bij de beoordelingscriteria is voor zo mogelijk gebruik gemaakt van bronnen en eigen onderzoek uit het afstudeerproject transformatie van het Volkskrantgebouw. Indien gegevens ten behoeve van de waardering niet voor handen waren of binnen het tijdsbestek van de workshop verkregen konden worden zijn er aannames gemaakt op basis van eigen kennis en inzicht. Vervolgens is er een concreet gebouwconcept met vlekkenplan gevormd. Het vlekkenplan dient als onderlegger voor het toetsen van de financiële haalbaarheid van de transformatie.
2
Samenvatting In dit verslag wordt de bepaling paling van de functies en de bijbehorende haalbaarheid van de transformatie van Volkskrantgebouw onderzocht.. Voor dit proces wordt gebruik gemaak gemaakt van de HerbestemmingsWIJZER. Deze methode wordt toegepast om geschikt gebruik voor een bestaand gebouw te onderzoeken, erzoeken, in te passen en door te rekenen. rekenen De HerbestemmingWIJZER bestaat uit vier fasen. Elke fase bestaat uit een aantal stappen. Zie ook de sc schematisch weergeven in afbeelding hieronder. hieronder
fase 1 •locatie •functie grof •functie fijn
fase 2
fase 3
•afstemming afstemming •gebouw gebouwconcept •positionering positionering
fase 4
•indelingsvariant
•financiele beoordeling
Afb. 01 vier fasen
In de eerste fase wordt systematisch vanuit een overzicht van alle mogelijke bestemmingen de meest geschikte grove functies bepaald. Alle mogelijk grove functies worden in eerste instantie onderverdeeld in 7 functiecategorieën. Na de eerste selectie zijn er 6 functiecategorieë iecategorieën geselecteerd die naar stap gaan. In stap 2 worden de uit stap 1 overgebleven functiecategorieën opgedeeld in deelfuncties. De haalbaarheid van de geselecteerde functie(s) wordt getoetst door zowel het gebouw als de locatie te waarderen. Daarbij worden vier verschillende aspecten bezien, nam namelijk: elijk: 1. Financiële haalbaarheid 2. Maatschappelijke wenselijkheid 3. Technische mogelijkheden 4. Procedurele bezwaren. bezwaren. De functies krijgen per punt een waardering. De waarderingen worden opgeteld en vormen een eindscore eindscore. Deze eindscore ligt tussen de 12 en 60. Als de score hoger is dan 48 gaat de deelfunctie door naar stap 3. In stap drie worden de deelfuncties onderverdeeld in functies. De functies doorlopen de zelfde stappen als de deelfuncties in stap 2. Uit de beoordeling uit stap 3 zijn de een aantal functies overgebleven, deze weergegeven in afb afbeelding 02. 321
multifunctionele kantoorgebouwen
517
kroegen, bars, herbergen
343
winkels in het algemeen, warenhuizen
531
congres- en conferentiegebouwen
344
levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
781
kunstateliers, ontwerpateliers
345
snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
816
appartementen
346
kleding, schoeisel
817
maissonets
347
andere huishoudelijke artikelen, etc.
818
gemengde bebouwing
512
restaurants, commerciele restauratiegebouwen in het algemeen cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
852
hotels etc.
515
Afb. 02 functies
In de tweede fase worden de geselecteerde functies binnen het gebouw gecombineerd, op elkaar afgestemd en gepositioneerd. De functiecombinatie past de meest geschikte functie functies uit fase 1 toe binnen het bestaande gebouw. Functies worden daarbij beoordeeld op gecombineerd gebruik binnen het gebouw. Het blijkt lastig om de functie wonen te combineren met de meeste andere functies. In de derde fase is een schematisch ontwerp gecre gecreëerd. ëerd. Vanuit de functiecombinaties zijn indelingsvarianten ontwikkeld waarbij de vierkantenmeter verdeling, de onderlinge relaties en de positionering in het gebouw worden bepaald. Het gebouwconcept bestaat uit een hotel, congrescentrum, horeca, winkels en e bedrijfsruimte. In stappen 6/7 is uit de brainstorm een gebouwconcept uitgewerkt. In dit gebouwconcept hebben de functiess belangrijke relaties tot elkaar en of de omgeving. Zo is in het concept het hotel de spil in de functies van het gebouw. Functies aals ls verschillende horeca en congres zullen een directe een relatie hebben met elkaar. Verder zijn er functie die de relatie met de context aangaan namelijk; winkel, horeca, horeca, hotel en bedrijfsunits. Met de context wordt de boulevard voor- en het terrein om hett gebouw bedoeld. Ook zal in het dak op de laagbouw worden benut.
In de vierde fase is door middel van een integrale kostenbenadering de haalbaarheid van herbestemming berekend. Er is een financiële exploitatie voor de resterende levensduur van het gebouw uw gemaakt. Naast het investeringsniveau is het huurprijsniveau of de verkoopwaarde vastgesteld op basis van de Afb. 03 gebouwconcept mogelijke functionele invullingen van uw gebouw.
De financiële toets toont aan dat het gekozen gebouwconcept met indeling niet alleen financieell haalbaar is maar ook rendabel. Dit maakt het interessant voor investeerders en betrokkenen. In de tabel in afbeelding 04 is af te lezen wat de opbrengsten zijn over een periode van 25 jaar. Ook is het totale bruto aanvangsrendement BAR weergegeven. herstemmingswijzer
Functie 1
Functie 2
Functie 3
Functie 4
Functie 5
Functie 6
hotel
winkel
horeca
congres
bedrijfs
buiten
totaal/gem
huuropbrengst 25 jaar
€ 49.183.125
€ 5.100.000
€ 8.160.000
€ 6.502.500
€ 10.391.250
€ 1.436.500
€ 80.773.375
resultaat
€ 17.550.730
€ 3.756.477
€ 4.151.256
€ 2.320.382
€
3.763.761
€ -1.010.201
€ 30.532.406
fase 4, stap 8 Financiele toets opbrengsten
kosten bouwkosten
€ 12.344.000
€
480.000
€ 1.536.000
€ 1.632.000
€
2.347.200
€
540.800
€ 18.880.000
investeringskosten
€ 27.350.759
€ 1.063.542 1.06
€ 3.403.335
€ 3.616.043
€
5.776.343
€ 2.391.878
€ 43.601.900
7,2%
19,2%
9,6%
7,2%
2,4%
7,4%
overzicht BAR
Afb. 04 financieel plan
7,2%
Inhoudsopgave 1. 2. 3.
Volkskrantgebouw ................................................................................................. 6 HerbestemmingsWIJZER ........................................................................................ 7 Fase 1 .................................................................................................................... 8 Stap 1 locatie ............................................................................................................ 9 Stap 2 Functie grof .................................................................................................. 11 Stap 3 functie fijn .................................................................................................... 14 4. Fase 2 .................................................................................................................. 15 Stap 4 onderlinge afstemming functies .................................................................... 15 Stap 5 gebouwconcept ............................................................................................ 16 Stap 5 gebouwconcept ............................................................................................ 16 Stap 6 Positie in het gebouw.................................................................................... 17 5. Fase 3 .................................................................................................................. 18 Stap 7 Indelingsvariant ............................................................................................ 18 6. Fase 4 .................................................................................................................. 21 Stap 8 financieel ...................................................................................................... 21 7. Conclusie ............................................................................................................. 22
Bijlage I. II. III. IV. V.
Stap 1 Locatie Stap 2 Grof Stap 3 Fijn Stap 4 Onderlinge afstemming Stap 8 Financieel
5
1.
Volkskrantgebouw
Dit rapport spits zich toe tot de transformatie van het Volkskrantgebouw, zie afbeelding 05. Het Volkskrantgebouw is gelegen aan de Wibautstraat 150 in Amsterdam Oost. Het Volkskrantgebouw is in eigendom van Stadsgenoot en wordt momenteel beheert door Urban Resort. Het gebouw wordt sinds 2007 gebruikt als creatief centrum en wordt gebruikt als bedrijfsruimte van kleine ateliers, vergaderzalen en collegezalen. In afbeeldingen 06 en 07 is de ligging van het Volkskrantgebouw aangegeven in Amsterdam. Het gebouw is wordt gebruikt op buurt en stadsniveau.
Afb. 06 ligging in de stad
Afb. 05 gebouwconcept
Afb. 07 Weesperzijde
2.
