SEH Adviespocket 2023

SEH wil dat consumenten financieel advies van hoge kwaliteit krijgen. Om die reden werkt SEH permanent aan de vakbekwaamheid van adviseurs. Het keurmerk Erkend Financieel Adviseur is een waarborg dat dit aspect altijd up-to-date is.

De SEH Adviespocket 2023 draagt bij aan deze doelstelling. De uitgave zet actuele en relevante thema’s voor de adviespraktijk op een rij. De onderwerpen lopen uiteen van regels rond hypotheken en relevante kerncijfers tot inkomensrisico’s voor klanten.

Handige tools voor de adviespraktijk!

Colofon

De SEH Adviespocket 2023 is een uitgave van de Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) en wordt verspreid onder Erkend Financieel Adviseurs.

De inhoud is samengesteld door een team van vakspecialisten: Jan Martijn Hengeveld, Harrie-Jan van Nunen, Tom Peters en Henri Drost (eindredactie). SEH is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor schade die ontstaat door eventuele onjuistheden en/of zetfouten. De inhoud is opgesteld naar inzichten tot februari 2023.

Dit is Huismerk

(En we hebben nog veel meer extra’s)

Maak onbeperkt gebruik van het Huismerk assortiment. Door met Huismerk te gaan samenwerken, behaal jij als adviseur enorm veel voordeel. Stop met onnodig betalen, pak je voordeel en start met Huismerk.

345,63 p/m incl btw

Langere dus lagere

looptijd maandlasten met de Startershypotheek

De pensioenleeftijd verschuift, dus we moeten steeds langer werken. Waarom zou je eigenlijk niet langer de tijd nemen om de hypotheek af te lossen? Met de Startershypotheek kunnen starters kiezen voor een looptijd tot maximaal 40 jaar. Zo hebben ze meer nanciële ruimte in een nancieel onzekere levensfase.

Looptijd tot 40 jaar

Bij de Startershypotheek kan uw klant kiezen voor een looptijd tussen de 30 en 40 jaar. Hoe langer de looptijd, hoe lager de maandlasten. De klant betaalt dan over de hele looptijd in totaal wel meer rente. Kijk voor rekenvoorbeelden en een handige rekentool op Cockpit.

Verduurzaming meenemen

De Startershypotheek kan worden gesloten in combinatie met een Verduurzamingshypotheek. Daarmee leent uw klant tegen gunstige voorwaarden extra geld om het huis te verduurzamen en zo de energierekening te verlagen. Heeft uw klant de nanciële ruimte niet nodig? Elk jaar kan 15% vergoedingsvrij worden afgelost.

Kijk voor meer informatie op www.asr.nl/startershypotheek

of scan de QR-code en doe de e-learning.

Acceptatie

Maximale hypotheek op inkomen

De normen voor het berekenen van de maximale hypotheek op het inkomen zijn terug te vinden in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De volgende factoren bepalen hoeveel een klant kan lenen:

Toetsinkomen: Er zijn verschillende manieren om het toetsinkomen vast te stellen (zie pagina 10 t/m 12). Toekomstige inkomensstijgingen (binnen 6 maanden) tellen mee. Lopende alimentatieverplichtingen verminderen het toetsinkomen.

Verandering binnen 10 jaar: Daalt het inkomen binnen 10 jaar, of eindigt de hypotheekrenteaftrek binnen deze periode, dan moet hiermee rekening worden gehouden (zie pagina 17).

Toetsrente: Is de rentevaste periode 10 jaar of langer, of gelijk aan de resterende duur van de lening, dan wordt uitgaan van de verschuldigde rente. Anders geldt de door AFM vastgestelde toetsrente (Q1: 5%). Een hogere financieringslast kan worden verkregen bij een (gemiddelde) toetsrente van 3,51% / 4,01% / 4,51%.

Financieringslastpercentage: Welke tabel van toepassing is, is afhankelijk of de rente wel of niet aftrekbaar is en of de aanvrager met het hoogste toetsinkomen wel of niet de AOW-leeftijd heeft bereikt. De beheernorm wordt gebruikt voor woningbehoud in geval van bijvoorbeeld echtscheiding of overlijden (zie pagina 20).

Financiele verplichtingen: De werkelijke maandlast geldt als verplichting, wanneer deze niet aanpasbaar is (bijvoorbeeld PL, lease of erfpacht). In overige gevallen bedraagt deze (fictief) 2% van de oorspronkelijke lening. Voor studiefinancieringen geldt 0,65% of 0,35% van de oorspronkelijke studieschuld.

Toetsingssystematiek: De annuïteitentoets is, ongeacht de aflossingsvorm, de standaardnorm. De werkelijke lastentoets wordt gebruikt bij maatwerk, zoals een zuivere oversluiting (zie pagina 15), de seniorenregeling (zie pagina 18), tijdelijk inkomensarme periode (zie pagina 19) en beheer (zie pagina 20).

Toetslooptijd: Bij een annuïtaire en lineaire hypotheek is de werkelijke looptijd (max. 30 jaar) het uitgangspunt. Bij overige leenvormen is dat 30 jaar. In geval van een hypotheek met een verpand opbouwproduct mag ook worden gerekend met de annuïtaire last van de netto schuld, rekening houdend met de werkelijk resterende looptijd.

Energiezuinige of -neutrale woning: Is het toetsinkomen minimaal € 33.000 dan mag, afhankelijk van hoe zuinig de woning is, een extra bedrag worden geleend (zie pagina 26).

Vaststelling toetsinkomen loondienst

Het toetsinkomen kan op verschillende manieren worden vastgesteld, elk met een eigen uitkomst. De keuze voor de (beste) methode hangt af van de uitkomst, het gemak voor adviseur en consument, en het acceptatiekader van de aanbieder. Alle methodes zijn ook mogelijk met NHG.

Vast dienstverband

Heeft de aanvrager een vast dienstverband, dan kan óf de werkgeversverklaring óf de Inkomensbepaling loondienst (IBL) worden gebruikt. De IBL is te verkrijgen door de uitdraai van het UWV-verzekeringsbericht te uploaden op www.inkomensbepalingloondienst.nl of via een brondata app.

De uitkomsten tussen de werkgeversverklaring en IBL kunnen onderling (sterk) afwijken. De IBL is niet in alle gevallen bruikbaar.

Verschillen vast dienstverband

Werkgeversverklaring

Inkomensbepaling loondienst

Hoe te verkrijgen? Via werkgever Door adviseur te maken

Zienswijze Vooruitkijken (vast inkomen) Terugkijken over 12 of 24 maanden

Terugkijken (variabel inkomen)

Hoogte toetsinkomen Vaste loonbestanddelen + variabele SV-loon over laatste 12 of 24 maanden emolumenten (laatste 12 maanden)

Acceptatie toetsinkomen Afhankelijk van acceptatiekader aanbieder Voor alle aanbieders gelijk (alle inkomensbestanddelen tellen mee)

Aantal documenten in dossier Werkgeversverklaring + salarisstrook UWV-verzekeringsbericht uploaden via www.inkomensbepalingloondienst.nl of via een brondata-app.

Bruikbaarheid Altijd

Beperkt. Niet mogelijk bij o.a. buitenlands inkomen, kort arbeidsverleden, benodigde inkomensverhoging

Acceptatie aanbieders Alle aanbieders Niet bij alle aanbieders

Gemak voor consument en Veel discussies over vormvereisten en het (niet) Groot voor consument en adviseur adviseur kunnen matchen van het vermelde inkomen

Tijdelijk dienstverband

Heeft de aanvrager een tijdelijk loondienstverband, dan kan het toetsinkomen bij een intentieverklaring worden vastgesteld op basis van de werkgeversverklaring. Anders geldt het 3-jaarsgemiddelde. Ook de Inkomensbepaling loondienst (IBL) en de Arbeidsmarktscan zijn bruikbaar.

Bij het 3-jaarsgemiddelde wordt het toetsinkomen berekend over het gemiddelde loon en de loonvervangende uitkeringen over de laatste drie kalenderjaren (2022, 2021 en 2020).

De uitkomst is gemaximeerd tot het inkomen in het laatste kalenderjaar. Sommige aanbieders maximeren de uitkomst ook tot het huidige inkomen.

Bij de Inkomensbepaling loondienst wordt het toetsinkomen berekend over het gemiddelde SV-loon over de laatste 36 maanden (deel 2023, 2022, 2021 en deel 2020). Verdiend inkomen in 2023 is dus onderdeel van de berekening, waardoor het toetsinkomen hoger is dan bij het 3-jaarsgemiddelde.

De Arbeidsmarktscan is geschikt voor flexwerkers, met een arbeidsverleden van 12 in de laatste 14 maanden. Een externe deskundige stelt de verdiencapaciteit vast. Van belang zijn werkervaring, opleidingsniveau, beroep of functie, branche en regio (www.arbeidsmarktkansen.nl). Het toetsinkomen is het laagste bedrag van de werkgeversverklaring en de verdiencapaciteit.

Uitzendkracht

Werkt de aanvrager voor een uitzendbureau, dan kan het toetsinkomen worden vastgesteld op basis van het 3-jaarsgemiddelde. Werkt de aanvrager minimaal 52 weken bij eenzelfde uitzendorganisatie of inlener, dan kan een Perspectiefverklaring worden aangevraagd. Het huidige inkomen geldt dan als toetsinkomen. Deze ligt (veelal) hoger dan het 3-jaarsgemiddelde.

Een perspectiefverklaring wordt uitgegeven door het uitzendbureau. Is dat niet aangesloten bij de Stichting Perspectiefverklaring, dan kan het uitzendbureau gebruik maken van een Externe Perspectieftaxateur (www.perspectiefverklaring.nl).

Verschillen tijdelijk dienstverband

Werkgeversverklaring 3-jaars gemiddelde Inkomensbepaling Arbeidsmarktscan Perspectiefverklaring met intentie loondienst

Hoe te verkrijgen? Via werkgever Via werkgever Door adviseur Extern Extern

Zienswijze Vast inkomen: vooruitkijken Terugkijken over Terugkijken over Verwacht inkomen Vooruitkijken Tijdelijk inkomen: terugkijken 3 kalenderjaren 36 maanden

Hoogte toetsinkomen Vaste loonbestanddelen Gemiddeld inkomen SV-loon over Verwacht te verdienen Huidig inkomen + variabele emolumenten laatste 3 kalenderjaren laatste 36 maanden inkomen, gemaximeerd (laatste 12 maanden) tot huidig inkomen

Acceptatie toetsinkomen Variabele bestanddelen, Voor alle aanbieders Voor alle aanbieders Voor alle aanbieders Voor alle aanbieders afhankelijk van gelijk gelijk gelijk gelijk acceptatiekader

Aantal documenten Werkgeversverklaring Werkgeversverklaring Inkomensbepaling Inkomensvaststelling Werkgeversverklaring in dossier + salarisstrook + salarisstrook verklaring loondienst Arbeidsmarktscan + salarisstrook + jaaropgaven + salarisstrook + Perspectiefverklaring

Bruikbaarheid Altijd Altijd Beperkt Minimaal 12 maanden Minimaal 52 weken (Indien geen 3 jaar, dan arbeidsverleden in laatste 14 werkzaam bij hetzelfde middelen over 3 jaar) maanden en een score > 70 uitzendbureau

Acceptatie aanbieders Alle aanbieders Alle aanbieders Niet bij alle Niet bij alle Niet bij alle aanbieders aanbieders aanbieders

Gemak voor consument Veel discussies over Veel discussies over Groot voor adviseur Groot voor adviseur Groot voor adviseur en adviseur vormvereisten en het vormvereisten

(niet) kunnen matchen WG-verklaring. Consument kan deze Consument kan deze Consument moet deze van het vermelde inkomen Verzamelen jaaropgaven online opvragen online opvragen bij uitzendbureau vaak lastig aanvragen.

www.inkomensbepalingloondienst.nl

www.arbeidsmarktkansen.nl

www.perspectiefverklaring.nl

Vaststelling toetsinkomen ondernemer

Iedere aanbieder stelt het toetsinkomen van een ondernemer op eigen wijze vast. De uitkomsten kunnen fors verschillen. Bijvoorbeeld door het wel/niet corrigeren van de fiscale bijtelling van de auto van de zaak, het hebben van een RC-schuld, overwinst of de 3-2-1 methode. Ook bijzondere baten en lasten (zoals gevolgen coronacrisis of uitstel van belasting) leiden tot verschillen.

Tussentijdse cijfers

Vanaf 1 mei 2023 maakt boekjaar 2022 onderdeel uit van de beoordeling. Tot die tijd volstaan de boekjaren 2021, 2020 en 2019, aangevuld met tussentijdse cijfers.

Vanaf 1 augustus 2023 moeten ook de tussentijdse cijfers over het lopende jaar worden aangeleverd. Als deze een lager resultaat weergeven dan het gemiddelde inkomen, dan wordt het toetsinkomen naar beneden bijgesteld. Vanaf 1 april 2023 mag het gerealiseerde resultaat van het lopende boekjaar worden meegenomen in plaats van het oudste boekjaar (recht van vervanging).

Starters

Ondernemers die geen drie boekjaren kunnen overleggen, worden gezien als starter. Hun toetsinkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde loon en winst in de laatste drie kalenderjaren. Of op basis van de gerealiseerde winst, geëxtrapoleerd. De uitkomsten verschillen.

Inkomensverklaring (IKV)

Veel aanbieders stellen het gebruik van een rekenmeester verplicht om het toetsinkomen van een ondernemer vast te stellen. De kosten zijn voor de klant. Die zijn afhankelijk van de complexiteit van de onderneming. Sommige aanbieders stellen het toetsinkomen van ondernemers zelf vast. In dat geval zijn er geen kosten verbonden aan de inkomensbeoordeling.

NHG-hypotheken

Voor een hypotheek met NHG moet het inkomen altijd worden vastgesteld door een van de vier geaccrediteerde rekenmeesters.

Inkomensanalyse voor ondernemers

De Inkomensanalyse voor ondernemers is een rekentool. Die geeft vooraf per aanbieder aan of deze de ondernemer wil financieren en welk toetsinkomen dan geldt. De tool is verkrijgbaar via het Validatie instituut inkomensvaststelling Zelfstandigen (www.viiz.nl) en via serviceproviders. Kosten vanaf € 185. ViiZ mag voor diverse aanbieders ook IKV’s afgeven voor leningen zonder NHG.

Maximale hypotheek op onderpand

100% marktwaarde (na verbouw)

De marktwaarde van een woning kan worden vastgesteld op basis van een uitgebreid taxatierapport of desktoptaxatie. Bij een uitgebreide taxatie mag de lening niet meer dan 100% van de marktwaarde bedragen. Is sprake van een verbouwing, dan geldt de marktwaarde na voltooiing van de werkzaamheden.

Na een desktoptaxatie mag de hypotheek niet meer dan 90% van de marktwaarde bedragen. Een eventuele verbouwing heeft geen invloed op de maximaal toegestane lening. Of een desktoptaxatie mogelijk is en of de aanbieder deze accepteert, is op https://app.desktoptaxatie.nl/taxatie te zien.

Lening boven 100% marktwaarde

In de volgende situaties is een lening boven 100% van de marktwaarde toegestaan:

n Een zuivere oversluiting (zie pagina 15)

n Het treffen van energiebesparende voorzieningen (zie pagina 27)

n Meefinancieren van het verkoopverlies op de vorig woning

n De hypotheek bedraagt minder dan 60% van de leencapaciteit op het inkomen

n Noodzakelijke woningverbetering die leidt tot daling van de verhouding schuld/ marktwaarde

n Noodzakelijke woningverbetering waarbij het risico op restschuld wordt ondervangen door een gemeentelijke regeling

n Hypothecair krediet van maximaal € 25.000 om de woning aardgasvrij te maken, in het kader van een wijkgerichte aanpak, waarbij het Nationaal Warmtefonds het risico op restschuld ondervangt

Wanneer kan een desktoptaxatie worden gebruikt?

n Nieuwe lening i.v.m. aankoop: aankoop bestaande bouw i.c.m. kwaliteitsverbetering of energiebespaarbudget (EBB), afkoop erfpacht.

n Nieuwe lening i.v.m. oversluiten: relatiebeëindiging, erfopvolging, verbeterde klantsituatie, kwaliteitsverbetering, EBB en Energiebesparende voorzieningen (EBV), oversluiten zonder verhoging, afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom grond.

n Aanvullende lening: relatiebeëindiging, erfopvolging, overname SVn-lening, kwaliteitsverbetering (Verbeterbudget of EBB), financiering wijzigingskosten, afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom grond.

n Een desktoptaxatie is niet toegestaan als sprake is van: aankoop via regioveiling, nieuwbouwwoning (in eigen beheer), verkoop met een (dreigend) verlies en mogelijk beroep op borgstelling NHG, én indien de desktoptaxatiewaarde meer dan 90% afwijkt van de koopsom (NHG).

Explain: verruimen van toetsnormen

Meer lenen op inkomen en onderpand is onder voorwaarden mogelijk, evenals meer lenen dan 50% marktwaarde aflossingsvrij. De voorwaarden staan in de Tijdelijk regeling hypothecair krediet (Trhk) en in de NHG-Normen. Aanbieders zijn verplicht (art. 115 BGfo) de criteria vast te leggen.

Maatwerk is te onderscheiden in:

1. Objectief (standaard) maatwerk

De voorwaarden zijn volledig uitgeschreven en klant- en aanbiedergeneriek. Aanvullende adviesonderbouwing is niet nodig. Bijvoorbeeld: Seniorenverhuisregeling (zie pagina 18).

