HA NOI Franges Urbaines, Intervenir sur les limites de la ville. by Thomas LACOUR-VEYRANNE

HÀ NÔI FRANGES URBAINES

Intervenir sur la gestion des limites de ville PROJET DE FIN D’ÉTUDE FLORA-LOU LECLAIR Architecte-Urbaniste THOMAS LACOUR-VEYRANNE Architecte-Urbaniste

ENSAPB DSA Projet Urbain

20 18

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AUTEURS Thomas Lacour-Veyranne et Flora-Lou Leclair COUVERTURE Julie Vola Livret produit dans le cadre de l’élaboration du projet de fin d’étude du Diplôme Spécialisé d’Architecture de l’École Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-Belleville. Encadré par Monsieur Lortie et Monsieur Okotnikoff. Production de cette publication en 2019.Tous droits réservés.

CONTACTS DES AUTEURS Flora-Lou Leclair

DSA Architecture des Territoires à l’ENSAPB 2019 Architecte DE 2016 floralou.leclair@gmail.com

Thomas LACOUR-VEYRANNE

DSA Architecture des Territoires à l’ENSAPB 2019 Architecte DESA 2016 Thomas_la@hotmail.fr

PRÉAMBULE Ce livret, rédigé par Thomas Lacour-Veyranne et Flora-Lou Leclair, représente une synthèse des recherches réalisées durant un semestre d’atelier dans le cadre d’un projet de fin d’étude menant au diplôme d’approfondissement en urbanisme. Nous sommes tous les deux diplômés d’architecture et avons poursuivis nos études au sein du DSA Projet urbain -Mention Architecture des territoires- dans l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-Belleville. Dans le cadre de ce master, nous avons étudié la question du développement urbain de la ville de Hanoï dans sa périphérie, et avons décidé de poursuivre nos recherches respectives dans le cadre du diplôme d’approfondissement en urbanisme. Nous avons souhaité étudier le développement de la ville de Hanoï au vu de l’effervescence urbaine de cette capitale. Les évolutions urbaines s’opèrent à une vitesse impressionnante, et de nouvelles constructions apparaissent quotidiennement. La nouvelle forme urbaine apparue au début des années 1990, appelée Khu Do Thi Moi (Nouvelle zone urbaine) se développe massivement sur le territoire vietnamien. Cette dernière, empruntée au modèle d’urbanisation privé asiatique présente des caractéristiques intrinsèques (dimensions, implantations, architecture) et veut se doter d’une écriture contemporaine et d’influence européenne. Cependant ces constructions massives présentent des déséquilibres énormes avec le contexte, tant en terme d’écologie et de sociologie, que de logique urbaine. Afin de nous approprier notre sujet respectif de ce projet de fin d’étude, nous avons étudié en amont la question du Khu Do Thi Moi, afin d’en saisir les caractéristiques, et les enjeux qui y sont liés. Ce livret synthétise nos recherches sur ce modèle d’urbanisation. Nous avons tenté de résumer le plus simplement et clairement possible les différentes caractéristiques ainsi que les limites de ce modèle.

Étant données nos connaissances encore limitées de l’urbanisme vietnamien, et au vu de la difficulté de saisir la totalité d’un système aussi complexe, nous avons composé une publication nourri de nos expériences. Ce livret constitue un outil de recherche qui accompagne nos travaux de fin d’étude. Nous ne développons cependant pas dans ce livret notre projet théorique respectif, puisque cet ouvrage a pour but la compréhension en amont d’un modèle urbain. La production graphique de ce livret à été réalisée par les soins des auteurs.

PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

- RÉSISTANCE PAYSANNE -

D’après l’article de Pierre Daum, Résistances paysannes, Le Monde Diplomatique, n°779, Février 2019.

Assoiffé de croissance, le Vietnam mise sur l’essor des industries utilisatrice de maind’œuvre et sur le développement de l’immobilier sans regarder les conséquences pour l’environnement et pour les terres agricoles. Ce qui suscite la colère des paysans.

Les terres agricoles étaient le principal mode de développement du Vietnam depuis trente ans, mais les autorités du pays se sont convaincu de l’échec de l’économie centralisée de type soviétique. Ainsi s’est opéré le « Doi Moi », qui signifie « renouveau ». Il s’agit d’un programme de réformes économiques mettant fin aux coopérations agricoles. La notion de profit dans les entreprises privées est alors introduite, tandis que le pays s’ouvre aux investissements étrangers. Les fermes collectives sont démantelées, les terres distribuées équitablement entre les paysans et les pénuries alimentaires disparaissent en trois ans. L’État reste cependant propriétaire, les paysans n’ayant qu’un droit d’usage de la terre. Le Vietnam passe ainsi progressivement d’une économie agricole à une économie industrielle, en s’ouvrant à la mondialisation, marquée notamment par l’entrée du pays dans l’Organisation Mondiale du Commerce (OMC). En 1995, 80% de la population est paysanne, aujourd’hui, elle en constitue 40%. Depuis cette nouvelle ère d’urbanisation, de nombreuses résistances sont apparues au sein de la paysannerie. Ils résistent contre l’expropriation des terres agricoles pour des projets industriels, touristiques ou immobiliers. Ceux-ci sont chassés des exploitations agricoles et se retrouvent sans travail. De vastes terrains agricoles sont transformés en zones de développement urbain ou industriel. Les opérateurs, à l’origine de ces travaux de modernisation, s’engagent à créer des emplois pour ces paysans expropriés, mais aussi à leur fournir des infrastructures. Cependant, ces promesses ne sont parfois jamais tenues. Ces projets entraînent un changement de paysage. Beaucoup ne sont jamais aboutis, personne ne sait alors quand les travaux commenceront. Les terrains vagues remplacent les gigantesques rizières. De plus, les promoteurs se heurtent à des problèmes géographiques lorsqu’ils souhaitent moderniser les terres utilisables. Les investisseurs mettent en place la spéculation en revendant des parcelles de ces terrains. Souvent, ils ne réalisent pas les projets promis aux autorités, car lorsque le terrain agricole obtient le statut juridique de terrain constructible, les investisseurs peuvent revendre les parcelles cent fois plus cher. PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Les paysans mènent alors des actions de justice contre les arrêtés d’expulsion, les procédures légales n’étant pas respectées. Ce sont les seules contestations faisables dans ce pays où les pouvoirs sont détenus par des membres éminents du Parti communiste. Les paysans organisent des marches, des sit-in devant des pelleteuses et font circuler des pétitions. La réaction des autorités se fait extrêmement violente, des vidéos ont circulé, notamment sur Facebook, où l’on peut observer des policiers faisant usage de leurs armes sur les paysans, ainsi que des engins de chantier actionnés contre la foule. Les conditions d’enquête sur ces projets sont dangereuses. Des médias font écho de ces mouvements, mais ils sont très surveillés et la censure règne. Lorsque des citoyens relayent les informations en lien avec ces activités, ils sont emprisonnés. Ces résistances populaires connaissent des échecs car les paysans sont trop faibles face au parti. De plus, il n’y a pas de mobilisation nationale et/ou régionale. Parfois, un responsable du parti se déplace pour trouver un arrangement, afin de calmer la grogne. Un début de dialogue s’installe entre le membre intermédiaire du parti et les paysans, mais le parti ne donne jamais suite aux concertations. Une forte corruption est au cœur de ce mouvement d’urbanisation intensive, notamment chez les hauts fonctionnaires. Les acteurs du marché de l’immobilier sont principalement des hauts responsables du parti ou sont en liens étroits avec l’élite du pays. La couche moyenne du pays profite grandement de la situation, assurant un soutien au gouvernement en place. Un nouveau quartier huppé à même été construit dans la capitale, Ecopark. Le pays connaît un taux de croissance annuelle de 6 à 7%, l’élite locale s’enrichit et la part de la population vivant sous le seuil de pauvreté à diminué de 50% en trente ans. La croissance se fait au détriment de centaine de milliers de jeunes paysans qui arrivent sans formation sur le marché du travail. L’autre impact majeur de cette urbanisation excessive est la pollution. Les compagnies touristiques installent de larges complexes touristiques près des côtes. Sur la côte de Hué, en 2016, des milliers de poissons morts ont été découvert à cause des rejets de l’aciérie Formosa. Cet évènement est dû à la corruption autour des certificats de conformité. A cause de la fragilisation croissante de son écosystème, le Vietnam est en cinquième position sur la liste des pays les plus vulnérables face aux changements climatiques. Agathe Lacour-Veyranne

