Erkend Mei 2023

Colofon

Erkend is een uitgave van de Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) en wordt verspreid onder Erkenden en andere relaties van SEH. De inhoud is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden en/of zetfouten in Erkend. De artikelen in deze editie van Erkend zijn geschreven naar inzichten tot 24 april 2023.

Uitgave

Stichting Erkend Hypotheekadviseur

Landdrostdreef 124

1314 SK Almere

T 020 - 428 95 73

E info@seh.nl

Samenstelling/eindredactie

Oostdam & Partners

Henri Drost

T 024 - 324 32 50

E henri@oostdam-partners.nl

Hoofdredactie

Bart de Nie

E denie@seh.nl

Tatjana van Dijkhuizen

E dijkhuizen@seh.nl

Fotografie Raphael Drent

Ontwerp

Seña Ontwerpers

Druk Zalsman, Zwolle

hypotheek De Verduurzamings-

Eenvoudig extra budget regelen voor energiebesparende maatregelen

Een Verduurzamingshypotheek van € 9.000? Bij de WelThuis hypotheek van a.s.r. hoeft uw klant dit alleen maar aan te kruisen op het renteaanbod. Wij bieden dat standaard aan. Heeft uw klant meer budget nodig? Of adviseert u uw klant de DigiThuis hypotheek van a.s.r? Dan vraagt u de Verduurzamingshypotheek tegelijk aan met de hypotheek. Zo regelt u voor uw klant extra budget voor energiebesparende maatregelen tegen extra scherpe rente en aantrekkelijke voorwaarden. Het geld van de Verduurzamingshypotheek staat twee jaar in depot, zonder afslag.

Meer weten over de voorwaarden? Kijk op asr.nl/verduurzamingshypotheek

Actief klantbeheer is de sleutel

In april heeft SEH – in samenwerking met de Stichting Actief Klantbeheer – een speciale uitzending van de SEH College Tour gewijd aan actief klantbeheer. De uitzending werd live door 470 adviseurs bekeken. Zij werden vanuit vier invalshoeken bijge praat over de aanpak en mogelijkheden van actief klantbeheer. Op www.sehcollegetour.nl kunt u de uitzending nog terugkijken; uw collega’s waardeerden ‘m met een 8.

Natuurlijk zijn er al veel adviseurs die, in plaats van transactiege richt, relatiegericht adviseren. Zij ondervinden dat dit meer bevredi ging geeft, omdat de klant het meer waardeert. Bovendien bouwen zij aan meerwaarde van hun bedrijf. Immers, klanten blijven langer bij hen en zij kunnen ze dus ook na de hypotheektransactie blijven adviseren over hun financiën. Dat is goed voor adviseur en klant.

Het belangrijkste onderwerp op dit moment is natuurlijk duurzaam heid. SEH heeft recent het register Financieel Adviseur Duurzaam Wonen gelanceerd met daarbij een nieuw logo. Alle Erkend Financi eel Adviseurs die de e-learning Adviseur Duurzaam Wonen hebben doorlopen zijn automatisch Financieel Adviseur Duurzaam Wonen. Het thema duurzaamheid biedt u dé mogelijkheid om op een actuele manier invulling te geven aan actief klantbeheer.

De adviseurs die nu relatiegericht werken doen dat vaak al vanzelf, omdat zij ook beschikken over een assurantieportefeuille. Verzeke ringen bieden bij uitstek de mogelijkheid om een lang met de klant aan te gaan.

Tot slot: het SEH Festival is in aantocht. Op 31 mei is het zover, dan houdt SEH op Papendal haar jaarlijkse congres. Dat staat dit keer in het teken van het 25-jarig bestaan van SEH. Vandaar een heus festival: we bieden u een combinatie van een inhoudelijk congres met sportieve activiteiten. Dat belooft een bruisende dag te worden.

Zo kunt u luisteren naar Marieke Blom, topeconoom van ING, die haar visie op de woningmarkt geeft. En naar Pieter van den Hoogenband, voormalig Olympisch kampioen en chef de mission van Team NL, die een inspirerend verhaal heeft over het behalen van topprestaties. Ook worden, voor de tweede maal in successie, de SEH Duurzaamheidsawards uitgereikt aan de meest actieve adviseur en aanbieder op het gebied van duurzaamheid.

Deze editie van ‘Erkend’ bevat – naast het gebruikelijke nieuws, interviews met collega-adviseurs en vakinhoudelijke artikelen –de nodige informatie over het SEH Festival. U hebt nog een kleine drie weken om u in te schrijven. Wacht daar niet tot het laatste moment mee, want het aantal beschikbare plaatsen is beperkt.

Laat u zien als ‘Financieel Adviseur Duurzaam Wonen’

Deze maand is de SEHerkenning van ruim 5.300 adviseurs omgezet naar Erkend met de specialisatie Adviseur Duurzaam Wonen. Al deze adviseurs hebben de afgelopen jaren de e-learning met dezelfde titel positief afgerond.

U kunt nu op LevenWonen.nl, Adviseurduurzaamwonen.nl en Advieskeuze.nl naar buiten treden met dit specialisme. Met het gebruik van het nieuwe logo laat u zien dat u bij uitstek bekwaam bent om de financiering van duurzame maatregelen met uw klant te bespreken.

ACTIEF AANVINKEN

Om het logo van ‘Adviseur Duurzaam Wonen’ zichtbaar te maken, is het wel noodzakelijk dat u dit zelf actief aangeeft. U kunt op uw persoonlijke pagina in MijnSEH aangeven

SEH PE 2023

De PE-verplichting voor Erkend

Financieel Adviseurs is dit jaar opnieuw 12 punten. Daarvan dienen er minimaal 6 uit de A-categorie te komen; 12 A-punten mag natuurlijk ook.

A-punten voor 2023 kunt u voor de volgende trainingen verkrijgen:

¬ Duurzaamheid

Deze vaardigheidstraining voldoet tegelijkertijd voor de PE Adviseur Duurzaam Wonen 2023-2024.

dat u zichtbaar wilt zijn op deze websites.

Was u al vindbaar op Advieskeuze.nl, dan is dat nog steeds zo en bent u nu ook als specialist te vinden op de andere twee websites. Wilt u dit wijzigen, dan kan dat in MijnSEH (www.seh.nl).

PE DUURZAAM WONEN

De PE voor het nieuwe register bestaat uit een training van één dagdeel, die u eens in de twee jaar volgt. Diverse opleidingsorganisaties hebben hier programma’s voor ontwikkeld. Die trainingen gelden naast de gewone A- of B-punten ook voor de PE voor de Adviseur Duurzaam Wonen. Met zulke programma’s slaat u dus twee vliegen in één klap. Inmiddels hebt u de eerste Nieuwsbrief ontvangen die als thema heeft ‘Energiestress bij uw klant.’ U kunt in de podcast

horen hoe een ervaren financieel adviseur zijn klanten helpt bij het wegnemen van deze zorg. Daarnaast leest u over nieuwe ontwikkelingen op dit vakgebied.

Tot slot wordt een casus uitgewerkt van twee klanten met betalingsproblemen.

De volgende Nieuwsbrief verschijnt in juni.

¬ Eigenwoningregeling partnersituaties en overlijden

Dit onderwerp blijft complex. Doe deze training gerust nog een keer, als u zich niet helemaal comfortabel voelt met deze materie.

¬ Klantbeheer is een win-win kans

Sta een dag stil bij hoe u beter kunt omgaan met uw klanten.

¬ Betaalbaarheid versus haalbaarheid

Wat betekenen inkomensrisico’s nu echt voor het netto besteedbaar inkomen?

¬ Juridische valkuilen bij woningbezit in relaties Voorkom problemen achteraf door het vooraf goed te regelen met uw klant.

B-PUNTEN

De diverse opleidingsorganisaties hebben weer hun best gedaan om u een ruime keuze te geven in trainingen die voor B-punten kwalificeren. Zie hiervoor de bijeenkomstenkalender op www.seh.nl.

TIP!

U ontvangt 3 B-punten als u de gehele dag deelneemt aan het SEH Festival op 31 mei! In deze editie van ‘Erkend’ leest u meer over dat event.

Voorbeeld levenwonen.nl

Voorbeeld advieskeuze.nl

SEH Themabijeenkomsten: Eigenwoningregeling is en blijft complex

Nu de coronaperikelen achter ons liggen, kan SEH weer het land in met de Themabijeenkomsten. Het thema van deze ronde: de eigenwoningregeling. Op elf verschillende locaties hield Rob Timmermans interessante presentaties.

Een SEH Themabijeenkomst is altijd een leuke manier om uw kennis bij te spijkeren en tegelijkertijd te netwerken met collega-adviseurs uit uw regio. De waarderingen voor de Themabijeenkomsten zijn om beide redenen altijd hoog. De 2023-ronde vormt daarop geen uitzondering.

OUD EN NIEUW RECHT

De aftrap vond dit keer plaats

op 23 februari in Drenthe. In ongeveer drie uur tijd werden de aanwezige adviseurs door Rob Timmermans bijgepraat over de ingewikkelde eigenwoningregeling. Aan de hand van verschillende casussen gaf hij uitleg over de toepassing van de wetgeving, zoals bijvoorbeeld de renteaftrek van maximaal 30 jaar en de aflossingsverplichting.

Rob vroeg onder meer aandacht voor het gegeven dat er, vanwege verschillen in de fiscale spelregels tussen ‘oud recht’ en ‘nieuw recht’, conflicten kunnen ontstaan bij de samenstelling van nieuwe hypotheekconstructies. Dit geldt met name bij partners met een eigenwoningverleden

die samen een woning kopen. Aangezien één op de drie huwelijken strandt, krijgt dus vrijwel iedere Erkend Financieel Adviseur met deze problematiek te maken in zijn of haar adviespraktijk.

