המדריך למשקיע הישראלי בברלין במהדורה מיוחדת לקוראי מוס מהדורה מרר 2013
ה נ ד ל “ן ש ל ה ע ת ו ן
1
תוכן הענ ינים : .1ה ה ס ט ו ר י ה ש ל ב ר ל י ן .2ת מ ו נ ת מ צ ב ה נ ד ל “ ן .3ה ו צ א ו ת ה כ ר ו כ ו ת ב ר כ י ש ה .4ס ו ג י ה ש ק ע ה ד י ר ו ת .5ה ש ק ע ו ת ב ב נ י י נ י ם ו מ ס ח ר י .6מ י ס ו י נ ד ל “ ן ,ת כ נ ו ן מ ס .7מ י מ ו ן ל מ ש ק י ע ה ז ר .8ניהול הנ כס .9ה ח ו ק ה ג ר מ נ י .10ש כונות מרכזיות בעיר .11מיטה .12ש רלוטנבו רג —וילמרס דור .13טירגא רטן מואביט .14שטג ליר צלנ דור .15ריניקינ דור
ההיסטוריה של ברלין מעיירה שכוחת אל בשולי האימפריה הרומית לליבה של הקיסרות הגרמנית המפוארת, דרך הרייך השלישי ששא להפוך אותה ל"בירת העולם גרמניה" ,תקופת החומה הקומוניסטית ועד ההתחדשות בשנים שלאחר המשבר הכלכלי הגלובאלי ,מחורבן מוחלט במלחמת העולם הראשונה והשנייה למרכז התרבות והאדריכלות הבינלאומי של המאה ה – 19 -ברלין היא כמו פניקס הקם מעפר חייו אל חיים חדשים .בין דפי ההיסטוריה שלה הרבה שנאת חינם ומאבקים שטופי דם אך גם המון אומנות מרהיבה ומורשת עשירה ,בזכותם הפכה כיום ברלין למטרופולין תוסס ,ססגוני וייחודי במינו .מפני שלא מדובר במטרופולין תעשייתי טיפוסי – ברלין היא עיר של אומנים ,מדענים, עיתונאים ,מעצבים ואנשי עסקים שמשנה לשנה מתפתחת ומתעצמת .יתרה מכך, התהפוכות ,המורדות והעליות בהן רצופה ההיסטוריה של העיר השפיעו רבות על מעמדו של עולם העסקים והנדל"ן בה ,כך
שנכון להיום מציעה ברלין למשקיעים לא מעט הזדמנויות. האזכורים הראשונים אודות העיר ברלין נמצאים אי שם בתחילת האל הראשון לספירה ,אז היא הייתה עיר מסחרית קטנה השייכת לממלכה בשם ברנדנבורג .מאוחר יותר היא הפכה למרכזה של האימפריה הפרוסית ,אחר כך לבירתה של האימפריה הגרמנית ולקראת סו האל השני הפכה לבירתו של הרייך השלישי .בעקבות נפילתו של השלטון הנאצי בשנת ,1945 שרופה והרוסה כמעט לחלוטין, ברלין נכבשה על ידי בנות הברית (בריה"מ ,ארה"ב ,בריטניה וצרפת) שחילקו אותה ל4 - חלקים .בעקבות הסכסוך בין הצד הקומוניסטי לבין הצד הקפיטליסטי שהגיע לשיאו בשנת 1961העיר שוב חולקה. הפעם היא חולקה לשני חלקים: ברלין המערבית (קומוניסטית) וברלין המזרחית (דמוקרטית שבירתה בון) .שני חלקי העיר הופרדו על ידי חומת ברלין המפורסמת שעיצבה מחדש את אופייה של העיר והמדינה כולה.
.16שפ נדאו
החומה שקמה בלב ליבה של ברלין הפרידה לחלוטין בין שני הצדדים :קווי הרכבת התחתית הושבתו ,תחנות סמוכות לגבול נסגרו והפיקוח על המעבר הוחמר באופן משמעותי .עם השנים חלקה המזרחי של ברלין הפך לאזור הדיפרסיבי ביותר בגרמניה עני ,הרוס ואפרורי ,בזמןשהחלק המערבי פרח ושגשג. בחודש נובמבר 9191החומה נפלה -שני חלקי ברלין התאחדו והעיר הפכה לבירתה של גרמניה המאוחדת.
.17נויקלן .18פנ קו .19טמפ ל הו .20ק רויצברג .21פ ריד ריכסיין .22ט רפ טו קופני ק .23לי כטנב רג .24מרזן ה למס דור .25שונברג
חומת ברלין והשפעתה על הנדל"ן בעיר נפילתה של חומת ברלין הייתה אחת מנקודות המפנה החשובות בהיסטוריה של העיר ,בזכותה היא ניצבת היום בפנינו כמטרופולין פורח ומשגשג .אך זה כמובן לא קרה ביום אחד ולממשלת גרמניה לקח שנים ארוכות ומיליארדי אירו של השקעה ,עד שהעיר חזרה לימי הזוהר והשגשוג שלה.
בסתיו של 1989לאחר נפילתה של החומה ,גרמניה ותושבי ברלין במיוחד ,נכנסו למעין אופוריה כללית :הגבול בין המערב למזרח נמחק ותושבי המערב החלו בהמוניהם לקנות כל מה שבא ליד .הביקושים לנדל"ן עלו, המחירים זינקו בכ 33% -וכולם היו מרוצים,
עד שאת מקומה של האופוריה תפסה המציאות .מסתבר שההיבטים המעשיים הכרוכים בשילוב של שתי מדינות וערים כה שונות (קומוניסטית סוציאליסטית ודמוקרטית קפיטליסטית) היו קשים יותר ממה שדמיינה הממשלה .לא רק כלכלת המדינה אלא גם המצב הכלכלי של אזרחי המדינה היה
מדריך ברלין למשקיע הישראלי גרוע מהצפוי והרבה יותר נמוך ממדינות שכנות במערב .כמעט ולא היה ארגון או מפעל שלא נסגר עקב אי התאמה למצב החדש .גם ענ התחבורה דרש החלפה יסודית של תשתיות ,בדומה לענ החשמל ,הגז ,התקשורת וכו' .גם בתחום הבינוי והנדל"ן הייתה צריכה הממשלה להתערב מהיסוד. כתוצאה מכך ,עד סו שנת 9114 נסגרו במדינה כ 3,%00-עסקים ורמת האבטלה זינקה לרמות שטרם נראו שם ,גם בימי המלחמה. את הפגיעה הקשה ביותר ספגה, כהרגלה ,ברלין .כעיר הבירה שנמחקה לאחר מלחמת העולם השנייה ונבזזה על ידי השלטון הקומוניסטי ,היא הייתה זקוקה להשקעה מסיבית במיוחד, שמימדיה טרם היו ברורים לממשלה .באותן השנים ,מחירי הנדל"ן ירדו בברלין כ,30% - ההגירה השלילית שברה שיאים והילודה התקרבה
2 לרמות אפסיות והמשקיעים ברחו לערים תעשייתיות ומודרניות יותר כמו ציריך ומינכן .ברלין נותרה עם נכסים ריקים ,שטחים תעשייתיים נטושים ודירות במחירי רצפה שא אחד לא היה מעוניין לקנות .מצב זה נמשך על תחילת שנות ה1000 - .החל משנות ה 1000 -במטרה לשקם את ברלין ולמשוך אליה אוכלוסיות חדשות ,החליטה ממשלת גרמניה על רפורמה מהפכנית ,במסגרתה בין היתר היא החליטה להעניק ליזמים ולאנשי עסקים סובסידיות ומענקים לבניית דירות חדשות ומרכזי מסחר, תעסוקה ופנאי . .בתוך כמה שנים נבנו בעיר :מרכזי קניות ,אזורי תעשייה ומסחר ,גורדי שחקים, מוזיאונים ,פארקים ,אצטדיונים וכו' והעיר הפכה לאחת הערים הפופולאריות והמבוקשות למגורים ולעסקים .בשנת 1090ברלין עקפה לראשונה בתולדותיה את מינכן ברשימת הערים האירופיות הטובות ביותר לעסקים ,כך עלה
מדו"ח של סוכנות מחקר הנדל"ן קושמן אנד ווייקפילד .בשל העובדה שכ %06 -מתושביה הם חסרי דת ,ברלין נחשבת לבירת האתיאיזם באירופה .היא נחשבת גם לבירת האומנות והתרבות, מאחר שאין עוד עיר כזו בעולם עם כמות כה רבה של מוסדות תרבות: 990מוזיאונים ואוספים440 , גלריות ,שלושה בתי אופרה9 , תזמורות סימפוניות גדולות930 , בתי קולנוע ,כ 900-תיאטראות ובימות ועוד מתקנים אחרים המציעים כ 9,000 -אירועי תרבות בכל יום ויום .לכל אלה מצטרפים מגדלים ובניינים מפוארים ,בתי מלון ,עשרות פארקים ירוקים ציבוריים רחבי ידיים ,מסעדות יוקרה ,בתי קפה ציוריים ,פאבים, בארים ומועדונים עם סצנת בילוי לילית מהלוהטת באירופה .לכל אלה מתווספת מערכת תחבורה ציבורית משוכללת ,בזכותה אין פינה או רחוב בעיר שלא ניתן להגיע אליהם 14שעות ביממה 3%0ימים בשנה.
