CO
Nc
Centrumvisie Streefkerk December 2012 • In opdracht van de gemeente Liesveld
EP
T
Eindrapport
Centrumvisie Streefkerk
CO
Nc
Het prettigste dorp om te wonen tussen het landschap van Lek en Waard
EP
T
Terra Incognita, stedenbouw en landschapsarchitectuur i.s.m Planmaat In opdracht van gemeente Liesveld December 2012
4
Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE CENTRUMVISIE STREEFKERK 1.
Inleiding Doel, opgave, context & proces
1.1.
Doel
1.2.
Opgave
1.3.
Context
1.4.
Proces
2.
Visie
2.1.
Inleiding
2.2.
Concentratie winkelvoorzieningen
2.3. Renovatie en/of herbouw van het vastgoed aan de westzijde van de Kerkstraat.
3.2.1. Model 1 – Renovatie (met behoud bestaande vastgoed) 3.2.2. Model 2a – Gedeeltelijke sloop en renovatie 3.2.3. Model 2b – Gedeeltelijke sloop en renovatie 3.2.4. Model 3a – Nieuwbouw 3.2.5. Model 3b – Nieuwbouw bij sloop Bongerd 3.3.
Korte termijn
4.
Verantwoordelijkheden
4.1.
Gemeente
4.2.
Ondernemers (winkeliers, huurders en eigenaren)
5.
Slot
Colofon
2.4.
Herinrichting openbare ruimte
2.5.
Geef Streefkerk een eigen gezicht naar de dijk
Bijlagen
2.6.
Versterken van het centrum: een gezamenlijke opgave
3.
Ontwikkelmodellen (en twee varianten)
3.1.
Inleiding
1. Verslag bijeenkomst 7 mei 2012 2. Verslag bijeenkomst 26 juni 2012 3. Eerste kostenraming modelstudies naast elkaar 4. Gebundelde reactie formulieren van ondernemers, huurders en eigenaren
3.2.
Lange termijn Centrumvisie Streefkerk • December 2012
5
6
Hoofdstuk 1
E c
N O
C
T P
H 1.
Inleiding
Het centrumgebied van Streefkerk heeft op dit moment verrassend veel te bieden voor een dorp van het formaat Streefkerk.Voor de leefbaarheid van het dorp is het echter van belang om de (winkel)voorzieningen ook in de toekomst overeind te houden. Niet voor niets wordt in het structuurplan voor Liesveld (Structuurplan Liesveld, langdurig leefbaar, juni 2006), de versterking van het centrumgebied als een van de opgaven benoemd. Nu er op verschillende plekken in het dorp nieuwbouw- en herstructureringsplannen zijn, is dit het moment om ook over het centrumgebied na te denken. De gemeente Liesveld heeft in nauw overleg met de ondernemers en eigenaren van de (winkel)panden in het centrum van Streefkerk studie gedaan naar de mogelijkheid om het centrumgebied te versterken. In het proces hebben ook Woonstichting Beter Wonen en de Rabobank Alblasserwaard Noord en Oost geparticipeerd. Het proces heeft geleid tot één visie waarbinnen drie ruimtelijke modellen zijn uitwerkt. Uitgangspunt daarbij is dat er sprake moet zijn van een integrale revitalisering van het centrumgebied. Hierbij wordt zowel gekeken naar de kwaliteit en de toekomstwaarde van de openbare ruimte als naar de renovatie/herontwikkeling van het bestaande vastgoed. Revitalisering vraagt derhalve een gezamenlijke investering van de private partijen én de gemeentelijke overheid. De drie modellen dienen als basis voor een voor verdere planuitwerking op (middel)lange termijn. Onderzocht is ook hoe op de korte termijn, een kwaliteitsimpuls aan het centrum kan worden gegeven.
Centrumvisie Streefkerk • December 2012
7
2.
Doel, opgave, context & proces
2.1.
Doel
Strategie - Meer dan de som der delen
Het doel van de studie wordt als volgt geformuleerd: Ontwikkeling van een door ondernemers en gemeente gedragen plan voor de revitalisering van het dorpscentrum van Streefkerk, waarbij duidelijk is wie, welke verantwoordelijkheid heeft bij de toekomstige ontwikkelingen. 2.2.
Opgave
Streefkerk heeft net als vele andere kleine kernen in Nederland te maken met een voorzieningenaanbod dat langzaam terugloopt. Dit komt omdat de concurrentie van centrumvoorzieningen in nabijgelegen kernen groot is, de mobiliteit van mensen in de afgelopen decennia is toegenomen en het aantal inwoners van het dorp langzaam kleiner wordt. Het winkelgebied van Streefkerk heeft een aantal unieke kwaliteiten. Er is voldoende aanbod en afwisseling. Het centrum is één van de weinige dorpscentra aan de Lek dat zichtbaar is vanaf de dijk. Met de uitbreiding van de jachthaven, de ontwikkeling van woningen op de klimaatdijk en de nieuwbouw op de locatie ‘Timmerfabriek’ liggen er ook kansen voor het winkelcentrum. Bovendien is de verwachting dat de nieuwbouw een grotere vraag naar producten voor de ondernemers van het winkelcentrum oplevert. De opgave is om samen met belanghebbenden een breed gedragen plan te ontwikkelen voor de revitalisering van het winkelcentrum van Streefkerk.
Door de bestaande initiatieven en opgaves met elkaar in verband te brengen (en niet los van elkaar te beschouwen en te ontwikkelen) ontstaat meer dan de som der delen. Het gezamenlijk ontwikkelen biedt een unieke en eenmalige kans voor een grote kwaliteitssprong voor het dorp Streefkerk.
Strategie uit de Toekomstvisie Streefkerk (gemeente Liesveld, november 2010).
8
2.3.
Context
In 2010 verscheen de Toekomstvisie Streefkerk (gemeente Liesveld, november 2010). In deze toekomstvisie zijn de ruimtelijke ambities voor de ontwikkeling van het dorp Streefkerk vastgelegd. Eén van de belangrijkste ambities uit de toekomstvisie is om de verschillende ruimtelijke projecten en initiatieven in het dorp in samenhang te beschouwen en te ontwikkelen. Door een integrale ontwikkeling van de verschillende ontwikkelingslocaties kan een bijdrage worden geleverd aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van het dorp. Zo ontstaat er een unieke en eenmalige kans om een grote kwaliteitsslag te maken in het dorp Streefkerk. Vrijwel alle ontwikkelingslocaties in Streefkerk liggen op de overgang van het dorp naar de rivier. Juist hier kan dus een kwaliteitssprong worden gemaakt, waarbij de historische relatie tussen Streefkerk en de Lek kan worden hersteld.
