Wonen op de Klimaatdijk project-envelop oktober 2012 • uitgevoerd door Terra Incognita • in opdracht van de gemeente Liesveld
Wonen op de Klimaatdijk project-envelop Eindrapport oktober 2012
In opdracht van: • Gemeente Liesveld Uitgevoerd door: • Terra Incognita stedenbouw en landschapsarchitectuur
4
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1
Projectenveloppen - Toekomstvisie Streefkerk
9
1.2
Herijking projectenveloppen 1 en 2
9
Hoofdstuk 2 Klimaatdijk en Jachthaven 2.1
Klimaatdijk en jachthaven in Streefkerk
11
2.2
Bijzondere woonkwaliteiten bovenop de dijk
11
Hoofdstuk 3 Wonen op de Klimaatdijk 3.1
Streefbeeld
13
3.2
Programma en doelgroepen
15
3.3
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
17
Colofon
Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
5
6
Vooraf...
V
Voor u ligt het rapport “Wonen op Klimaatdijk”. Dit rapport legt de stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden vast voor woningbouw op de klimaatdijk in Streefkerk. Daarnaast wordt er in het kader van het bestemmingsplan ook nog een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor het wonen op de klimaatdijk. De aanleg van de klimaatdijk maakt onderdeel uit van een reeks van projecten die voortvloeien uit de toekomstvisie voor Streefkerk. De klimaatdijk zorgt er samen met de havenontwikkeling voor dat Streefkerk weer als vanouds aan de rivier de Lek komt te liggen. Door de ontwikkelingen ontstaan ook voor nieuwe aantrekkelijke wandelroutes en fraaie openbare ruimtes. De nieuwe woningen op de klimaatdijk herstellen enerzijds het historische dijklint dat de basis heeft gevormd voor het huidige Streefkerk en vormen anderzijds een eigentijdse ontwikkeling met uniek uitzicht op de haven en de rivier. Nieuwbouw op de klimaatdijk vormt zo de verbindende schakel tussen het dorp Streefkerk, de nieuwe jachthaven en de rivier.
Terra Incognita stedenbouw en landschapsarchitectuur Utrecht, oktober 2012
Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
7
uitbreiding jachthaven
klimaatdijk
centrumgebied
Timmerfabriek en Randweg-locatie
De Bongerd
• Stedenbouwkundige schets van een mogelijke uitwerking van de Toekomstvisie Streefkerk met samenhang tussen de verschillende deelprojecten in het dorp (bron: Toekomstvisie Streefkerk, gemeente Liesveld, november 2010)
8
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1 Projectenveloppen - Toekomstvisie Streefkerk In 2010 verscheen de Toekomstvisie Streefkerk (gemeente Liesveld, Waterschap Rivierenland en Woningbouwvereniging Beter Wonen, november 2010). In deze toekomstvisie zijn de ruimtelijke ambities voor de ontwikkeling van het dorp Streefkerk vastgelegd. Eén van de belangrijkste ambities uit de toekomstvisie is om de verschillende ruimtelijke projecten en initiatieven in het dorp in samenhang te beschouwen en te ontwikkelen. Het gaat dan om de volgende deelprojecten (zie kaart op pagina 8): • de op handen zijnde dijkversterking (‘klimaatdijk’); • de geplande uitbreiding van de Jachthaven Liesveld; • de versterking van het centrumgebied; • de (her)ontwikkelingslocaties van de voormalige Timmerfabriek en Randweg; • de herontwikkeling van de locatie De Bongerd. Voor de uitwerking van deze deelprojecten binnen de toekomstvisie zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden vastgelegd in de notitie “Projectenveloppen - Toekomstvisie Streefkerk” (gemeente Liesveld i.s.m. Waterschap Riverenland en Woningbouwvereniging Beter Wonen, januari 2011). In deze notitie zijn zeven projectenveloppen onderscheiden: 1. Dorpsplein aan de Lek 2. Wonen op de Klimaatdijk 3. Binnendijks Dijklint 4. Kerkstraat (centrumontwikkeling) 5. De Bongerd 6.Voormalige Timmerfabriek en Brandweer, alsmede Randweg-locatie 7. Haven Daarnaast is er een projectenvelop opgesteld voor de optionele toekomstige nieuwbouwlocatie Kooikerspad (nummer 8).