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

SOMMAIRE 1• ÉTAT DES LIEUX, UNE CAPITALE EN DÉVELOPPEMENT • Contexte général et évolutions de l’urbanisme • Les franges de ville, territoire sensible en mutation • Les phases d’un KDTM et les enjeux liés • KDTM, pièce urbaine et typologies architecturales 2• PRODUCTION DE LA VILLE, ACTEURS ET SYSTÈMES URBAINS EN NÉGOCIATION • Gouvernance urbaine • Gestion de projet 3• QU’EN EST-IL DES KDTM, VERS UN URBANISME ALTERNATIF? • Enjeux et potentiels aux différentes phases : • Phase 1: Avant-projet • Phase 2 : Construction • Phase 3: Achevé • Phase 4: «fantôme». • KDTM «fantôme» état d’une situation paradoxale • Valeur ajoutée par un urbanisme transitoire • Mise à l’épreuve sur deux études de cas • CONCLUSION

CARTE DES NOUVELLES LIMITES ADMINISTRATIVES (depuis 2008) DE LA RÉGION DE HANOÏ ET MISE EN CONTRASTE DES KHU DO THI MOI

N 5

PFE DSA ENSAPB

10 km

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

1. ÉTAT DES LIEUX, UNE CAPITALE EN DÉVELOPPEMENT • CONTEXTE GÉNÉRAL ET ÉVOLUTIONS DE L’URBANISME Le développement urbain de Hanoï a connu plusieurs changements de ses limites administratives (1961-1978-1991-2008). La dernière en date inclue à la province de Hanoï, la province de Hà Tây, modifiant ainsi considérablement les limites du territoire de la capitale. Sur un territoire de plus de 3 000 km², l’aire urbaine de la capitale compte aujourd’hui plus de 7.5 millions d’habitants. L’agglomération hanoïenne est un ensemble de 8 provinces, comprenant de nombreuses villes, et villages. On observe depuis les 70 dernières années de nombreux changements au sein des acteurs de la ville. Hanoï, souhaitant prôner l’idéologie socialiste, lance dans les années 1960 un programme de logement collectif Khu Tap The (KTT) basé sur le modèle soviétique -logement collectif standardisé emprunté au mouvement moderne, destiné aux fonctionnaires-. Avec l’ouverture économique du pays, suite aux réformes Doi Moi en 1986, le Vietnam se place dans une logique capitaliste, modifiant ainsi les processus d’urbanisation. Dans ce contexte, on observe le passage d’une population fortement rurale à une population majoritairement urbaine. Cette ouverture économique, et les conséquences engendrées modifient les acteurs de la fabrication de la ville, laissant place dans les années 1990 aux investisseurs privés et à un nouveau modèle urbain le Khu Do Thi Moi (Nouvelle zone urbaine). Ces grands quartiers participent à une nouvelle forme d’urbanisme qui s’apparente à des modèles déjà expérimentés, en Chine par exemple. 1 1986

1992

2 2003

3 2008

2014

1986

Doi Moi (= Renouveau)

1992

Apparition du premier KDTM

2003

Loi foncière -> Règles de fonctionnement du marché immobilier (accroissement du pouvoir des provinces)

1 2 3

Phase 1 KDTM : 1994-2003 -> 32 projets approuvés Phase 2 KDTM : 2004-2008 -> 167 projets approuvés Phase 3 KDTM : 2009-2015 -> 12 projets approuvés 2008 -> Crise immobilière 2009-2013 -> Gel du marché immobilier Apparition des KDTM Fantômes

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

KHU TAP THE LOGEMENT COLLECTIVISTE DANS LE CENTRE DE HANOÏ DES ANNÉES 1960

Sources : Auteur : Yul Akors, Blog : Laboratoire urbanisme insurrectionnel, 2011 PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

KHU DO THI MOI DANG SÔNG NOUVELLE ZONE URBAINE

photo KDTM

Sources : Auteur : Yul Akors, Blog : Laboratoire urbanisme insurrectionnel, 2011 PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

• LES FRANGES DE VILLE, TERRITOIRE SENSIBLE EN MUTATION

Hanoï s’est développée autour du fleuve Rouge et des nombreux autres cours d’eau qui structurent la région deltaïque. Ce développement urbain s’est opéré depuis le centre vers sa périphérie. Cette dernière entremêle zones agricoles inondables et villages densément peuplés -généralement des villages de métiers qui fonctionnent ensemble dans la production, comme une chaîne de montage-. Ces franges de ville participent activement au territoire productif de la capitale et représentent un enjeu important dans le devenir de la capitale. La ville de Hanoï se dote depuis les années 1990 d’un nouveau modèle urbain appelé Khu Do Thi Moi. Ces grands quartiers, d’une surface comprise entre 2 Ha et 100 Ha, prennent l’apparence de grands ensembles et sont bâtis dans les dents creuses de la ville -zones industrielles, friches...-. Au vu de la saturation du bâti et de la difficulté des expropriations dans le centre de la capitale, ces nouvelles zones urbaines se construisent, depuis une quinzaine d’années, dans les espaces non bâtis des franges de ville, autrement dit les zones agricoles et les zones inondables. L’implantation de ces quartiers et l’imperméabilisation des sols dans des espaces aussi sensibles, provoquent des déséquilibres environnementaux lourds, et engendrent des catastrophes liées aux inondations. D’autre part ces nouvelles zones urbaines se développent extrêmement rapidement et modifient considérablement le paysage, les systèmes séculaires ainsi que les coutumes vietnamiennes. Ces changements aussi rapides ont un impact néfaste sur le territoire, et le contexte et engendrent des ruptures sociospatiales et socio-économiques. Ces quartiers aux dimensions surréalistes viennent en opposition totale avec leur environnement. Les proportions entre les nouvelles zones urbaines (infrastructures, bâti) contrastent avec les constructions des villages alentours. Les KDTM sont des pièces urbaines autonomes imbriquées dans le tissu existant, sans recherche de connexion entre les différentes composantes du territoire. Pour les villages en périphérie de Hanoï, ces nouveaux quartiers sont de véritables aberrations. En effet, les villageois voient leurs terres agricoles réquisitionnées par l’État dans le but de construire des quartiers qui pour grand nombre d’entre eux sont en perpétuels travaux, restent inachevés ou inhabités, et se font appeler dès lors Khu Do Thi Ma (nouvelles zones fantômes) par la population.

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

ETAT DES LIEUX D’UNE CAPITALE EN DÉVELOPPEMENT

KDT Vinhomes Riverside

KDT Thay Ho Tay

KDT Tan Tay KDT Lideco KDT Thanh pho Giao luu

KDT Van Canh KDT Xuan Phuong

KDT Geleximco A

KDT Dai Mo KDT Mo Lao KDT An Hung KDT The Sparks

KDT Do Nghia KDT Yen Nghia KDT Van Phu KDT Van La KDT Mau Luong

KDT Linh Dam KDT Dai Kim KDT Dinh Cong

KDT Linh Da

KDT Vinhomes Riverside

KDT Tach Ban-Garden City KDT Tach Ban

Etat d’avancement de la construction des KTDM KDTM «fantôme» KDTM achevé KDTM en construction KDTM en projet Tissu Urbain Tissu Villageois Routes Linh Dam

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KDT Gamuda Février KDT2019 Vinh Hoang KDT Yen Duyen

N 10 km

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Sources : NGuoi Dua Tin PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

• LES PHASES D’UN KDTM ET LES ENJEUX LIÉS

Les nouvelles zones urbaines peuvent se classer en 4 grandes phases selon leur état d’avancement. La carte précédente donne une impression de la situation générale actuelle de l’urbanisation de la ville de Hanoï et du développement des KDTM. On observe entre 1990 et aujourd’hui, trois grandes phases de construction des KDTM. La première phase entre 1990 et 2000 est les prémisses de ce nouvel urbanisme et comptabilise 32 projets de KDTM approuvés par l’État. La seconde phase démontre une accélération de ce modèle urbain en totalisant l’approbation de 167 KDTM. Enfin, suite à la crise économique mondiale en 2008, on observe un ralentissement extrême dans l’approbation de ce type de projet par l’État (12 projets approuvés). Depuis cette crise, le modèle du Khu Do Thi Ma (nouvelle zone fantôme) apparaît tel quel, laissant des quartiers de plusieurs dizaines voire centaines d’hectares sous-habités. KDTM ACHEVÉ

KDTM EN PROJET

KDTM EN TRAVAUX KDTM «FANTÔME»

EN ATTENTE d’être considérée comme

ACHEVÉ

Chaque phase d’un KDTM soulève des questions tant environnementales, que sociales, ou urbaines, dans une certaine temporalité et un contexte changeant. Il nous paraît primordial afin de gérer au mieux l’implantation d’une telle structure dans son environnement, de connaître les enjeux et les questionnements liés à chacune des phases afin d’intervenir de manière ciblée et d’adapter au mieux les composantes du territoire entre-elles. Près de la moitié des projets sont au stade du gros œuvre 15 % des projets (34/252) sont considérés comme achevés Projets dont la construction a été interrompue et considérés comme fantômes (40/252) Projets en cours de construction ÉTAT DES LIEUX EN 2016 SUR LES 252 PROJETS DE KHU DO THI MOI DANS LA RÉGION DE HANOÏ PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

LES KHU DO D’UNE THI MOI, ETAT DES LIEUX CAPITALE EN DÉVELOPPEMENT NOUVEAUX QUARTIERS DE VILLE VIETNAMIENS

Etat du KDTM

KDTM fantôme

KDTM achevé

KDTM en cours

Implantation

Definition

Tissu Rural

Tour

Semi Rural

Villa Indiv.

