HERBRUIK in KERNSTAD by Urban Opportunities

H E R B R U I K I N K E R N S TA D Geraadpleegde bronnen KERNSTAD NL (van Urban Opportunities) Verkocht Wegens Vrede, Dienst Landelijk Gebied, Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie, Mei 2011 Strategische ontwikkelverkenning Cruquius, Stichting Cruquius, Mei 2011 REOS Bestuurlijke intentieverklaring: visie, ambities, opgaven en aanpak. 9 Juni 2016 REOS Internationale Vergelijking, Vereniging Deltametropool, Oktober 2014 Grenzen Verschuiven, Juni 2014 Nederlandse Kantorenmarkt 2015, NVM Business, maart 2016 Graven en Puzzelen, Gemeente Amsterdam, 11Mei 2012 Masterplan Badhoevedorp 2010, Gemeente Haarlemmermeer, 12 Juni 2008 Defensie Eiland, Karres en Brands, 27 maart 2012 Perspectiefkaart Traceomlegging A9, Januari 2012 Staat van de Gemeenten, VNG, Juni 2015 http://www.nul20.nl/dossiers/van-masterplan-naar-spelregels http://www.platform31.nl/nieuws/amsterdams-cruquiusgebied-organische-gebiedsontwikkeling http://www.architectenweb.nl/aweb/redactie/redactie_detail.asp?iNID=39294 http://www2.deloitte.com/nl/nl/pages/data-analytics/articles/woningmarkt-resultaten-2015-state-of-the-state.html http://wonenopdefensieeiland.nl/ http://cruquius.nl/ http://www.buurtbestuurt.nl/Public/OverBuurt/Index/46 http://kennisbank.platform31.nl/pages/28024/Millinxbuurt-prachtig-opgeknapt-maar-nog-niet-klaar-om-los-te-laten.html http://gebiedsontwikkeling.nu http://www.nrc.nl/nieuws/2016/07/06/hou-de-randstad-in-beweging-pak-de-lightrail-en-de-deelauto-3121017-a1510322 http://www.nrp.nl/nieuws/een-duurzame-aanpak-van-leegstand/ http://www.cruquiusconnects.nl/ http://kennisbank.platform31.nl/websites/kei2011/files/KEI2003/documentatie/kei-publicaties/V89_Inspiratielab_Millinxbuurt_Rotterdam_ jan2012.pdf

In deze reeks verschenen ook Voorwoord

KER NS TA D

E N E R G I EVOOR V O O RKERNSTAD K E R N S TA DNL ENERGIE

K E R N S TA D N L

M O B I L I T E I T K E R N S TA D

E N E R G I E V O O R K E R N S TA D

B U I T E N D E K E R N S TA D

Colofon Oude Molstraat 36b 2513 BB Den Haag T +31 (0)70 36 45 339 E mail@urbanopp.nl I www.urbanopportunities.nl contactpersoon: ir Remko Veenstra bnsp

Auteurs : Mathieu Vane & ir Remko Veenstra Onderzoek : Mathieu Vane Illustraties : Mathieu Vane Uitwerking : Mathieu Vane Uitgegeven : 2 juni 2017 14 juli 2017 (gewijzigde versie) Urban Opportunities - Den Haag - NL Het onderzoek naar KERNSTAD inclusief vervolgonderzoeken zijn tot stand gekomen door bijdragen van het onderzoeks- en inspiratieplatform Urban24Hub.NL en het stedenbouwkundig adviesbureau Urban Opportunities uit Den Haag.

Copyrights @2014 - 2017 Gebruik van kaartmateriaal en/of gegevens uit deze publicatie is alleen toegestaan met bronvermelding. Auteurs en kopierechten foto’s afbeelding 1, 2 (voorblad): www.bb-g.nl / www.groosman.com afbeelding 3, 5, 6 en 9: R. Veenstra afbeelding 4: rechtenvrije foto’s www.google.nl afbeelding 7 en 8: www.Urban24hub.nl afbeelding 10: www.rdmrotterdam.nl afbeelding 11: www.cruquius.nl afbeelding 12: www.anteagroup.nl afbeelding 13: www.usine-utrecht.nl afbeelding 14: www.oudleiden.nl afbeelding 15: www.building.nl afbeelding 16 (achterblad): www.groosman.com

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Voorwoord

KER NS TA D

KERNSTAD is een ongewone observatie van hoe Nederland ongemerkt ruimtelijk en economisch veranderd is. Bestuurlijk meegaan in deze verandering is niet vanzelfsprekend. Angst voor verlies van identiteit speelt hierin een belangrijke rol. Hierdoor dreigen, voor het oprapen liggende, voordelen van deze veranderingen niet benut te worden. Het debat over de ruimtelijke indeling van ons land kan deze patstelling doorbreken. Hiertoe hebben wij een viertal verkennende onderzoeken naar de effecten van KERNSTAD in de periode 2015 - medio 2017 uitgevoerd: wat kan een frame als KERNSTAD ons opleveren op het vlak van energie, mobiliteit en hergebruik? De uitkomsten van de onderzoeken hebben ons verrast. De onderzoeken leerden ons dat de betekenis groter is. De gelaagdheid dwingt ons democratie opnieuw uit te vinden. Het belang van collectieve bottum-up initiatieven, naast top-down inspanningen, is daarin erg belangrijk. Niet vanwege de kwantiteit, wel vanwege ĂŠn omgevingskwaliteit en draagvlak. Bijgaand boekwerk is de beknopte weerslag van het deelonderzoek her(ge)bruik in KERNSTAD. Het is een verfrissende kijk op het herbruikbare reilen en zeilen van de urbane delta van ons land. Ik wens u veel plezier met het lezen van dit onderzoek. ir R. Veenstra bnsp van Urban Opportunities

