Tabla 15 Medidas de tendencia central sobre ZHF elegida

Tabla 15 Medidas de tendencia central sobre ZHF elegida

Nombre

Promedio

Desviación Estándar

Coeficiente de Variación 78

Valor

$153

$11.44

7.48%

La desviación estándar es una medida de dispersión utilizada para cuantificar la variación o la dispersión de un conjunto de datos con respecto a su media. Según la Tabla 14 se conoce que el promedio es $153 y la desviación estándar de $11.44. Con esta información se calculó el coeficiente de variación, el cual es una medida que se suele representar en porcentaje e indica el nivel de dispersión de un conjunto de datos, se calcula dividiendo el valor de la desviación estándar para la media del conjunto de datos procesados, para este caso el coeficiente de variación es de: 7.48% como se muestra en la Tabla 16.

4.5 DISCUSIÓN

En los apartados anteriores se presentan los resultados, donde en la primera parte se tiene la metodología ubicada en la ESTABLECER LAS ZHF A partir de la identificación de las variables físicas y cada una de ellas con su respectivo puntaje, se ha aplicado geoprocesamiento para determinar el puntaje total que tiene cada una de las manzanas de la zona de estudio obteniendo así ZHF preliminares como se presenta en el Gráfico 44, estas ZHF preliminares agrupan manzanas con similares características físicas representadas mediante el puntaje de cada manzana.

Tabla 140 que representa la puntuación de variables físicas, cada una de las variables físicas mostradas muestra un puntaje que también se denomina valoración porcentual, la puntuación de cada una de las variables representa el nivel de cobertura de esa variable sobre cada una de las manzanas. Otros tipos de variables como el equipamiento tuvieron otro tratamiento. Al momento de determinar su valoración se estableció la base al área de influencia

de cada una de estos equipamientos a su alrededor. Luego se generó información temática por cada una de las variables, lo cual ayudó en conjunto con el criterio experto a establecer una puntuación para cada a una de las variables en base a su nivel de relevancia y aporte económico

79

del avalúo de la zona. Por lo tanto, se logró obtener ZHF con características similares y que no difieran en gran medida unas de las otras.

Después, sobre las ZHF se realizó un procedimiento basado en métodos estadísticos y en normas actuales del mercado para determinar la valoración actual de mercado de la zona y segmentarla. En caso de que los puntos investigados difieran del coeficiente de variación determinado del 10%, de esta manera se generaron las zonas geoeconómicas definitivas, las cuales han sido determinadas aplicando lineamientos técnicos para obtener zonas geoeconómicas los más cercano posible a la realidad del cantón.

Realizando el análisis comparativo con otros estudios similares, en el trabajo:

“Propuesta metodológica para la definición de zonas homogéneas en el área urbana de la ciudad de Latacunga mediante análisis multivariable” realizado por Dávila et al. (2016), en el cual realiza una propuesta para la definición de las zonas homogéneas, al momento de realizar la puntuación de cada variable física genera rangos, por ejemplo para la variable física densidad edificada o grado de consolidación establece que el primer rango va de 70% a 100% de consolidación, el segundo es de 30% - 70% y el tercero corresponde a los valores menor al 30%. Luego le asigna un puntaje a cada manzana de acuerdo a este rango. Este método tiene el inconveniente, pues, para el primer rango existe una diferencia de 30 puntos. Si una manzana tiene un porcentaje de consolidación del 70% y la otra tiene un 100% de consolidación se lo está puntuando de igual medida, por lo que representaría un castigo en la puntuación. En cambio, con la metodologíaaplicada en el presente proyecto se alcanza una mayor granularidad, ya que lapuntuación va desde los 0 a 100 puntos, por lo que permite un mayor nivel de exactitud al momento de puntuar una manzana, en la mayor parte de las variables se procede de la misma manera para garantizar la mayor exactitud posible.

En cuanto a la conformación de las zonas geoeconómicas se ha realizado una comparación con el trabajo realizado por IGAC (2017), en el que hace uso de la estadística descriptiva e inferencial para determinar las zonas geoeconómicas. en la presente metodología se utilizó solamente de la estadística descriptiva para confirmar las ZHF como una zona geoeconómica o dividir la ZHF de acuerdo a los precios de mercado investigados.