MEER VERDIEPING NODIG

De reacties van de aanwezige adviseurs varieerden: van “Dit heb ik in het verleden echt wel eens fout gedaan” tot “Wat is dit onnodig moeilijk gemaakt”. Vooral de eerste reactie baart SEH als beroepsorganisatie zorgen. Gezien de complexiteit van de eigenwoningregeling is het van groot belang dat iedere hypotheekadviseur goed op de hoogte is van de (on)mogelijkheden en fiscale regels binnen deze regeling.

SEH heeft om deze reden besloten een vervolg te geven aan dit thema. Op dit moment wordt hierover met verschillende partijen van gedachten gewisseld. Binnenkort komt SEH met meer informatie hierover; houd hiervoor uw mailbox en onze website in de gaten!

PLANNING NAJAAR

SEH denkt alvast na over een nieuwe ronde Themabijeenkomsten in het najaar.

Heeft u ideeën voor een interessant onderwerp of andere suggesties voor ons?

Laat ons dit dan weten via de e-mail op info@seh.nl.

U kunt ons natuurlijk ook bellen op nummer 020 - 428 95 73.

10 schilder tips

Luxer wonen na je 65e

“Dit hadden we veel eerder moeten doen”

wat weet jij over jouw pensioen?

test! te t doe

de

LevenWonen is het informatieplatform van Erkend Financieel Adviseur

Bart de Nie:

‘Als er één klant uit rolt, heb je het al terugverdiend’

Altijd al jouw eigen magazine willen hebben? Dit is je kans! Het LevenWonen Magazine is een glossy consumentenblad dat je naar smaak kunt personaliseren. Je kunt het magazine vervolgens gericht naar jouw klanten óf huis-aan-huis in de regio laten versturen.

Begin 2019 zag het online consumentenplatform LevenWonen het licht. Op de website – een initiatief van SEH – staan artikelen die voor kopers en huizenbezitters relevant zijn. Nog hetzelfde jaar kwam ook het eerste LevenWonen Magazine uit.

“LevenWonen dient meerdere doelen”, zegt Bart de Nie, directeur van SEH. “We willen allereerst consumenten informeren over woongerelateerde zaken. We willen hen daarmee dichter bij de Erkende adviseurs brengen én we willen de bekendheid van het keurmerk

Erkend Financieel Adviseur vergroten. Met een website, artikelen voor de sociale media én een magazine bieden we adviseurs richting consumenten een mooie mix.”

Nu de marktomstandigheden moeilijker zijn geworden voor hypotheekadviseurs, brengt SEH opnieuw een editie van het magazine uit. “De tijd dat klanten vanzelf kwamen binnenwaaien, is voorbij”, weet De Nie. “Met het LevenWonen Magazine vergroot je je zichtbaarheid. Je ligt bij mensen thuis op tafel. Daardoor denken ze sneller aan je als ze bijvoorbeeld willen verbouwen of verduurzamen.”

PERSONALISEREN

De redactie van het LevenWonen Magazine bestaat uit medewerkers van een communicatiebureau, hetzelfde bureau dat ook het online platform LevenWonen beheert. Die redactie maakt alle artikelen, inclusief een voorwoord van Bart de Nie. Maar adviseurs kunnen dat voorwoord vervangen door hun eigen voorwoord.

Adviseurs kunnen bovendien een logo op de voorpagina plaatsen en een advertentie op de achterzijde. De Nie: “Als adviseur word jij dus de afzender van het magazine.” Adviseurs die het magazine bestellen, kunnen het dus naar eigen

smaak personaliseren. Ook kunnen ze verschillende bezorg opties kiezen: bij hen op kantoor, naar hun klantenbestand of huis-aan-huis in de wijk of regio.

De kosten per magazine zijn afhankelijk van de personalisatieen verzendkeuzes, maar komen gemiddeld neer op ongeveer 1 euro per magazine. “Als je het dan naar 3.000 consumenten stuurt, is dat een eenmalige investering van 3.000 euro. Daarmee ben je voor langere tijd zichtbaar onder die doelgroep en als er één klant uit rolt, heb je de investering alweer terugverdiend.”

MEER INFORMATIE?

Benieuwd naar de mogelijkheden?

Scan de QR-code of ga naar

https://www.verspreiden.com/levenwonen

[H] erk end

Gábor Kovács is sinds 2022 Erkend Financieel Adviseur. Namens BSB Verzekeringen helpt hij, samen met circa dertig collega’s, zowel particuliere als zakelijke klanten met verzekeringen en hypotheken. Gábor verhuisde tien jaar geleden met zijn familie vanuit Hongarije naar Nederland. Hij heeft zich zowel de Nederlandse taal als kennis van financiële diensten eigen gemaakt.

Welk beroep had je als scholier in gedachten om later te gaan uitoefenen?

Vroeger dacht ik dat mijn toekomst in computers zou liggen. Deze interesse komt me als financieel adviseur goed van pas, aangezien alle financiële aanvragen digitaal verlopen.

Wat voor werk deed je in Hongarije?

Ook in Hongarije was ik actief in de financiele dienstverlening. Eenmaal in Nederland bleef mijn interesse uitgaan naar de financiële markt, hoewel de regels zeer afwijken ten opzichte van Hongarije. Ik heb allereerst op eigen houtje de Nederlandse taal geleerd; hierin blijf ik mij nog dagelijks ontwikkelen. Vervolgens heb ik in anderhalf jaar tijd vier Wft-diploma’s gehaald.

Wat is voor jou de meerwaarde van het keurmerk ‘Erkend Financieel Adviseur’?

Dankzij het keurmerk weten relaties dat ik de juiste kennis in huis heb. Daarnaast ben ik best trots dat ik de eerste Hongaar ben die het keurmerk heeft behaald, in 1,5 jaar.

Wat is je grootste drijfveer als financieel adviseur?

Ik wil mensen ontzorgen, samen met relaties zoeken naar de best passende oplossingen.

Wat vind je leuker: hypotheken of verzekeringen?

Binnen BSB houd ik mij voor 80% van de tijd bezig met hypotheken en voor 20% met verzekeringen. Mijn voorkeur gaat ook uit naar hypotheken, omdat het een grote uitdaging is om een maatwerkadvies te geven.

Hoe reageren klanten op jou?

Mensen vragen altijd naar mijn nationaliteit

INAAM: GÁBOR KOVÁCS

LEEFTIJD: 39 JAAR

KANTOOR: BSB

VERZEKERINGEN (GELEEN)

ERKEND: SINDS 2022

en willen graag weten hoe ik hier terecht ben gekomen. Vaak denkt men dat ik een Belgische tongval heb, maar de meeste mensen geven mij een compliment voor mijn Nederlandse taalniveau.

Doe je actief aan sport?

Ik ben vaak te vinden in de sportschool, omdat ik mijn gezondheid heel belangrijk vind. Verder ga ik graag fietsen met mijn gezin of samen wandelen met onze lieve hond.

Wat staat er op één op jouw ‘bucketlist’? Wat moet je ooit nog eens doen?

Ik heb vroeger als student een bijbaan gehad in een casino, daarom zou ik heel graag Las Vegas eens willen bezoeken.

Wat waardeer je het meest aan Nederland?

De ontwikkeling van de digitale wereld. Enerzijds is dit goed voor het milieu, anderzijds zorgt het voor groot gemak, onder andere binnen de financiële wereld. Mijn vrouw waardeert de tulpen heel erg. Ze ziet graag iedere week een nieuwe kleur tulpen in de woonkamer staan.

Waar verbaas je je over in Nederland?

Ik ben blij dat hier in Nederland iedereen zichzelf mag zijn. Dat is in Hongarije heel anders.

Van welke softwaretoepassingen maken jullie gebruik?

Bij BSB Verzekeringen gebruiken we Adviesbox als adviessoftware en Assu als crm-software. Ik werk naar grote tevredenheid met beide programma’s.

Wat vind je van de (fiscale) regels in Nederland?

In Hongarije zijn er niet of nauwelijks fiscale regels en dat werkt niet positief. Vandaar dat ik blij ben dat in Nederland deze regels wel duidelijk zijn.

Welke regel zou je het liefst vandaag nog willen veranderen?

De jubelton niet afschaffen! Deze schenkings vrijstelling van ouders aan kinderen was vooral voor starters een mooie aanvulling. I

Nibud geeft 55-plussers meer pensioeninzicht

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) wil consumenten meer inzicht geven in hun inkomen na pensionering en de keuzes die ze daarbij kunnen maken. Daartoe is het ‘Geldplan Bijna pensioen’ gelanceerd.

De online tool richt zich primair op 55-plussers. Hoe ouder, hoe actiever de bijna-gepensioneerde wordt, stelt het Nibud. “Vooral 55-plussers willen weten waar zij rekening mee moeten houden. Zo leven er bijvoorbeeld rond belastingen en uitgaven na pensionering veel vragen.”

BEWUSTWORDING

Het ‘Geldplan Bijna pensioen’ is er voor werknemers in alle sectoren. De tool ondersteunt het keuzeproces waar iemand doorheen gaat in de overgang van werk naar pensioen. De ‘weg’ die zij in de tool afleggen, maakt hen bewust van wat zij

kunnen en moeten doen om hun pensioensituatie zelf te beïnvloeden. Keuzes zijn bijvoorbeeld uitstel van pensioen, het hoog-laagpensioen maar ook vervroegde uittreding.