תמונת מצב של הדיור בברלין נכון להיום ,בזכות הרפורמה בענ הנדל"ן ,ישנן בברלין 9.9מיליון דירות מגורים כאשר 340,000 מתוכן הן בבעלותה של המדינה המפקחת על שכר הדירה של הדיירים או לחלופין ,משלמת את שכר הדירה של הדיירים החלשים. כתוצאה מכך ,נוצרה מציאות בה רק 936מתושבי העיר הם בעלי דירות והשאר מתגוררים בדירות שכורות ,זאת לעומת 306מתושבי גרמניה שהם בעלי דירות .מספר
כה גבוה של דירות בבעלות המדינה (דירות המוצעות להשכרה) בא לידי ביטוי במספרים גדולים של דיירים ממעמד סוציו- אקונומי נמוך התופסים אזורים נכבדים בברלין .בברלין מתגוררים כיום כ 3.0 -מיליון בני אדם ,כאשר 936מהם הם תושבים זרים מ- 990מדינות בעולם .אך לא מדובר בעיר צפופה – 4,000תושבים לקמ"ר ,בתל אביב לעומת זאת מדובר במספר כפול של 9,000
תושבים לקמ"ר .מספר התיירים הישראלים בעיר עלה מ־ 91אל בשנת 1001לכ־ 00אל ב.1090- מספר הישראלים שמתגוררים דרך קבע בברלין נאמד ב־ .90,000
ההוצאות הכרוכות ברכישת נדל"ן עסקאות נדל"ן בברלין ,בדומה לעסקאות דומות בתל אביב או בטוקיו ,כרוכות בנוס למחיר הנכס בהוצאות נלוות כאלה ואחרות. למעשה ,מחיר הנכס הוא לא ההוצאה היחידה הנופלת על כתפיהם של רוכשי הנכסים ואליה מצטרפת עוד שורת הוצאות שונות :תיווך ,מס רכישה ,מע"מ, עורך דין ,הוצאות שיפור וכו'.
עם זאת ,הוצאות אלה משתנות ממדינה למדינה וגם מעסקה לעסקה ,במיוחד אם מדובר בנדל"ן להשקעה ולא למגורים .בגרמניה למשל ,להבדיל מישראל מוכר הנכס באמצעות מתווך פטור מתשלום שכר הטרחה למתווך – רוכש הנכס הוא זה שמשלם את עמלת סוכן הנכסים.
לפניכם סקירה קצרה של ההוצאות הנלוות לתהליך רכישת נדל“ן בעיר ברלין .ישנן הוצאות שהן קבועות—מס רכישה והוצאות הנוטריון ,כאלו שניתן להתמקח עליהן ,עמלות התיווך ,וכאלו שהן לבחירה :עמלות ברוקר מימון או חברה הנדסית לבדיקת הנכס.
3
מחיר הנכס מחירי הנכסים בגרמניה משתנים מאזור לאזור ,כמו גם מושפעים רבות ממיקומם הספציפי ברחוב זה או אחר .בדרך כלל על מנת לרכוש נכס בגרמניה מספיק להביא 006 מהסכום הדרוש ואת היתרה ניתן לקבל בבנקים למשכנתאות. הבנקים הגרמנים מוכנים לתת מימון לרכישת דירה או נכס להשקעה ,בתנאי שיש על הנכס תזרים מזומנים -זאת אומרת שהנכס מושכר .במקרים שמשקיע זר (מישראל למשל) יבקש לרכוש נכס ריק ללא שוכרים ,יהיה לו הרבה יותר קשה לקבל מימון מהבנק או שלחלופין הוא יקבל מימון הרבה יותר נמוך ועם ריביות גבוהות יותר המשקפות את הסיכון שהבנק המלווה נוטל .יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון כי מערכת המשכנתאות הגרמנית נחשבת לאחת המתקדמות בעולם והריביות על הלוואות הן לא גבוהות -3.06 .46יתרה מכך ,בשל העובדה
שכמעט 906מתושבי ברלין מגוררים בדירות שכורות -הנכסים להשקעה כמעט ולא עומדים ריקים.
מתווך נדל"ן החוק הגרמני אינו קובע תעריפי מינימום או מקסימום של עמלה זו והכל תלוי בסוכן התיווך הספציפי ובאזור בו ממוקם הנכס .שכר הטרחה המקובל ברחבי גרמניה עומד על כ + %6 -מע"מ של %.946 =916סה"כ .עם זאת, כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן גדולות בהיק של 0-90מיליון אירו ניתן להפחית את שכר הטרחה של המתווך לרמה של 46-36וא יותר מכך.
הנוטוריון לאחר שמצאתם נכס מתאים לרכישה ,פונים לנוטריון שהוא למעשה הדמות המרכזית בכל עסקאות מקרקעין בגרמניה.
בחירת הנוטריון מוטלת אך ורק על רוכש הנכס ,זאת בכדי גם לאפשר לו להיעזר בשירותיו של איש מקצוע אמין ואובייקטיבי .נוטריון גובה שכר טרחה מקונה הנכס בלבד בגובה של .16-96בנוס לכך ,במקרה שמדובר בנכס המנוהל על ידי חברת ניהול נכסים, על הנוטריון לקבל הסכמה למכירתו .מסמך זה יכול להיות לגמרי בחינם ויכול לעלות בין %0- 910אירו .רוכש הנכס משלם את התמורה (תחילה רק מקדמה בגובה של כ 106-906 -או את אחוז התשלום שסוכם בחוזה) לחשבון נאמנות שפותח הנוטריון לצורך ביצוע העסקה הספציפית .הוא יחזיק את התמורה בחשבון זה עד שיקבל את כל האישורים החיצוניים הנחוצים לרישום הערת האזהרה לטובת הקונה או לרישום הבעלות על שם הקונה .עבור ניהול חשבון הנאמנות גובה הנוטריון שכר טרחה נפרד .כמו כן ,אגרת רישום בלשכת רישום המקרקעין עולה מאות יורו בודדים.
מיסי הנדל“ן ומימון הרכישה מס רכישה
מע"מ (מס עקי )
ברוקר משכנתאות
לפי החוק הגרמני ,תשלום מס הרכישה חל על הקונה ומועבר לרשויות המס .בברלין ,המבורג וסקסוניה-אנהלט מס הרכישה עומד על 4.06משווי הנכס. בברנדרבורג על ,06בברמן על ,4.06בסקסוניה התחתונה על ,4.0 בחבל הסאר על .46החל משנת 1093יעלה שיעור המס בשלזוויג- הולשטיין ל.06-
החל מחודש מאי 1009המע"מ הגרמני עומד על 916ואותו חייבים להוסי לכל התשלומים והעמלות של נותני השירותים בגרמניה .ביניהם :מתווך ,נוטוריון ברוקר משכנתאות וכו') ,חור ממס רכישה עליו לא משלמים מע"מ.
בעת לקיחת משכנתא מבנק גרמני לצורך רכישת נכס להשקעה, מומלר להיעזר בשירותיו של ברוקר משכנתאות.הוא אומנם גובה עמלה על השירות אך מאפשר למשקיעים שלא מכירים את שוק הנדל"ן המקומי ,את השחקנים המרכזיים ואת כללי המשחק, לקבל את המשכנתא הטובה והכדאית ביותר.
הוצאות נוספות ברכישת נדל“ן כאשר לוקחים משכנתא מהבנק, בדומה לחוקים הקיימים בישראל, הלווים חייבים לרכוש לעצמם פוליסת ביטוח חיים .בנוס לכך, במקרים בהם המשקיעים רוכשים בניין שלם או מבנה מסחרי עליהם להזמין בדיקה הנדסית של המבנה ובעריכת בדיקת נאותות ( Due .)Diligenceחשוב שהבדיקה תכלול גם בדיקת מערכות הבניין (אינסטלציה ,מים ,חשמל וכו')
לעיתים רכישת הנכס נעשיית על ידי רכישת החברה המחזיקה בבעלות על הנכס .במקרה זה חובה לבדוק בצורה מעמיקה את החברה הנרכשת וזאת על מנת לוודא שאין לחברה חובות או התחייבויות קודמות מעבר למה שקשור בבעלותה על הנכס הנרכש.
4
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
סוגי השקעה בברלין בשנים האחרונות משקיעים ישראלים זרמו לבירה הגרמנית המתחדשת וקנו נדל"ן מכל הבא ליד .ביניהם גם משקיעים פרטיים קטנים שהעדיפו דירה להשקעה בברלין על פני דירה במחיר כפול ומשולש בבאר שבע וגם טייקונים גדולים ותיקים כמו אליעזר פישמן, יצחק תשובה שרי אריסון שהשקיעו בשלל סוגי הנדל"ן: דירות מגורים ,בניינים ,נדל"ן מסחרי וסינדיקציות. נפילת חומת ברלין בשנות ה,10 - אחר כך איחוד גרמניה והצטרפותה לגוש האירו לצד השקעות של מיליארדים מצד הממשלה בשיקום ופיתוח העיר ,הביאו לזינוק במספר התיירים (כ 9.0 -מיליון בשנת ה90- לעומת כ 9 -מיליון כיום) ולגידול משמעותי באוכלוסייה .כתוצאה מכך ,הפכה ברלין לאחת הערים
המתויירות והמפותחות באירופה אחרי לונדון ופאריס ,עיר המובילה את הכלכלה האירופאית והעולמית בפרט וכמובן עיר בעלות שוק נדל"ן מאוד ידידותי למשקיעים. בתקופה שלאחר נפילתה של חומת ברלין ,בשנים 9114ועד ,1004מחירי הנדל"ן בה צנחו באופן דרמטי .עשרות ומאות נכסים נותרו ריקים ולא היה מי שיקנה אותם .אולם כמה שנים לאחר מכן הם החלו לעלות ,אם כי לא בשיעורים גדולים למדי אך ללא ספק בשיעורים יציבים .בשנת ,1009שנת המפנה בכלכלה העולמית ,כשרוב מדינות גוש האירופי וארה"ב רשמו צניחה של עשרות אחוזים במחירים ,שוק הנדל"ן בברלין המשיך לצמוח ולשגשג .וגם היום ,בצל משבר האירו המחרי ,שוק הנדל"ן בבירה
הגרמנית שומר על יציבותו. משמעות הדבר כי מדובר בשוק חזק ובעל פוטנציאל עתידי עצום. כך למשל ,בברלין ישנן היום תשתיות לכ % -מיליון איש בעוד שמתגוררים בה קצת פחות מ4- מיליון.
