TFE / Vallee Swann_Le concept bimby by Swann Vallée

Travail de fin d’études 2015/2016 Swann Vallée / Ma 2 Sous la direction de : Pascal Simoens

Le concept « BIMBY » Réconcilions-nous avec les lotissements pour une densification durable.

Application dans la région de Mons.

Fiche signalétique Titre de l’ouvrage : Réconcilions-nous avec les lotissements pour une densification durable : Le concept Bimby. Nom et prénom : Vallée Swann Année académique 2015/2016 Notation du texte écrit : ………………………….……………………………………………………………………………………………….………………………………………… …………………………………………….…………………..…………………………………….……………………………….…………………………… ………..…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Remarques : ………………………………………….…………………..…………………………………….……….……………………….…………………………… ………..…………………………………………………..……………………………………………………………………………………………………… ……….….………………..…………………………………….……………………………….………………………….…………..……………………… ………………………….…………………………………………………..…………………………………………………………….…………………..… ……………………………..…….……………………………….……………………………………..…………………………………….…………….…… ……………………………………………………………………………………………….………….…………………..……………………………………. ……………………………….……………………………………..………………………………………………….……………………………………..… ……………………………………………………………………….…………………..…………………..………………….………………………………. ……………………………………..……………………….………………………….………………………………………………………………………… …………….……………………….…………………..…………………………………….……………………………….………………………………… …..………………………………………………….………………………..…………………………………………………………………………………… ….…………………..……..……………………………….……………………………….……………………………………..………….………………… …………………….………………………………………………………………………….…………………………………….…………………..………… ………………………….………………….…………….……………………………………..………………………………………………….………….… ………………………………………………………………………………………………….…………….……..…………………………………….……… ……………………….……………………………………..………………………………………………….………………………………………………… …………………………………………………………….…………………..…………………………………….……….……………………….………… …………………………..…………………………………………………..…………………………………………………………………………………… ………………………….….………………..…………………………………….……………………………….………………………….…………..…… …………………………………………….…………………………………………………...…………………………………………………………….…… ……………..………………………………..…….……………………………….……………………………………..……………………………………. …………….…………………………………………………………………………………………………….………….…………………..………………… ………………….……………………………….…………..…………………………..………………………………………………….…………………… ……………..…………………………………………………………………………….…………………..………………..…………………….…………… ………………….……………………………………..…………………….…………………………….……………………………………………………… …………………………….………………………….…………………..…………………………………….…………………………….….……………… ……………………..………………………………………………….…………………….…………………………………………………………………… …………………….…………………..…..………………………………….……………………………….……………………………………..……….… ……………………………………….……………………………………………………………………….……………………………………….…………… ……..…………………………………….……………….……………….……………………………………..……………………………………………… …………………………….………………………….…………………..…………………………………….…………………………….….……………… ……………………..………………………………………………….…………………….…………………………………………………………………… …………………….…………………..…..………………………………….……………………………….……………………………………..……….… ……………………………………….……………………………………………………………………….……………………………………….…………… Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

Vallée Swann TFE : « Le Bimby »

Résumé Réconcilions-nous avec les lotissements pour une densification durable : Le concept Bimby.

L’objet d’étude de ce mémoire est la densification résidentielle des lotissements existants. Il est composé de deux parties, la première est théorique, la seconde est applicative avec le cas d'analyses de 3 exemples montois. En ce sens, ce TFE se rapproche de la notion d’un « mémoire-projet ». A l’heure actuelle les lotissements et la maison individuelle représente l’archétype de l’étalement urbain, incarnant l’expansion des villes sur toujours plus de territoire. Les espaces périurbains de première et seconde couronne représentent le plus gros enjeu vis-à-vis de la durabilité de notre système urbain. Nous proposons dans ce travail une des réponses afin d’éliminer ou du moins limiter celui-ci par une densification grâce à la maison individuelle : le concept « Bimby » ou « Construisez dans mon jardin », inversant l’expression du « Nimby » ou « Pas dans mon arrière cours ». Il vise à réintégrer des logements entre les maisons existantes, dans les jardins, pour une intensification pavillonnaire comme une acuponcture urbaine afin que les lotissements se réapproprient une image plus urbaine. A la suite d’un protocole expérimentale et d’une prospection par le projet dans les lotissements de la ville de Mons, il en ressortira que les tissus périurbains détachés composés de pavillons « 4 façades » sont le gisement futur à la densification des villes Wallonne. Si toutefois une politique englobant toutes les échelles était intégrée afin de rendre les prescriptions urbanistiques propices à cette nouvelle filière de construction.

Mots c lés : pé riurbain, rurbain, de nsificat ion douce, maison individue lle , lotisseme nt, ville durable, Mons, 1è re couronne, intensification pav illonnaire, urbanisme part icipatif . Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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Remerciement Je tiens à remercier tout particulièrement ma famille, mes parents et mon petit frère, pour leur soutien moral, sans qui je n’aurais pas pu en arriver là aujourd’hui. Je tiens à remercier l’ensemble du corps pédagogique et professoral de la faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons et surtout celui qui m’a accompagné tout au long de ce travail : Mr Pascal Simoens, merci pour votre temps, votre aide et votre pédagogie. Ainsi que Mr Boon qui m’a divulgué quelques conseils juridiques ainsi que Mr Waroux et Mr Darcis pour le partage de leurs documents. Merci également à l’ensemble du personnel de la bibliothèque de la faculté qui m’a toujours guidé avec gentillesse et collaboration dans mes différentes recherches de documents. Je remercie l’ensemble du personnel du secrétariat et en particulier Mr Carl Pasaro pour son accueil et sa gentillesse habituelle. Et enfin, merci au service urbanisme de la ville de Mons qui m’a invité, sans retenue, à consulter leurs documents au sein de leur bureau et notamment Mme Dal Zavo, responsable de la cellule technique, pour sa collaboration.

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Sommaire I NTRODUCTION

……………………… ……… ………… …… …………… ….… ……… ………… ……… ………… ……… ……… … …………77

C HAPITRE 1 : Q U ’ EST - CE QUE LE « B IMBY » ?

…………………… ……… ………… ……… ………… ……… …… ….……88

1. L’étalement urbain : un enjeu dans la problématique de la ville durable.

…… …… 9 10 1.1. L’éclatement du territoire et ses conséquences : ………………………………………………..……10 10 1.1.1. La ville et ses enjeux contemporains….………………………………….…….… .…10 10 A. Un bref historique ………………… …………………..……………… .….….…10 11 B. La disparition de la distinction urbain/rural …………..……………….……11 11 C. L’urbanisation de la Belgique…………..……………………………… .………11 12 a. Les chiffres…………..…………………………………………………..…12 12 b. La superficie par habitant qui augmente….………………….……12 13 c. Le mode de développement urbain …………..………..…………13 13 1.1.2. La périurbanisation difficile à définir …………..……….……………………… ..…13 14 A. Définie par une pendularité domicile-travail ? ……………………..……14 16 B. Le développement des infrastructures routières…………………..………16 18 C. Un zonage inapproprié fautif ? …………..……………………………… .……18 18 a. L’urbanisme commercial…………..……………………… .…………18 19 b. Les zones d’habitats…………..…………………………… .……….…19 19 c. Les zones d’extensions de l’habitat………………………….………19 20 D. Les différentes typo-morphologies Belges…………..………… .…….……20 20 a. Les morphologies Wallonnes…………..……………………………20 22 b. Les zones périurbaines…………..………………………………….…22 23 c. Les types d’habitats périurbains……………………………………..23 25 E. Le cas des lotissements…………..………………………………… .……………25 27 1.2. Des comportements socio-économiques coupables ? …………..……………………… ...……….27 27 1.2.1. Le résultat d’un individualisme : Le pavillon………………………………...………27 28 A. Un modèle culturel : La ville à la campagne…………………….…..………28 29 B. Le « mythe de la villa 4 façades » …………..……………………………….…29 30 C. La banalisation de l’automobile…………..………………………………..…30 31 1.2.2. La conséquence d’un contexte économique ………………………………..………31 32 A. Un pouvoir d’achat propice…………..………………………… .……………..32 33 B. Le foncier attractif…………..……………………………………… .……….……33 34 C. Une politique d’accès à la propriété ………………………………....………34 35 1.2.3. Les différentes filières de construction………………………….…………...………35 36 A. La filière promoteur : le « clef sur porte » ………………………......……36 38 B. L’autopromotion en Belgique…………..…………………………… .……..…38 39 1.3. Quels enjeux pour les espaces de lotissements périurbains ? …………..……………… .….……39 39 1.3.1. Identités sociales et problématique contemporaine………………………………39 A. Comment définir la vie en lotissement ? …………………………… ..………40 41 B. Une population vieillissante …………..………………….…………… .…..…41 42 1.3.2. La queue des territoires et enjeux climatiques ……………………….……..……42 42 A. Artificialisation des terres agricoles et naturelles…………………..……42 42 a. Les chiffres en Belgique…………..………………. .……….…………42 43 b. Les effets sur la campagne………………………….…………………43 43 B. Les impacts sur le réchauffement climatique………………….……………43 44 a. Les rurbains mauvais pollueurs ? …………..……………….………44 45 b. Le pavillonnaire en manque de compacité………….…….………45

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46 Le surcoût de la périurbanisation………………………………………… …..….……46 47 Une périurbanisation stigmatisée : Le contrepied ………………………..………47 A. Une certaine qualité de vie…………..…… ………… ……… ………. ….…… …447 7 488 B. « L’effet barbecue » ………… .. ………… ……… ………… …… ………. ….. ……4 50 C. Les différents modes d’habiter périurbains ………… …… ………. .……… 50 51 1.4 . Synthèse de la première partie……. .…… ……… ………… …………… ……… …… …… ……. .…… ..… 51 1.3.3. 1.3.4.

2. Le « BIMBY » dans les théories du développement urbain durable : La 52 densification des lotissements péri-urbains existants.……… ….. ……… ………… .. ………. .… 52 52 522 1.1. Introduction au concept…………..…… ………… ……… … …………… ……… ………… ……… ….… ... …5 533 1.1.1. Un principe de densification douce et horizontale……… …………… ….. .…… …5 A. Un principe de division parcellaire…………..… ……… …… ………… ..…… .554 4 555 B. Les différents tissus d’application……… ….. ………… …… …………… ….. …5 55 C. Les obstacles récurrents à l’application de la démarche Bimby........…55 1.1.2. Un processus de gouvernance locale durable. …………. .……… ………… ……… 57 58 A. Les élus, vers un « péri-urbanisme » ? …………… ……… ………… .……… 58 B. Les habitants, un urbanisme participatif…………… ……… …………… ……660 0 C. Les professionnels de la construction, une filière locale………. ..… ……663 3 64 1.2. Une réponse aux problématiques de la « ville durable » ……… ….. ……… ……… ………… ..… …6 4 1.1.1. Les enjeux de la densification en première et deuxième couronne…… ……6 64 4 644 A. Accessibilité aux logements…………. .……… ……… ……… …………… ……. .6 65 B. Les théories du TOD : transformer la situation actuelle en avantage…65 C. Densification démographique …………..…… ……… ……… ………. .…… .…666 6 67 1.1.2. Une densification répondant aux attentes sociales ….. ………. .……… ……… 67 A. Une solution pour les personnes âgées………………… … …….. ……. .…… 67 B. Urbanité et nouvelle dynamique…………..…… ……… …… …………… ……668 8 1.1.3. Une densification respectueuse de l’environnement … ………… .……. .. ……6 68 8 69 1.1.4. Une densification viable et équitable ………….. ………… …………… ……… ….… 69 1.3. Les différentes formes d’applications………….. ……… …………… ……… ………… ……… ……… .. … 70 1.3.1. Division parcellaire et recomposition parcellaire…………………… .…. .…… …771 1 75 1.3.2. Extensions et division interne………….. ………… ……… … …………… ……… ….… 75 1.3.3. Des projets à l’échelle d’un quartier………… ..… ……… … …………… ……… ……776 6 79 1.3.4. Le « Bimfy »……..………… ……… ………… ……… ………… … …………… ……… …. … 79 81 1.3.5. Des projets utopistes………… ………… ……… ………… …… …………… ……. .…… …81

3. Synthèse du chapitre 1

C HAPITRE 2 : M IS E

84 ……… …. .……… …… …………… ……… ………… ……… ……… ………… ….. . … 83

EN APPLI CATIO N A L ’ ECHELLE DU LOTISS EME NT

……… ….. ……… ……… … ..…… 85 84

1. Hypothèse : Est-il possible de le faire à Mons ?…… ..… ………… ……… ………… ……… ……… …8586 1.1. Présentation……..…… ……… ……… ………… ……… ………… …………… ……… ………… ……. .…. .…… 86 87 1.2. Type d’urbanisation……..……… ………… ……… ………… … …………… ……… ………… ……… ……. .…888 7 1.2.1. Les première et deuxième couronnes……. .…. .…… …… …….… ………. .. .…… 88 89 1.2.2. Les différentes typo-morphologies……..………… ……… …………… ……… ..… …88 89 1.2.3. Les différents types de lotissements……..… ………… …… …………… ….… .…… 90 91 1.3. Le choix des 3 terrains d’investigation : …….. ……… … …………… ……… …… …… ……… ……. ……992 1

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2. Expérimentation : Projet de densification dans les lotissements Montois ……. ……9 3 2.1. Méthodologie……..…… ………… ……… ……… ………… …… …………… ……… ………… ……… ….. ……9 932 2.2. Lotissement A…… ..… ……… ………… ……… ………… ……… …………… ……… ………… ……… ….. .……94 93 2.2.1. Présentation et Situation…… ..… ………… ……… ………… …………… ……… .. … …93 94 2.2.2. Quelles théories de densification mettre en place ? … …..… ………… ……. …995 4 2.2.3. Scénario 1……. .…… ……… ………… ……… ……… ………… … …………… ……… …. …96 95 2.2.4. Scénario 2……. .…… ……… ………… ……… ……… ………… … …………… ……… …. …97 96 2.2.5. Scénario 3……. .…… ……… ………… ……… ……… ………… … …………… ……… . ……98 97 2.3. Lotissement B…… ..… ………… ……… ………… ……… ……… …………… ……… ………… ……… …… … …98 99 2.3.1. Présentation et Situation…… ..… ………… ……… ………… …………… ……. …… … 98 99 2.3.2. Quelles théories de densification mettre en place ? … …..… ………… ……… …99 100 2.3.3. Scénario 1……… ……… ………… ……… ………… ……… ……… …………… …… … ……1101 00 2.4. Lotissement C……. .……… ……… ………… ……… ……… …… …………… ……… ………… ……… ... . …… 10 1 102 2.4.1. Présentation et Situation……… ……… ……… ………… …… …………… .. … .. ……. .01 102 2.4.2. Quelles théories de densification mettre en place ? … …..… ………… .… .…1103 02 2.4.3. Scénario 1 …… ..… ……… ……… ………… ……… ………… …… …………… ……… . …1104 03 2.5. Conclusion ……..… ………… ……… ………… ……… ………… …………… ……… ………… ……… ……. . …1105 04

107 C ONCLUSION ………… ……… ……… ………… ……… ……… …………… … …… ………… ……… ……… ………… ……… ……. …. ……10 6

B IBLIO GRAPHI E … ….. ………… ……… ……… ………… … …………… ……… … ……… ……… ……… ..… ………… ……… …… ….…1107 110 07 T ABLE

114 D ES FIGUR ES …… ………… ……… ………… ……… …………… ……… ……… .……… ……… ………… ……… ……… … ……11 1 107 111

121 118 A NN EXES ……. .…… ……… ………… ……… ………… ……… …………… ……… ………… ……… …… … ………… ……… ….… .. ………1107 21

111 118 107 1. Annexe 1 : Exemple de division-construction n°4 …………………………………………………….……..121 122 107 111 2. Annexe 2 : Exemple de division interne n°5……………………………………………………………………..122 118 123 121 3. Annexe 3 : Exemple de surélévation n°6…………………………………………………………………………..123 124 111 4. Annexe 4 : Evolution urbaine de la ville de Mons……………………………………………………....……..125 126 111 118 121 5. Annexe 5 : Lotissement A /Existant…………………………………………………………………………..………..127 6. Annexe 6 : Lotissement A /Scénario 1……………………………………………………………………………..127 118 124 7. Annexe 7 : Lotissement A / Scénario 2…………………………………………………………………………….128 125 118 121 8. Annexe 8 : Lotissement A / Scénario 3…………………………………………………………………..………..129 130 121 9. Annexe 9 : Lotissement B /Existant…………………………………………………………………..……………..130 131 121 10. Annexe 10 : Lotissement B / Scénario 1……………………………………………………………...…………..130 131 11. Annexe 11 : Lotissement C /Existant………………………………………………………………………………..131 132 12. Annexe 12 : Lotissement C / Scénario 1…………………………………………………………………………..131 132

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Introduction Dans le cadre de ce travail de fin d’étude. La question que nous avons voulu aborder est le problème que cause l’étalement urbain, et plus particulièrement la problématique des lotissements. Nous nous sommes donc penché sur la thématique du « développe ment urbain local durable », pour pouvoir découvrir comment les villes vont pourvoir faire face à un accroissement de leur population et à une urbanisation en augmentation. « L’urbanisation Belge représente 2m² par seconde » 1 La réponse actuelle est un étalement urbain des villes grignotant les espaces naturels et agricoles encore vierges d’urbanisation. Cette expansion est caractérisée par une forme urbaine détachée et dispersée composée majoritairement de maisons individuelles : le lotissement, symbole de l’émancipation contemporaine qui a créé des tissus discontinus et désolidarisés des quartiers historiques. Dans un contexte de développement durable, ce mode de développement entraine des déséquilibres sociaux et environnementaux désastreux. Les espaces d’habitats s’éloignent des pôles urbains, engendrant une dépendance accrue à la mobilité automobile. La nécessité d’inventer une ville plus durable fait l’actualité chez les professionnels de l’aménagement du territoire et les urbanistes. Afin de contrer cet étalement urbain, il faut stopper cette artificialisation des terres naturelles et la densification apparaît comme le meilleur remède. Un concept récent vise à densifier ces zones périurbaines et rurales à l’aide de la maison individuelle : le concept « Bimby », littéralement « construisez dans mon jardin ». Afin de comprendre cette théorie, nous avons décomposé ce travail en deux parties, la première est théorique, la seconde est applicative avec le cas d'analyses de 3 exemples montois. En ce sens, ce TFE se rapproche de la notion d’un « mémoire-projet ». Nous utiliserons la méthode hypothético-déductive. Cette méthode scientifique provient d’une démarche expérimentale et admet la formulation d’une hypothèse pour nous permettre d’en déduire les conséquences. Ce système, se scinde en plusieurs opérations : L’hypothèse, la problématique, l’état de l’art, la méthodologie, l’expérimentation et enfin l’interprétation des résultats. Nous allons mettre en application le concept « Bimby » dans la région de Mons puisque le cadre théorique reste très limité et qu’aucune expérimentation réelle n’existe en Belgique. Nous tenterons donc de répondre à la problématique suivante : l’espace vacant des lotissements périurbains existants de Wallonie sont-ils le gisement foncier pour la densification de la ville durable ? Nos hypothèses sont d’une part que cette théorie sera applicable, nous tenterons donc, à travers le projet, d’amener une réponse opérationnelle pour comprendre où et comment densifié. D’autre part, nous pensons que certains lotissements seront impossible à densifier, si cela s’avère correct nous essayerons de savoir pourquoi ? Dans un premier chapitre, nous allons nous intéresser au processus qui a conduit à cet étalement urbain puis nous nous attacherons à définir le concept « Bimby », pour finalement dans un second chapitre répondre à notre problématique via une expérimentation dans le contexte Montois sur base d’un échantillon de trois lotissements, représentatif des lotissements Wallons caractéristiques.

Chiffre issue du cours d’« Architecture et ville durable » de V. Bécue (2015) Université de Mons

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C HAPITRE 1 : Q U ’ EST - CE QUE LE « BIMBY » ? B ASE THEORIQUE

1. L’étalement urbain : un enjeu dans la problématique de la ville durable. 2. Le « BIMBY » dans les théories du développement urbain durable : la densification des lotissements périurbains existants.

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1. L’étalement urbain dans la problématique de la ville durable.

La notion d’étalement urbain désigne le phénomène d’extension de plus en plus vaste et discontinue de la ville ou des villages sur les zones naturelles ou rurales encore vierge d’urbanisation. Initialement utilisée par les géographes anglosaxons par le terme : « urban sprawl » « L’extension toujours plus poussée de l’habitat non agricole dans les campagnes est sans doute le trait le plus remarquable de l’évolution du peuplement dans les pays riches. »2 Figure 1 : Etalement urbain Source : Réseau Action Climat France (RAC-f), « Etalement urbain et changements climatiques », financé par le MEDDTL.

Figure 2 : Illustration de l’étalement urbain par le plan de Copenhague Source : (URL : http://www.gardenvisit.com) consulté le 05/12/2016 (en ligne)

Nous allons vous présenter ce phénomène sous différents aspects. Une première partie portera sur les aspects territoriaux, nous allons voir les différents éléments étant à la base de l’éclatement du territoire ainsi que les différentes typo-morphologies que cela a engendré. Une seconde partie se focalisera sur les raisons même de cette expansion : les phénomènes socio-économiques et politiques. Enfin une dernière partie traitera des enjeux futurs de l’expansion urbaine vis-à-vis de la ville durable. 2

Augustin Berque, Les trois sources de la ville- campagne et ce à quoi elle aboutit, conférence 2005, École des hautes études en sciences sociales & Centre national de la recherche scientifique, Paris

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1.1.

L’éclatement du territoire et ses conséquences : 1.1.1.

