Stedenbouwkundige visie en verkavelingsstudie Apollo Noord - Soesterberg November 2009 • In opdracht van de gemeente Soest
Colofon De studie werd uitgevoerd in opdracht van de gemeente Soest. Contactpersoon opdrachtgever: • Mieke Buijs • Postbus 2000 - 3760 CA -m Soest • 035 6093116 - buija@soest.nl Aan een of beiden werksessies werkten van de gemeente Soest mee: Mignon Bogaard, Alice Halsema, Annemieke Lodewijk, Daniël Hendriks, Debby van Herik, Ellen Soors d’ Ancona, Eveline Middendorp, Ferry Supusepa, Frank Roskamp, Hans de Jong, Hans Smit, Henk Dillingh, Henk Jansen, Ingrid Stevelink, Karen Groenendijk, Loeki Zeijlemaker, Mieke Buijs, Steven de Graaf, Suzanna Koekoek en Tessa Janssen De studie werd opgesteld door: • Jan Maurits van Linge & Henk de Wit • Terra Incognita Stedenbouw & Landschapsarchitectuur • Veemarktkade 8 (C34A) - 5222 AE - Den Bosch • 073 623 8991 - janmaurits@terra-i.nl - www.terra-i.nl In nauwe samenwerking met: • Michiel Brouwer Duurzame Stedelijke Ontwikkeling • Geert Bosch - Hilberink Bosch architecten • Sander Hoosemans - Viewpoint GEO ICT en planpresentaties
Concept rapport November 2009
Stedenbouwkundige visie en verkavelingsstudie Apollo Noord - Soesterberg In opdracht van: • Gemeente Soest Uitgevoerd door: • Terra Incognita stedenbouw en landschapsarchitectuur • Hilberink Bosch Architecten • Michiel Brouwer Duurzame Stedelijke Ontwikkeling • Viewpoint GEO-ICT & Planpresentaties
Samenvatting •
• •
• • •
•
1639. De Amersfoortsestraat wordt aangelegd. Dit wordt gefinancierd door het uitgeven van kavels, vanaf de weg 50 tot 100 roeden de vlakte op. Eigenaren zijn verplicht delen van de wegberm te onderhouden. 1809. Napoleon heeft zijn legerkampement opgeslagen aan de oostzijde van Soesterberg. 1939. Aan de Amersfoortsestraat 18 en 20 hebben zich een cenakel en het missiehuis Sint Jan, later vervangen door Kontakt der Kontinenten gevestigd. 1979.Voor de Amerikaanse soldaten op de basis is een woonwijk gebouw, Apollo, net ten zuiden van de Amersfoortsestraat-kavels. 2009. Op het terrein van Kontakt der Kontinenten tegen Apollo aan wordt een nieuwe woonwijk gepland. 2039. In de bosrijke woonwijk woont een grote diversiteit aan Soesterbergers. Kinderen gaan op de fiets naar het dorpshart en spelen verstoppertje tussen de oude beuken. 2109. De samenleving is verrassend veranderd sinds een eeuw geleden. De klimaat-top Denemarken bracht een doorbraak maar is iedereen allang vergeten. Bewoners vertellen dat hun overgrootouders dit huis ooit kochten. Weggaan? Hier? Nooit!
We zijn gefascineerd geraakt door het plangebied. Haar geschiedenis is intrigerend. Projectteam, bewoners en Terra Incognita ontdekten tijdens het ontwerpproces haar verborgen kwaliteiten. De gedeelde fascinatie heeft geleid tot deze stedenbouwkundige visie voor het gebied en een verkavelingstudie.
De visie op de ontwikkeling kent vier peilers: • • • •
Deze vier peilers leiden tot een stedenbouwkundige visie met de volgende ingrediënten: •
• •
• • • •
Nieuwe vorm voor oude structuren; Behoud en ontwikkeling van de Genius Loci, de geschiedenis en karakter van de plek. Een duurzame ontwikkeling; Een wijk van het dorp
Een hoofdweg, aansluitend op de Richelleweg, langs de oude Beukenlaan; alleen voor bus en fiets doorlopend naar Open Ankh. Langs de beukenlaan staan laanwoningen in rij geschakeld; Een Centrale openbare ruimte “As der Kontinenten”, hierlangs staan statige woningen, in rij of geschakeld; Velden met bomen en woningen: de inmeting van belangrijke en vitale bomen zal hier gaan bepalen wat de grootte en vorm van de kavels zal zijn en welke woningtypen er komen.Variërend in rijwoningen, twee-ondereen-kappers en vrijstaande woningen; Op de overgang met Apollo blijft het bos bestaan. In de noordelijke rand van het bos komen boswoningen; Een geluidswal van woningen langs de Richelleweg Een fietsnetwerk door de wijk aansluitend op Apollo, Open Ankh, Richelleweg en Kontakt der Kontinenten; Woningen maken overal optimaal gebruik van passieve zonne-energie, door het zonlicht en -warmte in de woning op te vangen;
Inhoudsopgave •
In de openbare ruimte wordt tijdens zware buien al het regenwater verzameld in wadi’s (greppels), waarna het water langzaam in de bodem kan zakken.
Om dit te plan uit te voeren moeten nog een aantal stappen worden gezet. De belangrijkste vijf zijn: •
• • • •
Opstellen definitief Stedenbouwkundigplan, bestaande uit Verkavelingsplan, (Beeld-) kwaliteitsplan, Inrichtingsplan Openbare ruimte en Groeninrichtingsplan; Onderzoek naar de vitaliteit van de bomen in het plangebied: levensvatbaarheid bij bebouwing en geschatte levensduur; Blijvend betrekken van toekomstige en huidige bewoners bij planvorming en realisatie; Uitwerken duurzaamheidsthema’s energie en water op gebied-, omgevingen gebouwniveau; Opstellen grex en uitvoeringsplanning met risico-inschattingen. Met oog op duurzaamheid onderzoeken of een andere exploitatiemodel is op te zetten dan huidige “grondexploitatie, vg-exploitatie, beheerexploitatie”
Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Huidige kwaliteiten & ambities Hoofdstuk 3 Doelen en randvoorwaarden Hoofdstuk 4 Stedenbouwkundige visie Hoofdstuk 5 Ontwerpprincipes Hoofdstuk 6 Verkavelingsstudie Hoofdstuk 7 Vervolg - nader te onderzoeken
Het ontwikkelen van een woonwijk zal de kwaliteiten van het gebied beleefbaar maken voor haar nieuwe bewoners en andere inwoners van Soesterberg. Kwaliteit die nu achter hekken schuil gaat.
Soesterberg • November 2009
Hoofdstuk 1 Inleiding
A a.