השקעה בדירות השקעה בדירות מגורים היא אחת האפשרויות הכדאיות לכל משקיע נדל"ן מתחיל .בהתחשב בעובדה שכ 906 -מתושבי ברלין מתגוררים בדירות שכורות וההיצע לא מצליח להשיג את הביקוש ,למשקיעים תמיד תהיה פרנסה .זה לא כי מחירי הדירות למכירה בברלין גבוהים והתושבים אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה פרטית -הברלינאים פשוט לא רואים סיבה לקנות ומעדיפים לשכור ,זאת גם בשל מערך השכירות היעיל והאיכותי שיש בעיר ובמדינה כולה .המדינה מאפשרת למשקיעים זרים לקנות דירות להשקעה וא מעניקה אפשרות לפנות לאחד הבנקים לקבלת מימון עד גובה של כ- .006-406 את הדירות ניתן לרכוש באופן עצמאי או בעזרת חברת נדל"ן (בארר יש כיום מספר חברות המשווקות נדל"ן להשקעה בברלין) או באמצעות קבוצת רוכשים. לאפשרות זו ישנן יתרונות רבים: ביטחון בקניית הדירה הנכונה, מחירים זולים במיוחד ותשואות גבוהות .מפני שקבוצת רוכשים בראשה עומדת חברת נדל"ן מקצועית ובקיאה בשוק המקומי,
קונה בדרך כלל מספר רב של דירות בבניין אחד (לעיתים גם בניין שלם) ובכך זוכה למחיר הרבה יותר נמוך מהשוק .מכאן ,כל חבר בקבוצה קונה לעצמו דירה במחיר מוזל ונהנה מתשואה מיידית מהשכרתה .דירות מגורים פרטיות חוו בשנת 1090את העלייה החזקה ביותר בשוק הנדל"ן בברלין ,כך קבעו האנליסטים של חברות GSW ו .CBRE -שיעור העלייה עמד על כ 96בממוצע בשנה .גם בשנת 1099המחירים המשיכו לעלות אם כי רשמו עלייה מתונה יותר של כ- ,06כאשר מחירי דירות להשכרה עלו בכ .%6 -בעקבות כך ,לפי The Move Channelשוק הדיור הברלינאים נכנס לעשיריית הערים האירופיות הכדאיות ביותר להשקעה .בהתאם לנתוני איחוד המתווכים הברלנאי Immobilienverband
,))Deutschlandבין השנים 1090- 1099מחירו של מ"ר למכירה בבירה נע סביב 9,400אירו (9,100 אירו באזורים החלשים ו9,010 - אירו באזורי הביקוש) ואילו מחירו של מ"ר להשכרה עמד על כ% - אירו .התשואה נאמדת בכ%6 - בשנה.
האזורים המבוקשים ביותר להשקעה הם במרכז העיר ,בדרום מערב העיר ובדרום-מזרח .האזורים הללו נהנים מקרבה לצירי תחבורה ראשיים ,מרכזי קניות ופארקים ירוקים המהווים מקור משיכה הן לתושבים מקומיים והן לתיירים. שכונות כמו ספאנדאו ,שרלטנבורג, ווילמרסדו ,פלנצהאור ברג, צלנדרו ,מיטה ,פנקוב וקפניק זוכות למרבית הביקושים .אחריהן שכונות כמו פרידריכסהאין ,מרכז שונברג ,שטגליר וקרויצברג. לעומת זאת ,שכונות הממוקמות בחלקו הצפוני ומערבי של ברלין זוכות לביקושים מועטים :שכונת מרצן ,ליכטנברג ונויקולן.
5
השקעה בביניינים לא מעט משקיעים בוחרים באפשרות של השקעה בבניינים בברלין .בדרך כלל מדובר בבנייני מגורים הכוללים כמה דירות (%-30 דירות) המיועדות להשכרה ומנוהלים על ידי חברת ניהול אחת. בקומות הראשונות של בניינים אלה בדרך כלל ממוקמים חנויות או משרדים שגם הם נכללים בעסקה. בשנת 1090הקי העסקאות בשוק של בניינים נאמד בכ 1 -מיליארד אירו ,מה שמצביע על הכדאיות הרבה שיש בהשקעה זו .מחירי בניינים כאלה נעים היום בין 9.9 מיליון אירו ל 0 -מיליון אירו, בהתאם לאזור ולגודל הבניין. התשואה אותה מקבלים המשקיעים נעה סביב 06בשנה ובאזורים מסוימים א מגיעה לכ– .96בדומה להשקעה בדירות מגורים בודדות ,גם כאן הבנקים המקומיים מעניקים למשקיעים
מימון בגובה של %06-006מערך הנכס .החוק הגרמני לא מפלה את המשקיעים הזרים ומאפשר להם לבצע את ההשקעה תוך ניצול כל זכויות המקרקעין והרכישה שיש לתושבים מקומיים .היתרון של השקעה בבניין דירות הוא במחיר. יזם הרוכש מטרז' גדול יותר בבניין אחד ולא דירות בודדות המפוזרות בבניינים שונים ,יכול להגיע למחיר נמוך הרבה יותר למ"ר .למעשה, היזם רוכש יחידה משפטית אחת שלמה במחיר נמוך הרבה יותר מהשוק .בנוס לכך ,יש לקחת בחשבון כי גם בעסקה זו קיימות אפשרויות רבות ומגוונות למשקיעים .כך למשל ,אפשר לרכוש בניין מניב ,כזה שמייד יניב תשואה למשקיע ,משום שהוא כבר מוכן למגורים ואפילו מאוכלס בדיירים .אך אפשר גם לרכוש בניין להשבחה .אלה הם בדרך כלל
בניינים המיועדים לשיפור ושדרוג על ידי הוספת קומות ודירות. רכישה כזו דורשת השקעה נוספת ולא מייד מניבה תשואה למשקיע אך לעיתים ,בשל העובדה כי מדובר בבניינים "מציאות" הם מניבים בעתיד רווחים יחסית גדולים ותשואה עודפת בעת המכירה.לפי הנתונים של IVD ברלין הגיעה למקום הראשון במדינה בהיקפי מכירת בנייני דירות ,אחרי מינכן והמבורג .האזור הפופולארי להשקעה הוא פרנצלאור ברג ,בעיקר בשל התפתחותו המהירה של האזור המאופיין בצעירים ובמשפחות המחפשים דירות להשכרה .באזור ישנם בתי ספר רבים ,גני ילדים, מוסדות ציבור ,מרכזי קניות ומערך תחבורה מאוד מפותח .כל אלה מושכים רבבות שוכרים ומבטיחים למשקיעים תשואה גבוהה.
השקעה בנדל“ן מסחרי היקפי ההשקעות בנדל"ן מסחרי בברלין עולה משנה לשנה .הכל בזכות האווירה הכלכלית המשגשגת בבירה הגרמנית ,גם נוכח משבר האירו המשתולל ברחבי היבשת .אך גם בזכות התשתיות ,הכבישים והתיירות הנכנסת ,זוכה ברלין לפריחה מסחרית מסחררת .ברבעונים הקודמים היא אפילו עקפה את מינכן ואת פרנקפורט ,שעד כה נחשבו למרכזי עסקים המובילים במדינה ובאירופה בכלל. השחקן הישראלי הראשון שנכנס לשוק הנדל"ן המסחרי בברלין היה יקיר גבאי העומד בראש גרנד סיטי .כיום החברה מחזיקה יותר מ- %0בתי מלון בעיר ונחשבת לרשת המלונות המקומית השנייה בגודלה בגרמניה .אחריו נכנסה לשוק אלקטרה נדל"ן שרכשה 1נכסים במערב ברלין תמורת 130מיליון שקל .מאוחר יותר גם דוד פתאל המחזיק ברשת מלונות נרחבת זיהה את הפוטנציאל הברלינאי ,עדי קייזמן שבשנת 1000רכש את הדואר ההיסטורי ברחוב אורניינבורגר תמורת 9%מיליון אירו ושיכון ובינוי נדל"ן שרכשה כ- 3,100דירות בעיר ובנייני משרדים בשטח כולל של 100אל מ"ר .גם
הראל ביטוח פיננסים ,אשטרום נכסים ,אליעז תשובה ,גי גרופ ואחרים הצטרפו לחגיגה. ברלין מציעה למשקיעים בנדל"ן מסחרי שלל אפשרויות והזדמנויות: בנייני משרדים ,קניונים ,בתי מלון, בתי קפה ומסעדות ,מחסנים, חנויות וכן הלאה .לטענתם של האנליסטים ,ברלין היא העיר הכדאיות כיום להשקעה בנדל"ן מסחרי ,זאת בשל העובדה כי מדובר בעיר "לא מספיק מנוצלת", לדבריהם .זוהי הבירה הכלכלית של אירופה כולה ,בה ממוקמים נציגויות של החברות הגדולות בעולם ,מתקיימים בה התערוכות והכנסים הבולטים שיש ,זורמים אליה רבבות של סטודנטים זרים, אומנים ויוצרים .מה גם ,זוהי אחת הערים היפות כיום באירופה, בעיקר בזכות הארכיטקטורה העשירה שלה ,פארקים ירוקים עצומים ומרכזי בילוי לצעירים. במהלך שנת 1093צפוי להיפתח בברלין שדה תעופה חדש ,מה שיהפוך אותה למרכז התחבורתי הראשי של אירופה ,ויכניס תנופה נוספת למחירי הנדל“ן המסחרי בעיר.
בהתאם לאזור ולשכונה בעיר, השקעה בנדל"ן מסחרי בברלין מניבה ליזמים שיעורי תשואה הנעה בין %6ל .916 -ברבעון השלישי של 1099מחירי נדל"ן מסחרי עלו ב 46 -והגיעו לרמה של 3,140אירו למ"ר ,בזמן שבפרנקפורט המחיר עומד על 3,%11אירו למ"ר ובמינכן 3,19% אירו למ"ר.
קנייה קבוצתית אפשרות נוספת העומדת בפני משקיעי הנדל"ן בברלין היא ההשקעה בסינדיקציה .סינדקציה זהו שיתו פעולה בין גופים או אנשים ,תחת במה אחת למען תועלת משותפת .מטרת שת"פ זה היא ליצור כוח משות התורם להפקה ולהעצמת הרווחיות של כל אחד מחברי הקבוצה .משקיע בודד ,בעל סכום השקעה יחסית קטן מאפשר להיות שות בעסקאות נדל"ן גדולות מימדים ובעלות אחוז רווחיות גבוה .לכל אחד מהשותפים תהיה בעלות יחסית משותפת על אותו מקרקעין .גם אשראי להשלמת העסקה יהיה מוגדר כסינדיקציה, מה שמאפשר פיזור סיכון האשראי.