Het is geen financiële rekentool en laat dus geen persoonlijke financiële gevolgen zien. Wel voorziet de tool in een actieplan en verwijzingen naar websites die kunnen helpen om meer gevoel te krijgen bij de financiële effecten van bepaalde keuzes. Consumenten kunnen de uitkomsten gebruiken om zelf tot besluiten te komen, of als voorbereiding op een gesprek met een financieel adviseur of contact met hun pensioenuitvoerder.

PENSIOENLOKET

Nibud pleit voor meer pensioeninformatie op maat voor iedereen die dat wil, ook de 55-minners. “In iedere gemeente zou een pensioen-

loket moeten komen, waar mensen persoonlijk antwoord krijgen op de vraag of zij

kunnen rondkomen als ze gepensioneerd zijn”, zegt directeur Arjan Vliegenthart.

Eén op de vijf mensen die recent een hypotheek afsloten, met een andere hoofdreden dan verduurzaming, heeft het leenbedrag verhoogd om de woning te verduurzamen. De belangrijkste motieven om dat te doen: energierekening verlagen (83%), beter voor het milieu (52%) en waardestijging woning (49%).

Dat is een van de uitkomsten van recent consumentenonderzoek door toezichthouder AFM. Dat onderzoek wijst ook uit dat onder de bestaande woning- en hypotheekbezitters 39% afgelopen jaar de eigen woning (verder) heeft verduurzaamd. Het gaat dan om het installeren van zonnepanelen of het isoleren van de woning. De overgrote meerderheid (bijna 90%) gebruikte hiervoor spaargeld.

Een derde van de woningbezitters overwoog verduurzaming, maar deed dat toch niet. De kosten en/of een gebrek aan financiële middelen weerhield hen van die stap.

Eén of de vijf verhoogt hypotheek om woning te verduurzamen

Extra aandacht AFM voor private lease en studieschuld

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) start deze zomer met een nieuw onderzoek naar de kwaliteit van hypotheekadvies in Nederland. Daarbij zal onder meer worden gekeken of adviseurs bij een hypotheekaanvraag nagaan of er andere financiële verplichtingen zijn, zoals bijvoorbeeld een studieschuld of een privateleasecontract.

“Een hypotheekadviseur heeft de wettelijke taak om consumenten passend advies te geven over hun hypotheek. Betaalbaarheid vormt daar een vast onderdeel van. Wij gaan onderzoek doen of hypotheekadviseurs adequaat advies geven.”

Uit recent consumentenonderzoek van de AFM is gebleken dat bij 4 op de 10 starters door de hypotheekadviseur niet is gevraagd naar een eventuele studieschuld. Naar een verplichting in de sfeer van private lease vroeg bijna de helft van de adviseurs (46%) niet.

Zes op de tien huishoudens investeerden in verduurzaming van hun woning

Nederlandse huishoudens hebben vorig jaar 11,3 miljard euro besteed aan het verduurzamen van hun woning. Het meeste werd uitgegeven aan zonnepanelen en isolatie, zo blijkt uit het onderzoek ‘Duurzaam Wonen’.

(15%) ging naar aanpassingen die de consument zelf uitvoerde. Zaken die men vaak uitbesteedt zijn het plaatsen van zonnepanelen, isolatie en ventilatie. Energiezuinige verlichting brengen mensen vaak zelf aan.

75% AAN ZONNE-ENERGIE ÉN ISOLATIE

Daarvoor peilde Multiscope ruim

5.000 Nederlanders. De conclusie is dat in 2022 zes op de tien Nederlandse huishoudens minimaal één aanpassing hebben gedaan om hun woning te verduurzamen, oftewel 4,8 miljoen huishoudens. In 2021 was dit aantal nog 4,2 miljoen huishoudens.

Van alle uitgaven voor het verduurzamen van woningen werd 85% uitbesteed aan derden. De overige € 1,7 miljard

Van alle bestedingen ging driekwart naar voorzieningen die verband houden met zonne-energie en isolatie. Op ruime afstand volgt verduurzaming van de verwarming (19%). Een relatief klein deel van de bestedingen gaat naar verlichting (4%) en waterbesparing (2%).

75%

NVM luidt alarmbel: aanbod nieuwbouwwoningen stokt

De aantallen nieuwbouwwoningen die worden verkocht zijn dramatisch laag. Dat stelt makelaarsorganisatie NVM op basis van de laatste cijfers. “Zonder beweging en doorstroming gaat de woningmarkt op slot en dat is funest voor kopers en verkopers.”

Het aantal transacties van nieuwbouwwoningen zakte in de loop van vorig jaar al steeds verder in. In het vierde kwartaal ging het om nog maar 5.300 transacties, de helft minder dan in 2021. Het is de grootste

daling sinds de start van de meting in 2015, zo blijkt uit cijfers van CBS, Kadaster en Eurostat.

Over heel 2022 kwam het aantal verkochte nieuwbouwwoningen net boven de 25.000 uit. Dat is een min van 27% ten opzichte van een jaar eerder. Alleen in 2019 werden op jaarbasis nog minder nieuwbouwwoningen verkocht. “We zien de verkoop van nieuwbouwplannen dit jaar verder onderuitgaan”, stelt de NVM. “De aantallen zijn dramatisch laag, terwijl we ze keihard nodig hebben.”

De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwkoopwoning kwam in het slotkwartaal van 2022 uit op bijna € 468.000. Dit is lager dan het derde kwartaal (gemiddeld € 475.000).

PRIJSDALING KOOPWONINGEN

De gemiddelde transactieprijs van een woning was in de maand maart van dit lopende jaar € 415.141. Daarmee waren de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld 2,3% lager dan in maart 2022. In februari was die daling nog 0,8% ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar, zo blijkt uit onder-

zoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

Bij NVM-makelaars daalde de gemiddelde verkoopprijs met 3,6% naar € 394.000. Op jaarbasis, vergeleken met het eerste kwartaal van 2022 dus, bedroeg de prijsdaling 8,2%. “Een normale correctie op de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren”, vindt Lana Gerssen, makelaar en voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen. “Iedereen voelde wel aan dat een prijsstijging van 20% per

Lana Gerssen

jaar niet houdbaar zou zijn.”

Van alle verkochte woningen werd in het eerste kwartaal nog 31% boven de vraagprijs verkocht; een kwartaal eerder was dit 45% en een jaar geleden 81%. Gemiddeld lag de verkoopprijs in het eerste kwartaal 1,3% lager dan de vraagprijs.

AANTAL TRANSACTIES

Het Kadaster registreerde in maart 15.453 woningtransacties. Dat is 2,4% minder dan een jaar eerder. In het hele eerste kwartaal van 2023

werden 40.437 duizend woningen verkocht, bijna 8% minder dan in de eerste drie maanden van 2022.

WONINGAANBOD

Het aantal te koop staande woningen liep in het eerste kwartaal van 2023 verder op.

Eind maart stond die teller op 76.671, ruim 55% hoger dan aan het einde van Q1-2022.

“Het woningaanbod verruimt, maar van een gezond evenwicht tussen aanbod en vraag is nog zeker geen sprake”, stelt NVM-makelaar Gerssen.

“Kopers krijgen wat meer keuze

Kerncijfers woningmarkt

uit een betaalbaarder aanbod. Daar staat alleen een gestegen hypotheekrente tegenover die doorwerkt in een wat hogere netto maandlast. Een te grote groep lukt het nog niet om goed voet aan de grond te krijgen op de koopmarkt.”

Cijfers over bestaande koopwoningen Bonnen: Kadaster, CBS en Funda, bewerkt door De Taxatheek

Kwalitatieve explain

Van huur naar koop

De woningmarkt verandert langzaam van een verkopers- naar een kopersmarkt. Dit biedt onder meer starters meer kans op het kopen van een woning. Toch lukt het ze vaak niet om de gewenste woning te financieren.

De leennormen staan die financiering niet toe, mede door de gestegen rente. Ze moeten noodgedwongen in een huurwoning blijven, met vaak hogere lasten dan wanneer ze de woning zouden aankopen en deze volledig zouden financieren.

Pilot duurhuur

Zo’n één miljoen huurders hebben hoge woonlasten. De woonquote voor de particuliere huursector ligt gemiddeld op 42,6% van het besteedbaar inkomen, met uitschieters tot zelfs 50%. De toegestane woonquote bij koop ligt voor starters rond de 25%.

Wel kunnen huren maar niet kunnen kopen is een veel gehoorde klacht onder huurders. NHG is vorig jaar gestart met een pilot voor duurhuurders; hieraan doen Aegon, BLG Wonen, ING en Florius mee. Ondanks de schreeuwende behoefte aan deze ‘explain’ is het aantal verstrekte hypotheken op de vingers van twee handen te tellen. Dat is bijzonder. Wat maakt dat er zo weinig gebruik van wordt gemaakt?

Ik denk dat een groot deel van het antwoord te vinden is in de verkopersmarkt. Een jaar geleden, toen de rente nog onder de 2% lag, was de druk op de woningmarkt groot. Overbieden was vaak noodzakelijk en verkopers gaven daarbij de voorkeur aan kopers die geen financieringsvoorbehoud verlangden. Tegelijkertijd hadden hypotheekadviseurs het druk, vooral met oversluiters. Ze konden vaak kiezen: kies ik voor twee makkelijke oversluitingen of ga ik voor een complex dossier om een duurhuurder te helpen?

HARRIE-JAN VAN NUNEN, MASTER IN FINANCIAL PLANNING EN DIRECTEUR VCN HYPOTHEEKSERVICE.