Opgave en werkwijze
Aan de oostzijde van Soesterberg ligt een bosgebied op het voormalig terrein van Kontakt der Kontinenten. Dit gebied, Apollo-noord, heeft de gemeente Soest bestemd voor woningbouw. De planvorming valt binnen het programma Hart voor de Heuvelrug, waarin wonen en natuur in gezamenlijkheid wordt ontwikkeld en versterkt. Ruim 175 woningen kunnen in dit gebied worden gerealiseerd. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Terra Incognita is daarbij door de gemeente Soest gevraagd een stedenbouwkundige visie op te stellen. Deze visie maakt de ambities van het bestemmingsplan zichtbaar in een concreet plan. Terra Incognita heeft een plan opgesteld in nauw contact met de projectgroep. Ook de beoogd ontwikkelaar en bewoners zijn betrokken. Bij het proces zijn direct een architect en adviseur duurzaamheid betrokken om de ambities goed in het plan te kunnen integreren. Het voorliggend plan bestaat uit de stedenbouwkundige visie en de daaruit logisch voortkomende verkavelingsstudie. Deze visie vormt zo een gedragen basis voor de uitwerking naar een verkavelingsplan.
b.
Beukenlaan aan noordrand plangebied
Leeswijzer
Deze rapportage beschrijft in enkele stappen de stedenbouwkundige visie en de verkavelingsstudie. We beschrijven eerst wat een bijzonder gebied Apollo-noord is en was. We schetsen ook welke ambities en sfeer de gemeente en de bewoners er willen realiseren (hoofdstuk 2). Wat we op de plek willen realiseren komt in hoofdstuk 3 aan de orde. Hier beschrijven we de uitgangspunten, randvoorwaarden en eisen voor de nieuwe wijk. Hoe we dat willen, vertaalt zich in de stedenbouwkundige visie, hoofdstuk 4. Hierin leggen we de principes vast voor de toekomstige ontwikkeling. De verkaveling komt in hoofdstuk 5 aan de orde, waarin gedetailleerder beschreven wordt hoe het plan is uitgewerkt. De verbeelding van deze uitwerking hebben we in hoofdstuk 6 opgenomen. Tot slot hebben we een hoofdstuk opgenomen waarin we aangeven wat in een volgende fase verder moet worden uitgezocht. Soesterberg • November 2009
Hoofdstuk 2
A
Huidige kwaliteiten & ambities
Apollo Noord gaan we realiseren in een gebied met een intrigerende geschiedenis. Tijdens rondwandelingen op het terrein leerden we allemaal haar kwaliteiten kennen. Zowel de huidige bossfeer als de bijzondere geschiedenis (beschreven in studie van BAAC bv) maken de plek bijzonder. Het ontwikkelen van een woonwijk zal de kwaliteiten van het gebied beleefbaar maken, niet alleen voor haar nieuwe bewoners maar ook voor de huidige inwoners van Soesterberg. Kwaliteit die nu achter hekken schuil gaat, waar zelfs de naburige buurtbewoners maar zelden komen wordt openbaar.
Cultuurhistorisch relict in het bos
Soesterberg • November 2009
gemeenschappelijk gebruikte heide. Door Gedeputeerde Staten werd aanvankelijk besloten dat de breedte van deze zijwegen drie roeden zou bedragen. Een bijstelling van de plannen leidde ertoe dat de breedte toenam tot vijf roeden. Elke eigenaar werd verplicht zijn vak langs de gehele lengte van de sorties te bewallen. Deze grenswallen dienden beplant te worden met een enkele rij eiken. Ook aan de achterzijde van de vakken werden wallen opgeworpen. De vakken kregen door de aanleg van deze wallen een duidelijke visuele begrenzing.
a.
Uitgifte systeem van de Amersfoortseweg
Figuur 3.5
Uitsnede van een kaart uit 1652 van de aanleg van de nieuwe straatweg van Utrecht naar Amersfoort. Langs de weg zijn de uitgegeven kavels en de grensscheiding van Zeist en Driebergen Aangegeven (Archief Eemland 2008).
3.4.5
Historische ontwikkeling van de vakken 11 en 12 Gerekend vanuit de richting van Amersfoort maken de gronden in het onderzoeksgebied onderdeel uit van de vakken 11 en 12 (zie figuur 3.6). Vak 11 is gelegen tussen de Richelleweg en de Korndorfferlaan, vak 12 tussen laatstgenoemde laan en de Oude Tempellaan. De ruimtelijke ontwikkeling binnen deze vakken zal hieronder geschetst worden aan de hand van enkele kaartfragmenten.
10
Situatie omstreeks 1850 Blijkens de Militaire Topografische Kaart (Veldminuut) was omstreeks 1850 in zowel vak 11 als 12 bebouwing aanwezig. Het huis De Oude Tempel - in de achttiende eeuw een bezit van prins Hendrik, de broer van Koning Willem III - bevond zich in het 15
Historie - Nieuwe vorm voor oude structuren
We lopen over stuifzand. Het is 1639. Hier komt de Amersfoortsestraat. De grote ontwerper Jacob van Campen toont ons de te koop staande kavels langs de nieuwe weg, die worden uitgegeven om de verdere aanleg van weg te kunnen bekostigen.Vanuit de weg worden orthogonaal kavels uitgegeven, 16 roeden breed (60 meter) en 50 roeden (188m) diep. Als we er een huis op bouwen en bewonen, mogen we zelfs tot een diepte van 100 roeden gaan. Hij vertelt dat om de 100 roeden (375m) een zijweg (sortie) zal worden aangelegd.Verder zullen wij aan weerszijden van de weg een wal moeten opwerpen. Op de wal moeten we twaalf rijen eikenloten planten en onderhouden. De wallen en de beplanting dienen om overstuiving van de weg te voorkomen. Tijden na deze rondleiding ontstaan het Cenakel en het Missiehuis Sint-Jan (nu Kontakt der Kontinenten) op een van deze kavels. Een mooie, bijna mystieke bostuin groeit op de kavel, afgegrensd door sortie “De Oude Kampweg” tegenwoordig de Korndorfferlaan- en sortie Richelleweg. 2009. De geschiedenis van de lanen en wallenstructuur binnen het plangebied is een uniek gegeven. Het feit dat dit gebied een afspiegeling is van een rigide uitgiftesysteem van kavels langs de Amersfoortsestraat waarbij kopers verplicht waren de weg, de wallen en de lanen aan te leggen en te onderhouden, is een inspirerend gegeven.
b.
Boskarakter – vasthouden van de Genius Loci
Vogelgeluiden omringen je als je door het bos achter het Kontakt der Kontinenten loopt. Zacht veert ondergrond mee bij de stappen die je doet. De zon schijnt laag door de bladeren en maakt grote contrasten tussen licht en schaduw in het bos. Oude lanen van beuken en dennen doen denken aan de oude glorie toen het bos een landgoed was. Monumentale bomen soms met bijzondere vormen of juist aangetast door de tand des tijds worden afgewisseld door nieuwe aanplant of spontaan uitgezaaide bomen.
We beseffen ons met z’n allen dat we deze kwaliteiten moeten koesteren. Dus behouden we het boskarakter. Oude en bijzondere bomen willen we sparen en een prominente plek in het plan geven. De oude lanen of hun restanten laten we de structuur bepalen.
c.