6
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
מיסוי -תכנון מיסוי מאז שנת ,1000כעשור לאחר נפילתה של חומת ברלין והאיחוד ההיסטורי בין שתי חלקי המדינה (מערבית קומוניסטית ומזרחית קפיטליסטית) ,הונהגו בגרמניה רפורמות רחבות ורבות ,ביניהן רפורמה מקיפה במערכת המס. המטרה הייתה לשפר את רמת חייהם של אזרחי גרמניה וכן להעלות את כדאיות ההשקעה בנדל"ן ובשוק ההון הגרמני .על מנת שהכנסה מסוג כל שהוא (גם של אזרח גרמני וגם של תושב זר) תהיה חייבת במס עליה לנבוע ממקור מוגדר בחקיקה ,למשל: הכנסות מעסק וממשלח יד, משכורת ,רווחי הון ,חקלאות, יערנות ,מהשכרה ו"הכנסות אחרות" .כתוצאה מכך ,נכון להיום מציעה גרמניה נכסים זולים (להשכרה ולמכירה) ויחד עם זאת האיכותיים ביותר באירופה.
הקוד הגרמני והנדל"ן
BGB
בכל הקשור לנדל"ן ולמיסוי שלו, הקוד האזרחי הגרמני BGBמבחין בין הכנסות הנובעות מנדל"ן עסקי לבין הכנסות הנובעות מהחזקת נדל"ן פרטי .יתרה מכך ,בזכות יחסים דיפלומטיים נפלאים בין ישראל לגרמניה ,סוכם בין שתי המדינות כי אזרחי ישראל (משקיעי נדל"ן) יכולים ליהנות מהטבות מסוימות במיסוי ,זאת כחלק מהגברת שיתו הפעולה הכלכלי בין המדינות.
מס רכישה ומס מקרקעי נדל"ן לפי החוק הגרמני ,כל מי
שרוכש נדל"ן בגבולות המדינה מחויב במס רכישה ובמס מקרקעין. מס רכישה בברלין עומד על שיעור של 06מערך הנכס והוא מוטל על רכישת נדל"ן פיזי וגם על רכישת מניות של חברות נדל"ן (ברכישה 106ומעלה של מניות החברה). למעשה ,מדובר במס מוניציפאלי, המיועד לרשות המקומית שבה ממוקם הנכס .בנוס קיים מס רכוש בשיעור של כ0.0306- המוטל על המחזיק בנכס על פי שומה שנתית .עם זאת ,חשוב לציין כי השומה נקבעת על פי מחירו ההיסטורי של הנכס (מחיר בו נרכש) ולא על פי מחירו העכשווי ,לכן מדובר בשיעור נמוך אפילו יותר.
אמנה בין ישראל לגרמניה בתחום מקרקעין האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין גרמניה בנושא נדל"ן מעניקה לאזרחי ישראל זכות מיסוי ראשונית למדינה (מדינת המקור), שבה נמצאים המקרקעין ,כאשר למדינת התושבות ניתנת זכות מיסוי שיורית ,זאת כנגד מתן זיכוי בגן מיסויה של מדינת המקור. לרוב מדובר על הכנסות ממקרקעין :שכירות ,מכירת נדל"ן וכן מכירת מניות של חברה המחזיקה במקרקעין (חברת מקרקעין כגון .)GBRכמו כן ,תושב גרמני המוכר מניות בחברה, שנכסיה מורכבים מנכסי נדל"ן הנמצאים בישראל ,יהיה פטור ממס בישראל ,במידה שאותה חברה אינה נחשבת לתושבת ישראל.
המע"מ הגרמני (מס עקי ) החל מחודש מאי 1009הופחת המע"מ (מס עקי ) בגרמניה ל- .916בכל הקשור לעסקאות הנדל"ן משולם המע"מ על: נוטוריון ,תיווך ,עמלת ברוקר משכנתאות ומע"מ מקומי .על מס הרכישה אין מע"מ.
עד %01תשואה להון העצמי שכונת מואביט ממוקמת בחלקה הצפון מזרחי של מיטה, ומאז שנת 6002היא שייכת מוניציפלית לשכונה. בבניין אלבאו איכותי מוצעות דירות איכותיות ,מושכרות ומניבות תשואה נאה החל מהיום הראשון. דירות החל מ 000000אירו
תשלום מס על נכס עסקי
תשלום מס על נכס פרטי
תשלומי מס על נכס להשכרה
נכס עסקי זהו נכס בו לבעליו יש קשר עם ההכנסות בעסק .הכנסות אלה מחויבות במס הכנסה .נכס המוחזק על ידי חברה מוגבלת (בע"מ) תמיד ייחשב כנכס עסקי. בנוס לכך ,חברות בגרמניה מחויבות בתשלום מס מוניציפאלי הנקרא מס מסחר ושיעורו נע בין ( 106-916כהוצאה מוכרת) ומס פדראלי הנקרא מס ארצי ,אשר מורכב ממס סטנדרטי של 106 וממס סולידריות (הוטל במטרה לסייע במיזוג מזרח ומערב גרמניה) בשיעור של .0.06עם זאת, המיסים שיוטלו על הכנסות החברה מוגבלים למס מקסימלי של .39.06 על רווח הון ,שנוצר לחברה יחול מס חברות ,בדומה לכל הכנסה אחרת של אותה החברה .עם זאת, רווח הון שנוצר ממכירת נדל"ן אשר השימוש בו נעשה תוך 4 שנים עד למועד רכישת נדל"ן חלופי ,פטור ממס .כאשר נבנה בניין חדש ,יכולה החברה להאריך את התקופה שבה עליה להשתמש ברווח לרכישת נכס חלופי ,זאת כתנאי לפטור ממס על מכירת הנכס הקודם ,ל % -שנים.
בכל הקשור לאנשים פרטיים (תושבי גרמניה) ,גם אליהם חל מס סולידאריות בשיעור זהה של .0.06 הוא מתווס למס על יחיד ונע בצורה פרוגרסיבית במדרגות בין 906ל .416 -ההכנסה של עד 9,004אירו פטורה ממס .אנשים פרטיים שאינם תושבי גרמניה מחויבים אך ורק במס הכנסה (בשיעור וחישוב זהה לאזרחים) על הכנסות שמקורן בגרמניה .אומנם מדרגת המס הראשונה עבור תושבים זרים היא גבוהה יותר ושיעורה עומד על .106רווחי הון ממכירת נכסי נדל"ן לא מסחריים (לאנשים פרטיים) פטורים ממס, למעט מקרים בהם רווח ההון נחשב לרווח ספקולטיבי .זאת אומרת ,מכירת הנכס בתום תקופת המינימום הקבועה בחוק .שיעור המס במקרה זה יהיה זהה לשיעור המס השולי על היחיד .רווח הון ממכירת נדל"ן ימוסה לפי שיעור המס השולי הרגיל החל על היחיד אם המקרקעין נמכרו עד 90שנים מיום רכישתם .אם המקרקעין הוחזקו לתקופה ממושכת יותר,יינתן פטור ממס.
בכל הקשור להשכרת נדל"ן ותשלומי המסים מהרווחים שמפיקים משקיעי נדל"ן פרטיים (לא נכסים מסחריים ולא חברות), המס השנתי עומד על 996-946 על נכסים שנרכשו ללא משכנתא ועל 946-06על נכסים שנרכשו בעזרת משכנתא או הלוואה אחרת. קיימת אפשרות לנקות את ההוצאות כגון :הוצאות מימון, הוצאות ניהול ותשלומים סוציאליים (מים ,חשמל ,גז) ,ריבית המשכנתא ,הוצאות נסיעה (9-1 פעמים בשנה כולל כרטיסי נסיעה, שהיה במלון ,אש"ל וכו') ,הוצאות טלפון והוצאות של ציוד משרדי. בנוס לכך ,בעל הנכס להשכרה יכול להחזיר לעצמו כ 36 -בשנה על הוצאות בנייה ,שיפוצים ותוספות בנכס .כמו כן ,בעלי דירות להשכרה המיועדות לשימוש אישי יכולים לנקות הוצאות פחת על הנכס :נכסים אשר נבנו לפני 09.09.9110מזכים את בעליהם ב- 1.06ואילו הנכסים שנבנו אחרי מועד זה.16 -
7
מימון למשקיע הזר רכישת נדל"ן להשקעה בגרמניה עבור משקיעים זרים אינה מהווה בעיה – היא מציעה אפשרות להיעזר בהלוואה או משכנתא מלמעלה מ 99 -בנקים למשכנתאות .למעשה ,מדובר בדרך הנוחה והיעילה לרכוש דירה להשקעה ,בעיקר כי מערכת הבנקים בגרמניה נחשבת לאחת הפרוגרסיביות באירופה שכן גם מאוד ידידותית עבור המשקיעים הזרים .נכון להיום הריביות בבנקים יחסית נמוכים – 3.0-06כאשר המשכנתאות ניתנות לתקופה של 0 30שנה .זו הסיבה כי משקיעיםישראלים רבים הרוכשים נכסים בגרמניה מחליטים לקחת משכנתא ובכך לאפשר לעצמם השקעה עם הון עצמי ממוצע של 100אל שקל ,תמורתה בישראל הם יכולים לקנות 9/%מדירה ממוצעת.
מימון בעזרת משכנתא
תנאים לקבלת משכנתא
מרבית הבנקים הגרמנים למשכנתאות מעניקים למשקיעים זרים ורוכשי דירות למגורים תושבי חור ,הלוואה בגובה של %06-006 מערך הנכס .לעומת זאת ,לתושבי גרמניה מעניקים משכנתאות בגובה של .%06במקרים בהם לנוטל המשכנתא ,גם תושב חור ,ישנו נכס או עסק בגרמניה או באיחוד האירופי ,ניתן לקבל את ההלוואה תמורת משכונו .המשכנתאות ניתנות לתקופות שונות החל מ0 - ועד 30שנה ,כאשר הריבית משנתה בהתאם למשך ההלוואה.
על מנת לקבל משכנתא מהבנק הגרמני ,על הנכס לעמוד במספר קריטריונים:
מה תדרש לצורך המשכנתא פוליסת ביטוח למשכנתא הערכת שמאי מקרקעין בדומה לחוק הישראלי ,גם החוק הגרמני דורש מנוטלי משכנתאות לבטח את עצמם ואת נכסם .מדובר בביטוח חיים ,בו המוטב הוא הבנק. מחירי פוליסות ביטוח נעים בין 100 ל 000 -אירו בשנה.