Inmiddels is de woning- en hypotheekmarkt een stuk rustiger. Adviseurs hebben tijd over en verkopers zijn al blij dat een starter hun woning überhaupt wil kopen. Het maken van een financieringsvoorbehoud is geen belemmerende factor meer. Dat biedt nieuwe kansen.

Kwalitatieve explain

Een aspect dat ongetwijfeld een rol speelt, is dat de duurhuur-explain redelijk complex is. Het wordt namelijk gezien als een kwalitatieve explain. Deze vloeit voort uit artikel 4.1 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De beoordeling is klantspecifiek.

Dit betekent dat er een aannemelijke en aantoonbare onderbouwing met berekeningen moet worden gemaakt en vastgelegd. Hieruit moet blijken dat de aanleiding voor de afwijking (aantoonbaar een hogere last kunnen betalen) een bestendige situatie is. Dus enkel de motivatie dat de huurlasten hoger zijn, of dat de huurlast jaarlijks stijgt en de hypotheeklast niet, is onvoldoende.

Extra lasten voor woningeigenaar

Huurlasten zijn niet zonder meer te vergelijken met woonlasten. Een huurder kan, als het financieel tegenzit, de huur op korte termijn opzeggen. Een woningbezitter moet eerst de woning verkopen, mogelijk met verlies (vermogensrisico). Zeker bij een volledige financiering is het hebben van een financiële buffer voor dit risico noodzakelijk.

Daarnaast heeft een woningbezitter periodieke kosten die een huurder niet heeft. Denk aan kosten van (groot) onderhoud en eigenaarslasten, zoals belastingen (waterschap en onroerend zaak) en een opstalverzekering. Wil je hypotheeklasten vergelijken met huurlasten, dan zul je de huurlasten eerst moeten corrigeren voor deze extra kosten.

Het Nibud berekent jaarlijks wat die extra kosten zijn. Een woningeigenaar spendeert jaarlijks (gemiddeld) 1,069% van de waarde van de woning aan onderhoudskosten en zal ongeveer 0,239% kwijt zijn aan eigenaarslasten. Een correctie van in totaal zo’n 1,3% van de woningwaarde. Is sprake van servicekosten bij de koop (appartement), dan kan 50% van de te betalen servicekosten worden afgetrokken van de eigenaarslast.

Nibud berekent gemiddelde percentages. Het kan dus zijn dat voor jouw klant hogere

percentages gelden. In onderhoud maakt het bijvoorbeeld groot verschil of je een nieuwbouwwoning koopt of een bestaande woning.

NHG-duurhuurnorm

Naast de financiële onderbouwing moet worden aangetoond dat de koper de hogere lasten aantoonbaar kan blijven betalen. Het is natuurlijk onmogelijk om in de toekomst te kijken, maar het verleden kan wel enige zekerheid bieden over de betaalkracht van de klant. De bestendigheid van iemand die al jarenlang een hoge huur betaalt is groter dan wanneer iemand nog maar kort hoge huurlasten betaalt. Ook kan worden gekeken naar de vermogensontwikkeling. Heeft iemand tijdens de dure huurperiode kunnen sparen, of is er geleend (en zo ja, waarvoor)? Wat moet je als referentie gebruiken?

De NHG-duurhuurexplain biedt een aantal handvatten. Deze kun je als uitgangspunt gebruiken voor al je aanvragen. NHG stelt dat het huurverleden minimaal 36 maanden moet bedragen en dat de huur in de laatste twee jaar aantoonbaar op tijd moet zijn betaald. Dit is eenvoudig aan te tonen met bankafschriften waaruit de huurafschrijvingen blijken.

Ook moet worden aangetoond dat het spaarvermogen de laatste drie jaar stabiel is geweest. Hier kunnen bankafschriften eveneens inzicht bieden. Er mogen geen extra schulden zijn gemaakt voor de huishouding. Als er wel schulden zijn gemaakt of het saldo is toegenomen, moet worden aangetoond dat dit niet is besteed aan huishouden. Een uitzondering hierop geldt voor kleine kredieten (maximaal € 1.000).

Tot slot geldt de eis dat het inkomen gedurende de huurperiode stabiel is geweest. Dit kun je aantonen met een UWV-bericht of een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV). Een stabiel inkomen ontwikkelt zich gelijkmatig. Een sterke stijging gedurende drie jaar huurverleden is altijd goed. Een daling zorgt ervoor dat de blijvende betaalbaarheid niet afdoende kan worden aangetoond. Het toetsinkomen kan nooit hoger zijn dan het actuele inkomen.

Financiële onderbouwing

Tot slot stelt NHG nog een bovengrens aan de overschrijding. Ten eerste mag er maximaal 30% meer worden geleend dan de reguliere norm. Daarnaast mag de financierings-

Voorbeeld

Pernille en Sander wonen ruim drie jaar in een huurwoning. Ze willen een woning kopen van € 320.000. Pernille verdient € 35.000 en op de IKV van Sander staat een inkomen van € 33.000. Ze hebben geen schulden en kunnen de bijkomende kosten betalen uit spaargeld.

De maximaal toegestane financieringslast bij een toetsrente van 4,4% bedraagt € 1.530. Dit komt overeen met een hypotheek van € 305.535. Willen ze de woning kopen, dan moeten ze beschikken over ruim € 15.000 aan eigen middelen.

Maandelijks betalen ze € 1.950 aan huur (exclusief voorschotten). Om de maximale hypotheek te bepalen op basis van de huur moet eerst de huur worden gecorrigeerd voor de eigenaarslasten op basis van de Nibud-normen. De correctie bedraagt 1,3019% * € 320.000 / 12) = € 347,17.

De toegestane financieringslast bedraagt derhalve € 1.602,83. Uitgaande van de annuïteitenfactor (199,6961) bedraagt de maximale hypotheek op het inkomen € 320.078. Dit is een overschrijding van 4,76% ten opzichte van de standaardnormen. Ze voldoen hiermee aan de voorwaarden van de pilot (maximaal 30%).

last, vermeerderd met de eigenaarslasten, niet hoger zijn dan de huidige huurlasten.

Verhogen hypotheek

Als de klant binnen zes maanden na passeren de hypotheek wil verhogen, mag nog worden getoetst op grond van het duurhuurkader. Na deze periode wordt geacht dat de klant gewend is aan de nieuwe woonlast en dient toetsing op reguliere wijze te gebeuren. Het is belangrijk om deze voorwaarden expliciet met je klant te bespreken. I

Meer kantoren voor meer jongere klanten?

Terwijl de meeste grote banken de afgelopen jaren filialen sloten, koos SNS Bank voor een tegenovergestelde strategie. De bank ging met franchisenemers werken en vergrootte daarmee de marktpenetratie. Gecombineerd met het aanbieden van hypotheken van derden, lijkt SNS een unieke marktpositie in te nemen.

Ukent ze wel: echtparen, meestal wat ouder, met dezelfde fietsen en dezelfde kleding. Precies, ANWB-stellen. De financiële evenknie is er ook: het SNSstel. Een liefde ontsproten op de werkvloer, resulterend in een huwelijk met huisje, boompje, beestje. En ín dat huisje kleurt alles SNS-paars. Pim van Zutven en Yvette van Luijtelaar hebben op loopafstand van hun huis in Rosmalen een van de drie SNS-kantoren waar Pim franchisenemer van is. SNS Bank spreekt zelf liever van winkels.

De zaak is gevestigd bij een klein winkelcentrum en is onlangs verbouwd. Warme kleuren voeren de boventoon. Het is huiselijk ingericht. Een balie is niet meer van deze tijd en daarom ingewisseld voor een zitbank. Grote foto’s van de regio prijken aan de wand. Een concept dat SNS landelijk voert om het gevoel van nabijheid en persoonlijk contact te vergroten. En opvallend: met de

winkels wil SNS Bank juist de jongere doelgroep aanspreken.

Gekkenhuis

Pim en Yvette krijgen een relatie op de werkvloer in de tijd dat ze allebei nog in loondienst bij SNS werken. Als ze jaren later met hun gezin in Rosmalen wonen, krijgen ze het aanbod om een reeds bestaand SNS-kantoor over te nemen. Hoewel Pim formeel de franchisenemer is, gaan ze samen het avontuur aan. Samen zetten ze het plan in elkaar en presenteren ze het. De eerste jaren is het hard werken en zijn ze thuis dikwijls meer collega dan echtgenoten. “Nadat de kinderen in bed lagen, klapten we vaak allebei de laptop open om weer aan het werk te gaan”, vertelt Pim. “Het was echt een gekkenhuis.”

Onder Pims bezielende leiding zijn de afgelopen paar jaar Schijndel en Uden aan de

DE FRANCHISEFORMULE VAN SNS BANK

franchiseorganisatie toegevoegd. De rollen onderling zijn duidelijker verdeeld. Pim heeft de leiding over de drie kantoren, is actief in een SNS-denktank productverbetering en geeft als meewerkend voorman zelf af en toe ook nog advies. Yvette: “Als hij een moeilijke aanvraag krijgt, zet hij alles op alles om het voor de klant rond te krijgen.”

Yvette is voornamelijk actief als hypotheekadviseur. “Daar is ze ongelooflijk kundig in, getuige al haar diploma’s”, vertelt Pim. “Ze kan goed de tijd nemen voor de klant. Het ijs breken met koetjes en kalfjes – daar ben ik zelf minder goed in – en luisteren. Echt luisteren. Ze kan zeker rekenen op de gunfactor van klanten. Maar ze is bovendien mijn ogen en oren op de werkvloer. Ik ben immers ook regelmatig in Schijndel en Uden.”

