7099 693 8 by Sveriges Kommuner och Landsting

Grepp om driften Automatiserad styrning och driftรถvervakning i kommunens byggnader

SVENSKA KOMMUNFร RBUNDET

© Svenska Kommunförbundet 1997 Adress: 118 82 Stockholm. Tfn 08-772 41 00 Epost: fastighet@svekom.se Webbplats: www.svekom.se ISBN: 91-7099-693-8 Tryckeri: Katarina Tryck AB, Stockholm Text: Jan Hedlund Redigering, illustrationer och form: Björn Hårdstedt Distribution: Kommentus Förlag, tfn 08-709 59 90

Förord Den här skriften handlar om hur man kan använda modern teknik som hjälpmedel för en effektiv automatisk styrning och övervakning av fastighetsdriften i kommunens lokaler. Den förklarar för all ”icke-tekniker” hur tekniken fungerar, pekar ut framgångsfaktorer och varnar för vanliga fallgropar. Skriften riktar sig främst till fastighetsoch driftansvariga tjänstemän i kommunerna. Syftet är att ge värdefull vägledning till kommuner som vill utveckla arbetet med automatiserad styrning och övervakning i fastighetsdriften. De som väljer att även fortsättningsvis arbeta med manuell styrning och övervakning kan också få många bra tips i skriften. Skriften tar upp flera problem som kommunens fastighetsansva riga har. Ett stort problemområde är svårigheterna att i samma fastighetsbestånd få olika leverantörers produkter att kommunicera. Detta har i många fall skapat ett beroende av en enskild leverantör, vilket i sin tur försvårat upphandling av styroch reglerutrustning. Lösningar i form av ”öppna system” beskrivs i skriften. Ett annat område som kräver ökad uppmärksamhet är fastighetsorganisationernas förmåga att ta till sig den nya tekniken. Tekniken innebär att användningen på ett annat sätt än tidigare förändrar arbetsinnehåll och rutiner i driftorganisationen. För innehållet svarar Jan Hedlund, META FastighetsAdministra tion AB. Till sin hjälp har Jan haft en styrgrupp bestående av Stig Rylander och Torbjörn Isaksson Jönköpings kommun, Stig Jansson Vänersborgs kommun, Sven-Erik Sedin, Örnsköldsviks kommun, Hans Isaksson, NUTEK, Ulf Sandgren och Ted Lindqvist, Svenska Kommunförbundet. För exemplen i skriften riktas ett stort tack till Bengt Engberg, Borås Kyrkogårdsförvaltning; Lars Löfstedt, Systembolaget; Michael Jörgensen, EVR&Wahlings; samt Stig Jansson och Bo-Göran Karlsson, Vänersborgs kommun. Tack även till Bo Zetterman, Örebro kommun samt Stefan Johansson och Lars Wikström, KM-Elteknik för värdefulla bidrag. Stockholm i januari 1998

Innehåll Sammanfattning...................................................................................5 1. Nuläget — famla i mörkret..........................................................12 Nuläget. Idag saknas således det mesta hos de flesta. Tekniken är ändå avgörande

2. Vilka är vinsterna vid övergång till m odern teknik?.................16 Vinsten måste alltid ställas i relation till vad det kostar. Kalkyl, lönsamhetsbedömning och uppföljning är A och O. Lönsamma exempel

3. Datoriserade system främst en kommunikationsfråga............28 Övervakning — insamling, beräkning och analys av data. Styrning — aktiv påverkan utan automatisk återkontroll. Reglering — avsiktlig påverkan med automatisk återkontroll. Utveckling av styroch övervakningssystem har pågått länge. Datoriserade system arbetar med flera nivåer. Standardiserade protokoll på olika nivåer. Utvecklingen i korta drag. Vilka funktioner kan styras?. Fortsatt beroende av ett fåtal leverantörer

4. Öppna systemlösningar ...............................................................35 Inget nytt under solen. Vad kan man göra?. Bra provisorium. Viktiga baskrav på öppna system. Leverantörer. Enstaka eller flera operatörsplatser

5. Den nya generationens styroch övervakningssystem............42 Uppbyggnad av den nya generationens styrsystem. Huvudaktörer. Fördelar med den nya generationens styroch övervakningsteknologi. Den nya tekniken ställer krav på ny yrkesroll

6. Det viktiga förberedelsearbetet...................................................47 Konkretisera framtidsvisionen! Genomför nulägesanalys! Formulera utvecklingsstrategi! Skissa på olika principlösningar — gör lönsamhetsbedömningar! Bygg upp kompetens, anpassa organisation!......................................................................................................

7. Rätt kompetens med rätt styrning A och O...............................55 Drift och förvaltning i samma båt. Principiell styrstruktur — förvaltning och drift i samverkan? Driftorganisationens viktiga funktioner. Centralisering av styroch övervakningsfunktioner en nödvändig utveckling. Interna eller externa resurser för styroch övervakning — eller både och. Successiv utveckling.

8. Projektering, upphandling och genomförande — några tips..61 Projekteringen konkretiserar målsättningen och avgör vilken anläggning man får. Utvärdering/upphandling inte främst en prisfråga. Projektgenomförandet handlar mycket om delaktighet. De vanligaste fällorna. Några tips för framtiden.

9. Koppling mellan fastighetsadministrativa system och styroch övervakningssystem......................................................................68 Många stängda dörrar. Så här borde det vara. Öppna datasystem krävs av alla leverantörer. Integration mellan olika systemkategorier i framtiden. Kommer styroch reglerföretagen att utveckla även fastighetsadministrativa system i framtiden.

10. Några exempel på användning .................................................75 A. Borås kyrkoförvaltnings energisparprogram. B. Effektivare drift med datoriserad styroch övervakning hos Systembolaget. C. KTH:s satsning på datoriserade styroch övervakningssystem – öppna system. D. Vänersborg kommuns satsningar på överordnade datoriserade styroch övervakningssystem.

Ordlista ................................................................................................89

Sammanfattning Vi lever i en tid där det ställs ökande krav på besparingar och rationaliseringar inom den offentliga sektorn samtidigt som arbetslösheten fortsätter att vara hög. Då är det viktigt att hitta områden där det går att göra verkliga besparingar samtidigt som nya riktiga arbetstillfällen kan skapas. Styr- och övervakning av byggnader och lokaler är ett sådant område. Inom detta område finns det goda möjligheter att bl a kapa driftkostnaderna, samtidigt som förstärkning av resurser och kompetens oftast är en förutsättning. Få kommuner har dock ännu tagit vara på möjligheterna, främst beroende på att området är mycket tekniskt och svårt för beslutsfattare att tränga in i. Utvecklingen går så snabbt att den interna kompetensen inte riktigt hänger med. Styr- och övervakningssystem är aktuella också i samband med ”år 2000-problematiken”. Det kommer att krävas av samtliga fastighetsägare att man går igenom sina fastigheter och byter ut eller uppgraderar system som ej klarar av att hantera övergången till nytt årtusende. Det har redan konstaterats att det finns utrustning som ej klarar år 2000 utan justeringar eller utbyte, men det är fortfarande oklart hur stor omfattningen är. Det är ont om tid och det kommer att vara kostsamt. Ambitionen med denna skrift är att ge en snabb och förhoppningsvis lättförståelig inblick i den nya teknikens möjligheter, ge tips och råd om hur man bör gå till väga, redovisa vilka krav som ställs på organisationen, samt presentera några exempel där man har lyckats eller är på väg att lyckas. Detta avsnitt är en sammanfattande aptitretare.

Vad händer inom området styroch övervakning? Vad är det inom området styroch övervakning som har gjort att det idag står i fokus för intresset. Det som främst har hänt är att den snabba datortekniska utvecklingen har undanröjt många av de låsningar som funnits — låsningar i form av leverantörsberoenden, bristande kommunikation mellan olika enheter och mellan olika fabrikat samt bristande kapacitet och användarvänlighet.

Det som var sant igår är inte sant idag. Det som rent tekniskt var en dröm igår är verklighet idag. Idag finns det exempelvis hjälpmedel som gör att styroch övervakningssystem av olika fabrikat kan samordnas och presenteras på ett likartat sätt. Det gick inte för ett par år sedan. Idag finns system som gör att man enkelt kan styra alla en byggnads olika funktioner i ett gemensamt samordnat kontorsnätverk för presentation på sitt eget intranet. Idag finns system som möjliggör att man automatiskt kan anpassa varje lokals behov av energi och ventilation till verksamhetens användning av lokalen.

Vilka är vinsterna? De viktigaste vinsterna handlar om energibesparingar, rationaliseringar av olika arbetsmoment samt nyttan av nöjda kunder och en motiverad personal. Nedanstående lista ger några exempel på möjligheter till konkreta förbättringar: ■ förbättrad komfort och miljö genom effektivare övervakning och individuell anpassning efter verksamhetens behov; ■ minskat produktionsbortfall genom färre driftstörningar (ökad tillgänglighet); ■ minskade kostnader för inställning av optimala klimatvärden m m vid förändring i verksamheten tack vare ökad flexibilitet i valda systemlösningar; ■ energibesparingar (el, värme, ventilation) genom bättre övervakning och effektivare verksamhetsstyrd förbrukning; ■ effektbesparingar (t ex genom tidsstyrning av ”effekttunga” installationer); ■ minskat vattenuttag (t ex genom effektivare övervakning) ■ arbetsbesparingar genom t ex fjärravläsning av mätvärden och centraliserad styrning- och övervakning; ■ effektivare personal och ökad arbetsglädje genom ökad motivation och kompetensutveckling. Det är ofta inga små vinster det handlar om. Som framgår av exemplen i skriften har man kunnat göra energibesparingar i intervallet 20–75 % Förbättrad service och komfort samt ökad tillgänglighet ger nöjda kunder, och att ha nöjda kunder är mycket arbetsbesparande och motivationshöjande. En nöjd kund ringer inte och klagar. En nöjd

kund som ger uttryck för sin uppskattning skapar en mer motiverad driftpersonal.

Vad är det som egentligen skapar dessa vinster? Det är lätt att tro att det är den nya tekniken för styroch övervakning med möjlighet att centralt styra och övervaka byggnader och lokaler som i sig skapar vinstmöjligheterna. Det är lätt att fascineras av datorernas och processorernas snabba utveckling och tro att det är dessa som skapar vinsterna. Det är sant att den nya tekniken med distribuerad datakraft är viktig, och att utvecklingen mot standardiserade kommunikations protokoll skapar nya möjligheter. Men det är viktigt att komma ihåg att det inte är de automatiserade styroch övervaknings systemen själva som skapar resultatet. Det är åtgärderna som görs för exempelvis energibesparing både hos driftpersonal och brukare, det är arbetet som görs för att ställa in rätt värden på anläggningarna och det är den aktiva övervakningen och analysen som skapar resultatet. Man kan komma långt med manuell styroch övervakning om bara engagemanget och resurserna finns. Styr och övervakning handlar mycket om en balans mellan komfort, miljö och ekonomi. Det är lätt att sänka energikostnaderna om man bara får sänka temperaturen någon grad eller så. Detta innebär att det krävs en nära relation mellan lokalnyttjare och driftpersonal där driftens uppgift framförallt är att vara serviceorganisation inom ramen för sitt uppdrag att effektivt förvalta anläggningarna. Driftpersonalen är strategisk i fastighetsförvaltningen i den meningen att det är den kategori som har den mest frekventa kundkontakten och därmed störst betydelse för upplevd kundtillfredsställelse.

Hur går man till väga för att hamna rätt? Många ser styroch övervakningen som en rent teknisk fråga som man tar ställning till i samband med ombyggnader eller vid genomförande av underhållsåtgärder. Få ansvariga i kommunerna har lyft upp denna problematik till den strategiska nivå där den hör hemma. Det gäller inte primärt att sätta energisparmål och finna nya tekniska lösningar för anläggningar, utan att först sätta upp tydliga mål för primärverksamheterna för hur man inom ramen för en effektiv verksamhet kan utveckla sitt beteende, ändra rutiner

m m mot ett mer energisnålt och miljömedvetet samhälle. D ärefter kan man med den nya tekniken effektivisera driftorganisationen, hjälpa till att sänka drift- och underhållskostnaderna, förbättra komforten samt öka motivationen hos driftpersonal och a nställda/ brukare i verksamheten. Det underlättar oftast att ha ett logiskt ”körschema” att gå efter även om detta inte innebär att man slaviskt måste följa schemat. De viktigaste huvudpunkterna i ett sådant schema är: Konkretisera framtidsvisionen. Upprätta mål för verksamheten beträffande exempelvis minskad energiförbrukning, effektivisering av övriga drift- och underhållskostnader, förbättring av miljö och komfort och effektivisering av den interna organisationen. I en vision bör målen ha en sådan höjd att det krävs ett stort mått av ansträngning att nå upp till målen. Genomför nulägesanalys. Vilken egen eller extern kompetens finns, vilka tekniska system finns idag i byggnaderna, vilka byggnader har den högsta vinstpotentialen, vilka investeringsmöjlig heter finns, vilka leverantörer finns, etc. Det är inte tanken att själva nulägesanalysen ska vara särskilt resurskrävande. Däremot är det viktigt att den görs av någon med god kunskap om vilka krav som gäller för att lyckas med datoriserade styroch över vakningssystem Formulera utvecklingsstrategi. En ofta lyckosam strategi i förvaltningssituationen är att satsa på enkla, användarvänliga lösningar och skynda långsamt genom att utvecklas tillsammans med personalen och i takt med att kompetensen och resurserna utvecklas. Exempelvis kan man arbeta i två tydliga steg: • Första steget: Börja med samordnad datoriserad mätning och övervakning (fjärravläsning av mätvärden, mediaanalys, larmövervakning, etc). Tillsätt ansvarig för uppföljning • Andra steget: Optimera driften av anläggningarna via t ex samordnad informationshantering till driftcentral och val av öppna systemlösningar. Välj standardiserade och enkla lösningar. Det andra steget förutsätter att det finns intresserad och kompetent personal för att hantera systemen och genomföra erforderlig uppföljning.

Skissa på olika lösningar, gör lönsamhetsbedömningar. Vid analys av alternativen bör man välja teknisk lösning med hänsyn till vad man har idag, göra ekonomiska bedömningar (gärna enkla pay off-kalkyler), göra bedömningar av kundnyttan, samt anpassa lösningen till den egna organisationens kompetens och resurser. Välj principlösning, ta fram riktlinjer för uppföljning. Val av principlösning blir en avvägning mellan förväntade nyttoeffekter i relation till nuläget, sannolikheten för inträffande, den tid det tar innan effekterna uppträder och det erforderliga resursbehovet. Bygg upp kompetens, anpassa organisationen. Man må välja vilken principlösning som helst, men har man inte tillgång till kompetent och engagerad personal finns små förutsättningar att lyckas med denna typ av projekt. Personligt engagemang, kompetens, delaktighet och tillgång till resurser för mindre investeringar är några av de viktigaste framgångsfaktorerna som har kommit fram vid intervjuer av de organisationer som har lyckats i sin introduktion av samordnade datoriserade styroch övervakningssystem

Viktiga förutsättningar för att lyckas Avgörande för att uppnå dessa vinster är således att det finns tillgång till kompetent och motiverad arbetskraft, att det finns en ändamålsenlig organisation med resurser men också att det finns tydliga mål framtagna för verksamheten och dess utveckling. Nedan följer några exempel på ytterligare framgångsfaktorer som framkommit vid analys av de som lyckats: ■ Samma filosofi och uppfattning hos fastighetsledning, fastighetsförvaltning och driftpersonal kring styroch övervakningens ekonomiska betydelse. ■ Samma syn på avläsningsproblematiken (manuellt kontra maskinellt). ■ Problemorienterat synsätt hos personalen — tekniken är inget självändamål, tekniken är ett hjälpmedel. ■ Frihet från statustänkande när det gäller tekniska prylar och tekniska lösningar. ■ Upphandlingskunskap/erfarenhet är ett måste. ■ Inarbetat förtroende hos politiker och beslutsfattare bl a för att få medel för erforderliga satsningar.

■ Försiktighet – långsiktighet — delaktighet. Ytterligare framgångsfaktorer med koppling till planering och genomförande: ■ Se till att få ett engagemang från leverantören under garantitiden som är fokuserat på hur man följer upp och hur man sparar energi och hur man utvärderar istället för de traditionella servicebesöken. ■ Skapa ett väl utvecklat utbildningsprogram t ex vad gäller • Hur följer jag upp mina fastigheter, vad är intressant? • Vad kan jag använda för systemtänkande som är långsiktigt hållbart? • På vad ska jag lägga krutet i min driftorganisation? • Hur använder man loggboken som viktig informationskälla? ■ Se till att handhavandet är enkelt vid köp av avancerade styroch övervakningssystem. ■ Skapa standardiserade uppföljningsmetoder. De flesta saknar mål, strategi och konsekvent uppföljning. ■ Köp öppna system med koppling till kontorsnätverk för att bredda tillgängligheten till informationen. Se till att presentera begriplig helhetsinformation. ■ Starta med en problemfastighet, någon som drar mycket energi. Gör investeringskalkyler. Sätt upp lönsamhetsmål. Välj systemlösning. Låt driftpersonalen vara med hela vägen. Det finns också faktorer som medverkar till att försvåra ett lyckosamt genomförande. Här är några exempel på ”käppar i hjulet”: ■ Att installera enbart ett fjärravläsningssystem anses inte riktigt fint. Inte mycket status jämfört med ett helt styroch över vakningssystem. Marknadsföringen från leverantörerna av sådana här anläggningar är mycket bristfällig. ■ Teknikfixeringen. Styr- och övervakningsutrustning är bara ett verktyg. Det är vad man gör med verktyget som är det intressanta — inte blotta innehavet. ■ Bristande kompetens vid åtgärder. Det är vanligt att driftfolk åker på samma larm 10 gånger per månad. Man återställer larmet men vet ej hur man ska åtgärda felet. Det är t om så att man i ”värstingfallet” inte är intresserad av att ta bort larm då detta kan medföra att jourpengar på helgerna kan försvinna.

■ Tekniker har en viss förmåga att använda så avancerad teknik som möjligt vilket senare skapar problem för driftorganisa tionen. ■ Det är lätt att förlora sig i detaljer (mätvärden) men sakna överblick över vad som händer i anläggningen i stort. ■ Många kommuner som har datoriserade system har inte haft kompetens att själva välja den tekniska lösningen utan har fått förlita sig på sina konsulter eller leverantörer. Detta har lett till att kommunens egen kompetens och engagemang inom området inte har utvecklats.

Det lyckade exemplets makt Det finns få bättre sätt att få gehör för en idé eller ett projekt än att visa på några lyckade exempel där man faktiskt har uppnått det mesta av det positiva man har målat upp. Naturligtvis blir man nyfiken när man hör att: ■ Borås Kyrkoförvaltning (29 000 kvm) har lyckats pressa energi kostnaderna med 400 000 kronor per år genom att optimera anläggningarna och införa övergripande datoriserade styroch övervakningssystem ■ Systembolaget har de senaste 15 åren lyckats sänka energiförbrukningen med ca 75 % vilket i dagens penningvärde har medfört besparingar på uppemot 20 miljoner kronor per år. Besparingarna har uppnåtts genom en blandning av konventionella åtgärder och införande av central datoriserad styrning och övervakning av fastigheterna ■ Vänersborgs kommun, som nyligen investerat i centralstyrd datoriserad styroch övervakning och utrustning för fjärr avläsning av mätare, konstaterar bl a att man bara genom att slippa åka ut och läsa av mätarna tjänar in vad investeringen kostar per år. Lägger man därtill förväntade energispareffekter, konstaterat minskat vattenläckage m m förstår man att investeringen redan har betalat sig Nu är det dags för Er att bli det lyckade exemplet. Lycka till!

Kapitel 1.