1
2 3
4 5
6
• De projectenveloppen uit de notitie ‘Projectenveloppen -Toekomstvisie Streefkerk’ Voor elk van deze projectenveloppen is het ruimtelijk streefbeeld beschreven en zijn de realiseerbare bouwprogramma’s en beoogde doelgroepen vastgelegd. Tot slot zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd voor de verdere uitwerking van nieuwbouwplannen op die locaties.
1.2 Herijking van projectenveloppen 1 en 2 De projectenveloppen 1 en 2 doen uitspraken over het gebied bovenop de klimaatdijk. In het voorjaar van 2012 werd voor deze dijkversterking een integraal schetsontwerp gepresenteerd (“Klimaatdijk en Jachthaven, de kansen verzilverd,” Terra Incognita i.s.m. Witteveen+Bos, gemeente Liesveld, mei 2012). Daarbij werd tevens een eerste verkenning gedaan naar de mogelijkheden voor wonen op de klimaatdijk. Deze globale verkenning is in de voorliggende rapportage verder uitgewerkt in een set van stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het wonen op de klimaatdijk. Hiermee vormt dit rapport een herijking van de eerdere projectenveloppen 1 (Dorpsplein aan de Lek) en 2 (Wonen op de Klimaatdijk). Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
9
circa 10 meter
10
circa 30 meter
circa 20 meter
• Schetsontwerp Klimaatdijk en Jachthaven: doorsnede (boven) en plankaart (Terra Incognita i.s.m. Witteveen+Bos, mei 2012)
Hoofdstuk 2 Klimaatdijk en Jachthaven 2.1 De klimaatdijk in zijn context Voor de dijkversterking ter hoogte van de nieuwe jachthaven in Streefkerk is gekozen voor een klimaatdijk. Een klimaatdijk is een robuuste, extra brede dijk die - mocht hij overstromen - niet instort. Daarmee wordt een veilgheid voor 100 jaar gegarandeerd. Door zijn breedte is het toegestaan om bovenop de dijk te bouwen (voor nadere informatie over de klimaatdijk wordt verwezen naar eerdere rapporten, zie pagina 21). De klimaatdijk ligt aan de westzijde van de bestaande jachthaven, ter hoogte van de nieuwe havenuitbreiding. Hier zal een passantenhaven worden aangelegd met een plein aan het water. 1 Dit plein wordt op een logische wijze aangesloten op de wandelroute vanuit het dorpscentrum met een ‘balkon’ bovenop de klimaatdijk.Vanaf dit balkon voert een wandelpromenade langs de kade van de nieuwe passantenhaven naar een steiger die doorloopt tot aan de oever van de Lek en hier uitmondt bij de historische aanlegplaats van de Reederij Op De Lek. Hier wordt een mooi uitzichtpunt over de rivier gemaakt. Het westelijk deel van de haven is geheel openbaar toegankelijk. Hier kunnen de dorpsbewoners en bezoekers van de haven elkaar ontmoeten op een aantrekkelijke verblijfsplek aan het water. De aangemeerde passantenboten zorgen daarbij voor een levendige sfeer. Op het plein kunnen ook dorpsactiviteiten of kleinschalige evenementen worden georganiseerd zoals een markt of braderie.
2.2 Bijzondere woonkwaliteiten bovenop de dijk De extra breedte bovenop de klimaatdijk maakt de dijk geschikt voor woningbouw. Het gebied tussen de Kerkstraat en Randweg biedt daarmee ruimte aan woningen die de unieke kwaliteiten van deze locatie benutten: wonen op de dijk, dichtbij het dorpshart en met uitzicht over de haven en rivier. Daarnaast zal de nieuwe woningbouw aan moeten sluiten bij het kleinschalige en dorpse karakter van de Dorpsstraat in Streefkerk. Deze ontwikkellocatie combineert zo het beste van twee werelden: dorps wonen in alle rust aan het water in de nabijheid van het dorpscentrum en met grote steden als Rotterdam en Dordrecht op korte afstand.