La ville et ses enjeux contemporains. A. Un bref historique

Aujourd’hui, la définition de la ville est selon le « Larousse » : « une agglomération relativement importante, dont les habitants ont des activités professionnelles diversifiées ». On considère donc une ville selon sa taille ou son nombre d’habitants et par son activité économique. Néanmoins, tout au long de l’histoire, la ville ne s’est déterminée ni par le nombre, ni par les activités des hommes qui y faisaient résidence, mais par des traits distinctifs de statut juridique, de sociabilité et de culture (Duby, 1981, p. 13). Jusqu’au XIXème siècle, il était encore aisé de tracer les limites des villes. Cette notion était d’ailleurs directement visible sur le territoire, elles étaient définies par une enceinte, des portes, des murs : une ville fortifiée entourée de remparts (Centre National de Ressources Textuelles et Lexicales (CNRTL), 2012). Jusqu’à cet époque on retrouve 80% d’habitat rural et 20% d’habitat urbain (Puissant, 2008). Cependant, les effets de la révolution industrielle entrainent un exode rural vers les villes, mouvement migratoire amorcé dès le XIXème siècle avec la crise agricole qui bouleverse la relation à la ville. A contrario, les classes supérieures, avec l’apparition des cités jardins, amorcent un phénomène d’exode urbain, déjà observable à Bruxelles au début du XXème siècle (SOlutions for Low Energy Neighbourhoods (SOLEN), 2012). Dans l’après-guerre, cette migration vers les villes, couplée d’une croissance démographique explosive en plein « baby-boom », va voir naitre de grands bouleversements communs à toutes les grandes villes mondiales faisant face à une urbanisation en constante augmentation : une expansion géométrique.(Paroucheva-Leruth, 2008) Cette expansion conjuguée à une multitude de phénomènes territoriaux, politiques, sociaux et économiques a créé une véritable rupture dans le développement urbain, en effet c‘est au tour des classes moyennes et modestes de quitter les centres villes au profit des périphéries, c’est le début d’un exode urbain contemporain.(Raulin, 2012)(80 % d’habitat urbain contre 20 % d’habitat rural) (Puissant, 2008) C’est cette période charnière des années 1950/70 sur lequel nous allons nous focaliser tout au long de notre étude, étant donné qu’elle est reconnue par les spécialistes comme la période de périurbanisation la plus intense et rapide. Mais où a-t-on mis toutes ces populations ? La réponse a été et est toujours, une expansion de façon radioconcentrique de ces villes, autrefois développées autour d’un centre historique dense, sur les banlieues puis sur de nouveaux territoires périphériques, les villes ont repoussé leurs aires urbaines (Voir figure 3) et se sont développées en dehors de toutes limites paysagères, architecturales, administratives ou symboliques (CNRS, 2013) Figure 3 : La densité de population par secteur statistique Belges. Source : (URL : http://www.populationdata.net) Consultée le 10/12/16 (Enligne)

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B. Disparition de la distinction ville/campagne « Nous vivons actuellement dans une cité de plus en plus difficile à représenter […] On ne sait plus exactement définir les limites de la ville, quand on y entre, quand on y sort. Elle s’est étendue dans la campagne. Où est la ville ? Où est la campagne ? " (Bécue, 2008) La première caractéristique de ce mouvement d’étalement des villes est qu’il s’est effectué au-delà des limites des agglomérations : périurbanisation. Ce qui a rendu la distinction urbain/rural difficile à définir, de nos jours, le relâchement du tissu urbain, l’allongement des distances domicile/travail et l’arrivée des nouvelles formes d’urbanisations ont rendu la définition classique de la ville plutôt obsolète.(Raulin, 2012)

Figure 4 : Disparition de la distinction ville/campagne

Réalisation Swann Vallée (2016)

Une nouvelle notion s’est intercalée à la logique urbaine, entre la banlieue et la campagne : les espaces périurbains (voir figure 4 ci-dessus). Des « hybrides » qui ne sont ni ruraux, de par leur plus forte densité et leur absence d’activités agricoles, ni urbains, du fait de leur plus faible densité et de leur éloignement, la notion de « rurbain» expriment bien la situation en reprenant l’étymologie des deux termes (Forum vies mobiles, 2013). Certaines polarités périphériques deviennent parfois fusionnées au fonctionnement générale du pôle urbain, alors qu’elles étaient autrefois plus ou moins autonomes (CNRS, 2013). De plus, ce processus a considérablement transformé les zones rurales, qui ne sont plus les campagnes d’antan, en effet l’omniprésence de la culture urbaine influence l’évolution d’espaces qu’on aurait qualifié de rural il y a encore quelques décennies (Paroucheva-Leruth, 2008). Pour le Forum vies mobiles, il est impératif de sortir de cette vision d’un territoire essentiellement urbain, pour étudier des espaces tout aussi ancré dans le rural que dans l’urbain. Charles Baudelaire (1866) disait dans « mon cœur mis à nu » :« L’homme aime tant l’homme que, quand il fuit la ville, c’est encore pour chercher la foule, c’est-à-dire pour refaire la ville à la campagne » C. L’urbanisation de la Belgique Comme nous l’expliquions précédemment, la période d’après-guerre est une véritable rupture dans le développement urbain, la croissance des villes belges a en effet plus que doublé au cours du XXe siècle. La vitesse d’urbanisation a par ailleurs fluctué. Après le pic des années 1960/1970, caractéristiques de la périurbanisation, le phénomène s’est modéré depuis les années 1980 (Brück, 2002). Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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a. Quelques chiffres Les cartes 1 et 2 (voir figure 5 ci-dessous) montrent, par commune, la part de la superficie du sol urbanisé à deux dates différentes : on reconnait sur la première carte, de 1983, les zones de plus forte densité, en gris foncé, correspondant aux grandes agglomérations belges : on reconnaîtra, par exemple, Bruxelles, Gand, Anvers, Liège et Charleroi (Brück, 2002). Lorsque l’on compare avec la deuxième carte, de 2001, il est difficile de reconnaitre ces pôles parmi la diffusion du tissu urbain, un néophyte ne connaissant pas la Belgique serait incapable de situer les grands pôles urbains. La comparaison avec la troisième carte (voir figure 5) est encore plus flagrante pour identifier le phénomène d’étalement urbain, elle montre une évolution de la superficie occupée par l’habitat entre 1982 et 1995, « cette carte constitue en quelque sorte un négatif de la carte 2 […], elle montre que les espaces de fortes croissances s’éloignent de plus en plus des parties centrales des régions urbaines : la ville s’étale. » On peut noter que l’évolution dépasse les 60% certaines communes (Brück, 2002).

Figure 5 : Carte 1 et 2 : Part de la superficie communale occupée par l’habitat et carte 3 : Evolution de la part de la superficie communale occupée par l’habitat Source : Laurent Brück « La périurbanisation en Belgique : comprendre le processus de l’étalement urbain » (2002) Université de Liège.

b. Une artificialisation par habitant qui augmente Si toutefois la population périurbaine augmente moins vite qu’il y a trente ans, durant la période de 1986/2004, elle n’a augmenté que de 5.43%. En revanche, sur la même période, la surface de mètres carrés par personne n’a cessé de croitre. Passant de 6.1 à 6.85 ares par habitant, ce qui représente une évolution de +12%, résultant « de l’augmentation des tailles des parcelles ainsi qu’à la croissance du confort individuelle, » de l’évolution des ménages (famille monoparentales) et du déploiement de zones économiques en périphéries des villes. Concrètement, en France, on estime « qu’à chaque fois que la population métropolitaine française augmente d'un habitant, environ 1.500 m² de territoire sont artificialisés » (Paroucheva-Leruth, 2008) (Roux J. M., 2013). En Belgique : « L’urbanisation Belge représente 2m² par seconde, soit la superficie de deux terrains de football en une heure. » (Bécue, 2015)(Brück, 2002) Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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c. Le mode de développement urbain De plus, il y aussi une rupture dans la façon dont le développement urbain se répand à l’après-guerre, en effet les hommes ont toujours construit la ville selon leurs modes de transports (voir figure 6 ci-dessous). Avant l’arrivée des chemins de fers, les villes étaient assez indépendantes les unes d’entre elles, bien qu’elles comportaient quelques routes commerciales piétonnes. Mais du début du XIXème jusqu’à la fin du XIXème siècle, des réseaux de petites villes connectées entre elles par les voies ferrées se sont développées, l’extension des villes s’est faite de façon linéaire en corrélation avec les dessertes des différentes gares. Mais avec l’apparition de l’automobile dans les années 1950, les réseaux routiers ont complété les chemins de fers et ont éclaté les possibilités d’extension des villes. Un maillage desserré et désolidarisé s’est développé autour des centres anciens et denses (Brück, 2002)

Figure 6 : Les formes urbaines et l’évolution des modes de transports. Source : Laurent Brück « La périurbanisation en Belgique : comprendre le processus de l’étalement urbain » (2002) Université de Liège.

1.1.2.

La périurbanisation difficile à définir

Comme nous avons pu le voir, ces zones de nouvelles urbanisations, constituant les périphéries des villes, très récentes, ancrées depuis maintenant environ quarante ou cinquante ans, sont une nouvelle notion dans la compréhension de la ville. Les scientifiques les classent sous différentes appellations comme « périurbain», « mitage », «rurbain», «péri-rural», reprenant l’idée du résultat d’une diffusion du milieu rural, plus qu’un développement urbain, « suburbain », « ville émergente » ou « ville diffuse »… Autant de termes montrant qu’il est très difficile de donner une définition concrète à ces zones tant les limites sont floues, en effet les réalités, les formes urbaines et les modes de vie fluctuent énormément entre les territoires et les régions (Raulin, 2012)(Rougé, 2013)(Forum vies mobiles, 2013) Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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Aujourd’hui elles ont leurs propres identités, culture, habitus et codes par rapport à l’agglomération et bien entendu leur propre typo-morphologie. En effet, les formes urbaines se distinguent de différentes manières. Pour le « Forum vies Mobiles » ces zones ont des caractéristiques communes assez marquées, bien qu’elles soient extrêmement difficiles à définirent en termes statistiques, géographiques et administratifs, elles sont néanmoins directement visibles sur le territoire et sont assez simples à décrire globalement :

• Des relations pendulaires avec une ou plusieurs agglomérations urbaines plus ou moins proches. • La prédominance de la mobilité automobile. • Une discontinuité, vis-à-vis du bâti continu du pôle urbain, marquée par l’entremêlement très fort entre espaces naturels et entités urbaines monofonctionnelles, dont les grands ensembles, les lotissements et les zones d’activités sont les trois principaux représentants. (CNRS, 2013)(Rougé, 2013)(Bringand, 2013) • Un habitat récent, peu dense et dispersé, fortement ancré sur le pavillonnaire (Bringand, 2013, p. 13) qui s’est développé en juxtaposition des villes ou par maillage de petites villes. A. Définie par une pendularité domicile-travail ? Le terme de « péri-urbain » souligne bien cette dépendance vis-à-vis de la ville-centre, l’urbain. Si l’on s’en tient à la définition de l’INSEE (institut Français pour les statistiques) : « les espaces périurbains ont pour caractéristiques d’avoir une morphologie désolidarisée du bâti continu du pôle urbain ainsi qu’une relation fonctionnelle vis-à-vis de celui-ci » c’est-à-dire liés à une ou plusieurs agglomérations par des navettes domicile-travail (Raulin, 2012).

Figure 7 : La pendularité automobile Réalisation Swann Vallée (2016)

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Cette définition reste très restrictive pour comprendre ces espaces, car elle ne se base que sur une forme urbaine et une pendularité. Selon une étude du « forum vies mobiles », elle crée des résultats très différents entre les territoires, voir la figure 8, montrant que les Français de l’espace frontalier francosuisse indiquent les pôles urbains de cette zone sur des surfaces beaucoup plus étendue que les Suisses. Ce qui signifie que ce territoire, qui est pourtant le même, obtient un statut complétement différent en fonction du côté de la frontière où l’on se trouve, prenons l’exemple de la ville de Belley. Considérée comme pôle urbain pour les Français, devient inexistante sur la carte des Suisses. Ces définitions statistiques sont donc propres à chaque territoire et ne constituent donc qu’une volonté politique et sociale.(Forum vies mobiles, 2013)(Lévy, 2013)(Raulin, 2012)

Figure 8 : l’espace frontalier franco-suisse vu par les Suisses puis les Français. Source : Le forum vies mobiles (2013), « réhabiliter le périurbain » p.2

Figure 9 : Cartographie de l’indice de localisation (kWh/p.tr) pour les déplacements domiciletravail à l’échelle de l’ancienne commune entre 1991-2001. Source : (Savenberg et al., 2001) (SAFE, 2012)

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Cependant, cette pendularité reste tout de même un fait assez marqué de la périurbanisation. Principalement en Wallonie, si l’on étudie la carte des consommations énergétiques des déplacements domicile-travail par habitant et par trajet. On remarque directement la localisation, en blanc et gris clair, les « bons élèves » représentant la dorsale urbanisée Wallonne et ceux en noir et gris foncé, les navetteurs périurbains, représentant la périphérie de Bruxelles, ainsi que les zones au sud de cette dorsale, très peu urbanisées et peu denses. Ces zones ont au moins 15% de leur population active qui migre quotidiennement vers le pôle urbain (SAFE, 2012)

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B. Le développement des infrastructures routières Pourquoi une corrélation entre automobile et étalement urbain ? On comprend assez facilement que la mobilité principale de ces trajets domicile-travail est l’automobile. Ces zones périurbaines et rurales sont assez peu desservies en transport en commun.

Figure 10 : Embouteillage en Belgique. Source : (URLwww.levif.be) Consultée le 02/04/2016 (En ligne)

Si l’on repositionne cette périurbanisation dans son contexte, on se rend compte que l’automobile est l’essence même de ce développement urbain. En effet, avant les trente glorieuses (1940-1970), la voiture est encore réservée aux classes moyennes supérieures et c’est dans cet après-guerre où la consommation de masse, enclenchée par la mondialisation sous sa forme contemporaine, se développe fortement. Le parc automobile triple et atteint les 300 millions de véhicules en 1975 (voir figure 11). Avec l’industrialisation en masse de sa production et les progrès techniques, on voit immerger de petites voitures économiques, c’est donc l’ouverture du marché automobile à tous (Mangin, 2005). Thomas Stieverts estime que les espaces périurbains n’ont pu être conquis que grâce aux faibles couts de cette mobilité automobile.

Figure 11 : Evolution du parc automobile mondial (1) et évolution de la superficie du réseau autoroutier Belge (2) Source : (1) (URL : CarFree.fr) et (2) Laurent Bruck, dans « la périurbanisation en Belgique : Comprendre le processus de l'étalement urbain. » 2002, université de Liège.

En parallèle, les urbanistes de l’époque favorisent une multiplication des infrastructures routières rapides qui façonnent les agglomérations à partir des années 60 (voir figure 11). Sous la forme de grands raccordements automobiles entre les contournements périphériques (rocade/ring) et les bretelles desservant les autoroutes, passant au large des villes moyennes. Elles créent ainsi une super-maille automobile à l’extérieur des villes, réduisant les distances. (Mangin, 2005) (Voir figure 12 ci-après) Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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Figure 12 : Formes possibles d’urbanisation selon les choix de Source : Pierre Merlin, géographie, économie et planification des transports, PUF, paris, 1991.

transport.

Les usagers ont donc utilisé la voiture quotidiennement pour leur trajet domicile-travail, ayant la conséquence d’éloigner les zones d’habitats des lieux de travail, de loisirs ou des équipements publics. (Vigneau, 2012). Pour David Mangin « L’élément décisif de l’urbanisme du XXe siècle est la victoire de l’automobile ». On a donc urbanisé des contrées toujours plus lointaines alors que les temps de trajets restaient plus ou moins similaires. D’ailleurs, si l‘on reprend une des typologies caractéristiques de la périurbanisation : les zones d’activités (entreprises, centres commerciaux etc…), représentant l’urbanisme commerciale. Elles permettent de comprendre toute la logique du développement urbain contemporain, en effet ces pôles économiques deviennent très vite attractifs par leurs implantations judicieuses proches des grands nœuds routiers. Jouissant de flux et de publicité importants, puisque situées en bordure de ces routes, elles bénéficient de plus de terrains bons marché du fait de la modicité des coûts du foncier, ces centres commerciaux consomment énormément d’espace, avec comme seule mobilité possible : l’automobile et un slogan résumant bien cette situation « No parking = no business » (Mangin, 2005) Ces grands centres commerciaux défiant toutes concurrences attirent donc urbains comme rurbains, une périurbanisation pavillonnaire se voit donc très rapidement proliférer autour de ces zones d’activités, créant ainsi de nouvelles centralités à chaque point de rencontre des infrastructures routières. Ainsi, il y a corrélation entre l’étalement résidentielle, l’étalement commerciale et le développement de l’automobile, rendant leur accessibilité respective complétement dépendante de cette mobilité.

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B. Un zonage inapproprié fautif ? Nous notions dans les quatre caractéristiques des espaces périurbains, une discontinuité du tissu par rapport au bâti continu du pôle urbain, marquée par l’entremêlement entre différentes fonctions : activités agricoles, proximité d’espaces naturels végétalisés ou forestiers, imbrication d’activités économiques et d’habitats (CNRS, 2013)(Rougé, 2013). La raison de ses implantations disséminées en périphéries des pôles urbains est à aller chercher dans le principal outil de l’aménagement du territoire Belge, conçut justement dans cette période de rupture dans le développement urbain : Le plan de secteur, « hérité d’un urbanisme fonctionnaliste aujourd’hui qualifié de rigide, c’est l’une des premières conséquences […] de la traduction spatiale du modèle de développement économique des trente glorieuses» (Savenberg et al., 2001).

a. L’urbanisme commercial Mise en application par la loi de 1962, il affecte une fonction définie par une couleur à chaque portion du territoire, il avait comme première volonté de protéger les espaces naturels et agricoles et de maintenir l’habitat jointif aux centres urbains et villageois. « Mais il s’agissait aussi de créer des autoroutes, d’ouvrir des voiries, de prévoir des zones commerciales et d’activités nécessaires à l’expansion économique de l’époque » (Savenberg et al., 2001). C’est la raison pour laquelle on retrouve de larges zones économiques monofonctionnelles en périphéries, comme par exemple les Grands près de Mons, ici en rose :

Figure 13 : Plan de secteur de Mons (1) et vue aérienne de Mons (2) Source : Géo portail http://webgisdgo4.spw.wallonnie.be) Consultée le 10/03/16 (En ligne) (1) et Google map Consultée le 10/03/16 (En ligne)(2)

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b. Les zones d’habitats Le second élément de ce zonage que l’on reconnait comme une erreur aujourd’hui : les zones d’habitat ont été conçues trop grande. Lors de son élaboration, elles se devaient d’être implantées proches des routes équipées en réseaux et donc des zones naturelles et agricoles ont été mises en zones urbanisables. Un exemple flagrant dans la région de Binche : entre la route Landrecies et la bifurcation vers Thuin et vers Lobbes, au 18eme siècle, un léger mitage composé de jardins maraîchers ainsi que de petites fermettes se sont développées sur le territoire en relation avec les zones urbaines que sont Lobbes et Thuin, une trame viaire rurale s’est ensuite développée et a accueilli quelques habitats ruraux. Le long de ces chemins ruraux, se trouvait donc encore énormément de dents creuses naturelles et agricoles, mais à la création du plan de secteur, on a englobé de larges bandes de 50 mètres de part et d’autres des voiries dans la zone d’habitat, sans prendre en considération la part d’urbanisation qu’elle comportait, ou non. On se retrouve donc aujourd’hui avec de larges bandes urbanisées (Voir figure 14 ci-dessous) (L’habitat est en rouge). Un « triangle » montrant qu’un léger mitage des zones rurales avait commencé il y a 150 ans et que le zonage a renforcé. Aujourd’hui ces bandes étant « remplit », on aménage des ZACC (Zones d’Aménagement Communal Concerté) en cœur d’ilots et dans quelques années, ce territoire, rural il y a encore un siècle, deviendra complétement urbanisé.

Figure 14 : Evolution de l’urbanisation entre la route Landrecies et la bifurcation vers Thuin et vers Lobbes entre 1777 et 2015

c. Les zones d’extension de l’habitat Le dernier élément est au sujet des zones d’extension d’habitat qui ont été, à la base, conçues comme des réserves foncières susceptibles de recevoir une urbanisation postérieure à l’urbanisation de l’époque, elles étaient donc éloignées des zones urbanisées et pas encore desservit en réseaux et infrastructures routières(Savenberg et al., 2001). Les communes se sont par ailleurs réservées, indépendamment les unes des autres, des zones d’extension au sein de leur territoire. Ce qui a vu accroitre leur nombre. (Voir figure 15 ci-après), un petit lotissement à Vellereille-les-Brayeux (commune d'Estinnes), aujourd’hui le plan de secteur indique une zone d’habitat à caractère rural, mais on voit bien que cette expansion s’est rajoutée à la morphologie du village car elle a été inscrite dans ces zones d’extension à la création du plan de secteur.

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Figure 15 : Evolution de l’urbanisation à Vellereille-lez-Brayeux via le lotissement Saint-Roch entre 1777 et 2015

C. Les typo-morphologies des régions périurbaines Belges Si les problématiques et les contextes socio-économiques des trois typologies caractéristiques que sont les grands ensembles, les lotissements et les zones d’activités sont très différents, elles présentent des caractéristiques communes, ici, nous allons nous focaliser sur l’habitat, sur ses propres typo-morphologie dont elles partagent la dominance pavillonnaire, la faible densité et la faible identité (Bringand, 2013). a. Les morphologies Wallonnes L’ensemble de l’étude qui va suivre provient du projet de recherche SAFE, financée en 2012 par la Région Wallonne et la DGO4 et sera complété par un ouvrage écrit par J.Decrop en 2002 sur les « Agglomérations et dynamique des activités économiques dans les villes belges » publié par le « Bureau fédéral du plan » ainsi qu’un second ouvrage écrit par Dujardin et Al. en 2007 : « quelles frontières pour Bruxelles ? Une mise à jour ».

Figure 16 : Illustration des différentes morphologies composant une http://reussirenhistoireetgeo.com/geographie-300-7, Consulté le 10/04/16 (En ligne)

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aire

urbaine

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Source :

Bien que basée sur des données quantitatives et qualitatives, elle s’assoit principalement sur des données statistiques, ainsi que quelques facteurs de proximité liés aux services ou à la facilité de déplacement des habitants pour le travail ou les commerces. Cette étude a donc classé les 589 communes Belges, dont 262 communes Wallonnes, selon quatre différentes entités morphologiques imbriquées les unes aux autres : 

La ville-centre : ensemble de bâtis continus composés du noyau urbain, concentrant les commerces et services, ainsi que différents quartiers urbains très dense (Condition : densité > 50 hab/Ha). Celle-ci est entourée d’une couronne urbaine, moins dense et essentiellement résidentielle, constituant avec la ville centrale : l’agglomération morphologique. On en compte sept en Région wallonne (1.383 secteurs statistiques, 536,1 km², 3,17% du territoire wallon). Les agglomérations opérationnelles sont définies de la même façon, mais leurs limites sont ajustées aux limites communales (2.260 secteurs statistiques, 1.478 km², 8,75% du territoire wallon).



La banlieue représente la périphérie récente des villes, rurale dans leur morphologie, urbaine dans leur fonctionnement, elle est d’ailleurs fortement dépendante fonctionnellement vis-à-vis de l’agglomération. Les communes de banlieue et l’agglomération forment l’aire urbaine. On en compte 17 en Belgique (Condition : 80.000 habitants) (1.762 secteurs statistiques, 2.374,1 km², 14,05% du territoire).



