2016年回顾 年度市场报告

冯德堡房地产 XiYaTuFangChan.com

太平洋西北地区 2016年回顾 年度市场报告 奥勒冈州 波特兰 普吉湾地区 华盛顿州 西南区

01

冯德堡房地产 : 超卓经验 助您马到功成 冯德堡房地产

28多年以来，马克·冯德堡一直是太平洋西北地区住宅房地产业界中最具 资格的专家之一。 他在全国所有房地产代理中排名前1％。 马克不但获 得了科威房产公司国际主席大奖，在西雅图客户服务满意程度方面，还 得到最佳五星级的评级。

马克·冯德堡 | 豪宅物业部总监 马克多年一直榮获科威国际房产公司华盛顿州和西区销 售第一名。在大西雅图地区，销售过百万元豪宅的经纪 类别中，他排名首二位。因此，其他房地产专业人士 和金融机构等，当他们想了解新房建筑、豪宅市场 情况、土地价值和建筑要求时，马克往往成为他们 首位咨询的对象。马克在许多房地产研讨会，圆桌 会议和活动中担任首席主讲者。最近，他有幸在 华盛顿州房产估值专业人仕协会上发言。马克 也是全国顶级地产经纪人专家组别的成员之 一。这个专家组涵盖主要大都会，也在上 市房产和准买家中建立出强大的转介和信 息网络。

他每年的销售量就超过 $100,000,000

欧阳慧芝 | 国际业务部总监 | 地产经纪人 在香港土生土长，欧阳慧芝曾多年在微软公司担任亚洲区高级 经理，管理遍布在亚洲区和印度的业务。她把从香港中文大学 获取的工商管理硕士学历，以及在国际商务方面的丰富经验带 到冯德堡房地产，现任国际部总监。欧阳不仅精通粤语、普 通话和英语，她也在过往的二十年在各地投资房产，非常 紧贴每个市场的脉搏。深厚的投资经验，加上营商技巧， 欧阳专精在国际交易中所需的策略。闲时，她喜欢探索 在普吉特湾不同的岛屿及到贝克山脉远足。

02

总裁之言

“2016年房地产市场非常蓬勃， 我们相信2017年会更加强势”

回顾过去12个月里的表现，反省与改进，并展望新的一年，设 立新年目标。总体来说，2016年的房地产市场是具有指标性的一 年。 根据2016年11月的标普/Case-Shiller房价指数指出，西雅图和波特 兰分别位居美国住宅房地产的前两名，每年的预估增长率分别为 11%及10.9%。为什么呢？有两个主要的原因。 首先，过去三年来，我们是全美就业人口成长速度最快的地区， 但在新建工程量方面，我们却是西岸城市中最低的地方。例如： 在过去12个月里，普吉湾地区有7万户的新就业移民，然而同期在 这四个县区中，只发放了9千个建筑许可证。我们大量的就业成长 是毋庸置疑的，但最基本的房屋供应却赶不上需求。波特兰和温 哥华地区也是如此。 其次, 低房贷利率继续推动我们房地产市场的热门度。在去年大部 份的时间里，利率一直保持4%以下，直到第四季，才免强的超过 4%。为什么？原因是房贷利率反映了世界对美国经济的信心。当 欧洲与亚洲的经济陷入困境时，投资者购买美国不动产抵押贷款 证券（例如大量的房贷），从而降低了利率。随着经济改善，外 国投资客减少注入美国市场的资金，因而导致加息。另外在2016 年里，新总统和新政府的未知性令市场紧张及使利率微微上涨。 然而，我们不相信今年或2018年房贷利率会攀升至5%以上。 总而言之，2016年房地产市场是个辉煌的一年，尤其是我们这个 区域，且我们相信2017年会是一样的强势。-- 麦克.格雷迪

