Outra Luz by Vitor Nisida

outra luz

ALTERNATIVAS URBANÍSTICAS PARA O PROJETO NOVA LUZ

tfg VITOR COELHO NISIDA orientação RAQUEL ROLNIK fauusp SÃO PAULO, 2011

trabalho final de graduação banca examinadora

VITOR COELHO NISIDA RAQUEL ROLNIK (orientadora) EDUARDO NOBRE ANDERSON KAZUO NAKANO

À Raquel, por ter topado me orientar e por ter me ajudado tanto nestes últimos anos de FAU. Aos professores Eduardo Nobre, Sivana Rubino e Kazuo Nakano, pela compreensão e parceria nesta reta final da minha formação. À minha mãe Alba, pela paciência com meu mau humor: só mãe mesmo. Ao meu pai Luiz, por dar tanto tanto apoio mesmo que sem saber. Ao meu irmão, por ter os melhores jogos para me distrair nos fins de semana em Campinas. À minha irmã, por ter as melhores histórias para me divertir nos almoços também nos fins de semana em Campinas. Aos meus avós por serem meus avós. A todos os meus amigos: da escola, da “12D”, da Mesa 3, do LabCidade, os agregados, sejam eles recentes ou de longa data, estejam eles mais ou menos presentes no meu dia-a-dia. Todos são tudo o que alguém precisa e a eles eu agradeço por terem essa inexplicável qualidade de me suportar. E aos bravos e incansáveis moradores (também vizinhos) e comerciantes da Santa Ifigênia e Luz, que outra luz abraçaram uma importante luta contra um grande absurdo e por isso merecem todo apoio possível.

Sumário 1 Introdução

2 Caracterização da Área

ÁREAS DE DIREITO DE PREEMPÇÃO

ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA (AIU)

PROJETOS ESTRATÉGICOS DE INTERVENÇÃO URBANA (PEIU)

CONCESSÃO URBANÍSTICA

FORMAÇÃO DA STA. IFIGÊNIA

NOVOS CENTROS

NOVOS DESLOCAMENTOS

3 Intervenção na Luz

A IDEOLOGIA DA DEGRADAÇÃO

A “BOCA DO LIXO”

DÉCADA DE 1970

DÉCADA DE 1980

2.2 A Nova Luz, o Bairro Santa Ifigênia e o Distrito República

3.1 Primeiras Iniciativas

POPULAÇÃO

DÉCADA DE 1990

ATIVIDADE ECONÔMICA

PROGRAMA LUZ-MONUMENTA

CONFLITOS

PRIH LUZ

2.3 Estrutura Urbana

3.2 Nova Luz

SISTEMA VIÁRIO

TRANSPORTE PÚBLICO

USO DO SOLO

ESTRUTURA FUNDIÁRIA

MORFOLOGIA DA OCUPAÇÃO

NOVA LUZ PRÓ-CENTRO

CONCESSÃO URBANÍSTICA NOVA LUZ

101

O PROJETO

102

AVALIAÇÃO DO PROJETO NOVA LUZ

105

PLANO DE URBANIZAÇÃO DA ZEIS 3

117

ESPAÇOS LIVRES

4 Análise Crítica

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS

PATRIMÔNI HISTÓRICO

VAZIOS URBANOS

EDIFÍCIOS VAZIOS

CORTIÇOS E OCUPAÇÕES

2.4 Legislação Urbanística

ZEIS

outra luz

2.1 Evolução Histórica

4.1 Considerações

119

O CENTRO E SUA IMAGEM

119

DEGRADAÇÃO

119

O MODELO E O PROJETO

120

NOVOS USOS

120

SUBUTILIZAÇÃO

121

ZONEAMENTO

COMÉRCIO

121

ZEPEC E TOMBAMENTOS

PRESERVAÇÃO

122

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA CENTRO

INSTRUMENTOS NORMATIVOS

122

ZEIS 3

122

A INTERVENÇÃO URBANA

122

MODELO DE PARTICIPAÇÃO E IMPLEMENTAÇÃO

182

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

182

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA SANTA IFIGÊNIA

186

OBJETIVOS

187

PERÍMETRO DA OPERAÇÃO

187

CONSELHO GESTOR

187

PORENCIAL CONSTRUTIVO

189

REGRAS DA OPERAÇÃO

189

VOLUMETRIA

189

7.1 Considerações Finais

191

5 Ideias Para Um Projeto Alternativo

5.1 Estudo de Propostas QUESTÕES E IDEIAS INICIAIS

125

5.2 Proposições

135

125

HABITAÇÃO

131

COMÉRCIO

131

ESPAÇOS PÚBLICOS

132

EQUIPAMENTOS SOCIAIS

132

6.1 Programa e Projeto Urbano Básico

136

6 Outra “Luz”

CRITÉRIOS PARA RENOVAÇÃO

136

ADENSAMENTO CONSTRUTIVO

139

MORADIA

139

NOVOS EQUIPAMENTOS

144

ESPAÇOS PÚBLICOS: PRAÇAS

146

ESPAÇOS PÚBLICOS: RUAS

149

TRANSPORTE PÚBLICO

150

COMÉRCIO

156

FASEAMENTO DO PLANO

156

6.2 Instrumentos Urbanísticos de Intervenção

178

ZONEAMENTO

178

DIREITO DE PREEMPÇÃO

178

NOVAS ZEIS 3

178

PEUC E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

178

APLICAÇÃO CONJUNTA

181

182

7 Conclusão

6.3 Plano de Requalificação Alternativo

COMPARAÇÃO DAS PROPOSTAS

191

CONSIDERAÇÕES DO MODELO E DOS INSTRUMENTOS

193

CONSIDERAÇÕES FINAIS

194

8 Referências

196

outra luz

introdução

PARTE 1

O tema deste trabalho final de graduação é o projeto “Nova Luz”, não apenas como projeto de intervenção urbana na área consolidada do centro histórico de São Paulo, mas também como novo instrumento urbanístico de planejamento do território proposto pela Prefeitura Municipal de São Paulo: a Concessão Urbanística. Um de seus principais objetivos é avaliar criticamente o projeto “Nova Luz” (na região do bairro Santa Ifigênia) como novo paradigma de ação do poder público e da iniciativa privada sobre a cidade, questionando seus métodos e dispositivos de promoção de grandes transformações da estrutura urbana e da estrutura social existentes. A reflexão proposta sobre o instrumento da Concessão Urbanística, no qual se baseia o projeto, visa construir um discurso crítico sobre este modelo de ação do Estado na cidade, confrontando-o aos conflitos e as demandas presentes hoje nesta área da cidade de São Paulo, bem como para explorar outras possibilidades de regulação e de intervenção.A avaliação da iminente implementação da Concessão e de seu projeto, assim como das possibilidades de ação dos agentes privados envolvidos, busca contextualizála em um processo histórico de políticas de recuperação do centro de São Paulo e da própria formação e evolução da cidade, que determinam, ou muito influenciam, tanto a postura do Estado quanto o interesse e as atividades especulativas do mercado imobiliário. Neste aspecto, a referência de autores como Flávio Villaça é crucial para se desenhar e compreender o quadro de medidas do poder público, pois tratase de uma literatura que aborda não apenas os processos de evolução e de transformação do espaço urbano em São Paulo, mas também a correlação destes com os instrumentos sociais de dominação e com as ações do Estado. A leitura que Villaça se propõe a fazer sobre o deslocamento das elites e o consequente abandono da área central é um exemplo de abordagem essencial para o entendimento das políticas de “revitalização” do centro e de reversão de seu processo de “declínio social”, cujo conceito parece já estar incrustado no imaginário da opinião pública:

que sua tomada pelos miseráveis. Essa foi a gota d’água que fez com que as classes média e média alta abandonassem definitivamente o centro, abrindo suas portas para entrada dos miseráveis e dos ambulantes.” (VILLAÇA, 2001, 154)

A própria condição da área central de região a ser recuperada (“requalificada” ou “revitalizada”) deve ser revista para evitar que a força ideológica dos termos induza a julgamentos equivocados, que, notadamente, pesam sobre as decisões e as práticas incoerentes com os reais problemas do centro, como as iniciativas impositivas e excludentes que, geralmente, caracterizam as grandes transformações urbanas. Os efeitos que grandes reconversões urbanas geram sobre as populações que habitam as áreas contempladas pelos projetos, geralmente desfavorecem os grupos sociais de menor renda por um processo de gentrificação do espaço, caracterizado pela expulsão desses em decorrência da valorização da terra. O perfil e os objetivos do projeto “Nova Luz”, que pretende operar grandes alterações no centro de São Paulo, levantam a questão de quão socialmente excludente esta iniciativa, defendida pela prefeitura como de interesse público, pode ser. Neil Smith discorre sobre a gentrificação generalizada em Nova York, como processo de deslocamento de setores populares para fora do centro a partir de sua valorização, sugerindo que não se trata de um processo apenas decorrente, mas parte integrante e necessária das iniciativas de “regeneração urbanas”, que não são apenas a mera substituição populacional, mas também uma profunda transformação de dimensão urbana em aspectos econômicos e cotidianos que, que visam a identificação das classes de maior renda com o novo espaço modificado. “Mais que edifícios reabilitados e apartamentos reformados, a gentrificação abrange cada vez mais os novos restaurantes e as vias comerciais do centro,os parques em frente ao rio e os cinemas, as torres

“Elas [classes de mais alta renda] romperam com o centro. [...] A partir

dos edifícios das marcas famosas, os museus das grandes fundações, os

de então, outro fator especificamente brasileiro colaborou inegavelmente

locais turísticos de todos os tipos, os complexos culturais, em resumo, todo

para agravar essa ruptura e aniquilar a frágil simbiose centro-classes

um leque de grandes operações na paisagem das áreas centrais” (SMITH,

média e média alta centrais: a tomada do centro pela violência, mais do

2006,72)

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Segundo o mesmo autor, o processo da gentrificação em Nova York obteve espaço para se desdobrar quando poder público e iniciativa privada passaram atuar juntos sob a direção de interesses semelhantes, visando um posicionamento estratégico da cidade na economia global, tal qual os projetos de reconversão urbanas dedicados ao centro de São Paulo como o “Nova Luz” pretenderam e pretendem fazer. A degradação física, geralmente atribuída à presença de setores mais pobres da população, impulsiona uma sequencia de transformações, que, se não objetivam a eliminação destes grupos, geram inevitavelmente sua expulsão do local onde vivem e/ou trabalham, deixando de ser impeditivos ao investimento subsequente do capital imobiliário, que preferencialmente busca atender às demandas das classes de média e alta renda. A urgência do debate e do desenvolvimento de temas, como a participação popular na vida política das cidades, os instrumentos legais que a regulamentam do ponto de vista urbanístico e as concepções de planos existentes para ela, definiram este tema que se desenvolveu ao longo da primeira etapa do trabalho com um esforço de pesquisa histórica e de análise crítica sobre, inclusive, aspectos estruturai e sociais que caracterizam a área onde incide a concessão. A fase propositiva que segue esta primeira etapa tem como caráter o estudo de alternativas de intervenção para mesma área do projeto Nova Luz. As proposições feitas tem como base, além da análise crítica deste trabalho, o processo de avaliação que a própria população residente e trabalhadora da região tem feito nas poucas arenas de debate sobre o projeto como as audiências públicas, realizadas para apresentá-lo, o Conselho Gestor da ZEIS 3 da Santa Ifigênia ou com as reuniões de associações de moradores e lojistas do bairro.

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Apesar da falta de espaços, abertos à participação popular nos processos de decisão do projeto, a mobilização social criada em função da demanda por um envolvimento maior da população local possibilitou o desenvolvimento de um rico processo paralelo de questionamento e de debate de ideias sobre quais seriam as verdadeiras necessidades daquela região central para a promoção de uma real requalificação do lugar. Este trabalho é, acima de tudo, de um exercício propositivo que cria uma hipótese de como a qualificação de uma

área como a “Nova Luz” pode ser diferente a partir da leitura do que os próprios moradores e comerciantes colocam como problemas e prioridades.

caracterização da área PARTE 2

2.1 Evolução Histórica Apesar de carregar o nome de outro bairro, o Projeto Nova Luz é uma concessão urbanística inteiramente contida no bairro de Santa Ifigênia; assim toda referência feita a ele tem correspondência imediata com o perímetro da Nova Luz. [MAPA 1] A caracterização histórica deste bairro é uma forma de vincular sua formação ao crescimento do centro e da cidade de São Paulo como um todo em um esforço de construir um primeiro quadro analítico da área. Desta maneira, a compreensão da área do Projeto Nova Luz pode apoiarse em fundamentos mais abrangentes que contextualizem sua configuração e dinâmica atuais.

FORMAÇÃO DE SANTA IFIGÊNIA A primeira igreja de São Paulo construída além do Rio Anhangabaú foi a de Santa Ifigênia, que passou a constituir o núcleo da primeira freguesia paulistana desmembrada da Sé a partir de 1809 [MAPA 2]. O projeto de loteamento de Santa Ifigênia foi feito pelo Marechal Arouche de Toledo em 1810, que, mais tarde em 1826, foi nomeado pela Câmara como responsável pelo desenho dos arruamentos da cidade: “... o que dá à ‘cidade nova’ imperial, uma impressão de continuidade e organização diferente da cidade colonial, mais orgânica e espontânea.” (SANTOS NETO, 2000, pg.13)

Embora já tivesse um desenho mais urbano com traçado de ruas e quadras desde a primeira década do século XIX, Santa Ifigênia ainda não figurava como forte núcleo urbanizado da cidade. São Paulo era circunscrita por um cinturão de chácaras ao redor da colina histórica, as quais serviam tanto como residência quanto como áreas produtoras e de abastecimento da própria cidade. (LANGENBUCH, 1971, pg.09)

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Até a década de 1870, a cidade se resumia a um “... pequeno burgo medieval, incrustado na colina compreendida entre os vales dos córregos Anhangabaú e Tamanduateí.” (VILLAÇA, 2001, pg. 192) Pode-se entender que a freguesia de Santa Ifigênia se manteve com as mesmas feições de ocupações dispersas, muitas vezes relacionadas a produção de subsistência e de abastecimento da cidade, por um longo período.

População

Distrito de Santa Ifigênia

Município São Paulo

1836

1874

1874 Fonte: LANGENBUCH, Jurgen. 1971

Um importante marco na virada dos padrões de crescimento de São Paulo é a instalação da Estrada de Ferro São Paulo Railway (Santos-Jundiaí) em 1867 [MAPA 3]. A partir dos anos que seguiram à implantação das ferrovias – desta e da E.F. Sorocabana -, a cidade experimentou um crescimento urbano e demográfico sem precedentes, que impulsionou sua expansão definitiva para além do triângulo histórico na colina em que nasceu. O papel da urbanização de bairros a oeste do núcleo original, como Santa Ifigênia, é importante para entender o sentido do movimento de expansão por que passou a cidade desde então. A formação e ocupação progressiva deste bairro, assim como de Campos Elíseos, Santa Cecília e Vila Buarque, está diretamente vinculada ao deslocamento da população de maior pode aquisitivo. Enquanto as indústrias ocupavam grandes terrenos, junto com os loteamentos da baixa renda, para a direção leste ao longo da estrada de ferro, os sítios mais vantajosos, e, portanto, mais valorizados, serviam à expansão física das elites. “Para leste, a expansão urbana teria que vencer a ampla e inundável várzea do Carmo e ainda cruzar a estrada de ferro. [...] Para oeste, era necessário apenas saltar o vale do córrego Anhangabaú, um vale mais estreito que do Tamanduateí e sem várzea alagável; além disso, após superado o obstáculo, tinha-se acesso a uma sequência de morros levemente ondulados...” (VILLAÇA, 2001, pg.193)

O crescimento urbano que se observa a partir da década de 1870 no sentido oeste [MAPA 3], transpondo o vale do Anhangabaú e incluindo Santa Ifigênia, é notadamente dirigido para a população mais rica. O núcleo compacto da colina histórica deixava de ser o único lugar da cidade e de suas elites, e passava a assumir um perfil mais comercial, se constituindo como uma

Mapa 1

LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO

PERÍMETRO NOVA LUZ

Luz Campos Elíseos Santa Ifigênia Santa Cecília

República

Sé

centralidade. A leitura que Flávio Villaça se propõe a fazer sobre esta expansão da cidade de São Paulo busca descrever o processo de segregação que estruturou seu território desde este momento de forte crescimento urbano. Se referindo ao setor de expansão preferencial dos grupos mais ricos, para oeste, e ao setor onde a população trabalhadora mais pobre se assentava a leste da colina histórica e da ferrovia, Villaça resume: “Definia-se, assim, a divisão da cidade em ‘lado de cá’ e ‘lado de lá’ dos trilhos.” (VILLAÇA, 2001, pg.192)

Os Campos Elíseos, bairro vizinho à Santa Ifigênia, é um exemplo do padrão de ocupação aristocrático que definiu o vetor de expansão oeste de São Paulo. Em 1880, foi o primeiro loteamento com desenho totalmente ortogonal, com praças e ruas largas, planejado para ser lançado no mercado imobiliário de alta renda e receber os palacetes da elite cafeeira em seus largos terrenos. Este trecho urbano passou a carregar o título de “cidade nova”, ideologicamente, constituído para diferenciar os bairros nobres em relação à cidade antiga, que era deixada para trás entre os dois corpos d água que definiam a colina de fundação.

O desenvolvimento de São Paulo nas últimas décadas superando o vale do Anhangabaú no sentido oeste é visível na “Planta da Cidade de São Paulo” levantada em 1881, na qual se nota o avanço dos arruamentos que abriam os novos bairros sobrepondo-os ao cinturão de chácaras. O papel da Avenida São João e, principalmente, do transporte de bonde por tração animal foi decisivo no processo de urbanização desta área.

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A estação de trem, as linhas de bonde, a mudança da residência de fazendeiros do interior para a capital, o desenvolvimento do comércio, a instalação de restaurantes, hotéis e cinemas configuraram o quadro de prosperidade desta parte da cidade entro o fim do século XIX e primeiras décadas do XX. A participação do Estado na afirmação do novo centro para além do vale e na consolidação da segregação das elites em relação aos outros grupos sociais também foi crucial.

O viaduto do Chá [IMAGEM 1], o Teatro Municipal e a Biblioteca Municipal são exemplos de investimentos que corroboraram com a valorização deste setor e com a consequente cristalização de um primeiro processo de transferência das elites do centro velho para o centro novo. (VILLAÇA, 2001, pg.264)

NOVOS CENTROS Na década de 1920, o crescimento vertical e o desenvolvimento imobiliário, que também atingiu a Santa Ifigênia, foram estimulados por regulações urbanísticas que dirigiam a verticalização pelos eixos viários da cidade em expansão. Na Avenida São João, por exemplo, não eram permitidas construções com menos de três pavimentos e o controle de altura permitia que as edificações tivessem de duas a três vezes a largura da rua que as servia. A partir da década de 1930, o Plano de Avenidas [MAPA 4] do engenheiro secretário Francisco Prestes Maia ganha força como modelo urbanístico de estruturação viária urbana, fundado no automóvel como padrão de mobilidade. A implantação do plano com o alargamento de vias do Perímetro de Irradiação, que agregava as avenidas ao redor do centro histórico, e das radiais de ligação do sistema com os bairros para a circulação do automóvel colocou tanto o centro velho quanto o centro novo em outro patamar de acessibilidade viária, que redefiniria sua função no território. Até o fim desta década, os bairros a oeste do centro ainda eram ocupados por imóveis de famílias de alto padrão, porém o sentido da expansão dos grupos mais ricos da cidade já tomava outros rumos com participação fundamental do esquema viário que se afirmava. “Relembremos que a partir de Campos Elíseos, Vila Buarque e Santa Cecília, as camadas de mais alta renda começaram seu caminhamento em direção à Avenida Paulista [...] aquelas camadas não prosseguiram na direção oeste; defletiram à esquerda e começaram a subir pelos contrafortes do espigão.” (VILLAÇA, 2001, pg.263)

A disposição física dos grupos sociais tinha o vale do Anhangabaú como marco: a oeste e sul dele estavam o comércio, os escritórios, restaurantes e consultórios das elites, figurando o “centro novo” uma centralidade dominante “...com

Mapa 2

Sﾃグ PAULO 1810 FREG UESIAS

Sﾃｩ

Sta. Ifigﾃｪnia

uma concentração de usos terciários de prestígio, amparada principalmente no trecho privilegiado do Perímetro de Irradiação (avenidas Ipiranga, São Luís e Rua Maria Paula).” (NAKANO; CAMPOS; ROLNIK, 2004, pg.130)

NOVOS DESLOCAMENTOS O processo chamado de “degradação” urbana que atingiu o bairro Santa Ifigênia faz parte de uma etapa seguinte à consolidação do “centro novo” na condição de polo econômico e setor da alta renda da cidade. Até os anos 1930 e 1940, a Rua Santa Ifigênia era uma elegante via de lojas e edifícios de apartamentos, mas, a partir dos anos 1950, o perfil desta e de outras localizações do centro mudariam substancialmente. A expansão urbana da alta renda, que havia se desviado em direção à região da Paulista, abria novas frentes imobiliárias para a população mais rica, que aos poucos ia deixando os bairros centrais de alto padrão, os quais, nas décadas anteriores, concentravam essas elites. O esvaziamento progressivo dessas áreas tinha uma relação dupla com o sistema viário que se consolidava de acordo com as diretrizes do Plano de Avenidas de 1930. Por um lado, a transformação do centro velho e do novo em um único centro antigo, que organizava o tráfego de passagem dos veículos por suas rótulas perimetrais e vias radiais contribuía para a degradação ambiental com a poluição do ar e aumento dos ruídos. Por outro lado, a constituição de vias, nos anos subsequentes, que privilegiaram a estruturação e acessibilidade à região da Avenida Paulista e, posteriormente, do quadrante sudoeste (Faria Lima e Marginal Pinheiros), propiciaram a ocupação da população de alta renda e dos setores econômicos mais dinâmicos nestas novas áreas. [MAPA 5] O abandono do centro por suas elites foi acompanhado pela substituição destas por uma população de perfil econômico inferior. Concomitantemente ao povoamento do centro por grupos de menor renda, ocorreu uma transformação de suas atividades econômicas, que passaram a atender essas camadas mais populares. outra luz

Não foram apenas as intervenções urbanas diretas que possibilitaram o deslocamento definitivo da população de alta renda para fora do centro: este processo de abandono também se deve a posturas da regulação de uso e

ocupação do solo. A lei de zoneamento de 1971 é um exemplo de como a produção imobiliária para média e alta renda foi dirigida no sentido centroquadrante sudoeste. “Juntamente com a Z3 e a Z4, a Z5 passou a gozar do dobro do aproveitamento permitido na maior parte da cidade, já que quatro quintos da área urbana permaneceram com coeficiente, máximo entre 1 e 2. Porém o zoneamento acabou contribuindo para a superação do papel dominante do centro histórico. Na medida em que a Z5 central não se distinguia das Z4 e Z3 criadas nas novas frentes de valorização imobiliária, como os Jardins, Pinheiros, Itaim, Moema e outros. [...] o zoneamento consagrou a expansão tanto da verticalização como das atividades centrais, desconcentrando-as. [isto é empurrando-as para fora do centro original]” (NAKANO;CAMPOS;ROLNIK, 2004, pg.141)

Paralelamente a este processo de regulação e de intervenções viárias de estímulo à expansão do centro, prioritariamente no sentido da calha do Rio Pinheiros, foram feitos investimentos na rede de transportes coletivos, que priorizavam o encontro na região central da cidade, o mesmo centro velho que era abandonado pelos mais ricos e progressivamente ocupado pelos mais pobres. O investimento no metrô cuja articulação está dentro da colina histórica na Sé, a construção de terminais de transferência pela região e a implementação de corredores de ônibus potencializaram a acessibilidade do centro para as faixas de menor renda, usuárias destes sistemas. Em contraposição aos investimentos na macroacessibilidade viária beneficiando atividades econômicas de maior prestígio e a locomoção da alta renda por automóveis no centro expandido em direção ao setor sudoeste (com túneis, corredores e avenidas), eram feitos investimentos nos transportes públicos que focavam suas redes na área central: “Enquanto a cidade como um todo e mais particularmente os bairros da calha do Rio Pinheiros eram abertos ao automóvel, e este se impunha como meio de transporte quase exclusivo das camadas de maior renda, a melhoria dos sistemas de transporte de massa abria cada vez mais o

FERROVIAS RIOS E CÓRREGOS

PERÍMETRO NOVA LUZ

RIOS E CÓRREGOS

COLINA HISTÓRICA

Mapa 3 (sequência)

EX PANSÃO U RBAN A

SÃ O PAU LO 1881

SÃ O PAU LO 1924

SÃO PAULO 1905

SÃO PAUL O 1943

SÃO PAU L O 1916

SÃO PAU L O 1951

centro aos pedestres de menor poder aquisitivo – tendência reiterada pela pedestrianização de logradouros e outras medidas de tráfego que coíbem a circulação de veículos particulares.” (NAKANO; CAMPOS; ROLNIK, 2004, pg. 155)

A transformação do bairro Santa Ifigênia naquilo que ele é hoje, assim como de outras localidades do centro de São Paulo, está vinculada a esta reformulação do espaço urbano. A saída dos grupos sociais de maior poder aquisitivo do chamado “centro novo” do começo do século XX para ocupar outras áreas de investimento imobiliário de alto rendimento; a reorganização da macroacessibilidade viária que transformou este mesmo centro em uma rótula de passagem do automóvel; a crescente agressão física do tráfego de veículos com a poluição atmosférica e sonora; o incremento da rede de transportes coletivo com foco na região central; e a consequente ocupação destas localizações por setores sociais de menor renda reconfiguraram a economia e a dinâmica locais. A intensificação da passagem de pedestres e as infraestruturas de acesso à região pelos sistemas de transporte coletivo são fatores importantes para se compreender o quadro atual da região de Santa Ifigênia. A área central como um todo se consolidou como zona terciária aglomerando 11% [OD07] de todos os postos de trabalho do município em seus dez distritos: Consolação, Bela Vista, Liberdade, Cambuci, Brás, Pari, Bom Retiro, Santa Cecília, Sé e República, onde está o perímetro da Nova Luz. Ideologicamente, o chamado “declínio” da área central é construído sobre o processo de abandono das elites [MAPA 7], que não constituiu seu esvaziamento absoluto, pois foi imediatamente ocupado por grupos sociais de menor poder aquisitivo e nunca deixou de ter um importante papel na economia urbana com sua intensa atividade comercial. A formação de um centro mais popular tomado pelo comércio e pelos serviços é constantemente associada a sua degradação física, que está, contudo, muito mais vinculada a políticas de gestão do solo urbano que à substituição de sua população residente. outra luz

A transferência da centralidade, entendida como localização das atividades de maior prestígio e da população de maior renda, foi pactuada pelo Estado, que institucionalizou o deslocamento do centro para setor sudoeste com a

regulação urbanística e favoreceu a ação do mercado imobiliário neste trecho urbano com os investimentos viários. A tomada do centro pela informalidade, por desempregados, por grupos vulneráveis, acentuou o choque com seus ocupantes originais embora não sejam o motivo de sua saída e sim uma consequência deste processo. Sobre isso, Villaça pontua: “...a tomada do centro pela violência, mais do que sua tomada pelos miseráveis [...] foi a gota d’água que fez com que as classes média e média alta abandonassem definitivamente o centro, abrindo suas portas para entrada dos miseráveis e dos ambulantes. A tomada do centro é mais efeito do que causa do abandono do centro por parte das classe média alta e alta.” (VILLAÇA, 2001, pg.154)

A IDEOLOGIA DA DEGRADAÇÃO Apesar da vitalidade econômica marcada pela intensa atividade comercial, a ideologia erguida sobre a imagem do centro se baseia na ideia de que esta localização da cidade não se presta mais ao interesse e ao tipo de ocupação que os grupos sociais dominantes demandam. Assim, qualquer outro quadro socioeconômico é entendido como uma situação de declínio social e degradação urbana, sobretudo, se o padrão de renda de seus ocupantes for inferior. “Com a consolidação de novos vetores imobiliários no sentido sudoeste da capital, a alta burguesia e depois a classe média afastaram-se progressivamente do Centro, carreando a ação do Estado para as novas áreas.” (KARA-JOSÉ, 2007, pg.33)

A data de início de todo esse processo de deslocamento das elites e subsequente povoamento das faixas de menor renda coincide com a difusão do uso do carro. O desenvolvimento da indústria automobilística e sua relação com a configuração do território urbano são marcos referenciais da transformação do centro. Sua disseminação como principal meio de transporte das camadas de média e alta renda alterou completamente as condições de uso da região central.

Imagem 1

SÃO PAULO 1819

VIADUTO D O C H Á E T E AT R O M UNI C I PA L

FONTE: Aurélio Becherini

Mapa 4

PLANO DE AVENIDAS

P ROJE TO D E 19 5 0 PA R A A S E G U NDA P E RI M E T RA L

FONTE: Avenidas: 1950-2000

METRÔ

FARIA LIMA 1970

CPTM

VILA OLÍMPIA, BERRINI E ALPHAVILLE DE 1970 A 1990

Mapa 5

CENTRO ATÉ 1950

MARG PINHEIROS DE 1990 ATÉ 2000

CENTRALIDADES

PAULISTA DE 1950 A 1960

VILA LEOPOLDINA E MARGINAL 2000

ITAIM BIBI DE 1960 A 1970

PERÍMETRO NOVA LUZ

VETOR DE EXPANSÃO DO TERCIÁRIO

Barueri

Osasco Carapicuiba

Itapevi Jandira

Cotia

São Paulo Taboão da Serra Embu das Artes FONTE: São Paulo Metrópole

O sistema viário reformulado desde a década de 1930 para possibilitar seu tráfego livre e a expansão da cidade, reconfigurou o centro de São Paulo como um nó articulador de passagem dos veículos, contribuindo para a degradação física deste ambiente, ocupado por automóveis barulhentos e poluidores que tomavam os espaços públicos. Porém o papel mais importante que o carro teve para definir o deslocamento da população de médio e alto poder aquisitivo dali foi o de tornar quase todo o patrimônio edificado da área central obsoleto. Sem garagens para os carros que se banalizavam em quase toda família, e congestionado com a circulação de mais e mais veículos, o centro continuou o processo de degradação física, associado ao desinteresse progressivo das camadas de maior renda por ele. “Os investimentos na manutenção da região central tornam-se cada vez mais diminutos, desvalorizando os imóveis e piorando o estado de conservação dos edifícios. A fim de camuflar as principais condicionantes do ‘abandono’ do Centro pelas elites, e da consequente diminuição de

1 Artigo publicado na página Repórter Brasil < http://www. reporterbrasil.org.br/exibe. php?id=41> e acessado em Agosto de 2011.

recursos estatais destinados à área, foi criada, segundo Villaça, a ideia de que o Centro estava deteriorando [...] A ‘ideologia da deterioração’ teve como função, naquele momento, transmitir a ideia de que estava em curso um processo ‘natural’[...] sem culpados ou responsáveis.” (KARA-JOSÉ, 2007, pg.33)

A “BOCA DO LIXO” Antes de ser conhecida como “cracolândia” a região da Santa Ifigênia era apelidada de “Boca do Lixo”. O local desde a década de 1930, mais especificamente na Rua Triunfo, era o principal polo de produtoras e distribuidoras de cinema, equipamentos e serviços especializados e passou a ser frequentado por estudantes e amadores desta arte. “Foi assim que a Boca se tornou uma escola. Quem frequentava a região aprendeu, sobretudo, a fazer cinema barato. [...] Dos anos 60 até o final dos 80, a produção do cinema da Boca foi muito fértil. ‘São Paulo chegou

outra luz

a ultrapassar a produção carioca, com mais de 100 filmes por ano. A Boca representava uns 80% disso’, lembra o baiano José Lopes, mais

conhecido como Índio.” (BARROS, Carlos J.;LOPES, Laura. “A Boca do Lixo ainda respira” ¹

O nome “Boca do Lixo”, entretanto era uma referência ao restante da região conhecida como um centro de prostituição da cidade desde os anos 50. A produção cinematográfica foi mudando seu próprio perfil ao longo do tempo transitando entre diferentes estilos como o cinema marginal, as pornochanchadas ou filmes eróticos do fim da década de 1980 quando o “declínio” do centro levou diversas atividades importantes dali para outras regiões da cidade, inclusive a de produtoras de cinema. “Na Triunfo de hoje, há apenas três produtoras e uma distribuidora. Restam também hotéis e botecos, prédios de prostituição, edifícios abandonados e invadidos, muita degradação e uma aparência suja e desbotada, cinza.” Essa visão de que a saída daquela atividade importante para o bairro, caracterizada por produções de cinema e por seus artistas, acompanhou o declínio da área central é mais uma face deste processo entendido como degradante, quando a migração de um uso e de seu prestígio dá lugar ao que é ilícito ou entendido como imoral. Da antiga Boca do Lixo só restaram a prostituição e as drogas.

2.2 A Nova Luz, o Bairro Santa Ifigênia, e o Distrito República POPULAÇÃO O perímetro da Nova Luz, que corresponde aos limites atuais do bairro Santa Ifigênia, diz respeito a aproximadamente um terço da área do distrito da República na Administração Regional da Sé. Este distrito tinha, no ano de 2000, 47.810 habitantes2 um número inferior aos levantamentos censitários anteriores, que demonstram uma tendência de diminuição da população do centro de São Paulo [MAPA 6], seguindo a lógica do progressivo abandono das camadas de média e alta renda dos bairros centrais. Embora a saída dos grupos de maior poder aquisitivo tenha sido prosseguida pela sua substituição por famílias de menor renda e por atividades comerciais de outro perfil socioeconômico, a totalidade dos imóveis da área central não foi ocupada, gerando um quadro de ociosidade de diversos edifícios. Contudo a queda do número de moradores da área central - e não o seu abandono ou perda de vitalidade como equivocadamente se defende - demonstrou uma reversão do processo de decréscimo populacional no último censo realizado em 2010. Segundo a pesquisa do IBGE, os dez distritos da região central tiveram um incremento de 15,4% em relação aos números do levantamento de dez anos antes, o que representou um acréscimo de 63.774 habitantes3 . Se este mesmo crescimento observado em todos os setores censitários do centro for, hipoteticamente, atribuído à população de 2000 da República, o calculo da população de 2010 para o distrito é de 55.172 moradores. A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) estima que residam cerca de 11.680 pessoas hoje no perímetro da Nova Luz, que representa aproximadamente 22% do território do distrito República. Novamente, de maneira hipotética, considerando que a população deste distrito está homogeneamente distribuída, pode-se estipular que a Nova Luz, ou Santa Ifigênia, tem 22% da população total de 2010 na República, o que equivale a 12.416 pessoas. Portanto, independentemente da validade deste método de cálculo, a ordem de grandeza da população residente dentro do perímetro da concessão urbanística hoje está entre 11 e 12 mil moradores. A densidade resultante dessas considerações seria de 240 habitantes por hectare; mais de três vezes a média municipal.

Para caracterizar esta população de quase 55 mil pessoas no distrito República, serão utilizados os dados do IBGE colhidos no Censo 2000. A renda domiciliar média deste distrito de R$1.360,68 não é muito diferente da média municipal de R$1.392,58, portanto a região não tem nenhum destaque quanto ao poder aquisitivo de suas famílias como bem mostra o mapa 7. A República tinha, em 2000, cerca de 17% dos domicílios com renda de até 3 salários mínimos, o que representa uma participação da população de baixa renda muito semelhante a grande parte da cidade, com exceção do quadrante sudoeste (mais rico) e das periferias do município (mais pobres). As áreas mais ricas não estão mais, de fato, no centro da cidade, que apresenta um padrão de renda menor que o dos bairros de elite entre a colina histórica e o Rio Pinheiros. Os responsáveis pelas moradias neste distrito têm mais tempo de estudo do que a média de São Paulo: são 9,85 contra 7,72 anos. O mapa do índice de envelhecimento da população [MAPA 8] paulistana mostra também que a expectativa de vida nesta área central é tão alta quanto nos bairros mais ricos da cidade. 13% dos moradores do distrito da República têm 60 ou mais anos; uma taxa superior aos 9% do município. Distrito da República Média de anos de estudo do responsável pelo domicílio Média de Moradores por domicílio Acesso à rede de água Coleta de lixo População idosa (60 anos ou mais) Domicílios particulares alugados Domicílioscom renda do responsável entre 0-3 S.M.

2 IBGE Censo 2000 3 “Centro de SO ganha 63

mil habitantes” O Estato de S. Paulo 30/04/2011

9,85 2,24 100% 100% 6.432 ou 13% 10.398 ou 49% 3.419 ou 17% Fonte: IBGE 2000

outra luz

O texto de Hélène Rivière d’Arc, que trata do centro de São Paulo no livro De Volta à Cidade cujos capítulos abordam o processo de gentrificação em projetos de “revitalização” urbana, coloca dois comentários sobre a população do centro. O primeiro classifica a população moradora esta área como “classe média baixa” e o segundo pontua que este grupo tem um perfil etário mais avançado, porque, nas últimas décadas em que houve crescimento negativo, a falta de reposição demográfica envelheceu a população que permaneceu na região. “O centro nos confirma a existência de uma ‘classe média baixa’, assalariada no comércio ou nos serviços (privados ou públicos), rodeada por bolsões de pobreza...” (RIVIÈRE D’ARC, 2006, pg.284)

A população residente deste distrito também é caracterizada pela grande quantidade de moradores em situação de rua. O mapa da distribuição dessas pessoas aponta para uma grande concentração na República assim como em outros distritos da área central. 4 Relatório de Impacto Am-

biental - Volume 4 pág. 173.

5 FIPE 2003 6 Calculado pela Fundação SEADE

Segundo a FIPE, são mais de 13 mil indivíduos5 , [MAPA 11] que não tem moradia fixa e circulam pelo centro sem vínculos ou renda estável para sustento próprio. O Estudo de Impacto Ambiental e o Relatório de Impacto no Meio Ambiente (EIA-RIMA) desenvolvidos pelo consórcio elaborador do projeto Nova Luz calcularam que, dentro do polígono da Concessão Urbanística, haja 922 4 pessoas em situação de rua: um número bastante grade. Embora a população moradores de rua seja relativamente numerosa, medidores sociais como alguns dados do Censo ou o Índice Paulista de Vulnerabilidade Social – IPVS6 não são capazes de problematizar a condição de pobreza e a demanda destas pessoas. O próprio IPVS não consegue medir [MAPA 12] o nível de vulnerabilidade deste grupo, pois aponta baixos índices na região central, que é altamente povoada por indivíduos com vários tipos de carência. Segundo este levantamento, as áreas mais críticas são as periferias, ou seja, a situação de rua no centro é uma questão desconsiderada, ou, não identificável.

outra luz

ATIVIDADE ECONÔMICA Os mapas de densidade demográfica, densidade de área construída, densidade

construída por tipo de uso e de coeficiente de aproveitamento bruto [MAPAS 14,15,16 E 17] ilustram a condição físico-espacial em que se encontra o centro de São Paulo inclusive a região de Santa Ifigênia. Esta intensa ocupação do solo remete à formação da centralidade durante a primeira metade do século XX, quando o crescimento da cidade foi construído sobre o padrão da verticalização e dos altos índices de aproveitamento dos terrenos. O mapa da densidade construtiva por uso [MAPA 16 E 17] revela ainda que o polígono do bairro Santa Ifigênia tem um volume de área construída para fins comerciais maior do que para o uso residencial. Essa razão funcional entre moradia e atividade terciária no perímetro da Nova Luz é algo sensível que pode ser notado nos diagnósticos feitos na área para este trabalho. A região de Santa Ifigênia é um grande centro comercial especializado, que se configurou como um subespaço de referência para a comercialização específica de produtos elétricos e eletrônicos na sua rua homônima e de materiais e peças automotivas e de motocicletas na Rua General Osório. O mapa da distribuição das atividades econômicas no município confirma a concentração do comércio na região central e ao longo dos principais eixos viários urbanos, assim como também mostra que os serviços são atividades predominantes no centro expandido da cidade até a calha do Rio Pinheiros. A concentração de empregos formais [MAPA 9 E 10] também é outro indicador do dinamismo da economia da área central, o qual pode ser observada no bairro Santa Ifigênia e na rua de mesmo nome. Ela é um exemplo eloquente de que há vitalidade no centro de São Paulo na forma de uma economia forte, que acumula postos de trabalho, gera milhões de reais em arrecadação para o Estado e é vital para o funcionamento da cidade. O que existe na região central e pode ser entendido como um aspecto negativo é a condição de subutilização de muitos edifícios. Apesar de a população voltar a crescer na região central nesta última década, o quadro de abandono de alguns prédios residenciais e comerciais permanece e ainda se revela como um problema grave do centro. Somado a essa situação de ociosidade de muitas áreas construídas e da própria infraestrutura disponível, que poderia servir uma população maior, está a incapacidade da gestão pública sobre certos setores como a segurança e assistência social, que agravam o cenário de degradação do centro.