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Inhoud

KER NS TA D

07 Introductie 08 KERNSTAD in perspectief 09 Inleiding 10 Huidige situatie en ontwikkelingen 11 Actuele ontwikkelingen 12 Tijdelijk buiten gebruik 16 Woningmarkt 17 Leegstaand vastgoed 18 Mogelijkheden hergebruik

7 19

Introductie

Kenmerken

Varianten

19 Varianten van herbruik 20 1. Organische gebiedstransformatie 21 2. Connectief herverkavelen 22 3. Goed genoeg voor hergebruik 23 4. Economische diversiteit voor meer stadskwaliteit 24 De urgentie van groen in de stad

Nawoord

25 Nawoord en vervolg 27 Aantekeningen en geraadpleegde bronnen 4

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Samenvatting

KER NS TA D

Wanneer er vanuit vogelvlucht naar de indeling van Nederland gekeken wordt, valt op dat er een stedelijk en een landelijk gedeelte is. Het stedelijke gebied beslaat nog geen 20% van Nederland en huisvest bijna de helft van de bevolking. Binnen dit gebied, met de titel KERNSTAD, liggen veel grote steden waaronder Amsterdam Utrecht, Eindhoven, Rotterdam en Den Haag. Binnen deze stedelijke agglomeratie met globaal dezelfde omvang als de agglomeratie Parijs, ligt Het Groene Hart en nog zes andere natuurgebieden. Het CBS verwacht dat de bevolking in het KERNSTAD gebied met ca. 10% in 2040 is gegroeid. Door deze bevolkingsgroei, trek naar de steden, mobielere stedelingen en intensievere ruimte gebruik verwachten we dat naast de ruimtebehoefte de vraag naar leefkwaliteit en gezonde leefruimte in KERNSTAD zal toenemen. De vraag is of KERNSTAD deze toename kan op vangen en of hierbij de identiteit en waarde van het gebied behouden blijven. We verwachten dat het huidige systeem van hergebruik cq herontwikkelingen in KERNSTAD onvoldoende toegerust is voor deze ontwikkeling. De plekken waar de economie ‘landt’ in de stad en de vestigingsplaatsvoorwaarden, veranderen echter door de jaren heen. Een scheiding van functies is steeds minder wenselijk.

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

De urgentie ligt veel meer op maatschappelijk vlak (REOS). Want de nieuwe (kennis)economie vraagt om innovatie, om energietransitie, en vanuit het perspectief van hergebruik ook om leefbare en gezonde steden. Een belangrijk vraagstuk is ook de voortdurende aandacht voor leefbaarheid in de stedelijke regio’s. Bij de concurrentie tussen deze regio’s neemt het belang van een goed woon, werk en leefklimaat van hoogkwalitatieve vestigingslocaties steeds meer toe. Ons typische verstedelijkingspatroon met relatief kleine steden in het groen, biedt potentie op dit vlak. Maar door de forse verstedelijkingsdruk staat onze ruimelijke kwaliteit onder druk. Een vorm van herbruik is het stedelijk verkavelen: het op een slimme manier ruilen van gronden tussen private partijen om nieuwe ontwikkelingen in stedelijk gebied mogelijk te maken zonder dat er een partij slechter van wordt. Door te herschikken wordt het mogelijk te vereffenen en worden nieuwe kansen gecreëerd. Dit is van groot belang om nieuwe problemen (zoals hittestress) adequaat te kunnen ‘beantwoorden’. In de variantenstudie zijn een aantal vormen van her(ge)bruik verkend. De studie is te beperkt en het metier te breed voor een volledig overzicht.

KER NS TA

De initiatiefnemers

Urban Opportunities wil mens, economie en hun leefomgeving verbinden door te luisteren naar wensen en behoeften door in te spelen op situatie, actualiteit en veranderbaarheid. Urban Opportunities is een ontwerp en adviesbureau op het gebied van de leefomgeving.

Onze ervaring: samen werken op basis van uitnodiging, ontmoeting, verbinding en respect voor elkaars belangen leidt tot toekomstbestendige plannen met meerwaarde.

In ons werk gaan wij uit van wat er al is. Analyse van de bestaande omgeving leidt ons naar de -al dan niet verborgenaanwezige kwaliteiten. Hierop bouwen wij elke opdracht, van groot naar fijn, van complex tot eenvoud, verder. Onze ruimtelijke voorstellen vinden hierin hun basis. Herstellen waar nodig, verbeteren waar mogelijk.

URBAN24HUB is een kennis- en inspiratieplatform en ziet stedenbouw als een zoektocht naar een breed en gedragen ruimtelijk perspectief dat voortvloeit uit heldere analyses, ontwerpend onderzoek en ruimtelijk inzicht.

De economie nodigt ons uit creatief te zijn. Soms door te zoeken naar wat beter kan, soms door nieuwe bouwstenen aan te dragen, soms door ervoor te zorgen dat er een discussie ontstaat om verandering in gang te zetten.

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Introductie

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Afbeelding 3

KER NS TA

KERNSTAD in perspectief

Nederland is te verdelen in een stedelijk (drukbevolkt) en een landelijk gedeelte. Dit stedelijke deel van Nederland hebben we de (werk)naam KERNSTAD NL gegeven en is een vijfde van Nederland (ca. 6.900 km²). Hier wonen en werken circa 8,5 miljoen mensen. De andere 8,5 miljoen inwoners woont in de ‘rest’ (80%) van ons land.

Ruimtelijk en economisch steekt dit deel anders in elkaar dan de rest van ons land. Het biedt daarbij werk aan mensen uit de ‘rest’ van Nederland. Mede daardoor is in dit deel van Nederland het leven veel intensiever. Wegen, openbaar vervoer, bijna alles wordt veel intensiever gebruikt dan in de ‘rest’ van Nederland.