Nuläget — famla i mörkret Rubriken kan tyckas lite utmanande men i hur många kommuner kan man säga att man: ■ har en tydlig och långsiktig strategi för effektivare energi användning i sina verksamhetslokaler? ■ vet hur man ska utnyttja ny teknik för automatiserad styrning och övervakning? ■ har erforderlig kompetens inom ämnesområdet? Bilden man får är att det är ganska få som kan sägas ha ett bra grepp om problematiken. Både den lilla och den stora kommunen kan behöva en bättre utvecklad strategi och en ökad egen kompetens. Man brukar traditionellt säga att datoriserad styroch driftöver vakning är ett tekniskt komplicerat ämnesområde som det är svårt att tränga in i. Leverantörerna har dessutom medverkat till att göra det ännu svårare genom att leverera slutna och tekniskt komplicerade lösningar. Teknikutvecklingen går dessutom framåt i ett mycket snabbt tempo genom främst utvecklingen av bättre och billigare processorer som ger snabbare dataöverföring och kommunikation. Detta kan givetvis vara en förklaring till att man har så svårt att få ett bra grepp om verksamhetsområdet men det är ändå andra förklaringar som tonar fram som viktigare parametrar vid en närmare granskning.

Nuläget Många medelstora kommuner känner nog igen sig i nedanstående beskrivning av dagens situation: – Datorisering av styroch övervakning av våra verksamhetslokaler sker enbart i samband med större ombyggnad eller i vissa fall vid planerat underhåll av reglerutrustning. Utvecklingen har styrts av ombyggnadsansvariga och av aktuella upphandlingsregler. Man har ofta tagit det billigaste altenativet. Central styrning har

saknats. Få tankar på konsekvenser för förvaltningsskedet. Något bättre idag. – Nej, någon långsiktig strategi för val av styroch övervakningssystem har vi aldrig haft säger den nye vvs-ingenjören. Strategin har varierat med vem som har varit ledande vvs-ingenjör, driftchef, etc. Varje individ har dokumenterat sig genom att välja sitt eget koncept och fabrikat. Just nu har vi fem olika fabrikat som lever i var sin sluten värld. I vissa fall har vi flera generationer av samma fabrikat som inte ens kan ”prata” med varandra. Nu är det min tur att ha en vision hur vårt framtida koncept ska se ut. – Nej, någon strategi för att effektivisera våra styroch övervak ningsrutiner i en förvaltningssituation för att uppnå vissa energi besparingsmål har vi inte tagit fram. Det mesta av exempelvis energistatistiken hämtas in manuellt av oss. De handskrivna protokollen lämnas till energibolaget som i sin tur läser in datan på diskett och skickar denna till oss för införande i vårt driftstatistiksystem. – Vi på driften har bara pengar för att sköta det löpande underhållet. Förvaltarna har investeringsmedlen. Vi har svårt att motivera lönsamma investeringar i styr- övervakningsutrustning. Nej, vi har inga bra exempel på när vi genomfört en investering i styroch övervakningsutrustning i syfte att uppnå kalkylerade energisparvinster. Nej, vi har inte heller gjort någon egentlig uppföljning av de vinster som erhållits genom de investeringar i styroch övervakningsutrustning som vi gjort hittills. – Genom att vi har en organisation som är grupperad efter husansvar räcker inte kompetensen när det gäller styroch över vakningsutrustning till. Vaktmästarna/fastighetsreparatörerna ska ju kunna sköta allt. Men vi kommer att organisera om oss och skapa en värme- och ventilationsgrupp som kommer att ansvara för värme- och ventilationssystemen i hela kommunen. Inte ens i den nya organisationen kommer vi att ha tillräcklig kunskap om teknikutvecklingen inom styroch övervakningsområdet. Vi kan exempelvis ingenting om den nya Lonworks-tekniken. – Intresset från politikerna är märkligt litet trots att det många gånger är fråga om stora investeringar och besparingspotentialen i bland annat energiförbrukning är stor.

I den lite mindre kommunen kan det låta så här: – Vi inser behovet av en utveckling mot en datoriserad styroch övervakning men vi saknar både kompetens att välja system och att sköta dessa. Vi är helt i händerna på konsulter och leverantörer. – Vi litar inte riktigt på att de lokala konsulterna kan detta komplexa område så att vi får enkla, långsiktigt hållbara lösningar som är öppna för att kunna koppla ihop olika typer av leverantörers produkter. Utvecklingen går ju så snabbt. Det är lätt att hamna i för dyra och tekniskt avancerade lösningar. – Vi har datoriserade system som idag inte används fullt ut. Vi fick så många larm att papperet tog slut i skrivarna. Systemet upplevdes inte som användarvänligt. – Vi som är små bör ju hålla oss till en leverantörs produkter. Detta har begränsat våra möjligheter till nytanke.

Idag saknas således det mesta hos de flesta Man kan sammanfatta de viktigaste anledningarna till att man idag har svårt att planera och genomföra projekt som långsiktigt syftar till effektivisering av verksamheten genom introduktion av automatiserad styroch övervakning av lokaler i följande rubriker: Bristen på formulerade mål. Man saknar konkreta mål för energibesparingar, mål för miljöförbättringar, mål för effektiviseringar av verksamhetens arbetsuppgifter. Brister i formulerad strategi. I de fall man har uppsatta mål saknar man en uttalad strategi för hur man i ett kortare och längre perspektiv ska uppnå de uppställda målen. Brister i aktivitetsplan. I de fall man har både formulerade mål och en tydlig strategi saknar man tydliga aktivitetsplaner för hur man inom ramen för sina mål och sin strategi ska uppnå efterfrågat resultat. Brister i organisatorisk uppbyggnad och bristande kompetens. Organisationen är ej lämpligt uppbyggd och/eller kompetensen är otillräcklig med hänsyn till exempelvis behoven: ■ att initiera och motivera rationaliseringsinvesteringar, ■ att upphandla och sköta datoriserade styroch övervakningssystem, ■ att sköta uppföljning mot mål.

Tekniken är ändå avgörande Det går dock inte att komma ifrån att det är teknikens förutsättningar och utveckling som styr möjligheterna att effektivisera och spara. De tekniska möjligheterna att skapa enkla leverantörsoberoende system har faktiskt ökat på senare tid. Det finns idag helt andra förutsättningar än för bara några år sedan att styra och följa upp olika funktioner i fastighetsverksamheten. Idag finns realistiska möjligheter även för den lilla kommunen med sina knappa resurser att satsa på avancerade datoriserade styroch övervaknings system samt på system för uppföljning av uppsatta mål.

Kapitel 2.

Vilka är vinsterna vid övergång till modern styroch övervakningsteknik? Det finns många som är skeptiska till ny teknik och som menar att det mesta är en lekstuga för tekniker. Det gäller speciellt inom området datoriserad styroch övervakning. Går man flyktigt förbi en central anläggning kan det faktiskt se ut som om man håller på med någon avancerad form av datorspel. Det ska ju inte heller förnekas att många tekniker inom området kanske är mera fascinerade av själva tekniken än de problem som hjälpmedlen ska försöka lösa. Att ha och sköta avancerad teknisk utrustning ger ju också status. Men detta till trots så inrymmer den moderna styroch över vakningstekniken många källor till vinster i form av förbättringar i miljön, effektivisering i organisationen och energibesparingar. Nedan beskrivs de viktigaste vinsterna lite närmare:

Förbättrad inomhusmiljö, komfort, luft En viktig del av en offentlig fastighetsförvaltnings verksamhet är styrning och kvalitetssäkring av innemiljö och kretsloppsanpassning. Ofta är det den operativa driftpersonalen som dagligen vistas i lokalerna som har den bästa möjligheten att påverka utfallet inom dessa områden. För att fatta rätt beslut och kunna genomföra nödvändiga förändringar och justeringar krävs dock information om temperaturer, luftfuktighet, luftomsättning, emissioner, ljud och ljusförhållanden, vatten och energiförbrukning och de tekniska installationernas momentana drift och prestanda. Genom automatiserad styrning och driftövervakning får man, med hjälp av datorer, givare och kommunikationsutrustning praktiska möjligheter att fjärrövervaka och styra lokalerna på ett samordnat sätt. Med hjälp av den nya tekniken har det skapats praktiska möjligheter att för i princip varje lokal anpassa ventilation, temperatur, belysning m m till den aktuella verksamhetens behov av ren luft,

jämn temperatur, god ventilation och tillfredsställande belysning. För den aktuella verksamheten finns det därför stora miljövinster att hämta genom att man med rätt val av styroch övervakningssystem kan erhålla de rätta funktionerna, med rätt kvalitet, på rätt plats och i rätt tid.

Lägre energiförbrukning och sänkta effektuttag Idag kostar energin i Sverige ca 35 öre per kWh. Sannolikt kommer priset att öka med 2–3 öre per år, bland annat som en följd av kärnkraftsavvecklingen. På sikt kommer vi att närma oss Europas energiprisnivå. I Tyskland är kostnaden idag ungefär dubbelt så hög som i Sverige. Balansen mellan kostnaden för värme och el i fastigheterna kommer att förändras. Idag innebär sänkta värmekostnader ofta ökade elkostnader. Höjda elpriser kommer att medföra en strävan efter att även hålla ned elförbrukningen. Sammantaget innebär detta att energisbesparande insatser återigen kommer att bli i högsta grad intressanta och lätta att motivera ur lönsamhetssynpunkt. Energisparvinster uppstår ofta direkt genom att man återställer anläggningarnas inställningar till sina ursprungliga värden som de haft vid tidpunkten för installationen. Inställningarna har ofta ändrats av vaktmästare eller motsvarande som, helt förståeligt, varit mer intresserade av att avhjälpa klagomål, t ex genom att höja temperaturen eller stänga av en fläkt, än av att optimera anläggningens funktion. Att återställa anläggningens funktion kan man göra utan automatiserade styroch övervakningssystem, men genom automatiserade system som hanteras av kompetent personal riskerar inte anläggningens effektivitet att ”förfalla”. Många komplexa fastigheter är överdimensionerade när det gäller effektuttag. Detta är ett resultat av den traditionella uppdelningen vid projektering mellan värme, ventilation och komfortkyla, där var och en dimensionerar efter bästa kapacitet. Genom styrning och kontroll av effektförbrukningen kan gränserna för maximal effektförbrukning sänkas och därmed även fasta kostnader och abonnemang.

Hitta avvikande funktioner och beteenden Kvalitetsförbättringar i mätningar och effektivare övervakning av anläggningarnas funktion skapar förutsättningar att hitta avvikelser från fastighetens/anläggningens normala beteende. Man upptäcker snabbt om toaletter står och rinner eller att en fläkt har stannat. I systemen finns profiler över fastighetens normala förbrukning i olika situationer, och man kan därmed snabbt se avvikelser. Detta ger d irekt energisparvinster. Med dagens teknik för styrning av ventilation, värme, belysning m m kan man på ett snabbt och bekvämt sätt anpassa energiförbrukningen till de i varje ögonblick aktuella behoven. Det kan gälla sänkning av temperatur m m under skollovsdagar, skolsalar som inte används på rasterna eller styrning av belysningen och ventilationen i idrottshallar. Genom denna typ av anpassningar kan i många fall stora energisparvinster göras.

Effektivitetsökningar i verksamheten Manuella avläsningar av värme, el och vattenförbrukning ska göras åtminstone varje månad för att erhålla en tillfredsställande statistik för uppföljning av mediaförbrukningen. Detta arbete sköts idag ofta av förhållandevis kvalificerad personal, t ex rörmokare eller maskinister som egentligen är utbildade för att arbeta med anläggningarna. Mycket tid måste avsättas varje månad då de aktuella fastigheterna ofta är lokaliserade flera mil från drift centralen. Alternativt sköts detta av vaktmästare som sällan är motiverade eftersom man oftast inte arbetar med uppföljning och analys av mediaförbrukningen. Genom övergång till fjärravläst driftstatistik (övervakning) kan den kvalificerade personalen stanna på hemmaplan och ägna sin tid åt att optimera anläggningarna, att analysera mätvärden, att upptäcka och åtgärda avvikelser från ”profilen”.

Ökad kompetens och motivation Tekniker gillar teknik och tekniska prylar. Tekniker gillar även precision i inställningar och mätningar. Med den nya datorbaserade tekniken för styroch driftövervakning väcks ofta personalens

motivation genom de intressanta, användarvänliga tekniska hjälpmedlen och genom det preciserade resultat som levereras. Man kan avläsa mätvärden vid exakt rätt tidpunkt, även på nyårsafton, och man kan justera temperaturer på en halv grad när. Man kan när som helst gå in och läsa av det exakta tillståndet i en anläggning. Detta leder till att kompetensen höjs och intresset för uppföljning av driftdata m m ökar. Risken är dock som alltid att man fokuserar på detaljerade mätvärden och glömmer helheten. Detta kan endast motverkas genom utbildning där man varvar teknik med ekonomi och där man tydligt slår fast vilka parametrar som verkligen har betydelse för exempelvis god komfort och låg energiförbrukning.

Ökad tillgänglighet och förbättrad funktion Genom en väl utbyggd och fjärrstyrd styroch övervakningsteknik upptäcks fel snabbt. Informationen är lättillgänglig. Man kan åtgärda fel och omedelbart avläsa effekterna. (Om informationen finns i kontorsnätverket eller om Internet används innebär detta att man kan koppla in sig i stort sett överallt). Vinsten ligger i att verksamheterna kan bedrivas effektivare genom minskad tid för driftstopp och andra störningar.

– Terve, är det informationscentralen? Ni skulle inte kunna höja temperaturen några grader?!

Vinsten måste alltid ställas i relation till vad det kostar Att hitta generella vinstmöjligheter är således lätt, men för att erhålla vinsten måste man oftast göra investeringar av olika slag. Varje byggnad är unik med sin speciella kombination av ålder, ingående anläggningar och verksamhet. Det är exempelvis knappast lönt att datorisera en byggnad med gammal utrustning. Datorise ringen bör göras i samband med modernisering. Ett problem i sammanhanget är att återinvesteringar i utrustning och installationer ofta ”glöms bort”. Dessa prutas ofta bort i fastighetsägarens satsningar på planerat fastighetsunderhåll. Gamla regleranläggningar från 60-talet finns kvar. För att inte tala om komplexa 70-talsanläggningar som knappt någon vågar röra av rädsla för att funktionaliteten ska äventyras. För att få till stånd lönsamma investeringar i styroch över vakningssystem måste således dessa ofta kombineras med en

Hur mycket teknisk utrustning man än har monterad kan det givetvis ändå ha ett stort värde – i de fall man ej har tillgång till kvalificerad arbetskraft – att vaktmästarna regelmässigt besöker anläggningarna då och då och kontrollerar att de fungerar normalt…

större underhållsinvestering, miljöinvestering eller en investering för anpassning av byggnaden till nya verksamheter. Intresset för att verkligen genomföra nödvändiga underhållsinvesteringar i installationer och utrustning kan dock påverkas av att man kan påvisa framtida kostnadsbesparingar genom att utnyttja möjligheterna som den datoriserade styroch övervakningstekniken innebär. Problematiken med ”år 2000”, som innebär att befintlig styroch övervakningsutrustning snarast måste ses över och i många fall även bytas ut eller uppgraderas, innebär ett unikt incitament för att samtidigt ta ett samordnat helhetsgrepp på hela styroch över vakningsproblematiken. Genom en sådan kombination kan investeringar som enbart möjliggör fortsatt funktion samordnas med lönsamma rationaliseringsinvesteringar. En rekommendation är därför att alltid göra individuellt avpassade kalkyler för de byggnader där man kan se besparingsmöjligheter och därvid kombinera satsningar på styroch övervakningssystem med andra angelägna investeringsprojekt. Här finns utrymme för initiativkraft från driftansvariga.

Kalkyl, lönsamhetsbedömning och uppföljning är A och O Varje klok investerare vill veta vilka vinstmöjligheter som finns och hur stor risk investeringen innebär. Bedömning av lönsamhet och risk i fastighetssammanhang är relativt komplext. Investeringar som rent tekniskt är lönsamma kan ur fastighetsekonomisk synpunkt vara helt felaktiga. Detta kan enklast åskådliggöras med faktumet att en byggnad som är i tekniskt perfekt skick, men vars lokaler ingen vill hyra, i princip är värdelös. Investeringen måste således bl a ställas i relation till: ■ byggnadens lönsamhet på sikt med och utan åtgärder (finns en hyresmarknad för denna byggnad till en acceptabel hyresnivå, vilka investeringar krävs för detta); ■ verksamhetens glädje av att få åtgärderna genomförda, t ex genom förbättrad komfort; ■ besparingsmöjligheter i framtida drift- och underhållskostnader; ■ effektiviseringsmöjligheter i förvaltnings- och driftverksamheten.

Fastighetsekonomisk analys och sammanvägd bedömning enligt ovan görs av de som ansvarar för fastigheterna i verksamheten, dvs oftast fastighetschefer och förvaltare. Den tekniska bedömningen görs av driftansvariga. Ska investeringar av denna karaktär komma till stånd krävs således att samarbetet mellan fastighetsoch driftansvariga verkligen fungerar. Avsaknaden av ett kreativt och fruktbart samarbete mellan fastighetsoch driftansvariga är dock ett stort hinder för många fastighetsorganisationer idag. Det är också ofta vanligt att man i driftorganisationerna saknar kunskap om ekonomi och kalkylering vilket gör att man ofta hamnar i underläge. Utbildning i dessa ämnesområden borde således stå högt på önskelistan.

Oftast räcker enkla pay off-kalkyler I en pay-off kalkyl mäts hur lång tid det tar innan man har fått tillbaka sina investeringar. Man kan även därefter bedöma det årliga beräknade överskottet. I den enklaste formen av pay off-kalkyler tar man inte heller hänsyn till eventuella ränteeffekter av att kostnader och intäkter infaller under olika tidpunkter. Ett exempel: Projektet medför att vi för den närmaste femårsperioden (kalkylperioden) med relativt hög sannolikhet kan spara 10 % per år av den totala energiförbrukningen. Låt oss anta att detta medför en kostnadsbesparing på ca 1, 5 miljoner kronor per år i fem år. De totala investeringarna låg på 4 miljoner och de ökade förvaltningskostnaderna låg på 500 tkr per år. Projektet får med dessa förutsättningar en pay off-tid på 4 år och besparingen åren därefter blir ca 1 mnkr per år under kalkylperioden. Hur gör man då bedömningen av vad som är tillräckligt lönsamt. Det är lätt att förstå att investeringar som har ett eller några få års pay off-tid är lönsamma. Till sådana investeringar kan man nästan alltid få investeringsmedel. Men hur bedömer man lösningar som kanske betalar sig först på tio års sikt. Finns det verkligen investeringsmedel idag, med de knappa resurser som står till buds, för långsiktiga satsningar. Kanske möjligheterna att få genomföra långsiktiga åtgärder beror på hur man upprättar och presenterar kalkylerna kring förslagen och hur resultatet av liknande satsningar tidigare har följts upp.

Kalkylerna ska vara individuellt anpassade till den aktuella lösningen och såväl intäkter som kostnader ska bedömas med relevant noggrannhet.

Kostnaderna lättast att bedöma De viktigaste externa investeringsposterna i exempelvis ett styroch övervakningsprojekt med en öppen systemlösning är: ■ Projektledning, projektadministration (Varierar med projektets storlek, vilka som berörs i organisationen och projektets komplexitet). ■ Kravspecifikation, riktlinjer för standard. ■ Framtagning av förfrågningsunderlag. ■ Upphandling, utvärdering, förhandling. ■ Mjukvara — programvara, drivrutiner (för översättning av information från olika DUC:ar, informationslagring, hantering av larm, hantering av driftstatistik, rutiner för rapporter och analyser). ■ Kompletterande utrustning/installationer lokalt i anläggningarna för mätning, styrning och reglering (t ex sensorer, mätare, DUC:ar). ■ Datorteknisk utrustning för det öppna samordnade systemet (datorer, terminaler, larmskrivare, bildskrivare, skärmar, modem, kablage). ■ Eventuell koppling till andra programvaror, t ex traditionella drift- och underhållsprogram. ■ Dokumentation, systemdokumentation, kvalitetsdokumen tation, manualer, datamedia. ■ Utbildning, kompetensutveckling, dels för hantering av programvara, dels för hantering av processen kring övervakning, uppföljning och analys. ■ Organisationsutveckling, t ex anpassning av organisationen till nya förutsättningar. ■ Insamling, datafångst, ofta en stor post som man tar för lätt på. Detta gäller speciellt insamling av grundinformation om byggnader, utrustning, installationer. Kostnader för egen personal uppträder på de flesta punkter enligt ovan med anknytning till aktuellt externt investeringsbehov. I detta sammanhang är det viktigt att betona att man verkligen avsätter

de resurser som krävs, och genomför den avlastning på befintlig personal som behövs. Ett vanligt problem är annars att trots att personalen ställer sig positiv görs i praktiken inte de insatser som krävs. De förseningar och den mentala tempoförlust detta skapar kan många gånger vara den största kostnaden av alla. De vanligaste kostnadsposterna för årlig systemförvaltning är: ■ drift- och underhållsavtal för programvara och systemprogramvara, ■ drift- och underhållsavtal för datorteknisk utrustning, installationer m m, ■ kostnader för externt upphandlad systemdrift, ■ kostnader för mindre systemanpassningar, t ex nya rapport layouter, nya funktioner, nya kopplingar för enklare àjourhållning, ■ kontinuerliga insatser för utbildning och kompetensutveckling. Dessutom tillkommer interna personalkostnader för systemförvaltning och för kontakter med leverantörerna.