2. Kwalitatief maatwerk

Er zijn meestal geen uitgeschreven kaders. De beoordeling is klant- en aanbiederspecifiek. Adviesonderbouwing is vereist. Bijvoorbeeld: explain met artikel

4.1 Trhk of de duurhuurder (zie pagina 16).

3. Product-maatwerk

De aanbieder heeft specifiek voor een doelgroep een product, bijvoorbeeld een opeet-hypotheek. De normen zijn aanbiederspecifiek, maar klantgeneriek. Aanvullende adviesonderbouwing is niet nodig.

4. Maatwerk op acceptatiebeleid

Hiervan is sprake als de aanbieder afwijkt van haar standaard acceptatiekader. Voorbeeld: er wordt een hoger deel van het overwerk meegenomen dan regulier. Past de afwijking binnen de wettelijke normen, dan is dat voor de adviseur geen maatwerk; aanvullende adviesonderbouwing is niet nodig. De aanbieder moet de motivatie vastleggen.

Aanscherping beleid

In een sectorbrief (25 juli 2022) heeft de AFM een zestal bevindingen beschreven:

1. Acceptatiecriteria zijn op onderdelen open geformuleerd, waardoor niet duidelijk is hoe met die onderdelen moet worden omgegaan;

2. Nadere inhoudelijke richtlijnen bij afwijken van het beleid ontbreken;

3. NHG-maatwerksituaties worden geïntegreerd in de acceptatiestandaard, zonder aanvullende criteria;

4. Acceptant vertrouwt (hoofdzakelijk) op verklaring van de klant dat de hypotheek betaalbaar is, zonder onderbouwing van de verklaring;

5. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met het pensioeninkomen;

6. De aanbieder heeft onvoldoende data-inzicht in de risicovollere verstrekkingen. Inzicht ontbreekt of het beleid juist wordt toegepast en wat de effecten zijn.

In de brief roept de toezichthouder aanbieders op hun beleid in overeenstemming te brengen met deze bevindingen. Gevolg is dat minder maatwerk mogelijk is. Het gaat dan met name om toepassing van het standaard NHG-maatwerk voor leningen zonder NHG.

Explain: zuivere oversluiting

Als een klant diens bestaande hypotheek wil oversluiten, is afwijken van de standaardnormen toegestaan. De annuïtaire toets is niet meer verplicht, de lening kan meer dan 100% van de marktwaarde bedragen en het aflossingsvrije deel kan ook meer dan 50% van de marktwaarde zijn. Het is daarbij toegestaan om (opnieuw) een looptijd van 30 jaar te kiezen.

De nieuwe aanbieder bepaalt of hij het risico wil accepteren. Mogelijke beperkingen zijn: toetsen op basis van werkelijke lasten, maximering van de verhouding schuld/marktwaarde of maximering van het aflossingsvrije deel. Soms zijn combinaties van afwijkingen niet toegestaan. De normen zijn aanbiederspecifiek, meestal zijn ze klantgeneriek.

Wanneer is sprake van een zuivere oversluiting?

Er is sprake van een zuivere oversluiting wanneer alle geldnemers in de woning blijven wonen en de nieuwe hypotheek niet meer bedraagt dan de bestaande hypotheek, plus de (eventuele) kosten voor aflossing van de huidige hypotheek (zoals boeterente) en de bijkomende kosten voor het afsluiten van de nieuwe lening (zoals notaris-, advies- en taxatiekosten).

Is sprake van een verhoging voor andere doeleinden (zoals verbouwing, consumptieve opname of meeneemregeling), dan is geen sprake meer van een zuivere oversluiting.

NHG: zuivere oversluiting

Heeft een klant een NHG-hypotheek, dan is zuiver oversluiten (intern of naar een andere aanbieder) mogelijk zonder inkomens- en onderpandtoets (norm 3.1). De looptijd van de bestaande leningdelen mag dan niet worden verlengd. De klant is alleen borgtochtprovisie verschuldigd over de verhoging van de lening.

Aanvullend geldt dat er geen sprake mag zijn van een lopende achterstand en het aflossingsvrije deel niet meer dan 50% van de marktwaarde van de woning mag bedragen.

Consumptief krediet

Heeft een klant een bestaand consumptief krediet met een (te) hoge rente of zonder aflossingscomponent en slaagt hij er niet in deze over te sluiten (locked-up), dan kan gebruik worden gemaakt van de explain-faciliteit voor kredieten.

Explain: duurhuurder

Kan de klant niet kopen maar wel huren? Dan kan mogelijk gebruik worden gemaakt van de duurhuur-explain. Deze wordt gezien als een kwalitatieve explain. Dit betekent dat er een aannemelijke en aantoonbare onderbouwing moet worden gemaakt. Enkel de motivatie dat de huurlasten hoger zijn, of dat de huur jaarlijks stijgt en de hypotheeklast niet, is onvoldoende. De beoordeling is klantspecifiek.

Voor een duurhuur-hypotheek is inzicht nodig in de financiële weerbaarheid van de aanvrager(s). Uit de onderbouwing moet blijken dat de potentiële koper gedurende geruime tijd de huur heeft betaald vanuit regulier inkomen. Een koper heeft verder te maken met een vermogensrisico. Waar een huurder op korte termijn de huur kan opzeggen, moet een woningbezitter eerst diens woning verkopen (mogelijk met verlies). Daarnaast heeft een eigenaar meer lasten dan een huurder.

Extra lasten woningeigenaar

De hoogte van deze extra lasten voor een woningeigenaar hangen voornamelijk samen met de woningwaarde en de staat van onderhoud. Nibud heeft berekend dat de extra eigenaarslasten gemiddeld 1,308% van de waarde van de woning bedragen.

NHG-duurhuurder

In 2022 is NHG gestart met een pilot voor duurhuurders. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

n Huurverleden van minimaal 36 maanden (stabiele huurontwikkeling)

n Huur moet de laatste 24 maanden aantoonbaar op tijd zijn betaald

n Spaarvermogen moet gedurende laatste 36 maanden stabiel zijn en geen extra schulden

n Inkomen moet gedurende de huurperiode stabiel zijn geweest

n Er moet rekening worden gehouden met de extra eigenaarslasten

n De hypotheeklasten plus de berekende eigenaarslasten mogen niet hoger zijn dan de actuele huurlast. Ook mogen de hypotheeklasten (zonder eigenaarslasten) niet meer bedragen dan 130% van de toegestane maandlast.

Op dit moment doen Aegon, BLG Wonen, Florius en ING mee aan de pilot.

Bron: Nibud, Advies financieringslastnormen 2023

Verandering toetslast binnen 10 jaar

Als een aanvrager binnen 10 jaar de AOW-leeftijd bereikt, moet voor de berekening van de maximale hypotheek rekening worden gehouden met het (verminderde) inkomen op pensioendatum. Als binnen 10 jaar het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt, geldt vanaf dat moment eveneens een lager toegestane financieringslast (box 3). In deze situaties is een dubbele inkomenstoets nodig, met eventueel versnelde extra aflossing tot gevolg.

Berekeningswijze

1. Bepaal de maximaal toegestane financieringslast op wijzigingsdatum (AOW-datum resp. datum einde hypotheekrenteaftrek). Gebruik hiervoor de desbetreffende financieringslasttabel en toetsrente bij aanvang.

2. Bereken hiermee de maximale lening vanaf dat moment. (annuïtaire toets o.b.v. de looptijd van de hypotheek, meestal 30 jaar)

3. Bepaal de maximaal toegestane financieringslast op het huidige inkomen.

4. Bereken het verschil tussen beide toegestane financieringslasten (uitkomst 1 en 3).

5. Bepaal de resterende looptijd in maanden tot aan de wijzigingsdatum.

6. Bereken op basis van het verschil in financieringslast (4) en de resterende looptijd (5) de maximale lening. Gebruik de annuïtaire toets en toetsrente 5%, tenzij de rente gelijk is aan de looptijd van het leningdeel.

7. De maximale hypotheek op het inkomen is de optelling van uitkomst 2 en 6, waarbij het bedrag berekend bij 6 in de resterende looptijd moet worden afgelost. De hypotheek bestaat (minimaal) uit twee delen.

Seniorenverhuisregeling: aankoop bij naderend pensioen

Als bij de aankoop van een woning de financiering niet past op de hierboven beschreven wijze, kan vanaf de AOW-leeftijd worden getoetst op basis van de werkelijke lasten. Deze norm is ook mogelijk met NHG (norm 8.2).

Hierbij gelden de volgende aanvullende voorwaarden:

1. De nieuwe bruto woonlast is niet hoger zijn dan de oude bruto woonlast.

2. Het inkomen vanaf AOW-datum wordt vastgesteld op het tot dan opgebouwde pensioen plus de volledige AOW-uitkering. Toekomstige lijfrentepremies mogen niet worden meegenomen bij de berekening van toekomstig inkomen uit een lijfrenteproduct.

3. De rentevaste periode is in beginsel minimaal 20 jaar. Een kortere periode is onder voorwaarden mogelijk. Deze zijn gelijk aan de seniorenregeling vanaf AOW-leeftijd (zie pagina 18).

4. Het aflossingsvrije deel bedraagt maximaal 50% van de marktwaarde van de nieuwe woning.

Seniorenregeling vanaf AOW-leeftijd

Voor senioren die willen verhuizen biedt de werkelijke lastentoets ruimte, waardoor verhuizen wel mogelijk kan worden. Deze regeling is ook mogelijk met NHG (norm 8.1).

Hierbij gelden de volgende aanvullende voorwaarden:

1. De aanvrager moet een eigen woning hebben en een nieuwe woning aankopen. Tijdelijke huur is toegestaan, in overeenstemming met fiscale regels voor behoud overgangsrecht.

2. De aanvrager moet de AOW-leeftijd hebben bereikt op datum uitbrengen bindend aanbod.

3. De nieuwe bruto woonlast is niet hoger dan de oude bruto last. (zie kader ‘Hoe worden de maandlasten vastgesteld?’)

4. De rente moet minimaal 20 jaar worden vastgezet. Een kortere rentevaste periode is toegestaan, als de lening aan het einde van die periode volledig is afgelost.

Een kortere rentevaste periode van minimaal 10 jaar is toegestaan, als:

a. de leeftijd van de jongste partner op einddatum rentevaste periode minimaal 85 jaar is, of

b. de lening bij einde rentevaste periode minder is dan 50% van de marktwaarde.

5. Het aflossingsvrije deel bedraagt maximaal 50% van de marktwaarde van de nieuwe woning.

Hoe worden de maandlasten vastgesteld?

Onder de (huidige) werkelijke maandlast wordt verstaan de bruto maandlast van de huidige woning. Deze maandlast is de som van:

n rente

n aflossing

n inleg van een opbouwproduct

n erfpachtcanon (indien van toepassing)

Een losse overlijdensrisicoverzekering hoeft niet te worden meegenomen.

De (huidige) werkelijke maandlast kan worden vastgesteld door de maandlast te hanteren van de maand voorafgaand aan de maand waarin de aanvraag voor een bindend aanbod wordt gedaan. In het geval van een echtscheiding moet de volledige maandlast worden aangehouden.

Seniorenregeling inkomensarme periode

Een lening kan niet haalbaar zijn, omdat een klant binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt, óf omdat hij deze al heeft bereikt maar diens jongere partner ontvangt pas op een later moment AOW. Voor deze ‘inkomensarme periode’ is een toets op basis van de werkelijke lasten mogelijk. Deze regeling kan ook met NHG (norm 8.3).

Hierbij gelden de volgende aanvullende voorwaarden:

1. De maximale hypotheek tot AOW-datum en vanaf de AOW-datum van de jongste partner wordt berekend op basis van de annuïteitentoets.

2. De werkelijke maandlast (zie pagina 18) bedraagt maximaal de toegestane financieringslast.

3. De inkomensarme periode bedraagt maximaal 120 maanden.

4. De rentevaste periode van leningdelen die op datum bindend aanbod ontstaan, bedraagt minimaal 10 jaar en ze duren minimaal tot de AOW-ingangsdatum van de jongste aanvrager. Deze eis geldt niet voor leningdelen die vóór datum bindend aanbod al bestonden.

5. Een kortere rentevaste periode is toegestaan wanneer de lening aan het einde van de rentevaste periode minder dan 50% van de marktwaarde bedraagt en de aanbieder borgt dat de klant het renterisico van een kortere rentevaste periode kan dragen. Een kortere rentevaste periode is eveneens toegestaan als deze volledig is afgelost op einddatum van de rentevaste periode.

Tijdelijk tekort bij één aanvrager?

De hiervoor beschreven norm geldt alleen wanneer sprake is van twee aanvragers. Is de klant alleenstaand, dan kan ook sprake zijn van een tijdelijk inkomenstekort. Bijvoorbeeld omdat niet alle pensioenen op hetzelfde moment ingaan. Ook dan is explain mogelijk. Het tijdelijke tekort kan bijvoorbeeld worden onderbouwd met een werkelijke lastentoets, of door het aantonen van eigen middelen in de inkomensarme periode. Deze explain is níet mogelijk met NHG.

Verschillen tijdelijk inkomenstekort en seniorenverhuisregeling

Tijdelijk inkomenstekort Seniorenverhuisregeling

Leeftijd aanvrager: Minder dan 10 jaar AOW-datum, of met pensioen Minder dan 10 jaar AOW-datum, of met pensioen

Gezinssituatie: Altijd 2 aanvragers Geen eisen

Toetsing: Werkelijke lasten alleen gedurende periode Werkelijke lasten vanaf AOW-datum

tijdelijk tekort

Type financiering: Geen specifieke eisen: Specifieke eisen:

n Aankoop (eerste woning)

n Oversluiting

n Verbouwing / verbetering

n Alleen bij aankoop nieuwe woning

Vergelijking huidige lasten: Geen vergelijking Moeten ≤ huidige lasten

Max. duur inkomenstekort: 120 maanden

Rentevastperiode: 120 maanden

N.v.t.

240 maanden

Explain: beheernormen

Bij een relatiebreuk, overlijden of onverwachte inkomensterugval kan – om woningbehoud te realiseren – een beroep worden gedaan op de beheernormen. Hierbij wordt gekeken of voortzetting van de bestaande lening verantwoord is. De hoogte van de lening speelt geen rol. Belangrijk is of de maandlasten betaalbaar zijn, voor minimaal de komende drie jaar. De beheernormen staan in de NHG Voorwaarden en Normen (deel 4). Aanbieders volgen zonder NHG de systematiek, maar normen kunnen anders zijn.

NHG Beheernormen

Financieringslast: Deze wordt bepaald op basis van een van de 12 beheertabellen. Welke tabel van toepassing is, is afhankelijk van de gezinssituatie, wel of geen werk hebben, de aftrekbaarheid van de rente en of de AOW-gerechtigde leeftijd is bereikt.

Toetsinkomen: Er gelden geen uitsluitingen op inkomensbronnen. Het is toegestaan het inkomen op alternatieve wijze vast te stellen (zie pag. 10-12). Afwijkingen van de standaardnormen zijn:

n Bij een tijdelijk dienstverband zonder intentie geldt dit inkomen als uitgangspunt.

n Is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan geldt het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren. Is het inkomen in het laatste jaar hoger dan het gemiddelde, dan is dit hogere inkomen het uitgangspunt.

n Sociale uitkeringen en ontvangen alimentatie gelden als toetsinkomen, mits deze nog minimaal drie jaar lopen.

n Inkomen uit naderend pensioen blijft buiten beschouwing, tenzij deze binnen drie jaar wordt bereikt.

Toetsrente: Deze is gelijk aan de te betalen rente, als deze nog minimaal drie jaar vaststaat. Is de (resterende) looptijd korter, dan wordt uitgegaan van de actuele 3-jaarsrente (of eerstvolgende).

Maandlast en verplichtingen: De maandlast van de hypotheek moet zo laag mogelijk zijn. Het deel dat wordt uitgekocht moet minimaal annuïtair worden afgelost in 30 jaar. In geval van financiële verplichtingen wordt altijd uitgegaan van de werkelijke lasten. Er mag geen sprake zijn van een achterstand. Een herstelde 2-codering vormt geen belemmering.

Inbreng vermogen: Vermogen moet worden ingebracht, waarbij 1,7% van de WOZ-waarde buiten beschouwing blijft, vermeerderd met € 3.550 per aanvrager.

Relatiebeëindiging bij niet verkochte woning

Sinds 2023 hoeft, voor het verstrekken van een bindend aanbod met NHG, de vertrekkende partner de woning niet te hebben verlaten. Van de aanstaande vertrekker wordt een ontruimingsverklaring verlangd.

Nieuwe partner

Heeft de achterblijvende partij inmiddels een nieuwe partner, dan mag deze worden toegevoegd, mits deze mede-eigenaar, -schuldenaar en -bewoner wordt.

Erfpacht- en kortingsconstructies (NHG)

Om woningen (met name voor starters) betaalbaar te maken, zijn de laatste jaren veel erfpacht- en kortingsconstructies geïntroduceerd. Veel van deze constructies zijn complex. Ze kunnen soms nadelig uitpakken voor de woningeigenaar. Vanaf 2023 moet een erfpachtof kortingsconstructie door NHG zijn goedgekeurd om in aanmerking te komen voor financiering met NHG.

Als sprake is van een vermogensrisico, gelden de volgende beperkende voorwaarden:

1. Een (deels) aflossingsvrije hypotheek is niet toegestaan.

2. Er kan geen gebruik worden gemaakt van de seniorenverhuisregeling (zie pagina 18) of de tijdelijke tekort-regeling (zie pagina 19).

3. Voor de kostengrens en de borgtochtprovisie wordt gekeken naar de waarde van het volle eigendom van de woning en niet naar de koopsom. Het is niet mogelijk een woning met NHG te financieren als de waarde van het volle eigendom boven de kostengrens (€ 405.000) uitkomt.

