บ้านจัดสรร ราชพฤกษ์ by Spoque J

บ้ า นจั ด สรร

INTRODUCTION

อดีต

ที่ ม าและความสาคั ญ

ประชากรล้นเมือง จึงขยายมาปริมณฑล

พื้นที่กทม. 1500 ลบ.กม.

ปัจจุบัน

10 ล้านคน / 1500 ลบ.กม.

WHY TO INVEST HOUSE ?

บ้านและที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ

บ้านต่อเงิน โดยใช้บ้านสร้างกระแสเงินสด ในกรณีท่ ที ำธุ รกิจส่วนตัว เรำยังสำมำรถดัดแปลงบ้ำนเป็น Home office เพื่อประหยัดค่ำเช่ ำพื้นที่สำนักงำนได้อีกด้วย

บ้านต่อบ้าน นอกจำกจะซื้ อบ้ำนเพื่อเป็นที่อยู ่อำศัยในปั จจุ บันแล้ว ในอนำคตเมื่อเรำมี ควำมสำมำรถในกำรซื้ อที่สูงขึ้นและมีควำมต้องกำรบ้ำนหลังใหญ่ขึ้น บ้ำนหลังแรกนี้เป็น หนึ่งในทรัพย์สินที่เรำสำมำรถนำออกขำย เพื่อไปซื้ อบ้ำนหลังต่อไปที่มีมูลค่ำสูงขึ้นได้

INTRODUCTION

PROCEDURE วิ ธี ก ารดาเนิ น งาน

INTRODUCTION

START ่ที ม าและความส าคั ญ HYPOTHESIS

อดีต

ตัง้ สมมุติฐาน

ประชากรในกรุงเทพมหานครมีแนวโน้ม เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนือ ่ งตั้งแต่อดีตไปจนถึง ปัจจุบัน จากการทีป ่ ระชากรย้ายจาก ต่างจังหวัดเข้ามาสูเ่ มืองเพื่อย้ายถิ่นฐาน หรือประกอบอาชีพกรุงเทพมหานครจึงมี แนวโน้มทีจ ่ ะมีพื้นทีส ่ าหรับทีอ ่ ยูอ ่ าศัยไม่ สารวจย่านที่เหมาะสมสาหรับทาธุรกิจบ้านจัดสรร ่กทม. 1500 ลบ.กม. ่ เพียงพอจึงจาเป็นต้องขยายทีอ ่ ยูอ ่ าศั ย สำรวจแผนทีกรุ งเทพว่ำบ้ำนจัดสรรส่วนใหญ่ลพื งทุ้นนทีZONE ใดในระดับใหญ่ สำรวจ ZONE เพื่อคัดเลือกย่ำนหรือถนนที่เหมำะกับกำรลงทุนบ้ำนจัดสรรโดยกำรดูแนวโน้ม ไปยังรอบนอก

SURWAY MARKETING

ของจำนวนสุ่มตัวอย่ำงโครงกำรที่ลงทุนแล้วคัดเลือกมำ 3 อันดับ ทำ SWOT เพื่อดูข้อดี ข้อเสียของแต่ละย่ำน

LAW

ประชากรล้นเมือง จึงขยายมาปริมณฑล

ปัจจุบัน

สารวจกฎหมายการจัดสรรที่ดิน กฎหมายที่เกี่ยวข้อง และมาตรฐานของบ้านจัดสรรค์

MARKETING สารวจตลาดหมู่บ้านจัดสรร รำยงำนสถำนกำรณ์ตลำดที่อยู ่อำศัย บทควำมของนักวิเครำะห์กำรตลำด ข้อมู ลธนำคำร เปรียบเทียบ ระหว่ำงทำวโฮม และ บ้ำนเดี่ยว ข้อมู ลยอดคงค้ำง กำรโอน ข้อมู ลไตรมำส 3,4 ปี 2018 ไปจนถึงไตรมำส 1 ปี 2019 -

10 ล้านคน / 1500 ลบ.กม.

WHY TO INVEST HOUSE ?

วิเคราะห์ข้อมูล 4. องค์ประกอบที่สอดคล้องับรำคำขำย เริ่มดาเนินโครงการ 1. กำรเข้ำถึงโครงกำร - ตำรำงเชิ งเปรียบเทียบ FACITILITY 1. ศึกษำโครงกำรหมู ่บ้ำนจัดสรรประเภทบ้ำนเดี่ยวในแต่ละระดับรำคำ ่ 2. รู ปแบบทีดินและกำรวำงตำแหน่งของ - ตำรำงเปรียบเทียบข้อมู ลเบื้องต้น END 2. วิเครำะห์จำนวน SEGMENT ของรำคำบ้ำนเพื่อเลือกโครงกำร โครงกำร 5. จุ ดขำยของโครงกำร ตัวอย่ำง 10 โครงกำรที่เป็นโครงกำรเปิ ดตัวใหม่หรือภำยในปี นี้ ่ 3. อัตรำส่วนกำรใช้ประโยชน์ท่ ดี ิน 6. รู้ปอแบบบ้ บ้านต่อบ้าน นอกจำกจะซื บ้ำนเพืำ่ อนทีเป็สนัมทีพั่ อนยูธ์่อกำศัับยรำคำขำย ในปั จจุ บันแล้ว ในอนำคตเมื่อเรำมี บ้านต่อเงิน โดยใช้บ้านสร้างกระแสเงินสด บ้านและที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ ควำมสำมำรถในกำรซื้ อที่สูงขึ้นและมีควำมต้องกำรบ้ำนหลังใหญ่ขึ้น บ้ำนหลังแรกนี้เป็น ในกรณีท่ ที ำธุ รกิจส่วนตัว เรำยังสำมำรถดัดแปลงบ้ำนเป็น หนึ่งในทรัพย์สินที่เรำสำมำรถนำออกขำย เพื่อไปซื้ อบ้ำนหลังต่อไปที่มีมูลค่ำสูงขึ้นได้ Home office เพื่อประหยัดค่ำเช่ ำพื้นที่สำนักงำนได้อีกด้วย

INTRODUCTION

HYPOTHESISวิ ธสมมุ ิ ฐ านน งาน PROCEDURE ี ก ารดตาเนิ START

HYPOTHESIS

LAW

ตัง้ สมมุติฐาน

SURVEY MARKETING สารวจย่านที่เหมาะสมสาหรับทาธุรกิจบ้านจัดสรร ่ สำรวจแผนทีกรุ งเทพว่ำบ้ำนจัดสรรส่วนใหญ่ลงทุน ZONE ใดในระดับใหญ่ สำรวจ ZONE เพื่อคัดเลือกย่ำนหรือถนนที่เหมำะกับกำรลงทุนบ้ำนจัดสรรโดยกำรดูแนวโน้ม ของจำนวนสุ่มตัวอย่ำงโครงกำรที่ลงทุนแล้วคัดเลือกมำ 3 อันดับ ทำ SWOT เพื่อดูข้อดี ข้อเสียของแต่ละย่ำน

บ้ำนจัดสรรมีควำมเป็นไปได้ท่จี ะมีกลุ่ม ปั จจุ บันกำรขยำยตัวของเมืองได้กระจำย กำรตลำดจะสนใจและปรับตัวให้เข้ำกับยุ ค ออกไปด้ำนปริมณฑล จึงคำดกำรว่ำที่อยู ่ สมัยและกลุ่มเป้ำหมำย อำศัยจะต้องมีกำรเพิ่มขึ้นโดยดูจำกเส้นที่ าเนินโครงการ เริ่มผด่ำนและมี จะมีรถไฟฟ้ำเส้นใหม่ กำร ่เชื อมต่อกับทำงตัวเมื1.องและต่ศึำกงจั งหวัด ษำโครงกำรหมู ่บ้ำนจัดสรรประเภทบ้ำนเดี่ยวในแต่ละระดับรำคำ

วิเครำะห์จำนวน SEGMENT ของรำคำบ้ำนเพื่อเลือกโครงกำร ตัวอย่ำง 10 โครงกำรที่เป็นโครงกำรเปิ ดตัวใหม่หรือภำยในปี นี้

ปั จจัยที่ทำให้บ้ำนจัดสรรมีจุดขำยที่น่ำสนใคือ 1.) มีส่วนกลำงที่ดีและครบครัน 2.) สำธำรณูปกำรที่ไม่ไกล 4. องค์ประกอบที่สอดคล้3.)องัCharacter บรำคำขำยของบ้ำนที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้ำ