Hypotheken van derden

Als Erkend Financieel Adviseur werkzaam bij SNS heeft Yvette een vrij unieke positie. Ze is werkzaam voor een bank, maar adviseert behalve bankproducten ook producten van derden. “Dat maakt mijn werk juist zo leuk. We kunnen altijd wel een oplossing aanbieden aan onze klanten.”

SNS heeft lange tijd niet met deze propositie geadverteerd, waardoor slechts een deel van de klanten van de formule op de hoogte is. “Ze zijn doorgaans aangenaam verrast als ik iets anders adviseer dan een SNS-hypotheek. Ze willen dan vooral weten of ik wel hun contactpersoon blijf.”

In het beleid en het advies zegt SNS Bank geen onderscheid te maken tussen eigen producten en die van derden. Medewerkers als Yvette worden niet gestimuleerd om eigen producten te adviseren. “Sterker nog, we krijgen jaarlijks dossiercontroles vanuit ons hoofdkantoor waarin de kwaliteit van ons advies wordt getoetst. Ze bekijken dan of onze dossiers reproduceerbaar zijn, of het fiscaal allemaal klopt, of alle stukken in het dossier zitten, maar ook of het advies goed is. De voorwaarden van de aanbieder moeten echt passen bij de situatie en de wensen van de klant. Als we niet de hypotheek met de laagste rente hebben geadviseerd, moeten we dat in het dossier wel hebben onderbouwd. En SNS is niet altijd de goedkoopste optie.” ›

Actief klantbeheer

Toch kiezen klanten vaak alsnog voor een SNS-hypotheek. Ze krijgen dan de zogeheten ‘looptijdservice’, een vorm van actief klantbeheer. “We nemen jaarlijks contact met hen op en nodigen hen uit in gesprek te gaan om bijvoorbeeld te kijken naar de mogelijkheid van verduurzaming of renteverlaging. Daar bovenop benaderen we klanten die in het verleden een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten om te bespreken of die nog wel bij hen past.”

Pim vult aan: “Die gesprekken zijn kosteloos en vrijblijvend. Als ik ergens klant zou zijn en acht jaar niets van die club hoor, dan zou ik niet zo snel meer bij hen aankloppen voor een nieuwe hypotheek. Die servicegesprekken verdienen we uiteindelijk terug.”

Met de recent geïntroduceerde verduur-

zaminghypotheek zet SNS verder in op actief klantbeheer. Yvette: “Dat is voor ons een mooie ingang. Verduurzaming komt namelijk in elk gesprek wel voor en mensen bellen ons daar ook over op. Voor klanten die bij ons reeds een hypotheek hebben, kunnen we nu een passende oplossing bieden. Tot 25.000 euro kunnen ze tegen lagere kosten een aanvullende lening afsluiten.”

De aanpak van Pim en Yvette lijkt zijn vruchten af te werpen. Pim: “Er zijn zo’n 60 franchisenemers actief. Op het gebied van klanttevredenheid staan we in de top 10.” Maar of die waarderingen inderdaad van jongeren afkomstig zijn, de doelgroep waar SNS Bank met de winkelstrategie op inzet? “In de winkel zien we toch nog vooral veel ouderen binnen wandelen”, vertelt Pim. “Dat zijn de ambassadeurs voor de volgende generatie.” I

“De servicegesprekken verdienen we uiteindelijk terug.”

Waarom kiezen voor onze adviessoftware?

Gebruiksvriendelijk

Adviseurs ervaren onze software als intuïtief, begrijpelijk en visueel. Hierdoor verloopt een hypotheekaanvraag efficiënter, sneller en makkelijker.

Actueel

Wijzigingen worden ’s nachts doorgevoerd en zijn automatisch beschikbaar. Je maakt altijd gebruik van de meest actuele software, zonder handmatige acties.

Service

Vragen kan je direct via de software insturen of telefonisch stellen aan onze servicedesk. Indien gewenst kijken we natuurlijk met je mee. Alles zodat jij snel weer verder kan.

Adviesrapport

Met korte en begrijpelijke adviesteksten help je klanten nóg beter bij het vormgeven van hun hypotheek. Jouw advies is bovendien reproduceerbaar voor jezelf én voor je klanten.

Findesk: van inventariseren tot aan passeren.

Christian Krijgsman

christian.krijgsman@topicus.nl +31 6 38 01 00 66

findesk.nl/erkend2023

Boek nu je opleidingen met zomerse korting tijdens de Impact Summer Course!

Complexe situaties in het hypotheekadvies (6A + 6B-punten)

Gecertificeerd aankoopbegeleider (6 B-punten)

van € 595

voor € 465

van € 750

voor € 575

van € 495

voor € 395

Gecertificeerd verkoopbegeleider

van € 350

voor € 275

impact.nu/opleidingen/ summer-course

PE Wft-examentrajecten (incl. examen)

Overdrachtsbelasting

Twee nieuwe goedkeuringen voor vrijstelling overdrachtsbelasting

MR. TOM PETERS , DIRECTEUR IMPACT KENNISCENTRUM

Sinds 1 januari 2021 geldt een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor verkrijgers die bij de (juridische) levering tussen de 18 en 35 jaar oud zijn. In twee recente besluiten heeft het ministerie van Financiën goedkeuring gegeven voor de vrijstelling in bijzondere situaties.

De ‘startersvrijstelling’ geldt uitsluitend als de verkrijgers de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf in gebruik nemen. Bovendien mag de koopsom en marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan € 440.000. In een beleidsbesluit van de Staatssecretaris van Financiën is een aantal goedkeuringen opgenomen voor deze startersvrijstelling (en het verlaagde 2%-tarief). Op 2 maart 2023 zijn hieraan twee nieuwe goedkeuringen toegevoegd.

Economisch en juridisch eigendom

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat – voorafgaand aan de overdracht van het juridisch eigendom – eerst het economisch eigendom overgaat van de verkoper(s) op de koper(s). Op grond van de Wet belastingen van rechtsverkeer (Wbr) kan bij economische eigendomsoverdracht geen beroep worden gedaan op de vrijstelling of op het 2%-tarief. Dit pakt met name vervelend uit als de overdracht van het economische

eigendom wordt gevolgd door de juridische eigendomsoverdracht en beide overdrachten met elkaar samenhangen.

Het voorafgaand aan de juridische levering overgaan van het economische eigendom komt bijvoorbeeld voor bij een zogenaamde sleutelverklaring. In dit geval krijgt de koper al voor de overdracht bij de notaris de beschikking over de woning om bijvoorbeeld een verbouwing uit te voeren.

Een strikte toepassing van de Wbr zou ertoe leiden, dat bij het verkrijgen van economisch eigendom gevolgd door het verkrijgen van juridisch eigendom twee keer een heffingsmoment voor de overdrachtsbelasting plaatsvindt. Bij de economische eigendomsoverdracht moet dan belasting worden geheven tegen het algemene tarief (10,4%), terwijl bij de juridische eigendomsoverdracht de vrijstelling dan wel het 2%-tarief kan worden toegepast.

De staatssecretaris vindt dubbele heffing ongewenst en keurt daarom goed dat in een dergelijke situatie de vrijstelling of het 2%tarief van toepassing is. Aan deze goedkeuring wordt een aantal voorwaarden verbonden:

• De verkrijging van economisch eigendom vindt plaats gelijktijdig met of na het sluiten van de koopovereenkomst.

• Er bestaat een directe samenhang tussen de verkrijging van het juridisch eigendom en de daaraan voorafgaande verkrijging van het economisch eigendom.

• De verkrijger doet aangifte van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging.

• Er wordt voldaan aan alle overige wettelijke vereisten voor de vrijstelling of het 2%-tarief.

Bij de overdracht van economisch eigendom moeten zowel de verkoper als de koper aangifte doen. De verkoper moet de overdracht binnen twee weken aan de Belastingdienst

melden middels een zogenaamd meldingsformulier overdrachtsbelasting. Voor de koper geldt een termijn van één maand na de eigendomsverkrijging. Binnen deze termijn moet aangifte zijn gedaan en eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting zijn betaald.

Opname in een verpleeghuis

De tweede nieuwe goedkeuring ziet toe op de situatie waarin bij het tekenen van de koopovereenkomst al duidelijk is dat één van de verkrijgers de woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan gaan gebruiken, omdat deze verkrijger binnen afzienbare tijd langdurig in een verpleeghuis (of soortgelijke instelling) zal worden opgenomen. Zonder de goedkeuring zou over het eigendomsaandeel van deze verkrijger 10,4% overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Ook deze uitkomst wordt gezien als ongewenst. Daarom mag op de verkrijging van deze persoon het verlaagde tarief (2%) worden toegepast. De verkrijger moet in dat geval wel een CIZ-indicatie voor langdurige zorg kunnen overleggen.

Overige goedkeuringen

Naast de twee hiervoor genoemde nieuwe goedkeuringen zijn in het beleidsbesluit twee andere goedkeuringen opgenomen. Het gaat hierbij om:

• Een correctiemogelijkheid als op het tijdstip van de verkrijging géén beroep is gedaan op de vrijstelling of het 2%-tarief (onderdeel 2); en

• De toepassing van de vrijstelling of het 2%-tarief in de situatie waarin het blote eigendom en een beperkt recht met betrekking tot een woning op dezelfde dag overgaan op de verkrijger(s) (onderdeel 3).