• diverse mogelijkheden voor de situering van woningen bovenop de dijk Voor het plein aan het water bestaan twee varianten. In deze studie wordt uitgegaan van onze ‘voorkeursvariant’ met een kademuur aan het havenplein. De visualisaties zijn hierop afgestemd. Daarnaast bestaat er een variant met een stortsteentalud in plaats van een kademuur. Deze variant heeft niet onze voorkeur, maar wordt uit kostenoverwegingen nader onderzocht. 1
Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
11
N W
O Z
0
12
20
50
100 m
• De klimaatdijk heeft ter hoogte van het plangebied twee gezichten: schakel tussen dorpscentrum en passantenhaven (westzijde) en groene dorpsrand met ruime kavels aan de dijk (oostzijde)
Hoofdstuk 3 Wonen op de Klimaatdijk 3.1 Streefbeeld: één dijk met meerdere gezichten
uitzichtpunt op de Lek
De ligging aan de haven met uitzicht op de rivier de Lek en de reeds aanwezige bebouwing langs het cultuurhistorisch waardevolle dijklint van Streefkerk bieden samen bijzondere ontwikkelkansen voor nieuwe bebouwing bovenop de dijk. Daarbij heeft de klimaatdijk ter hoogte van Streefkerk verschillende karakters: ‘kleinschalig en dorps’ aan de westzijde van het plangebied, ‘weids en groen’ aan de oostzijde. De toekomstige nieuwbouw bovenop de klimaatdijk sluit aan bij deze kenmerkende verschillen van het plangebied. In deze projectenvelop worden de twee gezichten van de dijk gebruikt als ruimtelijk streefbeeld voor toekomstige woningbouw. 2
historische aanlegsteiger Reederij op de Lek
promenade en plein aan het water
De klimaatdijk zelf vormt daarbij een herkenbaar element in het dorp. De beide koppen van de dijk krijgen bijzondere aandacht en ook de randen aan de noord- en zuidzijde worden eenduidig ontwikkeld. Aan de havenzijde (noord) krijgt de dijk een steile rand van betonzuilen die voorkomt dat men tegen het dijktalud omhoog kan klimmen naar de private tuinen bovenop de dijk. In het zuiden is het groene dijktalud altijd zichtbaar als kader voor de woningbouw.
balkon
Dorp
sstraa
t
winkels en horeca
k Ker
Streefbeeld aan de westzijde: kleinschalig en dorps
dorpscentrum
stra at
De westzijde van het plangebied vormt de schakel tussen het dorpscentrum en de passantenhaven. In dit deel van het dorp is de bebouwingsdichtheid hoger en zijn de functies divers. Langs de Dorpsstraat en Kerkstraat bevinden zich naast woningen de centrumvoorzieningen van het dorp, zoals enkele dorpswinkels, een kleine supermarkt en kleinschalige horeca. De bebouwing bevindt zich tot bovenaan de dijk en richt zich op de Dorpsstraat. Op de locatie van de voormalige timmerfabriek is men voornemens aan de dijk een nieuw appartementengebouw (10 appartementen) te realiseren dat qua vormgeving aansluit bij de ruimtelijke karakteristieken van het dijklint. Het gebouw wordt geleed en krijgt aan de zijde van de Dorpsstraat een verschijningsvorm van vier geschakelde dijkwoningen.
passantenhaven
groene dorpstuin
De overgang tussen de twee deelgebieden wordt gemarkeerd door een nieuwe openbare wandelroute die vanuit het dorp - over de klimaatdijk heen - leidt tot aan de haven en naar het natuurgebied (de griend) ten oosten van de haven. Dit wandelpad sluit binnendijks aan op de nieuwe voetgangersverbinding die wordt aangelegd in het nieuwbouwplan op de locatie van de voormalige timmerfabriek. Het pad leidt verder via een openbare groenvoorziening en een centrale ‘dorpstuin’ tot in het dorp. Door deze route over de klimaatdijk heen door te trekken tot in de nieuwe passantenhaven ontstaat er een aantrekkelijk ‘ommetje’ voor dorpsbewoners en bezoekers van de haven.
