TRANSFORMATIE HET MAGAZIJN Prospectus van de herontwikkeling
1 maart 2016
Colofon Transformatie Magazijn Voor u ligt de prospectus van onze visie op de herontwikkeling van Het Magazijn, gelegen aan het Esperantoplein te Den Haag.
Deze prospectus is de beknopte weerslag van het ingediende plan om het bestaande pand te transformeren tot een woongebouw met bedrijfsmatige functies op de begane grond.
Colofon Deze prospectus is gemaakt in opdracht van Maxwell Investments. De informatie is verzameld en gebundeld door Urban Opportunities. De indeling van de plattegronden is onder voorbehoud. Auteurs: ir Robin Jongejan bna ir Remko Veenstra bnsp Urban Opportunities, Den Haag, NL
Copyrights @ 2016 Gebruik van kaartmateriaal en/of gegevens uit deze publicatie is alleen toegestaan met bronvermelding.
2
schetsstudies relatie gebruik atrium - plein Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Ontwikkeling in een actueel perspectief Ontwikkeling Regentesse Zuid Dit deel van de Den Haag transformeert van voormalig industriegebied, met aan de rand wat wonen, naar een woongebied voor de creatieve stedeling. Dit deel van het Haagse Regentessekwartier biedt hiervoor de perfecte ambiance. Het 8 ha grootte plangebied heeft alles wat deze doelgroep zich wenst: aantrekkelijk wonen, recreëren en werken in zowel een groene als oud-industriële context. De transformatie van het Magazijn loopt synchroon met andere ontwikkelingen in dit deel van Den Haag. Nog niet zo lang geleden hebben de gemeente, woningcorporatie Staedion, Syntrus-Achmea en Heijmans een akkoord bereikt over de herontwikkeling van de kantoorgebouwen langs de Loosduinseweg 9 tot en met 55.
Planning Eind september 2015 begint de sloop en daarna starten woningcorporatie Staedion en Heijmans Vastgoed BV met de bouw van de twee woongebouwen. De oplevering van de eerste woningen wordt eind 2016 verwacht. Programma Het plan bestaat uit de bouw van 425 tot 475 woningen, parkeerplaatsen en 1000 tot 1500 m² (creatieve) bedrijfsruimte. De woningbouw bestaat uit een mix van koop-, markthuur- en sociale huurwoningen. In het hart van de wijk komt een centrale verblijfs- en ontmoetingsruimte, ‘het Esperantoplein’. bron: Gemeente Den Haag
Hier komen twee woningblokken: • een woongebouw met 72 sociale huurappartementen voor verhuur. • een gebouw met een mix van 100 vrije sector huurappartementen en 25 koopappartementen, 8 penthouses en 25 grondgebonden koopwoningen. De gebouwen aan de Loosduinseweg krijgen een maximale hoogte van 45 m. Aan de zijde van de trambaan worden de gebouwen maximaal van 25 meter. Bestemmingsplan Regentesse Zuid Het bestemmingsplan Regentesse Zuid is door de gemeenteraad eind december 2015 vastgesteld. kaart Den Haag - situering van Het Magazijn Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
3
Stedenbouwkundig plan GIT (bron: Maxwan @2011) met Het Magazijn aan het Esperantoplein
4
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Gebiedsvisie gemeente