Conclusie

Dit artikel beschrijft twee nieuwe goedkeuringen voor de toepassing van de vrijstelling en het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. De goedkeuringen hebben betrekking op de overdracht van economisch eigendom voorafgaand aan de juridische levering (bijvoorbeeld bij een sleutelverklaring) en de situatie waarin bij het tekenen van de koopovereenkomst reeds duidelijk is dat één van de verkrijgers door een snelle en langdurige opname in een verpleeghuis de woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan gebruiken. Als Erkend Financieel Adviseur is het uiteraard essentieel dat u voldoende op de hoogte bent van dergelijke goedkeuringen. I

Economisch versus juridisch eigendom

De verkrijger van een woning wordt juridisch eigenaar nadat de overdracht bij de notaris is voltooid. Als dit nog niet het geval is, kan toch al sprake zijn van overdracht van economisch eigendom. Hierbij krijgt de verkrijger wel al het woongenot, betaalt deze de kosten en lasten en heeft deze belang bij de waardeontwikkeling van de woning. Voor de inkomstenbelasting volstaat economisch eigendom om de woning ook daadwerkelijk als eigen woning aan te merken.

Voorbeeld

Gwen en Duco (beiden 27 jaar) kopen op 1 juli 2023 hun eerste eigen woning voor € 420.000 (tevens marktwaarde). De overdracht van de woning bij de notaris staat gepland op 4 september 2023. Omdat Gwen en Duco de zomervakantie graag zouden gebruiken om in de woning te klussen en de verkopers inmiddels al naar een volgende woning zijn verhuisd, spreken zij met de verkopers af dat ze al op 1 augustus 2023 de sleutel van de woning krijgen.

Op 1 augustus 2023 gaat het economische eigendom over. De juridische eigendomsoverdracht vindt pas plaats op 4 september 2023. Een strikte toepassing van de Wbr zou ertoe leiden dat Gwen en Duco bij de economische eigendomsoverdracht 10,4% overdrachtsbelasting (€ 43.680) moeten betalen. Bij de juridische eigendomsoverdracht kunnen ze vervolgens de vrijstelling toepassen.

Door de goedkeuring kan de vrijstelling nu zowel bij de economische als bij de juridische levering worden toegepast. Gwen en Duco zijn hierdoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Levensverzekering

Opties en aandachtspunten bij expirerende lijfrenten

Jaarlijks expireren veel lijfrenten. Dat vereist actie! Uw klant moet beslissen wat hij met z’n lijfrente gaat doen. Daarbij kan de klant vaak wel uw advieshulp gebruiken. Wat zijn de fiscale gevolgen van een bepaalde keuze?

Voorkomen moet worden dat uw klant voor fiscale verrassingen komt te staan. Deze bijdrage biedt een helpende hand bij de uitvoering van lijfrentecontracten bij expiratie.

Einde opbouwfase lijfrente

De keuze omtrent de aanwending van het ‘geëxpireerde’ c.q. ‘vrijgekomen’ lijfrentekapitaal moet worden gemaakt binnen een wettelijke termijn (artikel 3.133, lid 3 Wet IB 2001). Houd in de gaten dat die wettelijke termijn niet wordt overschreden! Uitstel is onder bepaalde omstandigheden mogelijk, mits die niet zijn te wijten aan uw klant (onderdeel 4.6 van het lijfrentebesluit van 16 mei 2019).

Bij de uitvoering van lijfrentecontracten uit het pré-Brede Herwaarderingstijdperk (gesloten vóór 1992), waaronder de kapitaalverzekering met lijfrenteclausule, gelden andere voorwaarden dan voor box-1 lijfrenten die onder latere fiscale regimes (Brede Herwaardering en Wet IB 2001) zijn afgesloten. Er geldt voor deze zogenoemde nieuw regimelijfrenten een aantal beperkende (wettelijke) voorwaarden.

Mogelijkheden lijfrente pré-Brede Herwaardering

Een kapitaalverzekering met lijfrenteclausule kent een grote mate van flexibiliteit in de aanwending van het vrijgekomen lijfrentekapitaal. Als zo’n lijfrente onder het overgangsrecht van de Wet IB 2001 valt, blijven

daarvoor de soepele regels van het oude fiscale regime van vóór 1992 gelden.

Bedingen ingaande lijfrente; begunstiging

Gebruikt de verzekeringnemer het lijfrentekapitaal voor een lijfrente waarvan hij zelf de begunstigde is, dan zijn de lijfrentetermijnen meestal belast bij hemzelf. Bij gehuwden kan deze hoofdregel – door een antimisbruikbepaling van de Wet IB 1964 – worden ‘verstoord’. Als een gehuwde verzekeringnemer een lijfrente koopt waarop hij zijn echtgenote als begunstigde aanwijst, moet worden getoetst wie van de echtgenoten de premies in het verleden heeft afgetrokken. Is dit een ander dan degene die de termijnen ontvangt, dan worden de lijfrentetermijnen toegerekend aan/belast bij de echtgenoot die ten tijde van het ontvangen van de lijfrente-uitkeringen het hoogste box 1-inkomen heeft.

De verzekeringnemer kan op zijn lijfrente ook een ander dan zijn echtgenote als begunstigde aanwijzen. Wijst hij bijvoorbeeld zijn minderjarig kind als begunstigde aan, dan leidt dit bij eerbiediging van de oude IB-bepalingen niet tot enig fiscaal voordeel. De termijnen worden in dat geval belast bij de ouder met het hoogste box 1-inkomen. Als de verzekeringnemer een meerderjarig kind als begunstigde aanwijst, dan zijn de lijfrentetermijnen voor de heffing van inkomstenbelasting belast bij dat kind zelf. De termijnen behoren namelijk tot diens

ERIK VAN TOLEDO, EIGENAAR FISCALE SITE LEVENSVERZEKERINGEN

eigen box 1-inkomen. Hetzelfde geldt bij begunstiging van een willekeurige derde.

Het voorgaande geldt in beginsel alleen in binnenlandse situaties. Als de verzekeringnemer of begunstigde in het buitenland woont, verloopt de belastingheffing anders. Hoe de heffing over de lijfrentetermijnen dan verloopt, is mede afhankelijk van wat daarover in het betreffende bilaterale belastingverdrag is bepaald, alsmede in de nationale belastingwetgeving van het woonland.

Afkoop

Wil uw klant geen lijfrente, dan kan hij ervoor kiezen het expiratiekapitaal ineens te laten uitbetalen. De lijfrente wordt dan afgekocht. De afkoopsom is dan in principe

ATTENTIEPUNT

volledig belast tegen het IB-tarief in box 1. Voor zover niet alle betaalde lijfrentepremies zijn afgetrokken, kan daar rekening mee worden gehouden bij de belastingheffing over de afkoopsom (saldomethode). Deze saldomethode is niet onbegrensd (zie artikel 3.107a Wet IB 2001). Bij een beroep op de saldomethode moet uw klant bewijzen dat en in hoeverre premies niet zijn afgetrokken.

Uitstellen/doorschuiven lijfrentetermijnen

Uw klant kan er bij het vrijkomen van lijfrentekapitaal ook voor kiezen opnieuw een (nader uitgestelde) kapitaalverzekering met lijfrenteclausule te bedingen. Hieraan zijn geen IB-gevolgen verbonden. Wel kan er sprake zijn van een belastbare schen-

king. Dit is afhankelijk van de vraag wie tot het vrijgekomen kapitaal gerechtigd is en of er sprake is van een onvoorwaardelijk geworden schenking. Met de aangekochte nieuwe lijfrente verschuift de IB-heffing over de lijfrentetermijnen naar de toekomst. De aangekochte tweede lijfrente zal in beginsel ook onder de eerbiedigende werking van het oude fiscale regime vallen.

Omzetten in een bankspaarvariant Vrijkomend lijfrentekapitaal als bancaire lijfrente voortzetten bij een bank of een beleggingsinstelling is eveneens een mogelijkheid. Dan moet worden voldaan aan de strikte voorwaarden van het IB 2001-regime met alle beperkingen van dien. Of een dergelijke omzetting gunstig is, is

Als een ander dan de verzekeringnemer de begunstigde voor de lijfrentetermijnen is en de begunstiging wordt bij het vervallen van zo’n termijn onherroepelijk, dan is in het algemeen sprake van een onvoorwaardelijk geworden schenking van zo’n lijfrentetermijn. Dan is er naast IB in beginsel ook schenkbelasting verschuldigd over die termijn. Als in dat geval de samenloopbepaling van de Successiewet geldt, blijft schenkbelasting achterwege.

Vakinhoud

BEPERKENDE VOORWAARDE GELDT NIET

De uiterste ingangsdatum van de Wet IB 2001 geldt niet bij het uitvoeren van een Brede Herwaarderingslijfrente in het volgende geval: Als in een Brede Herwaarderingspolis al vóór 1 januari 2001 een ingangsdatum was opgenomen waaruit blijkt dat de lijfrentetermijnen een aanvang zullen nemen na het jaar waarin de verzekeringnemer de leeftijd van 70 jaar heeft bereikt, mag de polis nog steeds worden uitgevoerd zoals ooit civielrechtelijk is overeengekomen. Dit geldt ook als de lijfrentepolis later wordt overgedragen aan een andere verzekeraar. In dat geval mag de tekst in de polis niet worden gewijzigd.

staandenlijfrente, de overbruggingslijfrente en de lijfrente voor een meerderjarig invalide kind. Hierna wordt verder niet ingegaan op die laatste lijfrentevorm, maar alleen op de andere vier, de zogenoemde pensioentekortlijfrenten.