Ambitie gemeentelijke projectgroep en bewoners op de bewonersavond
Tijdens de projectgroepbijeenkomsten zijn we uitgebreid ingegaan op de sfeer die het gebied heeft en welke sfeer we willen behouden en creëren. De sfeer van het bos wordt door iedereen gevoeld en gedeeld als bijzonder. De gewenste sfeer kunnen we kenschetsen met de volgende woorden: • ruimte voor genieten; • zorgvuldig omgaan met bomen en emotie van het gebied; • aaaah, in ben thuis; • van onbekend naar bemind gebied; • trots op zijn op kwaliteit en omgeving; • onlosmakelijk onderdeel van de Soesterberg Ook de bewoners van Apollo ervaren het bos als bijzonder, al komen ze er niet vaak. Tijdens de bijeenkomst in het Kontakt der Kontinenten van 12 oktober 2009 waren ongeveer 30 bewoners van Apollo aanwezig. Apollo is nu een rustige woonwijk, gelegen in het groen, enigszins afgescheiden van het dorpscentrum. We hebben de bewoners naar hun gevoelens en ideeën gevraagd voor de nieuwe wijk. De resultaten hebben we die avond vastgelegd in twee schetsen: een met de knelpunten en een met de ambities. Als belangrijkste knelpunten noemen de aanwezigen: • Doorgaand verkeer op de toch al druk ervaren weg Apollo; • Het verdwijnen van groen uitzicht; • De mogelijke aantasting van privacy, door inkijk in woning en tuin. • Onrust door rondhangende jeugd. Soesterberg • November 2009
11
• •
De mogelijke aantasting van privacy, door inkijk in woning en tuin. Onrust door rondhangende jeugd.
De meest gehorde ambities van de bewoners zijn: • We willen de mooie bosrand behouden tussen Apollo en Apollo-noord van 15 a 25 meter; • We willen bijzondere bestaande bomen handhaven en het ruige karakter van het bosgebied behouden; De vogels moeten te horen blijven; • We willen speelvoorzieningen aanleggen voor oudere jeugd; • We stellen voor een gradiënt te maken van hoge dichtheid in het noordoosten naar een lage dichtheid in het zuidwesten; • We stellen voor een centrale open plek in de nieuwe wijk te maken; • We willen graag op termijn een fietsverbinding over de Open Ankh maken.
d.
Hoofdlijnen van de stedenbouwkundige visie.
Rondlopend door het huidige bos trekt iedereen dezelfde conclusie: de wijk die we hier willen maken moet de sfeer van het bos blijven uitademen. De projectgroep en de bewoners zitten daarmee op dezelfde lijn. Iedereen begrijpt natuurlijk dat het bouwen van woningen zal leiden tot het kappen van bomen. Toch willen we de bosrijke omgeving behouden. Dit vraagt om bijzondere woningtypen!
Knelpunten uit bewonersavond
12
Ambities uit bewonersavond
In deze Stedenbouwkundige visie vatten we de sfeer van Apollo-Noord in vier kernbegrippen. Dit is het uitgangspunt waar we al onze planingrepen aan hebben gespiegeld: • Behoud en ontwikkeling van de Genius Loci, de geschiedenis en karakter van de plek • Bossfeer: ontmoetingsplekken en geheimzinnige plekken; • Lanen en wallen; • Bomen en boomgroepen;
•
•
•
Nieuwe vorm voor oude structuren • Orthogonale verkaveling; • 17e eeuws verkavelingsprincipe; • 17e eeuws beheerprincipe; Een duurzame ontwikkeling • Prettig leefgebied voor nieuwe bewoners; • Ruimte voor verandering om het ook voor toekomstige bewoners een prettige leefomgeving te maken, zoals dat al sinds 1639 is geprobeerd; • Aandacht voor huidige flora en fauna in het toekomstig ontwerp; • Aanleg en leven in Apollo-noord moet niet ten koste gaan van andere plekken. Een wijk van het dorp • Goede fysieke aansluiting met de omgeving; • Goede bereikbaarheid van het dorpscentrum; • Aandacht voor aanleg van ontmoetingsplekken in de wijk. De laan der Kontinenten
Een van de bijzondere bomen in het plangebied
Het Boskarakter
Soesterberg • November 2009
13
14
Hoofdstuk 3
V
Doelen en randvoorwaarden
De uitgangspunten voor de Stedenbouwkundige visie hebben we hieronder nader uitgewerkt naar concrete doelen en randvoorwaarden. Hieraan zijn ook alle overige randvoorwaarden en eisen voor het plan aan toegevoegd.
a.
Respect voor geschiedenis en genius loci: beleefbaar maken van de cultuurhistorie
Bosgebied zal worden gerespecteerd: historische lanen worden gehandhaafd, bijzondere bomen en boomgroepen worden gespaard. De belangrijkste daarvan staan opgenomen in het Bestemmingsplan. We willen echter meer bomen sparen dan daarin opgenomen omdat er meer bomen zijn met hoge kwaliteit. Naast individuele bomen is het doel het boskarakter te behouden. Zo blijft een bosgebied in aansluiting met Apollo behouden. Ook het bosgebied met de aarde wallen rond de Korndorfferlaan blijft in takt. Dit zal leiden tot een wijk waarin een afwisseling van schaduw en zon kernmerkend wordt. • • •
Korndofferlaan met historische wallen
• • • •
Behoud en ontwikkel de lanen als groene en historische kwaliteit. De lanen zijn de grote kwaliteit van de locatie en de identiteitsdrager voor de wijk; Zorg voor robuuste lanen zodat die tot in lengte der jaren overeind en herkenbaar blijven (dit vraagt nader onderzoek en kan gedeeltelijke herplant betekenen); Korndorfferlaan moet een ruimtelijke beëindiging krijgen als hoofdas waarbij de route doorloopt naar Apollo; Behoud en ontwikkeling van het statige verleden van de buitenplaats; Behoud en inpassen van de bijzondere bomen; Behoud van boskarakter; Behoud ruimte voor een ommetje door de natuur. Soesterberg • November 2009
15
b.
Creëer een wijk van het dorp
De nieuwe wijk moet onderdeel worden van Soesterberg. We willen voorkomen dat het een geïsoleerde enclave wordt. Dit is geen gemakkelijke opgave, zolang de ontwikkelingen op ‘Open Ankh’ nog onzeker zijn. Het plan zal in ieder geval de mogelijkheid hebben om aan te sluiten op die mogelijke doorgang voor fiets en bus. Contact met bestaande en toekomstige buurten zal moeten ontstaan via fiets- en wandelpaden en gemeenschappelijke voorzieningen, zoals bosrecreatie, zonder tot overlast te leiden. Apollo Zuid
•
• • • De Tempellaan
•
• • Hoofdstraat in Soesterberg
16
De locaties is nu ontoegankelijk en onbekend voor de Soesterbergers. De wijk moet een geheel worden met het dorp en zijn omgeving voor prettige wonen in de toekomst. Het moet een wijk van het dorp worden; Voor autoverkeer is het ongewenst een andere route te ontwikkelen dan over de Richelle- en Amersfoortsestraat; Fiets en wandelroutes dooraderen de wijk en krijgen prioriteit boven autoverkeer. Veilige langzaamverkeer- en ov-routes verbinden de wijk met het dorp onder andere voor scholen en andere voorzieningen. Langzaamverkeersroutes lopen wanneer de open Ankh (nog) niet ontwikkeld is via Apollo en de Korndorfferlaan. In de toekomst is een ontsluiting over de Open Ankh de ambitie; De wijk heeft geen mogelijkheden voor directe aantakking op recreatieve bossen in de directe omgeving. De mogelijkheden voor functionele aansluiting op de bossen van Kontakt de Kontinenten moet in de toekomst worden onderzocht. Kwaliteit zit derhalve in de locatie; De aansluiting van de wijk op de Richelleweg is vastgelegd in het bestemmingsplan. Geluidsoverlast van de Richelleweg vraagt om geluidswerende maatregelen. Gerekend is met een scherm van 4 meter hoog. Alternatief is een combinatie met een gebouwde voorziening.