Au-delà de cette aire urbaine, les zones résidentielles des migrants alternants (navetteurs) s’étendent vers d’autres communes plus distantes des agglomérations, mais rappelons qu’elles en sont encore très dépendantes. Une pendularité quotidienne d’au moins 15% de la population active se rend dans l’agglomération (1.959 secteurs statistiques, 3.421,54 km², 20,24% du territoire)

Les autres communes ne sont pas classées. Elles recouvrent une série de réalités différentes (zone rurale, périurbaine, pôle secondaire, etc.). (SAFE, 2012)(Decrop, 2002)(Dujardin et Al., 2007)

Figure 17 : Les aires urbaines en Belgique Source : SAFE « Vers une définition et une typologie des quartiers périurbains Wallons » (2012) Région Wallonne/DGO4

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b. Les zones péri-urbaines Bien que la réalité morphologique reste ambigüe, on peut totalement décrire ces espaces périurbains, englobant autant la banlieue que les zones des migrants alternants, comme étant relativement homogène dans leur aspect global (Forum vies mobiles, 2013). En effet, nous notions comme quatrième et dernière caractéristique de l’habitat périurbain : la prédominance d’un habitat pavillonnaire monofonctionnel, peu dense et détaché du bâti continu du pôle urbain. « Ces trois indicateurs ont, ainsi, été appliqués aux 9.730 secteurs statistiques que compose la Région wallonne, de façon à en extraire ceux qui seront qualifiés [selon leur définition] de périurbains», une définition restant statistique et morphologique.(SAFE, 2012) Le premier indicateur qu’est la mono fonctionnalité a été appliquée à l’ensemble du stock bâti wallon d’où ils ont extrait les bâtisses résidentielles, afin d’y appliquer le second critère : la densité. La densité nette de logements a été calculée pour chaque secteur statistique de la Région wallonne, les secteurs statistiques représentent la plus petite échelle territoriale pour lequel il y a des informations statistiques homogènes et concrètes (SAFE, 2012). Ils ont estimé, via leur analyse, une densité comprise entre 5 à 12 logements par hectare (carte 2), une moyenne approximative, afin d’identifier les quartiers périurbains correspondant aux critères définis. Les quartiers urbains vont donc présenter une densité supérieure à 12 log/ha (carte 1) et les quartiers ruraux une densité inférieure à 5 log/ha (carte 3). Ils estiment que le critère du « détachement du bâti » est fondamentalement lié à celui de la densité, et qu’il ne devait pas faire l’objet d’un filtre complémentaire. (SAFE, 2012) La densité urbaine de 12log/ha étant assez faible, on reconnait de larges pôles urbains correspondant aux aires urbaines énoncés précédemment (carte 1), en revanche, selon leur définition, (la carte 2) met bien en évidence le morcellement du paysage Wallon par la périurbanisation et il n’y a pas de distinction entre la périphérie des aires urbaines et le reste du territoire, toute la région est touchée. Mais c’est une carte qu’il faut analyser avec recul, en effet elle ne se base que sur des densités, une définition statistique qui rappelons le, n’est pas suffisante pour appréhender ce phénomène.

Figure 18 : Carte 1, 2 et 3 : Secteurs statistiques classé selon la densité de logements par hectare Source : SAFE « Vers une définition et une typologie des quartiers périurbains Wallons » (2012) Région Wallonne/DGO4

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c. Les types d’habitats Le projet de recherche (SAFE, 2012)définit quatre types de quartiers périurbains : 

Type « Rubans » : Développement linéaire entre deux noyaux urbains d’habitats individuels mitoyens implantés en bordure de voiries, ce type de quartier représente 21% du bâti périurbain.

Figure 19 : Réalisé sur base de : Exemple Montois (Source Google map) representant le type «Rubans» de la périurbanisation (Source SAFE, 2012) avec caractéristiques chiffrés approximatif (Source Raulin, 2012)



Type « Groupés » : Composé de logements mitoyens ou semi-mitoyens et issu d’opérations commerciales (réunissant aussi les cités sociales), ce type de quartier représente 8% du bâti périurbain.

Figure 20 : Réalisé sur base de : Exemple Montois (Source Google map) representant le type «Groupés» de la périurbanisation (Source SAFE, 2012) avec caractéristiques chiffrés approximatif (Source Raulin, 2012)

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

Type « Nappes » : Correspond au lotissement classique. Il est Composé de villas « 4 façades » et s’agit d’opérations commerciales uniquement résidentielles, ce type de quartier représente 20% du bâti périurbain.

Figure 21 : Réalisés sur base de : Exemple Montois (Source Google map) representant le type «Nappes» de la périurbanisation (Source SAFE, 2012) avec caractéristiques chiffrés approximatif (Source Raulin, 2012)



Type « Mixte » : Correspond à une plus grande mixité que ce soit en termes de types d’habitats puisque composé d’habitats mitoyens anciens et de nouvelles constructions individuelles ou collectives. Il se développe dans la continuité d’un pôle urbain, ce type de quartier représente 30% du bâti périurbain.

>Densité mixte >Consommation en foncier diverse

Figure 22 : Réalisé sur base de : Exemple Montois (Source Google map) representant le type «Mixtes» de la périurbanisation (Source SAFE, 2012) avec caractéristiques chiffrés approximatif (Source Raulin, 2012)

Ils relèvent des types composites en marge de leurs critères d’identification, comme ceux relevant de deux types : 9% de leur échantillon et ceux relevant d’aucuns types identifiés : 12% de leur échantillon.

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D. Le cas des lotissements Parmi ces différentes Typo-morphologies représentatives des espaces périurbains, nous allons nous concentrer dans le cadre de notre étude, sur le type « nappe » : les lotissements, cas particulier de la périurbanisation. Ils sont juridiquement le fait de réaliser une division parcellaire et sont des produits uniquement résidentiels, très homogènes, réunissant de vingt à quarante logements en moyenne. Au fil du temps, le terme a obtenu, une signification incluant, une construction de maisons individuelles très similaires, planifiée par des aménageurs ou non. Ils s’organisent autour d’une voirie ayant une à deux connexions avec la trame viaire existante (Voir figure 23) (Smoos, 2007)(Mangin, 2005). On distinguera deux types de lotissements : les « enclavés » et ceux « non enclavés » s’il possède des accès traversant (Voir figure 24) (Raulin, 2012)

Figure 23 : Les formes de voiries au sein des lotissements Source : Antonin Gosset, IAU-Idf

Un système d’urbanisation qui est complétement autonome vis à vis du tissu dans lequel il s’implante. Ce qui a pour conséquence d’écarter celui-ci de la vie du village ou du quartier auquel il est raccroché, voir même de le débrancher. De plus, il fonctionne uniquement grâce à l’utilisation de la voiture. La voirie qui le dessert est par ailleurs le seul espace public du lotissement. La création d’une voirie et de réseaux de distribution étant quasi inévitable dans ce type d’urbanisation, ils se sont généralement implantés sur les zones d’extension de l’habitat que nous avons décrites plus haut (Savenberg et al., 2001).

Figure 24 : L’enclavement des lotissements Source : François Raulin « Mesurer l'étalement urbain résidentiel »(2012) Université de Rouen.

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Au lieu de densifier progressivement les bourgs et les centres urbains en continuité des voiries et du bâti existant, on a multiplié ce genre d’opérations commerciales très rentable pour les promoteurs, qui a été pendant des décennies un modèle à suivre, « une réponse valable à la réalité et aux aspirations d’un certain nombre de personnes de l’époque 3 », mais qui est aujourd’hui dépassé (Mangin, 2005). Le plus gros problème est qu’ils se sont rapidement trouvés inadaptés pour les familles, en effet les parents ont vieilli, les enfants sont partis et malheureusement ces lotissements sont aujourd’hui urbanistiquement bloqués, en effet ces pavillons se trouvent généralement au centre d’une petite parcelle entourée d’un jardin, toute extension ou densification semble irréalisable (Mangin, 2005). On parle aussi de rurbanisation, car avec l’exode rural, les petits bourgs et villages se sont retrouvés face à un problème de vieillissement et la diminution de leurs populations agricoles. Il fallait trouver des solutions et sauvé le peu d’équipements ou de commerces de proximité présents sur les communes, en amenant de nouvelles populations. C’est à cette période que les lotissements ont commencé à miter le paysage, non seulement dans les périphéries urbaines, mais aussi dans les zones rurales. (Mangin, 2005)

Figure 25 : Lotissement en périphérie de Tournai Source : (URL : www.iew.be/spip.php?article4973) Consulté le 15/04/16 (En ligne)

http://www.deuxdegres.net/projects/trop-de-lotissements (page consultée le 26 Février 2015) (Plus en ligne)

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1.2. Des comportements socio-économiques coupables ? Comme nous avons pu le voir dans cette première partie, le développement urbain a pris un tournant historique dans son évolution, les hommes ont changé leur façon d’exploiter l’espace qui s’est métamorphosé tout au long du XXème siècle. Le territoire s’est sensiblement éclaté par l’entremêlement de phénomènes territoriaux comme l’arrivée de la périurbanisation, caractérisée par la maison individuelle envahissant les campagnes et la multiplication des infrastructures routières transformant les paysages. Nous allons nous focaliser ici sur les phénomènes socio-économiques qui sont à la base de cette expansion urbaine, d’une part les comportements sociaux individualistes, d’autre part le contexte économique et les décisions politiques. 1.2.1.

Le résultat d’un individualisme : Le pavillon

Bien que ce phénomène soit relativement ancien, le pavillon a connu une croissance exponentielle durant la période d’après-guerre. Ce symbole de l’étalement urbain que représente la maison individuelle quatre façades en campagne ou en périphérie, est-elle encore le rêve des Belges à l’heure actuelle ? C’est ce que se demande Arielle Masboungi pour la France, « pourquoi la question de la maison individuelle demeure toujours ? » C’est parce que depuis les années 1970, on y a construit, plus de sept millions de maisons individuelles, formant le premier parc de logements du pays. En effet il représente deux tiers des habitats neufs par an, soit environ 130 000 non contrôlés, 30 000 à 40 000 en lotissements, 30 000 par des promoteurs (chiffres de 2004) (Masboungi, 2008, p. 8). C’est donc encore un mode d’habitats très valorisé dans « l’imaginaire collectif » d’aujourd’hui. (Da Cunha & Von Ungern-Sternberg, 2003). Mais comment expliquer cet attrait pour ce type d’habitat ? Figure 26 : Maisons 4 façades dans le Hainaut Source : (URL : httpwww.immoweb.be) Consultée le 20/03/16 (En ligne)

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A. Un modèle culturel : La ville à la campagne Nous avons décrit dans la 1ere partie que la distinction ville-campagne perdait de sa pertinence, cela se répercute dans les mentalités, en effet « 71% des Français déclarent vouloir vire à la campagne… mais à côté de la ville » (Touati H. N., 2015, p. 32). Cette étude montre bien que la recherche d’un cadre agréable compte pour beaucoup, le problème d’aujourd’hui est qu’une grande majorité de la population, Belge ou Française, désire un paradoxe : la tranquillité et la qualité des espaces ruraux, mais aussi la proximité des équipements et l’attractivité urbaine. C’est d’ailleurs un des grands changements sociologiques qui s’est opéré au cours de la période de la fin des années 1960 jusqu’au début des années 1990, une nouvelle manière d’habiter et de pratiquer la ville a vu le jour. On a basculé dans un retour à la nature, en opposition à l’image dégradée des centres urbains, mais aussi en réaction à une autre expansion périurbaine, celle des grands ensembles, à l’image négative (Roux J. M., 2013). L. Bruck explique que « l’image de la vie à la campagne s’oppose à l’image de la densité urbaine, celle-ci est souvent considérée comme un espace de travail, de shopping ou de loisirs, sans tenir compte que la ville offre aussi certains avantages à ses résidents » Les nombreux jeunes en quête d’un nouveau logement se tournent donc vers un cadre de vie plus rural et plus naturel qu’en centre urbain. Ils optent pour des logements en périphérie, avec jardin, c’est ce qui fait le « lien matériel » avec cette qualité d’environnement et cet intérêt paysager recherché, mais ils recherchent aussi un habitat sans vis-à-vis, typique d’une morphologie rurale, d’où la prolifération des lotissements (Raulin, 2012)(Feuillatre, 2012). On a donc incité à la prolifération des maisons individuelles, très demandé, en périphérie des villes, tout en conservant le cadre de vie « tranquille » et les grands espaces, ce qui a eu pour conséquence la création de tissus discontinus, très ouverts et détachés. Le problème, en voulant conserver cette identité rurale et son ambiance, les zones se sont donc étendues et on a remplacé cette campagne, pour laquelle les gens étaient venus, par les espaces périurbains. Peu importe, aujourd’hui cet attrait pour la maison individuelle avec jardin reste toujours d’actualité, c’est d’ailleurs peut-être ce jardin qui est la base de ce phénomène ?

Figure 27 : la ville à la campagne Réalisation Swann Vallée (2016)

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B. Le « mythe de la villa 4 façades » Outre la recherche d’un cadre plus agréable qu’en centre-ville, nous en sommes arrivés actuellement, à une quête de la maison individuelle, comme gage de « réussite socio-professionnelle », en effet il existe aujourd’hui une aspiration à devenir propriétaire, entre autres, d’une maison en périphérie. (Raulin, 2012). C’est un réel investissement, d’une part monétaire, d‘autre part temporel et surtout très symbolique pour les jeunes couples qui compte inscrire leur relation dans la pérennité en fondant une famille et donc, le pavillon apparait comme parfait pour abriter les enfants actuels ou à venir (75% des habitants des espaces périurbains ont des enfants). On dit souvent que les Belges ont « la brique dans le ventre », une expression toujours d’actualité quand on regarde les statistiques : « Les moins de 30 ans sont […] 48% à croire dur comme fer dans l’aboutissement d’un projet d’une construction neuve.4 » Devenir propriétaire d’une maison 4 façades avec jardin est devenu un symbole de valorisation sociale. Du fait de leurs jardins, ces maisons seront communément appelé « pavillon », mais cette désignation reste négative et, ni les professionnels, ni les particuliers ne formulent ce mot « Nous, on est constructeur de maisons individuelles » dit ainsi un constructeur (Raulin, 2012)(Legué, 2006). La symbolique prend tellement le dessus que la localisation de cet investissement passe même au second plan. Si l’on s’intéresse à une étude sur les facteurs du choix d’une commune périurbaine en Wallonie (voir figure 28 ci-dessous) (Brück, 2002), 49% des réponses dépendent d’un hasard, même si la commune où ils s’installent ne leur plait pas trop, ce n’est pas un problème primordial. Le rejet de la ville (17%), le calme de la campagne (17%) et la verdure (13%) que nous évoquions dans la précédente partie sont eux aussi les principaux facteurs. La problématique des relations sociales comme les voisins, ou celle des infrastructures comme l’école ou les achats passent eux aussi ultérieurement (Legué, 2006)

Le mythe de la maison avec jardin est donc bel et bien ancré depuis des générations et continuera de l’être parce qu’elle reste le « symbole fantasmé » dans l’imaginaire social de l’émancipation individuelle contemporaine et garantie tout de même une certaine qualité de vie. Mme Legué résume bien la situation par : « L’important, c’est la maison et la ville, mais quelle ville ? » Figure 28 : Facteurs du choix d’une commune périurbaine en Wallonie Source : Laurent Brück, «La périurbanisation : comprendre le processus de l’étalement urbain» (2002) Université de Liège 4

Sondage iVox auprès de 611 ménages : (http://www.lavenir.net/cnt/dmf20150225_00607346) Consulté le 27/03/16 (En ligne)

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C. La banalisation de l’automobile

Nous expliquions dans la 1ere partie, qu’un des phénomènes à la base de la périurbanisation était l’automobile, en effet, dans une conférence de Mr. Vigneau sur la ville durable du 10/05/2012, il expliquait que l’explosion de l’urbanité dans le monde suit presque parallèlement le développement de la voiture. Au début des trente glorieuses, outre le fait que les infrastructures routières se multiplient, l’industrie automobile s’est efforcée de banaliser et de standardiser celle-ci, au point qu’elle surpasse son utilité fonctionnelle originelle. En effet, le véhicule individuel n'est plus un produit de consommation banal, il est devenu pour la mobilité ce qu’est la maison individuelle pour le logement : un vecteur de statut social. Un véritable engouement s’est développé, jusqu’à devenir le « miroir » de son possesseur : «sa voiture, on peut la montrer partout, pas son logement», résume Yoann Demoli, spécialiste de l’automobile au Laboratoire de sociologie quantitative rattaché à l’INSEE (Bridier, 2014). Les sociologues, comme Henri Lefebvre, ont très tôt souligné une relation entre le type de voiture possédée et le statut social (Chevallier, 2009). Plus particulièrement Pierre Bourdieu, qui quant à lui, a établi un rapport entre le capital économique d’un automobiliste et son capital culturel : « la voiture serait un facteur de distinction pour les catégories sociales dont le capital économique est supérieur au niveau du capital culturel». Aujourd’hui, posséder une voiture, c’est aussi montré que l’on participe à la société de consommation et « Monsieur tout le monde » n’ouvre même plus le moteur, on se fiche de la puissance du véhicule, son apparence est primordiale et Yoann Demoli explique qu’on ne s’étonne donc plus de voir des automobiles de gamme supérieure achetées d’occasion par une classe populaire pour soutenir le caractère démonstratif de la possession (Bridier, 2014).

Figure 29 : Représentation du caractère symbolique de la voiture

Réalisation Swann Vallée (2016)

L’automobile est donc devenue le symbole de la consommation de masse, signe de richesse et comme nous l’avons vu, elle acquiert très vite un caractère distinctif et une charge symbolique très forte, que les constructeurs se sont empressés d’alimenter par la communication en masse afin d’entretenir le désir des automobilistes. En effet, les marques Renault, Peugeot et Citroën sont, en France, parmi les quatre plus gros annonceurs publicitaires (Bridier, 2014)(Chevallier, 2009).

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La voiture fut aussi pendant une période un des emblèmes de l’émancipation de la femme, 75% des femmes ont actuellement le permis de conduire, contre seulement 22% en 1967. La voiture s’est donc banalisée à toutes les couches de la population, pauvres ou riches, femme ou homme, afin d’arriver aujourd’hui à plus de 80% des ménages étant motorisés et 24% disposant même de deux voitures (Voir figure 30 ci-dessous) (Toint/Hubert, 2002)(Bridier, 2014).

Figure 30 : la motorisation des ménages Belges par province Source : Jean-Paul Hubert et Philippe Toint, 2002, « La Mobilité quotidienne des Belges »

Un phénomène encore plus marqué dans les espaces périurbains, car comme nous l’avons décrit, l’automobile étant leur genèse, ils présentent une dépendance quotidienne à la ville. En effet, ces espaces où la mobilité devient alors la clef, les habitants périurbains vivent alors la voiture comme une prolongation du chez-soi, un cordon ombilical, afin d’éviter le manque d’urbanité et la rupture vis-à-vis des centres. Paradoxalement les centres urbains se congestionnent (Legué, 2006) et donc les urbains fuient la ville et ainsi de suite… Ces deux phénomènes sociaux majeurs du XXème siècle que sont le pavillon quatre façades et l’automobile définissent donc bien l’individualisme et le désir d’émancipation caractéristique du développement urbain contemporain. 1.2.2.

Le résultat d’un contexte économique

Pour Jacques Levy, « outre le rôle de l’individualisme contemporain, l’étalement urbain a une source dans le contexte économique comme l’augmentation du pouvoir d’achat, des mesures encouragent l’accession à la propriété et un contexte dans lequel l’individu devient de plus en plus acteur de sa propre vie (il peut ainsi faire le choix de vivre dans ou loin des villes, d’être propriétaire ou locataire) » Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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A. Un pouvoir d’achat propice Il faut donc recontextualiser économiquement cette période charnière d’après-guerre. Comme nous pouvons le voir sur le diagramme ci-dessous (Figure 31), l’évolution du nombre de logements neufs dans les bâtiments résidentiels subit une surprenante progression dès le début des années 1950, due à l’amélioration de la qualité de vie s’expliquant, entre autres, par la mise en place du concept économique dit « fordiste ». Le secteur de la construction résidentielle garantira une activité en constante augmentation entre l'après-guerre et les années 1970, correspondant à la période de périurbanisation massive (Dubois, 2005). « Formant un cercle vertueux : croissance de la productivité, croissance générale des salaires et amélioration des conditions de travail » s’ensuit une croissance du pouvoir d’achat des particuliers (Romainville, 2011)(Dubois, 2005).

Figure 31 : Evolution du nombre neufs dans les bâtiments résidentiels par filière de production en Belgique entre 1930 et 2005 Source : Alice Romainville et Christian Dessouroux, « la production de logements en Belgique et à Bruxelles : Acteurs dynamiques géographie » (2011) EchoGeo.

Ce diagramme comparé à l’évolution du pouvoir d’achat des ménages (voir figure 32 ci-dessous) montre bien que l’économie est influente sur le développement urbain. Le pouvoir d’achat est donc un indicateur puisque, son augmentation dans ces années « glorieuses » place les particuliers comme premier producteur national et on voit la construction passée par un maximum fin des années 1970. Ce pouvoir de consommation des particuliers est donc une des raisons de l’exode urbain apparut dans ces années. Une fluctuation à la baisse comme la crise qui s’annonce dès le milieu des années 70 avec une montée du chômage montre que cela affecte les ménages et on voit surgir une diminution radicale de la construction de logements pour connaître un minimum historique en 1983 (Romainville, 2011).

Figure 32 : Evolution du pouvoir d’achat en France de 1940 à 2000 Réalisé sur base de (URL : http://www.bulle-immobiliere.org) Consulté le 24/02/16 (En ligne)

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B. Le foncier attractif Dans ce contexte économique favorable, un autre phénomène s’en suit, plus caractéristique de la périurbanisation. Lié entre autres, au développement automobile, le prix du foncier est également à la source de l’éloignement des zones résidentielles. En effet, la diminution des valeurs foncières lorsqu’on s’éloigne du centre-ville joue un rôle déterminant puisqu’on a d’abord développé, comme nous avons pu le voir dans la première partie, des infrastructures routières qui ont rapproché les espaces périphériques aux centres, en augmentant la vitesse de déplacement, les trajets se sont raccourci, les distances parcourues au quotidien se sont calculées en temps, permettant d’aller habiter ou de travailler beaucoup plus loin que l’on pouvait auparavant. Au final, ces infrastructures mixées à l’apparition des voitures économiques ont engendré « une baisse généralisée des coûts » de la mobilité automobile. Ce qui a eu des répercutions évidentes sur les prix du foncier, devenant dérisoire, du fait de la non-urbanisation et des grands espaces accessibles, ces espaces sont devenus très attractif (Raulin, 2012)(Cavailhès, 2009). L’extension urbaine s’est donc marquée par une migration constante des prétendants à la propriété, un déplacement des urbains les moins riches s’est effectué jusqu’en lointaine périphérie, abordable, parce que les terrains plus proches des centres, bien que disponibles sur le marché, leurs sont trop couteux (Dubois, 2005)(Raulin, 2012). Les économistes expliquent la localisation résidentielle des familles par l’équilibre entre le coût de leurs déplacements quotidiens et le coût de leurs logements : « L’équilibre est atteint lorsqu’un ménage n’est pas incité à se rapprocher du centre-ville alors qu’un tel rapprochement réduirait son coût de déplacement », mais ce gain serait compensé négativement par l’achat d’un logement plus cher et plus petit, « il n’a donc pas de raison de déménager puisque gains et pertes s’équilibrent » (Cavailhès, 2009)

Figure 33 : Illustration du marché foncier

Réalisation Swann Vallée (2016)

L’équilibre urbain est ainsi atteint avec, en centre-ville, des constructions groupées composées de petits logements puisque les terrains sont plus couteux et, plus en périphérie, des projets individuels plus grands se développent, étant donné que « le rapport du prix de la terre à celui de la construction diminue lorsque la distance augmente. Ainsi le pavillon n'est pas une conséquence du marché foncier, à qualité égale, il est juste moins coûteux à construire qu’un logement collectif, d’au moins 30% de moins pour fixer les idées. » (Voir figure 34 ci-dessous) (Roux J. M., 2013)(Cavailhès, 2009)(Dubois, 2005).