Vermogensrisico

Bij kortingsconstructies is er sprake van vermogensrisico wanneer de consument bij waardedaling van de woning de oorspronkelijke waarde van het kortingsdeel moet betalen of een hogere prijs dan de actuele marktwaarde van het kortingsdeel. Het vermogensrisico bij erfpacht is het risico dat de waardedaling van het bloot eigendom deels of volledig voor rekening van de klant komt.

Erfpacht- en kortingsconstructies mogen worden gecombineerd met een SVn-Starterslening.

Geaccepteerde constructies

Op de website van NHG is te zien of een constructie wordt geaccepteerd en of sprake is van een vermogensrisico: https://www.nhg.nl/professional/geaccepteerde-erfpacht-enkortingsconstructies/

Gemeentelijke erfpacht

Bestaande gemeentelijke constructies blijven (vooralsnog) geaccepteerd. Nieuwe erfpachtconstructies, waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is, toetst NHG eerst.

Vervallen regelingen

Heeft een klant een bestaande NHG-hypotheek en wordt diens constructie niet meer geaccepteerd, dan blijft het mogelijk om de hypotheek over te sluiten, over te nemen (ontslag) of te verhogen voor kwaliteitsverbetering. De acceptatie ligt bij de aanbieder van de lening.

Let op: Het is belangrijk in de HDN-aanvraag de juiste erfpacht- of kortingsregeling te selecteren.

Verhuis- / meeneemregeling

Een verhuisregeling biedt klanten de mogelijkheid rentecondities van de bestaande hypotheek voort te zetten bij de financiering van de nieuwe woning. Meenemen kan tot maximaal de restschuld van de oude hypotheek; het meerdere wordt geleend tegen de actuele rente. De totale hypotheek wordt getoetst op de wettelijke leennormen (zie pagina 8-9).

De voorwaarden van een verhuisregeling verschillen per aanbieder, soms zelfs per product. Aanbieders stellen soms aanvullende eisen aan de verkoopsituatie (woning verkocht ja/nee), de aanvragers of de lening-constructie. Soms mag de aflossingsvorm of leningduur niet wijzigen, of moet de nieuwe hypotheek in dezelfde risicoklasse vallen.

Wijziging rentetarief

Het meeverhuizen van de hypotheek kan leiden tot een andere (hogere of lagere) rente. Bijvoorbeeld omdat de oude lening met NHG was en de nieuwe niet. Verandering van risicoklasse of wijziging van aflossingsvorm kan eveneens een rentewijziging tot gevolg hebben.

Relatiebeëindiging

Bij sommige aanbieders – zeker niet alle – kan bij relatiebeëindiging de lening worden gesplitst. De partner die geen gebruik maakt van de verhuisregeling moet meestal een afstandsverklaring tekenen. Is sprake van hoofdelijke ontslag, dan blijft de bestaande hypotheek bij de partner die in de woning blijft wonen.

Stappenplan toepassen verhuisregeling

1. Kent de hypotheek een verhuisregeling?

2. Welke procedure moet worden gevolgd om succesvol een beroep te doen op de verhuisregeling?

3. Welke rente wordt van toepassing na meenemen?

4. Past de aanvraag binnen de wettelijke leennormen?

5. Past de aanvraag binnen het acceptatiekader van de aanbieder?

6. Voldoet de aanvraag aan de eisen van (ver)koop?

7. Is de hypotheekaanvraag correct? Denk aan vermelding meeneemregeling, juiste hypotheeknummer, opbouw leningdelen, etc.

Doorgeefregeling

Sommige aanbieders bieden, naast de verhuisregeling, de mogelijkheid de hypotheek door te geven aan de koper. Dit is interessant wanneer de verkoper geen of een heel lage nieuwe hypotheek nodig heeft. Voor kopers is het kopen van een woning met een lage hypotheekrente interessanter dan een soortgelijke woning zonder doorgeeffaciliteit.

Verhuurhypotheken

Consumenten kunnen een woning kopen om te verhuren (buy to let), of besluiten hun huidige woning niet te verkopen (keep to let).

Particulier of professional

In de verhuurmarkt geldt onderscheid tussen particuliere en professionele beleggers. Particuliere beleggers hebben recht op consumentenbescherming. De hypotheekverstrekking valt onder de Wft. De standaard hypotheeknormen zijn van toepassing, waarbij (toekomstige) huurinkomsten en eventuele financieringslasten onderdeel kunnen uitmaken van het toetskader.

De rentes voor particuliere verhuurhypotheken zijn hoger dan bij woonhuisfinancieringen, maar lager dan bij professionele verhuurhypotheken.

Een verhuurhypotheek voor de professionele belegger valt niet onder de Wft. Er vindt geen inkomenstoets plaats. Toetsing geschiedt op basis van de huurstroom (minimale ICR en DSCR). Er kan vaak meer worden geleend en het proces is eenvoudiger. Naast woonhuizen zijn bedrijfsmatige panden en panden voor kamerverhuur te financieren. Veelal wordt gewerkt met gespecialiseerde taxateurs.

-/- exploitatiekosten

-/- exploitatiekosten

De meeste aanbieders richten zich óf op de particuliere verhuurder óf op de professionele verhuurder. De onderlinge verschillen tussen aanbieders zijn groot.

Grijs gebied

Er is geen vaste norm of iemand als particulier of als professioneel wordt gezien. Het aantal panden dat iemand heeft of wil gaan krijgen (de ambitie) speelt hierin een rol. Evenals de beeldvorming van de klant. Soms worden aanvullende eisen gesteld, zoals het afgeven van een expansieverklaring. De AFM houdt toezicht om te beoordelen of particulieren ten onrechte als professional worden aangemerkt.

Heb je ervaring met het verhuren van vastgoed?

Wil je doorgroeien naar meer dan 3 panden?

Heb je meer dan 5 panden?

Beoordeling als professioneel verhuurder

Zie je jezelf als professioneel verhuurder?

Beoordeling als particulier verhuurder

Waarom kiezen voor onze adviessoftware?

Gebruiksvriendelijk

Adviseurs ervaren onze software als intuïtief, begrijpelijk en visueel. Hierdoor verloopt een hypotheekaanvraag efficiënter, sneller en makkelijker.

Actueel

Wijzigingen worden ’s nachts doorgevoerd en zijn automatisch beschikbaar. Je maakt altijd gebruik van de meest actuele software, zonder handmatige acties.

Service

Vragen kan je direct via de software insturen of telefonisch stellen aan onze servicedesk. Indien gewenst kijken we natuurlijk met je mee. Alles zodat jij snel weer verder kan.

Adviesrapport

Met korte en begrijpelijke adviesteksten help je klanten nóg beter bij het vormgeven van hun hypotheek. Jouw advies is bovendien reproduceerbaar voor jezelf én voor je klanten.

Findesk: van inventariseren tot aan passeren.

Christian Krijgsman

christian.krijgsman@topicus.nl

+316 380 100

Duurzaam wonen

Voor financiering van energiebesparende voorzieningen met een hypotheek gelden ruimere leennormen (zie pagina 28 en 29). Sommige aanbieders bieden een zogenaamde duurzaamheidshypotheek aan. Dit betreft een apart leningdeel voor de verduurzamingsmaatregelen, tegen een (substantieel) lagere rente.

Steeds meer aanbieders geven een rentekorting, wanneer de woning een energiezuinig(er) label krijgt. Een nieuw energielabel dient daartoe als bewijsstuk.

Energiebespaarbudget

Zijn de te treffen duurzame voorzieningen nog niet bekend, dan kan een klant gebruik maken van een energiebespaarbudget (EBB). Dit is een bouwdepot van maximaal 106% van de marktwaarde van de woning. Na het passeren van de hypotheek kunnen gelden uit het depot worden opgenomen.

Een EBB kan leiden tot extra (verborgen) rentekosten, omdat soms een extra renteopslag geldt en het langer duurt voordat de klant in een lagere risicoklasse valt.

Verbeterbudget (NHG)

Sinds dit jaar is het niet meer verplicht om een verbouwing in het taxatierapport op te nemen, wanneer de lening minder dan 100% van de marktwaarde bedraagt. Het bedrag aan verbouwingen wordt gestort in een zogeheten verbeterbudget. Er vindt dan wel controle plaats op het bestedingsdoel, maar niet waaraan het wordt gespendeerd. Een verbeterbudget is ook mogelijk in combinatie met een desktoptaxatie (tot 90% desktopwaarde).

Consumptief krediet

Is er geen ruimte om een (aanvullende) hypotheek af te sluiten, of is het leenbedrag te laag gezien de bijkomende kosten, dan kan een consumptief krediet de oplossing bieden. De rente op een persoonlijke lening is aftrekbaar voor eigenwoningbezitters. Er zijn kredietaanbieders die persoonlijke leningen specifiek aanbieden voor verduurzaming, tegen een lage(re) rente.

Wijziging

of verhoging bouwdepot (NHG)

Het is toegestaan om een wijziging aan te brengen in een geplande verbouwing. Daarbij is het mogelijk over te gaan op energiebesparende voorzieningen (EBV), of andersom. Het aanleveren van een vernieuwde verbouwingsspecificatie of taxatierapport is voor NHG niet verplicht. Houd wel rekening met de kostengrens!

Ook kan tijdens het bouwproces een aanvullende lening worden aangevraagd. Bij alle NHG-aanvragen geldt hierbij dat het waarde na verbouw uit het taxatierapport leidend is.

Alternatieve financiering van

energiebesparende voorzieningen

Energiebespaarlening

Met de Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds kunnen huiseigenaren (ook 75-plussers) tegen een lage rente een lening afsluiten om duurzame voorzieningen te treffen. Het gaat om 24 energiebesparende maatregelen. De kosten voor maatwerkadvies kunnen worden meegefinancierd. De persoonlijke lening bedraagt maximaal € 25.000.

Voor een Zeer Energiezuinig Pakket kan maximaal € 50.000 worden geleend en voor een Zeer Energiezuinig Pakket + (Nul-op-de-meter) maximaal € 65.000. Het leenbudget mag voor 100% aan één voorziening (bv. zonnepanelen) worden besteed.

Vanaf € 15.000 mag de looptijd van de lening 20 jaar zijn, anders 7, 10 of 15 jaar. In combinatie met een warmtepomp is 20 jaar alleen toegestaan als deze maximaal 1/3 deel van de lening bedraagt.

0% rente

Huishoudens met een verzamelinkomen tot maximaal € 48.625 lenen tegen 0% rente (tot max. € 25.000).

Energiebespaarlening met combinatielening

De Energiebespaarlening met Combinatielening is bedoeld voor mensen die tot € 5.000 willen lenen, maar daar op basis van hun inkomen niet voor in aanmerking komen. In dat geval wordt de aflossing op de Energiebespaarlening 5 jaar lang vanuit de Combinatielening betaald. Na 5 jaar vindt hertoetsing op het inkomen plaats.

Energiebespaarhypotheek

Maakt de woning deel uit van een wijkgerichte aanpak en heeft de consument onvoldoende leenruimte, dan kan een Energiebespaarhypotheek worden aangevraagd. De lening ligt tussen de € 5.000 en € 25.000. De aanvraag loopt via een financieel adviseur die is aangesloten bij de betreffende gemeente.

Zie voor meer informatie over de Energiebespaarlening en -hypotheek: www.warmtefonds.nl

SVn Duurzaamheidslening

SVn verstrekt tegen een lage rente Duurzaamheidsleningen. Voorwaarde is dat de gemeente waarin de aanvrager woont aan de regeling deelneemt. De lening bedraagt maximaal € 25.000. De looptijd is maximaal 15 jaar voor leningen vanaf € 7.500, daaronder maximaal 10 jaar.

SVn Stimuleringslening

De SVn Stimuleringslening is een hypothecaire oplossing voor het financieren van onderhoud, verduurzamen, renovatie en/of restauratie van de woning.

Als sprake is van een energiezuinige woning, dan mag een vast bedrag extra worden geleend. Voorwaarde is dat het gezamenlijke toetsinkomen ten minste € 33.000 bedraagt.

Energiezuinige woning

€ 9.000 wanneer sprake is van een woning met een geldig energielabel van ten minste A++ (afgegeven vóór 1 januari 2015), of een energie-index of energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 (afgegeven vóór 1 januari 2021), of een geldig energielabel A+++ (afgegeven na 1 januari 2021). Iedere woning gebouwd na 2011 voldoet aan deze norm.

Energieneutrale woning

€ 15.000 wanneer sprake is van een woning met een energie-index of een energiecoëfficiënt gelijk aan of lager dan nul, of met een maximaal primair fossiel energiegebruik dat gelijk is aan of lager is dan 0 kWh/m2 per jaar.

Nul-op-de-Meter-woning

€ 25.000 wanneer sprake is van een Nul-op-de-Meter-woning, waarvoor een energieprestatiegarantie is afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar.

Energiebesparende voorzieningen treffen

Worden energiebesparende voorzieningen (EBV) getroffen, dan mogen de kosten hiervoor, tot maximaal € 9.000, extra worden geleend. Deze norm geldt niet in combinatie met bovenstaande verruimingen.

Wat zijn energiebesparende voorzieningen (EBV)?

n gevel-, dak-, vloer- en leidingisolatie,

n hoog rendement beglazing (ten minste HR ++),

n energiezuinige deuren, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++),

n douche-warmteterugwinningsysteem,

n energiezuinig ventilatiesysteem, indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen,

n warmtepompen, zonnecellen of een combinatie van de genoemde voorzieningen.

LTV-norm bij EBV

Energiebesparende voorzieningen (EBV) mogen tot maximaal 106% van de marktwaarde worden gefinancierd. Voor het bepalen van de marktwaarde telt de waardestijging als gevolg van de EBV niet mee. Er zijn drie situaties mogelijk:

1. Alleen energiebesparende voorzieningen

Maximale lening: 100% van de marktwaarde vóór verbouw, plus de kosten EBV.

2. Gemengde verbouwing, met in het taxatierapport één marktwaarde na verbouwing

Maximale lening: 100% marktwaarde, pro rata na verbouw zonder EBV, plus kosten EBV.

3. Gemengde verbouwing met in het taxatierapport twee taxatiewaarden

Maximale lening: 100% marktwaarde na verbouw zonder EBV, plus de kosten EBV.

Voorbeeld

Herma & Frederique kopen een woning voor € 150.000. Ze gaan voor € 12.000 verbouwen. Daarvan is € 7.000 bestemd voor EBV (zonnepanelen) en € 5.000 voor vervanging van de badkamer. Het taxatierapport vermeldt een marktwaarde van € 159.000 na verbouwing.

De totale verbouwingskosten bedragen € 12.000. Deze investering leidt tot een waardestijging van € 9.000, oftewel 75%. De maximale lening op het onderpand bedraagt in dit geval: € 150.000 + (75% * € 5.000) + € 7.000 = € 160.750.

Zou de taxateur in het rapport de taxatiewaarde vermelden zonder rekening te houden met EBV (stel: € 153.000), dan bedraagt de maximale lening op het onderpand € 153.000 + € 7.000 = € 160.000.

Energiebesparende voorzieningen i.c.m. desktoptaxatie en NHG

Voor financieringen tot 90% van de marktwaarde kan gebruik worden gemaakt van een desktop-taxatierapport (zie pagina 13). De maximale kostengrens mag niet worden overschreden.

Voorbeeld

Corné heeft een bestaande hypotheek € 190.000. Hij gaat voor € 20.000 verbouwen en besteedt aanvullend € 15.000 aan EBV. De financieringskosten bedragen € 13.000. De waarde van de woning, volgens desktoptaxatie, bedraagt: € 380.000. Hij wil een hypotheek afsluiten van € 238.000 met NHG.

De maximale lening op het onderpand bedraagt € 342.000 (90% woningwaarde). Toch is de hypotheek met NHG niet haalbaar. De woningwaarde plus verbouwings- en financieringskosten overstijgen namelijk de kostengrens van € 405.000. De EBV-kostengrens (€ 429.300) mag alleen worden gebruikt voor financiering van EBV.

Geen kennis- en ervaringstoets EBV

Een financieel adviseur die, zonder daarbij te adviseren (execution only), bemiddelt in een hypotheek, moet vooraf de passendheid hiervan toetsen. Dit gebeurt met een kennis- en ervaringstoets.

Sinds 1 april 2021 geldt niet langer de eis van een verplichte kennis- en ervaringstoets bij het verhogen van de hypotheek ten faveure van het verduurzamen van de woning. Daarbij gelden wel de volgende aanvullende voorwaarden:

n De aanvullende lening bedraagt maximaal € 25.000;

n De opname moet aantoonbaar worden besteed aan financiering van toegestane verduurzamingsmaatregelen (zie pagina 28);

n De aanvullende lening wordt afgesloten binnen 5 jaar na afsluiten van de eerste hypotheek;

n De aanvullende lening wordt afgesloten bij dezelfde geldverstrekker.

Btw en subsidies

Btw op zonnepanelen

Sinds 2023 is het btw-tarief op zonnepanelen voor woningen verlaagd naar 0%. Deze verlaging geldt ook voor ondernemers die zonnepanelen privé gebruiken.

Voor de teruglevering van energie wordt de consument gezien als ondernemer. Als de jaaromzet niet meer bedraagt dan € 1.800, hoeft de consument zich niet (meer) te melden als btw-ondernemer. Dit is altijd het geval als het opwekvermogen niet meer is dan 10.000 Wattpiek. Bij een jaaromzet boven dit bedrag moet de consument zich melden als btwondernemer.

