Graduation project

afstudeerproject De Hemmes 20120816 Avans Hogeschool Sjoerd Leppers & Tim Nusselein

afstudeerproject De Hemmes Een document van Studenten Stedenbouwkunde, Avans Hogeschool AB&I

Sjoerd Leppers (2020013) Tim Nusselein (2021671) In opdracht van Avans Hogeschool AB&I Katrien Markus Leo van Beek Karin Akkers

In samenwerking met Gemeente Zaanstad Gert Grandiek Monica Sommer Mirte Rozemond Milko Buter Versie

Definitief-01

Datum

16 augustus 2012

20120816

Summary

This document contains the graduation project of two urban planning students, Sjoerd Leppers and Tim Nusselein.

The subject of the graduation project is De Hemmes, a 13,8 acres big peninsula in de municipality of Zaanstad. The municipality has asked the students to research the possibilities for a housign program on De Hemmes. The students critically reviewed this question and divided it into several sub-questions.

The first step in the project was to become familiar with the area and it’s environment. Part of that was to gather information which was already available on this subject. For example Palmbout Urban Landscapes has written a document called Ruimteplan Zaan/IJ in which they have been looking for development sites along the riverbanks of de Zaan.

Then the students set foot to make their own inventories and analysis. During this process there were several interesting discoveries, for example the location of the peninsula right at the edge of the metropolitan region of Amsterdam.

Zaanstad also has a rich history which attracts about one million tourists a year. The well known open air museum De Zaanse Schans is located just north of the planning area.

All the most important inventories and analysis are put together in one conclusion map. The sequel to that map is a map with principles which in a later stage will be translated to the design. A strategic structure map on the environment shows how the peninsula and the environment are connected. This will help to make sure that the design will settle into its environment.

During the project the students made a few different design steps. Already in an early stage they started drawing some basic designs and created three drawing excercises which had to help to create a variety of temporary designs.

Later the whole basic principle changed: not a blueprint design but a flexible design. In other words, don’t create a ready-made design set up a couple of design steps. Some primary charactaristiscs of the design are not flexible, for example the position and structure of the main road.

Other charactaristics, for example the allotment and the design of public spaces are flexible, although there are some rules to help maintain a high quality.

This way the development can be adjusted to the wish of the target group.

The flexible final design comes with a quality plan and a phasing strategy. These three products together should lead to the optimal development of De Hemmes.

SAMENVATTING

Dit document bevat het afstudeerwerk van twee studenten stedenbouwkunde, Sjoerd Leppers en Tim Nusselein.

Het onderwerp van het afstudeerproject is De Hemmes, een 5,6 hectare groot schiereiland in de gemeente Zaanstad. De gemeente heeft de studenten gevraagd te onderzoeken hoe De Hemmes invulling kan geven aan een woningbouwprogramma. De vraag is kritisch bekeken en opgesplitst in een aantal deelvragen.

De eerste stap in het project bestond uit gevoel krijgen voor het gebied en de omgeving en het inventariseren van informatie die reeds beschikbaar was over het eiland. Zo is er onder andere het Ruimteplan Zaan/IJ van Palmbout Urban Landscapes, waarin gezocht is naar ontwikkellocaties aan de Zaan.

Vervolgens zijn de studenten zelf het gebied en de omgeving gaan inventariseren en analyseren. Hierin zijn een aantal interessante ontdekkingen gedaan, zoals bijvoorbeeld de ligging van het schiereiland op de rand van de metropoolregio Amsterdam.

Ook heeft Zaanstad een rijke historie die de aandacht van ongeveer één miljoen toeristen per jaar weet te trekken. Het bekende openlucht museum de Zaanse Schans ligt net ten noorden van het plangebied.

De inventarisaties en analyses zijn samengevoegd in één conclusiekaart. Het vervolg daarop is een uitgangspuntenkaart, waarin de conclusies omgezet zijn naar uitgangspunten voor het eindontwerp.

Omdat het eindontwerp niet op zich staat, maar in een omgeving ligt met een sterke identiteit is er ook een structuurvisie gemaakt voor de omgeving. Deze zorgt ervoor dat het ontwerp als het ware verankerd wordt in de omgeving.

Gedurende het project zijn er een aantal verschillende ontwerpstappen gemaakt. Al in een vroege fase is begonnen met het opzetten van ontwerpoefeningen om tot een aantal gevariëerde voorlopige ontwerpen te komen.

Later in het proces is het basisprincipe van het ontwerp totaal omgegooid: geen blauwdruk maar flexibiliteit. Met andere woorden: er is geen kant en klaar ontwerp gemaakt, maar er zijn ontwerpstappen opgezet. Een aantal primaire karakteristieken van het ontwerp zijn vastgelegd, zoals bijvoorbeeld de ligging en structuur van hoofdontsluiting. Vervolgens is het gebied verdeeld in verschillende “ontwikkelblokken”.

Voor een dergelijk ontwikkelblok zijn verschillende verkavelingen mogelijk. Zo heeft de gemeente of ontwikkelaar de kans om gedurende de ontwikkeling zo goed mogelijk in te spelen op de wensen van de doelgroep.

Bij dit flexibele eindontwerp is ook een beeldkwaliteitsplan en faseringstrategie opgezet.

Samen moet dit leiden tot de optimale ontwikkeling van De Hemmes.

Inhoudsopgave

01 |

7

Inleiding............................................................... blz.

09

Context............................................................. blz.

Achtergrond informatie........................................ blz.

Noord-Holland..................................................... blz.

Gemeente Zaanstad............................................. blz.

Het plangebied..................................................... blz.

De omgeving........................................................ blz.

11 13 15 17 19 21

02 |

Inventarisaties en analyses............................... blz.

Ligging.................................................................. blz.

Identiteit van Zaanstad........................................ blz.

Regionale verbindingen....................................... blz.

Zaanse structuur................................................... blz.

Zaandam Noord................................................... blz.

Landschap en historie.......................................... blz.

Waternetwerk...................................................... blz.

Openbare ruimte.................................................. blz.

Zichtlijnen............................................................. blz.

Woningmarkt....................................................... blz.

23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43

03 |

Conclusies en uitgangspunten........................... blz.

Conclusies............................................................ blz.

Uitgangspunten.................................................... blz.

Structuurvisie omgeving...................................... blz.

45 47 49 51

04 |

Ontwerpfase..................................................... blz.

Schetshistorie....................................................... blz.

Fase 1: ontwerpoefeningen.................................. blz.

Fase 2: varianten ontwerpoefeningen................. blz.

Fase 3: voorlopige varianten................................ blz.

Fase 4: definitieve varianten................................ blz.

53 55 56 57 58 59

05 |

Eindontwerp..................................................... blz.

Fase 5: ontwerpen deelproblemen...................... blz.

Regels voor flexibele verkaveling......................... blz.

Kavelpaspoort...................................................... blz.

Fase 6: definitief eindontwerp............................. blz.

Beeldkwaliteit openbare ruimte.......................... blz.

Faseringstrategie.................................................. blz.

61 62 69 70 73 74 81

Slotwoord............................................................. blz.

83

06 |

Bijlagen............................................................. blz.

Infrastructuur....................................................... blz.

Openbaar vervoer................................................ blz.

Langzaam verkeer................................................. blz.

Monumenten....................................................... blz.

Gebiedsopbouw................................................... blz.

Functies en bedrijvigheid..................................... blz.

Groenstructuren en openbare ruimte.................. blz.

Juridische onderbouwing..................................... blz.

FinanciĂŤle onderbouwing..................................... blz.

85 89 91 93 95 97 99 103 104 109

Literatuurlijst........................................................ blz.

111

INLEIDING

9

Het project “De Hemmes” is onderdeel van het grotere Ruimteplan Zaan/IJ. Het ruimteplan, een document dat is opgezet door Palmbout Urban Landschapes in opdracht van Gemeente Zaanstad en in samenwerking met o.a. Gemeente Amsterdam en Gemeente Wormerland, is een stedenbouwkundige verkenning naar de ontwikkelingsmogelijkheden van gebieden langs de Zaan en het IJ.

Tijdens dit project is dieper ingegaan op de ontwikkeling van het schiereiland en is verder onderzocht hoe het schiereiland zo goed mogelijk kan worden ontwikkeld. Hierin staat identiteit centraal: het is van belang dat De Hemmes zijn eigen identiteit krijgt, maar die moet wel aansluiten op de typisch Zaanse identiteit.

In dit document is onderzoek gedaan naar de ontwikkelingsmogelijkheden van De Hemmes, dat in het Ruimteplan Zaan/IJ onderdeel is van de Wijde Zaan en is aangewezen als potentieel “zelfbouwparadijs met vrije kavels, wonen, werken en waterrecreatie”.

Leeswijzer Om een leesbaar document te presenteren is alleen het meest relevante werk in hoofdstukken verdeeld, (overig) ondersteunend werk is verzameld in de bijlagen.

Elk hoofdstuk begint met een korte inleiding waarin wordt verteld wat er verwacht kan worden. De hoofdstukken volgen een chronologische lijn, de deelhoofdstukken zijn grotendeels geordend op zo een manier dat het gemakkelijk leesbaar is, zoals bijvoorbeeld van grote schaal naar kleine schaal.

Verkavelingstudie

Inventarisaties

Analyses

Conclusie’s & Uitgangspunten

Deelontwerpen

Eindontwerp

Beeldkwaliteitsplan

Faseringsplan

context In dit hoofdstuk zijn het plangebied en de omgeving toegelicht, zodat voor de lezer duidelijk wordt in welke context het project zich afspeelt.

01

achtergrond informatie

Projectwerving Het voormalige stagebedrijf (Palmbout Urban Landscapes) van ĂŠĂŠn van de studenten heeft het project geĂŻntroduceerd en de studenten in contact gebracht met de gemeente Zaanstad.

Aanleiding Amsterdam als metropoolregio groeit in zowel economische als demografische zin. Zaanstad is door zijn gunstige ligging de aangewezen kandidaat om een deel van deze groei op te vangen.

Amsterdam groeit via de noordelijke IJ-oevers in de richting van Zaanstad, de gemeente Zaanstad kan hierop inspelen door unieke locaties aan de Zaan te ontwikkelen. De Hemmes is een van deze locaties die kansen biedt voor het unieke en duurzame wonen aan het water. In samenwerking met de stad Amsterdam kan het vestigingsklimaat versterkt worden.

De gemeente Zaanstad heeft in 2011 een groot gedeelte van de grond van het schiereiland De Hemmes opgekocht om hier ontwikkelingen plaats te laten vinden en deze in eigen regie te houden.

Deze ontwikkelingen staan echter nog in de kinderschoenen en worden op dit moment door de gemeente en andere belanghebbenden verder onderzocht.

13

Probleemstelling De Gemeente Zaanstad wil inspelen op de groei van de Metropool Regio Amsterdam door o.a. het schiereiland De Hemmes geschikt te maken voor woningbouw. Het schiereiland biedt enorme kansen om een kwalitatieve invulling te geven aan deze ontwikkeling. Gemikt wordt op het middenen hogere segment door het uitgeven van kavels t.b.v. ontwikkeling van grotendeels vrijstaande, grondgebonden woningen.

Het is belangrijk dat het schiereiland zijn eigen identiteit krijgt, maar wel op zo een manier dat het aansluit bij het typische Zaanse karakter. De grond van het schiereiland is ernstig vervuild en moet worden gesaneerd, naar verwachting kan in 2016 worden begonnen met het uitgeven van kavels.

Het aantal uit te geven kavels wordt bepaald in de verkavelingstudie. De Hemmes zal in fases worden ontwikkeld, waarbij kan worden aangenomen dat 5 tot 10 kavels per jaar worden uitgegeven, afhankelijk van de vraag in dit segment.

Doelstelling Het doel van deze afstudeeropdracht is om de gemeente Zaanstad een beeld te geven over hoe het plangebied De Hemmes ontwikkeld zou kunnen worden met behoud van een eigen Zaanse identiteit.

Onderzoeksvraag Welke karakteristieke indelingen zijn er mogelijk op het schiereiland de Hemmes, waarbij het zijn eigen identiteit krijgt en ontwikkeld kan worden in fases?

H

A

G

DEN HELDER

B

De Hemmes

ALKMAAR

HOORN

ZAANSTAD

F

AMSTERDAM

C

E

D

A Nationaal landschap B Polderlandschap bij Hoorn C Zeilen op het Markermeer D Amsterdamse Zuidas E Haarlem a/d Spaarne F Forteiland en hoogovens bij IJmuiden G Noordzeestrand H Bloembollenvelden bij Alkmaar 01 01 Ligging Zaanstad in Noord-Holland 02 Omgeving in beeld

02

Noord-holland

Noord-Holland is de 2e grootste provincie van Nederland, gebaseerd op inwonersaantal. Op nummer één staat Zuid-Holland.

Gemeente Zaanstad is de 3e grootste gemeente van Noord-Holland, gebasseerd op inwonersaantal.

Op nummer één en twee staan respectievelijk Amsterdam en de provinciehoofdstad Haarlem.

De gemeente bevindt zich op proviniciale/regionale schaal op een interessante locatie, omgeven door allerlei verschillende functies en gebieden. In het zuiden ligt het meest verstedelijkte gebied van Nederland, de Randstad. Ten westen ligt het aantrekkelijke Noordzeestrand. Richting het noorden en noord-oosten ligt het uitgestrekte polderlandschap, met ook andere kwaliteiten zoals de bloembollenvelden. Verder ligt ten oosten van de gemeente het Markermeer.

15

1

Kerncijfers

1

Metropoolregio Amsterdam naar gemeenten en subregio’s, 1 januari 2011

30 36 6

5

31

34

2 4

29 3 33

7

35

32

10 9 12

1

28

8 11

15 24 16

1 14

26

25

17

22 19

21 20

13

23

18 27

21

Zaanstreek

agglomeratie Haarlem

Het Gooi en Vechtstreek

Waterland +

IJmond

Amstel-Meerlanden

Flevoland –

Amsterdam

1 Amsterdam 1 Amsterdam 2 Wormerland 2 Wormerland 3 Zaanstad 3 Zaanstad 4 Beverwijk 5 Heemskerk 4 Beverwijk 6 Uitgeest 5 Heemskerk 7 Velsen 6 Uitgeest 8 Bloemendaal 9 Haarlem 7 Velsen 8 Bloemendaal 9 Haarlem

10 Haarlemmerliede 10 Haarlemmerliede en Spaarnwoude 10 en Spaarnwoude 11 Heemstede 11 Heemstede

12 Zandvoort 13 Aalsmeer 12 Zandvoort

14 Amstelveen 13 Aalsmeer

15 Diemen 14 Amstelveen

16 Haarlemmermeer 17 Ouder-Amstel 15 Diemen 16 Haarlemmermeer 17 Ouder-Amstel

18 18 Uithoorn Uithoorn 19 Blaricum Blaricum 19 20 Bussum 20 21 Bussum Hilversum 22 Hilversum Huizen 21 23 Laren 22 Huizen 24 Muiden 23 25 Laren Naarden 26 Muiden Weesp 24 25 Naarden 26 Weesp

27 Wijdemeren 27 Wijdemeren 28 Almere 28 Almere 29 Lelystad 29 Lelystad 30 Beemster 31 Edam-Volendam 30 Beemster 32 Landsmeer 31 Edam-Volendam 33 Oostzaan 32 Landsmeer 34 Purmerend 35 Waterland 33 Oostzaan 36 Zeevang 34 Purmerend 35 Waterland 36 Zeevang

1 Assendelft

2 Krommie

3 Westzaan

4 Wormerveer 5 Rooswijk

6 Westerkoog 7 Nieuw West 8 Oud Zaandijk 9 Oud Koog aan de Zaan

10 Zaandam West 11 Oude Haven 12 Zaandam Noord 13 Kogerveldwijk 14 Rosmolenwijk 15 Zaandam Zuid 16 Pelders- en Hoornseveld 17 Poelenburg 10 De Hemmes

03 03 Metropoolregio (bron: Gemeente Amsterdam, Metropoolregio in cijfers 2011) 04 Stadsdelen binnen de gemeente (bron: Gemeente Zaanstad, www.zaanstad.nl/wijken) Metropoolregio Amsterdam in cijfers 2011

04

Gemeente Zaanstad

De gemeente Zaanstad is in 1974 ontstaan door een samenvoeging van Assendelft, Koog aan de Zaan, Krommenie, Westzaan, Wormerveer, Zaandam en Zaandijk.