2
Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
13
N
• Indicatief kaartbeeld van de verkavelingsopzet bovenop de klimaatdijk bij een extensieve invulling met twee-onder-één-kappers (westzijde) en vrijstaand wonen (oostzijde)
O
Z
20
50
N
100 m
• Indicatief kaartbeeld van de verkavelingsopzet bij een intensievere invulling met een mix van geschakelde woningen (westzijde) en twee-onder-één-kappers en vrijstaand wonen (oostzijde)
14
O
Streefbeeld aan de oostzijde: weids en groen
Bandbreedte
De oostzijde van het plangebied wordt gekenmerkt door het groene karakter van de dorpsrand. De bebouwing aan de dijk is hier vrijstaand en bevindt zich op enige afstand van de weg onder aan de dijk. De woonkavels zijn over het algemeen ruim opgezet met een riante voortuin. Zij geven het gebied daardoor een groene uitstraling. Ter hoogte van de Randweg is men voornemens op de zogenaamde ‘Randweg-locatie’ enkele nieuwe woningen te realiseren die eveneens aansluiten bij het groene karakter van de dorpsrand: 6 twee-onder-één-kap woningen met een voortuin en een vrijstaande woning onderaan de dijk.
De verschillen tussen de west- en oostzijde van het plangebied komen ook tot uiting in het woningbouwprogramma dat gerealiseerd kan worden op de dijk. Omdat er in dit stadium nog niet exact kan worden vastgelegd wat en wanneer er op de dijk gaat worden gebouwd, is ten aanzien van het bouwprogramma de nodige flexibiliteit ingebouwd. Daarom wordt in deze projectenvelop een bandbreedte aangegeven waarbinnen het woningbouwprogramma op de klimaatdijk in de toekomst kan worden gerealiseerd. 3 De twee kaarten hiernaast (pagina 14) geven een indicatief beeld van deze bandbreedte in het woningbouwprogramma. De 3D-impressies die in het vervolg van deze projectenvelop zijn opgenomen, zijn alle gebaseerd op een intensievere invulling van het ‘wonen op de klimaatdijk’.
3
Streefbeeld noord- en zuidzijde: eenheid en variatie De woningen op de klimaatdijk spelen aan de zuidzijde in op het diverse karakter van de Dorpsstraat en het dorp. Dit leidt tot een kleinschalig en gevarieerd straatbeeld. Aan noordzijde van de dijk sluiten de woningen juist aan op het eenduidige karakter van de rivier. Elke woning ontwikkelt daarom een tuinkamer aan de dijk die uitzicht biedt op de rivier en jachthaven. De tuinkamers vormen samen een ritme op de dijk dat zichtbaar is vanuit de haven en vanaf de rivier. Elke tuinkamer heeft in principe dezelfde maatvoering en gevelindeling wat het ritme versterkt. Bij de woningen aan de westzijde zullen de tuinkamers vrijstaand achterin de tuin worden gebouwd, als een prieeltje of een theehuis. Bij de woningen in het oosten kan de tuinkamer als een onderdeel van de woning worden ontwikkeld.
3.2 Programma en doelgroepen Voor de nieuwbouw bovenop de klimaatdijk in Streefkerk is een ruimtelijk streefbeeld beschreven dat uitgaat van versterking van de karaktertistieke verschillen van de dijk. Deze verschillen komen tot uiting in de toekomstige woningbouw op de klimaatdijk. Aan de westzijde heeft de nieuwbouw een ‘kleinschalig en dorps’ karakter dat aansluit bij de karakteristieken van het dorpscentrum van Streefkerk, terwijl aan de oostzijde van het plangebied de ruimtelijke uitstraling aansluit bij het ‘weidse en groene’ karakter met vergezichten over de haven en de rivier de Lek.
• 3D-impressie van woningbouw aan de westzijde van het plangebied Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
15
De westzijde: 6 tot 8 geschakelde woningen langs de Dorpsstraat Aan de westzijde van het plangebied dient de nieuwe bebouwing qua maat en schaal aan te sluiten bij de karakteristieken van het dorpscentrum. De bebouwingsdichtheid is daarom relatief hoog en de kavels zijn vrij smal. Het woningbouwprogramma bestaat hier uit grondgebonden woningen die als twee-onder-één-kap-woning of in kleine rijen van 3 à 4 woningen zijn geschakeld. De kavelbreedte bedraagt gemiddeld 6 meter voor een tussenwoning en 9 meter voor hoekwoningen. De kaveldiepte varieert van minimaal 25 tot maximaal 32,5 meter.