Aankoop nieuwe zonnepanelen

Consumenten die in het verleden hebben geopteerd voor de kleineondernemersregeling (KOR) hoeven bij uitbreiding niets te doen. Wie geen gebruik heeft gemaakt van de KOR, moet btw-aangifte doen over de totale inkomsten van alle panelen.

ISDE-subsidie

Eigenaren van een koopwoning die als hoofdverblijf wordt gebruikt, kunnen gebruik maken van de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE). Dat kan met een investering in een (hybride) warmtepomp, zonneboiler, een aansluiting op een warmtenet, elektrische kookvoorziening en met vijf typen isolatiemaatregelen.

Sinds 2023 kan ook subsidie worden aangevraagd voor één isolatiemaatregel. De subsidie bedraagt dan ongeveer 15% van de isolatiekosten. Wordt binnen 24 maanden een tweede maatregel (of meer) getroffen, dan wordt het subsidiebedrag – ook voor de eerste isolatiemaatregel – verdubbeld tot ongeveer 30% van de isolatiekosten.

Meer informatie: www.rvo.nl/subsidies-financiering/isde

Milieu Centraal

Sommige gemeentes bieden lokale subsidies aan voor het verbeteren van de woning. De energiesubsidiewijzer is te raadplegen via: www.verbeterjehuis.nl/energiesubsidiewijzer

Samenwerken met Centraal Beheer

U staat elke dag klaar voor onze klanten met het beste onafhankelijke advies.

En wij staan elke dag klaar om u te ondersteunen bij uw advies over hypotheken en oudedagsvoorzieningen. Met meedenkende acceptanten, een soepel acceptatieproces, onze Advies Academie en Duurzaam Woongemak. Zo groeien we samen verder.

Tip: neem ook onze ORV mee in uw vergelijking.

centraalbeheer.nl/adviseurs

3Relevante Regelgeving

Eigenwoningregeling

Begrip eigen woning

Als eigen woning kwalificeert volgens de Wet IB 2001: n een gebouw, duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen (incl. aanhorigheden); n die de belastingplichtige anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat; n op grond van eigendom of een krachtens erfrecht verkregen recht van vruchtgebruik, recht van bewoning of recht van gebruik.

Enkele uitbreidingen

a. Woningen die leeg én te koop staan worden in het lopende kalenderjaar plus de drie daaropvolgende kalenderjaren aangemerkt als eigen woning.

b. Woningen in aanbouw, als deze in het kalenderjaar van aanbouw of de drie daaropvolgende jaren als hoofdverblijf gaan dienen.

c. Woningen kunnen bij een scheiding voor de vertrekkende partner nog twee jaar lang worden aangemerkt als eigen woning.

d. Bij opname in een verpleeg- of verzorgingstehuis wordt een woningen nog voor ten hoogste twee jaar aangemerkt als eigen woning.

e. Bij een tijdelijk verblijf elders (maximaal één jaar) kunnen woningen onder voorwaarden en op verzoek blijven kwalificeren als eigen woning.

Eigenwoningforfait

Een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning wordt opgeteld bij het inkomen uit werk en woning. De hoogte van deze bijtelling – het eigenwoningforfait (EWF) – is afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde (zie pagina 68).

Eigenwoningschuld

Een eigenwoningschuld (EWS) is een schuld aangegaan in verband met de eigen woning: verwerving, verbetering/onderhoud, afkoop van rechten van erfpacht, opstal en beklemming. Ook schulden voor de betaling van bepaalde financieringskosten kwalificeren als EWS. Behoudens overgangsrecht, geldt voor een EWS een contractuele verplichting tot het ten minste annuïtair aflossen in ten hoogste 360 maanden.

n Rente en kosten van eigenwoningschulden zijn in 2023 aftrekbaar tegen een maximumtarief van 36,93%.

n Rente en kosten van een EWS zijn maximaal 360 maanden aftrekbaar.

n De maximale EWS wordt verlaagd met een eventuele openstaande eigenwoningreserve (zie hierna) en bedragen geschonken binnen de verhoogde schenkingsvrijstelling.

Bijleenregeling

Bij vervreemding van een eigen woning – hieronder valt ook ‘verhuizing’ naar box 3 – ontstaat een eigenwoningreserve (EWR), als de tegenprestatie (verminderd met verkoopkosten) hoger is dan de openstaande eigenwoningschuld. Deze EWR vervalt na verloop van 3 kalenderjaren.

Vanaf 2022 geldt het volgende:

n Een eigenwoningreserve gaat bij het ontstaan van een huwelijksgoederengemeenschap enkel nog over bij een algehele gemeenschap van goederen.

n Als individuele toepassing van de bijleenregeling bij een partner met EWR er bij gezamenlijke aankoop toe leidt dat niet diens volledige schuld als EWS kan worden aangemerkt, kan deze partner eventueel de niet-benutte ruimte van de maximale EWS van de andere partner benutten.

Aflossingsschema en aflossingsstand

Als een EWS met fiscale aflossingsverplichting wordt overgesloten, moet op de nieuwe EWS het lopende aflossingsschema worden voortgezet. Als niet aan deze verplichting wordt voldaan, valt de nieuwe schuld volledig in box 3.

Is de EWS direct voorafgaand aan een verkoop hoger dan erna – of ontbreekt een EWS na verkoop – dan blijft het meerdere van de EWS vóór verkoop bewaard, evenals de resterende looptijd in maanden. Deze aflossingsstand vervalt niet na verloop van tijd. De aflossingsstand moet worden toegepast als de belastingplichtige een nieuwe EWS aangaat.

Vanaf 2022 geldt het volgende:

n Bij gezamenlijke aankoop blijft toepassing van de aflossingsstand van één van de partners beperkt tot diens aandeel in de nieuwe schuld. Vervolgens worden (fiscaal) alle leningdelen gezamenlijke leningdelen, ongeacht de samenlevingsvorm.

n Als bij overlijden een EWS overgaat op de partner, gaat eveneens het lopende aflossingsschema over. Een eventuele aflossingsstand vervalt bij overlijden.

Overgangsrecht

Een EWS wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld als deze vóór 1 januari 2013 is afgesloten. Er geldt dan geen aflossingseis. Als op een bestaande EWS wordt afgelost, vervalt het overgangsrecht voor het bedrag van de aflossing. Wordt uiterlijk in het kalenderjaar volgend op de aflossing opnieuw een EWS afgesloten, dan kwalificeert deze tot maximaal het bedrag van de aflossing opnieuw als bestaande EWS.

Vanaf 2022 geldt het volgende:

n Heeft één van de partners bij oversluiten een bestaande EWS, dan kán dit overgangsrecht door beide partners naar rato van hun schuldaandeel in de nieuwe schuld worden benut. In dit geval gaat ook het renteaftrekverleden over op de partner.

Draagplichtovereenkomst

Bij eenvoudige gemeenschappen (waarbij de woning en schuld niet in een algehele of beperkte gemeenschap van goederen vallen) kan naast toepassing van de nieuwe wettelijke regeling ook worden gekozen voor een afwijkende interne draagplicht (draagplichtovereenkomst). Hiermee kan de civiele schuldverhouding worden afgestemd op de feitelijke inbreng van eigen middelen en de fiscale eigenwoningverledens van beide partners.

Vergoedingsrechten

Vergoedingsrechten ontstaan als één van de partners met privévermogen investeert in het vermogen van de andere partner, bijvoorbeeld als partners gezamenlijk een eigen woning kopen en één van de partners (meer) eigen middelen inbrengt.

Wanneer ontstaat géén vergoedingsrecht?

In de onderstaande situaties ontstaat géén vergoedingsrecht:

n Eén van de partners voldoet kosten van de huishouding, zoals hypotheekrentelasten, verzekeringspremies en onroerendezaakbelasting.

n Er is sprake van een geldlening, een gift of een natuurlijke verbintenis tussen de partners.

n De partners hebben een draagplichtovereenkomst afgesloten, waarin de onderlinge schuldverhouding is afgestemd op de inbreng van eigen middelen.

n De partners zijn gehuwd in algehele gemeenschap van goederen.

In andere gevallen, dus bij investeringen in de verwerving van een woning (of bijvoorbeeld verbetering/onderhoud hiervan), ontstaat automatisch een vergoedingsrecht. Ook bij het betalen van premies voor een levensverzekering, waarmee de hypotheek op een later moment wordt afgelost, ontstaat een vergoedingsrecht.

Hoogte van het vergoedingsrecht

Voor gehuwden en geregistreerd partners geldt op grond van artikel 1:87 BW:

n Investering vóór 1 januari 2012 Ô nominaliteitsleer (de vordering houdt haar oorspronkelijke waarde).

n Investering na 31 december 2011 Ô evenredigheidsleer (de vordering is afhankelijk van de waardeontwikkeling waarin is geïnvesteerd).

Partners kunnen afwijken van de wettelijke regeling. Voor ongehuwden geldt standaard de nominaliteitsleer, tenzij ze hierover andere afspraken maken.

Berekening vergoedingsrechten

Als beide partners investeren in een gezamenlijk goed, dan wordt de hoogte van het vergoedingsrecht per partner en aan de hand van de eigendomsverhouding berekend.

Voorbeeld

Anita en Bart kopen een woning in de verhouding 60%/40%. Anita brengt € 80.000 aan privévermogen in, Bart brengt € 60.000 aan privévermogen in.

n Anita investeert € 32.000 (€ 80.000 x 40%) in het eigendomsaandeel van Bart

n Bart investeert € 36.000 (€ 60.000 x 60%) in het eigendomsaandeel van Anita.

n Per saldo heeft Bart een vordering van € 4.000 op Anita.

Partneralimentatie

De maximale duur van partneralimentatie is in 2020 ingekort. Vóór 1 juli 1994 moest voor onbepaalde tijd partneralimentatie worden betaald. Tussen 1 juli 1994 en 1 januari 2020 bedroeg de uitkeringsduur maximaal 12 jaar. Met ingang van 2020 is deze ingekort naar 50% van de huwelijksperiode, met een maximum van 5 jaar. Hierop gelden enkele uitzonderingen.

Stroomschema wettelijke regeling partneralimentatie

JA

Heeft het huwelijk langer dan 15 jaar geduurd?

Bereikt de alimentatiegerechtigde binnen 10 jaar de AOW-leeftijd?

JA

Hebben de ex-partners samen (een) kind(eren) jonger dan 12 jaar?

NEE

Duur partneralimentatie

Tot de alimentatiegerechtigde de AOW-leeftijd bereikt óf 50% van de huwelijksduur met een maximum van 5 jaar (langste termijn geldt)

NEE

Hebben de ex-partners samen (een) kind(eren) jonger dan 12 jaar?

Duur partneralimentatie

Tot het jongste kind 12 jaar wordt óf 50% van de huwelijksduur met een maximum van 5 jaar (langste termijn geldt)

Is de alimentatiegerechtigde geboren op of voor 1 januari 1970?

Duur partneralimentatie

Tot de alimentatiegerechtigde de AOW-leeftijd bereikt, het jongste kind 12 jaar wordt óf 50% van de huwelijksduur met een maximum van 5 jaar (langste termijn geldt)

Duur partneralimentatie

Tot het jongste kind 12 jaar wordt óf 10 jaar (langste termijn geldt)

Duur partneralimentatie

50% van de huwelijksduur met een maximum van 5 jaar

Hebben de ex-partners samen (een) kind(eren) jonger dan 12 jaar?

Duur partneralimentatie 10 jaar

Ex-partners kunnen gezamenlijk kiezen voor een kortere of langere uitkeringsduur. Daarnaast kan een rechter in uitzonderlijke gevallen besluiten de uitkeringsduur te verlengen.

Kinderalimentatie

De onderhoudsverplichting voor kinderen geldt – enkele uitzonderingen daargelaten – tot de 21-jarige leeftijd. Voldoet een 18-jarig kind zelf in diens levensonderhoud, dan kan de kinderalimentatie vanaf dat moment al eindigen.

Indexeringspercentage

De alimentatiebedragen worden ieder jaar op 1 januari verhoogd met een door het CBS berekend indexeringspercentage, dat afhankelijk is van de gemiddelde loonstijging in Nederland. In 2023 bedraagt dit percentage 3,4%.

Overdrachtsbelasting

Op 1 januari 2023 is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting (OVB) verhoogd tot 10,4%. Dit tarief geldt in elk geval voor:

n Het verkrijgen van onroerend goed dat geen woning is;

n Het verkrijgen van onroerend goed door een andere partij dan een natuurlijk persoon. Alleen woningcorporaties die in het kader van taakoverdracht woningen verkrijgen, zijn als niet-particuliere instantie vrijgesteld van de OVB.

Voor natuurlijke personen die een woning kopen kan een verlaagd tarief (2%) gelden of een vrijstelling. Of iemand daarvoor in aanmerking komt, is uit onderstaand schema af te leiden.

Gaat koper de woning duurzaam bewonen en verklaart hij dit schriftelijk?

Is koper meerderjarig, maar jonger dan 35 jaar?

Is de woningwaarde € 440.000 of minder?

Gebruikt de koper de startersvrijstelling voor het eerst

OVB-tarief 2%

Aandachtspunten overdrachtsbelasting

Aan de vaststelling welk OVB-tarief in welke situatie van toepassing is, kleven diverse haken en ogen. We zetten hier puntsgewijs een aantal belangrijke aandachtspunten op een rij:

n Nieuwbouwwoningen zijn belast met BTW en daarom vrijgesteld van OVB.

n De passeerdatum van de woning is leidend, niet de datum van de koopakte.

n De woningwaarde is leidend voor het drempelbedrag van € 440.000, niet de verkrijging per persoon. Dus als twee mensen samen een woning kopen van € 450.000, zijn zij elk 2% verschuldigd over hun verkrijging van € 225.000.

n Op 1 januari 2024 stijgt de woningwaardegrens naar € 510.000. Dat kan aanleiding zijn de overdracht tot na deze datum uit te stellen. Het kan tot € 10.200 voordeel leiden.

n Als de woning in de (beperkte) gemeenschap valt, is de verkrijger van de woning leidend voor vaststelling van het tarief. Een echtpaar (de een jonger dan 35, de ander ouder dan 35) kan de woning laten kopen door degene die nog geen 35 jaar is (op alleen diens naam). De OVB-vrijstelling kan volledig gelden, ook al valt de woning mede in de gemeenschap van degene die ouder is dan 35.

n Het verlaagde tarief of de vrijstelling kan ook gelden voor rechten op woningen, zoals erfpacht, vruchtgebruik of appartementsrecht.

n Bij overdracht van alléén het economische eigendom (en niet het juridische) is altijd 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

n Bij aanschaf van aanhorigheden geldt hetzelfde tarief als dat van de woning, mits deze aanhorigheid gelijktijdig wordt aangekocht. Bij latere aanschaf geldt als OVB-tarief 10,4%.

n Als iemand een woning koopt onder de woningwaardegrens, maar binnen 12 maanden een aanhorigheid koopt of bijvoorbeeld de erfpacht afkoopt, waardoor de totale verkrijging boven de grens uitkomt, dan vervalt een startersvrijstelling over de eerste aankoop. Er moet alsnog 2% worden betaald (+10,4% over de extra verkrijging).

n Niet alles wat als ‘eigen woning’ geldt voor de inkomstenbelasting, is een onroerend goed. Denk aan een woonark. In beginsel is die roerend en daarom is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Koopt iemand een ligplaats of steiger (onroerend), dan is daarover 10,4% OVB verschuldigd, ook al wordt die gelijktijdig aangeschaft.

n Voor het verlaagde tarief of de vrijstelling geldt dat de woning “anders dan tijdelijk” als hoofdverblijf moet dienen. Die periode moet ten minste 6 maanden zijn.

n Verhuist iemand – ondanks een getekende verklaring – toch binnen 6 maanden? Dan is een naheffing (10,4%) mogelijk. Daarnaast kan een boete van 100% plus rente worden opgelegd.

n Alleen bij verhuizing binnen 6 maanden door onvoorziene omstandigheden, geldt de naheffing niet. Een onvoorziene omstandigheid is bijvoorbeeld: (echt)scheiding, overlijden, baanverlies, baanverandering of het tenietgaan van de woning.

Wat kunt u met een KEW?

KEW staat voor Kapitaalverzekering Eigen Woning. Met ‘KEW’ wordt ook bedoeld Spaarrekening Eigen Woning (SEW) of Beleggingsrekening Eigen Woning (BEW), tenzij anders vermeld.

KEW-vrijstelling

In 2023 is een KEW-uitkering per belastingplichtige tot € 184.500 vrijgesteld van belasting, op voorwaarde dat met de uitkering een eigenwoningschuld (ews) – of restschuld – wordt afgelost.

In 2017 is de eis vervallen dat ten minste 20 jaar premie moet zijn betaald om voor de hoge vrijstelling in aanmerking te komen. Hieronder zijn enkele specifieke situaties nader toegelicht.

Gebruik KEW Toegestaan? Eventuele gevolgen

Gedeeltelijke afkoop (gebruik vrijstelling 15 jaar Toegestaan, maar alleen als dit vóór 1 april 2017 is en 20 jaar), conform overeenkomst verzekeraar* overeengekomen op de polis. Beide uitkeringen moeten de ews of restschuld verlagen.

Gedeeltelijke afkoop (gebruik vrijstelling 15 jaar Niet toegestaan. Het rentebestanddeel in de hele en 20 jaar), niet conform overeenkomst verzekeraar* (fictieve) uitkering is belast op het moment van de eerste uitkering. Dus ook over het deel dat nog niet is uitgekeerd.

Overschrijding bandbreedte 1:10*

Niet toegestaan. Het hele rentebestanddeel in de waarde is direct belast.