HerbestemmingsWIJZER mmingsWIJZER
De herbestemmingsWIJZER is onderverdeeld onder in vier fasen. In deze fases es worden er 8 stappen doorlopen. In afbeelding 08 wordt het verloop van de stappen schematisch schematisch weergegeven. Dit rapport houdt deze volgorde aan. Bij het toepassen van herbestemmin emmingsWIJZER is het belangrijk om te realiseren vanuit welke rol de methode wordt toegepast. De methode vermeld de volgende rollen; eigenaar/gebruiker, projectontwikkelaar, woningbouwcorporatie, makelaar, architecten, belegger, overheid of gemeente. In dit it onderzoek wordt er uit gegaan van de rol architect. Het maken van een gefundeerde keuze over de toekomstige invulling van het gebouw is van groot belang. Met name de afstemming tussen de verschillende functies en het creëren van een gebouwconcept kan bijij uitstek uitgevoerd worden door een architect.
fase 1
fase 2
•locatie •functie grof •functie fijn
Afb. 08 herbestemmingsWIJZER
•afstemming afstemming •gebouw gebouwconcept •positionering positionering
fase 3 •indelingsvariant
fase 4 •financiele beoordeling
3.
Fase 1
In de eerste fase worden de functies bepaald die geschikt zijn voor de Transformatie van het Volkskrantgebouw. Eerst wordt er op functiegroepniveau bepaald of er functiegroepen zijn die geschikt zijn om door te gaan naar een fijner selectieniveau. De functiegroepen zijn weergegeven in afbeelding 09. Er wordt eerst bepaald welke functiegroepen worden meegenomen in de analyse. De functie Gebouwen voor verkeer en industrie wordt niet meegenomen in de analyse omdat deze functie niet van toepassing is bij de transformatie van een gebouw in een binnenstedelijk gebied. De overige functies worden wel meegenomen in de herbestemmingsWIJZER. In fase 1 wordt er gebruik gemaakt van onder andere marktgegevens en bouwkosten. De bronnen van deze gegevens zijn achterin dit rapport vermeld. De stedenbouwkundige en gebouwtechnische onderbouwing is afkomstig van het afstudeerverslag Transformatie van het Volkskrantgebouw. Ook is gebruik gemaakt van gemeentelijke voorschriften zoals het bestemmingsplan. Indien de benodigde data niet aanwezig was is de beoordeling gemaakt op basis van eigen kennis en inzicht. nr
functie
2 3 4 5 6 7 8
Gebouwen voor verkeer en industrie * Kantoor en handelsgebouwen Gebouwen voor gezondheidszorg, sociale verzorging en detentie Restaurant, amusement- recreatiegebouwen Gebouwen voor religieuze functies Gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap Woongebouw in het algemeen Afb. 09 functiegroepen
8
Stap 1 locatie De hiervoor besproken functiegroepen bestaan uit deelfuncties. In afbeelding 10 zijn de deelfuncties weergegeven van de functiegroep Kantoren en handelsgebouwen. 3
kantoor en handelsgebouwen 31
overheids- en gerechtsgebouwen
32
kantoorgebouwen
34
winkel
37
voor publiek toegankelijke bedrijfsgebouwen
38
gebouwen voor openbare diensten
Afb. 10 voorbeeld functiegroepen
Om te bepalen welke functies geschikt zijn voor transformatie van het Volkskrantgebouw worden alle deelfuncties getoetst op een aantal vetocriteria. De beoordelingscriterium zijn; infrastructuur, kavel en situatie. Indien ĂŠĂŠn criteria met nee wordt beantwoord betekent het dat deze functie afvalt en dus niet geschikt is voor de transformatie van Volkskrantgebouw. In afbeelding 11 is het schema weergegeven waar de functies op worden beoordeeld. Het complete ingevulde overzicht is te vinden in bijlage I.
0
infrastructuur
kavel
situatie
bereikbaarheid gegarandeerd voor functie
functie(grootte) past op locatie(kavel)
functie geschikt binnen omringende bebouwing
ja
ja
ja
nee
nee
voorbeeldfunctiegroep 1
voorbeeldfunctiedeelgroep
nee totaalscore
1
1
1
3
Afb. 11 vetocriteria
9
Resultaten stap 1 locatie Op basis van de locatiecriteria zijn een aantal functies positief beoordeeld. De positief beoordeelde functies zijn weergeven in afbeelding 12. 3 kantoor en handelsgebouwen 31 overheids- en gerechtsgebouwen 32 kantoren 34 winkel 37 voor publiek toegankelijke bedrijfsgebouwen 4 kantoor en handelsgebouwen 41 ziekenhuizen 44 tehuizen 45 voorzieningen sociale verzorging 5 restauratie, amusement- en recreatiegebouwen 51 restaurants, cafes, bars 52 amusementsgebouwen 53 ontmoetingscentra, wijkgebouwen, gemeenschapscentra 6 gebouwen voor religieuze functies 61 religieuze gebouwencentra 7 gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap 77 informatie- en expositiegebouwen 78 studio's 8 woongebouwen in het algemeen 81 huisvesting, woningen in het algemeen 84 Bijzondere woongebouwen in het algemeen 85 hotels etc. 88 bijgebouwen Afb. 12 functiegroepen
10
Stap 2 Functie grof Uit de resultaten van stap 1 zijn een aantal deelfuncties geselecteerd. In stap 2 worden de verschillende deelfuncties onderworpen aan een haalbaarheidstoets. De beoordelingscriteria worden weergeven in afbeelding 13. Het complete ingevulde overzicht is te vinden in bijlage II. De beoordeling van de twaalf criteria is uitgevoerd door er een waarde van 1 tot en met 5 aan te geven. Daarbij is 5 zeer positief en is 1 negatief voor de haalbaarheid van de functie in het Volkskrantgebouw. Vervolgens worden per functie de scores opgeteld. Als deze score lager is dan 48 valt de functie af. Bij een score tussen de 48 en 52 wordt de functie als haalbaar geclassificeerd. De functies die tussen de 53 en 56 scoren zijn geschikt en als de functies tussen 57 en 60 scoren zijn deze uitermate geschikt. Het complete ingevulde overzicht is te vinden in bijlage II. Naast deze beoordeling is er in het model ook een mogelijkheid om een weegfactor te geven aan één of meerdere criteria. Er is gekozen om de volgende weegfactoren te wijzigen.
Huuropbrengsten
1.75
De transformatie van het project is sterk verbonden met de financiële haalbaarheid.
Aanwezigheid functie
1,5
Er wordt veel waarde gehecht aan het voorkomen van monofunctionele gebieden en het heeft ook verband met de verhuurbaarheid van de functies.
Belasting
0,5
De belasting van de overgebleven is vrijwel bijna allemaal gelijk.
Installaties
0,25
De staat van de installaties is dus danig slecht dat deze in zijn geheel vervangen moet worden onafhankelijk van welke functie in het gebouw komt.
11
stap 2. functie grof
financiele haalbaarheid bouwkosten factor exploitatiekosten factor 100%
0
0
voorbeeld 0 voorbeeld
voorbeeld 0 voorbeeld
oordeel
weging 1
100% oordeel
factor
100%
100%
weging 1
oordeel
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 0
voorbeeld 0 voorbeeld
weging 1
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik
oordeel
oordeel
weging 1
weging 1
factor
voorbeeld 0 voorbeeld
stap 2. functie grof
0
oordeel
totaalscore
voorbeeld 0 voorbeeld
weging 1
100% oordeel
aanwezigheid functie
oordeel
weging 0,5
oordeel
weging 1
weging score 1,75 0
factor 100%
oordeel
installaties
100%
procedurele haalbaarheid weerstand factor bestemmingsplan factor bewoners 100% 100% 0
huuropbrengsten factor
weging score 1,5 0
factor 100%
oordeel
bouw- en regelgeving
weging score 0,25 0
factor 100%
oordeel
weging score 1 0
score categorie
50 - 60 uitermate geschikt 0 54 - 56 geschikt 48 - 52 toepasbaar
Afb. 13 beoordelingcriteria
12
Stap 2 Resultaten functie grof Uit de resultaten van beoordeling van stap 2 zijn er een aantal functies overgebleven. De overgebleven functies worden weergeven in afbeelding 14. 3 kantoor en handelsgebouwen 32 kantoren 34 winkel 5 restauratie, amusement- en recreatiegebouwen 51 restaurants, cafes, bars 53 ontmoetingscentra, wijkgebouwen, gemeenschapscentra 7 gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap 78 studio's 8 woongebouwen in het algemeen 81 huisvesting, woningen in het algemeen 85 hotels etc. Afb. 14 functies
13
Stap 3 functie fijn Uit stap 2 zijn een de deelfuncties geselecteerd met een score die als haalbaar zijn geclassificeerd. Deze deelfuncties bestaan op hun beurt weer uit verfijnde deelfuncties. In deze stap worden de verfijnde deelfuncties beoordeelt. De deelfunctie kantoren bestaat bijvoorbeeld uit meerdere verfijnde deelfuncties zie afbeelding 15. 32
kantoren 321
multifunctionele kantoorgebouwen
322
multifuncionele handelsgebouwen
327
effectenhuizen
328
banken, kluizen
Afb. 15 functie
De beoordeling van de verfijnde deelfuncties gebeurt op de zelfde wijze als in stap 2 zie afbeelding 13 pagina 13. Het complete ingevulde overzicht is te vinden in bijlage III. Uit deze beoordeling zijn weer een aantal functies geselecteerd. Deze functies zijn weergegeven in afbeelding 16. 32 34
51
53 78 81
85
kantoren 321 multifunctionele kantoorgebouwen winkels etc. 343 winkels in het algemeen, warenhuizen 344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel 345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken 346 kleding, schoeisel 347 andere huishoudelijke artikelen, etc. restaurants, cafés en bars 512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in het algemeen 515 cafés, snackbars, koffiebars, melksalons 517 kroegen, bars, herbergen ontmoetingscentra, wijkgebouwen en gemeenschapsgebouwen 531 congres- en conferentiegebouwen studio´s 781 kunstateliers, ontwerpateliers woongebouwen algemeen 816 appartementen 817 maissonets 818 gemengde bebouwing hotels etc. 852 hotels etc.