De gemeente maakt deel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA).

De stad wordt omringd door uitgestrekte groene polderlandschappen en heeft een rijke historie.

Zaanstad is trots op haar industriële verleden, dit komt onder andere, omdat de Zaanstreek het oudste industriegebied van Europa is. Molens bepaalden de “skyline” van de stad en in 1870 verbleef Monet, een Franse kunstschilder, vier maanden in Zaandam om zich hierdoor te laten inspireren.

17

De stad ontwikkelt zich aan de oevers van de Zaan. Met de opkomst van de industrie moet de kleinschalige lintbebouwing plaats maken voor grote pakhuizen en loodsen, de Zaan is de levensader van de stad. Door deze ontwikkeling ontstaat een mix van wonen en werken; stevige fabriekspanden direct naast eenvoudige woonhuizen. Dit is tot op heden een belangrijke kwaliteit van Zaanstad.

07

Tegenwoordig staat Zaanstad vooral bekend om haar groene huisjes (bijv. de Zaanse Schans), het ontstaan van supermarktketen Albert Heijn en koekjesfabrikant Verkade.

08

05 06 05 Polderlandschap omringd de stad 06 Schilderij van Monet 07 De Zaan omstreeks 1950 08 Woon-werk stad 09 De Zaans-groene huisjes aan Zaanse Schans

09

eg oyw

Kal f

n D. So

De Twee Gebroeders

Kalf

10

Kal f

De Sint Piete

Schippe

rslaan

9.170 m2

De Sint Willebrordus

De Oude Zwan

28.444 m2

.G

Dr. H

19.070 m2

Kui l

't Ka

lf

De

at

ra enst cholt

1:2000

D

.S r. H.G

11 10 Locatie van het plangebied 11 Eigendomskaart (Paars: Gebroeders Kramer; Groen: Gemeente Zaanstad; Rood: Dhr. Schol) 12 Het plangebied, De Hemmes

12

Het plangebied

Het plangebied is een schiereiland in de Zaan, in het noorden van Zaanstad. Het is omgeven door water, van zowel de Zaan als de 2 binnenmeren van de Zaan, De Poel en De Kuil.

Het plangebied beslaat 5,6 hectare, waarvan 2,8ha. in bezit is van de gemeente. De overige grond is in handen van twee particulieren; de heer Schol en de gebroeders Kramer. Zij bezitten respectievelijk 1,9 en 0,9ha. Zij gebruiken de grond beiden zowel om op te wonen als bedrijfsmatig, maar het overgrote deel van de 5,6ha. is braakliggend terrein.

19

De reden dat het gebied niet toegankelijk is heeft onder andere te maken met het feit dat de grond vervuild is, hiervoor zijn twee redenen. De eerste is dat het eiland lange tijd industrie gehuisvest heeft.

De andere reden is dat het schiereiland regelmatig opgehoogd is, dat gebeurde stelselmatig met vervuilde grond.

Over de Hemmes loopt ĂŠĂŠn openbare weg, dit is het enige stuk openbare grond op het schiereiland.

De weg wordt aan beide kanten begeleid door hekwerken, dus de braakliggende grond is niet begaanbaar.

15

13 14 16 13 Openbare weg begeleid door hekwerk 14 Braakliggende grond met op de voorgrond het pand van Kramer Scheepsmotoren en op de achtergrond de Duyvis fabriek 15 De Hemmes totaal afgezet met hekwerken, zicht op Haaldersbroek 16 Grond in het bezit van Schol Kraan- en Transportbedrijf, op dit moment veel gebruikt als overslaglocatie

KALVERPOLDER

ZAANSE SCHANS HAALDERSBROEK

De Poel

ZA

AN

INDUSTRIE

17

18

20 21 17 Ophaalbrug bij Haaldersbroek 18 De Zaanse Schans 19 Omgeving van De Hemmes in kaart 20 Nabij gelegen achterland aan de Westerdijk 21 + 22 ‘t Kalf

HEMMES 21-27B

De Braak

‘T KALF

De Kuil

19

22

de omgeving

De Hemmes wordt omgeven door een aantal verschillende gebieden, waarvan water het meest opvallende is. Aan weerszijden ligt een binnenmeer, in het noorden De Poel en in het zuiden De Kuil Het plangebied Kalf 21-27b is in ontwikkeling, in onderstaande afbeelding (23) laat een schets zien hoe het gebied eruit kan komen te zien.

21

Voorbij Haaldersbroek ligt de Zaanse Schans en de Kalverpolder. De Zaanse Schans is een internationaal bekend openlucht museum, waar tientallen jaren geleden typisch groene Zaanse huisjes bij elkaar zijn geplaatst. Met ruim 900.000 bezoekers per jaar plaatst het zich als 16e op de lijst met meest bezochte attracties van Nederland. Het staat daarmee hoger dan bijvoorbeeld Madurodam (Den Haag) en het Dolfinarium (Harderwijk).

De Kalverpolder is een relatief kleine polder met een oppervlakte van 170 ha. De polder is bekend vanwege de Zaanse Schans en is in beheer bij Staatsbosbeheer.

Aan de overkant van de Zaan ligt een aantal grotere industriĂŤle complexen. De grootste hiervan zijn Tate & Lyle (food-industry) en twee complexen van Duyvis (bekend van de nootjes).

De wijk waar de Hemmes tegen aan ligt is ‘t Kalf, een jaren 70 uitbreidingswijk. In afbeeldingen 21 en 22 wordt met behulp van een impressie weergegeven hoe deze wijk eruit ziet.

Ten noorden van deze wijk ligt Haaldersbroek, een karakteristieke straat met de status van een beschermd dorpsgezicht.

23 24 25 23 Ontwerpvoorstel Kalf 21-27b (Bron: Gemeente Zaanstad) 24 Tate & Lyle Netherlands BV en Machinefabriek Duyvis aan de overkant van de Zaan 25 Duyvis Productions op de hoek bij de Zaanse Schans

inventarisaties en analyses In dit hoofdstuk zijn alle inventarisaties en analyses besproken die invloed hebben gehad op de conclusies en uitgangspunten. De overige inventarisaties en analyses zijn opgenomen in de bijlagen.

02

27

26 26 De Hemmes in Noord-Holland 27 Luchtfoto De Hemmes (Foto: Mirande Phernambucq) 28 Weergave van de ruimtelijke impact van de bebouwing

28

Ligging

Ten zuiden van de Hemmes ligt de metropoolregio Amsterdam, die onderdeel is van het kloppende hart van Nederland, de Randstad.

Ten noorden ligt het uitgestrekte polderlandschap en iets verder de internationaal beroemde bloembollenvelden.

De Hemmes ligt op deze vage grens tussen polder en stad, en samen met zijn ligging in de Zaan maakt dat het schiereiland uniek binnen de metropoolregio.

Op kleinere schaal is deze grens op een andere manier te vertalen: de robuuste en stoere bebouwing van de industriestad tegenover de rustige en nederige bebouwing van het polderlandschap. In afbeelding 28 (links) is dit weergegeven door middel van een schets.

25

Identiteit van Zaanstad

27

Opgezet m.b.v. het Ruimteplan Zaan/IJ van Palmbout Urban Landscapes

landschap De Zaanstreek is een uniek historisch veenlandschap, dat altijd onderhevig is geweest aan de krachten van het water. Door de aanleg van dijken heeft het een vaste vorm aangenomen.

De Zaan De Zaan is een veenrivier die weinig getijverschillen kent. Het is lange tijd de ruggengraat van de stad geweest. Het bood ruimte aan alle belangrijke functies van de stad zoals riolering, afwatering en watervoorziening, maar zorgde ook voor de industriële groei door het transport over het water.

Daarnaast was het een plek waar men naar toe ging om te recreëeren en mensen te ontmoeten.

Linten Het lint loopt van oudsher van dorp naar dorp en volgt meestal het water.

De ontwikkelingen vinden in eerste instantie plaats aan het lint, waarbij boeren sloten naar het achterland graven om de grond te cultiveren.

Wanneer het lint is volgebouwd met woningen of industriële panden wordt er verder ontwikkeld richting de molens in het achterland door nieuwe paden haaks op het lint te leggen, deze volgen de poldersloten. Aan deze paden komen kleine, lichte, houten huisjes te staan, rekening houdende met de zachte veenbodem (zie afbeelding 29).

De Zaan was de sleutel tot de industriële groei in de Zaanstreek. De welvarende bevolking bouwde zijn woonhuizen tussen de dijk en de Zaan, met de achtertuin aan het water.

Industriële opkomst Vanaf de 19e eeuw begint het landschap te transformeren, molens worden verbouwd tot grote houten fabrieken of gesloopt om nieuwbouw fabrieken neer te zetten. De functies van de Zaan beperken zich op dat moment tot transport en afvoer van afvalwater. Het gevolg hiervan is een sterk dalende waterkwaliteit waardoor de recreatie aan de Zaan verdwijnt.

Steeds grotere industriële complexen worden aan de Zaan gebouwd, waardoor de sterk contrasterende mix van industrie en wonen ontstaat. Door deze dichte bebouwing kan de rivier steeds minder worden gezien en beleefd.

Groei Fabrieken worden vanaf 1960 verplaatst naar bedrijventerreinen aan het Noordzeekanaal en de snelweg. De Zaan blijft zwaar vervuild achter, samen met verlaten en vervallen fabriekpanden.

In de jaren ‘70 en ‘80 breidt de stad zich verder uit, onder andere over het spoor in het westen.

De nieuwe wijken hebben een introverte opzet en blijven sterk van de stad gescheiden door het spoor en de provinciale weg.

29 30 29 Ontwikkeling aan de linten en richting de molens 30 Wonen en industrie bij cacoafabriek “De Zaan”, Koog aan de Zaan

31 31 Regionale ontsluiting

Regionale verbindingen

De Hemmes is uitstekend aangesloten op Zaanstad en de regio, zowel via het openbaar vervoer als met de auto.

Binnen 5 minuten rijden met de auto ligt knooppunt Zaandam, een klaverblad in de A7 en A8. De A7 is de verbinding naar Purmerend, Hoorn en de Afsluitdijk. De A8 loopt naar het noorden over in de N8/N246 en verbindt Zaanstad met de A9 richting Beverwijk en Alkmaar. Richting het zuiden is de A8 de verbinding met de A10, de ring rond Amsterdam.

29

Met de trein reizen kan vanaf station Zaandam Kogerveld. Het treinstation is gemakkelijk te bereiken met de fiets (5 min.), lopend (15min.) of met de bus. Vanaf hier rijden er treinen naar station Zaandam (Centraal) en richting Hoorn. Vanaf Zaandam is er een regelmatige verbinding met Alkmaar en Amsterdam.

Reistijden met de trein vanaf Zaandam Kogerveld Amsterdam Centraal

20 min.

Schiphol

22 min.

Hoorn

24 min.

Haarlem

30 min.

Alkmaar

43 min.

Utrecht

58 min.

Brussel (met Thalys)

2 u. 29 min.

Met het openbaar vervoer reizen kan met de bus of de trein. Op 5 minuten loopafstand ligt een bushalte die door 4 buslijnen wordt gepasseerd. De bussen rijden via het treinstation Zaandam Kogerveld door naar het centrum en de andere kant op naar de Zaanse Schans en de P+R aan de A7 bij afrit 2.

32 32 Bushalte aan de Dr. H.G. Scholtenstraat 33 Zaandam Kogerveld

33

ECOLOGIE

Legenda nationale landschappen ecologische hoofdstructuur natura 2000

34 34 Groenstructuur rond de stad 35 Bebouwingsstructuur

35

zaanse structuur

Zoals al eerder verteld wordt Zaanstad omringd door uitgestrekte groene polderlandschappen.

Deze landschappen zijn onder te verdelen in drie groepen, namelijk nationaal landschap, (onderdeel van de) ecologische hoofdstructuur en (onderdeel van) Natura 2000.

31

Ook aan de oostzijde volgt het lint de dijk en het water, maar door de binnenmeren draait het lint hier naar binnen, het achterland in. Dit is een afwijkende structuur. Daarnaast trekt de groenstructuur naar binnen en wordt de bebouwing onderbroken. Het gevolg hiervan is dat de wijk ‘t Kalf als apart stuk Zaanstad wordt beleefd.

Tijdens de ontwikkelingen langs de linten, zoals omschreven in het hoofdstuk Identiteit van Zaanstad, worden nieuwe paden naar het achterland aangelegd. Deze paden liggen niet direct aan de poldersloot en de ruimte die hierdoor ontstaat wordt ingevuld met de zogenoemde overtuinen zoals te zien op afbeelding 36. De economische vooruitgang vraagt om nieuwe ontwikkelingen op verschillende gebieden, zo groeit de vraag naar wegen, maar ook de vraag naar een hygiënischere leefomgeving.

De sloten worden tot dat moment ook gebruikt als riolering. Door de sloten te dempen werd voldaan aan beide vraagstukken: de hygiëne in de stad werd verbeterd en de nieuwe ruimte die ontstond kon worden gebruikt om wegen aan te leggen.

36

37 36 Overtuinen 37 Sloten worden gedempt

Wilhelminasluis 38 38 Buitendijkse gebieden 39 Ontwikkelrichting van ‘t Kalf

39

zaandam noord

In het vorige hoofdstuk is verteld dat de wijk ‘t Kalf een “autonoom” stukje Zaanstad is. Ondanks dat, heeft het wel dezelfde kenmerkende ontwikkeling langs het lint (afbeelding 39) doorlopen.

