[ĐATN 2013-2018] QHPK _ Quy hoạch phân khu 1/2000 Khu đô thị Trường Thọ, Q. Thủ Đức, TP. HCM by Tran N. Son

hình. 1

Không ảnh Khu trung tâm đô thị Trường Thọ nhìn từ hướng Đông

“Nơi ta đã gây dựng nền kinh tế...

...nay ta dựng xây cuộc sống tương lai”

Mục lục 1

VỊ TRÍ, LIÊN HỆ VÀ LỊCH SỬ

ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG

1.1 VỊ TRÍ VÀ LIÊN HỆ

2.1 HIỆN TRẠNG GIAO THÔNG

1.2 LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN

2.2 HIỆN TRẠNG CẢNH QUAN 2.3 HIỆN TRẠNG KHÍ HẬU VÀ MÔI TRƯỜNG 2.4 HIỆN TRẠNG KINH TẾ - XÃ HỘI

CƠ SỞ KHOA HỌC

3.1 QUY HOẠCH CẢI TẠO KHU ĐẤT NÂU - (BROWNFIELD REDEVELOPMENT) 3.2 PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ GẮN KẾT GTCC (TOD – TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT) 3.3 HÌNH ẢNH ĐÔ THỊ - 5 YẾU TỐ HÌNH ẢNH - KEVIN LYNCH

2.5 HIỆN TRẠNG KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH 3.4 BỘ ĐÁNH GIÁ “BUILDING FOR LIFE 12” 2.6 CÁC ĐIỀU KIỆN HIỆN HỮU VÀ ĐỔI MỚI 2.7 HIỆN TRẠNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT 2.8 ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP SWOT

Ý TƯỞNG - TẦM NHÌN

QUY HOẠCH GIAO THÔNG

QH TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN

THIẾT KẾ ĐÔ THỊ

4.1 TẦM NHÌN CHO TRƯỜNG THỌ 4.2 SƠ ĐỒ Ý TƯỞNG SỬ DỤNG ĐẤT 4.3 SƠ ĐỒ Ý TƯỞNG GIAO THÔNG 4.4 SƠ ĐỒ Ý TƯỞNG CẢNH QUAN

QH TỔNG MB SỬ DỤNG ĐẤT

PHỤ LỤC

thuyết minh tốt nghiệp

Vị trí, liên hệ và lịch sử

1.1 Vị trí và liên hệ HOA LƯ

TÂY NGUYÊN

PHƯỚC BÌNH XA MÁT

AN LỘC

TX. ĐỒNG XOÀI CHƠN THÀNH

TX. TÂY NINH

MỘC BÀI

ĐÔNG NAM BỘ

TRẢNG BÀNG TX. THỦ DẦU 1

Trung tâm dịch vụ cấp Quốc gia

TP. BIÊN HÒA

ĐỨC HÒA

TP. HỒ CHÍ MINH LONG THÀNH

Trung tâm dịch vụ cấp Vùng

LONG KHÁNH

MỘC HÓA

Vị trí khu trung tâm đô thị Trường Thọ

NHƠN TRẠCH TT. TÂN THẠNH

BẾN LỨC

PHÚ MỸ

TX. TÂN AN

Trục hành lang kinh tế Quốc gia - Quốc tế

HIỆP PHƯỚC TX. BÀ RỊA

Trục hành lang kinh tế Đô thị Quốc gia - Vùng Trục hành lang kinh tế Quốc tế

TT. LONG HẢI

TP. MỸ THO TT. AN HỮU

TX. GÒ CÔNG

TP. VŨNG TÀU

ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG

0 10 LIÊN HỆ VÙNG (hình. 2) Quy hoạch chi tiết khu trung tâm đô thị Trường Thọ được tọa lạc gần trung tâm của Tp. Hồ Chí Minh, trung tâm lớn nhất về dân số và kinh tế của Việt Nam. Sự phát triển của khu vực dự án sẽ là là nguồn động lực cho Trục hành lang kinh tế Đô thị Quốc gia - Vùng, góp phần vào sức sống của thành phố Hồ Chí Mình, một trong chuỗi các thành phố phát triển phồn thịnh dọc theo khu vực biển Đông của Châu Á.

tuyến tàu điện Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) là hai dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với Thành phố. Khu vực dự án bộc lộ tiềm năng lớn do tiếp cận trực tiếp với hai hệ thống hạ tầng giao thông này. Khu trung tâm đô thị Trường Thọ có phạm vi ranh phía Đông của dự án là Xa lộ Hà Nội. Đóng vai trò là cửa ngõ phía Đông Bắc của thành phố, kết nối trực tiếp với Khu đô thị mới Thủ Thiêm (qua đại lộ Mai Chí Thọ)

Trung tâm dịch vụ cấp Quốc tế

50km

hình. 2 Sơ đồ vị trí và liên hệ của TP.HCM trong Vùng TP.HCM

và Khu trung tâm thành phố (qua Xa lộ Hà Nội).

ranh giới phía Tây.

Khu vực tiếp cận với tuyến Metro số 1 trong hệ thống tàu điện ngầm đa tuyến của thành phố với một Nhà ga Metro mới (Ga Phước Long) cũng sẽ được bố trí trong dự án.

(hình. 4) Trường Thọ nằm ở ranh giới phía Nam của quận Thủ Đức nên chịu ảnh hưởng trực tiếp của các quận lân cận như Q2, Q9, Q. Bình Thạnh. Cách trung tâm hành chính quận Thủ Đức 4.5km (12 phút đi xe).

LIÊN HỆ QUẬN THỦ ĐỨC

Ngoài ra, Trường Thọ còn có khả năng tiếp cận bằng đường thủy dọc theo Sông Sài Gòn cả về phía Tây lẫn phía Nam, với một bến buýt thủy nằm trong

LIÊN HỆ KHU VỰC (hình. 5) Giá trị khu vực được tăng cao nhờ hiệu ứng từ những dự án kề

Dự án khu trung tâm đô thị Trường Thọ thuộc Quận Thủ Đức, TP. HCM, nằm bên bờ Sông Sài Gòn, cách biển Đông khoảng 60 km về phía Nam. LIÊN HỆ THÀNH PHỐ (hình. 3) Trong những năm gần đây, trong số các dự án Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai, dự án đầu tư xây dựng mở rộng Xa lộ Hà Nội và dự án xây dựng

Vị trí TP. Hồ Chí Minh

Vị trí Quận Thủ Đức

Vị trí Phường Trường Thọ

Q. THỦ ĐỨC

ỒNG

ĂN Đ

ẠM V

H Đ. P

KHU ĐÔ THỊ MỚI BÌNH QUỚI THANH ĐA

I GÒ

SÀ

SÔ

XA LỘ

QUẬN 9

HÀ NỘ

SÔ NG

SÀ

IG ÒN

KHU LIÊN HỢP THỂ THAO RẠCH CHIẾC

I LỘ

ĐẠ

KHU TRUNG TÂM MỞ RỘNG

I MA

Ọ

Í TH

SÔ

KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM

SÀ

ÒN

Tuyến Metro số 1 và nhà ga được định sẵn Tuyến đường chính đô thị kế cận khu vực Ranh Đồ Án Nghiên cứu

0 200

1000

2000m

hình. 3 Sơ đồ vị trí và liên hệ Trường Thọ với trung tâm thành phố cận như Khu đô thị Bình Quới Thanh Đa và Khu liên hợp thể thao quốc gia Rạch Chiếc (sẽ đưa vào phục vụ trong đại hội thể thao Đông Nam Á - SEA Games 31 năm 2021). Khu trung tâm đô thị Trường Thọ được hi vọng sẽ trở thành điểm đến thu hút cho du khách trong & ngoài nước và người dân khu vực. QH CHI TIẾT KHU TRUNG TÂM ĐÔ THỊ TRƯỜNG THỌ (hình. 5) Vị trí: Khu vực quy hoạch thuộc phường Trường Thọ, Q. Thủ Đức. Ranh giới được giới hạn bởi: • Tây và Nam: giáp Sông Sài Gòn • Đông: giáp Xa Lộ Hà Nội và tuyến Metro số 1 • Bắc: giáp Nhà máy Thép Thủ Đức Khoảng cách: Cách trung tâm thành phố 7km Cách các quận trung tâm từ

3-4km Cách Sân bay 10km Cách Bến xe miền Đông 5km Khả năng kết nối: Đường bộ: Ranh phía Đông của dự án là Xa lộ Hà Nội - trục giao thông chính của thành phố, kết nối các quận nội thành và ngoại thành (Q9, Q. Thủ Đức...) theo hướng Bắc - Nam. Giao thông công cộng (Metro): Kế cận Ga Phước Long (là ga số 9 từ trung tâm, thuộc tuyến Metro số 1 dài 19.7 km)  KHU VỰC ĐÔ THỊ MỚI NÀY SẼ BỔ SUNG VÀ TRỞ THÀNH TÂM ĐIỂM CỦA KHU VỰC CỬA NGÕ PHÍA ĐÔNG BẮC CỦA THÀNH PHỐ.

CÁC CHỈ TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT, HẠ TẦNG XÃ HỘI VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT * KHU TRUNG TÂM ĐÔ THỊ TRƯỜNG THỌ DIỆN TÍCH: 144.79 HA | DÂN SỐ DỰ KIẾN: 22.000 NGƯỜI STT

LOẠI CHỈ TIÊU

ĐƠN VỊ TÍNH

CHỈ TIÊU

CHỈ TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT TOÀN KHU

M2/NGƯỜI

65.81

CHỈ TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠN VỊ Ở TRUNG BÌNH TOÀN KHU

M2/NGƯỜI

33.88

MẬT ĐỘ XÂY DỰNG CHUNG

TẦNG CAO XÂY DỰNG (THEO QCVN 03:2012/BXD) D

TẦNG CAO TỐI THIỂU

TẦNG

TẦNG CAO TỐI ĐA

TẦNG

LẦN

≤ 2.5

CAO ĐỘ NỀN XÂY DỰNG (HỆ TOẠ ĐỘ VN200)

MÉT

≥ 2M

TIÊU CHUẨN CẤP NƯỚC

LÍT/NGƯỜI/ NGÀY

180-200

TIÊU CHUẨN THOÁT NƯỚC

LÍT/NGƯỜI/ NGÀY

180-200

TIÊU CHUẨN RÁC THẢI, CHẤT THẢI

KG/NGƯỜI/ NGÀY

1-1.2

TIÊU CHUẨN CẤP ĐIỆN

KWH/NGƯỜI/ NĂM

1.000-2.500

HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT TOÀN KHU

CÁC CHỈ TIÊU HẠ TẦNG KỸ THUẬT

*Dựa theo Quyết định 6844/QĐ-UBND 10/12/2015 duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị Trường Thọ, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.

DĨ BÌN P. BÌNH CHIỂU

THUẬN AN, BÌNH DƯƠNG

P. TAM BÌNH

P. TAM PHÚ

QUẬN 12

QUẬN THỦ ĐỨC CÔNG VIÊN VĂN HOÁ TDTT TAM PHÚ

P. LINH ĐÔNG

LỘ

P. HIỆP BÌNH PHƯỚC

ỐC

HẠ

N VĂ

ĐỒ

P Đ.

P. HIỆP BÌNH CHÁNH

QUẬN GÒ VẤP QUẬN BÌNH THẠNH

hình. 4

Sơ đồ vị trí và liên hệ Trường Thọ trong QH chung xây dựng quận Thủ Đức đến năm 2020

Q.PHÚ NHUẬN

AN, NH DƯƠNG P. LINH XUÂN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

PHÂN LOẠI CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT* Đất nhóm nhà ở Đất cây xanh

P. LINH TRUNG

P. LINH TÂY

Đất ở liền kề Đất trường học Đất ở chung cư Đất ở hỗn hợp Đất ở biệt thự

P. LINH CHIỂU

Đất ở làng xóm Đất công cộng đô thị Đất công cộng đơn vị ở

P. BÌNH THỌ

Đất thương mại - dịch vụ

TT. HÀNH CHÍNH Q. THỦ ĐỨC

Đất hỗn hợp Đất văn hóa Đất trường THPT Đất trường THCS, TH, MN Đất cây xanh đô thị Đất cây xanh đơn vị ở Đất cây xanh chuyên đề Đất trung tâm TDTT

P. TRƯỜNG THỌ

Đất cây xanh cách ly Đất công nghiệp Đất kho tàng, bến bãi Đất trung tâm nghiên cứu ĐT

Đ. XA LỘ H

ÀN

ỘI

Đất cơ quan, công ty Đất trung tâm y tế Đất du lịch Đất tôn giáo, di tích

QUẬN 9

Đất công trình đầu mối HTKT Đất an ninh quốc phòng Đất nghĩa trang Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Mặt nước Đất giao thông *Dựa theo quy định trong Phụ lục của Thông tư số 12/2016/ TT-BXD ngày 29/06/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Ranh hành chính

QUẬN 2

Ranh đồ án nghiên cứu

0 200

1000

2000m

CAO ĐẲNG CÔNG NGHỆ THỦ ĐỨC

ĐH SƯ PHẠM KỸ THUẬT TP.HCM

Đ. PH ẠM

VĂ NĐ ỒN G

TRƯỜNG CĐ TRƯỜNG THPT CẢNH SÁT THỦ ĐỨC NHÂN DÂN2

THPT NGUYỄN HỮU HUÂN

GA THỦ ĐỨC

SAIGON INTERNATIONAL UNIVERSITY

TRƯỜNG ĐOÀN LÝ TỰ TRỌNG

TRƯỜNG ĐH KIẾN TRÚC TP.HCM

I NỘ HÀ LỘ

Q. THỦ ĐỨC

NHÀ MÁY SỮA TRƯỜNG THỌ

CHÙA THIÊN PHƯỚC

SÔ

SÀ

CHÙA LINH SƠN CỔ TỰ CHÙA SÙNG ĐỨC

ÒN

ĐÌNH BÌNH THỌ NHÀ MÁY CƠ ĐIỆN THỦ ĐỨC

ĐÌNH TRƯỜNG THỌ

GA BÌNH THÁI

NHÀ MÁY DỆT PHONG PHÚ

NHÀ MÁY NHIỆT ĐIỆN THỦ ĐỨC

QUẬN 9

NHÀ MÁY THÉP THỦ ĐỨC TRƯỜNG THPT TƯ THỤC NGÔ THỜI NHIỆM

SÔNG SÀI GÒN

KHU ĐÔ THỊ BÌNH QUỚI - THANH ĐA

ĐÌNH THẦNM BÌNH QUỚI TÂY

-1

ĐẠI HỌC VĂN HOÁ

CHÙA DIỆU TRÀNG

NHÀ MÁY XI MĂNG HÀ TIÊN 1

hút

GA PHƯỚC LONG

TRƯỜNG CAO ĐẲNG NGHỀ KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ TPHCM