De voor een (pure) overbruggingslijfrente betaalde premies zijn sinds 2006 niet meer aftrekbaar. Er is overgangsrecht geformuleerd voor op 31 december 2005 bestaande lijfrenten (artikel 10a.1 Wet IB). Dat houdt in dat onder voorwaarden nog een overbruggingslijfrente ‘oude stijl’ kan worden bedongen. Een bancaire lijfrentevariant voor de overbruggingslijfrente bestaat niet. Een op 31 december 2005 bestaande lijfrente die onder het overgangsrecht valt, kan dus alleen worden uitgevoerd in de vorm van een overbruggingslijfrenteverzekering.

2013 gold een uiterste ingangsdatum van 70 jaar. Met die beperkende voorwaarde inzake de uiterste ingangsdatum moet rekening worden gehouden bij de uitvoering van de nieuw regimelijfrenten.

Afkoop

Afkoop van een nieuw regimelijfrente leidt tot het bijtellen van negatieve uitgaven voor inkomensvoorzieningen in box 1. Er is dan IB verschuldigd over de afkoopwaarde van de lijfrente. Naast IB is over de afkoopsom revisierente verschuldigd. Volgens de hoofdregel bedraagt de revisierente 20% van de afkoopsom. Als de tegenbewijsregeling revisierente van toepassing is, kan de revisierente lager uitvallen.

afhankelijk van de individuele situatie van uw klant.

(On)mogelijkheden lijfrente BH en IB 2001

De aanwendingsmogelijkheden zijn bij Brede Herwaarderingslijfrenten en later afgesloten lijfrenten een stuk beperkter. Er gelden voor die nieuw regimelijfrenten immers veel striktere voorwaarden en eisen dan voor de lijfrenten van vóór 1992. Het als begunstigde opnemen van bijvoorbeeld een kind op een lijfrente of het anderszins schenken van lijfrenten, is onder de fiscale regimes van na 1991 niet meer aantrekkelijk, omdat daaraan forse fiscale gevolgen kunnen zijn verbonden.

Bedingen en omzetten lijfrente

Vanaf 1992 kunnen alleen nog de limitatief in de Wet IB opgesomde lijfrentevormen worden bedongen. Er zijn vijf lijfrentevormen die als zodanig kwalificern: de levenslange en de tijdelijke oudedagslijfrente, de nabe -

De gefacilieerde lijfrenteverzekeringsvorm kent een drietal bancaire tegenhangers: de lijfrentespaarrekening, de lijfrentebeleggingsrekening en het lijfrentebeleggingsrecht (artikel 3.126a Wet IB 2001). Bij nieuw regimelijfrenten gelden beperkingen voor wat betreft de omzettings- en uitstelmogelijk heden. Een nieuw regimelijfrente kan in beginsel wel fiscaal geruisloos worden omgezet in een andere toegestane verzekerde nieuw regimelijfrentevorm of in een bancaire lijfrente (en vice versa).

Onder het regime van de Brede Herwaardering was het mogelijk een (levenslange én tijdelijke) oudedagslijfrente te bedingen, zonder dat daarbij een uiterste ingangsdatum gold. Sinds 2001 geldt voor dergelijke lijfrenten wel een uiterste ingangsdatum. Beide lijfrentesoorten mogen sinds 2013 in principe niet later ingaan dan in het jaar waarin de verzekeringnemer de AOWleeftijd plus 5 jaar bereikt. Tot

ATTENTIEPUNT

LET OP!

Bij omzetting van een kapitaalverzekering met lijfrenteclausule in een bancaire lijfrente verliest men het oude fiscale regime zoals dat gold vóór 1992.

Voor zover de lijfrentepremies niet zijn afgetrokken, kan daarmee – mits bewezen –rekening worden gehouden bij de belastingheffing over de afkoopsom (saldomethode) en de heffing van revisierente.

Tot slot

Als Erkend Financieel Adviseur krijgt u regelmatig te maken met klanten met een expirerende lijfrente. Daarbij komt behoorlijk wat kijken. Om een compleet beeld te hebben van alle fiscale gevolgen die aan een bepaalde keuze van uw klant kleven, is het aan te bevelen om u vooraf volledig op de hoogte te stellen van de mogelijke hindernissen bij expiratie. Zo kunt u onnodige werkzaamheden en financiële teleurstellingen voorkomen. Als u als adviseur goed beslagen ten ijs komt, kan uw klant een veel betere en verantwoorde keuze maken. I

Het omzetten van een nieuw regimelijfrente in een niet-toegestane lijfrentevorm brengt vaak flinke fiscale gevolgen met zich mee. Het is zaak goed op te letten wat wordt bedongen.

WORD JIJ ONZE VOLGENDE FRANCHISENEMER?

MAAK JE

GROEIAMBITIES WAAR.

We zoeken (aspirant-) ondernemers voor:

- Zeeland,

- Gouda/Woerden,

- Roosendaal,

-Vlaardingen/Naaldwijk.

Kijk voor meer informatie op: snsfranchise.nl

De zin en onzin van box 3

JAN MARTIJN HENGEVELD TRAINER

Het onderwerp ‘box 3’ lijkt wellicht niet zo van belang voor de gemiddelde hypotheekadviseur. Dat is echter een misvatting. In dit artikel geef ik daar enkele voorbeelden van.

Uit die voorbeelden blijkt de noodzaak tot verbetering van weeffouten in de huidige Overbruggingswet box 3 en de nog uit te werken wetgeving daarna. De SEH, als lid van het Verbond Financiële Beroepsorganisaties (VFBO), maakt zich daar sterk voor.

Uitzending VFBO

Op 14 maart verzorgde het VFBO een uitzending met de titel ‘De zin en onzin van box 3’. Niet voor niets kies ik dezelfde titel voor dit artikel. In de uitzending worden de belangrijkste knelpunten in de wetgeving besproken. Het is makkelijk om alleen maar te ‘schieten’ op foute wetgeving. Daarom worden er ook alternatieven aangedragen, die moeten zorgen voor een meer uitvoerbare wet, die beter aansluit bij de realiteit. Dat

laatste is in lijn met het Kerstarrest van de Hoge Raad uit december 2021.

Veel suggesties zijn door uzelf aangedragen: de resultaten van de ledenconsultatie worden eveneens besproken tijdens de uitzending. Een ander belangrijk onderdeel van de uitzending is uw rol in de adviespraktijk met betrekking tot box 3. Vooral daarop ga ik in.

Knelpunten vermogensadvies

De impact van box 3 op vermogensadvies is groot. De vorige editie van ‘Erkend’ (februari 2023) bevat een artikel over de effecten van box 3 op particuliere verhuur, dat onderdeel kan zijn van vermogensadvies.

EN ONTWIKKELAAR VAN LESMATERIAAL

Eén van de grote problemen van box 3 is de onvoorspelbaarheid van de belastingen op het op te bouwen vermogen. De innerlijke tegenstrijdigheid in de wetgeving is dat de wetgever beweert belasting te willen heffen op inkomen uit vermogen, maar ondertussen vasthoudt aan een voorspelbare opbrengst uit box 3. Die combinatie is niet mogelijk. In jaren waarin koersen of andere waarderingen dalen (zoals in 2022 veelal het geval was), kan de overheid niet verwachten dat er tussen de vier en vijf miljard euro wordt opgehaald met het belasten van ‘een zo goed mogelijke benadering’ van het werkelijke rendement op vermogen.

Knelpunten hypotheekadvies

In hypotheekadvies lijkt box 3 een minder

grote rol te spelen. Toch mag u zich daarin niet vergissen. Dat betreft niet alleen klanten die er bewust voor kiezen een deel van het hypothecair krediet in box 3 te lenen. Het gaat veel verder dan dat. Ik ga in op twee situaties in box 3 die van belang zijn voor uw adviespraktijk:

• Onderlinge schuldverhoudingen tussen partners

• Ouder-kind-leningen

Onderlinge schuldverhoudingen

De eigenwoningregeling (box 1) is bij partners met een verschillend eigenwoningverleden al ingewikkeld genoeg. Als ongehuwde partners samen een eigen woning kopen, elk voor 50%, waarbij de één meer inbrengt dan de ander, ontstaat een vordering (vergoe -

UITZENDING TERUGKIJKEN?

De VFBO-uitzending

ook de resultaten terug te vinden van debox3-enquêteonderErkendFinancieel Adviseurs (SEH) en Gecertificeerd Financieel Planners (FFP).

‘Zin en onzin van box 3’ is terug te zien op de website van het VFBO: vfbo.nl. Daar zijn

dingsrecht) tussen die partners onderling. Dit is te vermijden door een draagplichtovereenkomst te sluiten. Lang niet iedereen doet dat of kán dat. De vordering van de één en de schuld van de ander zijn belaste vermogensbestanddelen in box 3. Ik betwijfel of partners deze vermogensbestanddelen wel opgeven bij hun aangifte Inkomstenbelasting, waarbij ‘twijfel’ een understatement is.

Ook voor gehuwden onder huwelijkse voorwaarden kan de onderlinge schuldverhouding in box 3 een rol spelen. Stel dat echtgenoten een periodiek verrekenbeding hebben, waardoor de onderlinge schuldverhoudingen jaarlijks oplopen. In die gevallen geldt eveneens dat deze schuldverhouding moet worden opgegeven als vermogensbestanddeel. ›

› Voorbeeld schuldverhoudingen partners

Anke en Ben zijn gehuwd in algehele gemeenschap van goederen (AGvG). Ze hebben geen schulden, maar wel een vermogen van € 300.000, waarvan € 100.000 spaargeld en € 200.000 aan beleggingen.