Nyttan främst besparingar och ökad komfort Det är alltid betydligt svårare att bedöma intäkterna. Men just den här typen av åtgärder är ändå relativt tacksamma att bedöma genom att intäktssidan i de flesta fall är någorlunda mätbar. Problemet är kanske istället att i efterhand slå fast att besparingen enbart berodde på bättre styrnings- och övervakningsmöjligheter och inte på åtgärder som man har v idtagit vid sidan om. De viktigaste intäktsposterna är: ■ energibesparingar (el, värme, ventilation) genom bättre övervakning och genom effektivare verksamhetsstyrd förbrukning, ■ effektbesparingar, t ex genom tidsstyrning av ”effekttunga” installationer, ■ minskat vattenuttag, t ex genom effektivare övervakning, ■ besparingar i driftkostnader genom effektivare skötsel av anläggningar, ökad andel förebyggande underhåll, ■ lägre personalkostnader, alternativt effektivare personalutnytt-

■ ■ ■ ■

jande, genom t ex fjärravläsning av mätvärden och samordnad styrning- och övervakning, effektivare personal och ökad arbetsglädje genom ökad motivation och höjd kompetensnivå, förbättrad komfort och miljö genom effektivare övervakning och bättre möjligheter för individuell anpassning, ökad tillgänglighet, dvs mindre antal driftstörningar, ger minskat produktionsbortfall och nöjdare kunder, ökad flexibilitet vid förändringar i verksamheten.

Nyttan av en effektivare och mer tillfreds personal eller kund är kanske inte helt lätt att kvantifiera men kan inte nog poängteras. En nöjd kund är mycket arbetsbesparande. Intäkter i form av förbättrad komfort och liknande kan, förutom genom ren objektiv analys, också mätas via kundenkäter eller motsvarande. Vid bedömningen av nyttan bör man alltid skilja på nytta som kan kvantifieras (mätas) och sådan som enbart kan identifieras (beskrivas).

Uppföljning biljetten till nya investeringar Det går an att skriva att man kommer att göra vinster i form av besparingar, men det som är intressant för en investerare är ju att inkassera själva vinsten. Ska man få gehör för att få genomföra rationaliseringsinvesteringar är det därför absolut nödvändigt att man har bra rutiner för uppföljning. Hur såg det ut före investe ringen? Vilka drift- och underhållskostnader hade vi? Vilken förbrukning hade vi? Hur var komforten? Hur mycket arbete fick vi lägga ned på just den här byggnaden eller anläggningen? Samma frågor måste besvaras efter genomförandet av investeringen. Detta kräver att man kan mäta t ex förbrukning på byggnadsnivå, vilket i sin tur ofta innebär att man måste sätta in extra mätutrustning i byggnaderna. Att ha full kontroll över drift kostnaderna innebär bl a också att man måste ha ett utvecklat system för arbetsorderhantering där kostnader för egen arbetskraft, material och främmande tjänster registreras för alla åtgärder som görs i byggnaden.

”Det borde vara förbjudet med kallhyra” Citatet i rubriken ovan får illustrera vad många förvaltare/driftansvariga känner. Det måste vara de som gör investeringarna i exempelvis energibesparande åtgärder som också får tillgodogöra sig vinsterna. Men även hyresgästerna/brukarna kan spara energi genom att ändra beteenden och arbetsform. Det är en viktig del i miljöarbetet att få alla att tänka på att hushålla med resurser av olika slag. Varje sparad energitimme innebär en förbättrad miljö. Därför bör hyresgästerna få information om den nya teknikens möjligheter. NUTEK kan exempelvis låna ut utrustning för att mäta närvarotid i rum för att se om det finns besparingspotentialer. Energiförbruknings statistik över olika objekt kan presenteras i skolorna via Internet. Genom en tydlig dokumentation av hur fastighetsförvaltningen använder uppkomna vinster till nya investeringar för att effektivi sera, spara och förbättra miljön, får verksamheterna den motivation som krävs. Genom att koppla investeringarnas storlek till vinsten blir investeringarna måttliga och sker i ett sådant tempo att organisationen kan utvecklas i takt med erfarenheterna. Det är dessutom bra att ha en varierad ålder på tekniska komponenter.

Lönsamma exempel Nedan följer några exempel på områden där man har kunnat påvisa att investeringar i datoriserade styroch övervakningssystem varit lönsamma. Exemplen ska ses som ett axplock där redovisade siffror och vinster kanske måste tas med en nypa salt. Glöm ej heller att det alltid är de individuella förutsättningarna som styr relationen investering/besparing. ■ Att investera i fjärravläsningsutrustning i en skola, barnstuga eller sjukhem kostar ca 20–30 tkr för fyra–fem avläsningspunkter (el, värme, kallvatten, varmvatten). Detta förutsätter att man har mätare som på något sätt går att ansluta utan anpassning. Från optiska mätare/pulsgivare går signaler till en mät-DUC för vidare distribution. Med automatiserat system för mediamätning och ett system för mediaanalys (driftstatistik) bör man i normalfallet spara minst

10 procent på energikostnaderna genom tidig upptäckt av avvikelser som man åtgärdar och genom att man kontinuerligt bevakar mediautveckling (via profilanalyser). Vissa småinvesteringar måste kanske göras. Antag att energiförbrukningen i en skola ligger på 500 tkr per år. 10 % är 50 tkr. Jämför med investeringen ovan på 20–30 tkr. Investeringen är lönsam redan första året! Dessutom tillkommer vinsten av att personalen slipper att manuellt göra mätar avläsningar. (Alternativet med manuell avläsning och införande av mätvärden kan självklart vara en bra början och ger naturligtvis också besparingseffekter.) ■ Enbart genom att byta styroch reglerutrustning från ett icke datoriserat till ett datoriserat system uppnår man 20–25 % besparingseffekt. Pay off-tiden är normalt 5–10 år. ■ Mätning och styrning av effektförbrukning m m brukar resultera i att abonnemangskostnaderna kan sänkas. Genom att installera datoriserad styroch övervakning finns förutsättningar att effektivare styra effektförbrukningen genom att systemet exempelvis ser till att effektuttagen tidsmässigt fördelas på effektivast möjliga sätt. ■ Borås lasarett har under fyra år (1992–96) satsat på ny styroch övervakningsteknik och på energibesparing. Man lyckades sänka fjärrvärmekostnaderna med 35 % och den totala energiförbruk ningen med 25 % vilket motsvarar förbrukningen i 800 småhus. Besparingens värde har bedömts till 5 mnkr per år. Kostnaden för el hölls på samma nivå. Det visar vilka besparingspotentialer som finns. Prislappen för detta är dock icke lika väl dokumenterad ■ I Västsverige pågår ett projekt kallat ”intelligenta idrottshallar”. Ett koncept som går ut på att man går in och styr elförbrukningen i idrottshallar efter användandet via Lonworks-konceptet. Det är ett stort behov, stora besparingar (60–70 %), kort pay off-tid (3–5 år). Man har installerat lösningen i ett flertal hallar i Västsverige. (Källa Electro Test Sweden AB och Chalmers)

■ NUTEK (Närings- och teknikutvecklingsverket) har gett ut ett antal skrifter med beskrivningar av hur man i skolor och andra verksamhetslokaler har förbättrat inomhusklimatet och effektiviserat energianvändningen med hjälp av bl a modern datorstödd styrteknik. Dessa är bl a • Bra inomhusklimat och lägre driftkostnader”, 1994 • Rustad för skolan”, 1995 • Effektiv och god ventilation” 1996 I skrifterna kan man få en uppfattning om investeringsbehov, besparingsmöjligheter etc. ■ Möjligheterna att spara energi med närvarogivare i ett klassrum har analyserats teoretiskt i ett projektarbete. Med hjälp av den utvecklade metoden kan man i förväg analysera en skola och få klart för sig vilken besparingspotential i el- och värmeförbrukning som är möjlig. I ett specifikt fall konstaterades att man under en 10-årsperiod skulle kunna göra en nettovinst efter avdrag för erforderliga investeringar på ca 500 kronor per klassrum och år. ■ I ett NUTEK-projekt har Jönköpings kommun analyserat ett praktikfall, Hisingstorpsskolan, där man infört närvarostyrd luftbehandling. Väsentliga besparingar konstaterades. Nedlagda investeringar beräknades vara återbetalda inom en 10-årsperiod.

Kapitel 3.

Datoriserade styroch övervakningssystem främst en kommunikationsfråga Datoriserade styroch övervakningssystem har hämmats i sin utveckling genom bristande standards för kommunikation mellan olika leverantörers systemkoncept. Detta har lett till att många användare idag sitter med system från olika leverantörer som inte kan kommunicera sinsemellan eller att man är beroende av en enda leverantörs produkter. Att enbart använda sig av en leverantör är inte heller någon garanti för att systemen kan ”prata” med varandra. Leverantörerna har i flera fall misslyckats med att skapa kompatibilitet bakåt i sitt produktutbud. Hur kunde det gå så här? Ja, det är främst tekniska begränsningar, svårigheter och behov av att kunna ta totalansvar för funktionalitet för en hel process, och affärsmässiga bedömningar som ligger bakom det hela. I detta avsnitt ska vi studera den historiska utvecklingen av datoriserade styroch övervakningssystem med särskild tonvikt på kommunikationsproblematiken. Men först lite basfakta:

Övervakning — insamling, beräkning och analys av data Digital och analog information samlas in och bearbetas för att man exempelvis ska kunna kontrollera inställda värden på fläktar, pumpar och värmepannor, kunna mäta förbrukning av olika media och kunna hantera olika typer av larm från anläggningarna. Övervakning innebär enbart kontroll av vad som händer och registrering av vad som har hänt och på basis av denna information kan man vidta olika typer av justerande åtgärder. Automatiserad övervakning innebär att en dator samlar in och tar hand om den inkommande informationen, behandlar denna och presenterar resultatet för driftpersonalen. Centraliserad automatiserad övervakning innebär att information från flera fastigheter samlas in till en centralt i organisationen placerad huvuddator (databas).

Styrning — aktiv påverkan på en anläggning utan automatisk återkontroll Styrning omfattar i huvudsak tidsstyrning och styrning för att kompensera för påverkan från ändringar i andra, icke påverkbara storheter som utetemperatur, solljus, vind och nederbörd. Dit hör även personbelastning i lokaler med variationer i beläggningsgrad. Styrningen sker utan automatisk återkontroll. Detta innebär exempelvis att om man ställer in ett visst värde via den styrande enheten som passar för ett visst temperaturintervall utomhus, sker ingen automatisk justering om temperaturen hamnar utanför intervallet. Jämför med en traditionell värme-friskluftsanläggning i en bil där man kan ställa in en viss blandning mellan varmt och kallt anpassat för en viss utetemperatur och där man manuellt måste ändra denna om utetemperaturen förändras.

Reglering — avsiktlig påverkan med efterföljande automatisk återkontroll Reglering (sluten styrning) används för att hålla ett inställt börvärde (manuellt eller automatiskt valt/styrt) konstant med hjälp av olika styrdon för kyla, värme, fukt, hastighet eller annat som man vill reglera. Avsikten är således att med regleringen påverka det reglerade objektet så att skillnaden mellan objektets verkliga utsignal (är-värdet) och dess önskade värde (bör-värdet) blir så liten som möjligt då utifrån kommande störningar påverkar objektet. Detta utförs genom att återkoppla är-värdet till regulatorn och jämföra detta med bör-värdet. Då differens mellan är-värdet och bör-värdet föreligger, påverkar reglercentralen, via styrdonet, det reglerade objektet i sådan riktning att differensen minskar. Jämför gärna med en modern klimatanläggning i en bil där man ställer in ett önskat värde inomhus (bör-värde) och där anläggningen själv ser till att hålla bilens temperatur vid det önskade

gradtalet oavsett utomhustemperatur genom att ändra den ingående luftens temperatur, fläktens hastighet, etc.

Utveckling av styroch övervakningssystem har pågått länge Konventionella styr-, regler- och övervakningssystem har funnits sedan 40-talet. Redan tidigt uppkom det behov av centraliserade system inom fastigheten för effektivare styrning, reglering och övervakning. Man placerade undercentraler vid varje anläggningsdel eller processavsnitt som kommunicerade med en huvudcentral. Ofta samlades alla signaler, indikeringar och mätvärden till en kontrolltavla eller larmtablå i kontrollrummet. Allt detta genomfördes med elektromagnetiska eller med elektroniskt uppbyggda system. Vid processdatorernas genombrott på 60–70-talet kompletterades huvudcentralen med en huvuddator som användes vid sidan om kontrolltavlan för beräkningar och utskrifter. Nästa steg var att kontrolltavlan ersattes med bildskärmsterminaler. När mikro datorerna blev tillgängliga till låga priser kunde undercentralerna byggas upp kring en mikrodator. Därmed skapades den s k DUC:en (DataUnderCentralen). En DUC samlar ihop och bearbetar information från givare och styrdon för övervakning, styrning och reglering av en process, t ex en ventilationsanläggning. Informationen görs tillgänglig för lagring, presentation och analys via en separat dator och särskilda kommunikationsprotokoll. För att kunna kommunicera med en DUC krävs det någon form av verktyg innehållande den programvara som hjälper till att upprätta den önskade kommunikationen. Verktyget består oftast av en vanlig persondator (PC) som ansluts fysiskt till DUC:en. Problemet har varit och är ofta än idag att den programvara (protokoll) som används för att kommunicera med DUC:en är unik för varje fabrikat. Detta innebär i sin tur att man som köpare av integrerade styroch övervakningssystem fått låsningar till en leverantör, alternativt haft styroch övervakningssystem som inte kunnat kommunicera med varandra. Varje leverantörs system har krävt sin egen huvuddator (databas). Problemet med de unikt uppbyggda systemen berör i högsta grad användaren genom att han kommer i viss beroendeställning till

l everantören och genom att avsaknaden av konkurrens innebär osund prissättning på produkterna. Genom att de större leverantörerna inte har kunnat enas om en enhetlig standard för kommunikation har förtroendet för branschen lidit allvarlig skada under 80- och 90-talet. Tekniken har funnits men viljan har varit för svag. Under senare år har emellertid missnöjet och den tekniska utvecklingen drivit fram olika lösningar för att koppla ihop olika fabrikats protokoll i s k öppna system. Installationsbusstekniken och utvecklingen mot att flytta ned intelligensen direkt till styrdon och givare driver också på utvecklingen mot mer standardiserade produkter. Den nya tekniken kräver anpassning till standardiserade kommunikationsprotokoll.

Datoriserade system arbetar med flera nivåer I datoriserade styroch övervakningsssystem har det alltid funnits tre klart urskiljbara systemnivåer: 1. Givare, ställdon, m m som ligger närmast själva processen 2. Dataundercentraler (DUC:ar) som styr, reglerar och övervakar processen med hjälp av information från givarna, ställdonen, m m. 3. Huvuddator (databas) som samlar ihop och presenterar informationen från en eller flera dataundercentraler. Huvuddatorn kan vara placerad i fastigheten och omfatta en fastighet eller i en särskild driftcentral och omfatta flera fastigheter. Dessa tre nivåer återspeglas än i dag i de flesta koncept för automatiserad styroch övervakning. Det är endast med den allra senaste tekniken, bl a Lonworks- och EIB-teknolo165,89 165,89 165,89 gin, som man hoppar över mellannivån genom att helt DUC DUC DUC flytta ut intelligensen till givare och ställdon. Till höger visas en principskiss för hur ett integrerat datorsystem för styroch övervakning kan se ut idag. Givare, ställdon, spjäll, ventiler

Standardiserade protokoll på olika nivåer Utvecklingen går mot kommunikation via standardiserade protokoll på olika nivåer. Lite schablonmässigt kan man säga att det även här finns tre nivåer. Information måste kunna utbytas direkt mellan givare och styrdon. Information måste också kunna utbytas

mellan hela processer som hanteras exempelvis via en DUC. Slutligen måste informationen kunna delas mellan olika mottagare i ett vanligt kontorsnätverk. Detta illustreras nedan där de idag vanligaste kommunika tionsprotokollen angivits.

Informationsnivå

Processnivå

Fältnivå

Det pågår ett standardiserings arbete inom främst Europa BACnet, FND, TCP/IP för att komma Router (översättare fram till en gemellan nätverk) mensam standard för kommuBACnet, FIP, PROFIBUS, LON nikation mellan 165,89 165,89 165,89 olika komponenDUC DUC DUC ter, processer och Router system. Intresset för att samarbeta LON, EIB, BATIBUS, EHS är dock av olika skäl ganska litet. Arbetet går därför långsamt och den snabba produktutvecklingen gör att man hela tiden måste revidera förut sättningarna. Det finns ambitioner att klara av detta arbete till år 2000 men det finns bedömare som tror att man kanske måste vänta ända tills år 2010 innan man har nått fram till en gemensam lösning. Tills vidare styrs därför utvecklingen av marknaden och av de företag som har mest resurser.

Utvecklingen i korta drag Datoriserade styroch övervakningssystem kan sammanfattningsvis sägas ha genomgått följande utvecklingssteg: 70-talet. Central minidator med ”dumma” terminaler vid anläggningarna. Vid haveri fick man blackout i hela fastigheten. 80-talet. Fabrikatbundna DUC:ar med intelligens som skickar information till en informationscentral (huvuddator). Kommunika tionen sker med speciella protokoll i en sluten värld.

Tidigt 90-tal. Informationscentralen kan prata med DUC:ar från olika leverantörer och med olika språk via särskilt framtagna drivrutiner – öppna system (se ovan fast för olika leverantörer av DUC:ar). Senare 90-tal. Den nya installationsbusstekniken och utflyttningen av intelligensen till givare, styrdon, m m kräver standardiserade protokoll på olika nivåer vilket medför att leverantörer som vill utnyttja den nya tekniken ”tvingas” arbeta med dessa protokoll.

70-tal

Vilka funktioner kan styras? Nedan följer en lista på de funktioner som ofta är aktuella att styra via datorn i ett modernt styroch övervakningssystem: ■ samtliga till- och frånluftsfläktar ■ kylmaskiner/värmepumpar ■ cirkulationspumpar ■ luftvärmare ■ belysning (inne/trapp/skylt) ■ pannor och varmvattenberedare ■ optimal värme dag/natt ■ nattkylning med uteluft nattetid ■ elvärme/vattenburen värme ■ elvärme med differentierad taxa (dag/natt) ■ temperatur i lokaler efter utnyttjande ■ luftväxling i lokaler efter utnyttjande ■ drift under udda helger och lov ■ sommar/vintertid

165,89

DUC

80-tal

165,89

DUC

90-tal

I styroch övervakningssystemen ingår även normalt larmfunktioner för fel i ovanstående komponenter men också när det gäller hissar, lås, för hög energiförbrukning, totalt, etc.

Fortsatt beroende av ett fåtal leverantörer Med den nya tekniken med bussystem och standardiserade kommunikationsprotokoll blir olika leverantörers styroch reglerdon, givare och andra produkter

165,89

DUC

90-tal

mer eller mindre utbytbara. Redan idag är vinstmarginalerna på produkterna pressade. I detta läge är det naturligt för leverantörerna att hitta andra sätt att knyta kunderna till sig och sina produkter. Detta gör man genom att knyta ihop hela paket av produkt- och servicetjänster i olika systemkoncept. Man bestämmer sig för vilken teknologi och vilka kommunikationsprotokoll man kommer att stödja i sina produkter och skapar ”sin” syn på den framtida utvecklingen. En utveckling som få idag egentligen kan överblicka. Det kommer därför endast att vara de användare som har möjlighet att hålla sig med tillräckligt hög teknisk kompetens och som tänker i långsiktiga lösningar som kommer att känna sig fria att välja leverantör i varje valsituation.

