um lugar ao centro
VIVIAN FERNANDES TRIVILINI
Um lugar ao centro: Reabilitação de edifícios vazios para habitação social
Vivian Fernandes Trivilini São Paulo, junho de 2014
UM LUGAR AO CENTRO
PROPOSTA
Entender as reabilitações e seus desdobramentos, analisando e aplicando os instrumentos que melhor viabilizem a obtenção e utilização dos edifícios vazios para transformação em HIS, voltada a classe de baixa renda.
IDENTIFICAÇÃO DOS TEMAS
HABITAÇÃO
CENTRO
Déficit habitacional, 475 mil habitações
Perda de população residente
Conjuntos habitacionais precários, baixa qualidade, pouca infraestrutura, distantes do emprego
18,5% de edifícios vazios no centro (IBGE 2000)
Longos deslocamento, superlotação do transporte, transito, impactos ambientais
Grande oferta de emprego no setor de serviço
VACÂNCIA IMOBILIÁRIA
FRENTE DE LUTA POR MORADIA
OBJETIVO • Lutar pela habitação na periferia e no centro da cidade • Denunciar a vacância imobiliária na região central • Alertar a necessidade de um novo plano habitacional que atenda as classes de baixa renda. ATUAÇÃO • Ocupação de edifícios vazios no centro.
INSTRUMENTOS
Desapropriação por interesse social ou utilidade pública –
Interesse Social: Quando o Estado está diante dos interesses sociais, diretamente ligados as camadas mais pobres, referente à melhoria nas condições de vida. Utilidade Pública: quando a utilização da propriedade é conveniente e vantajosa ao interesse coletivo. Função Social da Propriedade – O proprietário detém a posse do imóvel se o mesmo atender a função social, cabendo desapropriação ao descumprimento da mesma; Direito de Superfície – Separa o direito de construir do direito de propriedade. Pode-se implantar equipamentos sem a aquisição do imóvel;
Remissão da Dívida - As dívidas tributárias poderão ser deduzidas do valor de aquisição de imóveis destinados a HIS; Dação em Pagamento de Bens Imóveis – As dívidas tributárias poderão ser pagas, mediante pagamento com imóvel localizado no município;
Direito de Preempção – O imóvel que estiver dentro dessa área, em caso de venda, deve oferecer primeiramente ao município; ZEIS-3 – Destina áreas propícias e exclusivas para a produção de HIS ou HMP;
PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL
OBJETIVO • Oferecer moradia a população com renda 3 a 6 salários mínimos, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra ao final do contrato.
ATUAÇÃO • Aquisição de empreendimentos a serem construídos ou a recuperar/reformar.
DIRETRIZES • Seleção mediante proposta para empresas do ramo de construção civil; • Seleção de famílias beneficiadas mediante indicação do poder público e aprovação da CAIXA; • Valor máximo das unidades habitacionais:R$39.000 (para renda de até R$1.700,00) e R$48.000 (para renda de até R$2.800,00);
Equação financeira para obtenção do valor das unidades: 𝑴𝟐 𝑫𝑶 𝑻𝑬𝑹𝑹𝑬𝑵𝑶 𝒙 𝑪𝑼𝑩 𝑫𝑬 𝑹𝑬𝑭𝑶𝑴𝑨 = 𝑪𝑼𝑺𝑻𝑶 𝑫𝑨 𝑹𝑬𝑭𝑶𝑹𝑴𝑨
𝐂𝐔𝐒𝐓𝐎 𝐃𝐎 𝐈𝐌Ó𝐕𝐄𝐋 + 𝐂𝐔𝐒𝐓𝐎 𝐃𝐀 𝐑𝐄𝐅𝐎𝐑𝐌𝐀 = 𝐓𝐎𝐓𝐀𝐋 𝐃𝐀 𝐎𝐁𝐑𝐀 𝑽𝑨𝑳𝑶𝑹 𝑷𝑶𝑹 𝑼𝑯 =
FAU ANHEMBI MORUMBI
𝑻𝑶𝑻𝑨𝑳 𝑫𝑨 𝑶𝑩𝑹𝑨 𝑵Ú𝑴𝑬𝑹𝑶 𝑫𝑬 𝑼𝑵𝑰𝑫𝑨𝑫𝑬𝑺
ESTUDO DE VIABILIDADE
EDIFÍCIO A 24 UHs por R$121.337,08
EDIFÍCIO B 25 UHs por R$68.427,04
EDIFÍCIO C 30 UHs por R$66.622,93
EDIFÍCIO ESCOLHIDO Estudo de viabilidade e projeto de intervenção para o — Aquarius Hotel — edifício de 21 andares localizado na Av. São João, 601. DADOS
Proprietário do Imóvel: Aquarius Hotel S.A Número do Contribuinte: 006.010.004-8 CEP: 01035-000 Local do Imóvel: Av. São João, 601 Ano de Construção: 1991 Área do Terreno (m²): 1475 Área Edificada (m²):12384 Testada principal: 22,60 Uso do Imóvel: 80 – Hotel, pensão ou hospedaria Base de Cálculo do IPTU (R$): 3.949.805,00 Débitos de IPTU (R$): 53.192,51
AQUISIÇÃO DO IMÓVEL Aplicação do instrumento de Desapropriação por Interesse Social ou Utilidade Pública - Lei 4.132/62, tendo a mesma que indenizar o expropriado conforme legislação. O imóvel é adquirido pela PMSP no valor de R$3.949.805,00 (Valor venal do imóvel) e repassado ao FAR pelo valor de R$ 3.896.612,49, descontando-se os débitos com a prefeitura referente ao IPTU (estimado em R$ 53.192,51).
