Üsküdar’da Yap›laflma Özellikleri D O Ç .
D R .
H A L ‹ S
Y U N U S
E R S Ö Z
‹stanbul Üniversitesi
Temel ihtiyaçlar›m›zdan biri olan bar›nma, tarihin her döneminde insano¤lunun karfl›laflt›¤› sorunlar›n en önemlilerinden biri olmufl ve içinde bulundu¤umuz yüzy›lda da olmaya devam etmektedir. ‹nsanlar bu ihtiyaçlar›n› ülkelerin sosyo-ekonomik koflullar›, kültür ve geleneklerine ba¤l› olarak çözümlemeye çal›flm›fllard›r. Bu nedenle ülkeden ülkeye farkl›l›k gösteren yap›laflma ve konut flekilleri ortaya ç›km›fl, baz› ülkelerde basitçe dizayn edilmifl yap› ve konutlar, baz›lar›nda ise büyük ve lüks yap› ve konutlar bask›n olmufltur. Geliflmifl bat›l› ülkelerde yap›laflma ve konutlarda yatay yap›laflmaya geçilmifl iken, refah düzeyi düflük geliflmemifl ve geliflmekte olan ülkelerde arsa ve di¤er maliyetler dikey yap›laflma biçimlerini ortaya ç›karm›flt›r.1 Bugün, özellikle dünyan›n geliflmemifl ülkelerinin büyük metropollerinde bar›nma acil çözüm bekleyen sorunlar›n bafl›nda gelmektedir. Onbinlerce insan bu metropollerin sokaklar›nda hayat›n› sürdürmekte ve hatta geliflmifl ülkelerde dahi herhangi bir evi bark› olmayan insanlar›n say›lar› toplumsal düzeni tehdit eder boyutlara ulaflm›fl bulunmaktad›r. Ülkemizde de çok çeflitli nedenlerle sokaklarda yaflamakta olan çocuk ve yetiflkin say›s› son y›llarda h›zla artm›flt›r. ‹stanbul ve di¤er büyük kentlerimizde ortaya ç›kan h›rs›zl›k, gasp ve yaralama gibi suçlar›n faillerinin ço¤unlu¤unu ise sokakta yaflayanlar oluflturmaktad›r. Bu nedenle bar›nma merkezi ve yerel yönetimlerin üzerinde hassasiyetle e¤ilmeleri gereken bir konudur. Çünkü huzurlu ve mutlu bir aile hayat›, altyap› ve üstyap› imkanlar›na sahip sa¤l›kl› bir çevre ve konutta sa¤lanabilir. Literatürde genifl anlamda konut insanlar›n refah›, mutlulu¤u için zorunlu tüm çevre tesislerini ve hizmetlerini kapsayan, di¤er bir ifadeyle fiziksel bir bar›nak olmaktan ziyade, altyap› (yol, su, elektrik vb.) ve üstyap› (e¤itim, sa¤l›k, ticaret alanlar›) hizmetleriyle bütünleflen genifl bir çerçeve içinde ele al›nmaktad›r.2 Türk insan› için konut ve çevresi oldukça önemli bir yaflam alan›d›r. Halk›m›-
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
z›n büyük bölümü ve özellikle de ev kad›nlar› günlük yaflam›n›n büyük bölümünü evlerinde geçirmektedir. Ayr›ca, Türk toplumunda konutlar sadece bar›nma gereksiniminin karfl›land›¤› bir alan olarak kalmam›fl, ahenkli-sa¤l›kl› aile hayat›n›n geçirildi¤i mekânlar olmufllard›r. Bu boyutuyla ele al›nan konutun önemi daha da artmaktad›r. Öyle ki Türk insan› için konutlar, günün çok büyük bir bölümünün içinde geçirildi¤i, do¤um ve ölümlerin yafland›¤›, çocuklara ilk temel terbiyenin verildi¤i, ibadetlerin yap›ld›¤›, yafll›lar›n ve hastalar›n bak›ld›¤›, komfluluk ve misafirlik iliflkilerinin kuruldu¤u s›cak yuvalard›r. Ayr›ca, konutlar bireylerin yaflam›n› sürdürebilmek için s›¤›nd›¤› bir bar›nak, temel bir gereksinim iken, flartlar›n de¤iflmesi ve geliflmesiyle, dünyada ve ülkemizde, sosyal bir güvence ve ekonomik yat›r›m arac› haline gelmifltir.3 Bu nedenle yaflan›lan mekân›n ve çevresinin nitelikleri, di¤er bir deyiflle kentleflme ve flehirleflmenin biçimi bireyin yaflam› üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Bu çal›flmada, ‹stanbul’un merkez ilçelerinden biri olan Üsküdar’daki yap›laflman›n özellikleri incelenerek, bu ilçedeki yaflam biçimine yap›laflman›n etkilerine iliflkin ipuçlar› elde edilmeye çal›fl›lacakt›r. Üsküdar’da yap›laflma iki ana bölümde ele al›nacakt›r. ‹lk bölümde ülkemizde uygulamaya konulan konut politikalar› çerçevesinde 2000 y›l› bina say›m› sonuçlar›na göre Üsküdar ilçesindeki yap›laflman›n genel özellikleri ele al›nacakt›r.4 ‹kinci bölümde ise belediyeler taraf›ndan verilmekte olan inflaat ruhsatnameleri ve iskân belgelerine göre y›llara göre yap›laflmaya iliflkin bilgiler verilecektir.5 Böylece yap›laflma biçiminde ortaya ç›kan anlay›fl de¤ifliklikleri de ortaya konulmufl olacakt›r. Üsküdar’daki yap›laflma binalar›n say›lar›, yüzölçümleri, kullan›m amac›, kim taraf›ndan yapt›r›ld›¤›, bina sahipli¤i, binalardaki inflaa sistemi ve kullan›lan yap› malzemesi cinsi, kat, daire ve oda say›lar›, binalar›n özellikleri, ›s›tma ve at›k sistemi ile konutlar›n özellikleri çerçevesinde ve ayr› ayr› mahalleler düzeyinde incelenecektir. Yine Üsküdar’daki yap›laflman›n özellikleri, di¤er ilçe belediyeleri, ‹stanbul ve Türkiye geneli ve ortalamalar› ile karfl›laflt›rma yap›larak ortaya konulacakt›r. Ayr›ca, inflaat ruhsatnameleri ve yap› kullanma izin belgelerine göre her y›la ait veriler de¤erlendirilerek y›llara göre yap›laflmadaki de¤ifliklikler de ele al›nacakt›r. Konunun hem ruhsat ve hem de iskan verilen yap›lar aç›s›ndan incelenmesi yap›laflmada meydana gelen de¤iflikliklerin ayr›nt›l› bir flekilde izlenebilmesi amac›n› tafl›maktad›r. 1990-2002 döneminde yaflanan ekonomik krizler ile 17 A¤ustos ve 12 Kas›m 1999 depremlerinin inflaat sektörüne etkilerine dikkat çekilecektir. Üsküdar’daki yap›laflma iki ana bölümde ele al›nm›flt›r. ‹lk bölümde 2000 y›l› bina say›m› sonuçlar›na göre ilçede bulunmakta olan binalara ait bilgilere yer verilmifltir.
