Համատիրությունների ներուժի հետազոտություն․ ԲԲՇ-երի էներգաարդյունավետության բարձրացման ծրագիր

Բազմաբնակարան շենքերի էներգաարդյունավետության բարձրացման ծրագիր` ուղղված ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքներին (Փորձնական ծրագիր)

ԵՐԵՎԱՆ ՔԱՂԱՔԻ ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ ՆԵՐՈՒԺԻ ՀԵՏԱԶՈՏՈՒԹՅՈՒՆ 26 նոյեմբերի, 2013թ. – 15 մարտի, 2014թ.

Հաշվետվություն (պատրաստված է Ուրբան կայուն զարգացման հիմնադրամի կողմից)

Երևան, Հայաստան 28 փետրվարի, 2014թ.

1

Բովանդակություն 1. Ներածություն ......................................................................................................................................... 3 2. Համատիրություններին վերաբերող օրենսդրությունը .................................................................. 4 2.1 Օրենսդրական դաշտի վերջին փոփոխությունները և ՀՀ բնակարանային ոլորտի ռազմավարության հիմնական դրույթները. Համատիրությունների մասին ազգային օրենսդրությունը.................................................................................................................................... 4 2.2 Բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող գույքի կառավարման և բազմաբնակարան շենքերում շինվերանորոգման աշխատանքների իրականացման մի քանի հարցեր .................................................................................................... 14 3. Համատիրությունների հարցման մեթոդաբանությունը............................................................... 18 4. Հարցազրույցների կազմակերպում և անցկացում ........................................................................ 19 5. Համատիրությունների հարցման արդյունքների ամփոփում ..................................................... 20 5.1 Հետազոտված համատիրությունների ֆինանսական պայմանները ................................... 20 5.2 Համատիրությունների ֆինանսավորման նախագծերի իրականացման փորձը .............. 33 5.3 Համատիրությունների գործունեությունը շենքերի սպասարկման ուղղությամբ ............. 34 5.4 Համատիրությունների ադմինիստրատիվ անձնակազմի վարչարարական փորձառությունը համախմբված գործելաոճի առումով ............................................................... 40 5.5. Համատիրությունների ղեկավարների, ադմինիստրատիվ աշխատողների և սեփականատերերի հետագա վերապատրաստման դասընթացների ուսումնական պլանի համար նախատեսված թեմաները ................................................................................................... 48 6. Եզրակացություններ և առաջարկություններ ................................................................................ 51 Հավելված 1. Երևան քաղաքի հետազոտված համատիրությունների ցուցակ ............................. 54 Հավելված 2. Երևան քաղաքի 10 լրացուցիչ հետազոտված համատիրությունների ցուցակ..... 56 Հավելված 3. Հարցաթերթ` Երևան քաղաքի համատիրությունների հետազոտման.................. 57 Հավելված 4. Հիմնական օրենսդրության ցուցակ (1990-2009) ......................................................... 71 Հավելված 5. Բնակելի անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունք ձեռք բերելու հիմքերի և այլ իրավաբանական խնդիրների մասին մեկնաբանություններ ............................... 72 Հավելված 6. Հղումներ ............................................................................................................................ 75

2

1. Ներածություն Հաբիթաթ ֆոր Հյումենիթի Արմենիա (այսուհետև՝ ՀՖՀԱ) կազմակերպությունը նախաձեռնել

է

«Բազմաբնակարան

բարձրացման

ծրագիր`

փորձնական

ծրագիրը`

ուղղված ԱՄՆ

շենքերի

ցածր

ՄԶԳ–ի

էներգաարդյունավետության

եկամուտ

ունեցող

ֆինանսավորմամբ:

ընտանիքներին» «Ուրբան»

կայուն

զարգացման հիմնադրամի (այսուհետև՝ ՈւԿԶՀ) ծրագրային թիմը իրականացրել է Երևան քաղաքի համատիրությունների հարցում ԲԲՇԷԲ փորձնական ծրագրի շրջանակներում` ՀՖՀԱ -ի և ՈւԿԶՀ-ի միջև ստորագրված պայմանագրի հիման վրա: Հարցման հիմնական նպատակն էր` որոշել Երևան քաղաքի համատիրությունների գործունեության

արդյունավետության

ներկա

մակարդակը`

համախմբված

աշխատաոճով գործելու և մասնավոր ու ընդհանուր տարածքներին վերաբերող ֆինանսավորման արդյունքում

նախագծերի

ստացված

համատիրությունների

իրականացման

տվյալները

ղեկավարների,

տեսանկյունից:

ուղղակիորեն ադմինիստրատիվ

Հարցման

օգտագործվելու աշխատողների

են և

սեփականատերերի վերապատրաստման դասընթացների ուսումնական պլանների մշակման համար: ՀՖՀԱ-ն առաջադրել էր 32 համատիրություն ներառող ցուցակ (Հավելված 1): Սակայն ՈւԿԶՀ-ի կողմից իրականացված

հարցմանը մասնակցել է թվով ավելի քիչ

համատիրություն

(քսաներկուսը`

համատիրությունը

ընթացքում

Համատիրությունների

հարցմանը

երեսուներկուսից),

հրաժարվել

էին

մասնակցելուց

քանի

լրացնել

որ

10-ը

հարցաթերթերը:

հրաժարվելու

պատճառները

հետևյալն էին. 

Երկու համատիրությունների ղեկավարները (Շենգավիթի վարչական շրջանի “Լիլիթ” և “Նժդեհ” համատիրությունների) նշեցին, որ ՀՖՀԱ-ի նախագծի աշխատակիցները արդեն դիմել էին իրենց խնդրանքով լրացնելու նմանատիպ հարցաթերթ:



Երկու համատիրությունների ղեկավարները (Էրեբունի վարչական շրջանի “Սասունցի Դավիթ” և “Արեշ” համատիրությունների) հայտնեցին, որ իմաստ չունի լրացնել ներկայացված հարցաթերթը, քանի որ նրանք իրենց բնակիչների հետ

քննարկել

են

վերանորոգման

ֆինանսավորման

նախագծերի

իրականացման խնդիրը և բացահայտել են նման նախագծերի նկատմամբ բնակիչների անտարբերությունը իրենց անվճարունակության պատճառով: 3



Վեց համատիրությունների ղեկավարներ հրաժարվեցին հարցումից` առանց որևէ պատճառ նշելու:

Հարցում անցկացնելու նպատակով 10 լրացուցիչ համատիրություններ ներառող ցուցակ է ներկայացվել HFHA-ի կողմից սույն թվականի փետրվարի 14-ին (Հավելված 2). ՈՒԿԶՀ-ի նախագծային թիմի կողմից մշակվեց հարցման հարցաթերթը` ՀՖՀԱ-ի կողմից հայտարարվաած մրցույթի տեխնիկական առաջադրանքի պահանջներին համապատասխան:

ՈՒԿԶՀ-ի

նախագծային

թիմը

մշակեց

նաև

հարցումը

անցկացնելու մեթոդաբանությունը: Դրա հետ մեկտեղ մանրամասն վերլուծվեց և ամփոփվեց Հայաստանի Հանրապետությունում գործող համատիրություններին վերաբերող օրենսդրությունը: Հաշվետվության մեջ ներկայացված են ՈՒԿԶՀ-ի կողմից իրականացված հարցման արդյունքում

ստացված

ամփոփ

տվյալները

և

դրանց

հիման

վրա

արված

առաջարկությունները` համատիրությունների ղեկավարների, ադմինիստրատիվ աշխատողների և սեփականատերերի հետագա վերապատրաստման դասընթացների ուսումնական

պլանի

մշակման

վերաբերյալ`

պայմանագրի

պահանջներին

համաձայն:

2. Համատիրություններին վերաբերող օրենսդրությունը 2.1 Օրենսդրական դաշտի վերջին փոփոխությունները և ՀՀ բնակարանային ոլորտի ռազմավարության հիմնական դրույթները. Համատիրությունների մասին ազգային օրենսդրությունը Անկախությունից ի վեր Հայաստանի Հանրապետությունը ընդունել է բազմաթիվ օրենքներ և այլ իրավական ակտեր, որոնք կանոնակարգում են բնակարանային ոլորտի հարաբերությունները: «ՀՀ Բնակարանային օրենսգիրքը» գործողության մեջ էր մինչև 2005 թվականի նոյեմբերը, որից հետո ՀՀ Ազգային ժողովը (ՀՀ ԱԺ) ոլորտը կարգավորող նոր օրենսդրական փաթեթ ընդունեց, սակայն այն չկարողացավ լրացնել բնակարանային օրենսդրության չկարգավորված հարցերը՝ բացերը: 4

1989թ.-ից սկսված բնակարանային ֆոնդի մասնավորեցումը դադարեցվեց 2000թ. հունիսի 23-ին, երբ «Պետական և հանրային բնակարանային ֆոնդի մասնավորեցման մասին ՀՀ օրենքի» 29-րդ հոդվածով սահմանվեց, որ «մինչև 1998թ. դեկտեմբերի 31-ը ներկայացված

դիմումների

հիման

վրա

բնակֆոնդի

մասնավորեցումը

իրականացվելու է առանց ժամանակային սահմանափակումների»: 2000թ. մայիսի 30ին ընդունվեց ՀՀ օրենքը «Պետական բնակարանային ֆոնդի բնակարանների անհատույց մասնավորեցման մասին», որը թույլ էր տալիս ՀՀ քաղաքացիներին անհատույց կերպով մասնավորեցնել պետական սեփականություն հանդիսցող անշարժ գույքը (որը վարձակալվում էր քաղաքացիների կողմից): Մասնավորեցումն

իրականացվեց

պարզ

գործարքով՝

սեփականատիրոջ

անվանափոխմամբ: Նախկինում ընդհանուր բաժնային սեփականության պետական գույքի՝ անհատներին մասնավորեցումից առաջացած հետևանքները կոպտորեն անտեսվեցին:

Ընդհանուր

օգտագործումը

սեփականության

իրականացվում

պայմանագրային

կամ

էր

առանց

իրավական

ենթակառուցվածքի բոլոր

ընդհանուր

սեփականատերերի

համաձայնություն

միջև

հաստատելու:

Մասնավորեցման գործընթացքում նմանօրինակ հարցերը անտեսվեցին: Ժամանակի հեռավորությունից պատճառները հասկանալը բարդ է: Հավանաբար անընդունելի էր համարվում

գնորդներին

հարաբերությունների

հարևանների

մեջ

մտցնելը:

հետ Այդ

ստիպողաբար պահին

պայմանագրային

ընդհանուր

բաժնային

սեփականությունը տնօրինելու պայմանագրային կամ իրավական նախատիպ չկար: Մասնավորեցումը քաղաքական առաջնահերթություն էր և արագ արդյունքը խրախուսվում էր: Այս բարդ խնդրի լուծումը կարող էր խոչնդոտել կամ զգալիորեն դանդաղեցնել բնակարանների մասնավորեցումը: Մյուս կողմից սեփականատերերի միավորման պարտադրանքը կարող էր հավաքների ազատության սահմանադրական իրավունքի խնդիր առաջացնել: Այսօրվա տեսանկյունից միակ տարբերակը մասնավորեցման գործընթացի ժամանակ շահառու բնակչի (ընտանիքի) կամավոր անդամակցությունն է սեփականատերերի միավորմանը

համապատասխան

պայմանագրային

պարտավորություններով:

Բնակչի կողմից այդ քայլը չարվելու դեպքում, վերջինս հոգու խորքում կմնա վարձակալ

(ինչը

հավանաբար

նրանց

անտարբերության

կհասցնի

և

կապամոտիվացնի): 5

1996թ.-ին ընդունվեց «Համատիրությունների մասին» ՀՀ օրենքը, որը փոփոխության ենթարկվեց 1998թ.-ին: Այս օրենքը հաստատեց բազմաբնակարանային շենքերի կառավարման նոր մոդել: 1997թ. մարտի 18-ին ՀՀ կառավարությունն ընդունեց «Բնակարանային ֆոնդի միասնական պահպանման, շահագործման, վերականգնման ու

սպասարկման

համատիրությունների

կարգավորման»

մասին

թիվ

ստեղծումը,

ընդհանուր

47

բանաձևը:

օգտագործման

Նախքան

տարածքների

(մուտքեր, աստիճանավանդակներ, վերելակահորերը և այլ հորեր, դրսի միջանցքներ և ոչ բնակելի շինություններ, տանիքներ, ձեղնահարկեր, սպասարկման հարկեր) և ընդհանուր օգտագործման գույքի (վերելակներ, ջրամատակարարման մխոցներ, ջրամատակարարման, կողուղու, ջեռուցման համակարգ, աղբահանության և այլ ինժեներական համակարգեր, ենթակառուցվածքներ, կրողունակությունն ապահովող շինություններ,

մեխանիկական,

կոմունիկացիաներ)

էլեկտրական,

պահպանումը,

սանիտարական

շահագործումը,

ինժեներական

վերականգնումն

ու

սպասարկումը բազմաբնակարանային շենքերում իրականացվում է տեղական իշխանությունների

կողմից՝

քաղաքաշինությունը

և

բնակարանային

ֆոնդի

միասնական պահպանումը, շահագործումը, վերականգնումն ու սպասարկումը կարգավորող օրենսդրությանը համապատասխան: 1999թ. հունվարի 1-ից Քաղաքացիական Օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելը կարևոր քայլ դարձավ

բնակարանային

ոլորտի,

մասնավորապես,

գույքի

նկատմամբ

իրավունքների գարնցման և գործող բնակարանային շուկայի զարգացման համար լիարժեք

իրավական

միջավայր

ստեղծելու

գործում:

Նոր

Քաղաքացիական

Օրենսգիրքը ունի 11 բաժին, համապատասխան գլուխներով և հոդվածներով, և մեծապես կարգավորում է սեփականության իրավունքի ծագումը, փոփոխությունը, դադարումը: Քաղաքացիների անձնական սեփականության իրավունքը բաղկացած է տիրապետման, Բազմաթիվ

օգտագործման

հոդվածներ

և

տնօրինման

վերաբերում

են

իրավունքից/իրավասությունից: սեփականության

համապատասխան իրավունքի պաշտպանության վարձակալության

ժամկետներին

ու

իրավունքին,

իրավական երաշխիքներին,

պայմաններին,

և

այլն:

Բնակարանային

ապահովության իրավունքը համարվում է մարդու ամենակարևոր իրավունքներից մեկը, որովհետև կենսական անհրաժեշտություն է և բավարարում է մարդու ամենակարևոր կարիքներից մեկը::: Քաղաքացու սեփականության իրավունքը բնակելի միավորի նկատմամբ ծագում է, երբ միավորը ձեռք է բերվում կամ կառուցվում է համաձայն օրենքի:

Բնակելի միավորի կառուցման համար 6

քաղաքացուն

հատկացվում

է/տրամադրվում

է

հողատարածք

համաձայն

ՀՀ

օրենսդրությամբ հաստատված ընթացակարգերի: ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքը չի լրացնում օրենսդրական բոլոր բացթողումները: Չկա

համարժեք

վերաբերմունք

բնակարանի

վարձակալության

նկատմամբ:

Քաղաքացիական Օրենսգիրքը միայն ներկայացնում է վարձակալի և վարձատուի միջև պայմանագրային հարաբերությունների հաստատման համար անհրաժեշտ հիմնական դրույթները: Իսկ մանրամասները կարգավորվում են կողմերի միջև կնքվող անհատական պայմանագրերով: Գործնականում, նման անհատական պայմանագրեր հաճախ չեն էլ կնքվում, և բնակարանների մեծ մասը վարձակալվում է ոչ օրինական ձևով:

«Գույքի նկատմամբ իրավունքներիի պետական գրանցման

մասին ՀՀ օրենքի» (1999թ.) ընդունումից հետո, օրենսդրական պահանջ էր և ողջամիտ էր համարվում վարձակալությունն իրականացնել այն անձանց հետ, ովքեր սեփականաշնորհման արդյունքում բնակարանները ձեռք էին բերել բնակարանների տրամադրման որոշումների սեփականության

հիման վրա և/կամ գրանցել էին դրանց նկատմամբ օրենսդրական

փոփոխությունների

վարձակալությունը ենթակա է նոտարական վավերացման

և Անշարժ Գույքի

Պետական

իրավունքը:

Կադաստրի

Ըստ

հիշյալ

տարածքային

ստորաբաժանումներում

պետական

գրանցման: Անշարժ Գույքի Պետական Կադաստրի ստեղծումից հետո (1998-1999թթ.) անշարժ գույքի նկատմամբ բոլոր գույքային իրավունքները (սեփականություն, օգտագործում, սերվիտուտ, գրավ, 2005թ.-ից հետո՝ նաև կառուցապատման իրավունք) ենթակա են պարտադիր գրանցման: Բայց կային անշարժ գույքի տեսակներ, որոնց գրանցման հետ կապված խնդիրներ առաջացան, իսկ «ինքնակամ շինությունների և ինքնակամ կերպով զբաղեցված հողամասերի» գրանցման ընթացակարգը դեռ ավարտին չէր հասցված: Այս ոլորտի կարգավորման կարևորագույն քայլերից էր 2003թ.-ին «Ինքնակամ

կառուցված

շենքերի,

շինությունների

և

ինքնակամ

զբաղեցված

հողամասերի իրավական կարգավիճակի մասին օրենքի» գործողության մեջ մտնելը, որը նպաստեց մեծ թվով ապօրինի կառույցների (400000-ից 250000 միավոր) քաղաքացիական շրջանառության մեջ դնելուն, մասնավորապես՝ պաշտոնապես ներմուծելու բնակարանային շուկա: Այս օրենքը և դրա հիման վրա ընդունված ենթաօրենսդրական ակտերը կարգավորում են նման կառույցների օրինականացման բոլոր մանրամասները,

կարգավորման սակայն շատերը չեն օգտվում ընձեռված 7

իրավունքից, որովհետև ինքնակամ կառույցների մասնավորեցում կապված է ֆինանսական վճարումների հետ և շատերը հրաժարվում են այդ քայլից: Նոր

«Հողային

օրենսգիրքը»

(2001թ.),

«Ինքնակամ

կառուցված

շենքերի,

շինությունների և ինքնակամ զբաղեցված հողամասերի իրավական կարգավիճակի մասին օրենքը» (2003-07), «Տեղական ինքնակառավարման մասին օրենքը» (1996թ.-ին և 2002թ.-ին ընդունված), «Համատիրությունների մասին օրենքը» (1996թ և 2002թ.), «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին օրենքը» (2002թ.), «1988-1992թթ. Ադրբեջանի հանրապետությունից բռնագաղթված և ՀՀ քաղաքացիություն ստացած անձանց իրավական և սոցիալ-տնտեսական երաշխիքների մասին» օրենքը (2002թ.), «Աղետի գոտու վերականգնման համալիր ծրագիրը հաստատելու մասին օրենքը» (2001թ.), և այլն, ավարտին հասցրեցին օրենքների

ընդունումը:

2008թ.