Uitzondering: Toegestaan als de wijziging van de premie buiten 1:10 het gevolg is van een nieuwe rentevaste periode.

Premievrijmaking na 15 jaar premiebetaling, Toegestaan. uitkering volgt later*

Deel KEW-uitkering gebruiken ter aflossing van Niet toegestaan. Het rentebestanddeel in de hele een deel van de ews/restschuld. uitkering is belast.

KEW-uitkering is groter dan de ews, waardoor maar Toegestaan. Het rentebestanddeel in het KEWeen deel van de KEW wordt gebruikt ter aflossing uitkeringsdeel dat de ews overstijgt is wel belast. van hele ews/restschuld.

KEW-uitkering gebruiken ter aflossing van de ews Toegestaan. Het maakt niet uit welke ews wordt onder nieuw recht (na 1-1-2013). afgelost: bestaande ews of nieuwe ews is een keuzemogelijkheid.

* Geldt ook voor een kapitaalverzekering Brede Herwaardering (1-1-1992 tot 14-9-1999), alleen hoeft met die uitkering geen ews/restschuld te worden afgelost om voor vrijstelling in aanmerking te komen

Berekening belast rentebestanddeel

Indien een KEW-uitkering hoger is dan de vrijstelling, wordt het belaste rentebestanddeel als volgt berekend:

x (U - P)

De U staat voor uitkering, de V voor vrijstelling en de P voor het totaal aan betaalde premies. Als niet is voldaan aan de voorwaarden, is de V gelijk aan nul. Het belaste rentebestanddeel is dan U – P.

KEW, SEW en BEW bij overlijden

Bij overlijden is er wel een verschil te zien tussen een KEW enerzijds en een SEW of BEW anderzijds. De KEW-vrijstelling geldt voor alle producten, onder de voorwaarde dat daarmee de ews zo veel als mogelijk wordt afgelost.

Situatie bij overlijden

KEW: verzekerde overlijdt

Mogelijkheden en gevolgen

KEW keert uit. Voortzetting niet mogelijk.

KEW-vrijstelling overledene geldt.

KEW-vrijstelling overledene wordt opgeteld bij vrijstelling van eventueel nog levende partner.

SEW of BEW: rekeninghouder overlijdt

Saldo valt in nalatenschap.

Indien een partner overblijft, keuzerecht:

1. Alleen saldo overledene deblokkeren

2. Saldo overledene + eigen saldo deblokkeren

3. Saldo overledene + eigen saldo voortzetten*

Ô vrijstelling partner verhoogd met rest

vrijstelling van overledene

*Let op: geldverstrekkers zijn niet verplicht hieraan mee te werken, zie hun algemene voorwaarden!

KEW, SEW en BEW bij (echt)scheiding

Bij een echtscheiding of het ontbinden van het (fiscaal) partnerschap zijn er ook diverse aandachtspunten. Die zijn voor de KEW, SEW en BEW nagenoeg gelijk.

Mogelijkheden KEW Gevolgen

Verdeling KEW

100% voor in woning blijvende partner

Toegestaan in elke gewenste verhouding.

Na verdeling pro rata voortzetting premie voor de bandbreedte-eis 1:10.

Indien één der ex-partners geen eigen woning heeft: fictieve uitkering van diens deel (met vrijstelling).

Toegestaan. Aandachtspunten:

n Op te bouwen waarde hoger dan 1x KEWvrijstelling?

n Op te bouwen waarde hoger dan aflossingsvrije ews na scheiding?

n Uitkoopbedrag partner niet te financieren in box 1

100% voor vertrekkende partner

Specifiek KEW

Toegestaan. Aandachtspunten:

n Aflossingsvrije ews blijvende partner te hoog?

n Vergoeding uitkoop voor partner vrij besteedbaar

Eventueel wijzigen verzekeringnemer en verzekerde(n).

Bij verwijderen verzekerde, wordt premie lager. Als daardoor bandbreedte 1:10 wordt overschreven:

KEW blijft in stand (geen fictieve uitkering).

Boeterente en rentemiddeling

Vergoeding vervroegde aflossing

Voor de berekening van een vergoeding voor vervroegde aflossing (boeterente) bestaat een AFM-leidraad. Uitgangspunt is dat de boeterente nooit hoger mag zijn dan het financiële nadeel van de geldgever. Welke aspecten hebben welke invloed op de berekening?

Aspect Effect

Boetevrij aflossen De leenovereenkomst vermeldt wanneer een lening geheel boetevrij kan worden afgelost. Bijvoorbeeld bij uitkering van een (verpande) kapitaalverzekering (KEW, SEW of BEW), bij overlijden van de partner of verkoop van de woning.

Boetevrije ruimte Meestal mag (eenmalig) 10% of 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij worden afgelost. Dit verlaagt de grondslag voor de boeterente.

Toekomstige boetevrije ruimte verlaagt die grondslag niet.

Lineaire of Toekomstige aflossingen verlagen de boeterente, omdat over die aflossingen geen annuïteitenhypotheek rente betaald zou zijn.

(Bank)spaarhypotheek Een opgebouwd saldo/waarde SEW of KEW verlaagt de grondslag. De toekomstige (rentevergoeding = inleg/premie op een SEW of KEW wordt gezien als contractuele aflossing. hypotheekrente) NB: dit geldt alleen bij koppeling van de hypotheekrente met de rentevergoeding op de SEW/KEW.

Beleggingshypotheek De waarde of toekomstige premie/inleg op een KEW/BEW verlaagt de grondslag niet.

NB: bij hybride hypotheken (deels sparen/deels beleggen) verlagen alleen het spaardeel en de toekomstige spaarpremies de grondslag.

Vergelijkingsrente in De rente behorend bij dezelfde periode als de resterende rentevaste periode. relatie tot resterende Komt dit niet exact overeen met een aangeboden rentevastperiode, dan geldt rentevaste periode de hoogste rente van de naast gelegen rentevastperiode.

Let op, een hogere vergelijkingsrente verlaagt de grondslag.

Vergelijkingsrente in De vergelijkingsrente moet dezelfde opslagen hanteren als de rente die de klant relatie tot opslagen betaalt direct voorafgaand aan de vervroegde aflossing (zoals de LTV-opslag).

Dit geldt ook andersom: kortingen mag de geldgever ook toepassen op de vergelijkingsrente.

Datum vaststellen De klant moet duidelijkheid hebben over de datum waarop de vergelijkingsrente vergelijkingsrente wordt vastgesteld.

Let op: dit is een voorstel van de AFM ter wijziging van de Leidraad.

Dit is op 1-2-2023 nog niet definitief.

Rentebedenktijd Eventuele rentebedenktijd achteraf mag niet meetellen in de periode waarover achteraf de boeterente wordt berekend.

Contante Alle toekomstige gemiste rente-inkomsten moeten contant worden gemaakt. waardeberekening Als rentefactor moet de vergelijkingsrente worden gehanteerd.

Rentemiddeling

Rentemiddeling is een alternatief voor oversluiten en boeterente ineens betalen. De berekening van de renteopslag moet na rentemiddeling op dezelfde wijze plaatsvinden als bij boeterente. Eén verschil: bij rentemiddeling hoeft geen rekening te worden gehouden met de boetevrije ruimte.

Overbruggingswet box 3

Tot en met 2021 werd vermogensrendementsheffing in box 3 berekend via een staffel. Daarin werden fictieve rendementen aan een fictieve vermogensverdeling toegekend. De Hoge Raad heeft deze wijze van belastingheffing afgekeurd.

Nieuwe berekeningswijze belasting box 3

Vanaf 2023 geldt de Overbruggingswet box 3 (tot en met 2025); vanaf 2026 wordt het werkelijke rendement belast. De overbruggingswet gaat uit van de werkelijke vermogenssamenstelling, in één van de drie categorieën. Elke categorie kent nog wel een fictief rendement. Schulden worden niet meer weggestreept tegen positief vermogen.

Vermogenscategorie

Fictief rendement 2023

Spaargeld Bekend in februari 2024 – (voorlopig 0,36%)

Overige bezittingen 6,17%

Schulden (anders dan eigenwoningschulden) Bekend in februari 2024 – (voorlopig 2,57%)

Over 2022 worden twee berekeningen gemaakt: op basis van het oude stelsel en de methode ‘Rechtsherstel box 3’. De meest gunstige uitkomst voor de belastingplichtige geldt.

Voorbeeldberekening vermogensrendementsheffing 2023

Uitgaande van voorlopige rendementen, vrijstellingen en schuldendrempel 2023 (zie Kerncijfers – pag. 66).

Hoogte Fictief rendement

(na aftrek -/- 2,57%

11.338/€ 290.000 x 100% = 3,91%

rendement: (€ 290.000 -/- € 57.000 vrijstelling) x 3,91% = € 9.109

Belasting 32% x € 9.109 = € 2.914 (afgerond in voordeel belastingbetaler)

Waardering verhuurde panden: leegwaarderatio

De waardering van verhuurde panden is verhoogd in 2023.

Tot en met 2022 golden lagere percentages van de leegwaarderatio. Bij een huur van 5% of meer van de WOZ-waarde moet al 100% van die WOZ-waarde als vermogen worden aangemerkt in de categorie ‘overige bezittingen’. Bij een lagere huur, geldt nog wel een korting.

Is de huur meer maar minder dan is in dan x% dan y% van de 2023 de WOZ-waarde? leegwaarderatio

Verhuur van de eigen woning

Verhuur van een eigen woning kan fiscale gevolgen hebben. In de Wet IB 2001 is voor verschillende situaties een regeling getroffen.

Kamerverhuurvrijstelling (artikel 3.114)

De woning blijft volledig in box 1 als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

n Het verhuurde is geen zelfstandige woonruimte;

n De huurder en verhuurder waren tijdens de volledige huurperiode in de BRP ingeschreven op hetzelfde adres;

n De verhuur was niet van korte duur;

n De ontvangen huur was niet hoger dan € 5.881 per jaar (2023).

De eigenwoningbezitter blijft belasting betalen over het eigenwoningforfait en (aftrekbare) kosten eigen woning blijven aftrekbaar.

Tijdelijke verhuur van de eigen woning (artikel 3.113)

Ook bij tijdelijke verhuur (bijvoorbeeld tijdens een vakantieperiode) blijft de woning in box 1. De aftrekbare kosten eigen woning blijven volledig aftrekbaar. Van de ontvangen huurinkomsten wordt 70% in box 1 belast. Ditzelfde geldt als een gedeelte van de woning tijdelijk wordt verhuurd. In een arrest van de Hoge Raad (18 september 2020) is de regeling voor tijdelijke verhuur van toepassing verklaard op de situatie waarin een tuinhuis tijdelijk werd verhuurd.

Verhuur tijdens de verhuisregeling (artikel 3.111 lid 2)

Een woning die leeg en te koop staat, wordt nog als eigen woning aangemerkt tot maximaal drie kalenderjaren na het kalenderjaar waarin de woning leeg is komen te staan. Als de woning in deze periode (tijdelijk) wordt verhuurd, dan ‘verhuist’ de woning naar box 3. Eindigt de verhuur binnen de termijn van de verhuisregeling, dan kwalificeert de woning weer als fiscale eigen woning.

Permanente verhuur van (een deel van) de eigen woning

Bij permanente verhuur van (een deel van) de eigen woning is geen sprake meer van een fiscale eigen woning. De woning en schuld vallen vanaf dat moment in box 3. Als heffingsmaatstaf in box 3 geldt de WOZ-waarde, eventueel gecorrigeerd met de leegwaarderatio.

Wijziging vanaf 2023:

n De percentages van de leegwaarderatio (zie pagina 43) zijn fors verhoogd. Hierdoor betalen personen met een verhuurde woning in box 3 meer vermogensrendementsheffing.

BKR-registratie

Een vast onderdeel binnen de hypotheekbeoordeling is een kredietwaardigheidscheck. Dit gebeurt via een BKR-toetsing. Bij de beoordeling wordt onderscheid gemaakt in:

n positieve registraties: altijd vermeld bij aangaan lening,

n negatieve registraties: alleen gemeld wanneer situatie ontstaat, en

n coderingen: gemeld bij een achterstand of onregelmatigheid.

Een BKR-registratie blijft zichtbaar tot 5 jaar na plaatsing praktische looptijd van de lening.

Positieve registraties

Code Lening

RK Revolverend krediet (doorlopend krediet, roodstandfaciliteit, creditcard, telefoonkrediet): het bedrag dat kan worden opgenomen

AK Aflopend krediet (persoonlijke lening): totaal te betalen bedragen gedurende de looptijd

OA Operationeel autoleaseovereenkomst (zie pagina 46)

HO Hypothecair krediet overige onroerende zaken: de hoogte van de lening

ZK Zakelijk krediet van meer dan € 1.000: er wordt geen bedrag vermeld Negatieve registraties

SH Schuldhulpverzoek

SK Saneringskrediet

HY Hypothecair krediet eigen woning

RH Restschuld hypothecair krediet

RN Restschuld hypothecair krediet met beroep op NHG

RO Overige financiële verplichtingen

ZO Overige zakelijke verplichtingen

Coderingen

A Er is sprake van een betalingsachterstand van meer dan 2 of 3 maanden

H Betalingsachterstand is ingelopen, het krediet bestaat nog steeds

1 Er is een betalingsregeling getroffen

2 Het gehele kredietbedrag is opgeëist (meestal met inschakeling incassobureau)

3 Bedrag van meer dan € 250 is afgeboekt, krediet is nog niet afgemeld

3 Bedrag betaald tegen finale kwijting, krediet is afgemeld

4 Geldlener is niet bereikbaar/onvindbaar

5 Preventieve betalingsregeling getroffen voor een hypotheek.

Als de betaalregeling is afgelopen, wordt deze code weer verwijderd.

* De werkelijke looptijd van de lening is langer dan de theoretische looptijd. Code komt voor bij AK.

De volgende kredieten staan niet bij BKR geregistreerd:

n Studieleningen

n Onderhandse leningen

n Hypotheken afgesloten voor de eigen woning. Alleen wanneer er betalingsachterstanden zijn van meer dan drie maandtermijnen wordt een hypotheek geregistreerd.

Online BKR-overzicht

Consumenten kunnen online hun BKR-overzicht opvragen. Het verschil met een BKR-inzage door een aanbieder: op het online overzicht staat ook de geldgevende instantie en het contractnummer.

Weging financiële verplichtingen

Financiele verplichtingen verlagen de leencapaciteit. Met uitzondering van alimentatie ten gunste van de ex-partner (deze wordt op het inkomen in mindering gebracht), worden financiële verplichtingen in mindering gebracht op de maximaal toegestane maandlast

(zie pagina 9).

BKR geregistreerde kredieten

RK: Bij een revolverend krediet (zoals een doorlopend krediet, roodstand op een betaalrekening of een creditcard-faciliteit) wordt de verplichting gesteld op 2% van het in BKR vermelde limietbedrag, ongeacht de hoogte van het opgenomen bedrag.

AK: Bij een aflopend krediet (zoals een persoonlijke lening of huurkoopovereenkomst) geldt de maandtermijn als verplichting. Deze wordt berekend door het in BKR vermelde bedrag te delen door de daar vermelde theoretische looptijd.

OA: Bij operationele autoleasecontracten wordt uitgegaan van de werkelijke maandlast. Deze wordt berekend door het in BKR vermelde bedrag te delen door de daar vermelde theoretische looptijd.

Bij OA-registraties voor 1 april 2022 is nog 65% van alle termijnen als limiet vermeld. De financiële verplichting voor deze kredieten wordt berekend door het in BKR vermelde bedrag te delen door de daar vermelde theoretische looptijd en deze uitkomst vervolgens te delen door 0,65.

Niet BKR geregistreerde kredieten

Studiefinanciering: De wegingsfactor van studieleningen is afhankelijk van het verschuldigde rentepercentage van het laatste jaar waarin daar recht op was. Bij een rente lager dan 1% geldt als verplichting 0,65% voor leningen met een aflosperiode van 15 jaar en 0,35% voor leningen met een aflosperiode van 35 jaar (leenstelsel na 1 juli 2015). De tabel is te vinden in art. 3a van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

Rekening courant onderneming: Een RC-verhouding tot € 17.500 wordt meestal niet gezien als last, omdat hierover fiscaal geen rente hoeft te worden berekend.

Onderhandse lening: De werkelijke maandtermijn geldt als financiële verplichting.

Fiets van de zaak: Een leasefiets van de zaak wordt niet meegenomen als financiële verplichting.

Erfpacht: De werkelijke maandtermijn geldt als financiële verplichting.

4Alternatieve Mogelijkheden

Ouders kunnen geld lenen aan hun kinderen als fiscale eigenwoningschuld. Een familielening verlaagt de leencapaciteit met eenzelfde bedrag. Met een leen- en schenkovereenkomst, waarbij de maandelijkse lasten van de lening worden geschonken, wordt de familielening niet gezien als lening. Dit vergroot de koopkracht.

Waar moet je op letten?

1. Omschrijf de familielening in een (notariële) schriftelijke leenovereenkomst.

2. Leg de essentiële onderdelen vast, zoals: (a) bedrag van de lening, (b) de bestemming, (c) rentepercentage en duur rentevaste periode, (d) aflossingstijdstip, (e) looptijd, (f) rentebetalingsschema, (g) opeisbaarheid van de lening, (h) vervroegde aflossingsmogelijkheid, (i) zekerheden, (j) voorwaarden bij echtscheiding of overlijden, (k) reguliere opzeggingsgronden.

3. Adviseer de lening rentedragend te maken, niet renteloos. Bij een renteloze lening belast de fiscus de niet-betaalde rente over de gehele looptijd als schenking.