Mapa 6

CRESCIMENTO DEMOGRÁFICO

ATÉ -0,70%

3,51% E MAIS

-0,69 A 0,00%

ÁREA CENTRAL

0,1 A 1,50%

PERÍMETRO NOVA LUZ

1,51 A 2,50%

1991 A 2005

2,51 A 3,50%

Francisco Morato Franco da Rocha Cajamar

Pirapora do Bom Jesus

Santa Isabel Mairiporã

Caieiras

Arujá

Guarulhos Santana do Parnaíba

Guararema Itaquaquecetuba

Barueri Jandira Itapevi

Vargem Grande Paulista

Poá

Osasco Carapicuiba

Embu das Artes

Taboão da Serra

Ferraz de Vasconcelos

Diadema

Cotia Itapecerica da Serra

São Lourenço da Serra

Embu Guaçu

Suzano

S. Caetano do Sul

Mogi das Cruzes

Salesópolis Biritiba Mirim

Mauá Ribeirão Pires Rio Grande da Serra

S. Bernardo do Campo

Santo André

Juquitiba

FONTE: IBGE 1990 - 2000

CONFLITOS A área do perímetro da Nova Luz não é apenas famosa pelas ruas comerciais do bairro Santa Ifigênia ou por seus vários edifícios tombados de interesse histórico-cultural. Constantemente, esta região do centro de São Paulo é associada à disseminação da violência urbana e à imagem de deterioração social erguida sobre a situação de alguns moradores de rua. O selo de “Cracolândia” é estampado livremente pela imprensa e pela opinião pública como uma marca, que atesta a periculosidade e a desordem da região da Luz e de Santa Ifigênia. Este trecho da área central, embora povoado por milhares de famílias e economicamente ativo, é conhecido também por ser um ambiente degradado, à margem da cidade e da sociedade. “Nascida nas imediações de onde, no passado, morava a aristocracia, instalada nos bairros de Luz e Campos Elíseos, a chamada ‘Cracolândia’ parece ter ganhado, no imaginário da cidade, o status de ‘nação independente’: segundo consta, desde a década de 1990, pessoas consumiam crack pelas calçadas ao mesmo tempo em que hotéis se prestavam a escritórios clandestinos para os mais diversos tipos de delinquência...” (MOREIRA, 2008, pg.91)

Sobre a situação de rua, de pobreza e necessidades, se construiu o imaginário de declínio social do centro, pesando sobre a população miserável a responsabilidade pelo processo de deterioração da região. Na realidade, este quadro tem origem inicialmente no deslocamento das camadas de alta renda, que antes habitava a área central e que, ao se dirigirem a outras localidades da cidade, abriram espaço para que outros grupos sociais, inclusive populações extremamente vulneráveis, se apropriassem do centro, o qual passou a ser uma nova arena de conflitos e desigualdades sociais, dando-lhes nova visibilidade.

desemprego, subemprego, carências habitacionais, vulnerabilidades sociais e demais consequências graves da reestruturação econômica e de históricas desigualdades sociais tornaram-se particularmente visíveis no núcleo central.” (NAKANO; CAMPOS; ROLNIK, 2004, pg.156)

A evolução dos homicídios no município entre 2000 e 2005 [MAPAS 18,19 E 20] mostra que, apesar de ter havido considerável diminuição dos números absolutos, existe ainda uma considerável discrepância de casos entre a área central, o centro expandido (que compreende os distritos ao redor do núcleo histórico) e as zonas periféricas. Uma vez que as condições físicas do centro ou da periferia não justificam nenhuma dificuldade operacional para o policiamento e para ações preventivas, a única explicação para a diferença dos níveis de violência entre a área central e seus bairros do entorno é o nível de atenção e prioridade que a administração pública dá às diferentes partes da cidade. A degradação do centro é produto, não de seu abandono, que nunca existiu de fato, ou da simples presença de moradores mais pobres, mas do direcionamento preferencial que os investimentos públicos, e também privados, tiveram para outras regiões da cidade. Entretanto, o imaginário coletivo, que se faz sobre esta área, atribui sua degradação à instalação de grupos sociais mais pobres, vulneráveis e à informalidade das relações comerciais, como se este território não fosse estruturado e consolidado, quando muito de seus problemas estão relacionados ao modo de atuar do próprio Estado. Sobre esta visão comum, Rivière d’Arc escreve: “A imagem do centro de São Paulo hoje difundida e percebida é a de um espaço degradado, mal cuidado e poluído, com numerosos edifícios abandonados, e outros invadidos...e um espaço público (a rua) transformado em um imenso shopping Center popular a céu aberto por milhares de vendedores ambulantes, assim como refúgio dos “moradores

“Ocupando os espaços e edifícios que abrigavam o centro elitizado construído até meados do século XX, surgiu um centro mais democrático

outra luz

e, portanto, mais popular, que, por sua vez, passou a exibir mazelas até então restritas aos bolsões de pobreza da metrópole. Pauperização,

de rua”, que se abrigam sob as vias elevadas. Tudo isso em um ambiente de insegurança.” (RIVIÈRE D’ARC, 2006, pg. 270)

Os grandes conflitos que envolvem a região central têm forte vínculo com a presença (ou ausência) do Estado e com suas políticas de ação, que

Mapas 7 e 8

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO INDICADORES 2000

Domicílios com renda familiar de 20 ou mais salários mínimos

ATÉ 10%

ATÉ 10

10,01 A 20,00%

10,1 A 20,0

20,01 A 30,00%

20,1 A 40,0

30,01 A 45,00%

40,1 A 50,0

45,01% E MAIS

50,01 E MAIS

Índice de envelhecimento da população em 2000 número de idosos (60 anos ou mais) para cada 100 crianças (0-14anos)

FONTE:PMSP

Mapas 9 e 10

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO EMPREGOS FORMAIS 2004

COMÉRCIO SERVIÇOS

Número de Empregos

FONTE:PMSP

Mapa 11

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

DISTRIBUIÇÃO ESPACIAL NO CENTRO DA POPULAÇÃO EM SITUAÇÃO DE RUA

PERÍMETRO NOVA LUZ

NENHUMA OU BAIXA

MÉDIA

6.107

Mapas 12 e 13

ALTA

13.386

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

MUITO ALTA

19.451

SEM INFORMAÇÃO

24.303

INDICADORES 2000

Índice de Vulnerabilidade Paulista medido pela Fundação SEADE

Densidade demográfica hab/km²

FONTE:PMSP

ATÉ 0,23 DE 0,24 A 0,45 Mapas 14 e 15

DE 0,46 A 0,75

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

DE 0,76 A 1,20

INDICADORES 2000

1,21 E MAIS

Densidade Construtiva

m²/m² (área construída/área das quadras fiscais)

SEM INFORMAÇÃO ATÉ 1,00 1,01 A 2,50 2,51 A 3,00 3,01 A 4,00 4,01 E MAIS

Coeficientre de Aproveitamento Bruto

m²/m² (área construída/área das quadras fiscais incluindo terrenos vazios)

FONTE:PMSP

ATÉ 0,09

ATÉ 0,03

DE 0,10 A 0,20

DE 0,04 A 0,06

Mapas 16 e 17

DE 0,21 A 0,31

DE 0,07 A 0,09

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

DE 0,32 A 0,44

DE 0,10 A 0,14

0,45 E MAIS

0,15 E MAIS

INDICADORES 2000

Densidade de Área Construída Uso Residencial

m²/m² (área construída/área das quadras fiscais)

Densidade de Área Construída Uso Comercial/Serviços

m²/m² (área construída/área das quadras fiscais)

FONTE:PMSP

BAIXO MÉDIO

Mapas 18, 19 e 20

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

OCORRÊNCIA DE HOMICÍDIOS DOLOSOS

2000

ALTO

2003

2005

privilegiam setores urbanos em detrimento de áreas como o centro. Ali, além de altos índices relativos de criminalidade, se concentra uma população totalmente desamparada e estigmatizada pela sua condição social instável, carente e às vezes dependente. Dentre a população em situação de rua, que povoa os distritos centrais e a região da Nova Luz, está um dos grupos mais vulneráveis, cujo vício e falta de apoio servem de justificativa ao rótulo “Cracolândia” frequentemente usado para o bairro. Trata-se de inúmeros dependentes químicos, que perderam todos os seus vínculos e não contam com nenhum suporte psicossocial, que os ajude a sair da condição de pobreza que levam nas ruas, por onde carregam o estigma de serem os agentes da deterioração do centro. A droga, seu uso e a consequente dependência, são mais um componente do processo de exclusão social, que fica mais evidente no centro, o qual se tornou espaço para a ocupação e o convívio de grupos sociais desfavorecidos: “O consumo de substâncias psicoativas é condicionado ao contexto do processo de exclusão social, e, numa visão sistêmica, não é, necessariamente, o problema principal. É, sim parte importante e delicada de um problema maior e mais complexo...” (BEDENDO, 2010, pg. 26)

Junto à criminalização deste grupo, estão a “culpabilização” e a “medicalização” (BEDENDO, 2010) dos moradores de rua usuários de drogas, produzindo abordagens reducionistas do problema para contextualizarem possíveis soluções, que, no fim, não se propõe a resolvê-lo e sim tratá-lo com o mesmo descaso que mantém tal situação. Sobre esta postura, Pedro Bedendo transcreve um trecho de uma reportagem da revista VEJA para demonstrar como um veículo de comunicação e a opinião pública incorporam o tema das drogas no centro como um problema com raiz em si mesmo e solucionável pela simples eliminação dos usuários: “’A ruína do centro paulistano é tamanha que só há uma maneira de resolver o problema: a demolição pura e simples de boa parte dele. O

outra luz

prefeito José Serra já tomou essa iniciativa em relação ao pedaço mais degradado: a Cracolândia. A região engloba dez quarteirões distribuídos

em 150.000 metros quadrados próximos à estação da Luz. Como avisa o nome, é reduto de traficantes e viciados – e prostitutas e ladrões, obviamente. A área será desapropriada e, em seguida, leiloada a empresas interessadas em se instalar no centro’ [grifo meu]” (BEDENDO citando Camila Antunes, 2010, pg.28)

2.3 Estrutura Urbana O perímetro do projeto da Nova Luz é definido por importantes vias de circulação da área central de São Paulo. As avenidas São João, Duque de Caxias, Mauá, Cásper Líbero e Ipiranga contornam as 45 quadras sobre as quais incide a Concessão Urbanística da Nova Luz e todas as suas regras que permitem as intervenções promovidas diretamente pelo setor privado.

1930 e, embora não tenha sido aplicado imediatamente em sua plenitude, fundou o principal paradigma de planejamento e construção da estrutura urbana viária em São Paulo. A proposta defendia um sistema de vias que irradiassem da região central e fossem conectadas por anéis concêntricos em expansão infinita.

Embora o plano de intervenção de concessão urbanística carregue o nome do bairro Luz, o polígono definido pela lei específica deste instrumento (nº 14.918/09) delimita uma área situada no bairro Santa Ifigênia, tradicionalmente, conhecido pela rua homônima de intenso comércio varejista de eletrônicos e informática. [MAPA 1]

O conceito deste modelo rodoviário se apoiava nos projetos de estruturas elevadas ou subterrâneas para vencer qualquer tipo de barreira física e permitir uma expansão urbana indefinida, isto é, um crescimento sem limites, conduzido pelas principais ruas e avenidas, da cidade.

Trata-se de uma área extremamente privilegiada do ponto de vista de suas infraestruturas, equipamentos e serviços como será exposto a seguir. No entanto, a análise da área em questão não se limitará a considerações e a levantamentos de informações exclusivas do perímetro da concessão, pois o seu entendimento não pode estar circunscrito os seus próprios limites físicos. O foco central da análise é, sem dúvida, o polígono de ação do projeto da Nova Luz. Contudo existem elementos essenciais para sua abordagem e compreensão que se encontram fora do perímetro de intervenção definido pela lei, o que ampliará, em alguns momentos, a escala desta análise. A dimensão histórica sobre a formação inicial e evolução dos elementos que compõe a área também será usada para a análise de sua estrutura urbana, suas características de uso e ocupação, assim como para entender seu perfil socioeconômico atual.

SISTEMA VIÁRIO O sistema viário principal da região central é composto por avenidas de grande fluxo, que conformam vias perimetrais e radiais [MAPA 21]. As radiais são avenidas de conexão do centro com as demais partes da cidade e que se articulam atreves das vias perimetrais, formando o sistema radioconcêntrico concebido por Prestes Maia. O Plano de Avenidas do engenheiro Prestes Maia, foi proposto na década de

“Esse plano continha uma proposta de ‘perímetro de irradiação’ com um anel viário em torno do centro da cidade. Propunham-se o descongestionamento e a expansão do centro, envolvendo a área central com um sistema de avenidas e viadutos de forma a transpor os obstáculos físicos, como a presença de rios e encostas.” (ROLNIK; KLINTOWITZ, 2011, pg.91)

A concepção deste plano implica a dependência de todo o sistema viário - que depois viria a se desenvolver em escala metropolitana e regional - no centro de São Paulo, que passa a desempenhar a função de um núcleo articulador de ruas e avenidas. Essa estruturação que prioriza a circulação de veículos motorizados individuais contribuiu para o condicionamento do centro como território de passagem, servindo às conexões de escala urbana, porém sem facilitar a acessibilidade do automóvel nesta região. Os calçadões de pedestres, a falta de estacionamentos, os corredores de ônibus, a reordenação do tráfego com vias de mão única também contribuíram para este quadro. O projeto Nova Luz se situa entre duas rótulas (anéis perimetrais) de irradiação da área central e é atravessado por duas vias radiais: a Avenida São João e a Rio Branco, que ligam o centro com áreas da zona oeste e da zona norte respectivamente.

Avenidas São João e Rio Branco A Avenida São João é, hoje, uma importante conexão da área central com a zona oeste, partindo do Largo do Paissandu e indo em direção aos distritos da Barra Funda, Perdizes e Lapa onde conta com a sobreposição do Elevado

outra luz

Costa e Silva (Minhocão) e com a complementação da Avenida Francisco Matarazzo. No passado até a década de 1930, a São João foi um importante vetor de expansão urbana para o sentido oeste da cidade, sobretudo às famílias de alta renda. Foi através desta via que loteamentos puderam ser abertos, a partir de chácaras, para a construção de palacetes destinados à elite cafeeira paulista no início do século XX no bairro de Campos Elíseos, quando se consolidou a ocupação urbana nessa área. “O alargamento do primeiro trecho da rua, realizado em 1913 e 1914, seguido do ajardinamento do Vale do Anhangabaú, em 1916, consolidou a sua importância como eixo de ligação na direção oeste [...] A expansão da localização das atividades centrais em direção ao oeste se deveu a uma série de fatores, entre os quais o mais importante foi a ocupação por parte da população mais rica e influente de alguns loteamentos feitos nessa direção...” (LEFÈVRE, 2003, pg. 959)

Os bairros operários da Barra Funda, Perdizes e Pompéia começaram a surgir nas primeiras décadas do século XX em função das estações da Estrada de Ferro Sorocabana, também determinante para a instalação de indústrias ao longo de sua orla. A Avenida São João foi crucial para a expansão dos loteamentos nos Campos Elíseos, em Santa Ifigênia e até Santa Cecília, mas só constituiu uma ligação mais a oeste daqueles bairros, com as frentes de urbanização da classe trabalhadora, depois de 1940, quando se observa uma integração do tecido urbano não mais isolados no entorno das estações. A década de 1940 dá início a uma série de projetos viários, que incluem a São João, para consolidação do sistema radio-perimetral do Plano de Avenidas de Prestes Maia. Seu prolongamento e ligação direta com a Avenida Água Branca consolida a formação desta perimetral, reafirmando a interligação entre os bairros centrais aos operários da zona oeste da cidade em direção a Lapa.

outra luz

O bairro de Santa Ifigênia, onde incide a concessão da Nova Luz, passou de frente de expansão - quando superou a colina histórica pelo Vale do Anhangabaú - para a condição de bairro central, após a mudança por que

passou a Avenida São João a partir da década de 1940, se transformou na conexão até os bairros de trabalhadores industriais mais distantes ao centro comercial. Suas modificações e alargamento, para compor o sistema viário radioconcêntrico, transformaram essa via em uma importante radial de ligação de escala urbana mais ampla. Hoje, a São João ainda constitui uma radial de relevância para o sistema viário da cidade, principalmente, pela sobreposição do Elevado Costa e Silva, que incrementa a capacidade de fluxo de automóveis por este eixo de passagem centro-oeste. Do ponto de vista da acessibilidade, a avenida é também um corredor de ônibus e, portanto, um importante eixo de deslocamentos de usuários do transporte público, que ou dependem da área central ou por ela precisam passar para realizar suas viagens. A Avenida Rio Branco é, certamente, a via de maior porte na área do projeto Nova Luz com pista dupla, calçadas largas, canteiro central e seis faixas de circulação de automóveis. Entretanto a capacidade não reflete seu uso que é, relativamente, menos intenso do que de outras vias menores como a Rua Santa Ifigênia, cujo espaço para circulação tanto de automóveis quanto de pedestres é extremamente reduzido em comparação com o volume de consumidores e veículos que passam por ali diariamente. Seu porte de avenida larga e arborizada é fruto das intervenções da década de 1940 (que também resultaram no alargamento da São João) para consolidação do sistema viário radial-perimetral a partir do centro de São Paulo. A Rio Branco foi constituída como uma alameda que adentra o bairro nobre dos Campos Elíseos, ligando este, onde inclusive se situava a sede do Governo do Estado, ao centro terciário da cidade. Assim como a São João, a Avenida Rio Branco começa no Largo do Paissandu e se desenvolve radialmente como via de conexão do centro com outra zona. Ela transpõe a via férrea e progride em direção ao Rio Tietê até a ponte da Casa Verde, configurando-se como uma ligação centro-zona norte além de um acesso à Marginal Tietê para os automóveis. Contudo, não se trata da principal via de ligação entre o centro e a zona norte, pois esta conexão é feita predominantemente pelas avenidas Tiradentes e Cruzeiro do Sul. A Rio Branco se comporta como um segmento de via radial que liga a rótula central ao anel viário composto pelas pistas marginais às

Mapa 21

ESTRUTURA URBANA SISTEMA VIÁRIO

RIOS E CÓRREGOS

FERROVIAS

ÁREAS PÚBLICAS

VIAS RADIAIS

PERÍMETRO NOVA LUZ

VIAS PERIMETRAIS

Marginal Tietê

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23 de Maio

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Francisco Matarazzo

outra luz

calhas dos rios Pinheiros e Tietê. Os estabelecimentos comerciais ao longo das duas vias estão mais relacionados à vida cotidiana do centro do que com a simples passagem de grandes fluxos de pessoas e veículos em direção a outras partes de São Paulo. O térreo das construções linde iras às duas avenidas é ocupado por um tipo de comércio local e que claramente serve aos moradores e trabalhadores da região com padarias, restaurantes, bares, farmácias, correios, lojas, papelarias, etc. Eventualmente nota-se, tanto na São João quanto na Rio Branco, estabelecimentos voltados a algum tipo de especialização comercial derivada de suas ruas transversais, mas nada que defina a atividade comercial dessas duas vias como de caráter especializado. O que se observa ao longo das duas vias, e que está relacionado ao comércio especializado nas quadras internas ao bairro, são hotéis de todo tipo, que dão suporte às atividades econômicas locais hospedando consumidores de fora da cidade. Outra característica importante destas duas avenidas radiais é o fato de ainda terem vários edifícios residenciais ocupados por moradores. Apesar do índice de vacância em São Paulo ser alto, principalmente na região central, nota-se que essas vias – a São João mais do que a Rio Branco - são, além de eixos de ligação e de comércio, locais de habitação no centro, o que confere aos espaços públicos e ambientes coletivos a qualidade de vizinhança. Para finalizar as considerações sobre as duas vias, vale mencionar que ambas possuem corredores de ônibus. Isto é, tanto a Avenida São João quanto a Avenida Rio Branco são importantes elementos do sistema de transporte coletivo da cidade de São Paulo, ligando os terminais e estações do centro com os terminais de ônibus da Zona Oeste e Zona Norte respectivamente.

Avenidas Duque de Caxias e Ipiranga As avenidas Ipiranga e Duque de Caxias são trechos dos mini anéis viários, que circundam o centro. Na função de perimetrais, essas vias organizam os fluxos entre as radiais de ligação da área central com outras regiões, distribuindo a circulação dos veículos por anéis concêntricos. outra luz

A Ipiranga compõe - com a São Luís, viadutos Nove e Julho e Jacareí, Rua Maria Paula, viaduto Dona Paulina, Rangel Pestana, Avenida Mercúrio e Senador Queiroz - o “perímetro de irradiação” de onde saem as vias radiais da cidade.

Ela forma a primeira rótula perimetral do centro, que conduziu sua expansão para além do núcleo histórico depois da década de 1940, concentrando setores de maior peso econômico, que, na época, já abandonavam o Centro Velho. (NAKANO; CAMPOS; ROLNIK, 2004, pg.130) Juntamente à Rua Amaral Gurgel, a Duque de Caxias articula o tráfego de veículos das três principais vias radiais com o lado oeste da cidade: a São João e a Rio Branco já citadas, e a Consolação, que é a principal ligação da área central com a região da Avenida Paulista e com parte do setor de serviços do vetor sudoeste [MAPA 5] da capital. Apesar da semelhança funcional dentro da lógica do sistema viário central, tratam-se de duas avenidas diferentes. A Avenida Ipiranga possui um fluxo de automóveis e de linhas de ônibus muito mais intenso do que a Duque de Caxias. O comércio existente na Ipiranga [confirmar em visitas] é mais diversificado e dinâmico do que na outra via perimetral embora a Duque de Caxias seja mais larga e ligue as estações de trem Júlio Prestes e Luz em uma ponta ao terminal de ônibus e estação de metrô Santa Cecília na outra. [MAPA 25] Essa importância e esse destaque que se observa na Avenida Ipiranga em relação a sua perimetral externa, a Duque de Caxias, talvez se devam a sua articulação direta com a Rua da Consolação, configurando um elo essencial entre a via arterial de conexão do centro histórico com a região da Av. Paulista. Outro fator importante para se entender a diferença entre as duas perimetrais é a concepção de cada uma. A Avenida Ipiranga foi constituída para ser parte de um anel de expansão do comércio e dos serviços do Centro Velho associada a legislações urbanísticas e edilícias, que incentivavam a verticalização para ocupação mais intensa ao longo de vias estruturantes. Já a Duque de Caxias, assim como a Amaral Gurgel, recebeu projetos de intervenção para qualificála como anel de passagem de veículos: uma rótula de contorno do centro. “Ao contrário do Perímetro de Irradiação, que havia aberto a área do centro novo e favorecido seu aproveitamento, as novas obras, muitas em desnível, passaram a tratar a região central como mero nó de articulação e passagem da macroestrutura viária, priorizando a circulação em escala metropolitana em detrimento da abertura de acessibilidade às áreas

ESTRUTURA URBANA SÃO JOÃO

RIO BRANCO

FERROVIAS

SÃO JOÃO

PERÍMETRO NOVA LUZ

VIAS PERIMETRAIS

LARGO PAISSANDU

Altino Arantes 2

1 Avenida São João 2011 2 Avenida São João 1916

Praça Júlio de Mesquita

FONTE: CONSÓRCIO NOVA LUZ

atravessadas.” (NAKANO; CAMPOS; ROLNIK, 2004, pg.131)

Rua Mauá A Rua Mauá pode ser entendida como uma extensão perimetral da Avenida Duque de Caxias, que serve as duas principais estações de trem no centro. Na planta da cidade feita em 1881, este mesma via ainda aparecia com o nome de Duque de Caxias. Ela se inicia na estação Julio Prestes e se estende até a Luz complementando a rótula viária até a Avenida Cásper Líbero.

Avenida Cásper Líbero Apesar da orientação e do desenho no sistema viário local, a Avenida Cásper Líbero não é propriamente uma via radial. Ela servia como conexão entre a estação da Luz e o Centro Velho e era, portanto, uma das principais vias responsáveis pela expansão urbana que ocorria para o lado oeste da colina histórica, onde nasceu a cidade. Hoje, sua função não é muito diferente apesar de estar em um patamar de relevância secundária quanto a sua utilidade para a estruturação das vias de circulação no centro se comparada a outras vias de mesmo porte da região. Embora haja circulação de automóveis e ônibus e um comércio estabelecido, a avenida funciona mais como uma via de acesso a estação e de tráfego interno ao centro, principalmente para os ônibus que estacionam no seu entorno, do que como uma via arterial de articulação entre dois setores urbanos diferentes.

TRANSPORTE PÚBLICO As infraestruturas de transporte da área do projeto Nova Luz definem uma das áreas mais privilegiadas em termos de macro acessibilidade de toda a Região Metropolitana de São Paulo. Não existe outro trecho do território da Grande São Paulo tão bem servido de linhas, corredores de ônibus, metrô e trens quanto esta parte específica da área central. [MAPA 22]

outra luz

Entre os elementos de estruturação do centro, as linhas de transporte coletivo são essenciais para compreender sua dinâmica urbana atual. O papel do sistema viário da região central é articular a passagem dos veículos individuais motorizados através dela para ligar as várias partes da cidade à centralidade do setor sudoeste em direção à calha do Rio Pinheiros. Já o sistema de

transporte público assume a função estruturadora de compor os principais eixos de deslocamento das faixas de renda mais baixas, que notadamente, confluem para a região central. O nível de acessibilidade do centro para os grupos mais populares da sociedade é maior do que para as elites da cidade, que se locomovem, predominantemente, com o automóvel. O abandono da área central pelas faixas de renda superiores foi acompanhado, não apenas por investimentos rodoviários fora dali no quadrante sudoeste, mas também pela consolidação de um sistema de transporte coletivo irradiado do centro, que passou a ter um caráter mais popular em sua organização socioeconômica e espacial. “Assim, ao longo das últimas décadas, uma série de intervenções e de políticas públicas implicou o favorecimento da acessibilidade ao centro histórico por transporte coletivo e,ao mesmo tempo, a perda de acessibilidade por automóvel, deslocada para o quadrante sudoeste, também com base em grandes obras públicas. Enquanto isso, as linhas radiais da estrutura viária, do sistema de ônibus e das redes de metrô e trem continuaram com foco no antigo núcleo central que, portanto, mantém condições excepcionais de acessibilidade por transporte coletivo e permanece como destino preferencial dos setores sociais não motorizados, ou seja, de menor renda.” (NAKANO; CAMPOS; ROLNIK, 2004, pg.138)

Além de contribuir para a alteração do perfil do centro, reforçando a ocupação de setores sociais de menor renda, a rede de transportes coletivos também teve papel importante no agravamento das condições de deterioração do espaço urbano central. A tomada das ruas por ônibus - em substituição dos bondes de 1940 a 1970 -, o uso das avenidas por corredores de ônibus e ocupação das praças por terminais de transferência colaborou para a degradação física do espaço público do centro com a poluição atmosférica e sonora e com a dominação de áreas livres por ônibus e por um fluxo de passagem enorme dos pedestres usuários. A estruturação da centralidade do núcleo histórico, pelas linhas de transporte público, construiu este trecho do território metropolitano como um polo de

ESTRUTURA URBANA RIO BRANCO

RIO BRANCO

FERROVIAS

SÃO JOÃO

PERÍMETRO NOVA LUZ

VIAS PERIMETRAIS

LARGO PAISSANDU

Praça Princ. Isabel

Av. Rio Branco

Term. Princ. Isabel

DUQUE DE CAXIAS CONTRA RÓTULA IPIRANGA

ESTRUTURA URBANA DUQUE DE CAXIAS

ANEL DE IRRADIAÇÃO

VIAS RADIAIS PAULISTA PERÍMETRO NOVA LUZ

Luz

Júlio Prestes Sala S. Paulo

Praça Princ. Isabel Av. Duque de Caxias

DUQUE DE CAXIAS CONTRA RÓTULA IPIRANGA

ESTRUTURA URBANA

IPIRANGA / DUQUE DE CAXIAS

ANEL DE IRRADIAÇÃO

1 Avenida Duque de Caxias 2 Avenida Ipiranga

VIAS RADIAIS PAULISTA PERÍMETRO NOVA LUZ

CÁSPER LÍBERO

ESTAÇÃO LUZ

MAUÁ

NÚCLEO HISTÓRICO

DUQUE DE CAXIAS

PERÍMETRO NOVA LUZ

ESTRUTURA URBANA MAUÁ / CÁSPER LÍBERO

Poupatempo

1 Rua Mauá 2 Avenida Cásper Líbero

Praça da Estação Luz Linha 4 Amarela

Estação Luz Jardim da Luz

forte atividade econômica terciária e grande concentração de empregos. [MAPAS 9 E 10] O enorme fluxo de pedestres que transbordam dos terminais e estações de metrô e trem dá sustentação ao comércio e ao serviço de rua, baseado em um mercado consumidor de menor poder aquisitivo, acentuando a transferências das faixas de maior renda, que ainda moravam na região até a década de 1940, para outros setores urbanos de São Paulo.

Metrô No entorno do perímetro da Concessão Urbanística Nova Luz, existem 5 estações do Metrô: são as estações São Bento e Luz da Linha 1 – Azul (sentido norte sul) e as estações Anhangabaú, República e Santa Cecília da Linha 3 –Vermelha (sentido leste oeste). Após a conclusão da Linha 4 – Amarela (sentido centro sudoeste), cuja primeira fase está prevista para terminar no fim do ano de 2011, o projeto Nova Luz ampliará a sua condição privilegiada no quadro de transportes de massa, porque duas de suas estações ganhará uma nova possibilidade de conexão com os 82,4km7 de rede para os seus 3,6 milhões de usuários a cada dia. O projeto da estação da Luz do Metrô para se incorporar à quarta linha da companhia prevê um volume de quase 170 mil entradas passageiros por dia, 40 mil pessoas a mais do que a quantidade atual. Além do aumento do número de usuários, a estação deve provocar modificações em seu entorno com o fluxo de mais pedestres. Já se nota muitos estabelecimentos comerciais, nas quadras próximas, em reforma como sinal da intensificação das atividades comerciais na região.

CPTM Além das estações de metrô, a área da Concessão Urbanística Nova Luz conta com as duas principais estações da CPTM: a Júlio Prestes e a Luz, que formam o ponto focal da rede ferroviária metropolitana, concentrando linhas que ligam o centro ao interior, a municípios e regiões do oeste, do leste da metrópole e ao polo industrial do ABC paulista. A estação Luz é a principal articulação dos transportes metropolitanos, concentrando quase todas as linhas de trem dos 260,6km de rede: três do total de seis linhas da companhia passam por ela. A conclusão da Linha 4 – Amarela e representará um reforço na integração da rede metropolitana de

transportes sobre trilhos.

Terminais Além das estações das linhas de transporte de alta capacidade a área possui três terminais e dois pontos finais de linhas de ônibus municipais e de algumas intermunicipais. O terminal Amaral Gurgel sobre a estação do metrô Santa Cecília, o terminal Princesa Isabel próximo a estação Julio Prestes e o terminal do Largo Paissandu são os três terminais que, praticamente, definem o contorno do perímetro do projeto da Nova Luz, por estarem nas extremidades da área definida pela lei da concessão. A estação da Luz e a Praça Ramos de Azevedo possuem pontos de ônibus, que servem de parada às linhas circulares e de destino final a outras linhas apesar de não constituírem um equipamento próprio à organização dos veículos de passageiros. Embora os terminais da região estejam vinculados a vias de ligação com o norte e o oeste da cidade, existem linhas de transporte público que ligam a área com todos os lugares de São Paulo, inclusive bairros da zona leste e bairros da zona sul. O levantamento das linhas de ônibus municipais que se utilizam dos três terminais da região deixa claro que, apesar de haver uma predominância do número de diferentes linhas de ônibus para a zona norte e para a zona oeste, há várias linhas que se dirigem para a zona sul e leste também. [MAPA 23]

7 Extensão total da rede com a conclusão da Linha 4 Amarela.

Como já foi comentado, a implantação dos terminais de ônibus da região esta associado a uma política de planejamento urbano, que desenha o centro como um grande terminal intermodal de transferência e circulação dos passageiros. A afirmação do centro como local de passagem, até para pedestres que se direcionam a outras zonas da cidade, é um fator que contribui para sua degradação física ao qual contribui o padrão de implantação dos terminais urbanos. Estes equipamentos de concentração das linhas de ônibus e de integração inter ou intramodal são implantados em praças ou largos, prejudicando ainda mais o estado de degradação destes espaços públicos. É o caso do Terminal Princesa Isabel, que foi construído ao lado da praça de mesmo nome e acentuou o nível de isolamento desta área verde já segregada pelo tráfego das vias Duque de Caxias e Rio Branco. Os terminais no Largo do Paissandu

outra luz

e a parada na Praça Ramos de Azevedo são outros dois exemplos de como a presença de equipamentos de acessibilidade urbana podem ser nocivos à qualidade do espaço público. Apesar de já não existir mais, a antiga rodoviária de São Paulo, que se situava em frente a estação da E.F. Sorocabana e que foi demolida junto com o restante da quadra recentemente, teve e ainda tem uma importante influência na configuração urbana local sobretudo na tipologia edificada. O fato de a rodoviária e das estações de trem terem sido implantadas na mesma área central foi determinante para a construção de inúmeros hotéis na região. Hoje se observa que a quantidade de hospedarias ainda é grande, embora não haja mais terminal rodoviário, o que, ainda assim, configura parte do bairro como local de passagem.

Corredores de Ônibus Os corredores de ônibus existentes na região já foram mencionados na exposição sobre o sistema viário da área, mas vale reiterar a participação deles no sistema de transportes público local. As duas avenidas radiais da área da concessão, São João e Rio Branco, possuem um sistema de corredor de ônibus, que, em certa medida, incrementa a acessibilidade da região por serem linhas de tráfego exclusivo do transporte público coletivo. Muito embora estejam longe do padrão ideal de corredores de ônibus, por não terem caneletas de circulação segregadas do tráfego convencional de automóveis e por não terem plataformas de embarque/desembarque elevadas para acelerar as paradas dos veículos, facilitando o acesso de passageiros, os dois corredores são importantes eixos de ligação de usuários do transporte público entre o centro e as zonas norte - pela Av. Rio Branco – e oeste – pela Av. São João. A constituição dessas vias como eixos de transporte coletivo de superfície potencializa o acesso às suas áreas de servidão e é crucial para compreender a degradação física de muitos imóveis que perdem valor, são abandonados e acabam sendo apropriados exclusivamente pelo uso comercial, que ocupa o nível térreo, dada a geração de ruídos e emissão de poluentes no ar. outra luz

USO DO SOLO Esta análise será feita a partir da planta de uso do solo e principalmente a partir das visitas feitas ao local do projeto Nova Luz. A planta em questão atribui um uso predominante a cada quadra para servir de base ao cálculo da cobrança do IPTU, imposto municipal que incide sobre toda propriedade urbana e leva em consideração o tipo de atividade que se desenvolve sobre ela. [MAPA 24] Contudo essa base oficial não corresponde, inteiramente, ao uso e à ocupação do solo reais que se observa nas vistitas, se não pela informação equivocada, pelos dados muito genéricos. É comum que a planta de Uso do Solo Predominante atribua, às quadras do centro, classificações de utilização bastante diversificadas como o uso residencial somado ao comércio e serviços ou, simplesmente, a classificação “Sem Predominância”. Essa diversidade do perfil funcional do território na região central não é fictícia, porém é insuficiente para se determinar, com mais fidelidade, qual o caráter real das atividades humanas desenvolvidas nesta parte da cidade. Embora seja verdade que o comércio se mistura com a prestação de serviços e com residências na área central, não se pode ter precisão da real predominância que alguns usos têm sobre outros, de qual a organização setorial deles (quando existir), de qual o peso dessas atividades na dinâmica urbana local e tampouco é possível especificar que tipo de comércio ou tipo de habitação existem e qual sua relação com o lugar em questão. Talvez a aproximação mais razoável que se pode fazer a partir da planta de Uso Predominante do Solo é a diferenciação de uso entre a área do projeto Nova Luz com as áreas vizinhas. É notável que o bairro Santa Ifigênia (perímetro da Nova Luz) tem um uso mais diversificado que outros dentro da mesma Administração Regional. A oeste em Higienópolis e Vila Buarque no distrito Consolação, por exemplo, predominam as moradias de alto padrão verticalizadas enquanto que, ao sul no distrito República, o comércio e os serviços são as principais funções, que, por sua vez, se destoam dos usos, ao norte da Nova Luz no Bom Retiro, onde se concentram as quadras com as indústrias leves : tudo na mesma Administração Regional da subprefeitura da Sé. A análise do uso e ocupação do solo in loco permite ampliar essa abordagem

METRÔ Mapas 22

ESTRUTURA URBANA

SISTEMA DE TRANSPORTES COLETIVOS

ESTAÇÃO DE METRÔ

CORREDOR DE ÔNIBUS

CPTM

TERMINAL DE ÔNIBUS

ESTAÇÃO CPTM

PERÍMETRO NOVA LUZ

Term. Princesa Isabel

Luz

Lgo. Paissandu

Term. Amaral Gurgel

Parque D. Pedro Term. Bandeira

Mapa 23

ESTRUTURA URBANA SISTEMA DE ÔNIBUS

DESTINO FINAL DAS LINHAS DE ÔNIBUS DOS TERMINAIS DO ENTORNO DA NOVA LUZ Praça Ramos de Azevedo Número de linhas por zona

Zona Norte Zona Oeste Zona Leste Zona Sul

Terminal Princesa Isabel

6 4 3 -

Número de linhas por zona

Zona Norte Zona Oeste Zona Leste Zona Sul

4 4 5 4

Largo do Paissandu Número de linhas por zona

Zona Norte Zona Oeste Zona Leste Zona Sul

9 6 2 1

Terminal Amaral Gurgel Número de linhas por zona

Zona Norte Zona Oeste Zona Leste Zona Sul

4 2 2 2

do perfil funcional do território. O perímetro da Nova Luz tem suas funções predominantes setorizadas, o que pode ser atribuído à sobreposição de diversos fatores que caracterizam esta área. A proximidade com as linhas férreas, a funcionalidade das vias, o valor do solo são alguns aspectos locais que podem estar relacionados à organização de uso no bairro. Santa Ifigênia pode ser compreendida em quatro grandes setores, se considerados os usos predominantes notáveis em cada quadra. Todos eles, contudo, tem um forte traço da diversidade funcional, o que significa que, mesmo em áreas com predominância de edifícios de caráter residencial, a atividade terciária não deixa de estar presente. A cada setor foi atribuído um nome para facilitar sua identificação ao longo do estudo. O mapa funcional, produzido pelas visitas, caracterizou o uso do solo de acordo com as atividades predominantes e notáveis como forma de identificar e distinguir a região por setores. [MAPA 25] Um primeiro setor – Setor Diversificado - possível de se destacar é o composto pela São João e pelas quadras entre esta avenida e a Rio Branco na porção sudoeste do perímetro, próximo à Avenida Ipiranga. Ali tanto o comércio quanto os serviços são bastante variados e apresentam um perfil mais local para atender a população moradora do bairro. O comércio ocupa o térreo dos edifícios residenciais que se destacam pela altura e por povoarem a região, dando vida às suas ruas com transeuntes e convívio de vizinhança em todos os horários do dia. A concentração de hotéis também é um dado peculiar desta porção do bairro Santa Ifigênia. Eles conformam uma importante atividade da região, hospedando todo tipo de pessoa, inclusive consumidores e comerciantes que vêm à Rua Santa Ifigênia para comprar produtos eletrônicos e comercializá-los em outras cidades do estado ou do país. Embora muitos estabelecimentos desse tipo se concentrem neste setor, não se trata de uma atividade exclusiva, que também pode ser observada em outros setores do bairro, sobretudo, próximos às estações de trem e à antiga rodoviária. Outro setor identificável é o da Rua General Osório, característica pelo comércio específico de motos, peças e acessórios bem como por serviços relacionados a estes produtos. Trata-se de um uso bastante marcante, que

ocupa a plenitude das quadras pelas quais corta a Rua Gal. Osório. Neste tipo de setor já se nota que a ocorrência de habitações é menor e só pode ser verificada ocasionalmente me pisos superiores das lojas ou em raros edifícios residenciais verticalizados. Assim como em outros setores do bairro, existem edifícios comerciais de médio ou pequeno porte sem uso aparente e terrenos utilizados como estacionamentos. O nível de especialização comercial desta zona é tanto que nem o comércio mais banal como de bares/restaurantes tem muito espaço ali – com a exceção de poucas esquinas. Um marco importante dentro da estrutura funcional do bairro Santa Ifigênia é a Avenida Rio Branco, que cruza seu interior como um divisor de águas: ruas transversais que progridem a partir da São João na direção da Rua Triunfo mudam completamente seu perfil funcional quando cruzam a Rio Branco. A porção das quadras à direita da Av. Rio Branco é um grande setor comercial especializado em eletrônicos e informática, tendo como núcleo central motor de toda esta atividade a Rua Santa Ifigênia. Até mesmo a Gal. Osório, que notadamente se caracteriza pelo comércio e serviços relacionados às motocicletas, deixa de ter este perfil quando cruza a Rio Branco e se torna só mais uma transversal agregada ao cluster Santa Ifigênia. Apesar da forte presença comercial específico, o setor da Rua Santa Ifigênia contém alguns poucos edifícios residenciais verticais ou mesmo residências nas sobre lojas tanto da rua principal quanto das transversais. A presença de lotes vazios para estacionamento de automóveis também é bastante grande, o que indica o perfil de, pelo menos, parte dos consumidores deste conglomerado comercial; menos dependentes do transporte público coletivo e, portanto, de uma faixa de renda superior. O organização deste comércio especializado é mais complexa que a aparente distribuição de lojas nas ruas e depósitos nas sobrelojas. A Santa Ifigênia é uma agregado bastante rico de atividades econômicas relacionadas ao setor eletroeletrônico. O térreo deste cluster é ocupado predominantemente pelo comércio varejista que vende produtos eletrônicos, elétricos ou de informática para clientes comuns nas tradicionais lojas de rua ou nas crescentes galerias que

outra luz

Mapa 24

ESTRUTURA URBANA USO DO SOLO

RESIDENCIAL + COMÉRCIO E SERVIÇOS COMÉRCIO E SERVIÇOS RESID VERT BAIXO PADRÃO RESID VERT MÉDIO/ALTO PADRÃO

RESID HORIZ MÉDIO/ALTO PADRÃO INDUSTRIAL E ARMAZÉNS

TERCIÁRIO + INDÚSTRIAS/ARMAZÉNS

ADMINISTRAÇÃO REGIONAL

SEM PREDOMINÂNCIA

PERÍMETRO NOVA LUZ

FONTE: PMSP

adentram a atravessam algumas quadras do bairro. Os pavimentos superiores dos imóveis da rua Sant Ifigênia são, em sua maioria, apartamentos, quartos de hotel ou quitinetes transformados para atender uma demanda comercial, que, há 20 anos, se instalava na própria cota da rua. Hoje, o que ocupava o térreo e tinha relação direta com a calçada há duas décadas na Santa Ifigênia, tomou os pisos superiores dos imóveis desta mesma rua. A comercialização de peças e componentes específicos para montadoras de equipamentos eletrônicos ou assistências técnicas que antes dominava a rua teve que dar espaço a venda de produtos eletrônicos “acabados”, porém sem abandonar a região convertendo o uso dos edifícios locais e ocupando as áreas dos patamares acima do térreo destes imóveis. Essa nova organização comercial teve um impacto bastante grande no valor imobiliário para o uso comercial das salas e quartos dos edifícios da Santa Ifigênia que de tão elevado inviabilizou a permanência do uso habitacional sobre o uso comercial térreo na área. Os pouco imóveis que restam como moradia ou são tombados, e por isso impedem reformas que os reconfigure para o uso comercial, ou tem um conjunto de residentes que resistiram à pressão e permaneceram no imóvel. Não são apenas os antigos apartamentos e quartos dos pisos superiores da rua Santa Ifigênia que guardam o tipo de atividade comercial do passado da rua. As suas paralelas como a Andradas e a Triunfo também mantém algumas lojas que comercializam o mesmo tipo de material da rua homônima do bairro de vinte anos atrás. A Rua dos Protestantes e a Rua Triunfo conformam o último setor de caracterização do uso do solo no perímetro da Nova Luz: o Setor ProtestantesTriunfo. Elas são vias de menor tráfego no canto nordeste do perímetro da concessão, que não concentram nenhum uso específico e se caracterizam por um tipo de ocupação menos densa, menos povoada e menos ativa, comparativamente ao resto do bairro. Há vários estacionamentos, galpões tipo depósito, oficinas funcionando em antigas plantas industriais, instaladas nesta área pela proximidade com a estrada de ferro quando da formação do bairro, e muitas construções, ou abandonadas, ou com processo acelerado de degradação e ruína. O comércio existente neste local varia de loja de materiais para construção a

loja de revenda e concerto de eletrônicos, passando pelo varejo de peças e componentes eletrônicos para montagem de equipamentos ou assistência técnica conforme já mencionado anteriormente. O uso do solo na Avenida Duque de Caxias e na Rio Branco é bastante variado. Edifícios mistos se misturam com comerciais cuja especialização varia de acordo com o trecho de cada via e de quais de suas transversais transborda seu comércio especializado para cada uma delas. O comércio térreo com unidades residências ou mesmo comerciais nos pisos superiores caracterizam essas duas vias assim como a Av. Ipiranga. Esta tem o diferencial de agregar muitas das opções de lazer da região com salas de cinema e de concentrar algumas agências bancárias, que são menos comuns nas outras vias importantes desta região específica. À rigor, esta avenida é tão residencial e comercial quanto a Av. Rio Branco ou a S. João, mas a característica tipológica da Ipiranga, fortemente verticalizada, dá a ela destaque entre as outras por lhe atribuir um uso diversificado mais intenso. Existe ainda um pequeno trecho da Rua Gal. Osório, no encontro com a Rua Mauá, que também tem um uso predominante comercial específico. Muitas lojas de instrumentos musicais e equipamentos de som estão nesta pequena porção do perímetro, onde, justamente, está a Escola de Música do Estado de S. Paulo – Tom Jobim e os equipamentos culturais como a Sala São Paulo ou a estação Pinacoteca. O endereço é conhecido como ponto de encontro de músicos há mais de quatro décadas e serve de cenário para grupos de choro, que se reúnem e se apresentam no local onde se concentram as lojas de instrumentos musicais. Embora tenha este perfil comercial específico, não se trata do mesmo caso da Rua Santa Ifigênia ou do restante da General Osório, que são referências urbanas por seu comércio especializado sem par dentro do território metropolitano. É natural que algumas ruas ou áreas do centro desenvolvam algum tipo de especialização pela intensa e progressiva ocupação de estabelecimentos voltados ao comércio de um único tipo de produto, criando assim uma espécie de núcleo de referência ao consumidor interessado em determinado tipo de mercadoria. Trata-se de uma necessidade de organização espacial com a qual “...tornase mais interessante, para alguns setores comerciais, concentrar-se em

outra luz

Mapa 25

ESTRUTURA URBANA

LEVANTAMENTO DO USO DO SOLO

SETOR SANTA IFIGÊNIA

EQUIPAMENTOS

SETOR RIO BRANCO

SETOR MOTOMOTIVO

PRAÇA GENERAL OSÓRIO

SETOR DIVERSIFICADO

SETOR PROTESTANTES TRIUNFO

SETOR IPIRANGA

o Ri o

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1 SETOR SANTA IFIGÊNIA

ESTRUTURA URBANA

LEVANTAMENTO DO USO DO SOLO 1 2

2 SETOR MOTOMOTIVO

5 SETOR DIVERSIFICADO

3 PRAÇA GENERAL OSÓRIO

6 SETOR RIO BRANCO

4 SETOR PROTESTANTES TRIUNFO

7 SETOR IPIRANGA

8 GEGRAN 1974 9 “Prefeitura de SP inicia

cadastramento de moradores da Nova Luz” Folha de S. Paulo 08/03/2011

10 Calculado sobre levantamento do GEGRAN 1974

determinados perímetros facilmente reconhecíveis do que se distribuir por um espaço central ampliado. Quanto mais especializada for a atividade comercial, maior será a tendência à formação de um polo concentrador.” (NAKANO; CAMPOS; ROLNIK, 2004, pg.147)

ocupação por empreendimentos de luxo, multiplicavam-se os arruamentos

ESTRUTURA FUNDIÁRIA

cortiços.” (KARA-JOSÉ, 2007, pg. 185)

vilas ocupando o miolo das quadras. O Impacto do intenso crescimento populacional e a superposição das habitações, configurando numerosos

A análise da estrutura fundiária tem como objetivo o reconhecimento das condições atuais do parcelamento do solo na área do projeto Nova Luz. Esse levantamento servirá de parâmetro, mais adiante, para subsidiar a análise crítica sobre a lei de concessão urbanística específica da Nova Luz e de seu projeto em si.