երկու

բնակարանային ֆոնդը կարգավորող նոր

հիփոթեքային պարտատոմսերի մասին» և

օրենք

ընդունվեց՝

«Ապահովված

«Ակտիվների արժեթղթավորման և

ակտիվներով ապահովված արժեթղթերի մասին»: Բնակարանների

կառավարումն

բարեփոխումների

աճ

(«Բազմաբնակարան

ու

նկատվեց

շենքի

պահպանությունը. մի

շարք

կառավարման

Այս

բնագավառում

օրենքների

մասին

ընդունմամբ

օրենքը»

(2002թ.),

«Համատիրությունների մասին օրենքը» (2002թ.), «Տեղական ինքնակառավարման մասին օրենքը» (2002թ.): Բարեփոխումներն ընդլայնեցին բազմաբնակարան շենքերի կառավարման հնարավորությունները, համատիրություններից բացի սահմանելով նաև, լիազորագրային կառավարիչների (սեփականատերերի կողմից լիազորված) և հավատարմագրային կառավարիչների ինստիտուտը (սեփականատերերի կողմից ստանձնելով շենքի կառավարման և պահպանման պարտականությունները): Ընդհանուր

բաժնային

«Բազմաբնակարան

սեփականության

շենքի

կառավարման

օգտագործումը մասին

կարգավորվում

օրենքով»

(2002թ.)

է և

կառավարության 2007թ. վերոհիշյալ որոշմամբ: Երկու դեպքում էլ ֆինանսաական սուղ միջոցների պատճառով օրենքը լիովին չի կիրարկվում: Մինչև այսօր պարզ չեն բակային տարածքների նկատմամբ սեփականության հարաբերությունները և այդ տարածքների օգտագործման ձևերը: Մասնավորեցման արդյունքում միայն շենքով ամրակայված հողամասը (որի վրա գտնվում է շենքը),ինչպես նաև շենքի շուրջ 1.5

8

մետր

շառավղով

սպասարկման

գոտին`

հողատարածքը

փոխանցվեց

շենքի

սեփականատերերին որպես ընդհանուր բաժնային սեփականություն: Շենքերի

միջև

գտնվող

բաց

տարածությունը

քաղաքապետարանի

սեփականությանյան մասն է դեռևս: Շատ տարածքներ լցված են մետաղական կառույցներով՝ ավտոտնակներով: Դրանք ոչ միայն անօրինական ձևով հայտնվել են հանրային հողատարածքի վրա, այլև մեծամասամբ շինարարական նորմերին ու պահանջներին

չեն

բազմաբնակարան

համապատասխանում: շենքերիսպասարկման

Դրանք

երբեմն

համար

զբաղեցնում

անհրաժեշտ

են

տարածքը:

Ընդհանուր սեփականության և բակային տարածքների գրանցում չիրականացնելը շատ փորձագետների կարծիքով օրենսդրական ամենամեծ թերությունն է և պատճառ է հանդիսանում բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր բաժնային սեփականության ոչ պատշաճ կառավարման համար: Այսպիսով, անցումը նոր կառավարման համակարգին հարթ չի ընթանում: Ըստ ուսումասիրությունների ու հաշվետվությունների գրանցված համատիրությունների միայն 20%-ն է արդյունավետ աշխատում: Սեփականատերերի մեծ մասը չի ընդունում

շենքերի

ընդհանուր

սեփականության

նկատմամբ

իրենց

պարտականությունները: Միջոցները քիչ են, ծառայությունների մատուցումը թերի է, մրցակցությունը թույլ է, վարձավճարների հավաքագրումը պակաս է, բնակիչների գիտելիքը և տեղեկացվածությունը թերի է, իսկ կառավարման մարմինների հմտությունները ցածր մակարդակի վրա են գտնվում: Բոլոր այն բազմաբնակարան շենքերը, որոնք համատիրություն չեն կազմել և չեն կառավարվում լիազորագրային և հավատարմագրային կառավարիչների կողմից, շարունակում են կառավարվել և պահպանվել տեղական ինքնակառավարման մարմինների մոդելի՝

կողմից: Այս ձևով կառավարումը իրականացվում է խորհրդային

ԲՇՏ-ի

ժամանակ,

նմանակումով:

բնակարանային

1997թ.-ին, ֆոնդի

իշխանության

ապակենտրոնացման

կառավարման

և

պահպանման

պարտականությունը փոխանցվեց տեղական ինքնակառավարման մարմիններին: ԲՇՏ-ները նույնպես փոխանցվեցին ՏԻՄ-երին և դարձան նրանց սեփականության տակ գտնվող ձեռնարություն: ԲՇՏ-ների կառուցվածքային առանձնհատկությունները պահպանվեցին նաև հետագայում ստեղծված համատիրություններում, կապված՝ մեծության,

կառավարման

որոշումների

կայացման

գործում

բնակիչների 9

ներկայացուցչականության/մասնակցության ձևի, մատուցվող ծառայությունների տեսակների և որակի, ինչպես նաև աշխատակազմի կառուցվածքի հետ: Բազմաբնակարան շենքերը ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող գույքի կառավարման և պահպանման ժամանակ պահանջում են ապահովել բոլոր սեփականատերերի

կողմից

ներկայացվածություն:

Սա

չի

կիրառվում

ոչ

համատիրությունների, ոչ էլ օրենքով նախատեսված այլընտրանքային կառավարման ձևերի/մարմինների

կողմից:

«Բազմաբնակարան

շենքի

կառավարման

մասին

օրենքը» նախատեսում է սեփականատերերի ժողովի ինստիտուտը, որը պետք է ներկայացնի բոլոր սեփականատերերին, ինչը սակայն արդյունավետ չի թվում: Բոլոր համատիրությունները ստեղծվել են սեփականատերերի պարզ մեծամասնությամբ: Շենքերի ներգրավումը համատիրության մեջ հիմնականում կատարվել է ոչ բոլոր սեփականատերերի համաձայնությամբ: Այսօր համատիրությունների մեծ մասը նախկին

ԲՇՏ-ների

մոդելին

հետևող

բնակշահագործման/բնակպահպանման

կազմակերպություններ են: Տարբերությունն այն է, որ դրանք ոչ պետության սեփականությունն են, ոչ էլ որևէ մեկի: Նման զարգացումները համատիրությանը հեռացնում

են

որպես

կառավարաման

ձև

նշանակությունից:

Պետք

իր է

հիմնական

բովանդակությունից/իմաստից

և

վերահաստատել

սեփականատերերի

ներկայացուցչականությունը/ներկայացվածությունը:

Կամավորության հիմքով/սկզբբբունքով ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքի սեփականատեր լինելը արդյունավետ չէ: «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին օրենքը» շինությունների բոլոր սեփականատերերի ժողովը համարում է ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման

բարձրագույն

մարմին

(հոդված

11):

Սրան

հակառակ

«Համատիրությունների մասին օրենքը» համատիրության անդամների (≠ բոլոր սեփականատերերի)

ընդհանուր

ժողովն

է

համարում

կառավարման բարձրագույն մարմին (հոդված 14):

համատիրության

Մեծ համատիրությունների

պրակտիկայում, այս ինստիտուտներից ոչ մեկն էլ չունի իրական ուժ, իշխանություն: Նման դեպքերում ընդհանուր ժողովը կազմված չէ համատիրության առանձին սեփականատերերից

կամ

անդամներից,

այլ

յուրաքանչյուր

շենքի

մեկ

ներկայացուցչից: Սեփականատերերի առանձին պահանջները ներկայացվում են գրավոր և նույն կերպ պատասխանվում: Սեփականատերերին պարզ կառուցվածքով արդյունավետ

իշխանություն

տալու

փոխարեն

որոշումների

կայացման 10

«շաղակրատանքի» ձևն է ընդունվել: Զարմանալի չէ, որ համատիրությունները բողոքում են սեփականատերերի համաձայնությունը ստանալու բարդություններից: Ինչպես նշեցինք վերևում, 2005թ.-ին ստեղծված օրենսդրական փաթեթի նպատակն էր «գնահատել Հայաստանում գոյություն ունեցող հիփոթեքային ֆինանսավորման իրավական դաշտը, բացահայտել բացթողումներն ու օրենսդրության թույլ կողմերը և ՀՀ կառավարությանը ներկայացնել այն ոլորտները, որտեղ բարեփոխումների ու լրացումների կարիք կա, հաշվի առնելով թե՛ առաջնային շուկայի օրենսդրությունը, և թե՛ հիփոթեքային ֆինանսավորման երկրորդային շուկայի ստեղծման համար անհրաժեշտ իրավական դաշտը»: Սակայն

ՀՀ կառավարությունը դեռևս չի ձևավորել համապարփակ պետական

բնակարանային ռազմավարության և բնակարանային խնդիրների արդյունավետ լուծման քաղաքականությունը: Անհրաժեշտ է իրավաբանորեն արձանագրել խոցելի խմբերի հանդեպ կառավարության պարտավորությունները՝ ներկայացնելով նրանց բնակարանային

խնդիրների

համագործակցության

լուծման

մոդելի

ուղիները

միջոցով:

հանրային-մասնավոր

Քաղաքացիական

«Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին օրենքը»,

օրենսգիրքը,

«Համատիրությունների

մասին օրենքը» չեն կարգավորում բոլոր հարաբերությունները, ինչպես օրինակ՝ սոցիալական բնակարանային համակարգի ստեղծումը՝ ներառելով բնակարանային ոլորտի սոցիալական վարձակալությունը, «սոցիալապես խոցելի», «սոցիալական» և «մատչելի»

բնակարանների

սահմանումները,

գնահատման

չափանիշների

բնորոշումը, կարիքի-գնահատման մեթոդոլոգիան, գրանցման և բնակարանով ապահովման չափանիշները, և այլն: Բնականային քաղաքականությունը Հայաստանում սաղմնային վիճակում է դեռևս: Բնակարանային ֆոնդի մեծ մասը սեփականաշնորհված է անհատների կողմից, ովքեր դեռևս Խորհրդային տարիներին զբաղեցնում էին այդ բնակարանները: Հանրային գերակա շահով հիմնավորված սեփականության օտարման պետության իրավունքի արդյունավետ պրակտիկայի բացակայության պարագայում պետական մարմինները

չեն

անհրաժեշտ

են

կարողանում քաղաքների

լուծել

ենթակառուցվածքների

ընդլայնման,

թաղամասերի

հարցը,

որոնք

աշխուժացման

և

արդիականացման համար:

11

Բնակարանային ոլորտի հիմնական օրենսդրական խնդիրներն են՝ 

բնակարանային

ռազմավարության

բացթողումները

և

խոցելի

խմբերի

վերաբերյալ պետության կամ ՏԻՄ-երի պարտականությունների հստակ քաղաքականության բացակայությունը, 

պետական

և

ՏԻՄ

մարմինների

պարտականությունների

հստակ

տարանջատումը, 

մասնավոր սեկտորի ներգրավվածությունը բնակարանային շինարարության և ֆինանսների ոլորտում,



անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների (առուվաճառք, չվերադարձվող կամ

վերադարձելիություն

օրինականությունն

ու

չունեցող

վարկերի

թափանցիկությունն

ապահովող

փոխանցումներ) մեխանիզմների

(վտարման, գրավի և սնանկացման) բացակայությունը, 

բազմաբնակարան շենքերի պահպանության և կառավարման ոլորտում գործող օրենքների և կանոնակարգերի իրագործումն ու կիրարկումը:

Այլ խնդիրների թվում պետք է նշել՝ շենքերի կառավարման, ծրագրերի մշակման, ֆինանսական պլանավորման և կառավարման,

միջոցների

հայթայթման

և

ներգրավման

գործում

թույլ

կարողությունները, մարդկային ռեսուրսների, հաշվետվությունների պատրաստման, հաճախորդ-անդամ հարաբերությունների թերությունները, նոր կարգավիճակի հետ կապված ցածր վարկունակություն, դանդաղ զարգացում, սպասարկման վարձերի ցածր հավաքագրումը, հաշվապահության իրականացման և հաշվետվությունների պատրաստման թերացումները, ջեռուցման համակարգի հետ կապված ռազմավարական որոշումների կայացման համար անհրաժեշտ ձայների ապահովման դժվարությունները, (իրավիճակը սրվում է անհատական մակարդակով բնակարանների ջեռուցման հարցի լուծման դեպքերի ավելացման և դատարկ բնակարանների թվի պատճառով (~20%), հաճախ սպասարկող միջնորդ կազմակերպությունների հանդեպ վստահության և փորձի բացակայության պատճառով վարկերի մարման և ծառայությունների ապահովման համար բնակիչների հետ անհատական պայմանագրեր ստորագրելու անհրաժեշտությունը: Սեփականատերերը պետք է իմանան, թե ինչպես՝

12



կառավարել

բազմաբնակարան

շենքերի

ընդհանուր

բաժնային

սեփականություն հանդիսացող գույքը հիմք ընդունելով օրենսդրությունը, 

օրենքով

սահմանված

բազմաբնակարան

դեպքերում

շենքերի

ներկայացնել

սեփականատերերի

և

պաշտպանել

գույքի

(բնակարանի)

ընդհանուր շահը պետական և ՏԻՄ, դատական և այլ համապատասխան ատյաններում, 

պայմանգրեր կնքել սպասարկում, ներառյալ ջեռուցումը, իրականացնող կազմակերպությունների հետ, օրենքին չհակասող դեպքերում:

Քաղաքաշինության

բնագավառի

առաջնահերթություններն

են

(համաձայն

Հայաստանի բնակարանային ոլորտի ուսումնասիրության/Armenia Housing Study). 

Աջակցել

բազմաբնակարան

շենքերի

կառավարման

և

պահպանման

ծրագրերին, 

Բարելավել բազմաբնակարան շենքերի կոմունալ ենթակառուցվածքները, հետևել շենքերի կոմունալ ծառայությունների (ծառայություն մատուցողհաճախորդ) իրականացմանը շենքերում,



Ամրապնդել

սոցիալական

բնակարանների

գաղափարը

(օրենք

և

այլ

իրավական ակտեր ընդունել բնակարանային պայմանների բարելավման ուղղությամբ): Ազգային ռազմավարություն մշակելու համար կառավարությունը պետք է գնահատի վերջին 15-20 տարիների ընթացքում իրականացված և իրականացվող ծրագրերը՝ համեմատելով բոլոր առաջարկներն ու դասեր քաղելով իր կամ այլ դոնոր կազմակեպությունների

կողմից

մշակված

և

իրականացված

ծրագրերից:

Կառավարությունը պետք է հաշվի առնի երկրի տնտեսական զարգացումը, ընդհանուր

աղքատության

կրճատման

ռազմավարությունը

և

գնահատի

բնակարանային դժվարություններ ունեցող խոցելի խմբերի հետ կապված ռիսկերը: Լավ կառավարումը տեսանելի է, եթե կիրառվող քաղաքականությունը արդյունավետ է, իսկ իշխանությունների կողմից ճնշումը՝ նվազագույն: Այս պատճառով անհրաժեշտ է,

որ

օրենսդրական

կարգավորումները

համատեղելի

լինեն

արդարության

հասարակական ընկալման հետ, պայմաններ ստեղծեն բնակչության մեծ մասի մասնակցության

համար,

օրենսդրությունը

ապահովի

թափանցիկությունը

և

վստահություն լինի պետական ինստիտուտների գործունեության, ընդհանրապես 13

քաղաքական վերնախավի հանդեպ: Օրենսդրական կարգավորման փաստաթղթերը պետք է կազմվեն ի շահ իրավունք ստացողի: Օրենքները (օր. համատիրությունների մասին), որոնց թիրախը անհատն է, չպետք է նույն չափանիշներն ունենան, ինչ օրինակ ընկերությունների

մասին օրենքը, որը կարգավորվում է տնտեսական

միավորներ: Առաջինը պետք է համառոտ և դյուրըմբռնելի լինի: Ավելին, իրավական պահանջները պետք է բավարարվեն ՓՈՔՐ ջանքերի միջոցով: Կիրարկումը կարող է բարելավվել,

եթե

զուգորդվի

տնտեսական

խթանով:

«Մտրակի

և

բլիթի»

քաղաքականությունը ընդունելի է համարյա բոլոր դեպքերում: Քաղաքացիները սովորաբար փորձում են հետևել կանոններին: Նրանք ավելի հաճույքով կգործեն, եթե տեսնեն, որ պահանջները հասանելի են և տնտեսապես շահավետ: Անհրաժեշտ

է

պարզել,

թե

ինչ

փոփոխություններ

են

պետք

կատարել

«Համատիրությունների մասին օրենքի» (2002թ.) և «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին օրենքի» (2002թ.) մեջ: Կառավարության կողմից ընդունված մի շարք որոշումներ նույնպես պետք է փոփոխվեն և պետք է դառնան մի ամբողջական օրենսդրական փաթեթի մաս: Բնակարանային օրենսդրության հանրային-մասնավոր համագործակցության հիմնադրումը պահանջում է արմատական բարեփոխումներ 2.2 Բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող գույքի կառավարման և բազմաբնակարան շենքերում շինվերանորոգման աշխատանքների իրականացման մի քանի հարցեր Հայաստանի Հանրապետությունում բազմաբնակարան շենքերի կառավարումն հիմնականում իրականացվում է ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքով, “Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին” և “Համատիրությունների մասին” ՀՀ օրենքներով: Չնայած “Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին” օրենքը կարգավորում է բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքի կառավարման հարաբերությունները և սահմանում է բազմաբնակարան շենքի շինությունների սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման կարգը, կառավարման ձևերը, շենքի կառավարման մարմինների իրավասությունները, դրանց կազմավորման, գործունեության, գործունեության դադարման կարգը, ինչպես նաև դրանց փոխհարաբերությունները պետական և տեղական ինքնակառավարման մարմինների ու կազմակերպությունների հետ, այնուամենայնիվ իրականում գրեթե չի կառավարվում որևէ մեկի կողմից և 14

բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքը շարունակում է մնալ անմխիթար վիճակում: Բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքը, ըստ օրենքի, պատկանում է շենքի բնակարանների բոլոր սեփականատերերին, սակայն դրա նկատմամբ որևէ իրավունք գրանցված չէ անշարժ գույքի գրանցման պետական ռեգիստրում և այդ մասին հիմնականում որևէ գրառում չկա բնակարանների սեփականատերերին տրվող սեփականության իրավունքի գրանցման վկայականների մեջ: Մասնավորապես՝ գրանցված չեն բազմաբնակարան շենքով ամրակայված և դրա սպասարկման համար անհրաժեշտ հողի, նկուղների նկատմամբ սեփականության իրավունքը: Բազմաբնակարան շենքերի հետագա կառավարման, ընդհանուր գույքի բարելավման, վերանորոգման մի շարք խնդիրներ ծագում են գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման, սեփականատերերի միջև փոխհարաբերությունները պայմանագրային հիմքերի վրա չդնելու, ինչպես նաև խնդրո առարկա հարաբերությունները կարգավորող օրենքների ոչ հստակության և անկատարության, ինչպես նաև իրավակիրառ մեխանիզմների բացակայության պատճառով: Այսպես` ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման բարձրագույն մարմինը շինությունների սեփականատերերի ժողովն է, որին պատկանում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման բնագավառում ցանկացած հարցի լուծման իրավունքը (բացառությամբ այն հարցերի, որոնք վերոհիշյալ օրենքի համաձայն համարվում են կառավարման մարմնի բացառիկ լիազորությունը), սակայն փաստացի ոչ բոլոր սեփականատերերն են մասնակցում շենքի կառավարմանը, այլ, լավագույն դեպքում, միայն մեկ ներկայացուցիչ՝ մեկ բնակարանից (անկախ այդ բնակարանի նկատմամբ սեփականության իրավունքն ունեցող անձանց թվից): Մի շարք դեպքերում էլ կառավարման մարմինը կայացնում է որոշումներ, որոնք իր իրավասության շրջանակներում չեն: Մի շարք ուսումնասիրություններ հաստատում են, որ բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր բաժնային սեփականությունը տնօրինվում է առանց շենքի մյուս բնակարանների բոլոր սեփականատերերի համաձայնության, մասնավորապես՝ տանիքները, նկուղները, աստիճանահարթակները, բակային տարածքները և այլն: Օրինակ` տանիքները տրամադրվում են շենքի վերջին հարկի, իսկ նկուղները՝ առաջին հարկի որևէ բնակչի կամ այլ անձանց, ովքեր չեն հանդիսանում տվյալ շենքի սեփականատեր, և այդ մասին չկա շենքի մյուս բնակարանների բոլոր սեփականատերերի նախնական գրավոր համաձայնությունը՝ ընդհանուր բաժնային 15

գույքը որևէ կոնկրետ անձի օտարելու վերաբերյալ: Չկա նաև բազմաբնակարան շենքի կառավարման մարմնի որոշումը/դիրքորոշումը տվյալ հարցի վերաբերյալ: Բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող գույքը տարիներ շարունակ օտարվել և ներկայում էլ օտարվում է տեղական ինքնակառավարման մարմնի որոշմամբ, չնայած այն հանգամանքին, որ դա սեփականության իրավունքով պատկանում է շենքի բոլոր սեփականատերերին և դրա վերաբերյալ որոշում պետք է կայացնեն շենքի բոլոր սեփականատերերը: Օգտվելով բազմաբնակարան շենքերի իրավական կարգավորման վերոհիշյալ բացերից, իրավասու անձանց վերահսկողության բացակայությունից, ինչպես նաև բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքը միասին (կոլեգիալ) կառավարելու մշակույթի և հմտությունների բացակայությունից, սեփականատերերը իրենց հայեցողությամբ են իրականացնում ինչպես իրենց պատկանող գույքի, այնպես էլ ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքի վերակառուցման/ամրացման, վերանորոգման, արդիականացման աշխատանքները՝ հաշվի չառնելով գործող շինարարական նորմերն ու ստանդարտները և այլ սեփականատերերի ու օգտագործողների իրավունքներն ու օրինական շահերը: ՀՀ գործող օրենսդրությունը, թեև ոչ հստակ, բայց, այնուամենայնիվ, կարգավորում է շինարարության/կառուցապատման ոլորտը: Ճիշտ է Հայաստանում չկա Կառուցապատման/Շինարարության օրենսգիրք (Building Code), համաձայն որի համապարփակ կկարգավորվեր նաև բազմաբնակարան շենքերում իրականացվող շինարարությունը, սակայն “Քաղաքաշինության մասին” ՀՀ օրենքը և քաղաքաշինության ոլորտը կարգավորող մի շարք այլ օրենքներ և ենթաօրենսդրական ակտեր հիմնականում կարգավորում են քանդման/շինարարության թույլտվության տրամադրման, շինարարական նորմերին համապատասխան նախագծա-նախահաշվային փաստաթղթերի պատվիրման, փորձաքննության անցկացման և դրանց համապատասխան շինարարության իրականացման, շինարարության ավարտի փաստագրման հարաբերությունները: Հայաստանի Հանրապետության քաղաքաշինության նախարարության կայքէջում մշտապես տեղակայված է Հայաստանի Հանրապետության տարածքում գործող քաղաքաշինության բնագավառի նորմատիվատեխնիկական փաստաթղթերի ցանկը (վերջինը՝ առ 2013-01-01 – 2013-12-15 դրությամբ), համաձայն որոնց հանրապետությունում պետք է իրականացվեն բոլոր շենքերի շահագործման, վերանորոգման, վերակառուցման, վերականգնման, շինարարական օբյեկտների շահագործման, շենքերի և կառուցվածքների ջերմային, հակահրդեհային պաշտպանության և այլ աշխատանքները (http://www.mud.am/lows/files/Cankipop2013.pdf 16

Համաձայն “Քաղաքաշինության մասին” ՀՀ օրենքի (ընդունված է ԱԺ կողմից 05,05,1998թ) անշարժ գույքի սեփականատեր հանդիսացող կամ այն փոփոխելու իրավունքով օժտված օգտագործողը քաղաքաշինական գործունեություն իրականացնելիս հանդես է գալիս որպես կառուցապատող, որոնք իրենց պատկանող գույքը կարող են օգտագործել միայն ըստ նպատակային նշանակության և իրենց իրավունքները պետք է իրացնեն գործող նորմերին ու ստանդարտներին համապատասխան: Կառուցապատողները պարտավոր են կառուցապատումն իրականացնել օրենքով սահմանված կարգով` հաստատված ճարտարապետաշինարարական նախագծին, շինարարության թույլտվության հիման վրա հաստատված քաղաքաշինական փաստաթղթերին համապատասխան (բացառությամբ հիշյալ օրենքի 23 հոդվածով սահմանված շինարարության թույլտվություն չպահանջող աշխատանքների), ինժեներական ենթակառուցվածքների նախագծման տեխնիկական պայմաններ ստանալով տեղական ինքնակառավարման համապատասխան մարմիններից և ապահովելով իրենց քաղաքաշինական փաստաթղթերի փորձաքննությունը` Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած կարգին համապատասխան: Կառուցապատողները պարտավոր են կառուցապատումն ավարտել տվյալ քաղաքաշինական գործունեության համար շենքերի և կառուցվածքների շինարարության տևողության նորմերով հաշվարկված ու շինարարության թույլտվությամբ սահմանված ժամկետներում և ապահովել ավարտված շինարարական օբյեկտի շահագործման փաստագրումը օրենքով սահմանված կարգով: Սակայն “Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին” օրենքի 8-րդ հոդվածի համաձայն շինության սեփականատերն իրավունք ունի.  առանց մյուս սեփականատերերի համաձայնության, ոչ առևտրային նպատակներով, իր շինության պատերից բացել կամ փակել պատուհաններ, դռներ, մուտքեր, ծխնելույզներ, պատերի այլ բացվածքներ, աստիճանավանդակներ, աստիճաններ, իր շինության ներքին կամ արտաքին պատերի վրա կամ դրանց կից իրականացնել այլ քաղաքաշինական գործունեություն (ներառյալ այն դեպքերը, երբ այդ պատերն ամբողջությամբ կամ մասնակիորեն հանդիսանում են ընդհանուր բաժնային սեփականություն):  առանց մյուս սեփականատերերի համաձայնության դեպի իր շինությունն անցկացնել մեխանիկական, էլեկտրական, սանիտարատեխնիկական և այլ կոմունիկացիաներ (ներառյալ այն դեպքերը, երբ այն ամբողջությամբ կամ մասնակիորեն անցկացվելու է ընդհանուր բաժնային սեփականության միջով 17

կամ վրայով, կամ դրա օգտագործմամբ), եթե նման գործողությունները չեն թուլացնում շենքի կրողունակությունը, չեն խոչընդոտում ինժեներային կոմունիկացիաների, շենքի մեխանիկական և այլ սարքավորումների բնականոն գործունեությանը և դրանց հետևանքով չեն խախտվում շինությունների սեփականատերերի` իրենց շինությունները տիրապետելու, օգտագործելու և տնօրինելու, ինչպես նաև ընդհանուր բաժնային սեփականությունից օգտվելու իրավունքները: Հիմնականում սեփականատերերը կատարում են վերը նշված գործողությունները առանց թույլտվությունների ու հաստատված փաստաթղթերի՝ շինարարական նորմերի ու ստանդարտների անտեսմամբ, քանի որ համարում են, որ իրենք իրավասու են դա կատարել

“Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին”

օրենքով իրենց վերապահված իրավունքների շրջանակներում: Միևնույն ժամանակ արժե նշել, որ իրավական ճանապարհով նման

թույլտվությունների ձեռքբերումը

ժամանակատար է, երբեմն անհնարին, թանկ է (օրինակ՝ շենքի սեյսմակայունության կամ կրողունակության վերաբերյալ եզրակացության ստացումը): Միևնույն ժամանակ ուսումնասիրված չէ ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքի կառավարական իրավակիրառ պրակտիկան, ինչպես նաև սահմանված չեն օրենսդրական նորմի կիրարկման հստակ մեխանիզմներ (օրինակ՝ հստակ չեն բազմաբնակարան շենքի սպասարկման գոտու չափագրման և գրանցման, բակային տարածքների օգտագործման ընթացակարգերը, բազմաբնակարան շենքի ենթակառուցվածքները հանրային ծառայություններ մատուցողների, այդ թվում, ջրամատակարարման/ջրահեռացման, էլեկտրաէներգիայի և գազամատակարարման ծառայություններ մատուցողների կողմից օգտագործման կարգը և այլն): 3. Համատիրությունների հարցման մեթոդաբանությունը ՈՒԿԶՀ-ի կողմից մշակվեց հարցումն ներառում էր հետևյալ քայլերը.

անցկացնելու

մեթոդաբանություն, որը

Քայլ 1. Հարցման հարցաթերթի մշակում (Հավելված 3): Քայլ 2. Երեսուներկու համատիրությունների ղեկավարների/լիազորված աշխատակիցների հետ հարցազրույցների անցկացում: Քայլ 3. Հարցման արդյունքների ամփոփում: Քայլ 4. Համատիրությունների ղեկավարների/ կառավարման մարմնի անդամների և սեփականատերերի վերապատրաստման ուսումնական պլանի թեմաների մշակում: 18

4. Հարցազրույցների կազմակերպում և անցկացում Երևանի

քաղաքապետարանը

աշխատանքի

բաժնի

ցուցաբերեց

վարիչ`

(մասնավորապես պարոն

Զեյնալյանը)

համատիրությունների

աշխատակիցների

հետ

ձեռք

ակտիվ

ղեկավարների

հարցազրույցներ

պայմանավորվածություններ

Համատիրությունների

բերելու

հետ

մասնակցություն

կամ

լիազորված

վարելու

վերաբերյալ

գործընթացում:

ՈՒԿԶՀ-ի

ներկայացուցիչները՝ հարցազրույցի վարողները, այցելում էին համատիրությունների գրասենյակները

միայն

պայմանավորվածություններից

պարոն հետո:

Զեյնալյանի

Հատկանշական

էր,

հեռախոսային որ

ոչ

բոլոր

համատիրությունները ունեին համապատասխան գրասենյակային պայմաններ: Այդ իսկ պատճառով որոշ վարչական շրջանների (օրինակ` Նոր-Նորքի, ՔանաքեռԶեյթունի, Դավթաշենի)

համատիրությունների ղեկավարները և լիազորված

աշխատակիցները հրավիրվեցին առավել հարմարավետ գրասենյակ, որտեղ և լրացրեցին իրենց հարցաթերթերը (Նկար 1, 2, 3):

Նկար 1. ՈւԿԶՀ-ի փորձագետը անց է

Նկար 2. ՈւԿԶՀ-ի փորձագետը անց է կացնում

կացնում հարցազրույց Նոր-Նորք

հարցազրույց Քանաքեռ-Զեյթուն վարչական

վարչական շրջանի հինգ

շրջանի երեք համատիրությունների

համատիրությունների ղեկավարների և

ղեկավարների և աշխատակիցների հետ:

աշխատակիցների հետ:

19

ՈՒԿԶՀ-ի փորձագետների կողմից հարցազրույցների ընթացքում իրականացվել է խորհրդատվություն հարցաթերթերի լրացման կարգի և հարցերի բովանդակության բացատրման վերաբերյալ: Հարցման մասնակիցներին առաջարկվել էր լրացնել իրենց համատիրությունների

կողմից

սպասարկվող

շենքերի

վերաբերյալ

տվյալներ

պարունակող աղյուսակներ, ինչպես նաև տրամադրել համատիրություններին վերաբերող

որոշ

ֆինանսական

տեղեկատվություն,

ինչը

ժամանակատար

և

աշխատատար էր: Լրացված աղյուսակները և ֆինանսական տեղեկատվությունը վերցնելու նպատակով ՈՒԿԶՀ-ի փորձագետները կրկին այցելում էին յուրաքանչյուր համատիրության գրասենյակ: 5. Համատիրությունների հարցման արդյունքների ամփոփում Երեսուներկու հարցումները բացահայտեցին համատիրությունների գործունեության հետևյալ կողմերը. ա/ հետազոտված համատիրությունների ֆինանսական պայմանները, բ/ վերանորոգման նախագծերի ֆինանսավորման համատիրությունների փորձը, գ/ ադմինիստրատիվ անձնակազմի վարչարարական հմտությունը` համախմբված աշխատաոճով գործելու տեսանկյունից, դ/ համատիրությունների ղեկավարների, ադմինիստրատիվ անձնակազմի աշխատակիցների և սեփականատերերի հետագա վերապատրաստման ուսումնական պլանի թեմաները:

5.1 Հետազոտված համատիրությունների ֆինանսական պայմանները Հետազոտված համատիրությունների ֆինանսական պայմանները գնահատվել են համատիրությունների

ամենամսյա

եկամուտների

հավաքագրման

վերաբերյալ

տվյալների (Աղյուսակ 1) և հարցաթերթի թիվ 1-5 և 24 հարցերին (Հավելված 3) տրված պատասխանների վերլուծության հիման վրա: Ինչպես

ցույց

են

տալիս

Աղյուսակ

1-ի

տվյալները,

բոլոր

հետազոտված

համատիրություններում առկա է ամսական եկամուտների թերի հավաքագրում:

20

Աղյուսակ 1. Հետազոտված համատիրությունների տվյալներ

##

Համատիրո ւթյան անվանումը

Շենք երի թիվը

Երկաթբետոնե շենքերի թիվը/%

1.

Նոր Նորք 1/8

28

18 /64 %

2.

Նոր Նորք 1/7

30

3.

Նոր Նորք 5/3

4.

Քարե շենքերի թիվը/%

Բնակար անների թիվը

Ընդհանուր մակերեսը (մ2)

Ամսական վճարը 1 մ2 համար (ՀՀ դրամ)

Պլանավոր ված ամսական հավաքագր ումը (ՀՀ դրամ) 1250000

Միջին Փաստացի ամսական հավաքագրու մը (ՀՀ դրամ)

Ամսական հավաքագր մանան տարբերութ յունը

Հավաքագրմանան ձեւերը

10 /36 %

1702

99 802

14 և 18 (վերելակի դեպքում)

20 /67 %

10 /33 %

2000

104 936

26

21/ 81 %

5 /19 %

1455

92 590

Նոր Նորք 8

43

43/100 %

-

1892

5.

Նոր Նորք 7/5

25

25/100 %

-

6.

Կայմ 11

63

39 /62 %

7.

Սևակ

25

6 /24 %

Անշարժ գույքի (ԱԳ) եւ շարժական գույքի (ՇԳ) սեփականությու ն ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

763000

39%

Հաճախակի, սեփականատերերի տներ գործակալների այցելությունների արդյունքում

18

2181200

875750

60%

Հաճախակի վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

1313800

1171750

11%

Ամսական վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

117 996

10 և 15 (վերելակի դեպքում) 13

1475000

1030250

30%

Համատիրության աշխատակազմի եւ անդամների միջոցով

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

1062

82 400

10

895800

450500

50%

Համատիրության գործակալի միջոցով

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

24 /38 %

2382

207 270

17

2850200

1450400

49%

Ամենօրյա վճարումներ համատիրության գրասենյակ եւ բանկ այցելությամբ, ինչպես նաեւ գործակալի այցելությամբ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

19 /76 %

1228

94 374

15 և 25 (վերելակի դեպքում)

1324800

944400

29%

Ամենօրյա վճարումներ գործակալի

գրասենյակ, սարքավորումնե ր

21

այցելությամբ 8.

