Недвижимость
АЗЕРБАЙДЖАН:
НАРОД БОГАТЕЕТ, ЖИЛЬЕ ДОРОЖАЕТ
Кавказская нефтяная держава в последние годы стремительно развивается и растет на «черном золоте», как на дрожжах. Что, естественно, не может не отразиться на обороте рынка недвижимости: за первые четыре месяца 2014-го он взлетел почти на 30% в сравнении с тем же периодом 2013 года. В свою очередь, в 2013-м его рост составлял 40,9% по отношению к 2012-му, а еще годом ранее – на 24,86%! По данным Центробанка Азербайджана, в валютном исчислении на 1 мая 2014 года оборот рынка недвижимости составил 1580,455 миллиона манатов (1000 манатов = 1275 долларов) против 1217,149 миллиона манатов годом ранее. Тенденция, как говорится, налицо… ТЕКСТ: Эмин Алиев
С
редняя рыночная стоимость квадратного метра вторичного жилья в Баку по итогам марта 2014 года составила 2033 доллара. Между тем на рынке столичной недвижимости ожидается новый рост цен. Местные эксперты связывают свои прогнозы с недавним решением правительства Азербайджана снести постройки на столичной территории, известной как Советская. По их мнению, решение о сносе 1500–2000 жилых квартир не останется без последствий для цен на жилье. Великое переселение примерно 10 000 семей
36
| осень 2014
приведет к поискам квартир «новыми бездомными», а значит, и к новому потоку покупателей. Спрос будет стимулироваться и тем фактором, что люди получат от государства наличные компенсации за утраченные метры. В то же время разговоры о том, что цены продолжат расти, побудили продавцов занять выжидательную позицию. Учитывая сумму компенсаций, большой спрос будет на 2- и 3-комнатные квартиры, расположенные неподалеку от центра города. Как считают некоторые специалисты, для предотвращения
«пузыря» на рынке недвижимости было бы целесообразнее выплачивать гражданам не компенсации за снесенные дома, а предложить им жилье, равноценное их квартирам в снесенных домах. Такая практика применялась в России и Казахстане. В таком случае в оборот не поступает новая денежная масса, что минимизирует влияние плана обновления столицы на рынок жилья. В связи с тем, что около 80% квартир, приобретенных в ипотеку, относятся ко вторичному рынку жилья, спрос наблюда-
pAUL sMiTH bLAcK • cArAcTere • pUre • pOLLiNi • ViVieNNe WesTWOOD ANgLOMANiA riANi • MANiLA grAce • cOAsT Weber AHAUs • pArisi gLOVes • sisi • gArDeUr beATe HeYMANN • eLeNA MirO • LOUis FerAUD • MONTi • 18crr81 cerrUTi • cAMbiO egO • sOFie D`HOOre • FYNcH HATTON • rOMeO gigLi • Les cOpAiNs bLUe LAb pAL ZiLeri • MAUrO Teci • OpD • ALcOZer & J • HATicO • HALsTON HeriTAge pLiNiO VisONA • giOMOr • FeYeM • MOOrer • reNATO MODe • ricH FriDAY JAiMe MAscArO • crOMiA • cLAUDiA sTrAeTer • preTTY bALLeriNAs • SEEBERGER peDrO gArciA • MAriNA YAcHTiNg • HiLTL • HeNrY cOTTON`s • sTUArT WeiTZMAN WOLFOrD • JAcQUes briTT • siMAr • seiDeNsTicKer • ALberTO • bAUMLer • cHrisT sigNUM • cODeLLO • ciNZiA rOccA • cODice • ERRE • gLOriA MAris • MAerZ
магазины bergs, ул. марияс, 11 и т/ц spice, ул. ЛиеЛирбес, 29, рига
+371 67 288 393
www.bergs.lv
Недвижимость
КОММЕРЧЕСКИЕ МЕТРЫ
ГОВОРЯЩИЕ ЦИФРЫ
Анализ состояния рынка нежилой недвижимости в Баку можно проиллюстрировать на примере одного месяца. Так, в марте 2014 года сделки на столичном рынке коммерческих объектов выросли на 1,3%, а предложение сократилось на 1,6%, что привело к снижению периода экспозиции на 0,4%. Несмотря на это, уровень риска по этому сегменту рынка начал сокращаться, что связано с укреплением коэффициента доходности по сравнению с ценами на аренду объектов. Средние цены на квадратный метр коммерческого объекта в марте выросли на 0,3%: с 2,836 до 2,844 тысячи долларов. Цена аренды также выросла на 0,7%. Цены к аналогичному периоду прошлого года упали на 1,9%.