ที่อยู ่อำศัยแนวรำบประเภทบ้ำนเดี่ยวมีควำม เป็นไปได้โดยดูจำกที่ดินติดถนน และรำคำไม่ แพงมำกนักจำกเรทรำคำขำย 5-10 ล้ำน

วิเคราะห์ข้อมูล 1. กำรเข้ำถึงโครงกำร - ตำรำงเชิ งเปรียบเทียบ FACITILITY 2. รู ปแบบที่ดินและกำรวำงตำแหน่งของ - ตำรำงเปรียบเทียบข้อมู ลเบื้องต้น โครงกำร 5. จุ ดขำยของโครงกำร 3. อัตรำส่วนกำรใช้ประโยชน์ท่ ดี ิน 6. รู ปแบบบ้ำนที่สัมพันธ์กับรำคำขำย

END

INTRODUCTION

่ เ กีต่ ยิ ฐวข้านอ ง HYPOTHESIS สมมุ LAW กฏหมายที STATEMENT AND SIGNIFICANCE

พระราชบัญญัตกิ ารจัดสรรที่ดินปี 2543

“กำรจัดสรรที่ดิน”

กำรจำหน่ำยที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกัน ตัง้ แต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่ำจะเป็น กำรแบ่งจำกที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจำกที่ดิน หลำยแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน

“สำธำรณูปโภค”

สิ่งอำนวยประโยชน์ท่ ผี ู ้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ ซื้ อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ ร่วมกันตำมสัญญำหรือแผนผังโครงกำรที่ได้รับ อนุญำต

“สิทธิในทีดิน”

กรรมสิทธิ์และให้หมำยควำมรวมถึงสิทธิ ครอบครองด้วย

“บริกำรสำธำรณะ”

กำรให้บริกำรหรือสิ่งอำนวยควำมสะดวกใน โครงกำรจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ใน โครงกำรที่ขออนุญำตจัดสรรที่ดินตำมมำตรำ 23

ญำต” ปั จจุ บันกำรขยำยตัวของเมือ“ใบอนุ งได้กระจำย ออกไปด้ำนปริมณฑล จึงคำดกำรว่ำที่อยู ่ “ผู ้จจัดำกเส้ สรรที อำศัยจะต้องมีกำรเพิ่มขึ้นโดยดู นที่ ด่ ิน” จะมีรถไฟฟ้ำเส้นใหม่ผ่ำนและมีกำร ่เชื อมต่อกับทำงตัวเมืองและต่ำงจังหวัด

“ผู ้ซื้อทีด่ นิ จัดสรร”

่ ดินท่จี ะมีกลุ่ม ใบอนุญบ้ำำตให้ ำกำรจั ดสรรที นจัดทสรรมี ควำมเป็ นไปได้ กำรตลำดจะสนใจและปรับตัวให้เข้ำกับยุ ค ยและกลุ ่มเป้ำหมำย ผู ้ได้รับใบอนุญสมัำตให้ ทำกำรจั ดสรรที่ดินและให้

หมำยควำมรวมถึงผู ้รับโอนใบอนุญำติด้วย

ผู ้ทำสัญญำกับผู ้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มำซึ่ งที่ดินจัดสรร และให้หมำยควำมรวมถึง ผู ้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย

ปั จจัยที่ทำให้บ้ำนจัดสรรมีจุดขำยที่น่ำสนใคือ ที่อยู ่อำศัยแนวรำบประเภทบ้ำนเดี่ยวมีควำม 1.) มีส่วนกลำงที่ดีและครบครัน เป็นไปได้โดยดูจำกที่ดินติดถนน และรำคำไม่ “คณะกรรมกำร” แพงมำกนักจำกเรทรำคำขำย 5-10 ล้ำน คณะกรรมกำรจั ดสรรที่ดินกรุ เทพมหำนครและ 2.) งสำธำรณู ปกำรที่ไม่ไกล Character ของบ้ำนที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้ำ คณะกรรมกำรจัดสรรที่ดินจั3.)งหวั ด

“พนักงำนเจ้ำหน้ำที่”

INTRODUCTION

LAW กฏหมายที่ เ กี่ ย วข้ อ ง

ประกาศคณะกรรมการการจัดสรรที่ดนิ กลาง STATEMENT AND SIGNIFICANCE

ขนาดของโครงการการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู ่อาศัย พิจำรณำจำกจำนวนที่ดินทำกำรรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อย เพื่อจัดจำหน่ำยและจำนวนเนื้อที่แบ่งเป็น 3 ขนำด

ขนาดเล็ก

จำนวนแปลงย่อยเพื่อจำหน่ำยไม่เกิน 99 แปลง หรือเนื้อทีทั้ง โครงกำรต่ ำกว่ำ 19 ไร่

ขนาดกลาง

จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ำยตั้งแต่100 - 499 แปลง หรือ เนื้อที่ทั้ง โครงกำร 19 - 100 ไร่

ขนาดใหญ่

จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ำยตั้ง แต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่ ทั้งโครงกำรเกินกว่ำ 100 ไร่

เรื่อง กำหนดนโยบำยกำรจัดสรรเพื่อที่อยู ่อำศัยและพำณิชยกรรม

การจัดพื้นที่เพื่อการจาหน่ายที่ดิน

หรือที่ดินประกอบอำคำรประเภทบ้ำนเดี่ยว

50 ตำรำงวำ

60 ตำรำงวำ

กรณี 1 ที่ดินแปลงย่อยต้องมีขนำด ควำมกว้ำง หรือควำมยำว ไม่ต่ ำกว่ำ 10 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ ำกว่ำ 50 ตำรำงวำ

กรณี 2 กรณีมีควำมกว้ำง หรือ ควำมยำว ไม่ได้ขนำดดังกล่ำว ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ ำ กว่ำ 60 ตำรำงเมตร

INTRODUCTION

LAW กฏหมายที่ เ กี่ ย วข้ อ ง

STATEMENT AND SIGNIFICANCE

ประกาศคณะกรรมการการจัดสรรที่ดนิ กลาง

ที่ดินแปลงย่อยไม่เกิน 99 แปลงหรือ เนื้อที่ < 19 ไร่

ถนนที่ใช้เป็ นทางเข้า - ออกโครงการ ถนนที่ใช้เป็นทำงเข้ำ - ออกโครงกำรสู่ท่ดี ินแปลงย่อยและที่ดินที่บรรจบกับทำงหลวงแผ่นดิน หรือทำงสำธำรณะประโยชน์ต้องมีควำมกว้ำงของสองเขตทำงตำมขนำดพื้นที่ของโครงกำรดังนี้ ที่ดินแปลงย่อย 100-299 แปลงหรือ เนื้อที่ 19 - 50 ไร่

>8 เมตร

>12 เมตร

>6 เมตร

ที่ดินแปลงย่อย 300-499 แปลงหรือ เนื้อที่เกิน 50 ไร่แต่ไม่เกิน 100 ไร่

ที่ดินแปลงย่อย 500แปลงหรือ เนื้อที่เกิน 100 ไร่ขึ้นไป

>16 เมตร

>18 เมตร

>6 เมตร

INTRODUCTION

ถนนในโครงการ

ถนนแต่ละสำยให้มีควำมยำวจำกทำงแยกหนึ่งถึงอีกทำงแยกหนึ่งไม่เกิน 300.00 เมตร และไม่ควรให้เป็นแนวตรงยำวเกินกว่ำ 600.00 เมตร

ถนนทีเป็ นปลายตันต้องจัดให้มีทีกลับรถ ดังนี้ ถนนปลำยตันทีมีระยะเกิน 50.00 เมตร แต่ไม่เกิน 100.00 เมตร ให้ จัดทำที่กลับรถบริเวณปลำยตัน ที่กลับรถ

50 – 100 m

ถนนในโครงกำรที่มีควำมยำวระหว่ำงทำงแยกเกินกว่ำ 120.00 เมตร ให้จัดทำสันชะลอควำมเร็วทุกระยะไม่เกิน 120.00 เมตร 120 m