PHÂN VIỆN TRƯỜNG THPT PHẬT HỌC PHƯỚC LONG MIỀN NAM

NHÀ MÁY BÊ TÔNG THỦ ĐỨC

TRƯỜNG TRUNG CẤP NGHỀ LÊ THỊ RIÊNG TRƯỜNG CAO ĐẲNG KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

đi bộ

CAO ĐẲNG SƯ PHẠM MẦM NON TW3

THE BRITISH INTERNATIONAL SCHOOL

I GÒN

NG SÀ

-3 0p hú tđ i bộ

QUẬN 2 hình. 5

HÍ THỌ )

PHÁP VIỆN MINH ĐĂNG QUANG

TÂY (Đ . MAI C

GA THẢO ĐIỀN 3

GA AN PHÚ

ĐÔNG

À NỘI

XA LỘ H

GA RẠCH CHIẾC

KHU LIÊN HỢP THỂ THAO RẠCH CHIẾC

Tuyến metro và ga Trường học Tôn giáo

- DẦU GIÂY Công THÀNH viên CAO TỐC TP.HCM - LONG Công nghiệp

ĐẠI LỘ

AUSTRALIAN INTERNATIONAL SCHOOL

2K SÔ M -2 0p hú tđ i bộ

Ranh Đồ Án Nghiên cứu

AUSTRALIAN INTERNATIONAL SCHOOL

Khu trung tâm đô thị Trường Thọ và khu vực xung quanh

0 50

500

1000m

hình. 6

Không ảnh khu trung tâm đô thị Trường Thọ và khu vực xung quanh

0 50

500

1000m

1.2 Lịch sử phát triển

Những công trình kiến trúc và nơi chốn hiện hữu, mà rất nhiều trong số chúng vẫn chưa bị tác động, sẽ là điểm khởi đầu cho dự án phát triển mới. Bằng việc gắn kết hài hòa giữa cái mới và cái cũ, đô thị mới sẽ có hồn và gắn bó với thế hệ tương lai. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH ĐÔ THỊ TRƯỜNG THỌ Năm 1837, vua Minh Mạng cho lập huyện Ngãi An, chính là vùng Thủ Đức ngày nay. Trong thời Pháp thuộc, huyện Ngãi An (Thủ Đức) được cho chuyển sang thuộc tỉnh Gia Định. Trong thời Cộng Hòa (1955-75) quận Thủ Đức được thành lập là một quận của tỉnh Gia Định. Sau ngày 30-04-1975, quận Thủ Đức đổi tên thành huyện Thủ Đức và thuộc Thành phố Hồ Chí Minh. Nghị Định số 3 do Thủ Tướng Võ Văn Kiệt ký tháng 03-1997 đã chia lãnh thổ của huyện Thủ Đức thành 3 quận: quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9. Lúc này phường Phước Long (của huyện Thủ Đức cũ) được chia thành phường Phước Long (thuộc Q9 ngày nay) và phường Trường Thọ (thuộc Q. Thủ Đức ngày nay). QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TUYẾN XA LỘ HÀ NỘI a. Trong giai đoạn mới hình thành Sài Gòn có khoảng 20 ngàn dân, phát triển dựa trên 03 trục giao thông chính: trục đường kinh lý nối liền với cù lao Phố, Biên Hòa; trục đường dọc kinh Bến Nghé nối với khu vực Chợ Lớn – khu vực buôn bán với đa số cư dân là người gốc Hoa và trục đường về phía Tây Bắc nối liền với đại đồn Kỳ Hòa. b. Giai đoạn 1858 -1959 Đô thị Sài Gòn tiếp tục phát triển mở rộng cho đến cuối thập kỷ 50, đầu 60 của thế kỷ trước. c. Giai đoạn 1959 đến 1975 Từ cuối những năm 1950, khi đế quốc Mỹ trực tiếp can thiệp vào Việt Nam, để phục vụ cho việc mở rộng chiến tranh, năm 1959 Mỹ xây dựng Xa lộ Biên Hòa (nay là Xa lộ

Hà Nội đoạn qua Tp. Hồ Chí Minh), năm 1969 xây dựng Xa lộ Đại Hàn nay là đường vành đai số 2, nâng cấp quốc lộ 13 đi Bình Dương, nâng cấp quốc lộ 22 đi Tây Ninh. Kể từ khi hoàn thành, Xa lộ Biên Hòa, nay là Xa lộ Hà Nội luôn đóng vai trò là trục đường cửa ngõ quan trọng nhất của đô thị Sài Gòn - Thành phố Hồ Chí Minh về nhiều phương diện: chính trị, quân sự, kinh tế, giao thông vận tải, công nhiệp, thương mại dịch vụ… là trục phát triển đô thị quan trọng nối liền với các tỉnh miền Trung, miền Bắc và thủ đô Hà Nội. Hai bên xa lộ đã hình thành các trung tâm phát triển lớn, trong đó có khu công nghiệp : xi măng Hà Tiên, cảng Phước Long thuộc quận Thủ Đức d. Giai đoạn 1975-1995 Sau ngày giải phóng, Thành phố tiếp tục đầu tư phát triển đô thị hai bên XLHN với nhiều công trình quan trọng như : các khu dân cư lớn, các trung tâm thương mại dịch vụ, các cơ sở kho tàng, công nghiệp, hạ tầng, các khu công viên vui chơi giải trí, khu Lịch sử văn hóa dân tộc, khu sân Golf, khu Nghĩa trang liệt sỹ Thành phố… e. Giai đoạn 1995 đến nay Trong những năm gần đây và sắp tới, vai trò của XLHN ngày càng trở nên quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa của toàn vùng. Nhiều công trình giao thông lớn, đặc biệt là dự án Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và nhiều dự án quan trọng, quy mô lớn của Nhà nước cũng như của các doanh nghiệp đang hàng ngày xảy ra trên hành lang phát triển quan trọng bậc nhất này. CÁC NHÀ MÁY ĐẦU TIÊN: Công ty xi măng Hà Tiên 1 tiền thân là Nhà máy xi măng Hà Tiên do hãng VENOT.PIC của Cộng hòa Pháp cung cấp thiết bị. Năm 1964, Nhà máy chính thức đưa vào hoạt động. Vị trí Nhà máy và các trạm nghiền đặt tại Q. Thủ Đức, nằm bên trục giao thông chính, thuận lợi đường thủy, đường

bộ dễ dàng lưu thông hàng hóa. Hình ảnh ống khói vươn cao chọc trời và nhà máy nghiền xi măng từng là biểu tượng công nghiệp hóa của thành phố một thời. Ngày 17/12/2016 UBND TPHCM ra thông báo yêu cầu Công ty CP xi măng Hà Tiên 1 di dời nhà máy Thủ Đức vì gây ô nhiễm môi trường. Qua đó trạm nghiền này đã chính thức dừng hoạt động từ cuối năm 2016 và HT1 đã di dời các phân xưởng ra khỏi khu vực. Cùng với Công ty Xi măng Hà Tiên 1, Công ty Cổ phần Thép Thủ Đức - VNSTEEL được hình thành sớm từ những năm 1960 - 1970 với tên ban đầu là Việt Nam Kim Khí Công Ty - VIKIMCO, do chủ người Việt Nam điều hành và quản lý. Cơ sở vật chất lúc ban đầu rất nghèo nàn chỉ có một phân xưởng cán, sản xuất ra một vài loại sản phẩm thép từ nguồn phôi nhập khẩu. Hiện nay diện tích công ty tại khu vực Trường Thọ là 3.8 ha, bao gồm nhà máy, kho và văn phòng.

CẢNG SÔNG NỘI ĐỊA TRƯỜNG THỌ THỦ ĐỨC: Cảng Trường Thọ là một cụm cảng nằm trên địa bàn phường Trường Thọ quận Thủ Đức, gồm Tracomeco, Phúc Long, Tanamexco và Transimes, là cảng sông nằm sâu vào nội địa, ở trung tâm thành phố. Cảng có lợi thế chỉ cách xa lộ Hà Nội

2 1

hình. 7 Thống kê các nhà máy và kho cảng trong khu vực

Vietnam Center and Archive, Texas

Vào đầu năm 2018, trong khu vực Trường Thọ hiện có các kho cảng và nhà máy sau (hình. 7) : Thuộc Quân khu 7-Bộ quốc phòng Việt Nam: 1. Doanh trại quân đội nhân dân Việt Nam 2. Xưởng cơ khí sửa chữa tàu thuyền-Cục hậu cần QK7 3. Cảng ICD Tây Nam Tanamexco-QK7 Các kho cảng tư nhân: 4. Cảng ICD Transimex 5. Trung tâm kho vận Thủ Đức 6. Cảng ICD Phước Long 3 7. Cảng ICD Sotrans

1911

1925

Library of Australia

Các nhà máy: 8. Nhà máy thép Thủ Đức 9. Nhà máy xi măng Hà Tiên 1 10. Nhà máy bê tông Rạch Chiếc

1970

Nhà máy xi măng Hà Tiên (1964), Thép Thủ Đức (1970) và cụm kho cảng Trường Thọ được thành lập. Kênh đào nhân tạo được hoàn thành vào thời gian này.

Huyện Ngãi An được chuyển từ tỉnh Biên Hòa sang thuộc tỉnh Gia Định

- Gallica, la Bibliothèque numérique

Năm 1837 Trường Thọ thuộc huyện Ngãi An, Tỉnh Biên Hòa

Tuy nhiên, do nhu cầu vận chuyển hàng hóa ngày một tăng, số lượng xe vận chuyển cũng tăng theo, dẫn đến tình trạng ùn tắc ở nút giao lộ xa lộ Hà Nội và đường vào cảng. Biện pháp khả thi được lựa chọn là là đóng cửa, xóa sổ cảng sông nội địa Trường Thọ.

1895

nay

1882

Map Collection

Và ngược lại, hàng hóa nhập khẩu từ các cảng lớn được vận chuyển bằng sà lan đến kho cảng Trường Thọ, để sau đó bằng đường thủy, đường bộ chuyển đi tiêu thụ, cung cấp trang thiết bị, vật tư cho các KCX-KCN. Và vì thế kho cảng Trường Thọ trở thành đầu mối vận chuyển hàng hóa từ trung tâm TPHCM ra các cảng biển và ngược lại.

Map Collection

500m, cách cảng Cát Lái 15km và cách cảng Cái Mép 60km. Đây là điểm trung chuyển, tập kết hàng hóa xuất khẩu từ các KCX-KCN phía Đông TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, rồi dùng sà lan đưa ra cảng Cái Mép, SPCT, VICT hay sang Campuchia.

thuyết minh tốt nghiệp

Đánh giá hiện trạng

2.1 Hiện trạng Giao thông

Khu vực quy hoạch hiện thời thiếu hụt một khối lượng quan trọng về hạ tầng văn hóa và giao thông. Việc tận dụng nhà ga mới - tuyến tàu điện, và các tuyến đường giao thông sẽ là nguồn động lực và điều kiện quyết định cho sự thành công của đồ án. A. GIAO THÔNG CƠ GIỚI VÀ CÁC LỐI TIẾP CẬN HIỆN HỮU Về giao thông đối ngoại, Trường Thọ là cửa ngõ giao thông phía Đông Bắc của trung tâm thành phố. Tuy nhiên mạng lưới giao thông nội bộ trong khu vực còn thiếu hụt về số lượng và đang bị xuống cấp (hình. 8). GIAO THÔNG ĐỐI NGOẠI: Xa lộ Hà Nội Tiếp cận trực tiếp đến Xa lộ Hà Nội qua hai nút giao cắt: dưới chân cầu Rạch Chiếc và Ngã tư R.M.K. Tuy nhiên đường Song hành đang bị xuống cấp nghiêm trọng do xe lớn ra vào thường xuyên các kho cảng dọc tuyến đường này. Đặc biệt là đoạn đường trước Nhà máy xi măng Hà Tiên hiện đang là bãi đậu xe bồn trộn bê tông của nhà máy này.

