Licht Verdicht; Ontwerpstudie naar verdichtingsstrategieën voor de binnenstad van Rotterdam by Theo Hauben

LICHT VERDICHT Ontwerpstudie naar verdichtingsstrategieĂŤn voor de binnenstad van Rotterdam Locatie: Kruiskade / Lijnbaan / Weena-Zuid / Karel Doormanstraat diederendirrix architectuur & stedenbouw Aronsohn consulting engineers PHurbanism Urban Design as the Art of Connection felixx Landscape Architects & Planners architectuurhistoricus Wijnand Galema

diederendirrix

architectuur & stedenbouw

architectuurhistoricus

WIJNAND GALEMA

Rotterdam streeft naar het verdichten van de binnenstad. Meer inwoners en bezoekers dragen bij aan een aantrekkelijk en levendig stadscentrum. De bestaande structuur van de stad en de naoorlogse gebouwenvoorraad lenen zich hier volgens ons goed voor. Er is relatief veel ruimte en gebouwen van na 1945 met een beton- of staalconstructie kunnen wel wat extra’s dragen. Optoppen van bestaande gebouwen of het toevoegen van hoogbouw ligt voor de hand als dé manier van verdichten in Rotterdam. We hebben echter de vraagstelling onderwerp van het onderzoek gemaakt en niet gekozen voor een vooraf bekend eindbeeld. Ons onderzoek is breed ingestoken en verkent hoe de naoorlogse stad verdicht kan worden. Naast optoppen en hoogbouw kan een verdichtingsstrategie bestaan uit inbreiden, sloop-nieuwbouw, herbestemmen, renoveren of een combinatie van deze ingrepen. Onderdeel van deze ontwerpstudie was voor ons een haalbaar transformatieproces te schetsen. We breken bewust met het traditionele, gecentraliseerde model van ontwikkelen. Het definiëren van onbereikbare einddoelen die gekoppeld zijn aan een maakbaar ideaal zien we als een achterhaalde manier van werken. Flexibiliteit en zorgvuldigheid op het juiste moment zijn van belang om de juiste stedenbouwkundige en architectonische keuzes te maken. We laten met dit onderzoek zien hoe met variërende snelheid en omvang ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Een briljant plan ontstaat uit een briljant proces.

Januari 2017 Tomas Dirrix, architect (diederendirrix) Wijnand Galema, architectuurhistoricus Theo Hauben, business developer (diederendirrix) Peter van der Helm, stedenbouwkundige (PH Urbanism) Deborah Lambert, landschapsarchitect (Felixx) Rob Meurders, architect (diederendirrix) Bobbejaan Scholten, constructeur (Aronsohn) Marnix Vink, landschapsarchitect (Felixx)

De ontwerpstudie Licht Verdicht is een gezamenlijk initiatief van BNA Onderzoek, Ibelings van Tilburg architecten, de gemeente Rotterdam, NLingenieurs, Maarsen Groep, Manhave Vastgoed en AM vastgoed.

TEAM 2-3

CONTEXT 20 - 31

T H E M Aâ&#x20AC;&#x2122; S 6 - 19

ONTWIKKELPROCES 32 - 33

oplossing

VA R I A N T 2 48 -61

oplossing

VA R I A N T 3 62 -75

oplossing

ONTWERPSTUDIE 34 - 89

oplossing

VA R I A N T 1 34 -47

oplossing

VA R I A N T 4 76 - 89

oplossing

van onder naar boven

stedelijk interieur

mid-century modernism

Onze studielocatie is het bouwblok op de kop van De Lijnbaan, tussen de Kruiskade, Lijnbaan, Weena-Zuid en Karel Doormanstraat. De oorspronkelijke opgave was enkel het optoppen van de voormalige Lumièrelocatie op de hoek van de Kruiskade en Lijnbaan. Vroeg in het proces hebben we besloten om ons niet te beperken tot alleen deze plek, maar verdichtingsstrategieën te ontwikkelen voor het hele bouwblok. De Cityflat en Gebouw Weena, beide van architect Hugh Maaskant, zijn hierdoor onderdeel van de studielocatie. Dat Manhave Vastgoed eigenaar is van veruit het meeste vastgoed in dit bouwblok droeg bij aan deze beslissing. In het hoofdstuk Context gaan we dieper in op de locatie. Businessplannen van ondernemers hebben een looptijd van drie tot vijf jaar. Voor een continu veranderende programmatische vraag kan dan moeilijk één ruimtelijke en architectonische oplossing ontworpen worden. Dat hebben we ook niet gedaan. We hebben een dynamische keuzediagram ontwikkeld voor Manhave Vastgoed. In het hoofdstuk Ontwikkelproces zijn 33 potentiële eindoplossingen voor het bouwblok te vinden. We hebben vier wezenlijke verschillende verdichtingsstrategieën verder uitgewerkt. We beginnen met de thema’s die als uitgangspunt hebben gediend voor deze ontwerpstudie. Om tot gedegen verdichtingsstrategieën te komen breken we met een aantal dogmatische gewoontes in Rotterdam. We ontwerpen eerst een goede plint en daarna voegen we een nieuw (hoogbouw)volume toe. Het publieke domein is integraal onderdeel van de verdichtingsstrategie en we vieren de naoorlogse architectuur en stedenbouw.