Het gaat om een samenhangende ontwikkeling van de volgende vijf deelprojecten:
2. 1.
4.
5.
Structuurvisiekaart uit de Toekomstvisie Streefkerk (gemeente Liesveld, november 2010).
3.
1. de op handen zijnde dijkversterking. Een onderdeel is de ontwikkeling van een zogenaamde klimaatdijk. Een extra brede dijk waarop woningbouw ontwikkeld zal worden; 2. de geplande uitbreiding van de Jachthaven Liesveld 3. de ontwikkeling van woningbouw op de locatie van de voormalige Timmerfabriek en Randweg; 4. de mogelijke herontwikkeling van het De Bongerd locatie, waar nu seniorenwoningen staan; 5. de versterking van het centrumgebied, waar deze studie betrekking op heeft.
Deelprojecten in Streefkerk (getekend op het verlaten model ‘buitenplein’) Centrumvisie Streefkerk • December 2012
9
Als mogelijke uitwerking van de Toekomstvisie Streefkerk is begin 2011 een eerste stedenbouwkundige schets gemaakt voor het nieuwe centrumgebied van Streefkerk; het model buitenplein. Op basis van deze schets zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd voor de uitwerking van de verschillende deelprojecten binnen de toekomstvisie (“Projectenveloppen Toekomstvisie Streefkerk”, gemeente Liesveld, januari 2011). Deze schets voor het ‘buitenplein’ is in de uitwerking niet volledige gevolgd, aangezien vanuit financiële overweging de ontwikkeling van een winkelcentrum op de klimaatdijk niet haalbaar is. Het belangrijkste uitgangspunt, om het dorp Streefkerk weer nadrukkelijk op de rivier te oriënteren, wordt in verschillende plannen voor Streefkerk nu nader uitgewerkt.
Workshop 26 juni 2012
Workshop 26 juni 2012
10
Workshop 26 juni 2012
2.4.
Proces
Op verzoek van de gemeente ontwikkelde Terra Incognita een interactief proces met eigenaren, ondernemers en huurders om te komen tot een gedragen plan voor het centrumgebied van Streefkerk. In het proces hebben ook Woonstichting Beter Wonen en de Rabobank Alblasserwaard Noord en Oost geparticipeerd. In dit proces zijn drie workshops (7 mei, 26 juni en 6 november 2012) georganiseerd waarvoor alle ondernemers en eigenaren zijn uitgenodigd. De verslagen van de eerste twee workshops zijn als bijlage bij dit rapport gevoegd waarin ook de deelnemers staan vermeldt. Op basis van de interactieve werksessies met de hiervoor genoemde actoren is een visie opgesteld voor het centrumgebied. In de visie is een drietal ontwikkelmodellen uitgewerkt en onderzocht op de financiĂŤle uitvoerbaarheid. Een van de schetsen die de basis vormt voor de uitgewerkte modellen uit workshop van 26 juni
Verbeelding van de ambities uit de workshop van 7 mei
Een van de schetsen die de basis vormt voor de uitgewerkte modellen uit workshop van 26 juni Centrumvisie Streefkerk • December 2012
11
3.
Visie
3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de visie op de revitalisering van het centrum van Streefkerk beschreven.Vervolgens worden in hoofdstuk 4. de verschillende modellen worden geschetst voor de (middel)lange termijn. De visie vormt het afwegingskader van de gemeente voor de herontwikkeling van het centrum van Streefkerk.
3.2
Concentratie winkelvoorzieningen
Bestaande winkelvoorzieningen worden geconcentreerd aan een centrale openbare ruimte. Dit kan in één gebouw of onder één dak, maar dit is niet noodzakelijk. Door deze clustering wordt het de consument gemakkelijk gemaakt om meerdere boodschappen tegelijk te doen. Het is de ambitie om de winkels buiten de Kerkstraat te verplaatsen naar het dorpscentrum. Dit kan leiden tot vermindering van het BVO (bruto vloeroppervlak) voor winkels zeker wanneer winkels gecombineerd worden.Vrijkomende winkelruimte krijgt dan een andere bestemming, passend in de omgeving.
3.3
Renovatie en/of herbouw van het vastgoed aan de westzijde van de Kerkstraat.
De oostzijde van de Kerkstraat heeft een uitstraling die goed past bij het dorpse karakter van Streefkerk.Voor het verbeteren van het dorpse winkelcentrum ligt het primaat bij een versterking van het vastgoed aan de westzijde van de Kerkstraat. Ook de bouwkundige staat van het vastgoed vormt een aanleiding waarbij door enkele ondernemers en eigenaars is aangegeven dat het dak gerenoveerd moet worden.Voor de westzijde zijn verschillende scenario’s denkbaar van renovatie tot sloop en nieuwbouw. De scenario’s zijn beschreven in hoofdstuk 4 (uitgewerkt in drie modellen). Daarbij is het wenselijk om het planologisch kader te verruimen en wonen boven de winkels mogelijk te maken. Door het toevoegen van een extra
12
Geef Streefkerk een eigen gezicht aan de dijk
Geef Streefkerk een eigen gezicht aan de dijk
Renovatie en/of herbouw van het vastgoed aan de westzijde van de Kerkstraat.
Herinrichting openbare ruimte
Herinrichting openbare ruimte
Concentratie winkelvoorzieningen
Versterken van het centrum: een gezamenlijke opgave
Verbeelding van de visie
bouwlaag kan een waardevermeerdering van het vastgoed worden gecreëerd. Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt heeft het toevoegen van een extra bouwlaag een meerwaarde. Bovendien draagt de combinatie van (starters) woningen en winkels bij aan een versterking van de leefbaarheid.