Uit de nota van uitgangspunten RegentesseZuid. Aantrekkelijk wonen, creatief werken. De algemene uitgangspunten voor Regentesse-Zuid zijn het verbeteren van het imago, de leefbaarheid, de sociale veiligheid en de ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt bereikt door een goed programma en een goed stedenbouwkundig plan op te stellen, met gebruikmaking van de aanwezige kansen en kwaliteiten van het gebied. De startpositie is niet ongunstig: er is al een mix van werken en wonen aanwezig en ook ruimtelijk zijn er veel mogelijkheden. Stedenbouwkundige uitgangspunten • Verdichting en verrijking van gebied door een heldere structuur • Nieuwbouw van middelgrote bouwblokken met binnenhoven • Zamenhofstraat wordt een voetgangersvriendelijke buurtstraat • Ook de zijstraten van de Zamenhofstraat worden autoluw • Esperantoplein wordt een aantrekkelijk verblijfsgebied • Fiets- en voetgangersvriendelijke inrichting • Vergroening van de trambaanzone tussen Loosduinseweg en Newtonstraat • Herinrichten oevers Verversingskanaal • Verbinding tussen GIT/Energiecentrale en park De Verademing verbeteren • Realiseren van veilige en aantrekkelijk verbindingen met omgeving • Hoge beeldkwaliteit in aansluiting op industrieel karakter Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Structuur De stadswijken zijn om het GIT en park De Verademing heen gegroeid. Tot voor kort hadden deze gebieden een afwijkende functie: er werd niet gewoond, want er was industrie. Mede hierdoor is er op dit moment geen duidelijke structuur in het gebied aanwezig. Bovendien ligt een deel van het terrein braak. Bouwontwikkelingen in het verleden lijken ad hoc te zijn ontstaan, zonder visie voor het gehele gebied. Daardoor heeft het gebied een naar binnen gekeerd karakter en staat het als een blinde vlek op de kaart van Den Haag. Park De Verademing is door tramlijn 11 gescheiden van het GIT. De randen van het park zijn grillig, de bebouwing aan de randen is laag en een duidelijke afbakening ontbreekt. Tramlijn 11 en het Verversingskanaal zorgen wel voor een duidelijke structuur; ze knopen het gebied aan de stad vast. Samen met park De Verademing is het Verversingskanaal een grote potentiële kwaliteit van het gebied, met ruimte voor het toevoegen van nieuwe functies. De gewenste stedenbouwkundige structuur op het GIT kenmerkt zich door middelgrote bouwblokken met binnenhoven. Hierdoor sluit het goed aan op de stedenbouwkundige maat van de omgeving. Op enkele plekken komen hogere accenten van 30 tot maximaal 70 meter. De herinrichting van het park staat in het teken van de komst van meer groen en het verdwijnen van veel hekken. bron: Gemeente Den Haag, RIS 170878a (2010-02)
5
Magazijn en montagehal (1930 - 2000)
Het Magazijn in aanbouw - noordgevel (1931)
Het Magazijn in aanbouw - oostgevel (1931)
Het Magazijn in aanbouw - atrium (1931)
Het Magazijn na de transformatie van 1999 - westgevel
6
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Historie
De groeiende vraag naar elektrische stroom zorgde aan het begin van de twintigste eeuw voor een constante uitbreiding van de Haagse Electriciteitsfabriek. In twintig jaar tijd van de vorige eeuw werd de hele stad van stroom voorzien en had ieder huis in Den Haag een aansluiting op het elektriciteitsnet gekregen. Een grootse prestatie die de gemeente ook nog eens alsmaar stijgende winstafdrachten bezorgde. Eind jaren 20 was de locatie waar in 1911 de De Costant Rebecquestraat en het De Constant Rebecqueplein waren aangelegd helemaal volgebouwd. De noodzakelijke uitbreiding werd gezocht in de richting van de Aschvaalt, het terrein van de Gemeentereiniging. De Gemeentereiniging had eind jaren 20 de Aschvaalt ingeruild voor de naastgelegen locatie van de inmiddels gesloten Gemeente Gasfabriek. Aan