T H E M A’ S

“Met name in de manier waarop de onderbouw behandeld is, werd de weinig stedelijke gebouwtypologie van de galerijflat van haar buitenwijkkarakter ontdaan en tot een deel van de nieuwe city omgevormd.” (Michelle Provoost in Hugh Maaskant; architect van de vooruitgang)

Uitgangspunt voor de verdichting is een goed functionerend bouwblok met een krachtige identiteit dat vooral op ooghoogte een aangenaam stadsbeeld vormt. De hoogbouwmogelijkheden worden niet genegeerd, maar zijn pas opportuun als het bouwblok intern en op straatniveau op orde is. We laden eerst de bestaande expeditiehof met nieuw programma, zodat Manhave Vastgoed bijzondere winkels in mode, lifestyle en design kan toevoegen. Nieuwe routes en plekken ontsluiten dit programma en verbinden het bouwblok met zijn omgeving. Deze sluiten naadloos aan op de bestaande bebouwing. Als de plint op orde is, kan de verdichting op hoger niveau worden gerealiseerd. Zoals Maaskant de galerijflat – hoogbouwidioom van de wederopbouw – een binnenstedelijke uitstraling gaf met een stevige winkelplint, maken wij het bouwblok geschikt voor verdere verdichting.

VA N O N D E R N A A R B OV E N

AANDACHT VOOR PLINT Lijnbaan / Rotterdam / 1965

G A L E R I J F L AT Bakema / 1955

PLINT ALS BASIS VOOR HOOGBOUW Ford Foundation / New York / 1967 Lijnbaan / Rotterdam / 1980

De Cityflat is de meest noordelijke van de Lijnbaanflats, die samen met de Lijnbaan tot de iconen van de wederopbouw in Rotterdam behoren. De Lijnbaan is door zijn autovrije opzet, zijn ligging tussen doorgaande straten en zijn ruimtelijk ontwerp op te vatten als een stedelijk interieur. De lage bebouwing biedt een uniek perspectief op de omringende hoogbouw, zoals Bakema het met zijn ‘vriendschapsmodel’ al had voorzien. Ook de hoven en pleinen in het Lijnbaankwartier zijn op te vatten als stedelijke interieurs: publieke ruimten met een eigen identiteit en aangename verblijfskwaliteit. Het streven van Manhave Vastgoed is om het gebied programmatisch en ruimtelijk op te laden tot een aantrekkelijk stedelijk interieur. Zij willen aangename ontbijt-, lunch-, en dinerplekken creeëren met excellente verswinkels.

STEDELIJK INTERIEUR

PA S S A G E Lijnbaan / Rotterdam / 1955

R E L AT I E S T U S S E N G E B O U W E N Bakema / 1961

C I T Y LO U N G E Ford Foundation / New York / 1967 Conservatoriumhotel / Amsterdam / 2011

“In de ogen van Maaskant zou dit stadsdeel het prototype zijn van de moderne city, waar de zakenman met zijn auto uit het buitenland komt gereisd, de auto parkeert in de torengarage, door een tunnel naar het Hilton loopt, een kamer neemt of een appartement huurt in de naastgelegen serviceflat voor een langer verblijf.” (Michelle Provoost in Hugh Maaskant; architect van de vooruitgang)

Maaskants moderne city zou niet misstaan in de televisieserie Mad Men, die zich afspeelt tegen het decor van het ‘mid-century modernism’. Onze studielocatie is een van de best bewaarde wederopbouwblokken van Rotterdam. Vanaf het begin zijn hier op luxe en service gerichte functies ondergebracht. Het vaak als kil bestempelde modernisme werd hier voorzien van een hoogwaardige aankleding en stijlvolle ambiance. Dit vormt een cultuurhistorische inspiratiebron voor zowel de programmatische verdichting – functies waarin service, comfort en luxe voorop staan – als voor het ontwerp van nieuwe ingrepen en de thematische positionering van het blok. Zo benutten we de Mad Men sexyness van Rotterdam maximaal en bedienen we Manhave Vastgoed in haar wens om additionele woon- en winkelfuncties toe te voegen rond de Kruiskade.

