中国仓储和物流行业调查， 仲量联行和China Supply Chain Council
Integrated Facilities Management 2006 Asia Pacific
中国的物流市场尚处于起步阶段，对现代物流物业的大量需求与监管障碍及缺乏市场透明度之间 的矛盾，给物流房地产行业带来了巨大的机遇和挑战。 仲量联行与China Supply Chain Council协作，于2006年7月对目前在中国的138家中外物流企 业进行了问卷调研，旨在发掘中国物流市场的潜力，并对其现状和前景提出新的视角。
简介 高效的物流体系是中国经济持续增长和现代化的关键因素。随着对中国商品的国际和国内需求持续增长，物流行业需要迅速扩 张才能为中国的制造商和零售商提供高效和高性价比的服务。 中国的物流市场尚处于起步阶段，对现代物流物业的大量需求与监管障碍及缺乏市场透明度之间的矛盾，给物流房地产行业带 来了巨大的机遇和挑战。 为了发掘中国物流市场的潜力，仲量联行着手对有高发展潜力的地域和复杂的市场运营机制进行深入研究。作为该研究项目的 一部分，我们和China Supply Chain Council协作于2006年7月对中国物流行业做了第一次问卷调研。此次对138家中外物流企业 的调研对中国物流物业的现状和前景提出了新的视角。 该调研的主要结果包括：
地理位置趋势
未来的物流业务仍将集中在这三大地区，但会从上 海和北京分流。
目前的物流业务集中于三个主要地区 • 绝大部分接受调查企业的仓储设施（85%）都集中在三个主 要地区：长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区。 • 最为集中的是以上海（32%）为中心的长江三角 洲（43%）。 • 珠江三角洲和环渤海地区（各21%）目前的集中程度都低于 长江三角洲。在珠江三角洲地区较为集中的是广州（11%） 和深圳（9%）。在环渤海地区，主要集中在北京（13%） 和天津（4%）。
• 从未来计划（未来两年）来看，物流业务仍将集中在三个 主要地区（保持在85%）。 • 但会有一定的物流业务从上海和长江三角洲（27%）分流 出来，流向珠江三角洲（35%），尤其是广州（19%）和深 圳（15%）。该地区目前已大量投资于道路、铁路和港口 基础设施。 • 环渤海地区也在许多公司的未来计划范围内，但更多的增 长将出现在天津（8%），而不是北京（13%）。
• 在这三个主要地区以外，成都所占比例也比较大（5%）。 此外，只有厦门和沈阳超过了1%的比例。
• 在这三大地区之外，成都是企业扩展规划的重点（11%的 被调查企业准备在成都设立新的物流设施）。其他超过 1%的城市包括青岛和武汉
中国的仓储和物流设施：当前地理位置
中国仓储和物流设施：未来2年的计划
其他 15%
环渤海地区 21%
其他 15%
珠江三角 洲地区 35%
珠江三角 洲地区 21%
长江三角洲 27%
长江三角洲 43%
厦门 3% 成都 6%
北京 13% 天津 5%
成都 12%
深圳 9%
北京 13% 天津 8%
深圳 15%
广州 12% 上海 32% 苏州 7%
环渤海地区 23%
广州 19%
上海 23% 苏州 2%
运输基础设施和市场是选址决策的主要考虑因素
速度、专业化和系统
• 运输基础设施、市场和供应商是选择仓储地点首要考虑的 因素。上述的三个主要地区拥有最好的运输基础设施、最 大的消费者市场和最深的供应商网络。
• 被调查企业预计更短的运输时间将变得更加重要。
• 临近港口也是一个重要的因素，这反映了中国物流业务仍 倚重于出口市场。相反的，临近机场且显得不那么重要， 因为目前空运的货物数量还比较少。 • 由于中国缺乏熟练的物流员工，是否有合格的劳动力要比 劳动力成本更为重要。
• 相对次要一些，被调查企业还预计专业仓储设施和IT技术 的应用也将变得更加重要。
外包、集拼和更大的仓储设施 • 被调查企业预计大中华区的第三方物流业务将会迅速增 长，而且仓储设施的规模也会增大。
仓储空间的利用效率更高 • 服务水平和范围以及降低库存的能力被认为是仓储设施最 为重要的标准。
中国仓储选址的主要考虑因素
• 仓储空间成本也很重要，但要排在服务和效率之后。
运输基础设施
• 仓储空间成本占仓储总成本的比例差异很大，最低的可以 低于5%，最高的则超过40%。
接近市场 接近供应商 临近港口 临近综合运输
选择仓储设施的标准
仓储面积成本 合格的劳动力
服务水平
临近机场
降低库存的能力
劳动力成本 3
3.2
3.4
3.6
3.8
4 Score
服务范围 价格 本地市场经验
建筑规格趋势 仓储设施功能的变化—由储存转向增值服务 • 储存是目前仓储设施的最主要用途（25%），其次是转运 （20%）、增值服务（20%）与集拼（18%）。
沟通技能 国际经验 3.5
3.7
3.9
4.1 Score