•
• •
c.
Vanuit luchtkwaliteit en gezondheid is de richtlijn dat er 50 meter uit de rand van de Richelleweg geen gevoelige bestemmingen gebouwd mogen worden. Eventueel aanhouden voor alle bestemmingen; Zorg voor een veilige wijk met overzichtelijke verkeerssituaties; Duurzaam veilig: heldere inrichting en voorkomen van te snel rijdende auto’s.
Programma
Voor het gebied is een doelstelling van 180 woningen gesteld. 40% hiervan zal in het segment ‘betaalbaar’ worden gerealiseerd (sociale huur en koopwoningen tot 200.000 Euro). Gemeente Soest geeft in het Bestemmingsplan het volgende aan: • • • •
Circa 11% sociale huur; Circa 33% betaalbare koop (tot €200.000 waarvan circa.1/3 sociale koop); Circa 28% middeldure koop (€200.000 - €300.000); Circa 28% dure koop (duurder dan €300.000).
Bij de gemeente Soest leeft de wens om in het plangebied zo’n 50 vrije kavels te realiseren, waarvan een deel particulier opdrachtgeverschap.“ (p. 15 Toelichting Voorontwerpbestemmingsplan Apollo-Noord) • •
De wijk richt zich op iedereen: arm en rijk en van binnen en buiten Soesterberg; De woonwijk heeft woningen die passen bij het plezierig woonklimaat van de omgeving.
Soesterberg • November 2009
17
Achter tuin
Sociaal: beukmaat 6 m kaveldiepte 20 m 3+9+8 Opp. 120 m2
8
9
Sociaal: beukmaat 5,4 m kaveldiepte 25 m 5+ 9 + 11 Opp. 135 m2
Voor tuin
3
Achter tuin
11
Voor tuin
Achter tuin
Voor tuin
Middelduur? beukmaat 6 m kaveldiepte 13 m 1+9+3 Opp. 78 m2
12 Bos
Terras
3
9
9
Voor tuin
3
Achter tuin
11
9
Voor tuin
Middelduur beukmaat 9 m kaveldiepte 15m 2+9+4 Opp. 135 m2
3
8
9
5
12
1
Achter tuin
Middelduur beukmaat 9 m kaveldiepte 25 m 5 + 9 + 11 Opp. 225 m2
11
Bos
Terras
Bos
Terras
5
10
4
9
Voor tuin
1
Stoep
Duur beukmaat 12 m kaveldiepte 20 m 3+9+8 Opp. 240 m2
3
9
5
Voor tuin
Middelduur beukmaat 9 m kaveldiepte 20 m 3+9+8 Opp. 180 m2
8
9
Middelduur beukmaat 6 m kaveldiepte 25 m 5 + 9 + 11 Opp. 150 m2
9
Sociaal: beukmaat 5,4 m kaveldiepte 13 m 1+9+3 Opp. 59.4 m2
Achter tuin
Verkavelingsopties Soesterberg 1:1000
Sociaal: beukmaat 5,4 m kaveldiepte 20 m 3+9+8 Opp. 108 m2
2
Stoep
Achter tuin
Duur beukmaat 15m kaveldiepte 20 m 3+9+8 Opp. 300 m2
8
9
Voortuin
3
Achter tuin
d.
Het aantal woningen dat we wil bouwen, leidt tot een dichtheid overeenkomend met een gewone VINEX-wijk. Dat is niet de sfeer die we zoeken. Daarom zullen we ook moeten zoeken naar inrichtingsprincipes en woningtypes die passen in een bosrijke omgeving. Daarbij is onderzoek gedaan naar een minimale footprint, innovatieve parkeeroplossingen en bijzonder vormen van private buitenruimtes. We hebben als voorbeeld een staalkaart opgesteld van mogelijk toe te passen woningtypen: •
8
9
Voortuin
3 66 20
Duur beukmaat 12 m kaveldiepte 25 m 5 + 9 + 11 Opp. 300 m2
Achter tuin
11
9
Duur beukmaat 15 m kaveldiepte 25 m 5 + 9 + 11 Opp. 375 m2
10 Achter tuin
11 3 9
Voortuin
Voortuin 5
6
10
3
10
5 28
3 22
Duur beukmaat 12 m kaveldiepte 15 m 2+9+4 Opp. 180 m2
Bos
10
Terras
4
9
Bos
10
Terras
7
Bos
4
Terras
8
4
9
2
Voortuin
Middelduur? beukmaat 8 m kaveldiepte 12/19 m 7+4+8 Opp. 152/96 m2
Duur beukmaat 15 m kaveldiepte 15 m 2+9+4 Opp. 225 m2
Voortuin
Middelduur? beukmaat 6 m kaveldiepte 19/26 m 7 + 3 + 10 + 6 Opp. 114/156 m2
7
Bos
Terras
3
10
Duur - ruimtekavel kavelbreedte 22 m kaveldiepte 28 m
Oppervlaktes Woonkavel: 90 m2 Tuinkavel: 150 m2 Boskavel: 376 m2 Totaal: 616 m2
•
2
Duur beukmaat 9 m kaveldiepte 30 m 5 + 25 + 4 Opp. 270 m2
5
10
10
8
Rug aan rug parkeren eronder of aan de straat
4
Parkeren onder onder de woonstraat
Woonstraat met daaronder parkeerdek
12
7 10
Bosstroken in verkaveling opnemen
5
4
3
7
Middelduur? beukmaat 10 m kaveldiepte 10 m 5+5+5 Opp. 100/150/225 m2
Bos
5
5 5
Patio Tuin
5
Middelduur? beukmaat 6 m kaveldiepte 20 m 5 + 20 + 5 Opp. 120/180 m2
Bos
6
Patio Tuin
8
5
Patiowoningen in minimaal 5 meter bosstrook
Sociaal: beukmaat 6 m kaveldiepte 16 m 4 + 11 + 1 Opp. 96 m2
5
7 Terras
4
11
1
Parkeren onder woning en terras aan het bos
18
•
5
6
Patiowoningen in minimaal 5 meter bosstrook
5
Duur beukmaat 12 m kaveldiepte 30 m 5 + 25 + 4 Opp. 360 m2 Bosstroken in verkaveling opnemen
5
10
10
5
4
Dichtheid en Woningtypen
Sociale huur en goedkope woningtypen: • Appartementen; • Geschakelde eengezinswoningen, beukmaat van 5,4 tot 6 meter; • Met eigen tuin of met terras of met bosstrook in eigen beheer; • Parkeren op eigen terrein, op openbaar terrein of onder de woning. Middeldure woningtypen • Geschakelde eengezinswoningen of 2 onder een kap, kavelmaat van 6 tot 9 meter; • Rug aan rug woningen, beukmaat 8 meter; • Patiowoningen, beukmaat 10 meter; • Met eigen tuin of met terras of met bosstrook in eigen beheer; • Parkeren op eigen terrein, naast of onder de woning. Dure woningtypen • 2 onder 1 kap of vrijstaande woningen, kavelmaat 12 meter en groter; • Kavels met onuitgegeven bosstroken langs de weg; • Ruimtekavels met beheer van stuk bos; • Met eigen tuin en met bosstrook in eigen beheer; • Parkeren op eigen terrein, naast of onder de woning.
e.
