Préparé par Dillon Consulting, GlobalRisk Management et TECSUCT pour les membres du Groupe de travail du Programme des services financiers. Les opinions exprimées dans cette étude n’appartiennent qu’à leurs auteurs ei ne représentent pas forcément la position de la SCHL ou de la TRNEE
et de ses membres.
M andat La Table ronde
nationale
sur l’environnement
pour jouer un rôle catalyseur dans la définition, les secteurs de la société canadienne les problèmes
économiques, permettront
qui
d’analyser
(TRNEE)
a été créée
et la promotion,
pour tous
de même que pour toutes les régions du pays, des
principes et de la pratique du développement de définir
et l’économie
l’interprétation
ont
durable. Cet organisme
des implications
ces implications,
de trouver un juste équilibre
a pour rôle particulier
à la fois environnementales
et de tenter
de définir
entre la prospérité
et
des mesures
économique
qui
et la protection
de l’environnement. Les travaux
de la TRNEE visent à améliorer
environnementales
et économiques
en
la qualité de l’élaboration
fournissant
nécessaire
pour faire des choix éclairés qui permettront
le Canada.
La TRNEE tente de remplir
indiquer
aux décideurs
considérations solliciter
l’opinion
les problèmes
et surmonter
les obstacles
analyser les faits et tendances définir les changements recourir
aux résultats
consultations
de la recherche
à l’échelle nationale,
moyen
d’intégrer
qui sont directement
neutre
où ils peuvent
qui entravent
de l’environnement
qui favoriseront
un avenir viable pour
le développement
et de l’économie
le développement
au Canada; des
à une conclusion
quant à l’état du
et l’économie.
Les rapports
série de la TRNEE, État du débat, présentent
des résultats qui pourraient sommaire
des consultations
l’ampleur
conséquences
menées
s’offrir au développement du consensus peuvent
recourir
des parties
durable.
intéressées
Ils présentent
et les motifs de divergences.
de l’action ou de l’inaction,
divers intervenants
auprès
et préconisent
pour promouvoir
une synthèse
sur les débouchés
également Ils étudient
des mesures
durable;
dans le but de
durable
et de l’analyse, en particulier
pour aboutir
touchés par
tenter de résoudre
débat sur l’environnement de la nouvelle
les
dans la prise de décisions;
des intervenants
et offrir un lieu de rencontre
l’information
suit :
le meilleur
et environnementales
de politiques
décideurs
d’assurer
comme
et aux leaders d’opinion
économiques
activement
un problème
son mandat
aux
de manière en outre les
précises auxquelles
le développement
durable.
M embres
de la Table ronde nationale sur l’environnement et l’économie
La TRNEE se compose d’un président nommés
par le gouvernement
et d’au plus 24 autres Canadiens
fédéral pour représenter
éminents
un vaste éventail de régions et de
secteurs, dont le monde des affaires, le milieu syndical, le milieu universitaire, organismes
de protection
de l’environnement
les
et les Premières nations. Les membres
de la
TRNEE se réunissent
en table ronde quatre fois par an pour faire le point sur les travaux en
cours de l’organisme,
pour établir des priorités
Président
Vice-Présidente
Cindy Kenny-Gilday Yellowknife, T.N-0 de pâtes
Vice-Présidente
Dr Douglas Knott Professeur émérite Université de la Saskatchewan Anne Letellier de St- Just Avocate
Elizabeth May Directrice générale Sierra Club du Canada
Ken Ogilvie Directeur général Pollution Probe Foundation
Paul G. Antle Président-directeur général SCC Environmental Group Inc.
Joseph O’Neill Vice-président Bois et forêts Repap New Brunswick Inc.
Jean Bélanger Ottawa (Ontario) Allan D. Bruce Administrateur Joint Apprenticeship and Training Plan Union internationale des opérateurs de machines lourdes (section locale 115) Patrick Carson Conseiller en planification stratégique Les companies Loblaw - Weston Elizabeth Jane Crocker Copropriétaire, P’lovers Johanne Gélinas Commissaire Bureau d’audiences publiques sur l’environnement Sam Hamad Vice-président Roche Construction Dr Arthur J. Hanson Président-directeur général Institut international du développement
programmes.
Michael Harcourt Associé principal Développement durable Sustainable Development Research Institute
Dr Stuart Smith Président ENSYN Technologies Inc.
Lise Lachapelle Présidente-directrice générale Association canadienne des producteurs et papiers
et pour lancer de nouveaux
Dee Parkinson-Marcoux Présidente CS Resources Limited Carol Phillips Directrice de l’éducation et des affaires internationales Travailleurs canadiens de l’automobile Angus Ross Président SOREMA Management Inc. et Fondé de pouvoir, SOREMA, direction canadienne John Wiebe Président-directeur général GLOBE Foundation of Canada et Vice-président exécutif Asia Pacifie Foundation of Canada Directeur général etpremier
durable
David McGuinty
dirigeant
Table des matières Préface
..v ii
............................................................. ............................................................
Sommaire.. Introduction..
..x i
.......................................................
Les terrains contaminés Définition
: Aperçu général
du réaménagement
Obstacles
des terrains
au réaménagement
Nombre
de terrains
Caractéristiques
des terrains
contaminés
géographiques
contaminés contaminés
...2
. .. .. .. .. ..
.. .. ..
.. . 3
................... .. .,
.. .4
.. ..
. . .6
.......... .. ..
. . 10
des terrains
contaminés
Le problème Facteurs
à l’origine
Économie
des terrains
des terrains
contaminés
contaminés
................. .. ..
.. .. ..
. . 13
Secteur des services financiers Les intervenants Possibilités
. . 18
................................
Réaménagement
.20
.........................................
d’affaires et défis
des terrains contaminés
: stratégies d’encouragement
En quète d’incitatifs
................................................
Incitatifs
monétaires
directs
Incitatifs
indirects
.34 36
...........................................
.41
...................................................
Une fondation pour l’avenir Considérations
sur l’évaluation
Leçonsàtirer Références
des stratégies
.48
............................
..4 8
....................................................
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...57
Annexes Bibliographie Réponses
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...61
au questionnaire
rempli localement
selon la province
. . . . . . . . . . . . . . 66
Liste des tableaux Évaluation Répartition
du nombre
de terrains
du financement
environnemental
contaminés
de l’immobilier
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 commercial
et du risque
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...22
Sigles et abréviations BSIF
Bureau du surintendant
CCME
Conseil canadien
CERCLA
Comprehensive (États-Unis)
Environmental
EPA
Environmental
Protection
PNALC
Programme
REUS
Redevelopment
SADC
Société d’assurances-dépôt
TRNEE
Table ronde nationale
des institutions
des ministres
national
de l’Environnement Response, Compensation
and Liability Act
Agency (États-Unis)
d’assainissement
of Urban
financières
des lieux contaminés
Sites Team (Detroit,
Michigan,
du Canada
sur l’environnement
et l’économie
États-Unis)
J
La revitalisation abandonnés d’intéressantes plusieurs
ou le réaménagement
ou sous-exploités possibilités,
membres
de réaménagement
des terrains
surtout
investissement
encore à financer économique.
d’assurance
tient à divers facteurs dont l’imprécision
aux terrains
du prêteur;
Au Canada comme aux États-Unis,
des cadres de travail législatifs sur le manque
et l’absence de normes
de clarté des
d’évaluation
applicables
on a eu recours à diverses stratégies pour stimuler
dans des sites contaminés.
grandes réussites découlent économiques
En ce qui a trait au secteur public, les plus
généralement
de projets qui combinent
et des programmes
législative. Ces mesures d’encouragement à favoriser l’éclosion de solutions
d’incitatifs
indirects,
visent à promouvoir
(TRNEE) a mis sur pied un Programme
visait à déterminer
des programmes comme la réforme
des pratiques
novatrices
et
au sein du secteur privé.
En vue de faire sa part à ce chapitre, la Table ronde nationale l’économie
en
contaminés.
l’investissement d’incitatifs
des projets
La réticence des
et des courtiers
la gestion des risques en matière de crédits environnementaux; lois quant à la responsabilité
présente
très peuplées. Néanmoins,
hésitent
de ce genre malgré leur grand potentiel
soit des sites
industrielle,
dans les régions urbaines
du secteur des services financiers
des sociétés de fiducie, des compagnies
banques,
contaminés,
en raison d’une contamination
sur l’environnement
et
des services financiers. Ce programme
les obstacles et les solutions au réaménagement
des terrains contaminés
autres sites semblables, et à améliorer la qualité des données sur l’état environnemental
et
des
terrains. Ce rapport de synthèse, qui a profité du soutien financier de la Société canadienne d’hypothèques
et de logement
(SCHL), examine certains de ces obstacles et présente une
série de « meilleures pratiques » tirées des expériences canadienne En outre, ce rapport grâce au Programme
de synthèse s’accompagne
obstacles au réaménagement synthèse visent à alimenter
des terrains contaminés à des fins résidentielles. Ces rapports
d’intérêt. En guise de suivi, le Programme Le présent rapport assument rapport
produits
des données propres à l’état du terrain; Élimination des
le débat et à stimuler les échanges parmi les principaux des services financiers
a été rédigé par Dillon Consulting,
de la TRNEE a organisé
GlobalRisk
Management
du Groupe de travail sur les services financiers.
l’entière responsabilité
de
groupes
sur L’État du débat.
divers ateliers et rédigé un rapport TECSULT, sous la direction
additionnels
de la TRNEE, soit La question des sites
des services financiers
contaminés au Canada; Amélioration
et américaine.
de trois rapports
de l’interprétation
ne reflète pas nécessairement
donnée
aux documents.
les vues de la TRNEE ou de la SCHL.
Angus Ross Président, Groupe de travail affecté au Programme des services financiers Table ronde nationale sur l’environnement et l’économie
Debra Darke Directrice, Directions des recherches Société canadienne d’hypothèques et de logement
Tîblercnce nat~onole su-I'en",m"en?nt e, Iécmor,,
Le seckeur des ~erw~es:,non~m et lerhnén,~emen, des te’.a ns con’an,-& - Rnîportce sjwése
et
Les auteurs Le contenu
du
Table ronde nationale sur l’environnement et Z’économie Groupe de travail du Programme des servicesfinanciers Président
J. Anthony Cassils
Angus Ross
Conseiller en politiques
Président
TRNEE
SORÉMA Management Inc. Luc Charbonneau Car01 Anne Bartlett
Directeur
Conseillère générale adjointe
Samson Bélair Deloitte Touche
Service juridique, Siège social Wayne Proctor
Banque royale du Canada
Gérant Beth Benson
Services des prêts
Chef de projet pour l’assainissement des sites
Credit Union Central of British Columbia
Waterfront Regeneration Trust Dick Stephens Douglas M. Bisset
Directeur
Bisset Engineering Inc.
Services légaux et affaires intergouvernementales
Wally Braul Avocat Président West Coast Environmental
Law Association
Sommaire Au Canada, des entrepôts
l’émancipation
ferroviaires,
grandement
contribué
l’exploitation
à la contamination
les terrains
attirer l’attention,
centres urbains,
des ports océaniques
des sites urbains
à sous-exploiter
prenait
des terrains. de l’ampleur,
contaminés.
des propriétés
En général, les terrains
d’approbation,
soit des sites abandonnés
ou
ont commencé
à
axés
ou sous-exploités
sont situés dans des zones urbaines offre donc d’intéressantes
de responsabilité,
du réaménagement,
même qu’aux obligations
que
à abandonner
qui règne face aux projets d’assainissement,
aux questions
aspects techniques
on a eu tendance
a
au coeur même des villes.
industrielle,
l’incertitude
Au fur et à mesure
envers les projets de planification
Leur regain ou leur réaménagement
Néanmoins,
situés près
intérieures,
Mais depuis peu, ces terrains
contaminés,
suite d’une contamination
généralement
et des voies navigables
en raison du regain d’intérêt
sur la revitalisation
peuplées.
des premiers
à l’évaluation
et à l’acquisition
ont contribué
fortement
possibilités. aux modes
aux coûts et processus
de suivi et d’entretien,
par
légaux, aux des terrains,
à refroidir
l’ardeur
de des
parties intéressées. Un des principaux manque
de soutien
réaménagement
obstacles
financier.
au réaménagement
En raison de l’incertitude
hésite toujours
à financer
réglementaires
imposés
d’assurance
responsabilité d’évaluation financiers
des prêteurs applicables
n’est pas en mesure
environnementaux,
pour stimuler
stratégies
directes ou indirectes.
Elles tentent
d’améliorer
les prêts, les garanties participation
d’assainissement
d’emprunt,
et peuvent volontaire,
que les services d’information investisseurs
éventuels
Au Canada,
au Canada,
de crédits
on a eu recours à diverses
contaminés.
Il peut s’agir de
directes visent surtout
l’aspect monétaire.
des investisseurs
les tarifs, les incitatifs indirectes
les réformes
l’assurance
responsabilité
et de planification
et peuvent
comprendre
fiscaux ou les mesures
visent d’abord
comprendre
à réduire
réglementaires, et l’assurance
stratégique
de
le risque chez
les programmes financière,
ainsi
aptes à aider les
à mieux cerner les facteurs de risque.
il n’est pas facile d’établir
domaines
les risques en matière
dans les terrains
divers facteurs. D’une part, les Canadiens plusieurs
mesure,
Les stratégies
le secteur des services
envers ce type de financement.
le taux de rendement
aux avoirs. Les stratégies
les investisseurs
et de quantifier
l’investissement
claires sur la
Les lois sur la
Par conséquent,
la réticence
et, dans une moindre
stratégies
de directives
ne
et vagues. Il existe peu de normes
contaminés.
d’établir
ce qui alimente
Aux États-Unis
financières
éparpillées
aux terrains
en investissement,
En outre, les cadres de travail
de crédits environnementaux.
demeurent
les banques,
fédéral et les entités provinciales
pas aux gérants des institutions
gestion des risques en matière
tient au
qui regroupe
et les courtiers
les projets de réaménagement. par le gouvernement
contaminés
et des risques associés au
de tels sites, le secteur des services financiers,
les sociétés de fiducie, les compagnies
fournissent
des terrains
du réaménagement.
le juste mérite de telles stratégies n’ont aucune Nombre
expérience
de ces stratégies,
en raison de
directe dans y compris
celles en
vigueur
à l’étranger,
s’avèrent très récentes puisqu’elles
trois ans. En outre, il est difficile d’adapter canadien,
compte
réglementaires,
tenu des différences
judiciaires
Les incitatifs
économiques
incitatifs
indirects,
hybrides
qui intègrent
ciblés présentent nécessité
des incitatifs
d’un engagement
années
Le présent
rapport
devraient
le revenu
fournir
un cadre de travail national
la radiation
d’attitude
de sa trajectoire
traditionnelle
voulue
songer à adopter
au succès des : environnementale
pour imposer
des programmes
les pierres angulaires
permettrait
des taxes sur d’incitatifs
en vue de stimuler
d’un mouvement
qui
dans les secteurs suivants
au secteur des services financiers
centrée sur les profits et d’épouser
: de dévier
activement
une
public;
le secteur des services financiers
les prêteurs
faibles qui, depuis les
la responsabilité
accélérée des frais de nettoyage,
constituent
à se familiariser de l’assurance
d’offrir des couvertures .
de
cohésif et consistant;
qui ont l’autorité
un changement
l’industrie
la
Dans les marchés
dont les suivants
d’établir
inciter le secteur privé à agir positivement
l’aideraient .
les sites contaminés.
que dans les marchés
qui permettent
publiques
cause d’intérêt l
confirment
du secteur privé.
Ces mesures pourrait
soigneusement
d’autres juridictions
dans d’autres juridictions,
aux sociétés devraient
l’engagement
les programmes
indirects
décrit divers facteurs clés qui ont contribué
de gouvernement
fiscaux comme
En particulier,
que les
de la part du secteur public pour donner
qui abritent
sera moindre
législatives
les niveaux
plus prometteurs
hantés par le spectre des pertes immobilières.
projets de réaménagement les réformes
disponibles.
Les expériences
quelconque
d’intervention
80, demeurent
dans les deux pays.
directs et‘des incitatifs
l’élan aux projets dans les régions
au contexte
entre les systèmes législatifs,
en vigueur
selon les rares données
que depuis deux ou
américaine
directs s’avèrent généralement
un grand potentiel.
forts, le niveau
l’expérience
marquées
et financiers
n’existent
mettrait
davantage adopterait
en oeuvre des projets-de
avec les questions des pratiques
environnementales
concevraient
des projets grâce auxquels
globale les régimes d’assurance
qui
de risque environnemental;
novatrices
nouvelles
sensibilisation
qui lui permettraient
et pratiques; ils exploiteraient
en place et les mécanismes
de façon plus
de transfert
du risque
du secteur privé. Les conclusions recherche
énumérées
et des activités
recommandations contribueront
ci-dessus
actuelles
sont tirées d’une étude préliminaire
dans ce domaine
globales en faveur de l’action. à alimenter
la réflexion
et à enrichir
et ne constituent
Néanmoins,
de la
que des
il est à souhaiter
qu’elles
le débat parmi les parties intéressées.
I ntroduction
.;.’ Depuis quelques :. 2 t-1 -si problème important
années, le réaménagement dans de nombreuses
est né de la conjonction du mouvement
de plusieurs
« d’expansion urbain,
contamination
des sites, de l’évaluation
réaménagement
dans le réaménagement Le principal terrain
élément
contaminé
juridictions,
secteur des services financiers dans l’évaluation financement parmi
essentiel
la décision
des risques et du rendement
dans l’élimination
de réaménager
a un rôle essentiel
économique,
ce secteur ne constitue contaminés.
au nettoyage
un rôle important
à risques)
du réaménagement
entre tous ces secteurs, et une combinaison
Dans ce document,
du réaménagement
des terrains
intégrée
expertise
de la réglementation, du point
faire pour faciliter le réaménagement les défis qui se présentent. comprend
sur le Programme l’environnement Élimination
en assurance
documents
y
de stratégies
financiers,
l’éducation
(TRNEE).
en collaboration
et
peut
ainsi que les possibilités
et en valeurs mobilières.
les sociétés de Cette publication
à alimenter
de la Table ronde nationale
la discussion
sur
11s’agit, entre autres, des documents des terrains contaminés
avec la Société canadienne
suivants
des données relatives à lëtat environnemental
en collaboration
avec Statistique
Problèmes des sites contaminés canadien
des ministres
d’hypothèques
de certains sites, produit
Canada;
au Canada, produit
de l’Environnement
en collaboration
(CCME).
:
à des fins
de logement; Amélioration
et
le secteur des services financiers
que sont les banques,
des obstacles au réaménagement
résidentielles, produit
contaminés
rapport,
Il va
et de la gestion des données.
de travail qui serviront
des services financiers et l’économie
des incitatifs
des terrains
les quatre « piliers » institutionnels
figure parmi les nombreux
contaminés.
ce que le secteur des services financiers
Aux fins du présent
fïducie, ainsi que les courtiers
Les un rôle
de ces sites est nécessaire,
de vue de la technique
nous examinons
locaux à jouer
ont également
compris
une réforme
qu’un partenaire
des sites et dans leur réutilisation.
de capitaux
Le
à jouer
Les gouvernements
de soi qu’une approche comprenant
un
ainsi que dans le
des terrains
à jouer dans le financement
une meilleure
éventuellement
Cependant,
privés (groupes
un partenariat
en
des États-Unis
les sociétés de fiducie et de prêt, les
et le public ont également
des obstacles
financiers
d’une
le
les zones urbaines
de la réussite exemplaire
en valeurs mobilières)
des projets éventuels.
consortiums
appuyer
du désir de revitaliser
(c.-à-d., les banques,
et les courtiers
les promoteurs
peuvent
de
de les prévenir,
de succès d’un tel projet sur le plan économique.
d’autres du réaménagement
et provinciaux,
de la notion
de
contaminés.
qui sous-tend
est le potentiel
sociétés d’assurance
plus approfondie
le plus important,
des terrains
un
Cet intérêt
de plus en plus marqué
des risques et des moyens
sur le fait que les infrastructures
dans certaines
est devenu
au Canada.
des villes » au profit de l’intensification
une connaissance
déclin et, ce qui est peut-être
contaminés
partout
facteurs, dont l’abandon
tentaculaire
l’aménagement
plus grande insistance
des terrains
municipalités
avec le Conseil
et
Le Programme
des services financiers
d’ateliers dans les grands partenaires
de la TRNEE comprend
centres du Canada.
chargés d’étudier
les problèmes
la tenue d’une série
Ces ateliers regrouperont
divers
soulevés dans les documents
mentionnés
ci-dessus.
Il est à souhaiter
que ces ateliers favoriseront
l’élaboration
de solutions
pratiques
qui permettront
de régler certains
particuliers,
de rédiger un
document
de base sur les sites contaminés,
ces sites et de sensibiliser matière
problèmes
davantage
de mieux comprendre
les gens à la nécessité
a mené une enquête l’ensemble
portant
provenaient
sur l’emplacement
du pays, l’accessibilité
approfondie
de la documentation
en vue d’encourager réaménagement Ce rapport
en
contaminé
au Canada
données
ont contribué financiers,
Le chapitre
géographiques,
contaminés
à l’apparition
leur réaménagement.
au Canada. 3 donne
contaminés.
Canada
et ailleurs en vue d’encourager
Le chapitre
exposées au chapitre contaminés.
à se lancer dans ce type de 1 donne
la définition
d’un terrain
Il fait état, en bref, de
du nombre
Le chapitre
et des sources de
2 examine
les facteurs qui
foncière
un aperçu du secteur canadien
4 trace un bilan des stratégies
urbaine
4. Le rapport
Le chapitre
du secteur des services financiers présente
également
un résumé
et stratégies
ayant pour but de favoriser le réaménagement
Les annexes
comprennent
supplémentaires
dans
des services
sur l’état des terrains
une bibliographie contaminés
des
mises en oeuvre au
ce type de réaménagement.
l’accent sur les leçons à tirer et sur la réaction modèles
et défis proposées
d’affaires et des défis liés au réaménagement
terrains
principaux
les possibilités
de ces sites et le rôle de l’économie
Le chapitre
ainsi que des possibilités
stratégies
à ce
et la revue
de même que les stratégies
à son réaménagement.
des caractéristiques
sur les terrains
actuelles
et ailleurs. six chapitres.
et étudie les obstacles
l’emplacement,
du Canada,
dans
téléphoniques
primaire
servir à déterminer
contaminés,
le secteur des services financiers
comprend
d’entrevues
La recherche
devaient
des terrains
contaminés
sur ces sites et les lacunes
s’est effectuée au moyen
sélectives et d’une revue de la documentation. liés au réaménagement
de toutes les régions
des terrains
des données
niveau. La collecte des données
données
de
les pratiques
de gestion des terres.
Le groupe d’étude, dont les membres
terrains
la problématique
d’améliorer
5 met aux
des des
et une série de
à travers le pays.
Définition du réaménagement contaminés Aux fins du présent financiers
rapport
et de l’étude menée par le Programme
de la TRNEE, la définition
s’élabore comme
du réaménagement
des terrains contaminés,
de réhabilitation
souterraines
contaminés
municipaux.