4. ‘Terugschenken’ van de betaalde rente mag geen onderdeel zijn van de leenovereenkomst noch afdwingbaar. Er moet dus per definitie formele vrijheid zijn voor de ouders.

Bepaling rentetarief

Uit een publicatie van de Belastingdienst is af te leiden of de betaalde rente voor een familielening aftrekbaar is als eigenwoningschuld. Ga daarvoor naar www.rijksoverheid.nl en zoek op “Besluit wob verzoek beleid en uitvoering familiebank”. In dit document is onder meer een toetsschema opgenomen.

Overbruggingswet box 3

De door de ouders ter beschikking gestelde lening is een vermogensbestanddeel in box 3, in de categorie ‘Beleggingen/overige bezittingen’. Het fictieve rendement bedraagt 6,17%. Als ouders geld lenen om dit door te lenen aan kinderen, dan kan de schuld in box 3 worden afgetrokken tegen 2,57%. Deze percentages kunnen elk jaar worden aangepast: zie pagina 43.

Schenkingsvrijstelling

De verhoogde eenmalige schenkingsvrijstelling in verband met de eigen woning is in 2023 verlaagd van € 106.671 naar € 28.947. Deze faciliteit wordt in 2024 volledig afgeschaft.

Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling moet de schenking – uiterlijk in het tweede kalenderjaar volgend op het jaar van schenking – worden besteed aan minimaal één van deze doelen:

n Verwerving van een eigen woning;

n Verbetering of onderhoud (verbouwing) van een eigen woning;

n Aflossing van een eigenwoning- of een restschuld;

n Afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

De ontvanger moet de schenking aangeven bij de Belastingdienst. Voor schenkingen in 2023 moet de aangifte vóór 1 maart 2024 binnen zijn.

Eisen aan de ontvanger

De ontvanger moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn óf een fiscaal partner in deze leeftijdsgroep hebben. De schenking moet uiterlijk op de 40e verjaardag van de begunstigde zijn ontvangen. De relatie tussen de schenker en de ontvanger is níet van belang.

Om te kwalificeren als partner, moeten ongehuwd samenwonenden minimaal 2 jaar een notarieel samenlevingscontract met wederzijdse zorgverplichting hebben of minimaal 5 jaar samenwonen zonder notarieel samenlevingscontract.

Spreiding over meerdere kalenderjaren

Spreiding van de schenking over meerdere kalenderjaren is vanaf 2023 niet meer mogelijk. Er geldt wel overgangsrecht. Als de eerste schenking in 2022 is gedaan, mag deze in 2023 belastingvrij worden aangevuld tot € 106.671. Voor beide schenkingen (in 2022 én 2023) moet in de aangifte schenkbelasting een beroep worden gedaan op de verhoogde schenkingsvrijstelling.

Schenkingen en een huwelijksgemeenschap

Bij een huwelijk in algehele gemeenschap van goederen vallen schenkingen automatisch in de huwelijksgoederengemeenschap. Schenkers kunnen dit voorkomen door te kiezen voor een uitsluitingsclausule.

Bij een beperkte gemeenschap van goederen (de standaard in het huwelijksvermogensrecht vanaf 2018) vallen schenkingen niet in de gemeenschap van goederen. Een insluitingsclausule in de huwelijkse voorwaarden maakt dat alsnog mogelijk.

Consumptief krediet als oplossing

Een consumptief krediet is goed inpasbaar binnen een hypotheekadvies. Bijvoorbeeld voor:

n financiering van de kosten koper;

n financiering van een verbouwing of verduurzaming (zie pagina 26);

n financiering verkoopverlies oude woning;

n financieringstekort bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid;

n schenking ten behoeve van aanschaf woning kinderen;

n herfinancieren van lopende leningen voor lagere maandlasten;

n consumptieve opname.

Verschillen CK en HK

De rente voor een consumptieve lening is hoger dan bij een hypothecaire oplossing, de looptijd is meestal 10 jaar. Daardoor zijn de maandlasten hoger.

Bij een consumptieve lening hoeft de consument geen aanvullende kosten te maken, zoals notaris-, taxatie- of advieskosten. Hierdoor kan deze oplossing uiteindelijk goedkoper zijn. Bij kredieten is het verboden om advieskosten in rekening te brengen; de adviseur ontvangt doorlopende provisie gekoppeld aan de uitstaande lening.

Een consumptief krediet kan ook meer leenruimte bieden. De rente van een persoonlijke lening is aftrekbaar als deze wordt gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen woning.

Rekenvoorbeeld

Amir wil € 25.000 lenen om zijn woning te verduurzamen. Hij heeft de keuze tussen het verhogen van zijn bestaande hypotheek of een consumptieve lening. Dit resulteert in de volgende vergelijking, waarbij geen rekening is gehouden met eventuele ‘verborgen rentekosten’.

Verborgen rentekosten

* De doorlopende provisie over de gehele looptijd bedraagt ± € 1.050

Veel aanbieders passen automatisch de rente aan wanneer de lening onder een bepaalde verhouding schuld/marktwaarde valt. Verhoogt een consument de hypotheek, bijvoorbeeld voor verbouwing of verduurzaming, dan neemt deze ratio toe. Het duurt dan langer voordat de lening (weer) in een lagere risicoklasse komt, waardoor er over de looptijd meer rente is verschuldigd. Deze verborgen rentekosten zijn er niet bij een persoonlijke lening.

Hypothecair lenen in box 3 voor de eigen woning

De combinatie van een lage rentestand, afbouw van het aftrektarief en hoge woningwaardes maakt hypotheekrenteaftrek steeds minder voordelig. Daarom kiezen steeds meer mensen voor een lening die (deels) in box 3 valt. De meest voorkomende reden is een lagere maandlast bij aflossingsvrij lenen.

Hypothecair lenen voor de eigen woning in box 3 heeft diverse aandachtspunten. Die kunnen, afhankelijk van de situatie, zowel een voordeel als een nadeel zijn.

Aandachtspunten Toelichting

lenen in box 3

Geen fiscaal keuzerecht Een schuld die aan de fiscale eisen voldoet van een ews*, kan niet ‘vrijwillig’ in box 3 worden geplaatst.

Verplaatsen lening Een bestaande ews (< 2013) naar box 3 verplaatsen is mogelijk door de ews van box 1 naar box 3 af te lossen en opnieuw op te nemen, mits géén sprake is van herfinanciering (NB: overleg met (met de nieuwe schuld rechtstreeks de bestaande ews aflossen). Een nieuwe geldverstrekker) ews kan naar box 3 door niet aan het aflossingsschema te voldoen. Niet mogelijk met NHG Op grond van Norm 5.1.4 is een niet-fiscaal aflossingsvrij leningdeel niet toegestaan. Anders gezegd: een lening mag alleen aflossingsvrij zijn, voor zover het een bestaande ews is (box 1). Pas vanaf 2031 geldt dat deze leningen in box 3 (na 30 jaar) toch NHG mogen houden.

Een NHG-leningdeel in box 3 is mogelijk voor bijvoorbeeld restschuldfinanciering of het meefinancieren van boeterente. Maar die leningdelen mogen niet aflossingsvrij worden verstrekt.

Bij aflossingsvrij: De rente voor aflossingsvrije leningen (zelfs als deze niet in box 3 vallen) is

n hogere rente meestal hoger. Bereken of dit opweegt tegen de voordelen.

n LTV-opslag vervalt niet Bij een aflossingsvrije lening vervallen LTV-opslagen niet vanzelf, terwijl dit bij leningen met aflossing vaak wel zo is.

Bij aflossingsvrij: Aflossingsvrij lenen verhoogt de kans op een restschuld. Niet alleen bij

n risico restschuld verkoop, maar ook aan het eind van de economische looptijd van het krediet.

n risico rentestijging Bij een rentestijging van 300% (zoals in 2022), stijgt ook de netto maandlast

n betaalbaarheid lange 300% (in geval van een nieuwe rentevaste periode).

termijn Op lange termijn moeten de lasten betaalbaar blijven, zeker als er niets wordt afgelost. Ook als de rente stijgt, de klant met pensioen gaat, en/of een ander inkomensrisico zich voordoet.

Risico geen Een geldverstrekker hoeft niet mee te werken aan verlenging. De kans dat een herfinanciering geldverstrekker weigert de lening opnieuw te financieren, is groter bij box 3 dan box 1. Zeker bij gestegen rente.

Lagere leencapaciteit Voorbeeld: inkomen van € 50.000, toetsrente van 5%. box 3

Verschil leencapaciteit box 1 en box 3 = € 54.332.

Maximaal 50% Box 3 lenen gebeurt vaak aflossingsvrij. Volgens de Gedragscode Hypothecaire aflossingsvrij Financieringen is dat leningdeel maximaal 50% van de waarde van de woning. Impact bijleenregeling Financiering in box 3 van een woning verhoogt de eigenwoningreserve. Er is immers geen ews. Bij aankoop van een volgende woning, kan daardoor mogelijk een groter deel dan gewenst niet in box 1 worden gefinancierd.

Aandachtspunten Toelichting

lenen in box 3

(Eerder) last van Voorbeeld: WOZ-waarde woning: € 500.000. bijtelling door afbouw Financiering van € 200.000 tegen 1,25%.

Wet Hillen

In box 1: geen bijtelling ewf, want rente ews > ewf. In box 3: wel bijtelling ewf, omdat er geen ews is. Die bijtelling wordt tot 2048 elk jaar hoger.

Hoog inkomen: Door de tariefmaatregel is het voordeel van renteaftrek voor inkomens in de aantrekkelijker hoogste belastingschijf laag (max 36,93%).

Impact box 3: Het forfaitair negatief rendement op schulden in box 3 (2,57%**) is meestal vanaf 2023 geen lager dan de echte rente. En ook lager dan het forfaitaire positieve rendement saldering schuld met op ‘overige bezittingen’ (6,17%), maar hoger dan op sparen (0,36%**). vermogen, nadelig voor Stel, forfaitair rendement schuld is 2,57%, dan is er per saldo 3,6% fictief vermogenden. rendement (6,17% -/- 2,57%) over gesaldeerde overige bezittingen. Geen aftrek bijkomende Financieringskosten zijn aftrekbaar in box 1, maar alleen voor zover het kosten financiering van een ews betreft. Als een woning wordt gefinancierd met een box 3-lening, zijn de financieringskosten daarover niet aftrekbaar. In de praktijk wordt vaak deels in box 1 en deels in box 3 geleend. In dat geval zijn de financieringskosten pro rata aftrekbaar.

* ews = eigenwoningschuld; * ewf = eigenwoningforfait

** definitieve forfaitaire rendementen nog onbekend (zie pagina 43)

Overwaarde verzilveren door senioren

Veel senioren hebben een eigen woning met een hoge overwaarde. Of ze hebben zelfs al de hele hypotheek afgelost. Er zit dan veel potentieel geld ‘vast’ in de stenen. Hierna volgt een beknopt overzicht van mogelijkheden voor senioren met overwaarde.

1. Niet verhuizen en overwaarde benutten

Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) biedt twee mogelijkheden:

a. SVn-Blijverslening

Ouderen kunnen noodzakelijke woningaanpassingen doen tegen zeer beperkte kosten. Zij kunnen zo langer zelfstandig in hun huis blijven wonen.

b. SVn-Verzilverlening

Dit is een ‘opeetconstructie’. De maandlasten zijn nihil, omdat de lening aflossingsvrij is. De rente wordt bijgeschreven op de lening.

2. Niet verhuizen en overwaarde benutten

De opties a, b en c worden (soms in combinatie) door banken geboden. Optie d kan in familieverband:

a. Een (extra) aflossingsvrije hypotheek

Tot een deel van de (over)waarde van de woning wordt een nieuwe, aflossingsvrije hypotheek verstrekt. Voorwaarde is dat het inkomen hoog genoeg is. Het geld gaat direct naar de woningbezitter. Die betaalt rente in box 3, dus niet aftrekbaar.

b. Een krediethypotheek

Bij een krediethypotheek is er een opnamemogelijkheid tot een bepaald bedrag (afhankelijk van de waarde van de woning).

c. Een opeetconstructie

Een opeetconstructie is een krediethypotheek waarbij de toekomstige rentelasten in mindering komen op het opnamebedrag. De maandelijkse rente wordt opgeteld bij het uitstaande kredietsaldo.

d. Lenen bij kinderen

Kinderen kunnen vrij vermogen lenen aan hun ouders, waardoor zij in de woning kunnen blijven. Rente kan worden opgeteld bij de lening; dit verlaagt de belaste nalatenschap.

3. Verkopen en verhuizen

De meest directe manier om overwaarde te verzilveren is de woning verkopen en verhuizen. Dit vergt goede planning. De verkoper moet immers ergens anders gaan wonen.

4. Verkopen en niet verhuizen

Het is mogelijk in de woning te blijven en de woning en/of grond te verkopen. Enkele varianten:

a. Erfpachtconstructie

De eigenaar verkoopt de woning en vestigt er een erfpachtrecht op. De bewoner (erfpachter) is dan jaarlijkse erfpachtcanon verschuldigd aan de nieuwe eigenaar.

b. Vruchtgebruikconstructie

De volle eigendom wordt gesplitst in een bloot eigendom (dat wordt verkocht) en een vruchtgebruik (voor de huidige bewoner).

c. Sale & Leaseback-constructie

De volle eigendom wordt verkocht, tegen een gereduceerde prijs. De bewoner leaset (huurt) de woning vervolgens terug van de koper.

Voor- en nadelen van de opties

Verzilveroptie Mogelijke voordelen

SVn-Blijverslening Mogelijk een deel aflossingsvrij

Lage rente 10 of 20 jaar vast

SVn-Verzilverlening Maandlast nihil (rentebijschrijving)

Aflossingsvrij

Rente 40 jaar vast, tot 80% waarde

Aflossingsvrije Hele overwaarde tot bepaald maximum

hypotheek direct beschikbaar

Eigen keuze rentevaste periode

Krediethypotheek Opname deel overwaarde

Lager leenbedrag = lagere maandlast

Variabele rente

Opeethypotheek

Krediethypotheek met bijtelling

rente = geen maandlast

Mogelijke nadelen

Alleen voor bepaald bestedingsdoel

Beperkende voorwaarden gemeente

Alleen voor bepaald bestedingsdoel

Beperkende voorwaarden gemeente

Lening in box 3 (zie pag. 51/52)

Rentelast moet betaalbaar blijven

Beperkende voorwaarden geldgever

Kredietlimiet laag door variabele rente

Variabele maandlast = onzekerheid

Variabele rente is relatief hoog

Relatief klein deel van de overwaarde

Langlevenrisico = gedwongen verkoop

Lenen bij kinderen Wettelijke leennormen geen beletsel Goede vastlegging afspraken over Onderling renteafspraken maken lening en rente

Rente laten bijschrijven, daardoor Problemen opeisbaarheid, als inkomen lagere erfenis kind terugvalt of bij relatiebreuk

Verkopen en Direct naar toekomstbestendige

verhuizen (senioren)woning.

Geen geschikte woning beschikbaar

Bij huur: indexering, waardoor vermogen

Bij huur: betalen vanuit overwaarde verdampt

Bij koop: geen of zeer lage woonlast Bij verzorgingshuis (etc) mogelijk (hoge)

bij gebruik overwaarde eigen bijdrage

Erfpachtconstructie Oude woning kan bewoond blijven Woning wordt veel minder courant

Geen verhuisperikelen

Canon niet aftrekbaar

Financiering erfpacht erg moeilijk

Vruchtgebruik- Geen maandlasten voor blijver Bezit bloot eigendom belast in box 3

constructie Bij ouder-kind: minder erfbelasting Constructie moeilijk financierbaar

Sale & Leaseback Oude woning kan bewoond blijven Op termijn zeer kostbaar voor huurder: Geen verhuisperikelen

Kan in relatie kind-ouder

overwaarde is snel op

Kind-ouder: zie ‘Lenen bij kinderen’

Betaalbaarheid: feiten en risico’s

Bruto en netto woonlasten

In de wettelijke leennormen zijn regels vastgelegd over situaties waarin een lening op basis van inkomen verantwoord is. Deze leennormen gaan uit van bruto woonlasten. Bruto lasten zeggen de klant niet altijd voldoende. Haalbaarheid is immers niet hetzelfde als betaalbaarheid.

Dagelijkse boodschappen, vaste maandelijkse uitgaven en grotere aankopen zijn allemaal netto, net als het inkomen. Bovendien is de netto impact van woonlasten erg belangrijk voor het maken van een goede afweging om iets aan een hypothecair krediet te veranderen.

Aandachtspunten (tarieven 2023)

Onderstaande aandachtspunten onderstrepen het belang van bruto/netto-berekeningen.

Voorbeeld ter illustratie

Voordeel van aftrek 30-jarige annuïteitenhypotheek van € 400.000, tegen 3,5%, WOZ-waarde hypotheekrente wordt € 400.000. Eigenwoningforfait (ewf) gelijkblijvend 0,35%. vaak (te) hoog ingeschat

Totale bruto lasten over 360 maanden: € 646.624, netto € 570.587.

Totale voordeel hypotheekrenteaftrek: € 76.037 (bij tarief 36,93%)

Bruto last per maand € 1.796,18.

Netto maandlast eerste jaar: € 1.412,18; de netto last stijgt tijdens de looptijd. Nooit 30 jaar aftrek bij Annuïteitenhypotheek 30 jaar, 3,5%, WOZ € 400.000, IB-tarief 36,93%: een annuïteiten- of na 28 jaar + 1 maanden geen renteaftrek meer.

lineaire hypotheek Bij een zelfde lineaire hypotheek na 27 jaar geen renteaftrek meer.