FINANCIAMENTO PELO PAR CUSTO UNITà RIO BAS�CO PARA REFORMA Custo Mão de Uso de Edificação Total Material Obra PrÊdio com elevador mÊdio 1151,37 664,82 486,55
Considerando o CUB de 1151,37/m² para a execução da reforma do edifĂcio Aquarius, obtivemos o valor total de R$ 1. 698.270,75. đ?‘´đ?&#x;? đ?‘Ťđ?‘ś đ?‘ťđ?‘Źđ?‘šđ?‘šđ?‘Źđ?‘ľđ?‘ś đ?’™ đ?‘Şđ?‘źđ?‘Š đ?‘Ťđ?‘Ź đ?‘šđ?‘Źđ?‘đ?‘śđ?‘´đ?‘¨ ∴ đ?&#x;?đ?&#x;’đ?&#x;•đ?&#x;“ đ?’™ đ?&#x;?đ?&#x;?đ?&#x;“đ?&#x;?, đ?&#x;‘đ?&#x;• = đ?&#x;?. đ?&#x;”đ?&#x;—đ?&#x;–. đ?&#x;?đ?&#x;•đ?&#x;Ž, đ?&#x;•đ?&#x;“
Temos portanto, os valores correspondentes a base de cĂĄlculo do financiamento do programa PAR. SĂŁo eles: ďƒ˜ Custo total para aquisição imĂłvel = R$ 3.896.612,49 ďƒ˜ Custo total para a reforma do edifĂcio = R$ 1. 698.270,75 ďƒ˜ NĂşmero estimado de unidades habitacionais = 150 UHs ∴ đ??‚đ??”đ??’đ??“đ??Ž đ??ƒđ??Ž đ??ˆđ??ŒĂ“đ??•đ??„đ??‹ + đ??‚đ??”đ??’đ??“đ??Ž đ??ƒđ??€ đ??‘đ??„đ??…đ??Žđ??‘đ??Œđ??€ = đ??“đ??Žđ??“đ??€đ??‹ đ??ƒđ??€ đ??Žđ?? đ??‘đ??€ ∴ đ?&#x;‘. đ?&#x;–đ?&#x;—đ?&#x;”. đ?&#x;”đ?&#x;?đ?&#x;?, đ?&#x;’đ?&#x;— + đ?&#x;?. đ?&#x;”đ?&#x;—đ?&#x;–. đ?&#x;?đ?&#x;•đ?&#x;Ž, đ?&#x;•đ?&#x;“ = đ?&#x;“. đ?&#x;“đ?&#x;—đ?&#x;’. đ?&#x;–đ?&#x;–đ?&#x;‘, đ?&#x;?đ?&#x;’ ∴ đ??•đ??€đ??‹đ??Žđ??‘ đ???đ??Žđ??‘ đ??”đ??‡ =
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PROJETO DE INTERVENÇÃO
N
1ยบ SUBSOLO
Tร RREO
1ยบ PAVIMENTO
2ยบ PAVIMENTO
TOTAL: = 188 QUARTOS
um lugar ao centro
VIVAN FERNANDES TRIVILINI