Kapitel 4.

Öppna systemlösningar Det är en självklarhet att kunna ha ett samordnat grepp om sitt fastighetsbestånd med likartad presentation av rapporter och nyckeltal och med likartad hantering av rutiner för styrning och övervakning oavsett vem som har levererat de tekniska produkterna. Behovet av ett särskilt koncept för samordnad hantering av den datoriserade styroch övervakningen har vuxit fram genom den brist på standardisering som finns i branschen och den protektio nistiska inställning som framförallt de större leverantörerna av styrsystem har haft när det gäller att låta andra få tillgång till företagsunika kommunikationsprotokoll och dylikt. Det har även funnits ett stort behov av att göra systemen mer användarvänliga. Typiskt är att det är de mindre styrentreprenörerna, som sett en möjlighet att komma in på marknaden, som har drivit på utvecklingen av öppna system.

Inget nytt under solen Inom industrin har det sedan länge funnits programvaror som via ett grafiskt användarsnitt och drivrutiner kan kommunicera mot flera i en process förekommande datorstyrda enheter av olika fab rikat från en och samma operatörsplats. Sedan några år tillbaka finns det även programvaror anpassade för fastighetsbranschen. Men det är först under de senaste två åren som sådana system verkligen kommit i praktiskt bruk i någon omfattning. För att upprätta en kommunikation mot DUC:ar i öppna system så krävs det alltid en drivrutin. Det är en programvara som är skapad med ett leverantörsunikt kommunikationsprotokoll som grund. För att kunna koppla en leverantörs datorstyrda enheter till ett öppet system krävs således att man kan få tillgång till det aktuella protokollet. Detta är inte alltid så lätt. Det har tagit lång tid och kostat mycket möda att skapa bra drivrutiner för de olika leverantörernas system. Drivrutiner kan göras mer eller mindre effektiva. Ett mått på en

drivrutins prestanda är hur mycket information som kan hämtas och skickas till den aktuella DUC:en. De större leverantörernas inställning till att hjälpa till att ta fram drivrutiner är dubbelbottnad. Om man är huvudleverantör av styrsystem och får ansvara för totalkonceptet är man främst intresserad av att ta I0II0I0II0I00I0II000II00I0III00II Drivrutiner (översättare) fram drivrutiner för sina egna produkter för att åstadkomma en öppen systemlösning. Det 165,89 165,89 165,89 är inte lika roligt att i den situationen bli tillfråDUC DUC DUC gad om att ta fram drivrutiner för någon annans Leverantör A Leverantör B Leverantör C totalkoncept. PC med programvara för presentation

Varje leverantör har för sina egna DUC:ar (styrsystem) individuellt skapade protokoll och programvara. Det medför att flödesscheman och driftbilder kan se lite olika ut mellan olika leverantörer, och att principer för inställningar av olika värden kan skilja sig åt. Grund programvaran och drivrutinerna i ett öppet system omformar informationen så att denna kan presenteras på samma sätt oavsett fabrikat på DUC:arna. Tekniken för inställning av värden är densamma. Grundprogramvaran i öppna system består oftast av någon typ av grafiskt användargränssnitt, typ Windows, som i sin tur internt är knuten till en objektdatabas och till de speciella drivrutinerna. De mest kända leverantörerna är FIX, InTouch Citect och CdC-Engin. Det är programvaran från dessa som i dag används av leverantörer av styroch övervakningssystem (t ex Landis, TA och INU-control) och andra inom vvs-branschen vid deras uppbyggnad av öppna systemkoncept. För speciella analyser eller för lagring av information används ofta Microsofts programvaror Excel och Access vilka knyts till ovannämnda programvaror. Exempel på sådana analyser är förbruk ningsstatistik, kostnadsuppföljning för media och energiprofiler för olika objekt. Denna typ av kompletterande analysprogram till grundprogramvaran utvecklas ofta av separata företag, ofta leverantörer av styroch övervakningsutrustning.

Vad kan man göra? Systemkoncept som arbetar med öppna systemlösningar baseras på dagens teknik och utgår från de installationer, den styroch

övervakningsutrustning, som redan finns i fastigheterna. Detta till skillnad mot de nya systemkoncepten som arbetar med LonWorks-/EIB-teknologin, som kräver utbyte av det mesta av installationerna inklusive nya ledningar. Att använda tekniken med öppna system verkar därför idag vara ett bra alternativ för de flesta mindre och medelstora fastighets ägare som i huvudsak befinner sig i en förvaltningssituation. Man har ett antal fastigheter som inte är datoriserade, ett antal som är datoriserade och man kanske har arbetat med flera olika fabrikat. Man har begränsade investeringsmedel men vill ändå åstadkomma en effektivare resursanvändning och bättre komfort genom förenklade styroch övervakningsmöjligheter och förbättrade analysmetoder. Med hjälp av en dator och någon form av koppling till sina olika fastigheter och anläggningar, samordnat för olika typer av dataundercentraler (DUC), kan man i en öppen systemlösning normalt: ■ rita och presentera driftbilder, ■ avläsa och ändra bör-värden på temperatur, hastighet, tryck, ■ ställa in start och stopptider för belysning, värme, ventilation, med hänsyn till verksamhetens rutiner, ■ ta emot och skriva ut larm, ■ avläsa förbrukningsuppgifter, upprätta förbrukningsprofiler för olika objekt via koppling till önskat presentationsprogram. Nu räcker det inte med att installera en huvuddator, programvara, drivrutiner och via modem eller på annat sätt koppla ihop de olika anläggningarna till datorn för att åstadkomma allt detta. Oftast måste man förbereda sina anläggningar på olika sätt. Om man vill kunna avläsa förbrukningen av varm- och kallvatten, fjärrvärme, el eller olja måste man först se till att det finns givare på aktuella ställen och att dessa kopplas och omvandlas via DUC:en (eller på annat sätt) så att datorn kan hantera det avlästa värdet.

Bra provisorium Tekniken med att skapa öppna system genom att arbeta med drivers (översättare) måste dock ändå ses som ett övergångsstadium till de nya teknik- och kommunikationsplattformar som kommer. Överföring av data mellan datasystem av olika leverantörer har varit och kommer att alltid att vara känsliga och kan ofta orsaka

problem. Bland de viktigaste nackdelarna kan nämnas: ■ Antalet drivrutiner växer fort med nya system och nya generationer av de aktuella systemen. Vid varje versionsbyte av någon leverantör måste en ny drivrutin installeras. ■ Drivrutinerna kan i allmänhet inte fullt ut översätta funktionaliteten i respektive leverantörs system. ■ Vem ansvarar för utvecklingen av drivrutiner? Ofta måste kunden driva på. ■ Vem ansvarar för funktionaliteten i det totala öppna konceptet, i längden? Det måste internt/externt utses någon som ansvarar för att uppdateringar av det totala systemkonceptet sker kontinuerligt, vilket kräver god kunskap om dator- och systemutvecklingen hos alla aktuella leverantörer. ■ Att ha DUC:ar av många olika leverantörer kommer alltid att kräva omfattande intern kompetens för kompletterande lokal styrning och övervakning ute i anläggningarna. Fördelarna är dock många. Bland de viktigaste kan nämnas: ■ Man får en modern och samordnad operatörsmiljö utvecklad i Windows — inlärningströskeln är låg. ■ Främjar konkurrens vid framtida upphandlingar. ■ Kraftfull rapportering via kalkyl och rapportprogramvaror. ■ Måttlig investeringskostnad för många funktioner. ■ Låga service- och underhållskostnader. Sammantaget kan man ändå säga att fördelarna just nu klart överväger nackdelerna i de allra flesta situationer. De öppna systemlösningarna är dessutom a npassade för modern multimediateknik och den ökande användningen av intranet- och Internet-lösningar som standardiserade kommunikationshjälpmedel.

Viktiga baskrav på öppna system Den programvara man köper bör åtminstone uppfylla följande baskrav för att man ska uppnå en väl fungerande anläggning: ■ Möjlighet till anslutning av olika DUC-fabrikat. ■ Operatörshandhavandet ska vara enhetligt oberoende av DUCfabrikat. ■ Programstruktur enligt client/server-principer, distribuerbar strategi. ■ Användarvänligt. ■ Användning av standardprogramvaror. ■ Programvaran får ej vara DUC-fabrikatsbunden. Dessutom bör naturligtvis programvaran ha de flesta av de funktioner som normalt anses tillhöra systemkonceptet med öppna system enligt tidigare beskrivning.

Leverantörer Nedan förtecknas några av de idag viktigaste leverantörerna av öppna system. Mjukvara

Utvecklas av

Säljs under namn Distributör

FIX

Intelution

FIX

NOVOTEK

InTouch Wonderware InTOUCH

Industrial Communication

CITECT

AUTIC

Control CITECT Instrumentation

CdC-ENGINE CdC-Software

MEGAB Engine INU vision IVT vision

MEGAB INU IVT

CnC-Hub CLASMA

CnC-Hub

MEGAB

Enstaka eller flera operatörsplatser? Den lilla fastighetsägaren med ett fåtal fastigheter eller fastighetsägaren som valt en centraliserad organisation där all styroch övervakning sker centralt och samordnat av ett fåtal personer kan installera programvaran i en centralt placerad huvuddator. Till denna huvuddator kan man i de flesta fall via modem koppla bärbara datorer som fungerar som terminaler till huvuddatorn. Detta betyder att man kan nå den centralt placerade informationen

även om man exempelvis står vid den lokalt placerade anläggningen och via sin bärbara dator kopplar upp sig till huvuddatorn. Eftersom programmet är en enanvändarversion kan dock bara en i taget koppla upp sig.

Huvuddator

Terminal

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet A

För lite större fastighetsägare eller för s ådana som har en decentraliserad organisation kan 165,89 165,89 det finns behov av att två eller flera samtiDUC DUC digt ska kunna komma åt systemet. Flera Fastighet B samtidiga operatörsplatser kräver i allmänhet en fleranvändarversion av programmet. Om programmet är uppbyggt enligt client/server-principer återfinns klientdelen av programmet i allmänhet hos varje klient (operatör) och databasen är lokaliserad på servern/huvuddatorn. LAN, Intranet Internet Klient 2

Klient 1

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet A

Server / PC

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet B

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet C

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet D

Med en client/server-lösning kan alla användare uppkopplade på nätet (LAN, intranet, Internet) komma åt all information och all information uppdateras på ett ställe i nätverket. Genom särskilda behörighetsrutiner kan man reglera vilka som får ändra och vilka som bara får titta. Om man av olika anledningar fysiskt vill dela upp databasen på flera PC går detta också bra om systemprogramvaran är client/server-strukturerad med distribuerbar databas. Det kanske kan vara fråga om stora datamängder som kräver mycket datorkraft och ger långa svarstider, eller att man vill skapa ett mer flexibelt system.

Fördelarna med denna lösning är framförallt att man får en decentraliserad hantering av informationen men systemmässigt hanteras ändå databasen som en helhet. Val av systemlösning enligt ovan bör göras utifrån ett långsiktigt perspektiv och på sådant sätt att det finns flexibilitet för utbyggnad och förändringar.

LAN, Intranet Internet Klient 2 Klient 1 Server/PC

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet A

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet B

Server/PC

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet C

165,89

DUC

165,89

DUC

Fastighet D

Kapitel 5.

Den nya generationens styroch övervakningssystem ”Nu kommer de intelligenta husen” säger många om den nya teknologin för datoriserad styroch övervakning av hus. Med den nya teknologin skapas helt nya möjligheter att på ett samordnat sätt detalj- och fjärrstyra alla funktioner som ingår i en fastighet. Det kan exempelvis vara fråga om att i detalj styra värmeförbrukning, ventilation, vatten, elkraft eller belysning efter verksamhetens behov och utnyttjande ned på lokalnivå. Man kan också styra elförbrukningen på sådant sätt att topparna i effektförbrukningen kan kapas eller styras till de tidpunkter då elkostnaderna är lägst. Det finns mycket annat man också vill kunna styra. Det kan vara fråga om hissar, brandskydd, inbrottsskydd, datorer, radio, tv, video, telefonsvarare, vitvaror, markiser, portar och dörrar — ja, allt man kan tänka sig går att styra på ett enhetligt sätt med den nya tekniken. Man har exempelvis redan utnyttjat tekniken vid handikappboende för att skapa trygghet och för att underlätta för den handikappade att klara sin vardag. Att detta nu är möjligt beror på den snabba utvecklingen inom elektronik- och informationsteknologin samt en medveten satsning på standardisering. Men det är framförallt det ökande energimedvetandet, önskan om förbättrad komfort och fler tekniska möjligheter som driver på utvecklingen av nya avancerade systemkoncept för styrning och övervakning av husen. Men smakar det så kostar det. Det mesta måste bytas ut i fastig heterna och de komponenter som ska ersätta de gamla är än så länge inte billiga. Fortfarande är det bara i samband med nybyggnad eller omfattande ombyggnad som man i praktiken utnyttjar tekniken i någon större omfattning. Dessutom är det bara för fastigheter med många funktioner (vilket kräver mycket ledningsdragning vid val av konventionella lösningar) som det går att visa att den valda systemlösningen är ekonomiskt försvarbar. Men pri-

serna sjunker snabbt. I detta avsnitt ska vi titta närmare på den nya teknologin och jämföra de två viktigaste teknologierna inom området, nämligen EIB och Lonworks, samt även diskutera vilka konsekvenser den nya tekniken för med sig när det gäller kompetens och organisation.

Uppbyggnad av den nya generationens styrsystem Den nya teknologin utnyttjar den s k installationsbusstekniken, ett tvåtrådssystem som kopplar ihop alla komponenter (t ex strömbrytare, sensorer, spjäll) och som innebär att man slipper dra särskilda ledningar till varje apparat. Det räcker i princip med en sådan ledning genom hela byggnaden. All styrning, t ex att tända en lampa i taket, sker via datasignaler. Det är också möjligt att styra via överlagrade signaler i befintliga elkablar. Leverans av data till installationsbussen sker standardiserat oavsett leverantör och möjliggör utbyte av info mellan olika system. Den nya teknologin förutsätter att man byter ut alla gamla kom ponenter såsom strömställare, rörelsevakter, tidur, kontrollpaneler och styrenheter för kraft och ventilation till nya komponenter som kan ”prata med varandra”. Systemet bygger på två funktionellt olika delar, s k sensorer och aktorer. Sensorerna är de i systemet som bestämmer vad som ska göras och aktorerna är de komponenter som utför själva handlingen. Samtliga sensorer och aktorer kopplas ihop med en gemensam bussförbindelse så att alla sensorer kan styra alla aktorer.

Huvudaktörer Lonworks – Systemkonceptet som kan arbeta utan DUC:ar Lonworks bygger på det av företaget Echelon utvecklade chipset Neuron. Detta intelligenta chip ska sitta decentraliserat på alla strömställare och styrdon. Punkter där neuronet finns installerat kallas noder. Varje nod har en unik kod. Ett don kan exempelvis vara en nod. Data utbytes mellan noder när sändare eller mottagare så önskar.

Kommunikationen sker genom nätverket, Lonwork-bussen, som knyter ihop noderna. Detta ”nät” kan vara överlagring på elnätet, en vanlig tvåtrådförbindelse eller radiokommunikation.

Närvarodetektor Luftflöde Ljussensor Strömbrytare Dimmer Branddetektor Termostat Mediamätare

Bus = kortform för den engelska benämningen ”busbar” som är en benämning på gemensamma ledningar som förbinder digitala moduler.

Det kommunikationsprotokoll som är inbyggt i chipset kallas för Lontalk. Alla installationer och utrustning som kopplas till Lon works-nätet måste kunna kommunicera med lontalk enligt den s k Lonmark-standarden. Däremot har det ingen betydelse vilket fabrikat det är på installationen eller utrustningen. För att bygga nätverket, skapa hierarkier, lägga ut och koppla ihop noderna finns särskilt utvecklade windowsbaserade installationsverktyg för Lonworks-systemet. Lonworks-teknologin är inte speciellt utvecklad för fastighetsbranschen utan kan användas för allt möjligt, t ex inom bilindustrin. Genom sin kraftfullhet finns i princip ej behov av mellanlagring av information, utan all nödvändig intelligens för att t ex styra en ventilationsanläggning går att lägga in i de ställdon, detektorer m m som innehåller de nödvändiga microchipsen. Därmed behövs ingen mellanlagringsstation (DUC). Att lägga ut chipset i varje don är dock än så länge lite för dyrt. Därför arbetar man idag med lite provisoriska lösningar. Om nått år eller så tror man att priset har minskat så att systemet fullt ut kan arbeta som det är tänkt.

EIB – Konkurrent om titeln ”framtidens system”

EIB har utvecklats av Siemens. EIB står för European Installation Bus. Det bygger på ett standardiserat kabelsystem, genom vilket alla deltagare (sensorer, brytare m m) kan kommunicera. EIB är utvecklat av elbranschen och har sin styrka och svaghet i detta. EIB-konceptet är främst tänkt som en lokal lösning. Det bygger också på en decentraliserad intelligens i respektive don men ej så kraftfull som Echelons neuroner. Detta gör att EIB-konceptet idag endast klarar mindre komplicerade styrningar men utvecklas mot mer kraftfulla lösningar. Styrning av en hel ventilations anläggning kräver exempelvis fortfarande användning av DUCar. Koppling till överordnade system sker via Gateway. Ofta arbetar man med PROFI-BUS. EIBA heter den sammanslutning som är bildad av ledande europeiska tillverkare av elektrisk utrustning. Över 3 000 produkter finns idag anpassade till systemet. EIBA:s viktigaste uppgifter är att godkänna produkter, garantera kompatibilitet, förbereda standard och koordinera marknadsföring.

Även för EIB finns utvecklad mjukvara för installation, koppling m m. Koppling med elritning sker till AutoCad. En spekulation för framtiden är att dessa två system så småningom blir ett. Det blir dyrt i längden för leverantörerna att göra utrustning som är anpassad för båda teknikerna. EIB är idag billigare men har klart fler begränsningar i bl a kommunikationssätt, hastighet i näten, antal kopplade deltagare (noder) och möjlighet att hantera olika komplicerade processer.

Fördelar med den nya generationens styroch övervakningsteknologi ■ Kräver betydligt mindre ledningsdragning. I princip en kabel för alla anslutningar. Idag behövs särskilda kablar för varje funktion. Ger även snabbare installationstid. ■ Lösningarna kan göras fabrikatoberoende. Tillräckligt många olika leverantörer kommer att anpassa sina produkter efter de båda teknologiernas standard. ■ Man kan ha flera funktioner i samma apparat, t ex i en närvarodetektor där man kan släcka belysning, starta ventilation och ha inbrottslarm i samma a pparat. ■ Möjliggör avancerad styrning av värme- och elförbrukning efter användande vilket medför stora besparingsmöjligheter. Man kan exempelvis kapa toppar i effektförbrukningen g enom att styra tider på olika typer av elförbrukning. ■ Kan kopplas via TCP-IP till vanliga kontorsnät och till Internet. ■ Styrning av alla komponenter på en gemensam nivå i nätverket medför frånvaro av trappstegskostnader vid utveckling av systemet (man betalar enbart för den nya funktionen) och att man kan integrera olika funktioner utan att behöva ha externa gränssnitt eller routrar som översätter mellan olika system.

Nackdelar ■ Sammanblandning av olika fabrikat och olika fackområden (t ex el, vvs och kyla) kräver att någon tar totalfunktionsansvar. Ställer även stora krav på projekterande konsult. ■ Passar ej lönsamhetsmässigt idag för enkla funktioner. En enstaka strömställare för EIB kostar idag ca 700 kronor. En Lonworksströmställare är klart dyrare än så. ■ Det är lätt att välja felaktiga produkter som inte fullt ut är kompatibla. Exempel på detta är rörelsedetektorer som är så okänsliga att man måste vifta på armarna hela tiden för att belysningen ej ska släckas. ■ Det är lätt att frestas att skapa onödigt häftiga och komplicerade funktioner. Det är lätt att det blir som fjärrkontrollen på videon. ■ Kräver väl utbildad arbetskraft för installation och underhåll.