Parijs Inwoners: 11.200.000 Oppervlakte: 3.751 km² Dichtheid: 2.985 inw/km² Groei: + 0,55% per jaar

De vergelijking met metropolen als Parijs, London, Mexico Stad en Beijing leert dat we wel van een gebied met de omvang van een metropool kunnen spreken maar niet met de dichtheid daarvan.

Londen Inwoners: 14.400.000 Oppervlakte: 5.175 km² Dichtheid: 2.791 inw/km² Groei: + 1,3% per jaar Mexico Stad Inwoners: 22.100.000 Oppervlakte: 7.854 km² Dichtheid: 2.813 inw/km² Groei: + 1% per jaar

Beijing Inwoners: 21.100.000 Oppervlakte: 16.411 km² Dichtheid: 1.300 inw/km² Groei: + 4,5% per jaar

KERNSTAD NL Inwoners: 8.500.000 Oppervlakte: 6916 km² Dichtheid: 1230 inw/km² Groei: + 1% per jaar

KER NS TA D

Figuur 1 metropolen Parijs, Londen, Mexico Stad, Beijing en ‘metropoolregio’ Kernstad

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Inleiding

KER NS TA D

De stad is in toenemende mate de plek waar kennis, kunde en kapitaal samen komen en is, mede daardoor, economisch steeds belangrijker geworden. Voor een belangrijk deel van Nederland stopt de stad niet bij de gemeentegrens. De steden lopen hier, als een kralensnoer, in elkaar over. Dit gebied, eerst nog alleen de Randstad, is inmiddels een vijfde deel van ons land geworden.

gekomen, REOS rapport. In deze ontwikkel strategie wordt ingegaan op actuele veranderingen in onze huidige maatschappij. Het gezamenlijke doel is het versterken van de internationale concurrentiepositie ten opzichte van metropolen over de grens. Onderdeel van de strategie is het bundelen van krachten, samenwerken, meer met elkaar.

Bestuurlijk is dit ruimtelijk en economisch aaneen gesloten gebied nog verre van één. Opschalen (van twaalf naar vijf super provincies) leek het antwoord bij de start van hert kabinet Rutte II. Deze wat willekeurig gekozen grootschalige benadering miste een ruimtelijke en economische visie.

Het samenvoegen van de regio’s Noordelijke en Zuidelijke Randstad, en Brainport Eindhoven versterkt de concurrentie kracht tegenover andere Europese regio’s. Deze ‘metropoolregio’ (feitelijk het gebied KERNSTAD) is, door haar polycentrisch karakter, uniek.

In een in 2014 door Urban Opportunities uitgevoerd onderzoek is getracht deze planologische aspecten te belichten met het oogmerk een bijdrage te leveren aan de discussie van de opschaling.

In deze deelstudie zoomen we in op het thema ‘herbruik in KERNSTAD’. Hierbij ligt het zwaartepunt op gebiedstransformatie en niet op herontwikkelingen van (op zich zelf staande) gebouwen.

De studie, met de werknaam KERNSTAD, bevestigde dat de ruimtelijke en economische verwevenheid binnen KERNSTAD niet alleen veel groter maar ook veel hechter is dan de bestuurlijke.

Hierbij zijn de volgende vragen gesteld: Wat zijn de herbruikbare mogelijkheden in het KERNSTAD gebied? Welke meerwaarde heeft de ontwikkeling? Worden er duurzaamheidsdoelen gerealiseerd?

METROPOOLREGIO Een metropoolregio is een aaneenschakeling van steden en dorpen waarvan de inwoners zich gedragen alsof zij in één stad wonen. Het diffusere omringende land, het achterland, is niet altijd stedelijk, waar de inwoners door werk en/of voorzieningen aan de metropoolregio verbonden zijn.

Dit sluit naadloos aan op het, in 2016 uit H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Huidige situatie en ontwikkelingen

Afbeelding 4

Actuele ontwikkelingen

KER NS TA D

Ruim 6% van alle bedrijventerreinen staan te verpauperen. Tegelijkertijd doen we een beroep op landbouwgronden om de groei van de steden mogelijk te maken. We weten het allemaal: de ligging van het overtollige terrein is verkeerd. Rechtvaardigt dit dat we die terreinen aan hun lot over laten? Wachtend op betere tijden? Is het niet wenselijk cq noodzakelijk dat we die verpauperde terreinen terug geven aan de groene sector als compensatie of vereffening? Steden zijn hot. Wie wil er niet leven? Het eind lijkt nog lang niet in zicht. Steden met en zonder (bijvoorbeeld de gemeente Den Haag) groeimogelijkheid zoeken nieuwe mogelijkheden om hierop een antwoord te vinden. De druk is groot, in 25 jaar komt er een stad met de grootte en omvang van Amsterdam bij!

vastgoed (kantoren, detailhandel, overige gebouwen van ca. 25/30 miljoen m²) niet het grootste probleem. Verwacht wordt dat dit gerealiseerd kan worden in de bestaande voorraad of ‘aangebouwd’ worden op al uitgegeven terrein, dan wel, in de marge, ingebreid worden. De openbare ruimte zal, uitgaande dat deze fysiek min of meer gelijk blijft, veel meer onder druk komen te staan. Dit heeft een tweetal redenen: enerzijds doordat er meer mensen zijn, anderzijds omdat de buitenruimte steeds meer deel wordt van ‘ons leven’, als verblijfsruimte, ontmoetingsruimte, recreatieve ruimte. Hierbij wordt de groei van vervoersmiddelen buiten beschouwing gelaten.

Wat zijn de mogelijkheden om deze groei op te vangen? Gaat dit ten koste van de leef en omgevingskwaliteit van de stad en haar bewoners? Of levert dit juist nieuwe mogelijkheden op?

Deze toename van het gebruik van de openbare ruimte is alleen mogelijk wanneer we deze ruimte daarvoor (gezamenlijk) geschikt maken: meer mogelijk met meer omgevingskwaliteit.