ถนนปลำยตันทีมีระยะควำมยำวเกิน 100.00 เมตร ให้จัดทำทีกลับรถทุกระยะ 100.00 เมตร แต่หำกมีระยะเป็นเศษไม่ครบ 100.00 เมตร ต้องจัดทำทีกลับรถตำมเงื่อนไขต่อไปนี้ 1. หำกระยะตั้งแต่จุดทีครบ 100.00 เมตร จุ ดสดุ ท้ำยไปจนถึงจุ ดปลำยตันของถนนมีระยะไม่ เกิน 50.00 เมตร ให้จัดทำทีกลับรถทีบริเวณปลำยตันของถนนโดยไม่ต้องจัดทำทีกลับรถใน บริเวณ ทีครบระยะ100.00 เมตรจุ ดสุดท้ำย 2. หำกระยะตั้งแต่จุดทีครบ 100.00 เมตร จุ ดสุดท้ำยไปจนถึงจุ ดปลำยตันของถนนมีระยะเกิน 50.00 เมตร ให้จัดทำทีกลับรถที่บริเวณปลำยตันของถนนด้วย

INTRODUCTION

ที่กลับรถต้องจัดให้เป็ นไปตามมาตรฐาน ดังนี้ >5 เมตร

>6m

4 เมตร

>6 เมตร กรณีท่เี ป็นวงเวียน ต้องมีรัศมีควำมโค้งวัดจำกจุ ดศูนย์กลำงถึงกึ่งกลำงถนนไม่ ต่ ำกว่ำ 6.00 เมตร และผิวจรำจรกว้ำงไม่ต่ ำกว่ำ 6.00 เมตร

กรณีทีเป็นรู ปตัวที (T) ต้องมีควำมยำวสุทธิของไหล่ตัวทีด้ำนละไม่ตำกว่ำ 5.00 เมตรเว้นแต่จัดทำทีบริเวณปลำยตันให้มีควำมยำวของไหล่ตัวทีด้ำนละไม่ต่ ำกว่ำ 2.50 เมตร และผิวจรำจรกว้ำงไม่ต่ ำกว่ำ 4.00 เมตร

>5 เมตร

กรณีทีเป็นรู ปตัวแอล (L) ต้องมีควำมยำวสุทธิของขำแต่ละด้ำนไม่ต่ ำกว่ำ 5.00 เมตร และ ผิวจรำจรกว้ำงไม่ต่ ำกว่ำ 4.00 เมตร หำกจัดทำในบริเวณปลำยตันของถนนให้จัดทำห่ำง จำกบริเวณปลำยตันไม่น้อยกว่ำ 5.00 เมตร

กรณีท่เี ป็นรู ปตัววำย (Y) ต้องมีควำมยำวสุทธิของแขนตัววำยด้ำนละไม่ต่ ำกว่ำ 5.00เมตร เว้นแต่จัดทำที่บริเวณปลำยตันให้มีควำมยำว ของไหล่ตัววำยด้ำนละไม่ต่ ำกว่ำ 2.50 เมตร และผิวจรำจรกว้ำงไม่ต่ ำกว่ำ4.00 เมตร มุ มตัววำยต้องไม่เล็กกว่ำ 120 องศำ

MARKETING

INTRODUCTION

อัตราการดูดซั บของโครงการบ้านจัดสรรค์ โครงกำรบ้ำนจัดสรรในกรุ งเทพฯ - ปริมณฑล มีอัตรำ ดูดซั บร้อยละ 3.1 หรือคำดว่ำหน่วยเหลือขำย จำนวน 86,111 หน่วย จะขำยได้หมดภำยใน 27 เดือน ซึ่ ง อยู ่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2560 ที่มีอัตรำดูดซั บร้อย ละ 3.5 โดยบ้ำนจัดสรรในระดับรำคำ 7.51-10.00 ล้ำน บำท ซึ่ งมีหน่วยเหลือขำย 2,938 หน่วย เป็นกลุ่มที่คำดว่ำ จะใช้เวลำน้อยที่สุดประมำณ 19 เดือนในกำรขำยหมด

ดังนัน้ บ้านจัดสรรที่เหมาะแก่การลงทุนจะเป็น ประเภทบ้านเดี่ยวในระดับราคา

“ 7.50 – 10.00 ล้าน ” 1

SURVEY MARKETING

INTRODUCTION

หาข้ อ มู ล บ้ า นจั ด สรร ช่ วงราคา

7.50–10 ล้ า น

ที่ กำ ลั ง เ ปิ ด ข ำ ย อ ยู ่

ในเขต จานวน

กทม.

82 หมู่ บ้ า น

INTRODUCTION

ตาแหน่ ง บ้ า นจั ด สรร ช่ วงราคา

7.50–10 ล้ า น

ที่ กำ ลั ง เ ปิ ด ข ำ ย อ ยู ่

ในเขต

กทม.

ทั้ง 82 หมู่ บ้ า น

AREA

ANALYSIS

INTRODUCTION

โซนฝั่ งธนบุ รี 1

INTRODUCTION

ย่ ำ นจรั ญ สนิ ท วงศ์ ย่ ำ นรั ช ดำ-รำชพฤกษ์ ANALYSIS

ย่ ำ นประชำอุ ทิ ศ -พุ ทธบู ชำ

AREA

ย่ ำ นเพชรเกษม

ย่ ำ นเจริ ญ นคร-สุ ข สวั ส ดิ์

โซนฝั่ งธนบุ รี

วิ เ ครำะห์ ห ำย่ ำ นที่ มี จำนวนโครงกำรที่ ตั้ ง อยู ่ ม ำก จำก 7 ย่ ำ น

ย่ ำ นบรมรำชชนนี

ย่ ำ นพระรำม2-กำญจนำภิ เ สก

INTRODUCTION

ย่ ำ นจรั ญ สนิ ท วงศ์ ย่ ำ นรั ช ดำ-รำชพฤกษ์

THONBURI

ZONE

ย่ ำ นเพชรเกษม ย่ ำ นประชำอุ ทิ ศ -พุ ทธบู ชำ

โซนฝั่ งธนบุ รี

วิ เ ครำะห์ ห ำย่ ำ นที่ มี จำนวนโครงกำรที่ ตั้ ง อยู ่ ม ำก

ย่ ำ นเจริ ญ นคร-สุ ข สวั ส ดิ์ ย่ ำ นบรมรำชชนนี

ย่ ำ นพระรำม2-กำญจนำภิ เ สก

SWOT ANALYSIS

INTRODUCTION

CHARAN SANITWONG

RATCHADA RATCHAPHRUEK

PETCH KASEM

INTRODUCTION

SWOT ANALYSIS

STRENGTH

• ใ ก ล้ แ ห ล่ ง C B D . • ก ำ ร ค ม น ำ ค ม ส ะ ด ว ก ห ล ำ ย ด้ ำ น ร ถไ ฟ ฟ้ า ร ถไ ฟ ฟ้ าใ ต้ ดิ น ส ะ พ า น เ รื อ • ใ ก ล้ ว ง เ วี ย นใ ห ญ่ วั น อ รุ ณ ฯ • ใ ก ล้ ร พ . ส มิ ติ เ ว ช ธ น บุ รี ร พ . ส ม เ ด็ จ พ ร ะ ปิ่ น เ ก ล้ ำ • เ ชื่ อ ม ต่ อ ไ อ ค อ น ส ย ำ ม ต ล ำ ด พ ลู เ ด อ ะ ม อ ล ท่ ำ พ ร ะ

OPPORTUNITIES

• ทิ ศ ท ำ ง ก ำ ร พั ฒ น ำ อ สั ง ห ำ ริ ม ท รั พ ย์ แ ถ ว นั้ น ไ ป ใ น ท ำ ง ค อ น โ ด มี เ นี ย ม ส่ ว นใ ห ญ่ ทำใ ห้ คู่ แ ข่ งใ น โ ค ร ง ก า ร ป ร ะ เ ภ ท บ้ า น จั ด ส ร ร มี จา น ว น น้ อ ย • ก ำ ร มี ร ถไ ฟ ฟ้ ำ แ บ บ ค ร บ ว ง จ ร ที่ จ ะ เ กิ ด ขึ้ นใ น อ น ำ ค ต จ ะ ทำใ ห้ ค น ส นใ จ ที่ จ ะ ม า อ า ศั ยใ น พื้ น ที่ ย่ า น นี้ ม า ก ขึ้ น • พื้ น ที่ มี โ อ ก ำ ส เ ติ บ โ ต ท า ง ธุ ร กิ จ อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ ที่ เ พิ่ ม สู ง ขึ้ น