En ce qui concerne la planification
du réaménagement
adéquats,
Le réaménagement
peuvent
de contaminants
de ces sites est donc un processus
à réaménager
ailleurs, dans certains préoccuper
d’autres qui englobent
contaminations
difficile d’y intéresser est si minime
significative
des limites inférieures mérites
de terrains
et supérieures
afin de déterminer
est trop sérieuse ou s’il est économiquement On a assisté, au cours des dernières compréhension
et des préoccupations
foncières
est négligeable,
contaminés,
intéressantes
contaminés
se trouvent
faite du problème de réaménagement.
d’un emplacement urbains.
qui auraient
de telle sorte que de nombreux
Les terrains Abstraction
Les différents
la plupart
de contamination,
a
n’ont pas réussi à au
sous-utilisés.
du temps en zone urbaine. ils présentent
Cet attrait tient à l’existence
que le réaménagement
réaction
que ces sites
de procéder
sites sont devenus
apte à favoriser un réaménagement
Il est peu probable
partenaires
permis
des
la première
des risques incontrôlables. communs
de la
relatives à la qualité environnementale
représentaient
sur des principes
si elle
d’y remédier.
à une augmentation
été de s’en tenir loin parce que l’on avait l’impression
réaménagement,
un site tomberait
que chaque cas devrait être étudié
rentable
du pays. Dans le cas des terrains
qui
11est difficile
naturellement s’entendre
de
entre ces deux extrêmes
contaminés.
si la contamination
années,
si graves et si
le secteur privé. Par
précises entre lesquelles
Il est plus que probable
Un
que le fait de devoir s’en
sur une proposition
Ce sont donc tous les sites qui tombent
d’établir
grâce à
toute une
semblent
qu’il s’avérerait
faire l’objet d’un réaménagement
ressources
parmi
Certaines
peuvent
selon ses propres
et dont
et l’eau, après des tests
cas, la contamination
sous le coup de la définition.
manifeste
de qualité fixées par le gouvernement.
une catégorie
ne peut avoir d’influente
réaménagement.
a un intérêt
un site dont le terrain
possibles.
d’investir
situés dans le noyau urbain.
pas aux normes
constitue
aux fins du secteur des à la décision
tirer profit, du point de vue économique,
des terrains
on entend
ne répondent
coûteuses
également
plus intensive
contaminé
gamme
contaminés
dans lequel le secteur des services financiers
Par site contaminé, terrain
des terrains
ou de façonplus intensive.
fait état des divers facteurs qui contribuent
dans le réaménagement.
une utilisation
de terrain contaminé
de revitaliser le noyau urbain en
utilisant les terrains de la même façon qu’actuellement Cette définition
des sols et des eaux
et l’utilisation des terrains, et
un réaménagement
un lieu où il serait souhaitable
services financiers
d’un
et qui se situe à un endroit où existent déjà des services
hormis la question de contamination,
les municipalités
contaminés
on entend le réaménagement
site sous-utilisé qui présente une possibilité
économique
des services
des terrains
suit :
Par réaménagement
aflecterait
des terrains
intégré
des possibilités de services municipaux et planifié
de terrains
d’un site rural contaminé
puisse
et
présenter
l’un quelconque
probablement, stigmate
immédiate,
d’un site urbain.
des terrains
Au Canada,
par tradition,
contaminés.
très bien compris développés
qu’il existe
pas frappés du
de la population,
où se trouvaient par les industries
eux-mêmes, de soutien
Au fur et à mesure urbains
centre-ville.
étroitement
du transport,
pour le transport
le type d’utilisation
ou, à tout le moins,
en soi. Les possibilités le réaménagement
Pour arriver à comprendre il importe
l’absence
et d’approbation. de terrains, peuvent
d’alimenter certitude
quant
constituerait
intéressées
supplémentaire techniques
d’intensification
touchant
des terrains
à la responsabilité
à entreprendre
est compliqué
occasion
assumer
de réaménagement.
l’ensemble
des terrains souvent de planification
le réaménagement réels ou percus qui
du nettoyage
n’ont aucune le réaménagement
concurrentiel,
Une incertitude
les aspects économiques
des facteurs d’incertitude
financier
et
du site, le processus
ainsi que sur la surveillance
ait augmenté
et de
et confus, et qu’il risque
advenant
porte sur l’évaluation
que le secteur des services financiers
de soutien
naturellement
et aux coûts reliés aux aspects juridiques
On peut donc dire que les principaux
à l’absence
un
est aujourd’hui
on constate
toute la question
qu’ils devront
projet ou que le coût des transactions économique.
est devenue
à franchir. Au moment
du public. Les intervenants
Enfin, en ce qui concerne
à ces sites explique
du
des terrains
déjà ou d’un site qui, dans un marché
tient au processus
contaminés,
contaminés
contaminé,
hésitent
que le processus
celui du réaménagement,
site réaménagé.
des terrains
ce qu’est le réaménagement
entourant
du projet. Cette incertitude
d’acquisition,
Les
en capital pour
à cause des problèmes
et l’opposition
une excellente
au coeur de la
des terrains
les obstacles
contaminés,
Elles estiment
d’un site qu’ils possèdent
utilisés
sous-utilisés.
et de toute finalité au niveau du processus
Les personnes
l’inquiétude
des terrains
de l’utilisation
d’un terrain
surgir et de l’incertitude
l’approbation.
par les
et les matériaux
des dépenses
des terrains
et à définir
de déterminer
même les moins
Là
urbaine.
le réaménagement
de toute certitude
des marchandises.
sont devenus
Obstacles au réaménagement contaminés contaminés,
De la
aux ports
mis l’accent sur la revitalisation
la diminution
l’intensification
lié à l’intensification
d’entreprendre
la
du transport.
que se modifiait
sous-utilisés,
ferroviaires.
existait le risque de contamination
ont récemment
facteur de motivation les terrains
des installations
appel, historiquement,
inférieures
De plus, étant donné
l’infrastructure
du pays se sont
C’est pourquoi
mais aussi par les combustibles
cité, ceux-ci ont été abandonnés planificateurs
autour
ont fait largement
les gares intermodales
manipulés
de l’époque.
urbain
n’était pas
par voie d’eau et par voie ferrée. Les centres
ont pris leur expansion
et aux voies navigables
de la contamination les centres urbains
des grands modes de transport
canadiens
produits
se reflète dans l’emplacement
où le problème
est associée au transport
même facon, les Canadiens océaniques
le développement
Au moment
par l’ensemble
autour
contamination
tiennent
Ajoutons
qui ne seraient
de la contamination.
des terrains
urbains
des autres avantages
à proximité
et l’entretien
d’un
du réaménagement
ou des obstacles
soit hésitant
associés
devant ce type de
au point de perdre tout intérêt obstacles
et au manque
au réaménagement
d’intérêt
à l’égard de tels projets.
/
Nombre de terrains contaminés Il n’existe pas de données des terrains
contaminés
Les données estimations enquête
fiables et systématiques
dans chaque province
varient
quant
subjectives.
Un rapport
Élimination
intitulé
à des fins résidentielles
des terrains
contaminés
national
d’autres personnes.
estimation,
la jugeant
intervenants Le groupe l’ensemble contaminés.
1.1 présente
les incohérences
permis
les autorités un résumé
et la quantité
d’entreposage,
à lui seul, dépasse
3 000 terrains
contaminés
à un examen
des provinces
possèdent
1 000. Cependant,
dans
de terrains
Tout en il semblerait
au Canada.
critique
des diverses et qui leur
pas pour autant
Voilà pourquoi
sur
de sites
on sait que l’entreposage
et qu’il existe des façons acceptables
ne constituent
que le
des listes détaillées le nombre
des BPC
de se débarrasser
On peut donc dire que les BPC, tout en représentant
des cas, le coût est si faible par rapport terrains
et municipales du nombre
de ses constatations.
de BPC stockés. En Ontario,
est une activité bien réglementée existants.
plus objectif.
pu être utilisées par d’autres personnes
fédéral et la plupart
négligeable.
provinciales
des
et pourraient
à un chiffre plus élevé. Par exemple, il est bien connu
gouvernement
en réaménagement,
fondées sur la perception
et les carences au niveau des données,
l’emplacement
des inventaires
étaient
du PNALC est probablement
environ
qui auraient
d’aboutir
que le Programme
et des sites toxiques
ce chiffre, il a fallu procéder
sources de données
du nombre
(PNALC) n’est pas d’accord avec cette
de l’environnement
exister, d’après les évaluations, Avant d’établir
Delcan souligne
pour en arriver à sa propre évaluation
Le tableau
reconnaissant
auraient
Le rapport
de travail a interrogé
des terrains
se situe entre 20 000 et 30 000, si l’on se fonde sur
Le commentaire
du Canada
une
ont été
que la limite supérieure
trop élevée. Les estimations
exagérer le problème.
publiés
des obstacles au réaménagement
des lieux contaminés
dans le domaine
de la situation,
en ce sens.
(1997) indique
au Canada
d’assainissement
plus objectif
du pays et divers documents
des constatations
contaminés
les estimations
canadienne.
En vue de tracer un tableau
Voici le résumé
et l’emplacement
au niveau de détail et ne sont, parfois, que des
a été menée dans l’ensemble
examinés.
sur le nombre
un coût
un obstacle. En fait, dans la plupart
au coût total du projet qu’il s’agit d’un facteur
ces sites n’ont pas été inclus dans l’estimation
du total des
contaminés.
De la même façon, il est peu probable soient considérées
comme
district provinciaux. grand nombre cette hypothèse
souterrains.)
conformément
aux normes
on n’a pas effectivement de certains
indépendants pris conscience
nettoyé
ont procédé
pétrolière,
de l’importance
venu. Il est peu probable
de détail. Par conséquent, comme
hormis
qu’un de
toute trace de contamination ou lorsque
du problème
qu’un ministère
des fuites des réservoirs seront nettoyés
de la même
de l’environnement,
des terrains
soulignées,
contaminés.
en
avant que l’on
quel
graves au niveau des installations
les exceptions
à
des
des installations
des postes restants
de
(Il existe des exceptions
chroniques
à la fermeture
qu’il soit, signale autre chose que des problèmes uns ces sites seront considérés
provinciales.
déversements
On estime que la plupart
façon le moment pétrolières
des dossiers des bureaux
On sait, dans le secteur du détail de l’industrie
quand
raison de l’importance ait réellement
dans la plupart
de ces postes ont été fermés et que l’on a disposé des réservoirs
stockage souterrains
entrepreneurs
que les postes d’essence pour automobiles
des sites suspects
seuls quelques-
Évaluation
du nombre
de terrains
Dossiers mu&ipauX Vancouver
Colombie-Britannique
de
Ministère de l’environnement de C.-B.
400
.Grande variété, de mineur àmajeur.
100
dossiers de district
&.3cun prorata global d’aprës les donnees de Vancouver.
100
/ Sitesreli& à l’industrie du pétrole/gaz, postes d’essence et preservatifs du bois. Beaucoup s’éloipent de la definition du rapport; estimation faite au prorata de la population d’une province modérément industrialisée.
50
ment C.-B,
_ : kas de données ’
&berta
si0
_
-_ .” ; ;.
_
..
Saskatchewan
,Liste de3 sites contaminés (provinciale> ”
.
-:
.Manitoba
-
.
36 -
L+harges~ raffineries, Fines d’herbicides, usines de transformation, raffineries de pétrole, ferrailIenrs, sites.du MDN (radar). Seule une portion de ces sites carrespond à la définition, surtout en ce qui a trait au caract&e urbain.
50.
Setend des postes‘ d’essence à d’anciens sites industriels.
:
Dans sa’réponse, la ‘province avance nn -chiffrez i _
Ontario
contaminés
Enquête provineialesur. les usines et industries fonctiumnt au charbon et au gaz qui fabriquent des produits derives. Base de données sm les sites en expIoit&oii et fermes _ _\ <-
Vaste expérience an ! niveau .munic&al, Les bure&x de district dé ministere provincial ;de i’Bnvironnement ont des dossiers accessiblesmaispas de compilation connue.
90
La plupart se situent dans les centres urbains mais certains se trouvent dans de petites villes.
1400 ouverts 2 400 fermés
Beaucoup sont situés dans des centres se&ruraux, bien que la croissance urbaine ait ~encerclé les anciennes déch&ges (fermées).
près de 3 % de tous les sites 1 industriels
La taille des’dossiers regroupés s’avèré $sque signifïante’du point de yue statistique.
slo
Chevauchement dans<le décompte de ces sites.
20
25 ”
50
1000
Total 1500
* Chiffre arrondi
au prochain
Source : Dillon Consulting,
centième. et TECSULT, 1996.
Caractéristiques géographiques contaminés L’enquête sur le nombre
de terrains
contaminés
ces terrains
sont situés en milieu urbain,
le potentiel
de réaménagement
en région éloignée, correspondent s’applique exemples
comme
des terrains
au Canada
là où il existe habituellement
est souvent
pas à la définition
de terrain
contaminé.
éloignés.
de sites qu’on jugeait éloignés
des services et où
plus grand. Dans le cas des sites contaminés
ceux de la Défense nationale,
ici à des sites présentement
a révélé qu’en général,
on constate La notion
Bien entendu,
au moment
que la plupart
ne
d’éloignement
il existe plusieurs
de la première
contamination
mais
qui, depuis lors, ont été touchés par l’urbanisation. Du point de vue géographique,
l’une des plus intéressantes
terrains
contaminés
urbain.
Dans chaque région canadienne,
développement des exemples extraction,
tient au profil de croissance
tient à l’exploitation et raffinage
De la même façon, les industries
et de développement
d’un site de ressource
des métaux,
naturelles
installations
en aval des ressources
naturelle. : produits
des
de chaque centre
on note le cas de centres urbains
dans tous les secteur des ressources
fonderie
caractéristiques
dont le
On peut trouver forestiers,
reliées au gaz ou au pétrole. naturelles
comme les aciéries,
les raffineries
de pétrole, les usines pétrochimiques,
les fonderies
de deuxième
fusion et
les usines de recyclage des huiles se sont développées
dans des lieux qui permettaient
leur distribution
ont grandi
d’emploi.
sur les marchés.
De nos jours, les villes modernes
par les pratiques
d’anciennes
L’emplacement l’emplacement du Canada,
les terrains
de la première dominait bordure
également
nécessité
contaminés
toute une gamme
des marchandises.
des déversements de moyens
Au Québec,
industrielles l’importance
du Saint-Laurent
la région de Montréal.
de transport
se sont développées.
de transformation
car le rail
villes situées en d’industries
se traduisit,
de nouveaux
de terrains
Au cours de la ville
qui s’est développé
et l’apparition
appropriés
du Saint-Laurent
au coeur des villes
de fer allant et venant
Dans le cas bien particulier
ainsi la création
un accès bon marché des grands complexes
détermine
de fer se situent
intermodal
de produits
et l’apparition
l’accès au centre de l’Amérique maritime
contaminés
villes. D’un bout à l’autre
Dans de nombreuses
c’est le transport
dragage des ports, entraînant
constituait croissance
d’industries
du système de transport.
de disposer
essentiellement
au chemin
du siècle, les lignes de chemin
la distribution
de ces sources
des terrains
de transport
dans de nombreuses
qui appartenaient
d’une voie navigable,
pour s’occuper
souvent
de cette activité que ces dernières
moitié
pour conséquence,
abritent
autour
industries.
actuel et passé des installations
des terrains
parce que c’est autour attiraient
Les centres urbains
terrains
avec, de service
des Grands
lacs, la
en partie, par le à des fins
contaminés.
ne peut être sous-estimée.
Ce fleuve
aux matières premières qui ont contribué’à la industriels autour de Montréal et ailleurs. De plus, du nord par le canal Lachine et, plus tard, par la voie
a contribué
encore davantage
à la croissance
industrielle
de
Parmi les questions mentionner
par le réaménagement
les causes de la contamination
politique
dans un premier
des terrains
du site et le contexte
dans lequel doit se faire le réaménagement.
contaminés. rubrique
soulevées
« Économie
ensuite
du contexte
suivants
à l’apparition
de terrains
des terres urbaines
social, économique
il faut
social, économique
Les paragraphes
temps, des facteurs qui ont contribué
Ils traitent
contaminés,
et politique
et
font état,
sous la
».
Facteurs à l’origine des terrains contaminés Les facteurs à l’origine
de l’apparition
mêmes d’un bout à l’autre du Canada. fondamentale
des questions
phénomène sociétales
politique
prépondérant
de la conscience
plus forte dégradation concernés. exemples
Conscience
illustrent
indique
du passé ont contribué
à une
secteurs de l’industrie
que
découlant
quels sont les secteurs industriels publique,
les plus
à part les activités industrielles,
avec des caractéristiques
des réponses
que les sites contaminés
de l’industrie.
du passé ont contribué
Il existe de nombreuses
propres.
Les
réalisée dans l’ensemble
le plus souvent
raisons
à contaminer
et les rejets des industries
à l’enquête
résultent
Sur le plan de la société, les effets ultimes
des anciennes
pour expliquer
en quoi les
les sites : des émissions
et leurs pratiques
incontrôlées
n’étaient
pas
d’alors étaient considérés
acceptables;
Le développement
de nouveaux
en soi et on cultivait d’un nouveau
produits
et services était considéré
des doutes sur tout ce qui pouvait
entraver
comme
une fin
le développement
type de production;
Une grande part du contrôle
de l’industrie
mains d’une petite élite qui tentait
À mesure que la prise de conscience et 70, le gouvernement
de la protection
et on reconnaît
années 80 que le gouvernement
et du gouvernement
avant tout d’accroître collective
a réagi aux pressions
au problème
était décourageante contamination
des activités
Dans le contexte
cette affirmation.
pratiques
s’attaquant
de réglementation
dans certains
des terrains
pratiques
comme
Ce
de l’écologie avec pour
écologique
L’une des constatations
compris
de la perception
les pratiques
d’infrastructure
une contamination
ci-dessous
du Canada
écologique,
de bien comprendre
Enfin, les besoins
ont entraîné
des mesures
sur l’environnement.
de l’environnement
dans d’autres. Il importe
sont à peu près les
au sein de la population.
une prise de conscience
la multiplication
qui ont des répercussions
contaminés
On note d’abord une évolution
environnementales
peut être perçu comme
conséquence
des terrains
augmentait
politiques
a commencé
sa fortune
au cours des années
publiques
60
L’ampleur
de la tâche
que ce n’est pas avant le début des
à quantifier
la question
des sols et à établir des critères de qualité acceptable
Lorsque les autorités
personnelle.
de plus en plus fortes en
de l’environnement.
généralement
était entre les
ont eu fini d’identifier
les problèmes
de la pour le sol et l’eau. associés aux sites
contaminés
et les frais élevés de remise en état, ces sites furent frappés d’un stigmate.
Les terrains
contaminés
en sont un exemple frappant.
Non seulement
les acheteurs
éventuels
fuyaient-ils
cèrent-elles décliner
ces terrains,
mais encore les institutions
commen-
à éviter de s’engager dans cette voie en raison des responsabilités,
toute offre de participation
province
financières
canadienne
maintenant
financière
touchant
entre autres, c’est à d’innocents
de nettoyer
et à
leur réaménagement.
propriétaires
Dans une
qu’il revient
les sites.
Types d’industrie Certains terrains
types d’industrie
contaminés.
sont plus concernés
Les paragraphes
ci-dessous
choix limité tient compte
de la définition
relatif aux sites industriels
habituellement
Dans la plupart
des cas présentés
ou supprimée
des exploitations
ne doivent
pas être considérés
Historiquement, houille
ci-dessous,
actuelles
des terrains
l’industrie
a le plus souvent
II est important
des terrains
Ce
contaminés
dans les secteurs urbains
qui ne causent
comme
la fabrication
a contribué
Canada.
présents
des
les types d’industrie.
du réaménagement
pour toutes sortes de raisons.
les terrains
que d’autres par la question décrivent
actuels.
été déplacée
de bien comprendre
que des contaminations
contaminés.
du gaz de ville dans les usines de distillation
à la contamination
que
mineures
d’un grand nombre
de la
de centres urbains
au
De la même façon, les résidus de ces usines étaient utilisés dans la fabrication
de matériaux
de construction
la ville. Certains poursuivent
par exemple, souvent
types d’activités
dans la même zone industrielle
liés à la fabrication
encore aujourd’hui,
en particulier
de matériaux
de
de construction
au sein de l’industrie
se
de la préservation
du bois. Le raffinage
du pétrole et l’industrie
type d’activité
fortement
qui accueillent
ce type d’industrie
contaminé
ci-dessus
puisque
un autre des sites
pas à la définition
et, dans une moindre
des centres urbains.
Cependant,
de terrain
mesure, le raffinage, dans de nombreux
a l’origine
une zone éloignée
est aujourd’hui
se cas,
urbain.
devenu
un terrain
urbain.
Les installations sont souvent
de distribution
sur la liste des terrains
grande majorité
s’agit d’une fuite importante désaffecté par un exploitant d’une grande problèmes
des produits
du pétrole comme les postes d’essence
contaminés.
Tel que mentionné
de ces sites sont considérés
point de vue du réaménagement.
compagnie
comme
On continue
ou chronique indépendant
pétrolière)
des problèmes
toutefois
du produit (c.-à-d.,
auparavant, négligeables
à s’en préoccuper
une du
lorsqu’il
ou lorsque le site a été fermé et
qui ne détient
avant la prise de conscience
pas une franchise moderne
face aux
environnementaux.
Un certain nombre mesures
constituent
Un grand nombre
et les dépôts de stockage ont été encerclés par le développement
Ainsi, ce qui constituait contaminé
connexe
contaminés.
ne correspondraient
l’exploration
font dans des régions éloignées les raffineries
pétrochimique
associé aux terrains
de contrôle
aujourd’hui.
d’industries
font usage de solvants,
passées ne correspondraient
Il s’agit, entre autres, des industries
les fabricants
de produits
contenant
soit des produits
plus aux normes suivantes
des solvants,
dont les
en vigueur
:
comme
les peintures
et les
adhésifs; les entreprises
qui façonnent
biens durables
techniques;
et peignent
le métal, c’est-à-dire
les fabricants
de
les distributeurs
de solvants;
les fabricants
de matériel
les industries
de service comme
Les entreprises entreprises
électronique;
de ferraillage,
de recyclage opèrent
les raffineries,
de l’industrie,
urbain,
ainsi que des solvants
douté, et ce fut prouvé dans de nombreux des industries
primaires,
alors que les fonderies
des régions
éloignées.
des cas où les fonderies
se trouvent
aujourd’hui
la plupart
du temps dans des centres urbains
matières
premières
diverses et d’une main-d’oeuvre
installations
gouvernementales
d’élimination souvent
peuvent
De la même façon, les aéroports,
manutention
du combustible
contaminés
combustibles,
probable
contaminé
comme
qui utilisaient
devenir
et transborde
en raison des activités peut également
les activités de fabrication
des BPC dans leur processus
de pesticides
de fabrication
le réaménagement,
suffisants
pour encourager
Tous les types d’industrie
peuvent
il ne faudrait
de terrains
comme
être nettoyés,
l’utilisation
minimisés.
contrôlée
pour lesquels le problème plus qu’une question
à une utilisation de la disposition
de gestion quotidienne.
du site*.
sont à
cas, on peut considérer
la
ou les fuites de pétrole peuvent négligeables
d’un terrain
effective liée au processus
en milieu fermé dans des applications
contaminé
de leurs installations.
deviennent
de réaménagement
Il est
en raison
et les effets de la transformation
Il en résulte que ces problèmes
* Le recours aux BPC fait ici référence qu’à une utilisation
dans de nombreux
d’industries
d’incitatifs
ou de l’abandon
que toutes les industries
Les déversements
des BPC contrôlée
plus général d’une proposition
d’un terrain
de l’absence
et prétendre
puisque,
étant mineure.
ou la présence
ou leurs produits.