03

关于 COLDWELL BANKER BAIN | SEAL

Coldwell Banker Bain | Seal 是全美17大的房地产

本公司在西华盛顿称为ColdWell Banker Bain，

公司。自1972年来，帮助无数的人在大平洋西北

而在波特兰、温哥华地区称为Coldwell

地区做房屋买卖。在华盛顿州和奥勒冈州有31家

Seal，并提供业务管理、商业地产投资及搬迁管

分公司，并有1000多名经纪人，专精豪宅领域，

理。根据房地产网站Real Trend 和RIS Media’s

提供买家和卖家全方位的服务。

Real Estate，Coldwell Banker Bain | Seal 一直是

此外，该公司再次荣获了全国Coldwell Banker 董

名列全美前20名的房地产公司，详情请浏览：

事提名「2015年杰出销量表现」，并在全球49个

www.coldwellbankerbain.com

国家中的3000多家挂钩公司脱颖而

www.coldwellbankerseal.com

Banker

出，作为「网 路代销商第一名」。

首500名 强大 仲介商

2016年

04

太平洋西北地区2016年度市场报告

2016年度市场报告 冯德堡房地产

2017年1月20日，华盛顿州，西雅图– 太平洋西北地区房地产经纪公司龙头– Coldwell Banker Bain 发布了年度市场报告， 提供多项关于普吉特湾地区的出售房产，包 含豪宅和出售公寓的统计数据。这份年度报 告反映了从2016年1月1日与2016年12月31日之 中的市场活动，也包含了几位首席经理经纪 人对几个主要市场的观察。 根据2016年的数据, CB Bain 总裁暨执行长Mike Grady说：「数据清楚地显示为什么普吉湾地

区是全美最热门的房地产市场，且依据预估人 口和就业增长，2017年将会持续这种热门的趋 势」。他继续说道：「我们也为买家保持乐 观，价格虽然不停上涨，至少房源库存也渐渐 增加，包括莫瑟岛、木兰、西雅图中区、西雅 图西區和吉沙普县等地区，都为房源库存提供 了些新希望。同样地，西雅图地区的出售公寓 源也有增加。然而，人们面临最大的困境还是 因为负担不起核心地区昂贵的房价，而外流到 周围负担较低的县城去」。

太平洋西北地区2016年度市场报告

贝尔维尤 冯德堡房地产

CB Bain 贝尔维尤分店首席经理经纪人Thadine Bak 表示：「我们对独立屋住宅及出售公寓房源短缩 感到遗憾，然而，2016年贝尔维尤房地产市场实际 表现非常亮眼，相较去年销量增长3.1%。尽管在 前五个月买家面临了艰困的市场条件：『太激烈 的竞争与太少的库存』，直到六月份，随着许多 卖家上市房产，疯狂的步伐才开始放缓; 不过，直 至年底，买家仍然保持积极与活跃的态度。12月

时，我们分公司代理的房产中，有许多项目都同 时接到多个报价，公司同仁们在圣诞佳节假期中 也都在为客户写报价单。因此，贝尔维尤地区的 独立屋售价较去年相比上涨10.6%，销售价格平均 上比叫价高了1.7％。由于买家族群觊觎贝尔维尤 的黄金地段、学区及公共设施，我们预估2017年会 持续这个趋势」。

太平洋西北地区2016年度市场报告

东部地區 冯德堡房地产

貝爾維尤 博赛尔 杜瓦尔/康乃馨 柯克兰 伊瑟阔/瑟马米什 默瑟岛 雷德蒙德 伍丁维尔

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数) 东部

$882,600

貝爾維尤

$1,097,100

博赛尔

$547,000

杜瓦尔/康乃馨

$534,500

柯克兰

$865,700

伊瑟阔/瑟马米什

$863,700 $1,642,100

默瑟岛 雷德蒙德

$813,000

伍丁维尔 地区出售公寓

$761,300 $405,600

$1,574,300

地区滨水别墅 (独立屋) 地区豪宅 ($2百万+ | 独立屋 +出售公寓)