Inrichting van de buitenruimte
De inrichting van de openbare ruimte wordt al grotendeels bepaald door de aanwezige bomen en lanen. Daaraan willen we enkele specifieke aspecten toevoegen: • Ontwikkel een ontmoetingsplek in de wijk. Deze plek kan een rol spelen als ‘lijm’ met omliggende wijken; • Speelgelegenheid voor kinderen en jongeren; informele speelplekken en duidelijk ingerichte plekken voor kleinere kinderen tot 5, 6 tot 11 en boven de 11 jaar oude kinderen. • De openbare ruimte laat ruimte voor toekomstige invullingen die nu niet te zijn voorzien; • Uitgangspunt is een wijk die niet te krap is. Geen benauwde wijk... en dat vraagt inhoudelijke keuzes om dat te verwezenlijken. Deze brengen we met de verkavelingsstudie in beeld.
f.
Duurzaam bouwen
In de stedenbouwkundige uitgangspunten stellen we drie begrippen centraal: leefbaarheid, toekomstbestendigheid en kringlopen. We zullen een gebied gaan creëren waar het prettig wonen is voor huidige en toekomstige bewoners, zonder dat af te wentelen op andere gebieden. Dat stelt eisen aan energiegebruik, groen- en waterinrichting, verkeer en materiaalgebruik. Die eisen zijn voor een deel te vertalen naar het stedenbouwkundig plan en het verkaveling- en inrichtingsplan. Het stelt echter ook eisen aan de woningbouw maar ook aan de omgeving. Op het gebied van energie is dit inzichtelijk gemaakt met bijgevoegd schema.
REAP-methodologie c RCI, Gemeente Rotterdam,TU Delft Soesterberg • November 2009
19
Randvoorwaarden voor verkavelingsplan • Energie: • EPL van minimaal 0,68 • Zongericht verkavelen, gebruiken van passieve zonne-energie; • Gezamenlijk opslaan van warmte-koude in de bodem. • Groen: • Voor fauna groenstructuren realiseren en behouden; • Voor leefbaarheid van mens, fauna en flora: behouden monumentale en vitale bomen; • Zicht op groen: alle woningen hebben zicht op bomen; • Zie Toelichting Bestemmingsplan voor doelsoorten, met name aandacht voor vleermuizen; • Water: • Wadi’s voor opvangen piekbuien en langzame inzijging • Wadi’s zodanig aanleggen dat het een bijdrage vormt voor huidige en toekomstige flora • Verkeer: • Bevorderen fiets- en bus door expliciete fietspaden en busroute • Parkeerbalans conform gemeentelijk beleid. Geconcentreerd parkeren in openbare ruimte en voor minimaal 50% van de woningen op eigen erf • Materiaal: • Minimale verkeersverharding • Hergebruik van materialen uit het gebied (gekapte bomen) in de inrichting openbare ruimte en/of woningbouw. • Sociale duurzaamheid: • goede fietsverbindingen met het dorpshart; • ruimte voor onderlinge ontmoeting van buurtbewoners; • ruimte voor uitwisseling met aangrenzende buurt Apollo.
20
•
Historisch en toekomstig besef: • Behouden van historische elementen, en deze gebruiken als aanleiding voor vormgeving en beleving; • Toevoegen van nieuwe elementen die in de toekomst als historisch waardevol kunnen worden benoemd; • Ruimte houden voor verandering
Randvoorwaarden voor andere schaalniveaus • Omgeving: • Ecologische structuur versterken door aansluitende groenstructuren te behouden en versterken; • Contact met de dorpskern versterken door aansluitende fiets- en busverbinding te realiseren; • Onderzoek maar warmte-uitwisseling met de omgeving: sauna, Kontakt der Kontinenten en toekomstig bedrijventerrein aan de Richelleweg. • Onderzoek naar gebruik van materialen uit de omgeving of elders gebruiken van vrijkomend materiaal • Woning: • Gebruik maken van toetsinstrument GPR, hoge ambitie • EPC van maximaal 0,65 • Onderzoek hergebruik water in de woning • Hergebruik van bomen en hout in de woningbouw • Toepassen groene daken (overal waar enigszins mogelijk) • Zicht op bomen vanuit de woonkamer
Soesterberg • November 2009
21
22
Hoofdstuk 4
V
Stedenbouwkundige visie
De Stedenbouwkundige Visie die uit bovenstaande ambities, doelen en randvoorwaarden ontstaat is opgebouwd uit drie lagen. De eerste laag beschrijft die ruimtelijke structuren die we willen behouden en versterken. De tweede laag is de laag van het verkeer en het watersysteem. De derde laag beschrijft de woningtypen en het inrichtingsprincipe.
Laag 1:Vastleggen wat bewaard en versterkt moet worden Deze laag legt de ruimtelijke groenstructuur vast van de belangrijkste bestaande lanen en bomen. • Lanen • Korndorfferlaan, inclusief de wallen met de sparrenbegroeiing (vanaf nu aangeduid in deze tekst als “Korndorfferlaan”); • As in het verlengde van de laan uit Kontakt der Kontinenten (“As der Kontinenten”) • Beukenlaan, dwars op Korndorfferlaan aan de noordzijde van het plangebied (“Beukenlaan”) • Bijzondere bomen • Monumentale bomen zoals aangeduid in het bestemmingsplan • Vitale bomen, nader te lokaliseren! • Bos • Bosstrook van 15 meter – 35 meter aan de zuidzijde van het plangebied
Centrale Dennenlaan
Soesterberg • November 2009
23
Laag 2: belangrijkste structuren •
•
•
24
Netwerk Langzaam verkeer • Fiets- en wandelpad in de “Beukenlaan” als doorgaande OostWestverbinding; • “Korndorfferlaan” ingericht als fiets- wandelpad; • “As der Kontinenten” geschikt voor fietsers, zo mogelijk doortrekken naar Kontakt der Kontinenten en Amersfoortsestraat; • Een dwarsfietspad oost-west halverwege het plangebied, aansluitend op Korndorfferlaan en eventueel op Richelleweg; • Twee verbindingen voor fietsers en wandelaars met Apollo; • Informeel recreatief wandelpad door het bos aan de zuidzijde; • Informele aansluitingen op “Korndorfferlaan”. Netwerk autoverkeer en OV • Hoofdontsluiting voor auto en bus voor Apollo Noord loopt direct ten zuiden van de “Beukenlaan” (50 km/h); • Bus kan op den duur via ‘Open Ankh’ doorrijden naar de dorpskern (detaillering nader te onderzoeken); • Aan de “Beukenlaan” sorties voor sauna en eventueel voor Kontakt der Kontinenten (nader te onderzoeken); • Tweemaal een aansluiting van Apollo-noord op de “Beukenlaan”, evenwijdig aan “As der Kontinenten” (30km zone); • Vanaf deze zijwegen smalle woonstraten (eenrichting, 30km zone); Waterafvoer • Afwateringssysteem bestaande uit 6 wadi’s (noord-zuid), los gelegen van de te bewaren lanen (nader onderzoek noodzakelijk); • Woonstraten geschikt voor watertransport van woningen naar de wadi’s; • Woningen en daken geschikt voor vertraagde afvoer van regenwater op woonstraten.