33

Buitendijks Het lint ligt rechts van de Hemmes en de dijk dus ook. De Hemmes is dus een buitendijks gelegen schiereiland, maar door de sluis in het centrum van Zaanstad niet onderhevig aan overstromingen.

Zoals op een groot aantal historische foto’s, postkaarten en plattegronden terug is te zien, is er al lange tijd bebouwing langs het lint en op de Hemmes. Het gaat daarbij vooral om molens en woonhuizen.

In de jaren ‘70 volgt de realisatie van een uitbreidingsplan, waardoor de wijk ‘t Kalf achter het lint ontstaat. De wijk breidt zich op traditionele wijze uit, zoals in het vorige hoofdstuk is uitgelegd, door nieuwe wegen aan te leggen, haaks op het lint.

Dit is ook terug te zien in afbeelding 39. Veel van de straten in ‘t Kalf zijn vernoemd naar voormalige molens op de Hemmes of elders aan de Zaan.

40 41 40 Lintbebouwing aan de Braakdijk rond 1900 41 De Kalverkerk met op de achtergrond de polder die later ‘t Kalf wordt 42 Uitbreidingsplan ‘t Kalf uit 1973

42

De Koopman De Zaadzaaier De Prolpot De Kogmeeuw De Zeemeeuw

De Oude Zwan

De Roggebloem

44

43 Theorie over het ontstaan van De Hemmes (Bron: Dick Kerssens, Het behouden land)

43 44 De Hemmes omstreeks 1830 45 De Hemmes omstreeks 1969

45

Landschap en historie

Volgens de theorie van Dick Kerssens (zie afbeelding 43) is de Hemmes ontstaan na een overstroming.

Deze overstroming komt als logisch gevolg na het uitgraven van poldersloten. Deze poldersloten werden door de boeren uitgegraven om de grond te cultiveren. Het resultaat is dat de zachte veengrond inklinkt (de grond neemt in volume af, dus het grondniveau daalt). De grond komt hierdoor op hetzelfde niveau als de Zaan en het IJ te liggen en daardoor vinden er regelmatig overstromingen plaats. Wanneer het water terugstroomt ontstaan De Poel en De Kuil, het eiland ertussen is de Hemmes.

35

De Hemmes maakte deel uit van de industrie van Zaanstad en was bebouwd met een aantal oliemolens. Deze molens werden ingezet om olie uit oliehoudende zaden te persen, vooral ten behoeve van het produceren van verf. Deze lichtontvlambare stoffen zorgden er nogal eens voor dat de houten molens vlam vatten en afbrandden. Molens die lang genoeg bleven staan werden uiteindelijk met opzet gesloopt om plaats te maken voor nieuwe gebouwen, zoals loodsen. Dat vroeg ook om een betere verbinding over het land en dus werd de waterweg tussen het vasteland en de Hemmes gedeeltelijk gedempt, waardoor het eiland veranderde in een schiereiland.

De Hemmes is een buitendijks stuk land en wordt dus niet door dijken beschermd voor het water.

Dit is terug te zien in de vorm van het eiland, die nogal veranderd is onder invloed van het water.

Door de kracht van het water zijn grote stukken land weggeslagen en is nieuwe grond aangespoeld.

Deze verandering van vorm is terug te zien in de afbeeldingen (44 en 45) op de linker pagina.

Regelmatig werden er tijdens een stevige storm stukken land weggeslagen en daarom werd het land meerdere malen opgehoogd, dit gebeurde vooral met puin en afval. Dit is de belangrijkste reden waarom de grond van De Hemmes nu grotendeels verontreinigd is.

46 47 46 De Hemmes en het achterland in 1959 47 Hoogwater, d.d. onbekend 48 Oliemolens op De Hemmes omstreeks 1900 (Foto’s: Gemeente Archief Zaanstad)

48

foto 50

49 49 De Zaan 50 De Zaan in een foto uit 1964

50

Wormerveer

Waternetwerk

Kalverpolder

De Zaan is de meest dominante structuur van de stad. Het is ook al eeuwenlang een belangrijke transportas voor Zaanstad en omgeving.

Ten zuiden en noorden van de Hemmes ligt een binnenmeer, in het vorige hoofdstuk heeft u kunnen lezen over het ontstaan hiervan. Dit is uniek langs de hele Zaan, op géén andere plek treedt de Zaan zover buiten zijn historische oevers dat er een binnenmeer ontstaat.

De Hemmes ligt te midden van een waterknooppunt. Verschillende vaarroutes komen bij elkaar en beroepsvaart en pleziervaart mengen zich hier.

De Poel

De Zaan

Tussen de Jagersplas en De Kuil is een indirecte recreatieve verbinding, t.b.v. de kanosport.

De Kuil

De wijk ‘t Kalf staat in directe verbinding met de Jagersplas, maar niet met de binnenmeren of de Zaan.

De Poel staat in direct contact met de Kalverpolder die tot aan Purmerend doorloopt.

Jagersplas

Via de Zaan staan beide binnenmeren in contact met Zaanstad en Wormerveer. Vanaf deze plaatsen kan verder gevaren worden naar bijvoorbeeld Alkmaar of Amsterdam.

Zaanstad 51 51 Waternetwerk

37

52

59

53

52 54 58

53

57

Legenda geen contact met de Zaan contact met de Zaan contactpunt met de Zaan locatie’s dwarsprofielen

54 52 + 53 + 54 Aanzichten en dwarsdoorsnedes (inspiratie tekenstijl: Palmbout Urban Landscapes) 55 Waterfront met de locaties van de doorsneden en foto’s

55

Zaanoevers

Zoals in het vorige hoofdstuk verteld is, is de Zaan de meest dominante structuur van de stad. In afbeelding 55 is in kaart gebracht waar je de Zaan als inwoner of bezoeker kunt “beleven”, dus waar men contact kan maken met het water. De kaart laat zien dat het aantal plekken schaars is, vooral richting het centrum. Hoe meer men zich naar het noorden verplaatst, hoe meer plekken er ontstaan.

Een aantal situaties aan het waterfront is in schetsvorm weergegeven in afbeelding 52 t/m 54.

De tekeningen laten zien dat de bebouwing aan de Zaan erg gevarieerd is.

56

57

In de foto’s hiernaast (56 t/m 59) is een aantal voorbeelden weergegeven van hoe de openbare ruimte aan de Zaan eruit ziet. In het centrum van de stad beleeft men de Zaan door over een steiger te lopen, verder uit het centrum gaat het om meer parkachtige, al dan niet goed onderhouden, ruimtes.

58 59 56 Steiger in de Zaan, ten noorden van de Wilhelminasluis 57 t/m 59 Openbare ruimte aan de Zaan (fotolocaties staan aangegeven op de kaart links)

39

08 02

07

03

60

61

62

10 09

05 06

63 64 60 Zichtlijnen naar De Hemmes 61 Zichlijn vanaf de ophaalbrug bij Haaldersbroek 62 Zicht op De Hemmes vanaf de parkachtige open ruimte in ‘t Kalf 63 Zichtlijnen vanaf De Hemmes 64 Zichtlijn naar het vasteland, Kalf 21-27b 65 Zichtlijn over het water met op de voorgrond Tate&Lyle en verderop de openstaande Coenbrug

65

zichtlijnen

De Hemmes is vanaf meerdere plekken goed te zien, soms vanuit de openbare ruimte, maar meestal tussen gebouwen of groen door.

Tussen de verschillende fabriekspanden aan de westzijde van de Zaan is een enkele zichtlijn te vinden die de bezoeker de kans geeft om naar de kop van de Hemmes te kunnen kijken.

De zichtlijnen roepen een nieuwsgrierigheid op en vragen de bezoeker om na te denken over wat er op die plek (de Hemmes) gebeurt.

66

67

Vanaf een aantal plekken op de Hemmes kan men 360 graden om zich heen kijken. De typisch Zaanse omgeving waarin de Hemmes zich bevind wordt bepaald door de grote fabrieken van Tate & Lyle en van Duyvis, een jachthaven, wat kleinschaligere bedrijvigheid en Haaldersbroek.

68 69 66 Zichtlijn over een braakliggend terrein 67 Op de voorgrond de Duyvis fabriek en een molen en daarachter De Hemmes 68 Zichtlijn richting de Julianabrug 69 Zichtlijn richting Haaldersbroek

41

24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

MRA 262.000 NL 237.000 Zaanstad 199.000

2015 2020

<25 jr.

25 tot 45 jr.

45 tot 65 jr.

2+ pers.

1 pers.

3+ pers.

2 pers.

1 pers.

3+ pers.

2 pers.

1 pers.

2+ pers.

1 pers.

2009

>65 jr.

70

71

7.000

16.000 6.000

14.000

5.000 4.000

gevraagd

12.000

aangeboden

10.000

gevraagd aangeboden

8.000

3.000

6.000

2.000

4.000

1.000

2.000

0

0 tot kw.kort.grens

tot 2e aft.grens

tot lib.grens

huursector

vrije sector

< € 167.000

€ 167.000€200.000

€200.000€300.000

> €300.000

centrum-stedelijk buiten-centrum

groen-stedelijk

landelijk wonen

koopsector

72 70 Bevolkingsprognose voor Zaanstad 71 Gemiddelde WOZ-waarde (in euro’s) van een woning 72 Woningaanbod en -vraag in Zaanstad 73 Woonmileu aanbod en vraag in Zaanstad

73

Woningmarkt

43

Tot slot is de woningmarkt van Zaanstad geïnventariseerd en geanalyseerd. Dit is gedaan in combinatie met een doelgroeponderzoek.

De inventarisaties in dit hoofdstuk komen voort uit het document “De woningmarkt in Zaanstad” dat is gepubliceerd door RIGO Research en Advies BV in 2009.

In de tabel van afbeelding 70 is de bevolkingsprognose voor Zaanstad weergegeven.

Wat hieruit opvalt is dat de jongere groepen (tot 45 jaar) krimpen en de meerpersoons huishoudens met personen vanaf 45 jaar nemen toe.

Woningen per km2 214

74 74 Nederland 75 Metropoolregio Amsterdam 76 Zaanstad

Vervolgens is gekeken naar de woningdichtheid in Zaanstad,de metropoolregio en Nederland, dit is in afbeeldingen 74 t/m 76 weergegeven. Uit deze inventarisatie blijkt dat er in Zaanstad relatief veel woningen per vierkante kilometer staan, zelfs meer dan het gemiddelde in de metropoolregio.

Daarnaast is gekeken naar de waarde van een gemiddelde woning in Zaanstad, deze ligt ver onder het landelijk gemiddelde en nog verder onder de gemiddelde woningprijs binnen de metropoolregio (afbeelding 71).

Hier zijn verschillende redenen voor, zo zijn veel woningen verouderd en slecht onderhouden. Een andere reden is dat de woningen klein zijn en ook op kleine kavels staan.

Deze analyse stemt overeen met de tabel (in afbeelding 72) uit het onderzoekdocument.

In de tabel is te zien dat er veel aanbod is aan “de onderkant” van de markt, met name in de huursector. Daarnaast is ook duidelijk te zien dat er veel vraag is naar koopwoningen met een waarde van meer dan €300.000,-.

Om het verhaal compleet te maken is er gekeken naar vraag en aanbod van woonmilieus in Zaanstad.

In de tabel (afbeelding 73) is duidelijk te zien dat er veel vraag is naar een groen-stedelijk en landelijk wonen mileu.

Woningen per km2 658

Woningen per km2 869

75

76

conclusies en uitgangspunten In dit hoofdstuk zijn conclusies getrokken uit de inventarisaties en analyses. De conclusies zijn omgezet naar uitgangspunten en vormen samen met een structuurvisie voor de omgeving de basis voor het vervolgproces.

03

Legenda historische molen historische poldersloot groenstructuur ontsluiting dijk de Zaan/binnenmeer waterverbinding privĂŠ oever landmark zichtlijn

Conclusies

Uit de inventarisaties en analyses is een aantal conclusies getrokken, de belangrijkste daarvan zijn in de kaart hiernaast weergegeven.

Op grote schaal is de belangrijkste conclusie dat de Hemmes op de grens ligt tussen de stad (en de metropoolregio) en het polderlandschap. Daarnaast wordt de bebouwingsstructuur van de stad onderbroken door een groenstructuur. Hierdoor worden de Hemmes en ‘t Kalf afgezonderd van de stad.

Verder ingezoomd, op schaal van de Hemmes zelf, is er een aantal belangrijke conclusies die van invloed zijn op de uitgangspunten.

De Hemmes is een unieke plek in de stad en metropoolregio. Het is goed verbonden met de regio en stedelijke functies liggen binnen bereik.

Toch biedt de plek veel rust en ruimte doordat het omgeven wordt door het water. Op dit relatief kleine schiereiland beleeft men de typisch Zaanse mix van industrie, wonen en de Zaan.

De Hemmes is een buitendijks gelegen gebied en staat niet in direct contact met ‘t Kalf: de dijk vormt een grens. Dit betekent dat de Hemmes een gebied is dat volledig op zichzelf staat. Dit schept een kans voor de stad om het roer totaal om te gooien en iets unieks te realiseren binnen Zaanstad of zelfs de metropoolregio.

47

In de noord-oostelijke richting bevindt zich de rustigere, kleinschaligere bebouwing, terwijl in de zuid-westelijke richting juist meer stoere en robuuste bebouwing staat.

In Zaanstad zijn plekken om de Zaan te beleven schaars. De Hemmes biedt de kans en de ruimte om hier iets aan te veranderen, door bijvoorbeeld van het schiereiland weer een eiland te maken.

Ook het openbaar maken van een groot deel van de oevers draagt bij aan een zaanbeleving voor elke Zaankanter. Een ander pluspunt aan openbare oevers is dat de vele open blikvelden die de Hemmes te bieden heeft voor iedereen toegankelijk zijn en dus kan er door iedereen genoten worden van het verbluffende uitzicht op de stad.

De Hemmes is vanaf een aantal plekken goed te zien en bepaalde delen ervan springen in het oog, zoals bijvoorbeeld de kop waar Kramer momenteel gevestigd is. Het uitbuiten van een dergelijk punt met bijvoorbeeld een landmark vergroot zowel de herkenbaarheid als de identiteit.

Samengevat: - Unieke plek in de metropoolregio - Rustige plek in een stedelijke omgeving - Biedt de kans tot optimale zaanbeleving - Springt in het oog - Geeft ruimte voor brede blikvelden Kansen: - Maak van de Hemmes weer een eiland - Oevers openbaar toegankelijk maken zorgt ervoor dat elke Zaankanter hier van de Zaan kan genieten - Molens (of kenmerken daarvan) opnieuw introduceren versterkt de identiteit en creëert historische binding met het eiland - Een landmark op een (aantal) strategisch gekozen locatie(s) vergroot de herkenbaarheid van het eiland - Benut de afgezonderde ligging van de Hemmes en maak er een unieke plek van binnen de metropoolregio

uitgangspunten

Eiland Het schiereiland De Hemmes ligt, in tegenstelling tot de rest van de gemeente Zaanstad, haaks op de Zaan. Het eiland ligt in een oost-west-richting ten opzichte van de waterloop en is niet, zoals de andere wijken, erlangs gesitueerd. In dezelfde oostwest-richting is ook de wijk ‘t Kalf te vinden, waar De Hemmes op aansluit. De onderlegger van ‘t Kalf doet nog sterk denken aan het polderlandschap, terwijl De Hemmes een duidelijk schiereiland is.