Den nya tekniken ställer krav på ny yrkesroll Man kopplar ihop många funktioner i det nya näten. Det kan gälla funktioner som säkerhet, passerkontroll, värme, ventilation, el, vatten, hiss, datakommunikation, telefax, tv, m m. Det är säkert en bra grundutbildning att vara elektriker eller vvs-ingenjör, men man måste ha ett mycket bredare kunnande i framtiden för att kunna välja utrustning och koppla ihop dessa funktioner på ett optimalt sätt. Det innebär bl a ett bredare kunnande om olika leverantörers produkter. Händelsestyrda system måste man verkligen tänka igenom. Det går väl an att tänka sig in i hur ett rum kommer att utnyttjas — var ska lampor finnas och hur ska de tändas och släckas, hur ska närvaro detekteras, ska man ha dimmer till belysningen, behövs det kodsystem för att komma in, osv. Men tänk en hel byggnad…! Benämningen systemintegratör ger en bra bild av kraven. Här krävs omfattande utbildning och kompetensutveckling.

Kapitel 6.

Det viktiga förberedelsearbetet mot en effektivare styroch övervakning Många ser styroch övervakningen som en rent teknisk fråga som man tar ställning till i samband med ombyggnader eller vid genomförande av underhållsåtgärder. Få ansvariga i kommunerna har lyft upp denna problematik till den strategiska nivå där den hör hemma. Det gäller inte primärt att sätta energisparmål och finna nya tekniska lösningar för anläggningar, utan att först sätta upp tydliga mål för primärverksamheterna för hur man inom ramen för en effektiv verksamhet kan utveckla sitt beteende och ändra rutiner mot ett mer energisnålt och miljömedvetet samhälle. Därefter kan man med den nya tekniken effektivisera driftorganisationen, hjälpa till att sänka drift- och underhållskostnaderna, förbättra komforten samt öka motivationen hos driftpersonal och anställda/brukare i verksamheten. Vi ska i detta avsnitt titta närmare på det viktiga förberedelsearbete som bör genomföras innan man börjar investera i utrustning m m för effektivare styrning och övervakning av driftanläggningar. De viktigaste aktiviteterna framgår av figuren nedan. Avsnittet beskriver en situation där Konkretisera framtidsvisionen 1 man ska välja principlösning för hur utveckling av det framtida 2 Genomför nulägesanalys styroch övervakningssystemet ska byggas upp. Men det kan 3 Formulera utvecklingsstrategi även i vissa delar användas som metod för varje större Välj lösning. Ta fram Skissa på olika lösningar. investering för utveckling 5 riktlinjer för uppföljning 4 Gör lönsamhetsbedömningar av sitt styroch över vakningssystem. Bygg upp kompetens, anpassa organisationen

Konkretisera framtidsvisionen! I kommunens framtidsvision ingår det att man har upprättat mål för verksamheten vad beträffar exempelvis minskad energiför brukning, effektivisering av övriga drift- och underhållskostnader, förbättring av miljö och komfort och e ffektivisering av den interna organisationen. I en vision bör målen ha en sådan höjd att det krävs ett stort mått av ansträngning att nå upp till dem. Målen ska g ivetvis avspegla den inriktning och de krav som ställs på kommunernas kärnverksamheter samt de krav på service och komfort som dessa önskar. Nu räcker det inte att enbart ha vackert formulerade mål — de måste konkretiseras också, dvs vara mätbara för att det ska vara möjligt att styra mot och följa upp målen. Detta gör man förslagsvis i de årliga verksamhetsplaner som verksamheterna totalt upprättar och som sedan exempelvis fastighetsverksamheten ”översätter” till sin egen verksamhet. I detta avsnitt görs framförallt en koncentration på målen för driftverksamheten. Målen sätts utifrån det aktuella nuläget. Därför måste man alltid ha kunskap om nuläget. Genom att jämföra med externa/interna marknadsnyckeltal kan man få en uppfattning om var de största vinsterna finns att hämta. Aktuella övergripande mål för driftverksamheten kan vara: ■ Vi ska utveckla vår förmåga att kontinuerligt analysera driftnyckeltal och på basis av dessa effektivisera verksamheten. ■ Vi ska, genom att investera i ny teknik för styroch övervakning, minska energiförbrukningen med x % per år under fem år totalt sett i kommunen. ■ Vi ska, genom att investera i ny teknik för styroch övervakning, minska det maximala effektuttagsbehovet med y % per år under 5 år som ett snitt för hela kommunen.

■ Vi ska sänka kostnaderna för skötsel av anläggningarna genom att öka det förebyggande underhållet med z % per år i 5 år totalt sett i kommunen. ■ Vi ska effektivisera och följa upp arbetet samt förbättra servicen till kunderna genom att införa datoriserade arbetsorder/fel anmälansystem. ■ Vi ska under en treårsperiod upprätta förvaltningsplaner för samtliga byggnader av intresse där bl a historik och prognos avseende byggnadens driftnyckeltal redovisas och där beslutade rationaliseringsinvesteringar och/eller underhållsåtgärder beskrivs. ■ Vi ska effektivisera arbetet genom att utnyttja senaste datorteknik för t ex automatisk fjärravläsning av mediaförbrukning. ■ Vi ska utveckla vår kompetens inom området kalkylering och lönsamhetsbedömning. ■ Vi ska utveckla vår kompetens inom området styroch över vakning. Dessa mål konkretiseras av ansvariga driftenheter så att målen totalt sett kan uppnås. De övergripande målen talar ju bara om att verksamheten ska utvecklas inte hur det ska gå till. De konkreta målen beskriver mer den strategi som krävs för att nå fram till målen. Se vidare punkten ”formulera utvecklingsstrategi” nedan.

Genomför nulägesanalys! Det är mycket viktigt att dokumentera var man står idag i olika avseenden relaterat till de krav som ställs i de upprättade målen. Viktiga frågor som måste besvaras är bl a: ■ Vilken kompetens och profil har vår egen driftpersonal? Finns specialistkompetens? Finns medarbetare med datorkompetens? Finns kunskap om datoriserade styroch övervakningssystem? ■ Vilken extern kompetens finns att tillgå lokalt? Konsulter, leverantörer, entrepre nörer. För vilka ändamål är denna kompetens lämplig att använda? Kan den ersätta brister i vår egen kompetens eller förstärka våra bristande resurser?

■ Vilka system för styroch övervakning har vi idag i respektive byggnad? Endast en grov inventering är nödvändig att göra i ett inledningsskede för val av strategi. ■ I vilka byggnader finns de största vinsterna att hämta när det gäller mediaförbrukning och liknande? Analysera speciellt hur verksamheterna använder de aktuella lokalerna och hur detta exempelvis kan påverka möjligheterna till energi/effektsparvinster. ■ Erfarenhetsmässigt finns vissa viktiga framgångsfaktorer som krävs för att lyckas med en större satsning på datoriserade styroch övervakningssystem. Det kan vara fråga om ledningens kompetens och intresse eller möjligheter att genomföra rationaliseringsinvesteringar. Jämför er aktuella situation med dessa och kommentera graden av avvikelse. Det är inte tanken att själva nulägesana lysen ska vara särskilt resurskrävande. Däremot är det viktigt att den görs av någon med god kunskap om vilka krav som gäller för att lyckas med datoriserade styroch övervakningssystem, och som har i nsikt i vilken detaljnivå man behöver gå ned på för att det ska vara möjligt att formulera en strategi för genomförande.

Formulera utvecklingsstrategi! På basis av framtidsvisionen, formulerade mål och nuläges analysen kan en utvecklingsstrategi formuleras. Strategin ska visa på hur vi ska uppnå de formulerade målen med de begränsade investeringsmedel som står till buds, med den åldersprofil på i ntern driftpersonal som står till buds, och med den snabba utveckling som just nu pågår inom området automatiserad styroch övervakning. Allt relaterat till de fastigheter vi har och den verksamhet som bedrivs i dessa. Strategin måste differentieras för olika typer av situationer. Vad gäller i nybyggnadssituationen? Vad gäller i ombyggnadssitua tionen? Vad gäller i den renodlade förvaltningssituationen? Vid nybyggnad kan man exempelvis tänka sig att fullt ut utnyttja den nya Lonworks/EIB-teknologin om objektet är det rätta, dvs innehåller många funktioner som behöver övervakas och styras. Vid

ombyggnad kan man tänka sig att blanda öppna systemlösningar med delar av den nya tekniken, t ex för att styra belysningen individuellt för varje lokal. I den renodlade förvaltningssituationen kan kanske ett successivt införande av öppna systemlösningar och fjärravläsningar av media vara en lämplig strategi. Ofta uppkommer en konfliktsituation mellan de uppsatta målen och vad som är praktiskt möjligt med de begränsade resurser som står till buds. Det är då viktigt att ansvariga politiker och tjänstemän får detta klart för sig i ett så tidigt skede som möjligt för att eventuellt möjliggöra nödvändiga omprioriteringar av resurser. En bra strategi för att påverka en på förhand given prioritering av resurser är att använda sig av det goda exemplets makt. Då gäller det att hitta det potentiellt goda exemplet. Var finns den största vinsten att hämta? Vilken åtgärd ger störst effekt, dvs ger störst besparing, minskar arbetsbelastningen i organisationen eller reducerar flest larm? Vilken åtgärd kräver minst resurser, vilken ger det säkraste resultatet, vilken visar resultat snabbast samtidigt som vi objektivt kan redovisa läget före och efter åtgärd, vilken ger bäst effekt för kärnverksamheten eller utnyttjar mest intressant teknik? En ofta lyckosam strategi i förvaltningssituationen är att satsa på enkla, användarvänliga lösningar och skynda långsamt genom att utvecklas tillsammans med personalen och i takt med att kompetensen och resurserna utvecklas. Man kan arbeta i två tydliga steg: Första steget: Börja med samordnad datoriserad mätning och övervakning (fjärravläsning av mätvärden, mediaanalys, larmövervakning, etc). Tillsätt ansvarig för uppföljning. Andra steget: Optimera driften av anläggningarna via t ex samordnad informationshantering till drift central och val av öppna systemlösningar. Välj standardiserade och enkla lösningar. Det andra steget förutsätter att det finns intresserad och kompetent personal för att hantera systemen och genomföra erforderlig uppföljning.

Man måste även välja strategi när det gäller etappindelning. Ska vi satsa på ett införande enligt ”tårtbottenmetoden”, exempelvis att först införa enbart fjärravläsning men då på samtliga fastigheter eller ”tårtbitsmetoden” och välja ut enstaka prioriterade objekt och där genomföra mera radikala insatser. Eller om resurserna medger detta och det har positiv effekt på lönsamheten, en kombination av båda metoderna. Det kan exempelvis vara bra att tidigt ha ett objekt att lära sig på.

Skissa på olika principlösningar — gör lönsamhetsbedömningar! Det är viktigt att ta sig tiden och resurserna att analysera olika principlösningar. Det som är bra för grannen behöver inte vara rätt för oss. Det är viktigt att veta varför man väljer en viss lösning och vilket mål man har med den aktuella lösningen. Passar den in i den valda utvecklingsstrategin, uppfyller den de övergripande målen? Är den tillräckligt lönsam? Har vi investeringsmedlen? Går den att följa upp? Vid analys av alternativen bör man sålunda ta hänsyn till de tekniska lösningar man har idag, göra bedömningar av ekonomi och kundnytta och den egna organisationens kompetens och resurser. Om det visar sig att pay off-tiden är lång ska man alltid se upp. Den tekniska utvecklingen går snabbt. Den ekonomiska livslängden på datorer, programvaror och installationer blir allt kortare. Risken är att projekt med långa pay off-tider aldrig blir lönsamma. I vilka situationer ska man ändå överväga att genomföra ett projekt med lång pay off-tid? Kanske i följande situationer: ■ Projektet har stort pedagogiskt värde. Det stimulerar exempelvis till kompetenshöjning eller ger ökad motivation att hushålla med energi och miljö. ■ Projektet ger värdefull inblick i ny teknik för framtida bruk. ■ Man befinner sig i en ersättningssituation och alternativinves teringen är nästan lika stor utan några besparingseffekter alls. ■ Investeringskostnaden är blygsam och kanske inryms i driftbudgeten. ■ Man har åligganden från myndighet eller liknande.

Genom att slå ihop flera mindre projekt till ett större, t ex genom att kombinera ”en tårtbit” med en ”tårtbottenåtgärd”, skapas ofta bättre förutsättningar för att få gehör även för de delar som är mindre lönsamma.

Välj principlösning — ta fram riktlinjer för uppföljning! Val av principlösning är till sist en avvägning mellan förväntade nyttoeffekter i relation till nuläget, sannolikheten för inträffande, den tid det tar innan effekterna uppträder och det erforderliga resursbehovet. Självklart kommer också befintliga förutsättningar i form av tidigare anläggningar för styroch övervakning, tidigare samarbete med viss leverantör etc att påverka valet av principlösning. Det är i det här sammanhanget viktigt att betona att den principlösning man väljer inte bör vara alltför beroende av en leverantör av styroch övervakningsutrustning. De större leverantörerna har idag ”egna” principlösningar för hur man exempelvis avser bygga upp ett effektivt öppet system med egna kompletterande program för uppföljning och analys. Man har även tagit fram principlösningar för hur man ska arbeta med den nya Lonworks/EIB-teknologin som lätt kan innebära låsningar till en viss leverantör. Vid analys av alternativen bör man sålunda välja teknisk lösning med hänsyn till vad man har idag, göra ekonomiska bedömningar, göra bedömningar av kundnyttan samt anpassa lösningen till den egna organisationens kompetens och resurser. En tydlig fokusering på uppföljning skapar också de incitament som krävs för att man verkligen ska ta till vara de möjligheter till rationalisering, effektivisering, besparingar, etc som en samordnad datoriserad styroch övervakning medför. Riktlinjer bör skapas för hur uppföljningen ska gå till. Vem ansvarar för uppföljningen? Vilka nyckeltal ska mätas, hur ofta ska det ske? Hur ska resultatet presenteras och när och hur ska utvärderingen ske? Den viktigaste förutsättningen inför uppföljningen är att ha data om nuläget. Nuläget för det valda projektalternativet förutsätts finnas beskrivet i kalkylen bl a som olika nyckeltal. Det är viktigt att nulägesbeskrivningen inte enbart har varit ett engångsarbete utan att man redan från början har skapat sig rutiner för kontinuerlig uppföljning av relevanta nyckeltal.

Många av de aktuella nyckeltalen förutsätts kunna tas fram med hjälp av den systemlösning som valts, t ex mediastatistik för aktuella objekt. För andra nyckeltal måste man sannolikt utveckla egna rutiner.

Bygg upp kompetens, anpassa organisation! Man må välja vilken principlösning som helst men har man inte tillgång till kompetent och engagerad personal finns små förutsättningar att lyckas med denna typ av projekt. Det finns många aspekter på hur man ska kunna skapa en kompetent, effektiv och serviceorienterad organisation och frågan behandlas därför för sig i avsnitt 7. I detta avsnitt nöjer vi oss därför med att konstatera att det ofta inte finns kompetent och engagerad personal i kommunerna i önskvärd omfattning. Detta om man ställer det i relation till de värden som ska förvaltas och till de totalt sett höga drift- och underhållskostnader som kommunerna har för sina fastigheter. Det bör också nämnas att personligt engagemang, kompetens, delaktighet och tillgång till resurser för mindre investeringar är några av de viktigaste framgångsfaktorerna som har kommit fram vid intervjuer av de organisationer som har lyckats i sin introduktion av samordnade datoriserade styroch övervakningssystem.

Kapitel 7.

Rätt kompetens med rätt styrning A och O Det finns ett avstånd i de flesta fastighetsföretag mellan förvaltnings- och driftorganisationerna. För den offentliga fastighetsförvaltningen har detta tenderat att accentueras i takt med att kravet har ökat på konkurrens i den offentliga fastighetsverksamheten. Det är värt att notera att de som lyckas bäst med att få till stånd fungerande och effektiva styroch övervakningssystem ofta har en organisation där driften centralt har en stark och likvärdig ställning i förhållande till förvaltningsorganisationen och där man har väl fungerande interna rutiner mellan de båda enheterna. I mindre organisationer lyckas, naturligt nog, de bäst som har en fastighetschef eller motsvarande med kompetens och starkt intresse för driftfrågor.

Drift och förvaltning i samma båt Styr och övervakning handlar mycket om en balans mellan komfort, miljö och ekonomi. Det är lätt att sänka energikostnaderna om man bara får sänka temperaturen någon grad eller så. Detta innebär att det krävs en nära relation mellan lokalnyttjare och driftpersonal där driftens uppgift framförallt är att vara serviceorganisation inom ramen för sitt uppdrag att effektivt förvalta anläggningarna. Driftpersonalen är strategisk i fastighetsförvalt ningen i den meningen att det är den kategori inom fastighetsför valtningen som har den mest frekventa kundkontakten och störst betydelse för upplevd kundtillfredsställelse. I detta avsnitt ska vi diskutera lite kring vad ”rätt” organisation för bl a hantering av styroch övervakningssystem egentligen står för. Det är viktigt att komma ihåg att det inte är automatiserade styroch övervakningssystem som i sig skapar resultatet. Det är åtgärderna som görs för energibesparing både hos driftpersonal och brukare, det är arbetet som görs för att ställa in rätt värden på anläggningarna och det är den aktiva övervakningen och analysen som skapar resultatet.

Principiell styrstruktur — förvaltning och drift i samverkan? Ansvaret för den sammanhållna fastighetsförvaltningen förutsätts ligga på fastighetschefen eller motsvarande. Han/hon kan antingen ansvara för både ägar- och förvaltarfunktionerna eller enbart det sistnämnda. Traditionellt görs oftast organisatoriskt en uppdelning mellan förvaltande uppgifter och drifttekniska uppgifter i en fastighetsorganisation. Förvaltaren ägnar sig främst åt hyresgästkontakter, hyresförhandlingar, projekt och planerat underhåll. Den driftansvarige ansvarar främst för allt ”mekaniskt” och för all media i fastigheterna. Förvaltare är oftast bra på byggfrågor men sämre på installationer. Två principiellt olika synsätt på ekonomisk styrning är vanliga när det gäller hantering av fastighetsdriften. Ett är att det är fastighetsförvaltaren som direkt under fastighetschefen har ansvaret för fastigheternas totala rörelseresultat och som internt eller externt upphandlar drifttjänsterna till mer eller mindre fasta priser. Ett annat är att fastighetsförvaltaren och den driftansvarige delar på ansvaret för fastighetens rörelseresultat och att det totala ansvaret ligger hos fastighetschefen. Intern eller extern upphandling sker av de tjänster som lämpar sig för konkurrensutsättning oavsett om det är fråga om drift- eller förvaltningstjänster. Exempel på det sistnämnda är projekt/byggledning och hyresadministration. I en mindre organisation har fastighetschefen ofta både det överordnade ansvaret och är operativt förvaltnings- och/eller driftansvarig. Oavsett val av modell visar erfarenheten att för att man ska lyckas med effektiviseringar inom driftområdet måste det finnas någon centralt som ansvarar för utveckling av fastighetsdriften. Någon som har kunskap och är intresserad av att stimulera fram rationaliseringsinvesteringar, någon som vill effektivisera, rationalisera och följa upp utvecklingen inom driftområdet.

Driftorganisationens viktiga funktioner Grundläggande är att det finns samordnande, planerande och budgeterande/uppföljande funktioner. Dessa ansvarar exempelvis för framtagande av långsiktiga planer (3–4 år) och för konkretisering av mål som ska uppfyllas exempelvis vad gäller kvalitet- och miljöförbättringar, besparingar, etc. I ansvaret ingår också att övervaka och stimulera så att uppföljningen verkligen genomförs och redovisas. De konkreta operativa driftfunktionerna kan förslagsvis indelas enligt figuren intill.

Arbetsbelastning

Specialisttjänster De dagliga rutinerna utgörs av exempelvis avläsningar, ronderingar, justeringar och Vecko/månadsrutiner larmhantering. Vecko- och månadsrutinerna är av mer förebyggande karaktär som exemDagliga rutiner pelvis filterbyte, byte av kilremmar, redovisning av månadsstatistik. Båda dessa typer Jan av rutiner är arbetsmässigt jämnt fördelade över året. Specialisttjänsterna för hantering av exempelvis kylanläggningar, styr & regler- eller datasystem innebär oftast mer punktvisa insatser under året.

