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ATIPICIDADE DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO A RAZÃO DOS CONTRATOS EM SHOPPING CENTERS SEREM CLASSIFICADOS COMO ATÍPICOS: a) ALUGUEL PERCENTUAL CALCULADO SOBRE O FATURAMENTO
BRUTO OU ALUGUEL MÍNIMO (O MAIOR ENTRE ELES);
b) AUDITORIA NOS LIVROS DOS LOJISTAS; c) ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS E RESPECTIVA CONTRIBUIÇÃO; d) CONTRIBUIÇÃO PARA O FUNDO DE PROMOÇÃO; e) SUBMISSÃO
DOS LOJISTAS EM RELAÇÃO: DECORAÇÃO, VITRINE, EXPOSIÇÃO DAS MERCADORIAS, LETREIROS ETC;
f) LIMITAÇÃO DO RAMO DE ATIVIDADE; g) CLÁUSULA DE RAIO / EXCLUSIVIDADE, SÓCIOS, VÍNCULOS
ETC; E
h) OUTRAS MAIS.
ARTIGO 54 DA LEI 8.245/91: NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER, PREVALECERÃO AS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESPECTIVOS E AS DISPOSIÇÕES PROCEDIMENTAIS PREVISTAS NESTA LEI. A OMISSÃO/ACEITAÇÃO DOS LOJISTAS TEM ENSEJADO UM VERDADEIRO ABUSO DOS EMPREENDEDORES.
OS CUIDADOS NA FASE PRÉ-CONTRATUAL ANÁLISE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E ANEXOS PRAZO DE VIGÊNCIA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA (REGISTRO DO CONTRATO) DIREITO DE PREFERÊNCIA AUTORIZAÇÃO DA CESSÃO PARA O OUTRO FRANQUEADO / CONTROLE ACIONÁRIO PESSOA FÍSICA / PESSOA JURÍDICA CLÁUSULA DE RAIO CONFORME JURISPRUDÊNCIA (DO CADE E ESTRANGEIRAS), ESTA CLÁUSULA NÃO É UM ILÍCITO “PER SE”. ELA NÃO NASCE ILÍCITA/ILEGAL, OU SEJA, DEPENDE DO CASO CONCRETO. BASICAMENTE PARA SER LÍCITA É NECESSÁRIA UMA LIMITAÇÃO TEMPORAL E/OU UMA “CONTRAPARTIDA” DO LOCADOR ÁREA ÚTIL LOCÁVEL / COLUNAS / DUTOS CARGA ELÉTRICA/DESPESAS COM O CABEAMENTO REMANEJAMENTO DA LOJA ATIVIDADE COMERCIAL / NOME FANTASIA E COMO DIZIA JOHN KENNEDY: “DEVEMOS NEGOCIAR COM LIBERDADE, MAS JAMAIS NEGOCIAR A LIBERDADE”. O MAIS DIFÍCIL É CONVENCER ALGUÉM DO ÓBVIO.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL DIREITO DE ECONÔMICA
REVER
O
ALUGUEL
E
A
SUA
IMPORTÂNCIA
PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO CUIDADOS NA REVISÃO AMIGÁVEL A IMPORTÂNCIA DO LAUDO TÉCNICO PARA A FIXAÇÃO DO VALOR LOCATIVO (MÉTODO COMPARATIVO E DE RENDIMENTO DE CAPITAL) ARBITRAMENTO PROVISÓRIO DO ALUGUEL A IMPORTÂNCIA DO BANCO DE DADOS
PEDIDOS DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL a)VALOR DO ALUGUEL b)ALUGUEL PROVISÓRIO – Conforme as alterações havidas na Lei
do Inquilinato, em ação proposta pelo locador o aluguel provisório não poderá exceder 80% do pedido e em ação proposta pelo locatário 80% do vigente. Princípio de Isonomia? c)ISONOMIA – ALUGUEL PERCENTUAL d)13º ALUGUEL, 14º ETC e)ALUGUEL COMPENSATÓRIO f)ALUGUEL COMPLEMENTAR g)ALUGUEL COMPLEMENTAR PADRÃO h)ALUGUEL PROGRESSIVO i)PERCENTUAL ALÉM DO ÍNDICE DE REAJUSTE j)MUDANÇA DE INDEXADOR
O IGP-DI/FGV (ÍNDICE GERAL DE PREÇOS – DISPONIBILIDADE INTERNA, CALCULADO PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS), UM DOS INDICES MAIS PRATICADOS NOS REAJUSTES DOS INSTRUMENTOS LOCATÍCIOS, ORIGINA-SE DA SEGUINTE MÉDIA PONDERADA: 60% DO ÍNDICE DE PREÇOS DO ATACADO (IPA-DI) / ATRELADO AO DÓLAR; 30% DO ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR (IPC-DI) E 10% DO ÍNDICE NACIONAL DE CONSTRUÇÃO CIVIL (INCC-DI). APURA AS VARIAÇÕES DE PREÇO DE MATÉRIAS-PRIMAS AGRÍCOLAS E INDUSTRIAIS NO ATACADO E DE BENS E SERVIÇOS FINAIS NO CONSUMO. ENTRE OS ÍNDICES CONSIDERADOS ESTÃO OS PREÇOS DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS, TRANSPORTE, HABITAÇÃO, EDUCAÇÃO, SAÚDE E VESTUÁRIO. A TAXA ACUMULADA DO IGP-DI AINDA É USADA COMO INDEXADORA DAS DÍVIDAS DOS ESTADOS COM A UNIÃO.