Deze twee milieus hebben weinig overeenkomsten, denk bijvoorbeeld aan de verschillende structuren in beide onderleggers en aan de historie van beide gebieden. Vanuit dit laatste punt blijkt ook dat De Hemmes lange tijd een eiland is geweest. Door een waterverbinding te maken tussen De Kuil en De Poel, die De Hemmes “loskoppelt” van ‘t Kalf, wordt het gebied weer een eiland en krijgt het de kans de kwaliteit die hiermee gepaard gaat te realiseren.

49

Toegangswegen De huidige toegangsweg ligt op een historische poldersloot en heeft dus cultuur historische waarde.

Deze weg wordt aangehouden als hoofdweg op het eiland, en bij voorkeur is het de enige aansluiting met het vasteland. Het idee hierachter is, hoe minder verbindingen met het vasteland, hoe meer “eilandgevoel”. Vanuit veiligheidsoogpunt is het echter in een latere fase belangrijk dat een tweede verbinding aangelegd wordt. Deze verbinding is een langzaam verkeer verbinding en ligt direct naast de andere verbinding. Bij calamiteiten moet deze verbinding te gebruik zijn door hulpdiensten.

Zaanbeleving Om de Zaan optimaal te beleven is het uitgangspunt dat er op welke manier dan ook gebruik moet worden gemaakt van het water om De Hemmes. Dit kan bijvoorbeeld door privé of openbare steigers aan te leggen.

Zichtlijnen De Hemmes is vanaf een aantal plekken een duidelijk herkenbare plek en ook vanaf het eiland is er een aantal sterke zichtlijnen. Deze moeten in combinatie met routes bepalend zijn voor de openbare ruimtes, zodat deze interessant en functioneel worden.

Kop van Kramer De “Kop van Kramer” is erg herkenbaar. Dit punt moet verder uitgebuit worden en openbaar toegankelijk zijn, zodat alle Zaankanters hier kunnen genieten van “hun” Zaan. De bebouwing zoals deze er nu staat blijft bestaan, omdat deze van cultuur historische waarde is. In het karakteristieke bakstenen fabriekscomplex zijn originele resten van de houtconstructie van een molen (De Kogmeeuw) gevonden.

Oevers De invulling van de oevers van De Hemmes is erg belangrijk. Vanuit financieël oogpunt is waarschijnlijk de beste oplossing om alle oevers privé te maken. Vanuit kwalitatief oogpunt zouden juist alle oevers openbaar moeten zijn, zodat elke Zaankanter er van kan genieten. Het vinden van een combinatie van beiden is de meest realistische en meest wenselijke oplossing.

77 77 Historische foto waarop links de molen “De Kogmeeuw” te zien is 78 Bakstenen fabriekscomplex, onderdeel van het bedrijf van de familie Kramer

78

stevige bebouwing afgewisseld met wonen

lage groene gebieden t.b.v. zichtlijnen

toeristische verbinding

markante bebouwing blijft

transformeren naar typisch Zaans wonen (verlengen Haaldersbroek) om zichtlijnen vanaf De Hemmes te versterken

functie behouden, beweging op het water, eventueel meer gericht op toerisme toeristische bootverbinding

transformatie naar wonen/werken met stevige bebouwing om contrast te vergroten woonfunctie, zoekgebied nieuwe ontsluiting bij nieuwe ontwikkeling rekening houdend met zichtlijnen op De Hemmes Legenda wonen/werken uitbreiding Haaldersbroek zichtlijnen op De Hemmes

natuurlijke mix wonen/werken

lage groene gebieden waterverbinding

verbinding Jagersplas <â&#x20AC;&#x201C;> Zaan

zichtlijnen Hemmes en polder mix wonen/werken toeristische verbinding

industriegebied behoudt huidige functie, zorgt voor contrast en bewegingen over het water

plek met hoge kwaliteit/identiteit

Structuurvisie omgeving

In deze structuurvisie zijn uitspraken gedaan over de omgeving. Een aantal transformaties in de omgeving kan de ontwikkeling op en de identiteit van De Hemmes versterken, maar geen van de aanpassingen zijn een vereiste om de ontwikkeling van De Hemmes te laten slagen.

De grote stevige industriële bebouwing aan de westoever is van hoge kwaliteit wat betreft ruimtelijke impact en levendigheid. Bij transformaties binnen dit gebied blijft deze grootschalige bebouwing bij voorkeur behouden of wordt deze vervangen door bebouwing op dezelfde schaal.

Het industrieterrein ten zuiden van De Hemmes, aan de oostoever, is evenals het vorige industrieterrein van grote waarde vanwege de levendigheid die het met zich meebrengt. De locatie voor deze industrie is goed en kan op deze schaal blijven bestaan op deze plek.

51

Ten noorden staat een duidelijk herkenbaar fabrieksgebouw van Duyvis. De schoorsteen die vanaf een afstand te zien is en de schaal van het gebouw maken het een landmark die zeer geschikt is voor deze locatie.

Haaldersbroek is een erg karakteristiek en weinig toeristisch straatje met typisch Zaanse huisjes. In de toekomst kan het gebied uitgebreid worden richting het water, waarbij dezelfde bouwstijl gehanteerd wordt.

De jachthaven is een goede toevoeging aan het gebied en brengt veel beweging op het water. Voor de toekomst kan deze functie behouden blijven of eventueel transformeren naar een meer toeristische functie.

Nu al kan er gewerkt worden aan een verbeterde toeristische route tussen de Zaanse Schans en Haaldersbroek. Op die manier worden ook de kansen voor de jachthaven met toeristische doeleinden vergroot. Nog verder in de toekomst kan zelfs gedacht worden aan een bootverbinding tussen de “Kop van Kramer” en de jachthaven.

Aan weerszijden van de jachthaven is het wenselijk om ruimte te creëeren voor een zichtlijn vanaf De Hemmes richting het polderlandschap. Dit versterkt de herkenbaarheid van de ligging De Hemmes op het grensgebied van stad en polder.

Het plangebied Kalf 21-27b, ten zuidoosten van De Hemmes, ligt reeds op de tekentafel. In het ontwerp moet rekening gehouden worden met een tweede ontsluiting voor De Hemmes. Het gaat hierbij om een fietsbrug die bij calamiteiten gebruikt kan worden door hulpdiensten. Ideaal zou zijn als er in het gebied rekening gehouden wordt met zichtlijnen vanaf de straat Kalf richting het eiland. Op die manier wordt de herkenbaarheid van De Hemmes als eiland vergroot.

De ligging van het eiland tussen de stad met haar stevige industrieële bebouwing en de polder maakt van De Hemmes een “stepping stone”. Als het ware bouwt de stad af richting het landschap: - stad: stevige bebouwing, industrie; - De Hemmes: kleinschalige bebouwing, groen; - polderlandschap: groen, bijna geen bebouwing.

79 79 Zicht op De Hemmes over de jachthaven in het noorden 80 De Hemmes als “stepping stone”

80

ontwerpfase In dit hoofdstuk zijn inventarisaties, analyses, conlcusies en uitgangspunten via verschillende ontwerpoefeningen vertaald naar een aantal (deel)ontwerpen. In het volgende hoofdstuk volgt het eindontwerp.

04

Schetshistorie

Fase 1: ontwerpoefening De eerste stap die genomen is om tot een ontwerp te komen is het opzetten van een drietal ontwerpoefeningen. Alle 3 concentreren zij zich op een ander aspect; Zaanfront focust zich op een zo duidelijk mogelijk stedelijk front in het noorden en een overgang naar een gebied met een groen karakter in het zuiden; Waterland gaat uit van een zo waterrijk mogelijke omgeving; Groenzicht gaat uit van groene oevers en duidelijke, sterke zichtlijnen over de Hemmes.

FASE 1: ONTWERPOEFENINGEN

Fase 2: varianten ontwerpoefeningen Tijdens de tweede stap is er met de 3 ontwerpoefeningen geexperimenteerd om op die manier een gevarieerd aantal voorstellen te kunnen doen voor de volgende stap.

FASE 2: VARIANTEN ONTWERPOEFENINGEN

Fase 3: Voorlopige varianten In deze fase zijn er voor elke ontwerpoefening 3 varianten gemaakt, elk met andere principes.

51

FASE 3: VOORLOPIGE VARIANTEN

55

Fase 4: Definitieve varianten De 6 definitieve varianten geven een goed beeld van de mogelijkheden die er op de Hemmes zijn.

Fase 5: ontwerpen deelproblemen Om tot het eindontwerp te komen zijn er eerst ontwerp oplossingen gezocht voor kleinere deelproblemen, zoals bijvoorbeeld de vorm van het eiland, de ligging en grootte van de openbare ruimtes en de hoofdstructuur op het eiland.

In deze fase is veel aandacht besteedt aan het flexibel maken en houden van het ontwerp. Een aantal belangrijke aspecten van het ontwerp liggen vast en moeten op de aangegeven manier ontwikkeld worden, maar er zit ook veel flexibiliteit in het ontwerp, zoals bij voorbeeld de verkaveling en de invulling van openbare ruimtes.

FASE 4: DEFINITIEVE VARIANTEN

53

FASE 5: ONTWERPEN DEELPROBLEMEN

TOELICHTING Voordat er aan het ontwerp begonnen is zijn er eerst een aantal kleinere deelproblemen opgelost, zoals bijvoorbeeld de vorm van het eiland en de ligging van de openbare ruimtes. Deze deelproblemen zijn in dit hoofdstuk uitgewerkt en toegelicht.

Daarnaast is ook besloten dat het eindontwerp geen blauwdruk-ontwerp wordt, maar het moet zo flexibel mogelijk zijn, om in te kunnen spelen op de markt en de vraag van de doelgroep. Een aantal belangrijke ontwerp onderdelen zijn vastgelegd om sturing te geven aan de invulling van de Hemmes. Daarnaast kan op die manier de kwaliteit gewaarborgd blijven.

Fase 6: definitief ontwerp In deze fase zijn alle deelproblemen uit de vorige fase samengevoegd en zijn er keuzes gemaakt over hoe het eiland zich kan ontwikkelen.

Belangrijk om te weten is dat het geen blauwdruk is voor hoe het eiland ontwikkeld kan worden, omdat er in het ontwerp veel rekening gehouden is met flexibiliteit en afstemming op de vraag en wens van de doelgroep. Het eindontwerp laat dus een voorbeeld zien van hoe De Hemmes zich zou kunnen ontwikkelen in bepaalde omstandigheden.

FASE 6: DEFINITIEF ONTWERP

EILAND De vorm van het eiland is bepaald door zichlijnen, zoals is weergegeven in de schets in afbeelding 81.

De belangrijkste reden om voor deze vorm te kiezen is de eilandbeleving. Op het moment dat men het vasteland â&#x20AC;&#x153;verlaatâ&#x20AC;? en de brug op gaat moet het voelbaar zijn dat men een eiland betreedt. Dit wordt het meeste gerealiseerd op het moment dat zichtbaar is dat het water om het eiland heen loopt.

81 81 De vorm van het eiland is bepaalt door zichtlijnen Schaal 1:2.500

Fase 1: Ontwerpoefeningen

Fase 2: varianten ontwerpoefeningen

57

Fase 3: Voorlopige varianten

Fase 4: Definitieve varianten

59

eindontwerp In dit hoofdstuk is weergegeven hoe het eindontwerp is opgebouwd en hoe De Hemmes er uit kan komen te zien. Daarnaast is ook het beeldkwaliteitsplan en faseringsplan in dit hoofdstuk opgenomen.

05

Fase 5: ontwerpen Deelproblemen

Toelichting Voordat er aan het ontwerp begonnen is zijn er eerst een aantal kleinere deelproblemen opgelost, zoals bijvoorbeeld de vorm van het eiland en de ligging van de openbare ruimtes. Deze deelproblemen zijn in dit hoofdstuk uitgewerkt en toegelicht.

Daarnaast is ook besloten dat het eindontwerp geen blauwdruk-ontwerp wordt, maar het moet zo flexibel mogelijk zijn, om in te kunnen spelen op de markt en de vraag van de doelgroep. Een aantal belangrijke ontwerp onderdelen zijn vastgelegd om sturing te geven aan de invulling van de Hemmes. Daarnaast kan op die manier de kwaliteit gewaarborgd blijven.

Eiland De vorm van het eiland is bepaald door zichlijnen, zoals is weergegeven in de schets in afbeelding 81.

De belangrijkste reden om voor deze vorm te kiezen is de eilandbeleving. Op het moment dat men het vasteland â&#x20AC;&#x153;verlaatâ&#x20AC;? en de brug op gaat moet het voelbaar zijn dat men een eiland betreedt. Dit wordt het meeste gerealiseerd op het moment dat zichtbaar is dat het water om het eiland heen loopt.

81 81 De vorm van het eiland is bepaalt door zichtlijnen

63

Hoofdstructuur De hoofdstructuur, die de ruggengraat van het eiland is (zie afbeelding 82, rood gearceerd), ligt op de plek van een historische poldersloot. Deze wordt extra aangezet met een nieuwe poldersloot en een aantrekkelijk wandelpad parallel aan de weg.

1

Alle plekken op het eiland zijn via deze hoofdweg met elkaar verbonden. Zo ontstaat ook de typisch Zaanse beleving van openbare ruimte, waarbij het vrijwel nooit mogelijk is om via de oever van de ene openbare ruimte naar de ander te gaan.

83

2,5

1,5

voortuin

84 wandelpad

5,5

groenstrook

gescheiden wandelpad

smalle groenstrook

voortuin

6,0

gecombineerde weg

2,5

groenstrook incl. sloot

1,5

82 82 Hoofdstructuur (rood gearceerd) en de nevenstructuur 83 Locatie van de dwarsdoorsnede 84 Dwarsdoorsnede 1

85 Dwarsdoorsnede 2 86 Dwarsdoorsnede 3 4,5 Zaan

groenstrook + talud

4,5

voortuin

weg

pakeren

wandelpad

voortuin

2,5

voetpad

1,5

weg

20,0

voetpad

Kavel

Zaan

1,5 2,5

85

1,5

86

65

nevenstructuur De aansluitingen van de secundaire wegen op de hoofdstructuur zijn vastgelegd, maar hoe ver de straat doorloopt is flexibel en hangt af van de verkaveling.

De nieuw aan te leggen weg: - ligt haaks op de hoofdstructuur; - mag niet doorlopen tot aan het water; - mag geen kruising maken; - moet worden aangelegd met een vastgesteld profiel, zie afbeelding 88.