Därutöver behövs funktioner för kundservice och kundvård, t ex genom en särskild kundtjänstmottagning där kunderna kan kontakta organisationen för att få tjänster utförda, fel anmälda eller bara för få klaga, ge beröm, etc. Härifrån sker också vidarekoppling till dem som är direkt berörda av ärendet, direkt eller via arbetsordersystem. Slutligen behövs administrativa funktioner för fakturering, redovisning, ekonomisk uppföljning m m.

Centralisering av styroch övervakningsfunktioner en nödvändig utveckling Styr- och övervakningen har i kommunerna oftast skötts decentraliserat. I många kommuner har ansvaret för den dagliga övervakningen t om legat hos respektive kärnverksamhet. Fastighets skötaren har oftast även haft en hel del serviceuppdrag åt verk samheterna. I takt med att kravet på effektivisering och besparingar har ökat och att fastigheterna blivit mer och mer komplicerade

Dec

har ofta inte fastighetsskötarens kompetens och förmåga räckt till. Det förebyggande underhållet har ofta också varit bristfälligt. Genom att installera centrala datoriserade styroch övervakningssystem finns numera förutsättningar för att centralisera de viktiga styroch övervakningsfunktionerna. Genom att ett fåtal personer kan styra och övervaka samtliga anläggningar finns det ekonomiska möjligheter att anställa tillräckligt högt utbildad arbetskraft för att garantera en effektiv och professionell skötsel av anläggningarna. Samtidigt skapas möjligheter till rationaliseringar. Ett viktig frågeställning i sammanhanget är givetvis hur ett förändrat arbetssätt kommer att påverka den personal som tidigare kanske haft både fastighetstekniska uppgifter och bidragit med olika former av verksamhetsservice (vaktmästarrollen). Ska fastighetsverksamheten ta på sig en ökad andel verksamhetsservice och ta ansvar för personalen eller ska kärnverksamheten lösa detta själv?

Interna eller externa resurser för styroch övervakning — eller både och Den kompetens som i detta sammanhang erfordras centralt ska framförallt ha till uppgift: ■ att initiera och motivera rationaliseringsinvesteringar, ■ att upphandla datoriserade styroch övervakningssystem, ■ att sköta daglig styrning- och övervakning inklusive larmhantering, ■ att förvalta och utveckla systemet tillsammans med leverantör, ■ att tillvarata de möjligheter till effektivisering och besparingar som systemet medger, ■ att sköta uppföljning mot kalkyler, mål, etc, Rent generellt kan man säga att dessa uppgifter är av strategisk betydelse för fastighetsverksamheten och strategiska funktioner ska man enligt vedertagen praxis sköta själv. Att helt vara i händerna på konsulter och entreprenörer är ofta dyrt och ineffektivt. Med detta menas naturligtvis inte att man ska avstå från att använda extern hjälp för att ta fram erforderligt underlag. Oavsett storlek på fastighetsbeståndet (inom rimliga gränser) är det också olämpligt att vara beroende av bara en eller två personer för dessa arbetsuppgifter. För att säkerställa kontinuitet och ersätt-

ningsbarhet bör det finnas minst tre personer som internt har tillräcklig kompetens och intresse för aktuella arbetsuppgifter. Men många mindre kommuner kanske ser svårigheter att anställa egen kompetent driftpersonal för effektivisering av fastighetsdriften och för styroch övervakning av fastigheterna. Vad gör man då? Det finns många som vill hjälpa till. Exempelvis: ■ De större konsultföretagen inom el och vvs kan utnyttjas för nulägesanalys, framtagande av strategi, förfrågningsunderlag, projektledning, m m. Det gäller bara att få tag i rätt person som har erfarenhet av att t ex arbeta med öppna systemlösningar och som har förmågan att skapa enkla, användarvänliga och långsiktiga systemlösningar. ■ De större tillverkarna av styr, regler och övervakningsutrustning erbjuder sig att på olika sätt hjälpa till med den operativa styrningen och övervakningen av fastigheterna. Man är även mycket intresserad av att hjälpa till med analys och uppföljning av t ex energisparmål. Vissa företag erbjuder sig också att ansvara för hela fastighetsdriften inklusive eventuell verk samhetsservice (Facility Management). ■ De renodlade serviceföretagen för fastighetsutrustning och installationer erbjuder likartade tjänster som tillverkarna ovan. ■ Andra fastighetsägare med egna interna resurser för fastighetsdrift kan vara intresserade av att i olika grad ta hand om fastighetsdriften. ■ Specialistföretag inom fastighetdrift är intresserade att helt ta över fastighetsdriften. Vid val av externa resurser för uppbyggnad och drift av styroch övervakningssystem inklusive erforderliga analyser och uppföljning är det viktigt att tänka på följande: ■ Baskunskapen måste finnas internt inom kommunen. Man måste veta vad man vill och ha tillräckliga kunskaper för att styra konsulter och entreprenörer ■ Anlita en kvalificerad konsult/ projektledare (ej enbart el, rör eller vvs) som Ni har förtroende för och som har dokumenterat kunnande inom området. Besök aktuella referenser för utvärdering. Genomför tillsammans med denne alla förberedelsesteg

■

■ ■

enligt avsnitt 6 och genomför projektering och upphandling enligt avsnitt 9. Låt denne ha vissa övervakande funktioner i driftskedet. Välj vid upphandlingen ett företag som kan ta ett helhetsansvar för det öppna styroch övervakningssystemets uppbyggnad och drift (inkl erforderliga analyser, rapporteringar, etc) samt även tillhandahåller tjänster för styrning och övervakning av anläggningarna. Det ska helst vara ett funktionsansvar från ”ax till limpa”. Företaget bör helst ha en egen utvecklingsavdelning och leva enbart på den här typen av verksamhet. Det måste vara väl inarbetat på marknaden, av en viss storlek samt vara representerat lokalt/regionalt. Ställ krav på leverantören när det gäller kvalitetssäkring, kompetensutveckling och vad man ska uppnå (besparingar, effektivisering, etc). Genomför först pilotprojekt i mindre skala. Utvärdera. Gå vidare. Det finns många aktörer som hävdar att man är styroch reglerspecialister och erbjuder servicetjänster inom området. Det är viktigt att det valda företaget verkligen har kompetens kring de produkter man erbjuder.

Successiv utveckling Låt organisationen växa successivt genom försiktig resursförstärkning, kompetensutveckling och erfarenhetsåterföring. Skapa karriärvägar inom organisationen som lockar utvecklingsbara personer att stanna. Man kan börja som ung datorintressad fastighets skötare, vidareutbilda sig och så småningom hamna som ansvarig för hantering av kommunens styroch övervakningssystem.

Kapitel 8.

Projektering, upphandling och genomförande av öppna system — några tips Att införa överordnade system för automatisk styrning och övervakning som kan koppla ihop flera olika fabrikats styranlägg ningar och presentera dessa på ett likvärdigt och användarvänligt sätt bedöms i dagsläget som en rimlig strategi för såväl större som mindre kommuner. Målsättningen med detta avsnitt är därför att göra en översiktlig beskrivning av innehållet i de olika faserna projektering, utvärdering, upphandling och genomförande av öppna system lösningar och komma med lite tips om vad man bör tänka på i sammanhanget. Det man vill åstadkomma är ett överordnat fabrikatsoberoende styroch övervakningssystem i en väl fungerande anläggning anpassad till den aktuella kommunens förutsättningar vad gäller uppsatta mål, befintliga styranläggningar av olika fabrikat, organisation, resurser, m m. Systemet ska även kunna ta emot och bearbeta förbrukningsuppgifter för olika media, skapa statistik och utifrån mediaprofiler för de aktuella objekten kunna varna för avvikelser, m m. Systemet ska vara komplett med det antal operatörsplatser som behövs och levererat, provat och injusterat enligt driftbeskrivningar (styr-och reglerbeskrivning). Vidare ingår ett komplett erforderligt nätverk för erhållande av kommunikation mellan samtliga noder. (Nod = kopplingspunkt för olika funktioner). Förberedelsearbetet enligt avsnitt 6 förutsätts genomfört i tillämpliga delar.

Projekteringen konkretiserar målsättningen och avgör vilken anläggning man får Genom det tidigare genomförda förberedelsearbetet finns en bra beskrivning av grundförutsättningarna, beskrivning av principiell systemuppbyggnad, flödesscheman och de mål som ska uppfyllas på kortare och längre sikt. Det är viktigt att detta material finns med i förfrågan så att leverantören tydligt är införstådd med projektets omfattning och vilka funktioner som ska åstadkommas. Det är viktigt att man själv (eller via konsulter) före upphandlingen även upprättar flödesscheman, struktur, m m. Detta kunnande måste finnas och bör inte överlåtas på entreprenören. Det ska se likadant ut oavsett fabrikat. Förfrågan baseras lämpligtvis på AMA och förfrågningsunderlaget kan indelas i följande rubriker: ■ Teknisk beskrivning ■ Bilduppbyggnad ■ Rapportutformning ■ Systemlayout ■ Gränsdragningslista ■ Driftkort ■ DUC-programlistningar Den tekniska beskrivningen ska innehålla alla uppgifter som behövs för att det ska vara helt klarlagt vad som idag finns i anläggningarna och vad som ska åstadkommas, vilka krav och standards som ska gälla, hur märkning av komponenter ska gå till, hur dokumentationen ska se ut, hur och när utbildning och service ska ske, osv. Det är lämpligt att dela upp den tekniska beskrivningen i en del som behandlar det överordnade öppna systemet och en del som behandlar funktionerna för fjärravläsning av mediaförbrukning. När det gäller hårdvara och mjukvara (programvara) är det även här viktigt att ange vilka standards som ska gälla, t ex vad gäller databashantering, nätverksprogramvara, protokoll. Kraven på bilduppbyggnadsmöjligheter och vad man ska kunna ändra från en bild framgår delvis av de flödesscheman som framtagits. Symboler ska ritas enligt svensk standard. Man bör även

beskriva hur menystrukturer kan byggas upp, vilka manöverfunktioner som ska finnas, hur larmhantering och littrering ska kunna gå till, vilka tidsfunktioner som ska finnas, etc. Kraven på användarvänlighet kan inte nog betonas. Det intressantaste är vad man kan få ut av systemet. Stor omsorg bör därför läggas vid kraven på rapportutformning. Beskriv vilka rapporttyper som ska finnas, vilka data som ska beräknas och kraven på numerisk respektive grafisk presentation. Beskriv krav på historikuppbyggnad och eventuella specialrapporter med möjligheter till länkningar till andra program. Av systemlayouten ska framgå hur man tänkt sig att systemet ska byggas upp. Man redovisar exempelvis aktuella operatörsplatser, DUC:ar, m m och anger möjliga kommunikationsvägar via uppringande eller fast kommunikation. Gränsdragningslistans uppgift är att klargöra ansvarsgränser mellan beställare och leverantör när det gäller exempelvis leverans, montering och anslutning av hård- och mjukvara för noder och nätverk, komplettering i DUC-program, strömförsörjning, drivrutiner som ska utvecklas, etc. När det gäller anbudets utformning ska leverantören ange till vilka olika DUC-fabrikat som det finns drivers driftsatta och ange referensanläggningar där olika DUC-fabrikat ingår. Denne ska även precisera eventuella arbeten som måste utföras på DUC-nivå på grund av installationen av det öppna systemet, en utbildningsplan, systemuppbyggnad samt en specifikation av offererad hård- och mjukvara. Begär prisuppdelning på hårdvara, mjukvara och ingenjörsarbete. Leveransbestämmelser enligt AB eller ABK.

Utvärdering/upphandling inte främst en prisfråga Tidigare principer för offentlig upphandling i kombination med dåligt preciserade krav på styroch övervakningsutrustning när det gäller öppenhet, samordning, användarvänlighet, kompatibilitet bakåt, informationshantering, m m har lett till att många idag sitter med mer eller mindre oanvändbara system av olika fabrikat som har upphandlats till lägsta pris.

Priset är givetvis viktigt men är ändå bara en mätare på den köpta produktens egenskaper. Det man framförallt bör titta på i detta sammanhang är: ■ Hur ser den valda nätverkslösningen ut? ■ Vilken flexibilitet och vilka utbyggnadsmöjligheter har den aktuella systemlösningen? ■ Hur löses programmeringen av DUC:ar? ■ Vilka drivrutiner finns, kapacitet, funktioner, färdigutvecklade/ testade? ■ Leverantörens egenskaper (se t ex avsnitt 7, externa tjänster)? ■ Prissättning vid komplettering, à-pris, licenskostnader, m m? ■ Metod och kostnader vid anslutning av befintliga DUC:ar? ■ Utformning av produktansvar? ■ Support, garanti? ■ Prisbilden? I ett exempel från en genomförd upphandling har man som formella värderingsgrunder prioriterat i rangordning enligt följande: Kvalitet och funktion enligt kravspecifikation Tillgänglighet för service Enkelt handhavande Företagets överlevnadsförmåga Pris Företagets kvalitetssystem Kommunikation och samkörning med bef. anläggningar

20 % 20 % 15 % 15 % 20 % 5% 5%

Som framgår av denna redovisning och av tidigare beskrivningar betonas framförallt leverantörens egenskaper, förmåga och inställning till utveckling och service som mycket viktiga utvärderingskriterier.

Projektgenomförandet handlar mycket om delaktighet Det finns alltför många system som har sett bra ut på papperet, där installationen har skett korrekt, men som ändå inte används. En av anledningarna är ofta att personalen inte har varit med i projektet från början eller att man inte anpassat projektet efter den kompetens och de personella resurser man har. Det mesta har bestämts i förberedelsearbetet och vid arbetet med förfrågningsunderlaget och i dessa skeden kan med nödvändig-

het endast delar av personalen delta men det är framförallt under projektgenomförandet som deltagandet ska vidgas och som det avgörs vilken attityd som personalen kommer att ha till systemet. Börja med att upprätta en projektorganisation med inblandade parter e xempelvis enligt figuren till höger: Med tidigare upprättade flödesscheman m m som grund går man igenom i detalj hur man vill att systemet ska designas med avseende på bl a:

Organisation för projektgenomförande BESTÄLLARE Projektledning

■ menyhantering Öppetsystem leverantör ■ färgsättning ■ dynamisk visning Hårdvara Mjukvara ■ manövrering ■ larmhantering Styrentreprenör ■ inloggning, behörighet ■ posthantering ■ rapporter, trender DUC Komponent ■ programintegrering leverantör leverantör ■ placering av noder och dess funktioner (vad ska kunna göras var) Nästa viktiga skede är provinstallationen. Här testas systemet för att se om det uppfyller uppsatta mål och förväntningar, om alla funktioner finns med, om systemet är buggfritt, exempelvis översätter information på korrekt sätt. Man testar även om kommunikationerna mellan olika noder fungerar, om kopplingar till andra program kan göras, om operatörsmiljön är användarvänlig, osv. Under provinstallationen finjusteras programvaran och verktyg och kvalitetssystem utarbetas för att garantera bestående kvalitet i ett fortvarighetsperspektiv. Installationen genomförs i enlighet med erfarenheter från provinstallationen och kan med fördel göras etappvis, DUC:vis. Kvalitetskontroll görs genom att beställare och leverantör kontrollerar funktioner och verktyg för att konstatera att anläggningen fun gerar enligt de intentioner som har överenskommits.

BESTÄLLARE Referensgrupp

De vanligaste fällorna Ovan har idealbilden beskrivits. Det är sällan ett projekt med öppna systemlösningar bara har ”gått på räls”. De vanligaste problemen har varit: ■ Man har inte tillräckligt tydligt från början klargjort vad man velat ha. ■ Förfrågningsunderlaget har tagits fram av en alltför okunnig person, vilket gjort att man fått en dyr och dålig anläggning som nästan har varit omöjlig att handla upp i konkurrens. ■ Förfrågningsunderlaget har inte varit tillräckligt preciserat, framförallt när det gäller hantering av larm. Det gäller att begränsa antalet larm till väsentliga funktioner; ■ Anslutning av DUC:ar av olika fabrikat går inte inte så smärtfritt som förutsatts. Drivrutiner är bristfälliga. DUC:ar måste programmeras om. Lokal kunskap saknas. ■ Det tar lång tid och går åt mycket resurser till att få alla funktionerna i systemet att fungera och verkligen göra rätt. ■ Det har varit svårt att få personalen positivt engagerad i att verkligen använda systemets möjligheter och att ta del i energisparåtgärder. Mycket av problemen har uppstått för att programvaran inte har varit riktigt färdig eller att de inblandade företagen inte lokalt haft tillräcklig kunskap om tekniken med öppna systemlösningar. Dessa problem kommer naturligtvis att minska i framtiden.

Några tips för framtiden ■ Styr- och övervakning bör alltid ligga som en egen entreprenad och inte exempelvis som en liten del i en större vvs-entreprenad. Kräver särskild kompetens för utvärdering. ■ Styr- och övervakningsutrustning kan köpas på avtal med leverantör (DUC, givare, programmering, huvuddator). ■ Apparatskåp, elinstallation för styr kan köpas i full konkurrens (50 % av totalkostnaden). ■ Elskåpet görs flexibelt så att man kan byta ut DUC:en men ändå ha kvar eldelen.

■ Kräv på sikt öppna protokoll under DUC-nivå så att man kan byta ut ställdon eller givare från vilken leverantör som helst. Det sistnämnda är i dagsläget svårt, kräver stark kund, kräver standardisering och gemensamma protokoll av typ Lontalk. Öppna lösningar betyder ju idag att man har standardiserade protokoll ovanför DUC:en. Det är ofta dessutom nödvändigt att programmera om DUC:arna.

Kapitel 9.

Koppling mellan fastighetsadministrativa system och styroch övervakningssystem Många stängda dörrar Fastighetsadministrativa system brukar traditionellt uppdelas i följande olika ”systemfamiljer”: ■ Förvaltarsystem ■ Driftsystem ■ Ekonomisystem ■ Fastighetsstyrsystem, EIS Dessa har under de senaste åren varit uppbyggda kring en fastighetsdatabas med grundinformation om fastigheterna och byggnaderna. Till denna är i sin tur mer detaljerade databaser kopplade med information om utrustning, installationer, byggnadsdelar, inventarier, m m. Ritningsregister

Grunduppgifter LFD Bild och dokument GIS

Markområde

Juridisk Fastighet

Anläggning

Byggnader Lokal- och Våningsbostadslgh plan Rum

CAD

Viewer

Installationer Byggnadsdelar Inventarier

Förvaltarsystemen är de system som tidigast utvecklades för branschen och där bl a följande delmoduler kan sägas ingå: LEVERANTÖRDATABAS KUNDDATABAS FASTIGHETSDATABAS med information om: • Byggnader

Hyressystem Planerat underhåll

• Byggnadsdelar

Projektuppföljning

• Utrustning • Installationer

Marknadsanalys

• Inventarier

Säljstöd

Investeringsplan Lokalplanering

Driftsystemen har främst utvecklats inom den offentliga sektorn och hos större fastighetsägande industriföretag och består av bl a följande delmoduler: LEVERANTÖRDATABAS KUNDDATABAS FASTIGHETSDATABAS med information om: • Byggnader

Arbetsorder

• Byggnadsdelar

Mediauppföljning

• Utrustning

Nyckelhantering

• Installationer

Förrådshantering

• Inventarier

Serviceavtal

Lokalvård Förebyggande underhåll

EIS-systemen (Executive Information Systems) eller de s k fastig hetsstyrsystemen har utvecklats under senare tid när alltmer av fastighetsförvaltningen har fokuserats på effektivitetshöjningar, förbättrade rörelseresultat, förbättrad börsinformation, marknads jämförelser, m m. Även dessa system utnyttjar grundinformation om fastigheter som underlag för att ta fram bl a styrmått och nyckeltal.