O IGP-M/FGV (ÍNDICE GERAL DE PREÇOS - DO MERCADO, CALCULADO PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS), OUTRO TAMBÉM MUITO UTILIZADO, ORIGINA-SE DA SEGUINTE MÉDIA PONDERADA: 60% DO ÍNDICE DE PREÇOS DO ATACADO (IPA-M) / ATRELADO AO DÓLAR; 30% DO ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR (IPC-M) E 10% DO ÍNDICE NACIONAL DE CONSTRUÇÃO CIVIL (INCC-M). APURA AS VARIAÇÕES DE PREÇO DE MATÉRIAS-PRIMAS AGRÍCOLAS E INDUSTRIAIS NO ATACADO E DE BENS E SERVIÇOS FINAIS NO CONSUMO. ENTRE OS ÍNDICES CONSIDERADOS ESTÃO OS PREÇOS DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS, TRANSPORTE, HABITAÇÃO, EDUCAÇÃO, SAÚDE E VESTUÁRIO. COSTUMA SER UTILIZADO TAMBÉM PARA REAJUSTAR TARIFAS PÚBLICAS E PLANOS DE SEGUROS SAÚDE (NOS CONTRATOS MAIS ANTIGOS).
A METODOLOGIA UTILIZADA PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS – FGV PARA APURAÇÃO DOS IGP-DI E IGP-M É IGUAL. A DIFERENÇA ESTÁ QUE NO IGP-DI A COLETA DE PREÇOS É REALIZADA COM BASE NO MÊS CHEIO, OU SEJA, DE 01 A 30 OU 31 DE CADA MÊS, SENDO QUE NO IGP-M, É REALIZADA ENTRE O DIA 21 DO MÊS ANTERIOR AO DE REFERÊNCIA E O DIA 20 DO MÊS DE REFERÊNCIA.
O IPCA-IBGE (ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR AMPLO, CALCULADO PELO INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA), MEDE A VARIAÇÃO DE PREÇOS PARA AS FAMÍLIAS COM RENDIMENTOS MENSAIS ENTRE 01 E 40 SALÁRIOS MÍNIMOS, NAS REGIÕES METROPOLITANAS DE BELÉM, FORTALEZA, RECIFE, SALVADOR, BELO HORIZONTE, RIO DE JANEIRO, SÃO PAULO, CURITIBA, PORTO ALEGRE, BRASÍLIA E MUNICÍPIO DE GOIÂNIA. PARA LEVANTAMENTO DE ALUGUEL E CONDOMÍNIO, TEM COMO UNIDADE DE COLETA ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS E DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS, CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇO PÚBLICO E DOMICÍLIOS, SÃO CONSIDERADOS NOVE TIPOS DE PRODUTOS E SERVIÇOS: ALIMENTAÇÃO E BEBIDAS, ARTIGOS DE RESIDÊNCIA, COMUNICAÇÃO, DESPESAS PESSOAIS, EDUCAÇÃO, HABITAÇÃO, SAÚDE E CUIDADOS PESSOAIS, TRANSPORTES E VESTUÁRIO. AO TODO SÃO CALCULADAS AS VARIAÇÕES DE PREÇOS DE 465 SUBITENS. O IPCA/IBGE É O ÍNDICE UTILIZADO PELO CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL PARA CALCULAR A META DE INFLAÇÃO PARA O BRASIL A CADA ANO.
O IPC-FIPE (ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR, CALCULADO PELA FUNDAÇÃO INSTITUTO DE PESQUISAS ECONÔMICAS DESDE 1968), REGISTRA A VARIAÇÃO DE PREÇOS NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO. A FIPE (FUNDAÇÃO INSTITUTO DE PESQUISAS ECONÔMICAS) MEDE A VARIAÇÃO DOS ITENS EM SETE GRUPOS DE DESPESAS: HABITAÇÃO, ALIMENTAÇÃO, TRANSPORTE, DESPESAS PESSOAIS, SAÚDE, VESTUÁRIO E EDUCAÇÃO.