80

De acuerdo al análisis realizado y a lo expuesto a lo largo del documento se ha logrado identificar y desarrollar un procedimiento viable que permitió obtener ZHF. Además, se describió un procedimiento viable que ayudó en base técnicas de estadística generar zonas geoeconómicas que aporten a la valuación lo más cercano a la realizad de la zona urbana del cantón.

Una propuesta para la mejora de la metodología propuesta se centra en generar un modelo de regresión lineal para predecir los valores de mercado investigados en base a las variables físicas. De esta forma se puede conocer en qué medida influyen o contribuyen las variables físicas al precio del mercado.

5 CONCLUSIONES

81

El GAD municipal en el año 2016 realizó una consultoría, durante ese proceso el GAD actualizó la información geográfica como alfanumérica de los predios. Esta institución contaba con información geográfica relacionada a las características urbanas, servicios básicos, y servicios complementarios considerados como información primaria para efectuar el presente estudio.

Con la información primaria con que contaba la institución se inició con la realización de los procedimientos expuestos en la presente investigación, determinando en primera instancia las ZHF mediante una combinación de la evaluación multicriterio y la definición de ponderación de factores. Después, se aplicó geoprocesamiento para obtener puntajes por cada manzana, posteriormente, utilizando la fórmula de Sturges se realizó la agrupación de los puntajes por clases donde cada clase obtuvo un valor de 8.09, generando 11 clases y al final las ZHF.

A partir de las ZHF como insumo permitió continuar con la generación de las zonas geoeconómicas, para lo cual se aplicó estadística descriptiva, partiendo de la aplicación de los precios de mercado en una zona homogénea física determinada del cantón. Con estos precios de mercado se generan las medidas de tendencia central para verificar que la dispersión de valores no sea muy amplia. Por lo general para el presente estudio se ha aceptado un máximo de 10% de variación de los precios de mercado por cada zona elegida y en caso que sobrepase ese umbral se debe obtener nuevamente los precios de mercado o a fragmentar la zona.

Como conclusión de la presente investigación se ha logrado generar un procedimiento justificado técnicamente para determinar ZHF. Y a partir de estás establecer un procedimiento para identificar y crear las zonas geoeconómicas de manera equitativa, cumpliendo de esta manera el objetivo planteado. Como siguiente paso para la mejora de la investigación planteada se propone la utilización de técnicas estadísticas más avanzadas como la regresión lineal o Machine Learning, las cuales van a llevar un paso adelante para la mejora de los resultados planteados, pues, las técnicas y procedimientos evolucionan con el tiempo, esto pueden ser perfeccionados.

6 REFERENCIAS

82

AME, Asociación de Municipalidades Ecuatorianas. (2017). Guía de Catastros Prediales Valor de la Propiedad. Consultado el 23 de marzo, 2020. En: https://amevirtual.gob.ec/wpcontent/uploads/2018/01/METODOLOGIA-DE-VALORACION-CATASTROilovepdf-compressed.pdf

Arcgis. (2019, junio 11). Geoprocesamiento—Informática con datos geográficos. [En línea]. Consultado el 20 de marzo, 2020. En: https://resources.arcgis.com/es/help/gettingstarted/articles/026n00000004000000.htm

Aznar, J., González, R., Guijarro, F., López, A. (2012) Valoración inmobiliaria, métodos y aplicaciones. Editorial Universidad Politécnica de Valencia, 2012.