Հաղթանակ

38

21/ 55 %

17/ 45 %

1690

109 070

Տվյալ չկա

3100000

2423000

22%

Ամենօրյա վճարումներ

գրասենյակ, սարքավորումնե ր

Դավթաշեն 1/4

21

21/ 100 %

-

1051

70 000

20

1400000

840000

40%

Ամենօրյա վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

10. Դավթաշեն 1/1

14

14 /100 %

-

648

55 000

20

1100000

642400

42%

Ամսական վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

11. Դավթաշեն 2/1

26

26 /100 %

1189

118 370

20

1649000

958000

42%

Ամսական վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

12. Շենքերի կառավարո ւմ

322

-

10 և 20(վերելակ ի դեպքում)

Տվյալը չի տրամադրվ ել1

Տվյալը չի տրամադրվել

Data is not provided

Ամսական վճարումներ

Բեռնատար ավտոմեքենա

13. Քնար

128

32 /25 %

96 /75 %

5650

Տվյալը չի տրամադրվ ել 337 115

5800000

Տվյալը չի տրամադրվել

Data is not provided

Ամսական վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

14. Աջափնյակ 1

28

27 /96 %

1 /4 %

1596

68 960

15 և 25 (վերելակի դեպքում) 15

1320000

1106000

16%

Ամենօրյա վճարումներ համատիրության գրասենյակ եւ բանկ այցելությամբ, ինչպես նաեւ գործակալի այցելությամբ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

15. Մանուշակ

17

-

17/ 100 %

748

30 974

14

492000

442000

10%

Ամսական վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

16. Ռուզաննա

15

10 /67 %

5/ 33 %

580

39660

15

595000

508500

15%

Ամենօրյա վճարումներ գործակալների

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

9.

-

1

Ֆինանսական տվյալները չեն տրամադրվել համատիրության կողմից` դրանց գաղտնիության պատճառաբանությամբ: Ընդհանուր մակերեսի տվյալները տրամադրված չեն մեծ խմբաքանակով շենքեր ավելանալու և դրանց վերաբերյալ տեղեկատվությանը դեռ չտիրապետելու պատճառաբանությամբ:

22

միջոցով 17. Ռոզաննա

12

4 /33 %

8 / 67 %

600

42000

15

630000

346666

45%

Ամենօրյա վճարումներ գործակալների միջոցով

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

18. Արմինե

35

-

35/ 100 %

1659

99300

15

1233000

888666

28%

Ամենօրյա վճարումներ գործակալների միջոցով

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

19. Անուշիկ

37

36/ 97 %

1/3%

2305

179870

15

2635000

1623250

38%

Ամենօրյա վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

20. Արգիշտի

24

11/ 46 %

13 / 54 %

1421

103571

1454000

1030000

29%

Ամսական վճարումներ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

21. Սեբաստիա -2

62

51/ 82 %

11 /18 %

3279

236 562

15 և 20 (վերելակի դեպքում) 15

3563000

2717600

24%

Ամսական եւ տարեկան վճարումներ

Գործիքներ, եռակցման սարքավորում

22. Լճափ

14

9 / 64 %

5/ 36 %

62442

20

1376158

963000

30%

Ամենօրյա վճարումներ համատիրության գրասենյակ եւ բանկ այցելությամբ

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

23. Զեյթուն 98

53

45/ 85 %

8 /15 %

172834

15 և 27 (վերելակի դեպքում)

3 142 000

2 042 000

35%

օրական, տեսուչների

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

14

1 000 000

24. Ղարս

31

30/ 97 %

1/ 3 %

80574

եւ բանկային փոխանցումների միջոցով 692 500

31%

օրական, տեսուչների

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

եւ բանկային փոխանցումների միջոցով

23

25. Արցախ 4

10

5/ 50 %

5/ 50 %

38842

15

661 000

461 000

30%

օրական, տեսուչների

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

եւ բանկային փոխանցումների միջոցով 26. Լիլիա

40

40/100 %

-

121375

15

1 867 900

1 226 000

34%

օրական, գանձող տեսուչների միջոցով,

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

նաեւ գրասենյակում, ունենք բանկային հաշիվ 27. Էջմիածին

25

25/ 100 %

-

11200

15

1 431 250

987 500

31%

օրական տեսուչների

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

միջոցով, կա բանկային հաշիվ 28. Արսեն

31

31/ 100 %

-

87520

15

1 300 000

1 082 750

17%

օրական տեսուչների

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

միջոցով, կա բանկային հաշիվ, գրասենյակում 29. Կենտրոն

30. Կենտրոն 1

391

234

97/ 25 %

61/ 26 %

294/ 75 %

173/ 74 %

1290844

780000

15 և 20 (վերելակի դեպքում) 15 և 20 (վերելակի դեպքում)

28 617 000

19 167 000

27 451 416

16 292 000

4%

15%

օրական, ունենք

1 մեքենա- 3

բանկային հաշիվ

բեռնատար

օրական, ֆին.

1 մեքենա- 2

տեսուչների միջոցով,

բեռնատար

նաեւ գրասենյակում, ունենք բանկային հաշիվ

31. Ավան

18

18 / 100 %

-

51540

17

890 000

890 000

0%

օրական, տեսուչների,

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

բանկային հաշվի միջոցով

32. Ավան 4

46

46 / 100 %

-

143629

17

2 516 000

2 480 000

1%

օրական տեսուչների

ԱԳ եւ ՇԳ չունեն

միջոցով, կա բանկային հաշիվ

24

Միջինը

28%

25

Համատիրությունների ղեկավարների կամ լիազորված աշխատակիցների (այսուհետև՝ պատասխանողներ) մեծամասնությունը (23 պատասխանող կամ 70 %) նշեցին որպես ընդհանուր օգտագործման մակերեսներ` կտուրները, նկուղները, աստիճանավանդակները: Երեսուներկու պատասխանողներից վեցը նշեցին, որ իրենց համատիրություններն ունեն այլ անշարժ կամ շարժական սեփական գույք (օրինակ՝ գրասենյակ, սարքավորումներ, բեռնատար մեքենաներ և գործիքներ): Պատասխանողների մոտ 50%-ը նշեցին, որ իրենց շենքերում առկա են փակ բնակարաններ:

Յուրաքանչյուր

շենքի

վրա

ընկնող

փակ

և/կամ

դատարկ

բնակարանների հաշվարկային թիվը հավասար է 6-ի: Պատասխանողների կարծիքով փակ

բնակարանների

առկայությունը

եկամուտների

հավաքագրման

օգտագործման

տարածքների

վրա:

բացասական Սակայն

վերանորոգման

դա

է չի

ազդում

ամսական

ազդում

ընդհանուր

ֆինանսավորմանը

վերաբերող

որոշումների կայացման գործընթացի վրա: Երեսուներկու պատասխանողներից միայն մեկը ասաց, որ սպասարկման դիմաց վարձավճարները հավաքագրվում են ամիսը մեկ անգամ լիազորված անձի կողմից, որը հանդիսանում է համատիրության աշխատակից: Պատասխանողների զգալի մասը

(28 պատասխանող կամ 88%) պատասխանել է, որ վարձավճարների

հավաքագրումը ամենօրյա գործընթաց է: Պատասխանողների մի մասը ասել է, որ բնակիչները

իրենք

են

այցելում

համատիրությունների

գրասենյակները

սպասարկման ամսական վճարումները կատարելու նպատակով: Չնայած ոչ բոլոր պատասխանողները նշեցին վարձավճարներից հավաքագրվող փաստացի ամսական գումարները, բոլորը նշեցին, որ կան վարձավճարների պարտքեր (Աղյուսակ 1): Պարտքերը միջինում կազմում են 28 %: Քսանութ պատասխանողներ (87%) ասացին, որ բացի բնակիչների վարձավճարներից ունեն համատիրության եկամուտների ձևավորման այլ աղբյուրներ: Միայն չորս պատասխանողներ

նշեցին,

որ

չունեն

եկամուտների

այլ

աղբյուրներ:

Պատասխանողները նշել են այլ եկամուտներ ստանալու հետևյալ աղբյուրները (Պատկեր 1).  

 

Սուբսիդիաներ և դրամաշնորհներ (7 պատասխանող) Կապի սարքավորումների տեղադրման դիմաց վճարներ (հիմնականում շենքերի տանիքների վրա արբանյակային ալեհավաքների տեղադրման դիմաց վճարներ) (6 պատասխանող) Վերելակների խցիկներում տեղադրվող գովազդ (15 պատասխանող) Տարածքի վարձակալություն (1 պատասխանող) 26

Միայն վեց պատասխանողներ նշեցին, որ բոլոր ծախսերը իրականացվում են ըստ համատիրության բյուջեով նախատեսված ծախսերի: Պատասխանողները նշեցին ծախսերի հետևյալ ուղղությունները.



Շենքերի սպասարկման և վերանորոգման հետ կապված աշխատանքներ (20 պատասխանողներ)



Համատիրության վարչարարական անձնակազմի պահպանում (աշխատավարձ, հարկեր) (25 պատասխանողներ)



Պարտադիր նորմերի կատարում (18 պատասխանողներ)

Պատկեր 1. “Արդյո±ք համատիրությունը բացի բնակիչների ամսական վարձավճարներից ունի եկամուտի այլ աղբյուր” հարցին պատասխանների բաշխումը

50 45 46%

40

Սուբսիդիա և դրամաշնորհ

35

30

Կապի սարքավորումների տեղադրում

32%

25

Գովազդի տեղադրում

20 15 10

18 %

Տարածքի վարձակալում

4.5%

5 0 Յուրաքանչյուր համատիրության եկամտի աղբյուրներին եւ ծախսերին վերբերող տվյալները ներկայացված են ստորեւ՝ աղյուսակ 2-ում:

27

Աղյուսակ 2. Համատիրությունների եկամուտները եւ ծախսերը

##

Համատիրության անվանումը

Ընդհանուր տարեկան հավաքագր ված եկամուտը2 013թ.-ին (ՀՀ դրամ)

Եկամտի այլ աղբյուրներ

Ծախսեր

Վարձավճ արներից բացի այլ եկամուտն եր (ՀՀ դրամ)

Սուբսիդի աներ և դրամաշն որհներ (ՀՀ դրամ)

Կապի սարքավորում ների տեղադրման դիմաց վճարներ (ՀՀ դրամ)

Վերելակներ ի խցիկներում տեղադրվող գովազդ (ՀՀ դրամ)

Տարած քի վարձա կալութ յուն (ՀՀ դրամ)

1.

Նոր Նորք 1/8

9,156,000

260,000

0

160,000

100,000

0

Շենքերի սպասարկմա նև վերանորոգմ ան հետ կապված աշխատանքն եր +

2.

Նոր Նորք 1/7

10,509,000

130,000

0

0

130,000

0

+

3.

Նոր Նորք 5/3

14,061,014

0

0

0

0

+

4.

Նոր Նորք 8

12,362,680

Այլ աղբյուր չկան 612,000

0

0

612,000

0

+

+

5.

Նոր Նորք 7/5

5,406,000

332,000

0

0

332,000

0

+

+

+

6.

Կայմ 11

17,405,000

+

0

+

0

+

+

+

7.

Սևակ

11,333,200

172,800

0

0

172,800

0

+

+

+

8.

Հաղթանակ

2,976,000

2,000,000

0

0

0

+

+

+

9.

Դավթաշեն 1/4

6,694,758

0

0

0

+

+

+

10. Դավթաշեն 1/1

7,709,001

Այլ աղբյուր չկան 50,000

2,000,000 2013թ.-ին 0

0

50,000

0

0

+

+

+

11. Դավթաշեն 2/1

11,500,600

515,000

0

0

515,000

0

+

+

+

+

0

0

+

0

12. Շենքերի կառավարում

Համատիրությ ան վարչարարակ ան անձնակազմի պահպանում (աշխատավար ձ, հարկեր) +

Պարտ ադիր նորմե րի կատ արում

+

28

13. Քնար

+

+

14. Աջափնյակ 1

13,280,000

2,616,000

0

2,040,000

576,000

0

+

15. Մանուշակ

5,315,400

400,000

400,000

0

0

0

+

16. Ռուզաննա

6,102,000

+

+

0

0

0

+

+

+

17. Ռոզաննա

4,160,000

+

+

0

0

0

+

+

+

18. Արմինե

10,664,000

+

+

0

0

0

+

+

+

19. Անուշիկ

19,479,400

2,352,000

1,800,000

0

552,000

0

+

+

+

20. Արգիշտի

12,359,700

285,400

0

0

285,400

0

+

+

+

21. Սեբաստիա-2

32,612,000

3,480,000

0

0

290,000

0

+

+

+

22. Լճափ

11,559,711

4,980,000

0

0

0

+

+

+

23. Զեյթուն 98

24,505,000

480,000

0

0

480,000

4,980,0 00 0

+

+

+

24. Ղարս

8,310,000

0

0

0

0

+

+

25. Արցախ 4

5,529,700

Այլ աղբյուր չկան 3,171,600

0

3,171,600

0

0

+

+

+

26. Լիլիա

14,711,300

0

0

0

0

+

+

+

27. Էջմիածին

11,850,000

Այլ աղբյուր չկան 360,000

0

0

360,000

0

+

+

+

28. Արսեն

12,993,000

605,000

0

0

605,000

0

+

+

+

29. Կենտրոն

329,417,000

4,200,000

0

4,200,000

0

0

+

+

+

30. Կենտրոն 1

195,500,000

5,000,000

0

0

5,000,000

0

+

+

+

31. Ավան 32. Ավան 4

10,681,000 29,767,000

1,200,000 Այլ աղբյուր չկան

0 0

1,200,000 0

0 0

0 0

+ +

+ +

+ +

29

Ինչպես ցույց է տալիս Աղյուսակ 3-ը, պատասխանողների մեծ մասը մատնանշում է լրացուցիչ միջոցների հավաքագրման կամ տրամադրվող ծառայությունների դիմաց վարձավճարների բարձրացման անհնարինությունը Աղյուսակ 3՝ Պատասխանողների արձագանքը 29դ եւ 29ե հարցերին ##

1.

2.

Համատիրության անվանումը

Նոր Նորք 1/8

“29դ” Գնահատեք որքա՞ն լրացուցիչ միջոց Համատիրությունը կարող է հավաքագրել բնակիչների Դժվարանում եմ պատասխանել

Նոր Նորք 1/7

“29ե” Գնահատեք որքանո՞վ է հնարավոր բարձրացնել վարձավճարը Դժվարանում եմ պատասխանել

Դժվարանում եմ պատասխանել

Դժվարանում եմ պատասխանել

3.

Նոր Նորք 5/3

Հնարավոր չէ

Հնարավոր չէ

4.

Նոր Նորք 8

Հնարավոր չէ

1-2 դրամով

5.

Նոր Նորք 7/5

Հնարավոր չէ

Հնարավոր չէ

6.

Կայմ 11

Հնարավոր չէ

7.

Սևակ

Դժվարանում եմ պատասխանել Հնարավոր չէ

8.

Հաղթանակ

Ներկա սակագինը ռեալ է

9.

Դավթաշեն 1/4

Կախված է կատարվելիք աշխատանքից Հնարավոր չէ

10.

Դավթաշեն 1/1

Հնարավոր չէ

11.

Դավթաշեն 2/1

Պատասխանը բացակայում է Հնարավոր չէ

12.

Շենքերի կառավարում

Հնարավոր չէ

13.

Քնար

Հնարավոր չէ

14.

Աջափնյակ 1

Պատասխանը բացակայում

Հնարավոր չէ

Հնարավոր չէ

Հնարավոր չէ Վերելակով շենքերի համար ք.մ համար ամսական սակագինը կարող է լինել 20 կամ 30 դրամ Կախված է բնակիչների վճարունակությունից” Պատասխանը բացակայում է

է 15.

Մանուշակ

Կարելի պատասխանել միայն բնակիչների հետ

Այս պահին հնարավոր չէ

30

քննարկելուց հետո 16.

Ռուզաննա

17.

Ռոզաննա

Մեծածավալ աշխատանքների դեպքում 50%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից Մեծածավալ

Հնարավոր չէ

Հնարավոր չէ

աշխատանքների դեպքում 50%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից 18.

Արմինե

Մեծածավալ

Հնարավոր չէ

աշխատանքների դեպքում 50%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից 19.

Անուշիկ

20.

Արգիշտի

21.

Սեբաստիա-2

22.

Լճափ

23.

Զեյթուն 98

24.

Ղարս

25.

Արցախ 4

26.

Լիլիա

27.

Էջմիածին

28.

29.

Մեծածավալ աշխատանքների դեպքում 50%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից Պատասխանը բացակայում է Կախված է աշխատանքի որակից եւ արդյունավետությունից Կախված է անհրաժեշտությունից Մեծածավալ աշխատանքների դեպքում 40%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից Մեծածավալ աշխատանքների դեպքում 50%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից Հնարավոր չէ

Կարող է բարձրացվել 5 դրամով

Արդեն բարձրացվել է 5 դրամով Նման հարց այս պահին հնարավոր չէ բարձրացնել Դեռեւս կարիք չկա Հնարավոր չէ

Հնարավոր չէ

Հնարավոր չէ Կարող է բարձրացվել 5 դրամով

Արսեն

Մեծածավալ աշխատանքների դեպքում 40%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից Մեծածավալ աշխատանքների դեպքում 50%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից Հնարավոր չէ

Կենտրոն

Խորհրդակցել բնակչի հետ

Բարձրահարկ շենքի դեպքում՝ 5 դրամով, ցածրահարկը՝ 10

Կարող է բարձրացվել 5 դրամով

Հնարավոր չէ

31

դրամով 30.

Կենտրոն 1

31.

Ավան

32.

Ավան 4

չգիտի Մեծածավալ աշխատանքների դեպքում 50%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից Մեծածավալ աշխատանքների դեպքում 60%, 70%-ը կարող է վճարվել սեփականատերերի կողմից

Կարող է բարձրացվել 5 դրամով Կարող է բարձրացվել 3 դրամով

Իրատեսական չէ

32

5.2 Համատիրությունների ֆինանսավորման նախագծերի իրականացման փորձը Համատիրությունների

փորձառությունը

ֆինանսավորման

որևէ

նախագծի

իրականացման առումով ներկայացվել է հարցաթերթի թիվ 26 հարցի (Հավելված 3) պատասխանների վերլուծության հիման վրա: Հետազոտված համատիրությունների մեծամասնությունը (22 պատասխանող կամ 69%) չունեն համատիրության սեփականատերերի անունից փոխառության կամ վարկի կառավարման որևէ փորձ: Տասը պատասխանողներ ( 31%) ասացին, որ ունեն այդպիսի փորձ: Մասնավորապես համատիրությունները նշել են ֆինանսավորման հետևյալ նախագծերը. 