4

2

3 1,5

4,5

1,5

voortuin

wandelpad

weg

pakeren

wandelpad

88 voortuin

87 87 Locaties van de dwarsdoorsneden 88 Dwarsdoorsnede 4

2,5

Openbare plekken De openbare plekken zijn bepaald vanuit zichtlijnen van en naar het eiland. Elke openbare ruimte heeft een ander thema, ĂŠĂŠn focust het zicht op de polder, een ander focust zich op de stad en de industrie en de laatste is een grotere plek waarbij alles samen komt. Hier is de typisch Zaanse mix van wonen, werken en industrie duidelijk te zien en voelen.

89 89 Openbare plekken (de gestippelde lijn is de hoofdstructuur) 90 Bijzondere locaties 91 fotoomschrijving

90

67

Openbare oevers en prive oevers In het vorige vraagstuk is bepaald waar de openbare plekken komen, maar om een aantrekkelijke route te kunnen creëeren is meer nodig. Daarom is besloten om een gedeelte van de oever bij de “Kop van Kramer” ook openbaar te maken.

Deze route is in vele opzichten een interessante, onder andere omdat de constant wisselende richting, samen met de onregelmatige vorm van het eiland, zorgt voor een scala aan uitzichten.

Representatieve gevels Er zijn richtlijnen voor welke kant de representatieve gevel van een gebouw op moet kijken, onder andere omdat het bepalend is voor hoe De Hemmes beleefd wordt door een bezoeker.

De gevels liggen altijd met de representatieve gevel aan de nevenstructuur, en de kavels die grenzen aan de hoofdstructuur moeten ook aan die zijde een representatie gevel hebben.

Daarnaast is er het gebied in het noordoosten, waar de gevels het gezicht van De Hemmes zijn. Datzelfde geldt ook voor de gevels aan de “stedelijke” openbare ruimte in het zuidwesten.

91 91 Openbare oevers (dun) en privé oevers (dik) 92 Representatieve gevels 93 Weergave van de gevel in het profiel

92

93

94

94 De diepte van de wegen van de nevenstructuur is flexibel 95 t/m 98 De verkaveling is flexibel

95

96

97

98

Regels voor flexibele verkaveling

Een belangrijk onderdeel van het eindontwerp is de flexibele verkaveling van het gebied. Op deze manier kan gedurende de ontwikkeling van het gebied ingespeeld worden op de wensen van de markt en de doelgroep. Om te zorgen dat de flexibele verkaveling wel de gewenste kwaliteit en identiteit gaat neerzetten zijn er een aantal regels opgesteld.

Er zijn in totaal acht verschillende zogenoemde ontwikkelblokken (zie afbeelding 99). De ontwikkelblokken worden ingericht aan de hand van een set algemene regels.

69

Algemene regels De kaveldiepte varieerd per ontwikkelblok en ligt vast in het ontwerp.

De oppervlakte van ĂŠĂŠn kavel is minimaal 300 m2 en maximaal 690m2. De minimum maat is bepaald met behulp van een aantal referentieprojecten, de maximum maat is bepaald aan de hand van de wens van de gemeente (zie berekening rechts) De kavelbreedte is flexibel en wordt bepaald door de oppervlakte van het kavel.

Een kavel kan nooit aansluiten op de hoofdstructuur.

Een aantal ontwikkelblokken bieden de ruimte voor een ondernemerscollectief om samen een bedrijfsgebouw te ontwikkelen. Voor dit gebouw gelden andere regels dan voor de woonbebouwing.

99 99 Kaart waarin de ontwikkelblokken zijn aagegeven

Berekening maximale kavelgrootte De wens van de gemeente om 40 woningen te bouwen in het gebied vertaald naar de volgende formule: totale opp. uit te geven grond / 40 = max. kavelopp.

27.577m2 / 40 = 690m2 per kavel Maximaal aantal uit te geven kavels Het maximaal aantal uit te geven kavels kan worden berekend door de totale oppervlakte uit te geven grond te delen door de minimale oppervlakte van een kavel. Dit moet per ontwikkelblok uitgerekend worden, omdat blokken nooit precies door 300 te delen zijn. De rest grond kan niet worden toegevoegd bij een ander bouwblok.

A 2087m2/300m2 = 6,95 kavels B 2927m2/300m2 = 9,75 kavels C 4981m2/300m2 = 16,60 kavels D 2038m2/300m2 = 6,79 kavels E 4717m2/300m2 = 15,72 kavels F 5348m2/300m2 = 17,82 kavels G 2216m2/300m2 = 7,38 kavels H 3262m2/300m2 = 10,87 kavels Maximum aantal kavels = 86

kavelpaspoort

Kavelvoorzieningen De bouwkavels worden bouwrijp opgeleverd. Dit houdt in dat: - de kavels op hoogte zijn gebracht.

- de kavels vanaf de openbare weg bereikbaar zijn.

- de gebruikelijke nutsvoorzieningen zoals kabel, elektra, gas, water en telefoon worden aangelegd tot nabij de kavelgrens. De koper zorgt zelf voor de aansluiting van de woning op de nutsvoorzieningen en de riolering.

- de riolering voorziet in een aansluiting voor vuilwater en een aansluiting voor hemelwater.

Algemene regels verkaveling - EĂŠn vrijstaande woning per kavel.

- Parkeren op eigen terrein (tenminste 2 parkeerplaatsen).

- In totaal mag er per kavel 1 inrit gerealiseerd worden.

Welstandsvrij Het hele gebied is een welstandsvrij gebied, dit betekent dat er geen eisen worden gesteld aan het uiterlijk van de bebouwing. Om te waarborgen dat gebouwen van elkaar variĂŤren zullen alle plannen door een kwaliteitsteam worden getoetst.

Kavelinrichting - De kavel mag voor maximaal 50% worden bebouwd.

- De bebouwing mag tot op de zijdelingse erf grens worden gebouwd uitsluitend indien sprake is van een schriftelijke overeenstemming met de kopers van de naastgelegen kavel. De woningen mogen niet worden geschakeld. Indien de zijdelingse erf grens van een kavel direct grenst aan het openbare gebied (en er ter plaatse geen sprake is van rooilijnen) mag de bebouwing tot op de erf grens worden geplaatst met de maximale toegestane hoogte.

- Indien de bebouwing niet op of direct tegen de erfgrens wordt gebouwd dient de bebouwing op minimaal 1 meter vanaf de zijdelingse erf grenzen te worden gesitueerd.

- Aan-, uit-, bijgebouwen en garages dienen qua architectuur en materiaalgebruik een verwantschap te hebben met het hoofdgebouw.

Woningeisen - Twee naast elkaar gelegen gebouwen moeten van elkaar verschillen in bouwhoogte en bouwmassa.

- Maximaal 2 bouwlagen.

- Bouwhoogte is maximaal 8 meter.

- Onder de woning mag niet ondergronds worden gebouwd.

- Gevelkleur en dakkleur worden op elkaar afgestemd.

Eisen aan aan- en bijgebouwen - Bouwhoogte is maximaal 5 meter - Goothoogte is maximaal 3,25 meter - Oppervlakte bij- of aanbouw mag maximaal 35 m2 beslaan.

Bedrijfsgebouw Voor bedrijfsgebouwen zijn een aantal aangepaste regels van kracht: - Het bedrijfsgebouw dient qua architectuur en materiaalgebruik een verwantschap te hebben met de woningen in de directe omgeving.

- De oppervlakte die het gebouw maximaal mag innemen is 60% van de totale kaveloppervlakte.

- De hoogte van het gebouw mag maximaal 6 meter zijn.

- Per 75m2 bedrijfsruimte moet er 1 parkeerplek op het kavel aangelegd worden.

71

Tuin- en erfafscheiding - Wanneer de erf afscheidingen geen onderdeel zijn van de architectuur zijn uitsluitend groeiende of begroeide erf afscheidingen toegestaan.

- Aan de voorste kavelgrens mag een afscheiding maximaal 0,75 meter hoog zijn. Deze hoogte moet worden aangehouden tot aan de voorgevelrooilijn.

- Aan de overige kavelgrenzen met een afscheiding maximaal 2,50 meter hoog zijn.

- De eigenaar van een kavel aan het water dient het aangrenzende talud te onderhouden.

AANLEGSTEIGER Kavels met een tuin aan het water hebben de mogelijkheid om een aanlegsteiger aan te leggen.

De steiger dient minimaal 1 meter afstand te houden tot de kavelgrens en mag maximaal 1,5 meter het water in lopen.

Om voldoende parkeerplekken te realiseren is besloten dat bewoners minimaal 2 parkeerplekken moeten realiseren op het eigen kavel. De parkeerplekken voor bezoekers zullen worden aangelegd in de openbare ruimte en moeten per ontwikkelblok fase worden opgelost. Dit zorgt er voor dat ontwikkelingen en parkeerplekken goed op elkaar afgestemd zijn.

1m 1m m

2,5

0m

5m

0,7

Parkeren Uit de Parkeernota Zaanstad 2009 komt naar voren dat De Hemmes een zogenaamd â&#x20AC;&#x153;matig stedelijk Câ&#x20AC;? gebied is. Aan deze term kan met behulp van het ASVV een getal gekoppeld worden om de parkeernorm te bepalen. In dit geval is de parkeernorm voor woningen duur 1,9 parkeerplekken per kavel en voor woningen midden 1,7 parkeerplekken per kavel. Daar bovenop komt een aantal van 0,4 parkeerplekken per kavel voor bezoekers.

80 1,

Schaal 1:2.500

Fase 6: Definitief ontwerp

Het eindontwerp kent een flexibele opzet en daarom is dit geen blauwdruk voor hoe De Hemmes er uiteindelijk uit komt te zien, maar meer een impressie van wat er kan gebeuren. In dit voorstel is aangenomen dat de kavels ontwikkeld worden op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap.

Ten noorden van de hoofstructuur zijn de kavels meer rechthoekig, waardoor grote bebouwingsvolumeâ&#x20AC;&#x2122;s mogelijk zijn. De rooilijn krijgt hierdoor wel minder speelruimte, maar dat valt bijna niet op in de korte doodlopende straatjes.

Ten zuiden van de hoofdstructuur is de verkaveling gericht op wonen aan het water. Aan het einde van de doodlopende straten is een T-splitsing aangelegd, zodat er meer ontsluitingsmogelijkheden ontstaan.

Er is geprobeerd een gevarieerd straatbeeld te realiseren door middel van verschillende kavelformaten en door een grote verscheidenheid aan bebouwingsmassaâ&#x20AC;&#x2122;s en rooilijnen aan te houden.

De woningbouw op de kop van Kramer is ingedeeld op langgerekte kavels. Hier hebben toekomstige bewoners volledige vrijheid in het bepalen of ze een diepe tuin aan het water willen of juist het huis zo dicht mogelijk bij het water bouwen.

Op twee plekken is een ondernemerscollectief samen een bedrijfsgebouw gaan ontwikkelen. Het voordeel hier van is dat men dicht bij huis een eigen praktijk heeft. Indirecte voordelen zijn bijvoorbeeld

73

het gebruik van de openbare ruimten door bewoners overdag, het niet hoeven forenzen naar de werkplek en daarmee ook de milieubelasting minimaliseren. Daarnaast sluit dit principe ook aan op het karakter van Zaanstad als woon-werk stad.

De openbare ruimten en de kop van Kramer hebben ieder een eigen thema en worden in het volgende hoofdstuk uitgebreid besproken en toeglicht met beelden.

Beeldkwaliteit openbare ruimte

Zoals al eerder verteld zijn de drie grootste openbare ruimtes onder te verdelen in drie themaâ&#x20AC;&#x2122;s. De themaâ&#x20AC;&#x2122;s zijn een afgeleidde van waar de openbare ruimte op uitkijkt, zo is er de landschappelijke openbare ruimte die uitkijkt op de polder, de stedelijke openbare ruimte die uitkijkt op de stad en de openbare ruimte aan de Kop van Kramer, die de typisch Zaanse mix van wonen, werken en industrie laat zien.

Landschappelijke openbare ruimte De landschappelijke openbare ruimte biedt uitzicht op de polder en krijgt daarom een daaraan gerelateerde invulling. Kenmerken van de ruimte zijn: - laag groen (zoals een grasveld); - rechte lijnen; - functionele inrichting om te kunnen ontspannen en inspannen.

5

In het ontwerpvoorstel is rekening gehouden met jonge gezinnen en daarom zijn er een aantal speel toestellen neergezet, zoals een glijbaan en een molen die door gebruik water omhoog pompt.

100

Voor de volwassen gebruiker zijn er op een aantal aantrekkelijke plekken bankjes neergezet en is er de mogelijkheid om gebruik te maken van fitness apparatuur.

1,5

4,5

2,5

1,5

voortuin

voetpad

parkeerplaats

weg

101 wandelpad

wandelpad

achtertuin

100 Locatie van de dwarsdoorsnede 101 Dwarsdoorsnede 5

32,0 groene openbare ruimte

1,5

75

102

03

103 102 Voorbeeld van openbare fitness apparatuur 103 Foto impressie van de openbare ruimte (locatie en richting in de afbeelding rechts) 104 Bovenaanzicht

104

Stedelijke openbare ruimte De stedelijke openbare ruimte kijkt uit op de robuuste industriĂŤle bebouwing van de stad en krijgt daarom ook een uitstraling die daar op aansluit. Kenmerken voor deze ruimte zijn: - verharding; - ruwe materialen.

In het ontwerpvoorstel is een langwerpige versteende kade gemaakt, met trappen die het water in lopen. Het idee is dat de trappen in een overmaat worden uitgevoerd, zodat ze ook kunnen functioneren als ontmoetingsplek.

105 105 Schets impressie van de openbare ruimte 106 Bovenaanzicht

106

107 Locaties van de dwarsdoorsneden 108 Dwarsdoorsnede 6 109 Dwarsdoorsnede 7 voortuin

2,5

voortuin

2,5 voetpad

3,0

voetpad

4,5 parkeerplaats

8,0

parkeerplaats

8,0 weg

verharde kade

Zaan

107

weg

3,5

verharde kade

2,0

waterweg

15,0

groenstrook

7,0

parkeren

7,0

groenstrook

7,0

wandelstrook

groene oever

Zaan

77

7

6 1,5

108

1,5

109

Openbare ruimte Kop van Kramer De kop van Kramer is een unieke plek waar men de echte Zaanse mix van wonen, werken, industrie en polder kan beleven. De openbare ruimte speelt hier op in door zichtlijnen te benadrukken, bijvoorbeeld met behulp van routes of groen. Voor het pand op de punt is een semi-openbare functie gepland, denk hierbij aan bijvoorbeeld een museum. Het woonhuis kan de woonfunctie behouden of transformeren naar een horecagelegenheid.

De mogelijkheid wordt opengehouden om een aanlegsteiger aan te leggen, zodat er een bootverbinding komt met de toeristische route tussen Zaanse Schans en Haaldersbroek.

8

In het ontwerpvoorstel is het grote bedrijfspand omgevormd tot een scheepsvaartmuseum en daarbij ligt een speelboot met een uitkijktoren in de mast. Daarnaast is er in het woonhuis een restaurant gevestigd met een groot terras. Een ideale plek voor een middag ontspannen en ontmoeten.