C. GIAO THÔNG ĐƯỜNG THỦY Khu vực còn có khả năng tiếp cận bằng đường thủy dọc theo Sông Sài Gòn cả về phía Tây lẫn phía Nam, với một bến buýt thủy được quy hoạch theo hệ thống buýt thủy Tp. HCM, nằm trong ranh giới phía Tây của dự án. Ngoài ra, hiện khu vực có nhiều cầu cảng phục vụ nhu cầu bốc dỡ hàng hóa. Theo định hướng sẽ chuyển đổi chức năng các cầu cảng thành khu cảng hành khách phục vụ cho người dân trong thành phố kết hợp với tuyến du lịch đường thủy ven sông. (hình. 9)

Đường số 1 Đông - Tây Thường xuyên xảy ra ùn tắc trên đoạn đường này và ngã tư R.M.K, do xe container đầu kéo ra vào cảng Trường Thọ tại cổng vào Trung tâm kho vận Thủ Đức để bốc dỡ hàng hóa. GIAO THÔNG ĐỐI NỘI: Đường số 1 Bắc - Nam Không xảy ra hiện tượng ùn tắc. Lối tiếp cận chính đến các khu vực thuộc Quân Khu 7. B. TUYẾN ĐƯỜNG SẮT ĐÔ THỊ Khu vực tiếp cận với tuyến Metro số 1 trong hệ thống tàu điện ngầm đa tuyến của thành phố. Tuyến đường sắt Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đang trong quá trình xây dựng và dự tính sẽ hoàn thành trong năm 2020. Nhà ga mới Phước Long cũng sẽ được bố trí trong phạm vi ranh phía Đông của dự án. (hình. 9)

Đường Song hành Xa lộ Hà Nội

Nhà ga Metro Phước Long và lối thang bộ tiếp cận (04/2018)

Cầu Rạch Chiếc

Tình trạng ùn ứ xe container tại ngã tư R.M.K

ĐI NGÃ TƯ BÌNH THÁI

XA LỘ

HÀ

ĐƯỜNG SỐ 1 BẮC - NAM

NỘI

ĐƯỜNG SỐ 1 ĐÔNG - TÂY

NỘI

ĐƯỜN

G SON

G HÀN

GA PHƯỚC LONG

H XA

LỘ HÀ

BẾN TRƯỜNG THỌ

hình. 8

Sơ đồ hiện trạng giao thông

ĐI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ

250m

Đ. KHA VẠN CÂN

Đ. S Ố

ĐƯ

ỜN

GV ÀN

Đ. S

Ố1

HĐ AI

BẾN LINH ĐÔNG Đ. SỐ

Đ. SỐ

NÚT GIAO BÌNH THÁI

Ố .S Đ

GA BÌNH THÁI

N HỢP

Â Đ. ĐỖ XU

NÚT GIAO R.M.K

Đ. TÂY H

ÒA

GA PHƯỚC LONG

À NỘI

BẾN TRƯỜNG THỌ

Đ. TH

ỦY

XA LỘ H

LỢ I

ĐẠ I LỘ II

Đường chính đô thị Đường chính khu vực

Đường khu vực Đường nội bộ

NÚT GIAO RẠCH CHIẾC

Tuyến Metro 1 và nhà ga được xác định Tuyến Buýt thủy theo Quy hoạch

GA RẠCH CHIẾC

Trạm xe bus Ranh Đồ Án Nghiên cứu hình. 9

Sơ đồ định hướng giao thông

NÚT GIAO CÁT LÁI

0 50

250

500m

Thủ Thiêm

Sài Gòn Pearl

Bến Thành

Bình An

Nhà hát Thành phố

Tân Cảng

Ba Son

Thảo Điền

Văn Thánh

Tầm Vu

• Bến xe Chợ Lớn

Tân Cảng (Cảng Sài Gòn)

Thanh Đa

Thảo Điền

Bình Triệu

An Phú

Hiệp Bình Chánh

Rạch Chiếc

Linh Đông

Bình Thái

• TĐH

xe buýt Sài

• Cư xá Nhiêu Lộc

Gòn

• Nhà JJ

Bạch Đằng

bus thủy

Tuyến bus thủy số 1

metro

Tuyến Metro số 1

• Hồ Tùng Mậu Văn Hóa Lao

• Ngã tư Bảy Hiền

Động

• Cầu Sài Gòn

• Ba Son

• Metro Quận 2

• Thảo Điền

• Đại học Kinh tế

• Ngã 4 Bình Thái

• Khu QLGTDT số 2

• Trạm Hutech

• Công an Quận 9

• Ngã ba Hòa Hưng

TRƯỜNG THỌ

(GA PHƯỚC LONG NHÀ MÁY XI MĂNG HÀ TIÊN)

• Ngã

Tây

Hòa

(RMK)

Thủ Đức

• Ngã

Chương

Dương JJ

Khu Công nghệ cao

Suối Tiên

Bến xe Suối Tiên

• Trạm xăng Hiệp Phú • Khu Công nghệ cao quận 9

• Suối Tiên

• Ngã 3 Tân Vạn

• Đại học Nông Lâm • Thác Giang Điền

• Đại học Quốc gia

• Công

viên

phần

• Bến xe chợ Lớn

150

104

• Bến xe miền Đông • Bến xe miền Đông • Chợ Thạnh Mỹ Lợi • Bến xe An Sương

• Bến xe Chợ Lớn

mềm Quang Trung

• Điểm Trung chuyển

• Làng SOS

• Đại học Sài Gòn

Du lịch Văn

Quận Bình

Thạnh

• Chợ Hàng Xanh

• Chợ Cũ

• Chợ Bà Chiểu

• Tân Cảng

• ĐH Hutech

Tây

Hòa

(RMK)

• Công an Quận 9

• Khu

Du lịch Văn

Thánh

• Ngã

• Ngã 4 Thủ Đức

• Công

ty may Sài

• UBND Quận 9

Gòn

• Trường ĐH Sư phạm

• UBND

Quận Bình

• Ngã

tiểu

học

• Cầu Sài Gòn

• Cầu Đen

Hòa

• Ngã 4 Bình Thái

• Ngã

Lương Thế Vinh

Tây

Hòa

(RMK)

• Ngã 4 Thủ Đức

• Trường

• Ngã 4 Bình Thái

• Ngã

Tây

(RMK)

• Trung

quận 9

• Bệnh viện Quận 9

tâm GDTX

Quận 9

Tây

• Nhà máy nước Thủ

• Ngã 4 Bình Thái

• Ngã 3 Mỹ Thành

TP.HCM

• Nghĩa • Ngã 3 Linh Trung

trang liệt sĩ

TP.HCM

• Khu tưởng niệm các Vua Hùng

• Đại học Quốc gia

• Đại học GTVT

Hòa

Đức

• Nghĩa trang hiệp sĩ • Công an Quận 9 • Chợ Tăng Nhơn Phú

(RMK)

kỹ thuật

• Khu Công nghệ cao

• Cầu Điện Biên Phủ

Thạnh

Thánh

• Ngã 4 Bình Thái

• Ngã 4 Tân Kỳ - Tân • Ngã 7 Lý Thái Tổ

• Cầu Đinh Bộ Lĩnh

• UBND • Thảo Cầm Viên

• Ngã 4 Chu Văn An

Quý

Hàm Nghi

• Khu

60-4

bus xe buýt Sài

Gòn

60-3

• TĐH

• Ngã 3 Tân Vạn

• Bến xe Hố Nai

• Đại học Quốc gia

• Đại học Nông Lâm • Ngã 3 Tân Vạn

2.2 Hiện trạng Cảnh quan

Dựa trên Quy hoạch tổng thể của Tp. Hồ Chí Minh đến năm 2025, đồ án đã nghiên cứu hạ tầng cảnh quan bao gồm việc xác định hình thái sông rạch cả trong và ngoài phạm vi khu vực dự án. Không gian mở này sẽ giải quyết một cách hiệu quả vấn đề thoát nước mưa trong khu vực, cung cấp cảnh quan thư giãn, và quan trong nhất là đóng vai trò như là một phần trong hệ thống Không gian công cộng dọc bờ sông Sài Gòn ĐÁNH GIÁ CẢNH QUAN TỰ NHIÊN Dọc tuyến đường số 1 Bắc-Nam còn thưa thớt các cây xanh lâu năm, thân cao từ 15 - 20m. Khu vực kênh đào có nhiều loại thực vật thân nổi như lục bình, tạo nét hấp dẫn cho cảnh quan mặt nước. TIỀM NĂNG CẢNH QUAN Khu vực có sông đào chảy qua và ranh giới phía Tây và Nam là sông Sài Gòn. Đây là những diện tích mặt nước có điều kiện để khai thác làm hạ tầng cảnh quan chất lượng cao. Thiết kế cảnh quan trong khu vực cần hài hòa với tổng thể không gian công viên sinh thái, cảnh quan thiên nhiên dọc sông Sài Gòn.

Khu vực có hướng nhìn đối diện phía Tây qua Khu đô thị mới Thanh Đa-Bình Quới siêu đô thị sinh thái hiện đại trong tương lai. Cần đảm bảo hướng nhìn, tầm nhìn đồng bộ với dự án này. CẤU TRÚC BỜ KÈ Sau khảo sát, đa số cấu trúc bờ kè cạnh biên trong khu vực hiện đang ở trong tình trạng xuống cấp. Những bờ kè này đều có tiềm năng để tổ chức các khu vực cảnh quan đô thị hiện đại, thân thiện với môi trường, cải thiện môi trường đô thị đồng thời phát huy đặc trưng sông nước của Tp. Hồ Chí Minh. A. Thuộc Doanh trại QK7, B. Thuộc Xưởng cơ khí sửa chữa tàu thuyền C. Thuộc Cảng Tanamexco - QK7 D. Thuộc Cảng ICD Transimex E. Thuộc Trung tâm kho vận Thủ Đức F. Thuộc Cảng ICD Phước long 3 G. Bờ kè kênh đào H. Thuộc Cảng ICD Sotrans I. Thuộc Nhà máy xi măng Hà Tiên 1

H D

Kè cứng Không kè, sạt lở

hình. 10 Cấu trúc bờ kè hiện hữu

3 4

Công viên bờ sông Công viên khu dân cư Công viên ven rạch Trung tâm TDTT Hành lang bảo vệ sông Sài Gòn (50m) * * Theo Quyết định 22/2017/QĐUBND TP.HCM, phạm vi hành lang bảo vệ bờ (cả sông cấp 1 và cấp 2) là 50m. Sông Sài Gòn thuộc cấp 1. Ranh Đồ Án Nghiên cứu hình. 11

Sơ đồ hiện trạng cảnh quan

0 50

250

500m

ĐÁNH GIÁ CẢNH QUAN NHÂN TẠO Khu vực có nét cảnh quan đặc trưng riêng là Cảnh quan nhân tạo - Hình ảnh công nghiệp. Đây là những hình ảnh có giá trị nơi chốn, ghi vào tiềm thức người dân thành phố. Nếu tận dụng được, đây sẽ là nét độc đáo, khác biệt của khu vực với những đồ án khác.

Công trình Công trình có giá trị lịch sử (giai đoạn 1959-75) Khu vực tổ chức không gian mở điểm nhấn Khu vực tổ chức không gian mở mũi tàu Khu vực cảnh quan kho tàng (Container) Khu vực cảnh quan công nghiệp, nhà máy Kết nối không gian hai bờ Hành lang bảo vệ sông Sài Gòn (50m) Ranh Đồ Án Nghiên cứu

250m

2.3 Hiện trạng Khí hậu và Môi trường

Khu vực Trường Thọ kéo dài theo hướng Bắc-Nam chịu ảnh hưởng trực tiếp nắng hướng Tây. Tuy nhiên do khu vực có độ dốc thoải dần về phía Tây - Nam, nhận gió mùa Tây - Tây Nam thổi qua sông Sài Gòn điều tiết lại lượng bức xạ từ mặt trời cho nên giảm được nhiệt độ khu vực. Đánh giá Khí hậu: a. Nhiệt độ không khí Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, khu vực nghiên cứu có nền nhiệt độ cao đều trong năm và hai mùa mưa – khô rõ rệt. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 tới tháng 11, còn mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau. Nhiệt độ trung bình 27oC, nhiệt độ cao nhất lên tới 40oC, thấp nhất xuống 13,8o C. Trung bình hàng năm có 330 ngày nhiệt độ từ 25 tới 28oC. b. Độ ẩm không khí Độ ẩm không khí lên cao vào mùa mưa (80%), và xuống thấp vào mùa khô (74.5%). Độ ẩm trung bình đạt bình quân/ năm là 79,5%. c. Lượng mưa và phân bố mưa Lượng mưa trung bình đạt 1.949 mm/năm, một năm có trung bình 159 ngày mưa, tập trung nhiều nhất vào tháng 5 tới tháng 11, đặc biệt là tháng 6 và tháng 9. d. Gió Chịu ảnh hưởng của hai hướng gió chính là gió mùa Tây – Tây Nam và Bắc - Đông Bắc. Vào mùa mưa, gió Tây – Tây Nam tốc độ trung bình 3,6 m/s. Vào mùa khô chịu ảnh hưởng của gió Bắc – Đông Bắc tốc độ trung bình khoảng 2,3 m/s. Ngoài ra còn có gió tín phong theo hướng Nam – Đông Nam vào khoảng tháng 3 tới tháng 5, tốc độ trung bình 3,7 m/s. Nằm trong vùng không có bão.

f. Đánh giá Khí hậu khu vực Khu vực Trường Thọ kéo dài theo hướng Bắc-Nam chịu ảnh hưởng trực tiếp nắng hướng Tây. Tuy nhiên do khu vực có độ dốc thoải dần về phía Tây - Nam, nhận gió mùa Tây - Tây Nam thổi qua sông Sài Gòn điều tiết lại lượng bức xạ từ mặt trời cho nên giảm được nhiệt độ khu vực. Yêu cầu thiết kế cần có giải pháp để không gian kiến trúc chịu ảnh hưởng ở mức thấp nhất của nắng hướng Tây.

người dân sống gần khu vực và những người khách di chuyển ngang qua khu vực.

Đánh giá Địa hình Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long. Địa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây.

c. Ô nhiễm môi trường đất và nước Tại Tp.Hồ Chí Minh từ nhiều năm nay có tình trạng khá phổ biến là nhiều khu công nghiệp, công ty và các cơ sở sản xuất không xây dựng hệ thống xử lý nước thải mà xả thẳng nước thải chưa qua xử lý vào kênh, rạch, sông gây ô nhiễm môi trường, trong đó có các nhà máy thuộc khu vực Trường Thọ.

Địa hình khu vực Trường Thọ tương đối bằng phẳng, có kênh đào nhân tạo chảy qua.

b. Ô nhiễm tiếng ồn Ngoài vấn đề khói bụi, hiện nay tình trạng ô nhiễm tiếng ồn ở các trục đường chính cũng đang báo động đỏ. Kết quả quan trắc về tiếng ồn trên tuyến Xa lộ Hà Nội năm 2010 dao động từ 71 đến 88dB, năm 2013 là 79 dB và năm 2014 biến thiên từ 75 đến 83dB.

Khu vực có cao độ thấp dần theo hướng Đông Bắc- Tây Nam, gần mặt nước độ dốc giảm. Khu vực Nhà máy xi măng Hà Tiên và hai mũi đảo nằm trên vùng thấp trũng (dưới 1.6m), bị ngập lụt khi triều cường dâng (đỉnh triều tại TP.HCM là 1.71m). Các khu vực còn lại nằm trên vùng trung bình và cao.

e. Nắng Nằm trong khu vực có số giờ nắng cao, trung bình hàng năm có 160 tới 270 giờ nắng một tháng, là điều kiện rất thuận lợi cho việc khai thác năng lượng sạch.