3.4
Herinrichting openbare ruimte
In de Kerkstraat wordt door herinirchting een aantrekkelijke verblijfsruimte gecreëerd met een dorpse uitstraling. Hier concentreren de winkels en voorzieningen zich. Streefkerkers komen er graag voor boodschappen en een kop koffie of een biertje. De ruimte is ook uitnodigend voor recreanten om het dorp te bezoeken. Bij de herinrichting wordt de as van de Kerkstraat verlegd en het profiel gewijzigd, zodat aan de oostzijde een brede nieuw in te richten wandelstrook ontstaat. Deze strook vormt een belangrijke basis om de verblijfskwaliteit te vergroten. De wandelstrook sluit aan op de route over de klimaatdijk naar de Lek. Horecaondernemers krijgen de ruimte voor het creëren van een terras (op de avondzon) die aantrekkelijk is voor zowel Streefkerkers als recreanten. Deze plek in de Kerstraat zorgt voor een betere aansluiting op de ontwikkeling van de jachthaven en vergroot de zichtbaarheid en mogelijkheden voor exploitatie ten opzichte van het huidige terras in de zijstraat.
3.5
nieuwbouw kan hierbij worden aangesloten. De oostelijke kop sluit aan op het pleintje dat onderaan de dijk wordt ontwikkeld en de schakel vormt naar de dijk, de haven en de Lek. Er zijn mogelijkheden om de planologische ruimte voor deze bebouwing te verruimen en daarmee ook de oriëntatie en uitstraling richting de rivier en de dijk te verbeteren.
3.6
Versterken van het centrum: een gezamenlijke opgave
Een versterking van het winkelcentrum kan alleen worden bereikt als gemeente en ondernemers, c.q. eigenaren bereid zijn om gezamenlijk te investeren. De gemeente dient daarbij zorg te dragen voor de herinrichting van de openbare ruimte en de ondernemers/eigenaren voor de investering in het vastgoed. Als ruimtelijk kader gelden de in hoofdstuk 4 beschreven ontwikkelmodellen. Vooruitlopend op de definitieve besluitvorming ten aanzien van de revitalisering van het centrum en het hiervoor te hanteren ontwikkelmodel kunnen kleine ingrepen van gemeente en ondernemers/eigenaren de kwaliteit van het centrum al verbeteren. Enkele voorstellen daartoe staan in hoofdstuk 4.3.
Geef Streefkerk een eigen gezicht naar de dijk
De koppen van de bebouwing van de Kerkstraat aan de dijk zijn belangrijk voor de toekomstige uitstraling van het gebied en verdienen aandacht en ontwikkelingsruimte. Ze spelen een cruciale rol om de recreanten op de dijk aan te spreken met een aantrekkelijk dorpscentrum. De panden vormen het gezicht van Streefkerk. De westelijke kop wordt nieuw ontwikkeld omdat de bestaande dijkwoningen worden gesloopt in het kader van de dijkverzwaring. Bij renovatie en/of Centrumvisie Streefkerk • December 2012
13
868
565
506
riet 508
160
154
507
Centrumgebied Streefkerk uitgangssituatie
157
159
158
10
156 826
28
30 32
34 38
914
915
40 42
533
t straa
916
27b
31
raat rpsst
451
Do
19
56
375
De
47 11
238
2 t/m 22 519
14
520
26
3
33 31 9
241
13
242
2 252
4
1
468
5
244
t traa 1
12
25
477
13
14
27
514
515
448
191
ks Hoe
3
51
192
16
441 443 442
467
10 277
518
50 m
9 11
45 21
0 10 20
11
9
240
23
55
447
239
erd
g Bon
3b
7
376
392
6
2
452
524 525
537
t raa
523
7
276
kst
396
9
190
Ker
450
33
17
325
5
274
534
538
1
2
273
522
44 43
Dorpsstraat
27 27a
s Dorp
858
398
989
36
N
29
275
W
32 11
377
34 378
469
O
478
43
Z 456 31
4.
Drie ontwikkelmodellen
4.1.
Inleiding
Op basis van de workshops zijn drie modellen voor de (middel)lange termijn opgesteld, die de mogelijkheden voor revitalisering van het dorpscentrum van Streefkerk in beeld brengen. Ze variĂŤren van renovatie van het bestaande vastgoed tot grootschalige herbouw van het vastgoed aan de westzijde van de Kerkstraat. Uitgangspunt daarbij is dat de investeringskosten van het vastgoed voor rekening van de eigenaren komen en de kosten van herinrichting van de openbare ruimte voor rekening van de gemeente. Een globale kostenraming van de verschillende modellen is als bijlage bij dit rapport gevoegd. In de tweede workshop werden twee varianten ontwikkeld die niet terugkomen in deze rapportage. De mogelijkheid om grootschalig aan de dijk te herbouwen die in de workshop naar voren kwam is verlaten omdat dit een te grote investering vraagt en verwisselen van vele eigendommen. Bovendien heeft een plein aan de dijk alleen uitzicht op de Lek op wanneer deze op hoogte van de dijk wordt gebracht. Dat is echter niet realistisch als globaal wordt gekeken naar de kosten en de baten. De mogelijkheid om de Kerkstraat helemaal autovrij te maken is om technische reden af gevallen. Het bleek niet mogelijk de Kerkstraat twee haakse bochten te laten maken en het hoogte verschil tussen dijk en maaiveld te laten overbruggen. In dit hoofdstuk worden eerst drie modellen voor de (middel)lange termijn besproken waarbij twee modellen een variant kennen.Van de verschillende modellen is een globale kostenraming opgesteld. Een samenvattend overzicht van de kostenraming is als bijlage bij dit rapport gevoegd. Tot slot worden de mogelijkheden voor de korte termijn besproken die de keuze voor elk van de modellen open laat.
Impressie van bestaande situatie van het centrum van Streefkerk Centrumvisie Streefkerk • December 2012
15
868
565
506
riet 508
160
154
507
Centrumgebied Streefkerk uitgangssituatie nieuwe situatie
MODEL “HERINRICHTING KERKSTRAAT”
157
159
Herinrichting Kerkstraat-Hoekstraat
herinrichting trottoir 826
Kabel en leidingen
D
t straa
27 27a 27b
31 451
19
450
56
523
2
375
392 525 uitbreiding winkeloppervlak (optioneel)
De
aanleggen ondergronds milieu-eiland
47 11
238
2 t/m 22
241
443 442
23
1
468
518
16
50 m 520
26
5 467
244
t traa 1
12
25
477
13
14
27
514
515
448
191
ks Hoe
3
51
192
16
2 252
4
21
0 10 20
*) duurzame renovatie winkels: 3- vervangen dakconstructie - vernieuwen voorgevel (etalages en winkelpuien) - aanbrengen luifelconstructie
10
13
519
55
9
33
45 aanplant bomen met boomroosters
grens plangebied herinrichting centrum Streefkerk
n.v.t. - € 393.000
277
441
N
29
275
W
32 11
3b
n.v.t.