602
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
A. 2000 Y›l› Bina Say›m Sonuçlar›na Göre Üsküdar’da Yap›laflma 1. Binalar Ülkemizde 1965, 1970, 1984 ve 2000 y›l›nda bina say›m› yap›lm›flt›r.6 Bu çal›flmada 2000 y›l› say›m verileri esas al›nm›flt›r. Bina Say›m›n›n temel amac› ülkemizdeki “bina stoku ve niteliklerini” belirlemek olup, belediye teflkilat› olan 3.200 belediye ile 1999 y›l›nda belediye olan fakat belediye teflkilat› kurulmam›fl 12 yerleflim birimi olmak üzere toplam 3.212 il, ilçe, bucak ve köy belediyelerinin “belediye s›n›rlar› içindeki binalarda” tamsay›m yöntemiyle gerçeklefltirilmifltir. Bu say›mda, ülkedeki mevcut binalar›n envanteri ç›kar›lm›fl, binalar›n özellikleri ayr›nt›l› bir flekilde ortaya konulmufltur. Bu amaçla, say›mda içinde insan yaflay›p yaflamad›¤›na, imar mevzuat›na ayk›r›l›¤›na bak›lmaks›z›n tamamlanm›fl tüm binalar kapsama al›nm›flt›r. 2000 Y›l› Bina Say›m› amaçlar›; * Ülkemiz s›n›rlar› içindeki bina stoku ve niteliklerini belirlemek, * Karar organlar›n›n alaca¤› ekonomik ve sosyal tedbirlere ›fl›k tutacak temel verileri elde etmek, * Uluslararas› karfl›laflt›rmalar yapabilmek, * Milli gelir hesaplamalar›na temel veri seti oluflturmak, * Plans›z flehirleflmeden do¤an hava kirlili¤i, gürültü gibi çevre sorunlar›n›n yo¤unlaflt›¤› bölgelerin bir foto¤raf›n› ortaya koymak, * Nüfus ve göç hareketleri ile ortaya ç›kan konut gereksinimleri konusunda daha tutarl› tahminler yapabilmek için gerekli bilgi bankas›n› oluflturmak, * Kent sorunlar›n›n tespiti ve çözüm yollar›n›n üretilmesi için gerekli olan veri setini oluflturmakt›r.7 1984 ve 2000 y›llar›nda yap›lan bina say›mlar› incelendi¤inde, 1984 y›l›na göre 2000 y›l›na gelindi¤inde ülkemizdeki bina stokunun önemli miktarlarda artt›¤› görülecektir. Öyle ki, belediye say›s›n›n 1.699’dan 3.212’ye yükseldi¤i bu dönem içinde bina say›s› 4.387.971’den %78,6 oran›nda artarak 7.838.675’e, konut say›s› ise %128,8 oran›nda artarak 7.096.277’den 16.235.830’a yükselmifltir.Ülkenin en büyük kenti ‹stanbul’da ise belediye say›s› 24’den 73’e ç›km›fl ve bu belediyelerin s›n›rlar› içindeki bina say›s› %72,1, konut say›s› %146,2 oran›nda artm›flt›r. Gerçekten, 1984 y›l›nda ‹stanbul genelinde 24 belediye bünyesinde 505.224 bina, 1.378.115 konut var iken, 2000 y›l›nda belediye say›s› 73’e, bina say›s› 869.444’e, konut say›s› ise 3.393.077’ye ç›km›flt›r.8
603
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Öte yandan, ülkemizdeki binalar›n büyük ço¤unlu¤unu, bar›nma ihtiyac›n›n giderilmesi için kullan›lan konutlar oluflturmaktad›r. Kullan›m amac› konut olan binalar, tüm binalar›n ülke genelinde, 1984 y›l›nda %80,1, 2000 y›l›nda %74,9’unu, ‹stanbul’da 1984 y›l›nda %73,4, 2000 y›l›nda %70,4’ünü meydana getirmektedir. Üstelik kullan›m amac› konut olan binalar›n pay›, “ço¤unlu¤u konut” ve “ço¤unlu¤u konut d›fl›” binalarla birlikte %90’lara ulaflmaktad›r. Tümü iflyeri olan binalar›n oran›, ülke genelinde %9,7 (1984 y›l›nda) ve %10,3 (2000 y›l›nda), s›ras›yla ‹stanbul’da %8,4 ve %7,8’dir. E¤itim ve kültür, sa¤l›k, resmi daire ve dini faaliyetler için kullan›lan binalar›n say›s› ise oldukça azd›r.
Di¤er bir konu ise ülke geneli ve özellikle ‹stanbul’da çok katl› yap›laflman›n giderek artmakta olmas›d›r. Nitekim, toplam binalar içinde bir ve iki katl› binalar›n pay› azal›rken, 3 ve üzeri katl› binalar›n pay› artmakta ve daha fazla tercih edilmektedir. 1984 y›l› say›m›na göre ülke genelindeki binalar›n %58,4’ü 1, %28,7’si 2, %6,5’i 3, %2,9’u 4, %2’si 5, 0,8’i 6 katl› iken, bu grubun pay›, 2000 y›l›nda s›ras›yla %46,2, %29,2, %10,6, %5,6, %4,1, %2,2 olarak de¤iflmifltir. Görüldü¤ü gibi, ülke genelinde bir katl› yap›lar›n toplam yap›lar içindeki pay› azal›rken, özellikle 3 ve üzeri çok katl› yap›lar›n pay›nda ciddi bir art›fl olmufltur. Ancak, ülke genelinde halen 2 katl› bina yap›m› yayg›nd›r. 2000 y›l› bina say›m› sonuçlar›na göre, ‹stanbul’da 869.444 bina bulunmaktad›r. Bu binalar›n 43.192’si Üsküdar s›n›rlar› içinde yer almaktad›r. ‹lçe, ‹stanbul’un 604
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
Gaziosmanpafla (%8,1), Ümraniye (%7,4), Küçükçekmece (%5,3) ve Büyükçekmece’den (%5,1) sonra en fazla binaya sahip 5. ‹lçesidir. Ayr›ca, Pendik, Kad›köy ve Ba¤c›lar en fazla binan›n bulundu¤u di¤er yerleflim birimleri iken, en az binan›n bulundu¤u ilçeler, ‹stanbul’daki binalar›n %1’inden az›na sahip olan Adalar, fiile ve Çatalca’d›r.
Tablo 1: ‹lçelere Göre Bina ve Daire Say›lar›
Daire say›lar› Üsküdar’›n ‹stanbul’un önemli yerleflim alanlar›ndan biri oldu¤unu ortaya koymaktad›r. ‹l genelindeki dairelerin %5,3’ü Üsküdar’dad›r. Daire say›s› en fazla s›ras›yla Kad›köy, Gaziosmanpafla, Küçükçekmece ve Ümraniye’dedir.
Grafik 1: Baz› Mahallelere Göre Binalar›n Da¤›l›m› (%)
605
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Üsküdar’da bulunan 43.192 binan›n mahallelere göre da¤›l›m› ele al›nd›¤›nda, binalar›n %63’ünün 54 mahallenin sadece 16’s›nda bulundu¤u görülecektir. Di¤er bir ifadeyle, Üsküdar ilçesinde bina bak›m›ndan büyük 16 mahalle vard›r. Bu mahalleler içinde ise Bahçelievler baflta olmak üzere Yavuztürk, Bulgurlu, Esatpafla, Ünalan ve Örnek mahalleleri, bina say›s›n›n, di¤er mahallelere göre çok daha yüksek oldu¤u yerleflim alanlar›d›r. Öyle ki, sadece Bahçelievler mahallesinde, ‹lçedeki binalar›n %7,7’si vard›r. Bahçelievler’de 3.313 bina var iken, grafikte en az paya (2,6) sahip olan Cumhuriyet mahallesinde 854, Emniyet mahallesinde 865 bina bulunmaktad›r. Grafikte yer almayan mahallelerin bir ço¤undaki ortalama bina say›s›, 200700’ler civar›nda olup, en az binan›n bulundu¤u Aflç›bafl› mahallesinde 96, Arakiyeci Hac› Mehmet mahallesinde 124, Hayrettin Çavufl mahallesinde 130, Tembel Hac› Mehmet mahallesinde 154, Vaniköy’de 169, ‹nk›lap ve Ayazma mahallelerinde ise 195’er bina vard›r. 2. Kulan›m Amac›na Göre Binalar Üsküdar’daki mevcut binalar›n büyük bir bölümü, konut olarak kullan›lmaktad›r. Öyle ki, toplam binalar›n dörtte üçünden fazlas› sadece konut yerleflimi için yap›lm›fl iken, içinde konutlar›n yer ald›¤›, “konut ve konut d›fl› kar›fl›k binalar›n” oran› %15,3’tür. Buna karfl›l›k, kullan›m amac› konut d›fl›ndaki binalar›n oran› %10’lar›n alt›ndad›r. Bu grup içinde ise ticari amaçla kullan›lan 2.483 (%5,7) binan›n bulundu¤u görülmektedir. Sanayi; e¤itim ve kültür; sa¤l›k, sosyal ve spor; resmi daire ve dini binalar›n say›lar› ise 100-200’ler civar›ndad›r. Öyle ki, ‹lçede 196 resmi daire, 194 dini bina, 143 sanayi tesisi olarak kullan›lan bina bulunmaktad›r. Di¤er bir ifadeyle Üsküdar, konut türü yap›laflman›n bask›n oldu¤u bir ikamet yeri niteli¤indedir.