EKONOMISYSTEM

med funktioner för:

• Redovisning, fakturering, reskontran • Anläggningsregister

FASTIGHETSSTYRSYSTEM DRIFTSYSTEM

MED FUNKTIONER FÖR • Fastighetsbudgetering • Fastighetsredovisning • Fastighetshistorik • Förvaltningsplan • Rapporter • Nyckeltal

FÖRVALTARSYSTEM

FASTIGHETSDATABAS

Ovannämnda systemfamiljer kopplas således till var sin fastighetsdatabas med grunduppgifter om fastigheterna. Genom att databaserna är öppna kan dock kopplingar mellan de båda fastighets databaserna i allmänhet skapas för att undvika dubbelregistrering och dubbellagring. Styr- och övervakningssystem behöver också grundinformation om byggnader, utrustning och installationer som till vissa delar skulle kunnat hämtas från det fastighetsadministrativa systemens databaser. Exempelvis identiteter och areauppgifter. De fastighetsadministrativa systemen behöver information från styroch övervakningssystemen när det gäller information om mediaförbrukning, drifttider, felstatistik på installationer, m m. En principiell uppbyggnad av ett styroch övervakningssystem borde kunna se ut så här:

Fjärravläsning av Media

LEVERANTÖRDATABAS KUNDDATABAS FASTIGHETSDATABAS med information om: • Byggnader • Byggnadsdelar

Ritning & presentation av driftbilder

• Utrustning • Installationer • Inventarier

Larmhantering Övervakning av El, Vent, Värme m m Styrning av El, Vent, Värme m m

Rapporter & analyser

Några enkla system uppbyggda enligt denna princip finns dock ännu inte på marknaden. På senare tid har styroch övervakningssystemen istället utökats med mer fastighetsadministrativa funktioner som rutiner för mediaförbrukningsanalys, mediakostnads analys, rutiner för förebyggande underhåll och arbetsorder, dvs traditionella driftsystem. Detta understryker än mer behovet av samordning.

Så här borde det vara EKONOMISYSTEM FASTIGHETSSTYRSYSTEM LEVERANTÖRSDATABAS KUNDDATABAS

FASTIGHETSDATABAS DRIFTSYSTEM

MED INFORMATION OM • BYGGNADER • BYGGNADSDELAR • UTRUSTNING • INSTALLATIONER • INVENTARIER

FÖRVALTARSYSTEM

STYR- OCH ÖVERVAKNINGSSYSTEM vakningssystem

Många har sedan länge insett det principellt felaktiga i att dubbellagra information om fastigheter, installationer, utrustning m m i flera system och försökt medverka till en utveckling av systemstrategier där fastighetsadministrativa system och system för styroch övervakning samverkar. Intresset har framförallt legat hos dem som ansvarat för de fastighetsadministrativa systemen. För dessa har det också tidigt stått klart att informationen ska vara öppen och tillgänglig för andra. Hos leverantörerna av styroch övervakningssystem däremot har intresset varit svalt och man har haft en protektionistisk syn på den information som har samlats in. Man har använt sig av egna operativsystem och databashanterare och inte velat släppa ifrån sig erforderliga kommunikationsprotokoll, etc.

Öppna datasystem krävs av alla leverantörer Numera har datautvecklingen hunnit ikapp de som tidigare arbetat med slutna system. Det går idag knappt att sälja system som inte följer Microsoft-standard (Windows 3.11, Windows 95 eller Windows NT) och som inte arbetar med s k öppna databaser och kopplingsmöjligheter via ODBC. Dessutom krävs ofta att systemen arbetar med s k client/server-teknik. Genom användning av protokollet TCP/IP för kommunikation mellan databaser i olika nätverk kan informationen nås via det vanliga kontorsnätverket eller via Internet/ Intranet. Detta innebär att det idag finns bra tekniska förutsättningar för att föra över information mellan styroch övervakningssystem och fastighetsadministrativa system. Än så länge finns det dock väldigt få exempel på att sådana kopplingar har genomförts i praktiken.

Integration mellan olika systemkategorier i framtiden Utveckling av datastöd till fastighetsförvaltning har, som framgår ovan, långt ifrån ännu funnit sin optimala struktur. Man är inne på andra eller tredje generationens system, att jämföra med t ex ekonomisystem som kanske är inne på sin sjunde generation. Det går att förutse en utveckling mot en tätare koppling mellan grafiska och alfanumeriska databaser. I framtiden kommer det mesta av grundinformationen att hämtas via kartor, bilder och ritningar. Det finns också en tydlig tendens att utvecklingen går mot en specialisering av de fastighetsadministrativa systemen mot olika kundsegment. Man skiljer exempelvis på små och stora fastighetsförvaltare, om man förvaltar bostäder eller centrumanläggningar, om man exempelvis är en offentlig fastighetsförvaltare eller ett industriföretag med komplext fastighetsbestånd eller om man enbart har traditionella kontorsfastigheter. Utvecklingen kommer också att gå emot mer ”intelligenta hus” i den meningen att det mesta av husets funktioner kommer att skötas via datoriserade styroch övervakningssystem. Intelligensen kommer att decentraliseras ned på komponentnivå. DUC:arna försvinner, åtminstone i sin nuvarande form. Självklart kommer de fastighetsadministrativa system som kan dra nytta av information från styroch övervakningssystemet att

kopplas nära till detta. Självklart kommer grundinformation om byggnaden bara att lagras på ett ställe. Men det kommer att ta tid. Kompetensen inom de olika områdena är splittrad. Det är få idag, såväl på användarsidan som på leverantörsidan, som har en total överblick när det gäller utvecklingen av fastighetsadministrativa system, styroch övervakningssystem och av CAD- och GIS- system, m m. Fastighetsbranschen är också förhållandevis konservativ. Det tar lång tid att ta till sig ny teknik och nya tekniska hjälpmedel. Fortfarande finns det många fastighetsföretag — både offentliga och privata — som inte ens har strukturerat sin grundinformation på sådant sätt att man är säker på vad man äger, hur mycket area man förvaltar eller har lagrat den så att man snabbt hittar samtliga ritningar och dokument som hör till en byggnad, etc.

Kommer styroch reglerföretagen att utveckla även fastighetsadministrativa system i framtiden Vem är det då som kommer att leda utvecklingen av framtidens datastöd för fastighetsbranschen. Är det styroch reglerföretagen, typ TA, Landis & Staefa, SIEMENS, INU-Control, Johnson Controls? Är det de större dataföretagen, typ WM-data, Enator, IBS, Merkantildata? Är det de större tekniska konsultföretagen, typ VBB/VIAK, J&W, LEB? Är det rena programvaruföretag, typ 3L, 5D, REPAB-System, Fastighetssystem? Det är naturligtvis näst intill omöjligt att sia om detta. Sannolikt är dock att antalet leverantörer med ambition att ta ett helhetsgrepp om fastighetsbranschens datastöd kommer att vara ganska få med tanke på den förhållandevis lilla marknad som finns. Det finns å ena sidan en utveckling mot att en oberoende leverantör (dataföretag, konsultföretag eller rena programvaruföretag) levererar ett helhetskoncept för samtliga fastighetsadministrativa system och kopplar till sig kompletterande ”sidosystem” såsom CAD-system, ritningsregister, bildhanteringssystem, styroch övervakningsssystem, rapportgeneratorer, etc. Å andra sidan finns det en utveckling mot att styroch reglerföretag utvecklar/förmedlar system som säljs på marknaden. E xempel på detta är Landis & Staefa som förmedlar och marknadsför ett amerikanskt driftsystem och Johnson Controls som har u tvecklat

egna fastighetsadministrativa system som man idag marknadsför. Även INU-Control (Honeywell) marknadsför vissa fastighets administrativa system. Styr- och reglerföretagen erbjuder oftast även tjänster inom området ”Facilities Management” och a nvänder då systemen för egen verksamhet. Det är naturligtvis intressant när ett stort stabilt företag som har extern fastighetsförvaltning som affärsidé och som kan behoven i branschen utvecklar och säljer fastighetssystem. Har man dessutom en naturlig koppling till styroch övervakningssystem ligger det nära till hands att tro att det är denna typ av företag som först kommer att erbjuda de mest heltäckande och integrerade koncepten. Det går dock inte att komma ifrån att dessa företag inte har programutveckling och systemförsäljning som en viktig del av kärnverksamheten. Man ser det mera som ett sätt att komma i kontakt med kunden för att få sälja förvaltningstjänster och styroch reglerutrustning. Vid kontakt med företagen säger de flesta också att man just nu inte själva har ambitionen att utveckla mer heltäckande systemkoncept av administrativa system för fastighetsbranschen. Man nöjer sig gärna med att sälja vissa strategiska driftsystem — gärna med koppling till styroch övervakningssystem i framtiden — och som är öppna att kopplas ihop med andra leverantörers fastighetsadministrativa system. Den närmaste utvecklingen går därför sannolikt mot fortsatt profilering av företagen på antingen förvaltningssystem, driftsystem, ekonomistyrsystem eller styroch övervakningssystem. Det är också mycket troligt att det är de företag som har utveckling och försäljning av driftsystem som en viktig affärsidé som först kommer att knyta närmare kontakt med tillverkare av system för styroch övervakning och genomföra aktuella kopplingar.

Kapitel 10.

Några exempel på användning A. Borås kyrkoförvaltnings energisparprogram Denna beskrivning har framtagits i samarbete med Bengt Engberg, som är fastighetsansvarig hos Borås Kyrkoförvaltning. Beskrivningen sammanfattar de viktigaste resultaten av deras satsning på datoriserade styroch övervakningssystem. Men först lite grundförutsättningar. Borås Kyrkoförvaltnings fastighetsavdelning består av 1 fastighetsingenjör som ansvarar för avdelningen och 1,5 reparatörer. Verksamheten har sammanlagt 12 vaktmästare som till 95 % är verksamhetsvaktmästare. Dessa vaktmästare är fastighetsavdelningens ”ögon” som rapporterar fel och brister samt svarar för mätaravläsningar månadsvis. Fastighetsbeståndet är 29 000 kvm fördelat på 10 kyrkor, 10 församlingshem, 2 läger/konferensgårdar, 2 daghem, 1 förvaltningsbyggnad, 2 hyrda lokaler för barnverksamhet samt kapell och krematorium på 4 kyrkogårdar. Totalt finns 59 enskilda byggnader och hyrda lokaler fördelat på 24 geografiska platser.

”Vi började med att mäta, inventera och sätta in gemensamma årsur för tidsstyrning”

1988 genomfördes en inventering av den tekniska statusen på värmecentraler och ventilationssystem. Vid detta tillfälle konstaterades att styrningen av bl a ventilationsaggregatens tider var bristfällig med enskilda tidur för varje aggregat. Från 1988 har också samtliga byggnaders förbrukning av el, fjärrvärme och olja avlästs varje månad och sammanställts årsvis samt graddagsjusterats. När detta arbete påbörjades fick samtliga vaktmästare en teoretisk och en praktisk utbildning i det egna beståndet. Besiktningsmannen som konsulterades för inventeringen anlitades som utbildare. Denna utbildning har genomförts en gång till under 90-talet.

Gemensamt årsur för samtliga tidsstyrningar monterades i stort sett in i samtliga byggnader under 1989. Resultatet från mätar avläsningen 1988 innebar att den genomsnittliga förbrukningen för beståndet var 140 kWh/kvm och år (graddagsjusterat). När årsur för tidsstyrningar monterats för beståndet och anläggningarna intrimmats sjönk förbrukningen ca 15 %. Genom övertagande av vissa fastigheter av park- och kyrkokontoret i Borås och genom år 1993 höjdes ånyo genomsnittet något. Resultatet efter OVKbesiktningarna i beståndet innebar att vissa anläggningars ventilationssystem fick varvas upp för att erhålla projekterade flöden. Drifttiderna har också ökats på vissa anläggningar för att uppnå god komfort. Dessa åtgärder har under senare år också påverkat energiförbrukningen negativt.

Införande av datoriserat styroch övervakningssystem gav stora besparingar

120 120 100 80 60

Under åren 94–97 installerades datoriserade styroch övervakningssystem i 20 byggnader kopplade till en central huvuddator med ett positivt resultat. Energiförbrukningen uppgick 1996 till 114 kWh/kvm och år. Målsättningen är att komma ned till 100 kwh/ kvm och år. Den nya tekniken har inneEnergiförbrukning, kWh per kvm och år burit att en bättre komfort har erhållits i anläggningarna med en jämnare temperatur och en enklare hantering att styra ventilationsanläggningarnas tidsstyrning samt temperaturer. (Exempelvis styrning av nattkyla på sommaren).

40 20 0 1993

Styrningen av temperatur i de stora kyrkorna har ”kurvoptimerats” för att garantera en exakt temperatur. (Byggnaderna 1994 1995 1996 hålls vid en konstant temperatur på 18 grader). Datorn räknar ut vilken börvärdestemperatur som ska vara vid en viss utetemperatur för att hålla 18 grader inomhus. Eftersom dessa byggnader är ”tröga” har denna modell visats sig vara effektiv både ur komfort- och energisparsynpunkt. Även den relativa luftfuktigheten (RH %) mäts med hänsyn till vården av ”kulturskatterna”. Som totalentreprenör och leverantör av styroch övervakningsutrustning valdes INU-Control AB.

Med larmfunktionerna knutna till den centrala datorn har också brister och fel snabbare kunnat åtgärdas vilket gett verksamheten en bättre service. Systemet ger en större säkerhet och flexibilitet eftersom insatserna ute i anläggningarna minskar. Det går också att flytta den centrala datorn till valfri plats vilket också ger stor flexibilitet.

Pengarna tillbaka på 5 år

Investeringarna i datoriserad styroch reglerteknik med koppling till central dator har kostat ca 1 mnkr. (Samtidigt skedde också uppgradering av värmecentralerna. Dessa kostnader är inte inkluderade i ovannämnda investering). Energiförbrukningen 1993 var 390 940 kWh högre än 1997 (graddagsjusterat). Det kan således konstateras att där utbyte av styroch reglersystemet har skett har energiförbrukningen minskat med 15–30 %. Den totala årliga kostnadsbesparingen under perioden 1993–97 uppskattas till ca 250 tkr vilket innebär att investeringen är återbetald på mindre än fem år. Om arbetet med att optimera anläggningarna inte hade skett så hade energinotan 1996 varit 400 tkr högre jämfört med 1988 års förbrukning.

Vi har valt att ej automatisera mätaravläsningar

Månadsvisa avläsningar av mätare har hittills ej automatiserats på grund av önskemålet att det ska finnas en fysisk kontakt i varje apparatrum och värmecentral. Vaktmästarna faxar in avläsningen vid varje månadsskifte. Dessa läggs in i en Excel-fil för vidare behandling. Vid inläggningen av förbrukningen erhålls med automatik en återkoppling av varje anläggnings förbrukning. Avläsningarna på fjärrvärmemätaren skickas också vidare till Borås Energi som i sin tur använder dessa för debitering.

B. Effektivare drift med datoriserad styroch övervakning hos Systembolaget Denna beskrivning har framtagits i samarbete med Lars Löfstedt, som är teknisk driftchef på Systembolagets fastighetsavdelning. Avsnittet beskriver kortfattat grundförutsättningarna och effekterna av de åtgärder som vidtagits för att effektivisera fastighetsdriften hos Systembolaget. Dessutom förmedlas lite erfarenheter som kan vara till nytta för fastighetsägare i motsvarande situation. Systemfastigheter äger 136 egna fastigheter och äger och förvaltar 250 000 kvm. Fastighetsbeståndet består av en blandning av butiker, kontor och bostäder. Driftkostnaderna uppgick totalt 1996 till 33 mnkr. Man har en centraliserad organisation där det under fastighetsdirektören finns enheter för inhyrning, tekniska installationer, fastighetsförvaltning samt ett byggnadskontor. Arbetet att effektivisera driften har skett i etapper: Etapp 1 1983–1985/86 Konventionella åtgärder med stor tyngd på drifttidsoptimering, återvinning, inreglering, m m. Energiförbrukning 82/83 = 322 kWh/kvm och år. 1985/86 genomfördes fullskaleprov på två fastigheter med datoriserad styroch övervakning Etapp 2 1987–1990/91 Datoriserad styroch övervakning med central styrning införs på samtliga fastigheter. Leverantör TA och Essef Service. Etapp 3 1992–1996 Satsningar på eleffektiviseringsåtgärder, lågenergibelysning, HFdon, frekvens- och närvarostyrning, m m. Energiförbrukning 1994 = 82 kWh/kvm och år totalt inklusive värme, kyla och fasighetsel för hela beståndet. Huvuddatorn finns placerat på huvudkontoret i Stockholm där den håller kontakt med varje enskild butik och varje motor, givare och regulator, etc via datorundercentraler (DUC) som finns i varje enskild fastighet.

Stora besparingar genom behovsanpassad energitillförsel Redan genom de investeringar i installationer (ca 5 mnkr) och genom de energibesparingsinsatser som gjordes under etapp 1

e rhölls en årlig energibesparing på 65 % eller översatt cirka 9 mnkr i 1989 års penningvärde. Genom installation av det datoriserade styroch övervakningssystemet kunde effektiviseringsarbetet förfinas. Anläggningarna anpassades till om butiken var öppen eller stängd och hur mycket folk det var i lokalerna (styrning på koldioxidhalten). Vid tillförsel av kyla blockerades värmetillförseln. Oljepannor och cirkulationspumpar stängdes av under den varma Energiförbrukning, kWh per kvm och år årstiden. Trapp och skyltbelysningen års350 tidsanpassades. Fastigheter med elvärme 300 värmdes upp på morgonen med hjälp av 250 billig nattel osv. Totalt investerades 16 mnkr i datorsystemet under den aktuella p erioden.

200 150

Totalt är den årliga energibesparingen 75 % 50 jämfört med 82/83 och den totala kostnads 0 besparingen inklusive de personalbespa 1982 ringar som den centrala styrningen och övervakningen medförde är ca 20 mnkr per år räknat i dagens penningvärde. En besparing som dessutom bara blir högre ju mer energi- och miljöskatter höjs. 100

1994

Man kan också konstatera att man har lägre energikostnader idag i kronor räknat än 1982/83 trots att energipriserna höjts och lokalytan ökat.

Hemligheterna bakom framgångarna

Naturligtvis har Systembolagets speciella verksamhet med stora variationer i utnyttjande av lokaler m m varit gynnsamt för att kunna få så stora besparingseffekter som faktiskt erhållits. Men det finns andra faktorer som kan framhållas. Det första är att se till att man centralt har någon som är ansvarig för fastighetsdriften och som verkligen är intresserad av att effektivisera verksamheten. Någon som har

Systembolagets ”sneda” besöksprofil är en viktig anledning till den stora besparingseffekten.

Måndag, tisdag, onsdag

Torsdag

Fredag kl 11-16

Fredag kl 16-18

lika stor tyngd som den ansvarige förvaltningschefen och där båda rapporterar till fastighetsdirektören. Det är förvaltningsenheten centralt som sätter budgeten och som har investeringsmedlen. Det är alltså dom som har det aktiva ansvaret för uppföljningen. Det är viktigt att förvaltningen arbetar operativt med exempelvis uppföljning av energistatistik och inte har inställningen att ”det får dom sköta därute”. Man måste ha långsiktiga planer (3–4 år) som visar vad man vill när det gäller kvalitet, miljö och besparingar. Man måste kunna presentera riktiga kalkyler som är väl underbyggda och är baserade på marknadsmässiga villkor. Glöm inte effekterna på personalbehovet genom införande av datoriserade styroch övervakningssystem. Personalstyrkan reducerades hos Systembolaget med ca 25 000 mantimmar eller ca 15 heltidstjänster. Fastighetskötarna kan istället ägna sig åt vård av hyresgäster och visuell besiktning av fastigheter. Vid introduktion av datoriserade styroch övervakningssystem är det bra att dela upp projektet i två etapper där den inledande etappen ska ses som en motiverande del där långsiktiga visioner beskrivs och där kalkyler över kostnader och besparingar (t ex energiförbrukning och personal) tydligt redovisas. Under den inledande etappen sker också erforderlig finslipning av den tekniska lösningen. Det ska göras en ordentlig efterkalkyl och utvärdering innan del 2 av projektet inleds. Vid upphandlingen är det viktigt att själv eller via konsulter upprätta flödesscheman, redovisa struktur, m m. Det är också viktigt att göra en egen förteckning över utrustningen. Alla apparattyper och anläggningar ska ha identiteter som stämmer överens med det befintliga. Denna ska entreprenören följa och inte komma med egna benämningar. Sen är det viktigt att ha en tydlig styroch reglerbeskrivning. Det som inte står där får man inte. Se slutligen till att få optioner avseende priser på produkter (givare, hårdvara, tjänster, m m) för minst en femårsperiod framåt (mixad indexsats) eftersom man genast hamnar i ett långvarigt beroendeförhållande till den valda entreprenören.