Đánh giá Môi trường: a. Ô nhiễm không khí Môi trường không khí bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ “bụi trắng” mà nhà máy nghiền xi măng thải ra, hòa trộn vào trong không khí, làm ảnh hưởng trực tiếp đến công nhân của các kho cảng và nhà máy. Nghiêm trọng hơn, “bụi trắng” này còn phá hủy môi trường sống của các thực vật trong khu vực, ảnh hưởng đến sức khỏe hô hấp của

Ô nhiễm không khí từ bụi trắng do Nhà máy xi măng Hà Tiên thải ra

Khu vực sông Sài Gòn bị ô nhiễm (nhìn từ hướng cầu Rạch Chiếc)

Ô nhiễm tiếng ồn từ xe cộ trên tuyến Xa Lộ Hà Nội

hình. 12 Địa hình thành phố Hồ Chí Minh

Ngập 75-100%

Ngập 50-75%

Ngập 25-50%

hình. 13 Biểu đồ triều cường khu vực Trường Thọ

BIỂU ĐỒ BIỂU KIẾN MẶT TRỜI

BIỂU ĐỒ GIÓ

hình. 14 Biểu đồ gió và biểu kiến mặt trời tại khu vực Trường Thọ

hình. 15 Biểu đồ lượng mưa và nhiệt độ theo tháng tại quận Thủ Đức

Chú thích cao độ 5m 4m 3m 2m 1m Ranh Đồ Án Nghiên cứu hình. 16 Sơ đồ hiện trạng địa hình từ vệ tinh ALOS Global Digital Surface Model (AW3D30) - JAXA

0 50

250

500m

Chú thích cao độ (m) 1 - 1.2 1.2 - 1.4

2.6 - 2.8 2.8 - 3

1.4 - 1.6 1.6 - 1.8 1.8 - 2 2 - 2.2 2.2 - 2.4

3.4 - 3.6 3.6 - 3.8 > 3.8

3 - 3.2 3.2 - 3.4

2.4 - 2.6 Ranh Đồ Án Nghiên cứu hình. 17

Sơ đồ hiện trạng địa hình từ trắc địa thực tế

250m

2.4 Hiện trạng Kinh tế - Xã hội

Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế quan trọng nhất của Việt Nam. Thương mại có thể dễ dàng nhận thấy xuyên suốt thành phố ở các khu bán lẻ tại tầng trệt của các khu dân cư và cao ốc văn phòng. Cơ cấu xã hội của thành phố là một sự pha trộn đầy sức sống của lối sống và văn hóa đa dạng. Cấu trúc dân cư dự kiến trong khu vực Trường Thọ sẽ hòa nhập vào trung tâm dân cư của thành phố và định hình một lối sống hiện đại cho thành phố, trên nguyên tắc tôn trong sự hài hòa giữa mô hình sống truyền thống và hiện đại. HIỆN TRẠNG KINH TẾ a. Hoạt động công nghiệp Gây ô nhiễm nặng về không khí và nước. Đặc biệt là khu vực nhà máy xi măng Hà Tiên và các xí nghiệp luyện cán thép... thuộc khu công nghiệp Trường THọ b. Hoạt động kho tàng bến bãi Gây phức tạp về giao thông, ảnh hưởng xấu

đến mỹ quan đô thị. Đặc biệt là hệ thống các cảng cạn – ICD tại khu vực Trường Thọ với lượng rất lớn xe container ra vào, cắt ngang qua hai bên tuyến đường gây ách tắc giao thông nghiêm trọng. HIỆN TRẠNG XÃ HỘI Trong khu vực đồ án không có dân cư. Khu

vực lân cận đồ án là Đình Trường Thọ, được xếp hạng là di tích văn hoá lịch sử cấp quốc gia vào năm 2002. Hình ảnh trầm mặc, cổ kính của mái đình là nơi chốn tìm về tiềm thức xa xưa của những người dân đô thị, vốn đã quá quen thuộc với những toà nhà chọc trời bọc kính ngày nay.

Chùa Linh Sơn Cổ Tự

Chùa Thiên Phước

Chùa Sùng Đức

Đình Bình Thọ

Đình Trường Thọ

Chùa Diệu Tràng

Đình thần Bình Quới Tây

Giáo xứ Thiên Thần

Pháp viện Minh Đăng Quang

1 2 3 4

Đất CTCC Đất giáo dục

1K M

- 10

Đất tôn giáo

phú t đi b ộ

Đất ở cao tầng + hỗn hợp Đất ở thấp tầng

2K M hình. 18

-2

Trường PTTH

Nhà văn hóa, thư viện

Trường PTTH

Dịch vụ, thương mại

Trường tiểu học

Tôn giáo

Trường mẫu giáo

Di tích

Trường dạy nghề

Trạm y tế

Ranh Đồ Án Nghiên cứu

0p hút đi

bộhội Sơ đồ hiện trạng xã

0 50 9

250

500m

2.5 Hiện trạng Kiến trúc công trình

Với vị trí có địa vị lịch sử bậc nhất trong thành phố, không gian lịch sử sẽ đem lại giá trị kinh tế và văn hóa cho khu trung tâm hành chính. Ngược lại công trình mới nếu làm đúng cũng sẽ giúp cải thiện không gian lịch sử và trở thành giá trị mới cho thế hệ hiện tại và tương lai, giúp gia tăng bản sắc và cảm nhận tích cực về nơi chốn. Phát triển nên được xem là quá trình biến đổi, tái phát triển không gian lịch sử, là một cơ hội để những thiết kế mới giải phóng được tiềm năng kinh tế và văn hóa của khu vực. HIỆN TRẠNG KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH Phần lớn công trình là các nhà máy, kho xưởng kiên cố, tuy nhiên được xây dựng theo kiểu lắp ráp bằng công nghệ hiện đại, sẽ rút ngắn thời gian tháo dỡ công trình. DI SẢN CÔNG NGHIỆP VÀ KHO VẬN Gắn liền kí ức những người dân thành phố. “Hình ảnh ống khói vươn cao chọc trời và nhà máy nghiền xi măng từng là biểu tượng công nghiệp hóa của thành phố một thời.” Công trình có hình thái đặc trưng, còn trong tình trạng tốt. Tái sử dụng công trình với chức năng phức hợp - cộng đồng - triển lãm

Công trình Công trình có giá trị lịch sử (giai đoạn 1959-75) Khu vực có tiềm năng cải tạo, bảo tồn Ranh Đồ Án Nghiên cứu hình. 19

Sơ đồ hiện trạng kiến trúc công trình

0 50

250

500m

• Điều kiện hiện hữu trong khu vực đồ án là các kho cảng, bến bãi và nhà máy công nghiệp, không có khu vực dân cư hiện hữu. • Tại vùng chung quanh, chủ yếu là dân cư thấp tầng (với hệ số thấp) và tập trung dọc trục đường chính. • Việc phát triển khu vực đi bộ dọc theo bờ sông được thực hiện bởi một số dự án lân cận (Thảo Điền - Quận 2) nhưng với quy mô nhỏ và không có kết nối với phần còn lại trải dài của bờ sông.

hình. 20

Hình - Nền hiện hữu

Công trình Mật độ xây dựng cao (FAR x ≥ 8 ) Mật độ xây dựng trung bình (FAR 4 ≤ x ≤ 8 ) Mật độ xây dựng thấp (FAR x ≤ 4) hình. 21

Mật độ xây dựng hiện hữu

0 50 250

500m

Ranh Đồ Án Nghiên cứu

2.6.1 Các điều kiện hiện hữu của khu vực lập đồ án

• Nhìn nhận vào quy hoạch và dự đoán điều gì sẽ xảy ra đối với khu vực chung quanh trong vài năm sắp đến. • Nhiều dự án mới sẽ phất lên ở khu vực lân cận, trong đó có Quy hoạch trung đô thị Thanh Đa - Bình Quới và Quy hoạch trung tâm TDTT Rạch Chiếc. Những khu vực này được quy hoạch với hệ thống hạ tầng mới và hiện đại, hệ thống phân chia lưới vững chắc. • Đồ án Quy hoạch trung tâm đô thị Trường Thọ nằm giữa khu vực dân cư lân cận được quy hoạch theo hướng phát triển mật độ trung bình và thấp trong tương lai. • Các đồ án lân cận có lợi thế về mặt cảnh quan tự nhiên và diện tích xây dựng hơn hẳn so với khu vực Trường Thọ. Cần có sự lựa chọn hợp lý về loại hình sử dụng đất để phát huy ưu điểm của Trường Thọ. • Tuyến Metro số 1 chạy dọc Xa lộ Hà Nội được hoàn thành là động lực để phát triển mật độ cao tại một số khu vực dọc tuyến này.

hình. 22

Hình - Nền theo định hướng

Công trình Mật độ xây dựng cao (FAR x ≥ 8 ) Mật độ xây dựng trung bình (FAR 4 ≤ x ≤ 8 ) Mật độ xây dựng thấp (FAR x ≤ 4) hình. 23

Mật độ xây dựng theo định hướng

0 50 250

500m

Ranh Đồ Án Nghiên cứu

2.6.2 Quy hoạch định hướng và các đổi mới xung quanh

ĐẤT DÂN DỤNG Đất CTCC Đất y tế Đất giáo dục Đất tôn giáo Đất ở chung cư cao tầng Đất ở cao tầng + thương mại Đất ở biệt thự Đất ở thấp tầng Đất công viên - cây xanh ĐẤT NGOÀI DÂN DỤNG Đất trung tâm TDTT Đất cây xanh cách ly - Hành lang bảo vệ kênh rạch Đất cây xanh cảnh quan Hành lang bảo vệ sông Đất trung tâm nghiên cứu đào tạo Đất quốc phòng Đất công nghiệp Đất hạ tầng kĩ thuật KÍ HIỆU Trường PTTH

Nhà văn hóa, thư viện

Trường THCS

Dịch vụ, thương mại

Trường tiểu học

Tôn giáo

Trường mẫu giáo

Di tích

Trường dạy nghề

Trạm y tế

Ranh Đồ Án Nghiên cứu hình. 24

Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất Trường Thọ và định hướng xung quanh

0 50

250

500m

Nhà văn hóa, thư viện

Trường THCS

Dịch vụ, thương mại

Trường tiểu học

Tôn giáo

Trường mẫu giáo

Di tích

Trường dạy nghề

Trạm y tế

Ranh Đồ Án Nghiên cứu hình. 25

Sơ đồ định hướng sử dụng đất Trường Thọ và xung quanh

0 50

250

500m

2.7 Hiện trạng Sử dụng đất

Đất quốc phòng Đất công nghiệp Ranh QH Chi Tiết hình. 26

Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất Trường Thọ

BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG Diện Tích (ha) Đất Công Nghiệp - Kho Tàng

TỔNG CỘNG

84.1

58.39

4.1

2.85

Đất Giao Thông

12.62

8.76

Đất Sông Rạch

43.2

30.00

144.02

100.00

Đất Quân Sự

TỔNG CỘNG bảng. 1

Bảng thống kê sử dụng đất hiện trạng

Dân Số

Tỉ Lệ (%) bảng. 2

Bảng thống kê dân cư hiện trạng Diện tích sàn (m2)

Tỉ Lệ (%)

189,609

96.17

Đất Quân Sự

7,554

3.83

TỔNG CỘNG

197,163

100.00

Đất Công Nghiệp Kho Tàng

bảng. 3

Bảng thống kê diện tích sàn hiện trạng

2.7.1 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT • Đất kho tàng, bến bãi và đất công nghiệp chiếm 60.7ha, tương đương 85.1% diện tích khu vực. Hiện tại các cơ sở này tuy còn phát huy hiệu quả kinh tế nhất định, đóng góp nhất định cho nguồn thu ngân sách của Thành phố nhưng cũng đang là nguyên nhân làm nghiêm trọng thêm ô nhiễm môi trường và ách tắc giao thông. Quỹ đất công nghiệp và kho tàng lớn sẽ là điều kiện cho việc phát triển các khu chức năng mới về kinh tế xã hội, cải thiện môi trường, cải thiện không gian đô thị, kiến trúc và cảnh quan đô thị. • Diện tích giao thông thấp, chưa đảm bảo. • Hiệu quả sử dụng đất thấp.

2.7 Định hướng Sử dụng đất theo QH Phân khu Đất CTCC Đất y tế Đất giáo dục Đất tôn giáo Đất ở chung cư cao tầng Đất ở cao tầng + thương mại (Hỗn hợp) Đất ở biệt thự Đất công viên - cây xanh Đất cây xanh cảnh quan Hành lang bảo vệ sông Đất hạ tầng kĩ thuật Ranh QH Chi Tiết

0 50

250

500m

Sơ đồ định hướng sử dụng đất Trường Thọ

hình. 27

BẢNG THỐNG KÊ ĐỊNH HƯỚNG Diện Tích (ha)

Tỉ Lệ (%)

Đất Ở Biệt Thự

16.22

11.26

Đất Ở Cao Tầng + Hỗn Hợp

18.83

13.07

7.26

5.04

1.1

0.76

Đất Thương Mại - Dịch Vụ

7.32

5.08

Đất Cây Xanh Cảnh Quan Hành Lang Bảo Vệ Sông Rạch

15.5

10.76

Đất Công Viên - Cây Xanh

9.53

6.62

Đất Giao Thông + HTKT

28.7

19.93

Đất Sông Rạch

39.56

27.47

TỔNG CỘNG

144.79

100

Đất Giáo Dục Đất Y Tế

bảng. 4

Bảng thống kê sử dụng đất định hướng

Dân Số Dân Cư Thấp Tầng

4,820

Dân Cư Cao Tầng

17,183

TỔNG CỘNG

22,003

bảng. 5

Bảng thống kê dân cư định hướng

Diện tích sàn (m2)

Tỉ Lệ (%)

552,600

22.49

1,065,400

43.35

Đất Giáo Dục

97,800

3.98

Đất Y Tế

22,000

0.90

Đất Thương Mại Dịch Vụ

719,700

29.29

2,457,500

100

Đất Ở Biệt Thự Đất Ở Cao Tầng + HH

TỔNG CỘNG bảng. 6

Bảng thống kê diện tích sàn định hướng

2.7.2 Đánh giá định hướng Sử dụng đất theo QH Phân khu Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất 1/2000 khu đô thị Trường Thọ được đính kèm theo Quyết định 6844/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2015 duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị Trường Thọ, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. ĐÁNH GIÁ ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA QUY HOẠCH PHÂN KHU Bến tàu thủy và công viên dọc bờ sông (hình. 28) Các sử dụng đất xung quanh bến tàu thủy và công viên dọc bờ sông chưa được quy hoạch tích hợp và tận dụng hết tiềm lực kinh tế của khu vực này. Nhà ga MRT (hình. 29) Tiềm năng của nhà ga MRT chưa được sử dụng đồng bộ cùng với những ô phố liền kề, làm cho khu vực nhà ga trở nên tách biệt với những khu vực còn lại.

hình. 28

Phân tích Bến tàu thủy

hình. 31

Phân tích Kênh đào

hình. 29

Phân tích Nhà ga MRT

hình. 32

Phân tích Lối tiếp cận

hình. 30

Phân tích chức năng Sử dụng đất

hình. 33

Phân tích chức Không gian mở

Chức năng Sử dụng đất (hình. 30) Đất thương mại phía Bắc chưa hợp lý khi liền kề với khu giáo dục và khó tiếp cận. Khu ở thấp tầng lại được tổ chức trong bán kính 500m từ nhà ga MRT. Kênh đào (hình. 31) Tiềm năng cảnh của kênh đào chưa được tận dụng và đề cập đến như là một thành tố gia tăng giá trị cho khu vực. Lối tiếp cận (hình. 32) Tiếp cận đến khu vực bị hạn chế bởi 2 điểm giao cắt chính: Phía Bắc - Ngã tư R.M.K và Phía Nam - Dưới chân cầu Rạch Chiếc. Trong đó lối tiếp cận trung tâm chưa hiệu quả khi trộn lẫn giao thông cơ giới và bộ hành. Lối tiếp cận phía Nam chưa được đề cập rõ trong sử dụng đất. Không gian mở (hình. 33) Chức năng của 2 khu vực không gian mở phía Bắc và Nam chưa được đề cập đến trong đồ án.