Tablo 2: Kullan›m Amac›na Göre Üsküdar’da Binalar 606
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
Grafik 2: Baz› Mahallelere Göre Konutlar›n Da¤›l›m› (%)
‹lçedeki, 43.192 binan›n 32.922’si konut (ev ve apartman olarak ikamete ayr›lm›fl yap›lar) olarak kullan›lmaktad›r. Konut türü binalar›n, en fazla bulundu¤u mahallelere göre da¤›l›m› ele al›nd›¤›nda, binalar›n da¤›l›m›nda oldu¤u gibi, Bahçelievler, Yavuztürk, Esatpafla, Örnek ve Bulgurlu mahallelerinin en fazla konuta sahip oldu¤u anlafl›lmaktad›r. Konut ve konut d›fl› kar›fl›k binalar ise Bulgurlu ve Ünalan mahallesinde yo¤un olarak bulunmaktad›r. 2000 Bina Say›m›nda hem konut ve hem de ticari, sanayi, e¤itim ve kültür vb. faaliyetlerde kullan›lan binalar, “konut ve konut d›fl› kar›fl›k binalar” s›n›fland›rmas› içinde yer alm›flt›r. Bu anlamda, gerek bina ve gerekse konut say›s› bak›m›ndan önemli büyüklü¤e sahip Bahçelievler mahallesinde binalar›n çok daha az k›sm›n›n konut ve konut d›fl› kar›fl›k yap›lar oldu¤u görülecektir.
Grafik 3: Baz› Mahallelere Göre Konut ve Konut D›fl› Kar›fl›k Binalar›n Da¤›l›m› (%) 607
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Grafik 4: Baz› Mahallelere Göre Ticari Binalar›n Da¤›l›m› (%)
Konu ticari yap›lar bak›m›ndan de¤erlendirildi¤inde farkl› bir manzara ile karfl›lafl›lmaktad›r. Konut ve konut d›fl› kar›fl›k yap›lar›n daha fazla bulundu¤u mahallelerde, ticari yap›lar›n oldukça az oldu¤u görülmektedir. Örne¤in, Bahçelievler mahallesindeki 3.313 binan›n sadece 39 adeti ticari yap›d›r. Buna karfl›l›k, toplam konutlar›n sadece 1,4’ünün bulundu¤u Selimiye mahallesinde, ‹lçedeki 2.483 ticari yap›n›n 217’si bulunmaktad›r. ‹lçede ticari faaliyetlerin yo¤un olarak bulundu¤u di¤er önemli mahalleler; Selmana¤a, Altunizade, Bulgurlu, Gülfem Hatun, Örnek, Kepçedede, Kuzguncuk ve Ünalan mahalleleridir.
Grafik 5: Baz› Mahallelere Göre Sanayi Faaliyetinde Bulunulan Binalar›n Da¤›l›m› (%)
Üsküdar’da sanayi faaliyetlerinde bulunmak amac›yla kullan›lan bina say›s› ise oldukça azd›r. ‹lçedeki toplam 43.192 binan›n, sadece 143 adedinde sanayi faaliyetinde bulunulmaktad›r. En fazla sanayi faaliyetinde bulunan binalar›n yer ald›¤› mahalleler; Ünalan (19), Ac›badem (14), Yavuztürk (14), Esatpafla (12), Bulgurlu (10) ve Küplüce (9) dir. Bu grafikte yer alan 19 mahallenin d›fl›ndaki 9 mahallede de, 1’er adet sanayi faaliyeti yap›lan bina vard›r. Yani, 28 mahallede sanayi faaliyeti vard›r. 608
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
Benzer flekilde, gerek e¤itim ve kültür, gerek sa¤l›k, sosyal ve spor alanlar›nda faaliyette bulunmak amac›yla kullan›lan bina say›s› da çok fazla olmay›p 200’ler civar›ndad›r. Üsküdar’da e¤itim ve kültür hizmetinde kullan›lan 212 bina vard›r. Bunlar; Altunizade (20), Bulgurlu (20), Selamiali (19), Havuzbafl› (11), ‹cadiye (9), Selimiye (8), Ac›badem (7), Burhaniye, Ferah ve Selmana¤a (6’flar), ‹hsaniye, Ünalan, Beylerbeyi, Hac›hesna Hatun, Kepçedede ve K›s›kl› (5’er) mahallelerinde di¤er mahallelere göre daha fazla say›da bulunmaktad›r. Grafikte yer alan 16 mahallede, ‹lçedeki e¤itim ve kültür faaliyetinin yürütüldü¤ü binalar›n %61,3’ü bulunmaktad›r. Sa¤l›k, sosyal ve spor alanlar›nda faaliyette bulunulan bina say›s› ise 183 olup, bu nitelikteki binalar›n %78,7’si grafikteki 14 mahallededir. 183 binan›n 53’ü (%29) ise sadece Özel Say›m Bölgesinde, 15’i (%8,2) Altunizade’de bulunmaktad›r.
Grafik 6: Baz› Mahallelere Göre E¤itim ve Kültür Faaliyetinde Bulunulan Binalar›n Da¤›l›m› (%)
Grafik 7: Baz› Mahallelere Göre Sa¤l›k, Sosyal ve Spor Faaliyetinde Bulunulan Binalar›n Da¤›l›m› (%) 609
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Grafik 8: Baz› Mahallelere Göre Resmi Dairelerin Da¤›l›m› (%)
‹lçedeki resmi daireler, birkaç mahallede ve özel say›m bölgesinde toplanm›fl durumdad›r. 196 adet resmi dairenin 114 tanesi grafikte yer alan 2 mahalle ve özel say›m bölgesindedir. Ayr›ca, 31 mahallede daha resmi daire bulunmaktad›r. Resmi daire bulunmayan mahalle say›s› ise 21’dir. Özel Say›m Bölgesi (65) ile Selimiye (20) ve Vaniköy (29) Üsküdar ilçesinde, resmi ifllemlere iliflkin faaliyetlerin yap›ld›¤› binalar›n bulundu¤u önemli mahallelerdir. Öyle ki, toplam bina say›s› Özel Say›m bölgesinde 171, Vaniköy’de 169’dur. Veriler, bu iki yerde resmi dairelerin toplam binalar içindeki önemini ortaya koymaktad›r. Üsküdar’da 4 mahalle d›fl›ndaki tüm mahallelerde dini binalar yer almaktad›r. Dini binalar ‹lçeye yay›lm›fl durumdad›r. Di¤er bina türlerine göre dini binalar›n topland›¤› belirli mahalleler bulunmamaktad›r. Ancak, yine de birkaç mahallede di¤erlerine göre nispeten daha fazla say›da dini bina bulunmaktad›r. Örne¤in, Bulgurlu’da 13, Kuleli’de 9, Ünalan’da 8, Bahçelievler, Gülfem Hatun ve Küplüce’de 7’fler, Altunizade, Kepçedede, Selimiye ve Yavuztürk’te 6’flar, grafikte yer alan di¤er mahallelerde 5’er dini bina vard›r.