KERNSTAD zal de komende 25 jaar groeien met 1 miljoen mensen. Toch ligt in de fysieke opgave van de huisvesting van deze kwantitatieve groei, gelet het leegstaande en leegkomend

In dit licht past goed de benadering van de ecologische economie: groei is een kwantitatieve vooruitgang, ontwikkeling een kwalitatieve vooruitgang van de economie.

1 jaar Gorinchem 3 jaar Alphen aan den Rijn 5 jaar Breda 10 jaar Utrecht 25 jaar Amsterdam

35.000 105.000 175.000 350.000 850.000

Figuur 2. Nieuw Amsterdam in 25 jaar.

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

KER NS TA

Het nut van Tijdelijk Buiten Gebruik

Afbeelding 5. Prinzessinnengarten in Berlijn - braakliggend terrein sinds 2009 ingericht als (tijdelijke) stedelijke moestuin.

Afbeelding 6. Annalinde Obstgarten in Leipzig -Plagwitz Bahnhof braakliggend emplacement tijdelijk ingericht als zelfgebouwde kinderspeelplaats

In de natuur is herstel vanzelfsprekend. Het jaarlijkse ritme van de seizoenen, het lijkt alsof de aarde zich daarmee de tijd toe-eigent om te kunnen herstellen. Deze onmiskenbare cyclus is onderdeel van het leven. We weten niet beter.

Zo ook het leven van de stad. Alleen daar lijkt herstel minder vanzelfsprekend. Door Tijdelijk Buiten Gebruik krijgt dat deel van de stad de tijd en de rust te herstellen. Herstel in de betekenis van â&#x20AC;&#x2DC;even buiten functieâ&#x20AC;&#x2122;, braakliggend en/of leegstaand.

Zo gewoon als de seizoenen zijn met de lente als pril, jong, fris, fruitig, vol levenskracht, de zomer als volwassen, warm, energiek, de herfst als oogst, voldaan, bezadigd en de winter als afscheid, rust, hoop, tijdelijk buiten gebruik.

In de planologie is Tijdelijk Buiten Gebruik een onbekende. Toch kent het voordelen die opwegen tegen de nadelen. Het zijn de noodzakelijke broedplaatsen, plekken van creativiteit, die stedelijke gebieden kleuren en identiteit schenken.

Zo ook ons leven. Al duren de seizoenen van het leven geen drie maanden maar gemiddeld ongeveer 25 jaar. En al is niet zeker of we zelf terugkeren, het leven zelf komt keer op keer wel terug.

Bij een monofunctionele stadcultuur valt Tijdelijk Buiten Gebruik meteen op. Bij meervoudig functionele gebieden gaat het Tijdelijk Buiten Gebruik soms (door de veerkracht van de overige functies) aan de waarnemer voorbij. H E R B R U I K I N K E R N S TA D

De kracht van groen

KER NS TA D

Afbeelding 7. Wild-C in Eindhoven - industrieterrein wordt omgetoverd met verplaatsbaar groen

Afbeelding 8. Dakakker in Rotterdam - dak wordt omgetoverd tot volkstuin

Stedelingen zullen vaker een volkstuintje willen verzorgen dan bewoners van landelijk gebied (CBS). Hierbij komt dat tuiniers gezonder zijn dan hun niet tuinierende buren. Wat rond de 19e eeuw begonnen was als noodzaak jezelf te kunnen voeden kan nu worden ingezet als strategie om de gezondheidszorg laag te houden. Door de beweging in de tuin hebben mensen minder klachten, gaan dus minder vaak naar de huisarts, zijn rustiger na bezoek in de tuin en voelen zich gelukkiger (bron: A. vd Berg).

van groen en anderzijds creĂŤer je een ontmoetingsplek voor de buurt, waar de toevallige ontmoeting vanzelfsprekend is. Een groene ontmoetingsplek blijkt vooral voor jongeren goed te werken en voornamelijk ook creativiteit stimuleert.

Het idee dat je om het huis, dak, balkon of op het braakliggende terrein je eigen groene oase kan realiseren neemt sterk toe, waarom dus de stad uit als er onbenutte grond beschikbaar is in de stad. Enerzijds maak je een stenige omgeving zachter en prettiger door het toevoegen H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Veel mensen verbouwen tegenwoordig groente, niet uit noodzaak, maar als behoefte. Behoefte om te ontspannen van een steeds hectischer wordend bestaan, behoefte om lekker creatief te rommelen en de behoefte om mensen te ontmoeten. Groen kan ook identiteit aan een plek geven waardoor het belangrijk is om gebieden die de komende jaren niet of nauwelijks bebouwd worden nuttig in te zetten! 13

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Afbeelding 9

KER NS TA

Woningmarkt

Om te kunnen bepalen wat geschikte locaties zijn voor hergebruik in KERNSTAD, is het belangrijk om te zien hoe de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt er voor staan. Wat is de verwachte huishoudensgroei, hoe zit het met de groei van het aantal koopwoningen en wat is de huidige prijskoers voor deze koopwoningen?

In en rondom deze grootste steden is de verwachte huishoudensgroei het grootst maar daalt tegelijk het aantal beschikbare koopwoningen met gemiddeld 10 - 20%. Het gevolg hier van is dat de prijzen juist stijgen met een gemiddelde van 5 - 10%. Dit betekent: minder aanbod woningen, waar meer voor betaald moet worden.

Deze gegevens hierover zijn verwerkt in bijgaande drie kaarten (zie figuur 3, 4 en 5). Binnen de grenzen van KERNSTAD liggen grote steden, zoals Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Tilburg, Rotterdam en Den Haag. Dit zijn de grootste steden binnen KERNSTAD.