à assurer le chauffage
pas généraliser
contaminés
contamination
constitue
aussi
situations
s’avérer une source de contamination
de leur plus simple activité qui consiste
électriques,
contaminés.
peuvent
de certaines
pas à la définition
de nettoyage,
contexte
présentant
avec les activités de
des terrains
être la conséquence
économiques
l’amiante
contaminés.
humaines
des produits
en raison du coût très élevé des mesures
l’origine
de
de stockage de sel, de soufre et de
que ces exemples ne correspondent
Cependant,
Les aciéries se
par exemple.
Un terrain particulières
peuvent
dans
valable. Il existe
être des terrains
de contamination.
devenir
généralement
parce qu’elles ont besoin
un potentiel
et d’entretien,
des déchets.
spécialisée.
ont abrité toutes sortes d’activités
où l’on entrepose
On
situées en milieu
n’est pas toujours
Les sites de la défense nationale
Les ports et les entrepôts
de
des métaux
dangereux.
dans des zones urbaines.
trouvent
Les grandes
la protection
non ferreux s’installaient
cette généralisation
et les
au niveau
cas, que l’on s’était
les aciéries étaient
de métaux
Toutefois,
fusion
utilisaient
et autres liquides
livré, sur ces sites, à des activités non contrôlées
Au niveau
de deuxième
Ces industries
et cadmium)
automobile.
où la compétitivité
fondamentale
toxiques également
les fonderies
au bas de leurs priorités.
restant
s’est longtemps
à sec et la carrosserie
toutes dans un marché
du coût est une des caractéristiques l’environnement (plomb
le nettoyage
de dans le
contaminé.
ou au produit plutôt
comme les transformateurs
des déchets de BPC est bien réglementé
et ne
Infrastructure
publique
La croissance
de la population
besoins
en matière
urbaine
d’infrastructure
s’est soldée par une augmentation
et de services au niveau du transport,
des déchets, des égouts et de l’approvisionnement l’infrastructure, également
la plupart
contribué
L’élimination
des ordures
bon exemple. Autrefois,
municipales
dépotoirs
urbain
étaient
nouvelles
formes de terrains
nouveaux
terrains
dans un certain nombre
comme
tels, étaient fortement
terrains
contaminés provinces,
dans certaines terrains
dépotoirs
industrialisés.
le déplacement
des
des villes. contaminés.
lacs, a produit
de
de grands centres urbains.
Ils sont devenus
de la population
contaminés
apparaît
existantes
aujourd’hui
est trop faible pour stimuler exactement
des terrains
à l’extérieur
dans les quartiers
parce que le quartier
démographique
Ces
et,
d’importants
du noyau urbain
est contrecarrée
contaminés.
est moins
Dans
des villes s’est traduit
abandonnés.
Dans ce cas, un
attrayant,
tout réaménagement.
au point que le Dans d’autres cas,
inverse qui s’applique.
villes, pour vivre près du centre. Mais la pression
a rendu le terrain
est un
sont maintenant
des terrains
des zones industrielles
joue un rôle dans l’apparition
de terrains
c’est la pression
a
dans ces villes.
Enfin, la démographie
revenu potentiel
de ces anciens
dans le bassin des Grands
étaient situés à proximité
contaminé
situés en périphérie
et les sites sont devenus
Le dragage des ports, en particulier
terrain
non contrôlées
les déchets solides étaient envoyés dans des dépressions,
cernés par le développement
certaines
des agences publiques,
dans des décharges
dans d’autres cas, un grand nombre
par l’apparition
de
les terrains.
ravins ou des vallées et les premiers Comme
de la gestion
en eau. Ce développement
du temps sous la responsabilité
à contaminer
des
La demande
existe,
pour réaménager
les
par divers facteurs liés à la contamination
qui
inutilisable.
Économie des terrains contaminés La réussite éventuelle l’intégrité mettre
économique
en parallèle
du réaménagement
de la stratégie
caractéristiques
d’un terrain
contaminé
En évaluant
les chances de succès, il faut
les divers facteurs qui pourraient
le site et les divers avantages celui d’un terrain
adoptée.
propre.
du réaménagement
amener
d’un terrain
Les facteurs à considérer
transport financement exonérations
de taxes et incitatifs
fiscaux
marché coût et disponibilité
des terrains
coûts de construction disponibilité
de l’énergie
et des matières
les entrepreneurs contaminé
sont les suivants
de la main-d’oeuvre
premières
dépend
:
de à choisir
par rapport
à
réglementation qualité de vie Des études réalisées aux États-Unis
démontrent
matière
de choix des sites sont généralement
propres
présentent
la disponibilité de criminalité
et, souvent,
contaminés,
réaménagement
générale
le nettoyage
contaminés.
avantages
des terrains
Voici certains
11semble être plus rentable services municipaux Les terrains
de réaménager
que d’étendre
contaminés
11existe peut-être transport
contaminés
peuvent
des terrains
le taux
à une contaminés.
d’une zone géographique
de la ville ou de la collectivité, et plus complexes
dont il faudrait
des terrains
les services à des terrains
avoir, à proximité,
tenir compte
qui disposent
de :
déjà des
propres.
tout un bassin de travailleurs.
déjà un système évolué de transport,
en commun
la
sociales comme
les chances de succès de projets plus généraux
des terrains
le coût et
il faut procéder
de réaménagement
et la revitalisation
Les sites
d’environnement,
diverses caractéristiques
si l’on veut tirer profit des avantages
dans une stratégie
on peut augmenter
en matière
des facteurs clés.en propres.
du tïnancement,
des écoles r. Par conséquent,
et la réputation minutieuse
dont la disponibilité
la réglementation
des logements
planification les terrains
avantages
des terrains,
disponibilité
En incluant
plusieurs
que la majorité
associés aux terrains
ce qui permet
souvent
le
des travailleurs.
Le site peut offrir un accès à tout un marché de banlieusards. Le réaménagement mouvements
de grandes
de revitalisation
Le réaménagement
Le réaménagement
peut engendrer
urbaine
pour effet d’assurer le paiement
des revenus
permet
comme
les droits de
d’éviter l’expansion
des terrains
environnementales
les noyaux
autrement
urbains
chances d’identifier des terrains enquête
sur l’étendue
ainsi que ».
peut favoriser la vitalité et la sécurité
consensus
du réaménagement selon lequel la planification
et de créer des possibilités
contaminés.
urbaine
dans les
de zones
sous-utilisées.
Planification stratégique contaminés Il existe un certain
urbains
correspondantes,
le coût des services et les autres effets de la « tentacularisation
qui seraient
des
sur les parcelles.
avec les conséquences
Le fait de peupler
peut catalyser d’autres
en souffrance.
et les prélèvements
L’intensification zones propres
urbains
et des projets de réaménagement.
aura vraisemblablement
taxes, qui sont souvent
réaménagement
parcelles de terrains urbaine
Pour élaborer de la contamination
stratégique
d’investissement
un plan stratégique
des terrains améliore
les
dans le réaménagement
de ce genre, on .mène une
dans une zone géographique
qui comporte
divers anciens
sites industriels
reliées. Les options autorités,
aux caractéristiques
de nettoyage
préliminaire
hydrologiques
sont étudiées
puis on négocie un plan ou une stratégie
plus grande certitude
aux acheteurs
opté pour ce type d’approche Certaines
villes ontariennes
stratégique
de grandes
Aux États-Unis, l’approche
d’approbation
globale au réaménagement songent
également
en permettant
des terrains
et aux autres parties concernées
stratégiques
au niveau des investissements.
réaménagement
peuvent
Dans le cas de certains donc un potentiel
terrains
type de financement. présentent
des investissements
de fonds publics
contaminés,
tenu de la diversité
limité),
simultanément
toute une gamme
économiques
directs, les retombées
l’emploi,
urbain)
etc. Les villes mettent
économique
appropriées
leur avenir. Sera-t-il fabrication
De cette façon, le financement offert aux investisseurs du financement,
de l’aménagement
et décident
de l’information,
afin d’obtenir
(c.-à-d. le
de développement
sur le tourisme
et pourrait
être
dans le secteur de la ou sur la santé?
des terrains
contaminés
est
une fois que les facteurs sous-jacents
ont été examinés. À l’appui de cette approche des terrains
les
les revenus
de ce que devrait
public du réaménagement
le spécialiste américain
de
de
et de la qualité de vie urbaines,
sur la croissance
privés et aux municipalités
la compétitivité
public
y compris
l’accent sur les possibilités
à leur situation
élevé en matière
de ce genre, il faut considérer
des conditions
fondé sur les exportations,
et des technologies
qui en déterminent
économiques
(de ceux qui
est élevé et le potentiel
de coûts et d’avantages,
et l’amélioration
les
de bien cibler ce
contaminés
de cibler le financement
Lors d’une évaluation
défïnitive-
aux États-Unis.
pour appuyer
et un potentiel
réaménagement
à rendre
raisonnable
auraient
il est important
des terrains
négligeable
il est essentiel
au
contribuer
qui, autrement,
à ceux dont le niveau de contamination
renouvellement
consacrés
en vue d’un réaménagement
du besoin
des terrains
un risque environnemental
les plus intéressants.
et qui présentent
Il s’agit là d’une réaction
réaménagement résultats
et une
contaminés,
sites urbains
peu attrayants
Compte
et
qui attire les
que seuls des fonds publics peuvent
de nombreux
de réaménagement
commerciaux
public
plus sérieusement
faisable leur réaménagement. comme
plus de
un programme
et finuncement
En dépit de cette augmentation initiatives
les districts
au niveau de l’infrastructure,
plus limité de rendement
ment été considérés
des décisions
à l’aménagement2.
il est probable
de réutiliser
s’inscrire
et de constitution
favoriser un type d’environnement
ciblé et garanti
locale favorable
contaminés
qui a permis
préconisent
aux gouvernements
de prendre
privés : un secteur public coordonné,
d’investissement
doivent
Par ailleurs, les stratégies
de vastes zones dans les quartiers,
les zones industrielles
économiquement
contaminés
des terrains
aux promoteurs,
municipaux
réaménagement,
contaminés.
:
de réserves foncières,
Terrains
a
la planification
fois que cela est possible, les efforts de nettoyage
collectivité
une
en Alabama,
zones contaminées.
dans une stratégie plus large de regroupement
investisseurs
afin d’assurer
des terrains
à entreprendre
inter-
avec les
La ville de Birmingham,
les experts en réaménagement
suivante
Chaque
éventuels.
et géologiques
et examinées
contaminés,
Iannone,
ciblée
déclare :
Il faut chercher
des solutions
susciter un mouvement nombreux
partisans
trop détaillée
de la réutilisation
planification
des quartiers,
et l’élaboration
tt Économie
nouvelle
entreprises et le marché
générales
frais généraux,
sur le réaménagement
Les effets de l’« économie
du télétravail,
des terrains
de transférer
immobiliers,
contaminés
peut se répercuter
urbain.
et au moyen
aux employés
de « recherche par la
économique3.
lieu dans le noyau commercial
du réaménagement
en plus avantageux
de façon
dans une mentalité
de développement
économiques
en milieu
à la maison
s’attachent
doit être contrebalancée
» et terrains
des tendances
contaminés
pour
une analyse plus globale des marchés
de stratégies
activités n’ont plus seulement
contaminés
à grande échelle. De
de ces terrains
affaire ». Cette tendance
L’évolution
des terrains urbaine
à l’état du site. Ils s’enferment
de la bonne
des terrains
au problème
de revitalisation
auront
nouvelle
traditionnel
une influence
contaminés.
sur la demande
Les sociétés trouvent
le coût du loyer et des services publics,
qui travaillent
», où les
mais dans des de plus
ainsi que les
à la maison.
De la même façon, au Canada et aux États-Unis, on perçoit une tendance des sociétés à se déplacer vers les zones exurbaines (suburbaines ou au-delà). De tels changements pourraient
influenceront se traduire
et des anciennes
le marché
par une modification
zones industrielles
Au Canada,
ces tendances
doivent
permettant
contaminés
des perceptions
et
du centre-ville
urbanisées.
être surveillées
des terrains
de soutenir
des terrains
importante
fortement
toute stratégie de réaménagement créneaux
du réaménagement
une position
urbains.
de près dans l’élaboration L’essentiel consiste
compétitive
des terrains
de
à trouver
des
sur le plan
économique.
Politique publique contaminés Certaines règlements urbaines
provinces
canadiennes,
qui encouragent
clientèles
ruraux.
de l’intensification
à revenu
dont l’Ontario,
activement
et des établissements
la promotion compte
et réaménagement
des terrahs favorisent
l’intensification
et la croissance
Par exemple, l’énoncé
urbaine
des politiques
provincial
et des types de logements
faible et moyen. Les nouveaux
et des
des zones de politique
destinés
projets domiciliaires
fait
à des
devraient
tenir
de cette politique.
Une telle politique réaménagement contaminés
influencer
plutôt
urbain
que dans des terrains
attirés par les terrains
relatifs à la planification en matière
et la forme du
le réaménagement
des terrains
les régles du jeu » pour tous ceux qui sont attirés par
être davantage
sur le milieu
des approbations
la nature
par conséquent,
dans des zones urbaines peuvent
que les règlements en priorité
et encourager,
en « uniformisant
l’aménagement intervenants
peut également
urbain
et la politique
contaminés
réglementaire.
moins
Les
lorsqu’ils
environnementale
» et exigent des investissements
de planification
propres.
savent
sont « axés
élevés au niveau
Les intervenants Le secteur canadien
des services financiers
a traditionnellement
reposant
sur quatre piliers ou marchés
compris
les caisses de crédit et les caisses populaires),
courtiers
en valeurs
industries
constitue
dit, elles reçoivent
(courtiers
: les banques,
en placements
un intermédiaire
de l’argent des fournisseurs
l’économie
en leur nom. De plus, le rôle primordial ou de l’assurance la propriété
et les
de ces
respectif. Autrement
de fonds que sont leurs déposants,
de polices ou les investisseurs,
concerne
d’assurance
Chacune
dans son marché
détenteurs propriété
les compagnies
et fonds mutuels).
financier
été perçu comme
les sociétés de fïducie et de prêt (y
et elles prêtent
ou investissent
de l’industrie
de l’assurance
contre les risques divers est de prendre
pour les autres industries
les
cet argent dans de la
des risques en ce qui
financières.
Les banques A tous points
de vue, qu’il s’agisse de ses actifs, de ses revenus,
clients ou de l’importance loin, le marché
financier
deux catégories de l’annexe
de son réseau de distribution,
de banques,
communément
La principale
différence
statutaire
: les banques
personne
ne peut en être propriétaire
de l’annexe
privée (c.-à-d. qu’une personne grandes
donnant
banques
1 doivent
la Banque
de Nouvelle-Écosse,
canadienne
Canada.
Cinquante-cinq
fusions
et des fermetures
diverses banques
compagnies
impériale
banques
publique
II peuvent
1 et
concerne
la
(c.-à-d. que être de propriété
ou contrôler
de l’annexe
plus de 10 p. 100
1, souvent
décroissante,
de commerce,
environ
appelées
la Banque
la Banque
sont visées par l’annexe
dont de nombreuses
« les six
royale du
de Montréal,
et la Banque
la
nationale
du
II (sous réserve des
filiales canadiennes
ainsi que les filiales et associés bancaires
des
de plusieurs
d’assurance. la différence
et II tient à la taille et à l’ampleur de la Banque
basée au Québec)
de l’annexe
Toronto-Dominion
périodiques),
Du point de vue commercial, l’exception
de l’annexe
plus de 10 p. 100 des actions
peut en être propriétaire
la Banque
étrangères,
comme banques
être de propriété
ou contrôler
», sont, en ordre d’importance
Canada,
s’avère, de
comprend
entre ces deux classes d’institutions
droit de vote). Les banques
Banque
grandes
identifiées
droit de vote), tandis que les banques
des actions
bancaire
Cette industrie
sur les banques.
propriété donnant
de ses
l’industrie
le plus grand et le plus puissant.
II de la Loi fédérale
du nombre
de leurs opérations.
nationale,
disposent
majeure
entre les banques Les banques
qui reste essentiellement
de réseaux de distribution
l’autre et sont actives dans tous les marchés,
des annexes
de l’annexe
une institution
qui s’étendent
1
1 (à
régionale
d’un océan à
du point de vue géographique
ou des
produits offerts. Les banques de l’annexe II (à l’exception de la Hongkong and Shanghai Bank du Canada, dont la couverture nationale est assez restreinte) sont limitées n’offrent
à certains
créneaux,
que certains
rares institutions
relevant
prêt et de financement La modification financiers
ne sont actives que dans certaines
produits.
de l’annexe
zones géographiques
(à l’exception
et
de quelques
II) ont acquis une solide expérience
en matière
de projets immobiliers. du cadre législatif
au cours de la dernière
réorganisations
Presque toutes les banques
majeures,
régissant
décennie
non seulement
les activités
a donné à l’interne
du secteur des services
lieu à des rationalisations mais aussi dans certains
et à des marchés
de
de services financiers. bancaire
C’est ainsi qu’en fonction
a considérablement
d’investissement, existaient
augmenté,
de sa taille, l’importance
au détriment
grâce à l’achat d’un grand nombre
de l’industrie
des sociétés de fiducie et des plus grandes
institutions
qui
dans ces deux marchés.
Sociétés de fiducie et de prêt Il existe environ plus importantes,
125 sociétés de fiducie au Canada.
avec des opérations
d’envergure
La majorité
sont des institutions au niveau provincial,
L’industrie d’importantes
mesures
petites d’envergure
un déclin très marqué
de rationalisation
à cause des modifications
locale ou régionale,
et a dû prendre
au cours de la dernière
de la promotion
immobilière
du cadre législatif
décennie,
en partie à
d’une politique
de prêt
au cours des années
fédéral, qui ont permis
Trust National
(tous deux basés en Ontario),
indépendantes
encore en activité, toutes les autres grandes
les deux plus grandes
ont été achetées par les banques.
est relativement
modeste
en comparaison
société de fiducie indépendante immobiliers)
L’industrie
de l’industrie
sociétés indépendantes
de fiducie est inférieur
Trust et le
sociétés de fiducie
sociétés de fiducie nationales indépendante
de la banque
a à peu près la même importance
que la plus petite des six grandes banques
80 et aussi
aux banques
des sociétés de fiducie. Il en résulte que, mis à part le Canada
ou régionales
au
et donc régies par un statut provincial.
de gestion du risque de crédit découlant
trop agressive à l’industrie d’acquérir
relativement
de la fiducie a connu
cause des problèmes
d’entre elles, les
sont incorporées
liées par la Loi sur les sociétés de fïducie et de prêt.
niveau fédéral et sont, par conséquent, incorporées
Une minorité
nationale,
de la fiducie : la plus grande
(selon les actifs
et l’actif combiné
à celui des grandes
de toutes les
banques
prises
individuellement. Les caisses de crédit, et leur pendant essentiellement
les mêmes fonctions
québécois,
fiducie et de prêt sauf qu’au plan individuel, importantes.
La principale
d’une coopérative participation déposant
caractéristique
financière
acquiert
son placement
(autrement
jouissent
d’une puissance
et propriétaire),
dit, le déposant
elles rivalisent législation
avec les plus grandes
fédérale dans ce domaine,
grande majorité institutions
L’industrie important
au Québec
de l’ouest.
dit, le
du rendement
sur le marché.
ou de
Les caisses de crédit
Les caisses populaires
où, si on les considère
globalement,
Bien qu’il existe une
la Loi sur les associations
des caisses de crédit et des caisses populaires
locales incorporées
Compagnies différent.
est de bénéficier
n’est qu’un créditeur).
banques
une
(autrement
alors que dans le cas d’une banque
dans les provinces
remarquable
moins
automatiquement
même de déposant
d’une société de fiducie, le seul droit du déposant ont de fortes racines historiques
exercent
que les sociétés de
d’une caisse de crédit réside en ce qu’il s’agit
de par sa nature
est à la fois créditeur
financier
elles sont généralement
où le déposant
à la propriété
les caisses populaires,
d’intermédiaire
coopératives
de crédit, la
sont de petites
en vertu de statuts provinciaux.
d’assurance de l’assurance
comprend
Le secteur de l’assurance-vie bailleur
deux sous-marchés et de l’assurance-maladie
de fonds des projets immobiliers
terme envers les détenteurs
puisque
distincts
dont le rôle est
est, de loin, le plus ses obligations
exigent qu’il fasse, à son tour, des investissements
à long de longue
durée. Les assureurs dans l’industrie réduit de quelque petites sociétés.
10 grandes
150 institutions
qui, comme
avec, au sommet,
un nombre
sociétés et, à la base, le plus vaste bassin des quelque
À l’instar de l’industrie
de la fiducie, les grandes
140
firmes sont
sous le coup de statuts provinciaux.
Le second segment propriété
de cette industrie
comprend
les sociétés qui assurent
et les risques divers. Dans la mesure où leursobligations
détenteurs
de polices sont pour des termes beaucoup
tirer beaucoup participent
plus de liquidités
pas beaucoup
biais de leurs activités transfert
au financement
en matière
d’assurance,
financiers,
vie et les assurances-maladie, fournisseurs
principaux
réaménagement
Courtiers
du financement
immobiliers.
des projets immobiliers,
sont les
y compris
le
contaminés.
Dans la mesure où elle fournit en organisant
sociétés immobilières
contribution financement
l’industrie
modeste
Possibilités d’affaires
importantes
raison de l’importance immobilière,
de proiets
de la nature
accompagné
constitue
est directement
institutions immobiliers
financières
et de la densité
de la propriété
hypothécaires
et immobiliers
hypothécaires
subsidiaires
:
depuis la
des terrains
et à qui ont
de prêt et d’investissement,
directe en vue de déterminer le réaménagement
commerciale
commerciaux,
et de plus en plus
financières
du mode d’utjlisation
ont une influence
Le financement
tient à la vague de l’urbanisation
Grâce à leurs activités
mettre en oeuvre, y compris
Le financement
et inextricablement
et à son financement.
l’une des activités majeures
Cette situation
ce phénomène.
décrits ci-dessus.
immobiliers
du secteur du prêt dans toutes les institutions
Guerre mondiale.
du levier
la plus grande partie du
et défis
à son développement
commercial
de l’immobilier,
Dans le cadre de ce rôle, sa
puisqu’en
le risque environnemental
commercial,
de l’immobilier
publique.
à l’industrie
d’actifs ou de passifs pour les
par les autres intermédiaires
de financement
De par sa nature, à l’immobilier
des capitaux
de la promotion
de tout projet sera fournie
Possibilités
direct de capital pour les projets
des placements
de propriété
s’avère relativement
que constitue
l’évolution
à accepter le risque. Ces
les sociétés de fïducie, les assurances-
des valeurs n’est pas un fournisseur
cela se fait indirectement
Seconde
de la
en valeurs
L’industrie
financier
d’augmenter
les caisses de crédit et les caisses populaires,
des terrains
par le
un mécanisme
ce qui permet
de ces autres,intervenants
de
ne
Cependant,
ces sociétés fournissent financiers,
soit les banques,
la les
et, par conséquent,
des projets immobiliers.
du risque aux autres intermédiaires
autres intermédiaires
vis-à-vis
plus courts, elles ont besoin
de leurs investissements
capacité globale et la disponibilité
grandes
environ
différenciées
régies par la Loi sur les sociétés d’assurances, tandis que les plus petites
généralement tombent
sur la vie et la santé comptent
de la fïducie, sont nettement
des terrains
contaminés.
peut être direct, au moyen
ou indirect,
les
quels projets
au moyen de prêts
de prêts
lié
Prêts hypothécaires
commerciaux
long terme de propriétés financement
commerciales
du type « autonome
général, des autres revenus normes
: ils sont accordés pour assurer le financement
standard.
génératrices
» (autrement
La première
préoccupation
des loyers soient suffisantes
ne s’intéresse
que secondairement
est que les liquidités
à charte, sociétés de tïducie et de prêt et compagnies
« autonome
traditionnellement,
», basé sur le rendement
construction développement, propriétés
commerciales
en attendant
commerciaux, compris
subsidiaires
: ils entrent
principalement
avec en garantie
de faire
de capitalisation,
de
un financement
permanent.
relié à l’immobilier
impliquant
des
d’autres
aux exige
services que les
de fournir.
dans le cadre des accords généraux
par les banques
de
aux emprunteurs
les charges appliquées
à l’actif de l’emprunteur,
y
ses biens immobiliers.