WEAKNESS

RATCHADA RATCHAPHRUEK

• เ ป็ น ย่ ำ น ที่ มี ร ำ ค ำ ที่ ดิ น แ พ ง 150,000 – 450,000 บำท / ตร.ม. • ห ำ ก จ ะ ทำ โ ค ร ง ก ำ รใ น แ น ว ร ำ บ ต้ อ ง ข ยั บไ ก ล อ อ กไ ป จ ำ ก พื้ น ที่ อ ยู ่ อ ำ ศั ย ห น ำ แ น่ น เ ช่ น แ ข ว ง บ ำ ง จ ำ ก ร ะ ห ว่ ำ ง ท ำ งไ ป ต ลิ่ ง ชั น • เ ป็ น พื้ น ที่ สี น้ ำ ต ำ ล เ ข ต พื้ น ที่ อ ยู ่ อ ำ ศั ย ห น ำ แ น่ น ม ำ ก ทำใ ห้ ที่ ว่ ำ ง สำ ห รั บ ตั้ ง โ ค ร ง ก ำ ร บ้ ำ น จั ด ส ร ร มี จำ น ว น น้ อ ย • ก ำ ร จ ำ ร จ ร ติ ด ขั ด บ ริ เ ว ณ เ ส้ น ว ง เ วี ย นใ ห ญ่

THREATS

• ก ำ ร พั ฒ น ำ ข อ ง อ หั ง ห ำ ริ ม ท รั พ ย์ ป ร ะ เ ภ ท ค อ น โ ด มิ เ นี ย ม ข้ ำ ง ค้ ำ ง เ ติ บ โ ต ขึ้ น อ ย่ ำ ง ม ำ ก ทำใ ห้ ก า ร แ ข่ ง ขั น ข อ ง อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ ค่ อ น ข้ า ง สู ง • มี ค ว ำ ม ห น ำ แ น่ น ม ำ ก เ กิ นไ ป แ ล ะ ข ย ำ ย ตั ว อ ย่ ำ ง ร ว ด เ ร็ ว อ า จ จ ะไ ม่ ส า ม า ร ถ ห า ที่ ดิ น ม า ทา โ ค ร ง ก า รไ ด้

INTRODUCTION

SCOPE OF THE STUDY

ถนนรำชพฤกษ์

นนทบุ รี

จำกปั จจั ย ทั้ ง ด้ ำ นจำนวนหมู ่ บ้ ำ นและ ด้ ำ นรำคำสรุ ปได้ ว่ ำ ย่ ำ นแยกรั ช ดำ รำชพฤกษ์ ถึ ง ถนนรำชพฤกษ์ บำงกร่ ำ ง นนทบุ รี ระยะทางรวม 15.6 KM เหมำะกั บ กำรลงทุ น หมู ่ บ้ ำ นจั ด สรรค์

กรุ งเทพฯ แยกรั ช ดำ-รำชพฤกษ์

HOUSING LOCATIONS AT VARIOUS RATES

INTRODUCTION

นนทบุ รี

ประเภท SEGMENT UPPER CLASS HIGH CLASS LUXURY SUPER LUXURY

5 - 10 ล้ำนบำท 11 - 15 ล้ำนบำท 16 - 30 ล้ำนบำท 31 ล้ำนบำทขึ้นไป

เดอะ ซิ ตี้ รำชพฤกษ์ - สวนผัก (The City Ratchapruek - Suanpak) THE CITY รำชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้ำ คูณ รำชพฤกษ์ (KUUN RATCHAPHRUEK) บำงกอก บู เลอวำร์ด ซิ กเนเจอร์ สำทร - รำชพฤกษ์ (Bangkok Boulevard Signature Sathorn - Ratchapruek) คิวเฮ้ำส์ อเวนิว รำชพฤกษ์ - พระรำม 5 (Q.House Avenue Rama 5)

RATIROM FIFTH

เศรษฐสิริ รำชพฤกษ์-จรัญฯ (Setthasiri RatchaphruekCharan) คำซ่ ำ เลเจ้นด์ รำชพฤกษ์ ปิ่ นเกล้ำ (Casa Legend)

ชวนชื่ น แกรนด์ รำชพฤกษ์ - พระรำม 5 (Chuan Chuen Grand Ratchapruek - rama 5)

เศรษฐสิริ รำชพฤกษ์-จรัญฯ 2 (Setthasiri RatchaphruekCharan 2)

INIZIO 3 ปิ่ นเกล้ำ-วงแหวน

กรุ งเทพฯ

เพอร์เฟค เพลส รำชพฤกษ์ (Perfect Place) บ้ำนมัณฑนำ รำชพฤกษ์ - สะพำนมหำเจษฎำบดินทร์ฯ (Baan Manthana Ratchapruek) THE CITY รำชพฤกษ์ - จรัญฯ13

แกรนด์ บำงกอก บู เลอวำร์ด รำชพฤกษ์ - พระรำม 5

เดอะ ซิ ตี้ สำทร-รำชพฤกษ์ (The City Sathorn - Ratchapruek) บ้ำนมัณฑนำ รำชพฤกษ์ - สะพำนมหำเจษฎำบดินทร์ฯ (Baan Manthana Ratchapruek)

บ้ำนลดำวัลย์ รำชพฤกษ์-ปิ่ นเกล้ำ (Ladawan Ratchaphruek-Pinklao) บ้ำนนันทวัน ปิ่ นเกล้ำ-รำชพฤกษ์ (Nantawan Pinklao Ratchapruek)

เซนโทร รำชพฤกษ์ - สวนผัก (Centro Ratchapruek - Suanpak)

แกรนด์ บำงกอก บู เลอวำร์ด รำชพฤกษ์ - จรัญฯ (Grand Bangkok Boulevard Ratchapruek - Charan)

CASE STUDY PRICE RATE

INTRODUCTION

นนทบุ รี

กรุ งเทพฯ

16 - 30 ล้ำนบำท

INTRODUCTION

THE CITY RATCHAPRUEK - PINKLAO

CASE STUDY

KUUN RATCHAPHRUEK

Q.HOUSE AVENUE RAMA 5

NANTAWAN PINKLAO RATCHAPRUEK

SETTHASIRI RATCHAPHRUEK-CHARAN

BANGKOK BOULEVARD SIGNATURE RATCHAPRUEK

16 - 30 ล้ำนบำท

BANGKOK BOULEVARD SIGNATURE SATHORN - RATCHAPRUEK

CASA LEGEND SATHORN PINKLAO THE CITY RATCHAPRUEK - SUANPAK

PRINN SATHORN PINKLAO

CASE STUDY

7,046

CASE STUDY

SQ.M.

LOCATION

42 หมู ่ 4 ถนนรำชพฤกษ์ บำงกร่ำง ตำบลตลำดขวัญ นนทบุ รี 11000

20 UNITS

CASE STUDY

7,046

CASE STUDY

SQ.M.

CONCEPT

PRIVATE FACILITYES ตอบโจทย์ทุกไลฟ์ สไตล์กับ พื้นที่ส่วนกลำงขนำดใหญ่ ที่ครบครันทุกฟั งก์ช่ั น เพิ่ม ควำมเป็นส่วนตัวด้วยเอก สิทธิ์เพียง 20 ยู นิต

20 UNITS

CASE STUDY

7,046

CASE STUDY

SQ.M.

SALE POINT

ระบบsmart home device บ้ำน double volume

20 UNITS

CASE STUDY

7,046

CASE STUDY

SQ.M.

FACILITIES คลับเฮ้ำส์ สระว่ำยน้ำระบบเกลือ ห้องโยคะ ห้องฟิ ตเนส ห้อง ประชุม สวนสำธำรณะ ระบบไฟฟ้ำใต้ดิน เข้ำ-ออก โครงกำรด้วยระบบ RFID ระบบ กำรเข้ำ-ออก โครงกำรผ่ำน Smart Phone ระบบ Intercom เห็นหน้ำผู ้มำติดต่อ

20 UNITS

CASE STUDY

7,046 SQ.M.

20 UNITS

TYPE 1

100%

3rd FLOOR PLAN

CASE STUDY

จำนวนยู นิต

PROJECT LAY OUT

SECURITY GUARD

JURI STIC

SAMPLE HOUSE

CLUBH OUSE

HOUSE TYPE PARK

20 UNITS

CASE STUDY

7,046

SQ.M.