Groei woningmarktprijzen

Daling aanbod koopwoningen Verwachte huishoudenstoename tot 2025

Het oppervlak van 35.700 voetbalvelden komt er de komende 25 jaar -in KERNSTADbij. Dit aantal is zo gigantisch groot dat ik het mezelf totaal niet voor kan stellen. MV

Bron: www.2.Deloitte.com

1000 - 1999

0 - 10%

<0%

2000 - 2999

10 - 20%

0-5%

3000 - 3999

20 - 30%

5 - 10%

4000 - 5999

30 -40%

10 - 15%

5000+

> 40%

>15%

Geen gegevens

Figuur 3. Verwachte huishoudensgroei

Bron: Huizenzoeker 2015

0 - 999

Figuur 4. Groei aanbod koopwoningen.

Figuur 5. Groei woningmarkt prijzen.

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Leegstaand vastgoed

KER NS TA D

Factoren welke mede de leegstand van vastgoed bepalen zijn: - situering (kwaliteit omgeving), - ruimtelijke mogelijkheden (om op veranderingen in te kunnen spelen), - uitstraling (kwaliteit van het pand), - bereikbaarheid, - kostprijs in relatie tot energielast, beheer en onderhoud, - economie (meer ‘beweging’ bij opgaande economie).

winkelen gegroeid. Weliswaar loopt door de aantrekkende economie de leegstand wat terug, maar de leegstand van winkelgebieden in de periferie en in de middelgrote steden is nog altijd fors (11,9%). De vraag dringt zich op of deze leegstaande ruimte niet op een andere manier gebruikt kan worden. Dit om de verblijfskwaliteit te versterken. De vraag naar geschikte ruimte voor daghoreca toont dit aan.

Uitgesplitst naar kantoren, winkels en woningen leert dat in 2015 het aanbod van leegstaande kantoren in de regio Groot Amsterdam relatief groot is.

Bij leegstaande woningen valt het op dat hoe meer leegstand er in een regio is, des te hoger de prijs van de woning. Dit geldt vooral voor de regio Amsterdam/Utrecht. In mindere mate geldt dit voor de regio Den Haag/Rotterdam.

Voor winkels speelt het aspect locatie een grote rol. Mede door het internet winkelen is de behoefte aan recreatief

Leegstand van winkels in Nederland

Leegstand van kantoren in Nederland (gegevens van 2015)

Bron: Bak

(gegevens van 2015)

Leegstand van woningen in Nederland

Bron: Locatus

(gegevens van 2013)

0 – 5%

minder dan 3%

5 – 10%

3 – 4%

10 – 15%

4 – 5%

15 – 20%

5 – 6%

>20%

>6%

Geen gegevens

Bron: CBS

WEETJE 20% van De bedrijventerreinen staat leeg. Dit zijn ruim 1.000 bedrijventerreinen. Hiervan is een derde aan het verpauperen. Figuur 6. Leegstand kantoren (CBS-2015) Figuur 7. Leegstand winkels (CBS-2015) Leegstand van kantoren in Nederland (gegevens van 2015)

Bron: Bak

Leegstand van winkels in Nederland (gegevens van 2015)

Bron: Locatus

Figuur 8. Leegstand woningen (CBS-2015) (gegevens van 2013)

0 – 5%

minder dan 3%

5 – 10%

3 – 4%

10 – 15%

4 – 5%

15 – 20%

5 – 6%

H E R B R U I K I N K E R N S TA D 15 – 20%

bron: gebiedsontwikkeling.nu (2 juni 2015)

Leegstand van woningen in Nederland

Bron: CBS

KER NS TA

Mogelijkheden her(ge)bruik

De druk op de steden en hun periferieën neemt fors toe. Steeds intensiever wordt de aanwezige (gebouwde of ongebouwde) ruimte gebruikt. De opgave wordt steeds complexer. Met alleen het hergebruiken van ‘overtollige’ gebouwen komen we er niet. Voor uitbreiden geldt al vaak het ‘nee, tenzij’ principe. Wat dan wel? Herbruik is omvattender dan hergebruik. Bij hergebruik zetten we het bestaande op een slimme en/of verstandige manier opnieuw in. Bij herbruik kijken we verder, betrekken we (lange termijn) kansen in en buiten de regio. Oplossingen liggen in de herinzet van wat er al is. Daarin is winst te behalen: sociale en/of maatschappelijke winst. Eerst meer inzetten op omgevingskwaliteit, daarna is er meer mogelijk. Dit kan wanneer we goed weten wat er is en wat er mogelijk is. Aanleiding genoeg voor een variantenstudie van herbruik in KERNSTAD. Vijf varianten van herbruik (in vier thema’s) zijn onderzocht. De belangrijkste kenmerken worden op de navolgende bladzijden weergegeven, beknopt toegelicht en beoordeeld. De thema’s zijn: 1. Organische gebiedstransformatie 2. Connectief (stedelijk) herverkavelen 3. Goed genoeg voor hergebruik 4. Economische diversiteit

De varianten zijn beoordeeld op de vijf punten: - invloed omgeving (betekenis), - variatie cq differentiatie wonen -werken, - participatie van de belanghebbenden cq betrokkenheid van de gebruikers, - respect voor de gebiedshistorie, - inspelen op ontwikkelingen én - een algemene beoordeling per variant. Voor deze beoordelingen is er gekeken naar de volgende aspecten: Op wat voor manier is het planproces tot stand gekomen? Zijn op een slimme manier posities tussen private partijen herverkaveld om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken? Op welke wijze is de interactie tussen de verschillende partijen gestimuleerd. Heeft deze ontmoeting geleid tot interactie/innovatie? Op welke andere wijze is dit sociaal belangrijke aspect vorm gegeven? Op welke wijze is gewerkt aan omgevingskwaliteit? Heeft dit geleid tot een beter vestigingsmilieu? Wat voor economische meerwaarde heeft de onderzochte ontwikkeling? Is de betreffende ontwikkeling een waardevolle toevoeging voor de stad, ook in de toekomst cq hoe wordt er ingespeeld op ontwikkelingen? Is hierbij het belang van een kwalitatief hoogwaardig leefklimaat onderkend? Zo ja, op welke wijze is hieraan vorm gegeven?