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Figure 34 : prix moyen par habitation vendue et prix des terrains à bâtir au m² en fonction du type d’espace de 1988 à 1996 Source : Savenberg S. et Van Hecke E., 1998

De plus, on constate que les espaces périurbains accueillent des logements de plus en plus grands en termes de superficie (voir figure 35 ci-contre). Entraînant un rajeunissement des habitants périurbains. Rappelons qu’environ 75% des périurbains sont des familles avec enfants Figure 35 : Superficie des biens fonciers et immobiliers vendus entre 1988 à 1996 (Raulin, 2012). Source : Savenberg S. et Van Hecke E., 1998

C. Une politique d’accès à la propriété En parallèle de ce contexte économique propice, propre au système lui-même, nous comprendrons comment l’Etat a contribué pendant des années à cet étalement urbain par de nombreuses décisions favorables à l’accès à la propriété (Romainville, 2011).(Dubois, 2005). Une des caractéristiques économiques de l’engouement social est de pouvoir accéder à la propriété, on dit que les belges ont « la brique dans le ventre », c’est une réalité surprenante puisqu’il est vrai qu’en Belgique, 74% sont propriétaires et 70% en région wallonne (contre 58% pour la France), le restant étant des locataires privées ou sociales5. Ce chiffre, étant l’un des taux les plus élevé du monde (Brück, 2002), est la conséquence de grandes politiques d'accession à la propriété, apparues dès le début du XXème siècle en Belgique. Encourageant la périurbanisation sans s’en rendre compte, en effet, on dénombre en 1947, soit avant l’arrivée de la périurbanisation massive, 38,91% de propriétaires et 61,09% de locataires. (Roux J. M., 2013)(Puissant, 2008)(Romainville, 2011) Une propriétarisation qui s’est donc intensifié par étapes dès la fin de la seconde guerre mondiale. Les pouvoirs publics ont stimulé les nouveaux propriétaires, désireux d’acquérir un bien, sous forme de prêts individuels, d’avantages fiscaux ou de subventions d’équipement. En Belgique, ces aides n’étaient accordées qu’à la construction de maisons individuelles ou uniquement pour des projets en dehors des périmètres urbains. (La loi de Taeye de 1948 entre autres) (Roux J. M., 2013)(Puissant, 2008)(Romainville, 2011)(Brück, 2002). 5

http://www.luttepauvrete.be/publications/rapport6/I_logement.pdf (consulté le 01/03/16) (En ligne)

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En France, cette politique est de même, l’ancien président Valéry Giscard d’Estaing va même baser toute sa campagne présidentielle de 1974 sur le slogan : « la France de propriétaires », celle-ci va constituer un pilier majeur des politiques du logement français depuis les années 1970 à aujourd’hui (Raulin, 2012). Un système qui traduit une politique d’accession à la propriété plutôt qu’une sur l’accession aux logements, ne profitant qu’aux classes sociales moyennes et supérieures, qui ont les moyens d’acheter. Ce sera le développement de nouvelles filières de productions comme la production immobilière et la construction individuelle par autopromotion, qui est une spécificité Belge. C’est dans cet époque que le pavillon individuel devient victorieux (Roux J. M., 2013)(Puissant, 2008).

Figure 36 : Illustration de la politique du logement Réalisation : Swann Vallée (2016)

1.2.3.

Les différentes filières de construction

On distingue trois différentes filières de production : (Brück, 2002)(Savenberg et al., 2001) • La filière artisanale : C’est historiquement la première filière de production du logement : c’est l’autopromotion, un particulier maître d’ouvrage fait appel à un architecte et des sociétés extérieures pour les travaux de construction, parfois le particulier effectue lui-même les travaux, on entre alors dans un système d’auto construction. Cette filière aboutit à la création d’une urbanisation diffuse le long des voiries existantes. Ces développements ne résultent d’aucune étude urbanistique particulière et correspondent aux Zones d’habitat au plan de secteur, les surcoûts en équipements et réseaux éventuels sont à la charge de la collectivité. • La filière constructeur : Le particulier effectue l’achat du terrain et finance les travaux, choisissant un modèle sur le catalogue d’une société de construction qui en assurera les travaux. • La filière promoteur : C’est une même société de promotion qui achète les terrains, les lotis, construit les habitations et les commercialise, c’est le principe du « clef sur porte » : le particulier achète directement le logement terminé. Cette filière aboutit à la création des lotissements avec ouvertures de voiries que nous présentions dans la partie sur les tissus d’habitats Wallons caractéristiques et englobe aussi bien les zones d’habitats et les zones d’extension de l’habitat (Voir figure 37 ci-après).

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Figure 37 : Les filières de production de l’habitat périurbain Belge. Source : Laurent Bruck, « La périurbanisation en Belgique : comprendre le processus de l’étalement urbain » (2002)

A. La filière promoteur : Le « clef sur porte »

« Les lotissements répondent à la logique économique de l’après-guerre qui vit émerger l’individu, le consommateur et s’affaiblir le poids de la communauté, de la collectivité. La croissance économique des cinquante dernières années a permis à ce modèle d’urbanisation de naître et de progresser» (Smoos, 2007)

Figure 38 : Un Lotissement neuf en 1956 en France. Source : (URL : http://www.ouest-france.fr/kerneach-un-lotissement-encampagne-580098) Consulté le 03/03/16 (En ligne)

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Ce qui nous intéresse ici ce sont les opérations commerciales que représente la filière constructeur et promoteur. Aboutissant à des lotissements, où « les particuliers trouvent moins leur place que les professionnels », en effet les investissements en infrastructures collectives ne sont pas à la portée d’un particulier ordinaire (Savenberg et al., 2001). Ces opérations apparaissent en périphérie, mais aussi plus largement dans les communes Figure 39 : Evolution du nombre neufs dans les bâtiments résidentiels par filière de production en Belgique entre 1930 et 2005 Source : Alice Romainville et Christian Dessouroux, « la production de faisant face à l’exode rural. Les logements en Belgique et à Bruxelles : Acteurs dynamiques géographie » (2011) EchoGeo. lotissements sont la solution trouvée par les administrations communales, pour apporter de nouveaux ménages, qui s’interrogeaient avec « angoisse » sur comment sauver les commerces de proximités ou l’école de leur commune (Mangin, 2005). J.M. Roux caractérise ces systèmes commerciaux autonomes, débranchés du village comme « un urbanisme municipale ». Un phénomène qui a sa source dans le contexte d’après-guerre, mais qui a continué de se développer jusqu’à aujourd’hui. En effet, les sociétés privées, prennent une importance croissante sur le marché de la construction de 25 % environ dans les années 1970, elles assurent aujourd'hui presque la moitié de la production (46 % en 2006) Dans les années 1980 : « Avec le désengagement de l'Etat Belge, le marché est devenu moins accessible aux particuliers » (Voir figure 39) (Romainville, 2011). Cette professionnalisation montre certains désagréments. Le parcellaire sera optimisé en fonction des objectifs commerciaux et des impératifs de rentabilité, qui aboutiront souvent à des parcelles assez exiguës (Savenberg et al., 2001). De plus, cette commercialisation entraîne une standardisation globale de l’architecture (Raulin, 2012). Et pour les professionnels de l’aménagement du territoire, les lotissements sont souvent considérés comme parents pauvres de l’urbanisme, puisque rarement synonymes d’urbanité, de convivialité et d’insertion paysagère (Masboungi, 2008) Jean Michel Roux explique qu’il y a un saucissonnage de la chaîne de production immobilière, une chaîne souvent incomplète, mais toujours ancrée en amont sur un propriétaire foncier qui n’a aucune responsabilité sur la suite, des promoteurs/aménageur/investisseur dont l’objectif est une rentabilité financière, tous ces acteurs ne se soucient donc guère de l’utilisateur final et des enjeux environnementaux.

Propriétaire foncier > Aménageur > Promoteur >Investisseur > Utilisateur

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Il faut préciser qu’à ce sujet, la question varie très largement entre la Belgique et la France, en effet, la standardisation française est beaucoup plus poussée. Elle a entrainé une pauvreté architecturale, du fait de la « monotonie des formes et des échelles. » (Paroucheva-Leruth, 2008). Contrairement à la Belgique, le passage par un architecte n‘est pas obligatoire. « Une homogénéisation paysagère engendrant ainsi une uniformisation des modes de vies périurbains » (Raulin, 2012). Figure 40 : Lotissement en périphérie de Beynes (France) Source : (URL : http://www.photo-paramoteur.com) Consultée le 15/04/16 (En ligne)

B. L’autopromotion en Belgique A l’inverse de cette filière commerciale, on notera la prédominance donnée à l’autopromotion en Belgique, qui est une spécificité Belge. Si l’on regarde le diagramme (Voir figure 41), les Belges sont meme les champions du monde. Pour construire sa maison le ménage Belge préfère contrôler l’ensemble du processus de la construction.

Figure 41 : Part de l’autopromotion dans les constructions neuves (Décennies 1980) Source : Jean-Marie Halleux, « Structuration spatiale des marchés fonciers et production de l’urbanisation morphologique » (2005) Université de Liège.

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1.3. Quels enjeux pour les lotissements péri-urbains ? « L’éclatement des villes en une juxtaposition de périphéries indéfinies, caractérisés par un aménagement souvent chaotique et un cloisonnement des activités, conduit en effet à de multiples constats négatifs » (Rey, 2013) Dans un contexte de développement durable, nous allons exposer les différentes incidences que pose le fait de favoriser ce développement résidentiel, selon les trois piliers « durable » qui est un mode d’analyse transversale reconnu par tous : l’environnement, le social et l’économie. Nous verrons d’une part comment la ségrégation spatiale a engendrée toutes sortes de phénomènes négatifs comme une fragmentation sociale, une augmentation des consommations d’énergie multipliant les pressions nuisibles sur le paysage et l’environnement, ainsi que le surcoût économique de la périurbanisation. D’autre part des éléments plus positifs afin d’éviter une stigmatisation (Rey, 2013)(Da Cunha & Von Ungern-Sternberg, 2003)(Legué, 2006).

1.3.1.

Figure 42 : Les 3 piliers durables Source : (URL : http://www.ecoloinfo.com) Consulté le 05/03/16 (En ligne)

Identités sociales et problématique contemporaine

Dans cette première partie, nous allons nous intéresser sur la relation entre les tissus résidentiels et l’aspect social, dans le contexte du développement durable, ceux-ci se doivent d’être vivables et équitables. Nous verrons ici les aspects plus négatifs qu’engendrent ces espaces périurbains et plus particulièrement les lotissements. En effet ces espaces sont souvent stigmatisés comme étant enclavés sur eux-mêmes et comme nous l’avons vu, si la maison avec jardin est voulue, « ni la commune ni la mobilité ne sont choisie. Les nouveaux résidents arrivent avec la croyance qu’une sorte d’esprit villageois résulterait d’habiter un lotissement » et pensent « répondre à leurs besoins de nature, mais la maison individuelle isolée au milieu de sa parcelle », amène parfois à la désillusion « lorsque la végétation se limite aux haies du voisin. Mais ils s’acclimatent à cette vie et cette dispersion géographique a des conséquences sociales parfois paradoxales. Les communes voient leur population augmenter, et pourtant elles manquent de la plus élémentaire urbanité. » (Forum vies mobiles, 2013)

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A. Comment définir la vie en lotissement ?

Comme nous l’avons déjà esquissé, la vie sociale en lotissement présente un stéréotype qui figure dans les mentalités collectives comme le fait qu’il y ait une fragmentation sociale dans ces tissus. Il est vrai que, de prime abord, l’individualisme que représentent la maison et la voiture que nous avons déjà décrit précédemment en sont une fatalité. Outre le caractère individuel, le lotissement présente dans sa première approche un caractère collectif, du fait de sa forme, un ensemble de maisons connectées devrait créer une identité au sein du quartier. Cependant, ce milieu monofonctionnel ne propose aucun appui pour la sociabilité. Et pour cause, « l’esprit communautaire ne naît pas de la juxtaposition d’individualités, mais éclot dans un contexte de partage et d’organisation de la vie quotidienne. En effet, le terreau de la vie sociale, c’est l’espace public » (Legué, 2006)(Smoos, 2007)(Roux J. M., Pour en finir avec le périurbain, 2013). Premièrement, ce serait donc plutôt cette fragmentation spatiale du tissu parcellaire individuel qui créerait des enclavements sociaux. Mais deuxièmement, comme nous l’avons vu, la commercialisation a entraîné une quasi absence d’espaces publics, en réalité, seule la voirie constitue l’espace public, « à peine atténué par la présence éventuelle de quelques jeux d’enfants » (Legué, 2006), « l’espace privé et la voirie qui le dessert » ne produisent pas d’alternatives à l’enclavement étant donné l’absence Figure 43 : Illustration « jeux interdit : terrain privé» d’espaces publics pour le support d’une Source : Flore Bardot «Poser les conditions de l’urbanité : la vraie urbanité quelconque. (Paroucheva-Leruth, alternative aux lotissements » (2008-2009) 2008)

« Leur identité n’est donc pas affirmée », si le lotissement est en continuité d’un ancien village, la convivialité existe, mais les nouveaux habitants « font preuve d’une certaine méconnaissance des usages sociaux locaux. Ils ne côtoient pas les anciens. » (Legué, 2006). C’est donc pour certains, un village dortoir, ou les habitants peuvent tendre à se replier sur eux-mêmes au sein de la maison et du jardin, les seuls espaces qui leur restent (Legué, 2006)(Smoos, 2007) (Roux J. M., 2013). Par conséquent, ces développements urbains sont souvent accusés de participer à la mauvaise image des espaces périurbains, notamment à travers les modèles de maisons dites clés-en-main (Raulin, 2012).

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Une chose plus grave encore, les marges d’évolution sont très restreintes « en raison notamment des incohérences entre trames, îlots et parcelles » (Roux J. M., 2013). En effet ces pavillons se trouvent généralement au centre d’une petite parcelle entourée d’un jardin, toute extension semble irréalisable (Mangin, 2005). « Il serait pourtant d’une grande utilité d’explorer via une étude paysagère et urbanistique préalable la configuration de constructions mitoyennes autour d’espaces publics de qualité », sans relevé le fait qu’elle présente des avantages économiques et environnementaux, « elles permettent de favoriser le rapprochement social et la continuité d’un modèle villageois par le partage d’activités communes. Dans ce Figure 44 : Prise de vue aérienne d’un lotissement dans la région de Mons Source : GoogleEarth contexte, il faut signaler que les projets d’habitat groupé connaissent un regain d’intérêt important » (Smoos, 2007). « Il faudrait favoriser le maintien ou la mise en valeur des qualités initiales des lieux. Plutôt que de viser à créer des alignements de type rue. Une nouvelle tendance apparait depuis peu, incitent les futurs constructeurs à souhaiter davantage de logements "écologiques". Si ce souci est louable, il va régulièrement de pair avec l’image d’une maison isolée dans un coin de nature préservée… c’est-à-dire tout le contraire d’une utilisation parcimonieuse du sol » (Smoos, 2007).

B. Une population vieillissante Le plus gros problème de ces entités urbaines pionnières de la périurbanisation construites dans les années 1970/1980, c’est qu’elles connaissent aujourd’hui un double vieillissement : D’une part leur population pionnière qui était venue accompagnée de leur famille, se retrouve aujourd’hui dans des logements inadaptés, en effet les parents ont vieilli et les enfants sont partis. Les pavillons ne correspondent plus à leurs modes de vie actuels (Bringand, 2013). De plus, beaucoup de logements deviennent de moins en moins adaptés à l’état physique de certaines personnes âgées qui développent des problèmes de santé ou de mobilité, voir un handicap. Le problème c’est qu’une grande partie n’est pas motorisée et la cohésion sociale étant assez rare, ils se retrouvent enclavés et, selon les parcours familiaux, le seul lien social qu’il leur reste est la famille leur rendant visite. En 2050, avec environ 1 personne sur 3 ayant plus de 60ans, les enjeux du vieillissement et de la dépendance des personnes âgées sont donc réels (Tanguy/Fordin, 2012)(Rey, 2013). D’autre part, elles subissent une usure et une inadaptation de la structure urbaine et architecturale aux nouveaux besoins de la société contemporaine. Malheureusement, comme nous l’avons vu, ces lotissements sont aujourd’hui urbanistiquement bloqués. Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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1.3.2.

La queue des territoires et enjeux climatiques

Nous verrons ici, comment l’étalement urbain a des répercussions sur l’environnement, nous verrons que cette urbanisation n’est aucunement vivable et viable en se développant d’une part uniquement sur des terrains vides, inexploités ou agricoles présentant un gaspillage d’espace considérable. D’autre part, en quoi les périurbains influencent le réchauffement climatique. A. Artificialisation des terres agricoles et naturelles a. Les chiffres en Belgique Comme nous pouvons le voir sur le diagramme ci-dessous (voir figure 42), bien que les surfaces non artificialisées représentent la majorité du territoire Wallon (84.8% > 1.400.00 Ha), ce sont les zones résidentielles (5.7% >97.000 Ha) et les infrastructures de transports (6% > 100.000 Ha) qui représentent une part considérable des terrains artificialisés. En quoi est-ce négatif ? Comme on le sait, l’un des principes du développement durable réside dans l’utilisation rationnelle des ressources et matières premières et le sol en est une, son artificialisation déraisonnée est donc une entrave au développement durable. Un fait encore plus marquant est leur évolution, entre 2001 et 2006, (voir figure 42 ci-dessous), les zones artificialisées ont progressé de 5.4%, tandis que les zones naturelles ont régressé de 0.7% et c’est surtout les zones résidentielles qui connaissent l’accroissement le plus important (+6.8% représentant 6 158 Ha), ainsi que les infrastructures routières (+2.6% représentant 2.577 Ha). D’autres activités humaines comme l’industrie, les commerces ou les bâtiments agricoles ont connu une plus forte augmentation, mais cela reste relativement faible en quantité, représentant de 300 à 1000 Ha d’expansion. A contrario, les espaces agricoles ont perdu 8.055 Ha et les forets 2.670 Ha.

Figure 42 : Tableau reprenant l’évolution des principales catégories d’occupation du sol entre 2011 et 2006 en région Wallonne et diagr amme représentant les principales catégories d’occupation du sol en région Wallonne en 2006 Source : CPDT – CREAT/UCL – Etat du territoire wallon (09/2008)

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b. Les effets sur la campagne On voit donc bien que les enjeux de l’artificialisation des terres naturelles soient de minimiser la fragilisation de la biodiversité, de conserver les paysages naturels et de réduire les risques d’inondations des territoires imperméabilisés, c’est donc un enjeu écologique majeur dans le développement urbain durable. Mais outre le facteur écologique, le développement urbain durable se doit d’être vivable et viable, or cette artificialisation incontrôlée impact énormément le monde agricole. En effet, économiquement, la raréfaction des terres, particulièrement en Belgique, entraine une hausse du prix du foncier agricole engendrant une crise pour les petits exploitants, mais aussi socialement parlant, des tensions naissent parfois entre nouveaux résidents en lotissement et population rurale ou agricole. B. Les impacts sur le réchauffement climatique L’un des principes du développement durable est qu’il faut impérativement utiliser rationnellement les ressources et matières premières, ces ressources sont consommées sous forme d’énergie dont on peut voir la répartition, selon les activités humaines sur le diagramme ci-dessous (Figure 44). On peut voir que le transport (20%) et le logement (21%) représentent les principales consommations d’énergie. L’enjeu pour le développement durable est donc d’économiser ces énergies et comme nous l’avons vu dans les précédentes parties, cette extension urbaine a pour conséquences un allongement des distances, une motorisation en augmentation et une difficulté à desservir ces espaces en transports en commun. Les rurbains sont donc souvent montrés du doigt comme les mauvais pollueurs qui, dépendant de plus en plus de cette mobilité, entrainent une surconsommation en énergie fossile non renouvelable, étant l’un des principaux enjeux environnementaux des villes pour les décennies à venir.

Figure 43 : Facteurs de la surconsommation d’énergie dans les zones périurbaines Figure 44 : Diagramme de la consommation finale d'énergie en Source : (URL : https://www.belspo.be) Consultée le 18/02/16 (Plus en ligne) Belgique par secteur en 2013 (%) Source : Agence internationale de l’énergie et IWEPS (2015)

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a. Les rurbains mauvais pollueurs ? Comme nous l’avons vu précédemment, si l’on reprend la carte de consommation d’énergie pour les trajets domicile-travail présentée dans la première partie. Présentant celle-ci par personne, nous voyons nettement que les rurbains consomment presque le double d’énergie par personne (19.7% contre environ 11%). Mais si l’on replace celle-ci, selon l’importance de la population, la carte sur la consommation d’énergie annuelle des communes s’inverse et ce sont bien entendu les centres urbains où la densité est beaucoup plus forte qui concentrent la grande majorité de la consommation, il faut donc relativiser vis-àvis de la pollution, certes réel, des habitants périurbains (Voir figure 45) (SOLEN, 2012).

Figure 45 : Carte (1) Consommation d’énergie pour des trajets domicile-travail (kWh/p.tr) par personne en 2001 et carte (2) Consommation d’énergie pour des trajets domicile-travail (GW/h) par commune en 2001. Source : Savenberg, L. Brück, H. Malry et J-M.Halleux « les comportements résidentielles des ménages face à la problématique de développement durable.

Figure 46 : Distances parcourues et durées des déplacements locaux, entre 1982 et 2008. Source : Réseau Action Climat France (RAC-f), « Etalement urbain et changements climatiques », financé par le MEDDTL.

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Par ailleurs, bien que les territoires se soient rapprochés, les distances se sont allongées (Voir figure 46). Ce qui signifie que les émissions de gaz à effet de serre par personne ont augmenté. En effet il y a eu un impact de la périurbanisation sur les déplacements entre 1982 et 2008, les distances quotidiennes parcourues par personne (plus 6 ans d'âge) en déplacements locaux (moins de 80 km) sont passées de 17 à 25 km. Par ailleurs, elles augmentent à peu près autant au centre qu'en périphérie. (Roux J. M., 2013)

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C. Le pavillonnaire en manque de compacité Nous avons vu que l’habitat caractéristique de l’étalement urbain était la maison individuelle, celle-ci est souvent présentée comme parent pauvre de l’urbanisme, car elle engendre des consommations d’énergie excessives. Et ce n’est pas le caractère individuel, mais plutôt la forme urbaine que ces espaces ont engendré qui est en jeu ici. En effet, « la continuité entre les bâtiments, ou la mitoyenneté, est présentée comme le critère le plus important en termes de réduction des consommations énergétiques des bâtiments. » Ce qui rend la maison 4 façades moins économe que « le logement collectif, la maison mitoyenne se situant entre les deux. (SOLEN, 2012)

Figure 47 : Réduction des consommations de chauffage selon la typo-morphologie des tissus Réalisés sur base du projet SAFE (2012-2014) (la Région wallonne et DGo4)

Le projet de recherche SOLEN (mai 2012/août 2014) avait pour objectif d’étudier l’efficacité énergétique des quartiers résidentiels wallons existants. Ils ont testé l’impact de la mitoyenneté sur les quartiers périurbains, le premier échantillon étant uniquement composé de bâtiments isolés du type « 4 façades ». Les gains énergétiques obtenus sont significatifs puisque le second échantillon composé de bâtiments groupés par 2 (soit 2x2 maisons semi-mitoyennes), a obtenu une réduction des consommations de chauffage s’élevant à 13% et le troisième échantillon composé d’un groupe de quatre maisons mitoyennes (soit 2 maisons mitoyennes et 2 maisons semi-mitoyennes) a engendré une réduction des consommations de chauffage de 19% en moyenne. (Voir figure 47 ci-dessus) Un autre paramètre qu’il faut prendre en compte, est le bio-climatisme. Aujourd’hui, la composition du quartier, l’orientation des habitations et la composition des façades des quartiers périurbains, type lotissements, découlent le plus souvent de réflexions purement fonctionnelles comme : « Le faîte parallèle ou perpendiculaire à la voirie, façade relativement opaque à rue (une porte d’entrée et une porte de garage), façade ouverte vers le jardin à l’arrière quelle que soit son orientation ».