2003 թվականին “Կայմ 11” համատիրությունը 6-ամսյա ժամկետով առանց տոկոսադրույքի բանկից վերցրել էր երկու հարյուր հազար ՀՀ դրամ` շենքերի շքամուտքերը վերանորոգելու նպատակով:



“Անուշիկ”, “Մանուշակ”, “Արմինե”, “Ռուզաննա”, “Ռոզաննա”, “Արգիշտի”, “Արցախ”, “Ավան” համատիրությունները ճապոնական հիմնադրամի միջոցներով վերանորոգել են ջրամատակարարման համակարգը:



2000 թվականին “Աջափնյակ 1” համատիրությունը վերանորոգել է հինգ շենք “Ֆուդ գրին” Կանադական հիմնադրամի միջոցներով, ընդ որում ծախսերի 50%-ը բնակիչները տրամադրել են իրենց միջոցներից:

Քսաներկու պատասխանողներ (68%) մատնանշել են, որ իրենց շենքերում մի քանի սեփականատերեր (հստակ թիվը չի նշվել) բանկային վարկեր են վերցրել իրենց բնակարանների

վերանորոգման

և

այլ

(կենցաղային

կարիքների,

բուժման,

ուսումնառության և այլ) նպատակներով: Սակայն ընդհանուր օգտագործման տարածքների պահպանման կամ վերանորոգման նպատակով վարկեր վերցնելու դեպքեր չեն եղել (Պատկեր 2):

33

Պատկեր 2. “Արդյո±ք բնակարանների սեփականատերերը ունեն իրենց բնակարանների կամ ընդհանուր օգտագործման տարածքների վերանորոգման նպատակով վարկեր կամ փոխառություններ վերցնելու որևէ փորձ” հարցին պատասխանների բաշխումը “Չգիտեմ” – 11%

ԱՅՈ – 68%

ՈՉ – 21%

5.3 Համատիրությունների գործունեությունը շենքերի սպասարկման ուղղությամբ Համատիրությունների պատասխանողների

կողմից

իրականացվող

սպասարկման

մասին

կարծիքների վերլուծությունը կատարվել է հարցաթերթի

(Հավելված 3) թիվ 25 և 27 հարցերի պատասխանների հիման վրա: Պատասխանողների մեծամասնությունը (30 պատասխանող) նշել է, որ պարբերաբար կատարվում

են

տեխնիկական

սպասարկման

աշխատանքները:

Ստորև

ներկայացված է “Որքա±ն հաճախ են իրականացվում համատիրության կողմից պլանային

տեխնիկական

սպասարկման

աշխատանքները”

հարցին

պատասխանների բաշխումը. 

Առնվազն ամիսը մեկ անգամ (5 պատասխան)



Կախված սեզոնային պահանջներից (4 պատասխան)



Հաճախականությունը կախված է բյուջեի հնարավորությունից (3 պատասխան)



Տարեկան երկու անգամ (8 պատասխան)



Տարեկան մեկ անգամ (4 պատասխան)



Ծայրահեղ կարիքի դեպքում (4 պատասխան)



Երեք ամիսը մեկ անգամ (1 պատասխան)



Շաբաթական մեկ անգամ (1 պատասխան):

34

Միայն

երկու

պատասխանողներ

(“Աջափնյակ

1”

և

“Կենտրոն

1”

համատիրությունները) նշել են, որ սպասարկող ընկերությունը ընտրվել է մրցույթով որոշ վերանորոգման և սպասարկող այլ աշխատանքներ կատարելու նպատակով: Պատասխանողների մեծամասնությունն ասել է, որ տեխնիկական աշխատանքները կատարվում

են

համատիրության

տեխնիկական

աշխատակազմի

կամ

համատիրության կողմից վարձված աշխատողների կողմից հատուկ աշխատանքներ կատարելու նպատակով (ընդհանուր օգտագործման տարածքների վերանորոգում, պահպանման աշխատանքներ, սարքավորումների տեղադրում և վերանորոգում): Աշխատողները փոխհատուցվում են կատարված աշխատանքների դիմաց հետևյալ եղանակներով. ա/ պայմանագրի հիման վրա` կանխիկով (14 պատասխան) բ/ պայմանագրի հիման վրա ` բանկային հաշվեհամարին գումարի փոխանցմամբ (անկանխիկ) (10 պատասխան) գ/ վճարվում է աշխատավարձ` ըստ համատիրության բյուջեի ծախսերի համապատասխան հոդվածի (4 պատասխան) դ/ կանխիկ վճարում առանց պայմանագրի (5 պատասխան): Տասնվեց պատասխանողներ (50%) նշել են, որ իրենց համատիրությունները կատարել

են

վերանորոգման

մեծ

ծրագրեր,

մասնավորապես

կտուրների

վերանորոգման ծրագրեր` քաղաքապետարանի համաֆինանսավորմամբ: Բոլոր

պատասխանողները

ակտիվորեն

ներգրավված

մատնանշել են

են,

որ

իրենց

վերանորոգումների

շենքերի

վերաբերյալ

բնակիչները որոշումների

կայացման գործընթացում: Բնակիչները կատարում են իրենց առաջարկությունները բանավոր և գրավոր, հեռախոսով, համատիրության գրասենյակի այցելության միջոցով կամ ընդհանուր ժողովների ժամանակ: “Արդյո±ք համատիրությունը կամ բնակիչները պլանավորում են շենքում ապագայում շինարարության որևէ նախագիծ կամ աշխատանք իրականացնելու համար” (հարցաթերթի թիվ 25գ հարցը) հարցին պատասխանները ցույց են տվել, որ համատիրությունների մեծամասնությունը (27 պատասխան կամ 84%) պլանավորում է շենքի բնակիչների առաջարկների հիման վրա

որևէ

աշխատանք

կամ

շինարարական

նախագիծ:

Այս

հարցի

պատասխաններից երեքը բացասական են, և երկուսը՝ “Չգիտեմ” պատասխան են տվել (աղյուսակ 4): Մասնավորապես պլանավորվում են հետևյալ նախագծերը. 

շքամուտքերի կապիտալ վերանորոգում (14 պատասխան) 35



կույուղու համակարգի կապիտալ վերանորոգում (4 պատասխան)



կտուրների կապիտալ վերանորոգում (8 պատասխան)



աստիճանավանդակի պատուհանների փոխում (6 պատասխան)



ներքին ինժեներական ցանցերի կապիտալ վերանորոգում (կոյուղագծերի, ջրային համակարգի) (5 պատասխան)



վերելակների վերանորոգում (3 պատասխան)

Աղյուսակ 4՝ Պատասխանողների արձագանքը 25գ, 25դ հարցերին ##

Համատիրությ ան անվանումը

1.

Նոր Նորք 1/8

“25գ” Արդյոք Համատիրությունը կամ անհատ բնակիչները պլանավորում են որևէ շինարարական նախագծեր կամ աշխատանքներ շենքում կատարելու համար մոտակա ապագայում այո

2.

Նոր Նորք 1/7

այո

3.

Նոր Նորք 5/3

այո

4.

Նոր Նորք 8

այո

40 մուտքերի վերանորոգում

ժամկետները և ֆինանսական միջոցները անորոշ են ժամկետները և ֆինանսական միջոցները անորոշ են 2014թ.-ին

5.

Նոր Նորք 7/5

այո

6.

Կայմ 11

ոչ

Մուտքի եւ ներքին կոմունալ ցանցի վերանորոգում -

Բնակիչների լրացուցիչ վճարները -

7.

Սևակ

այո

Դրոյի 12 շենքի 3-րդ մուտքի նորոգում

8.

Հաղթանակ

այո

Մուտքի եւ տանիքի վերանորոգում

Գոյություն ունի նախահաշվարկ եւ բնակիչնեպի հետ պայմանավորվածու թյուն Սեփականատերերի միջոցներով

“25դ”

“25դ”

Եթե այո, ապա ի±նչ են պլանավորում: Նկարագրեք պլանավորվող նախագիծը, որոշում կայացնելու գործընթացը, ժամկետները և ֆինանսական պայմանավորվածությունները

ժամկետները և ֆինանսական պայմանավորվածու թյունները

Մուտքի եւ կոյուղու համակարգի կապիտալ վերանորոգում Տանիքի կապիտալ վերանորոգում, կախովի պատշգամբնեպի նորոգում, պատուհանների փոխում Մուտքի վերանորոգում, դռների փոփոխում, ապակիների տեղադրում

Հաբիթաթի ֆինանսավորմամբ

36

9.

Դավթաշեն 1/4

այո

Մուտքերի, աստիճանավանդակների նորոգում

ժամկետները և ֆինանսական միջոցները անորոշ են ժամկետները և ֆինանսական միջոցները անորոշ են ժամկետները և ֆինանսական միջոցները անորոշ են -

10.

Դավթաշեն 1/1

այո

Բանակցության փուլում է

11.

Դավթաշեն 2/1

այո

Մուտքերի նորոգում

12.

չգիտեմ

-

13.

Շենքերի կառավարում Քնար

այո

Կախված է հնարավորություններից

14.

Աջափնյակ 1

այո

Տեղեկատվություն չի տրամադրել

15.

Մանուշակ

ոչ

-

16.

Ռուզաննա

այո

Տաք եղանակին

17.

Ռոզաննա

այո

Մուտքի նորոգում, կոյուղու գծերի փոփոխում Մուտքի նորոգում

18.

Արմինե

այո

Մուտքի նորոգում

Տաք եղանակին

19.

Անուշիկ

այո

Կախված է բյուջեից

ժամկետները և ֆինանսական միջոցները անորոշ են

20.

Արգիշտի

այո

21.

Սեբաստիա-2

այո

Տեղեկատվություն չի տրամադրել Մուտքի, տանիքի նորոգում, խողովակների փոխում

22.

Լճափ

ոչ

-

23.

Զեյթուն 98

այո

24.

Ղարս

այո

Ջրագծերի, թեք տանիքների, վերելակների վերանորոգում՝ ելնելով բնակիչների պահանջներից եւ առաջնահերթություններից Տանիքների մասնակի վերանորոգում, լուսամուտների

ժամկետները և ֆինանսական միջոցները անորոշ են ժամկետները և ֆինանսական միջոցները անորոշ են -

Տաք եղանակին

Համատիրության բյուջեից եւ քաղաքապետարանի սուբսիդիայով -

-

37

25.

Արցախ 4

այո

26.

Լիլիա

այո

ապակեպատում: Որոշումները ընդունվում են բնակիչների հետ՝ ըստ առաջնահերթության Տանիքների մասնակի վերանորոգում, եվրոպատուհանների տեղադրում, մուտքերի բարեկարգում: Որոշումները ընդունվում են բնակիչների հետ՝ ըստ նրանց պահանջների եւ թերության ակտերի հիման վրա 3-5 շենքերի

Ըստ ժամանակացույցի

-

աստիճանավանդակների վերանորոգում, 1 կախովի աղբախցիկի վերանորոգում 27.

Էջմիածին

այո

բյուջեով նախատեսված մուտքերի, ջրագծերի, վերելակի

Ըստ ժամանակացույցի

տանիքի վերանորոգում 28.

Արսեն

այո

10 մուտքերի վերանորոգում,

-

ապակեպատում, ջրհորդանների, կոյուղագծերի վերանորոգում 29.

Կենտրոն

այո

հարթ տանիքի, ջրթափ

-

խողովակների, վերելակների, մուտքերի վերանորոգում 30.

Կենտրոն 1

այո

31.

Ավան

այո

Բակերի բարեկարգում, քանի որ այդ տարածքներից նույնպես մեր բնակիչներն են օգտվում, դրանց բարեկարգումն էլ ենք համարում մեր խնդիրը ապակեպատում, պատերի

-

-

սվաղում, ընթացիկ վերանորոգում 32.

Ավան 4

այո

Նարեկացի 32 շենքի տանիքի

-

վերանորոգում

38

Չնայած պատասխանողների մեծամասնությունը նշել է շենքերում պլանավորվող նախագծերի մասին, սակայն միայն մի պատասխանող (“Սևակ” համատիրությունը) հստակեցրել է ֆինանսավորման աղբյուրը, այն է՝ բնակիչների միջոցները: Մնացած պատասխանողները չգիտեն ինչ միջոցներով են իրականացնելու իրենց նախագծերը: Քսաներկու պատասխանողներից տասնյոթը (69%) համոզված են, որ իրենց շենքերի բնակիչները

բավարարված

են

համատիրության

կողմից

իրականացվող

պահպանման աշխատանքներով: Միայն մեկ պատասխանող է նշել “Ես չգիտեմ’, իսկ մնացած ինը պատասխանողները նշել են “կախված հանգամանքներից” (Պատկեր 3) պատասխանը: Բավարարված լինելու դեպքում բնակիչները հայտնում են իրենց գոհունակությունը համատիրության կառավարման մարմնին և ամրապնդում են դրա հետ իրենց կապը: Պատկեր 3. “Արդյո±ք բնակիչները բավարարված են համատիրության շահագործման որակով” հարցին պատասխանների բաշխումը

Պատասխանողների ընդհանուր թիվը - 32

“ԱՅՈ” – 69%

“ՈՉ” – 3%

“Կախված հանգամանքներից” – 28%

39

Պատասխանողները նշել են բնակիչների դժգոհության հետևյալ պատճառները. 

բնակիչների բոլոր կարիքների բավարարումն անհնար է` եկամուտների թերի հավաքագրման պատճառով,



վճարումների ոչ պատշաճ կատարման պայմաններում սեփականատերերն ունեն շահագործման բարձր որակի ակնկալիքներ,



իրավական դաշտի թերություններ,



միջոցների սղության պայմաններում կապիտալ վերանորոգումների իրականացման անհնար լինելը,



հնամաշ վերելակները:

“Արդյո±ք բնակիչները վճարում են սպասարկման համար լրացուցիչ որևէ գումար” հարցին պատասխանողներից միայն “Կայմ 11” համատիրության պատասխանողն է ասել՝ “ԱՅՈ”: “Արդյո±ք բնակիչները բավարարված են ամսական վճարի չափով” հարցին պատասխանողներից մի մասը (20 պատասխանող կամ 62%) նշել են, որ բնակիչները բավարարված են, չորս պատասխանողներ նշել են՝ “ՈՉ”, երկու պատասխանողներ նշել են “կախված հանգամանքներից”, իսկ վեցը հրաժարվել են պատասխանից: 5.4 Համատիրությունների ադմինիստրատիվ անձնակազմի վարչարարական փորձառությունը համախմբված գործելաոճի առումով Համատիրությունների

ադմինիստրատիվ

անձնակազմի

վարչարարական

փորձառությունը համախմբված գործելաոճի առումով որոշվել է Հարցաթերթի (Հավելված 3) թիվ 7-23 հարցերի պատասխանների վերլուծության հիման վրա: Վերը նշված հարցերին պատասխանները բացահայտեցին, որ համատիրության կառավարման

մարմինների

և

բնակիչների

միջև

գոյություն

ունի

ակտիվ

հաղորդակցություն և ամուր ներքին հարաբերություններ: Բոլոր պատասխանողները նշել են, որ երկու կողմից էլ` համատիրության անձնակազմի անդամների և բնակիչների, առկա են բազմաթիվ այցեր: Պատասխանողների մեծամասնությունը նշել են, որ այցերը կրում են ամենօրյա բնույթ: Նշվել են բնակիչների այցերի հետևյալ պատճառները. 

տարբեր տեսակի տեղեկանքներ ստանալու նպատակով,



ամսական վճարումները կատարելու նպատակով, 40



շտապ վերանորոգման կարիքների բավարարման համար,



բողոքների և առաջարկությունների համար,



բնակչության կյանքի բնականոն ընթացքը խանգարող հանգամանքների պատճառով կամ վիճահարույց իրավիճակների խնդիրները լուծելու համար:

Համատիրության ադմինիստրատիվ անձնակազմի անդամները այցելում են բնակիչներին հետևյալ պատճառներով. 

պարտադիր նորմերի կատարման ընթացքը հսկելու նպատակով (շենքի մաքրման, դեզինսեկցիայի, դեզինֆեկցիայի, կենցաղային աղբի հեռացման հսկում),



ամսական վարձավճարների հավաքագրում,



հաղորդակցություն բնակիչների հետ վթարային դեպքերի կամ վիճահարույց իրավիճակի կապակցությամբ,



համատիրության գործունեության գովազդում,



վերելակների շահագործման հսկում,



առաջացած խնդիրների ուսումնասիրություն:

“Արդյո±ք համատիրությունը անց է կացնում ընդհանուր ժողովներ” հարցին (Հավելված 3-ի հարցաթերթի թիվ 14 հարցը) բոլոր պատասխանները դրական էին: Պատասխանողները նշել են, որ ընդհանուր ժողովները անցկացվում են պարբերաբար` շենքերի բակերում տաք եղանակի դեպքում և համատիրության գրասենյակում և/կամ այլ դահլիճներում (օրինակ` Էջմիածին” և “Կենտրոն 1” համատիրությունների դեպքում` դպրոցի դահլիճում) ցուրտ սեզոններին: “Արդյո±ք բնակիչները ակտիվ մասնակցում են համատիրության ընդհանուր ժողովներին” հարցի պատասխանները տարբեր են: Մասնավորապես` 17 պատասխանող ասել է “ԱՅՈ”, 11 պատասխանող` “ՈՉ” և 4 պատասխանող ասել է՝ “կախված հանգամանքներից” (Պատկեր 4): Պատասխանողների արձագանքը ներկայացված է Աղյուսակ 5-ում: Աղյուսակ 5՝ Պատասխանողների արձագանքը 16-րդ, 18-րդ, 19-րդ հարցերի առնչությամբ

41

##

Համատիրությ ան անվանումը

Հարց 16 Արդյո±ք նկատվում է բնակիչների ակտիվությունը Համատիրության ընդհանուր ժողովներին մասնակցության առումով

Հարց 18

Հարց 19

Արդյո±ք

Եթե այո, ապա ի±նչ

Համատիրության

միջոցներով

ընդհանուր ժողովին չմասնակցած բնակիչները իրազեկվում են ընդհանուր ժողովում կայացրած որոշումների մասին

1.

Նոր Նորք 1/8

այո

այո

2.

Նոր Նորք 1/7

ոչ

այո

Համատիրության գործակալների միջոցով Լիազորված անձանց միջոցով

3.

Նոր Նորք 5/3

ոչ

այո

Բնակիչները տեղեկացված են

4.

Նոր Նորք 8

այո

այո

5.

Նոր Նորք 7/5

ոչ

այո

Տեղեկատվությունը փակցնելով հայտարարությունների տախտակի վրա Բնակիչները տեղեկացված են

6.

Կայմ 11

այո

այո

7.

Սևակ

այո

այո

8.

Հաղթանակ

այո

այո

9.