11
9
11
242
n.t.b. n.v.t.
Totaal privaat gebied
240
31 9
325
n.v.t
447
239
rd
7
7
376
nieuwbouw woningen boven winkels Bonge 6
9
5
Verkoopopbrengst woningen
276
452
524
Stichtingskosten woningen
190
537
1
2
Grondprijs woningen
t raa
nieuwbouw/verbouwing winkel(s)
33
- € 393.000
Waardestijging vastgoed
17
273
522 538
Renovatie winkels
274
534
n.v.t.
Nieuwbouw winkels
kst
396
398
533
Herinrichting maaiveld
Dorpsstraat
Ker
44 43
914
915
t straa duurzame renovatie winkels * orps
achterzijde winkels
n.v.t. - € 298.000
989
s Dorp
916
- € 25.000
Private investeringen
aanleggen parkeerplaatsen 40 858
n.v.t.
10
Totaal openbaar gebied
36
38
- € 273.000
Opbrengst gronduitgifte tbv woningbouw
32
34
aanpassen dijktalud
28
30
inrichting plein/terras
42
Herinrichten Bongerd locatie
156
inrichting voetgangersgebied
verleggen rijbaan
1 1.
Gemeentelijke investeringen
158
377
34 378
469
O
478
43
Z 456 31
4.2.
(Middel)Lange termijn
4.2.1. Model 1 – Renovatie (met behoud bestaande vastgoed) Met behoud van huidig vastgoed geeft dit model een impuls aan het centrum van Streefkerk door de winkels aan de westzijde van de Kerkstraat te renoveren en de openbare ruimte opnieuw in te richten.
Uitgangspunten 1. 2. 3. 4.
Renovatie van het vastgoed aan de westzijde van de Kerkstraat; Herinrichting van de openbare ruimte; Realisatie van een verblijfsgebied aan de oostzijde Kerkstraat; Versterking van de entree van de Kerkstraat vanaf de dijk.
Vastgoed De bestaande dakconstructie wordt in dit model vervangen. De mogelijkheid wordt geboden om op de verdieping enkele (starters)appartementen te realiseren. Hierbij kan overwogen worden de hoogte en constructie van het dak aan te passen. Op deze wijze kan de waarde van het vastgoed worden vergroot. Om de uitstraling van de winkels te verbeteren en de dorpse identiteit te versterken voorziet de renovatie van de panden ook in een nieuwe voorgevel en het aanbrengen van een luifel. Aan de achterzijde van de winkels kan met relatief eenvoudige maatregelen een kwaliteitsimpuls worden gegeven door een erfafscheiding te maken met hout en verlichting. Impressie van gerenoveerde winkels. Bij de renovatie een halve en een hele verdieping verhoogd t.b.v. appartementen. Centrumvisie Streefkerk • December 2012
17
Impressies van mogelijkheden voor een nieuwe gevel
18
Ten westen van de Kerkstraat zullen de panden in verband met de dijkverzwaring worden afgebroken. Dat levert de kans met nieuwbouw deze kop te verbeteren. De kop aan de oostzijde kan worden versterkt door verbouw/herbestemming van het pand Kerkstraat 7 waardoor dit pand zich ook op de dijk gaat oriĂŤnteren.
Referentiebeelden van renovatie winkels met luifels
Impressie van renovatie van oostelijke kop naar de dijk - Kerkstraat 7 (mogelijk in alle modellen)
Impressies van mogelijke renovatie achterzijde Centrumvisie Streefkerk • December 2012
19
20
Referentiebeeld van een heringerichte Kerkstraat (Lunteren)
Impressie van terras voor het Wapen van Streefkerk na herprofilering (mogelijk in alle modellen)
Referentiebeeld van een terras
Nieuwe principe profiel van de Kerkstraat (geldig voor alle modellen)
Openbare ruimte De herinrichting van de openbare ruimte bestaat uit: • Het verleggen van de as van de Kerkstraat naar het westen en de aanleg van een nieuw profiel. Hierbij worden langsparkeervakken aan de westzijde gerealiseerd waardoor de straat ook 1 meter smaller kan worden; • Het realiseren van een verblijfsruimte aan de oostzijde van de Kerkstraat (onder andere ten behoeve van horeca); • Het verplaatsen van de recyclecontainers en de herinrichting van de vrijkomende ruimte als schakel tussen de winkels en de dijk naar de Lek; • Het aanleggen van parkeerplaatsen ter hoogte van het bestaande horecaterras van Het Wapen van Streefkerk.
Bestaande en nieuwe principe profiel van de Kerkstraat (geldig voor alle modellen) Centrumvisie Streefkerk • December 2012
21
868
565
506
riet 508
160
154
MODEL “HERINRICHTING KERKSTRAAT MET EEN PLEIN VOOR DE SPAR” 157
507
Centrumgebied Streefkerk uitgangssituatie nieuwe situatie 159
Herinrichting Kerkstraat-Hoekstraat
herinrichting trottoir 826
Kabels en leidingen
D
t straa
27 27a 27b
31 451
19
450
56
276
523
537
2
452 375
524
392 525 uitbreiding winkeloppervlak (optioneel)
De
aanleggen ondergronds milieu-eiland
47 11
238
2 t/m 22
22
520
26
*) duurzame renovatie winkels: 3- vervangen dakconstructie - vernieuwen voorgevel (etalages en winkelpuien) - aanbrengen luifelconstructie
10
2 252
4
23
1
468
5
244
t traa 1
12
25
477
13
14
27
514
515
448
191
ks Hoe
3
51
192
16
441 443 442
467
11
13
518
50 m
- € 837.000
9
241
21
0 10 20
niet berekend
Totaal privaat gebied
33
519
55
Verkoopopbrengst woningen
277
242
N
29
275
W
32 11
3b
niet berekend niet berekend
240
31 9
n.t.b.