Baldeón, A., y Galarza, M. (2014). Principio Constitucional de Equidad en la fijación del monto del Impuesto Predial Urbano en el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón Latacunga en el año 2012 [Pregrado, UCE]. Consultado el 23 de marzo, 2020. En: http://200.12.169.19:8080/bitstream/25000/3208/1/T-UCE-0013-Ab-76.pdf

BDE, Banco de Desarrollo del Ecuador. (2017). BDE Misión.Consultado el 25 de marzo, 2020. En: https://bde.fin.ec/mision-y-vision/

Benítez, Á., Guzmán, C., y Guillén, K. (2010). Comparación de histogramas con numero de intervalos de clases generados con Sturges, Scott y Freedman-Diaconis. [En línea]. Recuperado el 24 de mayo, 2020. En: https://s3.amazonaws.com/academia.edu.documents/52728602/Reto_Final._Cujia__A. _and_Guzman__C._and_Guillen__K..pdf

Consejo Nacional de Gobiernos Parroquiales Rurales del Ecuador (2017). Nuestra Historia. [En línea]. Consultado el 18 de enero, 2020. En: http://www.conagopare.gob.ec/index.php/nosotros/nuestra-historia

Da Silva, C., y Cardozo, O. (2015). Evaluación multicriterio y Sistemas de Información Geográfica aplicados a la definición de espacios potenciales para uso del suelo residencial en resistencia (Argentina). GeoFocus, I(16), 23-40.

Dávila, Á., Cuesta, R., y Villagomez, M. (2016). Propuesta metodológica para la definición de zonas homogéneas en el área urbana de la ciudad de Latacunga mediante análisis multivariable. Revista Geoespacial, XIII(2), 53-69.

Erba, D. A., y Piumetto, M. (2013). Catastro Territorial Multifinalitario (p. 1). [En línea]. Consultado el 28 de marzo, 2020. En: https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/erba-wp14de1sp-full_0.pdf

Escartín E y Velasco F. (2009). Quesnay y los conceptos generales de la fisiocracia [Maestría, Universidad de Sevilla]. Recuperado el 23 de marzo, 2020. En: https://pdfs.semanticscholar.org/391d/2e81037ee48a9a1adf08891b5aa1393370fd.pdf

83

GADMCP, Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón Pastaza. (2010). Datos estadísticos del diagnóstico del componente socio—Cultural.Consultado el 09 de mayo, 2020. En: http://www.pastaza.gob.ec/pdf/consejo_planificacion/COMPONENTE%20SOCIO%2 0CULTURAL.pdf

INEC, Instituto Nacional de Estadística y Censos (2010). Fascículo Provincial Pastaza. Instituto Nacional de Estadística y Censos. Consultado el 10 de mayo, 2020. En: https://www.ecuadorencifras.gob.ec/wp-content/descargas/Manu-lateral/Resultadosprovinciales/pastaza.pdf

IGAC, Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2017). Elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas y determinación del valor unitario por tipo de construcción. [En línea]. Consultado el 23 de marzo, 2020. En: http://igacnet2.igac.gov.co/intranet/UserFiles/File/procedimientos/procedimientos%20 2008/2017/M5140001%2017V1Elaboracion%20del%20estudio%20de%20zonas%20homogeneas%20fisi cas%20y%20geoeconomicas.pdf

Paris, J, (2017). EL “TABLEAU ÉCONOMIQUE”, UN PRECEDENTE DE LA MATRIZ DE INSUMO PRODUCTO [Universidad Nacional de Mar de Plata]. Consultado el 10 de mayo, 2020. En: http://nulan.mdp.edu.ar/623/1/paris_jm.pdf

Llinás, H., y Rojas, C. (2005). Estadística descriptiva y distribuciones de probabilidad (Primera). Ediciones Uninorte. Consultado 28 de marzo, 2020. En: https://books.google.es/books?hl=es&lr=&id=3Tkb8HJ5toUC&oi=fnd&pg=PR11&dq =estad%C3%ADstica+descriptiva&ots=lSgSTb8BVM&sig=PIE4eCCKZQZNhDgdc9p1v0uZeo#v=onepage&q&f=false

López, J. (2007). Historia y Evolución del Catastro en Ecuador. Revista de la Red de Expertos Iberoamericanos en catastros, II, 1-26.