Afb. 16 functies
14
4.
Fase 2
Het doel van deze fase is het combineren, afstemmen en positioneren van de verschillende functies binnen het gebouw. De functiecombinaties komen voort uit de meest geschikte functies uit fase 1. Centraal staat het conceptueel denken en brainstormen over verschillende in te vullen functies in het gebouw. Om fase 2 inzichtelijker te maken worden er drie stappen doorlopen om tot een uiteindelijke invulling van het gebouw te komen. Hierbij zijn onderling afstemming functies, gebouwconcept en positie in gebouw van groot belang. Het complete ingevulde overzicht met alle genomen stappen in fase 2 is te vinden in bijlage IV.
Stap 4 onderlinge afstemming functies In stap vier worden de meest geschikt bevonden functies uit fase 1 beoordeeld op mogelijk combinaties en het functioneren binnen het gebouw. Om verschillende functies gezamenlijk in een gebouw onder te brengen is het van belang een eventuele clustering van activiteiten zichtbaar te maken. In deze stap wordt er gekeken naar; ondersteuning van de bedrijfsprocessen, het ondervinden van onderlinge geluidshinder en eventuele visuele hinder. Uit de afstemmingsanalyse blijkt de functie wonen lastig te combineren met de meeste andere functies. Hotel scoort neutraal als combinatie met meeste andere functies met uitzondering van de horeca en congres/conferentie. Verder zijn winkels makkelijk te combineren met horecafuncties.
15
Stap 5 gebouwconcept Het gebouwconcept komt voort uit de gegevens van de voorgaande stappen uit de herbestemmingsWIJZER. Het doel is om afstemming van verschillende functies in het Volkskrantgebouw te realiseren. In het toepassen van de verschillende functies die uit de herbestemmingsWIJZER naar voren komen is het van belang dat deze een relatie hebben tot het buurtgebruik. Zo kunnen de functies horeca en winkels een directe gebruiksrelatie hebben tot de buurt. De functie hotel kan een ondersteunende functie hebben ten opzichte van de horeca. Tevens is het van groot belang dat de horeca en of de winkels een oriëntatie hebben tot de boulevard “Wibautstraat”. Hieronder in afbeelding 17 is een relatieschema van de functies in het gebouw weergegeven. De functies hotel en horeca hebben een directe relatie tot elkaar en worden face to face gemodelleerd. Sommige functies hebben een directe invloed op hun omgeving bijvoorbeeld een boulevard of een hof.
hotel
conferentie/ congres
bedrijfsunits
winkels
horeca
hof
boulevard
Afb. 17 relatieschema
16
Stap 6 Positie in het gebouw In deze stap is de doelstelling het inpassen en positioneren van de verschillende de functies in het gebouw. Hierbij worden de relaties uit het vorige hoofdstuk gehanteerd en wordt de praktische toepasbaarheid aangegeven. Hieronder in afbeelding 18 is een weergave van de posities van dee verschillende functies in het conceptgebouw. Bij de positioneren van de functies is de hotellobby lobby een belangrijk onderdeel van de routing. De lobby verbind het hotel, horeca en congresruimte. congresruimte De bedrijfsunits edrijfsunits en de winkel/horeca zijn grondgebonden en hebben geen directe onderlinge relatie. De bedrijfsuni bedrijfsunits kunnen wel een relatie hebben tot de congrescongres en conferentieruimte maar hoeven niet direct directe relatie te hebben in de routing. Tevens geeft de afbeelding een grove indicatie van de grote van de verschillende functies. Waarbij de hotelfunctie ctie het grootste deel van het concept beslaat.
Afb. 18 gebouwconcept
5. Fase 3 In de derde fase worden er vlekkenplannen gegenereerd om schematische ontwerpen te maken. Er worden uit de functiecombinatie en gebouwconcept indelingsvarianten gemaakt. Deze indelingsplattegronden zijn jn op plattegrondniveau weergegeven.. Het conceptuele uit fase 2 wordt omgezet naar een becijferbare ingedeelde plattegronden. Deze plattegronden maken het concept inzichtelijker chtelijker als communicatiemiddel communicatie en kunnen als onderlegger in de financiĂŤle analyse worden gebruikt.
Stap 7 Indelingsvariant De indelingsvarianten geven mogelijkheden voor de verschillende functiegrootte. grootte. De functies hebben al een globale positie gekregen in het gebouw en zullen op BVO niveau getoetst worden. Hierbij worden op de plattegronden indelingsvarianten gemaakt met BVO m2. Deze indelingsvarianten worden uitgewerkt in een vlekkenplan met een opsomming van BVO m2. Door de ruimtelijke kwaliteit te vergroten wordt er in het vlekkenplan een hotellobby toegepast welke functiemenging mogelijk kan maken tussen hotel/horeca/congres. Belangrijke criteria om de verschillende indelingsvarianten te toetsen zijn zijn;; gebouwstructuur en de constructie. Hierbij is er gekeken naar de maatstructuur en naar de verkeerswegen in het gebouw zoals stijgkernen en gangen. gang Bij de constructie is de belastingsnorm stingsnorm erg belangrijk in het vaststellen van de functie. De afbeelding geeft de eerste indelingsvariant en wordt aangevuld met een infotabel met BVO m2. Het vlekkenplan geeft de tweede indelingsvariant aan door middel van plattegronden met een BVO m2 tabel. De verschillen in de hoogbouw en de laagbouw creĂŤert een logische verdeling van de functies. De verschillen erschillen in de twee bouwmassa komen terug in volume,, stramien en relatie tot omgeving. De tweede variant is de variant waarmee naar de volgende stap in de herbestemmingsWIJZER wordt gegaan.
Afb. 19 gebouwconcept 2
Indelingsvariant 1 verdieping -1 0 1 2 3 4 5 6 7 totaal m2 percentage
hotel 1 m2
totaal
winkel 2 m2
1958,4 344,4 848,4 848,4 928,8 928,8 928,8 928,8 0
0 624 0 0 0 0 0 0 0
7714,8 58%
624
horeca 3 m2
bedrijfs 4 m2
0 0 0 0 0 0 0 0 516
0 936 0 0 0 0 0 0 0
516 5%
936 4%
Indelingsvariant 2 verdieping -1 0 1 2 3 4 5 6 7 totaal m2 percentage
hotel 1 m2
winkel 2 m2
1958,4 344,4 848,4 848,4 928,8 928,8 928,8 928,8 0
0 300 0 0 0 0 0 0 0
7714,8 58%
300
totaal bedrijf 4 m2
horeca 3 m2 0 444 0 0 0 0 0 0 516 960 2%
7%
7%
congres 5 m2
buiten 6 m2
13183
0 0 1020 1020 0 0 0 0 0
0 0 0 0 939,6 0 0 0 412,8
1958 1904 1868 1868 1868 928 928 928 928
2040 15%
1352,4 10%
congres 5 m2
0 936 1020 0 0 0 0 0 0
0 0 0 1020 0 0 0 0 0
1956 15%
1020
buiten 6 m2 0 0 0 0 939,6 0 0 0 412,8
8%
1352,4 10%
TRUE 100%
13303 1958 2024 1868 1868 1868 928 928 928 928 TRUE 100%
Afb. 20 vlekkenplan
6.
Fase 4
In de vierde fase wordt de financiële haalbaarheid van het gebouwconcept getoetst. In deze toets wordt de financiële exploitatie over de resterende levensduur van het gebouw berekend. Het investeringsniveau van het gebouw wordt bepaald en de huurprijsniveaus per functies worden vastgesteld. Met al deze gegevens kan een integrale kostenbenadering en haalbaarheid van de transformatie van het Volkskrantgebouw worden bepaald.