על מנת לקבל משכנתא מהבנק הגרמני ,בדיוק כמו שזה נהוג בישראל ,גם בגרמניה תצרכו לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי להערכת שוויו הריאלי של הנכס. אומנם להבדיל ממערכת הבנקאית בארר ,בגרמניה תוכלו לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין נייטראלי ,שלא קשור לבנק.
תהליך אישור המשכנתא הליך לקבלת משכנתא נקודת ההתחלה של הליך לקבלת משכנתא חייבת להיות בסקר שוק של מערכת הבנקאית הגרמנית. זאת אומרת שחשוב לבדוק כמה בנקים בתחום המשכנתאות ואת התנאים שלהם למשקיעים .לאחר מכן ,יש לגשת לבנק שנבחר באופן עצמאי ולהגיש לו את כל המסמכים המוזכרים בסעי הקודם
על מבקש המשכנתא יהיה לחתום על פתיחת תיק ולהמתין עד 94יום לקבלת תשובה סופית מהבנק שכלול את גובה הריבית עליה החליט הבנק ביחס לתיק האישי של המשקיע.
כדאי קודם כל שהנכס יהיה ממוקם בשכונה או באזור שהוא יחסי טוב, זאת משום שבמקרה אי עמידה בתשלומי ההלוואה יוכל הבנק למכור את הנכס בקלות ובמהירות רצוי שהנכס המיועד לרכישה יהיה מושכר לשוכרים או לפחות יציג מסמך המעיד על השכרתו הקרובה .בנוס לכך, רצוי שהתשואה שלו תניב לא פחות מ46 - שנתיים גם על מחירו של הנכס לא להיות נמוך מדי – לא פחות מ 00 -אל אירו, אך ישנם בנקים הדורשים שהמחיר לא יהיה נמוך מ 900 -אל אירו על נוטל המשכנתא להציג לבנק הלווה (בשפה הגרמנית כמובן) את כל המסמכים המעידים על מצבו הכלכלי (כושר ההשתכרות וגובה ההון העצמי) ,מסמכים המעידים על בעלותו על הנכס ומסמכים המעידים על רכישת פוליסת ביטוח למשכנתא .כמו כן ,יש להצטייד בצילום של הדרכון.
8
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
ניהול הנכס (חברת ניהול) משקיעים ישראלים רבים, המשקיעים בימים אלה בנדל"ן בגרמניה מנסים לברר את סוגיית קבלת התמורה לכס מההשקעה ומחפשים מידע על שיטות ניהול הנכס באמצעות חברת ניהול .כמה משלמים לחברה כזו? מה כוללים השירותים שלה? והכי חשוב – כמה כס בסו נשאר לנו בכיס? לכל השאלות האלה ננסה לענות כאן ולהביא לכם דוגמאות לנכסים להשקעה ומספרים המגלים את הרווח שלהם.
מהו ניהול נכסים העברת נכסים (נדל"ן להשקעה) לידיה של חברת ניהול נכסים נועדה בראש ובראשונה להעניק למשקיע את החופש מהטיפול בבעיות השוטפות הכרוכות
בהחזקת נכס שלא למגורים אישיים .בעיות אלה צצות מעת לעת בדירות מושכרות ושכן מלוות גם בסידורים פורמאליים רבים כמו מציאת השוכרים ,גביית השכירות, תשלומי אגרות וכו' .כאשר דברים אלה נעשים בצורה מסודרת ועל ידי אנשי מקצוע הבקיאים בתחום הנדל"ן המקומי עלויות ההשקעה בנכס מתחילות להניב רווחים .כי אנשי נדל"ן מקצועיים ימצאו עבורכם את השוכרים האמינים ביותר ,יגבו את המחיר הטוב ביותר (לפי מגמות השוק) ,ידאגו להחזקתו השוטפת של הנכס וכן הלאה .מה גם ,נציגי חברות ניהול נכסים ידאגו לצלם את הנכס בנקודות זמן שונות ,להוציא דו"חות תקופתיים לבעלי הנכס ולהחזיק באנשי המקצוע מהטובים בשוק.
חברת הנדל“ן הגדולה בברלין
מה כולל ניהול נכסים שירות ניהול נכסים ניתן בדרך כלל באמצעות חברות לניהול נכסים. קיימות שיטות רבות לניהול הנכס, המשתנות מחברה לחברה ותלויות במידת האמון הניתנת לחברות אלה מבעלי הנכסים .בין השירותים הבסיסיים והעיקריים שמציעות חברות ניהול נכסים הם השירותים הבאים :בתפקידן של חברות אלה לאתר עבור המשקיע את השוכרים הפוטנציאליים והאיכותיים ולמקסם את שכר הדירה שיקבל המשקיע; עליהן לבצע סינון שוכרים ובדיקת מקורות ההכנסה שלהם ,לערוך חוזה מול השוכרים בנוכחות נוטריון; לקבל ערבות רלוונטית ובהמשך לבצע מעקב קפדני אחר העברת חשבונות על שם השוכר, תשלומי שכר הדירה תחזוקה על
בשכונת שרלוטנבורג המבוקשת הזדמנות לרכוש דירות בשכונה המבוקשת במחירים זולים במיוחד וזאת תחת מעטפת הניהול האיכותית חברת הנדל“ן הגדולה ביותר בברלין .החל מ %000אירו למ“ר.
ניהול הנכס לפי שיטת הקביעות שיטת הקביעות היא אחת משיטות ניהול של חברות ניהול נכסים .היא נחשבת לשיטה הפופולארית מאוד בקרב משקיעים בעלי מספר נכסים או/ו נכסים מסחריים .לפי שיטת הקביעות חברת ניהול נכסים היא זו שמנהלת את ההכנסות מהנכס ואת ההוצאות .בשביל זה היא פותחת חשבון בנק על שמה עם זכות חתימה בחשבון זה ,בזמן ששם החשבון הינו שמו של בעל הנכס.
לחשבון זה מופקדים מידי חודש (או בהתאם לחוזה השכירות) תקבולי שכר הדירה ,ומהחשבון הזה יוצאים כספים לצורכי תחזוקה או תשלומים אחרים השייכים לנכס .בסו החודש מתקבלת יתרת החשבון (לחובה או לזכות) המשולמת לבעל הנכס.
חברות ניהול נכסים בברלין גובות סכום של + € 30 – € 9%מע"מ ( ,)916ללא קשר בהכנסות או הוצאות של הנכס והאם הנכס בכלל הושכר באותו החודש .ישנן גם חברות הגובות %6מהרווח לאחר תשלום כל ההוצאות.
בשכונת פרנצלאורברג האופנתית באחת השכונות המבוקשות בברלין דירות מושכרות עם פוטנציאל השבחה עצום ובמחירים ללא תחרות. החל מ %000אירו למ“ר
ניהול הנכס לפי שיטת האחוזים שיטה נוספת לניהול הנכס היא שיטת האחוזים הנשענת על גבי מספר פלטפורמות אחוזים שונות. עיקרי השיטה הם שעל בעל הנכס לפתוח חשבון מיוחד לניהול הנכס, אליו מידי חודש מועברים על ידי חברת הניהול תקבולי שכר הדירה. במקביל ,אחת לחודש חברת הניהול מעבירה רשימת הוצאות על הנכס ובעליו מעביר לה את התשלום שלו כולל מע"מ .הוא יכול להיות מחושב לפי פרמטרים שונים.
הוצאות מוניציפאליות מחיר המים למ"ק – € 1.9-2.7 מחיר חשמל קילו ואט – 18סנט מחיר הגז קילו ואט – 4-5סנט פינוי אשפה – € 1.5-2לכל מ"ר בנכס. בסופו של דבר ,הוצאות
מוניציפאליות חודשיות לדירה ממוצעת בשטח של 70מ"ר במערב ברלין עומדים על כ€ 127 - ובמזרח ברלין – € 97 בנוס לכך ,חיבור לרשת הטלפון הביתית עולה כ € 60 -כאשר התשלום החודשי הקבוע עומד על ,€ 15-40אינטרנט מהיר – כ10 - ,€חיבור לרדיו – € 5.52וחיבור לטלוויזיה בכבלים – .€ 17
בשכונת שונברג האיכותית דירות מושכרות עם שוכרים איכותיים במחיר של החל מ %020אירו למ“ר
שיווק בישראל 00-6000006 :
9
החוק הגרמני בהקשר הנדל“ן מי זכאי לרכוש נדל"ן בגרמניה
מה צריך בשביל לרכוש נדל"ן בגרמניה
מערכת החוק הגרמני מאפשרת לכל אחד ואחת שמעוניין לרכוש נכס בגרמניה לעשות זאת בדרך הנוחה ,המהירה ולא יקרה יחסית, מבחינת המיסוי .במילים אחרות, כל מי שרוצה לקנות נכס בגרמניה, גם אם הוא אזרח של מדינה אחרת יכול לעשות זאת בכל עת שרק ירצה ,ללא צורך בתשלום אגרות ומסים מיוחדים לאזרחים זרים.
בשביל לרכוש נדל"ן בגרמניה כל מה שצריך זה דרכון בתוק וסכום מסוים של כס .ברוב המקרים 50% משווי הנכס יספיקו ואת היתרה ניתן יהיה לקבל כהלוואה מאחד הבנקים הגרמניים (ריבית ממוצעת על משכנתא עומדת כיום על כ- .)4%העברת תשלום עבור הנכס, כמו גם תשלום המסים והאגרות, מתבצעת בדרך כלל באמצעות חשבון נאמנות שנפתח ע"י נוטוריון ,כאשר כל אזרח זר יכול ללא הגבלה לפתוח חשבון בנק: רגיל או חיסכון .על חשבון חיסכון אין הוצאות ניהול אך אי אפשר להשתמש בעובר ושב מעבר לשימוש בנכס ,כמו גם אי אפשר דרכו להוציא כרטיס אשראי או לקבל קרדיט .מה שחשוב לזכור שבעת פתיחת החשבון על בעל החשבון להיות נוכח בבנק ובידו תעודה מזהה (דרכון) ,זאת במטרה למנוע עסקאות של הלבנת הון.
כיצד מתבצעת רכישת נדל"ן בגרמניה
מהן ההוצאות החלות על הרוכשים?
כמה מס משלם רוכש הנכס בגרמניה ?