MID-CENTURY MODERNISM

D E M O D E R N E S TA D Leverhouse / New York / 1965

Cityflat LumiÃ¨re

Esso - Torengarage

Hilton

PROTOTYPE NIEUW ZAKENCENTRUM Maaskant / 1955

SERVICE, COMFORT EN LUXE Esso-Torengarage / Rotterdam / 1970 Hilton Hotel / Rotterdam / 1964

stadscentrum

Het bouwblok tussen de Kruiskade, Karel Doormanstraat, Weena-Zuid en Lijnbaan bestaat uit twee prominente gebouwen: de Cityflat aan de Kruiskade en Gebouw Weena aan Weena-Zuid. De Cityflat huisvest winkels in de plint, kantoorruimte op de eerste verdieping en appartementen op de overige verdiepingen. De plint van Gebouw Weena bestaat ook uit winkelruimten. De verdiepingen bevatten deels kantorenruimten en deels parkeerruimten. Tussen de Cityflat en Gebouw Weena bevindt zich het volume van de Baja Beach Club en een expeditiestraat met parkeerplaatsen. Op de hoek KruiskadeLijnbaan is de voormalige Lumièrebioscoop uit de jaren 50 getransformeerd naar een aantal winkels en een sportschool. Aan de Lijnbaan staat nog een aantal kleinschalige winkelruimten in de stijl van de Lijnbaan die inmiddels allemaal zijn getransformeerd tot café, cafetaria of restaurant. De kantoorruimten in de Cityflat en Gebouw Weena staan voor een groot deel leeg en de voormalige Baja Beach Club is al jaren niet meer in gebruik. In de huidige situatie bevindt het bouwblok zich in een soort vacuüm. In de directe omgeving zijn echter genoeg aanleidingen om bij aan te sluiten. Overdag maakt het bouwblok net geen deel uit van het winkelaanbod van de Lijnbaan en van de reeks kantoren aan het Weena. De Lijnbaan eindigt feitelijk net voorbij de Korte Lijnbaan, bij de Kruiskade en het gebied ligt net achter de eerste lijn bebouwing aan het Weena. Het bouwblok bevindt zich in de avonduren tussen de grote cultuurvoorzieningen aan het Schouwburgplein (De Doelen, Schouwburg en Pathé bioscoop) en de entertainmentvoorzieningen aan de Kruiskade (Oude Luxor, Thalia). Twee casino’s en een aantal nachtkroegen (Toffler, Thalia, Huig) zorgen in dit gebied de klok rond voor bedrijvigheid. Wonen is in dit deel van het centrum ondervertegenwoordigd. Om het centrum van de stad te verbeteren en om het draagvlak van voorzieningen te vergroten is de uitbreiding van het aanbod woningen noodzakelijk. Dit kan door transformatie van bestaande kantoorruimten of door het toevoegen van nieuwe woningbouwvolumes. De bestaande parkeergarage in Gebouw Weena kan de toenemende vraag aan parkeerruimte door het veranderen en toevoegen van functies faciliteren. De plint van het bouwblok kan versterkt worden door voorzieningen toe te voegen die aansluiten op het dag-, avond- en nachtprogramma in de directe omgeving. Goede horeca voor het Central Business District, uitbreiding van de kwaliteitswinkels in mode, lifestyle, design en food, en services die het winkelen en wonen veraangenamen liggen voor de hand.