La recherche de la répartition
sur le marché
entreprise
du risque en matière de transactions)
l’indique
3.1. Il faut remarquer
le tableau
activités de financement étant donné
par GlobalRisk
de financement
(d’après le nombre
de l’immobilier
entre les grandes
de l’immobilier
Management
institutions
que cette répartition commercial
en 1994 fait état commercial
financières, ne comprend
comme pas les
du secteur du capital à risque,
que les sources privées de capital de ce secteur ne sont pas réglementées,
font pas rapport pas possible
de leurs activités à une agence centrale
de les quantifier
sans faire des recherches
du secteur des services financiers de liquidités
du marché
canadien
participation
à quelques
milliers
2 p. 100 du marché. représentative
La répartition
du marché.
le financement
environnemental
suggère fortement,
générale
de souligner
cependant,
présentée
annuel
ses possibilités
concernés.
énorme
du financement
de l’immobilier
relatif de
environ comme
au sein du secteur des services des banques
s’avère presque
de financement,
il n’est
peut donc être considérée
du marché
que le marché
l’offre mais plutôt par la demande
commercial
ne
L’expérience
que le manque
tout au plus, c’est-à-dire
À l’image de leur domination
de crédit correspondant le volume
et que, par conséquent, plus approfondies.
du capital à risque limiterait de transactions
de l’immobilier
des trois autres segments
Nonobstant il importe
la possibilité
s’est plus ou moins limitée
ne sont pas en mesure
fournis
donne
aux sociétés de
à court terme de l’inventaire
une plus large assiette financière
Prêts hypothécaires
chacun
concernés
et de maintien
la source de financement
sociétés non bancaires
financement
d’un financement
Ce type de financement
immobiliers
terminées
d’assurance.
aux entrepreneurs,
à charte parce que ce type de financement
généralement
de la
auprès de diverses sources :
à court et à moyen terme en matière
de constitution
Traditionnellement,
financiers,
d’actions.
immobiliers,
et aux administrateurs
face à leurs obligations
banques
être obtenu
: il s’agit généralement
aux promoteurs
par
la valeur estimative
banques
habituellement
engendrées
accordé en général aux administrateurs
pouvait,
commerciaux
à des
pour assurer le service de la dette, et on
fonciers,
Prêts immobiliers
en
accordé conformément
à l’actif que représente
Ce type de financement,
Il s’agit là d’un
dit, on ne tient pas compte,
ou actifs de l’emprunteur)
la perception propriété.
de liquidités.
à
et du risque
deux fois plus élevé que dans de l’immobilier
commercial cette dernière
commercial,
n’est pas régi par étant fonction
directe
de la demande contaminés. propriétés
de réaménagement Les institutions
que personne
est essentiellement emprunteurs, estiment
de l’immobilier
de prêt ne peuvent
ne veut réaménager.
d’évaluer
objectivement
les mérites
des déposants,
au prêt. En dernière
analyse, les institutions
afin de réaménager
financiers
prêtent
de financement
de chaque situation
un terrain
Répurtifion du fhancemenf du risque environnemenfcd
Management,
des et, s’ils
sûr et sain de dépôt des
de gérer avec prudence
raison pour qu’une institution
Source : GlobalRisk
les terrains
dans le cas de
les risques de crédit associés
de l’argent à des emprunteurs
À moins qu’une entité solvable sur le plan financier
non à des propriétés. aucune
les demandes
est un instrument
fonds et des actions
y compris
Il en résulte donc que le rôle des prêteurs
de réagir au marché en recevant
qu’un projet de réaménagement
d’emprunter
commercial,
offrir de financement
contaminé,
et
ne décide
il n’y a, sur le plan des affaires,
de prêt s’occupe d’un tel site.
de /‘immobilier
commercicd
ef
1994.
Les défis Fragmentation
du cadre législatif des services financiers
Le cadre législatif détermination
et réglementaire
et d’évaluation
cadre est le reflet du consensus institutions
financières.
non seulement institution
est la pierre angulaire
du comportement
en matière
du secteur des services financiers.
sociétal sur le rôle et les activités
Plus important
encore, du point
appropriés
de vue commercial,
établit mais définit les limites et la valeur de la franchise
financière
de
exploite de façon commerciale.
Ce
des ce cadre
que chaque
Le cadre législatif institutions
et réglementaire
financières,
peut déterminer
soit directement,
soit indirectement.
direct, il peut avoir un caractère
normatif
institutions
ou ne peuvent
« ce qu’elles peuvent
le comportement
de par sa nature
Comme
pas faire », ou non normatif,
suggérer aux institutions
dans quelles activités
elles « devraient
a ses propres
La première
conduite
grande souplesse Comme influence
sur le marché,
et facilite l’adaptation
déterminant
indirect,
sur les attentes
ce qui concerne guidant
mérites.
directes et précises aux administrateurs
même, réduit l’incertitude
le comportement
des institutions
donne
de la situation.
le cadre législatif
et réglementaire
des déposants
des consommateurs
a une forte
de services financiers.
dans le marché
de l’assurance
consommation
déterminent
que dans celui de la banque leur approche
gestion du risque de crédit environnemental
de polices en en
Dans la mesure davantage
où
d’ailleurs
et de la tïducie, les modes de
à leur tour le succès ou l’échec individuel
y compris
une plus
et des détenteurs
peut s’exercer dans le secteur des services financiers,
financière,
et, du fait
Il joue un rôle significatif
la concurrence
institution
pas » se
des lignes de
financières
tandis que la deuxième
de leurs investissements.
et
ou ne devraient
fournit
à l’évolution
des actionnaires,
la sécurité
déterminant
même et dicter aux
lancer. Chaque
approche
des
en ce qui concerne relié au financement
relatif de chaque
l’acceptation
et la
de l’immobilier
commercial. Le cadre législatif concerne
et réglementaire
les divers marchés
secteur des banques conséquent,
canadien
du secteur des services financiers.
est de juridiction
exclusivement
d’assurance
peuvent
ou fédéral et leurs marchés
devront
gouvernements,
selon la province
différentes
pleine croissance réglementation
(les courtiers
des fonds mutuels)
cadre réglementaire le secteur canadien instructif points
cohérent
sont de juridiction
des services financiers
De la même façon, les
provinciale.
et l’industrie
sont également
et uniforme,
au niveau provincial
à des lois édictées par les deux
relativement
soumis
à chaque province.
de garder les grands marchés
Par exemple, seul le
où elles oeuvrent.
en placements
des valeurs propres
en ce qui
fédérale et donc régi, par
être incorporées
se soumettre
caisses de crédit et les caisses populaires valeurs mobilières
fragmenté
la Loi sur les banques. Par contre, les sociétés
par un statut fédéral unique,
de fiducie et les compagnies
est relativement
Les courtiers
à une législation
En raison de l’absence
et à une d’un
il est difficile de faire des généralisations et, pour des fins d’analyse,
individuels,
la banque
en
jeune mais en
souvent
sur
plus
par exemple, comme
de repère.
Absence, dans la réglementation, risque environnemental Les lois fédérales pertinentes,
comme
fiducie et de prêt, la Loi sur les associations d’assurance contiennent tion de l’institution de respecter, portefeuille
la Loi sur les banques, la Loi sur les sociétés de coopératives
toutes des dispositions
de crédit et la Loi sur les sociétés
semblables,
que le conseil d’administra-
est tenu de mettre en place et que l’institution
c’est-à-dire
prêt qu’une personne
de lignes directrices sur le
des politiques,
raisonnable
d’investissement
normes
et prudente
et procédures appliquerait
elle-même
est tenue
d’investissement
dans la gestion d’un
et de prêt pour éviter tout risque indu de perte.
et de
Cependant,
au-delà
de cette norme
fédéral est remarquablement environnementaux référence
suivant
en ce qui concerne
dépôts est établi par l’assureur
Société d’assurance-dépôts, de normes
fédéral d’environ
l’un des objectifs
relatives à la bonne
membres.
régissant
conséquence
de cette société est de favoriser la d’affaires
D’autre part, la SADC est habilitée
à émettre
des
les activités de ses membres de mettre fin à un contrat
relatifs à la bonne global de bonne
conduite
conduite de gestion
s’appliquer
de l’immobilier,
ces normes
des biens immobiliers
constate
un risque important
de prêteurs
ou d’investisseurs. éventuel
et l’utilisation
(peuvent
de bonne
reflètent
mention
immobilier...
peuvent
de la SADC qui agissent en qualité
précisément
de gestion du risque utilisées pour
les particularités fédéraux
du bien, comme
conduite
et de bonne
pratique
d’application
financières
de la réglementation
se conforment,
le
financière
établies dans les est le Bureau
(BSIF).
1993, le BSIF a publié un guide qui incorporait dans toutes les lois fédérales mentionnées
Cependant,
doivent
dans leurs activités,
de la réglementation
de toutes les institutions
les sociétés de fiducie et de prêt, les compagnies
coopératives.
C’est
qui est faite du bien. »
dans les revues réglementaires -banques,
dans
contaminés.
à des risques indus
» Mais le seul conseil en matière
des institutions
» énoncée
que des déclarations
» De la même façon, la Norme sur l’évaluation
pour les membres
de la Société. L’organisme
En janvier
que peu
dans les activités de prêt
des terrains
être exposées)
à la SADC si, à leur avis, les institutions
du surintendant prudence
ne donnent
pour
relatives à la qualité du crédit, dont la prise
D’après la Loi sur la SADC, les vérificateurs
règlements
financière. un cadre
financières
est de s’assurer que « toutes les techniques
estimer la valeur marchande
aux normes
pratiques
que « des projets d’aménagement
représenter
environnemental
le réaménagement
des normes
en charge des risques de l’emprunteur.
indiquer
pratique
à la gestion du risque de crédit environnemental
membres
de l’assouplissement
dont la
qui établissent
du risque environnemental
comme
ainsi que « les institutions résultant...
décision
La Norme de gestion du risque de crédit ne contient
qui peuvent
auprès d’elle. La
si elle juge qu’il ne respecte pas les
en affaires et de bonnes
en matière
le contexte
d’assurance,
huit règlements
(les Normes SADC). Cependant,
générales
une assurance-dépôt
en affaires et à la bonne
d’indications
terrain
à ce sujet. Toutes les institutions
du marché,
ses membres des membres.
du Canada
sociétés de fiducie et
pratiques
En août 1993, la SADC a promulgué normatif
des
et aux bonnes
est de chasser le membre
règlements
qui reçoivent
130 banques,
conduite
de la SADC sont tenues de contracter
SADC a le pouvoir
de crédit ou à sa gestion.
les institutions
au niveau fédéral. D’après la loi qui la régit, la Loi sur la
sociétés de prêt incorporées
membres
Par exemple, on ne fait
fédéral, la Société d’assurance-dépôts
(SADC). La SADC est l’assureur
chez les institutions
le cadre réglementaire
la gestion des risques
de ces statuts au risque environnemental
Le niveau statutaire
règlements
de prudence,
en ce qui concerne
dans le secteur des services financiers.
dans aucun
promotion
générale
silencieux
ces lignes directrices
financières
de la
et applicable
fédérales comme
d’assurance
précise du risque de crédit environnemental)
les
et les
sont rédigées de façon générique afin de correspondre
de gestion du risque de crédit de la SADC, et la seule indication à la gestion du risque de crédit environnemental
« l’approche ci-dessus
qui pourrait
est que « les institutions
(sans
à la Norme s’appliquer financières
doivent
établir des limites aux investissements
qualité
» et que des « limites devraient
industries
et certaines
Les régulateurs d’assurance,
zones géographiques
provinciaux
et aux prêts en fonction
de leur
être établies en ce qui concerne
certaines
».
des sociétés de fiducie et de prêt, des compagnies
des caisses de crédit et des caisses populaires
suivent
généralement
la voie
tracée par leurs collègues fédéraux. C’est ainsi qu’en général, le cadre statutaire d’indications
réelles quant au problème
environnemental prudence
aux administrateurs
préconisée
de diligence
des institutions
dans toute la législation
raisonnable. financières
de façon anodine,
les systèmes d’évaluation donnée fournir
a pour conséquence
de pousser
d’aversion
plutôt
de la élevé
dans les Normes de lu
» ou « indus
». Les lignes directrices
du risque en ce qui concerne indication
réelle n’est
ou la gestion du risque de crédit
la sensibilisation
d’atténuation,
que peu
peut exposer les
à l’identification
l’atténuation
En augmentant
de mécanismes
attitude
L’approche
de la qualité ou du risque, mais aucune
en ce qui concerne
environnemental.
financières.
de la propriété
à des risques « importants
du BSIF font allusion,
ne donne
fédérale établit un seuil relativement
Ce seuil est relevé par la référence,
SADC, au fait que le crédit à l’aménagement institutions
fédéral et provincial
de la gestion du risque de crédit
au risque environnemental,
le biais négatif du cadre législatif
les administrateurs
des institutions
sans
et réglementaire
financières
à une
que de gestion des risques.
Responsabilité du prêteur et incohérences législatives La responsabilité nantissement propriété
est engagée lorsque
pour un site contaminé
(par exemple,
de ce fait, impliquée
l’entreprise diversifiée
a été mis en évidence
Unis. Des exemptions aux institutions
une étude antérieure environnementale
de prêt/investissement fut loin d’être parfaite,
qui pouvaient
mais qui n’étaient
États-Unis
financière
les circonstances comme
consistant
réglementaire
investisseurs.
Cependant,
elle s’est également
heurtée
d’incertitude
qui domine
toujours
américain.
le marché
»
à prévoir des américains
un
à élargir considérablement dans lesquelles
ayant le « contrôle
Par la suite, l’Environmental
a tenté de codifier une exemption
à
en 1990 dans l’affaire États-Unis
rendue
et qui a contribué
peut être considérée
de l’emprunteur.
être soumises
pas des « parties responsables
elle offrait aux services financiers
en redéfinissant
une protection
de leurs opérations
Bien que cette approche
v, Fleet Factors Corporation
niveau de responsabilité contaminée
de la TRNEE dans ce est trop vague, trop
éventuellement
dans la conduite
certain niveau de confort jusqu’à la décision
institution
de
jours de la CERCLA aux États-
dès les premiers
américaines
sur l’environnement
du point de vue environnemental.
d’Amérique
du site ou de contrôle
ont été prévues par la CERCLA afin de procurer
financières
la réglementation
exemptions
sur une
stocké sur le site)
et peu approfondie4.
Ce problème
quotidiennes
l’indique
sur la responsabilité
réalise un prêt sur
ou un inventaire
dans la chaîne de propriété
qui y opère. Comme la législation
l’institution
un prêt hypothécaire
ou un droit de sûreté sur de la machinerie
et devient, domaine,
du prêteur
Protection
le
une
» de l’entreprise Agency (EPA) des
pour les prêteurs-
à des défis juridiques
et au mur
Au Canada, certaines
des initiatives
ont été lancées au niveau provincial
limites, des mécanismes
qui pourrait L’approche
les encourager retenue
a généralement
d’essayer de recouvrer être tenu responsable
subséquente
et en Alberta, la question
En Ontario,
de l’environnement
cette question
réglementaires
(disposition
financières,
sur les sites contaminés)
Cependant,
Investigations
présenté
le projet de loi C-5, soit la Loi modifiant
la Loi sur les arrangements
le gouvernement
considérablement
Traditionnellement, environnementale raisonnable
la Loi sur la faillite et
comme
contrôle
moyen
ou l’exploitation
conséquent,
canadienne
aux institutions
en matière
financières
de défense, en Common
du droit de propriété
(comme
de l’entreprise
en essayant de recouvrer
le maximum
alors qu’une institution
site (et donc de la garantie financiers
s’est toujours
raisonnable
à
Law, si elles se trouvaient hypothécaire)
d’un emprunteur
est tellement
était réduite moyen
des demandes
hypothécaire).
(tout Par
pourrait accuser une perte totale du
financière
fondé, comme
prises
ou dans le
en défaut de paiement
de la valeur de la garantie
hypothécaire)
pour se protéger
de responsabilité
l’outil de la diligence
créancier
de son prêt si le degré de contamination
principal
et la Loi de
contribue
le risque de crédit environnemental.
l’approche
donnait
dans l’imbroglio
par
(Accord
fédéral a
avec les créanciers des compagnies
l’impôt sur le revenu qui, aux yeux du secteur des services financiers, augmenter
en
entre les
effort qui s’est concrétisé
environnementales).
au Parlement
mesures
et la Loi sur la
cadre sur les enquêtes l’insolvabilité,
du dossier. En
a fait l’objet d’un effort coopératif
et les institutions
qu’il
et qu’il ne puisse
dans de nouvelles
du Standard Agreement Respecting Environmental
l’élaboration
la possibilité à condition
à l’ouverture
est abordée
ce
contaminés.
au prêteur-investisseur
du prêt-investissement
ou des affaires subséquentes
d’une contamination
et l’amélioration
protection
et les investisseurs,
des terrains
à savoir le projet de loi 26 en Colombie-Britannique
législatives,
autorités
été de donner
de la propriété
Colombie-Britannique
pour les prêteurs
au réaménagement
la valeur de la garantie
n’ait pas pris le contrôle
Alberta.
de protection
à participer
pour créer, avec
élevé que la valeur du
à néant, le secteur des services
de défense, sur la notion
réglementaires
de diligence
de subventionner,
en plus,
les coûts de réparation. Le projet de loi C-5 crée maintenant matière
d’environnement,
décontamination
avec un budget
de la propriété
essentiellement
une autorité
de réparation
réglementaire
en
égal à la valeur post
en faillite. L’article 15(T) du projet de loi
d’un débiteur
C-5 précise que : En cas de faillite, de proposition un séquestre,
toute réclamation
du fait ou dommage immeubles
ou de mise sous séquestre contre le débiteur
lié à l’environnement
un de ses biens
est garantie par une sûreté sur le bien immeuble
ceux qui sont contigus à celui où le dommage
est survenu [italiques
Si la politique concurrence
proposée
d’un montant
en cause et sur
et qui sont liés à
par l’auteur.]
dans le projet de loi C-5 est adoptée,
une dévaluation
automatique
par
pour les frais de réparation
et touchant
l’activité ayant causé le fait ou le dommage
se verra imposer
administrée
le prêteur-investisseur
de la garantie de son hypothèque
égal au coût de décontamination
de tout « dommage
à lié à
l’environnement
» plus la dévaluation
toute propriété
contiguë
automatique
liée à l’activité
de la garantie
qu’il peut détenir
ayant causé le fait ou le dommage
sur
lié à
l’environnement. En outre, la capacité de l’institution de la valeur diminuée
de sa garantie
autres actifs du débiteur
financière
de recouvrer
en se portant
comme
créancier
en faillite non reliés à la propriété à recevoir)
ou des comptes
diminuée.
L’article 15(S) du projet de loi C-5 prévoit également
un bien immeuble dans la mesure l’autorité
du fait ou du dommage
du débiteur
constitue
conserve
y compris
passablement
lié à l’environnement prouvable.
et touchant
Cela veut dire que,
excède la valeur de la propriété,
un droit de réclamation
les institutions
un
que la réclamation
contre les autres actifs du
en faillite de même rang que la valeur de recouvrement
autres créanciers,
contre les
(comme
s’en trouver
une réclamation
où le coût de la décontamination
réglementaire
débiteur
également
ordinaire
contaminée
inventaire
pour les frais de réparation
pourrait
une partie importante
financières,
des réclamations
ce qui contribuera
des
à diluer
encore la valeur de recouvrement. Cette nouvelle provinciale,
mesure législative
sur l’environnement
a préséance
sur toute autre législation,
ou les finances,
dans l’ensemble
15(7) du projet de loi C-5 établit que la réclamation matière
d’environnement
par dérogation
réclamation
visant le bien (italiques
de l’autorité
aux autres dispositions
toute autre règle du droit fédéral et provincial,
fédérale ou
du pays. Carticle réglementaire
en
de la présente
loi et à
a priorité sur tout autre droit, charge ou
par l’auteur.)
Si le projet de loi était adopté dans la forme où il a été présenté lors des audiences après la deuxième lecture, il rendrait encore plus confus, si c’est possible, le degré de protection
que pourraient
provinciales différentes
continuer
actuelles et les mesures
d’assurer les mesures législatives à prendre
au niveau fédéral et provincial.
cause de sa primauté contribuer
pour coordonner
Cependant,
sur les autres législations,
à l’harmonisation
entre les diverses juridictions
une plus grande clarté et une plus grande certitude
Difficultés de l’évaluation environnemental discussion
entre les divers intervenants a toujours
de ses propres
sur la question
dont les risques pour la santé, l’impact des revenus
L’industrie
La communauté fonction
de l’environnement
juridique
de précédents
dangereux
à aborder
d’intérêt
naturelles,
parle de méthodologie en fonction
législatif
des terrains
en matière
Il en résulte que les institutions
tous les risques éventuels
des mesures contaminés
de responsabilité.
capital et la rentabilité de quantifier
la
du risque.
a toujours
demandent
général pour la
sociaux et la justice
ce jour, le secteur des services financiers de la transaction.
des terrains
le sujet en fonction
sur les ressources
cherche à définir le problème
légaux et d’allégement
dans la
du réaménagement
fiscaux, la mise sur pied de programmes
de zones et de composants
et de favoriser
de la cohérence,
Le secteur public aborde des problèmes
restauration de réparation,
à de
canadiennes
au niveau
population,
environnementale.
modifications,
fédérale a le potentiel
du risque de crédit
été que chaque secteur a tendance
intérêts.
tellement
à moyen et à court terme.
quantitative
À ce jour, l’une des plus grandes difficultés, contaminés
avec quelques
la législation
et réglementaires
des approches
mis l’accent sur la sécurité sur le plan monétaire.
du
de prêt lui
en
À
Les emprunts doivent,
qui ne sont garantis
en général, se conformer
doit pas excéder un pourcentage Dans certains
convenu
cas, la limite du rapport
les règlements.