Apesar da semelhança entre muitos lotes existentes hoje com os originais, muitos outros se encontram visivelmente alterados com áreas maiores e frentes largas, o que torna estrutura fundiária do perímetro da Nova Luz é bastante diversificada. Em uma mesma quadra, é possível encontrar um lote de quase 3.000m² e um lote de 190m² com cerca de 5 metros de frente.

A verificação dos tamanhos e formas dos lotes na área da Nova Luz foi feito a partir de duas bases. A primeira é a planta digital do centro de São Paulo na qual constam as divisões das propriedades em cada quadra baseada no loteamento da década de 1970 8. A segunda são as fotografias de satélites fornecidas pelo programa Google Earth, que permitem uma análise mais atualizada da situação, servindo como uma fonte de comparação e compatibilização dos dados adquiridos a partir da primeira.

Uma quadra no Setor Diversificado, mais verticalizado da área, por exemplo[ mostrar qual quadra e ruas de referência], chega a ter 24 lotes em um total de 9.435m², o que dá para cada terreno 393m² em média. Nas quadras onde o parcelamento parece menos alterado, pela semelhança com o mapa histórico de 1881, os lotes tem de 150m² 200m².

Não é possível afirmar quais são os terrenos daqueles loteamentos originais que abriram a frente de urbanização na região no fim do século XIX e início do XX. A Planta da Cidade de São Paulo [MAPA 3] levantada em 1881, todavia, revela algumas construções pioneiras na região e qual o formato dos lotes daquela época. Nota-se que o padrão dos terrenos originais era o de propriedades com frente estreita e grande profundidade, que avançavam até o miolo da quadra, resultando em um lote estreito e cumprido, tal quais muitos dos observados ainda hoje na região. [MAPA 26] A autora Beatriz Kara-José aponta para a relação entre o padrão destes loteamentos com o fenômeno do encortiçamento desde a origem dos arruamentos, e que, de certa forma ainda permanece hoje como forma consolidada de ocupação de muitas famílias de baixa renda na região central.

outra luz

traçados sem critério, lotes estreitos, pequenas casas geminadas e

“Desde a implantação das ferrovias, as chácaras da região passaram a ser progressivamente e indiscriminadamente loteadas. Paralelamente à

As áreas onde os lotes parecem se manter com o mesmo tipo de formatação são as internas ao bairro, afastadas das avenidas principais, sobretudo, da São João e da Ipiranga. Em geral, o parcelamento do solo no perímetro da Nova Luz é bastante repartido, marcado pela divisão em terrenos de frente bastante exígua e de grande profundidade. A manutenção da estrutura fundiária fragmentada do bairro Santa Ifigênia em lotes pequenos nada tem a ver com uma baixa densidade construtiva. Segundo a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, o perímetro da Nova Luz tem 1,2 milhões de metros quadrados construídos9 , o que equivale a quase três vezes a à sua área total de 361 mil m² 10. O aproveitamento do solo atual pode ser considerado relativamente alto, com um coeficiente efetivo de quase três vezes a área edificável dos 45 quarteirões, apesar da formatação da estrutura fundiária que está, claramente, relacionada ao padrão de parcelamento que deu origem ao bairro no fim do século XIX. Segundo o professor Nestor Goulart Reis Filho, os lotes urbanos desta época ainda tinham as feições do lote colonial usado pelas casas térreas ou sobrados alinhados à rua e sem recuos laterais, de modo que a via pública era nada mais do que o resultado espacial da união enfileirada do conjunto

Mapa 26

ESTRUTURA URBANA

ESTRUTURA FUNDIÁRIA

ESPAÇOS LIVRES

Cásper

Líbero

Mauá

s a.

C e d

Ifi nia

ran

gê

e qu

ia ax

Sã

QUADRA = 9.435m² No DE LOTES = 24 MÉDIA DO LOTE = 393m² MENOR LOTE = 158m² MAIOR LOTE = 1.109m²

oão

QUADRA = 3.921m² No DE LOTES = 14 MÉDIA DO LOTE = 206m² MENOR LOTE = 222m² MAIOR LOTE = 681m²

g ran

Ipi

QUADRA = 9.333m² No DE LOTES = 12 MÉDIA DO LOTE = 777m² MENOR LOTE = 155m² MAIOR LOTE = 1.988m²

QUADRA = 9.166m² No DE LOTES = 28 MÉDIA DO LOTE = 327m² MENOR LOTE = 139m² MAIOR LOTE = 1.143m² QUADRA = 9.208m² No DE LOTES = 28 MÉDIA DO LOTE = 328m² MENOR LOTE = 182m² MAIOR LOTE = 1.389m² QUADRA = 13.160m² No DE LOTES = 30 MÉDIA DO LOTE = 438m² MENOR LOTE = 290m² MAIOR LOTE = 987m² QUADRA = 7.243m² No DE LOTES = 18 MÉDIA DO LOTE = 402m² MENOR LOTE = 91m² MAIOR LOTE = 1.028m²

ES TRUTURA U RBAN A

ESTRUTURA FUNDIÁRIA EMPREENDIMENTOS DE MERCADO

Sta. Ifigênia

100m

Barra Funda GAFISA

100m

Mooca CYRELA

100m

arquitetônico. Muito embora, já no século XIX, as condições técnicas não fossem as mesmas que condicionavam o padrão construtivo e a forma do lote do período colonial, o tipo de terreno urbano persistia, praticamente, o mesmo com modificações mais relacionadas à forma da construção do que com o lote em si. “Por tudo isto, pode-se afirmar que as transformações [...] durante o século XIX, no Brasil, foram resolvidas em termos de arquitetura-lote urbano, sem que se modificasse fundamentalmente o tipo deste...”(REIS FILHO, 2004, pg. 52)

É possível afirmar que esta atual estrutura fundiária do perímetro da Nova Luz desperta pouco interesse do mercado imobiliário, habituado a lançar produtos mais compatíveis com regiões como a Mooca ou a Barra Funda, cuja origem industrial guarda ainda hoje enormes lotes, mais propícios à ação deste setor com lançamentos residenciais de alto padrão. A média da área dos lotes no polígono do projeto da Nova Luz é de 206m², 328m², 393m² ou 402m², dependendo da quadra. A área dos empreendimentos residenciais preferidos das maiores construtoras da cidade é de 5.000m² a 10.000m², pois aproveitam o potencial construtivo dos grandes terrenos para a construção de um padrão bastante usual e disponível hoje no mercado, destinado às classes média e alta: condomínios fechados com torres altas e isoladas e térreo com equipamentos privativos. O único setor da Nova Luz que se aproxima dos padrões de atividade do mercado é o da quadra próxima a Estação da Luz e definida pela Rua Mauá, Av. Cásper Líbero, Av. Washington Luís e R. General Couto de Magalhães onde existem muitos galpões de perfil industrial com terrenos de área mais generosa. A média, nesta quadra, é de 707m² por lote sendo que o maior tem 2.994m². [MAPA 26] Ainda assim, o setor com o parcelamento menos repartido está fora dos parâmetros do mercado imobiliário para empreendimentos residenciais, pois, apesar de haverá alguns lotes mais extensos, o conjunto deles está muito imbricado com outros terrenos de menor área e largura estreita. Nessa parte mais próxima à linha do trem, o parcelamento do solo também está

relacionado ao seu uso original, pois nota-se que a maioria dos edifícios segue uma tipologia relacionada à cadeia produtiva da indústria, que se instalou ao longo das ferrovias da cidade até metade do século XX, por serem os canais de escoamento da produção.

MORFOLOGIA DA OCUPAÇÃO O estudo morfológico da ocupação do bairro Santa Ifigênia foi construído tanto sobre o processo empírico analítico do conjunto arquitetônico edificado no local e suas relações com o lote, quadra e rua quanto sobre a relação entre espaço físico constituído e seu uso. O levantamento feito, na área do perímetro Nova Luz, buscou identificar tipos construtivos para classificar a forma de ocupação de cada lote e definir o padrão desta em Santa Ifigênia. A partir da análise, foram estabelecidos quatro tipos físicos predominantes para elaborar este panorama do bairro. O Tipo 1 é o dos estacionamentos, postos de gasolinas ou terrenos vazios, isto é, não diz respeito a nenhum padrão construtivo propriamente dito, mas a uma forma espacial notável na região. A quantidade de terrenos desocupados ou não edificados foi grande suficiente para gerar uma classe tipológica específica para este diagnóstico. O Tipo 2 é o das construções térreas. Neste bairro, é regra com raríssimas exceções que o térreo seja ocupado por alguma atividade comercial ou algum serviço. Estão contempladas por essa classe morfológica casarões térreos mais antigos e transformados em ponto comercial e as construções térreas destinadas formalmente para este fim não residencial com largas aberturas de entrada. Guardam como semelhança, além de terem um único pavimento no nível da rua, a ausência de recuos laterais ou frontais, constituindo um conjunto contínuo de edificações ao longo dos passeios das ruas do bairro. O Tipo 3 agrega as construções com piso térreo e um, no máximo dois, pavimentos superiores. Esta definição constitui uma classe própria pelo fato de ser muito presente na região e por estar associada a uma forma muito particular de ocupação: o térreo comercial, com nível superior para estoque, administração do ponto, escritório alugado ou até mesmo para moradia. Esta é uma das formas de se potencializar o terreno urbano atribuindo, aos demais pisos, uma função complementar ou outra qualquer.

outra luz

ESTRUTURA URBANA MORFOLOGIA

Tipo 1

Tipo 2

Tipo 3

Tipo 4

1 Estacionamento AV. RIO BRANCO 2 Quadra demolida DQ DE CAXIAS

3-4 Lojas térreas GAL OSÓRIO

5 Uso misto GAL OSÓRIO 6 Comércio + Sobreloja VITÓRIA

7 Comercial AV. RIO BRANCO 8 Residencial + Comércio AV. SÃO JOÃO

TIPO 1 TIPO 2

Mapa 27

TIPO 3

ESTRUTURA URBANA MORFOLOGIA

TIPO 4

ESPAÇOS LIVRES

Líbero

Mauá s

Cásper

e ed

ia ax

q Du

ran

Sã

oão

n ira

O Tipo 4 diz respeito às edificações mais verticalizadas com térreo também comercial e pisos superiores, quase sempre, destinados à habitação na modalidade de condomínios. Como critério de distinção desta classe em relação ao terceiro tipo, que contempla imóveis com térreo e mais um outro piso de suporte à atividade comercial, foram considerados Tipo 4 aqueles edifícios com no mínimo 3 andares acima do térreo. [MAPA 27] A primeira conclusão que se pode tirar do panorama geral do perímetro da Nova Luz é a distribuição tipológica neste território. Há uma concentração muito maior de edifícios verticalizados nas avenidas São João e Ipiranga e ruas Vitória, Aurora e Timbiras (do lado esquerdo da Av. Rio Branco) do que em qualquer outra parte do bairro. Estes prédios mais altos coincidem com aquele setor funcional identificado na análise do uso do solo, que o destacou como local onde predominam comércio e serviços variados na cota das ruas, o uso residencial nos piso superiores dos mesmos edifícios e onde há muitos hotéis. Esta porção do bairro, que é menos vinculada ao comércio especializado e marcada pela tipologia habitacional, está diretamente associada a uma forma de ocupar em que o aproveitamento do solo é maior. Nota-se que a moradia é um uso comum das tipologias mais verticalizadas, isto é, está relacionada com esta forma de construir e ocupar o solo enquanto o comércio predomina nas áreas onde a morfologia da ocupação é mais baixa. Nas avenidas São João e Ipiranga, encontram-se os edifícios mais altos de todo os exemplares do Tipo 4, verticalizado. Embora haja construções desta classe em outras partes do bairro, a concentração daqueles que superam os 10 pavimentos e chegam até a ultrapassar os 20 estão ao longo destes dois eixos viários. Tanto a Avenida São João quanto a Ipiranga tem este perfil morfológico devido às políticas do uso e ocupação do solo na área central e em suas vias principais. A regulação municipal sobre o solo urbano, ainda nas primeiras décadas do século XX, visava consolidar a centralidade além da colina histórica estimulando a ocupação vertical: outra luz

“...em meados do século XX, viabilizou-se a verticalização nos padrões almejados por meio dos Códigos de Obras de 1920, 1929 e 1934,

acrescidos de leis específicas para as novas vias então abertas.” (NAKANO; CAMPOS; ROLNIK, 2004, pg.139)

Até a proposta do zoneamento municipal em 1952, o controle volumétrico das edificações era feito pela altura, diretamente proporcional à largura das vias. Não é por acaso que os prédios mais altos da região estão implantados ao longo das grandes avenidas São João e Ipiranga. “O controle do volume das edificações se dá por meio de regulamentações que se referem à altura [...] quanto mais larga a rua ou quanto maior o afastamento do alinhamento da rua, maior a possibilidade de verticalização.” (FELDMAN, 2005, pg.132)

É também neste setor de destaque pela alturas dos edifícios que se nota a presença de outro padrão de lotes, possivelmente, remembrados. Os polígonos mais escuros do mapa mostram os edifícios do Tipo 4, com três ou mais pavimentos acima do térreo, e revelam que aqueles que se concentram no Setor Diversificado e ao longo das avenidas S. João e Ipiranga representam lotes maiores, que abrigam, justamente, as maiores construções da área. Assim como é possível identificar o predomínio da verticalização nesta área de uso residencial, de comércio local e hotéis, é possível notar que no restante deste território o tipo de ocupação dominante é mais horizontal. O mapa demonstra [referenciar] que a maioria das construções deste perímetro de concessão urbanística é de no máximo três pavimentos (dois acima do térreo). Nos aglomerados comerciais especializados da Santa Ifigênia e da General Osório, a maioria dos imóveis é de construções baixas, quase todas elas, voltadas exclusivamente ao comércio. São raros os estabelecimentos cuja sobreloja serve para moradia. A maioria das habitações está nos condomínios verticais que se encontram esporadicamente ao longo destas ruas. Existe uma relação muito forte entre os Tipos 2 e 3 é com o uso terciário, pois são raros os casos que estas duas categorias estão associadas ao uso residencial, que está mais pulverizado em algumas poucas construções do Tipo 3 e dos espalhados condomínios do Tipo 4 dentro destes setores comerciais especializados. Outra observação é a clara relação destes dois

tipos mais horizontais com os seus lotes. Construções térreas de dois ou a três pavimentos, voltadas ao comércio a aos serviços, ocupam de maneira geral os terrenos originais deste bairro com características de lotes estreitos e cumpridos. Em alguns casos, notase, apesar da semelhança tipológica, alguns prédios como os do Tipo 3 são inteiramente reformados para abrigarem várias lojas como um complexo de compras que se estende por vários terrenos compartilhados. A morfologia da ocupação está, portanto, diretamente associada a estrutura fundiária e ao uso do solo como forma correspondente destes últimos. Nas áreas em que transformações foram estimuladas no sentido de verticalizar a ocupação, o parcelamento dos lotes não se manteve o mesmo para dar suporte às novas estruturas edificadas, geralmente, destinadas ao uso residencial, pois, com algumas exceções na Ipiranga e na São João, os edifícios mais altos foram erguidos para o fim da moradia, enquanto que o setor terciário se instalou em prédios menores , com aproveitamento do solo além do nível térreo muito baixo.

ESPAÇOS LIVRES Dentro da área da Concessão Urbanística Nova Luz as áreas livres são raras: existem poucos vazios e áreas verdes no seu perímetro. Oficialmente há uma única praça. Os poucos espaços verdes que se encontram ao longo da Avenida São João, por exemplo, são três resíduos do sistema viário cuja arborização e apropriação subsequentes permitem considerá-los pequenas praças, localizadas na borda do perímetro, mas não representam uma área significativa em relação ao polígono do projeto. [MAPA 28] Entretanto, no entorno deste mesmo polígono, existem outras praças e áreas verdes que, certamente, servem à população de dentro do perímetro da Nova Luz. O fato de estarem fora dos limites da concessão não limita o usufruto de qualquer morador ou trabalhador da região. São áreas públicas de tipos variados e de grande porte, mas que sofrem pela fragmentação do conjunto delas na área central. Mais do que insuficientes, esses espaços verdes de lazer, permanência e convívio são desarticulados. Dificilmente se observa uma situação em que uma praça, entendida como importante equipamento público, se conecta

com outro equipamento seja qual for sua natureza. O único exemplo, nesta região, talvez seja a Praça da República e a Praça Ramos. O calçadão comercial da Rua Barão de Itapetininga propicia um espaço de articulação de dois importantes espaços livres desta área central. Através deste corredor exclusivo para pedestres que a área verde da Praça da República, sobreposta a uma estação de metrô e rodeada por serviços e comércios, se articula ao largo da Praça Ramos, onde há o Teatro Municipal, um centro de compras, muitas lojas, um ponto final de várias linhas de ônibus e, por proximidade, todo o parque do Vale do Anhangabaú. O foco deste pequeno sistema de espaços livres é a mobilidade do pedestre sem que haja riscos e/ou conflitos com o tráfego do sistema viário. Sob essa perspectiva, que se avalia a inexistência de qualquer modelo de articulação dos espaços livres e favorecimento da circulação do pedestre no perímetro da Nova Luz ou em seu entorno imediato. Com exceção das avenidas São João e Rio Branco, não há vias com calçamento largo para livre e confortável locomoção das pessoas, que convivem (ou disputam espaço) com o trânsito e os perigos do intenso tráfego de carros e motos nas ruas comerciais da área. As pequenas praças ao longo da São João mal se comunicam com o interior do conjunto de quadras e as grandes áreas livres do entorno - como a Praça Princesa Isabel, Praça Julio Prestes, Jardim da Luz, Largos do Arouche e Santa Cecília e até mesmo a Praça da República - se encontram em condição de isolamento do bairro, contido no perímetro da Nova Luz. Não existe integração entre os espaços livres existentes, que comumente, estão isolados de parte de seu contexto urbano ou por avenidas, ou por linhas férreas ou simplesmente pela distância mal resolvida. Na borda do perímetro na Rua Mauá, existem três quadras demolidas e um resquício do desenho viário que também se somam às escassas áreas livres da região, muito embora não estejam em condições de abrigar qualquer uso na situação em que se encontram hoje. [foto mais Google] Sua proximidade com a futura praça de acesso à estação da Luz da Linha 4 – Amarela coloca essas áreas em uma posição estratégica na lógica de articulação dos espaços livres, já que também estão próximas da Sala São Paulo, estação e praça Júlio Prestes, Estação Pinacoteca, Museu da Língua Portuguesa, Jardim da

outra luz

VIAS PERIMETRAIS Mapa 28

ESTRUTURA URBANA ESPAÇOS LIVRES

ÁREAS LIVRES

VIAS RADIAIS

PERÍMETRO NOVA LUZ

FERROVIA (CPTM)

CALÇADÕES

TAMANDUATEÍ

Jardim da Luz Praça Júlio Prestes Praça Princesa Isabel

Largo do Arouche

Praça da República Dom José Gaspar Praça Roosevelt

Pq. D. Pedro Anhangabaú

ESTRUTURA URBANA ESPAÇOS LIVRES 1

1 Praça Princesa Isabel no cruzamento da Dq. Caxias e Rio Branco 2 Arborização da Av. Ipiranga 3 Pça. e Terminal Princesa Isabel na Duque de Caxias

6 8

4 Praça Júlio Prestes na Dq. Caxias 5 Jardim da Luz 6 Praça Júlio de Mesquita na São João

7 Boulervard São João entre Vale do Anhangabaú e São João 8 Praça da República

9 Vale do Anhangabaú

Luz e Pinacoteca do Estado. Apesar da escassez de áreas livres de usufruto coletivo dentro do perímetro, existe uma ótima disponibilidade de espaços públicos e que apontam para possibilidades estratégicas de projeto. A articulação entre essas áreas para reverter o quadro de isolamento e subutilização em que algumas delas se encontram como, por exemplo, a Praça Princesa Isabel segregada pelas vias de contorno ou o Vale do Anhangabaú ainda pouco integrado com as cotas com centro da cidade.

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS Além dos espaços de lazer e recreação, tradicionalmente, entendidos como áreas verdes, existem os equipamentos de outra natureza, que estão associados a algum serviço público. Escolas, postos de saúde ou hospitais, bibliotecas, museus, faculdades, são alguns exemplos, que geralmente se usa para caracterizar o nível de atendimento e de infraestrutura social de uma determinada área. [MAPA 29] Dentro do perímetro da Nova Luz, no bairro Santa Ifigênia, há poucos equipamentos, assim como áreas verdes, mas existem inúmeros serviços públicos prestados no seu entorno próximo, o que indica uma boa rede de atendimento a essa área em especial. No mapa, fica claro, além da óbvia disponibilidade de serviços básicos como o de atendimento médico ou de ensino públicos, que o centro é um setor privilegiado por equipamentos culturais também públicos. Neste perímetro selecionado do mapa, que abrange a Nova Luz (Santa Ifigênia), Campos Elíseos, Luz, Santa Cecília, Bom Retiro, Sé e parte do Brás, nota-se uma quantidade enorme de pontos de cultura como bibliotecas, museus ou galerias, teatros, oficinas, escolas de música, balés e orquestras.

PATRIMÔNIO HISTÓRICO

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Um dado importantíssimo de caracterização dos aspectos físicos da região central como um todo e do perímetro da Nova Luz inclusive é a quantidade de bens de interesse histórico e cultural. Somente dentro do perímetro da concessão existem 41 Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPEC), que contemplam imóveis individuais cada uma. [MAPA 30]

As ZEPECS abrangem imóveis tomados pelos diferentes órgãos de preservação e substituem as antigas zonas Z8-200 que instituíam áreas de preservação no zoneamento anterior ao do PDE de 2002. O mapa mostra a concentração dos imóveis de interesse patrimonial e o mapa destaca os bens que foram efetivamente tombados pelos órgãos de preservação. Este tipo de edificação, ou espaço público, tem sido um elemento chave na elaboração de políticas de intervenção e renovação urbana no centro de São Paulo. Este peso se deve, não apenas ao fato de serem imóveis com seu valor histórico reconhecido no conjunto dos espaços da cidade, mas pela importância que políticas culturais têm ganhado como direcionadoras de investimentos em áreas centrais com forte participação da preservação de bens materiais de interesse histórico. Esta postura do Estado, que ganhou força a partir dos anos 1980, era calcada na promoção da cultura através de investimentos em equipamentos urbanos, que visavam desencadear uma renovação da área central em São Paulo. Esta renovação, basicamente entendida como revalorização imobiliária, era o objetivo da aplicação de recursos públicos na recuperação e reformulação de edifícios históricos que povoavam a zona central da cidade. Os grandes equipamentos culturais que existem no centro de São Paulo hoje são produto desta política que tentou estimular a dinamização dos investimentos privados na região central com a recuperação de bens grande valor à memória da cidade como a Sala São Paulo ou a Pinacoteca do Estado, que se situam no entorno da Nova Luz. No caso específico deste projeto, nota-se que a força da legislação de preservação dos bens de interesse histórico foi decisiva para que as diretrizes urbanísticas da concessão mantivessem estes imóveis. Na planta do projeto Nova Luz, que aponta para uma possível demolição de quase 55% da área dos lotes no perímetro, verifica-se que os imóveis a serem mantidos se concentram na Rua Santa Ifigênia, triunfo e Av. São João, onde também se concentram as ZEPEC definidas pelo zoneamento do PRE da Sé. Embora não sejam garantias de preservação por determinação única, os tombamentos da região são, ao menos, responsáveis pela manutenção dos bens histórico-culturais em um cenário de agressivo arrasamento do patrimônio edificado da região. Tal cenário poderia ser menos devastador se o processo

Mapa 29

ESTRUTURA URBANA

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS

UNIDADES DE ENSINO

PERÍMETRO NOVA LUZ

UNIDADES DE SAÚDE

ZEIS 3

EQUIPAMENTOS CULTURAIS

FERROVIA (CPTM)

BIBLIOTECAS

ÁREAS LIVRES

ESTRUTURA URBANA

EQUIPAMENTOS CULTURAIS 1

1 Estação Pinacoteca 2 Museu da Língua Portuguesa 3 Pinacoteca do Estado 4 Sala São Paulo 5 Centro Cultural Banco do Brasil

ZEPEC Mapa 30

ESTRUTURA URBANA

PATRIMÔNIO HISTÓRICO CULTURAL

ZEIS 3 ENVOLTÁRIA DE PROTEÇÃO (CONDEPHAAT) BENS TOMBADOS (IPHAN, CONDEPHAAT E COMPRESP)

aberto no ano de 1986 para o tombamento do traçado urbano e de centenas de imóveis do bairro tivesse sido aprovado pelo CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo), que optou por não prestigiar todos os bens, tombando apenas alguns, no mesmo ano da aprovação da lei da Concessão Urbanística - Nova Luz11.

11 Processo SC 24.507/86 do CONDEPHAAT

EDIFÍCIOS VAZIOS

VAZIOS URBANOS

Outro elemento de caracterização dos vazios urbanos, mas que não possui associação direta a estes espaços subutilizados sem ocupação física, são as edificações desocupadas, que, embora representem um aproveitamento construtivo de terrenos, se configuram como pontos ociosos e sem função dentro do território.

Os vazios urbanos do perímetro da Nova Luz são uma categoria de espaços, que coincidem, em parte, com os terrenos do Tipo 1 do levantamento morfológico. São áreas cuja característica principal é a subutilização e, portanto, marcadas por um baixo aproveitamento do espaço físico disponível, gerado por um uso pouco compatível com as possibilidades de utilização de um solo tão bem equipado e servido como já foi demonstrado. Estacionamentos, terrenos e/ou quadras demolidas se enquadram nessa classe de espaços.

Diversos estudos já foram feitos para traçar o perfil destes ambientes vazios como, por exemplo, a pesquisa Tributos Imobiliários e Edifícios Vazios no Centro (2008), que busca relações entre a cobrança de impostos com a vacância de imóveis nesta região. Independentemente da comprovação ou não da tese proposta neste trabalho, o estudo feito aponta dados importantes para compreender o cenário da área central, especificamente, dentro do perímetro da Operação Urbana Centro.

Embora sejam equipamentos cruciais à atividade comercial da região, os estacionamentos são considerados vazios urbanos na área central, por configurarem uma demanda espacial que não precisa estar vinculado a um baixo aproveitamento do solo. O lugar do automóvel no centro não deve resultar na subutilização de terrenos, cujo uso para estacionar veículos poderia estar associado à verticalização e a outras funções adicionais. Dentro deste grupo de espaços apontados como ociosos, pelo baixo índice de aproveitamento construtivo, estão os lotes e as quadras inteiramente derrubadas e que já são elementos marcantes da paisagem urbana da região [MAPA 27]. Muito da imagem de degradação física que existe sobre a região do bairro Santa Ifigênia e da Luz foi produzido pelas demolições, como a operada pelo governo do Estado de São Paulo na quadra da antiga rodoviária.

outra luz

sem qualidade ou finalidade.

A produção do vazio e do ambiente de ruínas também tem participação do poder público, que acaba se tornando em um agente de degradação física e de desvalorização imobiliária da área que, a priori se pretende renovar. São políticas que caminham na contramão de qualquer (re) qualificação urbana, já que geram ainda mais espaços sem uso adequado, sem apropriação definida,

A grande maioria dos 158 edifícios identificados como desocupados, total ou parcialmente, são de uso comercial ou de escritórios. A parcela dos edifícios residenciais desocupados é menor, já que o mercado de locação habitacional tem se dinamizado na região central nos últimos anos. (SILVA; BIAVA; SÍGOLO, 2008, pg.6) Entretanto o mesmo estudo faz uma ponderação sobre esse quadro. Embora constitua a minoria de vazios edificados, o que significa construções abandonadas ou somente com o térreo ocupado, o uso residencial no centro tem muitas unidades vagas, o que explicaria o índice de vacância apontado pelo IBGE em 2000. O mapa produzido pelo estudo de 2008 mostra que há uma certa concentração destes edifícios no núcleo histórico e no trecho entre o vale do Anhangabaú e a Av. Ipiranga. Existem, contudo, prédios parcial ou totalmente desocupados no perímetro da Nova Luz, pois se trata de uma característica geral do centro de São Paulo. O fato de a maioria dos edifícios que estão nessas condições de abandono ser de uso comercial é importante para entender que o esvaziamento do centro, é de fato, um mito, uma vez que existem menos prédios desocupados residenciais do que comerciais (dentro do perímetro da Operação Urbana

PERÍMETRO NOVA LUZ Mapa 31

ESTRUTURA URBANA EDIFÍCIOS VAZIOS 2008

PAV SUPERIORES VAZIOS

ZEIS 3

INTEIRAMENTE VAZIO

TAMANDUATEÍ

EM OBRAS

OPERAÇÃO URBANA CENTRO Total de Imóveis vazios no perímetro da OUC Matrícula única Estritamente comercial ou de escritórios Estritamente residencial Mistos Hotéis

128 129 89 6 20 11

Índice de Vacância

número de domicílios vazios MSP 11 distritos centrais República

11,8% 18,5% 22,7%

FONTE: TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS E EDIFÍCIOS VAZIOS NO CENTRO IBGE 2000

Centro que compreende grande parte do centro). O esvaziamento do patrimônio edificado está, possivelmente, mais relacionado à obsolescência dos edifícios para certas atividades da economia terciária do que ao despovoamento da região. “Antigo centro administrativo, de negócios e bancário, os distritos da Sé e República perderam muitas de suas funções.” (D’ARC, 2006, pg.272)

Contudo a constatação de que a maioria dos edifícios vazios é comercial não é impeditivo para que o quadro de espaços desocupados na área central não seja revisto com perspectivas de alteração funcional para compor políticas habitacionais, uma vez que estes imóveis sem uso podem ser adequados para reverter a situação de ociosidade física, recebendo novos moradores.

CORTIÇOS E OCUPAÇÕES A área da Nova Luz não possui favelas de acordo com os registros oficiais da Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB). A ocupação irregular reconhecida mais próxima da área do projeto é a Favela do Moinho, que está situada entre duas linhas de trem ao norte do perímetro da concessão. Entretanto existe um terreno invadido, na Rua dos Gusmões, no qual algumas famílias construíram barracos improvisados para viverem. [MAPA 32] O esgoto dessas moradias precárias escorre pela calçada quando deixa o lote ocupado até alcançar a sarjeta da via. Não se sabe quantos são e nem há quanto tempo aquelas pessoas vivem no terreno, que aparenta ser um antigo estacionamento. Em visita à área, notouse uma preocupação permanente de se resguardar a área com os portões fechados e com pessoas de vigília na entrada como se temessem uma ação de despejo a qualquer momento.

outra luz

Na rua Mauá, existe ainda uma ocupação de cerca de 140 famílias em um edifício que antes se encontrava abandonado e hoje serve como uma das principais frentes de luta dos movimentos de moradia na região central que brigam por políticas públicas de promoção habitacional e pelo cumprimento da função social de imóveis vazios no centro. A “Ocupação Mauá”, além de abrigar centenas de pessoas, conta com espaços e atividades comunitárias de integração, formação e fortalecimento do conjunto de famílias que trabalha

coletivamente e em cooperação mútua. Das formas de habitação precária, o cortiço é o modo predominante de submoradia no centro de São Paulo: na região da Luz e Santa Ifigênia não é diferente. De acordo com a SEHAB, cortiço é um tipo de habitação coletiva, que, portanto, abriga mais de um núcleo familiar em um mesmo lote urbano, geralmente, em centralidades, através da sublocação de cômodos e/ou edículas no mesmo terreno. Dos 1.815 cortiços levantados e reconhecidos pela SMH, 1.809 estão na área central e 1.285 na subprefeitura da Sé. A quantidade deles nos distritos do Bom Retiro e Santa Cecília, que estão dentro desta Administração Regional, é enorme. A concentração de cortiços na região é tão maior quanto menor for o valor do solo urbano como mostra o mapa 33. Dentro do distrito da República, observa-se uma quantidade decrescente das submoradias conforme se avança das áreas menos para as mais valorizadas até que eles deixam de existir nas proximidades da Praça da República e Avenida Ipiranga, ao sul do perímetro da Nova Luz. A inexistência – ou existência não identificada – de cortiços na área mais valorizada deste distrito não significa que as questões relacionadas à habitação na área não sejam problemáticas e contraditórias. Assim como em outras áreas do centro de São Paulo este setor do distrito da República também possui uma população de rua bastante grande: [foto] a diferença desta região para o resto do distrito ou para o resto da Administração Regional é que, devido ao valor do solo urbano mais elevado, não é possível que faixas de renda mais baixas ali se instalem até mesmo sob a forma precária do cortiço. As maiores concentrações de cortiços estão nas áreas conhecidas como bairro da Luz, Campos Elíseos e Santa Cecília. Os dois primeiros bairros são conhecidos tanto pela questão da submoradia quanto por sua população em situação de rua e o problema do tráfico e consumo de drogas, que fez surgir o apelido de “Cracolândia” para a região. No bairro de Santa Cecília, observa-se um fenômeno interessante com relação à distribuição dos cortiços. Parece haver um bloqueio que evitou a propagação

PERÍMETRO NOVA LUZ OCUPAÇÕES

Mapa 32

ESTRUTURA URBANA

CORTIÇOS E OCUPAÇÕES

CORTIÇOS

ZEIS 3

ÁREAS LIVRES

FERROVIA (CPTM)

Líbero

Mauá s

Cásper

ên

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FONTE: HABISP

Mapa 33

ESTRUTURA URBANA CORTIÇOS

PERÍMETRO NOVA LUZ FERROVIA (CPTM) RIO BRANCO SÃO JOÃO DQ DE CAXIAS E AMARAL GURGEL ANGÉLICA

CORTIÇOS DE 55,01 A 215,00 R$/m² DE 210,01 A 485,00 R$/m² DE 485,01 A 800,00 R$/m² DE 800,01 A 1.200,00 R$/m² 1.200,01 R$/m² E MAIS

FONTE: PMSP

dessas formas de habitação para além de determinadas quadras, de modo que não se observa nenhum cortiço nos bairros vizinhos: em Higienópolis e Vila Buarque, onde vivem famílias com faixa de renda superior. Basicamente, embora pareçam ter uma distribuição anárquica e pulverizada na área central ao redor do perímetro da Nova Luz, os cortiços seguem uma lógica perceptível de ocupar áreas com menor valor do solo por suas aglomerações. Os cortiços são alternativas de moradia para famílias de baixa renda, que não conseguem comprometer uma parte de rendimento com custos da habitação e preferem a boa localização em detrimento das condições físicas, cuja precariedade é uma característica dessas submoradias de áreas centrais. Além de terem unidades sanitárias compartilhadas e cômodos únicos, os quais abrigam toda uma família, os cortiços se caracterizam por um aglomerado construído em lotes exíguos onde a área livre e aberturas para iluminação e ventilação são raras e deficientes. Essa precariedade construtiva e a alta densidade populacional são as principais características deste modo de habitar no centro. Quando se trata das formas de habitação no centro para a população de baixa renda, existe um profundo desequilíbrio entre os modos subnormais e a produção pública. Não existe sequer um empreendimento estatal no distrito da República, onde está o projeto da Nova Luz e são muito raros os conjuntos promovidos pelo poder público na área central ao longo da história: a grande maioria está nas áreas periféricas do município ou da mancha metropolitana, reforçando a tendência de periferização da ocupação urbana, que cria bairros monofuncionais distantes e dependentes do centro. Dentro do perímetro do projeto Nova Luz – assim como em muitos outros setores do centro-, existem várias edificações sem uso que se prestariam a projetos de reforma e requalificação para moradia de famílias de baixa renda e, que, no entanto, não são contemplados pelas políticas habitacionais, que, historicamente, têm ignorado a reocupação do centro como forma de promover habitação, reforçando a expansão das periferias subequipadas e longínquas. outra luz

2.4 Legislação Urbanística Sobre os instrumentos de regulação do solo urbano, serão analisadas as seguintes ferramentas normativas – todas municipais e pertencentes ao atual Plano Diretor Estratégico: o zoneamento (definido pelo PRE da Sé), as áreas de preempção, a Operação Urbana Consorciada Centro e enfim a lei da Concessão Urbanística Nova Luz.

efetivos [mostrar comparado com outras OUC ou outorga onerosa de outros distritos como o interesse no centro é baixo. A elevação do Coeficiente de Aproveitamento máximo dos terrenos de 4,00 para 6,00 sem pagamento de contrapartidas no caso de uso residencial nunca foi suficiente para estimular empreendimentos dessa natureza na área.

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA CENTRO

Um dos mecanismos interessantes dessa OUC que incide sobre a Nova Luz é o fator de incentivo ao uso misto do solo urbano central. Não são computadas, e, portanto, não são descontadas do C.A. utilizado pelo empreendimento, áreas destinadas a usos culturais e de lazer assim como espaços de fruição pública, o que cria mais uma possibilidade de retorno financeiro para o empreendedor sem que ele perca o solo criado para seu projeto residencial.

O projeto da Nova Luz está inserido dentro da Operação Urbana Consorciada Centro (OUC Centro), que herdou muitas diretrizes de ação da Operação Urbana Centro anterior ao Plano Diretor Estratégico de 2002. O perímetro do instrumento abrange inteiramente os distritos da República e da Sé e parte do distrito do Brás na regional da Mooca. [MAPA 34] O princípio desta, assim como das outras OUC, é estabelecer exceções aos parâmetros de uso e ocupação do solo definidos pelas normas do PDE. A concessão de parâmetros acima dos determinados pelo zoneamento local é feita através do pagamento de uma contrapartida financeira do proprietário interessado. Em termos práticos, os valores da LUOS e do zoneamento deixam de ter efeito se o proprietário ou empreendedor estiver disposto a pagar para construir acima do permitido. O instrumento da OUC é aplicado em alguns trechos da cidade onde se entende que incentivos à produção imobiliária e ao investimento privado devem ser dados para fins, por exemplo, de recuperação de orlas ferroviárias, caso da OUC Diagonal-Sul, ou instigar o desenvolvimento em zonas periféricas, caso da OUC Rio Verde-Jacu em Itaquera. Toda contrapartida paga é um fluxo de arrecadação disponível exclusivamente para investimentos na área onde se fazem as concessões de uso do solo, pois os recursos só podem ser investidos dentro do perímetro da OUC que os gerou. Sob a lógica deste pensamento, que se delimitou um perímetro de Operação Urbana na área central de São Paulo, para que investimentos de sua “recuperação” pudessem ser atraídos junto com a participação da iniciativa privada. outra luz

Os 45 quarteirões do projeto da Nova Luz, no bairro Santa Ifigênia, estão todos sob o regimento excepcional da OUC Centro, que dispõe de alguns incentivos para a produção residencial, embora nunca tenha alcançado resultados

Embora disponha de ferramentas interessantes, que visam estimular o desenvolvimento da habitação na área central sem enfraquecer seu caráter multifuncional, a OUC Centro é fundamentalmente baseada na participação do setor privado: todo desenvolvimento urbano, reconversão e recuperação de áreas degradadas, etc. dependem do interesse e da ação privados. O planejamento dessas intervenções fica, portanto, restrito pelas regras do mercado e pelos objetivos do empreendedor, possivelmente, suplantando as demandas coletivas e problemas locais, que no princípio deveriam ser a razão do instrumento. Se a base de uma intervenção urbanística em uma OUC é a prerrogativa dos agentes imobiliários, e não do poder público, não há garantias de que os projetos que serão feitos de fato estimularão alguma reconversão de área central, recuperação de orla ou desenvolvimento na periferia. O Estado não é um elemento ativo nas Operações Urbanas. O modelo deste instrumento urbanístico não pressupõe outra atividade que não as de interesse do mercado imobiliário e por essa razão sua formulação passa pela concessão de exceções: para atrair este setor econômico. Um mecanismo que deixa claro o estímulo para a ação do mercado imobiliário no centro são as regras para remembramento de lotes, que permitem ainda acréscimos ao coeficiente de aproveitamento não onerosos. Trata-se de uma estratégia para tentar superar o entrave que a estrutura fundiária da área central – do perímetro da Nova Luz inclusive – gera aos investimentos imobiliários.