Grafik 9: Baz› Mahallelere Göre Dini Binalar›n Da¤›l›m› (%)
610
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
3. Bitifl Y›l›na Göre Binalar Üsküdar’da yap›laflman›n, özellikle, yüzy›l›n son on y›l›nda biçimlendi¤i görülmektedir. ‹lçedeki binalar›n yaklafl›k üçte biri 1990-2000 döneminde bitirilen binalar iken, tüm binalar›n %82,5’i 1970-2000 döneminde tamamlanm›flt›r. Bu özelli¤i ile Üsküdar’daki yap›laflman›n, son y›llarda flekillendi¤i ve nispeten daha yeni bir bina stokuna sahip olundu¤u söylenebilir. Konu mahalleler ölçe¤inde ele al›nd›¤›nda, birçok mahalledeki yap›laflma, 19702000 döneminde ortaya ç›kmakla birlikte, binalar›n ço¤unlu¤unun veya önemli bir k›sm›n›n 1950-70 döneminde tamamland›¤› mahallelerin de bulundu¤u anlafl›lmaktad›r. Nitekim, Emek, Ahmetçelebi, Abdullaha¤a, Arakiyeci Hac› Cafer, Barboros, Kandilli, Kepçedede, Kuzguncuk, Selmana¤a, Vaniköy mahallelerindeki binalar›n minimum %40’tan fazlas›n›, 1970’lerden önce tamamlanan binalar oluflturmaktad›r. Di¤er bir ifadeyle bu mahalleler, daha yafll› binalardan oluflmaktad›r. Buna karfl›l›k, tüm binalar›n %90’lardan fazlas›n›n 1970-2000 döneminde tamamland›¤› mahalleler; Ünalan, Ac›badem, Bahçelievler, Bulgurlu, Cumhuriyet, Emniyet, Esatpafla, Fetih, Güzeltepe, Hasippafla, Kirazl›tepe, Küçüksu, K›s›kl›, M. Akif Ersoy ve Yavuztürk mahalleleridir.
Tablo 3: Bitifl Y›l›na Göre Üsküdar’da Binalar
611
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Tablo 4: Bitifl Y›l›na Göre Mahallelerde Binalar
Bitirilme y›l›na göre binalar›n mahallelere da¤›l›m› 1990-2000 dönemi itibariyle incelendi¤inde, baz› mahallelerdeki tüm binalar›n›n %30’lardan fazlas›n›n bu dönemde yap›ld›¤› görülecektir. Yap›laflmada son y›llarda h›zl› bir geliflmenin yafland›¤› mahalleler ise; Altunizade, Bahçelievler, Burhaniye, Cumhuriyet, Emniyet, Fetih, Güzeltepe, Hasippafla, K›s›kl›, M. Akif Ersoy, Vaniköy ve Yavuztürk’tür. 4. Yapt›rana ve Say›mdaki Sahipli¤ine Göre Binalar Üsküdar’daki binalar›n %92,1’i özel sektör taraf›ndan yapt›r›lan binalard›r. Binalar›n sadece %2,4’ü kamu kesimi, %4,8’i ise yap› kooperatifi taraf›ndan yapt›r›lm›flt›r. Kamu kesimi taraf›ndan yapt›r›lan binalar›n nispeten önemli miktarlarda oldu¤u yerler Özel Say›m Bölgesi ile ‹nk›lap, Abdullaha¤a, Selimiye ve Vaniköy’dür. Özel Say›m Bölgesinde binalar›n neredeyse tamam› (%91,8) kamu kesimi tara612
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
f›ndan yapt›r›lm›flt›r. Özel say›m bölgesi, ‹lçedeki 196 resmi dairenin 65’inin, 183 sa¤l›k, sosyal ve spor binas›n›n 53’ünün bulundu¤u bir bölgedir.
Tablo 5: Yapt›rana Göre Üsküdar ve Mahallelerde Binalar
Yap› kooperatifleri taraf›ndan yapt›r›lan binalar›n önemli miktarlarda oldu¤u mahalleler ise; Altunizade, Bahçelievler, Barboros’tur. Barboros mahallesi, yap› kooperatiflerinin yo¤un olarak faaliyette bulundu¤u bir bölge olmufl ve mahalledeki binalar›n %68,2 gibi önemli bir bölümü, yap› kooperatifleri taraf›ndan yapt›r›lm›flt›r. Bu mahalledeki 683 binan›n 657’sinin ev veya apartman olarak infla edilen konutlar olmas›, yap› kooperatiflerinin mahalledeki faaliyetini ve faaliyet türünün konut oldu¤unu ortaya koymaktad›r.
613
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Tablo 6: Say›mdaki Sahipli¤ine Göre Üsküdar’da Binalar
Üsküdar’da binalar›n büyük ço¤unlu¤u özel sektör taraf›ndan yapt›r›ld›¤› gibi, say›m an›nda bina sahipli¤inin ço¤unlu¤unu da özel sektör temsil etmektedir. Öyle ki, ilçedeki binalar›n %96,9’unun say›m an›ndaki sahibi özel sektördür. Binalar›n mülkiyetini elinde bulunduran kimseler özel flah›slard›r. ‹lçedeki binalar›n sadece %2,2’si kamu kesiminin mülkiyetindedir. Mahalleler ölçe¤inde konu irdelendi¤inde, sadece ‹nk›lap (%17,9), Abdullaha¤a (%12,9), Selimiye (%19,5) ve Vaniköy (%24,9) mahalleleri binalar›n bir k›sm›n›n kamu kesiminin mülkiyetinde bulundu¤u mahallelerdir. Ayr›ca, Özel Say›m Bölgesindeki binalar›n %91,8 gibi büyük bir bölümü kamu kesimine aittir. Di¤er mahallelerin birço¤unda kamunun mülkiyetinde bulunan binalar›n, toplam binalar içindeki pay› oldukça azd›r. Öyle ki, 39 mahallede kamu kesimi, toplam binalar›n %3’lerden daha az›na sahiptir. 5. Bina ve Konutlar›n Kat, Daire ve Oda Say›lar›
Tablo 7: Kat Say›s›na Göre Üsküdar’da Binalar 614
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
Üsküdar, yatay yap›laflman›n nispeten korundu¤u ve dikey yap›laflman›n ise çok rahats›z edici düzeye ulaflmad›¤› bir ilçedir. ‹lçede, binalar›n %89,9’unu 5 ve daha az katl› binalar meydana getirmektedir. 10 kat ve üzeri binalar toplam binalar›n %0,4’ünü meydana getirmekte iken, nispeten çok katl› olarak nitelenebilecek olan 7-9 katl› binalar tüm binalar›n sadece %1,9’unu oluflturmaktad›r. K›sacas› Üsküdar’da çok katl› binalar az say›dad›r. Nitekim, 43.192 binan›n 977’si 7 ve daha çok katl› binalard›r. Mahalleler itibariyle de¤erlendirildi¤inde 7 kat ve üzeri binalar›n yo¤un bulundu¤u bir mahalleye rastlan›lmamaktad›r. Sadece Altunizade’de tüm binalar›n %4’ü 10 kat ve üzeri, %6,7’si 7-9 katl›d›r. 5-6 katl› binalar›n %40’lardan fazla oldu¤u mahalleler ise; ‹cadiye, ‹hsaniye, Ac›badem, Aflç›bafl›, Arakiyeci Hac› Cafer, Arakiyeci Hac› Mehmet, Hac› Hesna Hatun, Hayrettin Çavufl, Kepçedede, Murat Reis, Pazarbafl›, Selamiali, Solaksinan, Tabaklar, Tavfli Hasan ve Valide-i Atik mahalleleridir.