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1.3.3.

Le surcoût de la périurbanisation

Le troisième pilier du développement est l’économie, en effet on doit pouvoir développer les villes, selon une économie viable et équitable. Or cette périurbanisation engendre des coûts au niveau collectif. L. Vigneau parle de « surcoût de la périurbanisation ». Au total, on estime qu’en Belgique, un budget annuel de 11 à 15 millions d’euros est nécessaire pour réaliser l’équipement des nouvelles zones d’habitat périurbaines. Un exemple concret est le coût d’équipement d’une parcelle individuelle, selon sa largeur à front de voirie (voir figure 48), on peut voir qu’une parcelle de 7m coute 7 à 8.000 euros et qu’une parcelle de 20 m coûte 14 à 15600 euros. D’autant plus qu’il y a des coûts d’entretien comme « l’entretien des voiries, le renouvellement des équipements, sécurité, nettoyage»(Vigneau, 2012)(Touati et Nessi, 2015), les extensions dues l’éloignement, d’une part, des transports en commun et d’autre part de la distribution du courrier ou encore la récupération des déchets(Touati et Nessi, 2015). « Des calculs montrent que le coût global (investissement + fonctionnement) d’une maison individuelle isolée serait trois fois supérieur à une surface équivalente en collectif dense, mais ces deux biens « comparables » délivrent-ils le même service ? » (Savenberg et al., 2001)

Figure 48 : Les couts d’équipements d’une parcelle d’habitation Source : Savenberg, L. Brück, N. Mairy et J.-M. Halleux, « les comportements résidentiels des ménages face à la problématique du développement durable en région wallonne » (2001)

Aujourd’hui, il est clair que ces nouveaux équipements, ces voiries, ces réseaux ne serviront que l’intérêt individuel des nouveaux résidents. Les communes sont parfois subventionnées par « le pouvoir régional pour indirectement financer l’extension des réseaux en milieu périurbain, lequel reporte la charge sur l’ensemble de la collectivité, à travers les impôts » (Vigneau, 2012)(Savenberg et al., 2001).Toutefois, dans le cas d’un lotissement avec ouverture de voirie, comme nous l’avons vu, la plupart des surcouts « sont pris en charge par le promoteur-lotisseur, » restant un surcoût inutile que les promoteurs réinjectent dans le prix final (Savenberg et al., 2001).

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1.3.4.

Une périurbanisation stigmatisée (Le contrepied)

Comme nous l’avons vu tout au long de ce premier chapitre, le tableau dressé des espaces périurbains n’est guère attrayant, et c’est une constatation de l’ensemble de la profession, « le périurbain a mauvaise presse », étant l’opposé du principe de la ville compacte, il subit la majorité des critiques de la part des urbanistes. « Mais c'est un périurbain réduit à des objets emblématiques, comme le lotissement, qui serait coupable de la monotonie et de l’inélégance de ces espaces. »(Dodier, 2013) Un point méthodologique, il subsiste deux sortes de méthodes afin de caractériser l’étalement urbain, comme nous l’avons fait, une première forme se réfère à des données quantitatives, donnant l’impression d’un « l’individu périurbain » unique. Par ailleurs, des recherches basées sur des travaux plus qualitatifs (Dodier, 2013) permettent de dégager une vision plus positive, réelle et vivante de ces espaces. Il est clair que le développement du périurbain a été chaotique, mais à trop vouloir blâmés et stéréotypés ces espaces, on passe à côté des diversités que peut offrir ce type de tissu (Roux J. M., 2013)(Mettetal, 2014). Nous allons démontrer que ce cliché est à prendre avec recul. Ce manque d’urbanité, cette dépendance au centre, cette pollution engendrée que l’on reproche aux espaces périurbains est stéréotypés. Enfin nous essayerons de sortir de l’individu périurbain unique en présentant une pluralité de profils habitant ces espaces. A. Une certaine qualité de vie Nous avons vu que la raison principale dans le choix d’une commune des nouveaux propriétaires périurbains était la recherche de verdure et de nature. Bien que le lotissement pauvre en cadre végétal existe, certains quartiers présentent une qualité d’espaces verts à ne pas sous-estimés Si beaucoup d’habitants travaillent en centre ou en périphérie des villes, dans un contexte bruyant et stressant, parfois étouffant, « il existe une spécificité sociale dans l’habiter périurbain, c’est bien celle d’un fort rapport affectif au logement ». (Dodier, 2009) Comme nous l’avons vu, ce logement en périphérie est pour certains vitale, pour d’autres ce sera le jardin, où on se saluera « par-dessus la haie », où on se parlera (Dodier, 2009) Pour les jeunes, les jeux communs dans les espaces verts ou chez les uns ou les autres, les services mutuels de covoiturage, génèrent des relations sociales plus soutenues qu’en ville, puisque le voisinage est assez homogène. De plus, les habitations se prêtent « à des transformations qui ailleurs mobiliseraient de lourdes mécaniques des copropriétés ». (Roux J. M., 2013)

Figure 49 : Illustration de la qualité de vie de la périurbanisation Source : (1) (URL : http://www.belle-campagne.be) (2)(URL : http://http://www.agencecbi.com) (3) (URL : http://www.renaissanceproperties.be Consulté le 04/05/2016) Consultée le 01/05/16 (En ligne)

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B. « L’effet barbecue » De plus, si on étudie l’empreinte carbone via l’intensité des déplacements motorisés, ces espaces ne se distinguent pas radicalement des espaces urbains. En effet, les précédentes prospections que nous avons pu voir ne prennent pas en compte les déplacements liés aux loisirs et se focalisent sur les déplacements domicile-travail : C’est ce qu’on appelle l’effet barbecue.(Forum vies mobiles, 2013) C’est le nom d’une étude réalisée début des années 2000 par deux chercheurs, Jean-Pierre Orfeuil et Danièle Soleyret. Remettant en cause le lien entre la mobilité et la forme urbaine, « les urbains devraient « compenser » leur manque d’environnement naturel en se déplaçant plus fréquemment » et beaucoup plus loin le week-end et en vacances. A position socio-économique équivalente, les périurbains parcourraient même moins de kilomètres, voir l’exemple (figure 50 ci-contre) entre les différentes agglomérations de Paris et de Rome.

Figure 50 : Comparaison des distances parcourues à Rome et Paris Source : Le forum vies mobiles (2013), « réhabiliter le périurbain » p.5

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Une étude, qui tend à nuancer les vertus supposées de la ville compacte et des centres denses qui, s’appuyant sur les effets bénéfiques d’une mobilité douce et locale, ne serait pas si durables que l’on puisse penser au regard de ces « déplacements compensatoires » (Munafò, 2014). Si l’on regarde ce graphique (diagramme 2 figure 51 ci-dessous), la courbe de Peter Newman et Jeffrey Kenworthy qui met en évidence la relation entre densité et réduction des déplacements s’inverse si l’on y ajoute les déplacements de loisirs (diagramme 1) :

Figure 51 : Diagramme 1 représentant l’effet barbecue et diagramme 2 le rapport entre mobilité pendulaire et densité Source : Capture d’écran issu de la vidéo de Sébastien Munafò (26 Novembre2014), dans « Questionner l’effet barbecue » dans le cadre du forum vies mobiles. Consulté le 18 Mars 2016, (URL : http://fr.forumviesmobiles.org/video/2014/11/26/questionner-leffetbarbecue-2686)

Une autre notion est celle de la durabilité « qui se définit comme ce qui peut se maintenir sur le long terme et s’adapter aux changements de son environnement. » De ce point de vue, la périurbanisation présente beaucoup plus de possibilités et de souplesses (Forum vies mobiles, 2013), puisqu’elle constitue une urbanisation encore récente et comme nous l’avons vu les espaces vacants y sont encore nombreux, contrairement aux centres villes. Cependant les effets négatifs portés sur la mobilité locale quotidienne restent réels, des études Françaises présentées par le collectif « Réseau Action Climat France» (RAC-f) dans « Etalement urbain et changements climatiques » « montrent qu’un ménage périurbain consomme 3 fois plus d’énergie pour ses déplacements de proximité qu’un ménage résidant au centre, à taille, composition et revenus égaux » (Rey, 2013).

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C. Les différents modes d’habiter périurbains Afin de sortir de ce modèle unique de l’habitant périurbain (Dodier, 2013), nous allons décortiquer cette diversité des modes d’habiter périurbains en présentant une étude qualitative. Révélant neufs différents types d’utilisateurs (Rougé, 2013). Ces portraits robots des habitants périurbains sont très portés sur la mobilité, mais reflètent bien la façon de vivre ces espaces. On différencie 3 principaux profiles caractéristiques (voir figure 52) : 

Le premier, le replié sur le ménage (23%), correspond à « l’individu type » du périurbain stigmatisé. Caractérisé par une faible mobilité à l’extérieur du logement, il travaille en périphérie du pôle urbain, se rend que très rarement dans son village et ne se déplace que très rarement pour les loisirs (Enclavement social).



Le villageois (24%), correspond au type peut être le plus durable, ce sont des personnes qui « se considèrent généralement bien intégrées dans leur commune » et utilise celle-ci pour les déplacements de proximité (courses, balade…) ainsi que les activités de loisirs ou de sociabilités. Tout en ne les empêchant pas de fréquenter le pôle urbain ou les périphéries alentours. (Urbanité)



Le « multi-compétents » (26%) correspond à « des individus qui pratiquent la ville au choix. Ils sont à la fois bien intégrés et actifs », spécialement sur le plan associatif ou politique, dans leur commune de résidence. Leur mobilité soutenue que l’on peut voir sur la figure 52 en fait leurs caractéristiques principales (Dodier, 2013)(Rougé, 2013). Figure 52 : Typologies des modes de vie périurbains Source : Le forum vies mobiles (2013), « réhabiliter le périurbain » p.34

On notera que la fragmentation sociale et l’enclavement des lotissements sont réels puisqu’ils sont représentés par les repliés, les reclus et les captifs ainsi que ceux portés sur l’extérieur comme le navetteur (10%), le périphérique (10%), hyper-mobile (4%). Mais ils ne représentent pas la majorité des habitants, puisque la moitié (50 %) sont des villageois et des multi-compétents, des profils étant beaucoup plus portés sur la commune de résidence, laissant paraître une vraie urbanité et une qualité de vie dans le village. Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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Synthèse de la première partie

Cette périurbanisation est donc une nouvelle notion dans la compréhension de cette ville qui ne cesse de s’étaler, moins vite que dans la période charnière d’après-guerre, mais tout de même à un rythme soutenu avec en parallèle des superficies par habitants qui augmentent. Nous avons vu que c’est un mode de développement urbain qui s’est formé grâce à l’arrivée de grandes infrastructures routières et à l’avènement de la mobilité automobile, qui le caractérise aujourd’hui, par une dépendance pendulaire à un pôle urbain. Une forme urbaine définie par un fort individualisme symbolisé par une typo-morphologie caractéristique : la maison individuelle détachée et dispersée, qui a créé des tissus discontinus et désolidarisés du tissu historique. Dans un contexte économique propice, ce mode de développement urbain a été engendré par un zonage inapproprié, mais surtout par une politique d’accession à la propriété irréfléchie. Ce qui a donné naissance aux lotissements et à la prédominance de l’autopromotion, emblèmes de ces décennies d’urbanisation. Des espaces comportant de nombreux désavantages sociaux, économiques et environnementaux malgré une qualité de vie certaine correspondant à la demande de la population. En ce début de XXIe siècle, l’image de la densité urbaine propose une alternative à l’expansion urbaine (Feuillatre, 2012), il faut construire la ville sur la ville et non le contraire comme aujourd’hui. (Berthier, 2007) Il faut donc cesser de maudire et d’exclure le périurbain, au contraire « la maîtrise de celui-ci doit constituer un des principaux enjeux des politiques d’aménagements » puisque paradoxalement le manque de foncier se fera de plus en plus ressentir (Roux J. M., 2013). Il faut composer avec les erreurs du passé puisqu’elles constituent aujourd’hui le potentiel futur pour l’élaboration de la ville durable, mais il ne faut pas remettre en question la maison individuelle pour autant, elle reste un habitat agréable et digne d’une bonne qualité de vie, il faut négocier un nouvel espace urbain englobant ces espaces aujourd’hui en marge des réflexions de densification.

Figure 53 : lotissement du bois de Besonrieux (Louvain) Source : (URL : http://cielmabelgique.skynetblogs.be/tag/lotissement) Consultée le 28/04/16 (En ligne)

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2. Le « Bimby » dans les théories du développement urbain durable : la densification des lotissements péri-urbains existants. 1.1. Introduction au concept Notre sujet d’étude est donc le concept « Bimby » : littéralement « Build In My Back Yard » ou « Construire dans mon jardin » étant un projet français sélectionné par l'Agence Nationale de la Recherche (ANR) en 2009 dans le cadre de son appel à projets « Villes Durables ». Développé par Benoit Le Foll et David Miet, tous deux architectes-urbanistes, ce projet a rassemblé pendant 3 ans dix différents acteurs comme les écoles d’architecture de Paris Belleville, Rouen et Marseille ainsi que divers bureaux d’étude. En 2013, c’est une vingtaine de communes françaises qui ont expérimenté le processus. Le Bimby est l’une des solutions potentielles pour enrayer l’étalement urbain, « visant à faire émerger une nouvelle filière de production de la ville en agissant au sein des quartiers pavillonnaires existants » suivant un principe de densification, dite « douce » ou « horizontale », en utilisant la division parcellaire et en mobilisant une pluralité d’acteurs de l'urbain (habitants, techniciens, élus) afin de mobiliser le foncier disponible des tissus pavillonnaires existants.(Miet et Le Foll, 2011) « L’objectif serait de renouveler et de densifier progressivement ces lotissements, pour une croissance interne de la ville, une intensification d’ors et déjà possible, sans mutation profonde des structures existantes et en conservant un mode d’habitat individuel » répondant aux attentes des futurs propriétaires (Bringand, 2013). Nous verrons dans ce chapitre, d’une part, les grands principes du concept. D’autre part, la réponse vis-àvis des enjeux de la ville durable évoqués dans la première partie et enfin les différentes formes d’application expérimentées en Europe, en France et en Belgique.

Figure 54 : Illustration du logo « Bimby » Source : Projet de rechercher Bimby,(URL : Bimby.fr) Consultée le 10/11/15 (En ligne)

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1.1.1.

Une densification douce et horizontale

La densification est un concept urbanistique global proposant une augmentation du bâti et de la population par hectare. Ayant la particularité d’être connotée de manière plus positive depuis les années 1990 parce qu’elle constitue une des issues inévitable pour bâtir une ville durable et lutter contre l’étalement urbain puisque « moins consommatrice d’espace et de ressources » elle permet « de faire des économies dans les réseaux et contribue à la diminution énergétique liés aux déplacements » (Touati A. , 2014)(Touati et Nessi, 2015). Il existe deux grandes différentes thématiques de densification qui ressortent parmi les théories actuelles : 

Une densification verticale (ultra densité et ville verticale) : vision urbaine et intense. On construit en hauteur afin de réduire l’emprise aux sols des bâtiments. « Dans la plupart des grandes agglomérations, des projets de construction de grandes tours pullulent », mais le grand problème de cette densification, c’est qu’elle est très mal perçue par l’opinion publique (ACSE, 2014). De plus une verticalité ne serait pas un frein à la dissémination des zones d’habitats pavillonnaire (Roux J. M., 2008).



Une densification horizontale (les théories du « New urbanism », du « TOD » et du « Bimby »), vision périphérique et douce, consistant à densifier les tissus urbains existants en insérant progressivement et discrètement un ou plusieurs logements, ne changeant pas de manière significative les formes urbaines. (Touati A. , 2014)(Bendimérad, 2015)

On pourrait rajouter aussi la création de nouvelles villes écologiques en périphéries des villes existantes. Mêlant étalement urbain et quartier dense et durable : les Eco-quartiers. Ces 3 principes sont bien entendus complémentaires, mais nous nous focaliserons dans cette étude sur la densification horizontale qui est la réponse concrète à l’étalement urbain, en agissant directement là où se déroule le problème.

Figure 55 : Représentation d’une même densité pour trois formes urbaines différentes. Source : Réseau Action Climat France (RAC-f), « Etalement urbain et changements climatiques », financé par le MEDDTL.

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A. Un principe de division-construction La première forme de densification douce, qui est la « clef technique» du Bimby, repose sur la construction sur parcelles détachées (dents creuses). Mais, surtout sur la division parcellaire qui est une action foncière individuelle concernant, généralement, des propriétaires privés qui désirent découper une partie de leur terrain déjà bâti en deux. L’objectif étant de le vendre afin d’accueillir une nouvelle maison individuelle, dans le cadre des potentialités définies dans les prescriptions urbanistiques (Voir figure 56) (Miet et Le Foll, 2011).

Figure 56 : Exemple de division-construction type « en drapeau ». Source : Roland Vidal et Luc Vilan, « La métropole oubliée » (2014)

Ce mode de production peut être désigné comme traditionnel, car il est à l’œuvre depuis plus d’un siècle. Rappelons qu’en effet la division n’est pas une découverte. Depuis le XIXème siècle, le processus de division-construction a eu un rôle majeur dans la densification naturelle des villes, plus précisément dans les quartiers périurbains de nos villes (Sabatier, 2011). On sait qu’aujourd’hui, sans avoir la faculté de la chiffrer, que la part de la division-construction dans l’urbanisation pavillonnaire diffuse est significative (Sabatier, 2011). Un exemple concret (Voir figure 57), un particulier désire acheter un terrain à bâtir pour son projet personnel, il trouve en collaboration avec l’agence immobilière, une maison à vendre avec un terrain de 1020m². En quatre mois, il achète la maison, divise le terrain en deux lots et revend ensuite la maison existante à un jeune couple (Fordin, 2011).

1020m²

800m² + 220m²

Figure 57 : Division parcellaire par l’initiative d’un habitant Source : Fordin Isabelle, « Acheter et diviser un terrain pour vendre et louer » (2011) Projet ANR Bimby.

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B. Les différents tissus d’application Comme nous avons vu, il existe différentes structures parcellaires au sein de la périurbanisation, certaines sont plus ou moins propice à la densification : le diffus, le lotissement et l’individuel groupé (Vilmin, 2015). Nous avons choisi d’appliquer la démarche Bimby au sein des lotissements, car comme nous l’avons vu, ils sont l’archétype de la périurbanisation et présente des caractéristiques typo-morphologiques propice à la densification résidentielle. Le projet Bimby a réalisé des prospectives plus précises afin de déterminer qu’elles étaient les réelles potentialités de division parcellaire dans une commune. Cette étude montre que chaque typo-morphologie peut accueillir des projets, en proportion de leur superficie au sein de la commune (Voir figure 58). Dans cette commune, sur 125 maisons existantes, 85 projets peuvent être réalisés d’ici à 2030, pour une densification d’1% par an, cela représente 5 projets par an.

Figure 58 : Les potentiels en fonction des différents tissus. Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consulté le 03/04/15 (En ligne)

C. Les obstacles récurrents à l’application de la démarche Bimby Outre le fait que la propriété privée représente un symbole très fort en France ou en Wallonie, plusieurs contraintes bloquent la faisabilité de ce concept, l’une plutôt idéologique et culturelle, l’autre plus technique et juridique. (Maréchal, 2014) Densifier le jardin des gens apparaît, au premier abord, purement utopique : « qui voudra d’un nouveau voisin dans son jardin ? » C’est la remarque générale au quelle les concepteurs de la démarche Bimby, Benoit Le Foll et David Miet, ont souvent eu droit. Ils ont donc analysé la source de cette réticence de la population et d’une grande partie des professionnels de l’urbanisme contemporain (Miet, 2013) : Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

Vallée Swann TFE : « Le Bimby »



« Penser pour et à la place des habitants ». Pour certains professionnels, il est difficile à croire « pourquoi et comment les propriétaires de maisons individuelles accepteraient une densification de leur parcelle.»



« Penser que la quantité et la qualité des logements sont produites par les grands projets d’urbanisme. » Certains professionnels n’imaginent pas le gisement foncier potentiel significatif que l’on pourrait soulever par la maison individuelle, tant au niveau quantitatif qu’au niveau qualitatif. (Miet et Le Foll, 2011)



Le phénomène social du « Nimby » (Voir paragraphe « 1.1.1.Les habitants, un urbanisme participatif » page 60).

Les obstacles sont, avant tout, techniques et juridiques. En effet, les règlements urbanistiques Belges ou Français sont très strictes. Ils définissent les règles d’alignements, de toitures et de reculs par rapport aux voiries (voir figure 59), qui doivent obligatoirement être respectées. Rendant les marges de main d’œuvre souvent très difficiles, voire impossibles au sein des tissus existants. C’est pourquoi une volonté communale est importante, pour d’abord changer les prescriptions urbanistiques afin de faciliter l’intégration de nouvelles constructions au sein des tissus pavillonnaires. Cela a été le point de départ de la réflexion en France.

Les reculs latéraux

…ou par rapport aux voisins

La problématique du parking

L’aspect extérieur des constructions

L’accessibilité à la parcelle

L’organisation des espaces libres

La hauteur des constructions

La connexion aux réseaux (eau, électricité, ADSL…)

Figure 59 : Illustration de la contrainte des règlements. Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consulté le 03/10/15 (En ligne)

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1.2. Un processus de gouvernance locale durable : Ce concept s’inscrit dans un processus de développement local durable. En effet, il met en relation tous les acteurs, sur une échelle horizontale et non verticale. Il se veut d’être un urbanisme démocratique : Poussées par les autorités, décidées par les habitants, aidés par les architectes/urbanistes, ce concept participatif met en relations tous les acteurs pour une plus-value individuelle et collective (Le Foll, 2011). Nous verrons dans cette partie le rôle que doit jouer la gouvernance, et comment les élus locaux sont le point de départ d’une démarche Bimby, nous verrons ensuite quelles filières de construction sont utilisées pour une densification de ce type. Enfin, nous comprendrons le rôle central qu’ont les habitants dans ce cercle vertueux (Voir figure 60).

« La densité est encore trop souvent pensée en termes quantitatifs au détriment d’une offre qualitative ce qui fait justement émerger les difficultés de son acceptabilité » (Touati et Nessi, 2015, p. 33)

Filière de construction locale

Architectes/Urbanistes

Figure 60 : Illustration de la filière Bimby Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consultée le 10/02/16 (En ligne)

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1.1.1.

Les élus, vers un « péri-urbanisme » ?