De woningen staan met een verspringende gevellijn op enige afstand van de weg. Daarbij bedraagt de afstand tot de perceelsgrens 0 tot 5 meter. In totaal kunnen er aan de westzijde van het plangebied 6 tot 8 grondgebonden, geschakelde woningen worden gebouwd langs de Dorpsstraat. Deze woningen richten zich vooral op (jonge) gezinnen met kinderen in het middeldure marktsegment.
De woningen richten zich op de Dorpsstraat en worden daarom naar de zuidzijde van de kavel geschoven. De hoogteverschillen bovenop de klimaatdijk maken het daarbij mogelijk om verschillende woningtypen te ontwikkelen. Zo valt er te denken aan split-level woningen of kadewoningen op een kademuur van circa 1 meter hoog.
• 2 tot 5 woningen aan het Balkon met uitzicht over de haven en rivier
De westzijde: 2 tot 5 woningen aan het Balkon
• 6 tot 8 geschakelde woningen aan de Dorpsstraat
16
Aan het ‘balkon’ zal een ander woningtype worden gerealiseerd. Deze woningen oriënteren zich op het pleintje op de klimaatdijk en hebben als buitenruimte geen tuin, maar een riant balkon of terras met uitzicht over de jachthaven. Het terras wordt op de begane grond aan de zijde van het plein gesitueerd, waarbij de privé buitenruimte door middel van een 1 meter hoge kademuur wordt gescheiden van de openbare ruimte op het plein. Op de verdieping kan een balkon of dakterras worden gecreëerd aan de zijde van het plein, eveneens met uitzicht over de haven en rivier. Alle buitenruimtes liggen op deze wijze gunstig op het zuidwesten georiënteerd. Bovendien wordt zo voorkomen dat er vanaf het balkon of terras uit wordt gekeken over de achtertuinen van de aangrenzende woningen aan de Dorpsstraat.
Aan het plein kan één 2-onder-1-kap-woning worden gebouwd die zich richt op (jonge) gezinnen of starters. Eventueel kan dit gebouw aan het ‘balkon’ ook worden uitgevoerd als een klein appartementencomplex mits de parkeervraag kan worden opgelost. In dat geval bevat het gebouw 4 of 5 appartementen. Deze wooneenheden zouden dan voor een specifieke doelgroep kunnen worden bestemd, zoals starters of senioren. Het is ook voorstelbaar dat aan het balkon een kleinschalige horeca-gelegenheid gevestigd kan worden waar in de zomer een kop koffie of een ijsje kan worden gekocht (seizoensgebonden), eventueel met een klein terras op het plein. Boven deze horecavoorziening kan dan worden gewoond. Uiteraard dient dit zorgvuldig te worden afgestemd met de overige horeca-voorzieningen in het dorp (horecabeleid, vergunningen, etc.). Dit valt echter buiten de scope van dit onderzoek.
De oostzijde: 3 tot 5 (semi) vrijstaande woningen op ruime kavels
In totaal kunnen er aan de oostzijde van het plangebied 3 of 4 vrijstaande woningen worden gerealiseerd met een kavelbreedte van 15 tot 20 meter. Bij een kavelbreedte van 12 meter kunnen er maximaal 5 woningen gebouwd. Deze woningen behoren tot het duurdere marktsegment en richten zich vooral op gezinnen met kinderen.
3.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Voor de verdere uitwerking van het ‘wonen op de klimaatdijk’ zijn drie deelgebieden onderscheiden waarin de verschillende ruimtelijke kwaliteiten van deze bijzondere nieuwbouwlocatie in Streefkerk tot uiting komen: Dorpsstraat, Balkon en Havenzicht. In deze project-envelop zijn voor elk van deze deelgebieden stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd die bij de uitwerking van bouwplannen gehanteerd dienen te worden. Uiteraard vormt het bestemmingsplan daarbij in planologischjuridische zin het kader. Aansluitend op het bestemmingsplan zal ook een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld.