MappingGis. (2019, marzo 07). 7 razones para aprender Python si trabajas con GIS. [En línea]. Consultado el 25 de mayo, 2021. En: https://mappinggis.com/2019/03/7-razones-paraaprender-python-si-trabajas-con-gis/

MappingGis. (2012, octubre). Lenguajes de programación para GIS y sus tendencias de crecimiento. Consultado el 25 de mayo, 2021. En: https://mappinggis.com/2012/11/lenguajes-de-programacion-gis/

Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda,. (2016). Normas Técnicas Nacionales para el Catastro de bienes inmubles urbanos—Rurales y avalúos de bienes; operación y cálculo de tarifas por los servicios técnicos de la Dirección Nacional de Avalúos y catastros [Normas]. Consultado el 23 de mayo, 2020. En: https://www.habitatyvivienda.gob.ec/wpcontent/uploads/downloads/2016/08/Acuerdo-Ministerial-No-0029-16-NormasTecnicas-Nacionales-para-el-Catastro-de-Bienes-Inmuebles-Urbanos-Rurales-yAvaluos-de-Bienes-Operacion-y-Calculo-de-Tarifas-de-la-Dinac.pdf

84

Molano, D., y Alvarado, J. (2018). Comparación y Validación del Método CRITIC con el Método Tradicional Comparación o de Mercado para la Obtención de Valores de Inmuebles con Uso Residencial en la Ciudad de Bogotá [Especialización, Universidad Distrital Francisco José de Caldas]. Consultado el 09 de mayo, 2020. En: http://repository.udistrital.edu.co/bitstream/11349/13512/6/MolanoTorresDianaMaritz a2018.pdf. http://repository.udistrital.edu.co/handle/11349/13512

Noboa, G. (2017). Los principios constitucionales del Derecho Tributario: Las ramificaciones del principio de equidad. [Pregrado, UCSG]. Consultado el 15 de marzo, 2020. En: http://repositorio.ucsg.edu.ec/bitstream/3317/8175/1/T-UCSG-PRE-JUR-DER-MD114.pdf.

Núñez, J. (2008). Mercados inmobiliarios: Modelización de los precios [Doctoral, Universidad de Córdoba]. Consultado el 15 de marzo, 2020. En: https://helvia.uco.es/xmlui/handle/10396/428

Pérez, F. (2015). Economía política y métodos de avalúo del suelo. Revista Equidad y Desarrollo, XXIV(1), 53-95. Consultado el 15 de marzo, 2020. En: https://ciencia.lasalle.edu.co/cgi/viewcontent.cgi?article=1192&context=eq.

Plan Nacional de Desarrollo (2011). Ley 1450 de 2011. Consultado el 10 de mayo, 2020. En: https://www.procuraduria.gov.co/portal/media/file/docs/ddr/CompiladoNormativo_Pa rte3.pdf

QGIS. (2016, marzo 5). QGIS - El SIG Líder de Código Abierto para Escritorio. [En línea]. Consultado el 16 de marzo, 2020. En: https://www.qgis.org/es/site/about/index.html

Registro Oficial Suplemento 303 de 19-oct.-2010, (2010) (testimony of COOTAD). https://www.defensa.gob.ec/wp-content/uploads/downloads/2016/01/dic15_CODIGOORGANICO-DE-ORGANIZACION-TERRITORIAL-COOTAD.pdf

Seoane, Martín, Martín, Lurueña y Moreno (2007). Estadística: Estadística Descriptiva y Estadística Inferencial. [En línea]. Consultado el 20 de mayo, 2020. En: https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S113835930773945X

Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo. (2013, agosto 9). Ordenamiento territorial, uso y gestión del suelo rural. [En línea]. Consultado el 23 de mayo, 2020. En: https://www.sot.gob.ec/detalle/4/4/esp

Tobón, W. (2013). Análisis multicriterio (pp. 1-16).[En línea]. Consultado el 30 de mayo, 2020. En: http://www.recibio.net/wp-content/uploads/2012/11/AnalisisMulticritierioWolke.pdf

Villar, A., y Ojeda, J. (2007). Evolución del suelo urbano/alterado en el litoral de Andalucía. Revista Internacional de Ciencia y Tecnología de la Información Geográfica, I(7), 7399.