Laag 3: Wonen met behoud van bomen en sfeer Vijf woningtypes zijn in het plan te onderscheiden: • Wonen aan de “Beukenlaan” stijlvolle geschakelde woningen als entree van de wijk; • Wonen aan de “As der Kontinenten” statige geschakelde woningen aan bijzonder park gebaseerd op het landgoedkarakater; • Bomen-voor-wonen: vrijstaande of geschakelde woningen tussen bestaande en nieuwe bomen; • Boswoningen: vrije of geschakelde woningen ; • Bijzondere typen: • Geluidswalwoningen, geschakelde starterswoningen, keren het geluid; • Appartementen gebouw, wonen tussen de vogels aan einde van de beukenlaan • Ruimtekavels. Woningen aan de Korndorfferlaan met een zijtuin op een boskavel. Principe van bomen-voor-wonen De plek van de bestaande vitale bomen bepaalt de verkaveling in zone “bomenvoor-wonen”. De vitale bomen moeten nog worden ingemeten. Als dit gebeurd is, bepaalt de plek van die bomen (kroonprojectie) de vorm en grootte van de kavels. Aan iedere kavel grenst een openbare groenstrook van 5 meter. Samen met het bepalen van de kavelgrootte wordt het woningtype vastgelegd: vrijstaand, 2 onder 1 kap, geschakeld. Zo ontstaat een gebied waarin vitale bomen het straatbeeld bepalen en waar elke straatje anders is, zonder dat nu al vast te leggen in een ontwerp.
Soesterberg • November 2009
25
26
Amersfoortseweg Kontakt de Kontinenten
Cenakel Richelleweg
Open Ankh
der
Open Ankh
Het
en ent
tin Kon
ls kave mte
Rui
en Bom onen rw voo
Het
ingen walwon
As
Optionele OV-fietsverbinding
ten men kenlaan e t r a Beu App
aan kenl u e B en Bom onen rw voo
Geluisd
Korndofferlaan
Bos
Bos
Apollo Zuid Verkavelingsschets
Soesterberg • November 2009
27
28
Hoofdstuk 5
D
Ontwerpprincipes
Dit hoofdstuk vormt de verbeelding van de stedenbouwkundige visie uit het vorige hoofdstuk. Achtereenvolgens worden de verschillende plandelen besproken in woord en beeld waarbij zowel de openbare ruimte als architectuur aan de orde komt. We streven er naar zo een beeld te scheppen van hoe het kan worden. Achtereenvolgens komen aan de orde: • As de Kontinenten • De Beukenlaan • Bomen voor wonen • Het Bos • Bijzonder woningen en plekken
Monumen tale bomen bij de Richelleweg
Soesterberg • November 2009
29
a. As der Kontinenten DUBBEL GRONDGEBRUIK
VERBORGEN STRUCTUREN 7 Terras
4
11
1
• •
30
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
As der Kontinenten
Aansluitend op de laan vanaf Kontakt der Kontinenten loopt de As der Kontinenten het plangebied in. Een statige ruimte van vier rijen hoge sparren. Nader onderzoek moet uitwijzen of de sparren voldoende toekomstwaarde hebben, anders worden ze vervangen door bomen met een zelfde sfeer. Het landgoedkarakter van dit gebied wordt in de laan versterkt. Aanplant van bloeiende heester die bij een landgoed passen hoort daarbij zoals Rhododendrons. De formele ruimte zal met kunst worden ingericht maar ook met speelvoorzieningen die met bijvoorbeeld hagen, eigen plekken in het groen vormen. Wadi’s aan weerszijden verzamelen het regenwater en voorkomen wateroverlast. De as wordt de centrale ontmoetingsplek in de wijk. Een plek om te picknicken, met de hond te wandelen of op je vrienden te wachten en samen naar school te fietsen. Idealiter is het mogelijk de as tot de Amersfoortsestraat af te wandelen. Wanneer dit niet mogelijk is vormt een formele (maar afgesloten) poort met gietijzeren hekwerk de visuele verbinding naar het Kontakt der Kontinenten. De poort maakt dan onderdeel uit van een transparante kloostermuur langs de Beukenlaan. Aan het einde van de as bevindt zich een groep statige en monumentale beuken. Om de as te beëindigen wordt veel zorg besteed aan de inrichting van deze ruimte met groene materialen. Een cirkelvorm wordt gecreëerd met kunstobjecten en aarden wallen. De verblijfsruimte krijgt daarmee een mystieke vorm. De ruimte vormt tevens een belangrijke schakel tussen de formele as en het ruige bosgebied.Vanuit deze plek lopen verschillende recreatieve routes het bos in. De woningen aan weerszijden versterken de formele en statige sfeer van de as. Geschakelde woningen richten zich met zwevende terrassen als tuin, op de groene ruimte. Elke woning heeft bovendien een dakterras. Onder de woningen wordt een parkeerruimte gerealiseerd met een centrale ingang voor het gehele blok.
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s Soesterberg • November 2009
31
b. de Beukenlaan
DUBBEL GRONDGEBRUIK
VERBORGEN STRUCTUREN 7 Terras
4
11
1
32
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
•
Rijwoning eventueel optoppen met terraswoning
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
•
Terraswoning met patiowoning
Beukenlaan
De Beukenlaan vormt de hoofdontsluiting van de buurt. De bestaande Beukenlaan is net breed genoeg voor een fietspad. Die zullen we zo moeten aanleggen dat de wortels van de beuken niet worden beschadigd of gehinderd. Dit kan bijvoorbeeld door een fietsvlonder. De autostraat en hoofdontsluiting loopt ten zuiden van deze laan. Parkeervakken worden zo ingepast dat tussen de auto’s een nieuwe Beukenlaan kan worden aangeplant zodat het laankarakter wordt verdubbeld. De route is geschikt om in de toekomst als openbaarvervoerroute te worden doorgetrokken over de woonwijk ten westen van Apollo Noord. Aan deze straat liggen stijlvolle rijwoningen. De rijenwoningen kennen een beperkte voor- en ruime achtertuin. Eventueel kan op de woningen een appartement worden gebouwd met dakterras. Deze worden afgewisseld met andere typen zoals een patiowoning (parkeren op eigen erf) gecombineerd met een terraswoning. Zo wordt een afwisselend stijlvol beeld aan de beukenlaan gecreëerd. Een appartementengebouw beëindigd de laan visueel. In de toekomst zal het wellicht de ingang van Open Ankh markeren en de doorgang naar het dorpscentrum. Wellicht krijgt het een broertje aan de overzijde van de Korndorfferlaan. De mensen wonen letterlijk tussen de toppen van de bomen en genieten van de vogels op ruime balkons. Parkeren vindt grotendeels onder het gebouw plaats in een halfverdiepte voorziening.