O remembramento de lotes, além de gerar terrenos mais extensos para uma produção de mercado mais rentável, gera, sobre o C.A. máximo de 6,00, adicionais sobre o potencial construtivo para cada lote que foi agregado ao terreno final. Isto significa uma capacidade de geração de solo criado ainda maior a partir do que, geralmente, é um empecilho para o investimento do setor privado: parcelamentos muito repartidos. Existem outros princípios da OUC Centro, que também dependem totalmente da iniciativa privada, mas podem ser instrumentos interessantes para áreas centrais como a região da Nova Luz, onde nota-se uma escassez de espaços públicos e uma grande concentração de prédios de interesse histórico. O proprietário que tiver um imóvel dentro da OUC e estiver interessado em usar seu potencial construtivo em qualquer outro lugar tem duas alternativas. Se o terreno for doado ao poder público para implantação de uma praça, por exemplo, todo o seu potencial construtivo não se perde e pode ser usado para incrementar o solo criado de outro imóvel sem ônus algum. O particular pode construir mais sem ter custos adicionais, e o perímetro da Operação Urbana teoricamente ganha uma área de usufruto coletivo. A outra possibilidade recai sobre proprietários de bens tombados ou de relevância histórico-cultural, cuja preservação implica a manutenção do imóvel e de seu aproveitamento do solo, comumente, inferior ao permitido pela legislação. Seu proprietário, interessado no potencial construtivo residual pode transferir para outro terreno como contrapartida aos custos de preservação do bem a ser preservado. Entretanto estes dois mecanismos da OUC Centro podem ter consequências preocupantes. Por mais que eles incentivem a criação de áreas públicas e a preservação do patrimônio histórico e cultural, sua lógica efetivamente canaliza os investimentos privados para outras áreas, às quais os potenciais construtivos são transferidos. Nada garante que eles sejam aproveitados dentro do perímetro da OUC onde tais recursos deveriam ser aplicados a priori para sua requalificação. Tais mecanismos da OUC Centro não só abrem um estado de exceção dentro de seu perímetro como também condicionam outros trechos da cidade à mesma situação de regulação mais flexibilizada, pois as transferências de potencial construtivo são permitidas para qualquer terreno de dentro e de

fora do perímetro da operação. Isso significa que o centro se transforma em um exportador de potencial adicional para outras partes da cidade, independentemente, do nível de regulação do solo urbano destas. Apesar de ser uma zona estratégica e importante para toda a cidade, de possuir inúmeros bens de interesse cultural e histórico, de ter funções muito bem consolidadas e uma atividade econômica fortíssima, o modelo de intervenção que define as Operações Urbanas Consorciadas – e especialmente da OUC Centro – se baseia mais na construção do novo, sobreposto ao existente, do que na transformação e recuperação da estrutura urbana estabelecida. Em virtude da sua concepção que preconiza a parceria com a iniciativa privada, cujos recursos visa atrair para seu perímetro de incidência, a OUC Centro dá preferência a estimular a reformulação completa dos espaços do centro em detrimento de mantê-los e recuperá-los para sua requalificação funcional. Fica claro que o tipo de intervenção a que se dá preferência é a de construir o novo, uma vez que são outorgados benefícios - já mencionados ao remembramento de lotes, isto é, aos terrenos demolidos para constituição de um novo, livre e maior, e concedida a possibilidade de se manter parâmetros de ocupação do solo superiores ao do zoneamento atual vigente, quando derrubado um edifício que se enquadrava acima destes, por efeito de legislações anteriores, para a edificação de um novo. O objetivo é dinamizar a atividade imobiliária. De certa forma, o sentido de se atrair o interesse e os investimentos da iniciativa privada para requalificar a área central fica deturpado com o funcionamento dos instrumentos da OUC Centro. A recuperação da região fica circunscrita ao modo de empreender do mercado e a uma renovação calcada na demolição para construção de novas edificações que façam valer os investimentos do setor privado. As intervenções ficam limitadas a projetos que refazem em vez de recuperar o centro da cidade.

ZEIS Dentro da Administração Regional da Sé, forma definidos 31 perímetros de Zonas Especiais de Interesse Social tipo 3, as ZEIS 3. No polígono da Nova Luz, existem duas ZEIS 3 definidas: uma que delimita um único imóvel de 55 unidades habitacionais e cujo projeto de requalificação pode ficar sob responsabilidade de seus proprietários e inquilinos e outra (maior e mais

outra luz

FERROVIA (CPTM) Mapa 34

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

OPERAÇÃO URBANA CENTRO 1997-2011

METRÔ PERÍMETRO NOVA LUZ PERÍMETRO OUC

PRAÇAS E PARQUES

Propostas de Participação

solicitação de transferência de potencial construtivo de imóvel tombado de 1997 a 2009

Total Aprovadas Indeferidas Sob análise

35 5 9 21

FONTE: SMDU

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

OPERAÇÃO URBANA CENTRO 1997-2011 1 2 3

Área mínima final de 1.000m²

Mínimo de 3 lotes

900m²

1 5

1.500m²

Lotes remembrados 7

As áreas destinadas a salões de festas, cinemas, teatros e anfiteatros, salas de espetáculos, auditórios para convenções, congressos e conferências, museus,creches, educação, cultura em geral, estacionamento e fruição pública abertas à circulação não são computáveis.

2.700m² 2

Área construída adiciona;

1 5

Área total do terreno

2.700m²

Terrenos com área mínima de 1.000m² que tenham sido formados por 3 ou mais lotes terão direito a um potencial construtivo adicional computável e livre de ônus correspondente a 10% da área de terreno por lote remembrado até o limite máximo de 100%.

O proprietário de um imóvel que doar à Prefeitura área de terreno para a implantação de uma área verde poderá transferir o potencial construtivo correspondente a essa área para outro imóvel, situado dentro ou fora do perímetro da Operação Urbana Centro.

FONTE: SMDU

importante) que engloba 11 quadras ao longo da Rua dos Andradas e Triunfo. [MAPA 35]

I - da população moradora das ZEIS, ou daquela para a qual as ZEIS

Esta zona especial incide sobre uma área de forte comércio na Rua dos Andradas cuja atividade principal é uma extensão da comercialização de produtos eletrônicos da Rua Santa Ifigênia e do setor de consertos e revenda de usados da Rua Triunfo. A tipologia construtiva predominantes é a de construções sobradas com no máximo dois pavimentos acima do térreo, o qual é dedicado exclusivamente à economia local.

houver;

Existem, todavia, todos os tipos morfológicos identificados no resto do bairro como construções verticalizadas ou edifícios térreos. Essa diversidade constitui também um leque variado de possibilidades de intervenção nestes espaços, pois há condições para que imóveis sejam habilitados ou reabilitados à moradia ou demolidos para projetos novos de habitação de interesse social. Segundo o levantamento feito pelo estudo Tributos Imobiliários e Edifícios Vazios no Centro (2008) não há edifícios desocupados nesta área, porém as visitas feitas pare este trabalho em 2011 identificaram algumas construções, aparentemente, abandonadas dentro do perímetro da ZEIS 3 a julgar por seu aspecto visual e condição física de fachada. A maioria, entretanto, eram edifícios de no máximo três pavimentos que se encontravam fechados, sobretudo na Rua triunfo sem algum uso evidente. Este zoneamento específico tem com objetivo promover a habitação de interesse social (HIS) em áreas centrais dotadas de infraestruturas e serviços urbanos, assim como oferta de empregos. Ele determina que pelo menos 50% da área de novas edificações ou de reformas em lotes maiores de 500m² seja destinado a HIS e que, para este padrão habitacional, não há cobrança de outorga para atingir o coeficiente de aproveitamento máximo do terreno. “Art. 178 – Os Planos de Urbanização de cada ZEIS deverão ser subscritos pelo Conselho Gestor da respectiva ZEIS e aprovados pela Comissão de Avaliação de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social – CAEIHIS, da SEHAB, garantindo na elaboração e implementação do respectivo Plano de Urbanização a participação dos seguintes setores:

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estiverem destinadas ou de representantes das suas associações quando

II - de representante da Subprefeitura envolvida; III - de representantes dos proprietários de imóveis localizados nas ZEIS.” (SÃO PAULO (Município). Plano Diretor Estratégico. 2002.)

Por força da lei do Plano Diretor Estratégico, toda ZEIS precisa ter um Conselho Gestor próprio com representatividade da sociedade civil que discuta e delibere um Plano de Urbanização específica de cada perímetro. O conselho da ZEIS 3 da Concessão Urbanística da Nova Luz foi formado e composto por oito representantes do governo municipal e oito representantes da sociedade civil, eleitos por voto direto em junho de 2011. São as reuniões deste conselho autônomo o único espaço aberto existente para se discutir e deliberar sobre algumas questões do projeto Nova Luz. Embora os poderes do conselho gestor só incidam sobre as 11 quadras das ZEIS 3 da Santa Ifigênia, o projeto final da concessão fica dependendo da aprovação do Plano de Urbanização da ZEIS que estão dentro do seu perímetro. Das várias diretrizes discutidas e aprovadas para este plano, algumas foram definidas como forma de interferir do projeto proposto para a concessão e de contemplar os moradores e até comerciantes atingidos. Além de determinar um cadastro do bairro para diagnosticar a demanda habitacional real, que possa ser atendida por empreendimentos na ZEIS 3, o conjunto de diretrizes do Conselho Gestor determina que também sejam atendidas pessoas desapropriadas de seus imóveis para que não tenham que deixar o bairro em decorrência das ações do projeto Nova Luz.

ZONEAMENTO O zoneamento funcional do Município de São Paulo definiu seus parâmetros no Plano Diretor Estratégico, mas deixou para que as subprefeituras elaborassem nos seus respectivos Planos Regionais Estratégicos a demarcação das zonas de acordo com o desenvolvimento do plano em si. O zoneamento estudado

Mapa 35

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

ZEIS 3 PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO 2002

FERROVIA (CPTM)

MAUÁ + DQ DE CAXIAS + AMARAL GURGEL

METRÔ

SÃO JOÃO

PERÍMETRO NOVA LUZ

ZEIS 3

RIO BRANCO

CORTIÇOS

Habitação de Interesse Social parâmetros do PDE 2002

Número de sanitários por unidade Vagas de garagem Área útil da unidade (m²) Renda familiar mensal

FONTE: SMDU

1 ≤1 ≤ 50 ≤6

aqui, portanto, é o instrumento construído pela Administração Regional da Sé, a qual engloba os distritos de Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Liberdade, Cambuci, Sé e República, onde se encontra o perímetro do projeto Nova Luz. [MAPA 36] O que se observa do zoneamento desta subprefeitura é uma postura pouco incisiva em relação a algumas questões que envolvem o centro, sobretudo, no que diz respeito à habitação e à regulação do solo de uma área consolidada no sentido de uma política urbana mais racional de uso e ocupação territorial. O polígono da concessão da Nova Luz está inserido, quase completamente, em uma Zona de Centralidade Polar classe B, o que significa uma área onde o coeficiente de aproveitamento de uma propriedade pode chegar a quatro vezes o total de sua área térrea. Este valor (C.A.=4) é o maior coeficiente permitido dentro do município em condições regulares e representa para a região central um potencial construtivo altíssimo, compatível a densidades construtivas também altíssimas.

outra luz

estações de trem Luz e Júlio Prestes ou mesmo na superfície das estações do Metrô Santa Cecília e Marechal Deodoro, que são pontos do território onde o aproveitamento e a reprodução do solo criado poderiam ser maiores por estarem sobre de estações de transporte de massa, os coeficientes máximos chegam a apenas 2,50 vezes a área do terreno. O conceito de Centralidades Polares presente no PDE carrega a ideia de investimentos públicos para criação e consolidação de centralidades urbanas, ou seja, do estímulo do desenvolvimento de áreas através da implantação de equipamentos e serviços que sirvam de elementos desencadeadores do crescimento do setor terciário na cidade. “Art. 126 - Será estimulada a geração de novas centralidades e dinamizadas as já existentes pela implantação contígua, de agências e repartições da Prefeitura, escolas públicas, pontos de embarque, praças e passeios públicos, equipamentos de serviços públicos, como elementos

Esta grande Zona de Centralidade Polar ocupa o chamado Centro Velho, nas colinas históricas, o Centro Novo, em um raio de 800m ao redor da Pça. Da República, a região da Rua da Consolação e toda a extensão da Avenida Paulista na Bela Vista. Trata-se, na verdade, de um levantamento cartográfico dos modos e padrões atuais de uso e ocupação do solo nessas áreas já densamente ocupadas: o zoneamento dessa região ratifica as condições já existentes do território sobre o qual incide sem se propor a aplicar instrumentos para repensá-lo.

catalisadores do comércio e serviços privados.

A única diferença substancial entre essa grande Zona de Centralidade Polar (ZCPb) e praticamente todas as outras zonas funcionais da Administração Regional da Sé são os coeficientes de aproveitamento que variam de 2,00 a 4,00 vezes a área do terreno no caso de pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir. O restante do território desta regional é zoneado com Zonas Mistas de Média e Alta Densidade, cujas permissões de uso só não toleram indústrias pesadas.

§ 2º - As Áreas de Intervenção Urbana para implantação dos polos de

O zoneamento estabelecido pelo PRE da Sé é bastante condescendente com altos índices de densidade construtiva e não demonstra associar as diferentes possibilidades de zonas funcionais e potenciais construtivos com as infraestruturas de transporte de alta capacidade existentes. O entorno das

§ 4º – A Rede Estrutural de Eixos e Polos de Centralidades, bem como as

§ 1º – Ficam definidas como Áreas de Intervenção Urbana as faixas de largura de até 300 (trezentos) metros de cada lado dos eixos de centralidade, visando à inclusão social e à melhoria da qualidade dos centros atuais e futuros.

centralidade serão definidas nas leis dos Planos Regionais. § 3º - Para a qualificação ou requalificação de eixos e polos de centralidade poderão ser realizadas parcerias com a iniciativa privada.

propostas específicas, constam do Quadro nº 08 e Mapa nº 04, integrantes desta lei.” (SÃO PAULO (Município). Plano Diretor Estratégico. 2002.)

É natural que, em zonas onde se pretende instigar tal desenvolvimento, proponha-se uma ocupação mais densa. Entretanto, essas Zonas de Centralidade Polar do PRE da Sé só contemplam os eixos viários da Rua da Consolação, Avenida Paulista e centro histórico, onde, notadamente, já existe uma grande e inquestionável quantidade de serviços e pontos comerciais estabelecidos além de linhas de transporte público também já instaladas. Do ponto de visto do estímulo ao desenvolvimento urbano, que se preconiza no Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, o zoneamento do Plano Regional Estratégico da Administração Regional da Sé é conservador e de certa forma até deficiente. Além de elaborar uma cartografia da situação existente, o zoneamento funcional imobiliza possíveis transformações ou novos direcionamentos nesta região central, estratégica para toda a cidade. Como já foi mencionado, o conceito das Centralidades Polares não é aplicado em áreas com potencial para intenso adensamento e que, no entanto, acabam tendo o seu uso extremamente liberal de tão indefinido como é o caso de algumas Zonas Mistas no distrito Santa Cecília. De tão complacente a usos diversos e pouco decisivo em relação a determinação de ocupações específicas, o zoneamento dessa Administração Regional peca por não impor diretrizes que componham prerrogativas estratégicas de reocupação do centro. O número de imóveis vazios é desproporcionalmente grande na área central de São Paulo: quase tão imenso quanto à demanda por moradias na cidade. O quadro com alto índice de vacância no centro – onde há infraestruturas, serviços e empregos - e com o maior déficit habitacional urbano do País não foi suficiente para orientar um zoneamento mais afirmativo no sentido de promover a habitação na área central. As Zonas Especiais de Interesse Social delimitadas na região até tem uma lógica na sua distribuição, pois incidem sobre quadras cheias de cortiço, áreas ocupadas irregularmente, etc., porém não todas. Não há ZEIS 3 no interior do distrito de Santa Cecília onde estão pulverizados dezenas de cortiços e também não há ZEIS 3 em Zonas de Centralidade Polar, cuja condição privilegiada de serviços, estabelecimentos comerciais, equipamentos públicos e acessibilidade deveria induzir a promoção de habitação de interesse social para incluir as faixas de menor renda neste território. O único caso em que

uma ZEIS 3 se sobrepõe a uma ZCP-b está situado dentro do perímetro da Nova Luz próximo à Rua Mauá. Em resumo, o zoneamento específico propõe poucas zonas especialmente dedicadas à habitação, isto é, que condicionem um uso específico sem restringir outros como é o caso das ZEIS 3, que permitem atividades comerciais. O zoneamento não se propõe ser um instrumento de transformação, requalificação ou redirecionamento do desenvolvimento urbano, porque só reproduz, em um plano, o quadro de ocupação que já existe e que dificilmente mudará por tratar de zonas densamente edificadas, com poucas áreas livres remanescentes. Por si só o zoneamento não tem efeitos substanciais e precisa ser complementado pela aplicação de outros instrumentos urbanísticos. Da maneira com que está colocado, ele permite inúmeras possibilidades de ocupação, quanto a tipo e forma de uso – o que pode ser positivo -, mas não tem força para conduzir essas diferentes possibilidades de maneira a potencializar o aproveitamento correto e a utilização racional do território, especialmente, nesta área central de estudo. A discussão de sua eficácia será estendida mais adiante na abordagem dos outros instrumentos de planejamentos existentes no PDE. Um exemplo da lógica de seu funcionamento articulado são as Zonas Especiais de Preservação Cultural, que visam proteger o patrimônio memorial da cidade de intervenções prejudiciais a sua conservação. Neste caso, o zoneamento busca a proteção de algo que se entende como caro aos valores históricos e culturais da sociedade, mas não teria efeito apenas determinando a conservação dos bens se não estivesse associado a possibilidade da transferência de potencial construtivo do imóvel a outros logradouros como compensação àquele que se dispor a preservá-lo. O zoneamento é um instrumento incompleto. Por vezes, também é contraditório e, por isso, a análise da legislação urbana na região da Nova Luz segue com a abordagem dos outros dispositivos normativos existentes que também incidem na área.

ZEPEC E TOMBAMENTOS Um dos instrumentos do zoneamento que servem para regular o uso e a

outra luz

ZONA DE CENTRALIDADE POLAR a

ZEIS 3

Mapa 36

ZONA DE CENTRALIDADE POLAR b

ZEPEC

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

ZONA MISTA DE MÉDIA DENSID.

ZEPEC

ZONA MISTA DE ALTA DENSID. a/b

PERÍMETRO NOVA LUZ

ZONEAMENTO PLANO REGIONAL ESTRATÉGICO SÉ 2005

FONTE: PMSP

ocupação do solo são as Zonas Especiais de Preservação Cultural. Elas tem a finalidade de proteger imóveis ou, um conjunto deles ou até áreas livres que tenham alguma relevância histórica, arqueológica, artística ou paisagística. [MAPA 30]

Uma vez que alguns objetivos da incidência desse dispositivo estão relacionados à possibilidade de o poder público municipal criar estoque de terrenos para construir equipamentos e habitação de interesse social, a aplicação dele na região central deveria ser mais ampla.

Todos os bens tombados no Município de São Paulo foram delimitados por esta zona especial que garante ao seu proprietário o direito de transferir a diferença entre potencial construtivo e o aproveitamento efetivo do terreno. Além desta diretriz cada tombamento define os parâmetros de preservação, manutenção, modificação e de restrição construtiva para seu entorno. Alguns imóveis possuem, por exemplo, uma envoltória de 400m de raio o que subvenciona qualquer construção a ser realizada dentro deste perímetro a aprovação do órgão de preservação que os tombou.

Muitos perímetros incidem sobre estacionamentos, terrenos aparentemente subutilizados ou lotes cujas construções estejam em ruínas. Mais do que seguir o critério de áreas desimpedidas, para facilitar uma possível intervenção futura, o direito de preempção deveria também incidir sobre lotes e/ou quadras com grande concentração de cortiços ou coincidir com os perímetros de ZEIS 3 existentes na região, para garantir, ao poder público, a preferência na aquisição dos bens e uma oportunidade mais clara de promover a habitação de interesse social no centro em imóveis já edificados.

ÁREAS DE DIREITO DE PREEMPÇÃO

O direito de preempção pode – mas não necessariamente - ser uma ferramenta útil no controle da especulação imobiliária sobre o valor do solo urbano, por envolver diretamente o Estado na comercialização do bem e talvez evitar a elevação de seu preço reduzindo a disputa pela propriedade. Porém seria mais eficiente se o instrumento estivesse articulado às zonas especiais de interesse social (partindo do pressuposto de sua aprovação) ou à cobrança do IPTU progressivo no tempo de imóveis que não cumprem sua função social.

Apesar de ainda não ser um instrumento operante, regulamentado por lei específica, o Direito de Preempção é um dispositivo legal muito importante, que dá ao poder público alternativas de ação e de planejamento. As áreas onde incide tal direito são propriedades privadas cuja comercialização formal no mercado imobiliário deve, necessariamente, passar pelo Estado. O direito de preempção é o direito de preferência do poder público para compra de um imóvel, quando este estiver disponível para aquisição no mercado. O proprietário passa a ter a obrigação de oferecer à Prefeitura Municipal seu terreno ou imóvel, pois ela tem a preferência de adquiri-lo antes de qualquer outro interessado. A compra, entretanto, não é obrigatória e, caso não ocorra, pode ser realizada entre outros indivíduos naturalmente. A utilidade deste instrumento é maior quando sobreposto a outros dispositivos como a ZEIS ou o Parcelamento, Edificação e Uso Compulsórios (PEUC), pois cria uma espécie de reserva de terras à qual o Município tem acesso privilegiado para diversos fins de interesse público e sobre a ele acaba tendo certo controle regulatório por estar, necessariamente envolvido no processo de compra e venda do bem, quando interessar ao proprietário. Os perímetros de incidência do Direito de Preempção na Administração Regional da Sé, contudo, não parecem estar bem associados aos outros instrumentos de regulação. [MAPA 37]

O Direito de Preempção não constitui uma política municipal de promoção da habitação racional e mais justa nas áreas centrais e tampouco complementa o funcionamento de outros instrumentos de planejamento, primeiro, por não estar devidamente regulamentado e, segundo, por não estar associado a outras áreas estratégicas de ação do Estado para promover o uso e a ocupação mais adequados do solo urbano, principalmente no centro. Não existe sequer uma delimitação deste instrumento dentro do perímetro da Nova Luz embora ela seja uma Zona de Centralidade Polar, onde, em tese, o Estado deve agir em função da consolidação da centralidade através de investimentos equipamentos sociais para estimular o desenvolvimento local e onde, também em tese, áreas onde incide o Direito de Preempção seriam úteis para munir o poder público de meios para fazer esses investimentos. Também não há a sobreposição deste instrumento com as delimitações das ZEIS 3, o que poderia instrumentalizar o planejamento da área e o próprio Estado para a promoção habitacional na região.

outra luz

Mapa 37

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

DIREITO DE PREEMPÇÃO PRE SÉ 2005

FERROVIA (CPTM)

ÁREAS SUJEITAS AO DIREITO DE PREEMPÇÃO

METRÔ

ZEIS 3

PERÍMETRO NOVA LUZ

PRAÇAS E PARQUES

FONTE: SMDU

ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA (AIU) As Áreas de Intervenção Urbana são delimitações de menor escala cujo objetivo é definir perímetros para planos de intervenção urbanística em diversas situações. Dentro do polígono da concessão da Nova Luz existe uma AIU que incide sobre a ZEIS 3 local. É um instrumento do PDE que direciona certas áreas estratégicas da cidade com novas regras e regulações a serem desenvolvidos dependendo de seu perfil funcional. Tal plano pode ter várias dimensões e tipos, mas depende de regulamentação para ter efeito e conduzir a transformação desejada.

AIU Santa Ifigênia A AIU Santa Ifigênia [MAPA 38], que coincide com algumas quadras da Concessão Nova Luz, ainda não possui regulamentação embora pudesse ser um instrumento para conciliar uma transformação local, visando o desenvolvimento da habitação para moradores de baixa renda no centro dentro do perímetro da ZEIS 3 existente. Um dos pontos abordados em suas diretrizes gerais no Plano Regional da Sé é a promoção habitacional que contemple também as faias de 0 a 3 e de 4 a 6 salários mínimos. De modo geral esta AIU coloca genericamente alguns pontos que a Concessão Urbanística Nova Luz busca aplicar para suas 45 quadras com o objetivo de intervir neste trecho da área central: quase uma versão embrionário com perímetro reduzido. O conceito da reurbanização estabelecido nas diretrizes da AIU aborda, além da questão da moradia, a preservação de imóveis, ampliação de áreas públicas, redesenho do sistema viário e a reabilitação de prédios residenciais, explicitamente, voltada para classe média.

PROJETOS ESTRATÉGICOS DE INTERVENÇÃO URBANA (PEIU) Vizinho ao perímetro da Nova Luz, existe um Projeto de Intervenção Urbana Estratégica delimitado para aplicação do Programa Monumento e do PRIH Luz [MAPA 38]. Os PEIU são áreas definidas nos planos regionais para receber projetos estratégicos de equipamentos que estimulem a qualificação e dinamização do entorno.

PEIU Luz - Monumenta O PEIU da Luz estabelece objetivos muito claros quanto a articulação dos

governos estadual e municipal para o restauro do patrimônio arquitetônico e histórico, a requalificação de espaços públicos e intervenções específicas “em territórios com edificações precárias ocupadas por população de baixa renda.”12. Trata-se de uma compatibilização do plano urbanístico regional com o Programa Monumenta do governo federal para financiar a recuperação de conjuntos arquitetônicos de relevância histórica. Portanto a inserção da área que envolve a estação e o jardim da Luz, a estação Júlio Prestes, a Pinacoteca do estado e o Museu de Arte Sacra em um programa de restauro do patrimônio público é incorporada pelo Plano Regional da Sé como um projeto estratégico de natureza e escala urbanas para a reconversão da região como um todo.

CONCESSÃO URBANÍSTICA De todos os instrumentos urbanísticos que incidem sobre a Nova Luz, o mais importante a se ter atenção é a Concessão Urbanística, visto que ela que determina o projeto no bairro Santa Ifigênia. Trata-se de uma aplicação sem precedentes que deverá construir uma referência nacional como modelo de intervenção na cidade, seja ele bom ou ruim. O que o desenvolvimento deste trabalho deve apontar é que a aplicação deste instrumento como meio de intervir na cidade consolidada é, no mínimo, preocupante.

12 Plano Regional Estraté-

gico da Subprefeitura da Sé - Anexo IX

A lei específica (nº 14.917) de regulamentação deste instrumento contido no Plano Diretor Estratégico de 2002 foi aprovada no dia 07 de maio de 2009 na gestão do prefeito Gilberto Kassab. A Concessão Urbanística se constitui como uma ferramenta de “intervenção urbana estrutural” para urbanizar ou reurbanizar um trecho do território municipal, requalificando suas infraestruturas e reordenando o espaço com base em projeto específico para atender os objetivos do PDE. Cada concessão urbanística necessita de uma lei específica própria para explicitar seu perímetro de intervenção, parâmetros urbanísticos, regras da concessão, diretrizes de orientação ao concessionário e o que deve contar no projeto. O projeto é uma obrigatoriedade de toda concessão, que deve ser elaborado pelo poder público concedente para definir quais são as intervenções necessárias e quais as atribuições referentes a elas que recaem sobre o vencedor do edital.

outra luz

Mapa 38

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA AIU E PEIU PRE SÉ 2005

FERROVIA (CPTM)

ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA

METRÔ

PROJ ESTRATÉGICOS DE INTERV URBANA

PERÍMETRO NOVA LUZ

AIU SANTA IFIGÊNIA

ADM REGIONAL SÉ

PEIU LUZ-MONUMENTA

FONTE: SMDU

Como o próprio nome diz, o instrumento concede a um terceiro um trecho urbano do município para que sejam feitas intervenções nele. Nos termos da própria lei, aquele que ganha o direito de intervir sobre a área do projeto da concessão obtém também o direito de explorar (Artigo 2) o perímetro, desde que de acordo com as normas estabelecidas no edital e no projeto do instrumento. A lógica de funcionamento da Concessão Urbanística é basicamente a transferência de atribuições do Estado para um particular, para que este opere, em uma área da cidade, as intervenções definidas pelo primeiro, com a compensação da sua livre exploração sobre o solo. Uma dessas atribuições é o direito de desapropriar bens declarados como de utilidade pública: um particular passa a ter o direito de desapropriar o outro dentro de uma concessão. O direito de preempção também é transferido a este particular. Segundo o defensor público Carlos Loureiro13, a inconstitucionalidade desta lei é patente quando delega prerrogativas, como da desapropriação, ao um particular que pode explorar a valorização imobiliária do objeto desapropriado. O artigo que aborda a questão do poder de desapropriação é o 11º da lei específica. Ele determina que a Prefeitura Municipal indique quais são os imóveis passíveis de tal ação no edital e projeto, para que o concessionário possa realizá-la, se assim quiser, amigavelmente ou judicialmente. Com todas as regras que a Operação Urbana Consorciada Centro determina sobre o uso e a ocupação do solo na região e com a possibilidade de empreender em uma zona central e privilegiada respaldado pelo direito de desapropriar, o concessionário adquire plenos poderes de intervir e de fato especular sobre o perímetro do instrumento. A exploração é absoluta, pois o concessionário não se insere na intervenção como um agente imobiliário em sua figura tradicional. Este que detém o direito da concessão não precisa negociar preços e se submeter às regras do mercado, porque o perímetro da concessão passa a funcionar como uma zona de exclusão dessas normas onde prevalecem as prerrogativas do concessionário, como, por exemplo, desapropriar em vez de adquirir imóveis. Assim como outros instrumentos urbanísticos do próprio PDE Municipal, a Concessão Urbanística se fundamenta na iniciativa privada. Porém, diferentemente desses outros, ela não visa atrair simplesmente o interesse

e os investimentos de particulares, pois funciona como um mecanismo de inserção direta do setor privado nos projetos de intervenção urbana. A concepção deste instrumento é baseada na facilitação do envolvimento da iniciativa privada: a concessão em si é um recurso para introduzir o setor em uma área para intervir na condição de seu gestor. E, apesar de delegar ao particular o poder de explorar livremente uma área com a obrigação de intervir em certos aspectos, o poder público ainda se submete ao pagamento de contrapartidas de incentivos. É o que diz o texto da lei. Embora seja figurada para viabilizar a entrega absoluta de um trecho urbano para a iniciativa privada e seus próprios investimentos, a Concessão Urbanística ainda prevê uma possível participação do poder público com recursos na forma de financiamentos. Essa possibilidade de suporte financeiro gera uma contradição na própria lei, que se configura para que os ônus e os riscos sejam todos do particular interessado na concessão. Evidentemente, este não é o único ponto controverso da lei. Além de prever gastos públicos em uma intervenção de natureza explicitamente particular, de instituir uma nova modalidade de desapropriação, operada por agente privado, a Concessão Urbanística se estrutura para reduzir ao mínimo a participação social no projeto urbano, que, apesar de operado por particulares, deveria contemplar o interesse coletivo da cidade.

13 “Lojistas tentam barrar Nova Luz” Jornal da Tarde 10/08/2010

O instrumento é extremamente permissivo e não obriga (Artigo 8) os projetos específicos a criarem programas de atendimento à cidadãos diretamente atingidos pelas transformações e usa o termo “preferencialmente” ao se referir a consultas deliberativas envolvendo a população. A única obrigatoriedade estabelecida no sentido de garantir o acesso das pessoas ao debate sobre o projeto de intervenção urbanística é a realização de uma audiência pública apenas 30 antes do edital de concorrência para a concessão. O texto da lei não contempla o debate e a participação da sociedade, ao estipular somente três consultas públicas obrigatórias: duas na fase de estudos para “interação” com moradores, usuários e proprietários e uma última de caráter meramente consultivo sem tempo hábil de se construir coletivamente os pontos da intervenção um mês antes do lançamento do edital. Há poucas aberturas para que o projeto da concessão seja elaborado junto e perante a sociedade, assim como não há garantias de que ele contemple alternativas

outra luz

de mitigação e resolução dos impactos sociais que a intervenção pode gerar sobre seu perímetro. Talvez este seja o ponto mais crítico da aplicação de um instrumento como a Concessão Urbanística, que faz o Estado abdicar de algumas de suas prerrogativas em um trecho específico do território da cidade, para que um grupo particular viabilize com recursos próprios uma transformação urbana. O que determina o que será feito no perímetro da intervenção é o projeto específico da concessão e, se não houver participação ativa da sociedade na construção das diretrizes e regras deste projeto, nada pode garantir que as responsabilidades e atribuições do concessionário correspondam, de fato, a uma transformação urbana no sentido do desenvolvimento social atrelado às mudanças do território e não somente a uma valorização imobiliária.

outra luz

intervenções na luz

PARTE 3

3.1 Primeiras Iniciativas O projeto Nova Luz já teve uma outra versão baseada em formas de intervenção diferentes. A sua modalidade atual é fundamentada no modelo da Concessão Urbanística, porém a variante anterior do projeto era construída pela coordenação de diversas ações em um perímetro mais reduzido. Além de ter sido alterado, o projeto Nova Luz é também o sucessor de inúmeras iniciativas de intervenção na região central, que, ao longo de quarenta anos, têm tentado reverter o processo de desvalorização da área, sempre colocado como degradação física e social. Ele é a mais recente iniciativa do poder público de tentar operar uma transformação em determinado trecho do centro de São Paulo, buscando sua “renovação”. Desde a década de 1970, a região da Luz tem sido objeto de planos e projetos de intervenção para desencadear uma sequencia de novos investimentos, que reorganizassem os espaços e os usos do centro, vistos como degradantes. No entanto, pela primeira vez em todos estes anos, um projeto de intervenção urbanística cruza a linha do trem e sai do bairro da Luz , contemplando uma área vizinha (Santa Ifigênia) e trazendo consigo o nome que, há algum tempo, está associado a grandes projetos culturais e a uma imagem da zona central diferente do senso comum sobre sua deterioração. Além dos diferentes projetos para a Luz e Santa Ifigênia, que foram elaborados nas últimas décadas, serão apresentadas iniciativas para outras áreas do centro com o objetivo semelhante de promover uma recuperação de seu valor e que integram o mesmo contexto de políticas públicas com esta finalidade.

DÉCADA DE 1970 O primeiro projeto desenvolvido para a Luz “Área da Luz – Renovação Urbana” [MAPA 39], feito pelo escritório do arquiteto Rino Levi em 1975, foi um trabalho que buscou problematizar as transformações da região com a construção do metrô, que atravessava o bairro central com a Linha 1 – Azul. Esta primeira iniciativa aconteceu no contexto da constituição de zonas especiais (Z8-007), que delimitavam perímetros em volta de imóveis de interesse histórico com o objetivo de preservá-los. outra luz

A maior destas zonas especiais, definidas pelo zoneamento de 1972, era a Z8-007da Luz e, como em todas as outras, exigia a elaboração um plano

ordenador que orientasse futuras intervenções e modificações na área, que continha bens de valor significativo definidos como Z8-200. “ Apesar da Z8-007 indicar a seleção de manchas urbanas para estudo, a figura de preservação da Z8-200 regulamentava apenas a preservação pontual de edificações, ou pequenos conjunto delas, e não da implantação de um plano urbanístico mais amplo.”(KARA-JOSÉ, 2007, pg. 40)

Este primeiro estudo colocava possíveis reorganizações do sistema viário estabelecendo a área da Luz como local estratégico para a circulação de maior escala e propondo a melhoria das articulações com o próprio centro histórico e a várzea urbanizada do Rio Tietê (MOREIRA, 2008, pg.61). Ele contemplava a preservação de bens de interesse histórico e cultural frente ao iminente desenvolvimento por que passaria a região com a conclusão do metrô. O trabalho foi, contudo, ignorado. “O material produzido possibilitou um profundo diagnóstico físico e social da área. Foram identificados em mapas certos aspectos, tais como o desenvolvimento histórico da área, os setores com maior grau de degradação, o desempenho das funções urbanas, as manchas e maior densidade populacional e o raio de abrangência dos equipamentos públicos e comunitários.” (KARA-JOSÉ, 2007, pg.37)

Nesta década, o termo “revitalização” passa a ser incorporado pelo vocabulário das políticas públicas de atuação na área central, inspiradas nas intervenções europeias de reabilitação dos centros históricos, que lhes atribuíam novas funções econômicas. Em 1975, a administração do prefeito Olavo Setúbal elaborou o “Plano de Revitalização do Centro”, que previa um conjunto de intervenções pontuais no centro da capital baseada na preservação e valorização de alguns bens notáveis de valor histórico. Foi uma tentativa, a primeira de tantas outras frustradas, de atrair investimentos para a região central, revertendo o processo de deslocamento dos interesses imobiliários para o vetor sudoeste da cidade. A autora Beatriz Kara-José, em sua obra Políticas Culturais e Negócios Urbanos (2007) comenta que a execução das obras deste plano teve um ponto bastante controverso.

FERROVIA (CPTM) Mapa 39

PROJETOS PARA O CENTRO DÉCADA DE 1970

TAMANDUATEÍ PERÍMETRO NOVA LUZ ÁREAS LIVRES

Z8-007 “ÁREA DA LUZ - RENOVAÇÃO URBANA” PROJETOS DE “REVITALIZAÇÃO”

1 Calçadões implantação 2 Praça da República reforma para implantação de metrô 3 Praça da Sé reforma para implantação de metrô 4 Largo São Bento reforma para implantação de metrô 5 Edifício Martinelli recuperação e reforma 6 Viaduto do Chá restauro 7 Pátio do Colégio restauro

FONTE: POLÍTICAS CULTURAIS E NEGÓCIOS URBANOS

Imagem 2

PROJETOS PARA A LUZ DÉCADA DE 1980

PERÍMETRO NOVA LUZ ÁBRANGÊNCIA DO PROGRAMA “LUZ CULTURAL”

outra luz

Mapa do guia “Luz Cultural”

A total desconsideração com a população residente nos objetos de intervenção foi um aspecto crítico desta política, que mal tinha feições de plano. KaraJosé exemplifica a reforma do Edifício Martinelli, que constava na listagem de obras e que expulsou a população encortiçada residente “não se tendo notícias e seu destino” (2007, pg.53) A única intervenção que tinha um caráter mais amplo por sua dimensão articuladora eram os projetos dos calçadões, que qualificaram a circulação dos pedestres pelo centro, reforçando sua função de espaço de transição entre diferentes modais de transporte público. O objetivo de atrair o interesse e os investimentos de volta para o centro não obteve sucesso.