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

KER NS TA D

Varianten van herbruik

Afbeelding 10

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Cruquius Amsterdam

Organische gebiedstransformatie

KER NS TA D

Organische gebiedstransformatie is een relatief nieuwe manier op een bestaand gebied te herontwikkelen. Als voorbeeld hebben we het gebied Cruquius in het Oostelijk Havengebied van Amsterdam gekozen. Cruquius is een aan de mond van het Amsterdam Rijnkanaal gelegen industrieterrein. Het is aangelegd in het midden van de negentiende eeuw. In die tijd hoorden industrie en haven niet meer in de stad zelf thuis. Ook was hier een begraafplaats.

Oostelijk havengebied

100%

In tijden van bloei bestond Cruquius uit grote en middelgrote bedrijven die zich richtten op scheepvaart en vervoer. Sinds de zeventiger jaren werd het gebied meer en meer een vrijplaats voor kunstenaars en creatievelingen. Vanaf 2005 kochten PFC² en Amvest kavels in het gebied en werden daarmee grootgrondbezitters. In 2012 maakte de gemeente Amsterdam plannen voor herontwikkeling. Hierbij speelde de wens om het gebied, middels een spelregelkaart, geleidelijk te herontwikkelen.

In 2015 richtten de grootgrondbezitters, samen met een aantal bedrijven, de Stichting Cruquius op. The Harbour Club is een voormalige wijnterminal uit 1901, waarin het restaurant sinds 2012 gevestigd is. De komst van The Harbour Club zorgde ervoor dat de aandacht voor het gebied Cruquius vele malen groter werd. Het restaurant wordt opgenomen in een stedelijk bouwblok dat aansluit op de naastgelegen ontwikkelingen. Het nieuwe gebouw biedt ruimte aan een mix van 10.000 m² gemengd programma; een restaurant, bedrijfsruimtes, starterswoningen en op het dak drie bijzondere stadswoningen in de oude wijnsilo’s.

Beoordeling ‘Cruquius Amsterdam’ (organische gebiedsontwikkeling)

Nu (2016): 25 bedrijven Plan (2013-2024): 1.500 woningen + 35.000 m² aan werkruimte + parkeren Figuur 15. Organische gebiedsontwikkeling

Invloed belendende omgeving

groot

Variatie wonen - werken

zeer goed

Participatie belanghebbenden

actief (circulair)

Respect gebiedshistorie

goed

Inspelen op ontwikkelingen

zeer goed mix van nieuwbouw en industriële historie met wonen, werken, cultuur en water

Beoordeling

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

A9 verlegd

Connectief (stedelijk) herverkavelen

KER NS TA D

Door de groei van Badhoevedorp ligt de in 1967 geopende snelweg A9 min of meer dwars door het dorp. Hierdoor is een vreemde situatie ontstaan: enerzijds een dorp zowel qua beleving als het groene karakter en anderzijds onderdeel van het urbane delta van de metropool Amsterdam. Niet alleen het dorp Badhoevedorp zit in de knel, ook een wenselijke vergroting van de capaciteit van de A9 is niet mogelijk. De oplossing in de vorm van integrale gebiedsontwikkeling waarbij de A9 wordt omgelegd (en zo Badhoevedorp weer één dorpse woonenclave kan worden), heeft de gemeente Haarlemmermeer er toe aangezet het initiatief te nemen een masterplan voor het vrijkomende gebied op te stellen. De integraliteit van het project vereist dat gemeente, provincie en rijk samenwerken en als één functioneren. De gemeente zet in op kwaliteit van de groenstructuur, het

regionale verkeer, het herbestemmen van bedrijven én een goede diversiteit in woningen, recreatie en detailhandel. De provincie draagt zorg voor een groene as welke aansluit op de Nieuwe Meer, richting het Amsterdame Bos en zorgt voor versterking van mainport Amsterdam en de ligging van Badhoevedorp in deze mainport. Het rijk zorgt voor de ontsluiting en infrastructuur op landelijk niveau en de organisatie en de financiën. Deze gebiedsontwikkeling heeft extra voordelen. Beter openbaar vervoer in de regio en betere (recreatieve) routes voor fietser en wandelaar. Deze routes dragen bij aan de versterking van het ‘groene’ raamwerk rondom Schiphol. Wat nu nog een barrière is, dat wat de plaats Badhoevedorp in tweeën splijt, verandert in één geheel. Tegelijkertijd ontstaat de mogelijkheid naast deze kwaliteitslag extra functies toe te voegen. Het masterplan voorziet in het toevoegen van 3.500 m² commerciele voorzieningen, 1.200 woningen, 250.000 m² kantoren en bedrijven en 140.000 m² sportvoorzieningen.

Beoordeling ‘A9 Badhoevedorp’ (integrale gebiedsontwikkeling) Invloed belendende omgeving

zeer groot

Variatie wonen - werken

goed

Participatie belanghebbenden

passief (top down)

Respect gebiedshistorie

goed

Inspelen op ontwikkelingen

goed (dynamische programmering) sterke groene kwaliteitslag en opheffen tweedeling Badhoevedorp

Beoordeling

Badhoevedorp is van oorsprong een agragrisch gebied waar “De Badhoeve “ was gevestigd. Dit boerenbedrijf was de start voor de groei van Badhoevedorp, een tuindorp voor kapitaalkrachtige Amsterdammers.

Figuur 14. Scenario Hechten

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Goed genoeg voor her(ge)bruik

KER NS TA D

Woerden Het Defensie Eiland dankt zijn naam aan Castellum Laurum, een romeinse nederzetting / legerbasis, onderdeel van de HUN (Haarlem, Utrecht, Nijmegen) lijn.