Đất y tế Đất giáo dục Đất ở chung cư cao tầng Đất ở cao tầng + hỗn hợp Đất ở thấp tầng Đất công viên - cây xanh Đất cây xanh cảnh quan Hành lang bảo vệ sông Đất trung tâm nghiên cứu đào tạo Đất quốc phòng Đất công nghiệp Đất hạ tầng kĩ thuật KÍ HIỆU Trường PTTH Trường THCS Trường tiểu học Trường mẫu giáo Trạm y tế Dịch vụ, thương mại Ranh Đồ Án Nghiên cứu hình. 34

Sơ đồ định hướng sử dụng đất Trường Thọ

250m

0 50 hình. 35

250

Sơ đồ định hướng mật độ xây dựng

FAR x > 8 FAR 4 ≤ x ≤ 8 FAR x < 4 Ranh Đồ Án Nghiên cứu

500m

0 50 hình. 36

Sơ đồ định hướng tầng cao

Tầng cao >30 Tầng cao 20 - 30 Tầng cao 10 - 20 Tầng cao <10 Ranh Đồ Án Nghiên cứu

hình. 37

Trường Thọ trong TKĐT trục Xa lộ Hà Nội

250

500m

2.8 Đánh giá tổng hợp SWOT ĐIỂM MẠNH: STRENGTHS Điểm mạnh của Trường Thọ nằm tại vị trí gần trung tâm hiện hữu của khu vực, hệ thống giao thông cơ giới và giao thông công cộng đa dạng, giá trị lịch sử và hình thái kiến trúc công nghiệp. Cảnh quan sông ngòi cũng là một bản sắc đặc trưng của khu vực. Là đô thị cửa ngõ phía Đông Bắc của thành phố. Hệ thống giao thông hoàn thiện với: • Trục giao thông chính đô thị (Xa lộ Hà Nội) là ranh giới phía Đông của đồ án • Nằm trên trục giao thông đường sắt đô thị Metro 1 (Nhà ga Metro Phước Long nằm trong ranh phía Đông khu vực) • Tuyến giao thông đường thủy thành phố (Tuyến bus thủy số 1 và bến Trường Thọ nằm trong ranh phía Tây của khu vực) Có tầng cao tối đa và hệ số sử dụng đất cao nhất trên tuyến Xa lộ Hà Nội. Được định hướng xây dựng khu đô thị mới hiện đại với nhiều chức năng như: •

• • •

Khu trung tâm kinh tế tầm cỡ của thành phố với các chức năng kinh tế dịch vụ, khoa học công nghệ, truyền thông, Khu vui chơi giải trí đạt tiêu chuẩn quốc tế; Khu dân cư với nhiều loại hình nhà ở đa dạng; Các công trình công cộng; các khu cây xanh, cảnh quan, đường đi bộ công cộng dọc bờ sông, quảng trường… theo hướng đô thị thân thiện với môi trường.

Có những công trình đặc trưng như trạm nghiền nhà máy xi măng Hà Tiên, các nhà kho… được xây dựng từ trước năm 1975 và các hình ảnh công nghiệp trong khu vực. Hệ thống cảnh quan sông Sài Gòn và độc đáo với kênh đào nhân tạo tại trung tâm khu đất. ĐIỂM YẾU: WEAKNESS Hiện trạng giao thông bị quá tải do các phương tiện ra vào cảng. Hiện trạng môi trường bị ô nhiễm từ các nhà máy trong khu vực. Hiệu quả sử dụng đất kém do Cảnh quan tự nhiên (Hệ thực vật) thưa thớt và bị suy giảm nghiêm trọng do xây dựng và vận hành nhà máy, xí nghiệp.

CƠ HỘI: OPPORTUNITIES Hình thành khu trung tâm đô thị đa chức năng. Hình thành các khu vực cảnh quan đặc trưng và độc nhất, có giá trị cao; tái tạo vùng cảnh quan (Hệ thực vật, môi trường) ven sông THÁCH THỨC: THREATS Nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút đầu tư, nhu cầu sử dụng với khu trung tâm hiện hữu và các trung tâm đô thị kế cận như Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa và Khu TDTT Rạch Chiếc. Công tác di dời chưa hoàn thành theo kế hoạch. Liên kết cộng đồng với dân cư xung quanh. Giải pháp cải tạo nền đất, đầu tư xây dựng hạ tầng hiệu quả, kinh tế.

ĐƯỜN

ĐI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ

XA LỘ H

À NỘI

hình. 38

Hiện trạng tổng hợp Trường Thọ

ĐẤT DÂN DỤNG Đất CTCC Đất y tế Đất giáo dục Đất tôn giáo Đất ở chung cư cao tầng Đất ở cao tầng + thương mại Đất ở biệt thự

NG SỐ 1 BẮC - NAM Đất ở thấp tầng Đất công viên - cây xanh

ĐƯỜNG SỐ 1 ĐÔNG - TÂY

ĐẤT NGOÀI DÂN DỤNG Đất trung tâm TDTT Đất cây xanh cách ly - Hành lang bảo vệ kênh rạch Đất cây xanh cảnh quan Hành lang bảo vệ sông

ĐI NGÃ TƯ BÌNH THÁI

Đất trung tâm nghiên cứu đào tạo Đất quốc phòng Đất công nghiệp Đất hạ tầng kĩ thuật KÍ HIỆU Trường PTTH

Nhà văn hóa, thư viện

Trường THCS

Dịch vụ, thương mại

Trường tiểu học

Tôn giáo

Trường mẫu giáo

Di tích

Trường dạy nghề

Trạm y tế

Ranh Đồ Án Nghiên cứu

thuyết minh tốt nghiệp

Cơ sở khoa học

3.1 Cơ sở pháp lý 1. CƠ SỞ PHÁP LÝ CHUNG Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 6 năm 2009; Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ “Quy định về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị”; Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ “Quy định về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị”; Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/08/2010 của Bộ Xây dựng về “Quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị”; Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn lập Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị”; Quyết định số 101/QĐ-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt “Quy hoạch phát triển giao thông vận tải Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020”; Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06 tháng 01 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ về “Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025”;

Thông báo số 2840 /TB-SQHKT của Sở Quy hoạch Kiến trúc về “Hướng dẫn thành phần hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch đô thị và thiết kế đô thị riêng, trên địa bàn thành phố”; 2. CÁC ĐỊNH HƯỚNG, CHÍNH SÁCH CỦA ĐỊA PHƯƠNG - Quyết định số 1108/QĐ-UBND ngày 11 tháng 3 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt đồ án Thiết kế đô thị riêng tỷ lệ 1/2000 và Quy định quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan trục Xa lộ Hà Nội; Khu đô thị Trường Thọ thuộc khu D Phước Long. Khu vực đô thị tái thiết trên cơ sở di dời kho tàng, bến bãi, các nhà máy xí nghiệp, gây ô nhiễm môi trường. Định hướng xây dựng khu đô thị mới hiện đại với nhiều chức năng như: • Khu trung tâm kinh tế tầm cỡ của thành phố với các chức năng kinh tế dịch vụ, khoa học công nghệ, truyền thông, • Khu vui chơi giải trí đạt tiêu chuẩn quốc tế; • Khu dân cư với nhiều loại hình nhà ở đa dạng;

hình. 39 Quyết định 6844/QĐ-UBND và bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đính kèm

• Các công trình công cộng; các khu cây xanh, cảnh quan, đường đi bộ công cộng dọc bờ sông, quảng trường… theo hướng đô thị thân thiện với môi trường. Phát triển tập trung với độ nén cao, tạo được điểm nhấn quan trọng về cảnh quan và kiến trúc đô thị toàn tuyến. - Quyết định 6844/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2015 duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị Trường Thọ, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.

3. QUY CHUẨN, TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT - QCXDVN 01:2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Quy hoạch xây dựng - TCVN 4319:2012 Nhà và công trình công cộng - Nguyên tắc cơ bản thiết kế - TCVN 9257:2012 Quy hoạch cây xanh sử dụng công cộng trong các đô thị – Tiêu chuẩn thiết kế

3.2 Cơ sở lý thuyết 1. QUY HOẠCH CẢI TẠO KHU ĐẤT NÂU (BROWNFIELD REDEVELOPMENT) Định nghĩa khu đất nâu: Là các khu thương mại, công nghiệp, kho cảng bị bỏ hoang, không còn sử dụng, có khả năng gây ra ô nhiễm môi trường, bao gồm các khu vực: • Đường ray xe lửa, nhà ga, bến tàu, nhà máy lọc dầu, kho hóa chất... được di dời. • Khu đất ô nhiễm. • Các đô thị công nghiệp truyền thống xuống cấp. Đặc điểm: Các khu vực này thường xuất hiện ở gần trung tâm, do công cuộc dịch chuyển ngành ra ngoại ô hoặc các vùng nông thôn, nơi giá đất và thuế rẻ hơn nhiều so với trong trung tâm. Các giá trị của khu đất nâu Giá trị kinh tế - Giá trị lịch sử - Giá trị môi trường - Giá trị không gian - Giá trị sinh thái - Giá trị công nghệ - Giá trị tâm lý Giá trị xã hội

• Thiết kế cần linh hoạt để ứng phó với sự thay đổi trong tương lai về nhu cầu sử dụng, lối sống và gia tăng dân số. Cộng đồng: • Thiết kế đem đến sự thay đổi trong nhận thức cộng đồng. • Tham gia với các đối tác phát triển, cảnh quan quy hoạch tại địa phương. • Khuyến khích sự tham gia của cộng đồng. Quản lý và đầu tư: • Kiểm soát đầu tư, đưa ra giải pháp hợp lý và đạt được hiệu quả kinh tế, dễ quản lý. • Kế hoạch ngắn hạn, trung hạn và dài hạn thoe quy hoạch chiến lược, đầu tư các dự án chiến lược. • Xây dựng các khu công nghiệp nằm ở ngoại vi thành phố. • Các khu đô thị ngoài rìa, thích hợp cho việc xây dựng các khu sản xuất kết hợp với ở và dịch vụ thương mại.

Những vấn đề cần quan tâm và yêu cầu khi cải tạo khu đất nâu: Sử dụng đất: • Chuyển đối chức năng sử dụng đất phù hợp với sự phát triển của khu vực trong hiện tại và tương lai (từ nơi “sản xuất” thành nơi “tiêu thụ”. • Đem đến sự đa dạng về chức năng và hoạt động. • Tái cấu trúc đô thị, nâng cao chất lượng môi trường sống.

hình. 40 Các giá trị của khu đất nâu

Giao thông: • Tăng tính kết nối của các khu vực quan trọng trong thiết kế với khu vực xung quanh. Kiến trúc cảnh quan: • Không phá vỡ cảnh quan xung quanh, đạt được tính cân bằng giữa môi trường tự nhiên và môi trường nhân tạo. • Thúc đẩy khả năng bảo tồn và nâng cao cảnh quan, nhấn mạnh khả năng phục hồi cảnh quan từ những tình huống xấu. • Phân cấp cảnh quan về quy mô và không gian. • Bảo vệ Di sản công nghiệp: tái phát triển và sử dụng các tòa nhà Công nghiệp và không gian, chi tiết cảnh quan, vật liệu... • Cung cấp tiện nghi đô thị mới.

hình. 41 Một dự án cải taọ khu đất nâu thành công - Titanic Quarter, UK

Các nguyên tắc thiết kế TOD: Peter Calthorpe đề xuất nguyên tắc thiết kế TOD như sau: (i) Tổ chức tăng trưởng ở cấp vùng theo mô hình nhỏ tập trung và hỗ trợ vận tải công cộng. (ii) Các khu thương mại, nhà ở, nơi làm việc, công viên và công trình công cộng được bố trí ở trong phạm vi đi bộ tính từ điểm dừng vận tải công cộng. (iii) Tạo mạng lưới tuyến phố thân thiện với người đi bộ kết nối trực tiếp tới các điểm đến trong khu vực. (iv) Cung cấp các loại nhà ở với mật độ và chi phí hợp lý. (v) Bảo tồn các loại hình nhà ở có mật độ và chi phí khác nhau. (vi) Bảo tồn các khu sinh quyển nhạy cảm, các khu vực ven sông và không gian mở có chất lượng cao. (vii) Bố trí các không gian công cộng tập trung vào định hướng xây dựng các công trình và các hoạt động xung quanh. (viii) Khuyến khích phát triển và tái phát triển dọc các hành lang vận tải trong phạm vi các khu vực hiện có.

hình. 42

Mô hình TOD tại khu đô thị

2. PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ GẮN KẾT GTCC (TOD – TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT) Định nghĩa (hình. 42): Phát triển đô thị gắn kết GTCC (TOD – Transit-Oriented Development) được sử dụng lần đầu bởi Peter Calthorpe trong cuốn The Next American Metropolis. Khía niệm này được định nghĩa là sự phát triển đô thị trong phạm vi 400 - 800m (tương đương 5 - 10 phút đi bộ) xung quanh các nhà ga tàu điện hoặc đường sắt. Các đặc điểm cơ bản của khu vực phát triển này thường là mật độ cao, đa dạng về sử dụng đất (bao gồm nhà ở, công trình giáo dục, thể thao, thương mại và văn phòng), có thiết kế hạ tầng và công trình thân thiện với người đi bộ. TOD được thiết kế để tận dụng một cách tối đa các phương tiện giao thông công cộng, nhằm thúc đẩy sự phát triển của thành phố, đồng thời vẫn cân bằng được lợi ích của cộng đồng. Trung tâm của những khu vực này thường có: ga tàu điện, trạm xe buýt… và hệ thống các dịch vụ thương mại, công nghiệp, văn phòng… sẽ được thiết lập xung quanh gọi là các điểm TOD.