Դավթաշեն 1/4

այո

այո

Ծանուցումների, հեռախոսազանգերի միջոցով Վարչության անդամների միջոցով Ծանուցումների եւ լիազոր ներկայացուցիչների միջոցով Ծանուցումների միջոցով

10.

Դավթաշեն 1/1

այո

այո

Մուտքերի վրա փակցնելով

11.

Դավթաշեն 2/1

այո

այո

Գործակալների միջոցով

12.

ոչ

այո

Մուտքերի վրա փակցնելով

13.

Շենքերի կառավարում Քնար

ոչ

այո

14.

Աջափնյակ 1

ոչ

այո

Տեղեկատվությունը փակցնելով հայտարարությունների տախտակի վրա Տեղեկատվությունը փակցնելով մուտքի պատին տախտակի վրա

42

15.

Մանուշակ

այո

այո

16.

Ռուզաննա

ոչ

ոչ

Լիազոր ներկայացուցիչների միջոցով -

17.

Ռոզաննա

ոչ

ոչ

-

18.

Արմինե

ոչ

ոչ

-

19.

Անուշիկ

այո

այո

20.

Արգիշտի

այո

այո

21.

Սեբաստիա-2

այո

այո

22.

Լճափ

այո

այո

23.

Զեյթուն 98

ոչ

այո

Լիազոր ներկայացուցիչների միջոցով, մուտքի պատին փակցնելու միջոցով Յուրաքանչյուր որոշումը փակցվում է մուտքի պատին Տեղեկատվությունը փակցնելով հայտարարությունների տախտակի վրա Տեղեկատվական թերթիկների միջոցով Գործակալների միջոցով

24.

Ղարս

ոչ

այո

25.

Արցախ 4

այո

այո

26.

Լիլիա

այո

այո

27.

Էջմիածին

ոչ

այո

28.

Արսեն

այո

այո

29.

Կենտրոն

ոչ

այո

30.

Կենտրոն 1

ոչ

այո

31.

Ավան

ոչ

այո

32.

Ավան 4

այո

այո

Գործակալների, լիազոր ներկայացուցիչների միջոցով Ժողովի մասնակիցների միջոցով Լիազոր ներկայացուցիչների միջոցով Ժողովի մասնակիցների միջոցով Տեղեկատվությունը փակցնելով հայտարարությունների տախտակի վրա Լիազոր ներկայացուցիչների միջոցով Տեղեկատվությունը փակցնելով հայտարարությունների տախտակի վրա Գործակալների, լիազոր ներկայացուցիչների միջոցով Գործակալների միջոցով

43

Պատկեր 4. “Արդյո±ք բնակիչները ակտիվ մասնակցում են համատիրության ընդհանուր ժողովներին” հարցի պատասխանների բաշխումը

ՈՉ 34%

ԱՅՈ

“Կախված հանգամանքներից”

53%

” 13%

Դիտարկում. Համատիրությունների ղեկավարների մի մասը, խոսելով սեփականատերերի ընդհանուր ժողովների մասին, դրանք նույնականացնում են համատիրության վարչության նիստերի հետ: Մյուս մասը, նշում է՝ չնայած այն հանգամանքին, որ իրենք տարբեր միջոցներով (տեղեկատվական տախտակներին հայտարարություն փակցնել, վարչության անդամների, առավել ակտիվ բնակիչների միջոցով) փորձում են սեփականատերերին մասնակից դարձնել համատիրության ընդհանուր ժողովներին, այնուամենայնիվ հիմնականում սեփականատերերի ակտիվ մասնակցություն չի նկատվում: Բայց Համատիրությունների մասին ՀՀ օրենքի հոդված 15-ը հստակ սահմանում է ընդհանուր ժողովի հրավիրման կարգը՝ ընդհանուր ժողովի հրավիրման, օրակարգի, անցկացման օրվա, տեղի եւ ժամի մասին համատիրության անդամներն անհատապես գրավոր ծանուցվում են ոչ ուշ, քան ընդհանուր ժողովի հրավիրումից 5 օր առաջ: Գրավոր ծանուցումներն ուղարկվում են համատիրության անդամների հասցեներով, եթե վերջիններս նախագահին այլ հասցե չեն ներկայացրել: Օրենքի այս պահանջը հարցվածներից ոչ մեկը չի պահպանում: 44

07.05.2002 թվ. ընդունված «Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասին» ՀՀ օրենքի 13-րդ, 14-րդ հոդվածները թույլ են տալիս հարցման եւ իրազեկման միջոցով որոշումներ ընդունել, որը փակուղային վիճակներից դուրս գալու հնարավորություն է տալիս, սակայն չի լուծում սեփականատերերի լիարժեք մասնակցության հարցը համատիրության կառավարման գործում: Պատահական չէ, որ հարցումների ընթացքում, երբ խոսվում է «Էներգաարդյունավետությունը բնակելի շենքերի ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների համար» ծրագրի մասին համատիրության ղեկավարներից քչերն են նշում սեփականատերերի հետ այդ հարցը ընդհանուր ժողովում քննարկելու անհրաժեշտությունը, իսկ այն պատասխանները, որտեղ համատիրությունների ղեկավարները նշում են, որ խոշոր հարցերը քննարկում են բնակիչների հետ, նկատի ունեն ամեն շենքից սահմանափակ թվով սեփականատերեր: Մենք չենք տեսնում ձեւավորված «համայնք», որտեղ որոշումների իրական կայացնողները սեփականատերերն են: Ունենալով շատ սուղ ֆինանսական միջոցներ, ոչ արդյունավետ գործող կառավարման բարձրագույն մարմին, համատիրությունները ՏԻՄ-ին տեսնում են ոչ թե իրենց աջակցի, այլ ղեկավար մարմնի դերում եւ այդ պարագայում իրականացնում են աշխատանքներ, որոնք իրենց պարտականություններից դուրս են` դրանց վրա ծախսելով ֆինանսական, մարդկային ռեսուրսներ: Օրինակ բակային տարածքների խնամման, պահպանման, շահագործման աշխատանքներ եւ այլն: Կարելի է ասել, որ համատիրությունները վերածվել են կոմունալ, վթարավերականգնողական աշխատանքների իրականացման արագ արձագանքման ծառայության, որոնց աշխատանքների որակի եւ ծախսերի մասին օբյեկտիվ գնահատական տալու համար լավ կլիներ ունենալ նաեւ բնակիչների արձագանքները: Այս ֆոնի վրա սակայն կա մի քանի համատիրություն ( Նոր Նորք 5/3, Հաղթանակ, Աջափնյակ 1, Մանուշակ, Ռուզաննա, Սեբաստիա-2, Ավան, Ավան 4, Արսեն, Կենտրոն, Կենտրոն 1 ), որոնք հարմարվել են ստեղծված իրավիճակին եւ կարողանում են բարձր ցուցանիշների հասնել, որի ինդիկատորներից է վարձավճարների հավաքագրման 75%-ը:

Քսանինը

պատասխանողներ

(կամ

90%)

նշեցին,

որ

ընդհանուր

ժողովին

չմասնակցած սեփականատերերը (բնակիչները) ադմինիստրատիվ անձնակազմի կողմից իրազեկվում են համատիրության ժողովում կայացրած որոշումների մասին: 45

“Արդյո±ք

իրազեկվում

են

բացակայող

սեփականատերերը

համատիրության

ընդհանուր ժողովում կայացրած որոշման մասին” (Հավելված 3-ի հարցաթերթի թիվ 18 հարցը) հարցին տրված բացասական պատասխանները միայն երեքն էին: Պատասխանողները նշեցին իրազեկման հետևյալ միջոցները. 

իրազեկման թերթիկների փակցման միջոցով շենքերի մուտքերի մոտ (15 պատասխան)



լիազորների կամ տեսուչների միջոցով (12 պատասխան)



ակտիվ բնակիչների կամ սեփականատերերի միջոցով (5 պատասխան)



համատիրության վարչական կազմի աշխատակցի միջոցով (3 պատասխան):

“Արդյո±ք

գործում

է

համատիրության

շենքերի

բնակիչների

բողոքների

և

առաջարկությունների հավաքագրման մեխանիզմը” (Հավելված 3-ի հարցաթերթի թիվ 20 հարցը) հարցին պատասխանելիս միայն մեկ պատասխանող (“Ավան” համատիրությունը) նշեց, որ նրանք չունեն նման մեխանիզմ: Մնացած բոլոր պատասխանողները առաջարկությունների

նշել

են,

որ

հաշվառման

իրենք գիրք:

ունեն

բնակիչների

Համատիրության

բողոքների

և

կառավարման

անձնակազմի գործունեությունը հիմնվում է հաշվառման գրքում բնակիչների կողմից արված գրառումների վրա: “Ինչպիսի±նն է բնակիչների կարծիքը համատիրության գործունեության մասին” հարցին պատասխանների բաշխումը ներկայացված է Պատկեր 5-ում:

46

Պատկեր 5. “Ինչպիսի±նն է բնակիչների կարծիքը համատիրության գործունեության մասին” հարցի պատասխանների բաշխումը 3 պատասխանող

No answer

4 պատասխանող

Don't know

10 պատասխանող

It depends

1 պատասխանող

Negative

14 պատասխանող

Positive 0

2

4

6

8

10

12

Համատիրությունների գործունեության մասին բնակիչների դրական կարծիքների պատճառներն են. 

համատիրությունների ֆինանսական գործունեության թափանցիկությունը



բնակիչների խնդիրների լուծման նկատմամբ համատիրությունների խիստ պատասխանատվությունը



սպասարկման բարձր մակարդակը

Համատիրությունների գործունեության մասին բնակիչների բացասական կարծիքների հիմնական պատճառն է. 

օրենսդրային անկատարելիությունը:

47

5.5. Համատիրությունների ղեկավարների, ադմինիստրատիվ աշխատողների և սեփականատերերի հետագա վերապատրաստման դասընթացների ուսումնական պլանի համար նախատեսված թեմաները

Համատիրությունների

ղեկավարների,

ադմինիստրատիվ

աշխատողների

և

սեփականատերերի հետագա վերապատրաստման դասընթացների ուսումնական պլանի համար նախատեսված թեմաները առաջարկվել են հարցաթերթի թիվ 6, 26, 28, 29 հարցերի պատասխանների վերլուծության հիման վրա (Հավելված 3): Համատիրությունների կազմակերպչական կառուցվածքին վերաբերող հարցերին ճիշտ, սակայն ոչ լիովին, պատասխանել են 14 պատասխանողներ (կամ 43%): Ինչ վերաբերվում է “Դրամաշնորհների, վարկերի և այլ միջոցների կառավարման փորձառության մակարդակը

մանրամասներ”, էներգաարդյունավետ

համատիրությունների կատարելու

“Համատիրությունների

կողմից

մասին”

շենքերի

նմանատիպ

բաժիններին

մասին”

իրազեկվածության

և

նախագծեր (Հավելված

“Տեղեկատվություն

կամ

աշխատանքներ

3-ի՝

հարցաթերթի

համապատասխանորեն թիվ 26, 28, 29 հարցերը), ապա միայն 6 պատասխանողներ տեղեկացված էին էներգաարդյունավետ միջոցառումների և/կամ այն օգուտների մասին, որոնք բնակիչները կարող են ստանալ էներգաարդյունավետությանն ուղղված նախագծերի իրականացման արդյունքում: Տասնչորս պատասխանողներ (կամ 43%) մատնանշել են, որ անհանգստություն ունեն էներգաարդյունավետությանն ուղղված ծրագրերի իրականացման առումով, քանի որ առկա է բնակչության անվճարունակությունը: Միայն երեք պատասխանողներ (9%-«Լճափ», «Հաղթանակ», «Ավան

4»)

ասացին,

որ

նման

ծրագրերի

իրականացման

առումով

ոչ

մի

անհանգստություն չունեն: Մնացած 15 պատասխանողները չպատասխանեցին այս հարցին: Տասնմեկ պատասխանողներ (34%) նշեցին, որ իրենց համատիրությունները ներգրավված

են

ներկայումս

էներգախնայողությանն

ուղղված

որոշակի

աշխատանքների մեջ, մասնավորապես պատուհանների ապակեպատման, ինչպես նաև դռների և պատուհանների նորացման աշխատանքներում: Պատասխանողների տեղեկացվածությունը շենքերի էներգախնայողության խնդիրների հետ կապված ներկայացված է Աղյուսակ 6-ում: Ընդհանուր առմամբ պատասխանները ցույց են տալիս

պատասխանողների

ծայրահեղ

սահմանափակ

գիտելիքները

հետևյալ

թեմաների առնչությամբ. 

Համատիրության կառավարման մարմնի կառուցվածքը 48

    

Համատիրության կառավարման մարմնի լիազորությունները Որոշում կայացնելու գործընթացի տեսությունը և գործնական խնդիրները Փոխառու միջոցներով/վարկային նախագծերի կառավարման հմտությունները Բնակելի շենքերի Էներգաարդյունավետությունը Բնակիչների օգուտները էներգիայի արդյունավետ սպառմանն ուղղված վերանորոգման նախագծերի ֆինանսավորումից:

Աղյուսակ 6՝ Պատասխանողների արձագանքը 26ա, 28ա, 29ա հարցերի առնչությամբ ##

Համատիրությ ան անվանումը

1.

Նոր Նորք 1/8

Հարց 26ա Արդյոք Համատիրու թյունը կառավարել է որևէ դրամաշնոր հներկամ վարկեր համատիրու թյան անդամների անունից ոչ

2.

Նոր Նորք 1/7

ոչ

3.

Նոր Նորք 5/3

ոչ

4.

Նոր Նորք 8

ոչ

5.

Նոր Նորք 7/5

ոչ

6.

Կայմ 11

այո

7.

Սևակ

ոչ

8.

Հաղթանակ

ոչ

9.

Դավթաշեն 1/4

ոչ

Արտաքին պատերի վերանորոգում, ապակիների տեղադրում, դռների փոփոխում չգիտեմ

10.

Դավթաշեն 1/1

ոչ

չգիտեմ

ոչ

11.

Դավթաշեն 2/1

ոչ

“Energy efficiency is not provided in the buildings”

ոչ

Հարց 28ա

չգիտեմ

ոչ

Էներգախնայողության նպատակով վերանորոգման իրականացում չգիտեմ

ոչ

Մուտքի դռների եւ պատուհանների հերմետիկ փակում, արտաքին պատերի ճեղքերի լցնում, արեգակնային էներգիայի օգտագործում չգիտեմ

ոչ

Ապակիների տեղադրում, դռների փոփոխում, ներպանելային ճաքերի վերացում Շենքերի ջերմամեկուսացում

ոչ

այո

Ի՞նչ գիտեք բնակելի շենքերի էներգաարդյունավետության մասին

Հարց 29ա Արդյո±ք նախկինում Համատիրությ ունը ֆինանսավորե լէ էներգիաարդյո ւնավետության ն ուղղված նախագծեր

ոչ

ոչ

այո

ոչ

49

12.

ոչ

չգիտեմ

ոչ

13.

Շենքերի կառավարում Քնար

ոչ

չգիտեմ

ոչ

14.

Աջափնյակ 1

այո

Պատասխանը բացակայում է

ոչ

15.

Մանուշակ

այո

Ապակիների տեղադրում եւ դռների

ոչ

16.

Ռուզաննա

այո

չգիտեմ

ոչ

17.

Ռոզաննա

այո

չգիտեմ

ոչ

18.

Արմինե

այո

չգիտեմ

ոչ

19.

Անուշիկ

այո

չգիտեմ

ոչ

20.

Արգիշտի

այո

չգիտեմ

ոչ

21.

Սեբաստիա-2

ոչ

այո

22.

Լճափ

ոչ

Կարեւոր է շենքի եւ յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ համար չգիտեմ

23.

Զեյթուն 98

ոչ

չգիտեմ

ոչ

24.

Ղարս

ոչ

ոչ

25.

Արցախ 4

ոչ

Ավան թաղամասում շենք կա, որտեղ նման ծրագիր է ընթանում չգիտեմ

26.

Լիլիա

ոչ

չգիտեմ

ոչ

27.

Էջմիածին

ոչ

Պատասխանը բացակայում է

ոչ

28.

Արսեն

ոչ

Պատասխանը բացակայում է

ոչ

29.

Կենտրոն

այո

չգիտեմ

ոչ

30.

Կենտրոն 1

այո

Պատասխանը բացակայում է

ոչ

31.

Ավան

ոչ

ոչ

32.

Ավան 4

ոչ

Այս մասին խոսել ենք Հաբիթաթի ներկայացուցիչների հետ չգիտեմ

ոչ

ոչ

ոչ

50

6. Եզրակացություններ և առաջարկություններ Երևան քաղաքի երեսուներկու համատիրությունների ներուժի ուսումնասիրությունը թույլ տվեց կատարել հետևյալ եզրակացությունները և առաջարկությունները.