Tablo 8: Kat Say›s›na Göre Mahallelerde Binalar
615
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
1-4 katl› binalar da ço¤unlukta olup, bu nitelikteki binalar›n toplam binalar›n %80’lerden fazlas›n› meydana getirdi¤i mahalle say›s› ise az›msanmayacak miktardad›r. Nitekim, 18 mahallede 1-4 katl› binalar, toplam binalar›n %80’lerinden fazlad›r. Öte yandan, baz› mahallelerde sadece az katl› binalar yer almaktad›r. Örne¤in Emek mahallesindeki 280 binan›n 243’ü 1, 30’u 2, 5’i ise 3 katl›d›r. Yine Esatpafla’daki binalar›n %38,9’u 1, %19,2’si 2, %17,1’i 3 katl›d›r. Benzer flekilde, Örnek mahallesindeki binalar›n %43,4’ü tek katl› binalard›r.
Tablo 9: Daire Say›s›na Göre Üsküdar’da Daireli Bina ve Daire Say›s›
2000 Bina Say›m›na göre Üsküdar’da 39.499 binada 178.577 daire vard›r. Bina bafl›na düflen ortalama daire say›s› 4.5 dairedir. 3.645’i konut d›fl› bina ve 48’i daire olup olmad›¤› bilinmeyen toplam 3.693 binada daire bulunmamaktad›r. Binalar›n yaklafl›k dörtte biri (%24,8) 1 daireli olup, toplam binalar›n %69,8’i dört ve daha az daireli, di¤er bir ifadeyle az katl›d›r. Gerçekten, toplam dairelerin %34,5’i 4 ve daha az daireli binalarda yer almaktad›r. Di¤er bir ifadeyle, 4 ve daha az daireli 27.585 binada, 61.541 daire bulunmaktad›r. Özellikle, dairelerin büyük ço¤unlu¤u, 10-15 ve 16 ve üzeri daireli binalarda yer almaktad›r. Binalar içinde %11,9’luk bir pay› temsil eden bu grubun, daireler içindeki pay› tam %40’t›r. Yani, 10-15 ve 16 ve üzeri daireli 4.720 binada, 71.444 daire bulunmaktad›r. Bina say›s› bak›m›ndan en küçük grubu oluflturan 16 ve üzeri daireli 1.656 binada ise tam 36.908 daire bulunmaktad›r. K›saca ifade edilecek olursa dairelerin büyük ço¤unlu¤u, çok daireli, çok katl› binalardad›r.
616
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
Tablo 10: Mahallelere Göre Bina ve Binalardaki Konut ve Dairelerin Da¤›l›m› (%)
Daire, konut ve binalar›n mahallelere göre da¤›l›m› ele al›nd›¤›nda, genelde her üç grupta ve özellikle konut ve daire grubunda sahip olunan paylar›n birbirine yak›n oldu¤u görülecektir. Ancak, az daireli konutlar›n yo¤un oldu¤u mahallelerin dairelerdeki pay› düflük, çok daireli konutlar›n yer ald›¤› mahallelerin dairelerdeki pay›n›n ise nispeten daha yüksek oldu¤u söylenebilir. Nitekim, az katl›, dolay›s›yla az say›daki daireli bina ve konutlar›n yo¤un oldu¤u Emek, Esatpafla ve Örnek mahallelerinin sahip oldu¤u bina ve konut pay›, dairelerdeki pay›ndan büyüktür. Ayn› husus, Bahçelievler, Ferah, Kirazl›tepe, Küplüce, Kuzguncuk ve Yavuztürk mahalleleri için de sözkunusudur. Buna karfl›l›k çok katl›, dolay›s›yla çok daireli bina ve konutlar›n yo¤un oldu¤u mahalleler için tersi durum geçerlidir. Örne¤in, Ac›badem, ‹lçedeki bina ve konutlar›n %1,6’flar›na, dairelerin ise %4,2’sine sahiptir. Yine, dairelerdeki pay›, konut ve binalar617
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
daki pay›na göre yüksek olan baz› mahalleler; ‹cadiye, ‹hsaniye, Altunizade, Bulgurlu, Murat Reis, Selamiali, Valide-i Atik ve yap› kooperatifleri taraf›ndan yap›lan konutlar›n çok say›da oldu¤u Barboros mahalleleridir. Barboros mahallesi, toplam dairelerin %4’üne sahip iken, toplam konutlar›n sadece %1,7, toplam binalar›n ise %1,6’s› bu mahallede bulunur. Bu da Barboros mahallesindeki binalar›n çok daireli ve çok katl› binalar oldu¤unu göstermektedir.
Tablo 11: Oda Say›s›na Göre Üsküdar’da Binalardaki Konut ve Daireler
Üsküdar’da binalardaki konut ve dairelerin büyük ço¤unlu¤u 3-4 odadan oluflmaktad›r. Bu niteli¤iyle Üsküdar’daki konut ve daireler, Türk ailesinin nispeten genifl ve çok odal› mekanlarda yaflama iste¤ini ortaya koymaktad›r. Öyle ki, toplam dairelerin %46,3’ü 3, oldukça yüksek olup, %45,4’ü ise 4 odal›d›r. Buna karfl›l›k 5 ve özellikle de, 7 ve daha üzeri say›da odaya sahip bulunan daire say›s›, önemli miktarlardad›r. ‹lçedeki, dairelerin %3,6’s› 5, %0,8’i 7 ve daha fazla odal›d›r. Konu mahalle düzeyinde incelendi¤inde, ‹lçe genelinde oldu¤u gibi, dairelerin büyük ço¤unlu¤unun mahallelerde de 3-4 odal› oldu¤u görülmektedir. Toplam daireler içinde, iki odal› dairelerin pay›n›n nispeten yüksek oldu¤u mahalleler çok az say›da olup, bunlar Aflç›bafl›, Hayrettin Çavufl, Kuzguncuk ve Tabaklar iken, 5 odal› daireler ‹mrahor Salacak, Altunizade, Küçüksu ve özellikle de Vaniköy mahallelerinde önemli oranlardad›r. Vaniköy’deki 200 dairenin, 76’s› (%38) 5 odal›d›r. Yine, Arakiyeci Hac› Mehmet, Bahçelievler, Abdullaha¤a, Beylerbeyi, Vaniköy ve Kandilli 6 ve 7 odal› dairelerin nispeten yo¤un oldu¤u yerleflim birimleridir. Ancak, baz› mahallelerdeki toplam daire say›s›n›n oldukça az oldu¤u dikkate al›nmal›d›r.