עסקה לרכישה או למכירת נכס מתבצעת באמצעות עורך דין (נטוריון) בלבד .רוכש הנכס הוא זה שמשלם את שכר טרחתו לנוטריון והוא זה שזכאי לבחור את הנוטריון עצמו .עם זאת ,בעת העסקה או סכסוך כלשהו בין הצדדים, הנוטריון לא אייצג את הקונה אלא יהיה צד ניטראלי שידאג להביא את הצדדים להסכמה.
מטבע הדברים ההוצאה העיקרית היא מחירו של הנכס .לאחר מכן, על הקונה גם לשלם לנוטריון וכן לשלם הוצאות משפטיות ,שבסך הכל שתי ההוצאות הללו מסתכמות ב .2%-1.5% -ההוצאות המשפטיות כולל רישום של העסקה בפנקס מקרקעין הגרמני אשר נעשית )(Grundbuch באמצעות גו המנהל אותו שבאחריות )(Grundbuchamt מערכת בתי המשפט.
על פי החוק הגרמני על רוכש הנכס לשלם מס רכישה :בברלין, המבורג וסקוניה אנהלט ,גובה מס זה עומד על ,5%ברנדרובורג – ,5%ברמן – ,4.5%סקסוניה התחתונה – ,4.5%חבל האסאר – ,4%בשלזוויג-הולשטיין – 5% (החל משנת .)2013בשער המדינות שיעור המס עומד על .3.5%
השקעות בנדל"ן בגרמניה הפכו בשנים האחרונות לטרנד עסקי מוביל בארר .יזמים רבים ,ביניהם גם אליעזר פישמן ,יצחק תשובה ושרי אריסון ,וגם אנשים פרטיים שעד כה השקיעו בנדל"ן בתל אביב או בפריפריה ,פשטו אזורים שונים במדינה ,הקימו פרויקטים גרנדיוזיים חדשים או ככה סתם רכשו דירות להשקעה .הסיבה לכך נעוצה קודם כל במצבו של שוק הנדל"ן הגרמני המציע היום למשקיעים שלל הזדמנויות כדאיות למדי ,וכן גם במערכת החוקים, האשראי והמיסוי של גרמניה המאפשרים לכל אחד להגשים את חלום הדירה שלו ,גם אם הוא אזרח זר .אומנם בדומה לרכישת נדל"ן בישראל ,גם רכישת נדל"ן בגרמניה מחייבת (או לפחות ממליצה) להיות בקיא במערכת החוקים והמיסוי הממשלתיים .אך להבדיל מהמערכת הישראלית, המערכת הגרמנית הרבה יותר יעילה וידידותית כלפי הרוכשים.
לפני ביצוע העסקה עורך דין פותח חשבון מיוחד (חשבון נאמנות) עבור עסקה זו ,לשם הרוכש מכניס מקדמה תוך פרק זמן שנקבע בהסכם (בדרך כלל כחודש ימים וזמן ארוך יותר בעסקאות של רכישת בניין שלם בהן יש לבדוק ניואנסים משפטיים והנדסיים). המקדמה תהיה בגובה של כ-5% - 10%ממחירו של הנכס ,אך גם זה תלוי בסופו של דבר בהסכם הספציפי בין מוכר לקונה .את שאר הכס ,כולל שכר טרחה, מסים וכו' .עבור ניהול חשבון זה הנוטריון גובה שכר טרחה נפרד.
את החשבון עבור תשלום האגרה לביצוע שינויים במרשם אפשר לקבל בבית המשפט בו נרשמת העסקה .בנוס יש לשלם על הסכמה למכירה מחברת הניהול המנהלת את אותו הנכס (60-120 אירו) .כמו כן ,במידה והנכס נרכש באמצעות סוכנות תיווך ,על הקונה לשלם גם דמי תיווך .החוק אינו קובע את תערי המינימום או המקסימום והכל תלוי במתווך והמדינה בה נמצא הנכס .כך למשל ,בבוואריה נהוג לגבות 3.57%ואילו בברלין – 7.14% ממחיר הנכס.
חוק להסדרת שאלות רכוש פתוחות חוק להסדרת שאלות רכוש שנכנס לתוקפו החל משנות ה 90 -זהו חוק המאפשר להחזיר ליורשים מקוריים של הנכס את הבעלות עליו במקרה שנתפס שלא בצדק על ידי הנאצים בזמן מלחמת העולם השנייה ,על ידי ממשלת הרפובליקה העממית של מזרח גרמניה או גם כאלה שנרכשו על ידי אנשים פרטיים מיהודים מתחת למחיר השוק כתוצאה מרדיפות. חוק זה מתייחס בדרך כלל לנכסי נדל"ן במזרח ברלין .
10
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
השכונות המרכזיות של העיר מיקומו של נכס הוא כידוע אחד האלמנטים המשפיעים על מחירו הסופי .כשמדברים על מיקום מתכוונים בדרך כלל לרחוב, לשכונות או לקרבה למוסד ,לצירי תחבורה או למרכזה של העיר. בהתאם למיקום מחירו של הנכס יהיה נמוך או גבוהה וכן ,בהתאם למיקום ניתן לדעת אודות השבחתו העתידית. גם מיקומו של נכס בברלין ,בדומה לכל שוק נדל"ן אחר בעולם ,קובע את מחירו הסופי של הנכס ומטבע הדברים משפיע על התשואה השנתית שמקבל המשקיע .עם זאת ,אלמנט המיקום בשוק הברלנאי הוא שונה מהישראלי, בעיקר כי מדובר בעיר גדולה במיוחד ,בעלת אפיונים היסטוריים ותרבותיים ובעלת אוכלוסייה
מגוונת הכוללת גם מהגרים .בדיוק בגלל זה ,ההפרש במחיר של שתי דירות הממוקמות באותו הרחוב בברלין יכול להגיע למאות אלפי אירו .שלא לדבר על אזורים עצמם של העיר ,בהם ההפרשים במחירים הנדל"ן גם מאוד משמעותיים. בטרם מתחילים לחפש נכס להשקעה בברלין ,חשוב להבין את אופייה של העיר ולהכיר היטב את שכונותיה .בגדול ברלין מחולקת לשכונות גדולות כמו מיטה, שרלוטנברג ,פנקו וטמפלהו ,הכוללות בתוכן שכונות ואזורים קטנים יותר.
נכון להיום ישנן בברלין כ90,000 - נכסים זמינים 016 :מהם הם בתים פרטיים ו 416 -נכסים להשכרה. אוכלוסיית העיר מתחלקת באופן הבא 06 :זוגות ללא ילדים036 , רווקים ו 196 -משפחות עם ילדים. הדירות היקרות ביותר ,חור מאלה שנבנות בפרויקטים מפוארים חדשים ,אלה הן הדירות בבניינים שנבנו בשנות .9140-91%0מחיר ממוצע למ"ר בברלין לשנת 1090- 99עמד על 9,400אירו9,100 : באזורים פחות טובות ו 9,%00 -אירו באזורי הביקוש( .המחירים מאת ארגון המתווכים הגרמני) .מחירו של מ"ר להשכרה עומד היום על כ %.1אירו ,כאשר מדובר במחירהגבוה ב %6 -לעומת השנה שעברה.
קבוצת רוכשים במואביט הזדמנות לרכוש דירה להשקעה במחיר זול בכ 602ממחירי האיזור .שכונה עם פוטנציאל צמיחה פנטסטי ,דירות מושכרות תשואה גבוהה מהיום הראשון. לפרטים 00-6000006 :
11
שכונת משרדינו מתמחה בשוק הנדל"ן בברלין תוך ייצוג מגוון משקיעים פרטיים ומוסדיים בשלל אפשרויות ההשקעה בבירת גרמניה המציעה מגוון הזדמנויות לפרופילי משקיעים שונים.
בין לקוחותינו נמצאים משקיעים פרטיים הרוכשים מקבצי דירות להשקעה, או בנינים מניבים ברחבי העיר. התמחותנו בין השאר הנה איתור בנינים מתאימים ,בדיקת נאותות לבנינים טכנית ומשפטית ,ניהול המו"מ עם בעלי הנכס ולווי תהליך הרכישה בהיבט המשפטי והכלכלי לאורך כל התהליך .בין השאר אנו מטפלים בארגון חבילות המימון הנדרשות לביצוע ההשקעות.
שכונת מיטה ממוקמת בלב ליבה של ברלין ונחשבת ליעד תיירותי מאוד פופולארי ,שכן לאחת מהשכונות היפות והמפוארת של הבירה .היא גובלת מצפון במיני שכונות :ווידינג ,ממזרח בפרנצלאואר ברג ופרידריכסהיין, מדרום בקרויצברג וממערב בטירגארטן .החל משנת ,2001 שנת הרפורמה הגדולה בגרמניה, כל האזורים הללו אוחדו לשכונה אחת -שכונת מיטה .בשכונת מיטה ישנם מוזיאונים רבים ,אתרי מורשת ואדריכלות מפוארים, שגרירויות והפרלמנט הגרמני הבונדסטאג והבונדסראט .הרחוב שוכן בסמוך לאזורים הקרובים לאונטר דן לינדן ורחוב פרידריך, הנחשבים למאוד יוקרתיים ,עם בתי מלון יוקרתיים רבים91% . מהנכסים המצויים בה כיום הם בתים להשכרה ו 9% -בתים פרטיים .האוכלוסייה מתפלגת באופן הבא 4% :זוגות צעירים ללא ילדים 52% ,רווקים ו- 19%משפחות עם ילדים .מחירו של מ"ר למכירה בבית משות עומד על 3,400אירו ומחירו של מ"ר להשכרה 10.5 -אירו .בשכונה תמצאו גם מבנים חדשים וגם במבנים ישנים מתקופת המלחמה. מחירו של בית ממוצע עומד על 494אל אירו. דמי השכירות במרכז השכונה גובהים היום בכ 7.8% -לעומת השנה שעברה ,זאת בשל עליית מחירי הנדל"ן הכללית בגרמניה ובברלין .זו תוצאה של קיזוז ערך הדירות :מ"ר במיטה עומד היום על 10.6אירו כאשר בברלין בממוצע מחירו 6.9אירו.
תחום התמחות נוסף שלנו הנו ארגון קבוצות רוכשים ,המתאגדים לצורך רכישת בניני מגורים ביצוע פרצלציה תוך שיתוף אינטרסים בין משקיעי עוגן ובין חברי הקבוצה לצורך מקסום ההשקעה.