Tissu dense

Maison Bande

Rural

Tour

Semi Rural

Villa Indiv.

Urbain

Maison Bande

Rural

Tour

En Chantier

Semi Rural

Villa Indiv.

En attente

Urbain

Maison Bande

Phase II in pgr

Activité KDTM en projet

Terre Agricole Surface d’eau

Activité

Abandonné

Habité

Anc. Indus.

Exploité

Anc. Infra.

Occupé

Agri. Inondable

Abandoné

Agri. Irriguée

En ruine

Lac Cours d’eau

Programme Programme

Mixte Mixte Residentiel Residentiel

Taux d’occupation Taux d’occupation actuel actuel

RE-VALORISATION RE-VALORISATION

Eco-Systemique Eco-Systemique

15%

20 % 20 %

Immobiliere Immobiliere Agro Economique Agro Economique Urbanisme transitoire Urbanisme transitoire

VALORISATION VALORISATION Mixte Mixte Residentiel Residentiel

> 90% > 90% > 60% > 60% > 50% > 50%

Eco-Systemique Eco-Systemique Immobiliere Immobiliere Agro Economique Agro Economique Urbanisme transitoire Urbanisme transitoire

AMELIORATION AMELIORATION Eco-Systemique Eco-Systemique Mixte Mixte Residentiel Residentiel

Immobiliere Immobiliere Agro Economique Agro Economique Urbanisme transitoire Urbanisme transitoire

ANTICIPATION ANTICIPATION Mixte Mixte Residentiel Residentiel

PFE DSA ENSAPB

Février 2019

15%

20 % 20 %

Eco-Systemique Eco-Systemique ANTICIPATION ANTICIPATION Immobiliere Immobiliere Agro Economique Agro Economique Urbanisme transitoire Urbanisme transitoire

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

TYPOLOGIE DE BATI Hanoi, Vietnam

• KDTM Tour

Jeune Couple

R+35

Enfants

Toit Technique Environ 300 foyers Water tank 8 appartements par étage Climatisation Toit Technique Water tank Entre 1500 / 2000 personnes ClimatisationToit Terrasse A raison de 5 Terrasse à 7 pers/foyer Toit Terrasse Chambres

Terrasse > R+3 Chambres Toit Terrasse -R+1 Technique ClimatisationChambres Famille Salle Espace R+1 > R+3 technique d’eau Chambres Famille Salle d’eau

360m2 360m2 80m2

80m2 20 m

27000m2 TYPOLOGIE DE BATI 2 Vietnam 750mHanoi, TYPOLOGIE DE BATI 30 m Hanoi, Vietnam 25 m

• KDTM Maison-bande • KDTM Maison-bande R+4 R+4

RDC Hall d’acceuil Grands Soubassement technique oncles/tantes

Grands oncles/tantes

Fille

Couple & enfants

Jeune Couple

Couple & enfants

• KDTM320m Villa 2

TYPOLOGIE DE 20 BATI m 20Vietnam m2 80m2Hanoi,80m

• KDTM Villa

Couple & enfants

R+1 - R+2 Chambres Toit Technique Salle d’eau Water tank Climatisation

Typologie : Villa R+2 / R+3+C

RDC R+1 - R+2 Salon & cuisine Chambres Salle d’eau Salle d’eau

12 m

150m Février 2019 PFE DSA ENSAPB

RDC Salon & cuisine Salle d’eau

12 m

144m2

TYPOLOGIE DE BATI

Tro Facade commerciale Trottoir planté Facade commerciale Ex Services Extension de l’habit Services Pa Parking Restauration Restauration Co Surface de vente Commerce de rue Surface de vente

RDC RDC Espace de commerce Espace de commerce Fille Couple & enfants Salon + Cuisine Salon + Cuisine Grands Parents d’eau 4 md’eau Salle Salle Toit Technique Water tank Fille Climatisation

R+3

150m2 144m2

Typologie : Maison en bande R+3 / R+4+C

R+1 > R+3 R+1 > R+3 Chambres Famille Chambres Famille Salle d’eau Facade commerciale Salle d’eau Facade commerciale Services Services Restauration Restauration Surface de vente Grands Parents Surface de vente

TYPOLOGIE DE BATI Hanoi, Vietnam

12 m

Tro Ex Pa Extension de l’habi Services Co Surface de vente Parking Restauration Commerce de rue Surface de vente

Grands Parents

Toit Terrasse - Technique Toit Terrasse - Technique Water Tank Water Tank Climatisation Climatisation

R+3

Typologie : Tour Facade commerciale Services R+30 / R+35 Trottoir planté Facade commerciale Restauration

Grands Parents

320m2

Infrastr Le lon maje Acces

(Facade Arriere) Cour (Facade Arriere) Potager Cour Potager

Rdc > R+35 300 Appartements RDC Espaces de services Espace de commerce Espaces communs RDC Salon + Cuisine Circulations Espace de commerce Salle d’eau 4m Salon + Cuisine Salle d’eau

20 m

Fille

Rapport au terrain Surelevation de la parcelle

Usage parcelle Logement Voirie

Infrastructure Le long d’un axe majeur Acces unique

Rapport au terrain Usage parcelle Surelevation de Thomas LACOUR-VEYRANNE & la Flora-LouLogement LECLAIR parcelle Voirie

Infras Le lo maje Acce

• KDTM, PIÈCE URBAINE ET TYPOLOGIES ARCHITECTURALES

2 3

Les villages, présents sur le territoire, n’entretiennent pas de relation avec les KDTM. Ces derniers sont développés dans une vision individualiste et voulant marquer une rupture avec les traditions. La plupart des KDTM (pour beaucoup en travaux, ou considérés comme «fantômes») constituent des isolâts urbains, déconnectés de leur territoire. Qu’en est-il du devenir de ces pièces urbaines qui mettent en péril les équilibres établis depuis toujours sur le territoire vietnamien? PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

APARTÉ COMPRENDRE L’EXISTANT

Les nouvelles zones urbaines qui se développent dans la capitale et les franges de ville, possèdent quelques règles communes. Ces pièces urbaines, généralement comprises entre 2 Ha et 100 Ha, sont des entités à part entière, qui sont pensées de manière autonome et qui développent une grande quantité de logement. Généralement, les KDTM s’implantent à proximité d’une infrastructure primaire (que l’investisseur construit parfois en même temps que le KDTM), et évoluent indépendamment de son contexte, et des villages environnant. L’investisseur, lors de la construction d’un KDTM se doit de prévoir un certain nombre de logement -sous diverses typologiques architecturales (tour, maison en bande, villa)- des commerces, des équipements publics et une part de logement social. Dans les faits, l’investisseur construit au plus rentable (généralement des villas ou maison en bande), en laissant de côté les équipements, le logement social et parfois même les espaces commerciaux.