1 st F L O O R P L A N

CASE STUDY

จำนวนประเภทยู นิต ขนำดที่ดิน 50 พื้นที่ใช้สอย 342 รำคำเริ่มต้น 14.9

UNITS

1 type ตร.ว. ตร.ม. ล้ำนบำท

LIVING

DINING

KITCHEN

BATH

STORAGE

WASHING

CAR

CASE STUDY

7,046 SQ.M.

UNITS

2nd FLOOR PLAN

CASE STUDY

จำนวนยู นิต ขนำดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย รำคำเริ่มต้น

1 50 342 14.9

ยู นิต ตร.ว. ตร.ม. ล้ำนบำท

MASTER BED

CLOSET

BATH

TERRACE

CASE STUDY

7,046 SQ.M.

UNITS

3rd FLOOR PLAN

CASE STUDY

จำนวนยู นิต ขนำดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย รำคำเริ่มต้น

1 50 342 14.9

ยู นิต ตร.ว. ตร.ม. ล้ำนบำท

MASTER BED

BATH

CASE STUDY

การวิ เคราะห์ ข้ อ มู ล ทางกายภาพโครงการ กรณี ศึกษา

CASE STUDY

สถำนะโครงกำร ปิ ดกำรขำย (ขำยหมดแล้ว) เปิ ดกำรขำย

ตารางแสดงสถานโครงการ

2553

ราชพฤกษ์ - พระราม 5 ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

สาธร - ราชพฤกษ์

อัตรำร้อยละกำรขำย 2554

2555

2556

2557

2558

2559

2560

2561

2562 94.7076 97.9002 67.1022

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

92.1092 สาทร - ราชพฤกษ์

86.1111 ราชพฤกษ์ - รัตนาธิเบศร์ ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ราชพฤกษ์ - สวนผัก ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

76.7177

47.1429

CASE STUDY

UNIT TYPE ราชพฤกษ์ - พระราม 5

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

สาธร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

12 TYPE

28 – 200 ล้านบาท

19.9 – 29.9 ล้านบาท

3 TYPE

4 TYPE

27 – 49.9 ล้านบาท

12 – 26 ล้านบาท

5 TYPE

6 TYPE

17.9–37.9 ล้านบาท

10.9 – 15.9 ล้านบาท

4 TYPE

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

5 TYPE

11.8 – 24 ล้านบาท

27 – 27.9 ล้านบาท

2 TYPE

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

1 TYPE

14.9 ล้านบาท

19.9 – 23.5 ล้านบาท

4 TYPE

ราชพฤกษ์

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

CASE STUDY

จานวน

* กฎหมายจัดสรร ระบุ โครงการที่มี unit 100 – 499 เป็นโครงการขนาดกลาง

UNIT

ราชพฤกษ์ - พระราม 5

สรุ ป

206 UNITS

381 UNITS

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

สาธร - ราชพฤกษ์

169 UNITS 234 UNITS

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

20 UNITS

อัฒภาคชั้นจานวน UNIT 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0

0-49 100-149 150-199 200-249 350-399 0-49

100-149 150-199 200-249 350-399

ทาให้รู้ว่าจานวน

100-149 UNITS

มีการสร้างมากที่สุดใน10โครงการ

134 UNITS 166 UNITS 133 UNITS 123 UNITS 15 UNITS

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ราชพฤกษ์

CASE STUDY

กราฟเปรี ยบเทียบอัฒภาคชันจ ้ านวนของราคาแต่ละ UNIT ของ 10โครงการตัวอย่าง 250

UNIT TYPE

200

ราคาขาย UNIT (ล้าน)

จานวน

ไม่สามารถหาข้อมู ลได้ 10 – 15 15 – 20 20 – 25 25 – 30 30 – 35 35 – 40 40 – 45 45 – 50 50 – 55 80 – 85 100 – 105 130 – 135 195 - 200

16 32 90 78 191 19 23 28 47 15 22 24 1

150

100

สรุ ป

จากกราฟ ทาให้พบว่าใน 10โครงการตัวอย่าง มีการทาโครงการในเรทราคา 3 TYPE คือ

15-20 , 20-25

และ

25-30

มากที่สุด

C A SE ST UD Y

ประมาณขนาดที่ดนิ จากโครงการกรณีศึกษาบ้ านจัดสรร 10 โครงการ

DEFINITION OF HOUSING ESTATE

ตารางหาค่าเฉลี่ยของขนาดที่ดิน จากโครงการที่มีขนาดที่ดินใกล้ เคียงกัน

โครงการที่มี 100-150 หน่ วย

หน่ วย

ขนาดที่ดนิ

บางกอก บูเลอวาร์ ด ซิกเนเจอร์ สาทร- ราชพฤกษ์

134

115784 ตรม.

THE CITY ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้ า

166

75200 ตรม.

THE CITY ราชพฤกษ์ -สวนผัก

133

67352.8 ตรม.

คาซ่า เลเจนท์

123

65600 ตรม.

ค่ าเฉลี่ย

80984.2 ตรม.

80984.2 ตรม. เปลี่ยนหน่ วยเป็ น ไร่ หาร 1600 จึงจะได้ ขนาดที่ดินที่จะทาโครงการเท่ ากับ

50.6 ไร่

CASE STUDY

พื้นที่ขาย

สัดส่วน พื้นที่

N/A

ราชพฤกษ์ - พระราม 5

38.4

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

55.6

55.6%

5.6 0.4

สาธร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

22.4 5.0 0.9

71.7

43.9

52.9

71.7%

52.9%

2.0 1.2

พื้นที่สัญจร

พื้นที่ส่วนกลาง

เฉลี่ย สัดส่วน พื้นที่ พื้นที่ขาย

60.9% พื้นที่ส่วนกลาง

พื้นที่สวน พื้นที่สัญจร

15.9 6.6 4.3

73.2%

พื้นที่สีเขียว

61.0%

5.5 1.2

35.4

52.6%

9.2

70.1%

6.1%

32.3 61…

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

52.6

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า 2.7 24.8

3.7 1.5

70.1

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

30.2

54.1%

54.1 12.8

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

2.9

31 %

57.2%

35.4 57.2

73.2 4.62.8

ราชพฤกษ์

โครงการ

รูปแบบ

modern คิวเฮ้ำส์ อเวนิว รำชพฤกษ์-พระรำม 5

นันทวัน ปิ่ นเกล้ำ - รำชพฤกษ์ ปริญญ์ สำทร-รำชพฤกษ์ K U U N รำชพฤกษ์ THE CITY รำชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้ำ

เดอะ ซิ ตี้ รำชพฤกษ์ - สวนผัก บำงกอก บู เลอวำร์ด ซิ กเนเจอร์ สำทร- รำชพฤกษ์ บำงกอก บู เลอวำร์ด ซิ กเนเจอร์ รำชพฤกษ์ เศรษฐสิริ รำชพฤกษ์-จรัญฯ CASA LEGEND รำชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้ำ

Modern luxury

Modern tropical

ราคา

Urban Luxury

Luxury Nordic

CASE STUDY

100-150

กำรแบ่งสัดส่วนกำรใช้พื้นที่

UNITS พื้นที่สัญจร 31%

UNIT TYPE 15-20 ล้าน

พื้นที่สวน 6%

20-25 ล้าน

พื้นที่ส่วนกลำง 2%

25-30 ล้าน

พื้นที่ขำย 61%

การวิเคราะห์ ข้อมูลทางกายภาพที่ตงั้ กรณีศึกษา

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

พื้นที่ขาย

FAR / OSR OSR 10 ราชพฤกษ์ - พระราม 5

ย.4-13

FAR 3

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

OSR 40

FAR 1

สาธร - ราชพฤกษ์

OSR 7.5

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

OSR 40

ก.1-4

ย.5-24 FAR ก.2-8

OSR 20

ย.2-25

1.5

FAR 1 FAR 1.5

พื้นที่สัญจร

พื้นที่ส่วนกลาง

พื้นที่สีเขียว

สรุ ป

6.5 FAR 4.5 OSR ย.6-27

บ้านจัดสรร แนวราบ สามารถ

สร้างได้ ตลอดย่าน ราชพฤกษ์

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

20 FAR 1.5 OSR ย.2-22

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

FAR 2.5 OSRย.3-1612.5

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

6.5 FAR 6.5 OSR ย.6-15

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

6.5 FAR 4.5 OSR ย.6-27

ราชพฤกษ์

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์

รู ปแบบสี่เหลี่ยมกว้าง

ข้อมู ลทำงกำยภำพ

รู ปแบบสี่เหลี่ยมลึก

รู ปแบบอิสระ

รู ปแบบผังโครงการ ราชพฤกษ์ - พระราม 5

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

สาธร - ราชพฤกษ์

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

ราชพฤกษ์

CASE STUDY

รู ปแบบผังโครงการ ราชพฤกษ์ - พระราม 5

ราชพฤกษ์ - จรัญ ฯ2

ที่ดินรู ปแบบนีเ้ หมาะสาหรับโซนถนนราชพฤกษ์มากที่สุด

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์ ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

