АНАЛИТИКА
Аэротрополисы – города-аэропорты будущего
Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум» Об опыте строительства аэротрополиса в российских условиях
Глобализация сокращает расстояния и повышает значение аэропортов в нашей жизни: они перестают быть пересадочными узлами, становятся пунктами назначения. Аэропорты стремятся отличиться от конкурентов, максимально расширяя спектр предлагаемых услуг: в них можно посетить самые разнообразные рестораны, поиграть в гольф (Даллас Форт-Уорт, США), сходить в казино (Сеул/Инчхон, Южная Корея), сочетаться браком или посетить в музей (Амстердам/Схипхол, Нидерланды). В современном аэропорту можно жить, что недавно еще раз подтвердил Эдвард Сноуден, учиться и работать. В терминалах и на прилегающей к аэропортам территории открываются университеты (аэропорт Бремен, Германия), медицинские центры (аэропорт Мюнхен, Германия), курорты (Four Seasons в Далласе, США), бизнес-парки, логистические комплексы, гостиницы, выставочные центры и т. п. При этом, если раньше аэропортовая сфера услуг была рассчитана исключительно на пассажиров, то в последнее время она вписывается в инфраструктуру городов, находящихся вблизи аэропортов, охватывая и жителей этих городов. Таким образом, аэропорты меняют относительное местоположение: бывшая периферия города оказывается в центре событий, концентрируя вокруг себя сферу обслуживания, логистические компании, сборочные производства, а также транснациональные корпорации.
Данная тенденция обусловлена несколькими факторами: • Растет воздушный пассажиропоток: по данным Международного совета аэропортов, между 2010 и 2030 гг. объем мировых пассажирских перевозок обещает вырасти с 4,9 млрд до около 13,3 млрд (более 30 млн человек в день). • Увеличивается объем грузовых перевозок: хотя в 2012 г. по воздуху доставлялся лишь 1 % от общей массы товаров, однако на этот процент приходится порядка 40 % стоимости товарной массы. • Рост числа транснациональных корпораций: заказчики, партнеры и даже сотрудники теперь рассредоточены по всему миру. • Глобальные цепочки поставок: комплектующие для высокотехнологичной продукции производятся в различных уголках мира и чаще всего доставляются по воздуху в одну точку. • Меняются приоритеты выбора места для проживания: люди начинают понимать, что центр города связан с неудобствами: пробки, недостаточное количество парковок, износ инженерных систем исторических зданий, нехватка магазинов шаговой доступности. Для города, формирующегося вокруг аэропорта, существует специальный термин – аэротрополис (или аэрополис), придуманный профессором Университета Северной Каролины Джоном Касарда, с 2011 г. выступающим консультантом проекта развития аэротрополиса на базе Московского аэропорта Домодедово. Данный проект в 2011 г. стал флагманским для России, и уже в 2013 г. появились сообщения о планах развития аэротрополиса на базе аэропорта Ульяновск-Восточный и промышленной зоны Заволжье, а также в аэропорту Внуково.
ЮЖНАЯ КОРЕЯ ПРЕВРАТИТ СВОЙ ЛУЧШИЙ АЭРОПОРТ В МИНИ-ГОРОД Международный аэропорт Инчхон в Южной Корее, не раз возглавлявший списки лучших аэропортов мира, вскоре превратится в мини-город. Уже сейчас в Инчхоне развита инфраструктура: здесь можно найти площадки для игры в гольф, бутики и крытый каток. К зимним Олимпийским играм 2018 г. здесь планируют построить новый терминал – полноценный мини-город с системой естественной вентиляции и освещением посредством мощных фотоэлементов. Новый терминал расположится на 2,25 млн м2 и будет выполнен в форме мифической птицы Феникс. Здесь будут построены тематические сады, сооружены водопады, построен масштабный торговый квартал. Aex.ru
58
Airports International № 8–9, 2013
АНАЛИТИКА Мастер-план – условие движения в правильном направлении
Важно понимать, что, хотя развитие аэротрополиса может быть стихийным, наилучший результат обеспечит заранее разработанный план. Он поможет предотвратить возникновение проблем мегаполиса, таких как бессистемная застройка и возникновение пробок. Кроме того, при реализации подобных комплексных проектов нельзя забывать о соблюдении баланса интересов всех участников: обычно это аэропорт, авиалинии, субъект Федерации и девелопер. Как раз для этих целей служит мастер-план – модель дальнейшего развития проекта, содержащая маркетинговую концепцию, анализ рынка и местоположения, технические и экономические требования, оптимальные и долгосрочные планы развития территории, реализующие ее максимальный потенциал. Как правило, аэротрополис имеет кластерную структуру. Офисная, жилая и производственная недвижимость отделяются друг от друга, предпочтительно с помощью парков. Любая часть аэротрополиса должна иметь хорошую транспортную доступность – система должна включать в себя разделение грузового и пассажирского потоков и вариативность – наличие автомагистралей и скоростной железной дороги. Что касается размещения резидентов коммерческой недвижимости, то логика здесь простая: ближе всего к терминалам располагаются те компании, которые наиболее активно используют авиаперевозки.