Gemakshalve hanteer ik deze forfaitaire rendementen en vrijstellingen in box 3 over 2023:

- spaargeld: 0,10%

- overige bezittingen: 6,17%

- schulden: 2,50% (negatief, met schuldendrempel € 3.400)

- vrijstellingen: € 57.000 pp

Belasting box 3 bij AGvG

- Het fictieve rendement van Anke en Ben is € 100 (sparen) + € 12.340 (overige bezittingen) = € 12.440.

- Het rendementspercentage is dan € 12.440/€ 300.000 = 4,113%.

- Belast wordt (€ 300.000 -/- (2 x € 57.000)) x 4,113% = € 7.650.

– De box 3-belasting is 32% x € 7.650 = € 2.448.

Belasting huwelijkse voorwaarden

Stel dat Anke en Ben onder huwelijkse voorwaarden zijn gehuwd, met een periodiek verrekenbeding. Daardoor is een vordering ontstaan van Anke op Ben van € 143.400. Hoe ziet de box 3-belasting er dan uit?

De categorie ‘overige bezittingen’ wordt ineens € 143.400 hoger. Daar staat een schuld van € 140.000 tegenover.

- Het fictieve rendement wordt nu

€ 100 (sparen) + € 21.187 (overig) -/-

€ 3.500 (schuld) = € 17.787.

- Het rendementspercentage is dan: € 17.787/(€ 443.400 -/- € 140.000) = 5,863%.

- Belast wordt (€ 303.400 -/-

€ 114.000) x 5,863% = € 11.104.

- De box 3-belasting 32% x € 11.104 = € 3.553.

Een stijging van € 1.105 (ruim 45%) van de box 3-belasting per jaar. Alleen vanwege het verrekenbeding. Naarmate de onderlinge schuld oploopt, zal de box 3-belasting oplopen.

Het voorbeeld hiernaast kan evenzeer gelden voor ongehuwde partners met onderlinge schuldverhoudingen. Over die onderlinge schuldverhoudingen in box 3 zijn vragen gesteld aan de staatssecretaris. Die zegt daarover dat het weliswaar niet de bedoeling is, maar dat het nu eenmaal een gevolg is van de keuze die is gemaakt (Nota naar aanleiding van het verslag Eerste Kamer, nr 36 204 E, 2 december 2022). Samengevat: “Het is niet eerlijk maar het is nu eenmaal zo”.

Ouder-kind-leningen

Hoewel de huizenprijzen inmiddels niet meer stijgen, blijft het voor veel starters bijzonder lastig een eerste koopwoning gefinancierd te krijgen. Een veel gekozen oplossing is een lening van ouders aan kinderen. Voor de kinderen zelf zullen er in box 3 niet snel gevolgen zijn. De schuld zal, mits vallend in box 3, niet leiden tot minder belasting. Immers, als ze zelf vermogend zouden zijn, was de ouder-kind-lening niet nodig geweest. Voor de ouder(s) kan dit anders liggen.

Gevolgen voor adviespraktijk

De voorbeelden maken duidelijk dat de box 3-belasting, zoals die er nu is, gevolgen kan hebben voor uw hypotheek adviezen. Dit betekent dat u die gevolgen op z’n minst moet benoemen. Uit jurisprudentie blijkt dat van u als hypotheekadviseur niet verwacht kan worden dat u een volledig fiscaal advies geeft, maar wel dat u de fiscale gevolgen van uw advies benoemt en zo nodig doorverwijst. Zorg ervoor dat u dit goed in uw adviesproces heeft gewaarborgd, inclusief de vastlegging ervan.

Advies bezwaar maken?

Heeft u als adviseur ook de verantwoordelijkheid om uw klanten te wijzen op de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de box 3-belasting? Uit de VFBO-enquête blijkt dat 58% van de adviseurs dit wel heeft gedaan; 44% denkt dat het ook echt tot de zorgplicht behoort. Dat laatste hangt af van de inhoud van uw opdrachtovereenkomst. Die bepaalt mede of een klant u er later met succes op kan aanspreken dat u heeft verzuimd te adviseren om bezwaar te maken.

Het kan in elk geval nooit kwaad om dit advies te geven. Rechters (van rechtbanken tot de Hoge Raad) zijn sinds het Kerstarrest consequent van mening dat een belastingheffing over een hoger dan werkelijk

Voorbeeld ouder-kind-lening

Herman is de vader van Diederik, die een woning gaat kopen. Herman leent hem € 100.000.

Als Herman beleggingen (‘overige bezittingen’) verkoopt om daarmee Diederik het geld ter beschikking te stellen, verandert er niets aan zijn box 3-belasting.

Zowel de beleggingen als de vordering op zijn zoon vallen in de categorie ‘overige bezittingen’ tegen een fictief rendement van 6,17%. Maar als hij spaargeld uitleent, verandert er wel het een en ander.

Stel dat Herman vóór de lening aan Diederik alleen € 250.000 aan spaargeld heeft. Dan is zijn box 3-belasting 0,1% x € 193.000 (vermogen -/- vrijstelling) x 32% = € 61.

Nadat hij € 100.000 uitleent, wordt zijn box 3-belasting als volgt:

- Rendement op sparen € 150, rendement op overige bezittingen € 6.170 maakt totaal € 6.320.

- Gemiddeld rendement: € 6.320/€ 250.000 = 2,528%

- Belast rendement: 2,528% x € 193.000 = € 4.879.

- Belasting box 3: 32% x € 4.879 = € 1.561. De belasting is dus € 1.500 hoger.

behaald rendement, onrechtmatig is. In de SEH-Nieuwsbrief van april (te raadplegen via de Kennisbank op seh.nl) geven we daarvan diverse voorbeelden.

Hoewel gemotiveerde bezwaren voorlopig worden aangehouden, blijkt dat de doorzetter (die naar de rechter stapt) gelijk krijgt. Kortom: bezwaar maken loont. Sterker nog: doet iemand het niet, dan blijkt de politiek niet bereid een onrechtmatige heffing terug te betalen. Waarom zou u uw klant daar níet op wijzen?I

Blijf niet stilzitten als je een fout maakt

Klanten winnen in 2021 advies in over een hypothecair krediet van € 479.000. De adviseur adviseert verschillende leningdelen, met rentevaste periodes van 10 en 20 jaar; dat is ook het aanbod van de geldverstrekker. De klantvraag was echter rentevaste periodes van 30 jaar, vanwege de historisch lage rentestand.

De adviseur geeft daarop als reactie aan

De feiten De uitspraak

Bij het klachteninstituut verweert de adviseur zich door te stellen dat bij een langere rentevaste periode, de totale lening niet meer zou passen binnen de LTI-norm. Hij wilde inderdaad na passeren van de hypotheekakte alsnog de rentevaste periodes aanpassen. Maar dat bleek niet te kunnen, omdat de geldverstrekker bij renteverlenging in het eerste jaar opnieuw de LTI toetst.

Leermomenten

Als iemand een fout maakt, moet hij voortvarend zijn best doen om die recht te zetten. De eerste fout van de adviseur uit deze casus, is dat hij er vanuit ging dat de rentevaste periode wel snel kon worden aangepast na het passeren. Die fout had hij niet gemaakt, als hij de leningvoorwaarden van de geldverstrekker goed had bestudeerd. De volgende fout is dat hij niet tijdig

dat de rentevaste periode per leningdeel nog kan worden verlengd na het passeren van de hypotheek, tegen relatief lage kosten en zonder dat de maandlast omhoog zou gaan. Daar nemen zij op dat moment genoegen mee.

Na het passeren van de akte (eind 2021) onderneemt de adviseur echter geen actie om de rentetermijnen te verlengen, ook niet

als de klanten daarom vragen. Zij nemen contact op met de geldverstrekker, maar die verwijst terug naar de adviseur. In februari 2022 blijkt dat de kosten van renteverlenging tot € 100 hogere bruto maandlasten gaan leiden, oftewel bijna € 40.000 over 30 jaar. Aangezien de rente sindsdien nog veel verder is gestegen, begroten de klanten hun schade inmiddels op € 100.000. Ze dienen een klacht in bij Kifid.

De adviseur geeft toe door drukte niet goed te hebben opgelet, waarvoor hij excuses aanbiedt. Maar een schade van € 100.000 is er niet, zo stelt hij. Klanten profiteren nu juist van de lagere rente door de kortere rentevaste periodes. Tijdens de hoorzitting bij Kifid belooft hij met een berekening te komen van de reële schade. Tijdens de zitting wordt ook gesproken over het bieden van een andere oplossing, zoals inbreng van eigen midde-

len. Daardoor zou oversluiten naar 30 jaar vast wellicht alsnog mogelijk worden.

Op het moment dat Kifid een uitspraak doet, heeft de adviseur echter nog steeds niets van zich laten horen. Dat komt hem duur te staan: nu hij de schade niet gemotiveerd betwist, en de claim van € 100.000 niet onredelijk voorkomt, wordt die toegewezen. Daar komt de wettelijke rente nog bovenop.

probeerde deze vergissing recht te zetten. Hij reageerde niet, of niet op tijd, en bood geen alternatief. De derde vervolgfout is dat hij niet reageerde op de schadeclaim. Die had veel lager kunnen uitvallen, als hij de moeite had genomen dit te onderbouwen.

Wat is nu het leermoment? Niet ‘maak geen fouten’, want dat kan iedereen

overkomen. Nee, het leermoment is om direct en vakkundig alles in het werk te stellen de gevolgen van een fout zo goed en snel mogelijk recht te zetten. Dat is hier in drievoud niet gebeurd en dat kost de adviseur ruim € 100.000.