ACTUEEL Ertzberg bouwt project dat niet kon gebouwd worden
Balk van Beel is meest duurzame residentiële gebouw van Europa Stefaan Martel, operations director van Bopro nv, reikte op maandag 12 november het eerste Breeamoutstandingcertificaat voor residentiële gebouwen op het Europese vasteland uit aan Ertzberg voor de Balk van Beel aan dit unieke project aan de Leuvense Vaart. Jo Vandebergh, ceo van stadsontwikkelaar Ertzberg, overhandigde het certificaat prompt aan burgemeester Louis Tobback. “Deze erkenning betekent dat Europa’s meest duurzame residentiële gebouw vanaf vandaag in Leuven staat. Om die reden wil ik graag het certificaat overdragen aan de stad”, verklaarde hij.
Technische fiche Eigenaar: Ertzberg cvba Tussenkomende partij: Het Architectenatelier nv uit Leuven Hoofdaannemer: Willemen General Contractor nv uit Mechelen Architect: Stéphane Beel Architecten bvba uit Gent Studiebureau stabiliteit: BAS bvba uit Leuven Studiebureau technieken: Ingenium nv uit Brugge Studiebureau bouwfysica en akoestiek: Daidalos-Peutz nv uit Leuven Breeam-assessor: Bopro PM & QS nv uit Gent
“Het grootste obstakel bij de ontwikkeling van dit ambitieuze gebouw was de financiering van dit project. Geen enkele bankier was immers bereid om de Balk van Beel te financieren. Ons financieringsdossier werd ingediend bij de Belgische grootbanken. Hoewel het een sterk dossier was met stevige waarborgen reikten onze ambities in de ogen van onze bankiers veel te hoog. Daarom hebben we beslist om de Balk van Beel op eigen risico te bouwen zonder projectfinanciering en louter met eigen vermogen en vrije kasstroom. Omdat dit project 45 miljoen € kost, lag dit niet voor de hand. Desondanks hebben we op geen enkel moment toegevingen gedaan op onze duurzaamheidsambities en gelukkig maar: dankzij het doorzettingsvermogen van onze medewerkers staat hier vandaag een gebouw dat in principe niet kon gebouwd worden. Inmiddels zijn onze ongelovige bankiers opnieuw onze ‘vrienden’ geworden, al is het geen toeval dat Belgiës meest duurzame bankier Triodos recent is toegetreden als huisbankier van onze groep”, verklaart Jo Vandebergh. Vijf jaar geleden kocht Ertzberg de gronden van de stadswijk Tweewaters van InBev. Jo Vandebergh schreef toen in een groot zwart boek een visie die bepaalt hoe deze wijk er in de toekomst zou kunnen uitzien. “Die visie is gebaseerd op het geloof dat alle facetten van onze samenleving nauw met elkaar vervlochten zijn. Daarom bekijk ik Tweewaters vanuit een holistisch perspectief: ruimtegebruik, afval, water, energie, materiaalgebruik, diensten en consumptie hebben allemaal een impact op de ecologische voetafdruk en bepalen mee onze manier van wonen en leven. Met Tweewaters willen we bewijzen dat duurzaamheid en leefcomfort hand in hand kunnen gaan”, omschrijft hij zijn visie. Breeam profileert zich wereldwijd als nummer één in het meten van de duurzaamheid van gebouwen. Dit internationale keurmerk hanteert verschillende labels die evolueren van ‘passed’ en ‘good’ over ‘very good’ en ‘excellent’ naar ‘outstanding’. Ertzberg gebruikte Breeam echter niet als leidraad om het
23 NOVEMBER 2012
5
Jo Vandebergh (r.) ontving het Breeam-outstandingcertificaat uit handen van Stefaan Martel (l.).