Архитектурный конкурс как залог функциональной архитектуры
Аэротрополис – это город будущего, а значит, и его архитектура должна быть суперсовременной. Как не ошибиться с выбором архитектора? Эффективным решением станет архитектурный конкурс – он обеспечит разнообразие вариантов и выбор наиболее подходящего по всем параметрам кандидата. Но тут возникает новая проблема: как это сделать, если вы не специалист? Положиться на свой вкус и интуицию? Слишком высоки риски: уже на этапе составления технического задания вам станет очевидно, что вы говорите с архитекторами на разных языках и вкладываете разный смысл в понятия «современный» или «технологичный». Лучше заранее позаботиться о «переводчике»: выбрать в качестве организатора конкурса профессионала в смежной отрасли. Организатор конкурса возьмет на себя сложную и рутинную часть, а вам останется прийти на итоговую презентацию концепций, ознакомиться с профессиональными и независимыми рекомендациями вашего консультанта и выбрать лучшего.
Типовая схема работы
Архитектурный конкурс проводится в 3 этапа:
Исходные данные ИНВЕСТОР
Организатор конкурса по выбору архитектурной компании
Действия организатора конкурса на этапе 1:
1. Подготовка конкурсной документации (RFP). 2. Формирование long-list – 10 участников + презентация проекта потенциальным конкурсантам. 3. Получение заявок на участие. 4. Формирование short-list – 3–5 участников. 5. Заключение договоров на возмездную разработку архитектурных концепций. Результаты:
Утвержденный перечень участников – архитектурных компаний. Разработка и согласование с конкурсантами технического задания и Management Procedures. Подписание с конкурсантами договора и соглашения о конфиденциальности.
Схема организации «платного» архитектурного конкурса Этап 2 (1 месяц) Technical Brief (T3) + Management Procedures
Участник 1
Организатор конкурса по выбору архитектурной компании
Участник 2
Участник 3
Посещение офисов компанийразработчиков для оценки промежуточных результатов работ, возможностей (опыта, мощностей) выполняется на 4-й неделе этапа.
Участник 4
Участник 5
Результаты:
Оценка качества промежуточных результатов работ. Обеспечение движения разработчика «в верном направлении». Оценка организации работ и производственных мощностей участника-разработчика.
Новости на сайте: www.airportsint.ru
59
АНАЛИТИКА
Этап 3 (2 недели) Участник 1
Участник 2
Участник 3
Участник 4
Участник 5
Презентация решений
ИНВЕСТОР
ОРГАНИЗАТОР конкурса Проект «Аэропорт Сити» в Санкт-Петербурге
Проведение презентаций заказчику и организатору конкурса каждым из участников – через 2 недели после начала этапа. Передача графических материалов, записок, расчетов, макетов (если применимо, продолжительность этапа может быть увеличена на 3–4 недели). Результат от организатора конкурса:
1) Квалификационная оценка. 2) Выдача рекомендаций. Инвестор принимает финальное решение. Ценность подхода для клиента:
1. Максимально эффективный результат за счет тесного взаимодействия организатора конкурса с участниками конкурса. 2. Минимальные сроки за счет привлечения небольшого количества компаний –разработчиков архитектурных решений (средняя продолжительность проведения конкурса – около 3 месяцев). 3. Консультант инвестора способен осуществить квалификационную оценку работ участников конкурса. 4. Получение объективного профессионального мнения по каждой из разработанных участниками концепций с рекомендациями для выбора победителя.