Stap 8 financieel In het afstudeeronderzoek van Mackay komt duidelijk naar voren dat er geen kengetallen kunnen worden bepaald voor de transformatie van kantoorgebouwen. Dit betekent dat de bouwkosten niet nauwkeurig uit kengetallen kunnen worden ingeschat. In dit financiële model is in eerste instantie gebruik gemaakt van het boek ‘Bouwkosten kengetallen’ en referentieprojecten uit het boek ‘Transformatie van kantoorgebouwen’ om de bouwkosten te bepalen. Bij de onderdelen exploitatiekosten en huuropbrengsten zijn vergelijkbare aannames gedaan na verdieping in marktgegevens. Hiervoor is bijvoorbeeld gebruik gemaakt van bronnen als publicaties van DTZ Zadelhof.
herstemmingswijzer
Functie 1
Functie 2
Functie 3
Functie 4
Functie 5
Functie 6
hotel
winkel
horeca
congres
bedrijfs
buiten
totaal/gem
huuropbrengst 25 jaar
€ 49.183.125
€ 5.100.000
€ 8.160.000
€ 6.502.500
€ 10.391.250
€ 1.436.500
€ 80.773.375
resultaat
€ 17.550.730
€ 3.756.477
€ 4.151.256
€ 2.320.382
€
3.763.761
€ -1.010.201
€ 30.532.406
bouwkosten
€ 12.344.000
€
480.000
€ 1.536.000
€ 1.632.000
€
2.347.200
€
540.800
€ 18.880.000
investeringskosten
€ 27.350.759
€ 1.063.542
€ 3.403.335
€ 3.616.043
€
5.776.343
€ 2.391.878
€ 43.601.900
7,2%
19,2%
9,6%
7,2%
2,4%
7,4%
fase 4, stap 8 Financiele toets opbrengsten
kosten
overzicht BAR
7,2%
Afb. 21 Financieel overzicht
21
7.
Conclusie
Uit het onderzoek naar de functiebepaling voor het Volkskrantgebouw blijkt de functies; hotel, congres, horeca, winkel en bedrijfsruimtes het best met elkaar een gebouwconcept vormen. Uit de financiĂŤle toetsing blijkt dat het geformuleerde gebouwconcept haalbaarheid is. Een kritische noot bij de resultaten van het verslag is dat bij de door ons verzamelde gegevens de betrouwbaarheid laag is. In het door workshop beschikbaar gestelde tijdsbestek was het niet mogelijk om voor alle data betrouwbare gegevens te verkrijgen. Met name gegevens over exploitatie, huuropbrengsten en bouwkosten bleken binnen het tijdsbestek lastig verkrijgbaar.
Aanbeveling De betrouwbaarheid van de methode is sterk afhankelijk van de beschikbaarheid over actuele gegeven over huuropbrengsten, exploitatiekosten en bouwkosten. Om de betrouwbaarheid van de resultaten te verhogen is aan te raden om meer tijd te besteden aan het onderzoeken van de hiervoor genoemde data. De methode is door gebruikt door middel van data in te voeren in Excel. Het zou de efficiĂŤntie verhogen als er in plaats van een Excel bestand een software programma is die deze berekeningen automatisch uitvoert. Dit programma is al ontwikkeld en in beheer van PRCArcadis. De mogelijkheid om door middel van nieuwe innovatieve gebouwconcepten kosten besparend te ontwerpen zijn niet meegnomen in de analyse. Hoewel dit wellicht ook functie onafhankelijk mogelijks verhoogt het toch de haalbaarheid van een concept.
22
Literatuur Boeken DTZ Zadelhoff, afdeling research (okt 2010), Huurwoningen sleutel tot marktherstel. Amsterdam: DTZ Zadelhoff v.o.f. DTZ Zadelhoff (2011), Huurprijzenoverzicht, kantruimte/bedrijfsruimte/winkelruimte. Geraadpleegd 29 sept 2011, http://www.dtz.nl/page.asp?id=63640 Groot Henri de/Marlet, Gerard/Terlings, Coen/Vermeulen, Wouter (2010). Stad en Land. Den Haag: De Swart (CBS) Hek, Ir. M. (2004) HerbestemmingsWIJZER. Delft: Publicatiebureau bouwkunde Mackay, Roderik (8 Januari 2008). Bouwkosten van transformatieprojecten; modelmatig inzicht in kostengeneratoren. Delft: Technische Universiteit Delft Faculteit Bouwkunde (afdeling Real Estate & housing). Schaap, ton / Stotzer, Kari / Eng, Tom van der / Hall, Lineke van / Groot, Mark / Smits, Laura / Martinus, Herson (November 2009). Ruimtelijke hoofdlijnen Wibaut aan de Amstel: Beeldkwaliteit en inrichting van de openbare ruimte deel- Wibautstraat en omgeving. Amsterdam: Projectbureau Wibaut aan de Amstel. Simonis, Albert/Sabben, Vincent van/Onderwater, Marc (januari 2011). Bouwkosten kengetallenkompas; woningbouw/utiliteitsbouw/civiele werken/sloopwerken/duurzaam bouwen/bijkomende kosten. Wassenaar: Calcsoft bv Stadsdeelraad gemeente Oost- watergraafsmeer (Januari 2000). Bestemmingsplan weesperzijdestrook; 3-delig document. Amsterdam: Gemeente Amsterdam Oost (verkregen van Jaco Perlot). Voordt, Theo van der (2007). Transformatie van kantoorgebouwen; Thema’s, actoren, instrumenten en projecten. Rotterdam: Uitgeverij 010
Gesprek Perlot Jaco (11:00-12:00u, 21-july-‘11). Gesprek: Toekomstvisie en structuurplan Oost/Weersperzeide. Projectmanager; Bureau Wibaut aan de Amstel (onderdeel van de Gemeente Amsterdam). Internet Ministerie van infrastructuur en milieu/Vereniging van Nederlandse gemeente/Kadaster/Geonovum (Januari 2010). bestemmingsplannen. Geraadpleegd: 4 okt. 2011. http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/ Wikipedia (7 sept 2011). Contante waarde. Geraadpleegd 6 okt 2011. http://nl.wikipedia.org/wiki/Contante_waarde
23
Bijlage II. stap 2. functie grof
3
kantoor en handelsgebouwen 31 32 34 37
overheids- en gerechtsgebouwen kantoren winkel voor publiek toegankelijke bedrijfsgebouwen
financiele haalbaarheid bouwkosten factor 100% oordeel 2 4 4 2
weging 1 1 1 1
exploitatiekosten
factor 100%
oordeel
weging
3 4 4 3
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik 100% 3
kantoor en handelsgebouwen 31 32 34 37
overheids- en gerechtsgebouwen kantoren winkel voor publiek toegankelijke bedrijfsgebouwen
oordeel 4 4 3 3
weging 1 1 1 1
oordeel 2 4 5 4
technische haalbaarheid aanpassing belasting factor gebouw 100% 3
kantoor en handelsgebouwen 31 32 34 37
overheids- en gerechtsgebouwen kantoren winkel voor publiek toegankelijke bedrijfsgebouwen
oordeel 3 3 3 3
weging 1 1 1 1
oordeel 5 4 4 3
procedurele haalbaarheid weerstand bestemmings factor bewoners 100% plan 3
kantoor en handelsgebouwen 31 32 34 37
overheids- en gerechtsgebouwen kantoren winkel voor publiek toegankelijke bedrijfsgebouwen
stap 2. functie grof
3 31 32 34 37
kantoor en handelsgebouwen overheids- en gerechtsgebouwen kantoren winkel voor publiek toegankelijke bedrijfsgebouwen
oordeel 2 4 5 5
totaalscore
36 49,75 50,75 30
weging 1 1 1 1
oordeel 3 4 5 4
huuropbrengsten oordeel
1 1 1 1
factor 100% weging
weging
weging
score
1,75 1,75 1,75 1,75
12 16,75 16,75 12
4 5 5 4
aanwezigheid functie oordeel
1 1 1 1
factor 100%
factor 100%
factor 100% weging
2 3 5 4
installaties
oordeel
0,5 0,5 0,5 0,5
1,5 1,5 1,5 1,5
9 12,5 15,5 13
factor 100% weging
2 2 2 2
0,25 0,25 0,25 0,25
factor 100%
bouw en regelgeving
factor 100%
weging
oordeel
weging
1 1 1 1
score
4 5 5 4
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
1 1 1 1
score 6 5,5 5,5 5
score 9 13 15 13
Bijlage II. stap 2. functie grof
financiele haalbaarheid bouwkosten factor
exploitatiekosten
100% 4
gebouwen gezondheidszorg, sociale voorzorging detentie 41 ziekenhuizen 44 tehuizen 45 voorzieningen sociale verzorging
oordeel 1 3 3
weging 1 1 1
oordeel 4 3 2
100% gebouwen gezondheidszorg, sociale voorzorging detentie 41 ziekenhuizen 44 tehuizen 45 voorzieningen sociale verzorging
oordeel 4 3 2
weging 1 1 1
gebouwen gezondheidszorg, sociale voorzorging detentie 41 ziekenhuizen 44 tehuizen 45 voorzieningen sociale verzorging
oordeel 2 3 4
weging 1 1 1
weging
oordeel 2 1 2
oordeel 4 5 5
weging
gebouwen gezondheidszorg, sociale voorzorging detentie 41 ziekenhuizen 44 tehuizen 45 voorzieningen sociale verzorging
stap 2. functie grof
4
oordeel 1 4 3 totaalscore
kantoor en handelsgebouwen 41 ziekenhuizen 44 tehuizen 45 voorzieningen sociale verzorging
28,25 35,75 31,5
weging 1 1 1
3 3 2
aanwezigheid functie
factor 100% weging
oordeel 2 3 3
oordeel 1 3 2
installaties
oordeel
0,5 0,5 0,5
weging
weging 1,75 1,75 1,75
score 10,25 11,25 8,5
factor 100%
1 1 1
procedurele haalbaarheid weerstand factor bestemmingspl factor bewoners an 100% 100% 4
oordeel
1 1 1
factor
factor 100%
100%
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 4
huuropbrengsten
100%
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik
4
factor
2 2 2
bouw- en regelgeving
weging 1,5 1,5 1,5
score 7,5 8,5 7
factor 100% weging
score
0,25 0,25 0,25
4,5 6 7
factor 100%
oordeel
1 1 1
3 3 3
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