$2,943,800

$0k $0k

$500k $500k

$1000k $1000k

$1500k $1500k

$2000k $2000k

$2500k $2500k

$3000k $3000k

已完成交易数量

3500 3000

8837

3006

2500

东部 已完成 交易数量

2000 1500 1000

1870 1296 399

500 0

33

1810

1501

貝爾維尤

24

303

1108 585

379

405

博赛尔

杜瓦尔/ 康乃馨

柯克兰

伊瑟阔/ 瑟马米什

默瑟岛

雷德蒙德

伍丁维尔

地区出售公寓

地区滨水别墅

地区豪宅

24

41

27

27

36

24

31

25

67

67

38

49

128

80

135

3.9%

28.6%

平均上市天数 目前库存单位

东部

590

63

90

37

48

-20.90%

-32.2%

-34.3%

-22.9%

-44.8%

104

43

7.2%

65.4%

-36.7%

-25.6% 2.1%

与2015年相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

西雅图地区 冯德堡房地产

根据CB Bain 联合湖(Lake Union)分店首席经理 经 纪人John Deely指出,「大量的物业快速进 出西雅 图市场,造成独特的市场流动性。2016 年的市场 持续攀升,超过8,400户住宅售出并过 户,相较2015 年成长2%。上一次西雅图创下这 种销售高峰已 经是10多年前的事了。2006年, 超过8,600户成功 销售、过户。不同的是,06年 大约有12,200多项上 市房产; 而16年大约只有 9,700多项上市房产。

这表示了房源库存量减少超过20%,而销售过 户 量却近于相当。2015年12月是西雅图最后一 次 有超过一个月份的住宅库存量,而2016年全 年,西 雅图的住宅库存量少于一个月份。 2016年,西雅 图房价中位数上涨12.7%,来到 $619,990,创历史新 高。自2012年以来,累积 增幅达到46.77%」。

太平洋西北地区2016年度市场报告

西雅图地区 冯德堡房地产

巴拉德| 翠湖 国会山 麦迪逊公园 木兰 西雅图西北区 西雅图中区 南联合湖 | 安妮皇后区 西雅图西区

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数) 西雅图地区

$827,700

巴拉德| 翠湖

$730,400 $1,044,000

国会山 麦迪逊公园

$1,327,000

木兰

$940,900

西雅图西北区

$788,100

西雅图中区

$738,000

南联合湖 | 安妮皇后区

$1,109,400

西雅图西区

$727,200

此地区出售公寓

$412,000

此地区滨水别墅

$1,493,600

此地区豪宅 ($2百万+ | 独立屋 +出售公寓)

$2,746,200

$0K $0k

$500K $500k

$1000K $1000k

$1500K $1500k

$2000K $2000k

5259

2000 1569

500

21

1371

135

300

355 396

88

133

巴拉德| 翠湖

国会山

麦迪逊公园

木兰

西雅图西北区

西雅图中区

南联合湖 | 安妮皇后区

西雅图西区

此地区出售 公寓

此地区滨水 别墅

此地区豪宅

15

69

24

28

18

24

28

22

18

71

75

25

26

73

17

38

44.4%

25.9%

13.3%

平均上市天数 目前库存单位 32

11

-3.0% 5.7%

791

342

西雅图 地区

203

西雅图地区 已完成 交易数量

2054

1000

0

$3000K $3000k

已完成交易数量

2500

1500

$2500K $2500k

14

17

-6.7% 10.0%

36

42

-12.2% 30.8%

-13.8% 27.3%

-2.6%

与2015年相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

普吉湾南区 冯德堡房地产

CB Bain 塔克马(Tacoma) 分公司的经纪人 Mike Flynn表示,「皮尔斯县(Pierce County) 的年终房 源 库存量又再次降低。跟去年新年前夕比起来, 全县 房源库存减少17%。唯有几个地区像是吉港 (Gig Harbor)、發飛(ﾞfe)和布朗点/打石点 (Browns’s Point/Dash Point)有与去年相当或比去 年高的库 存。北塔克马(North Tacoma)、大学城 (University Place)和莱克 (Lakewood)这几个 地区的库存总共下 降33%,共通点是他们都已是 饱和的社区,几乎已经 没有空地可再划分。相较 之下,吉港(Gig harbor)的 房源供应稳定提升,同 去年比上升1%。