Bij stijgende WOZ-waarde eindigt renteaftrek mogelijk sneller. Door een verder dalend eigenwoningforfait-tarief kan dit meevallen.

Tariefmaatregel Aflossingsvrije hypotheek € 200.000, WOZ € 400.000, rente 3%, gecompenseerd door inkomen € 100.000.

lager ewf-tarief

T/m 2017: aftrek toptarief 52% en ewf-tarief 0,75%.

In 2017 maandlast bruto € 500 en netto € 370

In 2023: aftrek 36,93%, maar ewf-tarief 0,35%

In 2023 maandlast bruto € 500 en netto € 358,44 Hogere netto last na Huidig inkomen € 40.000, pensioeninkomen € 28.000. pensionering door een Aftrektarief gaat bij pensionering van 36,93% naar 19,03%.

lager IB-tarief Bij een aflossingsvrije hypotheek stijgt de netto maandlast met maximaal 17,9%.

Bruto wordt netto door Aflossingsvrije hypotheek € 250.000, 3% rente, WOZ € 400.000, einde renteaftrek en IB-tarief 36,93%, ewf 0,35%. Einde renteaftrek in 2031 (IB-tarief gelijk).

bijtelling ‘Hillen’

Bruto last blijft € 625 per maand.

Netto last gaat van € 437,27 (2023) naar € 625 per maand (2031) + € 18,67 netto vanwege afbouw Wet Hillen. Totale stijging: 47,2%.

De stijging neemt toe bij hogere WOZ-waarde en verdere afbouw Wet Hillen.

Effecten van wijzigingen

Bereken altijd zowel de bruto als de netto effecten op de maandlast van wijzigingen in de hypotheek.

Voorbeeld ter illustratie Impact (extra) aflossen Aflossingsvrije hypotheek, 4% (eigenwoningschuld). Tarief 36,93%. op netto last valt tegen; Extra aflossing van € 10.000. terugverdientijd is lang Impact op netto maandlast: € 21,02. Pas na afloop renteaftrek wordt impact netto € 33,33 per maand.

Terugverdientijd, uitgaand van een netto impact van € 33,33 per maand is 25 jaar (€ 10.000/€ 33,33 = 300 maanden); Bij een netto impact van € 21,02 (zolang de rente aftrekbaar is) zou de terugverdientijd theoretisch 36,5 jaar zijn. Renteverhoging kan bij Spaarhypotheek € 400.000, rente 3%, WOZ-waarde € 500.000. spaarhypotheek voordelig Inleg SEW: € 748 per maand. De rentevaste periode loopt af. zijn (netto). Totaal is 20 jaar verstreken. Nieuwe rente 4,5% voor laatste 10 jaar.

Bruto last vóór rentewijziging: € 1.748 per maand (rente + inleg)

Netto last vóór rentewijziging: € 1.433 per maand.

Bruto last na rentewijziging: € 1.892 per maand (+ € 144)

Netto last na rentewijziging: € 1.392 per maand (min € 41!)

De netto verlaging is vooral het gevolg van de inleg SEW. Die wordt € 392,30 per maand. Er is rekening gehouden met ewf-bijtelling en renteaftrek tegen 36,93%. Geen rekening gehouden met heffingskortingen. Bij annuïteiten valt het Annuïteitenhypotheek € 400.000, rente 3%, WOZ-waarde € 500.000. netto effect van Na 20 jaar loopt de rentevaste periode af. rentewijzigingen mee. De rente wordt 4,5% voor de resterende 10 jaar.

Bruto last vóór rentewijziging: € 1.686 per maand (rente + aflossing)

Netto last laatste maand vóór rentewijziging: € 1.578 (maand 240)

Bruto last na rentewijziging: € 1.810 per maand (+ € 124)

Netto last na rentewijziging: € 1.622 per maand (+ € 44; maand 241)

Terugverdientijd De AFM gaat er vanuit dat de terugverdientijd van boeterente moet worden boeterente duurt berekend aan de hand van het verschil in bruto maandlast.

netto langer

Netto kan dit heel anders uitpakken, zeker bij een spaarhypotheek.

Bereken bij een spaarhypotheek de netto terugverdientijd.

Tarieven 2023, tenzij anders vermeld.

Overlijden

Voorlopige sterftecijfers 2022 (CBS)

Aantal overleden personen

Oversterfte

169.938

14.445 personen (9,3%)

Belangrijkste reden oversterfte griepepidemieën vanaf maart en december

In 2022 overleden in alle leeftijdsgroepen meer mensen dan verwacht. De oversterfte onder vrouwen (11%) was hoger dan die onder mannen (8%).

Oversterfte

Belangrijkste doodsoorzaken (januari t/m september 2022)

1. Nieuwvormingen (kanker) 34.929 personen

5. Niet-natuurlijke doodsoorzaken (o.a. ongevallen/zelfdoding) 7.601 personen

Levensverwachting (2022)

Gemiddelde levensverwachting 81,63 jaar Levensverwachting

jaar (+ 5 maanden t.o.v. 2021)

jaar (+ 1 maand t.o.v. 2021)

Bron: CBS

Algemene nabestaandenwet

Bij overlijden kan de langstlevende partner mogelijk aanspraak maken op een Anw-uitkering. De langstlevende moet hiervoor een eigen kind, pleegkind of stiefkind jonger dan 18 jaar verzorgen ofwel voor minimaal 45% arbeidsongeschikt zijn. De Anw-uitkering bedraagt 70% van het minimumloon; bepaalde inkomsten worden (deels) in mindering gebracht.

Gemiddeld aantal lopende Anw-uitkeringen:

n 2020 27.200

n 2021 25.000

n 2022 23.900

Nabestaandenpensioen

Aandachtspunten bij het nabestaandenpensioen (via de werkgever) zijn:

n Kwalificeert de partner in de pensioenregeling als pensioenpartner?

n Is sprake van een onbepaald of bepaald partnerpensioen?

n Bij een bepaald partnerpensioen: is de partner aangemeld in de pensioenregeling?

n Is sprake van een nabestaandenpensioen op opbouw- of risicobasis?

Aanvullende voorzieningen

Aandachtspunten bij aanvullende voorzieningen bij overlijden:

n Voor zowel nieuwe als bestaande NHG-hypotheken geldt vanaf 2020 géén verplichte overlijdensrisicoverzekering meer. Bij de meeste geldverstrekkers is de verplichte ORV uit het acceptatiebeleid geschrapt.

n Bespreek met de klant eventuele (verzekerings)oplossingen, als uit de inventarisatie en analyse blijkt dat er bij overlijden een onaanvaardbaar tekort ontstaat in het (netto) besteedbaar inkomen.

n Doorgaans daalt het inkomen na het overlijden van één van de partners. De koopkracht – het inkomen gecorrigeerd naar huishoudensomvang en type – stijgt na een overlijden echter in de meeste gevallen, vooral bij personen die de AOW-leeftijd hebben bereikt. De achterblijvende partner heeft minder geld nodig (en het weggevallen inkomen na de AOW-leeftijd is doorgaans lager). Houd rekening met gewijzigde uitgaven na overlijden.

Arbeidsongeschiktheid

Er zijn veel bronnen te vinden met cijfers over arbeidsongeschiktheid. Die bronnen lijken elkaar soms tegen te spreken. Voor dit overzicht zijn gegevens van CBS en UWV gebruikt.

Aantallen werkenden in relatie tot bevolking (eind 2022)

n Inwoners in Nederland

17.8 miljoen

n Waarvan in de leeftijd 15-75 jaar 13,2 miljoen

n Waarvan werkende beroepsbevolking 9,6 miljoen (= 73% van de 15- tot 75-jarigen)

n Waarvan zzp’er of zmp’er

1,54 miljoen (1,2 miljoen + 340.000 = 16% werkenden)

Aantallen uitkeringen Arbeidsongeschiktheidswetten (eind 2022)

Aantal personen met een uitkering 822.700, waarvan:

n IVA 152.300 (39,4% van de WIA-uitkeringen)

n WGA 234.100 (60,6% van de WIA-uitkeringen)

n IOW 9.400

De optelsom van de uitkeringen (992.400) is hoger dan het totaal aantal personen met recht op een uitkering, omdat sommigen recht hebben op meerdere uitkeringen naast elkaar.

Kans op AO-uitkering

Percentage AO-uitkeringsgerechtigden:

n 4,6% van de totale bevolking

n 6,2% van de inwoners tussen de 15-75 jaar

n 7,8% van alle inwoners tussen de 20-65 jaar

n 8,6% van de werkende beroepsbevolking (15-75 jaar)

De kans op het recht op een AO-gerelateerde uitkering is kleiner dan de kans op arbeidsongeschiktheid zelf. Niet iedereen die arbeidsongeschiktheid raakt, heeft immers recht op een AO-gerelateerde uitkering (zoals zzp’ers, of bij een AO-percentage <35%).

Aan de andere kant: als iemand arbeidsongeschiktheid raakt, betekent het niet automatisch dat hij geen inkomen meer kan genereren.

Kans op arbeidsongeschiktheid

De kans dat iemand arbeidsongeschikt wordt, is niet exact bekend. Niet iedereen meldt zich of heeft recht op een uitkering.

Aantal nieuwe uitkeringen AO in 2022 63.000 (uitstroom: 52.000)

Kans per jaar op een AO-uitkering 0,66% (in relatie tot werkende beroepsbevolking)

Jongeren tot 34 jaar 0,2%

Ouderen vanaf 55 jaar 1,2%

De werkelijke kans op een AO-uitkering is voor werknemers (tussen 18 en AOW) dus groter.

Gemiddelde leeftijd WIA-instroom 42,3 jaar

Kans WIA-instroom mannen per jaar WGA: 0,373% IVA: 0,152%

Kans WIA-instroom vrouwen per jaar WGA: 0,507% IVA: 0,157%

Effect long-Covid: de WIA-instroom is met 12% gestegen in 2022 t.o.v. 2020. Daarvan was 80% te wijten aan langetermijneffecten van Covid. De gemiddelde leeftijd van deze groep was 33 jaar. De cijfers over instroomkans hierboven houden géén rekening met de extra instroom in 2022.

Top 5 oorzaken instroom AO-uitkering (samen 84%)

Zelfstandigen

In 2019 gaf 2,1% van de zzp’ers aan op dat moment arbeidsongeschikt te zijn.

Zzp’ers met een voorziening hebben (naar eigen zeggen):

Woonlastenverzekering

Er zijn meerdere oplossingen om het risico op arbeidsongeschiktheid tijdens de looptijd van een hypotheek af te dekken. Een woonlastenverzekering kan bijvoorbeeld maandelijks

uitkeren of in één keer een deel van de hypotheek aflossen.

Relatiebreuk

Uit onderzoek blijkt dat de financiële risico’s van een relatiebreuk te weinig worden besproken tijdens adviesgesprekken. De feiten en risico’s over relatiebreuk zijn reden dat wel te doen – en die bespreking bovendien goed in uw adviesdossier vast te leggen.

Burgerlijke

Van de bijna 8,0 miljoen huishoudens (17,4 miljoen inwoners), zijn er:

n 3,23 miljoen gehuwden/geregistreerd partner

n 3,08 miljoen alleenstaand

n 1,10 miljoen ongehuwd samenwonend

n 0,59 miljoen overig (o.a. alleenstaande ouders, mensen in zorginstelling, etc)

Kans op relatiebreuk

CBS houdt cijfers bij over echtscheiding van gehuwden (inclusief geregistreerd partners).

Er is een dalende trend:

n 2000: 9,8 van de 1.000 huwelijken is geëindigd in echtscheiding

n 2010: 9,5 van de 1.000 huwelijken is geëindigd in echtscheiding

n 2020: 8,6 van de 1.000 huwelijken is geëindigd in echtscheiding

Van alle huwelijken die in 1990 zijn gesloten, is in 2021 al 37% uitgedraaid op een scheiding.

n De gemiddelde huwelijksduur bij echtscheiding is 15,0 jaar.

n Gemiddelde leeftijd bij scheiding: 44,9 jaar (vrouwen) en 48,2 jaar (mannen)

n Hoe langer een huwelijk duurt, hoe kleiner de kans op een scheiding wordt. Dit verklaart de dalende trend. Steeds minder mensen huwen, maar wonen ongehuwd samen.

n Van de ongehuwd samenwonende twintigers ging 23% binnen 5 jaar uit elkaar. Bijna de helft van de samenwoners trouwt later alsnog.

Inventarisatie ter analyse financiële risico’s van relatiebeëindiging

De belangrijkste vraag is of de klant zich realiseert wat de gevolgen zijn als de relatie zou stuklopen. Om daar als adviseur een antwoord op te kunnen geven, moeten de volgende zaken worden geïnventariseerd (niet limitatief):

n Wat is de samenlevingsvorm?

n Zijn er huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden of is er een samenlevingscontract? En zo ja, wat is de inhoud daarvan?

n Brengt één partner meer in dan de ander?

n Is inbreng (mede) betaald door schenking of erfenis onder uitsluitingsclausule?

n Wordt het eigenwoningverleden vermengd of niet?

n Zijn er kinderen, i.v.m. alimentatieverplichtingen en toewijzing woning na een scheiding?

n Wat wordt de eigendomsverhouding (en waarom, indien afwijkend)?

n Worden beide partners 100% hoofdelijk aansprakelijk?

n Wat is de leencapaciteit per persoon (naast gezamenlijk)?

Analyse financiële risico’s van relatiebeëindiging

Afhankelijk van de antwoorden op de inventarisatievragen, bestaan er in het algemeen de volgende risico’s, specifiek bij relatiebeëindiging:

n Woning kan niet op één inkomen behouden blijven met gedwongen verkoop tot gevolg.

De mogelijke gevolgen daarvan zijn:

l een restschuld

l geen mogelijkheid om andere betaalbare woonruimte te vinden

n Woning kan niet op één inkomen behouden blijven, maar ook geen verkoop.

De mogelijke gevolgen zijn dan:

l geen ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid vertrokken ex-partner

l gedwongen afkoop KEW, SEW, BEW: deel hypotheek wordt niet afgelost

n Onenigheid over diverse aspecten:

l Wie in het huis mag blijven wonen

l Wie recht heeft op welk deel van de over- of onderwaarde

l Vergoedingsrechten en zo ja, hoe hoog (nominaliteits- of beleggingsleer)

l Verrekening inbreng eigen vermogen (voor extra aflossing of verbouwing)

l Hoogte alimentatieverplichtingen

Specifiek fiscale gevolgen

Specifiek fiscale risico’s van een relatiebreuk zijn:

n Ex-partners kunnen (onbedoeld) een deel van het eigenwoningverleden krijgen van de ander

n Vertrekkende partner kan een niet-liquide eigenwoningreserve krijgen

n Blijvende partner kan niet de hele lening voortzetten onder overgangsrecht

n Vertrekkende partner krijgt aflossingsstand

n Vertrekkende partner kan na 2 jaar de rente niet meer aftrekken

Mogelijkheden risico’s te beperken

Er zijn op voorhand risico’s te beperken, bijvoorbeeld door:

n Huwelijkse voorwaarden/samenlevingsovereenkomst opstellen of herzien

n Vastleggen wie wat inbrengt aan eigen vermogen

n Een interne draagplichtovereenkomst aangaan (ongehuwden)

n Lening met NHG aangaan

Werkloosheid

In Nederland zijn er bijna 3,7 miljoen mensen tussen de 15 en 75 jaar die niet werken. Dat is veel meer dan het officiële aantal werklozen van circa 372.000. Dat komt door de definitie van ‘werklozen’. Dat zijn alle mensen tussen de 15 en 75 jaar (de ‘beroepsbevolking’) die geen werk hebben maar wel op zoek zijn en binnen twee weken beschikbaar zijn.

1. Kans op ontslag

Iemand heeft een kans van ongeveer 35% om tijdens diens werkzame leven ooit eens ontslagen te worden. Vaak wordt juist in de periode van het werkzame leven een hypotheek afgesloten met een duur van 30 jaar.

2. Kans op werk

Tegenover 100 werklozen staan 143 vacatures. Het aantal vacatures verschilt per beroepsgroep.

3. Wel uitkering, niet werkloos

Iemand met een WW-uitkering wordt lang niet altijd tot de werklozen gerekend. Iemand die na ontslag uit een voltijdbaan in deeltijd gaat werken, heeft recht op een gedeeltelijke WW-aanvulling. Ook zijn er WW’ers die niet recent naar werk hebben gezocht of niet onmiddellijk weer aan de slag kunnen, bijvoorbeeld door ziekte. En steeds meer mensen kiezen ervoor om als zzp’er aan de slag te gaan tijdens hun uitkering. Ook zij zijn officieel niet werkloos.

4. Geen uitkering, wel (deels) werkloos

Ongeveer 50% van de werklozen heeft geen uitkering. Bijvoorbeeld zelfstandigen die geen werk meer hebben. Maar ook iedereen wiens WW is afgelopen maar niet in aanmerking komt voor een bijstandsuitkering: vanwege inkomsten van een partner of vanwege vermogen. Daarnaast zijn er 521.000 mensen die wel werken, maar meer uren zouden willen werken.

5. WW-uitkering

Zie voor maximale duur en hoogte WW-uitkering: Kerncijfers sociale zekerheid (zie pagina 73).

Mogelijk verzachtende factoren bij werkloosheid:

a. Kans op werk: de kans dat iemand opnieuw werk vindt na ontslag is sterk afhankelijk van werkervaring, opleiding en bedrijfstak. Houd daarmee rekening in uw advies.

b. Transitievergoeding: sinds 2020 is de transitievergoeding 1/3e maandsalaris per gewerkt jaar, met een maximum van een heel jaarsalaris of € 89.000 (2023).

c. Aanwezigheid van een buffer: is er genoeg eigen geld om een periode van werkloosheid te overbruggen, en zo ja voor hoe lang?

d. Cao: in cao’s van werkgevers zijn vaak afspraken gemaakt over ontslag, zoals een opleidingstraject of aanvullende uitkering. Denk daarbij ook aan de SPAWW.