לפגישת יעוץ 00-6000006:
MITTE
12
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
Charlottenburg/Wilmersdorf שכונת שרלוטנבורג -וילמרסדו חגגה בשנת 2005תאריך עגול של 300שנה .זוהי שכונה אלגנטית ומרהיבה ביופייה ובעלת אפיונים היסטוריים רבים .היא שוכנת בחלקה במרכז-מערב ברלין ,גובלת בשכונת מיטה וטמפלהו ,וביחס לשכונות יוקרה אחרות נחשבת ליקרה ביותר .כיום מתגוררים בה עשירי המדינה וזו הסיבה כי היא נחשבת גם לסמל המובהק ביותר לסגנון החיים הקפיטליסטי האליתיסטי .למעשה מדובר בשכונת שרלוטנבורג המורכבת משכונות קטנות יותר כמו וילמרסדור ,גרונוולד ,האלנזה ושמארגנדור ,זאת לאחר שבשנת 2001כל האזורים הללו אוחדו לשכונה אחד גדולה -שרלוטנבורג- וילמרסדור .אומנם בקרב התושבים ההפרדה עדיין נשמרת. כאן נמצאת הבורסה לניירות ערך של ברלין ,מרכזי מסחר ,חנויות בוטיק יוקרתיות ,איצטדיון וכו'. השכונה מורכבת בעיקר מבתים פרטיים וגם האזורים הבנויים ביתר צפיפות מתאפיינים באוכלוסייה מבוססת .מאכלסים אותה אנשי עסקים ,בעלי חברות ומקצועות חופשיים ושגרירים רבים. 20%מתושבי השכונה הן משפחות עם ילדים 57% ,רווקים ו 4% -זוגות צעירים ללא ילדים .מחירו של מ"ר למכירה עולה בשכונה 2,300אירו, מחירו של מ"ר להשכרה 7.8 - אירו ואילו מחירו של נכס ממוצע עומד על 716אל אירו56% . מהנכסים בשכונה הן נכסים להשכרה ו 46% -הם נכסים בבעלות פרטית.
13
Tiergarten- Moabit שכונת טירגרטן גם היא אחת השכונות היפות ,התוססות של ברלין ,שלא לומר השכונה הירוקה ביותר בבירה הגרמנית .היא גובלת בשכונת מיטה ומהווה חלק ממנה מבחינה מוניציפלית .זוהי שכונה מפוארת ויוקרתית ,שבחלקה האחד שלה ישנם מבנים למגורים ובחלקה האחר -פארק ציבורי רחב ידיים מהמאה ה ,18 -מוסדות ממשלתיים ,בתי מלון ואתרי תרבות .מצפון לפארק שוכנת שכונת מואביט ,שכונת מהגרים המאוכלסת בעיקרה בדיירים בדיור ציבורי ,עם מרכזים קטנים של תרבות אלטרנטיבית.
שכונת טירגרטן מאופיינת בעיקר בתושבים רווקים 4% ,59% -זוגות ללא ילדים ו 18% -משפחות עם ילדים .מחירו של מ"ר למכירה עומד על 2,500אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה 7.2 -אירו ומחירה של דירה ממוצעת עומד על 507 אל אירו.
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
שכונת סטגליר-צלנדרו ממוקמת בחלק הדרום-מערבי של ברלין ,וגם היא כוללת בתוכה שתי שכונות גדולות :צלנדרו וסטגליר ונחשבת לשכונות היקרות ביותר בברלין. בשטחן נמצאים פארקים ירוקים רבים עם אגמים פסטוראליים הטבולים בירוק ובשלווה. שכונת צלנדרו מאופיינת בעיקר בנכסים פרטיים (וילות מפוארות) - 67%ומיעוט של נכסים להשכרה - 33%בלבד 23% .מתושבי השכונה הן משפחות עם ילדים52% , רווקים ו 5% -צעירים ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה עומד על 1,900אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה עומד על 7.9אירו ובית ממוצע נמכר ב 624 -אל אירו. שכונת סטגליר נחשבת לשכונת מגורים עשירה מאוד בעיקר בשל הנו המרהיב שלה :אגמים צלולים ,יערות ,שמורות טבע, פארקים וכו' .כאן נמצאות הווילות היקרות ביותר בברלין ובתי ספר הטובים ביותר במדינה. 77%מהנכסים בשכונה הם בשכירות ו 23% -הם בתים פרטיים מאוד מפוארים 21% .מתושביה הן משפחות עם ילדים 53% ,הם רווקים ו 5% -זוגות צעירים ללא ילדים .מחירו של מ"ר למכירה עומדת על 1,800אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה 6.9אירו ומחירו של בית ממוצע עומד על 518אל אירו.
14
Steglitz -Zehlendorf
15
Reinickendorf
שכונה מערבית-צפונית שקטה וירוקה מאוד ,בעלת שילוב של בניינים ישנים וחדשים עם הרבה קומפלקסים חדשים .חלקה הניכר של השכונה מאופיין בבנייה נמוכה ,בה מתגוררת אוכלוסייה אמידה ומשתייכת למעמד הבינוני- גבוה .לעומת זאת ,חלקה המזרחי של השכונה מתאפיין בבניינים חסרי ייחוד ,ומאוכלס על ידי אנשי המעמד הבינוני והנמוך .הדירות להשכרה בשכונה הן מהזולות בברלין .נכון להיום פועל במקום שדה תעופה בינלאומי טגל (העמוס ביותר באירופה) שבקיר 2012 אמור להיסגר .עובדה זו ללא ספק תשפיע על מחירי הנדל"ן באזור כולו. 73%מהנכסים בשכונה הם נכסים מושכרים ו 27% -נמצאים בבעלות פרטית 21% .מהתושבים הן משפחות עם ילדים 54% ,רווקים ו- 4%זוגות צעירים ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה עולה 1,100אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה 5.7 -אירו ומחירו של נכס למכירה ממוצע 268אל אירו.
16
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
Spandau
כיכר מקסימה ושקטה בניין פינתי
CHARLOTTENBURG זוהי השכונה המערבית ביותר של ברלין -שכונה המשלבת בתוכה נו אורבני עתיק הטובל בירוק ונו מודרני חדיש .יש בה המון בניינים עתיקים מרהיבים ולא מעט בניינים ישנים בהם מתגוררים בעיקר תושבים זרים .השכונה נחשבת ליעד תיירותי מרכזי במדינה וכן מהווה מרכז תעשייה חשוב לעיר ובין היתר נמצאים בה מפעלים גדולים ומפורסמים כמו סימנס, ועוד.
הנו הפסטורלי הקסום כולל נהרות ואגמים כחולים יחד עם יערות רבים מעניקים לשכונה חשיבות רבה בכל הקשור לאיכות החיים באזור זה .זהן אחד האזורים עם המגוון הביולוגי הגדול ביותר בברלין המציע שבילים רבים ומקומות ישיבה ופארקים מסודרים .העיר העתיקה מהווה את מרכז הקניות של שפנדאו עם אזור המדרחוב הגדול של ברלין.
42%מהנכסים בשכונה הן דירות להשכרה ו 58% -הם נכסים בבעלות פרטית 21% .מהתושבים הן משפחות עם ילדים52% , רווקים ו 5% -זוגות צעירים ללא ילדים .מחירו של מ"ר למכירה עולה 1,100אירו ,מחירו למ"ר להשכרה עולה 5,5אירו ומחירה של דירה ממוצעת 295אל אירו.
שרלוטנבורג היא אזור הליבה החשוב ביותר של מערב ברלין .השכונה מאופיינת במרכזי הקניות והפנאי שלה .תושבים ותיקים רבים יעדיפו את שרלוטנבורג למגורים בגלל איכות החיים הגבוהה שהיא מציעה .כמה אזורי מגורים בשרלוטנבורג הינם בין היוקרתיים ביותר בעיר .מאפיינים אלו הפכו את שרלוטנבורג ליעד אטראקטיבי מאוד למשקיעי נדל“ן מכל העולם.
הבניין בסגנון אלטבאו נבנה בשנת 0000וכולל בניין חזיתי עם שני אגפי צד הבניין בנוי סביב חצר פנימית מרווחת עם גינה מטופחת .הדירות מושכרות לשוכרים איכותיים ומניבות
תשואה נאה לבעלים.
למכירה בבניין דירות מניבות או דירות ריקות לשימוש עצמי וכן יחידות מסחריות במחירים של החל מ 02,000אירו.
לפרטים 00-6000006:
17 במיקום מרכזי ושקט בשכונת
WILMERSDORF
שכונת וילמרסדוף האלגנטית והמרהיבה ביופייה ,הנה בעלת אפיונים היסטוריים רבים .היא שוכנת בחלקה במרכז-מערב ברלין ,גובלת בשכונת מיטה וטמפלהוף ,וביחס לשכונות יוקרה אחרות נחשבת ליקרה ביותר .כיום מתגוררים בה עשירי המדינה ,ובכך הפכה לסמל המובהק ביותר לסגנון החיים הקפיטליסטי
Neukolln שכונה זו ממוקמת בדרום מערב ברלין ,ובעבר נחשבה לשכונת פשע ואלו היום מתגוררים בה מהגרים מארצות ערב בעלי ממעמד סוציו-אקונומי נמוך .נויקלן גובלת בקרויצברג בצפון ,בקופניק במזרח ובטמפלהו במערב ,כאשר בדרום היא גובלת עם מדינת ברנדנבורג .את השכונה חוצים קווי הרכבת התחתית .למעשה זהו אחד האזורים העניים של ברלין ובשעות הלילה אפילו מסוכנים. עם זאת ,ישנם בשכונה גם אזורים מבוקשים בהם מתגוררים היום צעירים רבים (בדומה לביקושים שיש היום בשכונת פלורנטין בתל אביב) .זו הסיבה כי דירות להשקעה ,בעיקר בבניינים גבוהים זוכים לביקושים גבוהים מאוד. 88%מהנכסים בשכונה הן דירות להשכרה ו 12% -דירות בבעלות פרטית 19% .מהתושבים הן משפחות עם ילדים 57% ,רווקים ו- 4%זוגות ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה עולה כ- 1,200אירו ומחירו של מ"ר להשכרה 6.4 -אירו.