不过,除了新建房屋庫存的問題外,有一种卖家 始终 沒法加入市场战局。有好一阵子,大家以为 退休人 士可以好好利用这个房价随着市价水涨船 高的行 好时机,没想到,问题是他们下一个房屋 选择的价钱 也上涨了,理想大小的房子已涨到他 们没办法负担 得起的地步,所以保持现状对他们 来说是最好的。 整体来说,那些选则不卖房的, 加上新建房屋太少,导 致房屋市场供不应求」。

太平洋西北地区2016年度市场报告

普吉湾南区 冯德堡房地产

吉港 | 钥匙半岛 北塔克马| 莱克伍德 | 大学城 葡呱乐| 格雷厄姆 景县东南区 景县西南区 班布里奇岛 银戴尔

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数) $379,400

南景县和皮尔斯县

$464,800

吉港 | 钥匙半岛 北塔克马| 莱克伍德 | 大学城

$317,200 $300,400

葡呱乐| 格雷厄姆h

$407,800

景县东南区

$373,000

景县西南区

$362,200

基萨普地区

$880,600

班布里奇岛

$338,300

银戴尔 南景县和皮尔斯县出售公寓

$220,600 $731,500

南景县和皮尔斯县滨水独立别墅 南景县和皮尔斯县豪宅 （1百万+|独立屋+出售公寓)

$1,391,000

$0k $0k

$500k $300k

$1000k $600k

$1500k$900k $2000k $1200k $2500k

$3000k $1500k

已完成交易数量

8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

吉港 | 钥匙半岛

北塔克马| 莱克伍德 | 大学城

葡呱乐| 格雷厄姆h

景县东南区

39

72

42

41

33

18294

5400

南景县和 皮尔斯县 已完成交易

基萨普地区 已完成交易

6068

2933

3741

3419

2515

533

386

306

景县西南区

班布里奇岛

银戴尔

南景县和皮尔斯 县出售公寓

南景县和皮尔斯 县滨水独立别墅

南景县和皮 尔斯县豪宅

33

50

36

37

87

103

1441

252

平均上市天数 目前库存单位

景县和 皮尔斯县

1940

299

286

364

537

336

-10.0%

-1.3%

-27.0%

-15.9%

-2.5%

-11.3%

61 基萨普 地区

67

51

19.6%

24.4%

243

155

143

13.1%

11.7%

-3.6%

1310 -0.2%

与2015年相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

普吉湾北区 (斯諾霍米什, 斯卡吉特, 霍特科姆) 冯德堡房地产

据林伍德(Lynnwood)和艾德蒙兹(Edmonds)分公司 升。我们应该会目睹Mountlake Terrace 地 区的新 的首席经纪人Diedre Haines表示,「2016年里, 在我 建房屋量有所提升,成为新的『热门地 点』。 们可观测的所有数据类型里,包含已过户交 我们已经见识到新建房屋预售(未上市新建房屋)数 易、交易中以及房源库存都有小幅上涨。我预估 量增加,希望这会对房源供不应求的问题能稍有 帮 2017年在南斯诺霍米什(South Snohomish)地区也 会 助。岸线市(Shoreline)地区也会有新建房屋的新 增, 是相似的状况。不仅房源库存量必须增加,加上 需 但随着市场往北移动,也意味着会带来更多 的买家 求量和快速的市场吸收率,令增大库存量的需求 飙 与竞争」。

太平洋西北地区2016年度市场报告

普吉湾北区 (斯諾霍米什, 斯卡吉特, 霍特科姆) 冯德堡房地产

安纳科塔斯 贝灵汉 艾德蒙兹 埃弗雷特 林恩伍德 玛丽斯维尔

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数) $400,400

普吉湾北区

$449,500

安纳科塔斯 贝灵汉

$395,400 $563,900

艾德蒙兹

$362,200

埃弗雷特

$433,700

林恩伍德

$320,500

玛丽斯维尔

$260,400

三县地区出售公寓

$590,600

三县地区滨水独立别墅

$1,340,600

三县地区豪宅($1百万 + 独立屋+出售公寓)