IDEAL IPC – FIPE
AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO CONCEITO DO PATRIMONIAL
PONTO
COMERCIAL
E
SUA
IMPORTÂNCIA
O QUE VEM A SER O FUNDO DE COMÉRCIO? FUNDO DE COMÉRCIO É O CONJUNTO DOS ELEMENTOS MATERIAIS E IMATERIAIS QUE CONFEREM A UM DADO ESTABELECIMENTO CAPACIDADE PARA PRODUZIR LUCRO, COMO POR EXEMPLO: A CLIENTELA, A FORMA DE ATENDIMENTO, A COMODIDADE, A VIZINHANÇA, A CONFIANÇA NA QUALIDADE. COSTUMO DIZER EM MINHAS PALESTRAS QUE O PATRIMÔNIO DO LOJISTA É O SEU PONTO COMERCIAL. PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO CUIDADOS NA CESSÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO (3 ANOS NO MESMO RAMO DE COMÉRCIO)
CUIDADOS NA RENOVAÇÃO AMIGÁVEL O SHOPPING FICA COM O CONTRATO PARA SER ASSINADO E
PERDE-SE O PRAZO; CLÁUSULAS NOVAS – ALUGUÉIS COMPENSATÓRIOS, ALUGUÉIS DESEMPENHO, GATILHOS ANUAIS, AUMENTO DO PERCENTUAL RELATIVO AO FUNDO DE PROMOÇÃO, PRAZOS.
A IMPORTÂNCIA DO LAUDO TÉCNICO PARA A FIXAÇÃO DO VALOR LOCATIVO (MÉTODO COMPARATIVO E DE RENDIMENTO DE CAPITAL)
ARBITRAMENTO PROVISÓRIO DO ALUGUEL – ART. 72. § 4º NA
CONTESTAÇÃO, O LOCADOR, OU SUBLOCADOR, PODERÁ PEDIR, AINDA, A FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO, PARA VIGORAR A PARTIR DO PRIMEIRO MÊS DO PRAZO DO CONTRATO A SER RENOVADO, NÃO EXCEDENTE A OITENTA POR CENTO DO PEDIDO, DESDE QUE APRESENTADOS ELEMENTOS HÁBEIS PARA AFERIÇÃO DO JUSTO VALOR DO ALUGUEL.
CUIDADOS NA FORMALIZAÇÃO DE ACORDOS JUDICIAIS E, COMO DIZIA CONFÚCIO : ”UM HOMEM QUE COMETE UM ERRO E NÃO O CORRIGE ESTÁ COMETENDO UM OUTRO ERRO”.
REQUISITOS ESSENCIAIS PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO a) CONTRATO POR ESCRITO E COM PRAZO DETERMINADO DE 05
ANOS OU MAIS;
b) OU CONTRATOS, POR ESCRITO, QUE SOMADOS DE FORMA
ININTERRUPTA ATINJAM 05 ANOS OU MAIS;
c) EXPLORAÇÃO DO MESMO RAMO DE ATIVIDADE NOS ÚLTIMOS
03 ANOS;
d) PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO
(ALUGUEL, ENCARGOS, SEGUROS ETC);
e) INDICAÇÃO CLARA E PRECISA DAS CONDIÇÕES OFERECIDAS
PARA A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO (VALOR LOCATIVO MÍNIMO, PRAZO, REAJUSTE ETC); E
- % E
f) DECLARAÇÃO DO FIADOR ACEITANDO A RENOVAÇÃO (SE O
MESMO). CASO NÃO SEJA O MESMO DO CONTRATO RENOVANDO, É NECESSÁRIO INDICAR O NOME OU DENOMINAÇÃO COMPLETA, NÚMERO DE SUA INSCRIÇÃO NO MINISTÉRIO DA FAZENDA, ENDEREÇO E, TRATANDO-SE DE PESSOA NATURAL, NACIONALIDADE, ESTADO CIVIL, PROFISSÃO E A CARTEIRA DE IDENTIDADE. DE ACORDO COM AS ALTERAÇÕES HAVIDAS NA LEI DO INQUILINATO, INDEPENDENTEMENTE DO FIADOR INDICADO SER O MESMO DO CONTRATO RENOVANDO, É NECESSÁRIO PROCEDER A COMPROVAÇÃO DE SUA IDONEIDADE FINANCEIRA (CERTIDÕES PESSOAIS).