618
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
Tablo 12: Oda Say›s›na Göre Mahallelerde Daireler
Tablo 13: Tafl›y›c› Sistemi ve Yap› Malzemesi Cinsine Göre Üsküdar’da Binalar 619
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
6. Tafl›y›c› Sistemi ve Yap› Malzemesi Cinsine Göre Binalar Üsküdar, modern sistemler ile binalar›n yap›ld›¤› bir yerleflim birimidir. Binalar›n %80’e yak›n›nda tafl›y›c› sistem olarak iskelet (karkas) kullan›lmaktad›r. Tafl›y›c› sistem olarak y›¤ma (kagir) daha az tercih edilmektedir. Tafl›y›c› sistemi gerek iskelet ve gerekse y›¤ma olan binalarda kullan›lm›fl bulunan yap› malzemesi ise, büyük ölçüde tu¤lad›r. Toplam binalar›n %85,7 (%75,3+10,4), tafl›y›c› sistemi iskelet olan binalar›n %94,4, y›¤ma olan binalar›n %52,7’sinde tu¤la kullan›lm›flt›r. Y›¤ma binalarda nispeten briket de tercih edilmifltir. Nitekim, tafl›y›c› sistemi y›¤ma olan binalar›n %30,3’ünde yap› malzemesi brikettir. 7. Binalar›n Özellikleri, Is›tma Sistemi ve Kullan›lan Yak›tlar Üsküdar ilçesinde binalar›n neredeyse tümü, binalar›n temel niteliklerinden kabul edilen borulu su tesisat›na sahiptir. Bu su tesisat›na sahip olmayan binalar›n oran› sadece %1,6’d›r. Mahalleler içinde ise ‹nk›lap ve Gülfem Hatun mahallelerinde borulu su tesisat› bulunmayan binalar›n nispeten yüksek orana sahip oldu¤u görülmektedir. Öyle ki, ‹nk›lap mahallesindeki binalar›n %19’unda, di¤er bir ifadeyle 195 binan›n 37’sinde borulu su tesisat› yoktur. Gülfem Hatun
Tablo 14: Binalar›n Özellikleri
620
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
mahallesindeki 271 binadan yine 37’sinde (%13,7) bu tesisat bulunmamaktad›r. Do¤algaz›n ise, Üsküdar ve mahallelerinde yayg›n olarak kullan›ld›¤› görülmektedir. ‹lçe genelindeki binalar›n yar›dan fazlas› do¤algaz tesisat›na sahiptir. Do¤algaz tesisat›na sahip olmayan binalar›n yo¤un oldu¤u mahalleler ise; baflta Vaniköy ve Kandilli olmak üzere, Yavuztürk, Küçüksu ve Kirazl›tepe’dir. Do¤algaz tesisat›, yayg›n olarak, ‹hsaniye, Ac›badem, Ayazma, Ahmet Çelebi, Arakiyeci Hac› Mehmet, Barboros, Emniyet ve Hac› Hesna Hatun, Tabaklar ve Tavafli Hasan mahallelerindeki binalarda bulunmaktad›r. S›cak su ise, Üsküdar’daki binalar›n çok küçük bir bölümünde yer alan bir özelliktir. ‹lçedeki binalar›n %13,5’inde s›cak su tesisat› vard›r. S›cak suya sahip binalar›n oran›, Arakiyeci Hac› Mehmet mahallesinde %76,6, Tabaklar’da %68,3, Hac› Hesna Hatun’da %60,1, Aflç›bafl›’nda %57,3, Pazarbafl›’nda %48,5, Beylerbeyi’nde %48,4, Burhaniye’de %48,3, Tembel Hac› Mehmet’de %46,8, Altunizade’de %44,5, Gülfem Hatun mahallesinde %43,2’dir. Asansör ve yang›n merdiveni ise Üsküdar’daki binalar›n birço¤unda bulunmamaktad›r. Öyle ki, ‹lçedeki binalar›n sadece %3,4’ünde asansör, %1,2’sinde ise yang›n merdiveni vard›r. Bu noktada ‹lçedeki çok katl› binalar›n pay›n›n da çok yüksek olmad›¤› hat›rlanmal›d›r. 7-9 katl› binalar›n toplam binalar içindeki pay› sadece %1,9, 10 ve üzeri katl› binalar›n pay› sadece %0,4’tür. Asansörün özellikle 7 ve üzeri katl› binalar›n yo¤un olarak bulundu¤u Altunizade (%27,2), Ac›badem (%25,3) ve 5-6 katl› binalar›n toplam binalar›n %35’ini oluflturdu¤u Barboros’taki (%20,9) binalar›n önemli bir k›sm›nda kullan›ld›¤› görülmektedir. Kapal›/aç›k garaj bulunan binalar›n oran› ise az›msanmayacak düzeyde olup, Üsküdar’daki binalar›n %16,6’s›nda, yaklafl›k her alt› binadan birinde kapal›/aç›k garaj vard›r. Baz› mahallelerde ise binalar›n yar›s›ndan fazlas›nda garaj bulunmaktad›r. Öyle ki, Ac›badem, Altunizade, Vaniköy’deki binalar›n %62’lerden, Kandilli, Abdullaha¤a, Barboros, Bahçelievler, Beylerbeyi, Bulgurlu, Havuzbafl› ve Hasippafla’daki binalar›n dörtte ve genellikle üçte birinden fazlas›nda kapal› veya aç›k garaj bulunmaktad›r.
621
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Tablo 15: Binalar›n Is›tma Sistemi
622
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
‹lçedeki binalardaki ›s›tma sistemi ise soba ve kat kaloriferi a¤›rl›kl›d›r. Binalar›n %45,1’i soba, %35,6’s› kat kaloriferi ile ›s›t›lmaktad›r. Sobalarda; gaz, elektrik, odun, kömür vb. yak›tlar kullan›l›rken, bina içi kalorifer sistemi tekbir binan›n ›s›t›lmas›, merkezi kalorifer sistemi, birden fazla bina için kurulmufl sistemdir. Bilindi¤i gibi kat kaloriferi (kombi vb.) ise ba¤›ms›z birimlerin (daire, iflyeri vb) ›s›t›lmas›n› sa¤lar. Is›tma sistemi olarak bina içi ve merkezi kalorifer sistemi kullan›m› çok yayg›n de¤ildir. ‹lçedeki binalar›n toplam %6,8’inde bu iki sistem kullan›lmaktad›r. Öte yandan, ilçe düzeyinde yaklafl›k her on binadan birinde karma sistem vard›r. Ancak, bask›n ›s›tma metodu soba ve kat kaloriferidir. Ayn› hususlar, mahalleler için de geçerli olmakla birlikte, baz› mahallelerde baz› ›s›tma sisteminin çok daha fazla yayg›n oldu¤u dikkati çekmektedir. Örne¤in, Emek (%96,4), Yavuztürk (%85,4), Kirazl›tepe (%79,4), Küçüksu (%74,8), Esatpafla (%62,8) ve M. Akif Ersoy’da (%60,6) binalar›n büyük bir k›sm›nda soba ›s›tma sistemi kullan›lmakta iken, ‹hsaniye (%80,2), ‹mrahor Salacak (%73,7), Ayazma (%75,4), Arakiyeci Hac› Mehmet (%73,4), Arakiyeci Hac› Cafer (%72,3) ve Tabaklar (%68) mahallesinde kat kaloriferi yayg›n bir ›s›tma sistemidir. Öte yandan, Ac›badem, Kandilli ve Beylerbeyi bina içi kalorifer, Altunizade ve Barboros merkezi kalorifer sisteminin, binalar›n nispeten önemli bir bölümünde tercih edildi¤i mahallelerdir.