Grondprijs woningen
9
11
45 aanplant bomen met boomroosters
grens plangebied herinrichting centrum Streefkerk
7
5
447
239
rd
9
325
- € 547.000
7
376
nieuwbouw woningen boven winkels Bonge 6
1
2
Stichtingskosten woningen
190
t raa
nieuwbouw/verbouwing winkel(s)
33
- € 273.000
Waardestijging vastgoed
17
273
522 538
Renovatie winkels
274
534
- € 17.000
Nieuwbouw winkels
kst
396
398
533
Herinrichting maaiveld
Dorpsstraat
Ker
44 43
914
915
t straa duurzame renovatie winkels * orps
achterzijde winkels
n.v.t. - € 277.000
989
s Dorp
916
- € 25.000
Private investeringen
aanleggen parkeerplaatsen 40 858
n.v.t.
10
Totaal openbaar gebied
36
38
- € 252.000
Opbrengst gronduitgifte tbv woningbouw
32
34
aanpassen dijktalud
28
30
inrichting plein/terras
42
Herinrichten Bongerd locatie
156
inrichting voetgangersgebied
verleggen rijbaan
2.
2a
Gemeentelijke investeringen
158
377
34 378
469
O
478
43
Z 456 31
4.2.2. Model 2a – Gedeeltelijke sloop en renovatie In dit model wordt uitgegaan van de gedeeltelijke sloop en nieuwbouw van het winkelcentrum aan de westzijde van de Kerkstraat, waarbij de andere delen worden gerenoveerd. Samen met de herinrichting van de openbare ruimte zorgt deze ingreep voor een impuls voor het centrum.
Uitgangspunten 1. 2. 3. 4.
Sloop en nieuwbouw van drie winkelunits; Renovatie van de overige panden aan de westzijde; Herinrichting van het openbaar gebied; Versterking van de entree Kerkstraat vanaf de dijk.
Vastgoed Renoveren van te handhaven winkelunits aan de westzijde zoals in model 1 beschreven: • Het vervangen van de dakconstructie vervangen (optioneel geschikt maken voor bewoning); • Het aanbrengen nieuwe voorgevel en luifel gericht op dorpse kwaliteit; • Het realiseren van een kwaliteitsverbetering aan de achterzijde. De middelste drie winkelunits van het bestaande winkelcentrum worden gesloopt. Door de voorgevel van de nieuwbouw terug te leggen te opzichte van de bestaande winkels ontstaat een centraal plein voor de winkels. De bestaande winkels aan het plein oriënteren zich ook met hun (nieuwe) zijgevel op dit plein. Er kunnen extra parkeerplaatsen aan de westzijde van de winkels worden gerealiseerd (naast de Bongerd).Vanaf deze zijde wordt een secundaire toegang gerealiseerd naar de winkels. In de nieuwbouw kunnen appartementen worden opgenomen waarmee de
totale hoogte van het blok stedenbouwkundig mag uitkomen op twee lagen met een kap (niet meegerekend in kostenraming). Ten westen van de Kerkstraat zullen de panden in verband met de dijkverzwaring worden afgebroken. Dat levert de kans met nieuwbouw deze kop te verbeteren. De kop aan de oostzijde kan worden versterkt door verbouw/herbestemming van het pand Kerkstraat 7 waardoor dit pand zich ook op de dijk gaat oriënteren.
Openbare ruimte De herinrichting van de openbare ruimte bestaat uit: • Het verleggen van de as van de Kerkstraat naar het westen en de aanleg van een nieuw profiel. Hierbij worden langsparkeervakken aan de westzijde gerealiseerd waardoor de straat ook 1 meter smaller kan worden; • Het realiseren van een verblijfsruimte aan weerszijde van de Kerkstraat, die ook gebruikt kan worden door de horeca. De auto die deze pleinruimte oversteekt is hier als het ware te gast; • Het verplaatsen van de recyclecontainers en de herinrichting van de vrijkomende ruimte als schakel tussen de winkels en de dijk naar de Lek; • Het Aanleggen van parkeerplaatsen ter hoogte van het bestaande horecaterras van Het Wapen van Streefkerk.
328
nieuwe koppen naar de dijk (mogelijk in alle modellen) Centrumvisie Streefkerk • December 2012
23
868
565
506
riet 508
160
154
MODEL “HERINRICHTING KERKSTRAAT MET EEN PLEIN VOOR DE SPAR” 157
507
Centrumgebied Streefkerk uitgangssituatie nieuwe situatie 159
Gemeentelijke investeringen
158
Herinrichting Kerkstraat-Hoekstraat
herinrichting trottoir 826
156
inrichting plein/terras
aanpassen dijktalud
D
27 27a 27b
31 451
19
56
450
523
2
452 375
524
392 525 uitbreiding winkeloppervlak (optioneel)
De
aanleggen ondergronds milieu-eiland
47 11
238
2 t/m 22
241
443 442
23
1
468
518
24
50 m 520
26
5 467
244
t traa 1
12
25
477
13
14
27
514
515
448
191
ks Hoe
3
51
192
16
2 252
4
21
0 10 20
*) duurzame renovatie winkels: 3- vervangen dakconstructie - vernieuwen voorgevel (etalages en winkelpuien) - aanbrengen luifelconstructie
10
13
519
55
€ 453.000 - € 968.000
33
45 aanplant bomen met boomroosters
grens plangebied herinrichting centrum Streefkerk
- € 45.000
277
441
N
29
275
W
32 11
3b
- € 408.000
9 11
242
n.t.b.
11
240
31 9
5
447
239
rd
7
Totaal privaat gebied
9
376
nieuwbouw woningen boven winkels Bonge 6
9 Stichtingskosten 3 appartementen
325
- € 710.000
7
t raa
nieuwbouw/verbouwing winkel(s)
33
Waardestijging vastgoed
1
Verkoopopbrengst 3 appartementen
276 190
537
2
Grondprijs woningen
522 538
17
273 274
534
- € 234.000
Nieuwbouw winkels
kst
396
398
533
- € 24.000
DorpsstraatRenovatie winkels
Ker
44 43
Herinrichting maaiveld
914
915
t straa duurzame renovatie winkels * orps
achterzijde winkels
- € 316.000
Private investeringen
t straa
916
€ 45.000
2b 2a.
989
s Dorp
858
- € 25.000
Totaal openbaar gebied
36
38
- € 48.000
Opbrengst gronduitgifte tbv woningbouw
32
34
aanleggen parkeerplaatsen 40 42
28
30
- € 289.000
10
Kabels en leidingen
inrichting voetgangersgebied
verleggen rijbaan
Herinrichten Bongerd locatie
377
34 378
469
O
478
43
Z 456 31
4.2.3. Model 2b – Gedeeltelijke sloop en renovatie Voor dit model is ook een variant onderzocht waarbij in plaats van drie, vier bestaande winkelunits worden gesloopt.