$0k

$300k

$600k

$900k

$1200k

已完成交易数量

2000 1557

普吉湾北区 已完成交易總量

1317

1000 962

776

500

234

495

35

6949

1982

1842

1500

0

$1500k

97

安纳科塔斯

贝灵汉

艾德蒙兹

埃弗雷特

林恩伍德

玛丽斯维尔

三县地区出售 公寓

三县地区滨水 独立别墅

三县地区豪宅

62

48

26

28

25

33

28

86

83

121

112

45

65

-5.9%

-33.8%

平均上市天数 目前库存单位

普吉湾北区

579

81

158

-22.9%

-25.7%

-31.9%

56

128

35

-25.1%

-51.4% 7.1%

3.7%

30%

与2015年相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

普吉特海湾县区 冯德堡房地产

太平洋西北地区2016年度市场报告

普吉特海湾县区 冯德堡房地产

海岛县 景县 基萨普县 皮尔斯县 斯卡吉特县 斯诺霍米什 霍特科姆

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数) $317,400

海岛县

景县

$654,400 $326,200

基萨普县

皮尔斯县

$295,000

斯卡吉特县

$300,400

斯诺霍米什

$391,900 $306,400

霍特科姆

$0K

$100K

$200K

$300K

$400K

$500K

$600K

$700K

$800K

已完成交易数量

30000 25000

27666

20000 15000

17261

10000

5400

15664

4530

5000

2335

0

海岛县

景县

基萨普县

皮尔斯县

斯卡吉特县

斯诺霍米什

霍特科姆

93

28

61

54

96

37

97

2792

823

1643

1360

-18.2%

-17.2%

-22.8%

-18.6%

2655

平均上市天数 目前库存单位 844

1776

-7.4%

-6.5%

1310 0.2%

与2015年相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

华盛顿州西南区 冯德堡房地产

CB Seal西温哥华首席经纪人帕姆.桑德斯(Pam Saunders)表 示,「目 前克拉克县的市场与2016年相比,仍然强势。新建房屋 与现有二手 房销售同时保持稳定。房子必须订在合理的价位才会 吸引买家。 最受欢迎的价位是在25万到40万之间。消费者对房价 方面有充 分的了解,所以一但卖家定价过高,在市场待售的时间 就会相对拉 长。2016市场比2015年来得活跃。已过户交易销售额 上涨5.8%,交 易中销 额上涨3.3%,而新上市房源量上涨 3%」。

太平洋西北地区2016年度市场报告

华盛顿州西南区 冯德堡房地产

东克拉克县 北克拉克县 西克拉克县

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数) 东克拉克县

$349,600

北克拉克县

$360,300

西克拉克县

$328,700

$198,500

地区公寓

$1,790,300

地区豪宅 ($1百万+| 独公寓)

$0K

$500K

$1000K

$1500K

$2000K

已完成交易数量

5000 4000 3000

4186

2000 2019

1000 0

1305

437

55

东克拉克县

北克拉克县

西克拉克县

地区公寓

地区豪宅 ($1百万+| 独公寓)

38

46

37

32

116

45

79

平均上市天数 目前库存单位 560

175

275

-9.7%

-23.9%

-1.4%

-13.2% 12.5%

与2015年相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

华盛顿州西南区 冯德堡房地产

克拉克县 考利茨县

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数)