TYPOLOGIE DE BATI Hanoi, Vietnam

Grands Parents

• LA MAISON TRADI. RDC

Jeune Couple

Maison Principale Piece unique - Autel des anciens - Salon - Chambres

Fille

Salle d’eau Salle de bain Toilettes

20 m 16 m

Agriculture Potager à proximité

Dépendance Salle de cuisine Stockage alimentaire

320m2 80m2

Unité traditionnelle Logement Stockage Commerce

Rue tra Espa Com Serv

Villa Logement & Maison ancienne

Rue tra Espa Com Servi

TYPOLOGIE DE BATI Hanoi, Vietnam

• LA VILLA TRADI. R+3

Grands oncles/tantes

Fille

Maison Ancienne Maison principale Dependance Salle d’eau

Grands Parents

Couple & enfants

Jeune Couple

R+1 Chambres Salle de bain

RDC Salon & Cuisine Salle d’eau Agriculture Potager à proximité

320m2 200m2 80m2 PFE DSA ENSAPB

Couple & enfants

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

nnelle

cienne

Pagode Autorité religieuse

Dinh Autorité administrative

Agriculture Exploitation familiale

Valeur du Foncier + Facade sur axe = Facade sur rue - Facade sur ruelle

Pagode Autorité religieuse

Dinh Autorité administrative

Agriculture Exploitation familiale

Valeur du Foncier + Facade sur axe = Facade sur rue - Facade sur ruelle

Rue traversante Espace d’echange Commerce Services

Rue traversante Espace d’echange Commerce Services PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

TYPOLOGIE TYPOLOGIE DE BATI DE BATI Hanoi, Hanoi, Vietnam Vietnam

• KTT • KTT

Grands Grands oncles/tantes oncles/tantes

R+4R+4

Fille

Fille Couple & enfants Couple & enfants

Toit T Wa Clim

R+1 Cha Sal

RDC Esp Sal Sal

40 m40 m

20 m20 m 10001000 m2 m2 800 800 m2 m2

PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Piece Piece d’Ilot d’Ilot Interieur d’ilot d’ilot Interieur Surface batie batie 150%150% Equipement publicpublic Surface Equipement (extensions et ajouts) hopital/ parc...parc... (extensions et ajouts) école/école/ hopital/ Parcelle batie batie 80% 80% pour les riverains Parcelle pour les riverains

Toit Technique Toit Technique WaterWater tank tank Climatisation Climatisation

ValeurValeur du Foncier du Foncier + Facade sur axe + Facade sur axe = Facade sur rue = Facade sur rue - Facade sur ruelle - Facade sur ruelle

R+1 >R+1 R+4> R+4 Chambres Chambres Famille Famille Salle Salle d’eaud’eau

RDC RDC Espace Espace de commerce de commerce SalonSalon + Cuisine + Cuisine Salle Salle d’eaud’eau

Unité Unité d’habitation d’habitation Modèle répliqué Modèle répliqué Fonction de de Fonction logement collectif logement collectif Enclavement Enclavement Unité Unité sur ruesur rue Peu d’entrées de site Peu d’entrées de site Services Services A proximité des axes A proximité des axes Restauration Restauration deconnexion des des deconnexion Surface Surface de vente de vente mais mais autresautres tissustissus urbains. urbains.

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

TYPOLOGIE DE BATI Hanoi, Vietnam

• LA MAISON tube R+4

Grands oncles/tantes

Fille

Grands Parents

Couple & enfants

Jeune Couple

Couple & enfants

Toit Technique Water tank Climatisation Toit Terrasse Terrasse Chambres R+1 > R+3 Chambres Famille Salle d’eau

360m2 80m2

(Facade Arriere) Cour Potager

RDC Espace de commerce Salon + Cuisine Salle d’eau

20 m 4m

Facade commerciale Services Restauration Surface de vente

Trottoi Exten Parki Com

Facade commerciale Services Restauration Surface de vente

Trottoi Exten Parki Com

TYPOLOGIE DE BATI Hanoi, Vietnam

• KDTM Maison-bande R+4

Grands oncles/tantes

Fille

Grands Parents

Couple & enfants

Jeune Couple

Couple & enfants

Toit Terrasse - Technique Water Tank Climatisation R+1 > R+3 Chambres Famille Salle d’eau

320m2 80m2

20 m 4m

PFE DSA ENSAPB

Février 2019

RDC Espace de commerce Salon + Cuisine Salle d’eau

Facade commerciale Services Restauration Surface de vente

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

merciale

on vente

merciale

on vente

Piece d’Ilot Surface batie 90% Parcelle batie 60%

Interieur d’ilot Surface d’eau Surface Agricole Isolat sans activité

Valeur du Foncier + Facade sur axe = Facade sur rue - Facade sur ruelle

Trottoir planté Extension de l’habitat Parking Commerce de rue

Piece d’Ilot Surface batie 90% Parcelle batie 60%

Interieur d’ilot Surface sans activité (reserve pour service public, parc ou autre)

Valeur du Foncier + Facade sur axe = Facade sur rue - Facade sur ruelle

Trottoir planté Extension de l’habitat Parking Commerce de rue PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

TYPOLOGIE DE BATI Hanoi, Vietnam

• KDTM Villa

Grands Parents

R+3

Fille

Couple & enfants

Toit Technique Water tank Climatisation R+1 - R+2 Chambres Salle d’eau RDC Salon & cuisine Salle d’eau

12 m

Rapport au terrain Surelevation de la parcelle

150m2 144m2

TYPOLOGIE DE BATI Hanoi, Vietnam

• KDTM Tour

Jeune Couple

R+35

Enfants

Usage parcelle Logement Voirie

Environ 300 foyers 8 appartements par étage Entre 1500 / 2000 personnes A raison de 5 à 7 pers/foyer

Rapport au terrain Surelevation de la parcelle

Toit Terrasse - Technique Climatisation Espace technique

Rdc > R+35 300 Appartements Espaces de services Espaces communs Circulations

27000m2 750m2 25 m

PFE DSA ENSAPB

Février 2019

30 m

RDC Hall d’acceuil Soubassement technique

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Infr Le m Ac

Terrain environnant Syst. agri. perturbé Syst. hydro. perturbé

Unité d’habitation Modele unique répété Alignement Densiﬁcation de la parcelle

Terrain environnant Syst. agri. perturbé Syst. hydro. perturbé

Unité d’habitation Valeur du Foncier Modele unique répété + Facade sur axe Alignement = Facade sur rue Densiﬁcation de la parcelle Grand commerce gallerie sous-terraine Services privés école /hopital /...

Valeur du Foncier + Facade sur axe = Facade sur rue

Infrastructure Le long d’un axe majeur Acces unique

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

LE MONTAGE DE PROJET VIETNAMIEN GOUVERNEMENT CENTRAL

PLAN DE DEVELOPPEMENT SOCIO-ECONOMIQUE NATIONAL

Le premier ministre désigne les organismes pour monter les plans • Ministere de la planniﬁcation et de l’investissement • Ministere de la construction

REGIONAL PLANNING Etablit par la Province

GOUVERNANCE MUNICIPALE Désigne les organismes pour monter les plans. • Organisme professionnel de planiﬁcation • Bureau de planiﬁcation

PLAN GÉNÉRAL D'URBANISME

Au niveau de la ville, nouveau centre urbain Plan d’occupation des sols

GOUVERNANCE DISTRICTS & COMMUNES Désigner les organismes pour monter les plans de zonage et les plans détaillés pour les projets autres que les projets d'investissement. • Organisation professionnelle de planiﬁcation • Bureau local de planiﬁcation

Plan de construction

Plan technique des infrastructures

Plan de secteurs

ZONING Echelle 1/5000 et 1/2000 Plan d’occupation des sols

Plan de construction

Plan technique des infrastructures

DETAILS DU PLAN D’URBANISME Echelle 1/500

PROMOTEURS Organise la planiﬁcation détaillée des projets d'investissement dans la construction

Plan d’occupation des sols

Plan de construction

Plan technique des infrastructures

Source : State Control Versus Hybrid Land Markets: Planning and Urban Development in Transitional Hanoi, Vietnam. Hoang Linh Nguyen

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

2. PRODUCTION DE LA VILLE, ACTEURS ET SYSTÈMES URBAINS EN NÉGOCIATION • GOUVERNANCE URBAINE Au Vietnam, la hiérarchie administrative régit toutes les échelles de la façon de produire la ville. Le Masterplan est mis en place depuis des objectifs nationaux fixés par le gouvernement jusqu’à la stratégie locale émise par une gestion centralisée. Issu d’un système communiste, le centralisme démocratique reste la règle à tous les différents échelons, les structures de l’État sont doublées par celles du Parti. «Les administrations publiques locales sont une incarnation locale de l’État. Leur budget n’étant qu’une partie du budget de l’État, elles s’appliquent à mettre seulement en œuvre localement le plan arrêté au niveau national.» Les acteurs publics locaux au cœur du développement urbain vietnamien. AFD. 2010.