Самыми активными по коэффициенту привлекательности стали районы, прилегающие к центру Баку (Хатаинский, Наримановский, Бинагадинский и Ясамальский). К тому же цены на квадратный метр там соответствуют требованиям ипотечного кредитования. Только в марте 2014 года на рынке было 7600 предложений, большая часть квартир (78,7%) приходится на эти районы. ■■ Квартиры стоимостью в 85–95 тысяч долларов имеют самую большую долю в портфеле продаж – 38,5%. Среднее число комнат в квартирах составило 2,5, средняя цена продажи одной комнаты – 66,488 тысячи долларов, средняя стоимость квартиры – 171,119 тысячи долларов. ■■ Доля квартир, предложенных на рынок по цене ниже средней, составила 54,2% портфеля рынка. Средний комнатный показатель составил 2,79 комнаты в квартире, средняя цена комнаты – 44,201 тысячи долларов, средняя цена квартиры – 111,104 тысячи долларов. ■■
ется в основном в этом сегменте. В частности, налицо рост спроса на старые серийки. Что касается первичного рынка, то, несмотря на наличие в данном сегменте проблем с документацией и обеспечением коммунальных услуг, спрос на жилищный фонд здесь не сокращается. В ноябре квадратный метр 2-3-комнатных квартир с полным коммунальным содержанием на среднем этаже стоил 1000–1300 долларов. Среди процессов, которые серьезно повлияли на рост цен, эксперты указывают также и тот факт, что объем предложения квартир на вторичном рынке значительно сократился. Маклеры и риелторы часто не могут найти квартиры для продажи, отсюда дефицит жилья. В свою очередь, на рынке первичного жилья в Баку столь динамичного роста цен, как на вторичном рынке, не замечено: в 2013 году они увеличились всего на 14,7%. Прошлый год в Азербайджане вообще запомнился стремительным развитием всех отраслей экономики, повлиявшим и на рынок недвижимости страны в целом. Ремонтно-строительные работы охватили не только столицу, но и все регионы. По прогнозам директора MBA Consulting Нусрета Ибрагимова, если не будет повышен максимальный предел ипотечного кредитования, который в настоящее время составляет 50 тысяч манатов, то на рынке жилья совсем скоро возникнет дефицит 1-2-комнатных квартир, что, в свою очередь, приведет к неизбежному росту цен на недвижимость в целом по стране.
38
| осень 2014
Удельный вес дешевых квартир на рынке сокращается, а дорогих и невостребованных, наоборот, растет. Говоря об истоках роста, специалист отметил, что они связаны прежде всего со структурными изменениями на вторичном рынке жилья: удельный вес дешевых квартир на рынке сокращается, а дорогих и невостребованных, наоборот, растет. По его словам, в настоящее время ипотеку получают средние слои населения, которые предпочитают 1-2-комнатные квартиры. Таким образом, за прошедший год предложения по более дешевым проектам – таким
как французский и «хрущевки» – значительно сократились, также сокращается удельный вес 1-комнатных и 2-комнатных квартир на рынке недвижимости азербайджанской столицы. Исходя из этого, по мнению Ибрагимова, если в ближайшем будущем не будет повышен максимальный предел ипотечного кредитования, то на рынке недвижимости начнется настоящий голод в малогабаритном сегменте. «С другой стороны, ощущается нехватка доступных квартир и на первичном рынке, которые могли бы удовлетворить спрос потенциальных покупателей. Речь идет о 2-комнатных квартирах площадью 80 кв. м и 3-комнатных квартирах площадью 110–120 кв. м. Вместе с тем возникла острая нехватка квартир на 2–10-м этажах. Если все эти проблемы не найдут комплексного решения, ситуация чревата еще более ощутимыми темпами роста цен на жилье», – указал эксперт.