Через тернии к звездам
Нельзя сказать, что в России перспективы развития аэротрополисов не оценены инвесторами по достоинству, однако из-за отсутствия поддержки на государственном уровне развиваются они стихийно и с большими задержками. В качестве примера из опыта могу привести перспективный проект «Аэропорт Сити», расположенный в деловой зоне Пулково-3 в Санкт-Петербурге. Наша компания оказывала услуги технического надзора на стадии строительства входящих в МФК «Аэропорт Сити» гостиницы Crowne Plaza и двух бизнес-центров класса «А», общая площадь застройки составила 62 000 м2. Слож-
но поверить, но на получение разрешения на строительство ушло 13 (тринадцать!) лет. Первое согласование девелопер получил еще в 1993 г., затем административные мероприятия растянулись до 2006 г.: чиновники петербургской администрации несколько раз одобряли и приостанавливали проект, возникли споры по поводу прав компании на участок, в 2001 г. город выдвинул тяжелейшие условия заключения инвестиционного договора, а все согласования были аннулированы. В 2003 г. компания в очередной раз обратилась в городскую администрацию с просьбой пересмотреть решение и только в 2006 г. получила разрешение на строительство. Проект «Аэропорт Сити» опередил свое время масштабом и впечатляющей архитектурой, хорошей транспортной доступностью и высоким качеством реализации. Впрочем, сейчас очевидно, что такая задержка оказалась даже выгодной для инвестора: за прошедшее время, во-первых, серьезно выросли стоимость проживания в отелях и арендные ставки, во-вторых, привлекательность деловой зоны вблизи Пулково значительно возросла. Этому способствует проект расширения аэропорта Пулково, строительство Западного скоростного диаметра, появление «соседних» проектов нового уровня, в том числе бизнес–центров «Пулково Скай» и «Аэроплаза», имеющего сертификат BREEAM жилого комплекса «Триумф Парк», торгово-развлекательного комплекса «Лето». Скорее всего, в ближайшее время аэротрополисы в России будут развиваться естественным путем, по инициативе стратегически мыслящих девелоперов. Остается надеяться, что и государство рано или поздно оценит значение зоны вокруг аэропортов как катализатора роста инвестиционной привлекательности города и будет оказывать поддержку бизнесу, хотя бы в плане обеспечения инфраструктуры и упрощения процедуры разработки и согласования концепций развития данных территорий.
Комментарий эксперта
Аэротрополис DME − первый проект по масштабному развитию приаэропортовой территории в России На международной конференция «Инфраструктура воздушного транспорта», которая прошла в Москве 30 октября 2013 г., советник генерального директора Московского аэропорта Домодедово Майкл Кэнон представил проект аэротрополиса DME. Это первый проект по столь масштабному развитию приаэропортовой территории в России – под аэротрополис DME зарезервировано более 16 000 га свободных земель. Даже ведущие аэропортовые комплексы Европы располагают значительно меньшими территориями – как правило, от 1500 до 3250 га. Инвестиционную привлекательность проекту добавляет успешная деятельность аэропорта, который является одним из самых динамично развивающихся аэропортов России и Восточной Европы: с 2000 до 2012 г. его пассажиропоток увеличился более чем в 10 раз с 2,8 до 28,2
60
Airports International № 8–9, 2013
млн человек. Столь стремительное развитие позволило Домодедово стать самым крупным по пассажиропотоку аэропортом России и Восточной Европы. По прогнозам, в 2013 г. его пассажиропоток превысит 30 млн человек. На долю Домодедово приходится 44 % всех авиаперевозок МАУ. На сегодняшний день на территории аэротрополиса DME в разной стадии реализации находятся более 50 девелоперских проектов – по строительству парковок, гостиниц, логистических центров, фабрики бортового питания и т.д. Их коммерческую успешность гарантируют как внутренние факторы – аэропорт создал удобные для инвесторов условия работы через единого агента – ЗАО «ДОМОДЕДОВО НОН-АВИЭЙШН СЭЙЛЗ», так и внешние: региональные и местные власти предостав-
ляет новым инвесторам и инвестиционным проектам значительные налоговые льготы. Оптимальное расстояние от Москвы (22 км от кольцевой дороги, 45 км от центра столицы России – Москвы), выгодное расположение относительно основных транспортных магистралей (трасса М4, Каширское шоссе, перспективная ЦКАД), реализация проектов по дальнейшему улучшению транспортной доступности Московского аэропорта Домодедово – все это создает значительные конкурентные преимущества для развития аэротрополиса DME. Но главное из них – это близость к самому крупному по пассажиропотоку аэропорту России и Восточной Европы. По материалам международной конференции «Инфраструктура воздушного транспорта