DÉCADA DE 1980 Neste período, as intervenções na área central com recursos públicos foram colocadas a um segundo plano. O principal plano para a região era o “Projeto Luz Cultural”, elaborado no âmbito da Secretaria de Cultura do Estado de São Paulo. Sua proposta era revelar o patrimônio histórico existente na região da Luz, como instrumento indutor do desenvolvimento no centro. [IMAGEM 2] A ideia central deste projeto consistia em recuperar o valor simbólico do bairro da Luz, para que o turismo cultural reativasse um dinamismo econômico perdido no tempo. Os investimentos, portanto, focavam na reabilitação do patrimônio histórico para convertê-los em equipamentos culturais com valor de atração de novos moradores e investimentos no bairro. “...o estímulo ao uso dos atrativos culturais na região da Luz poderia gerar um processo natural de revitalização urbana, considerando menos agressivo que a realização de grandes intervenções urbanísticas.” (KARAJOSÉ, 2007, pg.61)

A visão de que o patrimônio histórico poderia exercer um papel mais presente na sociedade como elemento transformador das cidades, além de testemunhar o passado, era um ideal muito presente no Projeto Luz Cultural e na promulgação da lei 9.725/84, que instituiu o instrumento da transferência do potencial construtivo de imóveis de interesse memorial. Seu funcionamento buscava gerar uma compensação aos proprietários de bens históricos, que poderiam vender o potencial construtivo adicional de seus terrenos (dentro das Z8-200)

como fonte de recursos para garantir a manutenção do imóvel. A vocação cultural da Luz foi pregada como elemento de reconversão urbana mais importante que os investimentos de infraestrutura ou novos espaços. A recuperação de edifícios como a Pinacoteca do Estado, o Museu de Arte Sacra, o Liceu de Artes e Ofícios e a Faculdade de Odontologia Três Rios foram incorporadas a um roteiro turístico de 63 pontos de visitação no total. Não se tratava de um plano de intervenção, mas um programa cultural de cunho turístico baseado em obras pontuais de recuperação dos bens que integrariam o projeto como um todo. Ele preconizava o consumo desta área central a partir da redescoberta de seus valores arquitetônicos e monumentais, ocultados pela imagem da “degradação”. A valorização e o consequente desenvolvimento da região seriam efeitos desencadeados por estes estímulos de usufruto do bairro da Luz: “Apesar das expectativas de se transformar o bairro através da apropriação cultural, as iniciativas ocorridas na região da Luz não chegaram a atrair os ‘pioneiros’, nem o interesse do mercado imobiliário, evitando assim um processo de gentrificação no Centro de São Paulo nos moldes americanos.” (KARA-JOSÉ, 2007, pg. 68)

DÉCADA DE 1990 A década de 1990 foi marcada pela retomada de grandes projetos de intervenção urbanística na área central, empreendidas tanto pelo poder público municipal quanto pelo estadual. Apesar do decréscimo demográfico dos anos anteriores, o centro era visto como uma zona estratégica pela gestão municipal de Luíza Erundina, por ser o espaço de trabalho da população mais pobre onde ela passa um longo período do dia apesar de a maioria viver nas zonas periféricas. Os projetos traziam a concepção de transformação do espaço do centro, não para sua valorização e viabilização de investimentos imobiliários, mas para qualificar um território usado por grande parte da população. A qualidade ambiental dos espaços públicos era uma prerrogativa destas intervenções, das quais se destacaram o Boulevard São João, a conclusão do parque no

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FERROVIA (CPTM) Mapa 40

PROJETOS PARA O CENTRO DÉCADA DE 1990

TAMANDUATEÍ PERÍMETRO NOVA LUZ ÁREAS LIVRES

PROJETOS

Projetos do Estado de SP 1 Theatro São Pedro restauro

2 Museu da Energia restauro

3 Sala São Paulo reforma da estação

4 Estação Pinacoteca restauro

5 Jardim da Luz restauro

6 Estação da Luz/ Museu da Lin. Portuguesa restauro e reforma

7 Mosteiro da Luz/ Museu de Arte Sacra restauro

8 Igreja de S Cristovão restauro

Projetos da PMSP 9 Eixo Sé-Arouche implantação

10 Boulevard São João implantaçào

11 Vale do Anhangabaú conclusão do projeto

12 Palácio das Indústrias

recuperação e transferência da sede da PMSP

FONTE: POLÍTICAS CULTURAIS E NEGÓCIOS URBANOS

Vale do Anhangabaú e a implementação do Eixo Sé-Arouche. [MAPA 40] A transferência da sede da Prefeitura para o Palácio das Indústrias e a requalificação do Parque D. Pedro II também estavam incluídas nos investimentos em projetos urbanos, com o fator adicional do valor simbólico de se estabelecer a casa da administração municipal para o centro, atribuindolhe um novo patamar de importância nas políticas públicas da cidade. A lei 11.090/91 que instituiu a Operação Urbana Anhangabaú foi uma tentativa desta gestão de aproximar o poder público das ações do setor imobiliário, buscando atrair seus interesses e gerar recursos para futuros investimentos na área central. “...a ideia da Operação Urbana teria surgido da constatação de existência de uma demanda reprimida de investimentos na área central em função das restrições de zoneamento. Contudo o que se viu após a aprovação da lei e durante seus três anos de vigência foi um parco interesse da iniciativa privada em utilizar o instrumento – apenas sete propostas foram encaminhadas.” (KARA-JOSÉ, 2007, pg.87)

Em contraposição a estes projetos de qualificação do espaço público no Centro Velho e no Centro Novo, realizados pela Prefeitura Municipal, estavam os grandes projetos do Governo do Estado de S. Paulo, concentrados na Luz com um caráter bastante diferente. Nesta década, a geografia dos investimentos públicos se mostrou dividida: em um trecho da área central, o município faz um tipo de projeto e, em outro, o Estado realiza intervenções de outra natureza. No âmbito do governo estadual, os esforços e investimentos caminhavam na direção de grandes projetos para criação de importantes equipamentos culturais, que serviriam de “âncora”, ou, elemento desencadeador da “revitalização” urbana e da revalorização imobiliária de seus espaços. A área da Luz e Campos Elíseos volta a ser o foco de projetos para a constituição do “Polo Luz Cultural”, capaz de estimular novos investimentos e uma nova dinâmica na região. A partir do início da gestão do governador Mário Covas em 1995, vários projetos de grande porte foram empreendidos no sentido de construir esta área

de referência em equipamentos culturais, um “polo difusor de requalificação urbana”(197) com fácil acesso por toda a metrópole, visto que todas as redes de transportes de alta capacidade (metrô e principalmente trem por seu alcance mais extenso) se encontravam naquele ponto específico do centro: o bairro da Luz. O Theatro São Pedro, em Santa Cecília, a reforma da Pinacoteca do Estado, a implantação da Sala São Paulo no Complexo Cultural Júlio Prestes, o restauro do Mosteiro da Luz, do Museu de Arte Sacra, da Igreja de São Cristovão, da antiga sede do DOPS (Estação Pinacoteca), da Estação da Luz, a recuperação do Jardim da Luz e a criação do Museu da Língua Portuguesa e do Museu da Energia foram os projetos grandiosos do Governo do Estado de São Paulo, que buscaram constituir o Polo Cultural. Estes não foram os únicos investimentos de peso em equipamentos culturais, entretanto foram os empreendidos diretamente pelo Estado. Houve outras intervenções de importância como o Centro Cultural Banco do Brasil, Centro Cultural dos Correios ou a reforma do Edifício Alexandre Mackenzie para as instalações do Shopping Light, mas todas viabilizadas por empresas – mesmo algumas fossem companhias estatais não tinham vínculo com as ações dos governos. “Uma das distinções mais notáveis é que enquanto na Região LuzCampos Elíseos o principal agente financeiro é o Estado, nas outras áreas, a maioria dos projetos tem sido fruto da iniciativa de instituições privadas [...] se caracterizam pela pontualidade, já que são iniciativas de empresas distintas...” (KARA-JOSÉ, 2007, pg.181)

Estas políticas culturais eram propostas em um contexto de muito debate sobre a importância da recuperação da zona central como estratégia de valorização cultural da própria cidade e promoção de sua imagem. O centro, por ser um dos elementos únicos e diferenciais de São Paulo, teria uma função chave dentro da visão do Planejamento Estratégico. As ideias e propostas da Associação Viva o Centro – uma iniciativa de empresários do setor financeiro – , as premissas de funcionamento da Operação Urbana Centro (1997) e medidas como a Lei de Fachadas (1997) foram

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modelos colocados como possibilidades de se instigar a reapropriação do centro com investimentos no setor cultural e também na atividade imobiliária. O intuito era firmar a relação da gestão urbana com a capacitação da cidade como um território da economia global, competitivo e que, portanto, deveria superar o atraso e a deterioração de seu centro histórico, o revalorizando. “Assim, a expressão ‘requalificar’, dentre outras, passa a representar um conjunto de ações para se chegar na cidade-empresa e mercadoria, em que a cultura é um instrumento chave, seja na criação de cenários atrativos, projetados como imagem de modernidade, seja na criação de consensos em torno de ações permeadas pela ideia de ‘melhoria do bem comum’ – oferta cultural, espaços renovados...” (KARA-JOSÉ, 2007, pg. 114)

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investimentos maior a partir de meados de 1990. A diferença principal entre as diferentes tentativas de transformação da região central, sobretudo na área da Luz, é que as obras pontuais de transformação e valorização fundiária deixam de ser projetos rodoviários e assimilam o programa cultural, como elemento indutor das transformações. (2007, pg.198)

PROGRAMA LUZ-MONUMENTA O programa federal Monumenta foi instituído no fim da década de 1990 com o objetivo de recuperar conjuntos arquitetônicos de interesse histórico, com valores representativos ao turismo, como forma de estimular transformações socioeconômicas me centros históricos urbanos. Em São Paulo, o programa foi incorporado por um plano de ações da região da Luz, que complementaram as intervenções no patrimônio histórico local, na constituição dos grandes equipamentos culturais. [MAPA 41]

Entretanto os investimentos em grandes equipamentos culturais no bairro da Luz, definitivamente, não provocou a recuperação e a transformação esperada no lugar. O que se avalia, é que a instituição de equipamentos âncoras com programas culturais, da maneira que foram elaborados, não foi suficiente para se reativar o dinamismo imobiliário do centro como processo de reversão do seu status de deterioração.

O perímetro de Ação de Influência abrange parte da Luz, do Bom Retiro, dos Campos Elíseos e de Santa Ifigênia e contempla 231 imóveis particulares mais 26 bens tombados. Os recursos para as reformas e restauro eram repassados pelo governo federal, mas tinham origem em uma linha de financiamentos do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID). Ao todo foram investidos R$ 19.064.095,00.

O aparelhamento da cultura como instrumento modificador, logrou resultados na construção de uma imagem nova para este trecho da área central a partir de um discurso de modernização do espaço, necessária à cidade. Porém os efeitos esperados de valorização, atração de novos moradores e novos investimentos nunca se concretizaram neste espaço que se tornou em um território repleto de valores isolados.

A ideia inicial era compor um sistema articulado de equipamentos culturais no sentido de complementar as grandes intervenções empreendidas pelo Governo do Estado de São Paulo e que constituíam o Polo Luz Cultural. Porém os projetos deste programa específico não superaram o efeito de ações pontuais sem poder ou escala de transformação urbana mais ampla.

A arquiteta urbanista Regina Meyer, que coordenou o Projeto Luz Cultural da década de 1980 e participou do plano elaborado pela AVC para recuperação da área central na década seguinte, avalia que a postura adotada na época era “ingênua”; que a pontuação de equipamentos âncoras não tinha força suficiente para atingir o impacto de transformação desejado. [referência do seminário]

“O Programa não contém em sua estrutura instrumentos que possibilitem

Para Kara-José, o modelo de intervenção urbana permaneceu o mesmo o longo das últimas décadas embora as ações tenham tomado uma escala de

a implementação de qualquer plano urbanístico do modo como foi interpretado [...] Limitado a intervenções pontuais nos edifícios de valor histórico, o financiamento contempla itens do entorno urbano [...] desde que vinculados ao sucesso da restauração...” (KARA-JOSÉ, 2007, pg.240)

PRIH LUZ O Perímetro de Requalificação Integrada do Habitat da Luz faz parte de

FERROVIA (CPTM) Mapa 41

PROJETOS PARA A LUZ

PROGRAMA LUZ-MONUMENTA DÉCADA DE 1990

TAMANDUATEÍ PERÍMETRO NOVA LUZ

ÁREA DE PROJETO

ÁREAS LIVRES

ÁREA DE INFLUÊNCIA

Imóveis Contemplados Programa Luz-Monumenta

Número total Tombados Recursos totais das reformas

231 26 R$19 milhões

FONTE: POLÍTICAS CULTURAIS E NEGÓCIOS URBANOS

Mapa 42

P RO J ETO S PARA A L U Z

FERROVIA (CPTM)

INTERVENÇÃO HABITACIONAL

VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO

VILA ECONOMIZADORA

PERÍMETRO NOVA LUZ

PAR

REQUALIFICAÇÃO DE RUA COMERCIAL

João

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25 de Janeiro

Mauá

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PRIH LUZ 2001

PERÍMETRO PRIH LUZ

um programa da Secretaria de Habitação desenvolvido, em 2001, antes da elaboração e promulgação do atual Plano Diretor Estratégico (2002), que instituiu a figura das ZEIS. Trata-se de uma experiência de intervenção em áreas centrais consolidadas feita sobre um modelo de princípios diametralmente opostos aos empreendidos pelo Estado para requalificar o centro e recuperar sua valorização. O envolvimento da população moradora no equacionamento das principais questões e carências no habitat da área central como forma de atuação nesta região é completamente diferente dos grandes investimentos operados pelo estado para impulsionar a valorização do centro: dois modelos de intervir e transformar opostos. O PRIH Luz é um de outros cinco perímetros de requalificação estabelecidos para a região central. Todos eles tinham um mesmo objetivo de envolver participativamente a população na problematização e discussão de propostas para áreas fisicamente degradadas com concentração de cortiços ou edifícios subutilizados. As avenidas do Estado, Tiradentes, a rua Mauá e João Teodoro definem o polígono deste programa especial [MAPA 42], que hoje é uma ZEIS 3, a qual contém alguns empreendimentos de habitação de interesse social. Além de incorporar o Perímetro e Requalificação na forma de uma ZEIS central, o PRE Sé também delimitou a área como um PEIU – Projeto Específico de Intervenção Urbana, indicando o local como passível de planos de intervenções, dada sua característica socioespacial. A participação dos moradores e de entidades locais de cada perímetro é a principal prerrogativa de definição dos projetos, que contaram com assessorias técnicas na sua construção. A melhoria dos espaços públicos, incremento de serviços e instalação de equipamentos urbanos, assim como a promoção da habitação de qualidade eram as premissas de todos os PRIH desenvolvidos no centro.

outra luz

3.2 Nova Luz O projeto Nova Luz tem origem, no ano de 2005, durante a gestão do prefeito José Serra. Apesar de sua versão original ser baseada em um modelo de intervenção urbana distinto da sua forma atual, da Concessão Urbanística, desde o princípio, a Nova Luz apresenta características que indicam uma mudança na visão predominante sobre o modo de requalificar a área central de São Paulo. As duas últimas décadas do século XX forma marcadas por diversas iniciativas, que visaram retomar o dinamismo do centro como centralidade também de investimentos através do discurso de renovação urbana montado sobre a ideia de deterioração da região. Neste período, as políticas culturais centraram as principais ações do Estado de transformação da região “degradado” assim como muitos outros investimentos diretos feitos em outros pontos do centro histórico. Com esta primeira versão do projeto Nova Luz, o paradigma das intervenções urbanas com a criação de equipamentos culturais, desencadeadores da dita renovação, deixou de ser uma postura recorrente dando lugar a uma nova forma de viabilizar investimentos na área central. Modifica-se também o território preferencial para as intervenções, que se estendem da Luz até o bairro de Santa Ifigênia do outro lado dos trilhos. O discurso de renovação é, então, construído sobre a urgência social de se resolver os problemas derivados da “Cracolândia”. Na esteira das propostas de projeto para qualificação dos espaços do centro, estava a defesa de se eliminar os locais de consumo e tráfico de drogas para solucionar a deterioração do lugar. “Para Kassab [sucessor de José Serra],o centro é a prioridade dentre os esforços de sal gestão, citando como maior exemplo disso o Projeto nova Luz: ‘é um dos mais importantes desta gestão, para a recuperação da área que antigamente era chamada de Cracolândia’. Além desse, ele cita outros, colocando que a intenção é fazer com que o Centro de ser passagem, mas ponto final dos paulistanos...” (MOREIRA, 2008, pg.84)

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NOVA LUZ PROCENTRO A primeira versão do projeto Nova Luz foi elaborada no âmbito do programa

ProCentro e previa diversas intervenções, coordenadas com projetos e recursos da Operação Urbana Centro (OUC) em um perímetro mais reduzido do que o atual. Este programa destinava recursos do BID para projetos de reabilitação de edifícios da área central orientados pela SP Urbanismo – na época, EMURB. O perímetro deste primeiro projeto foi delimitado entre Av. Rio Branco e a Av. Cásper Líbero, quase coincidindo com a AIU 03 definida no Plano Regional da Sé como uma área para intervenções e projetos específicos. As premissas desta versão da Nova Luz eram a Lei 14.096/05 [nota de roda pé falando quais] que cedia incentivos fiscais a certas atividades como estímulo a sua implantação na área e o instrumento da desapropriação, que, neste caso, abrangia quase metade de toda a intervenção. “Localizadas e corrigidas as principais ilegalidades da área, a Prefeitura iniciou a elaboração de projetos agressivos de incentivos fiscais, para atrair empresas e pessoas ao bairro, fazendo da região um polo de serviços, educação, comunicação e tecnologia” (MOREIRA, 2008, pg.93)

O grande projeto era desapropriar totalmente 11 quadras e outras 2 parcialmente para a constituição de um grande espaço de ligação do perímetro com a futura estação Luz da Linha 4 – Amarela e para a construção de equipamentos públicos como a futura sede da Administração Regional da Sé ou a FATEC do Governo do Estado. [MAPA 43] Os outros projetos dizem respeito a obras de infraestrutura de redes e de drenagem e à qualificação de espaços públicos ao longo das principais vias (recursos do BID); algo semelhante às propostas verificadas na versão atual da Nova Luz. As principais diferenças do Projeto Nova Luz original para o mais recente estão baseadas no modelo da intervenção e nas diretrizes de projeto. A Lei de Incentivos fiscais para empresas de tecnologia da informação permanece como um dos mecanismos do atual projeto, porém em um nível de importância secundário, visto que, depois de cinco anos de vigência, não houve a instalação de nenhum setor econômico que se pretendia atrair. O polígono deste primeiro projeto é menor, não se baseia no modelo de concessão, e tem como traço principal a coordenação de diversos projetos e

DESAPROPRIAÇÃO Mapa 43

P RO JETO N OVA L U Z VERSÃO 2005

ZEIS 3

AIU 03

PERÍMETRO NOVA LUZ

PERÍMETRO DE ISENÇÃO FISCAL

ÁREAS LIVRES

NOVA LUZ 2005

FONTE: EMURB

Mapa 44

N O VA LUZ

PROJETO DE 2005

ZEIS 3

DESAPROPRIAÇÃO

PERÍMETRO NOVA LUZ

REQUALIFICAÇÃO DOS ESPAÇOS PÚBLICOS

REFORMA DA PÇA J PRESTES NOVOS EQUIPAMENTOS

CORREDORES NOVO ESPAÇO PÚBLICO

FONTE: EMURB

programas já em curso na área central para sua reabilitação como, por exemplo, a recuperação de um condomínio residencial na Rua Mauá pelo programa Monumenta14. No âmbito de obras da OUC, as intervenções complementares de ligação do seu perímetro da Nova Luz com espaços livres do entorno ou a transposição da área até o bairro Luz superando a fragmentação da ferrovia eram apresentadas como elementos de composição do conjunto de transformações. [MAPA 44] Em resumo, o Projeto Nova Luz, em sua primeira formulação, tinha na iniciativa privada um importante agente na transformação da região quando estipulou uma zona de isenção fiscal para empresas poderem se instalar na região e catalisarem um processo de desenvolvimento urbano para o resto do centro. Aqui, a ação do setor privado é um dos elementos, integrado aos pressupostos da Operação Urbana Centro, para a intervenção desejada, a qual também se fundamenta em investimentos diretos do poder público em infraestrutura e qualificação espacial: diferentemente da figura da Concessão Urbanística.

CONCESSÃO URBANÍSTICA NOVA LUZ A lei específica da Concessão Urbanística - Nova Luz foi aprovada no mesmo dia da lei de regulamentação do instrumento: 07 de maio de 2009. Ela determina o perímetro sobre o qual fica autorizada a concessão para intervenção e algumas regras para que todo o processo ocorra. É esta lei que define o que deve ser observado pelo projeto que constará no edital de licitação e que deverá ser seguido pelo concessionário, vencedor da concorrência. O projeto da Nova Luz tem, por obrigação legal, que contemplar a promoção de Habitação de Interesse Social, o uso misto do solo, preservar o patrimônio histórico e incentivar atividades relacionadas à tecnologia e informação. O projeto é o centro da intervenção, pois ele que define o que o concessionário deve, pode e não pode fazer na área de intervenção. A lei específica da Nova Luz serve de respaldo legal para tudo que for programado neste projeto, que ainda deve explicitar quais imóveis são passíveis de desapropriação, quais não devem ser demolidos e o que deve ser objeto de conservação patrimonial. Outro ponto importante desta concessão é a reafirmação dos parâmetros

e regras de uso e ocupação do solo, estabelecidos pela Operação Urbana Consorciada Centro, os quais permanecem regulando o trecho urbano inserido no perímetro da Nova Luz. A concessão em si não cria novas normas de regulação urbanística na área. Assim como prevê o artigo 38º da lei de regulamentação do instrumento de Concessão Urbanística, a lei específica da Nova Luz também estipula a criação de um conselho gestor para a concessão. No entanto esta figura institucional tem a única atribuição de fiscalizar a execução do projeto por parte do concessionário e não de participar da elaboração de suas diretrizes: não se trata de um espaço para participação social no plano de intervenção urbana. A “participação social” está resumida às audiências públicas realizadas em caráter informativo, e não consultivo, ao site oficial do consórcio e a um posto de informações estabelecido dentro do perímetro na rua General Couto de Magalhães. Argumenta-se que este “Espaço Nova Luz” seja um ponto de informação e interação entre consórcio desenvolvedor do projeto e população e que através dele seja possível estabelecer um processo participativo. Entretanto tal espaço não possui nenhum método ou procedimento que dê legitimidade a uma real participação popular, já que suas atividades não passam de programações lúdicas totalmente desvinculadas com questões de interesse do desenvolvimento e da consolidação do projeto em si.

14 Edificio Residencial Josefa

O governo municipal defende que o instrumento da concessão é uma forma de promover investimentos e requalificar uma área urbana sem envolver recursos públicos, já que parte do princípio de que quem realiza a intervenção pretendida é o concessionário, cujo direito de desapropriação e exploração da área lhe dão garantias financeiras a toda a operação. Entretanto a própria lei específica da concessão urbanística, que regulamenta o instrumento do Plano Diretor Estratégico, prevê contrapartidas do poder concedente, isto é, o poder público. O instrumento cai em contradição em relação ao seu propósito inicial, pois prevê gastos da Prefeitura para que os empreendimentos se tornem viáveis. A suposta vantagem de se liberar a exploração imobiliária dos 45 quarteirões de dentro do perímetro da Nova Luz, para que as intervenções sejam executadas por um terceiro, que não o poder público, perde todo o sentido quando este

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se predispõe a fazes investimentos de contrapartida.

- Viabilizar âncoras e espaços públicos

Um dia após a divulgação do projeto consolidado, a Prefeitura já admitia ter que desembolsar R$355 milhões - cerca de um terço do valor total das obras de infraestrutura - para garantir a participação das empresas sem perdas15.

-Atrair novos moradores e empregos para a área

O PROJETO

15 “Nova Luz: Prefeitura

já admite pagar 1/3 da obra” O Estado de S. Paulo 12/10/2011 < http://www. estadao.com.br/noticias/ impresso,nova-luz-prefeituraja-admite-pagar-13-da-obra,7 57468,0.>htm#inbox/131be 988548f26d2.>

A apresentação do projeto consolidado, feita pela SP Urbanismo (antiga EMBURB) e pela SMDU no dia 11 de agosto de 2011, mostrou um projeto Nova Luz mais elaborado e com mais detalhes do que suas versões preliminares. A justificativa para tal intervenção, feita na introdução, apresenta um crescimento urbano periférico descontrolado que motivou o repensar das formas de se intervir na cidade, contextualizando os objetivos desta concessão urbanística. A expansão da mancha urbana sobre seus mananciais e em localizações cada vez mais distantes do centro é colocada como uma disfunção que precisa ser resolvida para evitar a agressão às fontes de água potável da Grande São Paulo, controlar a formação de territórios precários na periferia e reverter o colapso dos sistemas de transporte da cidade. Neste sentido, o projeto Nova Luz se coloca como uma das ações do poder público para requalificar a área central incentivando seu uso residencial para mitigar os problemas anteriormente apresentados. No desenvolvimento deste projeto, esteve envolvido o consórcio constituído pelas empresas Cia. City, AECOM, Concremat e pela Fundação Getúlio Vargas (RJ). Trata-se de um grupo coordenado pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU), vencedor de uma licitação, para produzir os relatórios de impacto ambiental e de viabilidade econômica, o desenho e o planejamento urbano, os projetos de infraestrutura e o plano de urbanização da ZEIS 3 contidas no perímetro. [IMAGEM 3]

Objetivos

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O projeto consolidado estipula três diretrizes principais de ordenação do projeto. E para todos os objetivos elencados, prevê e deixa explícita a necessidade de ser demolir edificações para a construção de novas para fim de:

- Implantar programas desejados para o perímetro A versão preliminar também faz menção à premissa de criar condições para que os afetados pela intervenção não deixem a área de intervenção através do edital que deve garantir que o concessionário dê alternativas para a permanência de quem for atingido.

Leitura do Perímetro O diagnóstico da área, que o projeto apresenta, aponta para diversos problemas, aos quais ele define algumas soluções a partir de intervenções no espaço físico do perímetro. A principal estratégia do projeto é a criação e o melhoramento dos espaços públicos, cujas funções diversas e cuja ampliação dariam teoricamente uma nova estrutura de circulação, novos lugares de lazer e descanso, mais áreas arborizadas e, por consequência, uma amenização da ilha de calor provocada pela intensa ocupação do solo. A melhoria da macroacessibilidade das estações de metrô e trem, a implantação de conexões que favoreçam o pedestre e a criação de ciclovias são algumas das medidas defendidas pelo projeto para resolver os problemas levantados. As propostas são organizadas setorialmente de acordo com o perfil funcional de cada trecho da área da Nova Luz para a readequação dos respectivos espaços com a consolidação de âncoras e de ligações.

Organização As âncoras são edifícios ou espaços públicos de grande importância e poder de atração de fluxos que estruturarão cada setor funcional. Todos eles seriam ligados por conexões e eixos estruturantes, que privilegiariam a circulação e a permanência dos pedestres. [MAPA 50] Ao todo são cinco setores funcionais dentro do perímetro da Nova Luz. A Avenida Rio Branco e a Rua Santa Ifigênia constituem o setor comercial denominado de Corredor Rio Branco; as quadras adjacentes à Avenida Ipiranga agregam o setor tecnológico chamado de Timbiras; as proximidades da Rua Mauá, da Cásper Líbero e dos equipamentos na Luz formam o Distrito Cultural e de Entretenimento; as 13 quadras agrupadas no encontro da Duque de Caxias

Imagem 3

N O VA LUZ

ORGANOGRAMA DO CONSÓRCIO

FACHADA TOMBADA Mapa 45

N O VA LUZ

PROJETO DA CONCESSÃO URBANÍSTICA

ZEIS 3

EDIFÍCIOS TOMBADO

FERROVIA (CPTM)

MANTER

PARQUES E PRAÇAS

RENOVAR aprox. 55% da área térrea

Objetivos 1 Viabilizar âncoras e espaços públicos 2 Atrair novos moradores e empregos para a área 3 Implantar programas desejados para o perímetro

Proposta

uso residencial População atual População futura Área construída atual(m²) Área construída futura (m²)

11.680 20.527 535.148 830.848

Proposta

uso não residencial Área construída atual(m²) Área construída futura (m²)

680.908 1.004.225

FONTE: SMDU/CONSÓRCIO NOVA LUZ

com a São João formam o setor Nébias de perfil misto com predominância residencial; e as quadras onde incidem os perímetros de ZEIS 3, segundo o PRE Sé, formam o setor Triunfo também de caráter residencial.

Setor Timbiras Tecnologia Um dos objetivos do projeto da Nova Luz de atrair novos empregos está relacionado à atração de empresas relacionadas à tecnologia da informação para as quais foi criada a lei de incentivos fiscais [pegar lei e explorar mais] A atração de novos empregos está basicamente construída nessa alteração do perfil econômico do centro de São Paulo com a introdução de uma atividade nova na região. Hoje os comércios e os serviços [especificar quais com mapas] da área central têm um outro perfil de postos de trabalho e de função produtiva. O setor engloba 12 quadras e a Avenida Ipiranga e a Rua Timbiras, através das quais pretende-se implantar um corredor verde de ligação entre a ETEC (em construção), em uma extremidade, e a Praça da República em outra onde há a estação do Metrô.

Setor Cultural e Entretenimento São 8 quadras e uma área bastante extensa onde se propões implantar o programa de lazer e cultura dada a proximidade com equipamentos dessa natureza no entorno. Os quarteirões adjacentes à Rua Mauá e à Avenida Cásper Líbero definem este setor que se integrará à Sala São Paulo, à Estação Pinacoteca, ao Conservatório [qual o nome?], à Estação da Luz e Museu da Língua Portuguesa e à Pinacoteca do Estado. O projeto pretende instalar salas de cinema, teatros, restaurantes, cafés e espaços livres para eventos. Um grande pátio interno à longa quadra da Cásper Líbero deve articular esses usos assim como o alargamento e a arborização dos passeios das vias próximas deve promover a conexão destes equipamentos com as atrações culturais já existentes em direção ao bairro da Luz.

Setor Nébias O setor Nébias, que são as 12 quadras definidas pela Av. São João, Duque de Caxias, Rua Guaianases e Aurora, foi identificado como um local com predominância residencial e concentração de hotéis. A proposta central visa

qualificar o setor como um bairro com mais áreas verdes e comércio local nos térreos a partir da criação de um ponto focal em um dos quarteirões centrais da área, com a abertura de uma grande área verde. Ela teria ligação com a já existente praça Júlio de Mesquita onde há alguns imóveis tombados.

Corredor Rio Branco O setor ao longo da Avenida Rio Branco prevê a instalação de edifícios comerciais e de escritórios e uma requalificação dos passeios públicos. As calçadas seriam alargadas e arborizadas para melhorar a circulação dos pedestres e sua relação com as galerias comerciais previstas para o térreo das novas edificações.

Setor Triunfo O projeto prevê a fixação de famílias de diversos padrões de renda na região junto a um comércio de bairro para atender às demandas dos novos moradores e junto a novos equipamentos públicos. Trata-se da área onde incide a ZEIS 3 no polígono da Nova Luz e de quadras próximas ao centro comercial de Santa Ifigênia. O ponto focal do setor seria uma quadra próxima ao setor de cultura e entretenimento com o qual teria uma articulação por calçadões de pedestres. Neste quarteirão estariam instalados os edifícios de serviços e atividades comunitárias da ZEIS. O projeto estima a construção de cerca de 1.900 unidades habitacionais dentro da zona especial para receber quase 5.200 moradores novos e moradores da região, que tenham sido desapropriados e removidos de dentro do perímetro em virtude da construção de algum edifício novo.

AVALIAÇÃO DO PROJETO NOVA LUZ Os desenhos do “Eixo Vitória” [MAPA 49] são exemplos da concepção da transformação prevista para essa conexão de duas praças: a Júlio de Mesquita e a que seria construída no interior da quadra lindeira à Avenida Cásper Líbero, onde estarão os acessos da Linha 4 – Amarela da estação da Luz. Esta grande área aberta, seria um novo elemento de articulação dos espaços livres locais, conectando-os e facilitando o acesso ao metrô, com a constituição de um espaço público qualificado ao uso cotidiano dos usuários, dos trabalhadores,

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dos moradores e consumidores da região.

se interagir com a cidade ao seu redor.

Do ponto de vista do desenho urbano, o projeto proposto pela Prefeitura Municipal tem sua importância, porque valoriza o espaço público e os espaços de convivência coletiva da cidade ao preconizar a abertura de calçadões e, sobretudo, novas ligações entre equipamentos públicos e áreas reservadas à habitação. É um projeto que pressupõe o uso e a apropriação dos espaços públicos como um dos elementos de caracterização da transformação prevista à dinâmica local, pois é basicamente sobre estes espaços que ele discorre em seus desenhos e croquis - quase todos, colagens de projetos de intervenção urbana em cidades da Europa reproduzidas mecanicamente como soluções para a requalificação no centro de São Paulo.

Este isolamento do projeto pode ser avaliado melhor nas propostas de mobilidade que se resumem nas ciclovias e ciclo faixas e na reorganização do fluxo viário que prevê uma nova rota de ônibus dentro do bairro. O potencial que a locomoção por bicicleta tem não é aproveitado pelo projeto que cria vários quilômetros de vias para sua circulação dentro do perímetro, mas não propõe ligações dele com outras áreas do centro, como outros polos de emprego ou bairros. O mesmo vale para a nova rota de ônibus, que não reinsere o perímetro no centro a partir de novas conexões, mas apenas propõe novos pontos de parada de linhas que servem os terminais do seu entorno.

Existe uma concepção de projeto, que parece inicialmente estar certa ao orientar a intervenção no sentido de estabelecer conexões, de articular os espaços e de promover a qualificação deles com a priorização do pedestre para equacionar o tradicional conflito com a circulação de carros. Ao mesmo tempo, os eixos de circulação, que possibilitam o convívio e a realização das atividades econômicas cotidianas, também promovem uma reformulação da acessibilidade local com a ligação às estações de transporte de massa. Entretanto este mesmo desenho erra ao limitar as modificações para dentro do perímetro do projeto sem propor ligações com seu entorno, já que tratase de um conjunto de intervenções no sistema de circulação local e que não busca articular a área da concessão com os equipamentos e espaços livres adjacentes de grande importância. As propostas de projeto são constrangidas por um perímetro, cujo critério de definição pode ser questionado pelo fato de não englobar grandes equipamentos que, no passado, acumularam vultosos investimentos públicos e representam elementos da urbanidade local de relevância como as praças e os polos culturais.

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A definição do polígono de intervenção por duas vias perimetrais (Av. Duque de Caxias e Ipiranga) e duas vias radiais (Av. Rio Branco e São João) de importância para as transições entre o centro da cidade e o restante do território isola esta área, formatando-a como um trecho de acessibilidade para o automóvel. Mas não é possível enxergar uma relação de aproximação entre inserção da Nova Luz e a área central: como se este perímetro fosse a criação de uma reserva de terrenos para se intervir e se explorar, mas não para

O maior engano, todavia, é agrupar tantas propostas que podem ser feitas pelo próprio poder público em um instrumento que, praticamente, privatiza o espaço da cidade. Para se abrir novos calçadões, ampliar passeios e criar novas áreas de usufruto público, o uso da Concessão urbanística é totalmente dispensável: o investimento em espaços genuinamente públicos é uma prerrogativa inquestionável do Estado. A setorização funcional parece ser uma boa estratégia de organização dos usos para evitar conflitos e ordenar as funções de cada parte do perímetro sem que elas se isolem. Outro ponto positivo é o aproveitamento de terrenos, que podem ser considerados ociosos, para a promoção do espaço público com a transformação de lotes-garagem em jardins ou praças de um sistema articulado por vias arborizadas. Entender que terrenos em uma área central privilegiada sejam subutilizados para o estacionamento de veículos é uma análise válida para este projeto. Contudo reproduzir um baixo aproveitamento do solo urbanizado com a implantação de jardins e praças pode se tornar um contrassenso quando o próprio projeto se dispõe a promover o adensamento do local, que já é atendido por várias áreas livres de caráter público. Algumas soluções adotadas são pertinentes à requalificação física dos espaços livres, sobretudo, das vias, que passariam a ter uma nova dimensão urbana com a articulação das áreas verdes em sistema e com a valorização da escala do pedestre. O que parece equivocado, entretanto, é o modelo urbanístico escolhido para aplicar tantas transformações em uma área tão cara à cidade e a prioridade dada a certas intervenções, considerando o quadro de abandono

Mapas 46, 47 e 48

N O VA LUZ

RELAÇÃO TIPOLOGIA x RENOVAÇÃO

ZEIS 3

TIPO 4

FERROVIA (CPTM)

SUJEITO À CONCESSÃO

PARQUES E PRAÇAS

RENOVAR aprox. 55% da área térrea

Imóveis a serem demolidos

Imóveis Tipo 4: construções verticalizadas

Imóveis sujeitos à renovação

e deterioração física do centro. Em termos práticos, o projeto, que orienta as intervenções do concessionário, só se propõe a definir diretrizes quanto à qualificação de áreas livres, sendo extremamente condescendentes em relação à demolição e descaracterização do bairro Santa Ifigênia. As únicas diretrizes de projeto existentes que dizem respeito ao patrimônio edificado são os usos funcionais do térreo e dos pavimentos superiores e as permissões de renovação, que pressupõe a substituição completa do que está construído. A introdução deste projeto apresentado pela SMDU e pelo consórcio da concessão deixa claro que os critérios de intervenção nos imóveis contidos no polígono da Nova Luz buscam potencializar ao máximo o aproveitamento do solo urbanizado para viabilizar a rentabilidade dos investimentos do setor privado. A grande maioria dos imóveis sujeitos à desapropriação são imóveis destinados à demolição, o que indica que a ferramenta de desapropriar é, claramente, um meio para tornar possível a incorporação imobiliária dos lotes no local. [MAPAS 46,47 E 48] Qualquer edifício que tiver poucas unidades ou metros quadrados construídos em relação ao seu potencial construtivo atual é julgado como incompatível pelo projeto de intervenção. Essa incompatibilidade resulta em um cenário em que praticamente todo o bairro (55% dos lotes) pode ser derrubado para que se ergam edifícios com maiores índices de aproveitamento do solo. [MAPA 45] Este padrão de intervenção arrasador que elimina a estrutura urbana existente, derrubando as edificações e redesenhando os lotes para adequálos a empreendimentos é extremamente destrutivo, porque descaracteriza um bairro notável do ponto de vista histórico, e cujo aproveitamento pode ser feito com projetos sobre os espaços já construídos, sem a necessidade de demolilos, ou sobre os terrenos não ocupados. O tecido urbano e a organização fundiária do início do século XIX constituem um registro da memória de formação da cidade de São Paulo ficam sujeitos a serem apagados pelo projeto, que ignora a historicidade deste trecho da área central para promover uma renovação, exclusivamente, imobiliária. outra luz

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O projeto se vale do mecanismo de desapropriação que consta na Concessão Urbanística, para definir novas formas de ocupação em detrimento do que

existe, destruindo a memória, a história de maneira irracional, que visa aproveitar o potencial do solo urbano, mas não aproveita as áreas já edificadas na região. O que ainda é mais preocupante é que o pressuposto da renovação a partir da reconstrução não contempla resolver os problemas diagnosticados pelo projeto do bairro, mas sim construir novo bairro no lugar. A requalificação se baseia em fazer o novo e não, de fato, qualificar o contexto urbano existente, ameaçando a permanência de toda a comunidade deste trecho da região central. Nem moradores, proprietários ou inquilinos (49% dos moradores) e tampouco os comerciantes da área do perímetro da Nova Luz tem, no projeto de intervenção, garantia de que não serão expulsos pelo processo pretendido na concessão, uma vez que desapropriações e demolições são etapas imprescindíveis do projeto proposto. A estrutura social, intrínseca a estrutura urbana consolidada da área, fica em uma condição fragilizada e vulnerável às intervenções. Uma vez que a Nova Luz é um projeto de Concessão Urbanística, que, portanto, pressupõe a atividade direta de um agente privado em um perímetro urbano, toda esta área fica sujeita às consequências da valorização imobiliária, que, neste caso, não é decorrente da intervenção, mas sim instrumento dela. O concessionário recebe o direito de intervir no perímetro com prerrogativas de valorizar a área e explorá-la, realizando o projeto estabelecido pela concessão. As milhares de famílias que habitam ou que de alguma forma são responsáveis pelo dinamismo econômico e vitalidade urbana da região não tem espaço para participação neste modelo de intervenção na cidade. Sem a garantia da permanência ou de compensações, é natural que os novos empreendimentos, que construirão o novo bairro, retirem as pessoas que ali moram e trabalham - assim como pretendem fazer com os atuais edifícios. A realocação na mesma área para evitar rupturas nas relações comunitárias, no estilo de vida e no modo de sustentação das famílias não é colocada como premissa efetiva para este projeto. As volumetrias e a estipulação de usos para o térreo e para os pisos superiores não constituem um programa, que oriente possíveis deslocamentos populacionais ou remanejamento dos pontos comerciais. Trata-se de um simples plano funcional do território, que o investidor privado tem que seguir, tendo com único compromisso a execução

Mapa 49

N O VA LUZ

REFERÊNCIA EUROPEIA DE PROJETO 1

1 Rua Vitória Nova Luz 2 La Rambla Barcelona

N O VA LUZ SETORES

Setor Nébias

predominantemente residencial

Uso predominantemente residencial com comércio térreo Criação de um parque de vizinhança ponto focal Criação de eixo prioritário de pedestres

Corredor Rio Branco uso diversificado

Conjuntos imobliário de edifícios comerciais Alargamentos dos passeios públicos

Setor Triunfo

Cultural e Entretenimento

setor das ZEIS 3 e Sta Ifigênia

equipamentos culturais

Edifícios residenciais para famílias com padrão de renda diferente

Criação de um centro de entretenimento ponto focal

Conjunto de equipamentos comunitários ponto focal Comércio local

Timbiras Tecnologia imóveis comerciais

Parque linear entre a ETEC e a Praça da República ponto focal

Alargamento dos passeios públicos

Atração de empresas de tecnologia da informação

HIS e HMP 1.971 novas unidades habitacionais (90mil m²) 5.125 novos moradores

FONTE: SMDU/CONSÓRCIO NOVA LUZ

PARQUES ÂNCORAS PASSEIOS ÂNCORAS Mapa 50

EDIFICAÇÕES ÂNCORAS

N O VA LUZ

LIGAÇÕES LOCAIS

ÂNCORAS E LIGAÇÕES

LIGAÇÕES ESTRUTURAIS

FONTE: SMDU/CONSÓRCIO NOVA LUZ

da reconstrução do lugar, independentemente de suas consequências. A SMDU e o consórcio desenvolvedor do projeto a ser licitado defendem que o Conselho Gestor da ZEIS 3 e seu Plano de Urbanização são instrumentos que garantem a permanência de toda a população moradora, pois, por força de lei, tem que ser discutido e construído em espaços de decisão participativos. Porém, por mais que os projetos para as ZEIS sejam pensados com o apoio da população local, não parece ser racional atribuir, a esta zona especial, a responsabilidade de realocar todas as famílias removidas de suas casas como única garantia de permanência. A operação envolvida em uma intervenção que desloca famílias moradoras em 11 das 45 quadras para que todo o restante seja explorado livremente é, no mínimo, agressivo e não responde aos problemas existentes nesta área do centro de São Paulo. O projeto responde a possibilidade de valorização imobiliária de uma grande porção dotada de infraestruturas e serviços e bem localizada, para que seja possível uma transformação urbana nos moldes de uma reinvenção do lugar - sem qualquer compromisso com sua realidade, sua memória, suas demandas sociais e com seus conflitos. Existe uma semelhança entre os princípios de ação desta Concessão Urbanística e da Operação Urbana Consorciada Centro, a qual aproxima os dois instrumentos que incidem sobre a região central - embora os perímetros tenham escalas diferentes. O conceito de intervir estimulando o desenvolvimento imobiliário através da construção do novo sobre o existente é o ponto comum. Tanto a OUC Centro quanto o projeto Nova Luz – este de maneira mais explícita – buscam concentrar investimentos na reformulação do espaço, ignorando o patrimônio edificado como ponto de partida de qualquer intervenção. A diferença substancial entre estes dois instrumentos é que a Concessão Urbanística não pressupõe a arrecadação de contrapartidas financeiras dos investimentos feitos para reconvertê-los em novos investimentos para a área, pois ela incorpora os agentes privados como único diretor e executor dos projetos.

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Evidente que novos projetos, que potencializem o aproveitamento do solo urbanizado do centro podem ser ótimas alternativas para reverter o quadro de subutilização das infraestruturas e serviços desta região. Existem possibilidades, contudo, de se promover novas edificações e espaços sem

comprometer a estrutura física e social existente, de modo que o novo coexista com todo o aparato edificado atual. Não há necessidade, e nem faz sentido, reimplantar um bairro Santa Ifigênia totalmente novo, pois o impacto que isso deve gerar sobre sua composição social e humana é enorme. Uma das versões apresentadas do projeto da Nova Luz, exibia esquemas [IMAGEM 5] que pontuavam uma possível consequência deste modelo de intervenção : a substituição populacional. Na apresentação, o processo era colocado como uma progressão do povoamento iniciada por um perfil de moradores de menor renda e sucedida por outro grupo, de padrão financeiro mais elevado. Esta concepção de se atrair novos moradores com nível de renda maior para os novos empreendimentos é que preocupa os habitantes atuais que não têm segurança do que pode acontecer quando os prédios e casas começarem a ser derrubados para darem lugar a novas edificações, cujo padrão construtivo não corresponde ao poder aquisitivo dos atuais moradores e trabalhadores. Os inquilinos, que representam 49% da população residente , são os elementos mais frágeis de todo o processo embora tenham os mesmo direitos que todos os outros cidadãos que vivem na/da região. Aqueles que pagam aluguel para morar no perímetro da Nova Luz não tem sequer o título da propriedade para negociar alguma possibilidade de permanência ou participação na transformação a que a área será submetida. Nem mesmo os proprietários tem tanto poder de resistir só porque possuem a escritura dos respectivos imóveis, já que o concessionário pode desapropriálos, seguindo as regras da Concessão Urbanística, que permite que um ator retire outros para lucrar sobre a área ocupada por eles. Esta assimilação entre a desapropriação e a demolição resulta em um forte instrumento de ação no território, o qual pode ser esvaziado (de construções e de pessoas) para ser empreendido, ter seus valores elevados e finalmente reocupado (por outras construções e outras pessoas). A reurbanização do polígono da Nova Luz baseia-se em um instrumento, que entrega trechos da cidade para a especulação imobiliária, respaldado por um discurso ideológico de desenvolvimento urbano e recuperação de áreas degradadas. A revitalização defendida não passa de uma formulação de outro bairro no lugar daquele que existe hoje. Não há projeto de inclusão, ou que

Imagem 4

N O VA LUZ

VOLUMETRIA PROPOSTA

FONTE: SMDU/CONSÓRCIO NOVA LUZ

Mapa 51 e 52

N O VA LUZ

INTERVENÇÃO NO SISTEMA VIÁRIO

Proposta para Casper Líbero

FONTE: SMDU/CONSÓRCIO NOVA LUZ

Imagem 5

N O VA LUZ

PROGRESSﾃグ DE NOVOS OCUPANTES

Imagem 6

N O VA LUZ

PERSPECTIVA DA PROPOSTA

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contemple a população idosa, por exemplo, que tem número significativo no local. O que há é um plano, injustificável, de se erguer edifícios novos apesar de haver tantos outros já construídos e subutilizados capazes de se enquadrar em um projeto de repovoamento e até de diversificação econômica do centro, como prega a própria Concessão Urbanística – Nova Luz em seu discurso.