3. HÌNH ẢNH ĐÔ THỊ - 5 YẾU TỐ HÌNH ẢNH - KEVIN LYNCH Theo lý thuyết về hình ảnh đô thị của Kevin Lynch để tạo nên hình tượng cấu trúc không gian và hình ảnh đô thị cần bao gồm 5 yếu tố cấu thành sau đây (hình. 43) : Lưu tuyến (Path): Là không gian đường phố, đường giao thông được tạo lập bởi lòng đường, vỉa hè, cây xanh, khoảng lùi, công trình, thiết bị, biển báo… Con người chuyển động trong không gian này bằng các phương tiện hay đi bộ để cảm nhận không gian. Trong các khu đô thị mới luôn tồn tại các tuyến giao thông cơ giới ở các cấp, hệ thống đường dạo, con người khi di chuyển trên các tuyến này sẽ thu nhận được các chuỗi hình ảnh. Nhũng chuỗi hình ảnh này được liên tục và sinh động qua cách xử lý về quy mô, nhịp điệu, mầu sắc… của các tuyến không gian.

đem lại hiệu quả thẩm mỹ cũng như các hiệu quả về chức năng khác. Cột mốc hay điểm nhấn (Landmark): Là những công trình kiến trúc hoặc yếu tố thiên nhiên có tính định hướng chủ đạo (cao ốc, núi, đồi…) là những cột mốc mang những nét riêng của khu vực. Tùy theo cấp độ không gian mở nên lựa chọn những hình thức tổ chức điểm nhấn phù hợp để diễn tả cái riêng của không gian đó, ở không gian có quy mô lớn có thể là công trình với chiều cao đột phá, với các cấp độ không gian nhỏ hơn có thể sử dụng các yếu tố tự nhiên hay công trình kiến trúc nhỏ như tượng đài, chòi nghỉ…

Khu vực hay mảng (District): Là các khu chức năng làm nền cho các điểm nhấn được tạo nên bởi những công trình kiến trúc hoặc thiên nhiên tạo nên một khu vực có tính chất, bản sắc riêng. Nó là cơ sở để nhận biết khu vực này với các khu vực khác. Không gian mở trong khu đô thị nên có những không gian đủ lớn như không gian xanh, thảm cỏ, mặt nước… các không gian này nên được gắn với môi trường thiên nhiên để đem lại hiệu quả thẩm mỹ cũng như môi trường. Cạnh biên (Edge): Là các vùng đệm hay đường giới hạn đánh dấu sự kết thúc của không gian được xác định khi thiết kế đô thị, nó tiêu biểu cho phạm vi và hình dáng của đô thị. Tùy theo điều kiện địa hình, quy hoạch tổng thể của khu vực, trong các khu đồ thị mới, cạnh biên này có thể được hòa nhập vào tổng thể chung hay khu vực khác tạo nên tính liên tục, hài hòa. Cạnh biên có thể là các yếu tố địa hình tự nhiên, nó phản ánh đặc trưng, cái riêng của địa bàn mà đô thị được xây dựng trên đó. Cũng có thể nhấn mạnh cạnh biên thồng qua việc bố cục các khối nhà, tổ chức đường giao thông tạo ra các lớp không gian chuyển tiếp giữa trong và ngoài khu đô thị đó.

Việc tổ chức không gian quảng trường, tụ điểm là rất đa dạng cần nghiên cứu áp dụng các loại hình bố cục khác nhau để

Nút (Node): Nơi giao cắt của đường giao thông, là không gian quảng trường, các tụ điểm, giúp con người cảm nhận không gian một cách rõ ràng hơn.

hình. 43

5 yếu tố hình ảnh đô thị - Kevin Lynch

4. BỘ ĐÁNH GIÁ BUILDING FOR LIFE 12 1. Là bộ công cụ để đánh giá tiềm năng của đồ án quy hoạch và khu vực phát triển theo 12 tiêu chí đặt ra. Là bộ tiêu chuẩn kĩ thuật được phê duyệt của Anh Quốc, giúp cộng đồng địa phương, chính quyền địa phương và nhà đầu tư dự báo được một nơi chốn tốt để sinh sống. Được thiết kế vào năm 2012 dựa trên Quy chuẩn quy hoạch quốc gia của Anh Quốc. 2. 12 câu hỏi phản ánh những yêu cầu về khu vực dân cư mới: tính hấp dẫn, chức năng và tính bền vững. 3. 12 câu hỏi được thiết kế để cơ sở để thảo luận giữa cộng đồng địa phương, chính quyền địa phương, nhà đầu tư và các bên liên quan khác về một đồ án QH. 4. BfL12 cũng được thiết kế để giúp chính quyền địa phương và các cơ quan QH đánh giá chất lượng của đồ án được đề xuất và dự án khi hoàn thành; và là một điểm tham chiếu trong việc chuẩn bị các chính sách phát triển của địa phương. 5. Đồ án QH đạt được 12 tiêu chí ‘xanh’ là ví dụ cho một QH tốt và đạt tiêu chí BfL12 Kim Cương. Danh hiệu Kim Cương là tiêu chí cạnh tranh, giúp nhà đầu tư quảng bá khi dự án được hoàn thành. 6. Trong đánh giá sơ bộ bằng công cụ này này, câu trả lời đạt điều kiện sẽ được dẫn chứng qua Thuyết minh Quy hoạch, và được một dấu màu xanh lá cây. 7. Các câu trả lời có dấu màu cam, là những tiêu chí có chủ định thiết kế, nhưng sẽ được thiết kế rõ ở những đồ án QH chi tiết hơn. 8. Trường hợp thiết kế không tuân thủ và không thể cải thiện thông qua các QH chi tiết sẽ có dấu đỏ và không có điểm. 9. Bộ đánh giá BfL12 gợi ý “Giữ càng nhiều dấu xanh càng tốt, giảm thiểu số lượng dấu cam và tránh dấu đỏ”. Lý thuyết cho rằng “càng nhiều dấu xanh thì đồ án QH phát triển này càng tốt”.

hình. 44

Bộ đánh giá “Building for life 12”

CÁC ĐÁNH GIÁ CỦA BỘ TIÊU CHÍ BUILDING FOR LIFE 12 1- KẾT NỐI: Đồ án có tích hợp vào những dự án xung quanh thông qua các kết nối hiện hữu và tạo ra các kết nối mới, trong khi vẫn tôn trọng những công trình hiện hữu và sử dụng đất của những khu vực lân cận không? 1a Lối tiếp cận của phương tiện cơ giới đến dự án có hiệu quả không và tại vị trí nào? 1c Có những tuyến chỉ dành riêng cho đi bộ và xe đạp trong khu vực đồ án không? Nếu có thì tại vị trí nào? 1d Các tuyến đường giao thông cơ giới được quy hoạch tại vị trí nào? Có thể kết nối đến khu vực dân cư hiện hữu không? 1e Quy hoạch này có liên hệ thế nào đến các dự án lân cận? Cạnh biên của những dự án này sẽ liên hệ như thế nào? 2 – TIỆN ÍCH VÀ DỊCH VỤ CỘNG ĐỒNG Đồ án có được thiết kế (hoặc lân cận) với các tiện ích phục vụ hoạt động thường ngày của cộng đồng, như: thương mại, trường học, nơi làm việc, công viên, … không? 2a Có đủ tiện ích và dịch vụ trong khu vực địa phương để hỗ trợ cho đồ án không? Nếu chưa đủ thì thiếu những tiện ích nào? 2b Những tiện ích đề xuất trong quy hoạch có phù hợp và cần thiết trong khu vực QH này? 2c Những tiện ích mới này có vị trí phù hợp chưa? Nếu không thì nên bố trí tại khu vực nào? 3 – GIAO THÔNG CÔNG CỘNG Đồ án QH có kết nối tốt đến hệ thống GTCC nhằm giảm thiểu phương tiện cá nhân không? 3a Đồ án đã có đề xuất gì nhằm khuyến khích cộng đồng dân cư (cả dân cư hiện hữu và QH mới) sử dụng phương tiện GTCC thường xuyên hơn? 3b Những trạm GTCC được đặt tại vị trí nào? 4 – ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở TẠI ĐỊA PHƯƠNG Đồ án QH có đa dạng loại hình nhà ở và bất động sản phù hợp với nhu cầu của người dân địa phương không? 4a Những loại hình nhà ở nào được bố trí trong đồ án QH? 4b Có các loại hình nhà ở, chung cư XH hoặc cho thuê phục vụ người dân có mức thu nhập trung bình/thấp không? 4c Các loại hình nhà ở đa dạng này có tạo nên một cộng đồng gắn kết không?

5 – BẢN SẮC Đồ án QH có tạo ra nơi chốn mang bản sắc địa phương hay riêng biệt không? 5a Đồ án được thiết kế như thế nào để có bản sắc? 5b Có những bản sắc nào trong khu vực lân cận, như hình dáng công trình, phong cách kiến trúc, màu sắc, vật liệu hay đặc điểm đường phố/không gian mà đồ án QH cần liên hệ/dựa trên không? 6 – ĐIỀU KIỆN HIỆN HỮU TRONG KHU VỰC QH Đồ án có tận dụng lợi thế hiện hữu như: cao độ, cảnh quan (bao gồm sông rạch), cây xanh, công trình hiện hữu, hướng đất và vi khí hậu không? 6a Có những hướng nhìn nào (đến khu vực QH và từ khu vực QH nhìn ra) cần cân nhắc? 6b Có những cảnh quan tự nhiên (cây xanh, mặt nước…) được thiết kế cẩn trọng trong đồ án không? 6c Đồ án QH có nên giữ những công trình hiện hữu trong khu vực không? Nếu có thì chức năng những công trình ấy sẽ là gì? 7 – TẠO DỰNG KHÔNG GIAN VÀ ĐƯỜNG PHỐ RÕ RÀNG Những công trình và cảnh quan được thiết kế có giúp nhận diện rõ ràng về đường phố/không gian không? 7a Công trình và cảnh quan được quy hoạch có giúp tạo độ đóng - mở không gian/đường phố không? 7b Những công trình có giúp nhận diện khúc cua rõ ràng không? 7c Tất cả những công trình mặt tiền ô phố có đối mặt ra đường phố không? 8 – TÍNH ĐỊNH HƯỚNG TRONG KHÔNG GIAN Đồ án QH có giúp dễ dàng tìm đường trong khu vực không? 8a Đồ án QH có dễ dành định hướng đường không? Nếu không thì có thể làm gì để giúp dễ dàng định hướng được? 8b Có những công trình điểm nhấn/ landmarks nào trong khu vực dễ nhận dạng? 8c Các tuyến đường/ tuyến kết nối giữa những địa điểm có rõ ràng và trực quan không? 9 – ĐƯỜNG PHỐ CHO MỌI NGƯỜI Không gian đường phố có được thiết kế nhằm giảm tốc độ phương tiện cơ giới và

giúp không gian này trở thành KG công cộng không? 9a Các đường giao thông có thân thiện với người đi bộ không? Có được thiết kế nhằm giảm tốc độ phương tiện cơ giới và tăng sự cẩn trọng của người điều khiển phương tiện không? 9b Những đường phố có được thiết kế để có thể sử dụng như không gian công cộng như sân chơi an toàn cho trẻ hoặc nơi giao lưu/gặp gỡ của cộng đồng không? 10 – BÃI ĐẬU XE Bãi đậu xe cho dân cư và khách vãng lai có được thiết kế đủ và kết nối tốt đến các khu vực QH mà không lấn át đường phố không? 10a Có đủ bãi đậu xe cho dân cư và khách vãng lai không? 10b Bãi đậu xe có gần nơi sinh sống/nhà ở của cộng đồng không? 10c Sân/Bãi đậu xe chung trong khu dân cư có kích thước vừa phải (thông thường 5 căn nhà trở xuống sẽ dùng chung 1 sân đậu xe ô tô) và nhìn rõ được từ nhà ở trong khu dân cư không? 10d Nhà đậu xe (Garages) có được bố trí hợp lý để không lấn át cảnh quan đường phố không ? 11 KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG VÀ KHÔNG GIAN TƯ Không gian công cộng và KG tư có được thiết kế để phân biệt rõ ràng, có lối tiếp cận hợp lý, dễ dàng quản lý và an toàn không? 11a Loại hình không gian mở/công cộng nào được thiết kế trong đồ án QH này? 11b Có cần các sân chơi cho trẻ trong khu vực QH không? Nếu có thì khu vực đồ án này có thích hợp để nhà đầu tư cung cấp các tiện ích này nhằm cải thiện khu vực dân cư hiện hữu không? 11c Những sân chơi này cần được duy tu/ quản lý như thế này? 12 – TIỆN ÍCH ĐÔ THỊ Những tiện ích đô thị như thùng rác/nhà vệ sinh công cộng và phương tiện chia sẻ như xe đạp… có được thiết kế đủ không? 12a Nhà vệ sinh, thùng rác đô thị có được thiết kế tích hợp đầy đủ trong khu vực giúp rác không bị thải ra trên đường phố, cải thiện môi trường đô thị không? 12b Tiếp cận đến bãi đậu xe/phương tiện chia sẻ có tiện lợi và an toàn không?

thuyết minh tốt nghiệp

Ý tưởng - Tầm nhìn

4.1 Tầm Nhìn

cho Trường Thọ Trường Thọ sẽ là khu trung tâm đô thị phát triển theo mô hình gắn kết hệ thống giao thông công cộng (TOD). Môi trường sống chất lượng với hệ thống công viên cây xanh kết hợp mặt nước, hình thành khu đô thị hướng đến phát triển bền vững, hiện đại và thân thiện.