CONTEXT

CENTRUM ROTTERDAM Rotterdam / 1970

BOUWBLOK Kruiskade / Karel Doormanstraat / Weena-Zuid / Lijnbaan

DELFTSE POORT

WEENA CENTER

C E N T R A A L S TAT I O N

UNILEVER HOUTHOFF BURUMA MICHAEL PA G E

KRUISPLEIN

S E AT S 2 MEET

WEENA

TEMPO TEAM

COOL BLUE

CODARTS

K A R E L D O O R M A N S T R A AT

CENTRAL PLAZA + PA R K I N G

COSCO

R A N D S TA D

REGUS

INTER PA R K I N G

Q - PA R K

OGER

BOSS

BASIC FIT

KRUISKADE SCHAAP & CITROEN

AKKERMAN

NIKE

VERO MODA

SCHOUWBURGPLEIN

REGUS

JJL

VA N DA L E N

LIJNBAAN

KPMG

BERSHKA

PULL & BEAR

HOFPLEIN

SHELL

COOLSINGEL

D E C AT H L O N

SIXT

S TA D H U I S P L E I N

ING

MVGM

DAGPROGRAMMA Kantoor / Retail

C E N T R A A L S TAT I O N

KRUISPLEIN

HOLID INN

WEENA

WEENA VA P I A N O C P PA R K I N G

DE DOELEN

Q - PA R K

LOS TORROS

VILLA THALIA

KRUISKADE ORIENT PA R E L

FUJI

LIJNBAAN

HAPPY SUSHI

INTER PA R K I N G K A R E L D O O R M A N S T R A AT

MARRIOTT

P AT H E CINEMA SCHOUWBURGPLEIN

SKIH

D AY

HOFPLEIN

H I LT O N

JOELIA

OUDE LUXOR T H E AT E R

HUT

COOLSINGEL

HUGH

AMIGO S TA D H U I S P L E I N MAMMA MIA

AVO N D P ROG R A M M A Cultuur / Horeca

C E N T R A A L S TAT I O N

KRUISPLEIN

HOLID INN

WEENA

HOLLAND CASINO

MARRIOTT

TOFFLER

Q - PA R K

Oâ&#x20AC;&#x2122;SHEAS

VILLA THALIA

KRUISKADE CORSO

LIJNBAAN

K A R E L D O O R M A N S T R A AT

INTER PA R K I N G

SCHOUWBURGPLEIN

SKIH

D AY

HOFPLEIN

H I LT O N

OUDE LUXOR T H E AT E R

HUT

COOLSINGEL

HUGH

S TA D H U I S P L E I N MAMMA MIA

NACHTPROGRAMMA Club / Casino / Cafe

De lijnbaan is gebouwd als een stelsel van autovrije winkelpassages tussen de oost-west lopende stadsstraten. Daarmee is een concept van superblocks geïntroduceerd, van de Coolsingel tot aan de Karel Doormanstraat. Ruimtelijk bestaat de Lijnbaan uit een lage winkelpassage in de buitenlucht met aan weerszijden de hogere bebouwing op de achtergrond. Het ensemble van flats bestaande uit woongebouwen parallel aan en dwars op de Lijnbaan doen zich voor als decor en niet als wanden van de winkelpassage. Drie van de vier dwarsflats zijn multifunctioneel en maken stedelijke wanden aan de oost-west stadsstraten. De Cityflat van Maaskant aan de noordzijde is de laatste – en de mooiste – flat in de reeks. Parallel aan de bebouwing in de tweede linie bevinden zich stedelijke interieurs zoals de lijnbaanhoven, maar ook de Bijenkorf en in de toekomst de ABN-passage. Ruimtelijk is er een vallei ontstaan die eindigt aan de zuidzijde op de blokken aan het Binnenwegplein en aan de noordzijde bij de naar voren springende volumes van Gebouw Weena en parkeergarage Interparking. Precies in het midden in deze perspectiefvernauwing staat iets verderop nadrukkelijk de halfronde Weena Toren. De verdichting van het bouwblok tussen de Lijnbaan, Kruiskade, Weena-Zuid en Karel Doormanstraat dient een directe relatie te hebben met het ’valleiconcept’ van het Lijnbaanensemble. Dat kan op verschillende manieren. Door alleen op maaiveld te verdichten en de bestaande gebouwen te herorganiseren en/of te herbestemmen, blijft het concept van het Lijnbaanensemble intact. Het verstevigen van de kop van de Lijnbaan, met een volume op, aan of voor Gebouw Weena, zorgt voor een versterking van het bestaande perspectief. Een andere mogelijkheid is het doorzetten van de hoogbouw parallel aan de Lijnbaanflats. Op maaiveldniveau wordt de betekenis van het bouwblok vergroot door het toevoegen van een deels nieuw, maar vooral aanvullend, stedelijk interieur. Verschillende varianten voor de locatie laten zien dat een verfijning in het routesysteem en van de verblijfswaarde hier van betekenis kunnen zijn. Dit kan met een stelsel van hoven en shared-space-achtige straten. Een verfijning kan ook door een semipublieke passage te maken of nieuwe groene voorplaatsen aan de bestaande routes toe te voegen.