PLANO DE URBANIZAÇÃO DA ZEIS 3 O plano desenvolvido especificamente para a Zona Especial de Interesse Social dentro do perímetro da Nova Luz é um dos subprodutos do consórcio responsável pela elaboração do projeto e ao mesmo tempo o principal entrave para a sua licitação. O projeto não pode ser finalizado e licitado sem uma definição do plano da ZEIS, que por sua vez não pode ser concluído sem a discussão e aprovação de seu Conselho Gestor, órgão totalmente independente do consórcio. O plano apresentado, entretanto, foi desenhado sem qualquer abertura para participação da sociedade civil e tampouco da instituição do conselho da ZEIS 3. Embora se proponha atender uma demanda por mordia de baixa renda contemplando vários perfis de família, o plano segue a lógica do projeto como um todo, baseando a provisão habitacional dentro da ZEIS, na destruição do contexto urbano e social existente para liberar áreas a novos empreendimentos. A implementação do projeto na Zona Especial de Interesse Social é proposta em diferentes fases para possibilitar o deslocamento de famílias atingidas pelas demolições dentro da concessão em novos empreendimentos já concluídos dentro do perímetro da ZEIS 3. O plano prevê a construção de 2.152 unidades habitacionais na zona especial (das quais 1.160 são HIS e 992 são HMP), a criação de espaços públicos e equipamentos sociais. Porém, assim como todo o resto do projeto Nova Luz o custo da execução deste plano é a aplicação da concessão urbanística e a reconstrução de quase toda a área. Este plano de urbanização, além de não ter sido discutido com os diferentes atores que compõe o quadro socioeconômico da região, não se propõe a fazer qualquer revisão crítica dos critérios de demolição que caracterizam a concessão urbanística em questão, visando liberar terrenos para o mercado e ignorando a estrutura social e urbana consolidadas na área.

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análise crítica PARTE 4

4.1 Considerações A análise do projeto da Concessão Urbanística - Nova Luz; das iniciativas anteriores de se buscar uma revalorização da área central; das experiências de intervenção urbana em centros histórico de outras cidades; e da própria estrutura urbana da região em questão permite uma avaliação, ainda que parcial, do processo de transformação que se pretende operar no bairro Santa Ifigênia sob o mote da reconversão para sanar os problemas da degradação urbana local. Essas considerações não são conclusivas e visam organizar a primeira etapa deste trabalho com o objetivo de antecipar algumas ideias para propostas futuras.

O CENTRO E SUA IMAGEM Qualquer projeto de intervenção urbana, que vise promover uma transformação na área central de São Paulo não pode se basear na visão viciada e equivocada sobre a região, que prega a ideologia de um lugar de declínio social onde a lei não tem força e onde não existe vida. Este discurso precisa ser vencido. A perda populacional por que passou o centro de São Paulo nas últimas décadas não implicou seu esvaziamento e tampouco a perda de sua vitalidade econômica. A transferência das elites para outras frentes de urbanização na segunda metade do século XX representou um novo padrão de crescimento urbano para a capital, mas não esvaziou seu centro, uma vez que seus espaços foram ocupados por uma nova população e por uma nova e fortíssima dinâmica econômica. A relação entre o uso residencial e comercial com os espaços mudou, pois o a estrutura física desta área é, hoje, ocupada por famílias de menor renda (às vezes encortiçada) e por um comércio mais popular de forte impacto sobre os espaços públicos. É de extrema importância que a requalificação urbana programada para bairros centrais como a Santa Ifigênia ou a Luz seja pensada para esta população. Entender o centro como o lugar dos negócios da capital, pode ser uma premissa equivocada, dada a estrutura social instalada. Confundir o desenvolvimento urbano com o desenvolvimento imobiliário é também um erro que induz ao pensamento de que a habitação de família de baixa renda ou o pequeno estabelecimento comercial são funções que desprestigiam o lugar e, portanto, devem ser substituídos para sua valorização e consequente desenvolvimento.

Novos empreendimentos não significam necessariamente o desenvolvimento da cidade, que deve ser pensado, sobretudo na área central, em termos do aprimoramento das condições de habitação e de trabalho locais. O desenvolvimento social com programa de assistência a enorme população em situação de rua, da qual fazem parte inúmeros dependentes químicos, parece ser um instrumento de transformação real mais lógicos e eficientes do que o incentivo a novas construções. O crack e os moradores de rua não podem ser usados, portanto, como justificativa de uma ação imobiliária, que transfere o problema para outros lugares da cidade em vez de enfrentá-lo. No caso dos dependentes químicos, o tratamento e assistência, que precisam existir, devem preceder o projeto para não serem simplesmente removidos. Esta população, bem como os moradores, proprietários, inquilinos, comerciantes e etc. deve ser incluída pela intervenção e não entendidos como componentes descartáveis para viabilizar os investimentos da reconstrução do bairro.

DEGRADAÇÃO Não se pode negar a participação do poder público na degradação física do centro e São Paulo. Além de operar diretamente na demolição de extensas áreas,[fotos da página 30] que antes eram quadras ocupadas e habitadas, as administrações municipais foram e são, extremamente, coniventes com a situação de edifícios endividados que permanecem ociosos e em deterioração quando poderiam ser destinados a outros usos, cumprindo sua função social como propriedade. A degradação edilícia também é resultado de uma desvalorização, com a qual o poder público contribuiu estruturando o centro como um lugar de passagem e troca de viagens pelo sistema de transportes coletivos. Os investimentos viários que priorizaram o padrão de mobilidade individual, precarizando o coletivo e a implantação de terminais intermodais em ruas e praças assim como a organização de todas as linhas de ônibus passando pelo centro, potencializaram as condições de degradação ambiental e desvalorização local. O que produziu este estado de deterioração territorial do centro foram, sobretudo, as políticas públicas de constante negligência em relação a investimentos na área. O suposto abandono da população, que ainda habita

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a região com milhares de famílias convivendo com atividades econômicas, que fazem dela um lugar altamente produtivo é um agente fictício desta degradação corroborada por projetos e por investimentos do próprio Estado, que concentrou, nas últimas décadas, esforços e recursos para as áreas prioritárias de expansão imobiliária na cidade em detrimento da manutenção da infraestrutura existente e/ou da recuperação das formas precárias de moradia existentes. O crescimento demográfico negativo não foi uma exclusividade do centro, mas uma tendência de, praticamente, toda a capital paulista [MAPA 6] O abandono da área central não tem um caráter populacional ou produtivo: ao longo dos anos, o centro foi desqualificado pelo próprio poder público. Reverter este quadro requer que o ele volte suas atenções e investimentos para a área central, ou seja, que o Estado proponha à sociedade em geral a recuperação do centro a partir do que se entende como interesse público e não imponha uma concessão descabida para sua livre exploração.

O MODELO E O PROJETO O projeto Nova Luz está inteiramente baseado na reconstrução. O modelo da concessão urbanística é o meio, que torna esta reconstrução, de escala urbana, possível. Tanto um quanto o outro procuram remontar a estrutura fundiária do local para viabilizar empreendimentos, que ignoram a cidade existente, o patrimônio histórico e a estrutura social estabelecida. O erro original é definir o instrumento das intervenções antes mesmo de elaborar o projeto, ou seja, antes de esclarecer quais as demandas e as propostas para o lugar. O projeto das intervenções ganha um peso secundário diante da força do instrumento pré-definido para mobilizar grandes quantidades de terra urbana da área central para o maior aproveitamento imobiliário possível.

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O projeto Nova Luz usa o objetivo de adensar o centro como justificativa para as desapropriações e as demolições – possíveis através do modelo de concessão. Ele propõe o remembramento de lotes para que grandes edifícios sejam construídos e criem um maior aproveitamento da infraestrutura existente no lugar. Entretanto a potencialização do uso do terreno com mais área construída não resulta, necessariamente, no aumento da população ou da sua densidade.

Em muitos bairros de grande dinamismo imobiliário, onde a verticalização e onde empreendimentos imobiliários tiram o aproveitamento máximo dos coeficientes construtivos, a densidade populacional diminuiu nas últimas décadas. Isso se deve ao padrão construtivo dos conjuntos residenciais e ao tipo de família que os habitam: unidades grandes de torres altas e em terrenos enormes são moradia de famílias de no máximo quatro integrantes o que reduz a densidade populacional em áreas de altíssima densidade construtiva. O adensamento populacional é um quadro possível sem que grandes transformações tenham que ser operadas, alterando a morfologia de ocupação. Existe, dentro do perímetro da Nova Luz, possibilidades variadas de se atuar para que o uso habitacional seja recolocado em um nível de maior importância na região central sem que ela tenha que ser totalmente reformulada. Elaborar projetos de qualificação das vias para valorizar os espaços públicos e favorecer o trânsito e a segurança dos pedestres é uma medida que dispensa a Concessão Urbanística, pois já foi feita em outras ocasiões pelo poder público via intervenção direta. Este é outro ponto questionável do projeto: as áreas de maior fluxo de pessoas não são contempladas por este tipo de iniciativa como a Rua Santa Ifigênia. As conexões propostas por eixos de pedestres são importantes, mas não são colocadas em sua devida escala, pois são propostas que deveriam ter força para integrar os espaços públicos, os comerciais e os equipamentos com as zonas residenciais de todo o centro e não somente de dentro perímetro da concessão. A articulação colocada pelo projeto fica limitada, assim como seu efeito para a cidade, criando uma área de exclusão no centro a ser valorizada com novos parques e praças, mas sem comunicação com seu entorno.

NOVOS USOS É importante identificar as restrições propositivas que o projeto coloca a si mesmo. A setorização funcional proposta para o perímetro da Nova Luz não passa da reprodução do que se observa hoje, segundo a organização de algumas atividades e de algumas tipologias construtivas. O próprio projeto reconhece que a área tem um valor econômico importantíssimo para a cidade com seus espaços comerciais e áreas de habitação já consolidadas.

Com exceção do Setor Timbiras de Tecnologia, que visa trazer empresas com um perfil diferente para o local, todos os outros são a repetição do uso e da dinâmica predominantes atuais, o que serve para questionar qual a relevância de se reconstruir o bairro por inteiro. O projeto vê a importância das atividades comerciais, do fato de existir uma população residente e de haver bens de importância histórica, mas propõe a substituição de todo este quadro social urbano, porém com outra forma de ocupação, derrubando e construindo sobre.

SUBUTILIZAÇÃO A postura do projeto Nova Luz de rever este trecho do centro de São Paulo, refazendo-o novamente, é uma contradição gritante com o quadro de áreas subutilizadas e de edifícios abandonados. Se há um objetivo de incremento populacional nesta região da cidade repleta de empregos, com condições de transporte privilegiadas e com infraestrutura urbana pronta, esta é uma meta que deve ser equacionada com o aproveitamento destes espaços não ocupados. Existem edifícios vazios que podem ser reabilitados para a moradia assim como terrenos não edificados, que podem ser objeto de intervenção do Estado para provisão habitacional nesta área privilegiada do território. Nenhuma destas iniciativas entra em conflito com os atuais usos instalados na área como o comércio especializado de grande movimento. Demolir edifícios imensos como o São Vito para aumentar a área verde de um parque segregado de toda a cidade por vias de tráfego intenso como é o Parque Dom Pedro, é um contrassenso diante da demanda habitacional da cidade, sobretudo em áreas como o centro, e que não cabe no discurso de uma mesma gestão municipal que defende o aumento do número de moradores nesta região. O aproveitamento dos espaços subutilizados existentes no centro é uma forma mais racional de transformá-lo e de transformar a cidade como um todo. A desapropriação seria, neste caso, só mais um instrumento para tornar possível uma mudança neste quadro de ociosidade da terra urbanizada.

COMÉRCIO Um dos dados mais importantes do bairro Santa Ifigênia é o seu comércio,

que tem não apenas participação vital na vida econômica como também contribui fortemente para as relações cotidianas entre trabalhadores, lojistas, moradores e consumidores. Esta atividade tem grande influência, sobretudo, na relação que as pessoas, residentes ou não, tem com o espaço público.

15 Estimativa da Câmara de Dirigentes Logistas da Santa Ifigênia.

A qualificação urbana desta área deve contemplar uma valorização urbanística que agregue aspectos positivos à fruição no espaço público, entendido como o lugar onde parte das principais atividades do bairro acontecem , e que não seja meramente um fator de incremento dos valores imobiliários. O lojista da Santa Ifigênia ou da Rua dos Gusmões precisa ser valorizado também. As intervenções devem assimilar a atividade comercial existente a uma reformulação menos agressiva do espaço construído, que pode se manter preservado e ser repensado para melhorar as condições de uso das ruas comerciais. Também é importante que o planejamento dessas intervenções contemple a estrutura que a atividade comercial tem e seus atores. O comércio da Santa Ifigênia não se resume a apenas aos lojistas, que são só um dos grupos que configuram a economia local. Existem também os proprietários dos imóveis comerciais, lojistas ou não (aprox. 50%)15; os locatários, que podem ou não ter um ponto comercial, e arredam espaços para outros comerciantes; e os sub locatários que são os lojistas menores, geralmente, vendedores dos chamados “boxes” das galerias comerciais. O espaço para o comércio especializado e seu crescimento é um dos pontos mais importantes de qualquer plano que vise ordenar um processo de requalificação urbana na área. Existe um conflito permanente entre o espaço para moradia, que se reflete como uma demanda mais global da região central, e o espaço para a atividade comercial específica da Santa Ifigênia, que é uma peculiaridade do bairro onde há forte pressão desta função sobre o valor dos imóveis. A valorização imobiliária de edifícios na rua Santa Ifigênia e nas suas proximidades em função da expansão do comércio varejista tem sido um dos maiores entraves para função habitacional, que tem perdido vários imóveis para as lojas e serviços de assistência técnica da área. O comércio especializado da região é extremamente dinâmico e tem uma força econômica muito grande em suas várias frentes de atividade, seja na venda de materiais

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específicos, na comercialização de produtos eletrônicos comuns, na montagem de equipamentos elétricos ou na prestação de serviços relacionados ao que ali se vende. Este tipo de comércio deve ser entendido como uma atividade diferente do comércio de bairro local e como um elemento importante no plano de intervenções. A expansão do comércio especializado precisa ser dirigida e planejada para evitar o conflito com o uso residencial sobretudo na área prioritária para moradias na ZEIS 3, localizada ao lado da rua Santa Ifigênia.

PRESERVAÇÃO Ideia de preservação não pode se limitar a proteção de imóveis de interesse histórico, pura e simplesmente, por seu valor estético e representatividade de um estilo arquitetônico como é o caso dos imóveis tombados na Santa Ifigênia. A preservação deve também contemplar a valorização da memória de uma comunidade e o fortalecimento dos laços de identidade, da qual fazem parte seus moradores e as atividades desenvolvidas no lugar. (BRASIL,2008, pg. 54) A manutenção de bens tombados não representa a preservação do bairro, muito menos quando se propõe paralelamente a demolição de metade de seus lotes. A preservação de um lugar implica na proteção também das redes sociais estabelecidas e nas atividades ali consagradas, bem como a forma e os espaços em que elas acontecem. Um projeto de qualificação urbana deve se propor a recuperar um trecho da cidade a partir do contexto edificado existente sem intervenções agressivas e destrutivas.

INTRUMENTOS NORMATIVOS

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Alguns instrumentos urbanísticos poderiam melhor servir a intervenções no centro sem a necessidade da aplicação de concessões urbanísticas e projetos arrasadores que constroem um tipo de cidade em detrimento da estrutura urbana existente. Para auxiliar a ação em terrenos subutilizados, edifícios vazios ou áreas de ZEIS os perímetros das áreas sujeitas ao direito de preempção, poderiam ser revistos e aplicados dentro do polígono da Nova Luz. O instrumento PEUC poderia incidir, assim como o IPTU progressivo

no tempo, em vários lotes como forma de pressão para que terrenos e construções deixem o estado de subutilização sem o ônus para o Estado da desapropriação. A aplicação de alguns destes instrumentos fica circunscrita à sua regulamentação legal e à revisão do Plano Diretor Estratégico do município. O mesmo Plano Diretor Estratégico, de onde foi acionado o instrumento da concessão, pode servir de fonte para várias outras ferramentas urbanísticas que podem ser utilizadas e pactuadas como melhores alternativas de ação e intervenção na região. O fato de a concessão urbanística integrar um plano diretor discutido e pactuado não legitima o uso do instrumento como melhor forma de se repensar a região central, cujas intervenções precisam ser amplamente debatidas desde o modelo até o projeto de intervenção.

ZEIS 3 A delimitação das ZEIS 3 é outro aspecto importante de uma revisão do PDE, pois suas áreas atuais não contemplam locais estratégicos para a reabilitação dos espaços do centro. Estipular mais zonas específicas como a ZEIS para locais ocupados por cortiços ou assentamentos precários, ou para áreas ociosas que poderiam ser destinadas ao uso habitacional de interesse social é uma medida importante e que deve estar atrelada a outros instrumentos urbanísticos, como os já citados, para que tenha efeitos práticos. O Conselho Gestor da ZEIS 3 existente no perímetro da Nova Luz está em formação e deve pensar em um Plano Urbanístico que contemple as demandas locais por habitação, principalmente, da população encortiçada do centro. O projeto de uma nova Luz ou uma nova Santa Ifigênia precisa contemplar a população que habita o lugar e responder às suas carências, inclusive as que dizem respeito à condição de moradia. A interface das políticas habitacionais com a coordenação do projeto é muito frágil, o que limita exclusivamente à área da ZEIS 3 atual a possibilidade de se direcionar uma intervenção inclusiva no campo da habitação.

A INTERVENÇÃO URBANA Qualquer que seja o projeto de intervenção na cidade existente, ele deve respeitar o tempo que transformações importantes pedem. A requalificação de um trecho urbanizado tão consolidado em São Paulo precisa ser gradativa

e seguir as etapas necessárias à participação social em todo o processo, o qual deve contemplar a valorização do lugar, não por seus atributos imobiliários, mas preferencialmente por seus valores sociais. O comércio local ou especializado, os moradores, os trabalhadores devem ser incorporados pelo projeto como estrutura fundamental do lugar e não apenas como detalhes do projeto, assim como a morfologia, o tecido urbano e as densidades construtivas deve ser pontos de partida e não objetos de substituição irracional. A inclusão deve ser uma premissa da intervenção, cuja participação privada precisa se submeter a um controle rigoroso de um poder público mais ativo.

contexto social e espacial é ignorado como se não fosse possível aproveitar e incorporar as condições reais e atuais do bairro para se produzir modificações significativas àquilo que se aponta como seus problemas de natureza urbana. A Nova Luz é, portanto, um projeto de desconstrução do espaço urbano de desintegração social.

Se o planejamento e a operação de transformações no centro de São Paulo não for uma prerrogativa do Estado, com o devido controle social, as iniciativas de intervenção serão meras atividades especulativas de valorização e comercialização do solo urbano. Espaços para a participação da população são fundamentais para que a elaboração do projeto não seja um processo imperativo gentrificador, que não qualifica o que está colocado, mas o substitui. A demolição da cidade existente (Luz, Santa Ifigênia, Campos Elíseos, etc...) não é uma opção de qualificação, mas de viabilização da cidade como negócio. A revitalização pretendida é econômica, a qual pressupõe a reestruturação física do lugar para novas atividades e novos moradores em detrimento do quadro social atual, o que é inaceitável para uma região economicamente tão viva, consolidada e local de moradia de camada social mais pobre da população. A tentativa de se promover a recuperação dos valores imobiliários da área central já foi objeto de várias iniciativas empreendidas pelo próprio poder público com intervenções, que visavam se desdobrar na valorização do seu entorno. Entretanto estas experiências não tiveram o efeito esperado. O termo “Nova”, de Nova Luz, não é uma ideia que coexista com o sua população moradora, seu comércio e seu patrimônio, colocados pelo projeto como o “velho”; aquilo que deve ser trocado. Um conceito implica o outro, sugerindo que a solução dos problemas do centro – e mais especificamente da região da Luz – passam pela construção do “novo”, como se este “novo” pudesse solucionar a precariedade física e social existente na área. O

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diretrizes para um projeto alternativo PARTE 5

5.1 Estudo de Propostas A partir do diagnóstico feito para a região do projeto Nova Luz, das questões levantadas sobre os conflitos do bairro, da crítica construída sobre o projeto da concessão urbanística e do acompanhamento das discussões sobre o bairro feita por diversos atores envolvidos foram organizadas algumas possibilidades de atuação na área para a elaboração de um plano alternativo. É inegável a relação das proposições feitas aqui com o que é proposto pelo poder público municipal, já que trata-se de ideias construídas sobre um questionamento feito pela sociedade sobre o projeto colocado.

da área e dos problemas colocados pelas pessoas que vivem lá, ou porque moram ou porque ali trabalham. Para cada uma das questões foram pensadas ideias iniciais a serem trabalhadas no formato de propostas alternativas em um plano urbano mais geral para requalificar esta parte da cidade e não desconstruí-la em função da renovação imobiliária local.

O objetivo desta etapa do trabalho é desenvolver algumas das demandas analisadas no estudo da região e das demandas colocadas pelos moradores e comerciantes do bairro durante o processo de discussão crítica da concessão (ainda em curso). Embora este trabalho não tenha tido oportunidades de abrir espaços para participação popular, como se espera de um projeto participativo e justo, tudo que for proposto aqui nasce da avaliação e do questionamento que a própria sociedade vem debatendo nas audiências públicas, nos conselhos gestores ou outras organizações autônomas como, por exemplo, associações de moradores e lojistas. Este trabalho se inseriu nos círculos de discussões com o intuito de assimilar todas as críticas que tem sido feitas ao projeto e a forma como o processo vem se conduzindo. Seu conjunto de propostas alternativas se sustenta no questionamento crítico feito pela sociedade civil. Até as boas ideias colocadas pelo consórcio, que elabora o projeto para a prefeitura, serão reavaliadas do ponto de vista do modelo urbanístico que as viabiliza para buscar soluções de requalificação do bairro Santa Ifigênia sem o uso do instrumento da Concessão Urbanística. As propostas de intervenção foram pensadas em consonância com os instrumentos para sua aplicação, de modo que o projeto não seja um apanhado de intervenções colocadas para justificar o uso de uma política urbana como é o caso do Projeto Nova Luz e sua respectiva lei de concessão.

QUESTÕES E DIRETRIZES INICIAIS O conjunto de questões colocadas para balizar o projeto alternativo de intervenção da região de Santa Ifigênia surgiu a partir do processo de análise

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P RO POSTA ALT E RN AT I VA

QUESTÕES E DIRETRIZES INICIAIS Comércio especializado gera forte impacto no bairro com movimento de pessoas, barulho, geração de lixo e de tráfego de veículos.

Reorganização das ruas comerciais para reduzir os conflitos entre carros e pessoas. Rever rotas do transporte público fechar algumas ruas para reduzir a poluição sonora dentro do bairro. Rever a modalidade de transporte para reduzir impacto da poluição sonora e atmosférica. Planejar pontos com programa adequado de coleta e reciclagem.

Degradação física dos espaços públicos e dos edifícios

Projeto de qualificação das áreas vazias/abandonadas/ demolidas. Recuperação de áreas livres prejudicadas pelo sistema viário ou equipamentos de transporte como as praças transformadas em terminais. Projeto de reabilitação de edifícios vazios com programa e uso que os mantenham.

Comércio especializado da Santa Ifigênia demanda mais organização no espaço para as atividades e consumidores.

Valorização e qualificação dos espaços que mantenham relação permanente com as atividaddes comerciais do bairro.

Demanda habitacional da própria área central

Plano de intervenção em edifícios desocupados e cortiços. Proposta de ocupação para áreas vazias. Definiçãode áreas prioritárias para empreendimentos habitacionais com definição tipológica, presença de outros usos e relação com espaço público.

População de baixa renda que vive em ocupações, cortiços ou nas ruas.

Atendimento habitacional através da oferta de HIS.

Desequilíbrio entre os usos no bairro como um todo.

Melhor articulação entre áreas residenciais com equipamentos, espaços públicos.

Implantação de albergues/hotéis para população em situação de rua.

Implementação da ZEIS como forma de povoar a área menos habitada e mais comercial do bairro. Expulsão da população residente e trabalhadora em decorrência da valorização dos imóveis.

Controle de alugueis. Proibição de remembramento de lotes. Tamanho máximo de imóvel.

Comercialização de habitação de interesse social após atendimento à população de baixa renda com a venda de unidades valorizadas.

Locação social para famílias excluídas do mercado formal do financiamento habitacional.

Patrimônio histórico e memorial não se resume a bens tombados por sua relevância estética e arquitetônica.

Preservaçãode prédios, áreas e do prróprio tecido urbano devem contemplar a proteção do bairro como estrutura física e social. Áreas adensáveis e novas intervenções devem ser pensadas com a manutenção da morfologia para preservar as atividades do bairro e a estrutura urbana. Possíveis novos tombamentos com novos critérios.

Espaços livres segregados.

Melhorar acesso às praças e parques existentes da região. Articular todos os tipode de espaços livres da área e do entorno.

Geração e destinação do lixo.

Pontos de coletas para evitar acúmulo de lixo nos passeios e nas ruas, principalmente, o de origem comercial. Programa de coleta seletiva, reciclagem e geeração de renda.

Dependentes químicos.

Áreas de suporte ao processos de triagem, desintoxicação e, tratamento e reinserção social.

Abandono dos investimentos públicos na área central.

As ações de recuperação do centro devem ser propostas, coordenadas, e executaddas pelo poder público com a participação da sociedade para resgatar esta parte da cidade para quem vive nela/dela. Os investimentos devem ser públicos bem como o caráter das intervenções.

Possibilidades de alteração dos instrumentos urbanísticos ou utilização deles como alternativa à concessão.

Definição de gabaritos para proteger a morfologia de certas áreas. Novos perímetros de preempção nas ZEIS existentes no entorno e nos terrenos sem ocupação. Delimitação de ZEIS em terrenos vazios, ocupações e perímetros de preempção existentes. Implementaçãod do PEUC e do IPTU progressivo no tempo.

O projeto proposto se limita ao perímetro da Concessão Urbanística, o que deixa de contemplar equipamento spróximos.

As intervenções precisam ter outras escalas para inseir o projeto na região central e melhorar a relação da área com seu entorno.

O projeto prevê ciclovias e ciclofaixas apenas dentro do perímetro.

Independentemente das ciclovias internas ao perímetro da concessão, é preciso pensar em conexões do bairro com outras áreas centrais. As vias internas deveriam ser epnsadas para o trãnsito de veículos não motorizados em geral (bicicletas de carga ou carrinhos de mão)

O projeto prevê reorganização do fluxxo viárrio e uma nova rota de ônibus dentro do bairro.

A utilização de um modal de menor impacto e que articule as estações e terminais de ônibus do centro com outros pontos comerciais e com o bairro pode ser uma alternativa.

Novas concepções urbanas para composição dos lotes e das quadras em relação ao espaço público com quarrteirões abertos e permeáveis.

A idéia precisa ser colocada por outro modelo que não o da concesssão para não ser implantada às custas de desapropriações e demolições como o de reajuste de terras.

Os inúmeros e enormes investimentos em equipamentos culturais não promoveram a recuperação urbana pretendida e acentuaramn a segregação espacial no bairro.

O caráter da cultura no bairro precisa resgatar a sua memória e seus aspectos mais cotidianos em vez de imbutir equipamentos que não trazem nenhum ganho à população local. A região tem uma forte relação com rodas de chorinho com a história do cinema no país que poderiam compor a vertente cultural dos projetos na região.

A estrutura fundiária é, de fato, desfavorável a novos empreendimentos o que pode ser negativo na área de ZEIS para novos edifícios de HIS.

Estudo de tipologias residenciais que sejam possíveis dentro daquele contexto urbano.

Conflito permanente entre áreas para moradia no bairro e espaços para atividades comerciais que aumento o preço dos imóveis.

Planejar um vetor de expansão preferencial do comércio especializado para evitar a valorização que inviabiliza o uso residencial na área.

Definição de algumas quadras ou conjunto de lotes onde o remembramento seja possível sem descaracterizar a região.

5.2 Proposições O plano geral de organização das intervenções tem quatro frentes principais de atuação. São quatro áreas de ação para se promover uma requalificação na região com força suficiente para conduzir transformações reais para o bairro e para seus moradores e trabalhadores, sem prejudicar o quadro social existente e de modo a recuperar a área para os que ali vivem e para o resto da cidade também. As quatro frentes de atuação para a transformação da área são: - a moradia com a promoção de novas unidades habitacionais e a qualificação da área como um bairro; - o comércio com a valorização da atividade e o planejamento de seu crescimento físico; - os espaços públicos com sua articulação com os usos do bairro, equipamentos e infraestruturas de transporte para qualificar também o bairro como uma centralidade; - e os equipamentos sociais com melhor atendimento das demandas e das características desta área central.

HABITAÇÃO Novos espaços para a moradia, além de ser uma reivindicação histórica de movimentos sociais na área central, se constitui uma luta própria dos moradores do bairro que entendem a importância do uso habitacional na constituição de uma vizinhança e de um espaço urbano mais equilibrado e seguro. Esta percepção local do papel da moradia na região da Santa Ifigênia - um bairro central - é muito importante para sustentar uma proposta de promoção habitacional na área. Porém pesam sobre esta medida fatores de outra escala, também importantes, mas menos abordados neste trabalho. A habitação no centro é uma das estratégias mais caras ao planejamento de uma metrópole como São Paulo, em que existe uma grande disfunção entre usos que se aglutinam e se segregam. Empregos e atividades econômicas principais se concentram em uma região. Por outro lado, áreas periféricas, mais precárias em infraestrutura e serviços e que avançam sobre mananciais

e terrenos cada vais mais distantes da cidade, constroem bairros dormitório monofuncionais onde a qualidade do espaço urbano é muito ruim por causa da falta de equipamentos, serviços ou outros usos que diversifiquem e qualifiquem tais áreas. Neste sentido que a proposição da habitação na Santa Ifigênia, onde há opções de transporte e serviços públicos como em nenhum outro lugar da cidade, também compõe uma estratégia de maior escala além de atender uma demanda local: projetos habitacionais no centro também são uma forma de se racionalizar o uso do território reocupando sua parte melhor equipada ampliando o acesso da moradia e ela. O Projeto Nova Luz se propõe a “reestruturar” a área de concessão sobre este mesmo preceito, contudo ele submete a construção de empreendimentos habitacionais à uma forma de intervir agressiva, caracterizada por demolições generalizadas e pelo modelo da desapropriação praticada por entes privados. A ideia deste trabalho de qualificar o bairro a partir do uso residencial, pressupõe a manutenção do contexto urbano existente e o uso dos terrenos vazios da área para a construção de edifícios residenciais mistos, mas que contemplem uma grande variedade de perfis socioeconômicos de novos moradores tal como o bairro é hoje. Em vez favorecer empreendimentos comuns de mercado, feitos sob a lógica da valorização imobiliária e do atendimento mais restrito (a setores sociais de maior renda), esta proposta preconiza outros formas de produção habitacional como, por exemplo, a pública de venda ou locação para faixas de renda mais baixas. Instrumentos como novos perímetros de ZEIS-3 para regular o tipo de moradia a ser promovido também são importantes para viabilizar a construção de novas unidades habitacionais no centro de São Paulo sem que haja a dependência completa das desapropriações e demolições operadas por qualquer agente que seja: público ou privado. Intervenção em cortiços e projetos para edifícios abandonados ou parcialmente vazios também são formas de ação muito mais coerentes com as características da área, pois ela possui várias daquelas formas de submoradia e alguns imóveis desocupados, que poderiam se prestar ao uso habitacional em definitivo.

COMÉRCIO Tão importante quanto equacionar a demanda habitacional e suas formas

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de implementação, é conciliar um projeto de novas moradias no centro com a dinâmica do comércio local. A atividade comercial do bairro Santa Ifigênia tem um potencial econômico de notável força e escala e além de gerar riquezas e empregos na área central configura um importante traço da urbanidade daquela região. O comércio específico da Santa Ifigênia de produtos elétricos e eletrônicos (junto com o da Gal. Osório de motocicletas) é uma atividade que eleva o preço dos imóveis, por causa da grande demanda por novas lojas e depósitos e tem, praticamente, inviabilizado a moradia em determinados setores , principalmente, na rua de mesmo nome. O planejamento da expansão desta economia é crucial para a estruturação do bairro de modo a evitar conflitos com a função habitacional e a permitir que o comércio tenha seu espaço adequado para seu crescimento natural. Embora o projeto Nova Luz se proponha a dedicar muito das áreas dos novos empreendimentos à atividade comercial, o seu programa funcional ignora o contexto existente do comércio especializado e das lojas de rua, definindo novos edifícios com pavimentos coorporativos para empresas de tecnologia da informação: um padrão comercial bastante diferente do que há na região historicamente. A dinâmica do polo comercial de eletrônicos e de motocicletas sequer é contemplada pelo projeto. Esta nova destinação comercial aos novos empreendimentos previstos no projeto da concessão pressupõe outro perfil de atividade econômica e de trabalhador a ela vinculado, o qual nada tem a ver com o comércio existente na região. Além dos edifícios, este novo uso implica a substituição também das pessoas que ali trabalham porque atrairia profissionais de outras áreas da cidade e de outras funções do setor terciário em detrimento da economia comercial que se pratica hoje na Santa Ifigênia.

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Além de novas áreas para expansão organizada, o comércio da Santa Ifigênia, por sua dimensão metropolitana, também coloca outras demandas, que, por seu caráter, devem ser operadas pelo poder público. Intervenções em vias, passeios e áreas livres são estratégias importantes para melhor articular este polo comercial a partir das infraestruturas de transporte que extrapolam a escala local com a presença das estações de trem e metrô principalmente.

ESPAÇOS PÚBLICOS Um dos aspectos mais importantes das intervenções que visam a requalificação urbana de um trecho da cidade é o projeto para seus espaços públicos: as alterações por que devem passar as áreas de usufruto coletivo. O perímetro da Nova Luz, entretanto, excluiu as principais praças e parques que servem à população do bairro e daquela região central como um todo. Além de recuperar as áreas de lazer e recreação da região, articulando-as melhor com o bairro, com os setores comerciais e com os equipamentos sociais, as intervenções nos espaços públicos devem contemplar também uma remodelação das ruas. Tanto as calçadas quanto os leitos carroçáveis levantam a necessidade de sua revisão, para melhor atender o grande fluxo de pedestres e melhor qualificar as vias para a passagem de bicicletas, principalmente as de carga que fazem o transporte de produtos pela região central. A remodelação desta classe de espaços livres é muito importante para reorganizar o bairro como um todo. Muitas das propostas colocadas pelo Projeto Nova Luz de redesenho das ruas são bastante adequadas, mas precisam de ajustes para poderem estender a função de articulação para outras áreas de grande importância, mas que estão fora do polígono da concessão. As conexões da região com suas infraestruturas de transporte são também essenciais para a inserção metropolitana desta área central. As intervenções nos espaços públicos são necessárias para o conjunto de ações de requalificação urbanística, porque melhoram a relação entre os lugares e suas funções e são, por si só, medidas que desenvolvem a qualidade desses locais que pertencem e são de usufruto de todos. Tanto moradores quanto comerciantes lojistas se beneficiam com calçadas mais largas e seguras, faixas de transporte alternativo e praças mais acessíveis e bem cuidadas.

EQUIPAMENTOS SOCIAIS Os monumentais equipamentos culturais que receberam investimentos no últimos anos e, hoje, representam um importante núcleo de cultura para toda a metrópole correspondem a uma escala que não desconhece a memória e a cultura locais que fazem parte da região da Santa Ifigênia e da Luz. A história da produção cinematográfica na rua Triunfo e os encontros populares dos

P RO POSTA ALT E RN AT I VA OBJETIVOS PRINCIPAIS

COMÉRCIO

ESCALAS -LOCAL -REGIONAL

PRESERVAÇÃO -MEMÓRIA -ESTRUTURA URBANA -MORFOLOGIA URBANA

- ESTRUTURAÇÃO DA ATIVIDADE CONCILIADA A OUTROS USOS - ABERTURA DE NOVOS ESPAÇOS PARA EXPANSÃO - QUALIFICAÇÃO DOS ESPAÇOS EXISTENTES

HABITAÇÃO -NOVAS UNIDADES HABITACIONAIS -QUALIFICAÇÃO DE ESPAÇOS COLETIVOS DO BAIRRO P/ SUPORTAR USO RESIDENCIAL

CENTRALIDADE - ACESSIBILIDADE INTERNA - CONEXÕES COM INFRAESTRUTURAS DE TRANSPORTE - NOVOS SERVIÇOES PÚBLICOS

PROPOSTA 1 PROPOSTA 2

PROPOSTA 3 PROPOSTA 4

PROPOSTA 5 PROPOSTA 6

PROPOSTA...

artistas do samba no entorno da Praça Mauá constituem o caráter desta parte da região central de São Paulo e por isso mereceriam um espaço dedicado ao seu resgate e a sua valorização. Até mesmo o comércio de eletrônicos do polo da Santa Ifigênia poderia ajudar a construir um programa para um equipamento público que tivesse interface com aquela atividade tão cara a área. Outros fatores locais se colocam quando se pensa na estruturação de equipamentos sociais que poderiam contribuir com a qualificação do espaço urbano. O centro de São Paulo não possui grandes carências com relação a estabelecimentos de ensino ou postos de serviços públicos, no entanto existem algumas demandas específicas da região que poderiam ser atendidas por novos equipamentos os quais devem , preferencialmente, ser pensados em uma escala maior do que a da região central, visando um alcance de atendimento tão amplo quanto a acessibilidade da área. A presença de dependentes químicos e moradores de rua é um fator que inspira novos equipamentos com programas específicos, bem como a necessidade de espaços que valorizem mais a cultura popular existente na região, sua história e sua memória como meio de valorizar as pessoas que ali vivem ou por ali passam. Tanto o governo estadual quanto a Prefeitura possuem terrenos, já desocupados, para abrigar diversos destes novos equipamentos sociais, o que dispensa a necessidade de desapropriações e facilita a intervenção direta do poder público nesta frente de requalificação da área.

outra luz

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outra “luz” PARTE 6

6.1 Programa e Projeto Urbano Básico O programa e o projeto urbano foram pensados para formalizar uma proposta alternativa de intervenção no bairro Santa Ifigênia a partir das proposições e ideias trabalhadas anteriormente neste trabalho. Para sua implementação foram designadas três fases estratégicas de execução às quais está vinculada cada conjunto de intervenções.

- Cortiços em situação física precária e cortiços a serem objeto de reabilitação;

É importante deixar claro que este projeto urbano proposto foi baseado nas principais questões abordadas e discutidas no processo de revisão crítica do Projeto Nova Luz. Embora envolva muito do que a própria população pensa sobre a Concessão Urbanística, a elaboração de um projeto como este deve ser feita de modo aberto e participativo, para que possa expressar verdadeiramente as melhores alternativas de intervenção e qualificação urbanas.

- Construções térreas (Tipo 2) dentro do polígono da ZEIS 3 existente (definido pelo PDE 2002). São exceção os lotes de construções que compõe galerias comerciais e os terrenos que tenham menos de 1.000m² (ou o conjunto deles contíguos que somem área inferior a 1.000m²)

O que for proposto aqui é uma simulação, ou, um entendimento que este trabalho faz sobre o que seria um projeto discutido e desenhado a partir da iniciativa popular de moradores e trabalhadores do bairro Santa Ifigênia. Paralelamente ao seu desenvolvimento, foram pensados instrumentos para viabilizá-lo e executá-lo. O modelo geral de sua aplicação, os dispositivos urbanísticos e seu funcionamento serão explicados mais adiante.

CRITÉRIOS PARA RENOVAÇÃO Para acomodar um programa que preconize o uso misto da região (com novas moradias e mais espaço para comércio) e um projeto que vise melhorar o aproveitamento de terrenos desocupados com funções que colaborem com a vida cotidiana da área de intervenção, foram definidos critérios de seleção das áreas a passarem por um processo de renovação. O objetivo destes critérios é minimizar o número de construções a serem substituídas de modo a não descaracterizar desnecessariamente o bairro, porém liberando áreas para novos edifícios e outros usos.

outra luz

136

- Terrenos de construções que se enquadrem no Tipo 2 ou Tipo 3 deste estudo e que estejam nas avenidas Duque de Caxias, São João, Ipiranga, Cásper Líbero e Barão de Limeira e Rua Mauá;

[MAPA 54] Devem permanecer necessariamente: - Imóveis definidos para permanência pelo consórcio desenvolvedor do Projeto Nova Luz, que incluem prédios tombados e de relevância arquitetônica; - Os seguintes imóveis, que abrigam algum uso caro à memória e ao cotidiano do bairro e que tenham sido definidos como patrimônio imaterial pelos próprios moradores [atribuir pesquisa à Simone Gatti]: 1-) Tabacaria Reis LTDA: Rua dos Timbiras 125, desde 1915 2-) Sapataria Campos Elíseos: Rua Aurora 493, desde 1934 3-) Padaria Cascatinha: Rua General Couto de Magalhães 172, desde 1953 4-) Filé do Moraes: Pç. Julio Mesquita 175, desde 1929 5-) Casa Carioca: Rua dos Protestantes 13 - desde 1937 6-) Timbiras Artefatos de Couro Ltda.: Rua dos Andradas 83, desde 1967 7-) Bar Fio de Ouro: Rua dos Andradas 177, desde década de 1950

Visando a preservação do contexto urbano, do patrimônio edificado, da morfologia do bairro e dos bens de relevância histórica e cultural, o projeto definiu, como áreas para novas intervenções, terrenos e edifícios de acordo com os seguintes critérios:

8-) Lanchonete Rio Tinto, Av. Ipiranga 1165, desde década de 1950

- Terrenos vazios ou desocupados, tanto públicos quanto privados;

11-) Casa Del Vecchio Ltda.: Rua Aurora 187, desde 1921

- Imóveis parcial ou inteiramente desocupados;

12-) Contemporânea Instrumentos Musicais: Rua General Osório 46, desde

9-) Bar Léo: Rua Aurora 100, desde 1940 10-) Casa Aurora: Rua Aurora 580-588, desde 1962

Mapa 53

CONCESSÃO URBANÍSTICA NOVA LUZ

P RO POSTA ALT E RN AT I VA

PERÍMETRO PROPOSTO

PERÍMETRO DA OPERAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DE QUADRAS

ÁREA DE INFLUÊNCIA PROPOSTA

Estação A Estação

57A 58 57

54A

53A

55 53 53B

63 70

61A 7A

Repúlica

72 71

91B

19A Tiradentes

26 90 89

95 94

88 87

77 76

67 66

56A 55A

93 92

26A 95A

94A 93A

91 92A 91A

outra luz

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Mapa 54

P RO POSTA ALT E RN AT I VA ÁREAS PARA RENOVAÇÃO

TERRENOS VAZIOS PARA OCUPAÇÃO OU IMÓVEIS PARA RENOVAÇÃO CORTIÇOS PARA INTERVENÇÃO

década de 1960.