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s Soesterberg • November 2009
33
c. Bomen voor wonen
DUBBEL GRONDGEBRUIK
VERBORGEN STRUCTUREN 7 Terras
4
11
1
• •
34
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
“Bomen-voor-Wonen”
De strategie Bomen-voor-Wonen geldt voor de velden aan weerszijde van de As der Kontinenten. De sfeer wordt bepaald door de vitale oude bomen die uitgespaard worden in de verkaveling. Omdat nu nog niet duidelijk is waar deze bomen staan kent de verkaveling een flexibele opzet. De vitale oude bomen wandelen als kleine reuzen dwars door de orthogonale kavelstructuur heen en zorgen zo voor een verrassende kavelstructuur. Langs de wegen liggen afhankelijk van de plek van de woudreuzen links of rechts groene zones van 5 meter diep, waarin oude bomen, bestaand bos en nieuwe aanplant elkaar afwisselen. Rijdend door de smalle woonstraatjes (eenrichtingverkeer) van vier en een halve meter waant bewoner en bezoeker zich in een bos. Doordat de straten aan twee zijden van de woningen liggen zijn het aantal inritten beperkt en worden bovendien door het bos aan het zicht onttrokken. De straat inrijdend heeft men doorzicht naar het bos van de Korndorfferlaan, eruit rijdend is er zicht op de as der Kontinenten. Informele wandelpaden verbinden de wijk met de Korndorfferlaan waarbij de historische wal door een coupure beleefbaar wordt gemaakt. De erfgrenzen zijn eenduidig en projectmatig vormgegeven. We komen langs diverse woningtypen: vrijstaande woningen, ingeklemd tussen twee gehandhaafde bomen, een aantal 2 onder 1 kappers, een rij geschakelde woningen met overal ruime (bos)tuinen. Parkeren wordt zo veel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd. In de groenstroken kunnen enkele bezoekersplekken worden gemaakt. De weg parallel aan de As der Kontinenten voorziet in aanvullende capaciteit voor parkeren. In dat profiel is ook een wadi opgenomen op de kop van de boskavels.
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s Soesterberg • November 2009
35
d. Het Bos DUBBEL GRONDGEBRUIK
VERBORGEN STRUCTUREN 7 Terras
4
11
1
• •
36
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
Het Bos
In het bos wonen de kabouters, de elfen en de vleermuizen. Alleen de kinderen hebben contact met ze. Avontuurlijk bewegen ze zich daar heen en weer vanaf de Richelleweg tot over de Korndorfferlaan. Het bos ontwikkelt zich tot een parkbos met zicht onder de bomen door, wandelpaden, ruimte voor hondenliefhebbers, speel- en sport plekken. Het gebied kent echter ook ruige plekken waar kinderen hutten kunnen bouwen. Het bos richt zich op zowel Apollo noord als zuid en vormt een intermediaire recreatieve zone tussen beide wijken. De historische wal wordt in het bos zichtbaar gemaakt en van uitleg voorzien over de historische grens van het Napoleontische legerkamp. In het bos staan enkele bijzonder clusters woningen. In een schakeling van 3 woningen die refereert aan de bestaande woningen van Apollo, kennen ze veranda’s van waaruit de bewoners genieten van wonen in het bos. Een smal bospad ontsluit de woningen die gezamenlijk een voorpleintje hebben waarop of waar onder de woningen geparkeerd kan worden. Het pleintje is doormiddel van een muur die een eenheid vormt met de woningen van het bos afgescheiden. .
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s Soesterberg • November 2009
37
e. Bijzondere Typen (geluidswalwoningen)
DUBBEL GRONDGEBRUIK
VERBORGEN STRUCTUREN 7 Terras
4
11
1
• •
38
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
Bijzondere woningtypen en plekken - Geluidswalwoningen
De woningen langs de Richelleweg keren het geluid van die weg voor Apollo-Noord.Voor de woningen ligt het parkeerbos (vergelijkbaar met het parkeerterrein van het Kontakt der Kontinenten). De auto’s staan daar tussen de bomen en hagen. Dat kost wat meer ruimte voor parkeren, maar voor het oog is het juist rustiger en groener. De woningen zijn zogenaamde starterswoningen. De begane grond kent een kleine tuin die met een groen grondlichaam afgescheiden is van de Richelleweg. De eerste verdieping (dubbele breedte) kent een dakterras. Zo wordt ook naar de Richelleweg een groen profiel van bomen en groen in stand gehouden en tevens geluidsoverlast voorkomen. Op één plek is de geluidswal doorbroken. Hier staat een groep monumentale bomen.Vanaf hier kan men ook met de fiets doorsteken naar de Richelleweg.
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s Soesterberg • November 2009
39
e. Bijzondere Typen (ruimtekavel)
DUBBEL GRONDGEBRUIK
VERBORGEN STRUCTUREN 7 Terras
4
11
1
• •
40
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
Ruimtekavels
Grenzend aan de Korndorfferlaan zijn enkele kavels beschikbaar die de naam ruimtekavels meekrijgen. De kavels zijn opgedeeld in een bouwkavel, een tuinkavel en een boskavel. De tuinkavel ligt aan de zijkant van het huis. De boskavel strekt zich uit tot aan de Korndorfferlaan. Op de boskavel moet het bestaande bos onderhouden worden. Door in de toekomst ook aan de overzijde van de Korndorfferlaan dergelijke kavels te ontwikkelen kan een eenduidige bossfeer rond de Korndorfferlaan worden behouden. De Korndorfferlaan krijgt een formele beëindiging in het bosgebied die aansluit op de recreatieve paden die daar lopen. Hoe deze plek wordt ingevuld is onderdeel van nadere uitwerking.