สาธร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์

รู ปแบบผังโครงการแบบอิสระ เกิดจากการซื้ อแปลงย่อยมา ประกอบกัน เพราะ รู ปแบบผังโครงการแบบสี่เหลี่ยมกว้างเกิดจากการที่ไม่สามารถ ซื้ อที่ขนาดใหญ่ติดถนนใหญ่ได้จึง ยอมซื้ อที่ดินลึกเป็น

ส่วนใหญ่และซื้ อที่ดินตืดถนนแค่ส่วนน้อย รู ปแบบสี่เหลี่ยมกว้าง

รู ปแบบผังโครงการแบบสี่เหลี่ยมลึกเกิดจากการที่

สามารถซื้ อที่ดินติดถนนขนาดใหญ่พอสามารถ สร้างโครงการได้ รู ปแบบสี่เหลี่ยมลึก

ไม่มีพื้นที่ดินขนาด ใหญ่พอให้ซื้อ ในที่ดินติด รถไฟฟ้า

รู ปแบบอิสระ

CASE STUDY

รู ปแบบ ถนนโครงการ จาแนกเป็นผังแบบสี่เหลี่ยมกว้าง มีความเป็นไปได้ท่จี ะมีรูปแบบสัญจรดังนี้ ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - พระราม 5

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ linear โดยมีเส้นแกนเท่ากัน เพื่อการแบ่งพื่นที่ได้อย่าง คุ้มค่า และมีเส้นทางเชื่ อม ตามแนว site

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ linear โดยมีเส้นเอียงตาม ทรงของผัง และมีการเชื่ อม เส้นเป็นตารางให้สามารถ วนกลับมาทางหลักได้

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ อิสระ โดยพยายามใช้ เส้นตรงมาช่ วย แต่ด้วย ตัว ผังมีความไม่เท่ากันอยู ่มาก ทาให้มีพื้นที่เหลือ

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ linear ที่ปลายทางมา สามารถวนกลับมาเชื่ อมกัน ได้ ด้วยรู ปแบบผังเป็นทรง สี่เหลี่ยมทาให้จัดแล้วลงตัว

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ linear โดยทางหลักเป็นทาง เส้นโค้งตอบรับ พื้นที่สีเขียว ที่เป็นจุ ดขายของโครงการ

CASE STUDY

จาแนกเป็นผังแบบสี่เหลี่ยมลึก/อิสระ มีความเป็นไปได้ท่จี ะมีรูปแบบสัญจรดังนี้ ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ linear แยกออกไป2เส้น โดย ที่ผังไม่ได้มีขนาดใหญ่ ทาให้ ทางสัญจรมีความคุ้มค่า

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ linear แบบเรียบง่ายและแจก เส้นสัญจรไปซอยต่างๆ ทาให้ประหยัดพื้นที่สัญจร และได้พื้นที่ขายมากขึ้น

สาธร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ linear โดยซอยย่อยแจก ออกจากเส้นหลัก และมี บางส่วนขยับตามผัง

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ linear เส้นเดียวเพราะเป็น โครงการขนาดเล็กจึง ครอบคลุมทุกโครงการ

รู ปแบบสัญจรเป็นแบบ อิสระเพราะตัวผังเป็นการ ประกอบกันของหลายๆ โฉนดเล็กๆ

CASE STUDY

ราคา ที่ดิน

ต่อ ตร.ว.

10,500 บาท / ตรว.

ราชพฤกษ์

6,000 ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

บาท / ตรว.

8,000

6,000 บาท / ตรว.

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

บาท / ตรว.

17,500 บาท / ตรว.

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

16,500 บาท / ตรว.

4,000 บาท / ตรว.

25,500 บาท / ตรว.

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

8,000 บาท / ตรว.

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

17,500 บาท / ตรว.

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

สาธร - ราชพฤกษ์

4,000 บาท / ตรว.

6,000 บาท / ตรว.

9650

โซนราคาที่ดิน

12,000 8500

* รำคำที่ดินติดถ.รำชพฤกษ์ 50,000 - 85,000 บำท/ตร.ว. * รำคำที่ดินติดถ.หลักย่อย 12,000 – 30,000 บำท/ตร.ว.

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

6,000 บาท / ตรว.

16,500

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

8,000 บาท / ตรว.

6500

5500

8750

9650

8500

8,000 บาท / ตรว.

10,500 บาท / ตรว.

บาท / ตรว. 8000 9850

17,500 บาท / ตรว.

9200 12,000

ถนนรำชพฤกษ์ 11,000

ราชพฤกษ์

16,500

8250

ตำแหน่งหมู ่บ้ำนตัวอย่ำง 10โครงกำร

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

สาธร - ราชพฤกษ์

17,500 บาท / ตรว.

25,500 บาท / ตรว.

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

4,000 บาท / ตรว.

6,000

ราคา ที่ดิน

บาท / ตรว.

ต่อ ตร ว.

กราฟแสดงอัฒภาคชันราคาที ้ ่ดนิ ของ10โครงการตัวอย่าง 4.5 4

ราคาที่ดนิ (ล้านบาท)

จานวน

3.5

3 2.5

0 – 4999 5000 – 9999 10000 – 14999 15000 – 19999 20000 – 25000

1 4 1 3 1

2 1.5 1

0.5 0

บาท / ตรว.

5000-9999 บาท/ตรว. หรือ 15000-19999 บาท/ตรว. ในกรณีท่ ตี ้องการซื้ อพื้นที่ติดถนนราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

8,000 บาท / ตรว.

10,500 บาท / ตรว.

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

ราชพฤกษ์

16,500 บาท / ตรว.

บาท / ตรว.

ควรลงทุนในราคา

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

6,000

17,500 สรุ ป

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

สาธร - ราชพฤกษ์

17,500 บาท / ตรว.

25,500 บาท / ตรว.

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

การวิเคราะห์ ข้อ มู ลทางกายภาพพื้นที่ส่วนกลาง และบริการภายในโครงการ

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์

กำรแบ่งสัดส่วนกำรใช้พื้นที่

พื้นที่สัญจร 31%

ข้อมู ลทำงกำยภำพ

FACILITY

พื้นที่สวน 6% พื้นที่ส่วนกลำง 2%

พื้นที่ขำย 61%

FITNESS

CO-WORKING SPACE

POOL

MULTIPERPOST ROOM

CCTV

INDOOR POOL

JOGGING TRACK

BURGLAR ALARM

CLUBHOUSE

BIKE LANE

ACCESS CONTROL

KID POOL

SAUNA

OUTDOOR JACUZZI

APPROACH GATE

DOUBLE SECURITY TRIPLE SECURITY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

FACILITY FACILITY

โครงกำร

ราชพฤกษ์ - พระราม 5

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

สาธร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - จรัญฯ2

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

FACILITY FACILITY

โครงกำร

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

FACILITY

ประเภท Facility ที่มี เกิน 5 จำก 10 โครงกำร จะถูกนับเป็น Criteria ที่ต้องมีในโครงกำร

กราฟแสดงจานวน Facility ของ 10 โครงการ

CRITERIA x2 FITNESS

DOUBLE SECURITY

CLUBHOUSE

APPROACH GATE

POOL

BURGLAR ALARM

KID POOL

ACCESS CONTROL

CCTV

การวิ เคราะห์ ข้ อ มู ล ทางกายภาพยู นิต

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

15 – 20

FUNCTION

M. Baht

Village

สาธร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ – จรัญฯ 72

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

55.5 ตร.วา.

189 ตร.ม.

สิริญาดา

67 ตร.วา.

176 ตร.ม.

สิริญาดา W

90.61 ตร.วา. 199 ตร.ม.

สิริปภา

93 ตร.วา.

288 ตร.ม.