623
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Tablo 16: Binalarda Is›nma Amaçl› Kullan›lan Yak›t Cinsi
Üsküdar’daki binalar›n yar›ya yak›n›nda kullan›lan yak›t cinsi do¤algazd›r. Öyle ki, ‹lçedeki binalar›n %46,2’sinde do¤algaz kullan›lmakta, bu yak›t cinsini, binalar›n yaklafl›k üçte birinde (30,3) kullan›lan kömür izlemektedir. Di¤er yak›t türlerini kullanan binalar›n ise daha s›n›rl› miktarlarda oldu¤u görülmektedir. Zaten, bu iki yak›t türü, toplam binalar›n %76,5’inde tercih edilmektedir. Tüp gaz, elektrik ve akaryak›t çok az say›daki binada kullan›l›rken, odun ve kömürodun kullanan binalar›n pay› nispeten yüksektir. Binalarda ›s›nma amaçl› kullan›lan yak›t cinsinin, binan›n ›s›tma sistemiyle büyük ölçüde ba¤lant›l› oldu¤u görülmektedir. Nitekim, Üsküdar’da ›s›tma sistemi olarak kat kaloriferi, bina içi kalorifer sistemi ve merkezi kalorifer sistemine sahip (bir k›sm›nda kömür, fuel oil yak›labilir) binalar›n toplam binalar içindeki pay› %42,4, ›s›nmak için do¤algaz kullan›lan binalar›n oran› %46,2’dir. Ayr›ca, ›s›tma arac› olarak soban›n kullan›ld›¤› binalar›n oran› %45,1, yak›t cinsi olarak kömür (%30,3), odun (%3,1), tüp gaz (%2), elektrik (%1,3), kömür-odun (%4,7) kullan›lan binalar›n oran› %41,4’dür. Öte yandan, binalar›n büyük k›sm›nda ›s›tma sistemi soba olan baz› mahallelerde özellikle, kömür kullan›m› yayg›nd›r. Nitekim, Emek’teki binalar›n %86,8, Yavuztürk’teki binalar›n %80,3, Kirazl›tepe’deki binalar›n %59,9, Küçüksu’daki 624
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
binalar›n %68,3, Esatpafla’daki binalar›n %48 ve M. Akif Ersoy’dakilerin %51,2’sinde ›s›nma arac› kömürdür. Do¤algaz ise yine kat kaloriferi, bina içi sistem ve merkezi sistemin yayg›n oldu¤u binalarda tercih edilmektedir. Nitekim, özellikle kat kaloriferine sahip olan binalar›n yo¤un olarak bulundu¤u, ‹hsaniye (%83,2), ‹mrahor Salacak (%80,4), Ayazma (%80), Arakiyeci Hac› Mehmet (%79,8), Arakiyeci Hac› Cafer (%71,4) ve Tabaklar (%72,5) mahallesinde do¤algaz ›s›nma arac›d›r. Ayr›ca, ›s›nma amac›yla do¤algaz kullanan binalar›n oran›, Ac›badem, Hac› Hesna Hatun, Barboros, Ahmetçelebi ve Emniyet mahallelerinde %70’lerin üzerindedir. 8. Binalar›n Fiziki Durumu Üsküdar ‹lçesindeki bina stokunun dörtte üçünden fazlas› iyi durumda olup, herhangi bir tadilata ihtiyac› yoktur. Bunda, binalar›n büyük bir ço¤unlu¤unun 1970 ve özellikle de 1990 y›l›ndan sonra yap›lm›fl olmas›n›n yan› s›ra yap› sistemi ve kullan›lan yap› malzemesi türleri, bölgesel iklim özellikleri ve bina sahiplerinin gelir seviyelerinin etkili oldu¤u düflünülmektedir. Di¤er bir ifadeyle ‹lçe, nispeten yeni ve fiziken sa¤lam binalardan oluflmaktad›r. Üstelik ‹lçe genelindeki binalar›n yine %16,7 gibi önemli bir bölümü basit tadilat ve tamiratlarla (yap›larda, derz, iç ve d›fl s›va, boya, badana, oluk dere, do¤rama, döfleme ve tavan kaplamas›, s›hhi tesisat tamirleri, çat› onar›m ve kiremit aktarma ifllemi) yenilenebilecek durumdad›r. Ancak, esasl› tamirat ve tadilat (yap›lardaki tafl›y›c› unsurlar› etkileyen veya brüt inflaat alan›n› de¤ifltiren ifllemler) gereken binalar›n oran› %5,1’tir. Harap ve y›k›lmas› gereken binalar›n say›s›n›n hiç de az olmad›¤› görülmektedir. ‹lçedeki binalar›n yaklafl›k %1’i (0,9) bu durumdad›r. Bina sto¤unun durumu, mahalleler itibariyle incelendi¤inde, özellikle Emek mahallesindeki binalar›n oldukça büyük bir bölümünün, tamir ve tadilata ihtiyac› bulunan binalardan meydana geldi¤i anlafl›lmaktad›r. Nitekim, bu mahalledeki binalar›n yaklafl›k %70’inin basit (%46,8) ve esasl› (%22,5) tadilata ihtiyac› bulunmaktad›r. Beylerbeyi’ndeki binalar›n ise yaklafl›k %60’› için basit (%47,8) ve esasl› (%12) tamirat ve tadilat gerekmektedir. Yine, bina stokunun nispeten eskimifl bulundu¤u mahalleler; Hac› Hesna Hatun, Pazarbafl›, Fetih, Hasippafla, ‹cadiye, Ferah, Cumhuriyet, Hayrettin Çavufl ve Kandilli’dir. Emek’te oldu¤u gibi Kandilli mahallesindeki binalar›n da beflte birden fazlas›n›n esasl› tamir ve tadilata ihtiyac› vard›r.
625
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Tablo 17: Binalar›n Fiziki Durumu
Harap ve y›k›lmas› gereken binalar›n yo¤un oldu¤u mahalleler de görülmektedir. Örne¤in, Pazarbafl›ndaki binalar›n %8,1’i, Hayrettin Çavufl’ta bulunanlar›n %7,7’si, Abdullaha¤a mahallesinde bulunan binalar›n %5’i harap ve y›k›lmas› gereken binalard›r.
B. ‹nflaat Ruhsatnameleri ve Yap› Kullanma ‹zin Belgelerine Göre Üsküdar’da Yap›laflma 1. Yeni Ve ‹lave Yap›lar 1990-2002 y›llar› aras›nda belediyeler taraf›ndan verilmekte olan ruhsatlara göre yap›lacak yeni ve ilave yap› miktar› ülke genelinde azalmakta, ‹stanbul ve Üsküdar’da ise artmaktad›r. Ancak, bu 10 y›ll›k süreçte 5 Nisan Krizi ve 1999 y›l›nda yaflanan depremlerin inflaat sektörünü önemli ölçüde etkiledi¤i görülmektedir. Gerçekten, her y›l ruhsat verilen yap›lacak yeni ve ilave yap› miktar› 5 Nisan Kararlar›’n›n uygulamaya konuldu¤u 1994 y›l›ndan sonra azalmaya bafllam›fl, ancak as›l büyük azal›fl 1999 ve 2000 ve özellikle 2001 y›llar›nda meydana gelmifltir. Nitekim, ruhsat verilen yap› say›s› 1998 y›l›nda ülke genelinde 626
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
116.235, ‹stanbul’da 22.946 iken, 2000 y›l›nda ülke genelinde 79.140’a, 17 A¤ustos depreminde zarar gören ve deprem kufla¤›nda yer alan ‹stanbul’da ise oldukça fazla azalarak 9.096’ya inmifltir. 2001 krizini takip eden 2002 y›l›nda ise ruhsat verilen yap› say›s› yar› yar›ya azalm›flt›r. 1990-2002 döneminde inflaat ruhsatnamelerine göre ülke genelinde 1.477.193, ‹stanbul genelinde 142.659 binaya inflaat izni verilir iken, Üsküdar’da inflaat›na bafllanmas› için ruhsat al›nan bina say›s› 6.120’dir. Yine bu dönemde, ülke genelinde 1.222.495, ‹stanbul genelinde 40.012, Üsküdar’da ise 1.412 yap› için iskan belgesi verilmifl, di¤er bir ifadeyle bu miktarda yap› tamamlanm›flt›r. Buna göre 1990-2002 döneminde ‹stanbul’da ruhsat belgesi verilen yap›lar›n %4,3’ü, iskan belgesi verilen yap›lar›n %3,5’i Üsküdar belediyesi s›n›rlar› içindeki yap›lard›r. Bu oranlar, 37 ‹lçe ve belde belediyesinden oluflan ‹stanbul Büyükflehir Belediyesi içinde Üsküdar’›n inflaat hareketlili¤i bak›m›ndan ortalaman›n üzerinde de¤ere sahip oldu¤unu ortaya koymaktad›r. Her y›l ortalama 413 yeni ve ilave yap› ruhsat› verilen ilçede, en fazla yap›laflma talebinin oldu¤u y›l 1991, en az yap›laflma talebinin oldu¤u y›l 2002’dir. Öte yandan, ‹lçe, ekonomik kriz ve tabii afetlerden ‹stanbul geneline benzer flekilde etkilenmifl ve ortalama 470 olan y›ll›k ruhsat talebi say›s› 2002 y›l›nda 155’e inmifltir.
Tablo 18: Yap›lar
‹lçede, en fazla iskan belgesi (205) 2000 y›l›nda, en az iskan belgesi (42) ise 2002 y›l›nda verilmifltir. ‹stanbul genelinde iskan verilen yap› say›s›n›n çok azald›¤› 1999 ve 2000 y›l› d›fl›nda bu flehirde iskan verilen yap›lar›n genelde %2-3’ler civar›ndaki k›sm› Üsküdar Belediyesi taraf›ndan iskan verilen yap›lard›r. Bu pay, 1999’da %5,3, 2000’de %9,8’dir. 2002 y›l›nda ise yine %2,8’dir.