On parle de «déconcentration», l’État est incarné localement d’abord par les provinces, elles-mêmes divisées en districts. Elles sont divisées en arrondissements et en quartiers alors que les districts ruraux sont composés de communes et de bourgades. Le Vietnam se compose de 58 provinces et 5 villes sous tutelle nationale; les «villes-provinces» (Hô Chi Minh Ville, Hanoi, Da-Nang, Hai-Phong, Can-Tho); qui constituent le premier échelon local de la trame administrative du Vietnam. Les différents échelons de l’administration locale recouvrent des réalités très diverses et de grandes disparités. La province est l’échelon le plus important car il est en charge de l’essentiel des services publics locaux (transports publics, infrastructures, santé et éducation pour une grande part, distribution de l’eau, assainissement, déchets,...) et cantonne le plus souvent les échelons inférieurs à des interventions de proximité. Selon la loi de 2003, la politique se décline en une série de 4 types de Masterplans allant du général au particulier, chaque niveau inférieur devant respecter les orientations du niveau immédiatement supérieur, avec une responsabilité en matière d’élaboration et des niveaux de validation qui varient en fonction du territoire concerné, de la catégorie de la ville et du niveau de détail. Ci-après, les 4 types de Masterplans expliqués, tirés de l’ouvrage Les acteurs publics locaux au cœur du développement urbain vietnamien. AFD. 2010. : PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Sources : Masterplan 2030-2050 Hanoï PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

1_Masterplans régionaux : ils comprennent la prévision de population, l’organisation de l’espace en fonction de ces prévisions (zones urbaines, industries, infrastructures techniques et sociales, zones de protection de l’environnement et des ressources naturelles, réserves foncières) ; 2_Masterplans urbains généraux : ils fixent la surface urbaine totale en accord avec les prévisions de population, établissent un macro-zoning fonctionnel avec des éléments de réglementation urbaine pour chaque zone ; 3_Plans urbains détaillés (sur des secteurs plus restreints) : à l’intérieur des zones à urbaniser, ils détaillent les travaux d’infrastructure technique à effectuer (y compris amélioration de l’existant pour les masterplans d’amélioration urbaine), et toutes les normes de constructibilité dans le détail. 4_Masterplans des zones résidentielles en milieu rural. L’élaboration des Masterplans est assurée par la direction provinciale de la Construction et l’appui d’instituts d’urbanisme dépendant du ministère de la Construction, pour Hanoi, l’HUPI (Institut d’urbanisme de la ville d’Hanoï). Nota bene: Les administrations publiques locales font fréquemment appel à des bureaux d’études extérieurs et à la coopération internationale, pour l’élaboration des Masterplans.

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

INTERACTIONS DES ACTEURS DU PROJET URBAIN ET / OU

• Promoteur ou investisseur: Dédommagement envers les propriétaires selon trois natures différentes : - Terre de service. - Rémunération. - Formation professionnelle.

ET / OU

Réalisation d’infrastructures pour les pouvoirs publics. • Propriétaire terrien: Cession du bien. Cession des droits d’usage du sol. • Instances publiques locales: Incitation envers les propriétaires à vendre leurs droits d’usages Approbation des projets de KDTM sur leur territoire.

MONTAGE DE PROJET URBAIN

LE MONTAGE DE PROJET VIETNAMIENS GOUVERNANCE URBAINE Administration Municipale (Organise le Master Plan)

Demande de développement

AGENCE URBAINE DE LA VILLE (HUPI)

• Permis d'aménagement du territoire • Cession et certiﬁcat des droits d’utilisation des terres • Permis de construire

Decision sur l’acquisition de terre et reserve fonciere

Services Administratifs Compétents

Système d'attribution des terres Gouvernance du district (Zoning, Plan de Detail )

Vente aux enchères

Services bancaires fonciers / Expropriation de terrains

Negociation Attribution Gratuite

Acquisition

Compensation / Relocalisation

Propriétaire terrien

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Février 2019

Utililisateurs & Projets Spéciﬁques

Land conveyance market

Promoteurs • Plan de developement • Plan détaillé 1/500 • Conception techniques

Marché des transactions foncières

Nouveaux Promoteurs

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• GESTION DE PROJET

Hanoï est aujourd’hui gérée par 2 acteurs urbains. Les acteurs institutionnels publics que sont les administrations locales et les acteurs économiques privés que sont les investisseurs et promoteurs immobiliers, qui gèrent l’achat et la revente de projets et de logements. En dépit d’une diversification et d’une privatisation des acteurs de la production urbaine au fil des réformes économiques, la maîtrise du développement urbain est considérée comme un secteur stratégique par l’État central vietnamien. Dans un contexte de pression foncière exacerbée, on assiste à de nombreuses opérations de « récupération de la terre », et donc de déplacements de populations ou de changement de fonction des terrains. Au Vietnam, la propriété de la terre est toujours définie comme strictement étatique et seuls les droits d’usages du sol peuvent faire l’objet de transactions et de compensations éventuelles en cas d’éviction. Ces procédures sont alors littéralement désignées dans la langue vietnamienne sous le vocable de « récupération » ou « libération » de la terre (thu hời đất / giải phóng mặt bằng). L’acquisition de droits d’usage du sol offre par ailleurs des placements plus fiables que la monnaie et n’est soumise à aucune taxation des plus-values, contrairement aux placements bancaires. Les cessions des droits d’usages du sol à des sociétés privées constituent alors une source de revenus importante pour les collectivités locales. Les transferts des droits d’usages du sol font par ailleurs l’objet de pratiques spéculatives, venant encore en accroître la valeur. Les terres agricoles localisées dans les franges urbaine font l’objet d’importantes spéculations, en prévision de leur futur statut urbanisable. Par ailleurs, l’annonce – voire même la simple rumeur – d’un projet à venir contribue à démultiplier la valeur foncière. La « récupération foncière » auprès des habitants constitue alors un passage obligé du développement et du renouvellement urbain, souvent vécues de manière déstabilisante par les habitants, qui perdent leur logement ou leur outil de travail.

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Sources : Julie Vola photographe, Ghost town PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

3. QU’EN EST-IL DES KDTM, VERS UN URBANISME ALTERNATIF? • ENJEUX ET POTENTIELS AUX DIFFÉRENTES PHASES : La construction d’un KDTM se fait selon des phases successives dans le temps : Avant projet -> Travaux -> («Fantôme») Projet achevé. Pour beaucoup de ces projets on a pu voir qu’une phase intermédiaire «fantôme» plaçaient ces constructions en «attente» d’achèvement dans un futur plus ou moins proche. La phase dîte «fantôme» est prise en compte par les investisseurs qui dans l’attente d’un environnement plus attractif considèrent ces KDTM sous habités comme des réserves foncières. Il s’agit alors d’un placement d’argent dans des terres prochainement valorisées. Le territoire en périphérie de Hanoï n’a pas encore su s’adapter aux changements importants et soudains opérés ces dernières années. La rapide et massive expansion urbaine dans ce territoire sensible requiert une attention particulière et fine quant à son devenir. Dans ce contexte il nous semble primordial d’analyser avec précision chacune des phases d’élaboration d’un KDTM afin de les accompagner dans le but de créer du lien entre la population, le développement et l’activité, par l’évaluation, la pérennisation et valorisation du site. Il nous semble important d’améliorer l’implantation d’un KDTM dans son environnement à chacune des phases existantes. Aujourd’hui un projet de nouvelle zone urbaine s’implante dans un territoire déjà constitué, régi par de nombreux éléments formant un tout équilibré (environnement, agriculture, villages, production etc.). Le projet ne prend pas en compte ces éléments et vient déséquilibrer les systèmes tout en s’en isolant. Il nous semble primordial de venir intervenir entre les différentes phases d’élaboration du KDTM afin d’améliorer la situation en apportant une valeur ajoutée à chaque phase de transition, améliorant ainsi en amont la phase à venir.

PHASE INITIALE

PHASE(S) INTERMÉDIAIRE(S)

PHASE TRANSITOIRE PFE DSA ENSAPB

Février 2019

PHASE FINALE

PHASE TRANSITOIRE

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Sources : Julie Vola photographe, Ghost town PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

• AVANT-PROJET

KDTM EN PROJET EN ZONE RURALE

KDTM EN PROJET EN ZONE SEMI-URBAINE

KDTM EN PROJET EN ZONE URBAINE

Les sites d’avant-projet, se situent pour la plupart dans les franges de ville, sur le territoire productif de la capitale, souvent inondable. Ces terrains sont pour beaucoup simplement viabilisés afin de sécuriser le site en vu des constructions futures. Les sites de projet s’imbriquent entre les villages existants, et à proximités de futures infrastructures primaires inscrites dans le Masterplan. Afin de pallier aux inondations, les KDTM sont construits sur des socles, surélevés par rapport aux terrains alentours, mettant en péril les villages.