C. KTH:s satsning på datoriserade styroch övervakningssystem – öppna system Denna beskrivning har framtagits i samarbete med Michael Jörgensen, som är konsult på EVR&Wahlings inom J&W och med styroch övervaknings som specialitet. Avsnittet beskriver kortfattat principerna för uppbyggnad av ett överordnat system för samordnad styroch övervakning. Dessutom förmedlas lite erfarenheter som kan vara till nytta för fastighetsägare i som står i begrepp att bygga upp ett motsvarande system. 1994 bestod de befintliga styroch övervakningssystemen på KTH av ett system från Staefa, ett system från FFV och ett system från Exomatic. Systemen har styrt och övervakat var sin del av KTH. Inför ombyggnad av första etappen i ett hus inom KTH, där ett helt nytt styroch övervakningssystem skulle installeras, passade man (Tidigare Byggnadsstyrelsen, numera Akademiska Hus Fo Östermalm) på att upphandla ett överordnat sytem för att därigenom kunna knyta ihop DUC-fabrikaten. Styr- och övervakningsentreprendaden upphandlades direkt av beställaren och låg inte under VVS-entreprenaden. I entreprenaden ingick leverans av huvuddator med det nya överordnade systemet, anslutning av samtliga befintliga system, leverans av apparatskåp innehållande datorundercentral, komponenter samt elinstallation. Cirka 5 700 olika larm och övervakningspunkter skulle kopplas samman i systemet. Efter teknisk och ekonomisk utvärdering valdes engelskägda Satchwell som entreprenör. Satchwell avsåg i detta skede att använda sin egen programvara BAS2000 som överordnat system. Valet av denna visade sig innebära stora tekniska svårigheter varför försöket avbröts. Som en följd av detta inledde Satchwell ett samarbete med företaget Novotec, den svenska representanten för programvaran FIX. Numera finns två FIX-system. Dels det ovannämnda, som visade sig vara otillräckligt ur kapacitetssynpunkt. Därför installerades en FIX-version i Windows NT-miljö (FIX 6.0/NT). NT-versionen har visat sig vara överlägsen den förra i använd barhet och i kapacitet. Till NT-versionen är idag anslutet 3 st DUC-fabrikat, INU-control,

Larmskrivare

Rapportskrivare

Portabel PC Windows for Workgroups (inom driftcentral)

Operatörsnod

165,89

DUC 165,89

DUC

Processnod C

Processnod A

Processnod B

Staefa och IVT. DUC:arna inom varje fabrikat kommunicerar över KTH:s datanät KTH-NET med varandra samt med den processnod som används för aktuellt DUCfabrikat. Detta ger fördelar då huvuddelen av kommunikationen sker inom processnoderna vilket medför att svarstiden i operatörsnoden kortas.

Erfarenheter och lärdomar

Någon självklar analys av besparingar med datoriserade system har ej kunDUC nat göras då fastigheterna redan tidigare, till stor 165,89 del, varit datoriserade och att driftspersonalen DUC därmed har arbetat med god överblick över anläggningarna. En osökt vinst är att befintliga DUC:ar och till dessa anslutna VVS-anläggningar har gåtts igenom i samband med integrationen och att latenta felaktigheter upptäckts. DUC

KTH-NET

165,89

En förutsättning, för att nå en väl fungerande VVS-anläggning är att de datoriserade styroch övervakningssystemen används tillsammans med välutbildad och motiverad personal. Viktiga lärdomar av KTH:s satsning: ■ Kunden bör klart definiera vilka funktioner som är önskvärda i ett överordnat system såsom FIX. Många DUC-fabrikat klarar inte full kommunikation och hanterbarhet mot systemet. Då den första FIX-anläggningen installerades vid KTH var den ett pilotprojekt i Sverige. ■ Entreprenören som utförde integreringen valde en väg vilken visade sig otillräcklig. Numera finns ett flertal entreprenörer som behärskar tekniken med överordnade system. De överordnade systemprogramvarorna kommer att användas av styrfabrikanterna TA, Landis&Staefa, etc – egenutvecklade eller inköpta – då fokuseringen kring öppenhet är stor bland deras kunder. Detta ger kunden en trygghet då kraven på enskilda

entreprenörer att leverera fullgoda lösningar ökar i takt med antalet konkurrenter. Funktionskraven för överordnade systemlösningar kan därför fortsättningsvis ställas lika höga som för de tidigare fabrikatsknutna systemen. Som kund och köpare av ett fabrikats oberoende system behöver man ej längre hålla till godo med ofullständiga leveranser på entreprenörens villkor ■ KTH:s satsning har inneburit att ett antal DUC-fabrikat finns representerade inom fastighetsområdet. Detta ger större möjlighet till anbud i konkurrens. Samtidigt kräver det att driftpersonalen lär sig DUC-fabrikaten. Inom FO Östermalm är inte detta något problem eftersom det finns husansvariga som kan specialisera sig på ett DUC-fabrikat. Jourarbetet och arbetet i driftcentralen underlättas av att samtliga fastigheter är anslutna till operatörsnoden och att hantering och bilduppbyggnad därmed kan likformas. ■ En stor nackdel med överordnade system är att dokumentationsinsatsen ökar eftersom en mer komplex anläggning uppförs. Vid förändringar av DUC-arnas internkommunikation, till exempel uppgraderingar, kan detta påverka FIX-systemets drivrutiner. Denna påverkan kan i värsta fall kräva att drivrutinen ändras, provas och dokumenteras. Omvänt kan förändringar i FIX-programvaran ge följdverkningar för drivrutinen och kommunikationen mot DUC:arna. Risken finns därmed att en till synes liten ändring ger konsekvenser i flera led vilket kostar pengar. Vid datorisering av befintliga och enklare anläggningar är den största potentialen till förbättrad komfort och/eller besparing att felaktigheter i anläggningens ursprungliga uppbyggnad, driftstatus, etc upptäcks, åtgärdas och kontinuerligt följs upp. Erfarenheten visar att ca 70 % av fastighetsbeståndet innehåller befintliga installationer som inte fungerar såsom var avsikten vid uppförandet. Denna procentsats är säkerligen högre inom kommunala fastighetsbestånd där den tekniska personalresursen ofta är otillräcklig. Ett köp av en styrinstallation idag, där det finns konventionella såväl som datoriserade system till samma kostnad kan jämföras med att i en bilhall ställas inför valet att till samma pris köpa

a ntingen en ny Volkswagen-Bubbla med dess teknik eller en ny Passat anpassad till dagens miljö- och energisituation. En kommun bör därför rådas att köpa datoriserad apparatskåp av stabila leverantörer vilka kan visa bakåtkompabilitet för tidigare generationer DUC:ar. Om kommunen samtidigt är villig att satsa på övervakningsanläggningar i form av PC placerade inom fastigheten och/eller centralt i kommunen ökar chansen att rätt driftstrategier används och att driftstatusen för fastigheterna upprätthålls. Personalen bör i detta fall utbildas och framförallt motiveras att ta ansvar för driftsituationen.

D. Vänersborg kommuns satsningar på överordnade datoriserade styroch övervakningssystem Denna beskrivning har framtagits i samarbete med Stig Jansson och Bo-Göran Karlsson AB Vänersborgsbostäder som förvaltar Vänersborgs kommuns fastigheter. Satsningen på fjärrstyrda datoriserade styroch övervakningssystem har inte gått över en natt. Kommunen har passerat många utvecklingsstadier på vägen: 1. Först fanns ingenting. Man tittade direkt i anläggningen. 2. Därefter installerades centralt placerade larmtablåer som talade om när det hände något. 3. Så kom primitiv styrning med tidur i fastigheten. 4. Sen kom datoriserad styrning i varje fastighet. 5. Och nu fjärrstyrning från central dator. Organisationen genomgår just nu stora förändringar. Förvaltning och drift av fastigheterna centraliseras vilket innebär att huvudmannaskapet för driften går från kärnverksamheten till fastighetsförvaltningen. I den nya organisationen kommer centrala maskinister att ta över driften av fastigheterna. För att dessa ska få tid till detta måste deras befintliga arbete effektiviseras. Ett sätt att effektivisera arbetet är att få bort den manuella och tidsödande avläsningen av olika typer av förbrukning (olja, el, fjärrvärme och vatten).

Projektet omfattade från början installation av media och energiuppföljningssystem samt huvuddatorsystem för fastighetsstyrning. Media- och energiuppföljningssystemet omfattade alla skolor, förskolor och ålderdomshem. (Totalt 120 000 kvm). Huvuddatorn skulle i första hand betjäna de fyra fastigheter som redan var datoriserade, var för sig, men även ha kapacitet för att i framtiden styra samtliga fastigheter oavsett DUC-fabrikat. Man tog kontakt med konsult för hjälp med framtagning av kravspecifikation/förfrågningsunderlag. Upphandlingen skedde i form av totalentreprenad baserat på formulerade funktionskrav. Som entreprenör och leverantör valdes så småningom INU-Control. Det visade sig att de DUC:ar (INU-REG) som installerades för att samla ihop mätvärden i byggnaderna även hade kapacitet att ta emot styroch övervakningsinformation från övriga aggregat i fastigheten. Detta gällde de mindre fastigheterna, typ barnstugor. Därför började man lägga in även sådan information i dessa DUC:ar. (För exempelvis en skola måste större DUC:ar upphandlas för att även samtliga styroch övervakningsfunktioner ska kunna hanteras). När man startade projektet hade man datoriserade system i fyra fastigheter (Landis) med en dator på varje anläggning. Genom det nya huvuddatorsystemet har styroch övervakningen centraliserats och man har nu tagit bort de fyra datorerna. Efter genomförande av ovannämnda projekt har man byggt om två skolor där man satt in DUC:ar för styr och övervakning (via konkurrensupphandling). Dessa har kopplats till huvuddatorsystemet och flödesscheman m m har likformats. Media- och energiuppföljningssystemet (SIGNUM) omfattar funktioner för förbrukningsstatistik, framtagning och uppföljning av mediaprofiler för aktuella byggnader, m m som är kopplade direkt till systemet. Förbrukningsstatistik kan erhållas per timme, dygn, månad eller år och kan graddagsjusteras. Även kostnader för media kan erhållas beräknad utifrån aktuella taxor. Uppföljning av mediaprofiler innebär bl a att man kan få larm om en byggnad i något avseende väsentligt avviker i förbrukning från sin normala förbrukningsprofil.

Erfarenheter hittills

Aktuellt projekt innebar att man totalt investerade ca 1,3 mnkr successivt under ett par år. Detta ska ställas mot den besparing som kan förutses. Ett exempel. Av totalbeloppet utgjorde installationen av det datoriserade media- och energiuppföljningssystemet 900 000 kronor. En enkel kalkyl visar den vinstpotential som finns för denna typ av investeringsprojekt: Investering:

900 000 kr

Årskostnader (avskr.tid 10 år, räntefot 7 %):

128 000 kr (annuitet)

Total mediakostnad/år (120 000 kvm):

12 000 000 kr

Detta innebär att investeringen är återbetald på 3 år om man kan sänka energikostnaderna med 2,5 % på grund av åtgärden (enkel pay off). Alternativt kan man säga att det bara behövs att man kan sänka energikostnaderna med 1,1 % för att besparingen ska bli lika stor som årskostnaden med ovannämnda antaganden. Till detta ska man lägga den besparing som erhålls genom övergång från manuell till maskinell avläsning. Följande enkla kalkyl illustrerar besparingspotentialen i ovannämnda exempel: Tidsåtgång, manuell avläsning av mätare i 40 objekt inklusive inmatning i dator och påminnelser etc: 1,5 tim/månad och objekt (avläsning en gång i månaden), dvs totalt 720 timmar per år Arbetskostnad:

200 kronor/timme

Total årskostnad för manuell avläsning:

144 000 kronor per år

Maskinell avläsning (En gång i timmen) (förutsatt inga övriga besparingseffekter )

128 000 kronor per år

Den maskinella avläsningen har också många andra fördelar, t ex: ■ Med timme för timme avläsningar får man en mycket god blick över förbrukningsmönstret i byggnaden. Vattenförbrukning nattetid i byggnader där ingen verksamhet pågår indikerar läckage. Stor elförbrukning nattetid i samma sorts byggnad indikerar att många pumpar och fläktar är i gång (i onödan?). ■ Avläsningarna sker vid exakt tidpunkt till skillnad från manuella som kan variera mycket beroende på att helger, sjukdom eller annan ledighet som infaller när avläsningen skulle gjorts.

■ Avläsningarna överförs automatiskt till uppföljningsprog rammet. Risken för felavläsning, felskrivning (otydliga anteckningar), felinmatning, etc elimineras. ■ Driftpersonalen stimuleras eftersom de själva handhar alla moment i uppföljningsprogrammet och själva tar ut rapporter efter behov. (Behöver inte vänta på inmatning och återrapportering). I samband med installationen av systemet upptäcktes omfattande vattenläckage. I första hand var det wc-stolar, kranar och rörkopplingar som läckte. Läckagen upptäckte när man studerade vattenförbrukningen timme för timme under ett dygn. Vattenförbrukning i skolor och förskolor indikerade läckage. Wc-stolar är den största boven när det gäller vattenläckor. En enda wc-stol kan läcka upp till 0,5 kubikmeter per timme. Så stora läckage, under lång tid, är ovanliga eftersom spolingen då ej fun gerar. Det har dock påträffats sådana läckage i toaletter som varit avstängda. Mindre läckage är däremot mycket vanliga. Ett enkelt räkneexempel visar vilken besparingspotential som finns om man kan minska ett läckage av totalt 1 kubikmeter per timma för samtliga fastigheter (120 000 kvm). Läckage:

1 kubikmeter/timme

Timmar per år:

8 760 tim

Vattenkostnad:

11,25 kronor per kubikmeter

Kostnad per år:

(1 · 7760 · 11,25) = 98 550 kronor

Det tog tid och viss möda att få anläggningen att fungera som avsett. Det visade sig bl a att det var svårt att få de olika leveran törerna av styroch övervakningsutrustning att samarbeta när det gäller framtagning av drivrutiner m m som behövs för koppling till huvuddatorsystemet. Delvis berodde detta på bristande lokal kompetens hos dessa. Det tog även tid att få det överordnade systemet att fungera som avsett. Systemet var ännu lite i ett utvecklingsstadium och en hel del fel fick rättas till. Genom funktionskravet i upphandlingen har dock inte de aktuella problemen orsakat någon ytterligare extern kostnad.

Numera finns en anläggning som är användarvänlig, fungerar väl och som är avpassad för aktuella behov och för organisationens sätt att arbeta. Man har idag tre personer som i princip är utbytbara och som kan hantera styroch övervakningssystemet. Redan från början kunde man se fördelarna med det nya sättet att arbeta. Det var enkelt att snabbt upptäcka onormal förbrukning. Det var också mycket enklare att genomföra tidsjusteringar i t ex en skola på grund av lov eller tillfälliga avbrott i verksamheten. Något man kanske inte alltid orkade med tidigare när man var tvungen att besöka anläggningen. Den tidigare manuella avläsningen av media hade trots höga ambitioner sina brister i både kontinuitet och noggrannhet (rätt avlästa värden på rätt tid). Det gick inte riktigt att lita på siffrorna och det var svårt att få en kontinuerlig historik. En korrekt mediastatistik är en förutsättning för att man exempelvis ska kunna beräkna besparingsvinster vid genomförda rationaliseringsinvesteringar. Just nu pågår arbetet med att på olika sätt optimera anläggningarna till de aktuella verksamheterna, till aktuella energipriser, m m och man avser att använda vinsterna till fortsatta investeringar i styroch övervakningsutrustning. Det gäller också att en skapa kund–säljarrelation där det finns incitament för båda parter att satsa på energibesparande och miljöförbättrande insatser.

Ordlista Client/server-struktur – Uppbyggnad/uppdelning av programvara som innebär att man ställer frågor, gör urval m m i klienten (individuella arbetsstationer, ofta PC) och bearbetar och hämtar informationen från en särskild databas i servern. Klienten och servern samarbetar och man utnyttjar datakraften i båda. Drivrutin – Program som översätter signaler från olika typer av hård vara så att hårdvara och mjukvara kan kommunicera. DUC – DataUnderCentral där information insamlas från styrdon, givare, m m för övervakning, styrning och reglering av processer samt bearbetas för presentation i form av rapporter, scheman, diagram, m m. EIB – European Installation Bus. Systemkoncept som utnyttjar installationsbustekniken. Echelon Corporation – Företaget bakom LonWorksteknologin. EIS-system – Executive Information Systems eller system för styrning och uppföljning av verksamheten. Fokusering främst på ledningens behov. GIS – Geographic Information Systems. Informationssystem där man använder kartan som medium för sökning och urval av information, jmfr med CAD-system. Installationsbus – Ett tvåtrådssystem som kopplar ihop alla installationer (t ex strömbrytare, sensorer, spjäll). Man kan använda elkabeln både som installationsbuss och för ström. Leverans av data till installationsbussen sker standardiserat oavsett leverantör och möjliggör utbyte av information mellan olika system. Intelligent byggnad – En byggnad som maximerar användarnas produktivitet och samtidigt möjliggör effektiv styrning av resurser med minsta möjliga livscykelkosntad (European Intelligent Building Group). LonMark – Användarförening för tillverkare och nyttjare av LonWorksteknologin för att tillförsäkra full kompalitet mellan olika fabrikanters produkter.

LonTalk – Det protokoll som finns implementerat i neuronen. Grunden för detta protokoll är kompatibilitet mellan olika tillverkare, tillförlitlighet, små men många datapaket och ”multimedia”. LonWorks – Teknologi för distribuerade styrnätverk baserade på Echelons Neuron. Neuron – En integrerad krets som sitter i varje nod. Tillverkas av Motorola och Toshiba. Tack vare denna kan en nod bestå av endast en krets och ändå ha alla finesser som andra betydligt större noder. Nod – Kopplingspunkt för en eller flera funktioner Operatörsplats – Den plats där operatören/användaren styroch övervakar systemet, tar fram rapporter, m m. Ofta en PC med bildskärm. Operatörsnod – Den PC vid vilken driftpersonalen hanterar anläggningen. Processnod – PC innehållande drivrutiner för översättande av DUC:arnas kommunikationsprotokoll. Protokoll – En uppsättning regler som bestämmer hur kom munikationen mellan olika enheter eller datorer ska utföras. Aktuella standardprotokoll är bl a BACnet, ProfiBus, TCP/IP, BatiBus, Lon, EIB, FND, FIP. Reglering – (Avsiktlig påverkan med efterföljande automatisk kontroll) används för att hålla ett inställt bör-värde (manuellt eller automatiskt valt/styrt) konstant med hjälp av olika styrdon för kyla, värme, fukt, hastighet eller annat som man vill reglera. Router – Enhet för kommunikation mellan olika nätverksprotokoll. Styrning – (Avsiktlig påverkan utan efterföljande automatisk kontroll) omfattar i huvudsak tidsstyrning och styrning för att kompensera för åverkan från ändringar i andra, icke påverkbara storheter som t ex utetemperatur, solljus, vind och nederbörd. Dit hör även t ex personbelastning i lokaler med variationer i beläggningsgrad, etc. Övervakning – Kontroll vad som händer och registrering av vad som har hänt.

Grepp om driften Den här skriften handlar om hur man kan använda modern teknik som hjälpmedel för en effektiv automatisk styrning och övervakning av fastighetsdriften i kommunens lokaler. Den förklarar för all ”icke-tekniker” hur tekniken fungerar, pekar ut framgångsfaktorer och varnar för vanliga fallgropar. Skriften riktar sig främst till fastighetsoch driftansvariga tjänstemän i kommunerna. Syftet är att ge värdefull vägledning till kommuner som vill utveckla arbetet med automatiserad styrning och övervakning i fastighetsdriften. De som väljer att även fortsättningsvis arbeta med manuell styrning och övervakning kan också få många bra tips i skriften. Skriften tar upp flera problem som kommunens fastig hetsansvariga har. Ett stort problemområde är svårigheterna att i samma fastighetsbestånd få olika leverantörers produkter att kommunicera. Detta har i många fall skapat ett beroende av en enskild leverantör, vilket i sin tur försvårat upphandling av styroch reglerutrustning. Lösningar i form av ”öppna system” beskrivs i skriften. Fler exemplar av skriften kan beställas från Kommentus Förlag, tfn 08-709 59 90, fax 08-709 59 80. ISBN 91-7099-693-8

SVENSKA KOMMUNFÖRBUNDET