ontwerp van de Balk van Beel te sturen, maar zette het uitsluitend achteraf in als een controlemiddel om na te gaan hoe goed of slecht het bezig was. Samen met de assessor noteerde de ontwikkelaar een score van 87,8% op de duurzaamheidsladder. Vanaf 85% is een gebouw ‘outstanding’-certificaatgerechtigd. “De meeste doorgelichte gebouwen scoren tussen ‘passed’, ‘good’ en ‘very good’. De minderheid is ‘excellent’, terwijl tot vóór kort geen enkel residentieel gebouw op het Europese vasteland met zulke score het label ‘outstanding’ wist te veroveren. Breeam hanteert negen categorieën waarin punten of ‘credits’ te verdienen vallen”, licht Jo Vandebergh toe. Vooreerst zoomt hij in op de categorie transport. “Hierbij zijn we vertrokken van het STOP-principe (stappen, trappen, openbaar vervoer en personenwagen). Niet alleen de omgeving rond de Balk, maar de ganse wijk zal autovrij zijn en uitgerust worden met fiets- en wandelpaden. Auto’s stoppen aan de rand van Tweewaters, waar openbaar vervoer is voorzien. Opvallend zijn echter vooral de grote hoogwaardige fietsenbergingen naast de lift, die makkelijk toegankelijk zijn via een automatische deur die kan bediend worden met de sleutels van de appartementen. Daarenboven is ieder appartement standaard uitgerust met een groen oplaadpunt voor elektrische en plug-in hybride wagens”, meldt de ceo van Ertzberg.
ACTUEEL bouwplaats worden verzameld en fysisch ontmanteld en daarna worden alle courante fracties per materiaaltype gesorteerd. Het snijafval van de C2C-tegels wordt verzameld en teruggebracht naar de fabrikant, die het tegeloverschot opnieuw gebruikt als grondstof voor nieuwe tegels”, deelt Jo Vandebergh mee.
Sorteerstraat
Stefaan Martel (l.), Benoît Broos (derde van l.), Jo Vandebergh (vierde van r.), Stéphane Beel (derde van r.) en Tom Debaere (r.) leidden burgemeester Tobback (vierde van l.) en schepenen Carl Devlies (tweede van l.) en Mohamed Ridouani (tweede van r.) rond in en rond het gebouw.
Breeam kijkt ook naar de kwaliteit van het gebouw. In het kader van de categorie welzijn en gezondheid zorgde Ertzberg ervoor dat de bouwtechniek van de appartementen in de Balk van Beel leidt tot een verhoogd akoestisch comfort waarbij lucht- en contactgeluiden gereduceerd worden. Daarnaast worden de appartementen zo gebouwd dat ze volgens de evolutie van de gezinssituatie een hoge aanpasbaarheid hebben en vrij eenvoudig ‘verbouwd’ kunnen worden. Zo zijn de technische leidingen verwerkt in het vals plafond, zodat ze steeds kunnen worden aangepast zonder verdere breekwerken, en bestaan alle makkelijk verwijder- en aanpasbare binnenwanden uit C2C (cradle-to-cradle) gipskarton. In het kader van de categorie energie herinnert Jo Vandebergh eraan dat het energieconcept Tweewaters in het raam van de door hem gewonnen Europese subsidiewedstrijd FP7 als demonstratieproject naar voor wordt geschoven. “We maken werk van groene stroom en groene warmte. De Balk van Beel vertrekt vanuit de trias energetica. Eerst hebben we de vraag naar energie gereduceerd door isolatie en luchtdichtheid, waardoor de warmtevraag van de appartementen halveert. De resterende vraag wordt zoveel mogelijk ingevuld door hernieuwbare energiebronnen. Daarom is de Balk erop voorzien om aangesloten te worden op een stadsverwarmingsnet dat groene warmte zal leveren. Het complex zal eveneens gevoed worden door groene stroom die opgewekt wordt door warmtekrachtkoppeling (wkk). In de appartementen hebben we slimme meters
geplaatst die het elektriciteits-, warmteen waterverbruik monitoren. Dit leidt tot ecologische winst: de nutsmaatschappijen hoeven zich niet meer te verplaatsen want de meters worden online afgelezen en de bewoners worden permanent geinformeerd en gesensibiliseerd over hun gebruik. De digitale watertellers vormen ook een Belgische primeur”, glundert hij.