Uitgangspunten 1. 2. 3. 4.
Sloop en nieuwbouw vier winkelunits; Renovatie van de overige panden; Herinrichting van het openbaar gebied; Versterking van de entree Kerkstraat vanaf de dijk.
Vastgoed Ten opzicht van model 2 ontstaat meer maat voor een nieuwe winkelruimte waar meerdere winkels onder één dak worden gerealiseerd (”Loods 5” concept.) Door de grotere breedte zijn appartementen in dit model kansrijker dan in model 2. Dit model gaat uit van 3 appartementen (meegerekend in de kostenraming). Het is echter stedenbouwkundig goed mogelijk om ook appartementen in de kap te realiseren waardoor het aantal kan verdubbelen. Bijzondere aandacht in dit model verdient het realiseren van voldoende parkeren aangezien het aantal parkeerplaatsen in de Kerkstraat beperkt is.
Verbeelding van Modellen 2 en 2a, waarbij de nieuwe gevel de individuele panden benadrukt
Openbaar gebied Als in model 2. Ten opzicht van model 2 ontstaat niet alleen meer maat voor een pleinruimte maar zijn de ruimtelijke verhoudingen van de ruimte ook beter.
328
Verbeelding van Modellen 2 en 2a, waarbij de nieuwe gevel de eenheid van de winkels benadrukt Centrumvisie Streefkerk • December 2012
25
868
565
506
riet 508
160
154
507
Centrumgebied Streefkerk uitgangssituatie nieuwe situatie
MODEL “HERINRICHTING KERKSTRAAT MET NIEUWBOUW”
157
159
Herinrichting Kerkstraat-Hoekstraat
herinrichting trottoir 826
Kabels en leidingen
D
t straa
27 27a 27b
31 451
19
450
56
523
2
375
392 525 uitbreiding winkeloppervlak (optioneel)
De
aanleggen ondergronds milieu-eiland
47 11
238
2 t/m 22
241
443 442
23
1
468
518
26
50 m 520
26
5 467
244
t traa 1
12
25
477
13
14
27
514
515
448
191
ks Hoe
3
51
192
16
2 252
4
21
0 10 20
*) duurzame renovatie winkels: 3- vervangen dakconstructie - vernieuwen voorgevel (etalages en winkelpuien) - aanbrengen luifelconstructie
10
13
519
55
9
33
45 aanplant bomen met boomroosters
grens plangebied herinrichting centrum Streefkerk
€ 1.057.000 - € 1.773.000
277
441
N
29
275
W
32 11
3b
- € 105.000
11
9
11
242
n.t.b.
- € 952.000
Totaal privaat gebied
240
31 9
325
447
239
rd
5
7
376
nieuwbouw woningen boven winkels Bonge 6
7
Verkoopopbrengst 7 appartementen
276
452
524
1
9 Stichtingskosten 7 appartementen
190
537
2
- € 1.755.000
Grondprijs woningen
t raa
nieuwbouw/verbouwing winkel(s)
33
n.v.t.
Waardestijging vastgoed
17
273
522 538
Renovatie winkels
274
534
- € 18.000
Nieuwbouw winkels
kst
396
398
533
Herinrichting maaiveld
Dorpsstraat
Ker
44 43
914
915
t straa duurzame renovatie winkels * orps
achterzijde winkels
€ 105.000 - € 241.000
989
s Dorp
916
- € 25.000
Private investeringen
aanleggen parkeerplaatsen 40 858
- € 48.000
10
Totaal openbaar gebied
36
38
- € 273.000
Opbrengst gronduitgifte tbv woningbouw
32
34
aanpassen dijktalud
28
30
inrichting plein/terras
42
Herinrichten Bongerd locatie
156
inrichting voetgangersgebied
verleggen rijbaan
3.
3a
Gemeentelijke investeringen
158
377
34 378
469
O
478
43
Z 456 31
4.2.4. Model 3a – Nieuwbouw In dit model wordt het gehele winkelcentrum aan de westzijde herbouwd waarbij appartementen boven de winkels worden gerealiseerd.
Uitgangspunten 1. 2. 3.
Gehele nieuwbouw van winkelcentrum aan de westzijde; Herinrichting van het openbaar gebied; Versterking van de entree Kerkstraat vanaf de dijk.
• • • •
van een nieuw profiel. Hierbij worden langsparkeervakken aan de westzijde gerealiseerd waardoor de straat ook 1 meter smaller kan worden; Het realiseren van een verblijfsruimte aan de oostzijde (onder andere ten behoeve van de horeca); Het verplaatsen van de recyclecontainers en de herinrichting vrijkomende ruimte als schakel tussen de winkels en de dijk naar de Lek; Het aanleggen van parkeerplaatsen ter hoogte van het bestaande horecaterras van Het Wapen van Streefkerk; Het realiseren van extra parkeerruimte voor de appartementen boven de winkels aan de westzijde van het complex .
Vastgoed Alle winkels oriënteren zich in dit model op de Kerkstraat en sluiten in uitstraling aan bij de dorpse bebouwing aan de overzijde. Boven de winkels is ruimte voor appartementen. Dit model gaat uit van 7 appartementen in één laag. Stedenbouwkundig is het goed denkbaar om de hoogte van het totale blok te vergroten en ook appartementen in de kap te realiseren. Daarmee kan het aantal appartementen toenemen. Het aantal woningen met echter wel in verhouding staan tot de vraag in Streefkerk. Ten westen van de Kerkstraat zullen de panden in verband met de dijkverzwaring worden afgebroken. Dat levert de kans met nieuwbouw deze kop te verbeteren al dan niet in relatie met de nieuwbouw van het winkelcentrum. De kop aan de oostzijde kan worden versterkt door verbouw/herbestemming van het pand Kerkstraat 7 waardoor dit pand zich ook op de dijk gaat oriënteren.