Une intervention « Bimby » naît d’un conjointement d’initiatives individuelles et d’une politique publique désireuse de stimuler et de contrôler son processus de création de foncier, afin de faire évoluer et densifier son territoire. Un processus Bimby « n’a de sens que dans le cadre d’opérations portées politiquement par les élus locaux, leur rôle est d’accompagner des processus déjà à l’œuvre, de les maitriser pour les orienter vers un optimum collectif, choisi politiquement. » (Raoul, 2015) Voici un exemple de prospective réalisée par le projet de recherche Bimby (Voir figure 61 cicontre). Un village périurbain de 1000 habitants, composé de maisons « 4 façades » à calculer pour son rythme de développement futur qu’elle doit construire plus ou moins 70 logements dans les années qui viennent. Les scénarios qui s’offrent donc à elles sont (Le Foll, 2011)(Miet, 2013) :  (1) Des lotissements traditionnels, comme nous le faisons actuellement (8.4 Ha).  (2) Un éco-quartier plus dense, mais avec des immeubles appartements (3 Ha) n’étant pas du goût des habitants.  (3) La filière Bimby par des maisons individuelles (0 Ha). Ceci pose bien entendu une question de gouvernance, il faut convaincre les élus de remplacer les projets en extension urbaine par un ensemble de micro-opérations reposant sur l’initiative de ses habitants. Une tâche difficile puisque « les élus des petites communes sont sensibles aux pressions de leurs électeurs et à leurs aspirations notamment en ce qui concerne leur cadre de vie » (Touati et Nessi, 2015). Figure 61 : Les différentes d’une commune pour urbaniser son territoire

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La première chose à faire serait d’accorder au périurbain une gouvernance. Afin que les autorités puissent émettre des stratégies d’intérêts collectives en permettant et en stimulant les division-construction dans la commune en question, par la voie des règlements d’urbanisme. En effet, les RCU et PCA deviendront ainsi un levier pour mobiliser le gisement foncier de la commune et un guide pour savoir comment construire les nouvelles habitations (Le Foll, 2011)(Roux J. M., 2013).

Figure 62 : Intégration des règlements d’urbanisme Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consultée le 12/02/16 (En ligne)

Un exemple avec 2 scenarios (voir figure 63 ci-dessous) : D’une part, un projet réalisé par l’initiative des habitants, qui ont construit leurs nouvelles maisons en intérieur d’îlot, après une division parcellaire en « drapeau ». Ce qui a pour conséquence de réduire la qualité paysagère des espaces végétalisés et, par la position centrale des nouvelles constructions, la qualité de vie des habitants. D’autre part, un projet intégré à un vrai projet communal. On aurait dû construire en mitoyen, afin de garder l’alignement en front de voirie et ainsi conserver un cœur d’îlot végétal et la qualité du voisinage. Cet exemple montre qu’il ne faut pas simplement se contenter de laisser le droit aux gens de diviser leur parcelle, il faut règlementer la division-construction (Le Foll, 2011).

Figure 63 : Conservation des cœurs d’ilots. Source : Benoit Le Foll « L’intensification pavillonnaire » (2011) Projet ANR Bimby

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1.1.1.

Les habitants, un urbanisme participatif

Comme nous l‘avons vu, bien qu’une intervention communale soit judicieuse et indispensable, les projets Bimby naissent d’une initiative individuelle. Leur rôle est absolument central dans le processus de densification pavillonnaire. Pour un urbanisme durable : « Il est primordial de cesser de raisonner pour les habitants, mais raisonner avec eux. » (Touati et Nessi, 2015) Pourtant, la densification résidentielle se heurte à un obstacle majeur aujourd’hui : son acceptation par la population locale. Elle présente souvent beaucoup de réticence et d’hostilité vis-à-vis de cette densification, comme la croyance d’être expropriée à la vue des illustrations Bimby ou le simple fait que l’on vienne déranger la tranquillité de certains lotissements en construisant une ou deux maisons, c’est le phénomène « NIMBY » littéralement « Not In My Back Yard » ou « pas dans mon arrière-cours : pas chez moi » (Touati et Nessi, 2015)(Miet, 2013). C’est pourquoi, le processus Bimby intègre une démarche participative et collaborative avec les habitants. Se faisant sous la forme d’entretiens ou d’interviews gratuites avec un architecte ou un urbaniste (Voir figure 64 ci-dessous). Dans la plupart de ces rendez-vous, ils ont relevé que les habitants sont souvent très intéressés et que la pluralité des situations de vie fait ressortir de nombreux projets pertinents qui s’offrent à eux (Voir statistiques figure 65 page suivant) (Miet, 2013).

Figure 64 : Photographies des entretiens type «Bimby» Source : David Miet (2013), «Bimby, filière courte : premiers retours d'expérience», Colloque CPDT : «Densification et qualité de vie» et Source : Robin Boidot Architectes (BRA) boidotrobin.fr (2012) Consultée le 12/04/16 (Enligne)

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Figure 65 : Statistiques des 130 entretiens Bimby effectués sur 2 communes. Source : Nolwenn Marchand, David Miet, Astrid Tanguy « Premiers retours d’expériences Bimby » (2012) Projet ANR Bimby

On voit sur les statistiques (figure 65), que la moitié des participants aux entretiens sont déjà intéressés par la démarche avant d’arrivés (48%). Et c’est 60% des participants qui repartent avec un projet de logement, principalement pour accueillir un proche (60%), essentiellement pour des petites maisons (60%) et majoritairement à court terme (69%). Le concept s’applique à de nombreuses situations (voir figure 66), au cas par cas, chaque propriétaire peut y trouver son compte, c’est parfois : une personne âgée vivant seule dans une maison ou un jardin trop grand pour elle (1 cas/6), un couple où les enfants sont partis, des parents qui font construire pour leurs enfants (1 cas/5). En cas de divorce, c’est rester à proximité des enfants, c’est aussi rapprocher les grands parents venant emménagés auprès de leur famille, construire un studio pour accueillir des étudiants ou dans la majorité des entretiens effectués c’est l’avantage financier issu de la division qui attire (46%) (Miet, 2013)(Tanguy, 2012).

Figure 66 : Les différentes situations de vie auxquelles le Bimby peut proposer une solution. Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consultée le 15/02/16 (En ligne)

Au final, ces entretiens permettent à chacun des acteurs concernés de trouver un avantage à la division parcellaire. En réadaptant sa maison à son usage ou diminuer la surface de la parcelle qu’on ne peut plus entretenir ou tout naturellement une belle opération budgétaire pour les propriétaires. (Miet, 2013) On voit donc que cette densification dans les jardins des habitants a reçu un accueil plutôt favorable dans les communes expérimentées par le projet de recherche Bimby.

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Nous avons, par ailleurs, effectué un mini-mémoire, dans le cadre du cours de méthodologie de recherche de Monsieur Pouleur de 2014/2015 à la faculté d’architecture de l’UMons, portant sur l’analyse des espaces « vacants » des lotissements. Nous avons recueillis, après interview de quelques habitants d’un petit lotissement rural, un zonage des différents espaces entourant les maisons. Les résultats étaient parfois surprenants comme le cas de la maison n°1 (voir figure 67), où presque la moitié du jardin était inutilisé (les espaces en rouge étant définis comme des zones inutilisées), la réponse obtenu à l’époque exprimait bien la situation : « Non ici c’est la pelouse… on y passe juste pour jeter les poubelles »6 Un exemple concret montrant que cette famille aurait accueilli, avec facilité, une division parcellaire.

Figure 67 : Résultats extraits d’une étude après entretiens avec les habitants sur les espaces vacants de leur jardins lotissements Source : Vallée Swann «Mini-mémoire : Le concept BIMBY est-il réellement applicable » (2015) Université de Mons.

VALLEE Swann, “résultats des enquêtes ”, Mini-mémoire : Le concept BIMBY est-il réellement applicable, question 5 (Mme Meheu) (2015)

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1.1.2.

Les professionnels de la construction : une filière locale.

Une fois les projets réalisés en concertation avec les habitants et sous l’appui des pouvoirs public, nous allons voir quelles sont les filières de constructions qui sont mobilisées. On distinguera deux types de densification douce. Le mode opératoire utilisé majoritairement dans les projets Bimby est une densification se faisant à l’unité et à l’initiative des propriétaires d’une maison ou d’un terrain. Ce qui correspond à la particularité de la prédominance de l’autopromotion en Belgique. Nous sommes dans une filière courte, c'est donc les entreprises locales qui vont bâtir ces maisons, étant les plus économiques (voir figure 68 ci-contre) et les plus créatrices d’emplois.(Sabatier, 2012)(Halleux J.-M. , 2005) Remarquons qu’une autre alternative est possible, moins présente dans le périurbain, sous la forme d’opérations d’habitats individuels ou collectifs. Construit par un professionnel (Roux J. M., 2013), entrainant ainsi l’extension de certains équipements (voiries ou réseaux) (Vilmin, 2015). « La filière courte Bimby peut coexister de manière complémentaire. »(Sabatier, 2012) En ce sens l’exemple anglais est intéressant, puisque dans une politique des années 2000, ils se sont investis dans une expérimentation. Un quart des nouveaux logements ont été produits sur des parcelles occupées (voir figure 69 ci-dessous). Ils l’ont baptisé « Garden Grabbing » littéralement « accaparement de jardin », ayant une connotation négative, car cette densification a connu de fortes contestations chez les habitants puisqu’ils étaient mis à l’écart des discussions. Le processus étant sous l’action de promoteurs « s’accaparant », c’est bien le mot, les jardins des quartiers pavillonnaires (Sabatier, 2012)(Halleux J.-M. &., 2013).

Figure 68 Les filières. Source : «S(t)imulation pavillonnaire» (2011), Ecole d’architecture de la ville et des territoires de Marnela-Vallée.

Figure 69 : Exemple d’un projet de « Garden Grabbing » en Angleterre. Source : Tim Hagyard dans «The Loss of the Garden » (URL : http://www.rudi.net/node/22333) Consultée le 20/02/16 (En ligne)

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1.3. Une réponse aux problématiques de la « ville durable » 1.1.1.

Les enjeux de la densification en 1ère et 2ème couronne

Si la densification verticale vise à la densification des centres urbains. La densification horizontale a l’objectif de remettre les zones périurbaines en ville et notamment les première et deuxième couronne. Leur proximité est l’une des raisons pour laquelle intervenir sur ces espaces, elles sont d’ores et déjà connectées avec la ville et les densités que l’on y trouve sont parfois très faibles. « D’autant plus que le périurbain, même sous sa forme la plus chaotique qu'il adopte, reste un territoire flexible, capable d'évolution et de réaménagement. » (Roux J. M., 2013). C’est pourquoi le Bimby répond aux enjeux des première et deuxième couronne, en proposant des logements à proximité des agglomérations. A. Accessibilité aux logements Outre l’enjeu de proximité, nous remarquons, que pour des raisons économiques, de plus en plus de ménages sont obligés de sortir des villes afin d’accéder à la propriété, en particulier les classes moyennes wallonnes. Si nous observons l’exemple de Bruxelles (voir figure 70), l’évolution des prix y est pondérée en fonction de la capacité d’emprunt des ménages. On s’aperçoit que, plus on s’éloigne du centre de Bruxelles, plus les prix diminuent et ce depuis le début des années 1970. Aujourd’hui, une parcelle coûte de 100.000 euros pour 10km de distance au centre à 40.000 euros pour 50Km de distance (Voir figure 70).

Figure 70 : Prix moyen des parcelles constructibles en fonction de l’éloignement au centre de Bruxelles (communes wallonnes de la régio n métropolitaine de Bruxelles). Source : Olivier Dubois et Jean-Marie Halleux dans « Marchés immobiliers résidentiels et étalement urbain contraint», Belgeo, 3 | 2003, 303 -328.

Ainsi, selon le profil d’un ménage ayant obtenu un prêt pour l’achat d’un terrain ou d’une construction neuve à 3 chambres. On remarque que seul 46 % de l’échantillon peut accéder à la première couronne Bruxelloise. En d’autres termes, 54 % de l’échantillon est contraint à l’éloignement (Halleux/Dubois, 2003). C’est pourquoi cette ségrégation sociale engendrée par ce manque d’accessibilité aux logements est l’un des principaux enjeux de la densification en première et deuxième couronne. Il est primordial d’y remettre des logements abordables et bien situés : « Il ne sert à rien de se fixer des objectifs élevés de densité là où les valeurs foncières sont basses, il faut que la demande soit forte » (Miet, 2013). Le Bimby apparaît donc, comme la solution pour améliorer cette accessibilité, car il agit au sein de ces couronnes en proposant une pluralité de typo-morphologie et répond donc à différents types de profils (famille, étudiant, famille monoparentale etc…) et différentes catégories socio-professionnelles. Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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B. Les théories du TOD : transformer la situation actuelle en avantage. Un des concepts de la densification horizontale est le T.O.D. (TransitOriented Development). Imaginé par Peter Calthorpe, il prévoit l'aménagement de zones résidentielles ou commerciales par une densité décroissante en relation avec un nœud de mobilité, étant une gare ferroviaire ou une station de transports (bus, métro, tramway). Ce concept est destiné à favoriser l'usage des transports en commun, le vélo et la marche piétonne puisque situées à proximité de ces pôles de mobilité. « Pour les citadins, la densité n’a d’attrait qu’accompagnée de la centralité, c’est pourquoi l’accessibilité simple et rapide à des transports collectifs est primordiale » (Raoul, 2015, p. 7)

Figure

70:

TOD,

Source:

Brück

Voici l’exemple du plan de mobilité de la ville de Charleroi (Voir figure 71 ci-dessous) qui intègre, dans ses enjeux de développement des transports en commun, des volontés fortes de densification résidentielle autour des différents arrêts potentiels d’une nouvelle ligne d’un BHNS (bus à haut niveau de service) : la zone en orange, localisant les habitations situées à moins de 500 mètres, représente 7500 habitants.

Figure 71 : Plan Communal de Mobilité de Charleroi exprimant le concept du TOD. Source : Plan Communal de Mobilité de Charleroi (2015)

L’enjeu pour le Bimby serait, ici, de densifier les lotissements de la zone orange, pour inciter les habitants à utiliser une ligne de transports en commun efficace, ou bien à utiliser le vélo puisqu’ils se situent à moins de 15 minutes du centre-ville (voir figure 71). Ce concept du T.O.D. peut donc être développé en parallèle ou en complémentarité de la filière Bimby, ce qui introduit une échelle plus large et donc une réflexion territoriale globale. Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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C. Densification démographique Pour la France, l’objectif à l’échelle nationale du Bimby est d’enrayer la pénurie de terrains à bâtir dans les petites communes périurbaines. Pour la Belgique, l’enjeu est tout autre, il faudra répondre à l’enjeu démographique des décennies à venir. En effet, la Wallonie comporte aujourd’hui (2010) +/- 1.500.000 ménages et on prévoit une augmentation de 180.000 ménages pour la période 2010-2020 et de 500.000 ménages pour 2010-2040 (Halleux J.-M. &., 2013) Dans la période 2008-2010, le nombre de ménages belges s’est accrus de 45 à 50 000 unités par an. Comme la hausse du nombre de logements ne suit pas ces évolutions démographiques, le déficit annuel est de 20 à 24.000 logements. 7 Afin d’éviter les scenarios actuels, les concepteurs du projet Bimby imaginent que si un propriétaire sur cent décide de diviser son terrain, ce sont 190.000 logements qui émergeraient des communes françaises chaque année. En Wallonie, on estime à 1.300.000 le nombre de maisons individuelles, si l’on extrapole la même hypothèse, ce sont 13.000 nouveaux logements qui sortiront des quartiers résidentiels existants wallons, sans engendrer d’étalement urbain. C’est en 10 ans 130.000 nouveaux logements pouvant « absorber » l’évolution démographique. Le concept de densification interne à la ville apparaît donc comme idéal pour répondre à la pression démographique Belge (Maréchal, 2014)(Miet, 2014).

Figure 72 : Evolution d’un quartier avant et après intensification pavillonnaire par la démarche Bimby. Source : Projet de recherche « Bimby » ANR (2012) 7

Chiffres issus de : (URL : http://www.luttepauvrete.be/publications/rapport6/I_logement.pdf) Consultée le 05/04/16 (En ligne)

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1.1.2.

Une densification répondant aux attentes sociales

Quand on parle de densification, elle est encore trop fréquemment perçue en terme quantitatif et correspond souvent à une densification verticale, donc en appartements, qui est rarement bien acceptée par les habitants. Nous avons vu qu’en Belgique, la préférence pour la maison individuelle en propriété privée est définitivement ancrée, c’est un souhait majoritaire (Roux J. M., 2013). Plutôt que d’en faire l’archétype coupable de tous les maux, « nous devrions faire le choix d’une densité en corrélation avec un mode de vie pavillonnaire et périurbain » (Touati et Nessi, 2015). Nous avons vu que ces espaces ont parfois des identités, des ambiances et des cadres de vie remarquables. Même si nous prônions (architectes, urbanistes, géographes…) une densification intensive, nous devrions prendre en compte la demande sociale. C’est ce que propose le concept Bimby : une densification qualitative qui « renouvèle le pavillonnaire par du pavillonnaire », réalisée selon les principes durables et correspond aux attentes de la population (Touati et Nessi, 2015). La superficie des nouvelles habitations étant modestes, elles vont s’insérer délicatement dans le tissu, sans grande modification du paysage existant, c’est une densification diffuse comme la ville dans laquelle elle s’inscrit (Sabatier, 2012)(Bendimérad, 2015).

Figure 73 : La ville à la campagne Réalisation Swan Vallée (2016)

A. Une solution pour les personnes âgées Comme nous l’avons vu, les lotissements subissent un double vieillissement, les maisons ne répondent plus aux besoins de leurs habitants. Certaines personnes âgées ont entrepris une démarche Bimby apportant différentes solutions pour leur maintien à domicile : 

« Pour financer les travaux d’adaptation de sa maison la personne âgée vend une partie de son terrain, permettant de réduire le travail d’entretien. Une nouvelle maison est construite.



La personne âgée vend sa maison après division et en construit une autre sur son terrain, plus petite et mieux adaptée, lui permettant de rester dans son quartier tout en ayant un logement neuf et adapté.



La personne âgée part vivre chez ses enfants qui auront procédé à la construction d’un second logement sur leur terrain, permettant d’éviter l’isolement de la personne âgée et de maintenir les liens familiaux intergénérationnels » (Tanguy/Fordin, 2012) (Le Foll, 2011). Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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B. Urbanité et nouvelle dynamique En réponse aux enjeux sociaux que nous avons décrits dans la précédente partie, la démarche Bimby offre beaucoup d’avantages. En effet, la densité n’est pas toujours associée à une intensité et une mixité. Cette filière, en revanche, par la venue d’une population nouvelle opère une polarisation sociale propre au Bimby. Les habitants de la « première heure » sont toujours là et voient apparaître de nouveaux voisins : plus jeunes, plus actifs, peut-être plus riches, ramenant leurs enfants qui avaient désertés le quartier (Touati H. N., 2015). La commune, combinant ces éléments au fil des années, peut commencer à réintégrer des espaces publics communs ou des jeux d’enfants. Une intensification des relations sociales se produit engendrant une urbanité qui renait et éventuellement un redynamisme économique qui maintient les commerces de proximité ou en créer de nouveaux (voir figure 74 ci-contre). Une mixité fonctionnelle gagne les unités résidentielles autrefois monofonctionnelles Figure 74 : Urbanité et intensité crée à la suite d’une démarche Bimby. Source : (URL : www.alterechos.be) Consultée le 20/04/16) (En ligne) que sont les lotissements, petit à petit la vie reprend… 1.1.3. Une densification qui respecte l’environnement Dans une réflexion globale, l’idée centrale du Bimby est de stopper l’artificialisation des terres. Comme nous l’avons vu, il agit au sein des quartiers existants, c’est donc une croissance interne de la ville (Miet, 2013). Permettant de minimiser la fragilisation de la biodiversité et de conserver la campagne. De plus, ce sont des maisons qui peuvent s’intégrer entre les reculs latéraux des zones d’aedificandi (3m en moyenne de part et d’autre), créant ainsi une mitoyenneté compacte, qui comme nous l’avons vu est une typomorphologie plus économe en consommation d’énergie. De plus, le gisement économique que représente la vente d’un terrain peut financer la rénovation énergétique, une problématique importante dans les zones périurbaines, où les pavillons existants sont devenus inadaptés aux exigences environnementales et aux normes de sécurités contemporaines. « Le confortement de ces quartiers par l’accueil de nouvelles constructions est possible », avec de moindres impacts sur les paysages naturels, les vues et le voisinage (Bringand, 2013). La construction se faisant au cas par cas, à l’unité, ces nuisances peuvent être minimisés par une conception auprès d’un architecte qui, dans cette démarche, reprend son rôle central à la fois collectif et individuel (Exemple figure 75 ci-dessous d’une réflexion issus d’un entretien réalisé par le projet de recherche Bimby ANR).

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Figure 75 : Possibilité de densification. Source : Exemple tiré d’un d’entretien réalisé dans le cadre du projet de recherche Bimby (ANR) (2012)

1.1.4.

Une densification viable et équitable

D’un point de vue communal, nous avons vu que le périurbain engendrait un surcoût collectif via les extensions de réseaux et de voiries. Avec le projet Bimby, les parcelles étant déjà connectées aux réseaux, il est intéressant pour une commune d’avoir un logement en plus sans avoir à financer ces extensions. C’est un développement urbain économiquement équitable. De plus, l’arrivée de nouveaux ménages est une rentrée fiscale supplémentaire qui, à la longue peut favoriser le maintien d’équipements publics ou de réseaux de transports en communs, ainsi que financer l’entretien ou l’amélioration de certaines voiries ou espaces publics existants. D’un point de vue individuel, « la valeur du nouveau terrain à bâtir compensera largement une légère dévalorisation du bien divisé. Ainsi, la valeur de l’ensemble sera supérieure à la valeur de la maison initiale » (voir figure 76) (Le Foll, 2011).

Figure 76 : Evolution de la contribution du terrain à la valeur de la maison en fonction de sa superficie Source : J.M. Halleux et J. Stree, issus du diaporama « Rencontres Liège créative » (11 Juin 2013)

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1.3.

Les différentes formes d’applications

Notre étude a pour base de mettre en application en Belgique un concept qui a été mis en application en France. Si l’intérêt pour le Bimby est confirmé en Wallonie, nous manquons encore de mise en application concrète. Des exemples Européens ou internationaux montrent que l’expérience Bimby est possible. Comme la France, l’Allemagne, les Etats-Unis, le Canada ou le Japon qui ont recours fréquemment au remembrement urbain dans leur politique d’aménagement du territoire. Or si nous comparons le standard de m²/hab en Europe, la Wallonie par sa dernière place (626m²/hab) comporte un fort potentiel de densification tandis qu’au contraire des expérimentations effectuées aux PaysBas ont fini par conclure de l’absence de potentiel et nous avons vu qu’en Angleterre, la densification par « promotion » avait rencontré de vives contestations (Sabatier, 2012) (Halleux, 2013).

Source : J.M. Halleux et J. Stree, issus du diaporama « Rencontres Liège créative » (11 Juin 2013)

Nous avons vu que la forme majeure de la filière Bimby est la division parcellaire, mais la densification douce présente de nombreux autres aspects que nous allons vous présenter dans cette dernière partie. En effet les trois « familles » de densification sont : d’une part la division parcellaire, d’autre part la division interne et enfin tout ce qui représente les extensions (Voir Figure 77) Nous verrons qu’il n’y a pas de méthode de densification à appliquer théoriquement puisque ce mode de production change en fonction de chaque contexte et de chaque situation de vie, au cas par cas, en fonction des territoires, des paysages, des orientations, des configurations du bâti et des voiries existantes.

Figure 77 : Les trois formes de densification douce. Source : Sabri Bendimérad « la densification résidentielle au service de renouvellement urbain : filières, stratégies et outils. » (2015) La documentation Française

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1.3.1.