• 但从未来三年的规划来看，仓储设施的用途将由储存转向 其它价值更高的用途。 • 尽管仓储设施的各种用途预计都将增长（包括储存），最 强劲的增长预计将出现在增值服务、转运和集拼业务领 域。
中国：目前仓储设施的用途
集拼 18%
储存 25%
反向物流 7%
增值服务 20%
转运 20% 行业运营 9%
安全是重要因素 • 安全被认为是仓储设施迄今为止最重要的一项额外服务项 目。安全性还被认作当前仓储设施最主要的问题。被调查 企业也指出现有仓储设施的一些缺陷，这为国内将来建设 仓储设施提供了新的借鉴。
物流企业更愿意租赁现有设施，而不是设计、建 造或拥有设施。 • 三分之二的被调查企业都表示更愿意租赁现有的仓储设 施，而不是设计和建造自己的仓储设施。 • 80%的被调查企业愿意租赁，而不是拥有自己的仓储设 施。他们一般愿意租赁1至3年（57%的被调查企业）。 • 该调查发现喜欢共用仓储设施和独立仓储设施的企业各 半。一半的被调查企业对这两种仓储设施都有要求或没 有明显的偏好。
The China Supply Chain Council (CSCC) is now a fast growing community reaching more than 10,000 professionals all across China. As a neutral and independent professional organization, the Council’s mission is to stimulate the understanding, adoption and use of supply chain management by providing, among others, a directory, newsletters, seminars, workgroups, conferences, resources and other information. www.supplychain.cn
关于仲量联行 仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)为唯一入选福布斯 白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有超过 100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。仲量 联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资 者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2005年业 务收入约14亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管 理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾9.66亿 平方英尺。2005年，经仲量联行促成的资本市场买卖、 债务融资、股本配受交易、资产及投资组合业务的总价 值达430亿美元。仲量联行旗下投资管理业务分支“拉塞 尔投资管理公司（LaSalle Investment Management）”为 全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之 一，管理资产总值约370亿美元。更多详情请浏览 www.joneslanglasalle.com
中国仓储：选择租赁或拥有
拥有 20%
租赁 80%
中国仓储：租赁期限的选择
仲量联行在亚太地区开展业务超过45年。公司目前在亚太 地区的30个主要市场开展业务，员工总数超过11,000人，公 司的专业人员致力于帮助客户作出明智的房地产决策。
无租赁设施 6% 10年以上 6%
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7-10年 10%
4-6年 21%
About the China Supply Chain Council
1-3年 56%
如需有关本次调查的更多信息，请联系： Max Henry Founder & Executive Director China Supply Chain Council mhenry@supplychain.cn 电话 +86 21 5102 1617
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易立夫 中国工业地产部总监 仲量联行 Trent.Iliffe@ap.jll.com 电话 +86 21 6132 3706
王成志 中国工业物流部高级经理 仲量联行 wonder.wang@ap.jll.com 电话 +86 21 6132 6906