11,3

Zaan

111 groen

1,7

wandelpad

19,0

groen

2,7

voetpad

5,5

weg

terras

Zaan

110 Locatie van de dwarsdoorsnede 111 Dwarsdoorsnede 8

1,5

wandelpad

7,2

gebouw

14,2

110

79

03

112 112 Foto impressie van de Kop van Kramer (locatie en richting in de afbeelding rechts) 113 Bovenaanzicht

113

0% saneren plangebied

afgraven eiland

reserveren openbare ruimte

ontwikkelblok hoofdstructuur ontwikkelblok

ontwikkelblok

ontwikkelblok

openbare ruimte

ontwikkelblok

ontwikkelblok

openbare ruimte

ontwikkelblok

ontwikkelblok 114 114 Kaart met ontwikkelblokken 115 Faseringstrategie in een tijd schema (kleuren corresponderen met de kleuren in de afbeelding links)

openbare ruimte 100%

115

faseringstrategie

Om inzicht te geven in hoe het plan ontwikkelt kan worden is een faseringstrategie opgezet.

De fasering begint met een aantal basis werkzaamheden, zoals het saneren van het hele gebied. Er is voor gekozen om het hele gebied in één keer te saneren. Dat is financieel het meest rendabel en daardoor ontstaat in een vroeg stadium de mogelijk om groen aan te planten. De verbinding met het vaste land blijft intact om daarover grond af te voeren, maar bij voorkeur gebeurt dit over het water.

In de tweede fase wordt het eiland afgegraven, waarbij ook het aanleggen van de nieuwe brug hoort. Daarna worden de openbare ruimtes op het eiland “gereserveerd”, dat wil zeggen dat er gras gezaaid zal worden. Dit wordt gedaan om al in een vroeg stadium kwaliteit toe te voegen in de vorm van grasvelden en openbaar groen.

Het eerste ontwikkelblok kan worden ontwikkeld wanneer 70% van de grond verkocht is. Op dat moment zal het ontwikkelcollectief (bestaande uit de gemeente, Dhr. Schol en familie Kramer) de eerste ontsluitingswegen aan gaan leggen.

Ook wordt begonnen met de aanleg van de hoofdstructuur. Deze wordt in zijn geheel aangelegd, in verband met financiële rendabiliteit.

81

Gelijktijdig kan worden begonnen met het uitgeven van ontwikkelblokken die in de kaart oranje zijn weergegeven. Hier zit geen volgorde aan vast, en op het moment dat 70% van de oppervlakte van een ontwikkelblok verkocht is kan begonnen worden met het bouwen. Het ontwikkelcollectief zorgt er op dat moment voor dat de ontsluitingen en aansluiting op nutsvoorzieningen aanwezig zijn.

Wanneer de ontwikkeling van het vierde ontwikkelblok start wordt ook begonnen met het invullen van één van de twee openbare ruimtes. Dit wordt gedaan in overleg met de bewoners van het eiland, zodat de ruimte functioneel kunnen worden ingericht.

Hetzelfde gebeurt op het moment dat de ontwikkeling van het zesde ontwikkelblok start: de tweede openbare ruimte wordt in overleg met de bewoners ingericht.

Pas wanneer alle oranje ontwikkelblokken voltooid zijn wordt begonnen met het ontwikkelen van de kop van Kramer. Het uitgeven van kavels en het ontwikkelen van de openbare ruimte gaan gelijk op, waarbij het mogelijk is dat de gebroeders Kramer blijven wonen. Mogelijk maken zij een eerste aanzet met het opzetten van een semi-openbare functie voor de kop, zoals bijvoorbeeld een scheepsvaartmuseum.

Bouwproces In het onderstaande schema is weergegeven hoe men van kavel tot woning komt, en hoeveel tijd dit in beslag neemt.

SCHETSONTWERP (circa 2 weken) in beeld brengen tvan de woonwensen

VOORONTWERP (circa 6 weken) toetsing aan bestemmingsplan en kavelspaspoort

DEFINITIEF ONTWERP (circa 6 weken) ontwerp voor de officiële bouwaanvraag

BESTEKFASE (circa 5 tot 12 weken) technische uitwerking in bestek en bestektekeningen

AANBESTEDING (circa 6 weken) offertes aannemers, vastlegging prijs, planning

UITVOERING (circa 12 tot 18 maanden) in beeld brengen tvan de woonwensen OPLEVERING EN NAZORG controleren van afspraken en regelgeving

Slotwoord

Dag 184. Het project is tot een einde gekomen. Al het werk dat we verzet hebben is samengevoegd tot een stapel A4â&#x20AC;&#x2122;tjes. 56 wel te verstaan. Maar wat zijn we er trots op!

Dag 1. We hebben vandaag onze eerste afspraak op het stadshuis van gemeente Zaanstad. We zijn benieuwd hoe dit af gaat lopen.

De afspraak was een groot succes, zowel wij als de gemeente is erg positief en iedereen staat gelijk in de startblokken.

Na enige tijd zoeken hadden we eindelijk een gemeente gevonden die bereid was om ons te begeleiden in ons afstudeerproject. We waren beiden erg gemotiveerd om aan de slag te gaan, en de weken die we verloren hadden met het zoeken naar een afstudeerplek wilden we zo snel mogelijk inhalen.

Dag 91. Vandaag is de tussenpeiling voor de eindpresentatie. We hebben er veel vetrouwen in, maar toch zijn we gespannen. Het is immers de eerste keer dat we een dergelijke belangrijke presentatie gaan houden.

Helaas, we scoren een onvoldoende en krijgen twee weken de tijd om met de geplaatste opmerkingen aan de slag te gaan.

83

Tijdens de tussenpeiling komt naar voren dat de onderbouwing voor woningbouw onvoldoende is.

De opdracht die we meekrijgen voor de herkansing is het onderzoeken van andere mogelijkheden.

Vanaf dit moment beseffen we ons hoe belangrijk het is dat we al onze conclusies en producten kritisch bekijken. Het onderbouwen van een keuze is belangrijker dan de keuze zelf.

Dag 105. Vandaag krijgen we een nieuwe kans om te laten zien dat we eind juli kunnen afstuderen.

We hebben het idee dat we de juiste stappen gezet hebben en de opmerkingen van vorige keer goed hebben meegenomen in deze presentatie.

Helaas denken de begeleiders er anders over.

Vooral wat betreft de resterende tijd zien zij het niet gebeuren dat wij eind juli kunnen afstuderen.

In eerste instantie balen we hier goed van, maar al na een dag zijn we weer vol aan de slag gegaan.

Al snel zien we in dat de begeleiders misschien wel gelijk hebben. Nu hebben we de kans om een echt mooi eindproduct neer te leggen en daarnaast hebben nu ook de kans om een aantal bijeenkomsten in Zaanstad bij te wonen.

Er volgen een aantal weken van veel praten, discussieren en nadenken. Het onderbouwen van keuzes krijgt de overhand en de motivatie neemt langzaam af. We lopen steeds vaker vast op onderwerpen die we dachten al lang afgerond te hebben.

We worden intensief begeleid vanuit alle kanten en krijgen daar ook weer nieuwe energie door.

Onder andere een bijeenkomst in Zaanstad, waar erg positief gereageerd werd op ons project, gaf ons weer de juiste motivatie om snel door te gaan.

Dag 182. Slechts 2 dagen voordat we het eindproject in moeten leveren volgt de laatste tussenpeiling. We zien het meer als oefening voor de eindpresentatie, grote veranderingen kunnen we toch niet meer doorvoeren.

De presentatie is positief verlopen en we gaan goed voorbereid de eindpresentatie in.

Ook in de zomervakantie zijn we op hetzelfde tempo doorgegaan. De begeleiding was iets lastiger in te plannen doordat begeleiders op vakantie waren, maar we wisten toch met regelmaat iemand te spreken.

We willen iedereen die ons heeft geholpen gedurende dit afstudeerproject graag bedanken.

Met name onze eerste begeleider Katrien Markus en van de gemeente Zaanstad Mirte Rozemond en Milko Buter. Daarnaast ook Leo van Beek, Karin Akkers, Wim Waarma, Frits Palmboom, Gert Grandiek, Monica Sommers en iedereen die we hier vergeten zijn: heel erg bedankt voor jullie hulp.

Tilburg, 16 augustus 2012 Sjoerd en Tim.

bijlagen Tot slot volgen de bijlagen. Hierin zijn onder andere de inventarisaties en analyses opgenomen die een meer ondersteunende functie hebben dan dat ze direct invloed hebben gehad op het ontwerp. Daarnaast is ook de juridische en financiĂŤle onderbouwing in de bijlagen toegevoegd.

06

Bijlagen

87

Inventarisaties en analyses............................... blz.

Infrastructuur....................................................... blz.

Openbaar vervoer................................................ blz.

Langzaam verkeer................................................. blz.

Monumenten....................................................... blz.

Gebiedsopbouw................................................... blz.

Functies en bedrijvigheid..................................... blz.

Groenstructuren en openbare ruimte.................. blz.

89 89 91 93 95 97 99 103

Juridische onderbouwing..................................... blz.

104

FinanciĂŤle onderbouwing..................................... blz.

109

richting polders

homogene kruising

06 05 04 mogelijkheid tot rotonde

A8

01 01 Conclusiekaart analyse autonetwerk 02 Lokale routes

02

Infrastructuur

Aanvulling op de inventarisatie regionale verbindingen.

De kaart links (afbeelding 01) laat de conclusies zien die voortgekomen zijn uit de analyses.

De Hemmes ligt dicht bij het lokale en regionale netwerk (links, afbeelding 02). Beide netwerken functioneren goed, waardoor korte reistijden naar steden in de regio gelden.

89

De aansluiting/kruising van Kalf (het oude lint) met Kalf (De Hemmes) (afbeelding 03) is niet homogeen en daarom is het voor de gebruiker onduidelijk wat voor kruising het is. De gebruiker wordt nu gestuurd om het lint te volgen en niet uitgenodigd om De Hemmes op te gaan. Om de gebruiker bewust te maken van De Hemmes, en hem daar “uit te nodigen” is het belangrijk om de kruising homogeen in te richten.

04

De aansluiting van De Hemmes op deze netwerken kan nog wel verbeterd worden. De route zelf is prima, een brede klinkerweg waar twee auto’s elkaar kunnen passeren. Bij de aanknopingspunten ligt de ruimte voor verbetering; de aansluiting met de Doctor H.G. Scholtenstraat is goed, maar in de toekomst, wanneer de verkeersdruk toeneemt, is hier ruimte voor de aanleg van een voorsorteerstrook of rotonde.

05

03 03 Kruising van Kalf met De Hemmes 04 t/m 06 foto-route verbinding De Hemmes met lokale netwerk (fotolocaties in afbeelding 01)

06

02

01 01 Openbaar vervoer 02 Toekomstige HOV-verbinding 03 De Zaancorridor, aansluiting op het OV-netwerk van Amsterdam

03

Openbaar vervoer

91

Op de kaarten is weergegeven hoe het plangebied is aangesloten op het openbaar vervoer netwerk.

Er zijn 4 buslijnen die De Hemmes op 5 minuten loopafstand passeren, deze lijnen verbinden De Hemmes met het treinstation Zaandam Kogerveld en met het centrum van Zaanstad.

Op werkdagen rijdt er twee keer per uur, vanaf 05.30 â&#x20AC;&#x2DC;s ochtends tot 00:45 â&#x20AC;&#x2DC;s nachts, een trein van Zaandam Kogerveld naar Zaandam, een rit van een kleine vijf minuten. Deze trein sluit goed aan op de trein naar Amsterdam Centraal, waardoor je slechts iets meer dan twintig minuten onderweg bent vanaf Zaandam Kogerveld. Even veel tijd kost het om naar Schiphol te reizen, met een rechtstreekse verbinding vanaf Zaandam Kogerveld.

04 04 Bushalte aan de Doctor H.G. Scholtenstraat

In de toekomst zal er gewerkt worden aan een HOVverbinding, genaamd de Zaancorridor, die dezelfde route zal volgen als de andere buslijnen. Door deze HOV-lijn zal er een zeer goede verbinding ontstaan tussen De Hemmes en Zaanstad en zal deze aansluiten op het OV-netwerk van Amsterdam.

Legenda voetgangersroute bushalte fietsroute trottoir

1:2000

02

gescheiden fietspad Julianabrug

Legenda weinig

veel aantal bewegingen

01 01 Analyse van de toegankelijkheid van het gebied 02 Langzaam verkeer routes van/naar de bushalte 03 Fietsnetwerk gescheiden en gemengd

03

Langzaam verkeer

In de inventarisatie (afbeelding 02) is inzicht gegeven in de wandelroutes door het naastgelegen buurtschap ‘t Kalf en van en naar de dichtstbijzijnde bushaltes. Vanaf de aansluiting van De Hemmes met het vasteland is het ongeveer vijf minuten lopen naar de dichtstbijzijnde bushalte. Ook zijn de trottoirs weergegeven om te laten zien hoe personen zich door het gebied kunnen verplaatsen.

93

In de analyse (afbeelding 01) is terug te zien dat het eiland De Hemmes in de huidige situatie erg “stijf” is: er is weinig beweging te zien. De bewegingen vinden nu vooral plaats op het vasteland en niet in het plangebied, waardoor het een zogenoemde nogo-area wordt: een vergeten gebied waar mensen geen aandacht meer voor hebben.

Gescheiden fietspaden (afbeelding 03) liggen alleen langs de Doctor H.G. Scholtenstraat, rondom ‘t Kalf neemt de weg een gemengde functie aan en de fietsers bevinden zich dan dus op de weg. Binnenin ‘t Kalf zijn de wegen dusdanig smal dat deze vooral gebruikt worden door het langzame verkeer, en sporadisch door auto’s. Het gescheiden fietspad loopt naar het zuiden door tot in het centrum, dat zich op een kwartier fietsen (minder dan 4km.) afstand bevindt.

04 04 Kruising De Kuil met de Doctor H.G. Scholtenstraat, gescheiden fietspad gaat over in gemengd wegdek

04 05

01

02 01 Monumentaal woonhuis aan Kalf 02 Haaldersbroek 03 Monumenten in de omgeving

02

01

03

Monumenten

04

In de inventarisatie komt duidelijk naar voren dat met name de Zaanse Schans “zwaar beladen” is met monumentale gebouwen. Hier is een goede verklaring voor; rond 1950 werd er door een select gezelschap gevreesd dat veel historische panden uit de Zaanstreek zouden worden gesloopt, omdat zij de vooruitgang in de weg zouden staan. Er is destijds een stichting opgericht die zorg ging dragen voor het onderhoud van historische panden in de Zaanse Schans. Een aantal jaren later werd er besloten om meer gebouwen naar de Zaanse Schans te verplaatsen, dit gebeurde tussen 1961 en 1974. Tot op heden draagt de stichting zorg voor het onderhoud van deze historische panden.