1. Համատիրությունների ներուժի և վարչարարական հմտությունների մասին ավելի լավ պատկերացում կազմելու համար նպատակահարմար կլիներ լսել նաև բնակիչների կարծիքները մի շարք հարցերի շուրջ, օրինակ՝ «արդյո՞ք մասնակցում են բնակիչները համատիրությունների ընդհանուր ժողովներին», «արդյո՞ք համատիրության ադմինիստրատիվ անձնակազմի անդամները այցելում

են

բնակիչներին

իրենց

շենքերում»,

«արդյո՞ք

տեխնիկական

սպասարկման աշխատանքները կատարվում են համատիրության կողմից պարբերաբար և պատշաճ կերպով», «արդյո՞ք բավարարված են բնակիչները համատիրության սպասարկմամբ, սպասարկման վարձավճարների չափով» և այլն: 2. Համատիրությունների ներդրումային

նախագծերի

համատիրությունների վստահության

մեծամասնությունը

չունի

կառավարման

հետագա

հարաբերությունների

փորձառություն

գործում:

վերապատրաստումը հաստատումը

Սակայն

և

երկկողմ

համատիրության

և

բնակիչների միջև կարող են ստեղծել ամուր հիմք բնակելի շենքում էներգաարդյունավետության նախագծերի ֆինանսավորման համար: 3. Հիմնականում համատիրությունների ֆինանսական միջոցները սահմանափակ են բնակիչների անվճարունակության պատճառով, ինչը կարող է խոչնդոտել բնակելի

շենքերում

էներգաարդյունավետության

նախագծերի

իրականացմանը: 4. Համատիրությունների կառավարման անձնակազմը պետք է ամրապնդի իր ներուժը գիտելիքների և ֆինանսավորման աղբյուրների ընդլայնման միջոցով: 5. Համատիրությունների վարչական անձնակազմը և բնակիչները պետք է վերապատրաստվեն մինչև բնակելի շենքերում էներգաարդյունավետության բարձրացմանն ուղղված որևէ նախագծի նախաձեռնումը: 6. Վերապատրաստման դասընթացների ուսումնական պլանում առաջարկվում է ներառել հետևյալ թեմաները.  Համատիրության կառավարման մարմնի կառուցվածքը 51

 Համատիրության կառավարման մարմնի լիազորությունները  Որոշում կայացնելու գործընթացի տեսությունը և գործնական խնդիրները  Փոխառու միջոցներով/վարկային նախագծերի կառավարման հմտությունները  Բնակելի շենքերի Էներգաարդյունավետությունը  Բնակիչների օգուտները էներգիայի արդյունավետ սպառմանն ուղղված վերանորոգման նախագծերի ֆինանսավորումից:  Միջոցների հայթայթում` բնակելի շենքերի էներգաարդյունավետության բարձրացմանն ուղղված վերանորոգման նախագծերի ֆինանսավորման համար: 7. Քանի որ Երեւան քաղաքում կան շուրջ 117 լիազորագրային կառավարիչներ, որոնք նույնպես իրականացնում են բազմաբնակարան շենքերի կառավարում, որի պարագայում օրենքով պահանջվում է սեփականատերերի նվազագույն մասնակցություն կառավարման մարմնի կառավարմանը եւ առաջնային պլանում է կառավարչի ունակությունները, նմանատիպ հետազոտության անցկացումը

նրանց

շրջանում

թույլ

կտար

իմանալ

պրակտիկայում

կառավարման այդ ձեւի ուժեղ եւ թույլ կողմերը, համադրել դրանք շենքի կառավարման համատիրության ձեւի հետ, գտնել

լուծումներ ավելի

արդյունավետ, գործող կառավարման մարմին ունենալու գործում: 8. «Բազմաբնակարան

շենքերի

էներգաարդյունավետության

բարձրացում`

ուղղված ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքներին» ծրագրի հաջորդ փուլի համար մենք առաջարկում ենք ընդգրկել այն համատիրություններին, որոնք ունեն 60%-ից ավել վարձավճարների հավաքագրում, համատիրության մեջ մտնող

շենքերի

համատիրության

մեջ

կան

պանելային/մոնոլիտային

ղեկավարները

հասկանում

են

տիպի

շենքեր,

զարգացման

ծրագրի

կարեւորությունը բնակիչների համար, վերջինիս դրական ազդեցությունը համատիրության հեղինակության վրա, ունեն իրենց համատիրություններում այնպիսի շենքեր, որտեղ արդյունավետ աշխատանք իրականացնելուց հետո հնարավոր կլինի բարձրացնել տվյալ շենքերի վարձավճարների չափը: Դրանք են՝ Սեբաստիա 2, Լիլիա, Էջմիածին, Աջափնյակ 1, Ռուզաննա, Անուշիկ, Զեյթուն 98, Արգիշտի, Կենտրոն, Ավան 4, Ավան, Լճափ: 52

9. Հանդիպումների ժամանակ համատիրությունների ղեկավարներից գրեթե բոլորը նշում էին, որ «Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասին», «Համատիրությունների մասին»

ՀՀ օրենքները լրամշակման, փոփոխման

կարիք ունեն, որտեղ պետք է հաշվի առնվեն առկա իրողությունները: Միայն Կենտրոն 1 համատիրության ղեկավարն էր կարծում, որ գործող օրենքը ամբողջությամբ

իրեն

արդարացրել

է,

թույլ

է

տալիս

արդյունավետ

կառավարում իրականացնել:

53

Հավելված 1. Երևան քաղաքի հետազոտված համատիրությունների ցուցակ

1.

2.

3.

Համատիրության Ղեկավար/Լիազորված անվանումը անձ Նոր Նորք վարչական շրջան Նոր Նորք 1/8 Մանուկյան Մարինե Նոր Նորք 1/7 Իվանյան Էմիլ Նոր Նորք 5/3 Յեդիգարյան Արթուր

4.

Նոր Նորք 8

Հասցե

Նանսենի փ. 22 Նանսենի փ. 22 Մարի փ. 14/5

Հեռախոս

055 81 81 82 094 50 27 60 093 64 68 90 64 68 90 091 45 75 63 66 70 85 093 22 53 53 67 30 81

Նոր-Նորք 8,մանկապարտեզ թիվ 25 Նոր Նորք 7, մանկապարտեզ թիվ 116

6.

Բարսեղյան Հովհաննես Նոր Նորք 7/5 Թումանյան Մարիետա Քանաքեռ-Զեյթուն վարչական շրջան Կայմ 11 Իսպիրյան Վարդուի

7.

Սևակ

Գևորգյան Մարետա

Ազատության 14

8.

Հաղթանակ

Բարսեղյան Սոնա

Ազատության 14

099 88 07 74 23 13 83

9.

Դավթաշեն վարչական շրջան Դավթաշեն 1/4 Զիրոյան Դերենիկ

Դավթաշեն, 1 թաղամաս,

099 36 59 22 36 59 22

5.

Քանաքեռցու փ. 149a

շ. 37, 61/1 10. Դավթաշեն 1/1

Դաբաղյան Ռուբեն

Դավթաշեն, 1 թաղամաս, 61/1

11. Դավթաշեն 2/1

Եղիազարյան Ռուբեն

Դավթաշեն, 2 թաղամաս, շ. 1

Արաբկիր վարչական շրջան 12. Շենքերի Ղազարյան Վլադիմիր կառավարում 13. Քնար Գևորգյան Աշոտ

Ա.Խաչատրյանի 20 Կոմիտաս 65

14. Արեգ Մովսիսյան Աշոտ 15. Այգեձոր Գյուլումյան Արտաշես Աջափնյակ վարչական շրջան 16. Աջափնյակ 1 Բաբլօըան Համլետ

Տվյալ չկա Տվյալ չկա

17. Մանուշակ

Մարգարյան 18

Վօսկանյան Մանուշակ

Արզումանյան 7

099 24 47 39 28 84 34

091 30 45 40 36 86 24 093 81 04 46 36 02 60

077 43 51 03 22 66 72 093 56 65 56 23 78 00 091519221 099390939 099 33 30 80 39 08 98 094 97 08 01 54

18. Ռուզաննա

Բաղիշյան Ռոզա

Բաշինջաղյան 172

091 70 60 62 34 47 69

19. Ռոզաննա

Բաղիշյան Ռոզա

Բաշինջաղյան 172

091 70 60 62 34 47 69

20. Արմինե

Բաղիշյան Արմինե

Բաշինջաղյան 172

091 70 60 62 34 47 69

21. Մեծ Հայք

Սաֆարյան Սերժիկ

Լենինգրադյան 50/1

22. Անուշիկ

Վիրաբյան Արմեն

Բաշինջաղյան փ., 2-րդ

091 74 87 89 39 43 06 094 45 45 46 35 51 16

նրբանցք , շ.8

23.

24.

25.

26.

Էրեբունի վարչական շրջան Սասունցի Սարգսյան Վերա Դավիթ 11 Արեշ Խաչատրյան Անդրանիկ Արգիշտի Քալանթարյան Շուշանիկ Էրեբունի Մկրտչյան Գևորգ

Արցախի 20 Աթոյան 13 Խաղաղ Դոնի 13 Երկաթի գծի 32

Մալացիա-Սեբաստիա վարչական շրջան 27. Սեբաստիաa-2 Գրիգորյան Օլեգ

HAT, B3,Ռաֆֆի փ., շ. 33

28. Գավառ

HAT, Օգանովի 46

29.

30.

31.

32.

Աթոյան Վարդանուշ

Շենգավիթ վարչական շրջան Լճափ Շահազիզյան Արտաշես Լիլիթ Սարգսյան Լարիսա Նժդեհ Վարդանյան Էդգար Մանթաշյան Վարդանյան Ռոբերտ

Մայիսի 9, շենք 51 Մագաթյանի 20 Տվյալ չկա Շենգավիթ, 10-րդ փ., շ.32

093 32 77 42 43 86 32 093 88 55 05 45 81 49 099 80 57 69 47 26 70 091 20 46 54 57 28 49 094 04 85 35 74 85 35 096 49 91 97 73 25 30 099 44 99 13 44 38 70 091 51 68 16 091 61 11 13 093 99 60 00 48 15 55

55

Հավելված 2. Երևան քաղաքի 10 լրացուցիչ հետազոտված համատիրությունների ցուցակ

1.

2.

Համատիրության Ղեկավար/անձնակազ անվանումը մի աշխատակից Քանաքեռ-Զեյթուն վարչական շրջան Զեյթուն 98 Ենգիբարյան Գրիգոր

3.

Ղարս Բեգլարյան Գևորգ Էրեբունի վարչական շրջան Արցախ 4 Գրիգորյան Իսկուհի

4.

Մալաթիա-Սեբաստիա վարչական շրջան Լիլիա Մանուկյան Մանուկ

5.

Էջմիածին

Ալեքսանյան ՀԱյկ

6.

Արսեն

Ղանթարչյան Դավիթ

7.

Հասցե

Ռուբինյանց 20 շ. բն. 1 Լեփսիուսի 11

Հեռախոս

077 24 00 50 20 66 01 099 24 20 00

Արցախի 6 ա շ.

093 50 10 33 43 16 79

ՀԱԹ, Բ 2, թիվ 87 մանկ. ՀԱԹ, Բ 1, Անդրանիկի 92 շ. ՀԱԹ, Բ 2, Բաբաջանյան 149 շ.

091 57 81 51 73 82 84

Կենտրոն վարչական շրջան Կենտրոն Միքայելյան Արա

Վարդանանց 5 ա շենք

8.

Կենտրոն 1

Մաշտոցի 5/3

098 48 44 18 52 77 83 094 34 44 44 53 99 19

9.

Ավան վարչական շրջան Ավան Խաչատրյան Կարինե

10.

Ավան 4

Ներսիսյան Սուրեն

Մկրտչյան Մանվել

Ավան, Խուդիակով փ. մանկական աշխարհ 2-րդ հարկ, թիվ 214 Ավան, Քուչակ թմ.

48/6

077 74 34 35 77 34 34 091 73 91 15 72 62 00

091 35 79 12 61 15 54 093 33 31 81

56

Հավելված 3. Հարցաթերթ` Երևան քաղաքի համատիրությունների հետազոտման

Համատիրության անձնագիրը` Անվանումը` ________________________________________________________________________ Գտնվելու վայրը/Հասցեն`____________________________________________________________ Ղեկավարի անուն, ազգանունը________________________________________________________ Համատիրության կողմից սպասարկվող շենքերի թիվը __________________________________ Սպասարկվող շենքերի բնակարանների ընդհանուր թիվը________________________________ Համատիրության ընդհանուր մակերեսը, մ2 ____________________________________________ Համատիրության ընդհանուր օգտագործման տարածքները, մ2 ___________________________ Ամսական վարձավճարի չափը (ՀՀ դրամ/ 1մ2) __________________________________________ Ընթացիկ տարվա համար պլանավորված հավաքագրման գումարը (ՀՀ դրամով)___________ Եկամուտների այլ աղբյուրներ (բացառությամբ վարձավճարները) (ՀՀ դրամով)____________ Ընթացիկ տարում հավաքագրված փաստացի գումարը (ՀՀ դրամով)______________________

Համատիրությանը պատկանող այլ անշարժ և/կամ շարժական գույքի առկայությունը _____________________________________________________________________________

57

1.

Համատիրության կողմից սպասարկվող շենքերի բնութագիրը Շենքի տիպը

ՀՀ

Շենքի հասցեն

(Կոնստրուկտիվ լուծումը/ հարկայնությունը)

Դատարկ Բնակարանների բնակարանների թիվը թիվը

Ընդհանուր

Բնակելի

Ընդհանուր օգտագործման

մակերեսը,

մակերեսը,

տարածքների

մ2

մ2

բնութագիրը/ մակերեսը, մ2

1

2

3

4

5

6

58

1. Նկարագրեք ընդհանուր օգտագործման տարածքները և նրանց սեփականության իրավունքի գրանցման ձևը:

2. Արդյո±ք ազդում է շենքում դատարկ բնակարանների առկայությունը Համատիրության կողմից կայացվող որոշումների վրա: ԱՅՈ

ՈՉ

3. Եթե այո, նկարագրեք ազդեցության դրսևորումը:

4. Արդյո±ք ազդում է շենքում դատարկ բնակարանների առկայությունը ընդհանուր օգտագործման մակերեսների պահպանման համար ներդրումներ կատարելու վերաբերյալ կայացվող որոշումների վրա: ԱՅՈ

ՈՉ

5. Եթե այո, նկարագրեք ազդեցության դրսևորումը:

6. Համատիրության կազմակերպչական կառուցվածքը: ա/ Համատիրության կառավարման մարմնի կառուցվածքը:

59

բ/ Համատիրության ղեկավարի լիազորությունները:

գ/ Ի±նչ հարցեր է կառավարման մարմինը լուծում ինքնուրույն և որ դեպքերում է խորհրդակցում բնակիչների հետ:

դ/ Նկարագրեք որոշում կայացնելու տեսական և գործնական գործընթացը:

Արդյո±ք

դրանք

արդյունավետ

են:

Վերլուծեք

տեսական և գործնական գործընթացների տարբերությունը:

7. Արդյո±ք այցելում են բնակիչները Համատիրության գրասենյակը 60

ԱՅՈ

ՈՉ

8. Եթե այո, ապա կարո±ղ եք նշել այդ այցելությունների հաճախականությունը օրական/շաբաթական/ամսական կտրվածքով

9. Եթե այո, ապա որո±նք են այցելության առավել տարածված պատճառները

10. Արդյո±ք այցելում եք համատիրության բնակիչներին շենքերում ԱՅՈ

ՈՉ

11. Եթե այո, ապա կարո±ղ եք նշել այդ այցելությունների հաճախականությունը օրական/շաբաթական/ամսական կտրվածքով

12. Եթե այո, ապա որո±նք են ձեր այցելությունների առավել տարածված պատճառները

13. Ի±նչ միջոցներ եք օգտագործում բնակիչներին

Համատիրության

ընդհանուր ժողովների մասին իրազեկելու համար

61

14. Արդյո±ք անց են կացվում Համատիրության ընդհանուր ժողովներ ԱՅՈ

ՈՉ

15. Եթե այո, ապա որտե±ղ և ի±նչ հաճախականությամբ են անցկացվում Համատիրության ընդհանուր ժողովները

16. Արդյո±ք նկատվում է բնակիչների ակտիվությունը Համատիրության ընդհանուր ժողովներին մասնակցության առումով ԱՅՈ

ՈՉ

17. Եթե այո, ապա նշեք խնդրեմ, վերջերս կայացած ընդհանուր ժողովներից մեկում քննարկված որևէ խնդիր, որի շուրջ որոշում է կայացվել սեփականատերերի սեփականատերեր

ձայների էին

սեփականատերերի

ներկա

ձայների

մեծամասնությամբ: այդ ո±ր

ժողովին:

տոկոսն

Որքա±ն

Ժողովին

ներկա

կազմել

“կողմ”

էր

քվեարկածների թիվը

18. Արդյո±ք

Համատիրության

բնակիչները

իրազեկվում

ընդհանուր են

ընդհանուր

ժողովին ժողովում

չմասնակցած կայացրած

որոշումների մասին

62

ԱՅՈ

ՈՉ

19. Եթե այո, ապա ի±նչ միջոցներով

20. Արդյո±ք

գործում

է

Համատիրության

բնակիչների

բողոքների

և

առաջարկությունների հավաքագրման մեխանիզմը ԱՅՈ

ՈՉ

21. Եթե այո, ապա նկարագրեք խնդրեմ այդ մեխանիզմը

22. Ինչպիսի±նն է բնակիչների կարծիքը Համատիրության գործունեության մասին: դրական

բացասական

չգիտեմ

23. Ի±նչու բնակիչները ունեն դրական/բացասական կարծիք Համատիրության գործունեության մասին:

63

24.Բնակիչների վարձավճարներից և այլ աղբյուրներից ստացվող եկամուտների մասին տեղեկատվություն: ա/ Ի±նչ հաճախականությամբ և ինչպես են հավաքագրվում վարձավճարները:

բ/ Կա արդյո±ք վարձավճարների պարտք: ԱՅՈ

ՈՉ գ/ Եթե այո, ապա նշեք պարտքի գումարը ՀՀ դրամով

դ/ Ինչպե±ս է Համատիրությունը օգտագործում բնակիչների վարձավճարների հաշվին ստացվող միջոցները:

ե/ Ո±վ է հավաքագրում բնակիչներից վարձավճարները:

զ/ Կան արդյո±ք եկամուտների այլ աղբյուրներ: ԱՅՈ

ՈՉ

64

է/ Եթե կան, ապա նկարագրեք դրանցից յուրաքանչյուրը` նշելով դրա գումարը ՀՀ դրամով:

25. Համատիրության կողմից շենքերում կատարված կամ պլանավորվող աշխատանքների մասին տեղեկատվություն: ա/ Ինչպիսի± խոշոր վերանորոգման/ֆինանսավորման նախագծեր է իրականացրել Համատիրությունը, որոնք չեն հանդիսացել փոքր վերանորոգումների կամ մաքրման հետ կապված աշխատանքներ:

բ/ Նկարագրեք որոշում կայացնելու տեսական և գործնական գործընթացը: Վերլուծեք տարբերությունը:

գ/ Արդյոք Համատիրությունը կամ անհատ բնակիչները պլանավորում են որևէ շինարարական նախագծեր կամ աշխատանքներ շենքում կատարելու համար մոտակա ապագայում: ԱՅՈ

ՈՉ

65

դ/ Եթե այո, ապա ի±նչ են պլանավորում: Նկարագրեք պլանավորվող նախագիծը, որոշում կայացնելու գործընթացը, ժամկետները և ֆինանսական պայմանավորվածությունները:

26. Դրամաշնորհներ, վարկեր կամ այլ ֆոնդեր ստանալու փորձի վերաբերյալ մանրամասներ: ա/ Արդյո±ք Համատիրությունը կառավարել է որևէ դրամաշնորհներկամ վարկեր համատիրության անդամների անունից: ԱՅՈ