Aan de oostzijde van het plangebied heeft de klimaatdijk een ruimer opgezet en groener karakter. De bovenkant van de dijk biedt hier ruimte aan (semi) vrijstaande woningen op grote kavels. Bij de kaveluitgifte kan er een keuze worden gemaakt uit verschillende kavelbreedtes: 12 meter voor twee-onder-één-kap-woningen, 15 tot 20 meter voor een vrijstaande woning. De kaveldiepte varieert van 22,5 tot 32,5 meter. De bebouwing staat op ruime afstand van de weg af waardoor het straatbeeld langs de Dorpsstraat wordt gekenmerkt door de dijk en riante groene tuinen. De woningen worden hiertoe zo ver mogelijk naar de noordzijde van de kavel toe geschoven. Ook hier maken de hoogteverschillen en taluds van de klimaatdijk het mogelijk om bijzondere woningtypen te ontwikkelen. Zo kan er bijvoorbeeld voor worden gekozen om de woonkamer op de eerste verdieping te realiseren, waardoor er optimaal kan worden genoten van het fraaie uitzicht over het water van de Lek en de jachthaven. Ook kan de woning tegen de circa 1 meter hoge tuimeldijk (een extra dijkje bovenop de klimaatdijk aan de havenzijde) aan worden geschoven, waardoor er een split-level-woning ontstaat.
• 3 tot 5 (semi) vrijstaande woningen aan de oostzijde Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
17
Dorpsstraat De woningen langs de Dorpsstraat dienen wat maat en schaal betreft aan te sluiten bij de kenmerken van het cultuurhistorische dijklint maar zullen ook moeten passen bij de grotere ‘korrel’ van het dorpscentrum van Streefkerk. Karakteristiek voor dit deelgebied is de relatief hogere bebouwingsdichtheid met smalle, grondgebonden woningen. De woningen zijn ondergebracht in compacte bouwblokjes met tweeof drie-kappers en kleine rijen van maximaal 4 aaneengesloten woningen. De bouwblokjes hebben een verspringende rooilijn ten opzicht van de Dorpsstraat, waardoor er een afwisselend en levendig straatbeeld ontstaat. Kenmerkend zijn de hoogteverschillen en taluds op de woonkavels die in de voorgevel en plattegrond van de woningen tot uiting worden gebracht. Dit leidt tot bijzondere woningtypen met verschillende niveaus in de woning (split-level of verhoogde begane grond) of in de voor- of achtertuin. De bouwhoogte bedraagt ten minste 1 laag met kap en ten hoogste 2 lagen met kap. Aan de oostzijde (wandelpad) moet een projectmatige erfafscheiding worden gebouwd die dezelfde is als die aan de andere zijde van het pad. Aan noord- en zuidzijde zijn geen erfafscheidingen toegestaan.
Aan de noordzijde van de kavel heeft elke woning een tuinhuisje met uitzicht over de haven en de rivier. De gebouwen worden in een bouwlaag gebouwd en hebben in principe eenzelfde breedte en hoogte. Maatvoering en gevelbeeld is voor alle woningen hetzelfde. Vanuit de haven gezien vormen de ritmisch geplaatste tuinhuisjes bovenop de dijk een fraai ruimtelijk ensemble bovenop de groene dijk. Parkeren vindt bij twee-onder-één-kap-woningen vooral plaats op eigen erf. Bij de geschakelde woningen kan dit voor een deel van de woningen ook op het eigen erf worden opgelost, bijvoorbeeld inpandig (met een garage op de begane grond) of in een besloten voortuin (carport). Daarnaast zullen er voor de woningen aan de Dorpsstraat ook nog enkele parkeervakken langs de weg worden gerealiseerd.
De vormgeving en architectuur van de woningen aan de Dorpsstraat dient aan te sluiten bij het kleinschalige, centrum-dorpse karakter. Te denken valt aan herenhuizen of kadewoningen waarbij vooral aandacht dient te zijn voor de individuele expressie van de woning. Bijvoorbeeld door verspringingen in de gevellijn of door de kaprichting te verdraaien of afwijkend materiaal- en kleurgebruik. Dit wordt nader beschreven en verbeeld in het beeldkwaliteitsplan.