627
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
Tablo 19: Üsküdar’da Kullan›m Amac›na Göre Yap›lar
‹lçede yap›laflman›n konut merkezli oldu¤u görülmektedir. Gerçekte, insanlar›n bar›nma ihtiyac›n› karfl›layan konutun, yap› türleri içinde birinci s›rada yer almas› ola¤an olup, gerek ülke geneli ve gerekse ‹stanbul’da benzer bir durum söz konusudur. Konut üretimi; s›nai, ticari, s›hhi ve sosyal, kültürel, dini, idari yap› türlerine göre oldukça yüksektir. 1990-2002 döneminde Üsküdar’daki yap›lar›n ruhsat belgelerine göre %93,8’i, iskan belgelerine göre %88,5’i konuttur. Di¤er taraftan ‹lçedeki s›nai yap›laflman›n tamamen bitti¤i buna karfl›l›k ticari yap›lar›n ise s›n›rl› da olsa yap›lmaya devam etti¤i söylenebilir. Nitekim, 1990’l› y›llar›n ortalar›ndan beri s›nai yap›lar için ruhsat veya iskan talebinde bulunulmam›flt›r. Ticari yap›lar ise, konuttan sonra en fazla infla edilen yap›lar olarak dikkati çekmektedir. 1990-2002 döneminde 272 ticari yap› için ruhsat, 90 ticari yap› için iskan belgesi verilmifltir. Buna karfl›l›k 1990-2002 döneminde ‹stanbul’da ruhsat belgesi verilen ticari yap› say›s› 5.807, iskan belgesi verilen ticari yap› say›s› 2.402’dir. Buna göre bu ‹l’de ruhsat belgesi verilen ticari yap›lar›n da %4,7’si, iskan belgesi verilen ticari yap›lar›n %3,7’si Üsküdar’da bulunmaktad›r. Üsküdar’›n ‹stanbul’da ruhsat ve iskan belgesi verilen ticari yap›lar içindeki pay›, toplam yap›lar ve konutlarda sahip oldu¤u oranlara yak›nd›r. Bu durum, 628
Ü S K Ü D A R ’ D A
Y A P I L A fi M A
Ö Z E L L ‹ K L E R ‹
mevcut istatistiki veriler çerçevesinde Üsküdar’›n ticari yap›laflma bak›m›ndan da ‹stanbul ilçeleri içinde önemli bir yere sahip oldu¤unu ortaya koymaktad›r. S›hhi, sosyal ve kültürel yap›lar ile dini yap›lar›n paylar› ise çok düflüktür. Üsküdar’da 1990-202 döneminde 26 adet s›hhi ve sosyal yap›, 28 adet kültürel yap› ve 13 adet dini yap› için ruhsat düzenlenmifltir. Ayn› dönemde ‹stanbul’da 396 s›hhi-sosyal yap›, 300 kültürel yap›ya ruhsat belgesi verilmifltir. S›hhi-sosyal yap›lar, sosyal yap›, kültürel yap›lar ise okul ve ilgili tesisler a¤›rl›kl›d›r.
KAYNAKÇA: TÜ‹K (T.C. Baflbakanl›k ‹statistik Kurumu Baflkanl›¤›), Yay›n ve Bilgi Da¤›t›m Daire Baflkanl›¤›: 2000 Y›l› Bina Say›m› Verileri. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1990, Ankara, Yay›n No: 1513, 1992. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1991, Ankara, Yay›n No: 1736, 1995. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1992, Ankara, Yay›n No: 1832, 1995. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1993, Ankara, Yay›n No: 2039, 1997. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1994, Ankara, Yay›n No: 2040, 1997. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1995, Ankara, Yay›n No: 2041, 1997. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1996, Ankara, Yay›n No: 2098, 1998. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1997, Ankara, Yay›n No: 2208, 1999. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1998, Ankara, Yay›n No: 2306, 1999. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 1999, Ankara, Yay›n No: 2469, 2001. D‹E, ‹nflaat ‹statistikleri 2000, Ankara, Yay›n No: 2470, 2001. D‹E, ‹statistik Göstergeler 1923-1990, Ankara, 1991. D‹E, ‹statistik Göstergeler 1923-1995, Ankara, Yay›n No: 1883, 1996. Ersöz, H. Y., (1994), Türkiye’de Konut Politikalar› (Karfl›laflt›rmal› Bir De¤erlendirme), ‹stanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yay›nlanmam›fl Yüksek Lisans Tezi. Murat S.- Ersöz, H. Y., (ve di¤erleri), (1998), ‹nflaat I 1963-1996, ‹stanbul, ‹BB. Kültür ‹flleri Daire Baflkanl›¤›, No. 71. Murat S.- Ersöz, H. Y., (ve di¤erleri), (1998), ‹nflaat II 1963-1996, ‹stanbul, ‹BB. Kültür ‹flleri Daire Baflkanl›¤›, No. 72. Murat S.- Ersöz, H. Y., (ve di¤erleri), (2006), Üsküdar’›n Sosyo-ekonomik Yap›s›, ‹stanbul, ‹flaret Yay›nlar›. Murat S.- Ersöz, H. Y., (ve di¤erleri), (2006), Zeytinburnu’nun Sosyo-Ekonomik ve Siyasal Yap›s›, ‹stanbul, Zeytinburnu Belediyesi Yay›nlar›, ‹stiklal, A., (1978), Konut Arz ve Talebinde K›sa ve Uzun Dönemdeki Geliflmeler, Kalk›nma Planlar›nda Konut Sorununa Iliflkin Çözümler, Konut Sorunlar› Semineri, Istanbul, ‹.T.O, Seminerler dizisi, Yay›n No 2. TÜ‹K, Bina Say›m›, http://www.die.gov.tr/konularr/binaSayimi.htm TÜ‹K, Yap› Ruhsat› ve Yap› Kullanma ‹zin Belgesi ‹statistikleri, http://www.die.gov.tr/konularr/yapiRuhsati03.htm TÜ‹K, ‹nflaat ‹statistikleri, http://kutuphane.die.gov.tr/Dieyayinlari/insaat.html TÜ‹K, Bina Say›m›, http://www.die.gov.tr/binaSayimi.htm D‹E, D‹E 2000 Y›l› Bina Say›m› Sonuçlar›n› Aç›klad›, http://www.die.gov.tr/TURKISH/SONIST/INSAAT/160301B.htm
629
Ü S K Ü D A R
S E M P O Z Y U M U
V
D‹PNOTLAR 1 Halis Yunus Ersöz, Türkiye’de Konut Politikalar› (Karfl›laflt›rmal› Bir De¤erlendirme), ‹stanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, 1994, s. 1. 2 Alper ‹stiklal, „Konut Arz ve Talebinde K›sa ve Uzun Dönemdeki Geliflmeler, Kalk›nma Planlar›nda Konut Sorununa Iliflkin Çözümler“, Konut Sorunlar› Semineri, Istanbul, ‹.T.O, Seminerler dizisi, 1978, s. 55. 3 Ersöz, a.g.e., s. 1. 4 TÜ‹K, Bina Say›m›, http://www.die.gov.tr/konularr/binaSayimi.htm 5 TÜ‹K, Yap› Ruhsat› ve Yap› Kullanma ‹zin Belgesi ‹statistikleri, http://www.die.gov.tr/konularr/yapiRuhsati03.htm 6 TÜ‹K, ‹nflaat ‹statistikleri, http://kutuphane.die.gov.tr/Dieyayinlari/insaat.html 7 TÜ‹K, Bina Say›m›, http://www.die.gov.tr/binaSayimi.htm 8 D‹E, D‹E 2000 Y›l› Bina Say›m› Sonuçlar›n› Aç›klad›, http://www.die.gov.tr/TURKISH/SONIST/INSAAT/160301B.htm
630