ADENSAMENTO CONSTRUTIVO O adensamento construtivo e a verticalização são permitidos e devem ocorrer preferencialmente nos terrenos Tipo 1 e nos lotes de edificações Tipo 2 e Tipo 3 das avenidas Ipiranga, São João, Duque de Caxias, Barão de Limeira e Cásper Líbero, ao longo das quais o novo zoneamento proposto visa incentivar maior aproveitamento do solo. São eixos viários importantes, que suportam um adensamento construtivo e historicamente foram desenhados e projetos como avenidas a se verticalizarem. Em contraposição, o mesmo zoneamento institui outros índices nas áreas internas ao bairro para garantir a proteção do gabarito e da morfologia das suas construções. [MAPA 56]

MORFOLOGIA A principal ferramenta, que dá base ao modo de ocupação dos diferentes tipos de terrenos em diferentes partes da área, é o novo zoneamento funcional proposto. Os novos parâmetros de uso e ocupação do solo colocados por ele visam controlar as alturas de novas construções no interior do bairro e permitir a verticalização dos edifícios somente nas áreas de adensamento construtivo ou onde gabaritos altos já façam parte da paisagem e da estrutura física local. O funcionamento deste instrumento será explicado mais adiante, porém sua relação com as formas de ocupação propostas a seguir pode ser observada no mapa 55.

MORADIA O projeto urbano se propõe a redefinir o uso de todas as áreas desocupadas que constam no perímetro da Concessão Urbanística - Nova Luz e no seu entorno imediato para que passem a ter uma função mais apropriada. Todos os terrenos vazios ou conjunto agregado deles receberão empreendimentos habitacionais para que a moradia e a inclusão de novas famílias no bairro possam induzir uma verdadeira transformação no espaço e na dinâmica urbana. Para tanto os projetos destes novos edifícios devem contemplar unidades habitacionais de diferentes padrões de modo a permitir o acesso a esta região de famílias com vários perfis socioeconômicos. As áreas que não forem transformadas por iniciativa direta do poder público terão instrumentos,

definidos por este plano, que deverão controlar os tipos de unidade a serem construídas, independentemente, dos agentes que as fizerem. Existem outras áreas definidas para renovação além dos lotes desocupados, que são os terrenos com construções Tipo 2 e Tipo 3 nas avenidas conforme já mencionado. São áreas onde a verticalização é possível e pode ser induzida, por não descaracterizar o perfil morfológico e estrutural do bairro e por corresponder à capacidade da infraestrutura de transporte existente nestas vias. [MAPA 56] Nem toda área para renovação definida neste plano, no entanto, deve ser destinada à moradia. As exceções são as quadras 68, 69 e parte da 67, destinadas exclusivamente a equipamentos sociais, e os terrenos das quadras 26, parte da 26a, 58, parte da 79, 91b para os quais está definida a construção de edifícios garagem que comportem a demanda de automóveis que o polo comercial da Santa Ifigênia e as outras atividades colocam. O projeto habitacional para as áreas de renovação prevê que metade das unidades produzidas na operação sejam HIS, das quais 40% devem ser destinadas para locação social e os outros 60% devem ser moradias comercializáveis para famílias de 2 a 6 salários mínimos através de programas de subsídio como o do Minha Casa, Minha Vida. Tanto uma quanto outra modalidade, dizem respeito a promoção pública de habitação e devem contemplar os seguintes grupos por ordem de prioridade: 1-) Famílias removidas pelo projeto independentemente da fase em que a remoção ocorra ou da renda. 2-a) População moradora de submoradias como cortiços e ocupações na área de intervenção da operação e na sua área de influência; 2-b) População em situação de rua, dentro da área de influência, que tenha interesse pelo atendimento. 3-)Trabalhadores da região com renda familiar mensal de até 6 salários mínimos; preferencialmente os que estão empregados no perímetro de intervenção e depois os da área de influência. 4-) Famílias com renda de 0 a 6 salários mínimos mensais cadastradas em qualquer programa habitacional da Prefeitura Municipal, independentemente

outra luz

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ZEIS 3 EXISTENTE Mapa 55

P RO POSTA ALT E RN AT I VA

ZCP a

(ZONA DE CENTRALIDADE POLAR A)

ZCP b

(ZONA DE CENTRALIDADE POLAR B)

ALTERAÇÃO DO ZONEAMENTO

(ZONA MISTA)

PROPOSTA DE ZEIS 3 ZA (ZONA DE ADENSAMENTO CONSTRUTIVO) ZCG (ZONA DE CONTROLE DE GABARITO)

Zonas existentes (PDE)

C.A mín C.A. bás C.A. máx T.O. Gabarito ZCPa 0,2 ZCPb 0,2 ZM 0,2

1.0

2,5

0,7 -

2,0

4,0

0,7 -

2.0

2,5

0,7 -

Zonas propostas C.A mín C.A. bás C.A. máx T.O. Gabarito ZA 1,0

4.0

4,0

0,8 -

ZCG 1,0

1,0

2,0

0,7

limite máx. p/ cada rua

Imagem 7

P RO POSTA ALT E RN AT I VA GABARITOS DA ZCG PROPOSTA

Gabaritos

Zona de Controle de Gabarito ZCG 12m

Rua Andradas

Rua Triunfo Rua dos Protestantes

12m

Rua Gal. Osório

12m

Rua dos Gusmões

12m 9m

Rua Vitória Rua Aurora

s/ limite

Rua Gal. Osório

s/ limite 15m

Rua Santa Ifigênia

Rua Gal. Couto de Magalhães

s ote

tan

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Couto Magalhães tes o nf

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Mapa 56

P RO POSTA ALT E RN AT I VA

ZEIS 3 EXISTENTE

ADENSAMENTO CONSTRUTIVO

ÁREAS PARA RENOVAÇÃO E VERTICALIZAÇÃO COM USO MISTO

Mauá s

C e d

Cásper

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Líbero

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NOVOS EQUIPAMENTOS

EXPANSÃO DO COMÉRCIO ESPECIALIZADO E HABITAÇÃO

Mapa 57

TERMINAL PAISSANDU

EDIFÍCIOS GARAGEM

P RO POSTA ALT E RN AT I VA

USO MISTO (HIS + HMP)

TRAVESSIAS DE PEDESTRES

ZEIS 3 EXISTENTE

DIRETRIZES DE USO

TRANSPOSIÇÃO DE QUADRA

do local de origem.

receberem equipamentos.

A outra metade das unidades produzidas pela operação diz respeito à parcela que deve ser comercializada pelo mercado, da qual 50% deve ser destinado a famílias de 6 a 10 salários mínimos e outros 50% para famílias com renda mensal de no máximo 16 salários mínimos. Este teto econômico é o limite imposto pela definição de HMP (Habitação de Mercado Popular) do próprio PDE, e que deve ser usado de parâmetro pelas produções habitacionais realizadas em ZEIS 3.

Pela proximidades dos terrenos com diversos equipamentos culturais da região da Luz e principalmente das estações de Metrô e trem da CPTM entende-se que o programa definido deve contemplar não apenas questões locais, mas também a importância e a dimensão metropolitana que definem o esta parte da região central.

NOVOS EQUIPAMENTOS

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144

A Quadra da Praça da estação receberá um grande edifício, que deverá respeitar o gabarito imposto pelo tombamento da gare da Júlio Prestes e atender aos programas de:

Os novos equipamentos sociais da região, que serão responsáveis pela qualificação da vida comunitária local e da recuperação de áreas abandonadas, assim como pela consolidação desta área central como um polo cultural e de serviços para toda cidade de São Paulo, serão executados pela Prefeitura e os recursos usados devem ser cobertos pelo pagamento futuro dos títulos de potencial construtivo adicional da Operação Urbana a ser montada para estas intervenções. Sua implementação logo na 1ª Fase de todo o processo - sempre regulado pelo Conselho Gestor - é muito importante para que dê início o mais breve possível aos serviços que deverão lidar com principais conflitos existentes hoje na região.

- Um centro clínico especializado para reabilitação e tratamento de dependentes químicos;

Evidentemente, não é a criação de um equipamento público destinado ao tratamento de dependentes químicos do centro de São Paulo, por exemplo, que irá resolver este problema de ordem social e de saúde pública: esta questão, assim como muitas outras, depende da gestão de políticas públicas bem elaboradas, decididas com participação popular e praticadas com eficiência e regularidade.

- Centro de Música Popular para abrigar estúdios de gravação, salas de ensaio e apresentação, oficinas de instrumentos como ampliação do programa cultural exercido pela Sala São Paulo e pela Escola de Música do Estado de S. Paulo – Tom Jobim;

Porém a destinação de um espaço adequado para a realização dos serviços públicos que colaborarão com a requalificação desta região central é fundamental para este processo e por isso pertence a primeira fase de implementação do projeto. Estes novos equipamentos serão construídos nas duas áreas públicas existentes: a quadra (de 21.210m²) desapropriada e demolida pelo Estado de São Paulo em frente a Estação Julio Prestes (antiga Sorocabana), inicialmente destinada ao projeto de um Teatro de Dança, e a quadra 69 demolida pela Prefeitura (de 3.588m² e 2.983m²) já desapropriadas em 2005 pelo poder público municipal com a finalidade de

- Unidade da Universidade de São Paulo para coordenar atividades de extensão relacionadas aos serviços e atividades realizadas nos equipamentos públicos a serem criados, como reabilitação e tratamento de dependentes químicos, pesquisa histórica e curadoria, etc...

- Um centro de formação profissional especializado em informática e computação a ser gerido como instituição pública de ensino com interface com as atividades do polo comercial de eletrônicos e informática da rua Santa Ifigênia e aderido ao programa de reabilitação de dependentes químicos para a etapa de reinserção social e terapia laboral; - Centro de reciclagem de materiais e componentes eletrônicos para abrigar cooperativas de catadores do centro;

- Museu da Memória da Luz e da Santa Ifigênia como elemento de recuperação e valorização da história da região;

- Praças que permitam o encontro dos diversos usuários dos novos equipamentos e que sirvam a apresentações musicais ao ar livre; - Sede da Administração Regional da Sé;

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1 ª FA S E

CENTRO DE CULTURA E CONVIVÊNCIA OCUPAÇÃO DE VAZIOS EXISTENTES

Localização

Vazio existente

Proposta de ocupação

- Secretaria Municipal de Assistência Social a divisões da Secretaria de Saúde - Centro de Cinema para acomodar oficinas, cursos práticos, pequenas produções e extensão universitária como forma de resgatar parte da história da Rua Triunfo com a produção do cinema nacional. - Edifício garagem para acolher as vagas de automóveis retiradas das ruas para suas respectivas reformas; Também faz parte do programa de intervenção desta quadra a construção de moradia das seguintes modalidades: - Hotel social, que possa servir de moradia temporária para pessoas em situação de rua, ou famílias removidas pelo poder público; - Moradia para dependentes químicos em recuperação; - Unidades de Habitação de Interesse Social conforme as definições do PDE. Na quadra 69, uma Escola de Ensino Infantil e Fundamental para atender o crescimento populacional esperado com a implementação do plano; (3ª fase) As quadras 67 e 68também receberão equipamentos durante a implementação primeira fase, que aproveita terrenos privados desocupados: - Na quadra 67, no eixo da Rua Triunfo, será construída uma creche para atender os filhos de trabalhadores e também dos moradores da região. tratase de um terreno cuja forma e relação com a rua são propícios para este tipo de uso que inspira mais segurança e cuidado. No mesmo terreno serão construídas unidades habitacionais de interesse social; - A quadra 68 também receberá um equipamento público de escala mais local. Em um de seus terrenos será construída uma unidade básica de saúde para atendimento regional da população residente e trabalhadora.

ESPAÇOS PÚBLICOS: PRAÇAS outra luz

146

O projeto para as praças da área de intervenção visa resgatá-las da condição de relativo isolamento ou torná-las mais accessíveis, melhor articulando suas

áreas de usufruto coletivo com outros espaços públicos e equipamentos. De maneira geral são essas as modificações propostas para as áreas verdes da região com exceção da Praça Mauá, do Largo Paissandu, Praça Alfredo Issa e o entorno do Poupa Tempo da Avenida Ipiranga, que devem passar por intervenções específicas. A transformação prevista para o Largo Paissandu não diz respeito a sua estruturação física, mas ao seu uso. A proposta da criação de um terminal de ônibus para dar suporte as linhas de ônibus que hoje estacionam dezenas de veículos no entorno o largo é uma estratégia para recuperar esta área livre. A implantação de um espaço mais adequado para a transferência e espera de passageiros por ônibus deve melhor a relação da praça com seu contexto envoltório bem como a conexão com outros espaços livres como o Vale do Anhangabaú ou importantes vias de comunicação como a Avenida São João. A intervenção na Praça Mauá prevê o fechamento das ruas de seu entorno para circulação convencional de automóveis. Ela está em uma das extremidades da Rua Triunfo, cujo fechamento ajudará na constituição de um eixo longitudinal do bairro que liga diversos equipamentos importantes já existentes. A ampliação da praça visa aproximar esta área livre dos edifícios de seu entorno como a escola de música ou mesmo os grandes equipamentos culturais do outro lado da avenida como a Estação Pinacoteca. A Praça Alfredo Issa e o Poupa Tempo formam a outra extremidade do eixo da Rua Triunfo e o projeto de reestruturação de seus espaços físicos deve contemplar a disponibilização de mais áreas livre do Poupa Tempo para uso coletivo (hoje grande parte é garagem ao ar livre) e a remodelação das duas partes para melhor se integrarem como uma nova praça. A requalificação desta área livre tem uma dimensão bastante importante por criar um elo de ligação entre o perímetro de intervenção, mais especificamente o comércio da Santa Ifigênia, com a Av. Senador Queiros, que é uma das conexões do local com outro polo de comércio popular, o da Rua 25 de Março. Nas demais praças, largos e nos jardins, a melhoria de sua articulação com outras áreas, com ruas, centros comerciais, equipamentos de transporte, etc. é feito com a implantação de faixas de pedestres elevadas ao nível dos passeios públicos: as “lombofaixas”. São estratégias mais simples para facilitar a mobilidade do pedestre pelo bairro qualificando seus percursos. A

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1 ﾂｪ FA S E NOVOS EQUIPAMENTOS

Terminal de ﾃ馬ibus Paissandu Escola Quadra 92a

Quadra 69

Creche Quadra 67

UBS

Quadra 68

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1ª FA S E INTERVENÇÃO EM ESPAÇOS PÚBLICOS Praça Mauá Ampliação da área com fechamento de ruas do entorno

Rio Branco x Vitória Exemplo de travessia de pedestres com elevação do piso

elevação destas travessias provoca a redução da velocidade dos carros e dá mais segurança para quem caminha pelas ruas, o que melhora a acessibilidade de muitas praças.

ESPAÇOS PÚBLICOS: RUAS Outro tipo de intervenção proposto para os espaços públicos busca redesenhar as ruas da área de intervenção com o objetivo de melhorar as condições de locomoção, o conforto do pedestre e a comunicação do bairro com o resto da cidade. Até as avenidas com largas [IMAGEM 8] devem passar por alterações para facilitar o trânsito de outras formas de transporte além da do automóvel. Estas intervenções são baseadas nas propostas do consórcio desenvolvedor do Projeto Nova Luz as quais, embora válidas para qualificação do bairro, não necessitam de uma concessão urbanística para se viabilizarem. Neste plano alternativo, elas devem integrar a primeira fase de intervenções alargando calçadas, introduzindo ciclovias ou ciclo faixas e, em dois casos, transformando ruas em calçadões. À Rua Vitória [IMAGEM 9] é proposta uma transformação diferente: não se trata nem de um calçadão, exclusivo para pedestres, e nem a simples ampliação dos passeios. O projeto para esta via determina que o leito carroçável seja elevado e pavimentado tal qual as calçadas, mas que uma faixa de 5m de largura seja reservada e protegida para que automóveis continuem trafegando, com velocidade reduzida, pela Rua Triunfo: ganha-se uma significativa área para a circulação de pessoas ao longo do bairro sem interromper a passagem de carros cujo acesso fica mais disciplinado. A manutenção da via como uma rua para automóveis é um elemento muito importante para o tipo de comércio existente na região ao mesmo tempo em que a criação de um eixo estruturante de pedestres transversal ao bairro e que articule várias de suas áreas, usos e acessos ao transporte coletivo é também importantíssima. Faz parte também de seu projeto a extensão física de seu traçado atravessando a quadra 19, para criar uma nova ligação do bairro com a estação da Luz através deste eixo onde se prioriza a escala do pedestre. Esta nova rua se dedica ao trânsito de apenas pedestres e deve ser projetada com novos edifícios e usos que qualifiquem seu espaço cotidiano que se abre

para a Cásper Líbero, conectando a Avenida e a nova praça de acesso a Linha 4 - Amarela do Metrô ao eixo transversal de pedestres que corta o bairro. O projeto da Rua Triunfo [IMAGEM 9] prevê seu fechamento absoluto para que só circulem pedestres e bicicletas, formando um eixo de ligação entre equipamentos culturais, serviços, ruas comerciais e áreas livres cruzando o bairro todo e se articulando com a Rua Vitória e importantes avenidas como a Ipiranga. A Rua Santa Ifigênia [IMAGEM 9] também receberá uma intervenção mais específica por ser a principal rua comercial da região. O fechamento dela como um passeio exclusivo de pedestres seria uma intervenção com consequências negativas para o comércio local de eletroeletrônicos que dependem do acesso de automóveis em sua dinâmica diária, não apenas para carga e descarga de fornecedores de seus produtos, mas também pelo perfil de muitos de seus consumidores que negociam mercadorias grandes e/ou numerosas. Portanto sua remodelação prevê o alargamento das calçadas de modo que só reste uma faixa trafegável para automóveis e uma de estacionamento rápido ao todo 5,0m de largura. Assim garante-se tanto o fluxo de consumidores, de trabalhadores que caminham pela rua quanto, de consumidores específicos que dependem de algum veículo para carregar mercadorias quanto de veículos para coleta de lixo. A parte das ruas Gal. Osório, Guaianases e Conselheiro Nébias [IMAGEM 9] que integram o polo comercial de motocicletas serão submetidas a mesma alteração de seu desenho. O alargamento das calçadas não será tão grande como em outras vias para que elas possam reservar parte de sua largura para vagas de motos (1,10m), que hoje se perfilam gerando certo conflito entre o trânsito de pessoas e também de carros. Para que essas alterações sejam possíveis o leito carroçável deve ser estreitado para. Nas demais ruas locais, é proposto o alargamento dos passeios para que o leito tenha no máximo 5m. A Andradas é a única rua local que não tem seu passeio alargado, porque deve receber uma ciclo faixa16 de 1,2m para cada sentido. Foram definidos desenhos diferentes para as avenidas, cujas calçadas já são largas e que devem receber ciclovias com a redução do canteiro central. Com a proposta de uma nova linha de transporte público, nos trechos onde devem se instalar as plataformas de embarque e desembarque dos veículos,

16 Ciclofaixas são faixas

pintadass na rua para destacar o percurso exclusivo da bicicleta enquanto a ciclovia tem uma pista segregada para a passagem de cciclistas.

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149

a proposta de remodelação também é diferenciada.

TRANSPORTE PÚBLICO A criação de uma nova linha de transporte público não faz parte do escopo deste trabalho, que se propõe a repensar alternativas de intervenção para a requalificação do bairro Santa Ifigênia a partir dos questionamentos feitos sobre a área e sobre o projeto previsto para a mesma. Elaborar uma linha de transporte requer um estudo aprofundado sobre o território da cidade como um todo, os diferentes sistemas de transporte, as diversas redes, as demandas, as potencialidades de novas conexões, etc. Contudo repensar o bairro da Santa Ifigênia (e Luz) e meios de requalificálo envolve também refletir sobre o impacto que as linhas de transporte tem sobre a acessibilidade local e sobre a qualidade ambiental desta área central. A proposta de substituição de parte da modalidade dos transportes coletivos de superfície do bairro vem de encontro com as ideias para sua requalificação, uma vez que aponta o uso de uma linha de VLT (Veículo Leve sobre Trilhos) para diminuir o fluxo de ônibus nas ruas e corredores de dentro do perímetro de intervenção ao mesmo tempo em que promove uma conexão deste trecho da área central com outros pontos importantes passando por terminais, estações e centros comerciais. A ideia básica é de usar o VLT [MAPA 58] para articular a área central, com uma linha de média capacidade, integrando terminais de ônibus e estações de Metrô e trem, para reduzir a circulação de ônibus e consequentemente o impacto que eles geram nos espaços públicos, sobretudo por sua emissão de poluentes e ruídos. Os ônibus que hoje trafegam pelos corredores de dentro do perímetro de intervenção passariam a circular fora dele fazendo as mesmas linhas feitas hoje, porém sem trafegar pela área, cujos trajetos seriam complementados pelo circuito do VLT.

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150

Esta linha de VLT funcionaria como um “perímetro de irradiação” pra as linhas de transporte coletivo feitas por ônibus que usam as vias da área de projeto. A demanda sobre o Terminal Paissandu, de linhas que passam pelos corredores da São João e da Rio Branco, diminuiria pois os veículos que ali funcionam fariam suas viagens a partir do Terminal Princesa Isabel ou Amaral Gurgel, que são estruturas mais adequadas para receber os ônibus e que fariam integração com esta nova linha circular de VLT de fora do perímetro.

Pensar no desenho dessa linha é importante para se definir suas paradas e consequentes integrações, bem como o desenho urbano resultante de sua inserção nas vias da região. Ela faria um percurso ligando a Estação da Luz (Metrô e CPTM), Julio Prestes (CPTM), corredor da Rio Branco, Largo Paissandu, Vale do Anhangabaú (estação São Bento), rua 25 de Março (outro centro de comércio popular), Mercado Municipal, Parque D. Pedro (Metrô, terminal de ônibus e Expresso Tiradentes), Praça da Sé (Metrô), Câmara Municipal (Terminal Bandeira), Praça da República (Metrô), Terminal Amaral Gurgel, corredor da São João, avenida Ipiranga, cruzando uma das extremidades da Rua Santa Ifigênia e Cásper Líbero. Além de melhorar a qualidade do espaço urbano reduzindo o número de ônibus circulando pelas ruas e avenidas do bairro, sem comprometer as linhas de transporte coletivo, a inserção do VLT circular também aprimoraria a acessibilidade da região central como um todo possibilitando a articulação de grande parte de sua extensão por uma linha de transporte de média capacidade. Uma linha de média capacidade desta natureza, como já foi colocado, pode não fazer sentido do ponto de vista do planejamento de transporte, tendo como finalidade melhorar as condições ambientais e de acessibilidade locais de um bairro central não bastam para a implementação de uma infraestrutura com esta. Sua proposta e seu projeto deveriam ser fundamentada em outros e mais aprofundados estudos. Para ter alguma base e fundamentação teórica, a proposta de criação desta linha de VLT usará como referência um projeto de Rede Intermodal para a cidade de São Paulo feita pela então aluna de graduação em seu TFG Daniella Lima. Seu estudo desenvolveu, a partir de uma rede básica de alta capacidade, composta por metrô e trem, uma rede complementar de média capacidade feita por linhas de VLT. Nesta proposição uma das linhas previstas é um circuito que permeia a área central [MAPA 57] fazendo diversas integrações com estações de metrô, tal qual a proposição deste trabalho, o prova a viabilidade da proposta de um elemento adicional na infraestrutura de transporte da cidade. Fica assim definido, que uma das propostas de requalificação do bairro é o estabelecimento de diretrizes para a implementação de uma futura linha

Mapa 58

P RO POSTA ALT E RN AT I VA TRANSPORTE PÚBLICO

TRAÇADO SUGERIDO PARA LINHA DE VLT

Rede Intermodal p/ São Paulo Proposta de TFG de Danielle Lima

Term. Princesa Isabel

Term. Amaral Gurgel

Term. Paissandu

LINHAS DE METRÔ Term. Pq. D. Pedro

Term. Bandeira

LINHAS DE VLT

Mapa 59

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1ªFASE REMODELAÇÃO DE RUAS

ALARGAMENTO DE CALÇADAS E ESTACIONAMENTO DE MOTOS

ALARGAMENTO

CALÇADÃO

ARBORIZAÇÃO E CICLOVIA

“SEMI CALÇADÃO”

PLATAFORMA DE VLT

Mapa 60

CICLOVIAS

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1ªFASE REMODELAÇÃO DE RUAS

CICLOFAIXAS

Imagem 8

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1ªFASE REMODELAÇÃO DE RUAS

Duque de Caxias

Rio Branco

Corte atual

Proposta de implantação de ciclovia e plantio de novas árvores para sombreamento dos peasseios

Ipiranga

São João

Corte atual

Proposta para implantação do VLT Proposta de implantação de ciclovia e plantio de novas árvores para sombreamento dos peasseios

Imagem 9

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1ªFASE REMODELAÇÃO DE RUAS

Rua local

Santa Ifigênia

Mauá

Corte atual

Proposta de alargamento de passeios

Triunfo Proposta para VLT e ciclofaixa

Proposta de via localsem ciclofaixa e com alargamento

Andradas

Proposta de calçadão

Proposta de via local com ciclofaixa

Vitória

Gal. Osório e Gusmões

Proposta de fechamento parcial: semi-calçadão Proposta de vagas para motos

de média capacidade que integre diferentes partes do centro e não a sua implementação em si. Esses parâmetros de construção dizem respeito ao traçado e a inserção ideais deste novo sistema de transporte sobre trilhos para que sua operação decorra nas melhorias ambientais e de acessibilidade para o espaço público e para as atividades do bairro.

COMÉRCIO

outra luz

156

número de imóveis possível e será feita em uma sequencia, determinada pelo faseamento, que garanta o deslocamento do comerciante a um outro ponto comercial (antes da demolição) em localização muito próxima da original ou até em novo local, mais privilegiado e melhor equipado, de modo que o lojista removido não seja prejudicado pela implementação do plano interrompendo suas atividades.

FASEAMENTO DO PLANO

O projeto destinado a área comercial do polo de eletroeletrônicos da Santa Ifigênia e de motocicletas da General Osório é, na verdade, a articulação de todas as intervenções que buscam transformar a região no sentido de sua reabilitação na condição de bairro central. As modificações no sistema viário, priorizando a circulação do pedestre (consumidores e trabalhadores); o aumento populacional previsto com a promoção de novos empreendimentos habitacionais; a recuperação dos espaços públicos e a melhor comunicação entre eles e o bairro; o novo conjunto de equipamentos que consolidarão a polaridade urbana da região; e a reinserção do bairro dentro da rede de transportes públicos a partir de uma nova linha de integração dos terminais e estações do centro são estratégias que valorizam a atividade comercial.

A ideia de dividir o plano de requalificação em três fases de implementação visa organizar os projetos de intervenção em uma ordem que garanta o tempo necessário para o funcionamento dos instrumentos urbanísticos e para que a proposta de renovação e a execução de novos empreendimentos não prejudique a permanência de moradores e/ou a de atividades econômicas. As intervenções mais imediatas, por exemplo, dizem respeito a reestruturação do espaço físico do bairro e da construção de empreendimentos mistos que possam receber moradores e lojistas removidos de suas residências e pontos comerciais em fases futuras previstas pelo plano.

Tão importante quanto este conjunto de medidas é o planejamento de novas áreas para a expansão do comércio especializado [MAPA 61]. A grande maioria dos empreendimentos habitacionais deverá dedicar seu térreo para receber a atividade, tendo preferencialmente uma comunicação direta com a Rua Santa Ifigênia. Sabe-se da importância que um ponto comercial dedicado ao mercado de eletroeletrônicos tem quando possui uma acesso direto ou indireto da Rua Santa Ifigênia: não a toa as outras ruas que agregam o mesmo tipo de comércio são suas transversais e paralelas mais imediatas.

- Criação de novos perímetros de ZEIS 3 indicados no mapa 69;

O elemento mais importante para se definir novas áreas como vetor de expansão deste forte comércio, portanto, é garantir que elas estejam articuladas ao seu núcleo, que é a rua homônima ao bairro. Este plano de requalificação urbana prevê que as áreas térreas dos terrenos renovados na Avenida Rio Branco sejam este vetor de expansão da atividade da Santa Ifigênia, priorizando térreos em que a fruição pública seja livre e onde a comunicação com os acessos da rua principal daquele comércio, ou ela própria, sejam uma prioridade do projeto de cada empreendimento novo. A remoção de lojistas dentro do perímetro deste plano foi reduzida ao menor

A 1ª Fase [MAPA 62] reúne a grande parte das ações do poder público e prevê tanto intervenções diretas quanto a regulamentação e uso de novos instrumentos de planejamento urbano. Fazem parte dela as seguintes medidas: - Criação de novas áreas sujeitas ao direito de preempção indicadas no mapa 69 - Regulamentação e aplicação do PEUC (Parcelamento, Edificação e Uso Compulsórios) seguido da cobrança de IPTU Progressivo no tempo com indicação no mapa 70; - Alteração do zoneamento; Também fazem parte da 1ª Fase do plano as seguintes intervenções: - Remodelação das ruas e avenidas [MAPAS 59 E 60] para qualificar novas conexões internas e externas do bairro na escala do pedestre e usuário de transporte coletivo. - Construção do conjunto de equipamentos sociais na Quadra da Estação

Mapa 61

P RO POSTA ALT E RN AT I VA

VETOR DE EXPANSÃO DA STA. IFIGENIA

ÁREAS TÉRREAS COMERCIAIS PROPÍCIAS PARA CRISCIMENTO DO COMÉRICO ESPECIALIZADO DA SANTA IFIGÊNIA

VAZIOS A SEREM OCUPADOS P/ NOVOS EQUIPAMENTOS, GARAGENS, EXPANSÃO INICIAL DO COMÉRCIO ESPECIALIZADO E CRIAÇÃO DE NOVAS ÁREAS PARA DESLOCAMENTO DE REMOÇÕES FUTURAS

Mapa 62

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1ªFASE

Estação 60 68 67

26 26A

79 92 91

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1 ª FA S E TRANSFORMAÇÕES Quadra Área Vazia

Uso Atual

Nova Área Comercial

Nova Área Residencial

U.H. (50m²)

Outros Usos Creche (528m²)

1.173m²

1 estacionamento

1.818m²

92A

758m² 83m²

1 estacionamento 2 lojas

519m²

3.981m²

849m² 1.820m²

1 terrenovazio 2 estacionamentos

1.400m²

5.646m²

112

196m² 806m² 274m²

Corpo de bombeiros 1 estacionamento 1 restaurante + consultório

948m² 4.156m² (edif. garagem)

2.471m²

1 estacionamento

686m² 3.788m² (edif. garagem)

7.258m²

145

2.205m² 680m²

4 estacionamentos 1 edifício comercial

1.279m² 2.139m² (edif. garagem)

11.753m²

211

91 e 92

2.379m²

2 estacionamentos

1.356m²

10.916m²

218

5.709m² 61m²

2 estacionamentos 1 loja (Sta. Ifigênia)

2.430m² 4.371m² (edif. garagem)

24.356m²

487

1.729m²

vazio

650m²

2.808m²

455m²

1 estacionamento

26A

1.186m²

1 estacionamento

7.116m² (edif. garagem)

Estação

16.418m²

vazio

4.000m³ (edif. garagem)

22.751m²

455

UBS (328m²)

U.H. Criadas (50m²) 1.881 Novas Áreas Comerciais 6.500m² (10.677 - 4.663) Novas Áreas p/ Carros 9.681m² (16.454 - 15.889 )

Mapa 63

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 1ªFA S E ROPOSTA DE OCUPAÇÃO DO TÉRREO

CENTRO CULTURAL DE CONVIVÊNCIA

UBS

TERMINAL PAISSANDU

EDIFÍCIOS GARAGEM

CRECHE

OCUPAÇÃO TÉRREA

4 3 6 5

5 5 5

1ªFase

1 EX E MP LO DE OCU PAÇÃO 1 ª FA S E VERTICALIZAÇÃO E PRAÇA INTERNA NA QUADRA 3 LOTES = 5.557m²

NOVAS ÁREAS COMERCIAIS 2.430m²

NOVAS ÁREAS HABITACIONAIS

17.613m²

ESTACIONAMENTO 4.719m²

LOJA STA IFIGÊNIA 100m²

GARAGEM COM LOJAS 990m²

Quadra 73 e outras quadras do mesmo tipo a.

St nia

gê

Ifi

õ sm

1 oB

ran

óri

Vit

Ocupação existente

Proposta de ocupação

EX EM PLO DE OCU PAÇÃO 1ªFA S E CONTROLE DE GABARITO POR BEM TOMBADO 3 LOTES = 2.669m²

NOVAS ÁREAS COMERCIAIS 4.866m²

NOVAS ÁREAS HABITACIONAIS 6.026m²

ESTACIONAMENTO

TERRENO VAZIO

1.920m² 849m²

Quadra 60 Mauá

ad dr

An l

óri

s .O

Ocupação existente

Proposta de ocupação

Mapa 64

CORTIÇOS PARA INTERVENÇÃO

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 2ªFASE

IMÓVEIS A SEREM RENOVADOS

58A 59

76 19

65 55A

57 83

56 82 54

80 93 61A

91B

26A

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 2ªFA S E TRANSFORMAÇÕES Quadra Área Térrea

Uso Atual

Nova Área Comercial

Nova Área Residencial U.H. (50m²)

1.685m²

11 lojas

2.140m²

6.458m²

129

974m²

9 lojas

212m²

1.736m²

(usada para travessia interna)

629m² 440m²

2 estacionamentos 1 loja

103m²

986m²

1.088m²

4 lojas

1.200m²

4.398m²

58A

1.362m²

8 lojas

1.051m²

6.010m²

120

1.146m²

2 lojas

300m²

1.992m²

1.710m² 3.209m²

7 lojas 1 estacionamento

2.531m² 3.810 (edif. garagem)

20.800m²

416

1.964m²

6 lojas 1 mercado

1.790m² 600m² (edif. garagem)

7.394m²

147

91B

555m²

1 estacionamento

670m² (edif. garagem)

2.160m²

91A

842m²

1 banco 1 edif. abandonado

1.000m²

4.052m²

10.500m²

1 estacionamento

4.866m²

6.026m²

120

61A

623m²

1 edif. comercial

700m²

2.588m²

3.418m²

1 banco, 1 mercado 1 posto

3.606m²

14.006m²

280

678m² 443m²

3 lojas 1 estacionamento

448m²

1.794m²

Quadra

Área Térrea

Uso Atual

Nova Área Comercial

Nova Área Residencial

U.H. (50m²)

1.414m²

8 lojas

470m²

2.358m²

491m²

7 lojas

680m²

1.926m²

26A

1.479m²

1 banco

1.294m²

6.606m²

132

55A

703m²

1 estacionamento, 4 lojas e 1 edif. comercial

752m²

3.009m²

956m²

3 lojas

450m²

4.543m²

1.306m²

3 lojas, 1 banco

1.118m²

5.788m²

115

264m²

3 lojas

256m²

800m²

57’

224m²

1 loja

144m²

752m²

U.H. Criadas (50m²) 3.698 Novas Áreas Comerciais -655m² (21.865 - 22.520) Novas Áreas p/ Carros -10.471m² (5.080 - 15.551)

Mapa 65

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 2ªFA S E PROPOSTA DE OCUPAÇÃO DO TÉRREO

RUA DE PEDESTRES

OCUPAÇÃO TÉRREA

1ªFase

GARAGEM

OCUPAÇÃO TÉRREA

2ªFase

EX E MP LO DE OCU PAÇÃO 2 ª FA S E VERTICALIZAÇÃO E PRAÇA PÚBLICA 11 LOTES = 1.685m²

NOVAS ÁREAS COMERCIAIS 2.140m²

NOVAS ÁREAS HABITACIONAIS 5.458m²

LOJAS

1.685m²

Quadra 72 e outras do mesmo tipo es

ran

õ sm

aia

Gu ria

ó Vit

Ocupação existente

Proposta de ocupação

6.026m²

GALPÕES/ESTACIONAMENTOS 10.500m²

Quadra 19 e outras quadras do mesmo tipo Mauá

un Tri

NOVAS ÁREAS HABITACIONAIS

r Líbe

TRANSPOSIÇÃO DE QUADRA 18 LOTES = 10.500m²

4.866m²

Caspe

EX EM PLO DE OCU PAÇÃO 2ªFA S E

NOVAS ÁREAS COMERCIAIS

Ocupação existente

Proposta de ocupação

Mapa 66

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 3ªFASE

ÁREAS A SEREM TRANSFORMADAS

67 76 56A

19A

83 26A

81 62

71 95A 70

53B

80 87

61A

07A

República

91B

Tiradentes

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 3ªFA S E TRANSFORMAÇÕES Quadra Área Térrea

Uso Atual

Nova Área Comercial

Nova Área Residencial U.H. (50m²)

53B

995m²

1 estacionamento

962m²

4.376m²

961m²

1 estacionamento 6 lojas

2.826m²

9.894m²

197

56A

2.196m² 1.548m²

Lojas 2 estacionamentos

4.442m²

14.951m²

299

1.143m²

1 estacionamento 3 lojas

1.764m²

7.302m²

146

4.091m²

1 banco e 1 mercado

1.132m² 21.586 (edif. garagem)

868m²

1 estacionamento

1.014m²

3.587m²

342m²

1 estacionamento

444m²

1.632m²

778m²

1 estacionamento

742m²

3.926m²

1.000m² 762m²

1 estacionamento 8 lojas

449m²

2.900m²

53B’

764m²

1 estacionamento

830m²

3.339m²

61A’(Arouche)

357m²

1 estacionamento

450m²

1.872m²

937m²

1 estacionamento

200m²

1.660m²

76’

223m²

1 estacionamento

446m²

2.355m²

1 estacionamento

1.037m² 1.769m² (edif. garagem)

10.144m²

202

Quadra

Área Térrea

Uso Atual

Nova Área Comercial

Nova Área Residencial

U.H. (50m²)

1.540m²

1 estacionamento

1.180m²

4.980m²

7A’

547m²

1 estacionamento

364m²

2.554m²

951m²

1 estacionamento

1.100m²

4.100m²

República

3.902m²

1 estacionamento

1.887m² 3.000m² (edif. garagem)

15.525m²

310

272m²

1 estacionamento

680m²

3.425m²

19A

405m²

1 estacionamento

270m²

1.890m²

Tiradentes

1.648m²

1 estacionamento

937m²

1.011m²

95A

2.310m²

1 estacionamento

858m²

11.508m²

230

95A’

1.247m²

1 estacionamento

570m²

6.132m²

122

Estação A

2.188m²

1 estacionamento

1.075m²

4.395m²

1.016m²

1 estacionamento

2.032m²

U.H. Criadas (50m²) 2.425 Novas Áreas Comerciais 16.522m² (25.223 - 9.161) Novas Áreas p/ Carros 1.020m² (26.533 - 25.336)

Mapa 67

P RO POSTA ALT E RN AT I VA 3ªFA S E PROPOSTA DE OCUPAÇÃO DO TÉRREO

ESCOLA PÚBLICA

OCUPAÇÃO TÉRREA

2ªFase

GARAGENS

OCUPAÇÃO TÉRREA

3ªFase

1ªFase

OCUPAÇÃO TÉRREA

EX E MP LO DE OCU PAÇÃO 3 ª FA S E

CONTROLE DE GABARITO NO NUCLEO DO BAIRRO 2 LOTES = 1.016m²

NOVAS ÁREAS HABITACIONAIS 2.032m²

ESTACIONAMENTO 1.016m²

Quadra 75 e outras do mesmo tipo

o nf

u Tri

õe

m us

ad dr

Ocupação existente

Proposta de ocupação

EX EM PLO DE OCU PAÇÃO 3ªFA S E VERTICALIZAÇÃO E PRAÇA INTERNA 4 LOTES = 1.729m²

NOVAS ÁREAS COMERCIAIS 1.764m²

NOVAS ÁREAS HABITACIONAIS 7.302m²

ESTACIONAMENTO 1.143m²

Quadra 72 e outras do mesmo tipo ias

u uq

x Ca

ran

aia

Ocupação existente

Proposta de ocupação

e nas quadras 67,68 e 69 para induzir melhorias na qualidade de vida da população local, sobretudo dos moradores em situação de rua, e para requalificar o cotidiano do bairro com novas possibilidades de atividades comunitárias. - Ocupação de vazios (Tipo 1) e renovação de alguns imóveis Tipo 2 e Tipo 3 contíguos a eles nas avenidas Rio Branco, Ipiranga e Duque de Caxias (apontados como áreas de renovação para adensamento construtivo) para construção de edifícios de uso misto que acomodem moradia e áreas comerciais no térreo com comunicação com a Rua Santa. Nestes empreendimentos públicos, metade das unidades serão HIS, a outra metade destinada para mercado popular. As novas áreas comerciais produzidas, nesses locais, tem como função acomodar lojistas que serão prejudicados pela implementação do plano com deslocamentos futuros (sobre tudo da 2ª Fase que propõe renovação de imóveis) e, por causa das conexões e da proximidade, possibilitar uma expansão da atividade econômica existente no aglomerado comercial da Santa Ifigênia; - Nas quadras 26, 73, 79 e 88 a construção de edifícios garagem que devem funcionar como Zona Azul de apoio ao comércio local em substituição das vagas perdidas em virtude das reformas nas ruas. Também devem ser respeitados os novos parâmetros de uso e ocupação estipulados pelo novo zoneamento proposto. A escolha destas duas áreas tem uma razão estratégica por estarem em duas extremidades do eixo da nova Rua Vitória que deverá fazer uma articulação transversal do bairro, dos novos sistemas e das linhas de transporte existentes com o centro comercial da Santa Ifigênia; - Desapropriação de um lote desocupado na quadra 92A para construção de um terminal para desafogar o Largo Paissandu dos inúmeros ônibus que circundam a área livre. A 2ª Fase [MAPA 64] é inteiramente baseada na renovação de lotes já edificados e que estejam nas áreas de adensamento construtivo. O padrão das intervenções desta fase, também é de edifícios mistos que visam a qualificação urbanística da área a partir da promoção habitacional e a inserção de novas famílias na região. A renovação pretendida nestes imóveis deve gerar um decréscimo de áreas

destinadas ao comércio, no entanto tal perda é perfeitamente compensada pelo excedente de áreas do mesmo tipo produzido na primeira fase com o intuito de poder acomodar, justamente, aqueles que tivessem que ser removidos em fases subsequentes. Se a permanência dos usos comerciais existentes não for garantida no mesmo lote, ela é perfeitamente possível em terrenos muito próximos. A continuação do lojista no mesmo local após o fim da intervenção é definida no acordo entre as partes: - O ponto comercial pode ser transferido para áreas próximas provisoriamente e retornar ao imóvel quando for concluída a transformação do terreno, ou; - O ponto comercial pode se mudar em definitivo para outro local, desde que próximo de modo a não prejudicar seu valor e suas atividades, liberando as áreas comerciais do novo empreendimento para outros lojistas. No caso em que o comerciante não é o proprietário do imóvel a ser convertido em novo empreendimento de uso misto, ele deve ser obrigatoriamente contemplado pelo contrato de acordo para que sua atividade não seja comprometida com as alterações. Tanto no caso de deslocamento provisório quanto no definitivo, ele deve participar do processo de negociação junto com o proprietário do imóvel. Foram selecionados dois tipos de áreas para o Poder Público proceder esta iniciativa: - Áreas apontadas para renovação e adensamento construtivo ao longo das avenidas com exceção dos terrenos Tipo 1 que serão objeto de intervenção na 3ª Fase; - Construções térreas dentro da ZEIS 3 existente cujos terrenos tenham no mínimo 1.000m² ou somem esta área no caso de remembramentos, com exceção de galerias e complexos de lojas com mais de um ponto comercial por imóvel. - Conjunto de imóveis da quadra 19 para reformular seu desenho e permitir sua transposição com uma nova rua de pedestres e uma nova ligação do interior do bairro com a Estação da Luz. Nem todos os imóveis precisam ser demolidos para a implantação desta nova passagem, já que basta que

outra luz

175

ZEIS 3 EXISTENTE

FASE 2 RENOVAÇÃO DE IMÓVEIS

DESOCUPADOS PÚBLICOS

FASE 3 OCUPAÇÃO DE VAZIOS

Mapa 68

FASE 1 OCUPAÇÃO DE VAZIOS

P RO POSTA ALT E RN AT I VA

FASE 2 RENOVAÇÃO DE CORTIÇO

ÁREAS PARA RENOVAÇÃO

FASE 2 INTERVENÇÃO EM CORTIÇO

Resultado total soma das 3 fases

Novas áreas residenciais Novas U.H.* Novas áreas comerciais Novas lojas**

321.045m² 6.670 22.367m² 600

*considerando que metade é HIS (50m²) e metade é HMP (70m²). **considerando áreas para circulação e pequenas lojas modulares de 25m² das galerias comerciais.

o térreo de alguns se preste a esta nova conexão como é o caso de alguns edifícios que dão acesso a esta nova rua pela Avenida Casper Líbero. Também faz parte desta 2ª Fase a intervenção nos cortiços existentes seguindo dois tipos de ação diferentes:

mas que sejam contíguos a terrenos submetidos aos instrumentos de ação da 3ª Fase, ficam definidos como áreas de intervenção desta última etapa, conforme demonstrado no mapa, para que o projeto elaborado contemple a área conjugada como um todo.