• Parcelles définies et dimensions identiques entre les parcelles • Espaces réservés pour des équipements publics • Pays en perpétuelle évolution

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Février 2019

• Déconnexion du site par rapport au contexte • Déconnexion des systèmes hydrauliques existants (filaires, surfaces d’eau) • Utilisation des terres sans but productif

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Sources : Julie Vola photographe, Ghost town PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

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• EN CONSTRUCTION

KDTM EN CONSTRUCTION EN ZONE RURALE

KDTM EN CONSTRUCTION EN ZONE SEMI-URBAINE

KDTM EN CONSTRUCTION EN ZONE URBAINE

Les sites de KDTM en construction se situent le long des axes structurant de la capitale (axes définis dans le Masterplan). Les travaux s’étendent sur plusieurs années et aboutissent dans certains cas à un sorte d’abandon, laissant au territoire une grande surface imperméabilisée, en chantier, et non habitée, dégradant l’image de cette capitale en développement.

• Création d’emploi dans le domaine de la construction • Adaptation du projet initial • Marque de progrès

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Février 2019

• Impact des déchets générés par les travaux • Impact des travaux sur l’organisation spatiale • Nuisances liées au chantier (pollutions)

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Sources : Julie Vola photographe, Ghost town PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

• ACHEVÉ

AUCUN KDTM EN ZONE RURALE

KDTM ACHEVÉ EN ZONE RURALE

KDTM ACHEVÉ EN ZONE SEMI-URBAINE

KDTM ACHEVÉ EN ZONE URBAINE

Les KDTM achevés font partis des premières opérations immobilières et se sont logiquement installés dans les dents creuses du centre ville (anciennes usines, friches...) où la valeur du foncier est importante. C’est pourquoi on ne retrouve pas de KDTM achevés dans les franges rurales de Hanoï. Ces nouveaux quartiers sont destinés à des populations aisées, et se dotent en théorie d’équipements privés et de larges surfaces commerciales.

• Rupture socio-économique et spatiale • Manque d’équipements publics, espaces publics • Entité dissociée de son contexte • Communautarisme

• Modèle d’urbanisme qui se veut progressiste • Logement de qualité, confort de vie d’influence occidentale (aéré, accès à l’eau, l’électricité...) • Desservi par toutes les mobilités (transports en commun) PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Sources : Julie Vola photographe, Ghost town PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

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• «FANTÔME»

KDTM FANTÔME EN ZONE RURALE

KDTM FANTÔME EN ZONE SEMI-URBAINE

KDTM FANTÔME EN ZONE URBAINE

Les KDTM fantômes se répartissent dans l’ensemble de l’agglomération hanoienne. On peut considérer une nouvelle zone urbaine comme «sous-habitée» ou «fantôme» lorsque cette dernière est ocupée à moins de 30%. La majorité des projets validés entre 2003 et 2008 sont en partie sous-habités, offrant une image dégradée de Hanoï. Les constructions vides se détériorent alors que la capitale souffre d’un manque de logements (plus abordables) évident.

• Augmentation des opportunités commerciales et économiques • Hausse de l’offre locale en matière de divertissement • Meilleure qualité de vie • Meilleures infrastructures urbaines PFE DSA ENSAPB

Février 2019

• Densité élevée de population -> embouteillage, bruit, nuisances... • Sentiment d’insécurité • Augmentation du chômage • Hausse de problèmes environnementaux -> inondations • Baisse des revenus (perte des terres agricoles) • Nostalgie du passé 49

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«Nouvelle Zone Urbaine de Van Canh. Cette zone présente un faible taux d’occupation des «villas et maisons mitoyennes» (11.5%). La tour d’habitation vide d’habitants lors du travail de terrain en 2016 est désormais partiellement occupée en 2018»

Sources des trois documents de la page : Les zones urbaines «fantômes» de Hanoï. Eclairage sur le (dys)fonctionnement d’un marché immobilier émergent. D. Labbé, C. Musil, 2018.

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

• KDTM «FANTÔME» ÉTAT D’UNE SITUATION PARADOXALE

Afin de mieux saisir l’impact de ces KDTM «fantômes» sur l’environnement et la population locale, nous avons sélectionné certaines informations issues pour la plupart des récentes recherches de deux chercheurs, Danielle Labbé et Clément Musil, dans leur article datant d’août 2018 : Les zones urbaines «fantômes» de

Hanoï. Eclairage sur le (dys)fonctionnement d’un marché immobilier émergent.

Au travers de leurs recherches, on comprend que ces KDTM sont actuellement des moyens de spéculation et de placement d’argent pour les investisseurs. Les constructions en soi et leur habitabilité ne leur importent guère. C’est pourquoi on ne cesse de voir apparaître sur le territoire hanoien ce type de quartiers, sous habités. D’autre part, les typologies architecturales dans les KDTM sont principalement définies par leur valeur économique : «Le foncier ayant une valeur radicalement plus élevée que les constructions au Vietnam, les promoteurs dégagent des marges plus intéressantes de la vente des droits d’usage du sol. Ceci explique la tendance des promoteurs [...] à se concentrer sur la production de maisons unifamiliales, financièrement inaccessible pour la très vaste majorité des ménages urbains, au détriment ‘immeubles en hauteur.»

Les zones urbaines «fantômes» de Hanoï. Eclairage sur le (dys)fonctionnement d’un marché immobilier émergent. D. Labbé, C. Musil, 2018.

Deux schémas résument la situation en terme de construction des KDTM et de l’accessibilité au logement à Hanoï COÛT DE CONSTRUCTION D’UNE VILLA OU D’UN IMMEUBLE DANS UN KDTM

UN ACCÈS INÉGAL AU LOGEMENT

480 $/M²

20% DES HANOIENS ONT ACCÈS À 80% DES CONSTRUCTIONS 80% DES HANOIENS N’ONT ACCÈS QU’À 20% DE L’OFFRE 760 $/M² PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Sources : Julie Vola photographe, Ghost town PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

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• VALEUR AJOUTÉE PAR UN URBANISME TRANSITOIRE

Visible en France, l’urbanisme transitoire est un processus en mouvement, offrant une diversité d’initiatives en proposant, à chaque acteur, d’alimenter son projet selon ses besoins et ses spécificités. «Le terme transitoire sera préféré pour souligner la notion de transition. Les aménagements et projets réalisés se font sur une période de transition d’un site et en vue d’un projet urbain futur.»

Les carnets pratiques n° 9, IAU, 2018.

C’est une méthode sur laquelle il est possible d’inventer de nouvelles occupations transitoires dans les villes et les territoires. A Hanoï, l’adaptation et l’appropriation sont des systèmes existants au quotidien. L’objectif est d’adapter cette méthode au Vietnam. Les espaces vacants et les friches, qu’ils soient industriels, commerciaux ou agricoles, sont très présents dans la capitale. Avec l’arrivée de KDTM les espaces urbains en frange de ville sont en recomposition continue. Suite au processus de sortie des industries en dehors des murs de la ville, ainsi qu’aux différents moments de crise qui ponctuent la production urbaine, les espaces vacants se sont multipliés à Hanoï. Ces délaissés urbains peuvent permettre des occupations temporaires légales, comme la rue qui accueille les marchands de rue ou encore les potagers qui fleurissent sur les terrains non-bâti. L’urbanisme transitoire devient une méthode qui permet de fédérer les différents protagonistes autour d’objectifs et d’une vision commune, il est alors un facteur de réussite d’un Masterplan négocié. Les espaces vacants sont désormais des réserves foncières stratégiques dans un contexte de forte pression. À ce changement d’image et de valeur s’ajoutent les évolutions des pratiques de la production urbaine et du projet urbain. De plus, on note un manque d’espaces abordables d’habitation ou d’activité, dans une ville densément peuplée comme Hanoï.

