4.2 Análisis Espacial de Residuales y Valores

espacialmente tiene problemas de predicción, ya que estima valores negativos hacia algunos sectores por lo cual debe desecharse. • En general se puede concluir que el modelar las variables a partir del proceso analítico jerárquico, unido a modelo de regresión lineal mejora, para el caso de Tabio, en cerca de un 30% las estimaciones realizadas por la metodología del IGAC. • Al modelar los errores con el componente espacial, en el modelo de regresión geográficamente ponderada, se logra una mejoría de un 45% en las estimaciones con relación al escenario base o modelo el IGAC.

4.2 ANÁLISIS ESPACIAL DE RESIDUALES Y VALORES

En este apartado se muestra la variabilidad espacial de los errores de los modelos, junto con la predicción de valores de los mejores modelos encontrados, esto con el fin de detectar las zonas en las que el modelo de predicción falla y determinar la implicancia que esto tiene a nivel global, visualizando las áreas donde el pronóstico se acerca a los valores muestreados y donde se encuentran focalizados o distribución los errores.

Una de las principales condiciones que debe guardar el modelo de predicción es garantizar que el valor de terreno no se igual o inferior a cero, es decir no deben existir valores de terreno o negativos, ya que la realidad muestra que ningún terreno dentro del municipio, tendría un valor de mercado igual a cero, dado que, en un mercado de libre competencia y concurrencia, siempre existiría un comprador dispuesto a pagar una cantidad de dinero.

Para el análisis estadístico de residuales se parte de 146 datos de muestra de valor comercial del área de estudio, conformadas por 55 ofertas de mercado inmobiliario como se indicó en 3.4 y 91 datos de avalúos realizados a lo largo del municipio definidos bajo los criterios muestrales y de distribución espacial indicados en 3.6 . Vale aclarar que si bien en el capítulo de muestras se seleccionaron 72 predios como objetos de avaluó, estos corresponden a 91 referencias de valores unitarios de terreno, no obstante, algunos predios, dependiendo de su extensión, están sobre diferentes ZHF, obligando la valoración conjunta de diferentes unidades fisiográficas debido a que presentan diversas características, las cuales deben valorarse independientemente.

A partir de estos 146 puntos donde se conoce el valor de terreno, se procede a establecer cada uno de los residuales que cada uno de los 15 modelos.