54 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
weging 1 1 1
score 6 10 9
Bijlage II. stap 2. functie grof
financiele haalbaarheid bouwkosten factor
exploitatiekosten
100% 5
restauratie, amusement- en recreatiegebouwen 51 restaurants, cafes, bars 52 amusementsgebouwen 53 ontmoetingscentra, wijkgebouwen, gemeenschapscentra
oordeel 4 1 4
weging 1 1 1
oordeel 4 3 4
100% restauratie, amusement- en recreatiegebouwen 51 restaurants, cafes, bars 52 amusementsgebouwen 53 ontmoetingscentra, wijkgebouwen, gemeenschapscentra
oordeel 3 4 4
weging 1 1 1
restauratie, amusement- en recreatiegebouwen 51 restaurants, cafes, bars 52 amusementsgebouwen 53 ontmoetingscentra, wijkgebouwen, gemeenschapscentra
oordeel 4 3 4
weging 1 1 1
weging
oordeel 5 4 4
oordeel 4 4 4
weging
restauratie, amusement- en recreatiegebouwen 51 restaurants, cafes, bars 52 amusementsgebouwen 53 ontmoetingscentra, wijkgebouwen, gemeenschapscentra
stap 2. functie grof
5
oordeel 5 5 3
totaalscore
restauratie, amusement- en recreatiegebouwen 51 restaurants, cafes, bars 52 amusementsgebouwen 53 ontmoetingscentra, wijkgebouwen, gemeenschapscentra
54 46,75 48,25
weging 1 1 1
5 5 5
aanwezigheid functie
factor
oordeel 5 4 4
oordeel 5 5 4
installaties
100% weging
1,75 1,75 1,75
score 16,75 12,75 16,75
factor
weging 1,5 1,5 1,5
score 15,5 15,5 14
factor 100%
oordeel
0,5 0,5 0,5
weging
weging
100%
1 1 1
procedurele haalbaarheid factor bestemmingspl factor weerstand bewoners an 100% 100% 5
oordeel
1 1 1
factor
factor 100%
100%
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 5
huuropbrengsten
100%
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik
5
factor
3 2 2
bouw- en regelgeving
weging 0,25 0,25 0,25
score 6,75 5,5 6,5
factor 100%
oordeel
1 1 1
5 4 4
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
weging 1 1 1
score 15 13 11
Bijlage II. stap 2. functie grof
financiele haalbaarheid bouwkosten factor
exploitatiekosten
100% 6
gebouwen voor religieuze functies 61 religieuze gebouwencentra
oordeel 2
weging 1
gebouwen voor religieuze functies 61 religieuze gebouwencentra
oordeel 2
weging 1
oordeel 3
oordeel 2
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 6
gebouwen voor religieuze functies 61 religieuze gebouwencentra
oordeel 3
weging 1
oordeel 4
weging 1
factor 100% weging 1
gebouwen voor religieuze functies 61 religieuze gebouwencentra
stap 2. functie grof
6
oordeel 2 totaalscore
gebouwen voor religieuze functies 61 religieuze gebouwencentra
weging 1
oordeel 2
oordeel
aanwezigheid functie oordeel 1
factor 100% weging 0,5
weging 1
factor 100%
2
procedurele haalbaarheid bestemmingspl factor weerstand factor an bewoners 100% 100% 6
huuropbrengsten
100%
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik 100% 6
factor
installaties
oordeel 2
bouw- en regelgeving
weging
score
1,75
8,5
factor 100% weging 1,5
score 5,5
factor 100% weging
score
0,25
5,5
factor 100%
oordeel 3
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
26,5
weging 1
score 7
Bijlage II. stap 2. functie grof
financiele haalbaarheid bouwkosten factor
exploitatiekosten
100% 7
gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap 77 informatie- en expositiegebouwen 78 studio's
oordeel 4 5
weging 1 1
oordeel 4 5
100% gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap 77 informatie- en expositiegebouwen 78 studio's
oordeel 4 5
weging 1 1
gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap 77 informatie- en expositiegebouwen 78 studio's
oordeel 3 4
weging 1 1
weging
oordeel 3 4
oordeel 5 5
weging
gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap 77 informatie- en expositiegebouwen 78 studio's
stap 2. functie grof
7
oordeel 4 5 totaalscore
gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap 77 informatie- en expositiegebouwen 78 studio's
45,25 52,25
weging 1 1
3 3
aanwezigheid functie
factor
oordeel 5 5
oordeel 4 4
installaties
100% weging
1,75 1,75
score 13,25 15,25
factor
weging 1,5 1,5
score 13 15
factor 100%
oordeel
0,5 0,5
weging
weging
100%
1 1
procedurele haalbaarheid weerstand factor bestemmingspl factor bewoners an 100% 100% 7
oordeel
1 1
factor
factor 100%
100%
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 7
huuropbrengsten
100%
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik
7
factor
2 2
bouw- en regelgeving
weging
score
0,25 0,25
6 7
factor 100%
oordeel
1 1
4 5
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
54 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
weging 1 1
score 13 15
Bijlage II. stap 2. functie grof
financiele haalbaarheid bouwkosten factor
exploitatiekosten
100% 8
woongebouwen in het algemeen
oordeel
weging
oordeel
weging
oordeel
weging
score
1 1
3 3
1 1
5 5
1,75 1,75
14,75 14,75
85 hotels etc. 88 bijgebouwen
3 5
1 1
3 3
1 1
5 2
1,75 1,75
14,75 11,5
woongebouwen in het algemeen
oordeel
weging
factor
aanwezigheid functie
factor
100% oordeel
weging
100% oordeel
weging
score
81 huisvesting, woningen in het algemeen 84 bijzonderewoongebouwen in het algemeen
5 5
1 1
1 1
1 1
5 5
1,5 1,5
13,5 13,5
85 hotels etc. 88 bijgebouwen
5 1
1 1
2 1
1 1
5 2
1,5 1,5
14,5 5
woongebouwen in het algemeen
oordeel
weging
oordeel
factor
installaties
factor
100% weging
100% oordeel
weging
score
81 huisvesting, woningen in het algemeen 84 bijzonderewoongebouwen in het algemeen
3 3
1 1
5 5
0,5 0,5
2 2
0,25 0,25
6 6
85 hotels etc. 88 bijgebouwen
3 5
1 1
5 5
0,5 0,5
2 2
0,25 0,25
6 8
procedurele haalbaarheid weerstand factor bestemmingspl factor bewoners an 100% 100% woongebouwen in het algemeen
oordeel
weging
oordeel
weging
bouw- en regelgeving
factor 100%
oordeel
weging
score
81 huisvesting, woningen in het algemeen 84 bijzonderewoongebouwen in het algemeen
5 4
1 1
5 5
1 1
4 4
1 1
14 13
85 hotels etc. 88 bijgebouwen
4 2
1 1
5 2
1 1
4 4
1 1
13 8
stap 2. functie grof
8
100%
3 3
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100%
8
factor
81 huisvesting, woningen in het algemeen 84 bijzonderewoongebouwen in het algemeen
100%
8
huuropbrengsten
100%
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik
8
factor
totaalscore
score categorie
woongebouwen in het algemeen 81 huisvesting, woningen in het algemeen 84 bijzonderewoongebouwen in het algemeen
57 - 60
uitermate geschikt
48,25 47,25
54 - 56
geschikt
85 hotels etc. 88 bijgebouwen
48,25 32,5
48 - 52
toepasbaar
Bijlage III. Stap 3 functie fijn
32
kantoorgebouwen 321 322 327 328
multifunctionele kantoorgebouwen multifuncionele handelsgebouwen effectenhuizen banken, kluizen
financiele haalbaarheid bouwkosten factor 100% oordeel 4 3 3 3
weging 1 1 1 1
exploitatiekosten
factor 100%
oordeel
weging
3 3 2 2
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik 100% 32
kantoorgebouwen 321 322 327 328
multifunctionele kantoorgebouwen multifuncionele handelsgebouwen effectenhuizen banken, kluizen
oordeel 3 3 4 5
weging 1 1 1 1
oordeel 3 1 1 2
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 32
kantoorgebouwen 321 322 327 328
multifunctionele kantoorgebouwen multifuncionele handelsgebouwen effectenhuizen banken, kluizen
oordeel 5 3 2 2
weging 1 1 1 1
oordeel 5 5 3 2
kantoorgebouwen 321 322 327 328
multifunctionele kantoorgebouwen multifuncionele handelsgebouwen effectenhuizen banken, kluizen
Stap 3 functie fijn
32 321 322 327 328
kantoorgebouwen multifunctionele kantoorgebouwen multifuncionele handelsgebouwen effectenhuizen banken, kluizen
oordeel 5 3 3 3 totaalscore
48,75 33,25 30,25 31,75
weging 1 1 1 1
oordeel 4 3 2 2
oordeel
1 1 1 1
factor 100% weging
factor
factor 100% weging
5 3 3 3
aanwezigheid functie oordeel
1 1 1 1
1,75 1,75 1,75 1,75
weging
4 2 2 2
installaties
weging
15,75 11,25 10,25 10,25
1,5 1,5 1,5 1,5
score 12 7 8 10
factor 100%
oordeel
0,5 0,5 0,5 0,5
weging
score
factor 100%
100%
procedurele haalbaarheid weerstand bestemmingspl factor factor bewoners 100% an 100% 32
huuropbrengsten
weging
score
0,25 0,25 0,25 0,25
8 6 4 3,5
2 2 2 2
bouw en regelgeving
factor 100%
oordeel
weging
1 1 1 1
4 3 3 3
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
1 1 1 1
score 13 9 8 8
Bijlage III. Stap 3 functie fijn
financiele haalbaarheid bouwkosten
34
winkels etc.