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Sources : Danielle Labbé, Clément Musil, 2018. PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

Temporalité & Urbanisme transitoire Temps de l’occupation transitoire Délaissé

Chantier

Occupation précédente

Occupation Suivante

Temps du projet transitoire Montage opérationnel Avant-projet

Occupation / Animation Evaluation

Travaux

• Trouver un site • Modele économique • Montage opérationnel, technique et juridique • Modele de gouvernance

• Travaux de remise aux normes sécuritaires et sanitaires • Mise aux normes juridiques

Pérenniser

Déménager

Clôturer

• Liens possibles entre occupation transitoire et projet pérenne Point de départ

Temps 1

Occupation transitoire

Temps 2

Temps 3

Un projet pérenne déﬁni

L’occupation transitoire préﬁgure le projet pérenne

Projet pérenne préﬁguré et ajusté le cas échéant

Un projet pérenne et une occupation transitoire concomitants

L’occupation transitoire modiﬁe le projet pérenne

Projet pérenne enrichi (programmation ouverte)

Une occupation transitoire sans projet pérenne

L’occupation transitoire participe à la conception du projet pérenne

Projet pérenne créé (processus itératif)

Temps court (quelques mois)

Résultat

Temps Intermédiaire (1 ou 2 ans)

Temps longs (> 3 ans)

Avantages

• Projet intensiﬁé • Animation forte

Inconvénients

• Temps de montage opérationnel lourd • Début d’ancrage local fort mais ﬁn du projet • Investissement important • Retombées locales limitées • Relogement nécessaire des activités et populations

• Difﬁculté de constituer un modèle économique sur le long terme • Travaux et dépenses d’entretien supplémentaires

Types de projets

• Événementiel / Expositions • Hébergement d’urgence • Boutique éphémère • Testeur de commerces

• Hébergement d’urgence et de stabilisation • Activités économiques, culturelles, artistiques • Projets mixtes

• Ancrage local • Préﬁguration • Développement des activités • Soutien à l’économie sociale et solidaire (ESS)

• Événementiel • Hébergement d’urgence • Activités économiques, artistiques, culturelles

• Ancrage local fort • Préﬁguration et transformation des usages • Pérennisation des activités • Naissance de nouvelles activités • Mise en place d’un écosystème local

Schémas réalisés d’après:Temps du projet transitoire, IAU idf, 2018.

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

PFE DSA ENSAPB

FÃ©vrier 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

MISE A L’ÉPREUVE SUR 2 ÉTUDES DE CAS Le travail de recherche qui a été produit dans cette publication, nous à permis de comprendre en partie les systèmes de la fabrication de la ville vietnamienne. Le travail de projet de fin d’étude au sein du DSA de l’ENSAPB nous à permis de vérifier et de tester des hypothèses émises sur le territoire de la frange de ville d’Hanoï*. Deux sites à grande échelle aux caractéristiques particulières ont été choisis. Le choix de ces sites est le fruit d’enquêtes et de prospections sur place lors de l’atelier de terrain réalisé de février à mars 2018. Une démarche qui nous a permis de rencontrer à la fois les sites et leurs réalités ainsi que quelque-uns de ces acteurs. La production graphique réalisée dans le cadre de nos projets de fin d’études, qui ont permis de valider le diplôme, ne sont pas présents dans cette publication. Nous vous prions donc de vous rapprocher des auteurs pour de plus amples informations à ce sujet.

La frange de ville d’Hanoï est un territoires déterminés entre deux rayons de 10 km et 20 km dont l’origine est le centre de la capitale (voir carte page suivante) PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

KEYS

E. 1/200 000

Surface d’eau Fleuve et riviere Inondation Surface Agricole Relief Urbanisation: Ville et Villages Urbanisation Master Plan 2030 Réseau ferré Village d’artisans Khu Do Thi Moi District de Ha Dong. Vn. Population: 198 687 hab. (2009) Densité: 47,9174 km2 Superﬁcie: 4 146 hab./km2

Source OSM opendata / levelcurve STRM / Carto: Les zones urbaines « fantômes » de Hanoi Musil&Labbé et Les « nouvelles zones urbaines » de Hanoi Musil&Labbé / Opendevelopment.Vietnam / BingAerial / JICA MARD 2000, Enquete Casrad/IRD 2006 / Carte des villages d’artisans réalisée par S.Fanchette/M.Pachier / Master Plan Hanoi 2030- vision to 2050.

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10 km

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

• MISE À L’ÉPREUVE SUR DEUX ÉTUDES DE CAS

ETUDE DE CAS N°1 // Avant-Projet THOMAS LACOUR-VEYRANNE Le site: Enclave Agricole Localisation: Hanoi, District de Ha Dong, Quarter Phu Lam & Phu Luong. Statut: Terres agricoles abandonnées. Aujourd’hui classées en tant que réserve foncière. Etat Actuel: En cours de viabilisation. Pistes de développement • Valorisation éco-environnementale: L’importance de renforcer le réseau hydraulique par sa consolidation et son développement. Tout en l’accompagnant d’un réseau vert traversé de circulations douces inter-villages. • Valorisation agro-économique: Sa localisation en frange de ville offre de réelles potentialités commerciales. Des échanges à renforcer entre les villages artisans et les marchés du centre de Hanoï. Le développement de ce site a pour but de le faire devenir une importante interface de ville. • Valorisation des mobilités: Raccordé par une des grandes radiales viaires d’Hanoï, le site se voit agrandir son offre de transport en commun par l’arrivée du métro d’ici 2030. La ligne de train à proximité favorise le fret. Enfin, le terminal de bus complète les échanges inter-villageois et ville-villages. • Valorisation immobilière: Pour accompagner les prévisions du Masterplan d’Hanoi de 2030-2050, préserver l’intégrité des villages avec l’intégration d’un corollaire urbain productif, habiter, et générer les connexions entre les développements urbains présents et futurs.

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Février 2019

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FÃ©vrier 2019

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FÃ©vrier 2019

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FÃ©vrier 2019

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FÃ©vrier 2019

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KEYS

E. 1/200 000

Surface d’eau Fleuve et riviere Inondation Surface Agricole Relief Urbanisation: Ville et Villages Urbanisation Master Plan 2030 Réseau ferré Village d’artisans Khu Do Thi Moi District de Hoai Duc Population: 188 800 hab. (2009) Densité: 1 981 hab./km2 Superﬁcie: 95 km2

Source OSM opendata / levelcurve STRM / Carto: Les zones urbaines « fantômes » de Hanoi Musil&Labbé et Les « nouvelles zones urbaines » de Hanoi

Musil&Labbé / Opendevelopment.Vietnam / BingAerial / JICA MARD 2000, Figure 5 : Nouvelle Zone Urbaine de Lideco, district de Hoai Duc, Hanoi (source : auteurs, 2018). Avec une Enquete Casrad/IRD 2006 / Carte des villages d’artisans réalisée par S.Fanchette/M.Pachier / Master Plan Hanoi 2030- vision to 2050. surface de 39 hectares, cetteN zone présente un taux d’occupation de 9,71% alors que sa construction est à 85% achevée. 5 0 5 10 km

Sources : Danielle Labbé, Clément Musil, 2018. PFE DSA ENSAPB

Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

• MISE À L’ÉPREUVE SUR DEUX ÉTUDES DE CAS

ETUDE DE CAS N°2 // «Fantôme» FLORA-LOU LECLAIR Le site: Khu Do Thi Ma (Nouvelle zone fantôme) Localisation: Hanoi, District de Hoai Duc, Quartier Vân Canh et Tù Liêm. Statut: Nouvelle zone urbaine sous habitée, isolée de son contexte. Etat Actuel: KDTM abandonné.

Pistes de développement • Valorisation éco-environementale: Préserver les terres agricoles et ou inondables restantes entre les villages et la nouvelle zone urbaine afin de pallier aux risques d’inondations de la région. Investir les espaces non bâti du KDTM afin de les préserver de tout logement et de les conserver comme espace vert productif et résilient face aux inondations. • Valorisation agro-économique: Sa localisation en frange de ville offre de réelles potentialités commerciales. Des échanges à renforcer entre les villages artisans et les marchés du centre de Hanoï. L’adaptation de ce site à pour but de le faire devenir une importante interface de ville. • Valorisation des mobilités: Raccordé par un des grands boulevards périphériques d’Hanoï, le site se voit agrandir son offre de transport en commun ainsi que par l’arrivée du métro d’ici 2030 à quelques kilomètres. Les échanges économiques au sein du Disctrict peut bénéficier de ce réseau viaire ainsi que du KDTM comme interface d’échanges. • Valorisation inter-entités : Implanté dans un système organisé de villages productifs, la nouvelle zone urbaine «fantôme» doit tisser des liens avec son environnement afin de générer une production plus large, et plus importante.