Opmerkelijk is het duidelijke verschil tussen de west- en oostoever; aan de westoever zijn het voornamelijk monumentale woonhuizen, aan de oostoever staan ook een aantal molens.

Ook dichter bij De Hemmes in de buurt bevinden zich monumenten; het karakteristieke buurtschap Haaldersbroek biedt toegang tot een aantal monumentale woonhuizen en op nog geen 100 meter afstand van De Hemmes staat een houten woonhuis uit het laatste kwart van de 19e eeuw.

Deze laatste zijn ook terug te zien op de foto’s 1 en 2 links.

05 04 + 05 Zaanse Schans

95

02

01 01 Inventarisatie van rood (bebouwing), blauw (water) en groen (donker is openbaar, licht is privĂŠ) 02 Maaswijdte 03 Vaatwijdte

03

Gebiedsopbouw

Rood-Blauw-Groen Het eerste wat opvalt is dat het blauw overheerst, de Zaan is overal. Ook in het buurtschap ‘t Kalf zijn een aantal smalle waterlopen te vinden. Op De Hemmes is weinig rood te zien en daardoor overheerst het groen, wat vooral neerkomt op braakliggende grond. De Hemmes sluit direct aan op ‘t Kalf, waar buiten groen en blauw ook veel rood te vinden is. Aan de overkant van de Zaan overheerst het rood en wit (verhard terrein), in werkelijkheid een industrieterrein.

Maaswijdte De inventarisatie laat de dichtheid van de bebouwing duidelijk zien, doordat deze in contrast is gezet met de omgeving. Het valt op dat aan de overkant van de Zaan grote gebouwen dicht op elkaar staan. Aan de kant van De Hemmes is duidelijk een oud lint te herkennen en ook de daarachter liggende bebouwing. Op het schiereiland zelf is vrijwel geen bebouwing aanwezig.

Vaatwijdte De inventarisatie is een “negatief” van de maaswijdte en laat zien hoe open ruimtes tussen de bebouwing liggen. Aan de oostoever van de Zaan is veel open ruimte vinden, in tegenstelling tot de westoever. Ook tussen de bebouwing van ‘t Kalf is nog veel ruimte te vinden, in praktijk is dit vaak verhard oppervlakte t.b.v. het wegennet, parkeerruimte of privé groen.

04 04 Luchtfoto van De Hemmes en omgeving

97

den

oeleinden

BEDRIJVEN

Molenaar’s scheepswerf Duyvis production

Kramer Scheepsmotoren

Kinderdagver Mi Snackbar de P

Joh. Schol Kraanen transportbedrijf

Stam Light

Machinefabriek Duyvis BMW Maaral

Tate & Lyle

Apotheek ‘t Kalf

1:2000

02

01

03

Legenda woondoeleinden gemengde doeleinden horecadoeleinden maatschappelijke doeleinden bedrijfsdoeleinden

den

industriële doeleinden

n

recreatiedoeleinden

01 Functies binnen het gebied en de omgeving 02 Bedrijven in de omgeving 03 Geluidscontouren

Functies en bedrijvigheid

De Hemmes huisvest twee bedrijven, Kramer Scheepsmotoren en Joh. Schol Kraan- en transportbedrijf. Deze bedrijven nemen beide niet veel ruimte in beslag, ondanks dat zij relatief veel grond bezitten (respectievelijk 16% en 34%).

Functies in de directe omgeving van De Hemmes zijn erg verscheiden, zo bevindt zich in het oosten een woonwijk met een aantal voorzieningen, zoals een snackbar, apotheek en kinderdagverblijf.

Aan de overkant van de Zaan, ten westen van De Hemmes ligt een industrieterrein dat de Duyvis Machinefabriek en Tate&Lyle huisvest. Ten noorden en ten zuiden van De Hemmes, aan de oevers van de Zaan, bevindt zich kleinschaligere industrie en overige bedrijvigheid, zoals Duyvis Productions (bekend van de nootjes), Molenaar’s Scheepwerf en Stam Light (multimediabedrijf).

99

Geluidscontouren De Hemmes valt net binnen een geluidshindercirkel tot 55dB, veroorzaakt door de Duyvis Machinefabriek en Tate&Lyle aan de overkant van de Zaan. Heel het schiereiland valt binnen twee afzonderlijke geluidshindercirkels tot 50dB, één van de cirkels is de uitloop van de zwaardere geluidshindercirkel van de Duyvis Machinefabriek en Tate&Lyle, de andere wordt veroorzaakt door de Duyvis Productions op de punt ten zuiden van de Zaanse Schans.

Overige functies Op de volgende twee pagina’s zijn een aantal kaarten te zien waarop functies in beeld zijn gebracht. Er is in de kaarten onderscheid gemaakt tussen culturele, recreatieve, sportieve en toeristische functies. Sommigen van de functies kunnen worden ondergebracht onder meerdere catergorieën, maar om de kaarten zo overzichtelijk mogelijk te houden is elke functie slechts één keer in kaart gebracht.

Volgens nationale wetgeving mag er woningbouw gerealiseerd worden binnen deze cirkels, maar volgens de bouwregels van de gemeente Zaanstad niet. Echter, de gemeente is reeds bezig met het terugdringen van de geluidshindercirkels en voor het project kan worden uitgegaan van een situatie waarin woningbouw mogelijk is.

04 04 Duyvis Productions 05 Tate & Lyle en Duyvis Machinefabriek vanaf De Hemmes

05

Legenda Legenda

Zaantheater

Bowlingcentrum

Pop- en dancepodium De Kade

Zwembad

Filmtheater De Fabriek

Golfbaan

Zaans Museum

Kartbaan

Molenmuseum

Vaar- en waterskischool

Vereniging Zaanse Molen

Outdoor (Broeks events)

Kunstcentrum

Biljart-/denksportcentrum

Fluxus

01 01 Culturele functies 02 Recreatieve functies

02

101

Legenda Atletiekbaan Manege Sporthal/-park

Legenda

Tennishal/-park

Hotel

Handbal

B&B

Schietsport

Zaanhopper

Tafeltennis

Fietsverhuur

03 03 Sportieve functies 04 Toeristische functies

04

02

01 01 publieke parken in Zaanstad 02 openbare ruimte in â&#x20AC;&#x2DC;t Kalf 03 ecologie

Groenstructuren en Openbare ruimte Openbare ruimte in ‘t Kalf In de openbare ruimte wordt structuur gebracht door de waterstroom die de wijk doorkruist (afbeelding 02). Aan dit water bevindt zich op een aantal plekken een groene ruimte, die op verschillende manieren ingericht is. De ene plek is ingericht als parkachtig groen, de ander is een kunstgrasveld met speeltoestellen.

103

Stadsparken en recreatiegebieden In Zaanstad liggen een aantal parken van stedelijk formaat (afbeelding 01). De recreatiegebieden zijn van regionaal niveau en trekken dus niet alleen mensen uit Zaanstad aan, maar uit heel de regio.

Ecologie (afbeelding 03) Zaanstad is gesitueerd langs de Zaan en wordt voor het overgrote deel omringd door gebieden die als ‘nationale landschappen’ bestempeld zijn.

Deze landschappen maken ook deel uit van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die door de Zaan gekruist wordt. Binnen de EHS bevinden zich Natura 2000 gebieden, deze worden beschermd door de vogel- en habitatrichtlijn.

Ten zuidwesten van ‘t Kalf ligt aan de Zaan een groen gebied dat parkachtig is ingericht; een groot grasveld met een aantal bomen en hier en daar een bankje.

Langs de Doctor H.G. Scholtenstraat ligt een groene “buffer”, ingericht met bomen.

04 04 + 05 verschillende inrichtingen van de openbare ruimte in ‘t Kalf 06 Groen langs de Doctor H.G. Scholtenstraat

05

06

Juridische onderbouwing

Het exploitatieplan Doel van een overeenkomst over grondexploitatie is allereerst goede afspraken maken over de ontwikkeling van een locatie. Daarnaast kan een overeenkomst over grondexploitatie er toe leiden dat de gemeenteraad geen exploitatieplan hoeft vast te stellen. De eerste stap van de anterieure fase is zowel voor de gemeente als voor de particuliere eigenaren dan ook te bezien of het sluiten van een overeenkomst over grondexploitatie wenselijk is. Een gemeente en een particuliere eigenaar zijn wettelijk niet verplicht voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan met elkaar te onderhandelen. De wetgever acht het wel wenselijk dat de gemeente en de private partijen eerst pogingen ondernemen om er minnelijk uit te komen. Een gemeente kan direct voor het publiekrechtelijk spoor kiezen in de vorm van het vaststellen van een exploitatieplan en kostenverhaal via de bouwvergunning. Een particuliere eigenaar kan er voor kiezen de vaststelling van het exploitatieplan af te wachten.

Als dit verhaal vertaald wordt naar het project De Hemmes, kan men zeggen dat de gemeente en Schol er allereerst minnelijk uit proberen te komen zonder hiervoor een exploitatieplan op te hoeven stellen. De gebroeders Kramer daarentegen kiezen ervoor de vaststelling van het exploitatieplan af te wachten.

Dit plan bevat in ieder geval een exploitatieopzet.

Ten aanzien van het opstellen van de exploitatieopzet gaat de wet ervan uit dat de gemeente als enige exploitant optreedt. Hierbij spelen Familie Kramer en Familie Schol nog geen rol. Bij de exploitatieopzet wordt uitgegaan van objectief vastgestelde marktconforme prijzen, zowel bij de kosten als de opbrengsten, waaronder uitgifteprijzen. Voor de grondexploitatie maakt het niet uit wie de kosten maakt, dat kan de gemeente zijn of (één van) beide betrokken families of een andere overheid. Alle verhaalbare kosten worden meegeteld. De toedeling van de kosten vindt plaats aan de hand van de verhouding tussen de gehanteerde uitgifteprijzen. Aan de gronden die objectief gezien de hoogste opbrengsten kennen zullen ook de hoogste kosten worden toebedeeld.

Locatie-eisen Het exploitatieplan kan locatie-eisen bevatten met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Verder kunnen er ook bepalingen in worden opgenomen over de fasering van de uitvoering.

De anterieure overeenkomst Anterieure overeenkomst = overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar, in dit geval familie Kramer en familie Schol, over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel.

Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft, zowel voor gemeente als voor een particuliere eigenaar, een aantal voordelen. De gemeente en de particuliere eigenaren krijgen met een anterieure overeenkomst al vroeg in het proces helderheid en zekerheid over de ontwikkeling van de locatie, de te ontvangen respectievelijk te betalen exploitatiebijdrage, het te realiseren programma en de bijzondere locatie-eisen. Met zo’n overeenkomst kunnen de gemeente en de particuliere eigenaar maatwerkafspraken vastleggen en zaken regelen waarvoor hoe dan ook een overeenkomst nodig is, zoals de overdracht van gronden met de bestemming openbare ruimte. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan in een exploitatieplan en een posterieure overeenkomst.

Zo biedt de anterieure overeenkomst de gemeente in beginsel mogelijkheden voor hogere opbrengsten, omdat de gemeente daarin de kosten van grondexploitatie ruimer kan ramen alsmede een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling kan overeenkomen. Ook zijn er meer inhoudelijke afspraken mogelijk, bijvoorbeeld ten aanzien van woningbouwcategorieën.

105

Daarnaast biedt de anterieure overeenkomst ook voor de particuliere eigenaar mogelijkheden.

Een overeenkomst over grondexploitatie is het resultaat van onderhandelen; de particuliere eigenaar en gemeente bepalen in overleg wat zij in de overeenkomst vastleggen. Op de inhoud van een overeenkomst heeft de particuliere eigenaar invloed. Dat is niet meer zo als het aankomt op een exploitatieplan. In dat geval moet de particuliere eigenaar maar afwachten wat de gemeente op zijn gronden mogelijk maakt. Normaal gesproken zal een overeenkomst een aantal financiĂŤle afspraken bevatten, waarbij het allereerst gaat om een bijdrage van de particuliere eigenaar in de kosten van de grondexploitatie. Om financiĂŤle afspraken te kunnen maken, zal de gemeente inzicht moeten hebben in de verwachte totale kosten en de verdeling van deze kosten over de verschillende eigenaren in het te ontwikkelen gebied. Zonder inzicht hierin loopt de gemeente het risico dat zij een te lage bijdrage afspreekt met een particuliere eigenaar. Bij het voorbereiden en opstellen van een planologische maatregel, doet een gemeente er daarom verstandig aan een eerste (aanzet voor een) concept-exploitatieplan dient dan slechts voor intern gebruik binnen de gemeente, als basis voor de onderhandelingen. Het geeft een eerste inzicht in de kosten, de opbrengsten en de verdeling van de kosten over de verschillende, binnen het gebied te realiseren, onderdelen van het bouwprogramma.

De gemeente verkleint daarmee de kans dat ze onderhandelt met een particuliere eigenaar op basis van onjuiste uitgangspunten. Een gemeente en een particuliere eigenaar mogen voor de, op de kostensoortenlijst staande, kosten een bijdrage afspreken die (bijvoorbeeld als gevolg van risicoinschatting) hoger kan zijn dan later zou blijken uit een exploitatieplan. Ook voor kostensoorten die met de grondexploitatie samenhangen, maar die het Bro (Bureau Ruimtelijke Ordening) niet vermeldt, mogen de gemeente en de particuliere eigenaar een bijdrage afspreken. Dat moet uiteraard wel passen binnen het wettelijke kader van het Burgerlijk Wetboek en de Algemene Wet.

Bestuursrecht Een gemeente mag in een overeenkomst over grondexploitatie ook afspraken maken over planschadekosten. Artikel 6.24, eerste lid, onder b, Wro bepaalt dat de gemeente in een overeenkomst bepalingen kan opnemen over de verrekening van planschade. De reden voor de toedeling van planschadekosten aan de particuliere eigenaar is dat bij de locatieontwikkeling de particuliere eigenaar de baten opstrijkt en met zijn project (indirect) de planschade veroorzaakt.

De regeling van verhaal van planschadekosten in een anterieure overeenkomst over grondexploitatie kan op verschillende wijzen plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld: - een bijdrage op basis van een raming van de planschadekosten; - een bijdrage op basis van een raming, met verrekening op basis van nacalculatie; of - een bijdrage op basis van een nacalculatie.

Als de gemeente de planschadekosten via een overeenkomst wil verhalen, moet zij van te voren bepalen op welke wijze zij de kosten wil en kan verhalen. Zij kan de planschade per eigendom bepalen, waarbij iedere particuliere eigenaar de planschadekosten draagt die hij zelf met zijn bouwproject veroorzaakt. De gemeente kan ook de planschade voor de totale locatie bepalen, waarbij de totale planschadekosten worden omgeslagen over alle eigendommen met grondopbrengsten.