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s
• •
teksten bij de foto’s teksten bij de foto’s Soesterberg • November 2009
41
42
Hoofdstuk 6
V
Verkavelingsstudie De verkavelingsschets is vertaald naar een voorlopig matenplan op basis waarvan een berekening is gemaakt van: • Woningaantallen • Woningtypes • Oppervlakte studie
Woningaantallen en types
type totaal Geluidwal 25 Beukenlaan * 46 Laan der Kontinenten ** 28 Bomen voor wonen west 39 Bomen voor wonen oost 26 Ruimtekavels 6 Het bos 18 Totaal 188
De Korndofferlaan is onderdeel van een LAW
goedkoop (rood) 25 38 0 10 10 0 0 83
middelduur (groen) 0 8 14 10 8 0 0 40
duur (geel) 0 0 14 19 8 6 18 65
* Hiervan zijn er 18 appartementen ** Beukmaat afwisselend tussen 6 en 9 meter Soesterberg • November 2009
43
44
Oppervlaktestudie: Oppervlakte uitgeefbaar Oppervlakte groen * Oppervlakte verkeer **
3,8 ha 3,6 ha 1,5 ha
* waarin opgenomen wadi’s en cultuurhistorische waarden en waarvan 7700 m2 natuur. ** waarin opgenomen rijwegen, trottoirs en parkeren
Soesterberg • November 2009
45
46
Hoofdstuk 7
V
Vervolg - nader te onderzoeken
In de stedebouwkundige visie is uit de doeken gedaan hoe de wijk Apollo Noord zich in grote lijnen moet ontwikkelen en hoe dat er uit kan komen te zien. In de vervolgstappen die genomen gaan worden om de wijk te realiseren zijn er vele zaken die nader uitgezocht moeten worden om de wijk zijn defintieve contouren te kunnen geven. Aan het slot van deze stedenbouwkundige visie sommen we die voor u op.
Stedenbouwkundig plan, verkavelingsplan en inrichtingsplan •
Uitwerken visie tot Stedenbouwkundig plan
•
Opstellen Beeldkwaliteitplan
•
Opstellen Verkavelingsplan
Waarin opgenomen Verkavelingplan, Beeldkwaliteitplan, Inrichtingsplan, Duurzaamheidparagraaf, Grex Geïntegreerd Beeldkwaliteitplan woningbouw, OR en duurzaamheid Uitwerking van Stedenbouwkundige visie, waarin alle onderstaande punten zijn meegenomen.
Opslag van gekapt hout op het Kontakt der Kontinenten
Soesterberg • November 2009
47
•
Opstellen Groenplan
Groenplan in combinatie met Inrichtingsplan
•
Opstellen Inrichtingsplan Openbare Ruimte Afstemming plan op Open Ankh
Uitwerken van openbare ruimte met aandacht voor recreatie, natuur en gebruiksfuncties die al dan niet samen gaan. Planvorming aansluiten op ontwikkeling Open Ankh, ontwikkelingen daarvan direct verwerken in plan. Inventarisatie van te behouden bomen in combinatie met ‘adopteer een boom’ voor bewoners Apollo, die hun belangrijke boom aanwijzen en vervolgens ook tijdens de bouw zorgen voor goede zorg voor de boom. Bomen inventarisatie. Welke bomen zijn nu ingemeten (en waarom)? Wat is de kwaliteit en levensvatbaarheid van die bomen. Levensvatbaarheid van de lanen. Zijn de dennen bijvoorbeeld voldoende sterk zodat ze nog jaren meekunnen? Een helder standpunt over een autoverbinding naar de voorzieningen in het dorp. Verkeerskundige uitwerking - optionele busbaan, - toegankelijkheid voor hulpdiensten en vuilniswagens - parkeeroplossingen
•
•
•
•
•
48
Inventarisatie Bomen
Inmeten & Inventarisatie Bomen
Standpunt vaststellen Verkeer Uitwerking Verkeer
•
Uitwerken speelvoorzieningen
•
Uitwerking woningtypen
• •
Uitwerken speelvoorzieningen, grootte en locatie
Woningbouw(-programma)
Check parkeerbalans Standpunt & Uitwerking Boskavels
•
Uitwerking Bouwregels
•
Opstellen Bouwstrategie
•
Uitwerking
Uitwerken van woningtypologieën met aandacht voor -
Kavelgrootte en uitgifte
-
overgangen openbaar – privé
- parkeeroplossingen en –balans Uitwerking en Standpuntbepaling over uitgifte principes “kleine kavels, veel gemeenschappelijk”, “grote kavels met bosbeheer” Bouwen is het bos vraagt een bijzonder aanpak om de bomen tijdens het bouwproces te beschermen. Dit is in dit project essentieel! Hiervoor moet in een vroeg stadium een strategie voor ontwikkelt worden, wellicht vergelijkbaar met bouwen in een binnenstad waarbij bouwactiviteiten ook op een beperkt oppervlak plaatsvinden. Uitwerken wat de bewonersbetrokkenheid kan zijn bij de woningen, bijv.: -
keuzepakketten
-
ontwerpkeuzevrijheid
-
privaat opdrachtgeverschap
Duurzaam bouwen
•
Uitzoeken & inpassen
Wadi-systeem op deze locatie uitwerken
•
Uitzoeken Geluid en fijnstof
•
Uitwerken & Opstellen Energieplan Uitzoeken energiekoppeling
Uitzoeken geluidwal: effect van de geopende wal met de monumentale bomen op geluid en fijn stof energie-uitwisseling, wijk zonder gasaansluiting, vooruitstrevende energieconcepten;
•
•
•
Opstellen Materiaalatlas
Proces
Uitzoeken mogelijkheden tot koppelen van energievoorziening met andere wijken en buurten Uitzoeken mogelijkheden voor hergebruiken van materiaal: opstellen materiaalatlas
•
Extern Overleg KdK
•
Overleg/ Terugkoppeling aan Bewoners Opstellen Betrokkenheidsplan
• • •
Onderzoek Beheer en Gronduitgifte Opstellen Risicoanalyse per fase Behoud bomen
Verandering opzet financiën
Combineren GREX en Ontwerp (rekenen en tekenen); samenvoegen Grex,Vg-exploitatie, beheerexploitatie
•
• •
WRO procedures
Bestemmingsplan
•
•
WRO procedures
Uitwerkingsplannen, ontheffingen, vergunningen in kaart brengen + in de tijd zetten
•
Prijsvraag
Naamgeving van de wijk
Overleg KdK over - plangrens & fietspad, - openbaarheid van het bosgebied, - mogelijkheid van entree via hoofdontsluiting ipv eigen ingang, - doorgang met fiets via laan der kontinenten naar Amersfoortsestraat. - Medegebruik van (een deel van) de bossen en sportveld - historisch hekwerk Terugkoppeling over deze fase aan de bewoners Apollo. Plan om directe bewoners en Soesterbergers blijvend te betrekken bij planvorming en bouw Onderzoek naar de mogelijkheden van gemeenschappelijk privaat groenbeheer van delen van het bos. Per fase overzicht opstellen van in te schatten risico’s, uitgewerkt naar effect in tijd, geld en imago. Strategie bepalen hoe de bestaande bomen in de toekomst tegen (illegale) kap kunnen worden beschermd. Hierbij gaat het enerzijds om juridische aspecten en handhaving maar anderzijds om marketing van deze kwaliteit van de wijk op lange termijn.
Soesterberg • November 2009
49
Terra Incognita Stedenbouw en Landschapsarchitectuur is penvoerder namens de opdrachtnemers. Voor informatie en opmerkingen kunt u terecht bij Jan Maurits van Linge: janmaurits@terra-i.nl p/a De Gruyterfabriek,Veemarktkade 8, 5222 AE Den Bosch, 073 623 8991, www.terra-i.nl