S T E D E N B O U W K U N D I G E A N A LY S E

passage van straat naar straat

stedelijk blok van Coolsingel tot Karel Doormanstraat

bestaande en toekomstige interieurs

stedelijk interieur

lijnbaan vallei

verstevigen wand

verstevigen kop

sluiten van bouwblok optillen stedelijk interieur

verfijning stedelijk interieur met passages

verbinden stedelijk interieur met publieke hal

aansluiting stedelijk interieur openen blok met pleinen

S TA D S S T R U C T U R E N analyse stedelijk schaalniveau bestaande en nieuwe contouren nieuwe stedelijke interieurs

Het is voor ons belangrijk om vanuit de programmatische vraag van Manhave Vastgoed de ruimtelijke invullingen van het bouwblok te sturen. Wij ontwikkelende een dynamisch keuzediagram om tot een flexibel en accuraat ontwikkelingsproces te komen. De Cityflat, LumiĂ¨re en Baja Beach Club zijn in eigendom van Manhave Vastgoed. Een buitenlandse belegger is eigenaar van Gebouw Weena. Afhankelijk van het businessplan van Manhave Vastgoed voor de komende jaren kan gekozen worden om op een van de eigen locaties te starten met de herontwikkeling van het bouwblok. De keuze voor een volgende locatie binnen het bouwblok is gebaseerd op het succes van eerdere stappen en de sociaaleconomische ontwikkelingen in Rotterdam, Nederland en Europa. Dat zou een overgebleven eigen locatie kunnen zijn, maar ook Gebouw Weena kan vanaf stap twee betrokken worden in de ontwikkeling. Ofwel door het gebouw aan te kopen, ofwel door samen te werken met de huidige eigenaar. Het keuzediagram laat zien dat voor de locatie 33 eindoplossingen mogelijk zijn. Die kunnen afzonderlijk afgerond worden. Het bouwblok is niet in staat van continue transitie, maar in elke fase van het proces is het plan opnieuw voltooid. Bovendien kan na elke fase opnieuw bekeken worden wat de volgende verstandige stap is in de ontwikkeling. Een oplossingsscenario is niet gebonden aan een groeisnelheid en is in staat in te spelen op wisselende economische, maatschappelijke en culturele omstandigheden en woon-, werken leefwensen. Voor elke nieuwe fase kan dan ook een passend verdienmodel worden gevonden. Wij faciliteren een open en dynamische ontwikkeling waarin het dwangmatig naar een eindbeeld toewerken wordt vervangen door het denken in deelplannen.

ONTWIKKELPROCES

oplossing

VA R I A N T 2 lumière

oplossing

VA R I A N T 2 cityflat

VA R I A N T 2 bajabeachclub

VA R I A N T 2 = T E R R A S WO N I N G E N weenagebouw

oplossing

VA R I A N T 3 lumière

VA R I A N T 3 = D E V E R S H A L weenagebouw

oplossing

VA R I A N T 3 cityflat VA R I A N T 1 / 3 bajabeachclub

oplossing

VA R I A N T 1 cityflat

VA R I A N T 1 lumière

VA R I A N T 1 = DA K T U I N weenagebouw oplossing

oplossing

VA R I A N T 4 cityflat

oplossing

VA R I A N T 4 lumière

VA R I A N T 4 bajabeachclub

VA R I A N T 4 = C I T Y TOW E R weenagebouw oplossing

DAKTUIN variant 1

Het bouwblok manifesteert zich als een gesloten volume met functies aan de buitenzijde tegenover een meer private binnenzijde. In het binnengebied komt een verhoogd maaiveld, waardoor herpositionering van het bestaande vastgoed mogelijk is. Verdichting van het bouwblok vindt plaats zonder extra volumes toe te voegen. Aan de Lijnbaan wordt een foodcourt toegevoegd voor de dagelijkse boodschappen, maar tegelijk als een bijzondere plek om iets lekkers te eten. Aan de Karel Doormanstraat komt een groot café-restaurant. Patio’s laten aan twee kanten licht binnenvallen in de bestaande winkels in de plint van de Cityflat en in de nieuwe horeca aan de Lijnbaan en Karel Doormanstraat. De patio’s zijn bijzondere besloten ruimtes met een rustig terras in de buitenlucht of in een mooie serre. Ze verbinden de onderen bovenwereld met elkaar. De bestaande constructie wordt voor een groot deel hergebruikt. Op het dak van de functies op de begane grond komt een gemeenschappelijke tuin voor de bewoners van het bouwblok. De kantoorverdieping in de Cityflat en de kantoorvloeren van Gebouw Weena worden herbestemd, zodat mensen rondom de tuin kunnen wonen. In de tuin komen ook een aantal nieuwe woningen te liggen.