Division parcellaire et Recomposition parcellaire

Nous avons vu les principales caractéristiques et comment fonctionnait une division parcellaire. Nous allons vous présenter ici, les différentes typologies de parcelles que l’on peut rencontrer et la réponse adéquate qu’il faudrait utiliser pour une division-construction. Voici ici deux grands types de parcelles (voir figure 78) : 

Les parcelles larges présenteront des divisons linéaires, avec de nouvelles constructions de volumes en continuité du bâti existant, formant un front bâti par rapport à la voirie, mitoyen ou non, selon la présence d’une façade ouverte ou fermée.



Les parcelles longues présenteront plutôt des divisions en drapeau, c’est-à-dire des constructions situées derrière le bâti existant avec un accès à la voirie sur le côté, le plus étroit possible, pour accéder au fond de parcelle. (Bendimérad, 2015). S’il y a un pignon aveugle, la construction peut se située en front de voirie permettant de conserver le jardin existant ainsi que les vues. (Exemple 3)

Figure 78 : Les différentes formes de division parcellaire avec distinction parcelle longue ou large. Source : Sabri Bendimérad « la densification résidentielle au service de renouvellement urbain : filières, stratégies et outils. » (2015) La documentation Française

La modalité la plus courante du Bimby conduit souvent à la création de parcelles sous forme de « drapeau », ce qui n’est pas l’idéal. En effet elles présentent certains inconvénients comme l’allongement des réseaux (et donc des surcoûts en augmentant la profondeur des parcelles), elles ne structurent pas la rue par un front bâti, de plus, comme nous l’avons vu elles ne préservent pas les cœurs d’ilots végétaux et elles créent de longs chemin d’accès qui n’optimisent ni l’espace ni les usages. Un mode opératoire qui peut facilement amener à des « dérives » de division comme sur la figure79 ci-contre (Vilmin, 2012) Figure 79 : Les dérives

de la

division en drapeau Source : bimby.fr

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Figure 80 : Exemple de division parcellaire en France. Source : Fordin Isabelle, «Vendre une partie de son terrain pour financer les études des enfants» (2011) Projet de recherche Bimby (ANR)



Les initiateurs : Un couple avec quatre enfants, dont deux adolescents, propriétaire d’une maison des années 1960 vend l’avant de son terrain.



Caractéristiques techniques : Terrain de 2000m² en copropriété. La parcelle est commune à deux habitations (A et B) (voir figure 80). Le couple achète la deuxième partie, créant un terrain de 900m² qu’il divise en 2 lots. (600m² maison existante (A) + 300m² nouvelle unité foncière (C) destinée à la vente) Le chemin de desserte reste en copropriété. (Cas particulier d’une division en drapeau)



Contraintes urbanistiques : Autorisation minimum parcellaire de 300m², hauteur du faitage de 8m, retrait de 5m par rapport à la voirie, COS de 0,5.

En définitif, la vente s'est faite en quatre mois par l’intermédiaire d’une agence immobilière. La somme obtenue permet au couple de financer les études de ses deux adolescents. Les nouveaux arrivants : une mère avec deux enfants (Fordin, 2011)

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Figure 81 : Exemple de division parcellaire en France. Source : Fordin Isabelle «Se construire une nouvelle maison dans son jardin», (2011) Projet de recherche Bimby (ANR)



Les initiateurs : « Un couple avec deux enfants, propriétaire d’une maison en fond de parcelle décide de construire une petite maison à l'avant de sa parcelle en conservant un jardin pour protéger son intimité. »



Caractéristiques techniques : Terrain de 450m2 et de 22m de profondeur > Intervention d'un architecte. Une nouvelle maison est construite à la place du garage, accolée à la maison voisine (nécessite un pignon aveugle), les deux façades les plus longues sont fermées en raison de la mitoyenneté d'un côté et du vis-à-vis avec l'habitation voisine de l'autre.



Contraintes urbanistiques : Hauteur du faîtage limitée à 10m et gouttière à 7m, retrait par rapport à la voirie de 4m, implantation sur une profondeur de 20m, bande d'accès à la rue de 3,5m de large, COS de 0,6, retrait du dernier niveau et toiture terrasse autorisés.

En définitif, le couple est séduit par l'originalité de l’architecture et décide d'habiter cette nouvelle maison en vendant la maison d'origine. (Fordin, 2011)

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Figure 82 : Exemple 3 de division/construction en France (mitoyen) Source : Fordin Isabelle « Vendre une partie du terrain pour financer les études des enfants » (2011) Projet de recherche Bimby (ANR)



Les propriétaires initiateurs : Un couple de retraité vend une partie de son terrain.



Caractéristiques techniques : Terrain de 800m² divisé en 2x400m². Un nouveau couple avec trois enfants font bâtir une maison de 225 m² habitable sur 80m² au sol, mitoyenne des 2 côtés. « Le voisin(B) lance un recours contre la mitoyenneté », le bâtiment est donc reculé pour minimiser cette mitoyenneté à 1m. De plus, « pour effectuer la division du terrain les propriétaires initiaux (A) ont dû déplacer leur entrée, située à l'origine sur le côté de la maison, pour la mettre face à la rue. »



Contraintes urbanistiques : Hauteur du faîtage limitée à 9m et gouttière à 7m, retrait par rapport à la voie de 2,5m, la petite largeur de la parcelle issue de la division (8,5m), CES de 0,3. (Fordin, 2011)

Exemple n°4 : Que peut-on construire dans 6m de larges ? ». (Voir annexe 1) Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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1.3.2.

Extension et division interne

Une deuxième forme de densification douce est incarnée dans le remembrement urbain. Par la construction de logements supplémentaires que l’on retrouve sous plusieurs formes en Belgique ou en France : par transformation des caves, par extension latérale ou en surélévation ainsi qu’en division interne de logements individuels. Une manière beaucoup plus informelle de densifier les quartiers périurbains et plus particulièrement les centres urbains (voir figure 84). On retrouve des pratiques semblables en Amérique du Nord et plus précisément aux Etats-Unis et au Canada. Il existe une forme particulière de densification douce : « les appartements accessoires », étant une unité d’habitation indépendante du logement principal (Cuisine, salle de bain et entrée séparée) (voir figure 84). Ils sont la base d’une véritable politique à l’échelle des quartiers. Un remembrement urbain qui permet d’amener des nouveaux logements bon marché dans les banlieues périphériques.(Touati A. , 2015)

Figure 84 : Les différentes formes d’extension, division et addition. Source : Sabri Bendimérad « la densification résidentielle au service de renouvellement urbain : filières, stratégies et outils. » (2015) La documentation Française

Exemple n°5 : Canada et projet Français. (Voir annexe 2)

Exemple n°6 : Différentes surélévations. (Voir annexe 3)

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1.3.1.

Des projets à l’échelle d’un quartier

Les projets à l’échelle d’un quartier, outre la division parcellaire individuelle, se basent sur la recomposition parcellaire, en effet, chaque propriétaire peut vendre uniquement une petite partie de son terrain. Ces morceaux de parcelles, une fois unifiés viendront créer une nouvelle parcelle afin d’accueillir une nouvelle habitation ou des espaces communs. Cette recomposition parcellaire donne aisément la capacité de densifier les lotissements (voir figure 89). En effet les zones de reculs latéraux, de 3m environ permettent, une fois unifiées, de constituer une parcelle étroite en mitoyenneté. (Voir figure 88) Figure 88 : Démarche Bimby dans un lotissement Source : Projet de recherche Bimby, URL : Bimby.fr Consulté le 04/04/16 (en ligne)

Figure 89 : Evolution d’un scénario de recomposition parcellaire. Source : Sabri Bendimérad « la densification résidentielle au service de renouvellement urbain : filières, stratégies et outils. » (2015) La documentation Française.

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L’agence d’urbanisme de la ville de Tours a étudié un quartier d’une commune périurbaine de son agglomération. Ils ont délimité une zone d’intervention, mis en valeur les voiries à l’intérieure de celle-ci puis ont représenté les parcelles privées et collectives disponibles. La dernière chose a été de retracer les différentes typologies présentes au sein du quartier afin de faire ressortir deux sites potentiels à densifier. L’un des années 1980 hétérogène constitué de grandes parcelles, l’autre des années 1960 constitué de petites parcelles. Figure 90 : Exemple 7 d’un projet Bimby global. Source : Agence d’urbanisme de l’agglomération de Tours (ATU) «LA DIVISION PARCELLAIRE PEUT-ELLE PRODUIRE DE LA VILLE ?» (2015)

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>41 nouveaux logements sont créés via la division parcellaire, la densité de logement passe de 9 log/ha à 19 log/ha, tandis que la surface moyenne des parcelles est divisée par deux.

>15 nouveaux logements sont créés via la division parcellaire, la densité de logement passe de 18 log/ha à 26log/ha, tandis que la surface moyenne des parcelles passe de 515m² à 396 m².

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1.3.3.

Le Bimfy

Une équipe pluridisciplinaire constituée du bureau d’architecture Boidot Robin architectes (BRA), du bureau de paysage Bassinet Turquin et de Jean Michel Roux (économiste) ont développé un « dérivé » à la méthode Bimby pour un projet situé à Pont-Audemer(Normandie). Ils ont élargi « la focale » Bimby en repensant l’espace public. Plus particulièrement l’emprise de la mobilité automobile surabondante qui, comme nous l’avons vu, occupe une place trop importante dans les espaces périurbains. Ils ont appelé leur « dérivé » Bimfy, littéralement « Build In My Front Yard » ou « Construisez devant chez moi ». Où la recomposition parcellaire pourrait être réalisée devant les habitations « à cheval » sur les devants de jardins privés et sur une portion de la voirie publique, repensée et réinterprétée pour une mobilité plus douce (Sonkin, 2013)(Boidot, 2012). « Ce système réduit la largeur de la route et ses coûts d'entretien, résout la question des accès, conserve les intérieurs d’ilots et les vues éventuelles sur les fonds de parcelles. Bimfy présente l'avantage de servir à la fois l'intérêt général et des aspirations particulières. » (Boidot, 2012)

Figure 92 : illustration du projet Bimfy dans un lotissement en Normandie. Source : Robin Boidot Architectes (BRA) boidotrobin.fr (2012) Consultée le 12/04/16 (Enligne)

Sur la figure 93 (voir ci-après), l’équipe a réalisé un diagnostic préalable. Ils ont mis en exergue les zones « Front yard » et les « Back Yard » ainsi que les voiries en sur-largeurs afin d’identifier les zones possibles à remembrer et densifier. Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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Exemple n°8 : « le Bimfy »

Figure 93 : Diagnostic et coupes du projet Bimfy dans un lotissement en Normandie. Source : Robin Boidot Architectes (BRA) boidotrobin.fr (2012) Consultée le 12/04/16 (Enligne)

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1.3.4.

Des projets utopistes

D’autres expérimentations par le projet ont étudié une densification plus radicale des lotissements. En utilisant le principe d’une évolution dans le temps par phase de construction (Voir figure 94). Voici le projet issu d’une réflexion par les étudiants de quatrième année et du master en urbanisme « MOUi » à l’école d’architecture de Rennes (ENSAB), sous la direction de Flore Bringand (2010/2011 et publié en 2013 par les éditions recherches/ENSAB/IAUR Rennes dans « densifier les lotissements existants 1/3 ». Ils basent leur projet sur le potentiel que proposent les venelles existantes de la commune. Un système que l’on retrouve dans un exemple théorique permettant, quand l’objectif est une densité optimale, de densifier les fonds de parcelles (Voir figure 94). « Les avantages de ces principes, sont que toutes les contraintes d’une densification en fond de parcelle sont évitées par un accès latéral » (Bringand, 2013)

Figure 94 : Réflexion Bimby par un phasage dans le temps des différentes constructions Source : Flore Bringand «lDensifier les lotisements existants», (2013) Edition recherches / ENSAB / IAUR Rennes 2

Leurs travaux portaient sur la « remise en ville de nos lotissements » expérimentés dans la ville de Chavagne, au sud de Rennes (4,5 ha, 45 logements). Ils ont réalisé 3 différentes propositions (voir figure 95 et 96 ci-après)   

(1) Recomposition parcellaire entre deux maisons sur la totalité de la longueur parcellaire, il n’y aura pas de création de venelle. (2) Division parcellaire au bord d’une venelle existante. Quatre à huit logements en bandes pourront être construits sur cette longueur, la venelle reste publique et donne accès aux nouveaux logements. (3) Les propriétaires se mettent d’accord pour céder, de part et d’autre, l’espace mitoyen de leur parcelle. Quatre à huit logements en bandes pourront alors être construits autour d’une nouvelle venelle, qui deviendra publique. (Bringand, 2013)

En faisant une estimation de cette proposition, ils sont arrivés à un total de 43 logements par hectare sur le périmètre du centre-ville actuel (initialement 11) (Bringand, 2013)

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Figure 95 : Exemple 9 « remise en ville de nos lotissements » prospection global. Source : Flore Bringand «lDensifier les lotisements existants», (2013) Edition recherches / ENSAB / IAUR Rennes 2

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Figure 96 : Exemple 9 « remise en ville de nos lotissements » de prospection global. Source : Flore Bringand «Densifier les lotissements existants», (2013) Edition recherches / ENSAB / IAUR Rennes 2

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Synthèse du Chapitre 1

Nous voyons donc que le Bimby est l’une des solutions potentielles pour enrayer l’étalement urbain. Nous avons décelé d’une part des éléments théoriques et d’autre part des éléments techniques : Suivant un principe de densification douce, il agit au cœur des tissus sans mutation profonde des formes urbaines, en mobilisant l’ensemble des acteurs de l'urbain sur une échelle horizontale afin de mobiliser le foncier disponible des tissus pavillonnaires. Basé sur la construction de maisons individuelles par division parcellaire, ce mode de développement urbain simple et historique, correspondant à la filière caractéristique de la construction Belge : l’autopromotion qui s’inscrivant du même coup dans un développement local durable puisque les entreprises locales construiront ces maisons. Le fait que cette densification horizontale se fasse, à l’aide de la maison individuelle, correspond, de plus, à une typologie répondant parfaitement aux attentes de la population. De plus, il permet de recrée un tissus moins énergivore, voir même de financer la rénovation énergétique. Nous avons vu comment le Bimby peut influencer toutes les échelles. En effet ce mode de développement urbain, s’il est appliqué sur l’ensemble du territoire peut répondre à la pression démographique à venir. A l’échelle des communes, c’est un levier pour créer du foncier permettant de relocaliser des logements abordables en première et deuxième couronne. Permettant également, en parallèle, de redonner vie à ces espaces périurbains, sous la forme d’une acuponcture urbaine et ainsi renouveler la population de certains quartiers parfois vieillissante. Il est aussi synonyme, à long terme, d’une revitalisation économique et d’une amplification des relations sociales. Toutefois, nous avons vu qu’elle se heurtait aux prescriptions urbanistiques drastiques. C’est pourquoi il faut intégrer cette démarche dans une politique globale afin de facilité l’intégration de nouvelles constructions. Cependant, la contrainte la plus notable est le phénomène Nimby, étant propre à la densification en tant que tel, mais très intense pour le Bimby puisqu’on opère dans les jardins privée. En effet, dans un premier temps la population présente beaucoup d’hostilité à l’égard de cette densification. Bien qu’avec une démarche participative, les habitants sont convaincus et on peut s’apercevoir que chacun y trouvent un projet qui lui correspond. Nous avons donc relevé quelques éléments technique, en effet on distinguera deux types de nouvelles constructions : Une première en fond de parcelle par une division en drapeau et une seconde en continuité du bâti existant. Nous avons soulevé le fait de ne pas recourir systématiquement à la division en drapeau pour des raisons d’acceptabilité de la densité et de qualité de vie puisque l’intégration architecturale en cœur d’ilot est difficilement réalisable tout comme les accès qui doivent se faire via des passages latéraux à la maison existant. Cependant la création d’une nouvelle venelle permet d’évitées ces inconvénients

Pourquoi ne respectons-nous pas cette volonté des Belges vis-à-vis de la maison individuelle et de l’autopromotion. Arrêtons de penser la densité sans celle-ci et expérimentons donc cette théorie en Belgique pour voir si elle est adaptable à notre système urbain.

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C HAPITRE 2 : M ISE EN APPLICATION A L ’ ECHELLE DU LOTISSEMENT E XPERIMENTATION 1. Hypothèse : Est-il possible de le faire à Mons ? 2. Expérimentation : Projet de densification dans les lotissements Montois

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1. Hypothèse : Est-il possible de le faire à Mons ? Nous voyons bien que la densification résidentielle par la maison individuelle et d’ores et déjà possible, les exemples présentés montrent, fictifs ou non, qu’un dynamisme urbain est possible dans ces quartiers aujourd’hui délaissés de toute intervention de la part des politiques. Mais comme nous avons pu le voir, ces expérimentations ne dépassent pas les frontières Belges, c’est pourquoi nous allons maintenant voir dans ce second chapitre s’il est possible de transposer ce concept en Belgique. Nous allons pour se faire élaborer tout un protocole expérimentale afin d’arriver à un projet de densification résidentielle. Pour cela, nous avons choisi la région de Mons, un terrain d’étude favorable, puisque du fait de sa petite superficie, elle présente beaucoup de maisons individuelles à proximité du centre-ville. Nous allons donc dans une logique méthodologique, effectuer un diagnostic territorial en contextualisant le territoire d’expérimentation. Puis, répertorier les différents quartiers résidentiels montois afin de mettre en exergue les lotissements, puisqu’ils présentent les plus forts inconvénients de l’étalement urbain du point de vue de la durabilité comme nous l’avons vu tout au long de ce travail. Après présentation de ces lotissements, nous mettrons en évidence les plus propices à recevoir une densification du point de vue de leur typomorphologie et de leur situation urbaine. Nous choisirons trois lotissements caractéristiques afin d’y appliquer la partie opérationnelle et technique du Bimby que nous avons décrite. Dans le but de savoir quelles méthodes de densification appliquer, ces lotissements seront analysés selon une méthodologie personnelle inspirée par les exemples présentés ci-avant. Nous allons élaborer un zonage, selon une série de gisement potentiel (Voir ci-après paragraphe 2.1. Méthodologie p.93). Une fois ces gisements représentés nous allons effectuer des choix, puis élaborer différents scénarios en fonction des situations. Des scénarios qui auront une échelle de réflexion dans la faisabilité, mais surtout une densité de logements visée. L’hypothèse est que certains des lotissements seront densifiables à différentes échelles, et d’autres ne le seront pas du tout. Les objectifs de cette expérimentation sont, premièrement, de pouvoir à l’aide du diagnostic, élaborer un protocole qui permettra par la suite de pouvoir choisir « les bons » lotissements à densifier dans n’importe quelle commune. Deuxièmement, savoir à l’aide du projet si les espaces vacants des lotissements montois permettent une densification ? Notre approche est uniquement d’un point de vue urbanistique, technique et spatiale, notre but est de voir si une densification de la sorte est possible, nous n’allons pas concerter les habitants ni étudier les prescriptions urbanistiques.

Pour réaliser ce diagnostic de la ville de Mons, nous allons procéder à une localisation géographique, un bref historique de l’urbanisation montoise et enfin décrire les différentes typo-morphologies que l’on rencontre au sein des différentes couronnes de ce territoire, pour permettre dans une dernière partie de choisir les 3 terrains d’expérimentation.

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1.1. Présentation

Mons est une cité médiévale francophone de Belgique située en région wallonne, chef-lieu de la province du Hainaut. La population Montoise est de 8 94.981 habitants en 2016 pour une superficie de 14.699 Ha et son agglomération 9 contient 258.058 habitants. Mons est par ailleurs devenue la capitale européenne de la culture tout au long de l’année 2015. Min : 20m Max : 115m

Mons se situe proche de la frontière française, à 60 km au sud-ouest de la capitale (Bruxelles) et à 75 km à l’est de Lille, localisée au croisement d’importants axes autoroutiers Européens : Amsterdam> Paris et Lille>Cologne

Figure 97 : Localisation de Mons Schéma sur base de (URL : http://www.hist-geo.com) (Consultée le 19/04/16)

8 9

Population de 2016 issue de https://fr.wikipedia.org/wiki/Mons Consulté le 29/04/16 (En ligne) Statistiques issue de http://www.mons.be/decouvrir/mons Consulté le 29/04/16 (En ligne)

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La ville a été créée au VIIème siècle et reste marquée par cette forte histoire médiévale. Riche d’un patrimoine culturel et architectural important, la traditionnelle ducasse de Mons et certains monuments ont été classés au patrimoine mondial de l’Unesco.

Figure 98 : photographie ancienne de la ville de Mons

En effet la ville est encore fortement marquée par ce passé médiéval au niveau de sa structure urbaine, Mons est encerclé par une ceinture de boulevards (+/-5Km de long) et développe son urbanisation par rapport à une colline (Etymologiquement Mons veut dire montagne) dominée par le beffroi, symbole de la cité. Tout ceci est le résultat de la construction de différentes enceintes protégeant la ville à partir du XIIème siècle. Après le démantèlement des remparts et leur remplacement par les boulevards automobiles à la fin du XIXème siècle, son urbanisation s’est développée et la banlieue s’est propagée « en étoile » au-delà de cette limite.

Figure 99 : « Skyline » de Mons du XVIème siècle Source : (URL : http://jmomusique.skynetblogs.be) Consultée le 18/02/16 (En ligne)

(Voir évolution urbaine de la ville en Annexe 4)

1.2. Type d’urbanisation Nous avons choisi d’expérimenter sur le territoire de Mons parce qu’elle représente assez bien une ville moyenne de Belgique. Si l’on regarde les statistiques, on s’aperçoit que la typo-morphologie montoise présente des atouts indéniables pour une densification du type « Bimby ». La petite superficie de ses différentes couronnes en est un premier exemple :

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1.2.1.

Les première et deuxième couronnes

Comme nous l’avons expliqué précédemment, la ville s’est donc éclatée au-delà de ses limites historiques, jusqu’à obtenir aujourd’hui une urbanisation très diffuse. Afin de contrôler l’urbanisation et d’appliquer différentes densités et typo-morphologies, la ville de Mons a délimité, au travers de son RCU, différentes couronnes, on retrouve : Le centre historique (intra-muros), qui présente un cas particulier pour la préservation du patrimoine, constitué de maisons accolées à deux ou trois étages maximum en briques rougeâtres. La première couronne représente les faubourgs (extra-muros) et est constituée de nombreux équipements, d’immeubles à appartements et de maisons accolées en briques disposant de jardins. Enfin, la seconde couronne, étant des zones plus éloignées du centre, où l’on retrouve des maisons individuelles détachées.

Figure 100 : Les différentes couronnes Montoises. Carte réalisée sur base du « règlement communal d’urbanisme » de Mons élaborée par COOPARCH (1999)

1.2.2.