In de categorie afval scoort Ertzberg met zijn sorteerstraat voor de wijkbewoners waar de diverse courante afvalfracties worden gesorteerd in containers en gewogen. Het wegen van afval in een binnenstedelijke omgeving wordt een primeur in ons land. Voor het leefcomfort van de bewoners is de sorteerstraat 24 uur op 24 en zeven dagen op zeven toegankelijk. Hiertoe gebruiken ze de sleutel van hun appartement, waarin RFIDtechnologie is ingebouwd. De Balk van Beel scoort in de categorie innovatie met zijn thuisbezorgingskast. Ieder appartement is standaard uitgerust met een iPad en een dergelijke kast, zodat goederen zelfs bij afwezigheid van de bewoners kunnen geleverd en/of opgehaald worden. Deze thuisbezorgingskast is duurzaam omdat het veel ecologischer is dat één leverancier zich verplaatst naar de ganse wijk dan dat elke bewoner voor een boodschap naar de winkel moet rijden.
Ertzberg zette ook sterk in op de categorie materiaalgebruik. Zo ging het erg omzichtig tewerk met de keuze van de materialen, die worden gescreend en uitgekozen op basis van een levenscyclusanalyse (lca). Daarbij wordt het materiaal doorgelicht op het vereiste energieverbruik voor de productie ervan, wordt nagegaan of er chemische of toxische stoffen werden gebruikt bij de productie en wordt tevens de sociale huishouding van de fabrikant onderzocht. Dit moet leiden tot een verantwoord materiaalgebruik. Ertzberg werkt ook bij voorkeur met gerecycleerd materiaal en liefst C2C-materialen.
“Uit een eerste berekening blijkt dat ongeveer 437 kilo CO2 per jaar gereduceerd kan worden per thuisbezorgingskast. Dit zal in de toekomst logischerwijs nog exponentieel toenemen. Deze slimme kasten worden het nieuwe logistieke centrum van het appartement. Zo kunnen minder courante en evidente fracties die niet in de sorteerstraat terechtkunnen (klein gevaarlijk afval zoals frituurvet, batterijen, spaarlampen, cosmetica en geneesmiddelen) via dit kanaal regelmatig opgehaald worden”, juicht Jo Vandebergh toe.
“C2C-materialen gebruiken is echter niet eenvoudig, want er zijn nog maar weinig gecertificeerde C2C-materialen op de markt. We voeren de ganse oppervlakte van het gebouw (15.000 m²) uit in één lichtgrijze C2C-tegel van 60 bij 60 cm. Dat zorgt voor een mooi doorlopend tegelpatroon door gangen, appartementen en terrassen. Alle houtproducten zijn afkomstig van duurzame bosbouw en al het hout is FSC-gelabeld. Op de bouwplaats zelf werd daarenboven een sorteerstraat ingericht, die wordt beheerd i.s.m. de lokale sociale organisatie Levanto. Het afvalmateriaal en het bouwpuin op de
Benoît Broos, directeur Vastgoed bij Ertzberg, legde samen met burgemeester Tobback de eerste duurzame tegel. “De Balk van Beel is 185 m lang en met zijn vijf lagen 16 tot 17 m hoog. Er zijn drie doorsteken. De eerste opleveringen worden in juni 2013 verwacht. Tegen dan moet ook de omgevingsaanleg gerealiseerd zijn met het fiets- en wandelpad en een brug over de Dijle. De handelsruimten zijn grotendeels ingevuld (de 2.400 m² grote commerciële ruimte is voor 60% verkocht) en honderd van de 106 appartementen zijn al verkocht. Hier is tevens plaats voor een dokters-
23 NOVEMBER 2012
6
“Btw-verhoging leidt tot banenverlies”
“Dit eerste gebouw structureert het ganse gebied van noord naar zuid. Opvallend zijn de uitstekende ramen die in het vlak van de gevel komen en die maximaal luchtdicht worden gemaakt. Deze 16 cm dikke isolatie zorgt voor een warme jas zonder koudebruggen. We zorgen tevens voor een blinkende bepleistering. De appartementen hebben oppervlaktes van 50 tot 250 m² en zijn nooit identiek door de geschraagde platen. Het gebouw is tevens volledig beglaasd; we hebben een perfect evenwicht gevonden tussen lichtintreding en warmte-uittreding. Het is bovendien vrij massief en compact en bezit hoogwaardig buitenschrijnwerk met luchtdichtheidsklasse 4, dat we gehaald hebben in Duitsland. Tot slot lijdt dit luchtdichte gebouw zonder spleten en kieren geen warmteverliezen”, legt Stéphane Beel uit.