P R O G R A M M AT I S C H L A N D S C H A P variant 1

pass

a stra

age pass

at stra

ntuin woo patio

age

a stra

S T E D E N B OPA U WRKAUGN RD A IAGFE XI N P A S S I N G Toelichting variant 1

3377

oplossing

oplossing studie oplossing

studie

transformatie

sloop - nieuwbouw

renovatie

transformatie oplossing

oplossing

ONTWIKKELPROCES oplossing

variant 1

EINDMODEL ISOMETRIE variant 1

Transformatie 15500m2

Nieuwbouw 4500m2

Sloop 5000m2 Parkeren 10000m2

PROGRAMMA variant 1

Bestaande constructie op bestaande fundering

Nieuwe constructie op bestaande fundering

DRAAGCONSTRUCTIE ISOMETRIE variant 1

PATI

LANGSDOORSNEDE

langsdoorsnede

dwarsdoorsnede

DWARSDOORSNEDE

PATIOâ&#x20AC;&#x2122;S WONEN wonen

hotel SERVICE

/ services

deli / HORECA

horeca

retail RETAIL kantoor KANTOOR circulatie CIRCULATIE 00 BEGANE GROND

01 EERSTE VERDIEPING

DWARSDOORSNEDE

1 EERSTE VERDIEPING

DOORSNEDES variant 1

42 02+ VERDIEPING

02+ VERDIEPING

CIRCULATIE

PATIOâ&#x20AC;&#x2122;S DWARSDOORSNEDE

WONEN SERVICE HORECA RETAIL KANTOOR CIRCULATIE

maisonnettes LANGSDOORSNEDE 01 EERSTE VERDIEPING

DWARSDOORSNEDE

verdieping typisch

02+ VERDIEPING

cafe

appartementen

maisonnettes

maisonnettes LANGSDOORSNEDE 00 BEGANE GROND

DWARSDOORSNEDE

01 EERSTE VERDIEPING

verdieping +1

02+ VERDIEPING

mode / design

coffee foodhall

lifestyle

00 BEGANE GROND

begane grond

P L AT T E G R O N D E N variant 1

01 EERSTE VERDIEPING

DAKWONING variant 1

IMPRESSIE variant 1

zonnepaneel

maisonnette

schommel

kledingrek

groentetuin

foodkraam

bierbrouwerij

modeboetiek

PA D OROARGSRNAEADF EX Toelichting variant 1

PA R A G R A A F X Toelichting

TERRASWONINGEN variant 2

Twee nieuwe passages in het bouwblok verbinden de Kruiskade, Weena-Zuid en de Karel Doormanstraat tot een nieuw winkelcircuit. Verdichting van de studielocatie vindt plaats door aan en op de bestaande gebouwstructuur een volume toe te voegen en door bestaande functies te transformeren. De nieuwe structuur is onderdeel van een permeabel grootstedelijk bouwblok met een opeenvolging van verschillende stedelijke interieurs: winkelpassages (Lijnbaan, Central Plaza), straten (Kruiskade, Weena-Zuid), stegen en hoven. De verfijning van het stedelijk weefsel maakt het mogelijk om verswinkels en horeca toe te voegen in het bouwblok. De voormalige Lumièrezaal wordt een foodcourt en in de passage evenwijdig aan de Kruiskade liggen een bijzondere koffiebar, café en/of restaurant. Een groot deel van de bestaande constructie wordt hergebruikt voor winkels met horeca op de begane grond en voor terraswoningen boven de voormalige Lumièrezaal. Het nieuwe bouwvolume maakt gebruik van de bestaande ontsluiting in Gebouw Weena. De nieuwe terraswoningen en de nieuwe appartementen op de voormalige kantoorvloeren van Gebouw Weena vormen samen een nieuw wooncomplex.