Cependant,
services financiers
de la valeur d’estimation
prêt-valeur
ne donne
pas beaucoup
d’indications
définie dans la loi ou
et réglementaire
des
sur la façon d’évaluer
que la plupart des problèmes
de façon générale,
à des omissions ou à des évaluations
la qualité des biens donnés en nantissement, de l’approche
immobiliers
du prêt ne
le risque
La Norme sur la gestion du risque de crédit de la SADC
notamment
de personne
immobilier...
de crédit sont
erronées des éléments de base du prêt, ce qui n’est, à vrai dire, qu’une
La Norme sur l’évaluation
prudente.
précise, avec sagesse, qu’une propriété
d’aménagement
commerciale
de la propriété.
est précisément
attribuables réaffirmation
immobilière
à savoir que le montant
à bien des égards, le cadre législatif
de crédit environnemental. précise uniquement,
que par une propriété
au critère suivant,
de biens
non bâtie (et) des projets
peuvent représenter un risque important pour les institutions
membres de la SADC qui agissent en qualité de prêteurs ou d’investisseurs. Par conséquent, tout rapport d’évaluation
portant sur de telles opérations
l’impact d’un tel risque. Cependant, nécessité
ou l’opportunité
des méthodes
tel risque est correctement Le problème particulier,
est alors transféré
d’évaluation
à l’industrie
de faire une évaluation au Canada,
avec précision
pas d’autres conseils sur la
pour s’assurer que l’impact
de l’évaluation,
de la capacité de ses professionnels
le degré de risque environnemental
la mieux reconnue
doitprésenter
ne donne
a officiellement
reconnu
qui doit se pencher, d’identifier,
canadien
des évaluateurs,
professionnelles
la difficulté
de quantifier
la plus grande et
d’évaluateurs
de faire une évaluation
immobiliers
qui tienne
dans ses Règles uniformes de
compte de tous les facteurs environnementaux
pertinents
pratique professionnelle
en matière d’évaluation.
Dans sa note no 5 sur l’étude des
substances
dans le processus
d’évaluation,
L’étude des forces environnementales, gouvernementales, présence
de substances
significatif
dans l’évaluation
dangereuses
sur une propriété
sur sa valeur. Dans certains
valeur négative
le guide précise que :
ainsi que sociales, économiques
est fondamentale
immobilière...
dépassait
et La
peut avoir un impact
cas, la propriété
si le coût du nettoyage
en
à tous les autres facteurs qui permettent
de la valeur. L’Institut
de toutes les associations
dangereuses
d’un
reflété et dévoilé.
sur la question
et d’intégrer
cette norme
pourrait
avoir une
la valeur de la propriété
après
les travaux. L’évaluateur détecter
type n’a ni les connaissances
la présence
L’évaluateur, d’habitude expertise
comme
de substances l’acheteur
ni l’expérience
dangereuses
et le vendeur
à l’avis d’autres personnes
Autrement limité.
pour
la quantité.
dans le marché libre, se fie
pour les questions
qui demandent
une
spéciale.
Le message est clair : il n’y a que peu d’évaluateurs qualifiés
nécessaires
ou en mesurer
qui possèdent
également
immobiliers
toutes les compétences
dit, le niveau de compréhension
technique
techniques
commerciaux professionnelles.
de l’état de l’environnement
est
Cette situation d’une propriété
s’aggrave du fait que les méthodologies
sujette à une dévaluation
d’évaluation
de la valeur
en raison de l’environnement
évoluent
sans
cesse. À cet égard, la note no 5 du guide précise que : La perte de valeur attribuable mesurable
aux substances
d’autres causes. Cependant, ment ne réussissent propriété
modification
de commercialisation
quelque
est adéquatement
et de quantifier
vague tant et aussi longtemps des techniques
Expérience La sombre financement
expérience
moyens marchés
financiers,
en particulier des années
Chacune
de pertes sans précédent
absorbées
niveaux première l’industrie
que de la sur
de la fiducie et de l’assurance-
afin de financer
les plus grands projets
était les prêts immobiliers.
et la Confédération, distinction
organisés
qui attendait
fois de son histoire
les
sociétés d’assurance-vie, cette dernière
d’être le plus grand échec d’une société d’assurance-
: la SADC s’est retrouvée
été sérieux aux divers
lourdement
parce qu’elle devait subventionner
de la fiducie, et le BSIF a été publiquement
faire la police adéquatement
qu’elles ont été
d’Assurance-Vie,
du Nord. L’impact de la crise a également
gouvernementaux
La base de capitaux
par la SADC pour protéger
les grandes
Compagnie
de 199 1- 1993,
Trust, a reçu un tel
par les prêts dans ce domaine,
lors des sauvetages
C’est un sort semblable
ayant reçu la douteuse
des
du secteur des services
a fait état, au cours de la période
dont l’origine
par les banques
vie en Amérique
d’offrir des
L’écroulement
a eu un effet dévastateur
sociétés de fiducie, le Trust royal et le Central
dont Les Coopérants
a eu un impact
qui ont survécu
économique,
ainsi que l’industrie
banques
coup à cause des pertes occasionnées déposants.
décennie
le
90.
des six grandes
des deux grandes
en ce qui concerne
immobilier.
de prêt de tous les segments les banques
vie, qui s’étaient livrés une vive concurrence immobiliers
financières
tant du point de vue des liquidités
en 1990 avec la récession
la qualité des portefeuilles
sur le
de /‘immobilier
de l’aménagement
commercial,
restera assez
importantes
au cours de la dernière
à l’industrie
dévoilé. Les
pas été résolues.
du financement
de toutes les institutions
de l’immobilier
valeur, qui a débuté
questions
n’auront
et la capacité de toutes les institutions
de financement
de l’évaluation
la capacité du secteur des services
que de nombreuses
des projets immobiliers
négatif sur la volonté
ou
visant à assurer
le risque de crédit environnemental
de décontamination
historique
l’industrie
méthodologies
reflété et correctement
et par voie de conséquence,
d’identifier
problème
problématique,
temps encore avec certaines
environnemental
maximal
de la propriété.
c’est le cas pour toute nouvelle
d’évaluation,
financiers
de la valeur totale de
de la valeur, tels que le passage à un type d’utilisation
devra composer normes
peut ne pas être mesurable
les coûts ou les pertes apparentes
si elle était « propre ». 11faut tenir compte d’autres facteurs de
les possibilités
que l’impact
de l’environne-
ou le coût. L>évaluateur doit savoir que la valeur d’une
simplement
la propriété,
pour
sur le niveau de nettoyage requis, la méthode
qui présente des risques environnementaux
en déduisant
est, en général,
que pour estimer la dévaluation
dans certains cas, les professionnels
pas à s’entendre
de nettoyage appropriée
Comme
dangereuses
en utilisant les mêmes méthodes
dans le système financier.
endettée
pour la
l’effondrement
de
mis au pilori pour n’avoir pas su
Il en découle que le financement effectivement
des projets de développement
pris fin au début des années
90. L’une des six grandes
en 1992, que ses pertes reliées au financement dépassaient
les profits de la banque
précédente
et qu’à toutes fins pratiques,
type de financement. banques
et vivaient
précieuses
financement institutions
financières
surmonter.
Il s’est traduit
codification
de nouvelles
dans presque politiques
Cette attitude
contaminés
La dernière
années
frustration
de consacrer
de
à haut risque, le
aux yeux des gestionnaires
Ce stigmate
institutions
de prêt ou des révisions
financières
de l’immobilier
des fiducies de placement
complets,
80, à des conditions
étendus
normales
Les véritables H moteurs
par la
dont le but est précisément de
est encore plus rigide dans le cas du réaménagement
à cause du risque perçu additionnel
des
sera très difficile à
toutes les grandes
plus sévère des risques reliés au financement
raison de ses activités de financement cycles économiques
des prêts.
de prêt immobilier
des
relié à l’environnement.
fois que le secteur des services financiers
des années 70, au moment
des affaires et furent
des pertes monétaires
compromis
et de leurs régulateurs.
de mettre en place un contrôle terrains
essuyaient
et infructueuse
était gravement
des six grandes
et de recouvrement
à la gestion de portefeuilles
de l’immobilier
l’immobilier.
et commercial
de développement
financières
l’immense
a calculé,
étaient si élevées qu’elles
celle-ci n’aurait jamais dû s’engager dans ce
de facto en unités de préparation
considérables
banques
a
au cours de la décennie
Les unités de prêt immobilier
À mesure que les institutions ressources
immobilier
dans ce domaine
se virent alors retirer leur mandat
transformées
immobilier
a été traumatisé
commercial immobilier.
sur plus d’une décennie,
de la sorte en
remonte
au milieu
Il aura fallu deux pour revenir, dans les
de prêt dans le marché
de l’immobilier.
» de la gestion
des institutions
financières Les philosophies reposent
et pratiques
sur un ensemble
les industries
de gestion des grandes
relativement
de la banque,
restreint
institutions
de forces motrices
financières communes
à toutes
de la fiducie et de l’assurance.
Conformité au cadre législatif et réglementaire Selon sa nature, législations législatif
une institution
et (ou) politiques et réglementaire
de la franchise
financière
réglementaires
ne se contente
que l’institution
peut devoir se conformer différentes.
pas d’établir
Étant donné
à trois
que le cadre
la portée et la valeur économique
exploite commercialement,
mais prévoit
également
l’annulation de cette franchise en cas de non conformité, le respect de ce cadre est d’une importance vitale pour les administrateurs des institutions financières. Il en. résulte une tendance naturelle à interpréter ces lois et ces règlements de façon conservatrice. Tel que précisé ci-dessus, cela amène les administrateurs des institutions financières
à craindre
le risque plutôt
qu’à vouloir
le gérer.
Rentabilité et revenus pour les actionnaires et détenteurs de police Le cadre législatif maintiennent
et réglementaire
exige que les institutions
leur base de capital respective
à des niveaux
actif et (ou) de leur passif. Pour attirer les nouveaux
financières
précis en fonction
capitaux
nécessaires
de leur
pour soutenir
l’expansion
et la viabilité
profitables,
de sorte que l’institution
actionnaires ~>
et aux détenteurs
économiques terrains
à long terme de l’institution,
de police. Dans la mesure
et environnementaux
contaminés
immobiliers enclins
doivent
compétitif
être à ses
où les facteurs de risque
reliés au réaménagement
étant plus grands
et donc plus aptes à entraîner
des prêts ou des investissements, moins
habituellement
sont perçus comme
habituels
les opérations
puisse verser un dividende
des pertes importantes
les administrateurs
des institutions
à s’engager dans le réaménagement
des
que dans le cas des projets
des terrains
au niveau
financières
seront
contaminés.
Sensibilité aux attentes sociétales touchant la sécurité des fonds investis Les grandes
institutions
tenues de respecter économies
financières
des normes
ont été investies
de toute une vie de la plupart
des banques
fonds prêtés ou investis comme et détenteurs
font constamment
à minimiser
environnementales contaminés généralement
des
la grande majorité
non pas à l’institution
leur rôle de fiduciaires,
(plutôt auront
comme
appartenant
de polices. Les administrateurs
rappeler
et sont
des gens. Le niveau élevé du levier financier
et des sociétés de fiducie signifie que l’on considère
actionnaires naturelle
d’un rôle particulier
plus élevées parce qu’elles sont les dépositaires
mais aux déposants,
des institutions
ce qui explique
qu’à gérer) les risques. Étant donné
pour effet de montrer
immobilier
financières
se
encore la tendance que les questions
le réaménagement
une forme d’investissement
des
des terrains
à haut risque, on hésitera
à se lancer dans ce type d’activité.
Carences au niveau de l’expertise technique et de l’évaluation afférentes aux problèmes environnementaux Dans quatre des six grandes
banques,
les questions
temps partiel, par dossier, avec le personnel
juridique
grandes banques
conseillers
puissent
disposent
toutes compter,
financement
des mines
de leurs propres à l’interne,
(que l’on considère
des ressources
comme
banques
Les programmes six grandes d’examen
banques
investissements, existe souvent négatifs
spécialisés
bien qu’elles
dans le domaine
du
spécifique
de mettre en place un comité
à plein temps parce qu’il n’était pas approprié
à un autre centre de coût.
de rémunération
basés sur le volume n’incorpore
du rendement
Seules deux des six
en environnement,
une source de profit et non un
Intérêt personnel des administrateurs financières habituellement
sont gérées à
a décliné la recommandation
sur l’environnement
exécutif des affaires environnementales de consacrer
interne.
sur des techniciens
centre de coût). L’une des six grandes d’un groupe de travail interne
environnementales
des institutions
et de progression et la rentabilité
les questions
environnementales
ou de la rémunération.
dans le cas du réaménagement
Table rondeno.maIe surl’en” romement e-l’econom e
affaires. Aucune
des
dans le processus
Les pertes reliées aux prêts ou aux
qui sont aggravées par des problèmes
du point de vue de la rémunération
dans la carrière sont
des nouvelles
environnementaux,
des terrains
contaminés,
et de la progression
!esedeu dessnwcesf,nmm.s etledmenogerw, desteirom ~on,om,nes - Rappor, de ynthk
comme
il en
sont des facteurs
de carrière.
En quête d’incitatifs Pour être viable à long terme, le développement considération
de réaménagement
intervenants
des terrains
immobilier,
contaminés
le facteur déterminant
réaménagement
d’un terrain
de succès ou d’échec d’un projet de
contaminé
est le climat économique,
dans lequel il est lancé, en particulier.
économiques
sont mauvaises,
générales une pénurie
ces sites, ce dernier Cependant, géographique, disponibilité contaminé
sur les marché
prendra moins
doit être considéré
explicitement) Les terrains
des sites ordinaires présentent
des avantages
mineurs connexes
de ceux du marché
n’auront
du marché. externes
économique
similaires
et ne
mais
géographique,
à la sécurité
de la main-d’oeuvre
et
non contaminées,
traduisant
attrayants
ce type de
qui exigent des travaux
complexes
connexes
un réaménagement
éventuel.
Ces inférieurs
de ce spectre existe toute une gamme
varie, ainsi que les avantages
de leurs caractéristiques
ou les
Le promoteur facteurs.
environnementales
de
et non
du niveau de contamination optera pour un site particulier
et
seront, de
Leur valeur sur le marché tient à la fois compte
et non pas uniquement
compte, lui aussi, de nombreux
du site.
(en dehors du
seront offerts à des prix largement
Entre les deux extrémités
prévus de décontamination.
pour identifier
d’encouragement
des autres avantages
advenant
être vendus,
positives
leur réaménagement.
contaminés
sans le bénéfice
connexes.
publique
de beaucoup
pour entreprendre
même, moins
environnementales
peu contaminés
de décontamination,
à la disponibilité
d’information
de sites dont le degré de contamination l’impact
choisir dans cette
reliée aux autres caractéristiques
fortement
sites, si tant est qu’ils puissent
inconvénients
ou
n’être que très peu différents
liés à leur emplacement
pas besoin
de décontamination
à la norme
Les promoteurs
particuliers.
peuvent
pour des propriétés
les terrains
par leur nature
de la
chaque terrain
entre la baisse de valeur due au coût prévu de la
marché ou du secteur public) coûteux
avoisinants,
que les sites de ce genre seront achetés à des prix
Dans les cas où il y a suffisamment sites, les promoteurs
contaminés
(implicitement
pour, finalement,
et peu coûteux
et la valeur ajoutée
Cependant,
en classifiant
les plus attrayants
aux services municipaux,
ainsi une combinaison décontamination
naturelle
de chacun
ainsi de suite. Il est vraisemblable voisins
de
faisant partie de tout un spectre de sites allant du
en ce sens qu’ils ne sont que relativement
que des travaux
de la collectivité,
des terrains
et ainsi de suite. Par conséquent,
le mieux à leurs besoins
requièrent
va
que d’autres, en raison de l’emplacement
de sélection
contaminés
terrains
du. point de vue du réaménagement.
les caractéristiques
celui qui répond
positif, certains
ou de contamination
comme
au moins attrayant à un processus
contaminés forte et
établis autres que celui du réaménagement
attrayants
des services municipaux
se livreront
une demande
de l’essor.
du type d’utilisation
plus attrayant
en général, et le
Si les conditions
des terrains
entraînant
même dans un climat économique
seront inévitablement
gamme
le réaménagement
Par contre, si elles sont favorables,
provoquant
des
sur le plan économique.
marché de l’immobilier péricliter.
toute
et l’appartenance
au secteur public ou privé, doit être signifiant
C’est pourquoi
excluant
et des coûts en tenant
Les stratégies
visant à encourager
donc tenir compte
l’aménagement
des terrains
d’une grande variété de facteurs qui, combinés,
valeur sur le marché. Par exemple, un site légèrement réparation beaucoup
et les moyens
plus attrayant
forme de subventions, caractéristiques
de transport
par des incitatifs
et améliorer
qui suppose
peu développés,
monétaires
le site moins
attrayant.
déterminent
financiers
externes
positives.
contamination beaucoup
conventionnels
sous
n’ont pas d’effet sur les appropriée
pour renforcer
mais présenter
Dans ce cas, il faudrait
du secteur public pour compenser
du
consisterait
la surveillance contaminé
peut avoir une valeur économique
en raison de son état environnemental
caractéristiques
où la sécurité
Par contre, un site gravement
des frais élevés de décontamination
leur
dont les coûts de
La réponse
municipal
le système de transport.
doivent
ne sera pas rendu
publics
de prêts ou de taxes. Ces initiatives
qui rendent
à mettre sur pied un programme
policière négative
contaminé
s’avèrent peu élevés mais qui se trouve dans un quartier
public est précaire
plutôt
contaminés
les répercussions
alors même que d’autres mesures
également
recourir
des
à des incitatifs
monétaires
municipales
de la
n’en amélioreraient
pas
l’attrait.
Les stratégies tombent
d’encouragement
sous deux catégories,
de l’investissement
dans les terrains
contaminés
soit les stratégies directes et les stratégies indirectes. Les
stratégies directes sont généralement d’ordre monétaire et visent à améliorer le taux de rendement des investissements avec, par exemple, des prêts et des garanties de prêt, des incitatifs
au niveau des droits et des taxes et des programmes
capital. Les stratégies indirectes visent à réduire investisseurs
et peuvent
programmes
de nettoyage
de la responsabilité, d’information
comprendre
des réformes
volontaires
aider les investisseurs
de noter que la gamme
éventuels
des stratégies
ce jour est plus étendue
qu’au Canada.
sont dix fois plus grandes
dans l’évolution différences
historique
tient à ce que l’industrie
avant celle du Canada, industriels
à mieux évaluer les risques.
mises en oeuvre aux États-Unis
à
et la différences
dans ces deux pays. L’une des principales
américaine
contaminés.
et
ou des services
et qu’il existe plusieurs
a commencé
ce qui a considérablement
potentiellement
des
au plan des finances
Cela tient au fait que l’économie
du développement
au
par les
de la réglementation, stratégique
population
américaines
de participation
risques encourus
de l’État, des assurances
de même qu’une planification
pouvant
Il importe
certains
augmenté
Ce facteur a donné
à s’épanouir le nombre naissance
un siècle
de vieux sites au problème
beaucoup plus grave de déclin du milieu et d’apparition de terrains contaminés de l’Amérique urbaine. De plus, grâce à sa plus grande taille, l’économie américaine a à sa disposition
davantage
consacrés
à la revitalisation
le potentiel
du marché
Le chapitre et indirectes
suivant
dans les fonds communs
industrielle.
du réaménagement
le réaménagement
d’application
Enfin, la puissance
de l’économie
et décrit la gamme
et ailleurs
des terrains
de ces stratégies.
d’immobilisation
n’ont pas d’équivalent
aborde ces différences
mises en oeuvre au Canada
pour encourager modèles
de liquidités
(principalement
contaminés.
américaine
au Canada. de stratégies
directes
aux États-Unis)
Il propose
également
des
et
Incitatifs monétaires directs Inciemnisations L’indemnisation contractuelles seraient
constitue
par lesquelles
normalement
une façon de transférer
une partie accepte d’assumer
dévolues
obligations moyen
assumées
plutôt
efficace de transférer
transactions
que de finances.
définie en
constituent
entre les différentes
un
parties à des
privées et, parfois, du secteur privé au secteur public.
Certaines
juridictions
américaines
l’achat et le réaménagement encourager,
ont utilisé l’indemnisation
d’un site en réduisant
par exemple, l’application
retour à l’état naturel
stricte d’une nouvelle
Dans le secteur privé, les vendeurs éventuels
découlant
d’un état environnemental
réparation
en fonction
de terrains
contaminés
des coûts supplémentaires antérieur
De la même façon, les institutions
indemnisations
au promoteur
responsabilité
exigeant le
peuvent
qui pourrait
leur revenir
des terrains
l’indemnisation
d’une institution
est liée au réaménagement
dépendra
de par le des
ou autre
dans le
cas, l’acceptabilité
de
de l’actif et des liquidités
non contaminés.
des terrains
l’avenir, minée de façon inattendue,
régulièrement
de décontamination
Dans ce dernier
financière
dans des terrains
les
effectués à l’origine
de prêt demandent
du fait de leur implication
contaminés.
indemniser
de décontamination
qui a déjà fait l’objet de mesures
pour toute dépense
réaménagement
possède le promoteur
à ce site, soit pour
législation
(c.-à-d. contre l’échec ou les carences des travaux
vendeur).
pour encourager
le risque inhérent
avant son adoption.
acheteurs
dernier
des
soit généralement
Les indemnisations
le risque, quelquefois
qui
ou de risques imprévus
bien que la nature
par celui qui verse l’indemnisation
d’événements
d’ententes
les responsabilités
à l’autre en cas d’événements
dans le futur. En fait, il s’agit d’une forme de garantie, fonction
le risque au moyen
Si l’assiette financière
contaminés
que de ce
et si la valeur du site est, à
il risque d’être incapable
d’honorer
ses
engagements.
Corn@e
cfe miie
en muin
tierce
La mise en main tierce est une expression canadien
est la fïducie, autrement
légale américaine
peut entrer en jeu dans la vente ou l’achat d’un terrain revenus
dont l’équivalent
dit un compte légal en fïducie. La mise en main tierce contaminé,
une partie des
tirés de l’achat étant placés en fïducie pour servir à la réparation
propriété.
Un tel arrangement
peut faire partie des modalités
vendeur
et l’acheteur,
moment
de la vente ou si d’autres mesures
municipales
comme
si les travaux préalable
de décontamination
n’étaient
pas terminés
entre le au
par l’État ou les autorités
étaient imposées
à l’approbation
de la
d’achat convenues
ou à l’enregistrement
du transfert
de
propriété. Par contre, on peut conclure
des ententes
environnemental
d’un site exige des travaux
décontamination
s’avère supérieur
le site. Le choix qui se présente que l’on procède l’entreprise,
immédiatement
ou à négocier
de mise en main tierce lorsque de réparation
à la capacité financière
alors à l’autorité au nettoyage,
une entente
l’état
mais le coût des mesures de l’entreprise
réglementaire ce qui pourrait
qui opère sur
consiste à insister entraîner
de
pour
la faillite de
avec elle pour qu’elle se dote d’un programme
progressif
de réparation
années).
L’entreprise
actifs et liquidités
étalé dans le temps (même sur une période
garantira
son obligation
dans un compte
Cette approche
comporte
de nettoyage
en main tierce pour financer
plusieurs
avantages,
d’emploi
gouvernement.
de ce type a été récemment
Une entente
Triangle
et de taxes dont profitent
et de 1’Énergie de l’Ontario
à Toronto,
un ancien
couloir
industriel
et ferroviaire
d’une entreprise
tous les niveaux
conclue
et une entreprise
une partie de ses
la décontamination.
dont le maintien
viable ainsi que des revenus l’Environnement
de plusieurs
en placant
de
entre le ministère
de
de la région du Junction situé à l’ouest de la ville.
