Jusspalten

TIPS TIL BEBOERE OG STYRER I BOLIGSELSKAP: Slik kan du få gjennom miljøtiltakene

Med den senere tids strømpriser og andre økte kostnader, er «alle» opptatt av å spare både strøm og penger der man kan. Når man bor i borettslag eller sameier og eier en større bygningsmasse sammen, er man som beboer ikke alene om å ønske tilpasninger. Men hvordan går man frem for å sikre mer miljøriktige og bærekraftige løsninger i borettslag og sameier?

FORSLAG TIL STYRET Som andelseier eller seksjonseier kan du fremme forslag løpende til styret, som har ansvaret for den daglige forvaltning av boligselskapet. De fleste styrer vil sette pris på gode innspill fra beboere, men man må huske på at man her kun gir forslag. Det er styret som beslutter hvilke tiltak de vil iverksette, innenfor sine fullmakter.

GRENSEN MELLOM STYRETS FULLMAKTER OG ÅRSMØTET/GENERALFORSAMLINGENS BESLUTNINGSANSVAR: Innenfor styrets rolle ligger både å følge opp at nødvendig og forsvarlig vedlikehold blir utført, å planlegge for større endringer, og å forberede saker til årsmøtet eller generalforsamlingen.

Saker som ikke gjelder nødvendig vedlikehold, som for eks. bygningsmessige endringer, som innglassing av balkong, krever 2/3 flertall på årsmøte eller generalforsamlingen.

Ofte ser man imidlertid kombinasjonsprosjekter. Dette kan være innglassing av balkonger, men samtidig etterisolering av fasaden, maling, eller å sette på nye fasadeplater og bygge nytt inngangsparti. Her er det både vedlikehold og nye tiltak eller oppgraderinger. De delene av vedtaket som ikke kan klassifiseres som nødvendig vedlikehold, krever da vedtak med 2/3 flertall på årsmøte eller generalforsamlingen. Man vil som regel ønske å gjøre alt eller ingenting, og man fremmer da gjerne alle tiltak som en sak til vedtak.

Vanlig og nødvendig vedlikehold kan styret beslutte og gjennomføre, uansett kostnadsramme. Det vil imidlertid ofte bli en ramme i praksis, der man skal lånefinansiere for å gjennomføre tiltaket. I borettslag kreves 2/3 flertall for å akseptere etablering av pant i borettslagets eiendom, med prioritet foran innskuddene. I eierseksjonssameier vil det ikke være noen felles eiendom å pantsette, og dette får innvirkning både på rentevilkår og på hvor store beløp sameiet kan låne.

KAN STYRET VELGE EN EKSPERIMENTELL OG MILJØRIKTIG METODE, SOM IKKE ER SÆRLIG GODT UTPRØVD ENDA? Ved valg mellom ulike metoder for vedlikehold, kan styret ønske å velge en mer miljøvennlig og bærekraftig metode, som er noe dyrere enn en ordinær og tradisjonell metode. Men hvor langt går styrets fullmakt?

Styret må forvalte fellesskapets midler til det beste for flertallet. Eksperimentelle metoder kan slå feil, og da er det kanskje ikke rett å bruke fellesskapets begrensede oppsparte midler til dette. Men det finnes for eks. støtteordninger til pilotprosjekter, blant annet for å sikre innovasjon. Dette kan ofte være prosjekter med en sterk miljø eller bærekraftsprofil. Prosjekter som tilfredsstiller kravene til offentlig støtte som dette, vil normalt være seriøse og godt dokumenterte prosjekter. Jeg tenker at det er innenfor styrets fullmakt å velge en slik tilskuddsstøttet metode, men innenfor rimelighetens grenser. Man skal hele tiden utføre sine oppgaver på en forsvarlig måte, og sørge for valg som tjener boligselskapet godt over tid.

MÅ JEG VÆRE MED PÅ Å BETALE FOR LITT DYRERE MILJØRIKTIGE LØSNINGER, NÅR JEG EGENTLIG TENKER MER PÅ LOMMEBOKA ENN PÅ MILJØET? Som utgangspunkt; Ja, det må du. Det vil være innenfor styrets fullmakt å velge mellom ulike metoder og også å prioritere mellom ulike vedlikeholdsbehov, og rekkefølgen tiltak skal gjennomføres på. Styrets beslutninger om nødvendig vedlikehold på fellesareal er normalt en kostnad som dekkes av alle etter den vanlige fordelingsnøkkelen i boligselskapet.

I de tilfellene der man iverksetter prosjekter som ligger utenfor vanlig forvaltning, for eks. en større ombygging, kan det derimot være aktuelt med en fordeling av kostnader etter nytte. For eks. der ikke alle får innglasset balkong, vil det som regel bare være grunnlag for å fordele denne kostnaden på de som får innglasset balkong.

Dersom man er uenig i styrets valg kan man klage direkte til styret. Styret må se på henvendelsen og vurdere om det er noe i din argumentasjon eller ikke. Dersom styret står på sitt, har du mulighet til å fremme forslag til vedtak i årsmøte eller på generalforsamling slik at styret kan instrueres gjennom møtets vedtak.

HVORDAN FREMMER JEG EN SAK TIL ÅRSMØTE/GENERALFORSAMLING? Dette kan du gjøre på de ordinære møtene på våren (skal avholdes før utgangen av juni), eller fylle kravene til et ekstraordinært møte. Forslag fremmet innen forslagsfristen for de ordinære møtene skal styret ta med i innkallingen. For å få saken opp på et ekstraordinært møte må du få med deg minst en annen boligeier, og dere må til sammen utgjøre minst 10 % av stemmene. Saken må klart angi det dere ønsker behandlet, og det er også en fordel om dere formulerer et forslag til vedtak, men det er ikke et krav. Da vil dere sammen med styret måtte finne en passende formulering til vedtak som kan presenteres i innkallingen og i møtet. Dersom vilkårene er oppfylt må styret innkalle til møtet innen rimelig tid. ••

line c.b. bjerkek advokat, nbbl