Centrum

Op dit terrein waren verschillende bedrijfsonderdelen van de landmacht (reiniging en reparatie van schoeisel, kleding, tenten en andere uitrusting). Sinds 1999 zijn alle activiteiten verhuisd naar Soesterberg en staat het leeg. Het terrein is een mooi voorbeeld van ongebruikt industrieel erfgoed op een voormalig militair terrein. Station

Samen met de inwoners van Woerden is eerst gekeken naar de woonwensen. De basis van het plan is gelegd door KCAP, waarna het stedenbouwkundig plan door Karres en Brands in 2012 verder is uitgewerkt. Centrum

Rotterdam De Millinxbuurt is een buurt in de ZuidRotterdamse Tarwewijk. Begin jaren ’90 was dit geen veilige buurt. Veel overlast, leegstand, criminaliteit, achterstallig onderhoud, hoge werkloosheid en vroegtijdige schoolverlaters. Razzia’s waren aan de orde van de dag. Voor de veiligheid en de leefbaarheid van de buurt moest het sociale aspect sterk verbeterd worden. Daarom heeft de woningcoörperatie woningen aangekocht, zijn veel panden opgeknapt, is er vanuit de overheid intensief sociaal beleid gekomen, en heeft de buurt ‘lucht’ gekregen. Een oud bouwblok is gesloopt. Op deze de plaats is een park gekomen.

Station

Twee belangrijke voorwaarden waren: behoud van het militaire erfgoed, iconen die op de locatie nog aanwezig zijn én de architectuur moet de historische industriële identiteit uitstralen.

Beoordeling ‘Defensie eiland Woerden’ (transformatie)

Beoordeling ‘Millinxbuurt Rotterdam’ (sociaal/economische opgave)

Invloed belendende omgeving

groot

Invloed belendende omgeving

groot (door toename veiligheid)

Variatie wonen - werken

gering (vooral wonen)

Variatie wonen - werken

gering (vooral wonen)

Participatie belanghebbenden

passief (aanbesteding gemeente)

Participatie belanghebbenden

passief (top down)

Respect gebiedshistorie

goed

Respect gebiedshistorie

Inspelen op ontwikkelingen

goed (door gefaseerde realisatie) positieve ontwikkeling met behoud van bestaande identiteit

Inspelen op ontwikkelingen

gering zeer gering leefbaarheid sterk verbeterd door maken van buurtpark op gesloopt bouwblok (verdunning)

Beoordeling Figuur 18. Scenario 3

Beoordeling

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Economische diversiteit voor meer stadskwaliteit

KER NS TA D

Leiden De afgelopen jaren heeft een verdichting van stedelijke bedrijventerreinen plaats gevonden, waarbij er een verschuiving optrad naar de randen van het stedelijk gebied. Uit onderzoek blijkt dat binnenstedelijke bedrijventerreinen van groot belang zijn voor de regionale economie. Niet als locatie voor grote en zware bedrijven, maar meer voor andere economische functies. Gestreefd wordt naar bedrijventerreinen die ook in de toekomst aantrekkelijk blijven, zodat ze bij kunnen blijven dragen aan de werkgelegenheid, economie en het voorzieningenniveau van de Leidse regio. Om daar te komen wil de gemeente naar werklandschappen (gebied waar het werken centraal staat). Dat kunnen verschillende economische functies zijn, zelfs een combinatie met wonen. In deze opzet is er meer flexibiliteit mogelijk dan bij veel bestaande bedrijven terreinen.

Beoordeling ‘NEM-terrein Leiden’ (dynamische gebiedsontwikkeling) Invloed belendende omgeving

gering

Variatie wonen - werken

bovengemiddeld

Participatie belanghebbenden

niet bekend

Respect gebiedshistorie

gemiddeld

Inspelen op ontwikkelingen

beperkt positieve ontwikkeling door goede aansluiting met omgeving

Beoordeling

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Met een omvang van ongeveer 4,5 hectare vormde het leeggekomen NEM-terrein (begrensd door de spoorlijn Leiden-Utrecht, de Trekvliet, Vrijheidslaan, Rooseveltkade en Telderskade) een van de laatste grote (her)bouwlocaties van Leiden. Op het NEM terrein stonden grote fabriekshallen, kranen, betonmolens en kantoren (aan de Vijfmeilaan). Het door de Leidse stedenbouwkundige Kawus Fourouzand ontworpen plan is door Romeyn Project Ontwikkeling gebouwd. In het plan wordt de bedrijfsfunctie van het gebied gedeeltelijk gehandhaafd. Het plan voorziet in zowel appartementen als eengezinswoningen. Een mix welke goed tegemoet komt aan de woningbehoefte in Leiden aan het begin van de 21e eeuw. Voor het eerst werden er woon-werk woningen in Leiden gebouwd. De woningen zorgen ervoor dat er twee verschillende milieus ontstaan: aan de westzijde een industrieel profiel en aan de oostzijde een intiem woonmilieu.

Geschiedenis NEM Nederlandsche Electrolasch Maatschappij, opgericht 31 oktober 1929, ging in 1967 op in de Hollandse Constructie Groep (HCG). Een jaar later fuseert HCG met de HBM (Hollandsche Beton Maatschappij) tot de Hollandsche Beton Groep (HBG). Alle productieactiviteiten van het bedrijf verdwenen uit Leiden, waar alleen de straatnaam Lasserstraat nog herinnert aan het industriële verleden.