MỤC TIÊU 1 - SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN ĐỔI HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT TỪ ĐƠN NĂNG SANG HỖN HỢP

MỤC TIÊU 2 - GIAO THÔNG SỬ DỤNG MÔ HÌNH TOD NHẰM TÍCH HỢP CÁC LOẠI HÌNH GIAO THÔNG

MỤC TIÊU 3 - CẢNH QUAN HÌNH THÀNH TUYẾN CẢNH QUAN MẶT NƯỚC GẮN KẾT CỘNG ĐỒNG (WATER-FRONT)

hình. 45

Không ảnh khu trung tâm đô thị Trường Thọ nhìn từ hướng Nam

4.2 Sơ đồ ý tưởng sử dụng đất MỤC TIÊU 1: CHUYỂN ĐỔI HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT TỪ ĐƠN NĂNG SANG HỖN HỢP CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT PHƯƠNG ÁN SO SÁNH

CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT PHƯƠNG ÁN CHỌN

ƯU ĐIỂM • Tuân thủ định hướng sử dụng đất của quy hoạch phân khu. • Đa dạng loại hình nhà ở (thấp tầng và cao tầng.

ƯU ĐIỂM • Tạo sự tương phản với khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa bằng việc sử dụng loại hình ở Condotel, nâng cao tầng cao xây dựng trung bình toàn khu nhưng không thay đổi hệ số sử dụng đất toàn khu. • Tạo dựng vịnh hàng hải là một điểm đến thu hút trong khu vực. • Thay hệ thống giao thông kẹp theo quảng trường ga bằng 2 cầu giao thông, chừa phần không gian công cộng để mở rộng quảng trường.

NHƯỢC ĐIỂM • Đất thương mại phía Bắc chưa hợp lý khi liền kề với khu giáo dục và khó tiếp cận. • Khu ở thấp tầng lại được tổ chức trong bán kính 500m từ nhà ga MRT. • Sử dụng đất xung quanh bến tàu thủy và công viên dọc bờ sông chưa được quy hoạch tích hợp và tận dụng hết tiềm lực kinh tế của khu vực này.

NHƯỢC ĐIỂM •

Loại đất

Chưa đa dạng loại hình nhà ở

Diện Tích (ha)

Tỉ Lệ (%)

Diện Tích (ha)

Tỉ Lệ (%)

Đất Ở Biệt Thự

16.22

11.26

Đất Ở Chung Cư Thấp Tầng

22.7

15.73

Đất Ở Cao Tầng + Thương mại

18.83

13.07

Đất Ở Cao Tầng + Thương mại

15.95

11.02

Đất Thương Mại - Dịch Vụ

7.32

5.08

Đất Thương Mại - Dịch Vụ

9.42

6.51

Đất Giáo Dục

7.26

5.04

Đất Giáo Dục

6.58

4.54

1.1

0.76

Đất Y Tế

1.05

0.73

Đất Cây Xanh Cảnh Quan Hành Lang Bảo Vệ Sông Rạch

15.5

10.76

Đất Cây Xanh Cảnh Quan Hành Lang Bảo Vệ Sông Rạch

15.5

10.76

Đất Công Viên - Cây Xanh

9.53

6.62

Đất Công Viên - Cây Xanh

3.42

6.62

Đất Giao Thông + HTKT

28.7

19.93

Đất Giao Thông + HTKT

28.7

19.93

Đất Sông Rạch

39.56

27.47

Đất Sông Rạch

39.56

27.47

TỔNG CỘNG

144.79

100

TỔNG CỘNG

144.79

100

Đất Y Tế

bảng. 7 Bảng cân bằng đất đai - Phương án so sánh

CƠ SỞ THỰC TIỄN: TÁI PHÁT TRIỂN CẢNG SÀI GÒN - QUẬN 4, TP.CHM Định hướng cao tầng toàn khu, với điểm nhấn chính là cao ốc phức hợp với chiều cao 350m. Tầng cao thấp dần theo hướng ra phía bờ sông.

Loại đất

bảng. 8 Bảng cân bằng đất đai - Phương án chọn

hình. 46

Cơ cấu sử dụng đất - Phương án so sánh

Đất y tế

Đất ở biệt thự

Đất giáo dục

Đất công viên - cây xanh

Đất thương mại

Đất cây xanh cảnh quan Hành lang bảo vệ sông

Đất ở CC cao tầng + thương mại

Đất hạ tầng kĩ thuật

Đất ở CC thấp tầng

Ranh Đồ Án Nghiên cứu

hình. 48

Tầng cao và Hệ số sử dụng đất - Phương án chọn

Tầng cao >30 Tầng cao 20 - 30 Tầng cao 10 - 20 Tầng cao <10

FAR x > 8 FAR 4 ≤ x ≤ 8 FAR x < 4 Ranh Đồ Án Nghiên cứu

hình. 47

Cơ cấu sử dụng đất - Phương án chọn

KÍ HIỆU Trường PTTH

Trường mẫu giáo

Trường THCS

Trạm y tế

Trường tiểu học

Dịch vụ, thương mại

hình. 49

Tầng cao và Hệ số sử dụng đất - Phương án so sánh

4.3 Sơ đồ ý tưởng giao thông MỤC TIÊU 2: SỬ DỤNG MÔ HÌNH TOD NHẰM TÍCH HỢP CÁC LOẠI HÌNH GIAO THÔNG CƠ SỞ PHÁP LÝ: QCXDVN 01:2008/BXD quy chuẩn xây dựng việt nam về quy hoạch xây dựng, chương IV: Quy hoạch giao thông, mục 4.3: Quy hoạch giao thông đô thị. TCXDVN 104-2007: Đường đô thị - yêu cầu thiết kế TCVN 4054-05: Tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô TCVN 4527-1988: Tiêu chuẩn thiết kế Hầm đường sắt và Hầm đường ô tô CƠ SỞ LÝ THUYẾT: VẬN TẢI LIÊN PHƯƠNG THỨC LIÊN KẾT TOD Chiến lược quan trọng nhất để phát triển ĐÔ THỊ GẮN KẾT hệ thống giao thông công cộng là kết nối ga ĐSĐT với các phương thức vận tải khác như xe buýt, taxi, xe con, xe máy, xe đạp, v.v. Để thực hiện thành công, cần đảm bảo sự thuận tiện và an toàn cho lưu lượng rất lớn hành khách đi lại hàng ngày. Do đó, cần xây dựng các công trình vận tải liên phương thức như bến xe buýt và quảng trường ga với bến xe buýt gần ga. Tương tự, chuyển phương thức từ/tới phương tiện cá nhân và taxi cần được quy hoạch hợp lý để tránh gây ùn tắc và tai nạn giao thông ở các khu vực xung quanh

hình. 50

Vận tải liên phương thức liên kết TOD

hình. 51

Tầng cao và Hệ số sử dụng đất - Phương án chọn

CƠ SỞ LÝ THUYẾT: CÁC TIỆN ÍCH GẮN KẾT VỚI TRẠM NHÀ GA METRO Quảng trường ga và bãi đỗ xe & đón trả khách CƠ SỞ THỰC TIỄN: TỔ CHỨC GIAO THÔNG TẠI KHU ĐÔ THỊ GẮN KẾT BỜ SÔNG - TITANIC QUARTER Tổ chức vành đai cho xe buýt công cộng nội bộ (Shuttle Bus) Cầu đi bộ gắn kết với trung tâm Mạng lưới đi bộ chia sẻ với hệ thống xe đạp. Phân tách thành 2 cấp độ: Tuyến ưu tiên và Tuyến dành riêng cho đi bộ, hỗ trợ các dịch vụ tiện ích.

hình. 52 trên và trái Quảng trường ga và bãi đỗ xe & đón trả khách

Đ. SON G

HÀNH

XA LỘ HÀ NỘ I

ĐI NÚT GIAO R.M.K

ĐI NÚT G CHÂN IAO DƯỚI CẦU R ẠCH C HIẾC

hình. 53

0 50

Ý tưởng tổ chức giao thông cơ giới

250

KHU VỰC TOD BẾN BUÝT THỦY TRƯỜNG THỌ

BẾN BUÝT THỦY TRƯỜNG THỌ

GA METRO PHƯỚC LONG

400

800 M

hình. 54

Ý tưởng liên phương thức giao công công cộng

hình. 55

Ý tưởng tổ chức buýt nội khu

GA METRO PHƯỚC LONG

500m

4.4 Sơ đồ ý tưởng cảnh quan MỤC TIÊU 3: HÌNH THÀNH TUYẾN CẢNH QUAN MẶT NƯỚC GẮN KẾT CỘNG ĐỒNG (WATER-FRONT)

BỜ SÔNG GẮN KẾT CỘNG ĐỒNG

VỊNH HÀNG HẢI - BẾN DU THUYỀN

QUẢNG TRƯỜNG SỰ KIỆN

KẾT NỐI KÊNH ĐÀO

CÔNG VIÊN THỂ THAO CỘNG ĐỒNG

CÔNG VIÊN GIẢI TRÍ

TÁI SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIỆP

NÚT KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG MŨI ĐẢO

NÚT KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG/ THƯƠNG MẠI

NÚT KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG MŨI ĐẢO

Nút KGCC / Thương mại Nút KG công cộng Lối tiếp cận Tuyến CQ bờ sông Tuyến CQ kênh đào

hình. 56

Ý tưởng tổ chức cảnh quan

0 50

250

500m

5. Quy hoạch tổng mặt bằng Sử dụng đất Diện Tích (M2)

STT Ký Hiệu Lô A

Mật độ XD Tầng cao tối đa Hệ số sử dụng (%) đất (Lần) Tháp Đế

Đất Dân Dụng 592,040

Dân số

Ghi chú

22,000

Đất Ở Chung Cư Cao Tầng + Thương mại 159,500

HH1

14,300

8.5

1,716

10 CC + 10 VP

HH2

20,700

8.5

2,484

10 CC + 10 VP

HH3

9,600

8.5

1,152

10 CC + 10 VP

HH4

16,600

8.5

1,992

10 CC + 10 VP

HH5

13,000

8.5

1,560

10 CC + 10 VP

HH6

21,400

8.5

2,568

10 CC + 10 VP

HH7

10,700

8.5

1,284

10 CC + 10 VP

HH8

13,900

8.5

1,668

10 CC + 10 VP

HH9

17,600

8.5

2,112

10 CC + 10 VP

HH10

7,700

8.5

924

10 CC + 10 VP

HH11

14,000

8.5

1,680

10 CC + 10 VP

Đất Ở Chung Cư Thấp Tầng 227,800

CC1

29,300

2.5

703

CC2

27,900

2.5

670

CC3

25,800

2.5

619

CC4

20,900

2.5

502

CC5

12,800

2.5

307

CC6

21,200

2.5

509

CC7

13,300

2.5

319

CC8

15,500

2.5

372

CC9

20,000

2.5

480

CC10

18,200

2.5

437

CC11

22,900

2.5

550

Đất Thương Mại - Dịch Vụ 94,200

TM1

23,600

10.4

TM2

15,300

8.0

TM3

11,000

3.2

TM4

7,000

3.2

TM5

14,900

3.2

TM6

7,700

3.2

TM7

14,700

5.0

THPT

12,500

2.0

THCS

11,300

2.0

TH1

14,200

2.0

TH2

10,200

2.0

MG1

11,000

2.0

MG2

6,600

2.0

YT1

5,400

2.0

YT2

5,140

2.0

Đất Giáo Dục 65,800

Đất Y Tế 10,540 5 6

Đất Công Viên - Cây Xanh 34,200

Đất Ngoài Dân Dụng 855,860

Đất Cây Xanh Cảnh Quan / Hành Lang Bảo Vệ Sông Rạch 155,000

Đất Sông Rạch

Đất Hạ Tầng Kỹ Thuật

5,100

Đất Giao Thông

300,160

TỔNG CỘNG

1,447,900

395,600

22,000

hình. 57 -

CX1

1.92

Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất -

CX7

CC10

1.82 437

0.3

0.66

0.77

0.53

TH2

1.02

YT2

0.54

CC7

CC11 50

MG2

TM7

1.47

480

CC9

HH11

1.4 1,680

8 40

TM6

TM5

1.49

HH10 50

0.77 924

HH7

1.07 1,284

HTKT -

HH9

CX6

1.76 2,112

0.5

HH8

2.29 550

CX5 -

CX4

1.39 1,668

0.61

HH6

HH4

1.66 1,992 50

2.14 2,568 50

CX2

CC6

0.9

2.12 509

CC4

HH5

2.09 502

HH3

HH2

1.3 1,560

CC5

1.33 319 50

Ranh Đồ Án Nghiên cứu

0.49

CC8

1.55 372

0.54

YT1

1.28 307 50

MG1

1.1

0.96 1,152

2.07 2,484

KÍ HIỆU

CX3

TM4

0.5

0.7

TM3

1.1

HH1

Đất hạ tầng kĩ thuật

CC3

Đất cây xanh cách ly Hành lang bảo vệ sông

1.43 1,716

TM2

1.53

TM1

2.36

Đất công viên - cây xanh

TH1

1.42

Đất ở chung cư thấp tầng

2.58 619

CC2 50

1.13 THCS

Trạm y tế

2.79 670

Trường tiểu học

Dịch vụ, thương mại

1.25 THPT

Trường THCS

Trường mẫu giáo

Trường PTTH

CC1

2.93 703

Đất thương mại

Đất y tế

Đất giáo dục

Đất ở chung cư cao tầng

50 250m

5.1 Mật độ công trình (FAR) Mật độ công trình được đo bởi hệ số sử dụng đất (FAR), tính bằng phép chia tổng diện tích sàn (GFA) của một phân khu trên tổng diện tích đất dự án. Như vậy, các phân khu với GFA cao hơn hoặc diện tích đất thấp sẽ có hệ số sử dụng đất FAR cao hơn, các không gian mở có ít công trình sẽ có FAR tói thiểu. Tại đồ án này, mật độ công trình chủ yếu tập trung ở các tòa nhà chung cư cao tầng và thương mại. Với việc tập trung vào sự phát triển khu dân cư đan xen và gắn liền với các khu vực công cộng (Khu thương mại và giải trí), kèm theo lượng khách đi Metro sẽ kích thích sự phát triển của các khu vực thương mại này. Tuy nhiên, phần lớn của bán đảo sát bờ sông Sài Gòn lại có mật độ công trình nhỏ hơn, với các không gian công viên và khu vực ở thấp tầng, tạo nên một không khí yên tĩnh và thanh bình, trái với bán đảo năng động kế bên.

