7 minute read
4 faktorer som påvirker byggekostnader
4 faktorer som påvirker byggekostnadene
Et Europa i krig, dyre råvarer, dyre tomter og høye strømpriser har gjort at byggekostnadene har skutt i været. Men hvordan påvirker dette Usbl? Og hva kan dette bety for deg som skal kjøpe bolig?
Advertisement
TEKST MATS BERGSTRØM/S360 FOTO USBL
FOTO: ARTEM LABUNSKY/UNSPLASH.COM
Idet siste har kostnadene for å bygge nye boliger økt så mye at prosjektene ikke nødvendigvis går rundt. På kort sikt betyr det at Usbl og andre utbyggere i Norge har sett seg nødt til å legge noen prosjekter i skuffen. På lang sikt kan dette føre til at det blir enda trangere på boligmarkedet.
Årsakene til de høye byggekostnadene er mange og kompliserte. Å tegne et komplett bilde av dagens situasjon er en vanskelig og nesten umulig oppgave. Det skyldes ikke bare at det er kompliserte prosesser i sving, men også fordi ingen egentlig vet hvordan alt som nå skjer vil slå ut i fremtiden. 1: Tomtepriser blir dyrere
1Tomteprisene på bolig- og næringsarealer har steget for hvert eneste år gjennom det siste tiåret. Det gjelder særlig i såkalte pressområder, altså populære områder hvor det er boligmangel på grunn av befolkningsvekst. – De som eier tomter i pressområder, vil ha den verdien de mener tomta er verdt. En budrunde bestemmer da prisen på tomta, og ofte må du over smerteterskelen om du skal få tilslaget, sier Johan Christian Falchenberg. Han er prosjektsjef for nye boligprosjekter i Usbl, og følger opp prosjektene fra A til Å.
Det tar ofte mellom fire og syv år fra Usbl kjøper en tomt, til leilighetene står ferdig.
I mellomtiden kan byggekostnadene som var beregnet da tomten ble kjøpt, ha økt betydelig. Om salgsprisen ikke har fulgt like raskt etter, står de igjen med et prosjekt det er veldig vanskelig å realisere. – Det er et regnestykke som må gå opp. Tomtepris, utviklingskostnad, byggekostnad, gebyrer, salgskostnad og en liten margin må dekkes innenfor det en kjøper er villig til å betale. Til syvende og sist må jo inntektene være høyere enn kostnadene, sier Falchenberg.
RUSH ELLER STANS?: Flere faktorer påvirker boligutbyggere og boligkjøpere.
Johan Christian Falchenberg, prosjektleder for nye boligprosjekt i Usbl.
Roar Viken, prosjektleder for nye boligprosjekt i Usbl.
2: Råvarer er blitt en mangelvare
2Den krevende situasjon i Europa har gjort at råvarer som tre, stål og andre materialer både har steget i pris og blitt vanskeligere å få tak i.
De ytre påvirkningene fra krigen i Ukraina gjør at tilbudene Usbl nå får fra entreprenørene, blir høyere enn normalt. I mange tilfeller beregnes det også lengre byggetid på grunn av usikkerhet med materialleveranser.
Dette gjør at Usbl etter hvert blir tvunget til å øke pris og byggetid i nye prosjekter. – Men vi kan ikke lempe kostnadene over på boligkjøperne på de pågående prosjektene, så det blir et økonomisk tap for både entreprenør og utbygger, sier Falchenberg.
Han forteller at man kan se ringvirkningene på flere områder, for eksempel ved å ta en ekstra titt på mange av flisene som brukes i Norge. Her har bestillingstiden opp mot firedoblet seg på enkelte typer fliser, noe som kan gjøre det svært vanskelig å få gjennomført en del prosjekter. Mye av leiren som brukes i flisene kommer nemlig fra Ukraina. For selv om flisene er Italienske, er råvarene som brukes blitt vanskelig å få tak i. – Dette er heller ikke så lett å gjøre noe med på kort sikt. Dette er godt eta-
HVA KOSTER TOMTEN?: Tomteprisene i området der du gjerne vil kjøpe ny bolig, vil helt klart påvirke prislappen til slutt.
blerte forsyningskjeder, så det er ikke bare, bare å snu seg rundt, forteller Falchenberg. Men det er ikke helt mørkt. Ifølge prosjektsjef for nye boligprosjekter i Usbl, Roar Viken, er prisene på materialer som tømmer og stål, på full fart ned mot et normalt nivå i USA. Det er ventet at byggekostnadene også i Norge vil følge etter. – Heldigvis er situasjonen i ferd med å normalisere seg noe, selv om prisene fortsatt er for høye til å realisere enkelte boligprosjekter, forteller han.