Openbare ruimte
328
De herinrichting van de openbare ruimte bestaat uit: • Het verleggen van de as van de Kerkstraat naar het westen en de aanleg
Verbeelding van Modellen 3 en 3a, waarbij wonen in de kap mogelijk is gemaakt Centrumvisie Streefkerk • December 2012
27
868
565
506
riet 508
160
154
507
Centrumgebied Streefkerk huidige situatie nieuwe situatie
MODEL “HERINRICHTING KERKSTRAAT MET NIEUWBOUW”
157
159
3b 3a.
158
herinrichting trottoir 826
inrichting voetgangersgebied
aanpassen dijktalud
t straa
27 27a 27b
31 451
19
56
523
De
grens plangebied herinrichting centrum Streefkerk
47 11
238
2 t/m 22
28
520
26
3
33 31 9
241
13
242
2 252
4
1
468
5
244
t traa 1
12
25
477
13
14
27
514
515
448
191
ks Hoe
3
51
192
16
441 443 442
467
10 277
518
50 m
9 11
45 21
0 10 20
11
9
240
23
55
447
239
g Bon
3b
7
376
erd
519
2
375
392 525 nieuwbouw/verbouwing winkels (optioneel)
nieuwbouw woningen 6
537
452
524
7
276
t raa
nieuwbouw/verbouwing winkels
9
190
kst
450
17
325
5
274
534
538
1
2
273
522
33
Dorpsstraat
Ker
396
398
533
t straa duurzame renovatie winkels orps
44 43
914
915
s Dorp
916
achterzijde winkels
989
36
38
858
D
32
34
aanleggen parkeerplaatsen 40 42
28
30
inrichting plein/terras verleggen rijbaan
10
156
N
29
275
W
32 11
377
34 378
469
O
478
43
Z 456 31
4.2.5. Model 3b – Nieuwbouw bij sloop Bongerd Bij sloop van de Bongerd kan de opzet van nieuwbouw van het dorpscentrum ruimer zijn wanneer het plangebied zoals gehanteerd in alle voorgaande modellen wordt uitgebreid. Zo kan er, ondanks het verleggen van de as van de Kerkstraat (waardoor er de gewenste verblijfsruimte aan de oostzijde ontstaat) in dit model haaks op de rijbaan geparkeerd worden. De weg, met de naam De Bongerd, aan de westzijde van de winkels wordt dan naar het westen verlegd (waarbij het uitgangspunt is gehanteerd dat het vloeroppervlak van de winkels hetzelfde blijft). Ook voor parkeren van de appartementen en expeditie voor de winkels is meer ruimte. Voor dit model is geen globale kostenraming gemaakt aangezien het niet zeker is dat de gronden van de huidige Bongerd bij de plannen kunnen worden betrokken. Referentiebeeld voor modellen 3 en 3a, Driebergen
Referentiebeeld voor modellen 3 en 3a, Amersfoort
Referentiebeeld voor modellen 3 en 3a, Volendam Centrumvisie Streefkerk • December 2012
29
30
Voorstellen voor korte termijn uit de workshop
Ondergrondse containers
De plek van de glasbakken kan eenvoudig veel aan kwaliteit winnen
Trap kan de verbinding met de bushalte, dijk, haven en Lek leggen. Combinatie van ingooiopening is ruimte efficient
4.3.
Korte termijn
De hiervoor beschreven ontwikkelmodellen voorzien in een kwaliteitsverbetering van het centrum op de (middel)lange termijn. Echter ook op korte termijn zijn er al eerste stappen te zetten in de verbetering van het centrum zonder een keuze te maken tussen de modellen. De volgende zaken kunnen op korte termijn worden uitgevoerd: • Het verplaatsen van de recyclecontainers en het herinrichten van de ruimte onderaan de dijk aan de oostzijde van de Kerkstraat; • Het ontsluiten van de bestaande bushalte met een (eventueel tijdelijk) trap in het kader van de ontwikkeling van de klimaatdijk en die aansluit op de haven en de Lek; • Het aanleggen tijdelijk terras ten behoeve van de horeca. Om dit te kunnen realiseren is een afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Betrokken ondernemer(s) worden uitgenodigd hiervoor een voorstel in te dienen; • Het verbeteren van de gebouwen die de aansluiting vormen tussen de Kerkstraat en de Dorpsstraat (de dijk). Voor de oostzijde betekent dat de renovatie van het bestaande pand, Kerkstraat nummer 7. Dit pand is privaat eigendom. Dit betreft derhalve een particulier initiatief om deze kans te verzilveren. Voor de westzijde kunnen de door de dijkversterking af te breken panden worden herbouwd. Panden zijn of komen in eigendom van het waterschap. Oriëntatie op de dijk èn de Kerkstraat is dan het uitgangspunt.
Bestaande terras van het Wapen van Streefkerk dat verplaatst kan worden
Op een relatief smal trottoir kan al een terras gemaakt worden Centrumvisie Streefkerk • December 2012
31
5.
Verantwoordelijkheden
Om de revitalisering van het centrum van Streefkerk voor elkaar te krijgen hebben de gemeente en de ondernemers/eigenaren ieder hun eigen verantwoordelijkheid. De rol van de verschillende partijen is in dit hoofdstuk nader uitgewerkt.
5.1 Gemeente De rol en verantwoordelijkheden van de gemeente wordt als volgt omschreven: 1. De gemeente heeft met dit rapport een visie opgesteld waarin de beleidsuitgangspunten (hoofdstuk 3.) zijn vastgelegd voor de revitalisering van het centrum; 2. De gemeente staat in principe positief tegenover het verruimen van de planologische mogelijkheden voor het vastgoed door: • ruimte te bieden voor het ontwikkelen van een woonfunctie boven winkels; • het vergroten van de toegestane bouwhoogte; • ontwikkelingsruimte te bieden voor de “koppen” van de Kerkstraat richting de dijk; • voor vrijkomende winkels buiten het centrumgebied een nieuwe gebruiksmogelijkheid toe te staan, passend in de omgeving; 3. De gemeente wenst te investeren in de openbare ruimte als onderdeel van een integrale revitalisering. 4. Vooruitlopende op een integrale herinrichting van de openbare ruimte is de gemeente bereid op korte termijn maatregelen treffen die bijdragen aan een verbetering van het openbaar gebied (o.a. verplaatsen containers).