oordeel
factor 100%
exploitatiekosten
weging
oordeel
factor 100% weging
huuropbrengsten oordeel
factor 100% weging
score
341 veilinglokalen, groothandeldistributie
3
1
3
1
3
1,75
11,25
342 markthallen, veemarkten, winkelgallerij, winkelcentra 343 winkels in het algemeen, warenhuizen
3
1
3
1
3
1,75
11,25
3
1
3
1
5
1,75
14,75
344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
3
1
3
1
5
1,75
14,75
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
3
1
3
1
5
1,75
14,75
346 kleding, schoeisel
3
1
3
1
5
1,75
14,75
347 andere huishoudelijke artikelen, etc.
3
1
3
1
5
1,75
14,75
348 tussenhandelaar, kolenhandelaar, bouwmaterialen, etc.
2
1
3
1
3
1,75
10,25
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur
factor
buurtgebruik
100% 34
winkels etc.
oordeel
factor 100%
weging
oordeel
weging
aanwezigheid functie oordeel
factor 100% weging
score
341 veilinglokalen, groothandeldistributie
4
1
2
1
3
1,5
342 markthallen, veemarkten, winkelgallerij, 343 winkelcentra winkels in het algemeen, warenhuizen
3
1
5
1
3
1,5
10,5 12,5
3
1
5
1
5
1,5
15,5
344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
3
1
5
1
5
1,5
15,5
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
3
1
5
1
5
1,5
15,5
346 kleding, schoeisel
3
1
5
1
5
1,5
15,5
347 andere huishoudelijke artikelen, etc.
3
1
5
1
5
1,5
15,5
348 tussenhandelaar, kolenhandelaar, bouwmaterialen, etc.
3
1
2
1
3
1,5
9,5
technische haalbaarheid aanpassing gebouw 34
winkels etc.
oordeel
factor
belasting
100%
factor
installaties
100%
weging
oordeel
weging
factor 100% weging
score
341 veilinglokalen, groothandeldistributie
2
1
3
0,5
oordeel 2
0,25
4
342 markthallen, veemarkten, winkelgallerij, 343 winkelcentra winkels in het algemeen, warenhuizen
1
1
3
0,5
2
0,25
3
3
1
4
0,5
2
0,25
5,5
344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
3
1
4
0,5
2
0,25
5,5
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
3
1
4
0,5
2
0,25
5,5
346 kleding, schoeisel
3
1
4
0,5
2
0,25
5,5
347 andere huishoudelijke artikelen, etc.
3
1
4
0,5
2
0,25
5,5
348 tussenhandelaar, kolenhandelaar, bouwmaterialen, etc.
2
1
2
0,5
2
0,25
3,5
procedurele haalbaarheid weerstand bewoners 34
winkels etc.
100% weging
bestemmingspl factor an 100% oordeel
weging
bouw en regelgeving oordeel
factor 100% weging
score
341 veilinglokalen, groothandeldistributie
2
1
1
1
3
1
342 markthallen, veemarkten, winkelgallerij, 343 winkelcentra winkels in het algemeen, warenhuizen
3
1
2
1
3
1
8
5
1
5
1
3
1
13
6
344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
5
1
5
1
3
1
13
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
5
1
5
1
3
1
13
346 kleding, schoeisel
5
1
5
1
3
1
13
347 andere huishoudelijke artikelen, etc.
5
1
5
1
3
1
13
348 tussenhandelaar, kolenhandelaar, bouwmaterialen, etc.
3
1
2
1
3
1
8
Stap 3 functie fijn
34
oordeel
factor
totaalscore
winkels etc. 341 veilinglokalen, groothandeldistributie
31,75
342 markthallen, veemarkten, winkelgallerij, 343 winkelcentra winkels in het algemeen, warenhuizen
48,75
34,75
344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
48,75
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
48,75
346 kleding, schoeisel
48,75
347 andere huishoudelijke artikelen, etc.
48,75
348 tussenhandelaar, kolenhandelaar, bouwmaterialen, etc.
31,25
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
Bijlage III. Stap 3 functie fijn
financiele haalbaarheid bouwkosten
51
restaurants, cafés en bars
oordeel
factor 100%
exploitatiekosten
weging
oordeel
factor 100%
weging
huuropbrengsten
oordeel
factor 100%
weging
score
511 kantines, eetzalen
3
1
3
1
4
1,75
13
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in algemeen 515 het cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
3
1
3
1
5
1,75
14,75
3
1
3
1
5
1,75
14,75
517 kroegen, bars, herbergen
3
1
3
1
5
1,75
14,75
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur
factor
buurtgebruik
100%
51
restaurants, cafés en bars
oordeel
weging
factor 100%
oordeel
weging
aanwezigheid functie
oordeel
factor 100%
weging
score
511 kantines, eetzalen
3
1
4
1
5
1,5
14,5
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in algemeen 515 het cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
3
1
5
1
5
1,5
15,5
3
1
5
1
5
1,5
15,5
517 kroegen, bars, herbergen
3
1
5
1
5
1,5
15,5
technische haalbaarheid aanpassing gebouw
51
restaurants, cafés en bars
oordeel
factor
belasting
100%
weging
factor
installaties
factor
100%
oordeel
weging
100%
weging
score
511 kantines, eetzalen
3
1
5
0,5
oordeel 2
0,25
6
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in algemeen 515 het cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
3
1
5
0,5
2
0,25
6
3
1
5
0,5
2
0,25
6
517 kroegen, bars, herbergen
3
1
5
0,5
2
0,25
6
procedurele haalbaarheid weerstand bewoners
51
restaurants, cafés en bars
100%
weging
bestemmingspl factor an 100%
oordeel
weging
bouw en regelgeving
oordeel
factor 100%
weging
score
511 kantines, eetzalen
5
1
5
1
4
1
14
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in algemeen 515 het cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
5
1
5
1
4
1
14
5
1
5
1
4
1
14
517 kroegen, bars, herbergen
5
1
5
1
4
1
14
Stap 3 functie fijn
51
oordeel
factor
totaalscore
restaurants, cafés en bars 511 kantines, eetzalen
47,5
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in algemeen 515 het cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
50,25
517 kroegen, bars, herbergen
50,25
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
50,25
Bijlage III. Stap 3 functie fijn
53
ontmoetingscentra, wijkgebouwen en gemeenschapsgebouwen 531 congres- en conferentiegebouwen 532 gemeenschapszalen en centra, sociale en culturele centra 533 gecombineerde tentoonstellings- en sportcentra 534 jeugdcentra, studentenverenigingsgebouwen
financiele haalbaarheid bouwkosten factor exploitatiekosten 100% oordeel
weging
oordeel
huurfactor opbrengsten 100% 100%
factor
weging
oordeel
weging
score
4 4
1 1
3 3
1 1
5 2
1,75 1,75
15,75 10,5
4
1
4
1
2
1,75
11,5
4
1
3
1
1
1,75
8,75
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik factor
aanwezighei factor d functie 100% 100%
100% 53
ontmoetingscentra, wijkgebouwen en gemeenschapsgebouwen 531 congres- en conferentiegebouwen 532 gemeenschapszalen en centra, sociale en culturele centra 533 gecombineerde tentoonstellings- en sportcentra 534 jeugdcentra, studentenverenigingsgebouwen
oordeel
weging
oordeel
ontmoetingscentra, wijkgebouwen en gemeenschapsgebouwen 531 congres- en conferentiegebouwen 532 gemeenschapszalen en centra, sociale en culturele centra 533 gecombineerde tentoonstellings- en sportcentra 534 jeugdcentra, studentenverenigingsgebouwen