3: Klima og miljø har en prislapp 3 Klimatiltak vil stort sett alltid koste penger. En utslippsfri byggeplass med strengere miljøkrav til materialbruk, vil normalt gi entreprenøren en merkostnad. Da kan prislappen hos entreprenøren, og igjen til Usbl, bli dyrere. Utslippsfrie anleggsmaskiner tar også tid å få på plass. Etter hvert som de fossildrevne anleggsmaskinene blir slitt og byttet ut, blir nye, elektriske gravemaskiner tatt i bruk på byggeplassene. – På vinteren er ikke elektriske maskiner like effektive som på sommeren, og driftstiden er kortere. Det vil kanskje forlenge tiden på arbeidet, og det koster jo også noe. Så det er ikke helt rett fram å bruke strøm på alt, forteller Johan Falchenberg.
Usbl ønsker likevel å ligge i forkant av regler, forskrifter og pålegg om bærekraftig utvikling. En del krav til energibruk og energiløsninger er på plass allerede i dag, og mer vil komme i tiden fremover. – Fordelen er at det grønne skiftet ikke blir avhengig av idealister i enkeltprosjekter, skyter Roar Viken inn. – Det er jo fordyrende, men stilles det like krav til alle, blir det ikke konkurransevridende. Alle får samme vilkår, og det som tilbys blir likt. Det er bedre for klimaet, understreker han.
4: Kvalitet koster mer I området hvor det er etablert fjernvarmeanlegg, er Usbl ofte pålagt å legge inn fjernvarme. Dette gir en behagelig og jevn
4oppvarming, særlig med varme i gulvet, sammenlignet med radiatorer på veggen eller elektriske panelovner. Men fjernvarmeanlegg er samtidig dyrere å bygge enn å legge til rette for elektrisk oppvarming. Det fører igjen til at kostnadene ved produksjonen av boliger øker. – Det oppleves nok som en kvalitet for boligkjøpere. Men langsiktige løsninger som vi legger inn i prosjektet, kan av og til være vanskelig å få kjøperne til å betale for, sier Johan Falchenberg.
FOTO: CASEY HORNER/UNSPLASH.COM DYRERE RÅVARER: Prisen på byggematerialer som tre og stål påvirker prisen på nye boliger.
En del nye boliger har også avanserte og svært praktiske løsninger for å håndtere søppel. Et søppelsugsystem som frakter avfallet i rør under bakken, gjør at en slipper å ha en stygg container stående i bakgården. Samtidig gir det beboerne en enklere hverdag som det er vanskelig å sette en nøyaktig pris på. – Alle slike ting er med på å løfte kvaliteten i prosjektet, men kjøperen har ikke nødvendigvis lyst til å betale så mye mer for et avansert søppelsuganlegg. Det er ikke sikkert vi får igjen akkurat krone for krone. Det koster jo fort noen millioner å bygge et slikt anlegg, sier Falchenberg.
… men tilbud og etterspørsel bestemmer prisen Byggekostnadene har alt å si for hvor dyrt prosjektet blir å gjennomføre. Men det er ingen automatikk i at de økte kostnadene enkelt kan hentes inn igjen i et markedsstyrt boligmarked. – Man kan selvsagt legge ut en leilighet til hvilken pris som helst, men om ingen er villig til å betale, kommer man ikke særlig langt. Til syvende og sist er det markedet som bestemmer. Vi selger jo boliger til markedspris. Det er strøket og prisene generelt som avgjør hva folk er villig til å gi, sier Falchenberg.
Om det er oppvarming gjennom fjernvarme eller forskjellige typer søppelhåndtering som er tungen på vektskålen når noen skal kjøpe bolig, synes han det er vanskelig å si noe om. Men han er klar på at markedsmekanismene rundt tilbud og etterspørsel virker i alle ledd. Og prisene på brukte boliger smitter slik sett over på nye boliger. – Hvis prisen på en ny bolig blir for høy sammenlignet med en brukt bolig, går de fleste etter bruktboligprisen i første omgang. Det har vi sett utslag av i den siste tiden. Men det fordrer jo at bruktboligene er tilgjengelig, sier Roar Viken. – I populære områder ser vi stadig at selv brukte leiligheter som trenger full renovering, oppnår skyhøye priser. Det er heller ikke uvanlig å se køer langt ut på gata under visning. Hadde det vært overflod av nye boliger, hadde prisene blitt presset ned. I tillegg vil eksempelvis lang saksbehandling i kommunen, slik som i Oslo, gjøre at tilbudet ikke er så stort som det kunne ha vært. Det blir med på å presse prisene oppover, forklarer Johan Falchenberg.