SUPERPOSITIE variant 2

age pass

plein t age

a stra

pass

a stra

plein

age

pass

S T E D E N B OPA U WRKAUGN RD A IAGFE XI N P A S S I N G Toelichting variant 2

5511

oplossing

nieuwbouw

transformatie

renovatie

transformatie

oplossing

studie oplossing

ONTWIKKELPROCES variant 2

oplossing

EINDMODEL ISOMETRIE variant 2

Transformatie 18000m2

Nieuwbouw 2500m2

Sloop 1000m2

Parkeren 10000m2

PROGRAMMA variant 2

Nieuwe constructie op nieuwe fundering

Nieuwe constructie op bestaande fundering Nieuwe constructie op nieuwe fundering

DRAAGCONSTRUCTIE ISOMETRIE variant 2

LUM 01

langsdoorsnede

dwarsdoorsnede

PATIOâ&#x20AC;&#x2122;S WONEN wonen

hotel SERVICE

/ services

deli / HORECA

horeca

retail RETAIL kantoor KANTOOR circulatie CIRCULATIE

DWARSDOORSNEDE

1 EERSTE VERDIEPING

DOORSNEDES variant 2

56 02+ VERDIEPING

LUMIERE WIJNAND 01 WONEN SERVICE/HOTEL WONEN HORECA SERVICE/HOTEL RETAIL HORECA KANTOOR RETAIL CIRCULATIE KANTOOR CIRCULATIE

LUMIERE WIJNAND 01

lofts

WONEN

verdieping dak

SERVICE/HOTEL HORECA RETAIL KANTOOR CIRCULATIE

terras woningen

maisonnettes

verdieping typisch

appartementen

food hall

verdieping +1

mode / design

food coffee

hall

lifestyle

begane grond

TERRASWONING variant 2

IMPRESSIE variant 2

zonnepaneel

zwembad

hole

vlinder

foodcorner

loungeset groentetuin modeboetiek

dakterras

kledingrek designstoel

DOORSNEDE variant 2

VERSHAL variant 3

Een grote glazen overkapping tussen de Lijnbaan en de Karel Doormanstraat en een rank volume evenwijdig aan de Cityflat en Gebouw Weena verdichten het bouwblok. Het grootstedelijke blok wordt versterkt met een semi-openbare binnenzijde die als een parallelle passage functioneert. De begane grond bestaat uit een Vershal: een plek voor de dagelijkse boodschappen, maar ook een plek om te ontbijten, te lunchen, te dineren of om een tussendoortje te nuttigen. In de Vershal, op de verdieping, liggen een aantal multifunctionele ruimtes. Op een platte vloer kunnen kunsttentoonstellingen, foodevents of modeshows georganiseerd worden. Met een tribune zijn deze ruimtes te gebruiken voor bijvoorbeeld filmvoorstellingen en lezingen. De Vershal creĂŤert een nieuwe context en biedt de mogelijkheid om de detailhandel van het bouwblok een extra faĂ§ade geven en de parkeergarage direct bereikbaar te maken. De expeditie van de winkeliers in de Vershal is mogelijk via de bestaande kelderverdieping van de parkeergarage. Boven op de multifunctionele verdieping in de Vershal komen een aantal verdiepingen met nieuwe, grote loftwoningen. Gebouw Weena wordt getransformeerd van kantoorgebouw naar woongebouw. In de uitkragende verdieping van de Cityflat komt een charmant boetiekhotel.