בניין ארט דקו ,מהיפים ביותר באזור! כולל מעלית פנימית ,מרפסות באגף החזיתי ומרפסות בבניה באגפי הצד. בבניין למכירה דירות מניבות ודירות ריקות לשימוש עצמי במחיר של החל מ 000,000אירו.
לפרטים 00-6000006:
18
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
Pankow שכונת פנקו שוכנת בחלקה הצפון- מזרחי של ברלין ,מרוחקת מהמרכז ,גם היא נחשבת לשכונה זולה יחסית ,אם כי מחירי הדירות בה עולים לאחרונה בשיעורים די גבוהים. 92%מהנכסים בשכונה הן דירות שכורות ורק 8%דירות בבעלות פרטית 20% .מהתושבים הן משפחות עם ילדים 52% ,רווקים ו- 4%זוגות צעירים ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה עולה כ 2,000אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה 6.8 -אירו ומחירו של נכס ממוצע 368 -אל אירו. האזור הבולט בשכונת פנקו הוא האזור פרנצלאור ברג ,הממוקם בצמוד לחומת ברלין המפורסמת. זוהי שכונה יחסית חדשה בה מתגוררים בעיקר אנשי האומנות והתרבות :שחקנים ,מעצבים, דוגמניות ,סופרים ואחרים וגם פועלים ,סטודנטים ומהגרים .זו הסיבה כי יש כאן המון מסעדות, בתי קפה ,פאבים ,בארים ומועדוני לילה ,שכן גם חנויות יד שנייה, שווקים ואכסניות זולות .הביקושים לנכסים כאן עולים משנה לשנה, שכן יש ביקוש עצום לדירות להשכרה. 92%מהתושבים מתגוררים בדירות שכורות ו 8% -בדירות בבעלות. 19%מהתושבים הן משפחות עם ילדים 55% ,רווקים ו 4% -צעירים ללא ילדים .מחירו של מ"ר למכירה עולה 2,700אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה 8.5 -אירו ומחירו של נכס ממוצע 452 -אל אירו.
19
Tempelhof שכונת טמפלהו -על א היותה שוכנת בלב ברלין הגובלת בשכונה יוקרתית כמו מיטה ,אינה נחשבת ליקרה ומפוארת מידי .למעשה היא מהווה מרכז תעשייתי גדול בבירה ,בה משולבים שטחי מגורים עם שטחי מסחר.
68%מהנכסים בשכונה הם נכסים מושכרים ו 32% -הם נכסים בבעלות פרטי 21% .מהתושבים הן משפחות עם ילדים 53% ,רווקים ו- 5%זוגות צעירים ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה עומד על 1,300אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה 6.4 -אירו ומחירו של נכס ממוצע 295 -אל אירו.
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
קרוייצברג מפורסמת בזכות סצינת חיי הלילה והגיוון התרבותי שלה.בקרוייצברג 20%מהאיזור כולל אוכלוסייה חלשה מבחינה סוציאלית אחוזי אבטלה וההכנסה של התושבים בשכונה זו היא נמוכה יחסית .יחד עם זאת, באיזורים אחרים של קרוייצברג מציגים עליות גבוהות בערך הנדל"ן ובביקוש אדיר לנכסים באזור זה. רובע הממשלה שנמצא בשכונה ,מעלה את הדינמיקה הכלכלית ומחזק את ערכה בעיקר במסחרי ובמגורים שלצד נהר השפריי. פיתוח ה"רובע העירוני המערבי" כולל בתוכו חלקים רבים בקרוייצברג לאורך גדת נהר השפריי וניתן לראות בנייה של משרדים ומגורים חדשים מודרנים שמעלים כמובן את הביקוש להשקעה בשכונה זו .אבל לא רק לצד נהר השפריי ניתן לראות בנייה חדשה ,אלא גם ברחובות הפנימיים של השכונה ניתן להבחין בבנייה חדשה . דמי השכירות ועליית ערך הנכסים נמצאים במגמת עלייה מתמדת ויש גישה מצויינת לתחבורה ציבורית מכל מקום בקרוייצברג .אורח החיים בקרוייצברג מציע מגוון אטרקציות לבילויים ,חיי לילה ומסעדות בטעמים שונים.זהו אחד הרובעים היותר מעורבים מבחינת מהגרים ממוצא לא גרמני. בזכות ההסביבה התרבותית שקיימת בה ,קצב ההתפתחות שלה ,עליות הנדל"ן מדי שנה ומיקומה ,קרוייצברג מבוקשת מאוד בקרב משקיעים רבים .
20
Kreuzberg
21
Friedrichshain
פרידריכסהיין הוא אזור מגורים פופולרי עבור אנשים צעירים . בגלל האוכלוסייה הצבעונית והצעירה שגרה באזור זה ,השכונה הפכה לאזור תוסס בקרב סטודנטים ואמנים רבים .דמי השכירות עדיין נמוכים יחסית ויש גידול בקרב האוכלוסייה העוברת לאזור זה. הגיל הממוצע של תושבים בשכונות פרידריכסהיין- קרויצברג ב כ 37שנים. רבים מ אזורי המגורים בפרידריכסהיין ישנים מאוד ורק בשנים האחרונות ניתן להתרשם מבניינים ששופצו .דמי השכירות בשכונה זו הם די נמוכים אך אין ספק שיש פוטנציאל גדול להתפתחות השכונה המזרחית הצעירה בשנים הקרובות. נהר השפריי עובר בשכונה ומעניק נו כחול לבניינים שמסביב .מסעדות ,מלונות ובתי קפה וכן משרדים ושטחי מסחר אטרקטיבים פזורים ברחבי פרידריכסהיין. בעתיד מתוכננים פרוייקטים רבים להיבנות על גדת הנהר מה שיעלה את ערך הנכסים ומחירי השוק בשכונה.
22
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
Treptow- Kopenick שכונת טרפטו-קופניק שוכנת בחלקה הדרום-מזרחי של ברלין ונחשבת לשכונה ותיקה ,שקטה ואיכותית ,אם כי לא מהיקרות ביותר בברלין .היא רוויה בפארקים ירוקים ובנופים מרשימים במיוחד ובפסטיבלים רבים הנערכים בה מידי שנה (פסטיבל בלוז ,ג'אז, בירה וכו') . 92%מתושבי השכונת טרפטאו הם דיירים בדירות שכורות ואילו רק- 8%מתגוררים בדירות פרטיות. 19%מהתושבים הן משפחות עם ילדים 54% ,רווקים ו 4% -זוגות ללא ילדים .מחירו של מ"ר למכירה עולה 2,100אירו ומחירו של מ"ר להשכרה 7אירו.
בשכונת קופניק לעומת זאת המחירים הרבה יותר זולים ומרבית הנכסים נמצאים בבעלות פרטית: 39%נכסים להשכרה ו 61% -נכסים בבעלות .מחירו של מ"ר למכירה עולה 1,900אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה 6.2 -אירו ומחירו של נכס ממוצע 273 -אל אירו.
23
Lichtenberg שכונת ליכטנברג היא מרכזה התרבותי והתיירותי של ברלין, השוכן בלב העיר .הוא מאופיין בסגנונות בנייה רבים (חדש וישן), בבניינים בסגנון קומוניסטי ,בווילות מפוארות ובפארקים רחבי ידיים. הוא נמצא במרחק של 7 קילומטרים מתחנת הרכבת הראשית בברלין וניתן למצוא בו מקומות בילוי ופנאי רבים. 94%מהתושבים מתגוררים בדירות שכורות ורק 6%בדירות פרטיות. מחירו של מ"ר למכירה עולה 1,600אירו ,מחירו של מ"ר להשכרה 6.6 -אירו ומחירו של נכס ממוצע מהזולים בברלין 223 - אל אירו.
24
מדריך ברלין למשקיע הישראלי
Marzahn-Hellersdorf שכונת מרזן ממוקמת במזרח גרמניה ועד לפני נפילת החומה בברלין הייתה שייכת לברלין הקומוניסטית. האזור הבולט במיוחד בשכונה הוא האזור של מרזן ,שהפך לסמל של סוציאליזם .הוא רווי במרכזי קניות, מוסדות ציבוריים ,בתי ספר וגני ילדים .הוא זוכה לביקושים גבוהים בקרב משפחות עם ילדים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-נמוך וזו הסיבה כי בשנים האחרות נבנו בו בנייני מגורים רבים עם למעלה מ- 40,000דירות חדשות.
בשכונת מרזן 60%מהתושבים מתגוררים בדירות שכורות (חלקן הגדול שייך למדינה) ו40% - מתגוררים בנכסים פרטיים .מחירו של מ"ר למכירה עולה 900אירו, מחירו של מ"ר להשכרה 5 -אירו ומחירו של נכס ממוצע 240 -אל אירו.
25
Schoneberg אחת מ 6-השכונות המרכיבות את רובע טמפלהו - שנברג בברלין ,גרמניה. שנברג ,ביחד עם השכונה הקטנה פרידנאו ,היוותה רובע עצמאי עד ל 1-בינואר .2001 בתאריך זה אוחד רובע שנברג עם רובע טמפלהו במסגרת רפורמת השכונות של ברלין. שנברג היא שכונה מיושבת ואמידה יחסית ,שאין בה הרבה אתרי תיירות מסורתיים ,אך נחשבת למרכז קניות חשוב .אזור נולֶנדוֹר ּ-פלאר שימש מרכז )(Nollendorfplatz ללהט"בים מאז ימי רפובליקת ויימאר בשנות ה 20-וה 30-של המאה ה .20-הצייר אוטו דיקס השתמש במבקרים במועדון הלילה המקומי 'אלדורדו' כמודלים לציוריו .הסופר כריסטופר אישרווד ,שהתגורר בשכונה ,ביסס על החיים בה את ספרו 'פרידה מברלין' ,והאזור שימש גם השראה למחזמר קברט. האתרים הבולטים בשכונה הם בית העירייה ,שם נשא נשיא ארצות הברית ג'ון פ .קנדי את נאומו המפורסם מ ,1963-בו הכריז 'אני ברלינאי' כדי להדגיש את הזדהותו עם תושבי העיר המחולקת; ובית הכלבו הגדול באירופה היבשתית (והשני בגודלו באירופה ,אחרי הארוד'ס בלונדון).