Assurunce Secteur privé Malgré les pertes importantes vertu des anciennes nombreuses
politiques
associées à l’environnement
en matière
de responsabilité
années pour cette raison, certains
cours des dernières
qu’ils ont subies en et leur absence pendant
de
assureurs
sont revenus
sur le marché au
années avec divers types de contrats
de protection
en matière
d’environnement. Aux États-Unis, suivants
le secteur privé de l’assurance
offre divers produits,
dont les
:
assurance
sur le transfert
de la responsabilité
couverture
de la responsabilité
dommages
à la propriété
assurance
du « maximum
permet
des tiers en cas de blessure
assurance transport
des coûts de nettoyage
des propriétaires
» ou « en excédent
ou d’éliminer
dépassant
ou de
contre les actes commis des matières
constituent
sur le site ou les carences au
dangereuses
un mécanisme
le risque encouru
de pertes » qui
une limite convenue;
du fait d’entrepreneurs-consultants,
ou la disposition
Tous ces types d’assurance
corporelle
sur le site et ailleurs;
de s’assurer contre les frais de nettoyage
niveau de la réparation,
de réduire
de la propriété;
ainsi que contre le
à l’extérieur
de transfert
par les institutions
du site.
du risque qui permet
de prêt en le transférant
aux assureurs. Les deux types d’assurance terrains
contaminés
les plus importants
sont l’assurance
dans le cas du réaménagement
du « maximum
des coûts de nettoyage
des
» et
l’assurance sur le transfert de propriété. La première supprime ou, du moins, réduit de beaucoup l’incertitude rattachée au coût de réparation. De ce fait, elle diminue considérablement du terrain financier
de risque financier
L’assurance
non identifiée
de décontamination
ou de nouveaux
avant son adoption.
imposant
L’assurance
acceptée par les prêteurs
autrement
auparavant, découlant
règlements
comme
à court terme résultant
sur le transfert
à long terme qui existerait
contamination matière
le niveau
contaminé.
de propriété
atténue
en cas de découverte
ou de toute responsabilité de l’application
substitut
ultérieure
de propriété
à une indemnisation
d’une
éventuelle
stricte d’une nouvelle
le retour à l’état environnemental
sur le transfert
de l’acquisition le risque en législation
qui existait
a, dans certains du promoteur.
cas, été
L’assurance marché
sur la responsabilité
américain
limites de couverture Au Canada, Cependant,
des tiers n’a pas connu
en raison des inquiétudes
facile de s’assurer contre les risques environnementaux.
de propriété
Canada
année, deux grandes toute une gamme
États-Unis.
canadien,
en raison des structures
compagnies
d’assurance
de possibilités
différentes
d’assurance
semblables
bien que l’accessibilité
ont introduit
au
à ce qui existe aux
est maintenant
et l’ampleur
en matière
au cours de la
internationales
environnementale
l’assurance
des tiers des États-Unis.
dans les deux pays. Cependant,
Il en résulte que l’assurance
sur le marché limitées
en vue d’importer
sur la responsabilité
compliqué
environnementale
ont lancé un projet, en
internationaux,
et l’assurance
Cet exercice s’est terriblement de responsabilité dernière
banques
avec deux grands assureurs
sur le transfert
de succès sur le
quant à son prix et, parfois, des
imposées.
il a été moins
en 1992, les cinq plus grandes
collaboration
beaucoup
exprimées
disponible
de la couverture
soient plus
qu’aux États-Unis.
Secteur public En plus de l’assurance
environnementale
ont mis sur pied des consortiums
du secteur privé, certains
d’assurance
administrés
états américains
par l’État. Cependant,
que ces programmes
aient ostensiblement
fait que les assureurs
du secteur privé ne soient pas très disposés à fournir
couverture
indique,
généralement raisonnable actuariel.
de façon générale, que le nombre
pas assez important des risques, entraînant
Nonobstant
pour mettre à la disposition
malsaine
n’est et un partage
du point de vue
ne serait normalement
en réalité, qu’une méthode
des mécanismes
du risque comme les garanties
le
ce type de
différente
publics plus
et les indemnisations.
parktgé
Le financement propriétaire
de sites concernés
gouvernementale
elle ne constitue,
bien
de l’assurance,
sur une diversification
de ce fait une tarification
des intervenants
de transfert
fhancemeni
pour déboucher
le fait que cette assurance
pas viable sur le plan commercial, conventionnels
pour objectif de procurer
partagé suppose
et une ou plusieurs
réaménagement
d’un terrain
un financement
coopératif,
agences gouvernementales,
généralement
entre le
dans le cadre du projet de
contaminé.
Par exemple : La ville de Wyandotte chimiques).
(Michigan)
et BASF Corporation
Ce projet faisait appel à un partenariat
gouvernement
local et l’État. Au cours des années
selon laquelle
l’État autorisait
systèmes de décontamination BASF afin d’en permettre
le nettoyage, continue
Ressources 2 millions financement
naturelles
en parc et en terrain
a débloqué
de dollars et la ville a recueilli découlant
de golf permettront
hydrologiques
de dollars en frais de réaménagement.
du Michigan de nouvelles
une subvention
les 4,5 millions
taxes foncières.
au projet (y compris
le
et la mise en oeuvre de
sur les 84 acres de terrain
le réaménagement
de produits
80, on a négocié une entente
la surveillance
de l’eau. BASF a assumé le coût de tous les travaux la totalité des 2 millions
(un fabricant
à trois entre l’entreprise,
appartenant
à
de golf au bord préliminaires
Le département
et des
de l’État de
restants
grâce au
Les droits d’entrée
le parc) de s’autofinancer.
au parcours
Meadville
(Pennsylvanie).
coopérative
financée
gouvernement
La municipalité
par le propriétaire
de Meadville
a mis sur pied une
et un programme
financé
par le
au profit d’une usine de fabrication.
L’état du Minnesota. Lorsque
100 000 dollars ont été accordés par deux fondations
privées, l’argent a été consacré
à la mise sur pied d’un fonds de subventions
aux organismes
sans but lucratif.
même montant
d’argent
Lorsqu’un
pro bono de consultants
participation
organisme
est versé par une entreprise
reçoit une subvention,
et d’avocats. Il existe plusieurs
de programmes
le
locale et on s’assure de la
petits projets réussis dans le cadre de ce programme
Il existe toute une gamme
destiné
exemples
de
aux États-Unis.
de financement
aux États-Unis,
que ce
soit au niveau fédéral ou des états, pour favoriser le réaménagement
des terrains
contaminés.
fédérale la plus
importante
le New Jersey, l’Oregon ils puisent
responsables mesures.
Brownfields
et fait l’objet des exemples
Minnesota, auxquels
Le Superfund
et non responsables
Plusieurs
l’évaluation
pour partager
ci-dessous.
et le Tennessee qui, autrement,
ceux-ci, il importe
de mentionner
commerciaux
abandonnés.
privés de bonne prolongement
aux gouvernements
des subventions
de prendre locaux pour
le New Jersey, la Pennsylvanie Le Missouri
locaux qui ont acquis d’anciens le New Jersey, l’Oregon
ou des garanties
ces
de décontamination.
Le New Jersey offre également
foi. Le Missouri,
avec les parties
incapables
viable, l’Oregon.
le
des fonds en tïducie
de réparation
et les mesures
le Missouri,
aux gouvernements
possèdent seraient
états offrent des subventions
des sites ainsi que pour les.prêts
ses subventions
Au niveau des états, le Michigan,
le coût des mesures
cas de sites où il n’y a pas de responsable
mesures
Action Agenda est l’initiative
Parmi et, dans le
limite l’octroi de
sites industriels
ou
des subventions
aux groupes
et la Pennsylvanie
offrent un
de prêt afin d’aider au financement
des
de nettoyage.
Par exemple
:
Le Superfund Brownfields Action Agenda. Ce programme sites Superfund
en octroyant
pilotes ou de démonstration potentiel
commercial
des subventions
sur des sites bien déterminés
ou industriel
s’intéresser
à la question.
financement
a permis
Cinquante
élevé) afin d’inciter collectivités
(grande
et de Richmond
un programme
Le
ceux de Cleveland
(Ohio),
des sols plutôt de financement
vers la
Bridgeport
(Virginie).
d’une nouvelle
des sites contaminés.
de traitement
et
d’autres parties à
du Québec
ont mis sur pied un projet pilote d’une valeur de 6 millions
pour favoriser l’adoption problème
pauvreté
ont été ainsi identifiées.
La province de Québec et la ville de Montréal. Le gouvernement de Montréal
les
de lancer d’abord trois projets en 1993 et se terminera
fin de 1996. Parmi les projets, mentionnons (Connecticut)
vise à déstigmatiser
de 200 000 dollars à des projets
approche
On encourage
que celle qui consiste fédéral-provincial
sur la façon d’aborder
la perspective a occulter
d’analyse
le
du risque et
le problème.
de 35 millions
et la ville de dollars
De plus,
de dollars a été
mis sur pied. Cette somme contaminés
abandonnés.
activement
doit servir au réaménagement Cela a encouragé
dans l’achat et le réaménagement
Aux États-Unis,
un grand nombre
de vastes sites
la Ville de Montréal des terrains
à se lancer
contaminés.
de projets environnementaux
financés
par l’État
ont vu le jour grâce à la mise sur pied des « Tax-Increment
Financing
(districts
Un district de financement
de financement
par de nouvelles augmente permet
par de nouvelles
taxes foncières
les taxes foncières
taxes foncières).
est une zone géographique
d’un montant
spécifique
de prélever des revenus supplémentaires
prédéfinis, utilisent
en général de nature quelquefois
ce type d’arrangement
pendant
pour financer
cela ne comprend
réparation
ou de réaménagement
»
dans laquelle
on
un certain temps, ce qui des projets publics
Les municipalités
égouts) mais, dans la pratique, de l’environnement
ou politique
destinés à financer
environnementale.
Districts
canadiennes
des travaux publics
pas le financement des terrains
(p. ex., les
de mesures
de
contaminés.
Par exemple : Akron (Ohio). La ville d’Akron district
de financement
financement
a prélevé 4,5 millions
par de nouvelles
des coûts de nettoyage
de dollars en créant un
taxes foncières,
environnemental
afin de contribuer
au
d’un projet de
réaménagement. L’état du Minnesota. En matière
de financement,
de file en ce qui a trait aux mesures Minnesota
Community
en nouvelles ancienne
Inciidfs
cet état américain
de réparation
Development
liées aux nouvelles
Association
taxes en vue de contribuer
s’avère le chef taxes. La
a prélevé 2,5 millions
au financement
du nettoyage
de dollars
d’une
cour de triage.
fiscaux
Fédéral Aux États-Unis, visant spécifiquement sera possible
le président
Clinton
a annoncé
des sites contaminés
leurs frais de nettoyage,
d’incitatifs
fiscaux
pilotes actuels et futurs. Grâce à ce plan, il
pour les gens qui investissent
immédiatement
un programme
dans des terrains réduisant
contaminés
ainsi de beaucoup
de déduire
leurs dépenses
à
court terme5.
États Certains
états ont lancé des programmes
réaménagement Par exemple
des terrains
d’incitatifs
fiscaux afin d’encourager
contaminés.
:
L’Ohio a autorisé
des exemptions
Le Missouri a autorisé
des taxes foncières
des crédits d’impôt
locales et de l’État.
sur le revenu
et des exemptions
sur le revenu
de l’État.
niveau local et de l’État. Le Delaware accorde un crédit de l’impôt
au
le
Taxes et prélèvements municipaux Les municipalités en réduisant
peuvent
encourager
les taxes municipales
le réaménagement
des terrains
ou les droits de réaménagement
contaminés
dans de tels cas.
Par exemple : La ville de Windsor (Ontario). Afin d’encourager industrielles Windsor
abandonnées
a adopté, dans le cas de certaines
fiscaux consistant
à annuler
coût total du nettoyage
la réutilisation
dont les taxes foncières
des propriétés
sont en souffrance,
propriétés,
un programme
la ville de d’incitatifs
la partie de l’arriéré des taxes municipales
environnemental
au-dessus
qui porte le
de la valeur d’évaluation
de la
propriété.
Incitatifs indirects De nombreux réparation
états américains
volontaire
ont pris de nouvelles
des propriétés
en réduisant
propriétaires,
les promoteurs
des provinces
ont mis en oeuvre des stratégies
contaminés.
Ces stratégies
mesures
et le secteur des services financiers. varient
pour encourager
le risque et l’incertitude
d’encouragement
d’une province
Au Canada,
la plupart
au nettoyage
des sites
et d’un état à l’autre, tel qu’indiqué
l’annexe
C et dans le document
SCHL/Delcan
de 1996. La gamme
adoptées
comporte
de nettoyage
souples, des nettoyages
restrictions prêteurs,
des normes
concernant
l’utilisation
des politiques
prévue dans les ententes, prévoient
décontamination
proposées
obligatoire. Ce type d’approche
la révision
et la supervision
de réduire
avantage
des
acheteur-locataire).
des mesures
de
dans un cadre non
le risque qui incombe
et au secteur des services financiers
environnementale
liés à des
d’une certitude,
en justice (entente
par une agence réglementaire
a le grand avantage
propriétaires-locataires
des dispositions
sur la responsabilité
des sites et la perspective
de ne pas poursuivre
Ces programmes
Le principal
future, des ententes
sur le nettoyage
la
pour les
aux
:
tient à ce que le risque lié à la responsabilité
est transféré
du propriétaire
ou du locataire
à quelqu’un
d’autre, au public si c’est une agence gouvernementale
qui assume les coûts de
nettoyage,
de nettoyage
aux voisins si le site n’a pas besoin
qu’auparavant,
ou à un futur promoteur
retardé. Il en découle de réaménagement La section
ci-dessous
d’encouragement
que ces programmes dans de nombreux fournit
du nettoyage
règlements
portant
complet
ont réussi à encourager
peut être les activités
états américain&.
des exemples
de mesures
spécifiques
volontaire.
Lignes directrices sur le neffoyage 11existe, au Canada
d’autant
si le nettoyage
et aux États-Unis,
sur le nettoyage
des sites
une gamme
de lignes directrices
des sites. Ces derniers
et de
sont liés à trois modèles
de
base : le nettoyage endroit
jusqu’au
à l’autre;
retour à l’état d’origine,
la définition
de cet état variant
d’un
à
le nettoyage
en fonction
gouvernement
de normes
génériques
établit des hypothèses
dans le cadre desquelles
de risque qui peuvent
le
varier selon le site
proposé; les normes
spécifiques
selon l’utilisation De nombreuses
juridictions
La décision l’utilisation
au site, basées sur le risque, et qui sont également
ont adopté une combinaison
d’admettre
que le type de nettoyage
future du site permet
n’en prévoit pas une utilisation que cette approche
permet
de ces trois approches.
puisse varier en fonction
de différer toute décontamination maximale
souvent
terme, elle offre une certitude l’impression
établies
prévue du terrain.
de type résidentiel).
au promoteur
que les problèmes
de nettoyage
permanente
Cependant,
et de responsabilité
(si on
alors même
de réaliser des économies
à moins long terme aux prêteurs,
de
à court
qui peuvent
avoir
restent en partie
irrésolus. L’approche mécanisme
des lignes directrices
sur le nettoyage
utilisé pour évaluer l’acceptabilité
varie également
de l’évaluation
quant au
du site, au mode
d’approbation du processus de nettoyage proposé et aux résultats attendus. juridictions prévoient l’émission d’une reconnaissance écrite des autorités réglementaires
selon laquelle le site a été nettoyé
laissent
cette responsabilité
évident
que si les autorités
au propriétaire émettent
que les corps publics
ne prendront
l’agence réglementaire
acceptera,
du site. Les exigences professionnelles
les travaux
Par exemple La plupart
un avis d’approbation, aucune
nouvelle
la certitude
mesure
Il est bien est plus forte
contre le site et que
à l’avenir, une partie des responsabilités varient
et aux programmes
également
quant
d’accréditation
quant
à l’état
aux normes
des spécialistes
qui
de réparation.
: des provinces
et aux normes
canadiennes
incluent
dans leurs lignes directrices
La Saskatchewan, Nouvelle-Écosse
l’Ontario,
des dispositions
la Colombie-Britannique,
le Nouveau-Brunswick,
ont adopté des approches
des sites contaminés.
varie d’une province
relatives au risque
sur le nettoyage.
et l’Île-du-Prince-Édouard
risque pour le nettoyage directives
D’autres
du site ou à leurs consultants.
relatives au nettoyage
applicables
entreprennent
à un niveau acceptable.
Certaines
la
basées sur le
La date de mise en oeuvre de ces
à l’autre (depuis aussi peu que 1996 en Nouvelle-
Écosse). Terre-Neuve
et le Labrador
environnementales modèle
ont commencé
à examiner
et sont en voie d’élaborer
des directives
et à consolider
de nouvelles
relatives à la réhabilitation
leurs lois
lignes directrices
sur le
des sols du Manitoba.
La Land Recycling and Environmental Standards Act (1995) de Pennsylvanie autorise trois types d’approche à la décontamination des sites, dont le retour à l’état initial, une norme
relative à la santé applicable
spécifiques
aux sites. Les normes
comporter
des contrôles
mesures
d’ingénierie.
dans l’ensemble
spécifiques
institutionnels
à un site doivent,
comme
Grâce à ces règlements,
de l’état et des normes
des restrictions
il est possible
elles aussi, sur le titre et des
d’imposer
des normes
plus pratiques
permettant
de son niveau
de contamination.
approche
ne fournit
modification
de traiter chaque site de façon individuelle Cependant,
pas de certitude
du type d’utilisation
règlements
à long terme quant
du site ou de l’application
Ces ententes
contractuelles
sont différentes
on prévoit que l’autorité
risque ou des dépenses
que devrait autrement
qu’une entente
sur la responsabilité
l’institution
Aux États-Unis
comme
que l’autorité
L’Environmental
Protection
consiste
ne se retournera
de l’énoncé
à utiliser le mécanisme et les institutions
pas
lutte depuis de
du prêteur,
aux États-Unis
v. Fleet Factors Corporation
en
de position
des
de l’Association
Capital en 1991. Aux États-Unis,
Agency (EPA) a codifié ce type d’exemption
ensuite
alors
paramètres.
de la responsabilité
Towards Sustainable
années 90, une décision réglementaires
réglementaire
le secteur des services financiers
depuis la publication
canadiens,
financière,
ne prévoit rien de tel et ne fait
sur l’affaire États-Unis d’Amérique
1990 et, au Canada,
Dans le
assume une partie du
l’institution
qu’elle respecte certains
au Canada,
années pour être exempté
depuis le jugement banquiers
dans le futur de
d’indemnisation.
réglementaire assumer
du prêteur
financière
contre elle tant et aussi longtemps nombreuses
cette de
du prêteur
des ententes
cas de l’indemnisation,
qu’assurer
à la possibilité
plus stricts sur la contamination7.
types sur la responsabilité
Ententes
en fonction
du point de vue du prêteur,
renversée
par les tribunaux.
des ententes
contractuelles
financières
pour limiter
au début des
L’approche
la plus récente
entre les autorités la responsabilité
de ces
dernières*. Afin de limiter telles ententes banquiers
l’inévitable
canadiens
négociation
confusion
au cas par cas, 1’American ont activement
d’ententes
l’Environnement
et les longs délais entourant Bankers Association
participé,
au cours des dernières
cadres avec l’EPA-aux États-Unis
et de I’Énergie de l’Ontario,
la négociation
et l’Association
des
années, à la
et le ministère
de
au Canada.
Par exemple : Ontario. En Ontario, de l’Environnement publiaient,
après deux ans et demi d’intenses et de 1’Énergie et l’Association
en décembre
peuvent
essayer de recouvrer
de prêt dans la mesure où ils ne prennent
l’entreprise
qui y opère et ne sont pas responsables
subséquente Saskatchewan.
des banquiers
le ministère
canadiens
1995, le Standard Agreement Concerning Environmental
Investigations. Ainsi, les prêteurs garantie
négociations,
la valeur de la
pas le contrôle
du site ou de
de toute contamination
à leur arrivée dans le dossier. La Saskatchewan
associée à l’état des terrains
est également
contaminés.
en voie de clarifier la responsabilité
de
Ententes avec les acheteurs-locafaires Les ententes terrains
avec les acheteurs-locataires
contaminés
réglementaire
en garantissant
ne les poursuivra
de l’achat ou de la signature
éventuels
aux acheteurs
éventuels
visent à faciliter la vente des
ou locataires que l’agence
pas à cause d’une contamination
du bail. Ce type d’entente
qui existait au moment
existe aux États-Unis
depuis 1989.
Par exemple : La politique
adoptée
en 1989 par 1’EPA a été révisée en 1995 dans l’espoir
d’encourager
davantage
contaminés.
Elle donne
type d’entente
à se lancer dans la restauration
à 1’EPA plus de souplesse
des terrains
pour décider si elle peut offrir ce
mais on estime qu’elle ne va pas assez loin pour régler le problème
de l’incertitude diminution
de promoteurs
des acheteurs
ou des prêteurs
et ne contribue
en rien à la
du coût de ce genre de transfertg.
Guides d’information Des guides d’information le dépistage
existent
des sols, la contamination
terrain dans le choix des mesures Par exemple :
sur des sujets comme
les mesures
des eaux souterraines,
le rôle de.l’utilisation
de réparation,
terrains
non contaminés
été contaminées
situés au-dessus
de ces propriétés
de la contamination
façon d’exploiter Guidance
la politique
doit permettre
future des terrains
onéreuses
de l’agence doit discuter du site et tenir compte décontamination
Programmes
n’est pas
ou s’il n’a pas aggravé la contamination
dans sa
Environmental
Response, Compensation
Remedy Selection Process (EPA, États-Unis), des hypothèses
dans les sites Superfund. de nettoyage
entraînant
et trop protectrices.
de cette information
raisonnables
1995.
quant à
Il est trop souvent
sur l’hypothèse
avec les gouvernements
arrivé
qu’un site pourrait
de ce fait des mesures Selon cette directive, locaux de l’utilisation
pour déterminer
un
de
le personnel éventuelle
le processus
de
à appliquer12.
exhaustifs
volontaires
De nombreux
qui ont
L’EPA ne poursuivra
si le propriétaire
jour être utilisé à des fins résidentielles,
réaménagement
non contaminées
d’élaborer
que 1’EPA fonde ses décisions décontamination
de
des systèmes d’eaux souterraines
on Land Use, dans Comprehensive
l’utilisation
Aquifers (EPA,
aux propriétaires
la propriétéll.
and Liability Act (CERCLA) Cette directive
applicable
par des sources sises sur d’autres propriétés.
pas les propriétaires responsable
explique
du
par exemple le EPA aux États-Unis’O.
Final Policy Towards Owners of Property Containing Contaminated États- Unis). Ce document
de prévention,
états américains volontaire
utilisent
des terrains
une combinaison
de mesures
de
contaminés.
Par exemple : Indiana. Le programme de réparation volontaire de l’Indiana prévoit l’émission d’un certificat d’achèvement des travaux et un engagement de ne pas poursuivre personnes
qui ont appliqué
avec succès un programme
volontaire
de nettoyage.
les
Le programme participants,
établit toute une série d’étapes auxquelles dont les demandes,
public, le nettoyage Minnesota. prévoit
et le certificat
Le programme
des incitatifs
participants,
financiers
bénévoles.