Een btw-verhoging, een denkspoor van de regeringsonderhandelaars, zou volgens de Confederatie Bouw leiden tot banenverlies en minder fiscale inkomsten (zie ook Bouwkroniek van 9 november blz. 6-7). “Een btw-verhoging is desastreus voor de werkgelegenheid in onze sector. Hierdoor loopt onze factuur op tot 150 miljoen € op jaarbasis”, waarschuwt Robert de Mûelenaere, gedelegeerd bestuurder van de Confederatie Bouw.
Hij wijst erop dat in deze stadswijk 5.000 mensen zullen wonen en werken. “De bewoners van de Balk van Beel zelf zullen een stevige mix van oude en jonge mensen van in en uit Leuven vormen, die allemaal wel sterk begaan zijn met duurzaamheid”, besluit Benoît Broos. – JL
Betrouwbaarheid Prestaties
.be
Statistieken tonen aan dat de bouw in 2011 15 miljard € factureerde aan 21% btw. Een verhoging met 1% betekent dus dat de kosten oplopen met 150 miljoen € op jaarbasis. Bouwbedrijven kunnen deze kost niet integraal doorrekenen aan de klant, die nu al zeer terughoudend is om een bouwproject te starten. Volgens de Confederatie Bouw is het dan ook totaal onverantwoord om zulke maatregelen door te voeren. “De signalen in de bouw zijn niet goed: de activiteit en de tewerkstelling dalen en het aantal faillissementen stijgt. De bouw is nog steeds een zwaargewicht in de Belgische economie met bijna 6% van het bbp en zelfs meer dan 10% als je alle verwante sectoren in acht neemt. Met 220.000 werknemers is hij één van de grootste werkgevers van het land”, weet de Mûelenaere.
23 NOVEMBER 2012
7
T. 081/62 75 00 F. 081/62 75 10 labaisse@matermaco.be
De traphal is een aangename lichtruimte die bewoners moet afraden om de lift te nemen. “We laten ook de plinten in elkaar vloeien met de rand van de (nietstandaard uitgevoerde) blokdeur. Buiten vormt de fiets- en wandelroute een heel brede promenade langs het ganse gebouw. Aan de zuidkant brengt een brug je naar de stad”, signaleert de directeur Vastgoed bij Ertzberg.
De gedelegeerd bestuurder van de Confederatie Bouw merkt op dat de nieuwbouwsector het hardst door een btwverhoging zal worden getroffen. Volgens een vroegere studie van het Planbureau is de impact van een btw-verhoging op nieuwbouw immers vier tot vijf keer groter dan op consumptie en dertig keer groter dan op de export. Deze sector krijgt dus rake klappen en de vergunningen voor nieuwbouw zijn al niet op niveau.
VERMINDERD VERBRUIK
“Er zijn 113 autostaanplaatsen of 1,1 plaats per woning, die allemaal verkocht zijn. Eén grote flexibele badruimte met douche op hetzelfde niveau is betrokken bij de slaapkamer. Er zijn heel weinig gangen, zodat de circulatie tot een minimum is beperkt. De raampartijen beschikken over massief grote vleugels. Het houten schrijnwerk en de schuiframen in hout geven een bepaalde warmte aan het gebouw. Door het elektriciteitsverbruik efficiënt te meten, kunnen we de bewoners hiervoor sensibiliseren en via online lezingen kunnen we het profiel van een particuliere woning beter in kaart brengen”, signaleert Benoît Broos.
Hij wijst erop dat de theoretische opbrengst van een btw-verhoging met 1% 1 miljard € zou bedragen, maar dat ze volgens het Planbureau eigenlijk slechts 650 miljoen € oplevert. Bovendien dreigen we in België op het kritische punt te belanden waarbij een verder stijgend belastingtarief uiteindelijk de opbrengst zal doen slinken. Als de belastingdruk te hoog wordt, zullen economische actoren immers naar manieren zoeken om dat te compenseren. Gevreesd wordt dat in de bouw steeds meer in het zwart zal worden gewerkt.
C727-1-1/4
“De ramen zijn eerst een aantal keren in een labo getest geweest. Als de bewoners hun raam uitschuiven, krijgen ze één doorlopende ruimte”, meldt Tom Debaere, projectarchitect bij Stéphane Beel.
Rendabiliteit
praktijk, een apotheek, een kapsalon en waarschijnlijk ook een voedingzaak”, verklaart hij.
Comfort
ACTUEEL