• 3D-impressie van de woningbouw langs de Dorpsstraat
18
Balkon Aan het ‘balkon’ wordt een bijzonder woningtype gebouwd. Deze woningen hebben geen tuin, maar een fraai terras en balkon met zicht over de haven en rivier. Omdat deze woningen direct aan de openbare ruimte van het plein grenzen, dient er bijzondere aandacht te worden besteed aan de overgang van privé naar openbaar gebied. Dit kan goed worden opgelost door de begane grond op een 1 meter hoge plint te plaatsen. Deze plint sluit naadloos aan op de verhoogde kademuur die als onderdeel van de klimaatdijkconstructie rond het ‘balkon’ wordt aangelegd op een hoogte van 7.05 meter +NAP. De vormgeving van de bebouwing en het plein dient enerzijds aan te sluiten bij de kleinschaligheid en het centrum-dorpse karakter van Streefkerk, maar zal anderzijds ook de weidsheid en robuustheid van de rivier weerspiegelen. Met name de hoekoplossing tussen balkon en Dorpsstraat moet in een bouwplan nadrukkelijk aandacht krijgen. Uitgangspunt is een bouwhoogte van maximaal 2 lagen met kap, waarbij de begane grond op een 1 meter hoge plint staat met een helder vormgegeven terrasafscheiding. Parkeren in de openbare ruimte vormt bij de woningen aan het balkon een belangrijk aandachtspunt, dat om een nadere uitwerking vraagt.
• referentiebeeld voor het ‘balkon’ aan de jachthaven
Bij de architectuur van de gebouwen kunnen de oude veerhuizen die op diverse plekken langs de Lek staan als een cultuurhistorische referentie worden gebruikt. Dit wordt nader uitgewerkt in het beeldkwaliteitsplan. Ook als het gebouw aan het ‘balkon’ wordt uitgevoerd als een klein appartementencomplex dient de bouwhoogte beperkt te blijven tot 2 lagen met kap, of eventueel een terug liggende derde laag met een dakterras. Op deze wijze sluit het gebouw naadloos aan bij de aangrenzende woningen langs de Dorpsstraat. Een appartementencomplex is alleen mogelijke wanneer een parkeeroplossing wordt gevonden. • 3D-impressie van de woningbouw aan het Balkon Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
19
Havenzicht De woningen aan de oostzijde van het plangebied richten zich nadrukkelijk op de haven. De gebouwen staan op riante woonkavels en worden tegen de tuimeldijk aan geschoven, waardoor zij maximaal profiteren van het weidse uitzicht over de jachthaven en rivier. Om dit effect te versterken kan de woonkamer op de verdieping worden gesitueerd en kan er op de begane grond een tuinkamer of werkkamer worden gerealiseerd. Omdat het bouwvlak van de woningen aan de noordzijde van de kavel ligt, onstaat er een ruime voortuin op het zuiden die het groene beeld langs de Dorpsstraat versterkt. Tussen de woningen dient een vrije ruimte te zijn om te voorkomen dat een aaneengesloten bebouwingswand gaat ontstaan. De woningen worden daarom vrijstaand of als twee-onder-een-kap uitgevoerd, waarbij er minimaal drie meter afstand dient te zijn vanaf de zijgevel van de woning of het bijgebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrens.
Aan de westzijde (wandelpad) dient een projectmatige erfafscheiding te worden gerealiseerd die dezelfde is als die aan de andere zijde van het pad. Aan de noorden zuidzijde van de woningen mogen geen erfafscheidingen worden gebouwd. Op de onderlinge perceelsgrenzen is een groene erfafscheiding voorgeschreven. Deze regels moeten het groene beeld van de dijk bewaken. De beschreven reeks van tuinkamers zet zich ook hier voort waardoor een doorlopend ritme ontstaat in het beeld vanuit de haven. De woningen kunnen tegen de tuimeldijk worden aangezet, de tuinkamer staat altijd op de tuimeldijk. De tuinkamer mag geïntegreerd worden in de woning of een onderdeel vormen van het bijgebouw. De maat en gevel mag echter niet verschillen van de andere tuinkamers. De woningen dienen qua vormgeving en architectuur aan te sluiten bij de ruimtelijke karakteristiek van het dijklint. Dit betekent een afwisselend en kleinschalig beeld met (semi) vrijstaande woningen en een bouwhoogte van één of twee bouwlagen met een kap. De beeldkwaliteitsaspecten worden nader uitgewerkt in het beeldkwaliteitsplan. Parkeren vindt plaats op eigen erf, op de oprit of in een garage. Daarnaast kunnen er langs de weg nog enkele bezoekersparkeerplaatsen worden gerealiseerd. Bijzonder aandachtspunt bij het parkeren op eigen terrein is het hoogteverschil dat met de auto moet worden overwonnen vanaf de weg naar het eigen woonerf. Dit hoogteverschil bedraagt aan de oostzijde van het plangebied meer dan 1 meter (NB. De hoogteligging van de Dorpsstraat bedraagt ter plekke van de aansluiting van de Randweg 4.20-4.40 meter +NAP terwijl de woonkavels op klimaatdijk hier gemiddeld op een hoogte liggen van 5.40 tot circa 6 meter +NAP). Dit vraagt om een nadere uitwerking.