de Gaslaan verrees een laadstation, gebouwd voor de afvoer per spoor van het Haagse huisvuil naar Drenthe. Een deel van het Aschvaaltterrein werd al door het Gemeentelijk Electrisch Bedrijf gebruikt voor de opslag van kolen. Op de locatie waar tot 1930 het water van de Aschvaalt van de Gemeentereiniging lag locatie verrees, na demping, het magazijngebouw voor het Gemeentelijk Electrisch Bedrijf. Dit monumentaal betonnen gebouw van vier bouwlagen is in 1931 gebouwd, waarschijnlijk naar een ontwerp van architect Y.M.D. Kentie, die al eerder op het terrein voor het Gemeentelijk Electrisch Bedrijf bouwde. Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
In 1932 werd Het Magazijn (met een nuttige vloerbelasting van 1.300 kilo per m²) door het Gemeentelijk Electrisch Bedrijf in gebruik genomen. Het gehele Aschvaaltterrein werd vervolgens in gebruik genomen voor garages, werkplaatsen (1941), het metergebouw (1947) en verscheidene olieopslagtanks (1978). In 1997 verliet het Haagse energiebedrijf, dat na tal van reorganisaties opereerde als Eneco, de oude vertrouwde locatie. Van alle gebouwen op dit deel van het terrein van het voormalige Gemeentelijk Electrisch Bedrijf is alleen Het Magazijn behouden en eind jaren 90 herontwikkeld door een Haags stedenbouwkundig en architectenbureau. Net voor de millennium wissel werden de gemetselde gevels verwijderd en intern gesloopt tot op het betonskelet. Het Magazijn kreeg toen de huidige zo karakteristieke uit staal en glas opgetrokken gevels. Daarbij was het streven zoveel mogelijk gebruik te maken van natuurlijke ventilatie. Aan de buitenzijde werden klimaatgevels gemaakt volgens het voorbeeld van de kassenbouw. Het resultaat van deze transformatie was een inspirerend verzamelgebouw voor creatieve beroepen dat in 2000 in gebruik werd genomen. Het gebouw, dat gebruik maakt van de restwarmte van de naastgelegen energiecentrale, stond model voor duurzaam en energievriendelijk bouwen. bron: Nieuw in Oud, Magazijn, Gemeentelijk Electrisch Bedrijf Louis Kanneworf
7
Organisch ontwikkelen
Vragen & Antwoorden Wat zijn woonunits? Woonunits of woonsuites zijn zelfstandige studio’s met een keuken en een badruimte met toilet. Wat is uitrustingniveau? Alle woonsuites worden standaard uitgerust met vloerverwarming, zelfsluitende voordeuren en een brandmeldinstallatie. Veranderen de plannen nog? Op dit moment wordt onderzocht of een optimalisering ook leidt tot verbetering. De indeling kan hierdoor nog wijzigen. Wat wordt bedoeld met GIT? GIT is de afkorting van Gemeentelijk Industrie Terrein. sfeerbeelden gebruik atrium
8
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Ontwikkelingsvisie
Ontwikkelingsvisie De transformatie geschiedt gefaseerd. De eerste fase omvat de verbouw van de verdiepingen naar woonunits en de toegangen tot deze verdiepingen en is inclusief alle bijbehorende voorzieningen. De hierop aansluitende fase omvat de gevelaanpassingen op de begane grond en de zuidgevel met de nieuwe entree. Op de begane grond worden gerealiseerd: • toegangen/trappen verdiepingen, • aanpassingen voor de bedrijfsmatige functies, • binnenhof, • gevelaanpassingen.
ontwerpstudie interactieve relatie atrium - Esperantoplein
Op de drie verdiepingen: • 72 woonunits. Organisch ontwikkelen De mogelijkheden voor het op termijn optoppen worden zowel bouwkundig als stedenbouwkundig onderzocht.