ՈՉ

բ/ Եթե այո, ինչպիսի±նն էր Համատիրության և անհատ բնակիչների փորձը այդ ֆինանսավորման հետ կապված:

գ/ Արդյո±ք բնակարանների սեփականատերերը ունեն վարկ վերցնելու կամ սուբսիդիա ստանալու փորձ` իրենց բնակարանի կամ ընդհանուր օգտագործման մակերեսի վերանորոգման համար: ԱՅՈ

ՈՉ

դ/ Եթե այո, ապա մոտավորապես քանի± սեփականատեր ունի այդ փորձը և ինչ նպատակով էր վերցրած այդ վարկը կամ սուբսիդիան:

66

27. Բազմաբնակարան շենքերի պահպանման աշխատանքների մասին տեղեկատվություն: ա/ Արդյո±ք Համատիրությունը անց է կացնում պլանային տեխնիկական սպասարկման միջոցառումներ: ԱՅՈ

ՈՉ

բ/ Եթե այո, ապա որքանո±վ հաճախ:

գ/ Ինչպե±ս է Համատիրությունը ընտրում շենքերի սպասարկումն ապահովող ընկերություններին:

դ/ Ինչպե±ս է կատարում վճարումը ընկերությունների կողմից մատուցված ծառայությունների դիմաց:

ե/ Արդյո±ք բնակիչները մասնակցում են շենքի սպասարկման հետ կապված որոշումների կայացման գործընթացում: ԱՅՈ

ՈՉ

զ/ Եթե այո, ապա նկարագրեք այդ մասնակցության դրսևորումները:

67

է/ Արդյո±ք բնակիչները բավարարված են կատարված աշխատանքների որակով: ԱՅՈ

ՈՉ

ը/ Եթե այո, ապա ինչպե±ս է դրսևորվում նրանց գոհունակությունը:

ի/ Արդյո±ք բնակիչները բավարարված են կատարված աշխատանքների դիմաց վճարված գումարի չափով: ԱՅՈ

ՈՉ

ը/ Բնակիչներից գանձվու±մ է լրացուցիչ գումար կատարված աշխատանքների դիմաց: ԱՅՈ

ՈՉ

խ/ Նկարագրեք բնակիչների գոհունակության և/կամ դժգոհության պատճառները:

68

28. Համատիրության իրազեկվածության աստիճանը բնակելի շենքերում էներգիայի արդյունավետ օգտագործման մասին: ա/ Ի՞նչ գիտեք բնակելի շենքերի էներգիաարդյունավետության մասին:

բ/ Թվարկեք խնդրեմ այն պոտենցիալ օգուտները, որոնք կստանան բնակիչները` կատարելով ներդրում էներգիայի օգտագործման արդյունավետությանը ուղղված վերանորոգման նախագծի մեջ:

գ/ Ի±նչն է անհանգստացնում Համատիրությանը վերանորոգման նման նախագիծը ֆինանսավորելու հարցում:

դ/ Շենքերում էներգիաարդյունավետությանն ուղղված ի±նչ միջոցառումների մեջ է ներգրավված Համատիրությունը ներկայում:

69

29.

Համատիրության կողմից նմանատիպ նախագծերի կամ աշխատանքների կատարման մասին տեղեկատվություն: ա/

Արդյո±ք

նախկինում

Համատիրությունը

ֆինանսավորել

է

էներգիաարդյունավետությանն ուղղված նախագծեր: ԱՅՈ

ՈՉ

բ/ Եթե այո, ապա ի±նչն էր ֆինանսավորման ուշադրության կենտրոնում:

գ/ Ի±նչ աղբյուրից էր իրականացվում ֆինանսավորումը:

դ/ Գնահատեք որքա՞ն լրացուցիչ միջոց Համատիրությունը կարող է հավաքագրել բնակիչներից:

ե/ Գնահատեք որքանո՞վ է հնարավոր բարձրացնել վարձավճարը:

70

Հավելված 4. Հիմնական օրենսդրության ցուցակ (1990-2009) 1. Սեփականության մասին ՀՀ օրենքը (1990-99թթ.)

2. ՀՀ հողային օրենսգիրքը (1991-2001թթ.)

3. Պետական և հանրային բնակարանային ֆոնդի մասնավորեցման մասին ՀՀ օրենքը (1993թ.)

4. Հողի հարկի մասին ՀՀ օրենքը (1994թ.)

5. Անշարժ գույքի հարկի մասին ՀՀ օրենքը (1995թ.)

6. Անշարժ գույքի մասին ՀՀ օրենքը (1995-99թթ.)

7. Համատիրությունների մասին ՀՀ օրենքը (1996, փոփոխվել է 1998թ., ուժի մեջ էր մինչև 2002թ. մայիսի 7-ը) 8. ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքը (1998թ., ուժի մեջ է 1999թ. հունվարի 1-ից, բնակարանային հարցերի և անշարժ գույքի վերաբերյալ փոփոխություններով՝ 2005թ. նոյեմբերից) 9. Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին ՀՀ օրենքը (1999թ.)

10. Պետական բնակարանային ֆոնդի բնակարանների անհատույց մասնավորեցման մասին ՀՀ օրենք (2000թ.).

11. Նոր «Հողային օրենսգիրքը» (2001թ.)

12. Ինքնակամ կառուցված շենքերի, շինությունների և ինքնակամ զբաղեցված հողամասերի իրավական կարգավիճակի մասին ՀՀ օրենքը (2003-07թթ.)

13. Տեղական ինքնակառավարման մասին ՀՀ օրենքը (ընդունված՝ 1996թ., փոփոխված՝ 2002թ.).

14. Համատիրությունների մասին ՀՀ օրենքը (2002թ.)

15. Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին ՀՀ օրենքը (2002թ.)

16. 1988-1992թթ. Ադրբեջանի հանրապետությունից բռնագաղթված և ՀՀ քաղաքացիություն ստացած անձանց իրավական և սոցիալ-տնտեսական երաշխիքների մասին» ՀՀ օրենքը (2002).

17. Աղետի գոտու վերականգնման համալիր ծրագիրը հաստատելու մասին ՀՀ օրենքը (2001).

18. Անշարժ գույքի գնահատման մասին ՀՀ օրենքը 19. Ապահովված հիփոթեքային պարտատոմսերի մասին ՀՀ օրենքը 20. Ակտիվների արժեթղթավորման և ակտիվներով ապահովված արժեթղթերի մասին ՀՀ օրենքը 21. ՀՀ կառավարության 2007թ. հոկտեմբերի 4-ի թիվ 1 որոշումը (No. 1161-N) 22. Էներգետիկայի մասին ՀՀ օրենքը և Էներգախնայողության և վերականգնվող էներգետիկայի մասին ՀՀ օրենքը 23. Էներգախնայողության և վերականգնվող էներգետիկայի մասին ազգային ծրագիրը ընդունվել է 2007թ., իսկ այս ծրագրի իրագործման կառավարության գործողությունների պլանը՝ 2010թ.

24. Գործող քաղաքաշինական նորմերը եվրոպական ստանդարտներին համապատասխանեցման ծրագրի գաղափարն ընդունվել է 2010թ.

71

Հավելված 5. Բնակելի անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունք ձեռք բերելու հիմքերի և այլ իրավաբանական խնդիրների մասին մեկնաբանություններ ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի համաձայն բոլոր քաղաքացիները, իրավաբանական անձինք և Հայաստանի Հանրապետությունը կարող են ձեռք բերել գույք (ներառյալ՝ բնակելի անշարժ գույք) սեփականության իրավունքով: Սեփականության իրավունք ձեռք բերելու հիմքերը ներկայացված են ՀՀ ՔՕ-ի հոդված 172-ում: 1. Օրենքի և այլ իրավական ակտերի պահանջների պահպանմամբ` անձի կողմից իր համար պատրաստած կամ ստեղծած նոր գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունք ձեռք է բերում այդ անձը: Գույքի օգտագործման հետևանքով ստացված պտուղների, արտադրանքի և եկամուտների նկատմամբ սեփականության իրավունք ձեռք է բերվում սույն օրենսգրքի 144 հոդվածով նախատեսված հիմքերով: 2. Սեփականատեր ունեցող գույքի նկատմամբ դրա առուվաճառքի, փոխանակության, նվիրատվության պայմանագրի կամ գույքի օտարման այլ գործարքի հիման վրա սեփականության իրավունք կարող է ձեռք բերել այլ անձը: 3. Քաղաքացու մահվան դեպքում նրան պատկանող գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը ժառանգաբար` կտակին կամ օրենքին համապատասխան, անցնում է այլ անձանց: 4. Իրավաբանական անձի վերակազմակերպման դեպքում նրան պատկանող գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքն անցնում է վերակազմակերպված իրավաբանական անձի իրավահաջորդ իրավաբանական անձին (իրավաբանական անձանց): 5. Սույն օրենսգրքով նախատեսված դեպքերում և կարգով` անձը կարող է սեփականության իրավունք ձեռք բերել սեփականատեր չունեցող գույքի նկատմամբ, ինչպես նաև այն գույքի, որի սեփականատերն անհայտ է, կամ որից սեփականատերը հրաժարվել է, կամ որի նկատմամբ սեփականության իրավունքը նա կորցրել է օրենքով նախատեսված այլ հիմքերով: 6. Բնակարանային, ամառանոցային, ավտոտնակային կամ այլ կոոպերատիվի անդամը և փայակուտակման իրավունք ունեցող այլ անձինք, որոնք լրիվ մուծել են իրենց փայավճարը կոոպերատիվի կողմից իրենց տրամադրված բնակարանի, ամառանոցի, ավտոտնակի կամ այլ շինության համար այդ գույքի նկատմամբ ձեռք են բերում սեփականության իրավունք: Նոր ստեղծված անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը ծագում է դրա պետական գրանցման պահից (ՀՀ ՔՕ, հոդված 173): Գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը գրանցվում է 1999թ. ապրիլի 14-ին ընդունված Գույքի նկատմամբ իրավունքի պետական գրանցման մասին ՀՀ թիվ 295 օրենքի համաձայն: Նշված օրենքի հոդվածներ 21-ը և 24-ը նախատեսում են պետական գրանցման ընթացակարգերը և այն փաստաթղթերի ցանկը, որոնք այդ նպատակով անհրաժեշտ է ներկայացնել անշարժ գույքի կադաստրի համապատասխան ստորաբաժանում: Հոդված 21. Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր միավորի համար կազմված կադաստրային գործը 72

Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր միավորի համար կազմված կադաստրային գործն իր մեջ ընդգրկում է անշարժ գույքի առանձին միավորների նկատմամբ իրավունքներ եւ սահմանափակումներ հաստատող հետեւյալ փաստաթղթերը՝ ա) անշարժ գույքի սուբյեկտներին հատկացված եւ որպես սեփականություն կամ օգտագործման անցած հողերի (տնամերձ, այգեգործական (ամառանոցային), բնակելի տան շինարարության եւ դրա սպասարկման, գյուղացիական կամ գյուղացիական կոլեկտիվ տնտեսություն վարելու, ինչպես նաեւ քաղաքաշինական գործունեություն ծավալելու համար) եւ շենքերի, շինությունների մասին. բ) անշարժ գույքի օտարման (ձեռքբերման) վարձակալության, ենթավարձակալության, օգտագործման, գրավի, հիփոթեքի, փոխանակման եւ սերվիտուտների պայմանագրերը, ինչպես նաեւ սերվիտուտների վերաբերյալ դատական որոշումները, վճիռները. գ) հողը կամ շենքերը, շինություններն օգտագործման հանձնելու մասին որոշումները կամ պայմանագրերը. դ) հողամասի սահմանների փոփոխման, միավորման եւ բաժանման մասին պայմանագրերը. ե) անշարժ գույքի օգտագործման սահմանափակումների մասին որոշումներն ու պայմանագրերը. զ) անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի դադարման մասին որոշումները, վճիռներն ու դատավճիռները. է) հողի կամ շենքերի, շինությունների օգտագործման կամ վարձակալության իրավունքի դադարման մասին որոշումներն ու վճիռները. ը) անշարժ գույքից կամ դրա մի մասից սեփականատիրոջ հրաժարվելու մասին որոշումները. թ) անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքները եւ այդ իրավունքների սահմանափակումները, դրանց ծագումը, փոխանցումը, փոփոխումը կամ դադարումը հաստատող փաստաթղթեր:

Հոդված 24. Պետական գրանցման իրականացումը Գույքի նկատմամբ իրավունքներ ունեցող սուբյեկտները, պետական գրանցման նպատակով, անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տեղական ստորաբաժանումներին դիմումի հետ միասին ներկայացնում են սույն օրենքի 21 հոդվածով նախատեսված փաստաթղթերը: Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տեղական ստորաբաժանումներն ստուգում են ներկայացված փաստաթղթերի համապատասխանությունը Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությանը: Անհամապատասխանության դեպքում, ներկայացված փաստաթղթերի ընդունման օրվանից սկսած հնգօրյա ժամկետում, դրանք վերադարձվում են դիմողին՝ անհամապատասխանության մասին պարտադիր նշումներով: Սեփականատիրոջ կամ օգտագործողի կողմից փաստաթղթերը, համապատասխան ուղղումներով եւ լրացումներով, վերաներկայացվում են դրանց վերադարձման օրվանից սկսած 15-օրյա ժամկետում: Փաստաթղթերի ստուգումից հետո կազմվում է անշարժ գույքի 73

միավորի վերաբերյալ կադաստրային գործ եւ գրանցվում է գրանցման մատյանում՝ կատարելով համապատասխան փոփոխություններ կադաստրային քարտեզներում: Գույքի նկատմամբ իրավունքները համարվում են գրանցված՝ գրանցման մատյանում գրանցելու պահից: Գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման վերաբերյալ տեղեկությունները 24 ժամվա ընթացքում փոխանցվում են անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տեղեկատվական կենտրոն (սույն դրույթը գործելու է 2001 թվականի հունվարի 1-ից): Պետական գրանցումը կատարվում է փաստաթղթերն անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տեղական ստորաբաժանումներ ներկայացնելու օրվանից սկսած15 օրվա ընթացքում: Օրենքով նախատեսված դեպքերում շարժական գույքի նկատմամբ իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման: Շարժական գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման կարգը սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը:

74

Հավելված 6. Հղումներ Հրապարակումներ Anlian, Steven J. and Vanian, Irina. An Overview of Armenia’s reform: Housing and Urban Development Policy, 1989-1995, 1997.

Desilets, Brien and Vanoyan, Mais. Condominium Association Development in Armenia: Local Governments, Central Government and Donors. April 2003.

Ghukasyan, Arusyak and Pasoyan, Astghine, Municipal Network for Energy Efficiency: Armenian Urban Heating Policy Assessment. USAID, Alliance to Save Energy, 2006.

Janoyan, Tigran, Janoyan, Marine, Stepanyan, Hayastan, Martirosyan Vazik. Transformation of the Housing Right in Armenia: 1988-2002. A Survey of Legislation and Practice. United Nations High Commissioner for Refugees, Yerevan, Armenia, 2002.

Rabenhorst, Carol S. and Stephen B. Butler. Development of a Sustainable Market for Housing Finance in Armenia: Report on Legal Issues and Advice to Counterparts. Washington, D.C., September 2005.

Tatian, Peter. Policy Framework for Housing Management by Local Governments. November 2002.

Struyk, Raymond, et al. Pre-Feasibility Study of the Housing Finance Market in Armenia. Washington, D.C., October 2004.

Vecvagare, Laura and Hamilton, Ellen. Multi-Apartment Housing in Armenia- An Issues Note. 2003.

Vincent, Chris. Global Housing Policy Index, source: www.mri.hu/downloads/events/SHWS_2008/session_6_vincent.ppt.

Wilson, Scott and Hai Nakhagitis. National Policy Study: Republic of Armenia. GHK International, 1999.

Armenia Housing Study (Prepared by: Hayastan Stepanyan, legal expert and Armen Varosyan, housing expert, ՈՒԿԶՀ, 2009) Armenia: Renovating and Securing Multi-apartment Housing Stock (Draft, March 20, 2010, Dr. Wolfgang Amann, prepared for the World Bank) Reports and concepts A New Housing Strategy for Armenia's Earthquake Zone. December 1998. Prepared by the Urban Institute for the World Bank Municipal Development Project.

Advisory Study on the Municipal Solid Waste Management in Yerevan. “Fichtner,” Germany, April 2009.

Armenia Earthquake Reconstruction Project. The World Bank, staff appraisal report, Jan. 5, 2004.

75

Central Bank of the Republic of Armenia The Banking System of Armenia - Development, Supervision, Regulation. Yerevan, 2006.

Crisis and opportunity/The Civilitas Foundation. Yerevan, Civilitas Foundation, 2008.

Country Profile on the Housing Sector: Armenia. United Nations, New York and Geneva, 2004.

Concept for Improvement of Housing Conditions of Unsheltered, Socially Vulnerable Households, Annex to the Draft GoAM Protocol Decision #380 A as of April 28, 2008.

Demographic Policy Concept of the RoA, Government of Armenia, Protocol Decision No 772-1, 2009.

Development of Comprehensive Program Aimed at Solution of Issues Connected with the Maintenance of Urban Multi-Apartment Housing Stock in Armenia, Final Report, prepared for RoA Ministry of Urban Development by Avag Solutions Ltd. Yerevan, August 2007.

Economic Report and Interim Operational Strategy, Armenia (2006–2009). Asian Development Bank, August 2006.

Excerpt from GoAM Session Protocol #23, June 23, 2008, on approval of the Concept of Solving Housing Issues of Earthquake Displaced Households in the Localities of the Earthquake Zone.

Government of Armenia Program (draft) about State Support to the Management, Operation and Maintenance of Multi-apartment Housing Stock in Armenia. 2008.

Survey conducted by Economy and Values Research Center, March 2009.

The Role of the Government to Facilitate the Development of Decentralized Water Supply and Sanitation Services: the Case of Armenia, focus on financial department. OECD, Institute of Urban Economics, Urban Foundation for Sustainable Development, 2005.

The Urban Housing Improvement Grants Pilot Project, Final Report, prepared for the United States Agency for International Development by the Urban Institute. Washington, D.C., December 2003.

Sustainable Development Program, Annex to the GoAM # 1207 N Decision. Yerevan, Oct. 30, 2008.

USAID/UI, Earthquake Zone Recovery Program Final Report. April 2005.

76