Le programme
volontaire
(p. ex., des subventions
10 types différents
de protection
ou de certificats compte
du programme,
toute poursuite
Connecticut. Le programme d’un fonds commun des sites présentant été modifiée contrôle.
en matière
adaptés
de réparation
de responsabilité,
aux besoins
un potentiel
économique
réaménagement
regroupant
non seulement
de contamination,
de représentants
supposera
les terrains
de Détroit
le
des fonds
(RJXJS) est formée à la gestion de la de l’environnement
entre les diverses agences
régler la question
de nettoyage
Québec. Le ministère
volontaire
volontaire
la limitation
concernant
de ces propriétés
Les travaux
fin.
ces trois sites, en en vertu duquel
si le futur propriétaire
intitulé
du Québec
Projet de politique
des terrains. Ce document économique
vis-à-vis
et les vendre à bonne
désirait
sur ces trois sites sont en
a déjà été vendu16.
de l’Environnement
préliminaire
de sa responsabilité
de Détroit
à des fins résidentielles.
cours et l’un des terrains
un programme
l’existence
de l’État dans le domaine
cette société ne serait pas tenue responsable
volontaire;
des
le réaménagement15.
retour d’un engagement
un incitatif
en fonction
Une cote positive favorisera
a négocié un décret global de consentement
réhabilitation
est
pour servir d’outil de
REUS s’est chargée de la coordination
Michigan. En 1994, Chrysler voulait
document
géographiques
les sites du point de vue de
des sites urbains
trois grands sites de la région métropolitaine
convertir
de l’État a
les revues de
des grands services de la ville qui s’intéressent
afin de promouvoir
dispose
au nettoyagel”.
ainsi que de représentants
et du commerce.
Chrysler
du Connecticut
une cote à chaque propriété
Detroit. L’équipe de réaménagement propriété,
contre
et à la décontamination
des renseignements
pour prioriser
et du niveau de contamination.
incitatif
à
et les prêteurs
et d’expédier
privé tandis qu’une cote négative
comme
et s’applique
élevé. La réglementation
mais également
en attribuant
services disponibles
sous
des parties
ont reçu un certificat
des sites urbains
destiné à l’évaluation
afin de faciliter la décontamination
commercialisation
et
décrétée par l’État.
Une base de données
leur niveau
du
du plan de travail)
sur l’appui de 23 employés
d’obligations
en cours d’élaboration,
les
du Minnesota
ce qui protège les promoteurs
administrative
se soumettre
aux villes et comtés
à l’approbation
700 sites. À ce jour, près de 3 500 acres de propriété
d’approbation
publics
et de nettoyage
dans le cadre du programme,
offre également
doivent
les plans de travail, la participation
de fin des travauxl’.
d’enquête
forme de lettres, d’ententes environ
les ententes,
présente
au réaménagement
a produit,
de protection six propositions
des sites contaminés
dont la mise sur pied d’un programme des responsabilités
dans certaines
en mars 1996, un des sols et de destinées
de responsabilité
conditions;
la création
d’un système d’aide aux propriétaires
dont les moyens
financiers
création
l’encouragement
du réaménagement
d’un fonds de réhabilitation;
à offrir
qui constituent
sont limités; la des sites
abandonnés plutôt
et du développement
que sur les terrains
stratégie
des infrastructures
propres.
sur les terrains
contaminés
Ce projet, s’il était adopté, constituerait
globale du réaménagement
des terrains
contaminés
similaire
une
à celles des
États-Unis.
Désignation de vaste zones et plans stratégiques Ces plans peuvent
être appliqués
tels que les propriétés Le plan stratégique comprend
multiples,
vise le niveau
divers anciens
et géologique
de contamination
sites industriels
inter-relié.
Les options
revues avec les autorités assurer une meilleure
pour s’occuper
Regeneration
d’autres juridictions
situés dans un environnement préliminaires
et un plan ou une stratégie
protection
d’endroits
transfrontaliers
et autres.
d’une zone géographique
de nettoyage
de l’environnement
qu’un plus haut niveau de certitude Waterfront
de la contamination
les réseaux hydrographiques
d’approbation éventuels.
Trust du port de Toronto
hydrologique
sont examinées
et
sont négociés pour
hydrologique
aux acheteurs
qui
et géologique,
C’est cette approche
a adoptée
et qu’envisagent
ainsi que le
d’adopter
ontariennes.
Approche globale en faveur de ku régénérution Au Royaume-Uni,
on a tenté de concevoir
régénération.
Les Local Training
des nouveaux
aménagements
professionnelle,
une approche
and Entreprise
Councils
et de l’infrastructure
de l’acquisition
normales
des procédures
des compétences
de contrôle
d’approbation
ont combiné
le financement
avec celui de la formation et d’autres programmes
taires. Les fonds vont à des projets de régénérationet rationaliser
globale au niveau de la
présentent
qui permettent
communau-
l’avantage
de suspendre
de
les mesures
de la planification17.
Chicugo Brownfields Forum Ce vaste processus
de recherche
pour le réaménagement
des terrains
regroupant l’immobilier,
40 professionnels
vise à favoriser l’adoption contaminés.
du domaine
du droit, du développement
Les activités du forum en vue d’éliminer
ont entraîné
les obstacles
Il a permis
d’options la création
de la planification, communautaire
la formulation
de la banque,
de 56 recommandations
au réaménagement
des terrains
terrains
contaminés.
Ces sociétés adoptent
type de réaménagement, financiers, construction,
des sociétés spécialisées
les autorisations, l’évaluation
y compris
la gestion
spécifiques
contaminés.
des terrains des
de services complets
environnementale,
les conseils juridiques immobilière,
publique.
dans le réaménagement
une approche
l’ingénierie
de
et de la politique
Sociétés spécialisées dans le réuménugement contaminés Il existe, aux États-Unis,
politiques d’un forum
et financiers,
pour ce
les accords les communications,
du risque et les relations
publiques.
la
L’évaluation complique
du succès et du mérite relatif des stratégies
évoquées
en raison de trois facteurs. Tout d’abord, la gamme
oeuvre à ce jour au Canada
n’est pas aussi étendue
jouit pas encore d’une expérience Deuxièmement, nombreuses
qu’aux États-Unis
main dans certains
ce n’est qu’au cours des deux ou trois dernières
options
ont pu être identifiées
peut s’écouler beaucoup celui où elles portent domaines
de première
au chapitre
des stratégies
et des stratégies
élaborées.
fruit sur le marché, l’expérience
américaine
au niveau
réglementation,
du droit et autres pratiques,
certaines
Étant donné
des stratégies reste limitée
précises quant
compte tenu des différences
à certaines
de la législation, stratégies
(p. ex., le financement
taxes foncières)
même si elles se sont avérées un succès aux États-Unis.
De plus, quand canadien
des services financiers
que l’expérience différence
américaine
de l’industrie
dit, il est dominé relativement se distingue
par un petit nombre
est importante
des services financiers
de grandes
11faut également publics
de compétitivité
des services financiers
partagé
Le secteur
pour sa plus grande
dans l’interprétation
réaménagements
de la participation
ne signale qu’un financement
Cette
à accepter des risques aversion
ses propres
du secteur public. des rapports
de terrains
contaminés
du secteur des services financiers.
exemple, dans le cas du projet BASF CorporationNille faite de la participation
dans un marché
dans le marché.
reconnu
La à
Autrement
plus de temps pour élaborer
faire preuve de prudence
nécessairement
Il en découle
dans tous les marchés.
au niveau de compétitivité
selon lesquels le succès de certains
témoigne
institutions
est généralement
aux
du secteur
oligopolistique.
Par contre, le secteur américain
et pour réagir aux incitatifs
canadiennes
des services financiers,
parce qu’en général, l’empressement
proportionnel
des
un bon repère pour le Canada.
est essentiellement
au risque. De ce fait, il lui faudra probablement stratégies
financières que la structure
tient à ce que notre marché
de l’assurance,
transférables
de celle des États-Unis.
peut ne pas constituer
non concurrentiel.
est directement
des institutions de se souvenir
est très différente
par son haut niveau
distinction canadien
il importe
la plus importante
l’exclusion
ne sont pas directement
on évalue la réaction
environnementaux,
à certains stratégies.
au moyen de nouvelles
incitatifs
qu’il et
de la
États-Unis
au Canada,
ne
années que de
où on annonce
et il est difficile de tirer des conclusions
et le Canada
domaines.
de temps entre le moment
Troisièmement,
4 se
mises en
de Wyandotte,
entre la ville et BASF et aucune
directe d’une institution
Par
le rapport mention
public n’est
financière.
Réactions aux stratégies Aux États-Unis, moins
plusieurs
Le Minnesota
la réaction
aux initiatives
et l’Oregon
administrent
cinq ans. Au 30 juin 1995, les participants achevé le nettoyage le nettoyage
des programmes au programme
de 75 sites et les travaux
cette même date, les participants terminé
du secteur public en place depuis au
années a été signifïcativels.
étaient
au programme
de 34 sites et continuaient
volontaires
depuis plus de
du Minnesota
avaient
en cours dans 210 autres. À
de l’Oregon à travailler
avaient, quant à eux,
dans 22 autres.
Le Connecticut,
le Michigan
l’État, des mécanismes valeur de propriétés millions
et le New Jersey ont mis en place, grâce à des fonds de
d’aide importants industrielles
de dollars et des travaux
assumant
la responsabilité
de réparation
du nettoyage
estime que son investissement emplois
pour faciliter les procédures
et commerciales.
an pour les gouvernements
sont en cours dans 34 sites, l’état
de créer au moins
dans le secteur de la fabrication, au moins
locaux. Le Michigan
Le Massachussets
a vu le nombre
chaque année pour atteindre les travaux
de réparation
des sites nettoyés
volontaire
d’espaces à bureaux
de taxes foncières
volontaire, substantiel
de 350 millions
de financement
ou plusieurs d’intention
de nettoyer les travaux
programme, fourni
2,4 millions
grâce à des
de leurs lois, sur les
de pieds carrés
et de loisir. de la
est un programme
global
révisées, des ententes
de nettoyage,
exigences en matière
un programme de notification.
Au
et remis dans l’état requis par une
en vertu du programme.
Des avis officiels
ont été déposés pour un total de 100 sites et, en très grande
ont été effectués aux frais du secteur privé. Dans le cadre du
le Département
en subventions
1993,
de dollars par an, de
des normes
en matière
et de nouvelles applicables
résultats
de recyclage des terrains
35 sites ont été nettoyés
des normes
Depuis octobre
industriel
Land Recycling Program)
sur les responsabilités
cours de cette période,
de près de 100
et de créer plus de 12 millions
en place depuis un an, comprenant
vendeur-acheteur
majorité,
d’excellents
ainsi que d’espace commercial,
(Pennsylvania’s
privés
ont permis de réparer plus de 1 300 acres,
Parmi les projets plus récents, le programme Pennsylvanie
augmenter
lancés, sans modification
Ces programmes
les revenus
de dollars des subventions
dans plus de 3 200 cas.
et l’état de New York ont obtenu
4 700 unités de logement
de dollars à
les investissements
plus de 500 sites annuellement.
sont terminés
de nettoyage
d’augmenter
et
fiscaux par
de dollars.
programmes
construire
revenus
a affecté 22 millions
de stimuler
La Californie
déchets dangereux.
de nouveaux
15 millions
pour la mise en valeur des sites permettront de 273 millions
5 000 nouveaux
des services, du détail, de la recherche 6 millions
son fonds d’aide sociale et estime qu’environ jusqu’à concurrence
de mise en
a engagé 22
dans neuf d’entre eux. Le Connecticut
permettra
des loisirs et qu’il engendrera
Le Connecticut
du Développement
économique
de dollars d’aide financière
directes sont également
et communautaire
à 19 projets. Des millions
disponibles
a
de dollars
et on en a déjà accordé plus de
2 millions. Au fur et à mesure moment moins
que les régimes réglementaires
où 1’EPA a reconnu contaminées,
la primauté
les intervenants
plus en plus au réaménagement faire leur apparition.
Diverses alliances
marketing,
se sont formées
et continuent
des intéressés
des guichets
De nouveaux
se sont intéressés fonds communs
sources de financement
de fournisseurs
contre les risques divers, des consultants
la disposition
des États sur les propriétés
du secteur privé américain
de ces propriétés.
capital de risque ont été créés et de nouvelles assureurs
ont changé et à partir du
de la juridiction
ont commencé
à
de services, dont des avocats, des
en environnement
et des sociétés de
de s’établir. Elles ont pour objectif uniques
de de
pour l’ensemble
de mettre à
des services requis
pour réaliser les transactions approche
commerciales
relatives aux propriétés
de service global en vue du réaménagement
comprend
l’acquisition
financement,
des terrains,
l’ingénierie
les services juridiques,
risque, la construction fonds communs
financières
publiques.
institutionnels
plus élevés associés au réaménagement le succès de leurs activités
des terrains
encourage
des terrains
le potentiel
de
institutionnels,
les incite à adopter
leur participation
leur
une approche
et
au réaménagement
contaminés.
Le Canada terrains
en ce qui concerne
de
contaminés.
les financiers
de tirer parti de leurs erreurs et, finalement,
des critères plus progressifs
qu’il ne
est considérablement
et qui recherchent
rendements
du
la gestion du
reconnaître
Plutôt, il s’agit généralement
Néanmoins, permet
gouvernementales,
Il faut cependant
traditionnelles.
Cette
la coordination
de capital privé dont le profil de risque inhérent
plus élevé que celui des prêteurs
contaminées. contaminés
environnementale,
les autorisations
et les relations
s’agit pas d’institutions
des terrains
ne semble pas disposer
de données
globales sur le réaménagement
des
contaminés.
Leqons CI tirer
Incitatifsmonétaires directs La différence bénéficiaires,
fondamentale
les institutions
il s’agit habituellement et, par conséquent, rendement, incitatifs
d’ententes
indirects
bilatérales
quantifiables
impliquent
généralement
plusieurs
et les bénéfices
par les administrateurs
davantage
de chances de susciter et de favoriser le maintien financières
aversion,
cette différenciation
En général, les incitatifs monétaires. d’argent
Les incitatifs
ou l’abandon
les taxes. Les incitatifs d’incertitude,
directs peuvent
monétaires
de certaines
se répartir
impliquent obligations
d’une réaction
indirects.
au Canada en incitatifs
spécifiques
qu’aux États-Unis. monétaires
et quantifiables,
de mécanismes
de réduire contractuels
Selon la théorie
ce sont les incitatifs
avoir l’effet le plus marquant
quantifiable,
en raison de leurs qualités inhérentes
ont pour effet d’améliorer réduire
simplement
arrangements
qui peuvent
le rendement
contractuels
réglementaire.
de l’investissement
directs qui ne dépendent
de tierces parties ou d’une interprétation
économique,
: ils sont facilement
les risques assumés par le financier. quelquefois
d’une
à avoir le risque en
de risque du secteur privé au secteur public. monétaires
de
et non
direct de sommes
offrent d’autres moyens
par l’intermédiaire
avoir positive
Dans le contexte
le versement
pas très
dont on cherche à
directs devraient
des services financiers
devrait être plus marquée
non monétaires
généralement
les incitatifs
que les incitatifs
du secteur canadien
ne sont souvent
financières
le comportement.
plus grande propension
Par contre, les
parties, ne sont pas de nature
qui s’y rattachent
des institutions
Par conséquent,
directs,
dans les analyses de
similaires.
influencer
la part des institutions
aux yeux de leurs
du point de vue monétaire
et à incorporer
du risque et autres pratiques
et leur application
bien compris
directs et indirects
tient à ce que dans le cas des incitatifs
plus faciles à comprendre
les évaluations
monétaire,
entre les incitatifs financières,
par exemple le degré de transfert il semble que et le plus
mesurables
du promoteur
et ils
ou de
D’autre part, ce sont des
pas, pour leur réussite, des actions incohérente
du cadre législatif
et
Dans la limite des rapports diverses initiatives
d’incitatifs
directe du secteur public
disponibles
attire des intervenants
des projets de réaménagement. comportant
sur l’utilisation
directs, on peut affirmer
le versement
et le succès relatif des
que la participation
financière
du secteur privé et permet
La section suivante
présente
quelques
de réussir
stratégies
direct de fonds :
un financement
public et privé des frais de réparation
des subventions,
pour les frais de réparation,
dans un état au moins,
dans cinq états au moins;
aux intervenants
ou aux paliers gouvernementaux
du secteur privé,
inférieurs,
dans quatre
états au moins; des subventions
en capital de lancement
haut potentiel
des prêts ou des garanties,de financer
les travaux
Action Agenda);
dans quatre états au moins.
les autorités
frscaux futurs ou d’oublier
peut mentionner
de sites cibles à
Brownfîelds
prêt des états pour aider les parties du secteur privé à
de nettoyage,
Dans d’autres circonstances, revenus
pour le réaménagement
(50 projets dans le cadre du Superfund
publiques
les arriérés
ont choisi de renoncer
de taxes existants.
aux
À titre d’exemple,
on
:
aux États-Unis,
la proposition
l’amortissement la radiation
relative à l’impôt
des frais de réparation
sur le revenu visant à accélérer
des terrains
des arriérés de taxes foncières
contaminés;
municipales
(ville de Windsor,
en
Ontario). S’il devenait
loi, l’incitatif
avoir des conséquences actuellement déduction Windsor
des États-Unis
importantes
être amortis fiscale unique
puisque
sur de longues importante
de la propriété
(habituellement
pourraient
et immédiate.
de taxes qui permet
sur le revenu pourrait
les frais de réparation,
périodes,
ne devrait pas avoir beaucoup
partie des arriérés
relatif à l’impôt
d’impact
qui doivent
se transformer
en une
Par contre, le programme puisqu’il
de
ne s’agit ici que d’annuler
au total des frais de nettoyage
une petite partie de la valeur totale de la propriété
qui, dans tous les cas, a fait l’objet de négociations
la
d’excéder la valeur
entre les promoteurs
et
et les
municipalités). Dans le cas où des fonds publics nombre
de juridictions
encore directs) pour réduire Le plus important
ne sont pas directement
ont réussi à utiliser ou transférer
une combinaison
D’autres juridictions, ententes ultérieure
notamment
vendeur-acheteur
et à constituer
de subventions
1’EPA et certains
relative à une contamination
sont pas encore très courants
au Canada.
un certain (mais
est celui du Minnesota, un répertoire
et d’indemnités
afin de protéger
disponibles, non monétaires
le risque du secteur privé au secteur public.
et le plus visible de ces programmes
réussi à traiter 3 500 acres de propriété utilisant
des mécanismes
adaptées
où l’on a
actif de 700 sites en à chaque situation.
états, font aujourd’hui
appel à des
les deux parties contre toute poursuite
pré-existante.
Cependant,
ces mécanismes
ne
Imitatifs indirects Au cours des dernières
années, l’un des principaux
juridictions,
tant américaines
réparation
des sites contaminés.
agences de réglementation d’appliquer moins
des normes
que canadiennes, Cette approche
et des consultants de nettoyage
de frais que les obligations
qu’elle reconnaît
la légitimité
par conséquent,
Cependant,
administrateurs
officiellement
conséquent,
cette initiative
initiaux
de remettre coûteuse
du promoteur
les terrains
d’habitude
dans leur état d’origine,
par des consultants
pour les promoteurs
du secteur privé et,
de ce type de
les plus fréquents
que soulèvent
les
dans le secteur des services financiers
réglementaires les travaux
de
en général,
au site et qui entraînent
l’un des problèmes
à leur désir que les autorités
les normes
a reçu un fort appui de la part des
adaptées
du risque environnemental
approuvant
de nombreuses
parce qu’elle permet,
d’une autorisation
qu’elle est moins
réaménagement.
objectifs
a été de libéraliser
garantissent
de réparation
un minimum
de sécurité
une fois qu’ils sont terminés.
peut avoir pour effet de réduire
mais elle ne contribue
tient en Par
les frais de réparation
en rien à réduire
le risque encouru
par le
financier. Par exemple, dans le cas où l’utilisation potentiel besoin
maximal
d’utilisation,
de faire des travaux
nettoyage
peuvent
du terrain
soit rehaussé
nettoyage
supplémentaires
plus coûteuses). approuver
à engendrer assouplir
réduisant
l’absence
de participation
future de règlements
des capitaux
souligner
coordination formation initiatives récentes
des municipalités
spéciales de professionnels
des sources de financement professionnelle
soient intuitivement dans leur élaboration
succès. Cependant,
attrayantes,
dans la mesure
est que cela soit possible, du risque économique sera vraisemblablement
à mieux coordonner il faut
accélérées, des bases de données
du réaménagement
et, au Royaume-Uni, sociale comme
communautaires.
elles sont également,
ne représentent,
la plupart
en général,
la
la
Bien que ces
de tirer des conclusions
où il est difficile d’en quantifier
ces initiatives
positif
toute une gamme
Parmi ces mesures,
pour l’infrastructure
et rien ne permet
à
contaminés.
à créer un contexte
comportent
et des états destinées
et d’autres programmes
destinées
et
les institutions
des terrains
et à l’améliorer.
de revue et d’approbation
la responsabilité
les initiatives
qui cherchent
contaminés
gouvernementaux
des procédures
SIG, des équipes
indirects
des
le risque que
décourager
pour le réaménagement
des terrains
par les autorités
à accroître
peuvent
et
du secteur privé peuvent
à augmenter
C’est pourquoi
de nettoyage
de
plus exigeantes
dans l’achèvement
contribuer
plus sévères contribue
d’incitatifs
administratives
l’accès aux programmes
de
des travaux
probablement
gouvernementale
supplémentaires.
du réaménagement
problèmes
ce qui entraînerait
de normes
peuvent
et les processus
de fournir
d’initiatives
supérieure,
ainsi les longs délais imposés
des résultats
des dépenses
pas à son il n’y a pas
et rester non résolus jusqu’à ce que le type d’utilisation
(en application
D’autres programmes autour
de nombreux
De la même façon, même si les consultants
les normes
financières
et que, par conséquent,
de réparation,
à une catégorie
et l’acceptation
l’application
complets
être reportés
les travaux,
réglementaires, travaux
prévue d’un site ne correspond
qui est résidentiel,
du temps, quant à leur
les avantages,
si tant
qu’une petite partie
potentiel relié aux sites contaminés et leur impact individuel ne que limité même si, collectivement, il peut être plus important.
Au Canada, meilleure
on a marqué
définition
particulier
des progrès intéressants
en Colombie-Britannique
initiative
collective
financiers). moment
de l’autorité
Cependant,
financière
de l’exploitation
méthode
privilégiée
financière).
Cela explique
l’administration
ou le contrôle
rendre le prêteur propriété.
entre les stratégies
C-5 ont été exacerbées
par l’incertitude
terme, parce que la législation en matière
provinciales
de législation
le paysage environnemental l’incertitude,
et le nouveau
des juridictions
provinciales
inconnue
ce qui contribuerait
jusqu’ici,
dans tout
à réduire
clés
utilisent
avec peu de financement
à ces initiatives
documentés.
une combinaison
façon générale, l’existence
direct comme
d’initiatives
des terrains considérable,
En particulier,
des incitatifs comme
le montre
favoriser le réaménagement facteurs, tout tourne
sont plus convaincants
contaminés
dans la plupart en présence
Dans les marchés
faibles. Par ailleurs, le spectre des pertes enregistrées
Les stratégies
80 est toujours
réussies d’encouragement
d’intervention
:
intervention
des juridictions.
dépend
de divers
là où se situe le terrain
sera moins
élevé que dans
dans le marché
de
présent. au réaménagement
être replacées dans un spectre de transfert
d’une importante
du
de la part du secteur public pour
contaminé.
dans les années
un potentiel
et d’indemnisation
les marchés l’immobilier
forts, le niveau
qui combinent
présenter
requise du secteur public
des forces économiques
du réaménagement
hybrides
de subvention
degré d’initiative
des terrains
de l’intervention autour
les programmes
le programme
que
pour susciter et assurer
directs bien ciblés semblent
Minnesota. Il va de soi qu’il faut un certain Même si l’importance
et réglementaires,
La
testés ou
à ce jour, on peut dire, de
réussies du secteur privé dans le domaine
contaminés.
soigneusement
disponibles
de lois et
du réaménagement.
pas été suffisam.ment
directs, soit économiques,
soit législatifs
directes et
l’élaboration
catalyseur
et leur succès n’ont, jusqu’ici,
que les incitatifs
indirects,
de stratégies
activités touchent
En raison du peu de renseignements
les incitatifs
ci-dessous
du moins à court
le Projet de loi C-5 pourrait
Néanmoins,
même si, au Canada, les principales
de politiques,
peuvent
Les
Projet de loi fédéral
sur les initiatives
une uniformité
fédéral-provincial,
de
qui existe sur la
qui règne dans ce domaine,
établirait
des stratégies
La plupart
réaction
a pour conséquence
à long terme.