O LOCADOR NÃO ESTÁ OBRIGADO A RENOVAR O CONTRATO a) POR
DETERMINAÇÃO DO PODER PÚBLICO, TIVER QUE REALIZAR NO IMÓVEL OBRAS QUE IMPORTEM SUA RADICAL TRANSFORMAÇÃO;
b) PARA FAZER MODIFICAÇÃO DE TAL NATUREZA QUE AUMENTE O
VALOR DO NEGÓCIO OU DA PROPRIEDADE. DEVERÁ SER EXIGIDO, PORÉM, UM RELATÓRIO PORMENORIZADO DAS OBRAS A SEREM REALIZADAS E DA ESTIMATIVA DE VALORIZAÇÃO QUE SOFRERÁ O IMÓVEL, ASSINADO POR ENGENHEIRO DEVIDAMENTE HABILITADO; E
c) PROPOSTA DE TERCEIRO E MELHORES CONDIÇÕES.
QUANTO À RETOMADA PARA USO PRÓPRIO: DIFERENÇA ENTRE LOJA DE RUA E DE SHOPPING
PEDIDOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO a) VALOR DO ALUGUEL b) ALUGUEL PROVISÓRIO - NÃO HOUVE ALTERAÇÕES NA LEI DO
c) d) e) f) g) h) i) j) k) l)
INQUILINATO SOBRE O TEMA. NECESSÁRIO AGUARDAR A CRIAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. ISONOMIA – ALUGUEL PERCENTUAL 13º ALUGUEL, 14º ETC ALUGUEL COMPENSATÓRIO ALUGUEL COMPLEMENTAR ALUGUEL COMPLEMENTAR PADRÃO ALUGUEL PROGRESSIVO PERCENTUAL ALÉM DO ÍNDICE DE REAJUSTE CLÁUSULA DE RAIO MUDANÇA DE INDEXADOR EXCLUSÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS / ILÍCITAS
AÇÃO JUDICIAL SINDICATO
ALTERAÇÕES RELEVANTES DA LEI DO INQUILINATO - LIMINAR NAS AÇÕES DE DESPEJO DE IMÓVEIS COMERCIAIS FUNDADA NA DENÚNCIA VAZIA (15 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA); - LIMINAR NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, QUANDO O CONTRATO ESTIVER DESPIDO DE GARANTIA; - ANTES A LEI AUTORIZAVA A PURGAÇÃO DA MORA 02 (DUAS) VEZES A CADA 12 MESES. AGORA SOMENTE HAVERÁ 01 (UMA) OPORTUNIDADE A CADA 24 MESES; - POSSIBILIDADE DE DESPEJO NO PRAZO DE 30 DIAS, EM CASO DE NÃO RENOVAÇÃO DO CONTRATO PELO JUIZ, LOGO APÓS A SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU, EM AÇÕES RENOVATÓRIAS; - FIADORES.
CONDOMÍNIO E FUNDO DE PROMOÇÃO VERIFICAÇÃO DA VERACIDADE DAS DESPESAS COBRADAS PELO EMPREENDEDOR SE A ADMINISTRADORA GANHA UM PERCENTUAL DE 5% A 7% DE TUDO AQUILO QUE É GASTO, QUAL O INTERESSE EM ECONOMIZAR?? COMO MINIMIZAR OS CUSTOS
PROJETO DE LEI Nº 7137/02
PONTOS PRINCIPAIS - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APRESENTAÇÃO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO NA FORMA MERCANTIL - PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE TAXAS QUANDO DA CESSÃO DO PONTO COMERCIAL - PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE ALUGUÉIS PRÉ-DETERMINADOS OU PROGRESSIVOS - PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE TAXAS OU PERCENTUAIS, ALÉM DO ÍNDICE ESTIPULADO NO CONTRATO
- PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE MAIS DE 12 ALUGUÉIS DURANTE O ANO - INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO NO CASO DO EMPREENDEDOR NÃO RENOVAR A LOCAÇÃO, ALEGANDO QUE NECESSITA FAZER OBRAS NO IMÓVEL, MESMO QUE AS INICIE 03 MESES APÓS A ENTREGA DAS CHAVES - FIXAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL NO CASO DE DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL EQUIVALENTE A 03 ALUGUÉIS PROPORCIONAIS AO TEMPO DE OCUPAÇÃO - EXTINÇÃO DO “CAPUT” DO ARTIGO 54 QUE REZA: “NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTERS, PREVALECERÃO AS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESPECTIVOS ....” - OUTROS MAIS
PROJETO DE LEI Nº 7137/02
http://www.camara.gov.br/internet/sileg/prop_detalhe.asp?id=67032
A VITÓRIA VEM DA LUTA A LUTA VEM DA FORÇA A FORÇA VEM DA UNIÃO
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