2 2 2

1 1 1

2 3 3

3 3 4

1 1 1

OSBORNE

102. 3ตร.วา.

356 ตร.ม.

KUUN

50 ตร.วา.

342 ตร.ม.

WAREE

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

15 – 20

FUNCTION

M. Baht

Village

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

ราชพฤกษ์ - สวนผัก

ราชพฤกษ์

2 2 2

2 2 3

1 1 1

3 3 3

4 4 4

1 1 1

1 2 2

1 1 1

1 1

1 1 1

1 1

1 1 1

375 ตร.ม.

320 ตร.ม.

PRIVE

65.9 ตร.วา.

225 ตร.ม.

RETREAT

67.4 ตร.วา.

262 ตร.ม.

SPACIOUS

65.9 ตร.วา.

309 ตร.ม.

SCENERY

89 ตร.วา.

ABLINGTON 104.1 ตร.วา.

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

15 – 20

FUNCTION

M. Baht

FLOOR

PARKING

RECEPTION ROOM

LIVING ROOM

MASTER BEDROOM

BEDROOM

BATHROOM

MAID BEDROOM

DINING ROOM

PANTRY

KITCHEN

LAUNDRY ROOM

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

3-4 PARKING

1 MASTER BEDROOM

2 WALK IN CLOSET

15 – 20

AV E R A G E

M. Baht

13.80 SQM. PER CAR 26.38 SQM. M. BED 9.91 SQM. BED 3.35 SQM.

1 RECEPTION ROOM

3 BEDROOM

1 PANTRY

16.85 SQM.

15.75 SQM. 5.58 SQM.

1 LIVING ROOM

11.06 SQM. 12.36 SQM. M. BED 9.15 SQM. BED 5.01 SQM

1 DINING ROOM

BATHROOM

RECEP. 3.80 SQM

MAID BEDROOM

7.86 SQM.

KITCHEN

LAUNDRY ROOM

AREA

11.91 SQM.

8.37 SQM. 6.47 SQM.

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

15 – 20

AV E R A G E

M. Baht FUNCTION

ค่าเฉลี่ยสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยในอาคาร

PRIVATE อื่นๆ 29%

SEMI-PRIVATE PUBLIC

Servicesemi4% Private 12% Private

SERVICE

Public

Public 19% Service

ขนำดแปลงที่ดิน 80.36 ตร.วำ ขนำดพื้นที่ใช้สอย 279.45 ตร.ม.

Private 36%

semi-Private

AREA

อื่นๆ

รำคำขำยต่อขนำดแปลงที่ดิน 57,738 บำท รำคำขำยต่อพื้นที่ใช้สอย 64,029 บำท

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

21 – 25

FUNCTION

M. Baht

Village

สาธร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ – จรัญฯ 72

ราชพฤกษ์

71 254 NATEE ตร.วำ. ตร.ม.

187 สิริธำรำ ตร.วำ.

379 ตร.ม.

113.1 ตร.วำ.

392 ตร.ม.

BIBURY

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

21 – 25

FUNCTION

M. Baht

3-4

FLOOR

PARKING

RECEPTION ROOM

LIVING ROOM

MASTER BEDROOM

BEDROOM

BATHROOM

MAID BEDROOM

DINING ROOM

PANTRY

KITCHEN

LAUNDRY ROOM

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

3-4 PARKING

21 – 25

M. Baht

13.37 SQM. PER CAR

23.15 SQM.

MASTER BEDROOM

2 WALK IN CLOSET

AV E R A G E

16.90 SQM.

RECEPTION ROOM

BED 3.75 SQM.

1 PANTRY

16.90 SQM.

LIVING ROOM

14.55 SQM.

BEDROOM

M. BED 7.63 SQM.

1 4 BATHROOM

5.40 SQM.

1 KITCHEN

M. BED 8.65 SQM. BED 4.60 SQM RECEP. 7.20 SQM

8.42 SQM.

1 DINING ROOM

AREA

14.00 SQM.

6.90 SQM.

MAID BEDROOM

1 LAUNDRY ROOM

7.17 SQM.

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

21 – 25

AV E R A G E

M. Baht

AREA

FUNCTION

PRIVATE SEMI-PRIVATE PUBLIC

SERVICE

ค่าเฉลี่ยสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยในอาคาร อื่นๆ 27%

Servicesemi4% Private 19% Private

Public

ขนำดแปลงที่ดิน 123.7 ตร.วำ

Private 28%

ขนำดพื้นที่ใช้สอย 341.77 ตร.ม.

Public 22%

รำคำขำยต่อขนำดแปลงที่ดิน 53,714 บำท รำคำขำยต่อพื้นที่ใช้สอย 69,831 บำท

semi-Private

Service

อื่นๆ

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

26 – 30

FUNCTION

M. Baht

Village

ปิ่ นเกล้า - ราชพฤกษ์

สาธร - ราชพฤกษ์

APUS

174 ตร.วา.

327.89 ตร.ม.

ARA

197 ตร.วา.

409.49 ตร.ม.

SANCY

131.8 ตร.วา.

245 ตร.ม.

CULLINAN

141.4 ตร.วา.

289 ตร.ม.

PHANALEE 77 ตร.วา. 88.5 ตร.วา. THARA

280 ตร.ม.

CHOLLATEE 109 ตร.วา.

412 ตร.ม.

309 ตร.ม.

3 3

2 2

1 1

2 4

2 5

1 1

2 2

2 1

2 3

5 5

1 1

1 2

1 1

2 2 2

3 3 3

1 1 2

3 3 3

2 3 4

1 1 1

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

26 – 30

FUNCTION

M. Baht

Village

ซิ กเนเจอร์ สาทร - ราชพฤกษ์

ราชพฤกษ์ - ปิ่ นเกล้า

2 2

4 4

1 1

3 3

5 5

1 1

2 2

1 1

375 ตร.ม.

129.3 ตร.วา.

348.16 ตร.ม.

197 ตร.วา.

327.89 ตร.ม.

2 3

6 4

3 6

4 7

3 2

1 1

SANDRINGHAM

104 ตร.วา.

453 ตร.ม.

WESTMINISTER

120 ตร.วา.

538 ตร.ม.

SNENERY

89 ตร.วา.

ANGLIAIS GRAND MAJESTIC

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

26 – 30

FUNCTION

M. Baht

FLOOR

PARKING

RECEPTION ROOM

LIVING ROOM

MASTER BEDROOM

BEDROOM

BATHROOM

MAID BEDROOM

DINING ROOM

PANTRY

KITCHEN

LAUNDRY ROOM

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

3-4

26 – 30

AV E R A G E

M. Baht

13.73 sqm. per car

PARKING

15.09 sqm.

RECEPTION ROOM

14.15 sqm.

AREA

17.98 sqm.

DINING ROOM

LIVING ROOM

MASTER BEDROOM 11.20 sqm.

27.41 sqm.

MASTER BEDROOM

2 WALK IN CLOSET

16.06 sqm.

BEDROOM

MASTER BEDROOM 9.53 sqm. BEDROOM 3.90 sqm.

1 PANTRY

7.57 sqm.

BEDROOM 4.79 sqm

BATHROOM

RECRPTION 3.16 sqm

MAID BEDROOM

8.48 sqm.

KITCHEN

LAUNDRY ROOM

9.18 sqm.

8.74 sqm.

CASE STUDY

ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ข้อมู ลทำงกำยภำพ

Range

26 – 30

AV E R A G E

M. Baht

AREA

FUNCTION

ค่าเฉลี่ยสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยในอาคาร

PRIVATE SEMI-PRIVATE PUBLIC

SERVICE

อื่นๆ 28%

Private

Public

ขนำดพื้นที่ใช้สอย 366.21 ตร.ม.