FAR 10.0 FAR 8.0 FAR 5.0 FAR 3.0 FAR 2.0

5.2 Chức năng sử dụng đất Trong khi không gian công cộng được sử dụng để kết hợp các chức năng khác nhau của đồ án quy hoạch chi tiết, thì các không gian còn lại tạo nên một sự tách biệt giữa khu vực công cộng và khu vực riêng tư. Sự riêng tư và yếu tố quan trọng trong việc hình thành các khu ở Water-front với chất lượng sống cao. Các khu vực chung cư thấp tầng, chung cư cao tầng và khách sạn tạo thành những sản phẩm đa dạng cho việc kinh doanh nhà ở. Khu vực TOD là trung tâm năng động của khu vực dự án và được dành để trở thành một trong những trung tâm của thành phố, dành cho hoạt động trung chuyển giao thông và các hoạt động du lịch, bao gồm các mục đích giải trí, mua sắm và ăn uống. Trường Thọ sẽ là một khu trung tâm năng động Làm việc và Vui chơi, góp phần vào trung tâm đô thị Tp. HCM hiện hữu, với sự đóng góp của các công trình chung cư và văn phòng, tạo không khi năng động suốt 24 giờ. Tận dụng lợi thế của khu vực vịnh hàng hải, là một khách sạn 5 sao và trung tâm văn hóa, đảm bảo vị trí tốt để hoạt động thành công.

Thương mại Chung cư cao tầng Chung cư thấp tầng Công trình công cộng

6. Quy hoạch Giao thông STT

LOẠI ĐƯỜNG

KÝ HIỆU MẶT CẮT

LỘ GIỚI

MẶT CẮT NGANG HÈ TRÁI

LÒNG TRÁI

LÒNG PHẢI

HÈ PHẢI

CHIỀU DÀI (M)

DIỆN TÍCH (HA)

MẬT ĐỘ ĐƯỜNG (KM/KM²)

ĐƯỜNG CHÍNH KHU VỰC

ĐƯỜNG D1

1-1

845

2.54

0.80

ĐƯỜNG D2

2-2

8.5

1111

2.78

1.05

ĐƯỜNG D3

1-1

456

1.37

0.43

ĐƯỜNG D4

3-3

8.5

1519

3.19

1.44

ĐƯỜNG KHU VỰC

ĐƯỜNG D5

5-5

1456

2.91

1.38

ĐƯỜNG D6

5-5

1679

3.36

1.59

ĐƯỜNG D7

5-5

1116

2.23

1.05

ĐƯỜNG D8

5-5

283

0.57

0.27

ĐƯỜNG D8'

5-5

275

0.55

0.26

ĐƯỜNG D9

6-6

663

1.06

0.63

ĐƯỜNG D10

6-6

495

0.79

0.47

ĐƯỜNG NỘI BỘ

VÒNG CUNG 1

6-6

1138

1.82

1.08

VÒNG CUNG 2

6-6

442

0.71

0.42

ĐƯỜNG D11

6-6

330

0.53

0.31

11808

30.01

TỔNG CỘNG MẬT ĐỘ ĐƯỜNG (TÍNH ĐẾN CẤP ĐƯỜNG KHU VỰC)

5.64

KM/KM²

TỈ LỆ % ĐẤT GIAO THÔNG (TÍNH ĐẾN CẤP ĐƯỜNG KHU VỰC)

23.06

hình. 58 Bản đồ quy hoạch giao thông 2

Ờ ĐƯ NG D2 8M

A11

G D3

Đ. VÒ

NG 8M

CU NG

10M

B17

A13

A14

10M

B16

A12

8M 8M

B15

B12

ĐƯỜNG D5

ĐƯỜNG D7 ĐƯỜN

A10

ĐƯỜNG D8'

ĐƯỜNG D10

B14

B13

ĐƯỜNG D6 B11

A9'

B10

ĐƯỜNG D8

ĐƯỜ

ĐƯỜNG D9

A15

10M

ĐƯỜNG D11 ĐƯỜNG D1

Đ. VÒNG CUNG 1

ĐỒ

8M B2

ĐI

ĐI TRU NG TÂM

10M

50 250m

6.1 Giao thông cơ giới Đồ án tối đa hoá các lối tiếp cận có thể dọc theo mặt tiền khu vực dự án với các đường chính khu vực. Ngầm hoá đoạn đường tại khu vực quảng trường để mở rộng trường nhìn từ quảng trường trung tâm ra phía bờ sông Sài Gòn.

Đường chính khu vực 30m Đường khu vực 20m Đường nội bộ 16m Lối vào bãi đậu xe Lối ra bãi đậu xe Lối tiếp cận phục vụ Chỗ xuống xe

6.2 Mặt bằng hầm đậu xe Đậu xe dưới tầng hầm làm giảm nhu cầu đậu xe ở tầng trệt, vốn dĩ không hiệu quả về sử dụng đất, thiếu thẩm mỹ và gây ảnh hưởng đến môi trường vì ngăn không cho nước mưa thấm quá đất và gây hiệu ứng bức xạ nhiệt.

Bãi đậu xe ngầm Bãi đậu xe vãng lai (Trệt) Lối vào bãi đậu xe Lối ra bãi đậu xe

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

TIM ĐƯỜNG

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

6.3 Mặt cắt giao thông

2m4m

17m 25m

4m2m

MẶT CẮT 2-2 TIM ĐƯỜNG

TIM ĐƯỜNG

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

11m

30m

11m

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

6m 4m

TIM ĐƯỜNG

4m 6m

MẶT CẮT 1-1

2m4m

17m 21m

12m

35m

75m

12m

2m4m

4m2m

2m4m

8m 16m

12m

20m

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

4m2m

MẶT CẮT 5-5

4.5m

4m2m

MẶT CẮT NGANG HẦM

MẶT CẮT 6-6

17m

i= 20%

i= 20% i= 8.5%

i= 8.5%

i= 4%

32m

TIM ĐƯỜNG

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

TIM ĐƯỜNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

MẶT CẮT 4-4

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

2m4m

TIM ĐƯỜNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

TIM ĐƯỜNG

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ

MẶT CẮT 3-3

112m

56m

400m

56m

MẶT CẮT DỌC HẦM

112m

32m

7. Quy hoạch Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

1 5

Chung cư thương mại hỗn hợp cao tầng

CCO

Chung cư ở thấp tầng

Văn phòng - Thương mại

Nhà ga Metro

Trường mẫu giáo

Trường tiểu học

Trường THCS

Trường PTTH

Y tế

Khách sạn

VP VP

Khu dịch vụ

Vịnh du thuyền

TDTT

Công viên thể thao

Công viên giải trí

NGT

CC GA

ĐQ

DV CCO CC

Đu quay

CCO

Tượng nghệ thuật

CCO

Chòi nghỉ

CCO

CCO CCO

CCO

CC NGT

CCO

ĐQ

CCO CCO

CCO

CCO TDTT

hình. 59

Tổng mặt bằng kiến trúc cảnh quan

250m

hình. 60

Tiểu cảnh 1 - Đường phố Trường Thọ

hình. 61

Tiểu cảnh 2 - Cảnh quan kênh đào và công trình tái tạo

hình. 62

Tiểu cảnh 3 - Cảnh quan mặt nước trong khu dân cư

hình. 63

Tiểu cảnh 4 - Khu vực thương mại sôi động

hình. 64

Tiểu cảnh 5 - Nhà ga Metro Phước Long

MẶT ĐỨNG TOÀN KHU NHÌN TỪ ĐƯỜNG D1

MẶT ĐỨNG TOÀN KHU NHÌN TỪ SÔNG SÀI GÒN

thuyết minh tốt nghiệp

Thiết kế đô thị

Khu vực cảnh quan bờ sông Khu vực cảnh quan kênh đào Khu vực dân cư kết nối mặt nước (Water front) Khu vực thương mại năng động Công trình điểm nhấn Công trình bản sắc

8.1 Khoảng lùi công trình

3 2

10 9

MẶT CẮT 1

MẶT CẮT 2

MẶT CẮT 3

MẶT CẮT 4

MẶT CẮT 5

MẶT CẮT 6

MẶT CẮT 7

MẶT CẮT 8

MẶT CẮT 9

MẶT CẮT 10

MẶT CẮT 11

8.2 Công trình điểm nhấn

Hội trường Media / Chiếu phim / Hoà nhạc Thương mại - Hội chợ Hội trường lớn Sinh hoạt cộng đồng / Phòng khách tập thể Hub hoạt động nhỏ Cà phê / Giải khát Phòng workshop / Lab

STT

LOẠI ĐƯỜNG KÝ HIỆU MẶT CẮT LỘ GIỚI HÈ TRÁI LÒNG TRÁI LÒNG PHẢI HÈ PHẢI CHIỀU DÀI( M) ĐƯỜNG CHÍNH KHU VỰC ĐƯỜNG D1 30 4 11 11 4 845 A1 ‐ A2 30 4 11 11 4 327 A2 ‐ A3 30 4 11 11 4 178 A3 ‐ A4 30 4 11 11 4 110 A4 ‐ A5 30 4 11 11 4 119 A5 ‐ A6 30 4 11 11 4 111 ĐƯỜNG D2 25 4 8.5 8.5 4 1111 A6 ‐ A7 25 4 8.5 8.5 4 323 A7 ‐ A8 25 4 8.5 8.5 4 560 A8 ‐ A9 25 4 8.5 8.5 4 228 ĐƯỜNG 3 30 4 11 11 4 456 A9 ‐ A10 30 4 11 11 4 166 A10 ‐ A11 30 4 11 11 4 111 A11 ‐ A12 30 4 11 11 4 102 A12 ‐ A13 30 4 11 11 4 77 ĐƯỜNG D4 21 4 8.5 8.5 0 1519 B17 ‐ A13 21 4 8.5 8.5 0 277 A13 ‐ A14 21 4 8.5 8.5 0 282 A14 ‐ A15 21 4 8.5 8.5 0 637 A15 ‐ A1 21 4 8.5 8.5 0 323 ĐƯỜNG KHU VỰC ĐƯỜNG D5 20 4 6 6 4 1456 A2 ‐ B6 20 4 6 6 4 282 B6 ‐ B9 20 4 6 6 4 279 B9 ‐ B12 20 4 6 6 4 55 B12 ‐ B15 20 4 6 6 4 283 B15 ‐ A12 20 4 6 6 4 266 A12 ‐ B16 20 4 6 6 4 291 ĐƯỜNG D6 20 4 6 6 4 1679 A3 ‐ B5 20 4 6 6 4 282 B5 ‐ B8 20 4 6 6 4 278

MẶT CẮT NGANG

2.91 0.56 0.56 0.11 0.57 0.53 0.58 3.36 0.56 0.56

0.80

2.54 0.98 0.53 0.33 0.36 0.33 2.78 0.81 1.40 0.57 1.37 0.50 0.33 0.31 0.23 3.19 0.58 0.59 1.34 0.68

1.59

1.38

1.44

0.43

1.05

MẬT ĐỘ ĐƯỜNG (KM/KM²)

DIỆN TÍCH(HA)

9. Phụ lục

STT

LOẠI ĐƯỜNG KÝ HIỆU MẶT CẮT LỘ GIỚI HÈ TRÁI LÒNG TRÁI LÒNG PHẢI HÈ PHẢI CHIỀU DÀI( M) B8 ‐ B11 20 4 6 6 4 55 B11 ‐ B14 20 4 6 6 4 280 B14 ‐ A11 20 4 6 6 4 244 A11 ‐ B16 20 4 6 6 4 463 B16 ‐ B17 20 4 6 6 4 77 ĐƯỜNG D7 20 4 6 6 4 1116 A4 ‐ B4 20 4 6 6 4 321 B4 ‐ B7 20 4 6 6 4 239 B7 ‐ B10 20 4 6 6 4 55 B10 ‐ B13 20 4 6 6 4 241 B13 ‐ A10 20 4 6 6 4 260 ĐƯỜNG D8 20 4 6 6 4 283 B7 ‐ B8 20 4 6 6 4 108 B8 ‐ B9 20 4 6 6 4 175 ĐƯỜNG D8' 20 4 6 6 4 275 B10 ‐ B11 20 4 6 6 4 109 B11 ‐ B12 20 4 6 6 4 166 ĐƯỜNG D9 16 4 4 4 4 663 A7 ‐ B4 16 4 4 4 4 185 B4 ‐ B5 16 4 4 4 4 116 B5 ‐ B6 16 4 4 4 4 183 B6 ‐ A15 16 4 4 4 4 179 ĐƯỜNG D10 16 4 4 4 4 495 A8 ‐ B13 16 4 4 4 4 178 B13 ‐ B14 16 4 4 4 4 115 B14 ‐ B15 16 4 4 4 4 122 B15 ‐ A14 16 4 4 4 4 80 ĐƯỜNG NỘI BỘ VÒNG CUNG 1 16 4 4 4 4 1138 A4 ‐ B1 16 4 4 4 4 395 B1 ‐ B3 16 4 4 4 4 494 B3 ‐ A6 16 4 4 4 4 249

MẶT CẮT NGANG DIỆN TÍCH(HA) 0.11 0.56 0.49 0.93 0.15 2.23 0.64 0.48 0.11 0.48 0.52 0.57 0.22 0.35 0.55 0.22 0.33 1.06 0.30 0.19 0.29 0.29 0.79 0.28 0.18 0.20 0.13 0.00 1.82 0.63 0.79 0.40 1.08

0.47

0.63

0.26

0.27

1.05

MẬT ĐỘ ĐƯỜNG (KM/KM²)

STT

LOẠI ĐƯỜNG VÒNG CUNG 2 A9 ‐ A9' ‐ A10 ĐƯỜNG D11 B2 ‐ A5

KÝ HIỆU MẶT CẮT LỘ GIỚI HÈ TRÁI LÒNG TRÁI LÒNG PHẢI HÈ PHẢI CHIỀU DÀI( M) 16 4 4 4 4 442 16 4 4 4 4 442 16 4 4 4 4 330 16 4 4 4 4 330 TỔNG CỘNG 11808 MẬT ĐỘ ĐƯỜNG TỈ LỆ % ĐẤT GIAO THÔNG

MẶT CẮT NGANG DIỆN TÍCH(HA) 0.71 0.71 0.53 0.53 24.40 5.64 17.65 KM/KM² %

0.31

MẬT ĐỘ ĐƯỜNG (KM/KM²) 0.42