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Février 2019

Thomas LACOUR-VEYRANNE & Flora-Lou LECLAIR

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FÃ©vrier 2019

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FÃ©vrier 2019

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FÃ©vrier 2019

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10 11 12 PFE DSA ENSAPB

1_TianJin, Chine. 2_Gurgaon, Inde.W 3_Little Paris, Chine. Février 2019

4_Varosha, Chypre. 7_Turquie. 5_Val de Luz, Espagne. 8_Chenzhuang, Chine. 6_Nova Cidade, Angola. 9_Kadykchan, Russie. 70

10_Itaborai, Bresil. 11_Ordos, Chine. 12_El Quiñon, Espagne.

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CONCLUSION Ce livret nous a permis, par l’étude des nouvelles formes urbaines à Hanoï, d’identifier les causes réelles de la fragmentation urbaine engendrée, soit par les principes de planification moderniste soit par la spéculation immobilière. Sujet à des phénomènes d’étalement urbain de plus en plus marqués, Hanoï capitale en développement, contrôle difficilement son urbanisation rapide. Les pouvoirs publics ont engagé des politiques encadrant l’expansion du développement urbain à l’échelle de la ville-province qui sont les facteurs d’enjeux territoriaux liés à leur expansion. Le modèle de KDTM adopté par les pouvoirs publics vietnamiens, en continuité avec le modèle des quartiers d’habitats collectifs, a permis une offre de logement dont Hanoï avait besoin dans les années 1990. Avec le Doi Moi, les réformes de modernisation et de libéralisation du droit foncier ont généré un contexte économique favorable. Les KDTM sont devenus un moteur de croissance économique pour deux acteurs de la ville. Les acteurs institutionnels, définis par les administrations locales, se sont enrichis par la perception des taxes foncières et les acteurs économiques, définis par les investisseurs et promoteurs immobiliers, se sont enrichis par l’achat et la revente de projets et de logements. En comparaison avec les gated communities, les KDTM induisent des effets de privatisation, marchandisation et sécurisation. Ces «nouvelles zones urbaines» engendrent des ruptures socio-spatiales et socio-économiques à trois étapes de leur cycle de vie : la conceptualisation-financement, la construction-réalisation et les modes d’habiter. On voit cependant plusieurs pratiques informelles de «retissage », d’appropriation, de résistance ou de négociation qui apparaissent entre les nouvelles zones et les quartiers voisins et transforment les plans initiaux.

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Février 2019

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13_Kupari, Croatie. 14_Keelung,Taiwan. 15_Tibet

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FÃ©vrier 2019

16_Skrunda-1,Russie. 19_Socchi, Russie 22_Gyumri, Armenie. 17_Val de Luz, Espagne. 20_Beihai, Chine 23_Amsterdam, Pays Bas. 18_Kangbashi,Chine. 21_Ciudad Nuclear, Cuba. 24_Ha Noi, Vietnam. 72

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Au sein des KDTM, la plupart des appartements restent longtemps inoccupés après leur construction, servant seulement de stratégie d’accumulation de richesses. La valeur économique des logements domine souvent leur valeur d’usage. Par l’accaparement des terres ou les dysfonctionnements des réseaux et services urbains, les effets liés à la diffusion des KDTM sur le territoire métropolitain de la capitale laissent à penser que ce phénomène limité pourrait s’épuiser dans les années à venir. In Fine ce modèle, entraînera une rareté de la terre comme des besoins en équipements publics et en infrastructures, ce qui impliquera des coûts de construction difficiles à assumer autant pour les promoteurs privés que pour la puissance publique. Ce livret participe à une meilleure connaissance de ces pratiques, et nous donne plus d’information sur les causes de la fragmentation urbaine provoquée par les KDTM, ce qui permettra, nous l’espérons, de mieux intervenir dans le débat critique soulevé par les choix d’urbanisation imposés par l’État vietnamien. Le résultat actuellement visible dans la périphérie d’Hanoï ainsi que la multiplication des nouvelles zones «fantômes» sur le territoire vietnamien, n’est pas un évènement rare. L’abandon de grands quartiers, ou de villes ces dernières années n’est pas un phénomène isolé et propre au Vietnam. En effet, on observe qu’il s’agit d’un phénomène mondial. Beaucoup de tentatives de développements urbains se soldent, pour des raisons diverses, en échec, laissant apparaître des zones urbanisées non-habitées. Quel devenir pour ces villes fantômes?

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BIBLIOGRAPHIES Boudreau J-A., Labbé D. (2011). « Les nouvelles zones urbaines à Hanoi : ruptures et continuités avec la ville ». Cahiers de géographie du Québec, vol. 55, n°154. Cerise E. (2009). Fabrication de la ville de Hanoi entre planification et pratiques habitantes. Conception, production et réception des formes bâties. Thèse de doctorat, Université Paris 8. Fanchette S., Dao T.A., Moustier P., Quertamp F., Segard J. (2011). « L’extension de Hà Nôi et les défis pour les périphéries urbaines ». In Chaleard J.-L. (dir.), Les métropoles des Suds vues de leurs périphéries. Fanchette S (dir.) (2015). Hà Nôi, future métropole : Rupture dans l’intégration urbaine des villages. Bondy : IRD Éditions. Gibert M., Segard J. (2015). « L’aménagement urbain au Vietnam, vecteur d’un autoritarisme négocié ». Justice Spatiale-Spatial Justice, n°8. Labbé D. (2015a). « Media Dissent and Peri-urban Land Struggles in Vietnam : The Case of the Văn Giang Incident ». Critical Asian Studies, vol. 47. Labbé D., Boudreau J.-A. (2015). « Local integration experiments in the new urban areas of Hanoi ». South East Asia Research, vol. 23, n°2. Labbé D., Musil C. (2011). « L’extension des limites administratives de Hanoi : un exercice de recomposition territoriale sous tension ». Cybergéo : European Journal of Geography. Labbé D., Musil C. (2014). « Periurban Land Redevelopment in Vietnam under Market Socialism ». Urban Studies, vol. 51, n°6.

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Quertamp F. (2010). « La périurbanisation de Hanoi. Dynamiques de la transition urbaine vietnamienne et métropolisation ». Annales de géographie, n°671-672. Tran M.T. (2014). Fabrication du logement planifié sous forme de « KDTM » (Khu đô thị mới) à Hanoi : la ville de quartier ou/et la ville de projets ? Thèse de doctorat, Université de Toulouse. Tran H.A. (2015). « Urban Space Production in Transition : The Cases of the New Urban Areas of Hanoi ». Urban Policy and Research, vol. 33, n°1.

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SONT PARTICULIÈREMENT REMERCIÉS L’élaboration de ce livret, produit par les soins de Flora-lou Leclair et Thomas Lacour-Veyranne, s’est construite par les échanges avec des praticiens du territoire Français et Hanoien. C’est pourquoi nous tenons à remercier tout particulièrement les membres rencontrés dont nous citons les noms ci-dessous. André Lortie, Yvan Okotnikoff, Cyril Ros, Francis Nordemann, Emmanuel Cerise, Sylvie Fanchette, Clément Musil, Christophe Pedehalore de Loris, Trung Mai, Arthur Poiret, Loup Calosci, l’Ecole d’Architecture Nationale Supérieure de Paris-Belleville, l’ensemble de la promotion 2018 du DSA «Architecture des Territoires et Projets Urbains», l’Ecole d’Architecture de Hanoï, l’HUPI...

CONTACTS DES AUTEURS Flora-Lou Leclair

DSA Architecture des Territoires à l’ENSAPB 2019 Architecte DE 2016 floralou.leclair@gmail.com

Thomas LACOUR-VEYRANNE

DSA Architecture des Territoires à l’ENSAPB 2019 Architecte DESA 2016 Thomas_la@hotmail.fr

HÀ NÔI FRANGES URBAINES

DSA PROJET URBAIN // PROJET DE FIN D’ÉTUDE INTERVENIR SUR LA GESTION DES LIMITES DE VILLE, Livret produit dans le cadre de l’élaboration du projet de fin d’étude du Diplôme Spécialisé d’Architecture de l’École Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-Belleville. Encadré par Monsieur Lortie et Monsieur Okotnikoff. Production de cette publication en 2019.Tous droits réservés.

AUTEURS Thomas Lacour-Veyranne et Flora-Lou Leclair COUVERTURE Julie Vola.