Private 31%

Service semi5% Private 20%

Public 16%

semi-Private

Service

ขนำดแปลงที่ดิน 122.16 ตร.วำ

อื่นๆ

รำคำขำยต่อขนำดแปลงที่ดิน 62,671 บำท รำคำขำยต่อพื้นที่ใช้สอย 79,191 บำท

การวิ เคราะห์ ข้ อ มู ล ทางการตลาดโครงการกรณีศึกษา

SALE POINT VILLEGE

C A SE ST UD Y

สวนขนำด ใหญ่

ใกล้ CBD

Q-House นันทวัน Prinn Kunn The city ปิ่ นเกล้า The city สวนผัก บางกอก บู ลวาด เศรษฐสิริ บางกอก บู เลอวาร์ด ซิ กเนเจอร์ ราชพฤกษ์ คำซ่ ำ เลเจ้นด์ รำชพฤกษ์-ปิ่ นเกล้ำ

TRAGET GROUP อำยุ 28 ปี ขึ้นไป

ใกล้ BTS บำงหว้ำ

สระว่ำยน้ำระบบเกลือ Triple Security System

ฟิ ตเนส

TECHNOLOGY

CASE STUDY

กลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการกรณีศึกษา

กลุ่มเป้าหมายหลัก

จำกกำรวิเครำะห์โครงกำรกรณีศึกษำบ้ำนจัดสรร 10 โครงกำร หำกธนำคำรปล่อยกู้เป็นจำนวน 1 ใน 3 ของเงินผ่อน อัตรำส่วนกำรพักผ่อนชำระเบื้องต้นจึงอยู ่ท่ี 1,000,000 : 7,000

ลักษณะ • อำยุ 28 ปี ขึ้นไป • วัยรุ น่ ตอนปลำย – วัยทำงำน • ครอบครัวขนำดกลำง – ใหญ่ • มีเด็กเล็กและผู ้สูงอำยุ เป็น สมำชิ กในครอบครัว

วิธีการคานวณรายได้เบื้องต้นของกลุ่มเป้าหมาย หำกมีรำยได้ 30,000 บำท จะสำมำรถผ่อนได้ 10,000 บำท 7,000 บำท กู้ได้ 1,000,000 บำท 10,000 บำท กู้ได้ 1,428,571 บำท

ราคาบ้านแต่ละประเภท บ้ำนรำคำ15 – 20 ล้ำนบำท ต้องมีรำยได้ประมำณ 125,000 – 170,000 บำท/เดือน บ้ำนรำคำ 20 - 25 ล้ำนบำท ต้องมีรำยได้ประมำณ 170,000 – 210,000 บำท/เดือน บ้ำนรำคำ 25 - 30 ล้ำนบำท ต้องมีรำยได้ประมำณ 210,000– 250,000 บำท/เดือน

จึงต้องมีรายได้/เดือนอย่างต่ าเดือน เดือนละ 125,000 บาท

รายได้

พฤติกรรม

แสดงว่ำกลุ่มลูกค้ำต้องมีรำยได้ มำกกว่ำ125,000 บาท/เดือน จนถึง 250,000 บาท/ เดือน

• • • • •

อำชี พ เจ้ำของธุ รกิจหรือผู ้บริหำร ชอบควำมทันสมัย ใช้รถยนต์ส่วนตัวเป็นหลัก ชอบพื้นที่สีเขียว เน้นควำมปลอดภัย

CASE STUDY

หน่วย : ร้อยละ

หน่วย : พันคน 450

4.0

421.4

• GENERATION X • MILLENNIALS

400

USER ANALYSIS

350

3.0

300

232.7

250

2.0

200

ช่ วงอายุ 25 – 59 ปี

เกิดในป 2500 - 2534

150 100

1.0

90.9

0.0

0 0 - 14

15 - 24

25 -59

60 ปี ขนึ ้ ไป

กลุ่มอำยุ เปรียบเทียบจานวนและอัตราการย้ายถิ่น จาแนกตามอายุ ปี พ.ศ. 2559

จากบทวิเคาระห์ของ TCDC

GENERATION X

Key toppics-บ้ำนคือหน้ำตำทำงสังคม/ชอบกินข้ำวนอกบ้ำน/จ่ำยหนัก • บ้ำนที่สวยคือหน้ำตำทำงสังคม • ใช้เวลำ Effective ต้องประหยัดเวลำ • ชอบกินข้ำวนอกบ้ำน-Location ควรใกล้ Mall/Community mall • ทัศนคติควำมเท่ จะมำจำกสมัยพวกเขำยังเป็นหนุ่มสำว – สัมพันธ์กับ Style ของบ้ำน • บ้ำนที่ตอบโจทย์ทุกเจนรอบตัวเขำ

Key toppics-สุขนิยม/ มีบ้ำนเร็วแต่บ้ำนเล็ก / Co-…Space / Love to sharing • บ้ำนจะมีขนำดเล็กลงเพรำะยินดีจะใช้พื้นที่ร่วมกับคนอื่น เช่ น โซนทำงำน โซนพักผ่อน โซนทำอำหำร • คนเจนนี้ชอบทำงำนที่บ้ำน / จำกที่ไหนก็ได้ – พักผ่อนสบำยอย่ำงเดียวไม่ได้ ต้องกำรพื้นที่ทำงำน อย่ำงมืออำชี พอีกด้วย • เจนนี้ใส่ใจกับภำวะโลกร้อนมำก คิดเพื่อตนเอง เผื่อไปยังโลก– Eco living

MILLENNIALS

จากบทความวิเคราะห์ของ REIC

GENERATION X

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

เจนเนอเรชั่ นเอ็กซ์

กล่ำวว่ำ ภำพรวมตลำดอสังหำฯ ปี นี้มีทิศทำงที่ดีกว่ำปี ก่อน"มีควำมคล่องตัวในกำรซื้ อของผู ้บริโภค มำกขึ้น กลุ่มคนซื้ อหลัก คือ ตอนปลำย และเจน นเร็วและมี แต่บก้ำำรพั นเล็กฒ/นำสิ Co-…Space / Loveร์ฟ toพอดี sharing เนอเรชั่ นวำยตอนต้น ที่มีเอ็Key กตร้toppics-สุ ำมันนี่ จึงขเป็นินยช่ม/วงทีมี่ซบื้ อ้ำได้ นค้ำออกของมำเสิ ทัง้ ดีไซน์ บรรยำกำศ องค์ประกอบสำคัญในกำรตัดสินใจซื้ อยุ คนี้" • บ้ำนจะมีขนำดเล็กลงเพรำะยินดีจะใช้พื้นที่ร่วมกับคนอื่น เช่ น โซนทำงำน โซนพักผ่อน โซนทำอำหำร • คนเจนนี้ชอบทำงำนที่บ้ำน / จำกที่ไหนก็ได้ – พักผ่อนสบำยอย่ำงเดียวไม่ได้ ต้องกำรพื้นที่ทำงำน อย่ำงมืออำชี พอีกด้วย • เจนนี้ใส่ใจกับภำวะโลกร้อนมำก คิดเพื่อตนเอง เผื่อไปยังโลก– Eco living

MILLENNIALS

จากบทวิเคาระห์ของ TCDC

GENERATION X

สิ่งที่คนเจนเนอเรชั่ นนี้สนใจ บ้ำนเป็นหน้ำตำทำงสังคม

ที่ตั้งใกล้ Mall/ Community mall

Style ของบ้ำน ตอบทัศนคติ ควำมเท่สมัยวัยหนุ่มสำว

จากบทวิเคาระห์ของ TCDC

สิ่งที่คนเจนเนอเรชั่ นนี้สนใจ พื้นที่ใช้ร่วมกับคนอื่น

ชอบทำงำนที่บ้ำน

ใส่ใจสิ่งแวดล้อม

MILLENNIALS

PROGRAM ANALYSIS

องค์ ป ระกอบเพิ่ ม เติ ม เพื่ อ ตอบสนองกลุ่ ม เป้ าหมาย

ลั ก ษณะ ห้ อ งนอนชั้ น ล่ ำ งที่ ส ำมำรถ ปรั บ เป็ น ห้ อ ง อเนกประสงค์ ได้

ออกแบบ ภำยใต้ แ นวคิ ด เพื่ อ สิ่ ง แวดล้ อ ม

Co-working space ใน พื้ น ที่ ส่ ว นกลำง โครงกำร

เพิ่ ม Bicycle lane ใน โครงกำร

เลื อ กตำแหน่ ง ที่ ตั้ ง โครงกำร ใกล้ ห้ ำ งสรรพ สิ น ค้ ำ หรื อ Community mall

สรุ ปผลการศึ กษาและ วิเคราะห์

PROGRAM ANALYSIS

CONCLUTION

สรุ ป ผลการศึ ก ษาและวิ เ คราะห์

OVERALL & LOCATION

UNIT CONCEPT

MARKETING

INTRODUCTION

DEFINITION OF HOUSING ESTATE

โซนฝั่ งธนบุ รี

THANK YOU FOR YOUR ATTENTION