5.2
Ondernemers (winkeliers, huurders en eigenaren)
De rol en verantwoordelijkheden van de ondernemers (waaronder ook huurders en eigenaren worden verstaan) worden als volgt omschreven:
32
1. Voor een succesvolle toekomst is het noodzakelijk dat de ondernemers samenwerken en hun onderlinge concurrentie beperken om zo in een gemeenschappelijk aanbod voor de dagelijkse behoeftes van de inwoners van Streefkerker en de recreant te voorzien. 2. De ondernemers onderschrijven de wenselijkheid om de winkelvoorzieningen in het centrum te concentreren (aan weerszijden van de Kerkstraat rond een pleinruimte). 3. De ondernemers zijn bereid de mogelijkheid te onderzoeken van een combinatie van winkels waarbij winkels een voordeur en kassa delen. 4. De ondernemers hebben een gemeenschappelijke zorg voor de openbare ruimte (voor wat betreft uitstallingen en reclame). 5. De ondernemers en eigenaren van het vastgoed aan de westzijde van de Kerkstraat ontwikkelen (bij voorkeur gezamenlijk) een renovatieof herbouwplan. Daarbij dient als uitwerkingskader de in hoofdstuk 4. omschreven ontwikkelmodellen.
6.
Tot slot – benut het momentum
Om de centrumvoorzieningen van Streefkerk aantrekkelijk te houden voor bewoners en recreanten is een revitalisering nodig waarbij gemeente en ondernemers investeren in respectievelijk de openbare ruimte en het vastgoed. Wanneer er niets gebeurt zal net als in andere kleine kernen in Nederland, de vraag naar centrumvoorzieningen teruglopen door onder andere de concurrentie met grotere dorps- en stadscentra. Dit heeft negatieve gevolgen voor de leefbaarheid in Streefkerk. In de komende tijd staan er een aantal ingrijpende ontwikkelingen in Streefkerk op stapel: de dijkversterking, woningbouw op het voormalige timmerfabrieklocatie en de uitbreiding van de jachthaven. Op een aantal van deze ontwikkelingen is lang gewacht. Op nieuwe woningen is aangedrongen door de velen Streefkerkers. De ontwikkelingen bieden ook kansen voor het centrum van Streefkerk. Voor het voorbestaan van de centrumvoorzieningen en de leefbaarheid van Streefkerk is het van belangrijk dat ook het centrum aanhaakt op deze ontwikkelingen. Zo is de aanleg van de klimaatdijk in het kader van de dijkversterking een belangrijk moment om de aansluiting op de Kerkstraat te verbeteren. Kortom alle seinen staan op groen. Het is belangrijk om dit moment aan te grijpen en te benutten.
Colofon Opgesteld december 2012
Opdrachtgever Gemeente Liesveld (per 1-1-2013 Gemeente Molenwaard) Contactpersonen: Gerrit Nieuwenhuis & Willem van Vaalen A: T: I:
Postbus 5 - 2970 AA - Bleskensgraaf 0184-805 000 http://www.dewaardwerkt.nl/
Opdrachtnemer Terra Incognita, stedenbouw en landschapsarchitectuur Contactpersoon: Jan Maurits van Linge Projectteam: Henk de Wit, Robert Arends en Jan Maurits van Linge A: Rotsoord 13b 3523 CL Utrecht T: 030 251 30 23 I: www.terra-i.nl Kostenraming opgesteld door Planmaat, planeconomisch advies Contactpersoon: Patrick Nan A: Mijnbouwstraat 106 - 2628 RX - Delft T: 015-212 79 41 E: info@planmaat.nl
Deelnemerslijsten van de workshops zijn opgenomen in de verslagen in de bijlagen
Centrumvisie Streefkerk • December 2012
33
Overzicht modellen centrumgebied Streefkerk Model 1
Model 2b
Model 3
Gemeentelijke investeringen Herinrichten Kerkstraat/Hoekstraat Herinrichten de Bongerd Stelpost kabel&leidingen Gronduitgifte Totaal openbaar gebied
Model 1 -€ 273.281 €0 -€ 25.000 €0 -€ 298.281
Model 2a -€ 251.610 €0 -€ 25.000 €0 -€ 276.610
Model 2b -€ 288.616 -€ 47.839 -€ 25.000 € 45.000 -€ 316.455
Model 3 -€ 273.281 -€ 47.839 -€ 25.000 € 105.000 -€ 241.120
Private investeringen Herinrichten maaiveld (Ver)bouwkosten winkels Waardestijging winkels Stichtingskosten woningen Grondprijs woningen Verkoopopbrengst woningen Totaal uitgeefbaar gebied
Model 1
Model 2a -€ 16.563 -€ 819.547 PM
Model 2b -€ 23.567 -€ 944.200 PM -€ 408.000 -€ 45.000 € 453.000 -€ 967.767
Model 3
Totale investeringen
34
Model 2a
€0 -€ 393.000 PM €0
€0
-€ 393.000
-€ 836.110
-€ 691.281
-€ 1.112.720
-€ 1.284.222
-€ 17.785 -€ 1.755.400 PM -€ 952.000 -€ 105.000 € 1.057.000 -€ 1.773.185
-€ 2.014.305
1. Eerste kostenraming Hiernaast zijn de kosten en opbrengsten van de drie modellen naast elkaar gezet. Bij de berekeningen worden de volgende opmerkingen geplaatst: • Alle kosten zijn inclusief 13% plankosten, 15% VTA en 15% onvoorzien en exclusief BTW. • Er is gerekend met appartementen in een laag met 80 m2 BVO met een potentiële verkoopprijs van € 150.000,- per appartement. • De kosten voor tijdelijke huisvesting van de winkels gedurende de renovatie zijn niet in het bedrag meegenomen. • De investering leidt tot een waarde stijging van het vastgoed, de winkelruimte. Hoe hoog deze is, is markt afhankelijk en is afhankelijk van het feit of er extra m3 (bijvoorbeeld woonoppervlak) worden gerealiseerd. • De kosten voor verplaatsen van het milieu eiland zijn niet opgenomen want deze komen niet ten laste van dit project. • Voor de kosten van kabels, leidingen en verplaatsen van de schakelkast is een stelpost opgenomen
Centrumvisie Streefkerk • December 2012
35
Terra Incognita Stedenbouw en Landschapsarchitectuur werkt in opdracht van gemeente Liesveld Voor informatie en opmerkingen kunt u terecht bij Jan Maurits van Linge - janmaurits@terra-i.nl p/a Pakhuis Ondix Rotsoord 13b, 3523 CL, Utrecht, 030 251 30 23, www.terra-i.nl