Urban Opportunities
Oude Molstraat 36b - 2513 BB DEN HAAG - 070-3645339 - www.urbanopportunities.nl
Het westelijk gelegen gedeelte is stedenbouwkundig meer geschikt voor het meerlaags optoppen dan het oostelijk deel van het gebouw. Hier bestaat de mogelijkheid het gebouw uit te breiden met een enkele verdieping. De bestaande constructie is met een geringe constructieve aanpassing geschikt voor meerlaags optopppen. ontwerpstudie entree met vergaderfaciliteiten in atrium (in deze studie nog met glazen kap) Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
9
Plattegrond
referentie glazen lift Voorlopige indeling begane grond
10
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Begane grond Plattegrond Op de begane grond zijn: • ruime entree aan pleinzijde • entree aan oost en westgevel • mogelijkheid vier te openen puien over volle breedte kozijn aan pleinen westgevelzijde • 660 m² ruimten voor bedrijfsmatige functies, incl. toiletruimten • 520 m² atrium (binnenplein) met opstelplaats voor glazen lift, • toegang bovengelegen woningen • 2 ruime trappenhuizen bovengelegen woningen • vluchtwegen bovengelegen woningen • 2 stallingsruimten fietsen • 2 bergruimten afvalcontainers • toiletgroep met miva-toilet en douche • div. installatietechnische ruimten • toegang kelderruimte
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
11
Plattegrond
woonunit aan westgevel, ca. 29 m² gbo
overzichtsplattegrond eerste verdieping
12
wijziging indeling voorbehouden Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Eerste verdieping Eerste verdieping Op de eerste verdieping zijn: • 20 st 29 m² woonunits • 2 st 36 m² woonunits • 2 st 44 m² woonunits • traphal en toegangsgang • 2 ruime trappenhuizen • vluchtwegen
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
13
Plattegrond
woonsuite vergroot, ca. 37 m² gbo
overzichtsplattegrond tweede verdieping
14
wijziging indeling voorbehouden Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Tweede verdieping Tweede verdieping Op de tweede verdieping zijn: • 18 st 29 m² woonunits • 6 st 37 m² woonunits • traphal en toegangsgang • 2 ruime trappenhuizen • vluchtwegen
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
15
16
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
17
Plattegrond
woonsuite aan binnenhof, ca. 29 m² gbo
overzichtsplattegrond derde verdieping
18
wijziging indeling voorbehouden Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Derde verdieping Derde verdieping Op de eerste verdieping zijn: • 22 st 29 m² woonunits • 2 st 37 m² woonunits • traphal en toegangsgang • 2 ruime trappenhuizen • vluchtwegen
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
19
Plattegrond
overzichtstekening dakverdieping
20
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Dakverdieping Dakverdieping Op de dakverdieping worden de bestaande lichtstraten tussen de stramienen 2-3 en 8-9 dichtgelegd. De bestaande dakverdieping wordt voorbereid om in een later stadium het gebouw te kunnen optoppen. Het bestaande glazen dak, boven het atrium, wordt verwijderd.
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
21
Gevels
nieuwe buitengevel Esperantoplein (zuidgevelzijde)
animatie nieuwe buitengevel Esperantostraat (westgevelzijde)
22
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Zuid en westgevel Gevels De gevels zullen op de begane grond gewijzigd worden waardoor er meer toegangen naar het Esperantoplein en de Esperantostraat komen. De hoofdtoegang aan het plein zal ingrijpend veranderen. Zie bijgaande verbeeldingen. De dichte delen van de westgevel zullen nieuwe kozijnen krijgen.
animatie nieuwe voorgevel Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
23
Gevels
nieuwe buitengevel noordgevelzijde
nieuwe buitengevel oostgevelzijde
24
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Noord en oostgevel Gevels De gevel aan de noordzijde zal grotendeels ongewijzigd blijven. De dichte delen van de oostgevel zullen nieuwe kozijnen krijgen. De entree voor de woningen en de bergingen van het oostelijke gebouwdeel wordt in deze gevel gemaakt.
3d presentatie vanuit zuidwesthoek Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
25
Doorsneden
doorsnede halverwege het gebouw
doorsnede over het atrium
26
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
3d presentatie detail entree Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
27
Projectteam Team Met veel zorg is het team dat werkt aan deze herontwikkeling samengesteld. Het team bestaat uit de volgende bedrijven. Maxwell B.V. Vught Taak: projectontwikkeling; projectcoÜrdinatie, exploitatieberekeningen, fiscaliteiten, planning en voortgang NB pandeigenaar, initiatiefnemer/ontwikkelende partij, toekomstig beheerder Huis van Verhuur Groningen/Zwolle Taak: verantwoordelijk voor verhuur appartementen NB Vaste adviseur van Maxwell Investments en Eliphil B.V. Urban Opportunities Den Haag Taak: procesaspecten, stedenbouwkundige aspecten, architectonische implementatie, aansturing externe partijen Adviesbureau Broersma Den Haag Taak: constructieve aspecten B+H – bouwkundig tekenbureau Groningen Taak: bouwkundig tekenbureau DPA Cauberg-Huygen Amsterdam Taak: bouwfysische aspecten, onderzoeken en rapporten vergunningsaanvraag (bouwfysica; milieu, veiligheid, geluid, enz.)