oordeel
ontmoetingscentra, wijkgebouwen en gemeenschapsgebouwen 531 congres- en conferentiegebouwen 532 gemeenschapszalen en centra, sociale en culturele centra 533 gecombineerde tentoonstellings- en sportcentra 534 jeugdcentra, studentenverenigingsgebouwen
Stap 3 functie fijn
53
score
1 1
3 5
1 1
4 3
1,5 1,5
13 11,5
3
1
5
1
4
1,5
14
2
1
5
1
5
1,5
14,5
oordeel
weging
oordeel
factor
installaties
100% weging
factor 100%
oordeel
weging
score
4 3
1 1
4 4
0,5 0,5
2 2
0,25 0,25
6,5 5,5
3
1
4
0,5
2
0,25
5,5
3
1
4
0,5
2
0,25
5,5
procedurele haalbaarheid weerstand factor bestemming factor bouw en 100% splan 100% regelgeving bewoners 53
weging
4 2
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 53
weging
oordeel
weging
oordeel
weging
oordeel
factor 100% weging
score
5 5
1 1
4 5
1 1
4 4
1 1
13 14
5
1
5
1
4
1
14
5
1
5
1
4
1
14
totaalscore
ontmoetingscentra, wijkgebouwen en gemeenschapsgebouwen 531 congres- en conferentiegebouwen 532 gemeenschapszalen en centra, sociale en culturele centra 533 gecombineerde tentoonstellings- en sportcentra
48,25 41,5
534 jeugdcentra, studentenverenigingsgebouwen
42,75
score categorie
57 60
uitermate geschikt
53 56
geschikt
48 52
toepasbaar
45
Bijlage III. Stap 3 functie fijn
78
studio´s 781 782 784 787 788
kunstateliers, ontwerpateliers filmstudio´s radio en TV-studio´s fotostudio´s gebouwen met muziekrepetitielokalen
financiele haalbaarheid bouwkosten factor 100% oordeel 4 4 3 4 4
weging 1 1 1 1 1
exploitatiekosten
factor 100%
oordeel
weging
5 3 3 4 3
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik 100% 78
studio´s 781 782 784 787 788
kunstateliers, ontwerpateliers filmstudio´s radio en TV-studio´s fotostudio´s gebouwen met muziekrepetitielokalen
oordeel 3 3 3 3 3
weging 1 1 1 1 1
oordeel 3 3 3 3 4
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 78
studio´s 781 782 784 787 788
kunstateliers, ontwerpateliers filmstudio´s radio en TV-studio´s fotostudio´s gebouwen met muziekrepetitielokalen
oordeel 4 4 4 4 5
weging 1 1 1 1 1
oordeel 5 5 5 5 5
studio´s 781 782 784 787 788
kunstateliers, ontwerpateliers filmstudio´s radio en TV-studio´s fotostudio´s gebouwen met muziekrepetitielokalen
Stap 3 functie fijn
78 781 782 784 787 788
studio´s kunstateliers, ontwerpateliers filmstudio´s radio en TV-studio´s fotostudio´s gebouwen met muziekrepetitielokalen
oordeel 4 4 4 4 4 totaalscore
44,5 41,5 40,5 42,5 43,5
weging 1 1 1 1 1
oordeel 5 5 5 5 5
oordeel
1 1 1 1 1
factor 100% weging
factor
factor 100% weging
2 2 2 2 2
aanwezigheid functie oordeel
1 1 1 1 1
1,75 1,75 1,75 1,75 1,75
weging
4 4 4 4 4
installaties
weging
12,5 10,5 9,5 11,5 10,5
1,5 1,5 1,5 1,5 1,5
score 12 12 12 12 13
factor 100%
oordeel
0,5 0,5 0,5 0,5 0,5
weging
score
factor 100%
100%
procedurele haalbaarheid weerstand bestemmingspl factor factor bewoners 100% an 100% 78
huuropbrengsten
weging
score
0,25 0,25 0,25 0,25 0,25
7 7 7 7 8
2 2 2 2 2
bouw en regelgeving
factor 100%
oordeel
weging
1 1 1 1 1
4 3 3 3 3
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
1 1 1 1 1
score 13 12 12 12 12
Bijlage III. Stap 3 functie fijn
81
woongebouwen algemeen 816 appartementen 817 maissonets 818 gemengde bebouwing
financiele haalbaarheid bouwkosten factor 100% oordeel 3 3 3
weging 1 1 1
exploitatiekosten
factor 100%
oordeel
weging
3 3 3
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik 100% 81
woongebouwen algemeen 816 appartementen 817 maissonets 818 gemengde bebouwing
oordeel 5 5 5
weging 1 1 1
oordeel 2 2 2
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 81
woongebouwen algemeen 816 appartementen 817 maissonets 818 gemengde bebouwing
oordeel 3 3 3
weging 1 1 1
oordeel 5 5 5
woongebouwen algemeen 816 appartementen 817 maissonets 818 gemengde bebouwing
Stap 3 functie fijn
81
woongebouwen algemeen 816 flats, appartementen 817 maissonets 818 gemengde bebouwing
oordeel 5 5 5 totaalscore
48,25 48,25 48,25
weging 1 1 1
oordeel 5 5 5
oordeel
1 1 1
factor 100% weging
factor
factor 100% weging
5 5 5
aanwezigheid functie oordeel
1 1 1
1,75 1,75 1,75
weging
5 5 5
installaties
weging
14,75 14,75 14,75
1,5 1,5 1,5
score 14,5 14,5 14,5
factor 100%
oordeel
0,5 0,5 0,5
weging
score
factor 100%
100%
procedurele haalbaarheid weerstand factor bestemmingspl factor bewoners 100% an 100% 81
huuropbrengsten
weging
score
0,25 0,25 0,25
6 6 6
2 2 2
bouw en regelgeving
factor 100%
oordeel
weging
1 1 1
3 3 3
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
1 1 1
score 13 13 13
Bijlage III. Stap 3 functie fijn
85
hotels etc. 852 853 855 856
hotels etc. motels restaurant met logeeraccomodatie clubs met logeeraccomodatie
financiele haalbaarheid bouwkosten factor 100% oordeel 3 3 3 3
weging 1 1 1 1
exploitatiekosten
factor 100%
oordeel
weging
3 3 3 3
maatschappelijke haalbaarheid verblijfsduur factor buurtgebruik 100% 85
hotels etc. 852 853 855 856
hotels etc. motels restaurant met logeeraccomodatie clubs met logeeraccomodatie
oordeel 5 5 5 5
weging 1 1 1 1
oordeel 3 1 3 3
technische haalbaarheid aanpassing factor belasting gebouw 100% 85
hotels etc. 852 853 855 856
hotels etc. motels restaurant met logeeraccomodatie clubs met logeeraccomodatie
oordeel 3 3 3 3
weging 1 1 1 1
oordeel 5 5 5 5
hotels etc. 852 853 855 856
hotels etc. motels restaurant met logeeraccomodatie clubs met logeeraccomodatie
Stap 3 functie fijn
85 852 853 855 856
hotels etc. hotels etc. motels restaurant met logeeraccomodatie clubs met logeeraccomodatie
oordeel 4 1 4 4 totaalscore
50,25 37,75 46,75 46,75
weging 1 1 1 1
oordeel 5 3 5 5
oordeel
1 1 1 1
factor 100% weging
factor
factor 100% weging
5 3 3 3
aanwezigheid functie oordeel
1 1 1 1
1,75 1,75 1,75 1,75
weging
5 5 5 5
installaties
weging
14,75 11,25 11,25 11,25
1,5 1,5 1,5 1,5
score 15,5 13,5 15,5 15,5
factor 100%
oordeel
0,5 0,5 0,5 0,5
weging
score
factor 100%
100%
procedurele haalbaarheid weerstand bestemmingspl factor factor bewoners 100% an 100% 85
huuropbrengsten
weging
score
0,25 0,25 0,25 0,25
6 6 6 6
2 2 2 2
bouw en regelgeving
factor 100%
oordeel
weging
1 1 1 1
5 3 5 5
score categorie
57 - 60
uitermate geschikt
53 - 56
geschikt
48 - 52
toepasbaar
1 1 1 1
score 14 7 14 14
Bijlage IV.
852 hotels etc.
531 congres- en conferentiegebouwen 816 appartementen 817 maissonets 818 gemengde bebouwing 852 hotels etc.
cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
515
816
appartementen
517 kroegen, bars, herbergen
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in het algemeen
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in het algemeen 515 cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
347
andere huishoudelijke artikelen, etc.