Bedrijventerrein Rooseveltstraat

Figuur 18. Scenario 4

KER NS TA

De urgenti e va n g roen i n d e sta d

Stedelijke hittestress, dagen waarop het extreem warm is in de stad, is gevaarlijk. Hittestress zorgt ervoor dat het in de steden gemiddeld 5 graden warmer kan worden. Dit kan worden voorkomen. Hiervoor heb je redelijk forse volwassen bomen nodig. Rondom deze bomen is de temperatuur gemiddeld juist 5 graden lager. Een boom is in staat evenveel verkoeling te bieden als tien (10!) aircoâ&#x20AC;&#x2122;s van tussen de 20 â&#x20AC;&#x201C; 30 kW en dit heeft alles te maken met het waterverbruik van bomen. Voor een deel komt dit ook door de schaduwwerking van de kroon, maar verdamping heeft het grootste effect op de omgevingswarmte. Door het vergroenen van de omgeving neemt niet alleen de warmte binnen de stad af, tegelijk wordt ook de leefkwaliteit verbeterd. Een bijkomend voordeel is dat een niet stenige (groene) oplossing in de stad, helpt bij watermanagement van die stad. Het groen zorgt voor een waterbuffer, die helpt de afvoer te reguleren. Meer groen draagt, bij het intensiveren, sterk bij aan het in balans houden van de stad. Met meer groen meer mogelijk.

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Nawoord en ver volg

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Afbeelding 15

KER NS TA

Nawoord en vervolg

Ruimte hebben betekent niet alleen de mogelijkheid deze te gebruiken, maar ook de plicht deze te beheren en onderhouden. Bij het gebruik als landbouwgrond is er nog een opbrengst maar hoe zit dat na de transformatie naar stedelijke ruimte?

oogpunt van duurzaamheid lofwaardig. Toch past hier een kanttekening. Om te beginnen het motief om het te doen. De verdiencapacitieit beperkt zich dikwijls tot geldelijk gewin; maatschappelijke en sociale winst worden “vergeten”.

De kentering van ‘bezit naar gebruik’ maakt dit aspect nog meer ingewikkeld. Stedelijke gebieden lopen hierbij voorop. Betekent deze ontwikkeling ook dat we ruimte beter leren te gebruiken of, in de thema van dit boekwerk, te herbruiken? En wie komt dit toe?

Vervolg Herbruik staat nog in de kinderschoenen. Onze taal kent het werkwoord nauwelijks. Alleen in de vorm van herbruikbaar is het ons bekend. Onmiskenaar ligt de opgave van morgen op het terrein van het herbruiken. We staan aan het begin van een interessante en boeiende periode.

Veel gebieden, bedrijfsterreinen lijken daarop zelfs het patent te hebben, verouderen snel. Een tweede of derde leven is vaak uitstel van executie. De transitie naar ‘re-use’ is zeker zinvol en vanuit het

Was: Militair terrein Wordt: Woonwijk met ongeveer 240 woningen en 1.200 m² aan culturele voorzieningen.

Deze rapportage is de laatste in de reeks van vijf rond het thema KERNSTAD. Alle publicaties zijn ook te vinden op issuu.com onder de zoekterm KERNSTAD.

In ‘Verkocht Wegens Vrede’ staat een analyse van ruim 50 herontwikkelde militaire terreinen. Deze terreinen zijn voor 95% ‘getransformeerd’ in natuur, met zoveel mogelijk behoud van historische elementen. De overige 5%, ongeveer 95 ha, is herontwikkeld als ‘rode gebieden’.

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Aantekeningen / Geraadpleegde bronnen

KER NS TA D

Aa nteken in ge n

Geraadpleegde bronnen KERNSTAD NL (van Urban Opportunities) Verkocht Wegens Vrede, Dienst Landelijk Gebied, Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie, Mei 2011 Strategische ontwikkelverkenning Cruquius, Stichting Cruquius, Mei 2011 REOS Bestuurlijke intentieverklaring: visie, ambities, opgaven en aanpak. 9 Juni 2016 REOS Internationale Vergelijking, Vereniging Deltametropool, Oktober 2014 Grenzen Verschuiven, Juni 2014 Nederlandse Kantorenmarkt 2015, NVM Business, maart 2016 Graven en Puzzelen, Gemeente Amsterdam, 11Mei 2012 Masterplan Badhoevedorp 2010, Gemeente Haarlemmermeer, 12 Juni 2008 Defensie Eiland, Karres en Brands, 27 maart 2012 Perspectiefkaart Traceomlegging A9, Januari 2012 Staat van de Gemeenten, VNG, Juni 2015 http://www.nul20.nl/dossiers/van-masterplan-naar-spelregels http://www.platform31.nl/nieuws/amsterdams-cruquiusgebied-organische-gebiedsontwikkeling http://www.architectenweb.nl/aweb/redactie/redactie_detail.asp?iNID=39294 http://www2.deloitte.com/nl/nl/pages/data-analytics/articles/woningmarkt-resultaten-2015-state-of-the-state.html http://wonenopdefensieeiland.nl/ http://cruquius.nl/ http://www.buurtbestuurt.nl/Public/OverBuurt/Index/46 http://kennisbank.platform31.nl/pages/28024/Millinxbuurt-prachtig-opgeknapt-maar-nog-niet-klaar-om-los-te-laten.html http://gebiedsontwikkeling.nu http://www.nrc.nl/nieuws/2016/07/06/hou-de-randstad-in-beweging-pak-de-lightrail-en-de-deelauto-3121017-a1510322 http://www.nrp.nl/nieuws/een-duurzame-aanpak-van-leegstand/ http://www.cruquiusconnects.nl/ http://kennisbank.platform31.nl/websites/kei2011/files/KEI2003/documentatie/kei-publicaties/V89_Inspiratielab_Millinxbuurt_Rotterdam_ jan2012.pdf

H E R B R U I K I N K E R N S TA D

Dit boekwerk is u aangeboden door:

Urban Opportunities verbindt mens, economie en leefomgeving

Oude Molstraat 36b 2513 BB Den Haag T +31 (0)70 36 45 339 I www.urbanopportunities.nl I www.kernstad.nl

Wijnhaven 88 2511 GA Den Haag T +31 (0)70 87 00 460 I www.emma.nl I www.kernstad.nl