- Reforma para adequação das moradias e permanência do maior número de famílias residentes possível; - Substituição do edifício por um mais adequado ao uso habitacional destinado, também, ao maior número de famílias residentes possível. Aqueles moradores de cortiços transformados que não puderem permanecer no mesmo imóvel após sua reabilitação ou demolição definitiva terão prioridade no atendimento habitacional das unidades de interesse social empreendidas pelo poder público no perímetro de intervenção. As áreas da 3ª Fase [MAPA 66] são as novas ZEIS 3 propostas e delimitadas em terrenos vazios onde também incidem os instrumentos do Direito de Preempção, do PEUC e do IPTU Progressivo. É a fase final do plano de intervenção e se baseia no funcionamento dos instrumentos aplicados na 1ª Fase. São objetos de intervenção aqueles terrenos desocupados que não foram transformados no início do plano e cujos proprietários não operaram nenhum tipo de transformação por força do PEUC e da cobrança do IPTU Progressivo no tempo. Os terrenos que, por influência de algum instrumento, forem convertidos em projetos habitacionais, por determinação dos parâmetros da ZEIS 3, ou tenham sido vendidos à Prefeitura durante o processo ficam de fora do quadro de transformações desta fase. Aqueles que tiverem permanecido desocupados serão objeto de intervenção com empreendimentos de uso misto ou exclusivamente habitacional conforme o projeto indicar. Fazem parte também desta fase a modalidade de desapropriações com títulos da dívida pública feitas em edifícios desocupados, que não tenham revertido sua condição de subutilização. Fica definido que a destinação deles é a reabilitação física e estrutural, se necessárias, para o uso habitacional de interesse social. Alguns imóveis que se enquadram nos critérios de implementação da 2ª Fase,

outra luz

177

6.2 Instrumentos Urbanísticos de Intervenção O encaminhamento das propostas do Projeto Urbano discutido e descrito acima depende do uso de alguns dispositivos legais previstos pelo Plano Diretor Estratégico e cujo funcionamento está diretamente associado ao processo de implementação do plano alternativo deste trabalho. A razão da aplicação desses instrumentos urbanísticos e sua relação com as fases do projeto será explicada a seguir.

ZONEAMENTO A proposta de alteração do zoneamento [MAPA 55] no perímetro de intervenção cria dois novos tipos de zona funcional (o que exigiria alterações na Lei de Uso e Ocupação do Solo): a Zona de Controle de Gabarito (ZCG) e a Zona de Adensamento Construtivo (ZA). A ZCG é uma versão modificada da Zona de Centralidade Polar A (definida pelo PDE) e busca restringir parâmetros de uso e ocupação para proteger o núcleo do bairro Santa Ifigênia de descaracterizações físicas e impactos negativos no seu espaço físico. A ZA é uma modificação da Zona de Centralidade Polar B e contempla quadras e lotes ao longo das avenidas do perímetro de intervenção onde o adensamento construtivo passa a ser mais fácil com os parâmetros propostos. A ZCG reduz o coeficiente de aproveitamento máximo de 2,5 para 2,0 e impõe gabaritos máximos para a testada dos lotes em cada rua interna à ela. A determinação destes gabaritos máximos foi feita de acordo com a altura das construções mais elevadas de cada rua para que novos edifícios não ultrapasse as medidas já existentes. O gabarito define altura máxima de uma construção na testada do lote a qual pode variar conforme a posição do edifício dentro do terreno. Assim, buscase regular as transformações ocorridas, com ou sem a chancela do plano alternativo proposto, de modo a controlar a tipologia de novas edificações em padrões mais adequados para esta parte do bairro.

outra luz

178

A ZA eleva o C.A. Básico para o mesmo valor do C.A. Máximo anulando a necessidade de pagamento da outorga onerosa no caso de construções que busquem o aproveitamento máximo do terreno ao longo dos principais eixos viários da área de intervenção. É uma forma de estimular a ocupação mais intensa nas áreas onde a verticalização, o adensamento construtivo e populacional são adequados e não comprometem a estrutura morfológica do

restante do bairro. As duas novas zonas criadas tem seu C.A. Mínimo igual a 1,0 para que os terrenos desocupados dentro delas possam se enquadrar nas notificações do Parcelamento, Edificação e Uso Compulsórios (PEUC), impedindo assim que áreas permaneçam subutilizadas.

DIREITO DE PREEMPÇÃO A criação para de novos perímetros de Direito de Preempção estabelece novas áreas onde o poder público tem a preferência na aquisição de imóveis. Foram inclusos terrenos vazios, terrenos na Área de Adensamento Construtivo (Tipo 2 e Tipo 3 em avenidas), construções térreas dentro da ZEIS 3 existente (PDE) e edifícios parcial ou inteiramente desocupados.

NOVAS ZEIS 3 A delimitação de novas ZEIS 3 visa garantir que áreas a serem renovadas sejam destinadas à moradia independentemente do agente promotor dos empreendimentos novos. Estas novas ZEIS 3 contemplam todos os terrenos desocupados (Tipo 1) e as construções a serem renovadas (Tipos 2 e 3) das avenidas do perímetro. [MAPA 69]

PEUC E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO A regulamentação e aplicação do PEUC (Parcelamento, Edificação e Uso Compulsórios) seguido da cobrança de IPTU Progressivo no tempo para, edifícios parcial ou inteiramente vazios e terrenos desocupados, cujo aproveitamento construtivo esteja abaixo do C.A. mínimo estabelecido para cada zona, é um dos instrumentos mais importantes do plano alternativo de requalificação da área. [MAPA 70] Estes instrumentos passam a ser válidos nos terrenos com um aproveitamento real inferior ao C.A. mínimo, estipulado pelo zoneamento proposto, que estiverem dentro do Perímetro de Intervenção. O IPTU Progressivo no tempo ainda se aplica também a imóveis desocupados dentro do mesmo perímetro. Sua sobreposição com terrenos demarcados com novas ZEIS 3 e perímetros onde incide o Direito de Preempção é uma forte ferramenta de estímulo a ocupação de vazios na área central. A partir da regulamentação do instrumento e de sua aplicação nos terrenos que se enquadrem nos critérios de edificação

Mapa 69

ZEIS 3 EXISTENTE

P RO POSTA ALT E RN AT I VA

NOVOS PERÍMETROS DE ZEIS 3

DIREITO DE PREEMPÇÃO E ZEIS 3

NOVOS PERÍMETROS SUJEITOS AO DIREITO DE PREEMPÇÃO

ZEIS 3 EXISTENTE Mapa 70

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PEUC E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

TERRENOS A SEREM NOTIFICADOS P/ APLICAÇÃO DOS INTRUMENTOS TERRENOS JÁ NOTIFICADOS P/ IPTU PROGRESSIVO EM 2011

compulsória, é feita a notificação dos seus respectivos proprietários que passam a ter um ano corrido para elaborar e apresentar um projeto de uso e ocupação. A partir da apresentação do projeto, o dono do terreno tem mais um ano para dar início às obras. A penalidade para o descumprimento de qualquer um dos dois prazos é a imediata cobrança do IPTU progressivo no tempo. O teto máximo da cobrança progressivo é de 15% do valor do imóvel, que ainda pode ser desapropriado com pagamento em títulos da dívida pública municipal.

APLICAÇÃO CONJUNTA A aplicação destes instrumentos deve ser feita logo na 1ª Fase de implementação, para a combinação do potencial de transformação de cada um possa ter efeito o quanto antes. A sobreposição dos instrumentos propostos é portanto, uma ferramenta de pressão para a conversão de terrenos não edificados em um uso mais apropriado para a qualificação da área de intervenção. Terrenos desocupados com ZEIS 3, por exemplo, não podem contemplar outro uso que não o da moradia e, se seu proprietário quiser vendê-lo, a transação não pode ser feita sem conhecimento da Prefeitura que tem preferência na aquisição. Ao mesmo tempo a incidência do PEUC e do IPTU Progressivo, forçam o mesmo proprietário a tomar uma atitude em relação à condição de subutilização de seu terreno, que, ou é convertido em moradia (com no máximo 20% de outros usos) ou passa a onerá-lo progressivamente. Se o poder público municipal não exerce seu direito de preferência na compra e deixa que outros a realizem, estes não se livram da obrigação de elaborar um projeto para aquele terreno e executá-lo dentro do tempo já corrido das notificações do PEUC. Esta combinação de instrumentos pode tornar a propriedade pouco interessante do ponto de vista de uma transação com terceiros e pressionar seu proprietário a entrar em alguma forma de parceria com a Prefeitura. outra luz

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6.3 Estratpegia de Implementação do Plano Alternativo A proposta alternativa ao Projeto Nova Luz foi organizada em um plano que visa coordenar as intervenções e alterações do espaço urbano local com o objetivo de promover sua requalificação. Suas diretrizes surgiram a partir dos questionamentos feitos pela sociedade civil a partir do processo crítico do modelo da Concessão Urbanística e foram consolidadas em propostas de diversas escalas para a requalificação do bairro em sua escala local e em uma escala mais ampla, referente a sua inserção na cidade de São Paulo. A iniciativa da formalização do projeto em um Plano de Requalificação deve partir, idealmente, da própria população residente e trabalhadora da área. Da mesma forma que muitas ideias discutidas no processo de questionamento do Projeto Nova Luz foram incorporadas pelo Projeto Urbano apresentado por este trabalho, todos os problemas que moradores e comerciantes da região identificam e vivenciam precisam ser pautados na forma de proposições para que o poder público possa endossar a postura da população com planejamento e ações concretas. Para aquilo que este trabalho entende como um projeto alternativo colocado pelas demandas da população local - apresentado anteriormente - , um modelo de intervenção urbana que pressupõe a participação ativa e indispensável dessas pessoas é a solução mais adequada.

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entre os envolvidos e com o suporte da municipalidade, deve dar origem a Agência Especial de Consórcios Imobiliários, para consolidar a sociedade formada para implementação do projeto. Esta agência teria como principal função coordenar os trabalhos de desenvolvimento do Projeto Urbano e do seu plano geral de implementação, que, finalmente, seriam incorporados pela estrutura de uma nova Operação Urbana (aprovada então por lei específica), dedicada, exclusivamente, para esta área. Tanto a agência quanto a operação, assim que aprovadas, teriam seus próprios conselhos gestores com participação da sociedade civil e do poder público, os quais teriam que, obrigatoriamente, ter um canal permanente de diálogo e interação com os conselhos gestores de cada uma das ZEIS 3 propostas e sobre quais incidiriam os processos de intervenção. Com a criação legal da operação e da Agência Especial pública, seria possível concluir o processo de debate e definição final das diretrizes do plano de requalificação, que serviria de base ao próximo passo: a implementação desta nova Operação Urbana. Seu principal braço de execução, tanto na mediação política e social quanto na execução das medias burocráticas e financeiras, seria a própria Agência Especial de Consórcios Imobiliários, que faria a gestão deste modelo de intervenção urbana e principal estratégia de ação da operação.

MODELO DE PARTICIPAÇÃO E IMPLEMENTAÇÃO

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

A formalização de um Plano de Requalificação Urbanística de uma área central como a Santa Ifigênia parece caber nos moldes de uma Operação Urbana Consorciada, porém antes de se chegar a tal nível de amadurecimento, para uma proposta como esta, é importante que o processo seja, desde o começo, aberto à discussão e à participação ampla. Por isso a formação de um grupo que estude as propostas de intervenção para a transformação do bairro deve ser uma iniciativa da própria população.

O principal instrumento para a realização das renovações com empreendimentos de uso misto, colocadas pelo Projeto Urbano, é o do Consórcio Imobiliário; um instrumento previsto no PDE. Este dispositivo se coloca como uma alternativa ao instituto jurídico da desapropriação que é tão demorado, oneroso e, que no caso da Concessão Urbanística - Nova Luz, tem sido utilizado de modo deturpado como ferramenta especulativa. Para gerir a aplicação deste instrumento da operação urbana, seria criado um órgão específico: a Agência Especial de Consórcios Imobiliários para a Santa Ifigênia, conforme já mencionado.

A participação do poder público neste processo deve servir de apoio técnico e administrativo para que as ideias discutidas sejam, oficialmente, trabalhadas por um órgão; uma instância que cuide da elaboração de uma proposta formal e que inclua, moradores, comerciantes, proprietários ou não na definição de suas diretrizes e dos objetivos do plano de intervenção. Um acordo inicial

Definidas as áreas de renovação e intervenção do plano da O.U. Santa Ifigênia, o poder público, através da criação da Agência Especial de Consórcios Imobiliários, junta os proprietários e seus imóveis já envolvidos no projeto em uma sociedade específica para que possam ser empreendidas as

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MODELO DE IMPLEMENTAÇÃO DO PLANO SOCIEDADE CIVIL

*atividades coordenadas

PROPRIETÁRIOS

MORADORES, MOVIMENTOS SOCIAIS, ETC...

TERRENOS OU EDIFÍCIOS

iniciativa e formação

PODER PÚBLICO COORDENAÇÃO DE PROJETO E RECURSOS PARA HIS

suporte e formação

CONSELHO GESTOR*

AGÊNCIA ESPECIAL

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

chamada

INVESTIDORES

participação

definição

PROJETO URBANO

atuação

ÁREAS P/ RENOVAÇÃO

definição

ZEIS 3

RECURSOS P/ VIABILIZAR EMPREENDIMENTO

CONSELHO GESTOR*

definição instrumento

DIRETRIZES

“Plano de Requalificação”

COMÉRCIO produção

OPERAÇÃO URBANA

HABITAÇÃO 50% poder público

50% mercado

criação

HIS 40%

FUNDO DE URBANIZAÇÃO

gerenciamento e aprovação

CONS. GESTOR* DELIBERATIVO

AGÊNCIA DE LOCAÇÃO SOCIAL

gestão

LOCAÇÃO SOCIAL

HMP 60%

COMERCIALIZAÇÃO

transformações determinadas. Após a conclusão do projeto, os proprietários recebem o título da nova propriedade. Não se trata de uma desapropriação, já que o imóvel não é efetivamente retirado de seu dono, mas sim tem seu título transferido para outro. O proprietário de um terreno vazio de 200m², por exemplo, deixa de sê-lo, quando este sofrer as transformações definidas pelo plano, para obter o título da propriedade de uma área equivalente no novo empreendimento, como por exemplo de duas unidades habitacionais de 100m² cada. O recurso da requisição urbanística de uma propriedade só pode ser acionado, com a finalidade de obrigar um dono de imóvel a participar do consórcio, nas áreas demarcadas para renovação - explicitadas nas diferentes etapas de implementação do projeto de intervenção da operação, que, no caso da proposta deste trabalho, são áreas determinadas por novas ZEIS 3. O requerimento de um imóvel de interesse é feito pelo poder público via agência de cada consórcio, para assegurar a participação de todo imóvel de interesse. A Agência Especial deve cuidar da negociação e da participação efetiva de todos os envolvidos em cada consórcio para que proprietários e moradores atuais não sejam excluídos da elaboração do projeto de transformação de suas residências, lojas ou terrenos vazios. “Distinto da desapropriação e do parcelamento compulsório, a requisição urbanística apresenta características similares às do empreendimento de incorporação imobiliária. Funciona como se as partes envolvidas tivessem ajustado, entre si, o que caberia a cada um no empreendimento urbanístico, no qual o proprietário participa com a gleba e o poder público com as obras de urbanização. Em relação ao instituto da desapropriação, a vantagem para o poder público consiste em que a requisição urbanística não exige grande soma de recursos financeiros para o inícios do empreendimento [...] com vistas à prevalência e a prevalência do interesse público, reconhece-se ao poder público a prerrogativa de estabelecer os termos e as condições de realização do empreendimento e de ocupar o imóvel requisitado...” (SOUZA, 2009, 230)

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O modelo de Consórcio Imobiliário proposto aqui pressupõe um agente

adicional além do poder público, que coordena os projetos e as ações, e os proprietários, que participam da renovação urbana com seus lotes ou imóveis. Para a produção habitacional nestas áreas a serem transformadas, é necessária a incorporação de investidores interessados em participar desta sociedade. O ente privado que desejar comercializar as unidades de mercado (50% do total delas) deve pagar a parcela correspondente a sua participação do empreendimento para poder entrar no projeto. Abrir os consórcios para participação privada de investidores é uma forma de viabilizar os projetos de requalificação dentro das ZEIS, atraindo investimentos externos e diminuindo os encargos do poder público, que passa a investir só na parcela correspondente às unidades de HIS do empreendimento. Todos os recursos, inclusive a participação dos investidores privados, são depositados no Fundo de Urbanização da Operação Urbana (o mesmo onde são depositados os pagamentos dos CEPACs) para que a Agência Especial para Consórcios Imobiliários, fiscalizada pelo Conselho Gestor da operação, possa concluir o projeto e dar início a contratação/licitação da obras. Ao ente privado que participa da sociedade, cabe apenas discutir detalhes de projeto que digam respeito unicamente às unidades que serão comercializadas por ele. Decisões mais amplas e estruturais do projeto são exclusividade da coordenação da Agência Especial e da deliberação do Conselho Gestor, para assegurar o interesse e o caráter público dos empreendimentos, que fazem parte de um conjunto de intervenções em um plano mais amplo. Assim que a Agência Especial estiver formada e o plano das intervenções consolidado, definindo as áreas de transformação, a adesão ao consórcio é obrigatória e uma das funções desta agência é mediar o interesse dos proprietários - e também dos locatários - que entrarão na requisição urbanística, cedendo seu imóvel ou terreno de modo que este processo não prejudique estes que participam do consórcio e tampouco não inviabilize a renovação pretendida pelo projeto da operação urbana. As negociações para fechar o projeto final de cada área demarcada para renovação devem ser conduzidas por este órgão, que também é responsável pela assinatura dos acordos da requisição que devem determinar e especificar: - Quais imóveis estão relacionados no processo de transformação dirigido pelo Projeto Urbano da operação urbana Santa Ifigênia;

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CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO EXEMPLO Plano de Requalificação OUC Santa Ifigênia

Objetivo do plano Empreendimento misto

Quadra 79 Área de renovação da Fase 1

+ - 98.117m² de área térrea para ocupação

1 estacionamento descoberto ZEIS 3 PEUC + IPTU Progressivo Direito de Preempção

Projeto Final

Participação na sociedade

- Térreo comercial: 686m² - Edifício garagem: 1.200m² - Moradia: 7.258m² 25% locação: 36 U.H. (50m²) 25% HIS: 36 U.H. (50m²) 50% HMP: 48 U.H. (75m²)

chamada

- Proprietários recebem o

equivalente a sua contribuição em m² - Investidores e poder público dividem o restante de a cordo com a participação de cada um definida no Consórcio

AGÊNCIA ESPECIAL

notificação

poder público

INVESTIDORES

PROPRIETÁRIOS consolidação

PROJETO consórcio

aprovação

CONSELHO GESTOR

- Quem são os proprietários envolvidos na requisição e qual a área de terreno ou edifício com que cada um está participando no consórcio; - Em que consiste a transferência do título da propriedade dos envolvidos: - ou área equivalente do imóvel requerido na forma de novas unidades habitacionais, ou novas áreas comerciais do novo empreendimento; - ou área equivalente do terreno requerido na forma de novas unidades habitacionais, ou áreas comerciais de empreendimento já concluído com disponibilidade para tal troca. - Definição de quais imóveis do projeto final serão destinados ao poder público (para venda ou locação), aos proprietários e quais serão comercializados pelos investidores privados. Cabe também a esta agência resolver conflitos e questões como: - Deslocamentos provisórios daqueles que precisarem ser removidos durante as obras de renovação dos imóveis, necessariamente, em áreas próximas do local de remoção; - Imóveis recebidos pelos proprietários requeridos pelo Consórcio devem não só ter área equivalente àqueles concedidos, mas corresponder funcionalmente e economicamente a eles;

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perímetro de intervenção é que garante a requalificação da região e por isso a adesão ao Consórcio Imobiliário deve ser obrigatória, sobretudo, àqueles imóveis relacionados para a implementação da Fase 2.

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA SANTA IFIGÊNIA O modelo de intervenção do plano alternativo é o de uma Operação Urbana Consorciada (OUC Santa Ifigênia) - instrumento previsto no Plano Diretor Estratégico a ser criado por lei específica - dentro da Operação Urbana Centro com perímetro próprio. O intuito de criar uma operação dentro de outra é de especificar parâmetros de uso e ocupação mais adequados ao local (hoje entendido como “Nova Luz”) e de desenvolver um plano urbanístico de requalificação as ser implantado na área conforme a execução da operação, com novos equipamentos, reestruturação das vias e programa habitacional. “ Art. 229 – Cada operação urbana consorciada deverá ser aprovada por lei específica, que conterá, no mínimo: I - delimitação do perímetro da área de abrangência; II - finalidade da operação;

- Possível deslocamento permanente para outro local caso interesse o comerciante ou morador removido;

III - programa básico de ocupação da área e intervenções previstas;

- Cálculo de eventuais compensações àqueles que não puderem, em hipótese alguma, ser contemplados por nenhuma alternativa de viabilização da requisição urbanística.

IV - estudo prévio de impacto ambiental, de vizinhança;

A utilização deste instrumento parte do princípio de que o poder público pode inferir intervenções em áreas urbanizadas sem ter que desapropriá-las, qualificando-as com melhorias e beneficiando os proprietários envolvidos nas alterações , que cedem seu terreno para que o melhor aproveitamento deste possa beneficiar outras pessoas também. No caso do plano de intervenção da operação urbana proposta, as melhorias são consequência de um conjunto de intervenções: a somatória da transformação de diversas áreas dentro do

diretamente afetada pela operação;

V - programa de atendimento econômico e social para a população

VI - solução habitacional dentro de seu perímetro ou vizinhança próxima, no caso da necessidade de remover os moradores de favelas e cortiços; VII - garantia de preservação dos imóveis e espaços urbanos de especial

por tombamento ou lei;

6-) Possibilitar o crescimento organizado e qualificado do comércio especializado local sem interferir ou prejudicar outros usos.

VIII - instrumentos urbanísticos previstos na operação;

7-) Valorizar e proteger a história e a memória do bairro e preservar os bens e a estrutura urbana que caracteriza o local.

valor histórico, cultural, arquitetônico, paisagístico e ambiental, protegidos

IX - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função dos benefícios recebidos; X - estoque de potencial construtivo adicional; XI - forma de controle da Operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil; XII - conta ou fundo específico que deverá receber os recursos de contrapartidas financeiras decorrentes dos benefícios urbanísticos concedidos.”

OBJETIVOS Os objetivos do plano foram elencados de modo a sintetizar as diretrizes que nortearam as propostas do Projeto Urbano do perímetro [MAPA 53] da Operação Urbana Santa Ifigênia. 1-) Direcionar novas funções para espaços subutilizados com o uso de instrumentos urbanísticos e intervenções diretas do poder público. 2-)Promover o uso habitacional, inclusive de interesse social, atendendo a maior variação de faixas de renda possível. 3-) Requalificar áreas públicas e melhorar sua relação com equipamentos sociais e com as diferentes funções do local. 4-)Novos equipamentos que respondam aos problemas do bairro. 5-) Novos equipamentos e conexões que atendam a sua importância de centralidade no contexto metropolitano.

8-) Criar novas rotas e percursos na escala do pedestre, aumentar permeabilidade das quadras, remodelar vias para reduzir o conflito entre fluxo de pessoas e automóveis e facilitar a transposição de obstáculos físicos existentes. 9-) Priorizar terrenos para adensamento e verticalização nas avenidas e controlar o volume e a altura dos novos edifícios no núcleo do bairro e nas envoltórias dos bens tombados.

PERÍMETRO DA OPERAÇÃO O perímetro de intervenção [MAPA 53] foi definido a partir da incorporação de importantes espaços e equipamentos que existem na região, mas estavam excluídos do polígono de intervenção da Concessão Urbanística - Nova Luz. O objetivo da adesão de novos espaços ao perímetro da operação é permitir que as intervenções tenham um alcance mais apropriado, articulando e incorporando ao processo de requalificação, os vários equipamentos de cultura e lazer da região. A Área de Influência, corresponde a um perímetro externo ao de intervenção com 500m de distância e sua importância diz respeito a escolha de famílias que poderão ser atendidas por unidades habitacionais desta operação.

CONSELHO GESTOR A Operação Urbana Santa Ifigênia deve ser coordenada por um Conselho Gestor deliberativo com participação paritária entre poder público e sociedade civil. Não há um número ideal de membros predeterminado, mas é imprescindível a presença de representantes das Secretarias Municipais de Desenvolvimento Urbano, Habitação, Assistência Social, da Subprefeitura da Sé e da SP Urbanismo. Independentemente do número total de conselheiros, também é essencial que haja pelo menos um representante para cada um destes seguimentos da sociedade civil: moradores proprietários, locatários residentes, moradores de cortiço, comerciantes proprietários, lojistas locatários, militantes de movimentos sociais e moradores em situação de rua.

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Imagem 10

P RO POSTA ALT E RN AT I VA EVOLUÇÃO DA VOLUMETRIA

Volumetria existente

1ª Fase

2ª Fase

3ª Fase

Esta instância deve garantir que seja realizada, no mínimo, uma audiência pública para cada mês de trabalho, seja nas etapas iniciais de elaboração do projeto ou seja no processo de implementação do plano. Esta determinação garante o acompanhamento constante por parte da população além de estabelecer um canal aberto de interlocução entre projeto urbanístico e sociedade civil, para que esta tenha poder de decisão no plano de intervenções. Cabe também ao Conselho Gestor aprovar a seleção das famílias, apontadas pela SEHAB, a serem beneficiadas pelas unidades de HIS do Projeto Urbano, de acordo com os critérios de prioridade estabelecidos pelo plano habitacional da operação urbana. Após a confirmação da seleção, a secretaria fica autorizada a inscrever os beneficiados em programas de financiamento e subsídio à moradia popular - como Minha Casa, Minha Vida - para aquisição final do imóvel.

POTENCIAL CONSTRUTIVO O estoque de potencial construtivo adicional para a Operação Urbana Santa Ifigênia deve ser definido pelo seu Conselho Gestor de acordo com a demanda dos projetos apresentados. Não são contabilizadas áreas comuns, áreas de fruição pública, áreas para uso cultural ou de equipamento público. Dentro do perímetro da Operação Urbana Santa Ifigênia, o coeficiente máximo 6,0 só pode ser utilizado por empreendimentos de uso misto contidos nas Zonas de Centralidade Polar b’, definidas pelo novo zoneamento proposto.

REGRAS DA OPERAÇÃO A Operação Urbana Centro determina que empreendimentos habitacionais podem usufruir de um coeficiente máximo de até seis vezes a área do terreno mediante compra de CEPACs. O plano urbanístico da operação proposta define novos parâmetros para o usufruto deste C.A. máximo além dos já existentes. O uso do C.A. Máximo = 6,0 só é válido, dentro do perímetro de intervenção desta operação, nas Zonas de Centralidade Polar b’, definidas com áreas para adensamento construtivo e renovação. Para construção de novos edifícios com aproveitamento de até seis vezes o valor do lote o empreendimento deve: - Respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo estabelecidos pelo zoneamento funcional;

- Ser de uso misto, garantindo o uso de comércio e serviços, ao menos no nível térreo (não ultrapassando o teto máximo de 20% da área total estabelecido pelas ZEIS 3); - Garantir que as áreas térreas sejam de fruição pública, assim como aquelas parcelas do terreno não edificadas por determinação dos parâmetros de ocupação definidos pelo zoneamento (recuos, taxa de ocupação, etc.); - Em caso de remembramento, definir múltiplos acessos no nível térreo a partir das ruas que servem os terrenos unificados (no mínimo um por via); - Os únicos remembramentos de lotes permitidos são os daqueles apontados como áreas para renovação pelo projeto urbano. Qualquer outro terreno fica impedido de ser reconfigurado. No caso de empreendimentos de uso misto que se enquadrem nas determinações acima, além da possibilidade de usarem o coeficiente máximo de 6,0, suas áreas comerciais térreas poderão usar mezaninos se que a área destes sejam computadas no total aproveitado pelo projeto. Para a gestão das unidades habitacionais construídas pela operação proposta, destinadas a locação social e, consequentemente, aos programas públicos de habitação, será criada um órgão com propósito específico: a Agência Pública de Locação Social da Santa Ifigênia. Esta agência administrará o sistema de locação e a forma de atendimento das famílias segundo as prioridades definidas por este plano. De todas as novas unidades habitacionais produzidas pelo projeto da operação, fazem parte da alçada desta agência aquelas que forem produzidas com recursos públicos para locação social (20%) destinadas a famílias de até 2 salários mínimos. A comercialização das unidades de HIS (famílias entre 2 e 6 SM) fica sob responsabilidade da Secretaria de Habitação mediante aprovação do Conselho Gestor desta operação.

VOLUMETRIA A volumetria das intervenções propostas faz parte da proposição do Plano de Requalificação, mas não implica obrigatoriedade alguma. Tratasse da simulação de uma possibilidade de ocupação para cada área a ser transformada que pode ou não ser seguida pelos projetos específicos dos novos empreendimentos. [IMAGEM 10]

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conclus達o PARTE 7

7.1 Considerações Finais Uma avaliação conclusiva sobre a proposta de implementação do projeto urbano e do plano de requalificação alternativos colocados por este trabalho seria algo questionável , porém é possível fazer algumas considerações que comparem a alternativa aqui colocada com o Projeto Nova Luz em relação a suas propostas e métodos.

COMPARAÇÃO DAS PROPOSTAS O critério de conversão de áreas desocupadas e de renovação de imóveis específicos que a proposta deste trabalho trouxe implica na transformação de cerca de 134.000m² de área térrea; algo em torno de 19% do total das quadras do perímetro proposto. Com esta proposição seria possível criar aproximadamente 8.000 unidades habitacionais de 50m², que, se colocadas nos parâmetros do programa habitacional proposto, equivaleriam a 6.860 unidades entre HIS (4.002 U.H.) e HMP (2.858 U.H.). O projeto do consórcio Nova Luz estipula a renovação de 55% da área térrea da superfície do perímetro para a produção de 11.793 unidades, das quais 1.419 seria para moradia popular, ou 80% da novas unidades feitas dentro da ZEIS 3 existente inserida na concessão. As proporções de HIS dentro da produção habitacional global propostas pelo plano alternativo deste trabalho favorecem muito mais a inserção de famílias de baixa renda do que a proposta oficial. O perfil sócio econômico em um plano que visa atender as faixas de renda de 0 a 2 SM com 20% do total de moradias produzidas, de 2 a 6 SM com 30%, de 6 a 10 SM com 25% e de 10 até 16 SM com os 25% restantes é muito mais diversificado e inclusivo do que a renovação baseada na atividade imobiliária convencional pode atender. O total de áreas comerciais, ou não residenciais, produzidas seria de 22.367m² de acordo com o projeto de intervenção de alternativo, cerca de 12 vezes menos do que a renovação imobiliária da concessão urbanística prevê para o mesmo tipo de uso: 282. 172m² adicionais para uso não residencial. Quando comparadas as áreas residenciais das duas propostas, a relação e inverte: são 295.700m² residenciais propostos pela Nova Luz e até 401.900m² de moradia por este trabalho, o que mostra que o objetivo da renovação da concessão tem um caráter muito mais comercial do que o colocado por este trabalho, voltado para a reabilitação desta parte da área central para a moradia, em consonância com outros usos, e para a produção

de áreas comerciais térreas, tipologicamente semelhantes ao que a economia local pede. O Setor Rio Branco é uma demonstração do perfil do Projeto Nova Luz, que prevê torres coorporativas para compor um setor empresarial ao longo da avenida. Neste trabalho, a mesma via também serve de vetor para expansão do uso residencial, mas preconiza a atividade comercial de rua, existente hoje no polo da Santa Ifigênia, sem comprometer o caráter misto das novas ocupações que também são moradia. Definir critérios mais rigorosos para a transformação da região foi muito importante para atender um dos objetivos deste projeto alternativo que buscava proteger a estrutura e a morfologia urbana do bairro Santa Ifigênia. 57%, dos terrenos utilizados para todos os novos empreendimentos mistos seriam de terrenos hoje desocupados, o que implica na renovação de apenas 8% de áreas com imóveis edificados independentemente do uso atual. Estes terrenos vazio, além de não cumprirem sua função social, são resultado de demolições que por si só já são um elemento de descaracterização do bairro, o que passa a ser “corrigido” com as propostas de ocupação. Ainda analisando as áreas construídas, vê-se que a quantidade de área disponível para veículos estacionarem não mudou muito com a construção dos edifícios garagem. A verticalização deste uso tem mais efeito na liberação de áreas desocupadas para funções como a moradia e o comércio do que com a criação de novas vagas para carros que precisem parar na região. Apesar de haver demanda para que este número de vagas aumentasse mais significativamente, existem dois pontos que devem ser considerados. O primeiro é de que o plano proposto, que prevê a construção de apenas 230m² adicionais de área de garagem , também prevê a implantação de uma nova linha de transporte público articulada com a rede de transportes metropolitanos existente na região central, o que potencializa as condições de macroacessibilidade local e diminui a dependência do movimento de veículos. O segundo ponto diz respeito ao projeto urbano em si, que pressupõe áreas residenciais e comerciais, mas não impõe o perfil obrigatório desta última atividade, o que significa que áreas contabilizadas como comerciais podem vir a se transformar em garagens para carros conforme a demanda. Este é o tipo

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Mapa 71

P RO POSTA ALT E RN AT I VA PERMEABILIDADE DOS ESPAÇOS

ÁREAS DE FRUIÇÃO PÚBLICA E PERCURSOS DE PEDESTRE

de questão que pode ser melhor discutido no âmbito da Agência Especial de Consórcios Imobiliários quando da elaboração do projeto de cada consórcio. De qualquer modo, os novos usos propostos também não aumentam tanto a demanda por vagas como fariam as torres corporativas do setor comercial proposto pelo Projeto Nova Luz. É necessário que pondere ainda os resultados do projeto para os espaços públicos. Embora nenhuma praça tenha sido efetivamente criada, o padrão de todos os novos edifícios propostos resguarda áreas térreas livres, que, por força dos instrumentos da operação proposta, devem ser de fruição pública. Isto significa que todo novo empreendimento que aproveite o C.A. máximo igual a 6,0 por determinação das regras da operação urbana cria áreas de usufruto público no seu interior como pequenas praças internas. [MAPA 71] A obrigatoriedade de que estes mesmos projetos novos tenham saídas para todas as ruas para as quais o seus respectivos lotes tenham testada é uma forma de criar novos percursos na escala do pedestre sem ter que intervir nas ruas ou outros espaços públicos. Ao mesmo que se pequenas praças internas às quadras são criadas, novos acessos e conexões são feitos para articulá-las com as áreas livres já existentes e com os diversos usos do bairro.

CONSIDERAÇÕES SOBRE O MODELO E INSTRUMENTOS Embora as duas propostas visem intervir na mesma área central e consolidada de São Paulo, ocupando vazios, transformando imóveis existentes e modificando o espaço público, seus objetivos, suas diretrizes, seus instrumentos e seus critérios de intervenção são substancialmente distintos. De uma proposta para outra, mudam aqueles que ganham, aqueles que perdem e a importância do papel de cada ator que participa do processo. A Nova Luz usa a Concessão Urbanística, que destaca um trecho da cidade e cede o direito de explorar este território a um terceiro, que pode desapropriar e demolir mais da metade da região para novos empreendimentos de mercado. A única obrigação deste agente é executar um projeto urbano definido arbitrariamente pela Prefeitura sem qualquer participação popular: acima das intervenções que devem ser operadas no bairro está a viabilidade econômica da atuação privada para explorar comercialmente o bairro com novos empreendimentos de mercado.

O projeto alternativo proposto aqui, por sua vez, incide em novos perímetros de ZEIS 3, o que implica uma determinante fundamental para todo ele: a produção de moradia que contemple, necessariamente, famílias de baixa renda. A requalificação urbana do bairro fica circunscrita, portanto, a produção habitacional e aos instrumentos que visam estimulá-la ou mediar parcerias para torná-la possível. Fora essa determinação da ZEIS, que também atende outros padrões socioeconômicos, o modelo proposto para o projeto alternativo pressupõe a participação social antes mesmo de sua elaboração. A constituição de uma Operação Urbana para a Santa Ifigênia ou a de Agencias Especiais são na verdade uma meta possível a que a organização social de moradores, comerciantes, etc., pode chegar quando iniciarem o processo de discussão de um plano próprio para a requalificação de sua região. A partir do que foi observado durante quase um ano de discussões sobre Nova Luz, o Projeto Urbano proposto neste trabalho nada mais é do que uma leitura daquilo que pode vir a ser uma proposição nascida no bairro, debatida e construída pela própria população para fundamentar futuras estratégias de intervenção; como as colocadas aqui. Os instrumentos propostos, como novo zoneamento ou aplicação de IPTU Progressivo no tempo, são formas para se combater a condição de subutilização de terrenos não edificados dentro do contexto de um projeto urbanístico que busca novos usos e dinâmicas sem apelar para a ação livre e pouco regulada do mercado imobiliário. A ideia de que os projetos de intervenção possam ser combinados e formalizados em um plano de requalificação urbana a partir da iniciativa da própria população, que depois monta, com o Estado, um órgão que planeje, faça a mediação e a execução dos projetos em favorecimento do conjunto do bairro carrega uma visão de planejamento urbano muito mais interessante do que a Concessão Urbanística. Nesta idealização do processo de construção de um plano para uma área central, tanto o poder público quanto a população local se beneficiam, pois a formação de uma parceria para pensar os espaços do bairro e estratégias de ação, como proposto pelo modelo do Consórcio Imobiliário, facilita decisões consensuais. Os moradores, proprietários e locatários, e os lojistas ganham novos espaços públicos, novas conexões e acessos, usufruem de um território com maior

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diversidade de usos e mais possibilidades de interação com mais moradores, mais pessoas trabalhando, mais opções de serviços, etc. O bairro ganha. Assim como o poder público consegue legitimar a requalificação de uma área cara a toda cidade e valida o esforço conjunto de planejar seu próprio território, ordenando novos usos, promovendo a moradia e recuperando áreas livres. Uma das considerações mais importantes a se fazer sobre o modelo de intervenção proposto diz respeito à requisição urbanística. Este dispositivo legal não só é uma alternativa às desapropriações (e as remoções sumárias consequentes), que foram reduzidas à zero na proposta alternativa, como também é, por si só, uma forma de agregar o interesse dos atores envolvidos em uma mesma arena de discussão para desenvolver propostas, já pressupõe o envolvimento direto de proprietários com o poder público em um consórcio para realizar intervenções. Esta sociedade de fins específicos se baseia na transformação do título da propriedade e não na sua dissolução, o que resultaria altos custos. Com relação a implementação do projeto proposto, fazer valer a realização da 2ª Fase do plano de intervenções, ao contrário das outras duas, deve ser muito mais difícil. Na situação em que um terreno vazio, definido por perímetro de ZEIS 3 e direito de preempção, é notificado para alterar seu status, criando um projeto de nova ocupação e uso, é natural que a pressão sobre o proprietário termine em uma solução, mesmo que o poder público não tenha que intervir, e a ocupação do vazio ocorra. Este pode ser o caso dos terrenos elencados pela 1ª e 3ª fases, entretanto a 2ª etapa do plano prevê a transformação de imóveis já construídos, que, por estarem nas áreas de adensamento e terem um aproveitamento construtivo baixo deveriam ser renovados para dar lugar a edifícios novos e maiores. A questão é justamente o fato de serem edificações ocupadas, em sua maioria, desempenham uma função econômica, o que desencorajaria qualquer intervenção que interrompesse tal uso.

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A implementação desta fase depende de um acordo muito bem feito e acertado entre todas as partes do projeto e, principalmente, do proprietários destes imóveis, que não podem se prejudicar com a adesão ao consórcio de seus imóveis e precisam enxergar a vantagem de participar do processo

como um todo. A participação deles deve ocorrer não apenas no seu projeto de renovação, mas no conjunto de intervenções, para que fique claro a importância da transformação pontual no seu edifício dentro do contexto de requalificação do bairro como um todo.

CONSIDERAÇÕES FINAIS Ao longo dos meses de avaliação dos problemas da região da Santa Ifigênia e do acompanhamento dos questionamentos feitos sobre o Projeto Nova Luz, a definição de diretrizes de atuação, do programa e do projeto urbano, seguidos de um plano estratégico de intervenção buscou equacionar, sobretudo, a maior falha da Concessão Urbanística que é a alienação do seu processo e do seu projeto. Independentemente das semelhanças e diferenças do que foi proposto aqui como alternativa para as intervenções da Nova Luz, o mais importante foi poder construir um discurso crítico em relação ao seu modelo urbanístico e colocar uma outra forma de associar o interesse da população por seu bairro e sua cidade com as possibilidades de planejamento e reordenamento do território. A solução proposta de uma Operação Urbana que coordene um plano a ser implementado via consórcios imobiliários, envolvendo população local efetivamente nos projetos como modelo de intervenção pode não ser a melhor alternativa possível. Existem vários fatores que pesam para que este tipo de estratégia falhe, porém existe um outro muito importante que poderia fazer dela uma iniciativa bem sucedida: trata-se do grande interesse da população moradora e trabalhadora do bairro em se juntar, discutir e se envolver no debate de propostas para requalificar a Santa Ifigênia. Hoje, existe uma mobilização social muito grande em torno do projeto Nova Luz que seria suficiente para alimentar uma estrutura de participação de diversas instâncias deliberativas na elaboração de um projeto, aberto à sociedade civil, que poderia culminar no aplicação de uma Operação Urbana conforme os moldes da proposta alternativa deste trabalho.

referĂŞncias PARTE 8

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