Wet Voorkeursrecht De gemeente Zaanstad ontwikkelt allerlei plannen op het gebied van woningbouw, bedrijvigheid, zorg, cultuur en recreatie. Deze ontwikkelingen komen voort uit het Ruimteplan Zaan en IJ. Om deze ontwikkelingen te kunnen realiseren, kan de gemeente op bepaalde gebieden, zoals De Hemmes, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toepassen. Dit betekent in het geval van Kramer Scheepsmotoren, dat zij hun grond niet zomaar mogen verkopen, maar het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. De ge­meente heeft dus recht op de eerste koop.

Om de plannen uit het Ruimteplan Zaan en IJ te kunnen realiseren, wil de gemeente de benodigde gronden langs de Zaan graag aankopen. Zo behoudt de gemeente hun regiefunctie en kan voorkomen worden dat ook particulieren, aannemers of projectontwikkelaars de grond in bezit krijgen.

De wet voorkeurrecht gemeenten zorgt ervoor dat de gemeente een voorkeurspositie heeft op het moment dat de grondeigenaar zijn grond wil verkopen. Door deze voorkeurspositie kan de gemeente voorkomen dat de prijs opgedreven wordt door tegen elkaar opbiedende partijen of dat de grond in handen komt van speculanten. Door een te hoge (grond)prijs betalen potentiële kopers meer voor de bouwgrond en komt de uitvoering van plannen van de gemeente in gevaar.

Bestemmingsplan De wet voorkeursrecht gemeenten gaat alleen maar over de vervreemding (zoals de verkoop) van gronden. De wet wijzigt niet de bestemming en het betekent niet altijd dat er al concrete (bouw) plannen zijn.

De wijziging van een bestemming/ruimtelijke plannen worden geregeld in een (nieuw) bestemmingsplan. Hiervoor is een aparte procedure waarbij de grondeigenaar zijn zienswijzen tegen deze ruimtelijke plannen kenbaar kan maken.

Toepassing wet voorkeursrecht De gemeente kan niet zomaar een voorkeursrecht op alle gronden in de gemeente vestigen. Dit gebeurt alleen als de gronden in de toekomst mogelijk nodig zijn voor de uitvoering van nieuwe plannen. Er zijn ook een aantal wettelijke eisen. Het voorkeursrecht mag alleen worden gevestigd voor een toekomstige niet-agrarische bestemming en het huidig gebruik van de grond moet afwijken van de nieuwe bestemming.

Het vestigen van het voorkeursrecht betekent alleen dat de gemeente recht heeft op de eerste koop van grond(en). Het staat los van de bestemming of het ontwerp van het gebied.

Proces 1. Allereerst besluit het college van burgemeester en wethouders om de gemeenteraad een voor­stel te doen om in een bepaald gebied een voorkeursrecht op gronden te vestigen. De ei­genaar van (een deel van) deze gronden ont­vangt een brief waarin staat dat er op deze grond een voorkeursrecht gevestigd is. Die brief is een zogenaamde ‘aan­wij­zing van een per­ceel’ waarop het voorkeurs­recht van toepassing is.

2. Na het besluit van het college geldt de Wet voorkeursrecht gemeenten op deze grond(en).

Als de eigenaar van de grond, zijn grond wilt vervreemden is deze vanaf dat moment verplicht om de grond eerst aan de gemeente te koop aan te bieden bij eventuele verkoop.

Het voorstel van het college wordt in de ge­ meentelijke advertentie en in de Staatscourant gepubliceerd.

3. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht kunnen belanghebbende en/of eigenaar binnen zes weken bezwaar maken te­gen het besluit van het college. Deze zes we­ken beginnen de dag na de publicatie in de Staatscourant.

Besluit gemeenteraad Het college doet een voorstel aan de gemeen­ teraad voor het vestigen van een voorkeurs­recht.

De gemeenteraad beslist of het voor­keurs­recht daadwerkelijk op de grond(en) ge­vestigd wordt.

Deze beslissing geldt voor een periode van twee tot zes jaar.

107

Het besluit van de gemeenteraad wordt ook in de gemeentelijke advertentie en in de Staats­ courant gepubliceerd. Vervolgens kunnen de belanghebbende en/of eigenaar binnen zes weken bezwaar maken tegen het besluit van de gemeenteraad. Als de belanghebbende en/ of eigenaar al bezwaar gemaakt heeft tegen het voorstel van het college van b en w, hoeft deze niet opnieuw bezwaar te maken: het bezwaar tegen het voorstel van b en w wordt gezien als een bezwaar tegen het raadsbesluit.

Verkoop Het feit dat er een voorkeursrecht is gevestigd op een bepaald goed, wil niet zeggen dat de gemeente uiteindelijk ook de grond zal kopen. Een voorkeursrecht betekent niet dat een goed verkocht moet worden en dwingt niemand tot verkoop van zijn eigendom. Het gaat uitsluitend om vrijwillige verkoop tegen een marktconforme prijs.

Wanneer de grondeigenaar van grond waarop een voor­keursrecht is gevestigd, van plan is te verkopen, dan is deze verplicht de gemeente dit door middel van een aangetekende brief te melden: in feite wordt de grond aan de gemeente te koop aangeboden. Wordt de termijn van acht weken overschreden of geeft het college aan dat zij niet willen kopen, dan mag de desbetreffende grond gedu­rende drie jaar verkocht worden aan een ander.

De eventuele nieuwe eigenaar krijgt hierbij wel weer met het voorkeursrecht te maken.

Geeft het college aan, de gronden te willen kopen, dan zal er met de gemeente onderhandeld worden over de verkoopprijs.

Prijs Als het college in bepaalde grond geïnteresseerd is, wat ook te koop wordt aangeboden, dan is er sprake van vrije onderhandelingen. Door­gaans levert dit de prijs op die ook wordt ver­kregen op de vrije markt: een marktconforme prijs die ko­pers en verkopers met elkaar zou­den afspreken als er geen voorkeursrecht op de grond zou rusten.

Prijsovereenkomst Als er samen met de gemeente geen overeenkomst komt uit de grondprijs, kan het college van b & w gevraagd of een door de rechtbank te benoemen deskundige gevraagd worden een prijsadvies uit te brengen. Het college moet binnen twee weken na het verzoek, de rechtbank vragen deskundigen te benoemen. Doet ze dat niet, dan is de grondeigenaar drie jaar vrij om zijn/haar grond aan een ander te ver­vreemden.

Na ontvangst van het advies van de benoemde deskundigen door de rechtbank, kan de ge­meente besluiten: - Niet meer aan te willen kopen (de grond kan verkocht worden aan derde). Als er meer of minder grond verkocht wordt dan aan de gemeente is aange­bo­den, moet het eerst opnieuw aan de ge­ meente aangeboden worden.

- De rechtbank te vragen om naar het deskun­ digenadvies te kijken .

- de eigenaar mede te delen dat zij willen aankopen te­gen de prijs die de deskundigen hebben vastgesteld. De gemeente is nu voor drie maanden aan dit aanbod gebonden.

Als de gemeente mededeelt dat zij wil aankopen tegen de prijs van de deskun­digen dan zijn er de volgende mogelijkheden voor de grondeigenaar: - Er wordt een overeenstemming bereikt.

- Afzien van verkoop. Daarmee stoppen de onderhandelingen. De grond kan ook niet verkocht worden aan derde.

- Verzoek aan het college om een oordeel van de rechtbank. Het college moet het verzoek dan binnen twee weken bij de rechtbank indie­nen. Gebeurt dit niet dan is de grondeigenaar weer drie jaar vrij om te verkopen aan een ander.

Onteigening Mocht het in het geval van Kramer zo ver komen dat er een onteigeningsprocedure in gang moet worden gezet, zal deze procedure verlopen zoals hieronder beschreven.

Allereerst moet de voormalige eigenaar een goede schadeloosstelling ontvangen. De eigenaar mag door onteigening niet achteruit gaan in inkomen of vermogenspositie. De juiste hoogte van deze vergoeding is niet altijd gemakkelijk vast te stellen, omdat het niet eenduidig in cijfers is uit te drukken hoeveel schade iemand lijdt, of hoeveel de overgenomen gronden waard zijn.

Als een eigenaar het niet eens is met de onteigeningsplannen zal de gemeente (of andere overheid) eerst proberen met de eigenaar tot een oplossing te komen in de vorm van een schadevergoeding voor de grond en de kosten. Lukt dat niet, dan start de gemeente de onteigeningsprocedure. Die bestaat uit een administratieve procedure en een gerechtelijke procedure. Gedurende de administratieve procedure stelt de gemeente het onteigeningsplan officieel vast. Zolang het plan ter inzage ligt, kan de eigenaar bezwaren bij de gemeenteraad kenbaar maken. Is de gemeenteraad akkoord, dan moet het plan nog door de regering worden goedgekeurd.

Ook daar kan de eigenaar opnieuw zijn zaak bepleiten.

Na de administratieve procedure volgt de gerechtelijke procedure bij de rechtbank. Als de rechter op verzoek van de gemeente een onteigeningsvonnis uitspreekt, bekrachtigt hij in feite alleen de administratieve onteigeningsbeslissing en wordt de grond daadwerkelijk onteigend. De rechter stelt dan de vergoeding vast die de gemeente aan de eigenaar moet betalen. Tegen het vonnis van de rechter is in Nederland cassatie mogelijk bij de Hoge Raad.

De schadeloosstelling wordt altijd bepaald in geld. De overheid kan de eigenaar eventueel vervangende grond aanbieden. De schadeloosstelling is in ieder geval zo groot als de waarde van het bezit. Daarnaast bestaat een vergoeding voor waardevermindering van ander bezit en voor bijkomende kosten als verhuiskosten en inkomensschade.

Financiële onderbouwing

Voor de financiële onderbouwing hebben we een aantal aannames gedaan, de bedragen die in de tabel worden gebruikt zijn fictieve bedragen. Om de overige en onvoorziene kosten ook mee te rekenen is er 20% toegevoegd op de totale kosten. We verwachten daarmee de meeste kosten gedekt te hebben.

De opbrengsten bestaan uit een aantal verschillende getallen, kavels t.b.v. : - bedrijvigheid brengen €300,- per m2 op; - vrijstaande woningen brengen €300,- per m2 op; - vrijstaande woningen aan de brede poldersloot brengen €400,- per m2 op; - vrijstaande woningen aan het water brengen €500,- per m2 op; - commerciële functies brengen €450,- per m2 op.

De som van deze bedragen zorgt ervoor dat er onder de streep een negatief getal van bijna één miljoen staat.

109

Let op! de bedragen in deze tabel zijn fictieve bedragen.

KOSTEN Aanschaf Grond gemeente Grond Kramer Grond Schol Subtotaal Grondwerken Schone grond K&L Grondophoging plangebied Bouwrijp maken Woonrijp maken Subtotaal Begeleiding Planbegeleiding Subtotaal

aantal

prijs/eenheid

Totaal Resultaat

totaal

28000,00 9000,00 19000,00

50,00 m2 70,00 m2 70,00 m2

€ 1.400.000,00 € 630.000,00 € 1.330.000,00 € 3.360.000,00

2543,00 56000,00 56000,00 56000,00

15,00 15,00 35,00 40,00

m2 m2 m2 m2

€ 38.145,00 € 840.000,00 € 1.960.000,00 € 2.240.000,00 € 5.078.145,00

56000,00

15,00 m2

€ 840.000,00 € 840.000,00

Totaal Totaal + overige/onvoorziene kosten OPBRENGSTEN Bedrijvigheid Vrijstaande woningen Vrijstaande woningen aan sloot Vrijstaande woningen aan het water Totaal aantal kavels tbv wonen en werken Commerciele funcTes (semi-­‐openbaar)

eenheid

+ 20% aantal 2 35 8 29 74 2

€ 9.278.145,00 € 11.133.774,00

prijs/eenheid 300,00 300,00 400,00 500,00

eenheid kavelgrooPe totaal m2 619,5 € 371.700,00 m2 357,6 € 3.754.800,00 m2 363,8 € 1.164.160,00 m2 376,3 € 5.456.350,00 m2 27578,1 450,00 m2 700 € 630.000,00 € 10.212.850,00 € 920.924,00

literatuurlijst

111

•

De Hoog, Ontwerp+Onderzoek (in opdracht van gemeente Zaanstad). Atlas Zaanstad, stadsmorfologische studie. Amsterdam, 1995

•

Dienst Onderzoek en Statistiek, gemeente Amsterdam. Metropoolregio Amsterdam in cijfers 2011. Amsterdam, 2011

•

Gemeente Zaanstad, Zaanstad: stad van denkers, durvers en doeners, Economische Structuurvisie Zaanstad 2030. Zaanstad, 2009

•

Gemeente Zaanstad, Voorlopig Ontwerp Ruimtelijke structuurvisie Zaanstad.

Zichtbaar Zaans. Zaanstad, 2010

•

Gemeente Zaanstad, Een toekomstrichting, Zaans evenwicht. Zaanstad, 2010

•

Gemeente Zaanstad, Parkeernota Gemeente Zaanstad. Zaanstad, 2009

•

Heeling, J., Meyer H. & Westrik, J. Het ontwerp van de stadsplattegrond.

Uitgeverij SUN, Amsterdam, 2002.

•

Meyer, H., de Josselin de Jong, F. & Hoekstra, M. Het ontwerp van de openbare ruimte. Uitgeverij SUN, Amsterdam, 2006.

•

Meyer, H., Westrik, J. & Hoekstra, M. Stedenbouwkundige regels voor het bouwen. Uitgeverij SUN, Amsterdam, 2008.

•

Mulder, K., Wegstapel, J. (in opdracht van gemeente Zaanstad). Een

weerbarstige woningmarkt. Starters in de Zaanse volkshuisvesting. Zaanstad, 2010

•

NwA architecten & SVP Architectuur en Stedenbouw (in opdracht

van gemeente Zaanstad). De Overhoeken. Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan. Zaanstad, 2011

•

Palmbout Urban Landscapes. Ruimteplan Zaan en IJ (in opdracht van gemeente Zaanstad). 2010

•

Vlught, van der, M., Buys, A. (in opdracht van gemeente Zaanstad). De woningmarkt in Zaanstad. Analyse van het WoON 2009. Zaanstad, 2010

Websites •

Gemeentearchief Zaanstad. De Beeldbank. Bekeken in 2012, op http://zaanstad.pictura-dp.nl/collectie-afbeeldingen

•

ZaanIJ. Unieke locaties aan de oevers van de Zaan. Bekeken in 2012, op http://www.zaanij.nl/

•

Website gemeente Zaanstad. Bekeken in 2012, op http://www.zaanstad.nl

•

Google. Zoeken, Afbeeldingen, Maps en Documents, op http://www.google.nl

•

Doelbeelden.nl. …verbeeld je visie… Bekeken in 2012, op http://www.doelbeelden.nl/

•

Gemeente Zaanstad. Aanpakplan Toerisme Zaanstad, Bekeken in 2012, op http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Actueel/ Zaanstad/21031.html

20120816

afstudeerproject De Hemmes

Sjoerd Leppers & Tim Nusselein

tcejorpreedutsfa semmeH eD 61802102 loohcsegoH snavA nielessuN miT & sreppeL dreojS