347 andere huishoudelijke artikelen, etc.
346
kleding, schoeisel
346 kleding, schoeisel
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
344
levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
343
winkels in het algemeen, warenhuizen
ondervinden overlast 321 multifunctionele kantoorgebouwen 343 winkels in het algemeen, warenhuizen
multifunctionele kantoorgebouwen
321
hotels etc.
818
818 gemengde bebouwing
852
852
hotels etc.
gemengde bebouwing
817
gemengde bebouwing
817 maissonets
818
maissonets
531
816 appartementen
817
maissonets
517
531 congres- en conferentiegebouwen
816
appartementen
531
congres- en conferentiegebouwen
517 kroegen, bars, herbergen
517
congres- en conferentiegebouwen
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in het algemeen 515 cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
515
kroegen, bars, herbergen
347 andere huishoudelijke artikelen, etc.
512
kroegen, bars, herbergen
346 kleding, schoeisel
347
cafés, snackbars, koffiebars, melksalons
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
346
restaurants, commerciele restauratiegebouwen in het algemeen
344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
winkels in het algemeen, warenhuizen
multifunctionele kantoorgebouwen 343 winkels in het algemeen, warenhuizen
345
andere huishoudelijke artikelen, etc.
344
kleding, schoeisel
343
snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
321 ondersteuning bedrijfsproces 321 multifunctionele kantoorgebouwen
Positief Neutraal Negatief
cafĂŠs, snackbars, koffiebars, melksalons
818
852
hotels etc.
852 hotels etc.
817
gemengde bebouwing
818 gemengde bebouwing
816
maissonets
817 maissonets
531
appartementen
816 appartementen
517
congres- en conferentiegebouwen
531 congres- en conferentiegebouwen
515
kroegen, bars, herbergen
517 kroegen, bars, herbergen
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in het algemeen
512 restaurants, commerciele restauratiegebouwen in het algemeen 515 cafĂŠs, snackbars, koffiebars, melksalons
347
andere huishoudelijke artikelen, etc.
347 andere huishoudelijke artikelen, etc.
346
kleding, schoeisel
346 kleding, schoeisel
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
345 snoepwinkel, tabakswinkel, boekwinkels kiosken
344
levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
344 levensmiddelenwinkel, bakkerswinkel
343
winkels in het algemeen, warenhuizen
visuele hinder 321 multifunctionele kantoorgebouwen 343 winkels in het algemeen, warenhuizen
multifunctionele kantoorgebouwen
321
Functie 1
Functie 2
Functie 3
Functie 4
Functie 5
Functie 6
fase 4, stap 8 Financiele toets
hotel
winkel
horeca
congres
bedrijfs
buitenruimte
totaal/gem
oppervlakte aantal m2 BVO aantal m2 VVO
7715 6558
300 255
960 816
1020 867
1956 1663
1352 1149
13303 11308
verhoudingen VVO/ BVO verhoudingen
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
herstemmingswijzer
opbrengsten huuropbrengst
€
1.967.325 €
leegstandskosten leegstand jaar 1 leegstand jaar 2 leegstand jaar 3 frictieleegstand leegstand onderhoud verhuizing
€ € € € € €
393.465 196.733 98.366 197 983.663
totaal
€
1.672.423
herstemmingswijzer fase 4, stap 8 Financiele toets investeringskosten grondkosten gebouw directe (bouw)kosten - herbestemming directe (bouw)kosten - nieuwboouw bijkomende kosten losse inrichting begeleidende kosten rente tijdens bouw reservering totale werk startkosten totaal
€ € €
300 €
204.000 €
800 €
326.400 €
400 €
260.100 €
300 €
415.650 €
250 €
57.460 €
20% 10% 5% 0% 0% 50%
€ € € € € €
40.800 20.400 10.200 20 102.000
20% 10% 5% 0% 0% 50%
€ € € € € €
65.280 32.640 16.320 33 163.200
20% 10% 5% 0% 0% 50%
€ € € € € €
52.020 26.010 13.005 26 130.050
20% 10% 5% 0% 0% 50%
€ € € € € €
83.130 41.565 20.783 42 207.825
20% 10% 5% 0% 0% 50%
€ € € € € €
11.492 5.746 2.873 6 28.730
€
173.420
€
277.473
€
221.111
€
353.344
€
48.847
Functie 1
Functie 2
Functie 3
Functie 4
Functie 5
Functie 6
hotel
winkel
horeca
congres
bedrijfs
buiten
3.282.195 58% € 5.799.444 58% € 12.344.000 € 1.600 €
€ € € € € €
1.728.160 1.234.400 1.481.280 740.640 493.760 246.880
€
27.350.759
14% 10% 12% 6% 4% 2%
€ € € € € €
127.629 2% € 225.513 2% € 480.000 € 1.600 € 67.200 48.000 57.600 28.800 19.200 9.600
€ 1.063.542
14% 10% 12% 6% 4% 2%
408.413 7% € 721.642 7% € 1.536.000 € 1.600 €
€ € € € € €
215.040 153.600 184.320 92.160 61.440 30.720
€
3.403.335
14% 10% 12% 6% 4% 2%
433.939 8% € 766.744 8% € 1.632.000 € 1.600 €
€ € € € € €
228.480 163.200 195.840 97.920 65.280 32.640
€
3.616.043
14% 10% 12% 6% 4% 2%
832.142 15% € 1.470.345 15% € 2.347.200 € 1.200 €
€ € € € € €
328.608 234.720 281.664 140.832 93.888 46.944
€
5.776.343
14% 10% 12% 6% 4% 2%
50 €
20% 10% 5% 0% 0% 50%
€ € € € € €
634.695 317.348 158.674 317 1.586.738
€
2.697.771
totaal/gem
575.182 10% € 1.016.312 10% € 540.800 € 400 €
€ € € € € €
75.712 54.080 64.896 32.448 21.632 10.816
€
2.391.878
3.230.935
14% 10% 12% 6% 4% 2%
5.659.500 10.000.000 18.880.000
€ € € € € €
2.643.200 1.888.000 2.265.600 1.132.800 755.200 377.600
€
43.601.900
herstemmingswijzer fase 4, stap 8 Financiele toets
Functie 1 hotel
overige kosten jaarlijks onderhoud groot onderhoud jaar 5 groot onderhoud jaar 10 groot onderhoud jaar 15 groot onderhoud jaar 20 overige exploitatiekosten
€ € € € € €
61.720 617.200 1.234.400 617.200 78.693
totaal
€
2.609.213
indices inflatie huurstijging t.o.v. inflatie IRR
Functie 2 winkel
0,5% 0% 5% 10% 5% 4%
€ € € € € €
2.400 24.000 48.000 24.000 8.160
€
106.560
2,5% 1,5% 8,0%
herstemmingswijzer fase 4, stap 8 Financiele toets
Functie 3 horeca
0,5% 0,0% 5,0% 10,0% 5,0% 4,0%
€ € € € € €
7.680 76.800 153.600 76.800 13.056
€
327.936
3% 1,5% 8%
Functie 1 hotel
Functie 4 congres
0,5% 0,0% 5,0% 10,0% 5,0% 4,0%
€ € € € € €
8.160 81.600 163.200 81.600 10.404
€
344.964
3% 1,5% 8%
Functie 2 winkel
Functie 5 bedrijfs
0,5% 0,0% 5,0% 10,0% 5,0% 4,0%
€ € € € € €
11.736 117.360 234.720 117.360 16.626
€
497.802
3% 1,5% 8%
Functie 3 horeca
Functie 6 buiten
0,5% 0,0% 5,0% 10,0% 5,0% 4,0%
€ € € € € €
2.704 379 270 324 2.298
€
5.976
3% 1,5% 8%
Functie 4 congres
totaal/gem
0,5% 0,0% 5,0% 10,0% 5,0% 4,0%
€ € € € € €
94.400 917.339 1.834.190 917.284 129.237
€
3.892.451
3% 1,5% 8%
Functie 5 bedrijfs
Functie 6 buiten
totaal/gem
opbrengsten 1e jaars markthuur huuropbrengst 25 jaar resultaat
€ € €
1.967.325 49.183.125 17.550.730
€ € €
204.000 5.100.000 3.756.477
€ € €
326.400 8.160.000 4.151.256
€ € €
260.100 6.502.500 2.320.382
€ 415.650 € 10.391.250 € 3.763.761
€ 57.460 € 1.436.500 € -1.010.201
€ € €
3.230.935 80.773.375 30.532.406
kosten bouwkosten investeringskosten
€ €
12.344.000 27.350.759
€ €
480.000 1.063.542
€ €
1.536.000 3.403.335
€ €
1.632.000 3.616.043
€ €
€ €
€ €
18.880.000 43.601.900
overzicht BAR
7,2%
19,2%
9,6%
7,2%
2.347.200 5.776.343
7,2%
540.800 2.391.878
2,4%
7,4%