Synthèse indirectes
de régner parmi les
le risque et l’incertitude.
actuelles
et de réglementation.
la
la prise en charge,
fédérale aurait préséance
avoir des effets positifs, puisqu’il
(ce qui est souvent
environnementale
partiellement
ou au
de l’institution
Cette situation
de la contamination
On ne fait donc qu’atténuer
incohérences
préexistante
qui continue
comme
de la propriété.
responsable
limitée à partir du
par le séquestre-gérant
être considéré
d’une
pour faire valoir son droit sur
la valeur de recouvrement
la très grande inquiétude
quant à ce qui pourrait
(lancement
pas à une contamination
d’une entreprise
pour maximiser
en
et du secteur des services
qu’une protection
des mesures
d’une
du prêteur,
et en Ontario
provinciale
n’offrent
prend
de prêt, et ne s’appliquent
maintien
prêteurs
(législation) réglementaire
ces approches
où l’institution
une garantie
dans l’élaboration
des règles de base relatives à la responsabilité
gouvernementale
des terrains
et de réduction à l’initiative
contaminés
du risque qui va
privée, tel qu’indiqué
une aide gouvernementale comme
directe grâce à divers mécanismes
le financement
pilotes et le financement
matière réduire
indirecte
de financement,
de responsabilité
la planification l’approbation
en matière
aux niveaux
acceptables
de planification
touche la possibilité sur le marché;
l’assurance,
par le biais de l’industrie
commercialement
des services financiers,
de nettoyage,
et d’évaluation économique
traditionnelle
des sites et de
de l’assurance
ci-dessus,
l’approche
contaminés
ne peuvent
du nettoyage
de continuer
à fonctionner
physique
normalement
de nettoyage.
être transférés
site. Cette approche
oblige de contrôler
et un programme
grâce
du terrain.
Ce dernier
négociée
qui permet
tout en réservant
une partie
Cette option
risques, tant pour l’agence de financement
nettoyage
sur des bases
viables et acceptables;
de ses revenus pour les travaux
pratique
de
de ce dernier
peut se faire en une seule fois ou encore, d’une façon graduelle à l’entreprise
afin de
et l’aide et
des possibilités
composantes
de rendement
lorsque les risques associés aux terrains
l
les garanties
de l’avenir en
de vastes zones contaminées
des sites. Une des principales
réinsertion
aux mécanismes
et l’industrie
du réaménagement
mécanisme
comme
contre les incertitudes
pour les promoteurs
quant
commercialisation
grâce à des mécanismes
la protection
stratégique
l’incertitude
de projets
de grands projets;
une aide gouvernementale en matière
de financement
partagé, les fonds en fïducie, le financement
permet
de réduire
les
que pour le propriétaire-exploitant le risque en définissant
des normes
des professionnels
qui feront le
d’accréditation
du de
du site et en y adhérant.
La base du succèsdu réaménagement futur des terrains contaminés Bien que le mandat faire pour favoriser
ne consiste pas à étudier
un engagement
secteur des services financiers contaminés,
il faut aborder
de façon exhaustive
économique
dans le domaine certains
des points
plus proactif
et plus important
du réaménagement communs
ce qu’il faudrait du
des terrains
aux réussites
d’autres
juridictions.
Réforme de la réglementation
sur la responsabilité
cadre national uniforme et cohérent. Cela comporte
environnementale
afin d’établir un
deux volets distincts
mais inter-
reliés : Le cadre réglementaire
canadien
est terriblement
réalisée en 19% par le Comité
technique
normalisation
environnementale
sur l’évaluation
plus de 240 mesures nementales approches
législatives
dans les provinces philosophiques
différentes
différentes
peuvent
s’appliquer
de
environ-
et au niveau fédéral. De plus, les d’une juridiction
adjacentes
aux mêmes situations
-oble rondeno-ion& surI’emronnomen, e’l’éconolx
de
des sites révèle l’existence
considérablement
même entre celles qui sont géographiquement
une enquête
canadienne
ayant des implications
et les territoires
different
fragmenté;
de l’Association
à l’autre,
mais où des lois
environnementales.
.esede” desseri,ces hmc ers etlerèonenogement deslellcli”s contan,nés - Rappor, de jïnihkse
Une telle fragmentation l’incertitude actuelle
et une telle incohérence
et encourager
de responsabilité
nombreuses
l’aversion
stricte, mutuelle
juridictions,
des ministres
responsabilité
Programmes d’imposer
n’aborde
future en matière
législative
en fonction
et de l’application
rétroactive
des lois applicables
la possibilité
d’appliquer
fiscales qui surgiraient
Évolution de la philosophie modèle traditionnel
catalyseur
fiscale, dont à la participation
fiscales publiques
dans le temps des répercussions
étaient en place, le secteur privé pourrait ci-dessous
du comportement
est un programme
de s’impliquer
n’a nommé
: qui passerait outre au
d’Amérique
explique
environnementale
dans les questions
Les institutions
et le profil de leur fonction
réagir
basé sur le profit pour s’engager activement
La Banque
de réflexion
deux des six grandes banques mais aucune
comme
du secteur des services financiers,
dans les questions d’intérêtpublic.
de la banque.
et explorer
d’incitation
de toute façon plus tard.
dans les domaines
un désir immense
pratiques
qui ont le pouvoir
étudier
pas de dépenses
de reporter
décrits auparavant
de façon constructive
Il
et la portée de la
et des meilleures
des programmes
n’entraînerait
mais permettrait
Si les éléments
de règlements.
la nature
de gouvernement
accéléré des frais de nettoyage,
du secteur privé. Cette approche supplémentaires
façon la
découlant
actuelles.
d’incitation fiscale : Les niveaux
l’amortissement
approche
canadien
d’aucune
d’environnement
des taxes sur le revenu des sociétés devraient
sérieusement
du pollueur-
par le Conseil
établir des repères clairs et fiables définissant
environnementales
visibilité
adoptée
du pays, le cadre réglementaire
d’une modification
intérêts
à la philosophie
proportionnelle
de la responsabilité
faudrait
de la politique
qui existe dans de
de l’Environnement.
Dans l’ensemble question
et partagée,
n’est pas conforme
payeur et de responsabilité
ne font qu’aggraver
au risque. L’application
financières
que son
prospective
publiques
canadiennes
basé sur
importantes doivent
pour les
rehausser
de gestion du risque environnemental;
la
seules
ont un service de gestion du risque environnemental
de haut responsable
en ce domaine.
Initiative du secteur des services financiers pour mieux connaître le risque environnemental. dominantes
actuelles
environnemental, connaissances environnement rehausser
L’incertitude
et l’aversion
du secteur des services financiers
sont toutes deux inversement acquises. Un programme dans l’ensemble
en ce qui concerne
proportionnelles
de recrutement
grâce à des techniques
des problèmes de gestion
techniques
le risque
aux
actif d’experts
du secteur aurait pour avantage
le niveau de compréhension
de les minïmiser
au risque, les deux caractéristiques
en
immédiat
de
que des moyens
du risque reconnues.
Initiative de l’industrie de l’assurance pour être plus innovatrice nouvelles formes de protection
environnementale
plus soutenu
avec les utilisateurs
et plus proactif
afin de s’assurer que les caractéristiques d’assurance
soient plus clairement
dans l’élaboration
de l’assurance
des anciens
liées aux besoins
Initiative des prêteurs pour utiliser plus largement
environnementale,
et des nouveaux pragmatiques
contrats du marché.
les formes d’assurance
disponibles
les autres mécanismes privés de transfert du risque. L’industrie
de l’assurance
démontré
absence du marché,
au cours des dernières
elle est de nouveau préoccupations options
années qu’après une longue
prête à offrir des types de couverture
des propriétaires-opérateurs
réaménagement
des terrains
contaminés.
n’est pas encore très répandue.
l’assurance
et du prêt pour encourager
est nécessaire
pour les rendre rentables
à coût raisonnable.
de
et pour s’engager dans un dialogue
qui répondent
et des prêteurs, Cependant,
a
aux
dans le cas du
l’utilisation
Un effort coordonné
de ces nouvelles
entre les industries
le recours à ces options sur le plan actuariel
et
de
de façon généralisée
et viables à long terme,
Références Département de la gestion environnementale de I’Indiana, Bureau des mesures environnementales, décembre 1995, Remediation Q Reuse, vol. 2, no 1, décembre 1995. Donale T. Iannone, 1996.
Sparking
Investment
in Brownfield
Sites, Urban Land, juin
Idem. Ernst & Young, Lender Liability for Contaminated Investors, novembre 1992. Brownfield
Incentives
Sites: Issues for Lenders and
Aired, Engineering News Record, p. 12, 18 mars 1996.
Département de la gestion environnementale de l’Indiana, Bureau des mesures environnementales, Remediation & Reuse, vol. 2, no 2, février 1996. Civil Engineering, mai 1996, Driven by economic and social pressures, states and cities .... mai 1996. Linda Larson, Impact of the Brownfields Program, et présentation aux membres Brownfïelds Development Institute, San Francisco, Californie, 19 avril 1996.
du
Idem. Idem et Pederul Register, vol. 60, 1995. Idem. Idem et United States Environmental Protection Agency, Office of Solid Waste and Emergency Response, 1995, Land Use in the CERCLA Remedy Selection Process, OSWER Directive No.9355.7-04, Washington, D.C., 1995. Département de la gestion environnementale de I’Indiana, Bureau des mesures environnementales, Remediation e+ Reuse, vol. 1, no 2, décembre 1995. Civil Engineering. Larson, avril 1996. Idem. Greater Toronto Clément
Area Task Force, Report ofthe
Dinsmore,
State Initiatives
GTA Task Force, janvier
on Brownfields,
1996.
Urban Land, juin 1996.
Q~,@ion .
__.. L-1 :I.; ‘, R$ponse-
‘-
GI l;re$ les tërrains co@minés apparaissent parce que _ ::.-.: .: >- Iesg+s hés&ent à en devenir propriétaires, à les . -:- &am.énager ou à pr&èr dë I’argent avec un terrain >. ._ : ._ ‘__ _I %-iiontamine’ en garantie Iorsqué la propriété est _ _--,_ , : :. f fp&é*t &cj&&t&. ‘ - ._. -_ << -. -QuéU~s $oss&iIités I _ Parmi les possibilites, il y a ceIle d?iménager des d’affa~s~et quels defis terrains de premier choix sur le plan de Pemplacement. - -De plus; les possibilités $2affaires des sociétés de consulreprks~ntekces &es aù t nivem,de ia.~rOGke? - - ‘., ,; tants en erkironnement powle réamenagement des .*‘<,‘. Lterrains contaminés-ont éteimportantes. .
.‘.
:” _’ ._ I -1; .I.
;
ï?&& 5% défis reIatifs & reaménagement des terrains contaminés, mentionnons les’d&& d’approbation dans toute la province, en plus des contraintes financières causées parle tout elevé des travaux de réparation. . .. i
_’ _“.
_.
i .: ce réaménagement des terÏains contaminés a été QueU&nes&es a-t-on prises p?ur.en~G~ag$k.le 1 ‘encouragé p.tir&palement par la communauté du ream&rage@re&t destermins : dév&pp&ent puisque les gains financiers potentiels contanîinés7 .. i. y peuvent &e importants. <- Queue a @é la .&action du secîeui des ser&q fm%- : : ciera face 8: ces in&&& ‘I. 1. -.I _ .-;L .
/
I
’&i réaction à ces initiatives, le secteur des services ~nancieka élaboré son propre jeu de pditiques relatives au réaménagement des terrains contaminés. Lkms ces $itiqües, on trouve-un cadre relatif au pro;ces&d’attribution de prêts auk acheteurs de .- . -terrains contàminés.
J Quel&s&fes &&esti&s .I -,On a sùggéré que la rationalisation du processus de revizkon-pourrait constituer une stratégie efficace pour 0% s-iratégies p”~pos”>, : en pwti@ie$ & se&mr 1. favoris-er lêréarntfnagement destêrrains contaminés. des r;erUiceGfmanciers?: De plu.& l’utilisation de criteres Spécifiques, à chaque :_> =_. site pour& se:traduire par une diminution des frais de, ‘. , réparation etrendrë, par conséquent, le / I _ -_. .ZL .;’ reamenagement.d& terrains contaminés plus faisable . spr le plan économique. : >-_. Contacts : Doug Roberts, ville de Vancouver (604) 873-7567 Roger Ord, Environnement
C.-B., (604) 356-8386
Réponse
Question
‘Parmi les défis relatifs aux terrains contaminés, il faut mentionner la découverte de techniques rentables de - réparation. Dans la plupart des cas, le financement de ces efforts dë nettoyage constitue un défi important pour les promoteurs éventue!s. Quelles mesures a-t-on prises pour’ encourager le réanïénagement des terrains contaminés?
En vertu des dispositions sur les sites contaminés de l’Alberta Environmental Proteciion and Enhancement Act (AEPEA), on étudie actuellement la possibilité d’adopter un article rétroactif permettant de retracer les parties responsables de l’état de certains terrains contaminés spécifiques. Cette c!arification de la responsabilité permettrait d’encourager le réaménagement des terrains contaminés dans la province.
Quelle a été la réaction du secteur-des services finantiers face à ces initiatives?
La réaction du secteur des services financiers au réaménagement des terrains contaminés a été positive.
Quelles sont les suggestions ou stratégies proposées, en p&rticulier ausecteur des services financiers?
On a suggéré de prévoir, dans les dispositions relatives aux sites contaminé&, la mise.en place d’un fonds permettant d’apporter une aide financière à la réparation de ces sites dans la prûvince.
^
Contact : Walter Ceroici, Environnement
Alberta, (403) 427-6182
Question
Réponse
Information de base sur les terrains contaminés : a) Où les terrains contaminés sont-ils généralement situés dans la province?
a) En Saskatchewan, les teirains contaminés sont exclusivement urbains; la majorité étant donc situés à proximité des grandes collectivités de la province (Regina, Saskatoon; Prince Albert, Moose Jaw, Lloydminster, North Battleford, Yorkton, Swift Current, Weyburn, Estevan et Meifort).
b) Quel est le nombre et le type de ces sites?
b) La liste.des sites contaminés établie par Environnement Saskatchewan comporte 44 sites (à l’exclusion des sites associés à l’industrie pétrolière). Environ 8 d’entre eux ont été classés « faible priorité ». Il en découle que 36 sites sont classés comme terrains contaminés. Ils ont principalement pour origine la fermeture .de certaines industries, dont les suivantes : * raffineries sites d’enfouissement usines de fabrication d’herbicides l
l
Contact: Scott Robins, Environnement
Saskatchewan, (306) 787-6138
a) Où les terrains contaminés
sont-ils
générale-
ment situés dans .la province?
a) Au Manitoba, les terrains contaminés sont généralement situés dans Ies zones indus&ialisées. Il en existe une minorité dans les zones rurales, à la suite de l’abandon de postes d’essence.
b) Quel’est le nombre et le type de ces sites?
b) Près de 50 terrains contaminés ont été dénombrés dans la province. Ces sites vont du poste d’essence abandonné à d’anciens sites industriels,
c) De quelle information dispose-t-on actuèUe&ent sur ces sites?
c} L’information sur ces sites consiste en rapports de consultants, ;apports d’inspection d’Environnement Manitoba et données tirées des tests de laboratoire correspondants.
Question
Réponse
Information de base sur les térrains contaminés : ‘a}Où les terrains contaminés sont-ils génerale; ment situés dans la province?,
_
‘.
/
-, b) Quel est le nombre et le type de ces sites? -\ .’
.
I
-
-’
-a) Ën Ontario, les terrains contaminés sont, par définition, situés dans les zones urbaines: Les villes de la province se sont développées parallèlement à l’industrialisation du Canada et, au fur et à mesure q&elles prenaient de l’èxpansion, on assistait à la création de districts industriels où les industries se développaient ensemble. Les usines de gazéification de la houille sont typiques de ce type de site accueillant -des industries associées (p. ex., les matériaux de couverture des toits) qui faisaient usage des résidus de ces usines. D’autres activités industrielles générales ont contribué à l’apparition de friches dans ces districts industriels (voir les causes des terrains contaminés). Parmi les autres exemples typiques, mentionnons les sites accueillant les aciéries, la concentration des activités de l’industrie petrolière et pétrochimique, les fondeurs de seconde fusion et les nouveaux terrains créés par ledragage des ports des Grands lacs. La physiographie-du sud de l’Ontario amène naturellement au remblayage de nombreux ravins et vallées dans les nouvelles villes en croissance ou à proximité. Les complexes de transbordement par le r,ail et l’eau étaient situés au centre de ces nouvelles villes au moment même où l’accélération des activités industrielles devenait la principale caractéristique des villes du nord-est de l’Amérique du nord. b) Les municipalités ont abordé cette question de façon peu uniforme. La plupart des villes n’ont rien fait officiellement, (London, RJM Hamilton-Wentworth), se reposant sur l’expérience locale pour dresser la liste des sites contaminés. Toronto prend pour acquis que toutes les zones industrielles (15 p. 100 des terrains inscrits à Ia liste des taxes foncières) sont potentiellement contaminées mais reconnaît qu’en fait, seule une petite portion serait considérée comme contaminée si l’on appliquait la même logique que pour les causes des terrains contaminés. C’est la ville de KitchenerWaterloo qui affiche la pire liste de sites potentiellement contaminés parce qu’elle s’inquiète de l’impact possible sur ses ressources en eaux souterraines, dont elle tire la majeure partie de son eau potable. ontario a fait une étude des usines de gazéification de la province, ainsi que dautres installations utilisant ou produisant du goudron de houille. Il existe 41 usines de gazéification de la houille et environ 50 autres usines dans cette catégorie.’
Contact : Connaissances personnelles et contacts à Toronto, Hamilton-Wentworth
et Windsor.
Ville de Toronto, Kyle Benham, (416) 392-1004 Ministère de l’Environnement
et de l’Énergie, Karen Campbell, Politique et planification,
(416) 323-4658
. . -Réponse--
Question &.k&e-jyi.l &iSte-j-3 un&ste ou uu une%ste un -’ registre corresponda$ à la défïiùtion de terrain .. conta&& I \
Par +finition, +%nition, il ne peut y*avoir beaucoup de sites . co&a@és dans l’f.-P.-É, I’f.-P.-É, en raison même- de la nature . . et du type de.développement historique de cette province. >
_<I -.
*
Le Mini&?& de PEnvironnement PEnvironncment de la Notivelles-. A&osse possède une üste des-sites, établie à partir des iapports.de contâmination présent& au ministère. / Cette liste. n’est-hi comgfète, ni excfusive aux terrains c$a&nés. -.
, .
. _ ‘
_ : -:
)
Le M&ère des Ressources tinvironnementales environnementales de l’f-@-jÉ. possède une liste de sites contaminés;établie --$‘ap&s Cap&s les rapports de contamination qu’elle reçoit lors .bes déversements, des ,évaluations environnementales, et des rapports sur le stockage souterrain et I’enIèvement de citernes. Cette üste comprend les sites urbains et ruratide toutes kzs tailles mais ne contient aucu&e information’ Sur ceux qui n?ont fait l’objet .d’?ucun rapport. _
<> ;. ,
‘, -. _-
_\
Le ï&nistère de l’Environnement du NouveauBrunswick poss&Je qn registre-des sites contaminés. Il>“aprè>Benoît OueIlette, cetté liste n’est pas disponible entièrement ati public Ïr&s on peut, sur demande, obtenir de l’informatioa &r certains sites spécifiques. Là encore, la.liste eSt &ablie principalement à partir des rapports de contanïination. . . A Terre-Neuve et au L&rador, il n’existe aucun registre m&le mini&&l’Entironnement~et dù Travail de Terre-N&ve.$ssède une liste non c&icielle contenant - de.l-‘informat%on silr ies sites coktaminés. Tous JeS mi&ères &déra&, agences et sociétés d< la Courotine Couronne c$ con@lent.des propriétés immobilières sont tenus de présenter ati v&ific&eur gé&al,d’ici novembresd&ëem6r< $996, la giste des sites contaminés (ou de d&inir.ièniveau. de contamination sur leur propri&é) - C+e ififor&tion sera utilisée pour canstittier un registre des propriétés sous contrôle f&&& ,-. -
Existe-i-il u&ëlégislation Existe-t4 T~#es 1;s provîn+s, A l’exception de Terre-Neuve et du prévoyant I’évalu&on des ‘Labrador, disposent de lignes directrices concernant la risc.juessuriaSa@,sur risc.juessur gestion- ou la rkparation des sites conta&& contaminés qui SI’environneketit,.et sur la - -.permetteent-d”appliquer les approches de la gestion et de _ g&o+ du risque, dans b l’analyiedu risque au besoin. Ces li&es directrices sont en place depuis an an ou -plus à l%e-du-Princecas du réaménagtimeht réaménagkneht des tërr*ins cont+mi+s? ’ Edouard et au N&vt!au-BrtinswicE, et ont été publiées -. au début de 1996 en Nouvelle-ÉcoTse. Nouvelle-Écosse.
Contacts : Île-du-Prince-Édouard
: M. Danny McGuiness, responsable de secteur, Division de la protection de
l’environnement,
ministère des Ressources environnementales
de 1%P-É.
(MREIPE),
(902) 3685035
Nouvelles-Écosse
: M. Clive Oldrieve, Directeur des bureaux régionaux, ministère de l’Environnement
de la Nouvelle-Écose
(MENE), (902) 424-2548
Nouveau-Brunswick
: Mme. Cheryl Heathwood, Gérante des opérations, ministère de l’Environne-
ment du Nouveau-Brunswick
(MENB), (506) 457-4848
M. Benoît Ouellette, Programme des sites abandonnés, ministère de l’Environnement
du Nouveau-
Brunswick, (506) 444-4667 Terre-Neuve et Labrador : M. Ken Domeny, Directeur de la gestion environnementale, l’Environnement
et du Travail de Terre-Neuve (METTN),
Fédéral : Maria Dober, Coordonnatrice
du traitement des déchets, Division du contrôle de la
pollution, Direction de la protection environnementale, l’Atlantique (902) 426-6144
ministère de
(709) 729-5782 Environnement
Canada, Région de
Éd,f,ce Canada, 344, rue Shei, bxem té1
1613: 392-71 89 * téléc
(6 131 992-7385
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230 OItawa :Ortmoj Canaca Courrier électrnn,qde admm&rteetrnee CO
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