VERDICHT BOUWBLOK variant 3

age

pass

at stra age pass

a stra

pass

age

a stra

S T E D E N B OPA U WRKAUGN RD A IAGFE XI N P A S S I N G Toelichting variant 3

oplossing

studie

nieuwbouw

renovatie

transformatie

sloop - nieuwbouw oplossing

studie oplossing

oplossing

ONTWIKKELPROCES oplossing

variant 3 oplossing

oplossing

EINDMODEL ISOMETRIE variant 3

Transformatie 15500m2

Nieuwbouw 11500m2

Sloop 6000m2 Parkeren 10000m2

PROGRAMMA variant 3

Nieuwe constructie op bestaande fundering

Nieuwe constructie op nieuwe fundering

Nieuwe constructie op bestaande fundering

DRAAGCONSTRUCTIE ISOMETRIE variant 3

BOB

LANGSDOORSNEDE

langsdoorsnede

dwarsdoorsnede

DWARSDOORSNEDE

PATIOâ&#x20AC;&#x2122;S WONEN wonen

hotel SERVICE

/ services

deli / HORECA

horeca

retail RETAIL kantoor KANTOOR circulatie CIRCULATIE 00 BEGANE GROND

01 EERSTE VERDIEPING

DWARSDOORSNEDE

1 EERSTE VERDIEPING

DOORSNEDES variant 3

70 02+ VERDIEPING

02+ VERDIEPING

CIRCULATIE

BOBBEJAANLAND DWARSDOORSNEDE

WONEN SERVICE/HOTEL HORECA RETAIL KANTOOR CIRCULATIE

terraswoningen

maisonnettes

01 EERSTE VERDIEPING

DWARSDOORSNEDE 02+ VERDIEPING

verdieping typisch lobby

LANGSDOORSNEDE

hotelkamers

filmhuis

gallery

foyer

maisonnettes LANGSDOORSNEDE 00 BEGANE GROND

01 EERSTE VERDIEPING

DWARSDOORSNEDE

verdieping +1

02+ VERDIEPING

mode / design lounge lounge

foodhall

lifestyle

00 BEGANE GROND

begane grond

P L AT T E G R O N D E N variant 3

01 EERSTE VERDIEPING

LOFT WONING variant 3

IMPRESSIE variant 3

zonnepaneel

maisonnette

sauna daktuin

modeboetiek

schilderij schommel

beeldhouwwerk

food

terrastafel

barbeque kledingrek

DOORSNEDE variant 3

CITYTOWER variant 4

Twee nieuwe pleinen openen het bouwblok en verruimen het publieke domein aan de Kruiskade, de Lijnbaan en de Karel Doormanstraat. Verdicht wordt midden in het bouwblok met nieuw programma op de begane grond en een hoogbouwtoren. Het programma aan de twee pleinen bestaat uit verswinkels en horeca. De uitkragende verdieping van de Cityflat wordt verlengd en uitgebreid tot aan het Gebouw Weena en omsluit het nieuwe plein. De hele verdieping bestaat uit kamers en zalen van het hotel. De locatie is onderdeel van een grootstedelijk blok met een meer groene openbare binnenzijde. De kop van de Lijnbaan wordt een openbare tuin en loopt over in een groene voorruimte. Hieraan staat ook de nieuwe hoogbouw. Het nieuwe plein aan de Karel Doormanstraat biedt een beschutte verblijfsplek voor winkelend publiek en is het voorplein van de parkeergarage. De onderste verdiepingen van de nieuwe toren bestaan uit hotelkamers, de overige verdiepingen uit luxewoningen. De bewoners van de appartementen kunnen gebruik maken van de services van het hotel. De liften in de toren zijn rechtstreeks vanuit de parkeergarage te bereiken.

HOOGBOUW variant 4

a stra

plein

age

at stra pass

at stra

plein

S T E D E N B OPA U WRKAUGN RD A IAGFE XI N P A S S I N G Toelichting variant 4

oplossing

studie oplossing

oplossing

renovatie

transformatie

sloop - nieuwbouw

transformatie

oplossing

ONTWIKKELPROCES variant 4

EINDMODEL ISOMETRIE variant 4

Nieuwbouw 17000m2

Transformatie 15500m2

Sloop 6000m2 Parkeren 10000m2

PROGRAMMA variant 4

Nieuwe constructie op bestaande fundering

Nieuwe constructie op nieuwe fundering

DRAAGCONSTRUCTIE ISOMETRIE variant 4

CITY

LANGSDOORSNEDE

langsdoorsnede

dwarsdoorsnede

DWARSDOORSNEDE

PATIOâ&#x20AC;&#x2122;S WONEN wonen

hotel SERVICE

/ services

deli / HORECA

horeca

retail RETAIL kantoor KANTOOR circulatie CIRCULATIE

00 BEGANE GROND

01 EERSTE VERDIEPING

DOORSNEDES DWARSDOORSNEDE

variant 4

02+ VERDIEPING

CIRCULATIE

CITYFLATTOWER DWARSDOORSNEDE

WONEN SERVICE/HOTEL HORECA RETAIL KANTOOR CIRCULATIE

maisonnettes LANGSDOORSNEDE 01 EERSTE VERDIEPING

DWARSDOORSNEDE

verdieping typisch

02+ VERDIEPING

ontbijt / lunch

hotelkamers

maisonnettes LANGSDOORSNEDE

verdieping +1

01 EERSTE VERDIEPING

mode / design

food court

slager

00 BEGANE GROND

02+ VERDIEPING

coffee

lobby / cafe / restaurant bakker

00 BEGANE GROND

DWARSDOORSNEDE

groente

lifestyle

begane grond

P L AT T E G R O N D E N variant 4

01 EERSTE VERDIEPING

HIGH-RISE WONING variant 4

IMPRESSIE variant 4

zonnepaneel

terraslounge

daktuin

modeboetiek

beeldhouwwerk

terras

hotelkamer kledingrek

DOORSNEDE variant 4

versie 20170117

diederendirrix

architectuur & stedenbouw

architectuurhistoricus

WIJNAND GALEMA