• 3D-impressie van woningbouw aan de oostzijde van het plangebied
20
Colofon Overzichtstabel met de stedenbouwkundige randvoorwaarden per deelgebied
Wonen op de Klimaatdijk, project-envelop
Dorpsstraat
Balkon
Havenzicht
woningaantal
6 tot 8 woningen
2 tot 5 woningen
3 tot 5 woningen
woningtype
2-onder-1-kap kleine rijen
2-onder-1-kap appartementen
2-onder-1-kap vrijstaand
kavelbreedte
6 of 9 meter
9 of 12 meter
12, 15 of 20 meter
Het rapport “Wonen op de Klimaatdijk, project-envelop” is in opdracht van de gemeente Liesveld opgesteld door bureau Terra Incognita uit Utrecht. Dit rapport legt de ruimtelijke uitgangspunten en stedenbouwkundige randvoorwaarden vast voor de ontwikkeling van nieuwbouw voor wonen bovenop de klimaatdijk in Streefkerk. Het vormt hiermee de grondslag voor de verdere uitwerking van bouwplannen door stedenbouwkundigen, architecten, ontwikkelaars en bouwers.
kaveldiepte
25 tot 32,5 meter
15 tot 20 meter
22,5 tot 32,5 meter
Uitgevoerd door Terra Incognita
bouwhoogte
2 lagen met kap
2 lagen met kap of terugliggende 3e laag
1 of 2 lagen met kap
Robert Arends
stedenbouwkundige
Jan Maurits van Linge
landschapsarchitect
parkeren
op eigen erf, inpandig of aan openbare weg
aan openbare weg
op eigen erf
buitenruimte
achtertuin
balkon of terras
riante voortuin
erfafscheiding
tuinkamer op overgang van kavelgrens naar tuimeldijk projectmatig aan oostzijde elders geen of groene erfafscheidingen
1 meter hoge bouwplint met kademuur
tuin-kamer op overgang van kavelgrens naar tuimeldijk projectmatig aan de westzijde elders geen of groene erfafscheidingen
(jonge) gezinnen met kinderen (‘grootstedelijk gezin dat landelijk wil wonen’)
diverse mogelijkheden: jonge gezinnen / starters / senioren
gezinnen met kinderen (‘grootstedelijk gezin dat landelijk wil wonen’)
middelduur
goedkoop middelduur
duur
doelgroep
marktsegment
In opdracht van gemeente Liesveld Gerrit Nieuwenhuis
projectleider
Willem van Valen
adviseur ruimtelijk fysieke opgaven
Eerdere rapporten over Streefkerk en de klimaatdijk, die het kader vormen voor deze projectenvelop •
“Toekomstvisie Streefkerk” (gemeente Liesveld, Waterschap Rivierenland en woningbouwvereniging Beter Wonen, november 2010)
•
“Projectenveloppen - Toekomstvisie Streefkerk” (gemeente Liesveld i.s.m. Waterschap Riverenland en Woningbouwvereniging Beter Wonen, januari 2011)
•
“Klimaatdijk en Jachthaven, de kansen verzilverd” (Terra Incognita i.s.m. Witteveen+Bos in opdracht van de gemeente Liesveld, mei 2012)
Wonen op de Klimaatdijk • project-envelop
21
Terra Incognita stedenbouw en landschapsarchitectuur Rotsoord 13b 3523 CL Utrecht T 030-251.30.23 www.terra-i.nl