De transformatie van het Magazijn is een initiatief van:
28
Van Riezen & Partners Amsterdam Taak: ruimtelijke onderbouwing
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Planning Planning Voor de herontwikkeling wordt uitgegaan van de volgende planning (op hoofdlijnen): Ontwerpfase: ontwerp inclusief uitwerking
: juli - november 2015
toets bij gemeente (beginselplan)
: december 2015 - januari 2016
Procedure: indiening omgevingsvergunning
: februari 2016
vergunningsprocedure
: maart 2016 - april 2016
vergunning
: eind april 2016
vergunning onherroepelijk
: medio juni 2016
Uitvoering: start sloopwerkzaamheden (binnen)
: mei 2016
uitvoering starten
: juni 2016
verwachte oplevering woonunits
: eind augustus 2016
in gebruik name eerste woningen
: september2016
Deze planning is onder voorbehoud
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
29
Ontwikkelaar Maxwell Investments
Graag willen wij onszelf bij U introduceren. Met ons bedrijf Eliphil BV bieden wij woonruimte aan voor starters, jongeren en studenten. Door bestaande (leegstaande) kantoren en gebouwen te transformeren naar betaalbare woonruimten, wonen inmiddels al vele jongeren op een prettige wijze in ĂŠĂŠn van onze complexen. Dit doen we in de steden Amsterdam, Eindhoven, Groningen en Zwolle. We zijn daar trots op en we zien ons graag de kans geboden worden dit ook in Den Haag te realiseren. Maxwell Investments is een financierings- en investeringsmaatschappij die vastgoed aankoopt om te ontwikkelen en te transformeren naar betaalbare zelfstandige woonruimten. Maxwell Investments is een zusterorganisatie ten dienste van Eliphil. Eliphil houdt zich bezig met de exploitatie voor de langere termijn. Het gaat hier om (voormalige) bedrijfs- en kantoorruimten, verzorgingstehuizen en afgewaardeerde woonruimten. Deze objecten worden herontwikkeld en getransformeerd naar zelfstandige woonruimten voor verschillende doelgroepen welke moeite hebben met het vinden van passende woonruimte. Maxwell Investments en Eliphil hebben in Nederland verschillende projecten gerealiseerd. Zo zijn in Zwolle verschillende objecten getransformeerd naar woonruimten voor starters waaronder de panden gelegen aan de Steenstraat/Nieuwstraat en de Enkstraat. In Amsterdam zijn verschillende winkel- en kantoorruimten en woonhuizen getransformeerd tot meervoudig zelfstandig wonen. Hieronder vallen twee panden en twee winkels aan de Spuistraat en panden aan de Kalkmarkt en Korsjespoortsteeg. In Groningen zijn er panden aan de Korreweg voor studentenhuisvesting aangekocht en omgezet naar meervoudig onzelfstandig wonen. Daarnaast speelt Maxwell Investments ook in op het tekort aan woonruimte in Amsterdam voor short- en longstay. Maxwell Investments en Eliphil maken graag gebruik van de expertise en het netwerk van haar partners. HvV (Huis van Verhuur) is daarbij een belangrijke partner. HvV zoekt naar projecten, begeleidt het gehele aan- verkoopproces en verzorgt het beheer en de aan- en verhuur van het vastgoed.
Tip: Bewaar deze prospectus goed!
Vragen?
Deze prospectus is met zorg samengesteld. Niettemin kunnen er fouten in staan dan wel wijzigingen doorgevoerd zijn.
Wilt U meer weten, informatie, neem dan contact op met: Janneke den Ouden - Burgmans (van Maxwell BV) E j.denouden@eliphil.com T 073 684 7000
30
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
Aantekeningen
Ruimte voor eigen aantekeningen
Prospectus Herontwikkeling Het Magazijn Den Haag
31
Deze prospectus is u aangeboden door: Maurickplein 1 5261 BV Vught e: info@maxwellinvestments.nl i: maxwellinvestments.nl