克拉克县

$344,900

考利茨县

$212,100

$0K 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

$50K

$100K

$150K

$200K

$250K

$300K

$350K

已完成交易数量

7667

1344

克拉克县

考利茨县

39

54

平均上市天数 目前库存单位 1029

200

-9.2%

-25.4% 与2015年第三季相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

奥勒冈州 波特兰地区 冯德堡房地产

奥勒冈州,波特兰( 2017年1月20日) — 西北地 区 领先的房地产经纪公司Coldwell Banker Seal 发 布了年度市场报告,提供各项奥勒冈州及华盛 顿 州西南部房屋销售统计数据,此年度报告反映 了 2016年1月1日至2016年12月31日之间的市场 活 动。 CB Seal 波特兰西部主席经理经纪人布莱恩.休 斯 敦 (Brian Houston) 表示,「2016年上市房产 和已 过户房产数量略低于2015年。2016年同期 与2015 年相比,新上市房产量(41,121)上升 0.7%,已过户交 易量(32,798)下降1.5%,以及 交易中数量下降3.9%, 总体来说较为淡静。由 于估价人员短缺,且房源 库存量依然低,交易完 成天数大多超过60天。

CB Seal 奥斯威戈湖(Lake Oswego)分店首席经 纪 人David Sly表示,“奥斯威戈湖/西林区市场 房价 持续上涨,与2015年相比,涨幅为 13.4%,弥补了下 降9.5%的交易中房价。这个 区域的2017年经济 前景非常看好,全州失业率 为 5.2%,创2008年以来 新低。建筑许可证发放 数量较去年上涨20%左 右。根据第39届全国乔 迁报告指出,奥勒冈州保 持『第一名乔迁目的 地 』以及根据房地产网站 Zillow,奥勒冈州为 『全美升值最快』的房地产 市场」。

太平洋西北地区2016年度市场报告

奥勒冈州 波特兰地区 冯德堡房地产

比弗顿| 阿罗哈 奥斯威哥湖 | 西林 密尔沃基 | 欢乐谷 北波特兰 东北波特兰 东南波特兰 西波特兰 | 罗利山

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数) $400,000

北波特兰 东北波特兰

$435,500 $377,100

东南波特兰 西波特兰 | 罗利山

$637,300 $715,800

奥斯威哥湖 | 西林 密尔沃基 | 欢乐谷

$393,200

比弗顿 | 阿罗哈

$379,500

波特兰市区出售公寓

$297,300

波特兰市区豪宅 ($1百萬+| 独立 屋 +出售公寓)

$1,481,300

$0K

$300K

$1200K

3447

3000 2500

$1500K

3408

2504

2000

2339

1500

2157

1812

1000 0

$900K

已完成交易数量

3500

500

$600K

1265 1049

670

北波特兰

东北波特兰

东南波特兰

西波特兰 | 罗利山

奥斯威哥湖 | 西林

密尔沃基 | 欢乐谷

比弗顿 | 阿罗哈

波特兰市区出 售公寓

波特兰市区 豪宅

22

22

26

32

43

36

24

27

68

286

157

307

391

9.0%

23.3%

6.0%

平均上市天数 目前库存单位 75

208

302

281

244

50.0%

14.9%

7.5%

20.6%

2.5%

-2.7% 与2015年相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

奥勒冈州 波特兰地区 冯德堡房地产

克拉克马斯县 梅尔特诺默县 雅山县 华盛顿县

2016 年度市场报告

獨立屋及出售公寓 平均售价 (最接近之百位数) 克拉克马斯县

$454,500

梅尔特诺默县

$427,900

$422,200

华盛顿县

$315,500

雅山县

$0K

$100K

$200K

8000

$500K

9891

6000

7626 6330 1529

2000 0

$400K

已完成交易数量

10000

4000

$300K

克拉克马斯县

梅尔特诺默县

华盛顿县

雅山县

39

28

29

49

743

327

12.2%

18.9%

平均上市天数 目前库存单位 895

985

-6.3% 7.8% 与2015年第三季相比

太平洋西北地区2016年度市场报告

太平洋西北地区2016年度市场报告 冯德堡房地产

信息和统计数据来自NWMLS和 RMLS。 统计数据非由西北Multiple 服务或区域Multiple上市服务编 或 发布。