Kerncijfers

Inkomstenbelasting box 1-2-3

Tarief box 1

Jonger dan AOW-leeftijd

Belastbaar inkomen doch niet meer dan totaal tarief meer dan

AOW-leeftijd en ouder, geboren vanaf 1 januari 1946

Belastbaar inkomen doch niet meer dan totaal tarief meer dan

Tarief box 2 en Vennootschapsbelasting

Voor AOW-gerechtigden die zijn geboren vóór 1946 is de bovengrens van de eerste tariefschijf € 38.703.

Tarief box 3

Het box 3-tarief over forfaitair belastbaar rendement is 32%.

Overbruggingswet 2023-2025

Het forfaitair rendement wordt berekend op basis van fictieve rendementen op de werkelijke vermogensverdeling. Er zijn drie vermogenscomponenten:

Vermogenscomponent

Spaargeld Bekend in 2024 (voorlopig: 0,36%)

Overige bezittingen 6,17%

Schulden (geen ews) Bekend in 2024 (voorlopig: 2,57%)

Het te belasten forfaitaire rendement wordt berekend door het totale positieve rendement te vermenigvuldigen met de belastbare vermogensgrondslag, rekening houdend met de vrijstelling en schuldendrempel. Zie voorbeeld op pagina 43 (Relevante regelgeving - Box 3)

Box 3 vrijstellingen en schuldendrempel per belastingplichtige

Heffingskortingen en Toeslagen 2023

*per belastingplichtige die de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt, tenzij specifiek anders vermeld.

Toeslagen (verkort)

Kinderopvangtoeslag

pers)

€ 48.224 (2 pers)

Vermogensgrens € 127.582 (1 pers)

€ 161.329 (2 pers)

Maximum dagopvang € 9,12 per uur

Maximum BSO € 7,85 per uur

Maximum gastouderopvang € 6,85 per uur

Maximum aantal uren 230 per kind

Kindgebonden budget Maximum (1 kind) € 1.653 per jaar

Maximum (2 kinderen) € 3.185 per jaar

Maximum per 3e of volgend kind € 3.185 + € 1.532 per kind per jaar

Alleenstaande ouderkop € 3.848 per jaar

Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

Afbouw tarief aftrek rente eigenwoningschulden

Jaar Maximaal tarief aftrek Deze aftrektarieven gelden ook voor:

2022 40%

2023 en later 36,93% = basistarief box 1

Eigenwoningforfait 2023

€ 12.500 € 25.000

€ 25.000 € 50.000

€ 50.000 € 75.000

n Ondernemersaftrek

n MKB-winstvrijstelling

n Persoonsgebonden aftrek (zoals alimentatie)

n Terbeschikkingstellingsvrijstelling ondernemers

van deze woningwaarde

€ 1.200.000 – € 4.200 vermeerderd met 2,35% eigenwoningwaarde, voor zover deze uitgaat boven € 1.200.000.

Verhoogd EWF-tarief bij tijdelijke verhuur eigen woning in box 1: 0,55% tot € 1.200.000

Afbouw

Wet Hillen

Bij geen of een geringe eigenwoningschuld kan de Wet Hillen tot bijtelling leiden. Dit is het geval als het eigenwoningforfait (EWF) hoger is dan de aftrekbare hypotheekrente.

Bij een positief saldo (forfait minus rente) ziet de bijtelling er als volgt uit:

Erf- en schenkbelasting 2023

Tarieven erf- en schenkbelasting

Vrijstellingen erfbelasting

Vrijstellingen schenkbelasting

*wordt afgeschaft in 2024. Zie ook overgangsrecht hieronder.

Aandachtspunten bij schenking

n Beide ouders worden gezien als één schenker, ook als ze gescheiden zijn.

n Eenmalige schenkingsvrijstelling van € 28.947 aan een kind kan niet worden opgeteld bij de jaarlijkse vrijstelling van € 6.035

n De grens van 40 jaar betekent: inclusief de dag dat iemand 40 wordt. De leeftijd van een jongere partner kan worden gebruikt, indien voldaan aan voorwaarden partnerbegrip SW

n Iemand mag in diens leven maar één keer gebruik maken van één van de eenmalige vrijstellingen: voor de eigen woning, dure studie óf vrij besteedbaar

n Eenmalige schenkingsvrijstelling studie: de studie moet aantoonbaar minimaal € 20.000 per jaar kosten. De schenking moet uiterlijk in 2023 of de twee jaar daarna zijn gebruikt.

n Overgangsrecht schenkingsvrijstelling eigen woning van € 106.671:

l De schenking moet worden besteed aan aankoop of verbouwing van de eigen woning, aflossing eigenwoningschuld, of afkoop erfpacht-, opstal- of beklemmingsrechten.

l Eerste deel schenking moet in 2022 gedaan zijn. Restant mag in 2023 worden geschonken. De schenking moet worden gebruikt in 2023 of in 2024.

l De schenking moet onvoorwaardelijk zijn

Lijfrenten en kapitaalverzekeringen

Tot aan de AOW-leeftijd kunnen werkenden premie (verzekeringen) of inleg (bancaire lijfrenten) in aftrek brengen op hun belastbaar inkomen. Voorwaarde is dat zij een pensioentekort aantonen.

Jaarruimte tot 1 juli 2023

Het pensioentekort moet blijken uit de formule voor de jaarruimte:

Jaarruimte = 13,3% x (inkomen -/- AOW-franchise) -/- 6,27 x A -/- O

Inkomen = winst uit onderneming (voor ondernemingsaftrek of OR-dotatie) + belastbaar loon + belastbaar resultaat overige werkzaamheden + belastbare periodieke uitkeringen of verstrekkingen

Tot maximaal € 128.810 (daarboven: nettolijfrente mogelijk)

AOW-franchise = € 13.646

A = Pensioenaangroei

O = Dotatie oudedagsreserve (9,44% winst of maximaal € 9.632) over 2022. Dotatie aan de OR is na 2022 niet meer mogelijk. Vanaf 2024 verdwijnt de ‘O’ uit de jaarruimteformule.

De jaarruimte is maximaal € 15.317.

Reserveringsruimte

Niet-benutte jaarruimte in de zeven voorafgaande jaren kan alsnog worden benut.

In 2023 geldt dit dus voor niet-benutte jaarruimte uit 2016 t/m 2022.

n Maximale reserveringsruimte

(op 1-1-2023 jonger dan 56 jaar en 10 maanden): € 8.065

maar nooit meer dan: 17% x premiegrondslag

n Maximale reserveringsruimte

(op 1-1-2023 56 jaar en 10 maanden of ouder): € 15.922

Lijfrente-wetgeving na 1 juli 2023 (onder voorbehoud)

Indien de Wet toekomst pensioenen in werking treedt op 1 juli 2023, gelden met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2023 de volgende regels voor lijfrenten:

n De jaarruimte wordt 30% van de premiegrondslag.

n De AOW-franchise wordt € 16.322, waardoor de premiegrondslag daalt.

n De maximale jaarruimte wordt € 33.747.

n De factor A wordt vervangen door de echte pensioenpremies, zodra de pensioenuitvoerder overgaat op het nieuwe pensioenstelsel.

n Lijfrentepremie kan afgetrokken worden tot AOW-leeftijd + 5 jaar (nu nog: tot AOW-leeftijd).

n De reserveringsruimte wordt verlengd tot 10 jaar niet-benutte jaarruimtes.

n De reserveringsruimte wordt leeftijdsonafhankelijk gemaximeerd op € 38.000 per jaar.

n De minimale uitkeringsduur van een bancaire levenslange oudedagslijfrente wordt ingekort met het aantal jaren dat de AOW-leeftijd is verstreken op het moment van uitkeren.

Stakingslijfrenten

De maximale, fiscaal gefacilieerde omzetting van stakingswinst in lijfrente is:

Maximale stakingswinstlijfrente Voorwaarden

€ 510.970 n ondernemer is ten minste 61 jaar + 10 maanden; of n ondernemer is 45% of meer arbeidsongeschikt en lijfrente gaat direct in; of n staking vanwege overlijden ondernemer

€ 255.495 n ondernemer is tussen 51 + 10 maand en 61 + 10 maand oud; of n lijfrente-uitkering gaat direct in

€ 127.755 n in overige gevallen

Lijfrenten in de uitkeringsfase

Fiscaal toegestane lijfrenten in de uitkeringsfase zijn:

Lijfrente Eigenschap Verzekerd Bancair

Levenslange Uitkeringsduur Levenslang minimaal 20 jaar +

oudedagslijfrente jaren voor AOW Hoogte uitkering Geen maximum Idem verzekerd Ingangsdatum Geen minimumleeftijd, uiterlijk Idem verzekerd AOW-leeftijd + 5 jaar

Tijdelijke Uitkeringsduur Minimaal 5 jaar Idem verzekerd oudedagslijfrente Hoogte uitkering Maximaal € 24.168 per jaar Idem verzekerd Ingangsdatum Niet eerder dan AOW-leeftijd; Idem verzekerd Niet later dan AOW-leeftijd + 5 jaar

Nabestaandenlijfrenten zijn ook fiscaal gefacilieerd. Daarvoor gelden verschillende regels, afhankelijk van de vraag of het een verzekerde of bancaire lijfrente is, en of de uitkeringen volgen uit een lijfrente in de opbouw- of uitkeringsfase.

Overgangsrecht

n Een tijdelijke oudedagslijfrente mag ook ingaan op 65-jarige leeftijd, voor zover premies zijn betaald vóór 2014. Als daarna nog premies zijn betaald, geldt dit overgangsrecht slechts voor de waarde van de lijfrente op 31-12-2013.

n Een overbruggingslijfrente (uitkering van vóór AOW-leeftijd tot AOW-leeftijd) is alleen mogelijk over verzekerde lijfrenten, voor zover premies zijn betaald vóór 2006.

Afkoop lijfrente

Bij een niet-reguliere afwikkeling van een lijfrente wordt de hele waarde belast. Daar komt revisierente (maximaal 20% van de afkoopwaarde) bovenop. Uitzonderingen zijn:

n Afkoopwaarde is < € 4.898: waarde wel belast, geen revisierente

n Uitkering in verband met arbeidsongeschiktheid: de uitkering is wel belast, maar er geldt geen revisierente, voor zover de uitkering niet hoger is dan € 45.722 of (indien hoger) het gemiddelde inkomen van de laatste twee jaar.

Pensioen

Pensioenopbouw in de tweede pijler is toegestaan tot een maximaal loon van € 128.810. Daarboven is nettopensioen mogelijk.

Bij lagere opbouw kunnen lagere franchises gelden. De maximale opbouw geldt bij een pensioenrichtleeftijd van 68 jaar. De afkoopgrens van ouderdomspensioen is € 594,89 per jaar.

Kapitaalverzekeringen

n Vrijstelling KEW, SEW of BEW: € 184.500 per belastingplichtige

n Vrijstelling Kapitaalverzekering van vóór 14-09-1999: € 123.428 per belastingplichtige

De vrijstelling in box 3 geldt tot 14-09-2029 (wordt niet geïndexeerd)

Uitkeringen sociale zekerheid

Driepijlersysteem

De sociale zekerheid is in Nederland ingedeeld in drie pijlers. Voor elk van de financiële risico’s is in elke pijler iets geregeld, of kan iets worden geregeld.

Pijler Ô Overheid Werkgever Privé

Risico

Ouderdom AOW Ouderdomspensioen Sparen, beleggen, lijfrenten

Overlijden Anw Nabestaandenpensioen ORV, nabestaandenlijfrente

Arbeidsongeschiktheid WIA Invaliditeits-/AO-pensioen AOV, Collectieve WIA-aanvullingen Woonlastenverzekering

Het schema is niet compleet. Er zijn nog diverse verzekeringen, regelingen en sociale voorzieningen (zoals Participatiewet), waarop iemand recht kan hebben.

Algemene Ouderdomswet (AOW)

Sinds 2014 neemt de AOW-leeftijd toe vanaf de basisleeftijd van 65 jaar. In december 2020 is de Wet temporisering verhoging AOW-leeftijd ingegaan. De AOW-leeftijd neemt daardoor minder snel toe dan eerder voorzien.

Werkloosheid WW Transitievergoeding Woonlastenverzekering Geboortedatum

AOW-bedragen

AOW-bedragen 1e helft 2023 (bruto per maand):

Partners, waarvan de jongste de AOW-leeftijd nog niet heeft, krijgen sinds 2015 geen partnertoeslag meer. AOW-gerechtigden die vóór 2015 al partnertoeslag kregen, behouden de toeslag.

Algemene nabestaandenwet (Anw)

Een partner die nog niet de AOW-leeftijd heeft bereikt, heeft recht op een Anw-uitkering bij het overlijden van zijn/haar partner. Voorwaarde is wel dat de nabestaande een kind jonger dan 18 jaar moet verzorgen of minimaal 45% arbeidsongeschikt moet zijn. Ook volle wezen hebben recht op een Anw-uitkering, en wel tot uiterlijk hun 21e verjaardag.

Anw-bedragen

Anw-bedragen 1e helft 2023 (bruto per maand):

Ontvanger Uitkering Vakantiegeld (mei) partner

volle wees t/m 9 jaar

volle wees 10 t/m 15 jaar

volle wees 16 t/m 20 jaar

€ 1.417,14 € 90,20

€ 466,43 € 28,86

€ 690,12 € 43,30

€ 913,82 € 57,73

Andere inkomsten kunnen in mindering worden gebracht op de Anw-uitkering.

Werkloosheidswet (WW)

De duur van de WW-uitkering – in de tabel uitgedrukt in maanden – is afhankelijk van het arbeidsverleden.

Sinds 1 april 2019 is de maximale uitkeringsduur van de WW 24 maanden. De minimumduur is 3 maanden, als iemand 26 van de laatste 36 weken heeft gewerkt maar niet 4 jaar uit de laatste 5 jaar.

De WW-duur wordt door veel sector-cao’s aangevuld tot het niveau zoals dat was vóór 2016: één maand WW voor elk jaar arbeidsverleden, met een maximum van 38 maanden.

Deze regeling wordt uitgevoerd door de Stichting PAWW.

Arbeidsverleden

Bepaling arbeidsverleden:

n Het jaar waarin iemand werkloos wordt, telt niet mee.

n Alle voorgaande jaren waarin 208 uren of meer loon is ontvangen, tellen mee (tot 2013: 52 dagen of meer).

n Daarbij wordt opgeteld het fictief arbeidsverleden. Dat is het aantal jaren vanaf het jaar dat de werknemer 18 jaar werd tot en met 1997.

Hoogte WW-uitkering

De WW-uitkering bedraagt de eerste twee maanden 75% en daarna 70% van het laatstverdiende loon. Dit loon is gemaximeerd tot het maximumdagloon. Dat is € 256,54 per dag (op maandbasis: € 5.579,75, op jaarbasis: € 66.956,94). De maximale WW-uitkering (70%) is op jaarbasis dus € 46.869,86 in 2023

Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen (WIA)

Werknemers die arbeidsongeschikt raken, krijgen eerst 104 weken lang 70% van hun loon doorbetaald. In het eerste jaar is dat minimaal het wettelijk minimumloon, ook als dat meer is dan 70%. De meeste werkgevers betalen (conform de cao) in het eerste jaar van ziekte 100% door.

n Na twee jaar ziekte valt de zieke werknemer in de WIA, als diens arbeidsongeschiktheidspercentage (AO%) hoger is dan 35%.

n Bij een duurzaam AO-percentage van 80% of meer, krijgt de arbeidsongeschikte een Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten van 75% van het oude inkomen.

n Bij een AO-percentage tussen de 35% en 80% (of >80%, maar niet duurzaam), krijgt de gedeeltelijk arbeidsgeschikte een WIA-uitkering die Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten heet. Die bestaat eerst uit een Loongerelateerde uitkering (LGU), met dezelfde duur als een WW-uitkering. De hoogte daarvan bedraagt 70% x (oud loon -/- huidig loon).

n Na afloop van de WGA-LGU wordt bepaald of de deels arbeidsgeschikte al dan niet 50% van diens restverdiencapaciteit verdient.

l Zo niet, dan valt hij/zij terug naar de Vervolguitkering (een percentage van het minimumloon, afhankelijk van zijn AO-percentage).

l Als hij/zij 50% of meer van diens restverdiencapaciteit verdient, volgt een Loonaanvullingsuitkering (LAU) van 70% x (oud loon -/- restverdiencapaciteit).

De uitkeringen zijn telkens afhankelijk van het oude loon in relatie tot het maximumdagloon.

De hypotheek voor blije klanten én betrokken intermediairs

Een hypotheek is een middel om een droom te verwezenlijken: een eigen huis. Dat begint bij de intermediair; bij jou. Jouw advies is onmisbaar en gaat verder dan alleen de laagste rente. Het houdt ook rekening met wat er in de toekomst kan gebeuren. Gelukkig sta je er niet alleen voor. Met het aanbod en de service van ING kun jij je klanten nog beter van dienst zijn. Zo staat je eigen relatiemanager altijd voor je klaar, heb je toegang tot je persoonlijke portal voor in- en overzicht en houden we je op de hoogte van de nieuwste ontwikkelingen met inspirerende artikelen en online seminars. Dat is nou een goede hypotheek voor alle tijden.

ING Intermediair. ’t Begint bij jou