Les différentes Typo-Morphologies montoises :

La ville a connu après la seconde guerre mondiale une politique assez limitée de constructions de buildings. C’est pourquoi on retrouve très peu de bâtiments du type « HLM ». Et grâce aux statistiques issues de l’enquête de l'INS de 200110, on retrouve le pourcentage de population par type de logements. 10

Chiffres issue de l’INS rapporté de https://fr.wikipedia.org/wiki/Mons Consulté le 30/04/16 (En ligne)

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En terme générale, 16,5 % des montois habitent en appartement (17 % pour la Belgique) et 82,7 % en maison unifamiliale (82,3 % en Belgique). Ce qui représente parfaitement la population Belge. Sur les 82,7% de maisons unifamiliales, seulement 26 % (37,3 % en Belgique) sont des maisons séparées alors que 55,7% (44,4% en Belgique) sont des maisons accolées ou mitoyennes. C’est là que Mons apparait comme intéressant pour une densification résidentielle, puisque les chiffres indiquent très clairement la forte présence de maisons accolées plutôt que de maisons séparées, la morphologie historique a toujours privilégié les maisons accolées, type « ouvrière », engendré par le passé industriel de la région. Même si les couronnes définissent la typo-morphologie générale, nous mettrons en évidence ici le fait que certaines de ces maisons individuelles détachées se trouvent dans la première couronne montoise. Après étude photographique des prises de vues satellite type « Google Earth », nous avons mis en exergue les différentes zones d’habitats individuels en reprenant la classification Wallonne présentée au premier chapitre. 

 

Les types « ruban » et « mixte », sont englobés dans la même large zone rouge représentant toute l’urbanisation contenant des zones résidentielles à dominance individuelle mitoyenne, cette zone peut aussi reprendre des immeubles collectifs. Le type « groupé »représenté en orange. Le type « nappe »représenté en jaune.

Figure 101 : Les différents tissus résidentielles Montois de première couronne. Carte réalisée sur base de (URL : Gogllemap.be) (Fond de plan).

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1.2.3.

Les différents types de lotissements

Pour choisir nos différents cas d’étude nous nous focaliserons sur les lotissements. Afin de les sélectionner nous avons effectué un inventaire des critères par ordre d’importance : (1) proximité du centre-ville, (2) densité de logements à l’hectare, (3) compacité du tissu, (4) date de construction du lotissement, (5) catégorie socio-professionnelle des habitants. Nous nous sommes ensuite rendus au service de l’urbanisme de Mons, où nous avons été reçus par madame Francesca Dal Zovo et son équipe et nous avons pu consulter les différents PCA et plans de lotissements mis à notre disposition afin que l’on puisse dans un second temps discuter des critères et des choix opérés. L’accent sera évidemment porté sur la distance qui sépare ces lotissements au centre-ville et dans une logique de densification par le T.O.D, présentée dans le premier chapitre, nous prendrons comme référence la gare ferroviaire de Mons. On aperçoit sur la figure 102, les dix différents lotissements mis en exergue dans un rayon de 3 km autour de la gare de Mons. Nous les noterons sur une échelle de 1 à 10 selon leur distance. Plusieurs choses apparaissent directement comme les échantillons 1 à 4 étant au maximum à 2 km du centre-ville, ils représentent les lotissements situés en première couronne, c’est une raison pour laquelle nous pouvons envisager de les densifier. Les échantillons 7 à 10 se trouvant à plus de 3 km ne seront pas retenus. Les lotissements 5 à 6 deviennent intéressants puisqu’ils sont situés aux limites de la première couronne.

Figure 102 : Les différents lotissements Montois. Carte réalisée sur base de (URL : Gogllemap.be) (Fond de plan).

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1.3. Le choix des 3 terrains d’investigation : Parmi ces lotissements situés en première couronne, nous avons donc calculé leurs différentes densités de logements à l’hectare, consulté leurs dates de construction et étudié la compacité des tissus, jugée via les distances séparant les maisons à l’aide des prises de vue satellite. Le dernier critère, qu’est la catégorie socio-professionnelle, n’étant disponible qu’à l’échelle des secteurs statistiques, ne sera pas retenu puisqu’il n’est pas représentatif du lotissement seul. Sur les six échantillons retenus, nous pouvons effectuer un classement selon ces trois critères en trois grands types :

Figure 103 : Les 3 Classes de lotissements Montois. Carte réalisée sur base de GoogleEarth (Fond de plan)

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2. Expérimentation : Projet de densification dans les lotissements Montois 2.1. Méthodologie Chaque classe (A/B/C) comportant chacune deux échantillons, nous allons prendre un exemple de chaque classe dans le but d’expérimenter sur l’ensemble du panel des tissus résidentiels individuels montois, afin de pouvoir savoir quels sont les plus propices à recevoir une densification résidentielle. Nous expérimenterons sur les lotissements numéro 2 / 4 et 5. Comme introduit précédemment, dans le but d’identifier les espaces potentiels ainsi que le type de densification à appliquer, notre méthodologie va employer un zonage de couleur représentant les différents gisements potentiels. On entend par gisement : une surface non bâtie entre les différentes habitations, pouvant accueillir un nouveau logement, principalement dans les jardins, sans prendre en considération le parcellaire cadastral existant. On distinguera ceux-ci, selon un code couleur en fonction de leur type :   

 

Le gisement en « Back side », représentant les fonds de jardins disponibles, les intra-ilots. Il est déterminé, selon un recul d’environ 3 à 5 mètres selon les situations. Le gisement en « Front side », représentant l’avant des jardins, les espaces entre la rue et la façade principale. Il est déterminé sans prise en compte de la présence d’ouvertures ou non. Le gisement latéral, représentant, si la façade comporte des ouvertures, les espaces entre les maisons supérieures à 3mètres. En revanche si la façade est aveugle, il n’est plus nécessaire de respecter une distance de 3 mètres. Les parcelles vides, représentant les parcelles inscrites au cadastre n’étant pas bâti, mais aussi de grandes parcelles comportant une surface suffisante pour les diviser. Le gisement en surélévation, représente les habitations de un niveau ou les annexes susceptibles d’accueillir un logement par surélévation.

Ces gisements seront étudiés afin d’élaborer les différents scénarios, l’accent sera porté sur la division parcellaire privée, le gisement en « front side » sera donc difficile à mettre en place puisqu’il nécessite une division publique. Les espaces de gisements latéraux seront le plus souvent trop étroits pour y construire une nouvelle habitation, on considérera une largeur minimale de cinq mètres pour s’y intéresser. Les scénarios respecteront tous les éléments mis en exergue tout au long de ce travail, c’est pourquoi les gisements en « back side » n’auront pas la priorité dans le but de préserver les intra-ilots végétaux afin de garantir la qualité de vie actuelle du quartier. Les projets seront effectués dans une logique de composition architecturale générale comme la conservation des percées visuelles globales, la création d’un front bâti au niveau des voiries et une intégration des nouvelles constructions dans un prolongement des lignes directrices des morphologies avoisinantes, mais aussi une prise en considération du bio-climatisme et des normes de salubrité et d’incendie qui seront intégrées. Par ailleurs, les constructions existantes ne seront pas supprimées ni modifiées, la prise en compte du contexte tel qu’il est primordiale. Un dernier point, l’ensemble des scénarios qui vont suivre sont repris à l’échelle en A3 dans les annexes. Les différents tableaux reprenant les statistiques de chaque lotissement et de chaque scénario se trouvent eux aussi dans les annexes.

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2.2.

Lotissement A : « les Baudars » 2.2.1.

Situation et présentation

Ce lotissement est situé à proximité du grand large, proche de la sortie d’autoroute de l’E19, en connexion direct avec une des entrées de ville majeure de Mons, desservant par le sud la gare, située à quelques centaines de mètres et par le nord les principaux pôles universitaires de la ville. Il se situe à proximité, d’une part, d’une zone économique constituée de grandes surfaces commerciales (type « discount ») et d’autre part, du centre de formation du Forem qui se situe en vis-à-vis de certaines maisons (voir figure 104). Entre le lotissement et le grand large, il jouit d’une large zone boisée et d’un tissu de maison mitoyenne plus ancienne le séparant du canal. Ce qui rend le lotissement plutôt calme, bien que le Forem et la zone économique amènent beaucoup de visiteurs et donc un flux de voitures non négligeable. Ce lotissement, construit dans les années 1970 est composé d’un total de 54 habitations réparties sur 73813m², représentant une densité de 7 log/ha pour une superficie de parcelle moyenne de 1334m² et une superficie bâtie moyenne de 140m². Le rapport plancher/sol est de 0.20 et le lotissement est exclusivement composé de maisons unifamiliales 4 façades en rez + combles et +1 pour certaines. Celui-ci n’est pas totalement enclavé, une voirie fait une boucle avec le contexte avoisinant, par contre on retrouve une rue sans issue au centre, présentant un enclavement important pour une quinzaine de maisons. (Voir Annexe 5)

Figure 104 : Lotissement A : Situation

Réalisation : Swann Vallée (2016) sur base du Plan PICC de Mons

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2.2.2.

Quelle densification mettre en place ? Nous pouvons apercevoir le résultat de l’élaboration des différents gisements potentiels ainsi que la représentation 3D de l’existant (Voir figure 105). Après étude de ces différents gisements, on remarque directement que les parcelles sont très longues, en effet les espaces en « back side » sont majoritaires et deux grands intra-ilots se démarquent : nous les nommerons X et Y.

On notera aussi la forte présence de parcelles vides, non construites. Mais aussi d’une parcelle démesurée qui peut facilement être divisée (Z). De nombreux interstices entre les maisons amènent par endroit de larges espaces latéraux, permettant l’implantation d’une nouvelle maison, d’autres plus étroits permettront de créer des accès aux fonds de parcelles. Enfin, certains espaces en « Front side » présentent une largeur suffisante pour l’implantation d’une nouvelle habitation. Une pluralité de projets sont donc possibles, nous allons proposer trois différents scénarios afin d’exploiter tout le potentiel de ce lotissement.

Figure 105 : Lotissement A : Existant (Gisements et 3D) Réalisation : Swann Vallée (2016)

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Le scénario 1 est celui le plus doux, il garde une forte volonté de préserver le cadre de vie existant du quartier, les espaces verts et l’intimité des habitants. Pour cela, les habitations sont créées uniquement sur les gisements latéraux et les parcelles vides, elles sont donc uniquement issues de division parcellaire et de préférence construit sur une seule parcelle et non deux, pour favoriser la faisabilité du projet (1 seul propriétaire). L’augmentation du bâti fait passer la densité de logements de 7 à 10 log/ha, ce qui représente une densification de 38%. Le nombre de logements ajoutés est de 20 faisant diminuer la superficie de parcelle moyenne de 1134 à 1006 m², par ailleurs la superficie moyenne des logements baisse de 7m². Le rapport plancher/sol quant à lui passe de 0.20 à 0.25. Les constructions ajoutées ont ici tous les avantages du Bimby : augmentation non négligeable de la densité sans changer profondément la nature même du quartier avec la création d’un front bâti mitoyen pour une plus-value énergétique. (Voir Annexe 6) Figure 106 : Lotissement A : Scénario 1 (Plan et 3D)

Réalisation : Swann Vallée (2016)

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Le scénario 2 est beaucoup plus dense. Les habitations sont créées uniquement sur les gisements en « front side » et en « back side » elles constituent donc principalement des divisions en drapeau et des recompositions parcellaires. Si ces divisions en drapeau réduisent légèrement la qualité de vie du voisinage, elles sont « invisibles » depuis la rue puisque situées en fond de parcelle et ne changent donc pas la structure et les percées visuelles existantes.

Les intra-ilots X et Y sont volontairement préservés pour garantir la qualité de vie du voisinage comme expliquer précédemment. L’augmentation du bâti fait passer la densité de logements de 7 à 13 log/ha, ce qui représente une densification de 74% et de 26% par rapport au scénario précédent. Le nombre d’habitations ajoutées est de 41 faisant diminuer la superficie de parcelle moyenne de 1134 à 810 m², par ailleurs la superficie moyenne des logements baisse de 11m². Le rapport plancher/sol quant à lui passe de 0.20 à 0.32.

(Voir Annexe 7) Figure 107 : Lotissement A : Scénario 2 (Plan et 3D)

Réalisation : Swann Vallée (2016)

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Le scénario 3 est beaucoup plus utopiste, son objectif est d’atteindre une densité maximum. Il est l’évolution que le lotissement pourrait prendre d’ici 2040. L’expression « remettre en ville nos lotissements » (Bringand, 2013) prend ici tout son sens. Les habitations sont créées sur l’ensemble des gisements et sont implantées autour de venelles nouvellement créées permettant de distribuer l’intérieur des ilots. Un seul intra-ilot est d’ailleurs utilisé (X), permettant la construction d’un ensemble de maisons jointives avec un petit jardin à l’arrière et au centre la possibilité d’un aménagement communautaire comme un jardin, un potager ou un jeu d’enfant. L’augmentation du bâti fait passer la densité de logements de 7 à 17 log/ha, ce qui représente une densification de 133% et de 34% par rapport au scénario précédent. Le nombre d’habitations ajoutées est de 68 faisant diminuer la superficie de parcelle moyenne de 1134 à 645 m², par ailleurs la superficie moyenne des logements baisse de 15m². Le rapport plancher/sol quant à lui passe de 0.20 à 0.37. (Voir Annexe 8) Figure 108 : Lotissement A : Scénario 3 (Plan et 3D)

Réalisation : Swann Vallée (2016)

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2.3. Lotissement B : « Hyon » 2.3.1.

Situation et présentation

Ce lotissement est situé proche du centre commerçant de Hyon, entité rattachée à Mons. Il est situé à la limite de l’urbanisation de la première couronne, il est comme une rotule entre l’urbanisation mitoyenne typiquement montoise et l’urbanisation beaucoup plus détachée et rurale qui s’étend vers le sud. Au vu de sa grande superficie et de son homogénéité, nous allons nous focaliser sur une seule partie représentant un « ilot » (Voir figure 109), en effet la structure étant plus ou moins répétitive dans l’ensemble du lotissement tout comme son architecture, nous pouvons en déduire qu’il a certainement été lotit par un professionnel, ce qui expliquerait son parcellaire très serré. Car en effet, ce lotissement construit dans les années 1980 est composé d’un total de 20 habitations répartit sur 13438m², ce qui représente une densité de 15 log/ha pour une superficie de parcelle moyenne de 640m² et une superficie bâtie moyenne de 125m². Le rapport plancher/sol est de 0.20 et le lotissement est exclusivement composé de maisons unifamiliales 4 façades en rez plus combles et n’est pas enclavé puisque plusieurs boucles le desservent de part et d’autre par le contexte avoisinant.

(Voir Annexe 9)

Figure 109 : Lotissement B : Situation

Réalisation : Swann Vallée (2016) sur base du Plan PICC de Mons

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2.3.2.

Quelle densification mettre en place ?

Nous pouvons apercevoir le résultat de l’élaboration des différents gisements potentiels ainsi que la représentation 3D de l’existant (Voir figure 110).

Après étude de ces différents gisements, on remarque directement que les parcelles sont beaucoup plus petites que le premier lotissement. En effet les espaces en « back side » sont restreints. De plus, les espaces latéraux disponibles entre les habitations sont nombreux, mais extrêmement étroits. La plupart ne permettent pas de nouvelles implantations.

On notera aussi la présence d’une parcelle vide (X), regroupée avec une autre parcelle. Celle-ci comporte de nombreux arbres et constitue le poumon végétal de la parcelle. Par ailleurs, une partie publique non construite constitue un potentiel non négligeable. (Y) Peu de projets sont possibles mais en raison de la forte densité existante ce lotissement n’a pas la vocation à être densifié en regard du premier exemple. Nous allons donc effectuer un seul scénario.

Figure 110 : Lotissement A : Scénario 3 (Plan et 3D)

Réalisation : Swann Vallée (2016)

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Ce scénario 1 représente en l’occurrence, les seules évolutions possibles du lotissement, tout en conservant un intra-ilot végétal. Les habitations sont créées uniquement sur les gisements latéraux et les parcelles vides, elles sont uniquement issues de recomposition parcellaire. Le fond de parcelle (X) présenté précédemment est laissé volontairement tel quel. En revanche, la partie publique (Y) est englobée pour implanter deux nouveaux logements.

L’augmentation du bâti fait passer la densité de logements de 15 à 20 log/ha, ce qui représente une densification de 35%. Le nombre de logements ajoutés est de 7, faisant diminuer la superficie de parcelle moyenne de 640 à 498m², par ailleurs la superficie moyenne des logements baisse de 13m². Le rapport plancher/sol quant à lui passe de 0.20 à 0.29. Les constructions ajoutées ont ici tous les avantages du Bimby, augmentation non négligeable de la densité sans changer profondément la nature même du quartier et la création d’un front bâti. (Voir Annexe 10) Figure 111 : Lotissement A : Scénario 3 (Plan et 3D)

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2.4. Lotissement C : « Chaussée de Binche » 2.4.1.

Situation et présentation

Ce lotissement, situé en bordure de la chaussée de Binche, est à équidistance entre le centre-ville et un pôle commercial (type supermarché) et universitaire important (UCL et Helha). Il bénéficie aussi d’un des plus grands parcs de la ville à quelques centaines de mètres (Le Waux hall). Ce lotissement « mixte » est composé d’un tissu ancien, type maisons ouvrières mitoyennes ainsi que d’anciennes et grandes bâtisses bourgeoises (petit manoir), de plus, une partie du nouveau lotissement construit dans les années 1980 s’est implanté au sud de celui-ci. L’ensemble de la parcelle sélectionnée est composé d’un total de 30 habitations répartis sur 18661m², ce qui représente une densité de 21 log/ha pour une superficie de parcelle moyenne de 444m² et une superficie bâtie moyenne de 81m². Le rapport plancher/sol est de 0.49 et le lotissement n’est pas enclavé puisqu’une est entouré d’une voirie, on retrouvera de plus, une petite voie sans issue au centre de l’ilot.

(Voir Annexe 11)

Figure 112 : Lotissement C : Situation

Réalisation : Swann Vallée (2016) sur base du Plan PICC de Mons

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2.4.2.

Quelle densification mettre en place ? Nous pouvons apercevoir le résultat de l’élaboration des différents gisements potentiels ainsi que la représentation 3D de l’existant (Voir figure 113). Après étude de ces différents gisements, on remarque l’entremêlement des différents gisements du fait de la présence d’un parcellaire ancien et de nombreuses annexes en cœur d’ilot.

On notera la présence d’une parcelle vide (X), ayant une connexion avec la rue principale, mais aussi avec l’impasse en cœur d’ilot. Cette impasse inverse d’ailleurs la logique des gisements, certains gisements à front de cette voirie sont en fait le fond de jardin des autres maisons. Quoi qu’il en soit, cette venelle permet de nombreuses possibilités de projets.

La structure très serrée du parcellaire se ressent au niveau des gisements latéraux, quasi inexistants. On notera aussi la présence de deux cœurs végétaux, le premier est constitué de la majeure partie des zones « back side » (Y), le second représente la plus grande parcelle de l’ilot correspond à la vielle bâtisse (type manoir) (Z).

Figure 113 : Lotissement C : Les gisements (Plan et 3D). Réalisation : Swann Vallée (2016)

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Enfin, la présence de trois garages en rez, représente un gisement en surélévation non négligeable. Du fait de sa forte densité naturelle, nous allons effectuer un seul scénario.

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Ce scénario 1 représente l’ensemble des possibilités d’évolution du lotissement, tout en conservant un intra ilot végétal (Y). Z

La parcelle vide permet de refermer le front bâti à la voirie principale et de recréer des logements le long de l’impasse. Les deux barres de logements bénéficient ainsi d’un jardin de tailles non négligeables. Les fonds de jardins sont récupérés pour une autre barre de logements en connexion avec l’impasse.

Les quelques dents creuses disponibles sont utilisées, comme les garages qui sont utilisés pour deux logement d’appoints. Par contre, nous faisons le choix de laisser les grandes parcelles végétales (Y et Z). L’augmentation du bâti fait passer la densité de logements de 21 à 30 log/ha, ce qui représente une densification de 42%. Le nombre de logements ajoutés est de 13 faisant diminuer la superficie de parcelle moyenne de 444 à 333m², par ailleurs la superficie moyenne des logements augmente de 9m². Le rapport plancher/sol quant à lui passe de 0.49 à 0.65. (Voir Annexe 12) Figure 114 : Lotissement C : Scénario 1 (Plan et 3D)

Réalisation : Swann Vallée (2016)

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2.5. Conclusion Après cette étude réalisée sur base d’un protocole expérimental, nous pouvons revenir à notre hypothèse formulée en introduction. Pour rappel, celle-ci stipule qu’uniquement certains des lotissements seraient densifiables or, nous constatons que celle-ci n’est pas vérifiée dans la mesure où nous avons établis que l’ensemble des espaces périurbains montois expérimentés sont aptes à recevoir une densification pavillonnaire. Un sérieux potentiel existe et se trouve d'ores et déjà à notre portée. Au vue, de la diversité des densités (entre 7 et 21 log/ha) présentée dans nos échantillons, nous pouvons en conclure que nous avons expérimenté une grande partie du panel des différentes typologies des lotissements montois. Notre analyse technique a mis en exergue, d’une part, le fait qu’il y ait des lotissements en première couronne n’ayant pas une densité adaptée à la ville. En effet le RCU montois prône une densité d’au moins 30log/ha. Le cas du grand large « A », présentant une densité de 7log/ha, pratiquement rurale, alors qu’il est situé à quelques centaines de mètres de la gare. Cependant, il constitue un énorme potentiel puisqu'en amenant quelques logements nous avons vu qu’une augmentation de 38% de la densité pouvait être possible sans changer radicalement le lieu. Une augmentation de 133% est même envisageable (via le scénario « 3 » : 17log/ha), ce qui peut inquiéter, puisque nous divisons la superficie moyenne des parcelles par deux (1334 > 645m²). Cela pourrait en effet être dommageable pour la vie des habitants se voyant enlever une surface considérable de jardin. Toutefois, relativisons, puisque la densité finale de 17log/ha n’atteint même pas la densité de base du lotissement « C » (21 log/ha). Les 645m² de parcelles moyennes, obtenu après densification, représentent la taille des parcelles existantes du lotissement « B » et elles sont encore supérieures de 200m² à celle du lotissement « C ». Ce constat nous amène à penser que le lotissement « A » est véritablement surdimensionné. A contrario, les lotissements « B et C », étant les plus proches de la campagne montoise, sont paradoxalement les plus denses. L’expérimentation portée sur le plus dense des deux (Lotissement « C » : 21log/ha) est enrichissante puisqu’une densification de 42% augmentant celle-ci à 30 log/ha ne cause pas une modification significative de la parcelle. C’est un chiffre qui correspond à la densité préconisée dans le RCU. Il représente donc le seul lotissement adaptable à la réalité morphologique de la première couronne, prouvant qu’atteindre cette densité de 30log/ha est possible tout en composant exclusivement avec la maison individuelle.

Figure 115 : Tableau reprenant les valeurs caractéristiques de l’ensemble des trois lotissements et leurs scénarios respectifs Réalisation : Swann Vallée (2016)

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D’autre part, essayons de définir la densité adéquate à apporter aux lotissements. Si l’on regarde les densités des lotissements « B » et « C » ils sont, à première vue (voir figure 116), un exemple à suivre en regard du lotissement « A ». Mais la répétition identique du parcellaire « B » rend la densité oppressante. Un fait qui renforce notre prospection vis-à-vis des effets néfastes de la promotion immobilière. De plus, les possibilités de scénarios y sont restreintes puisqu’on ne peut que copier les dimensions des typologies existantes. Au contraire, le lotissement « C » avec une densité 50% plus élevée parait encore acceptable. La différence entre ces deux lotissements réside dans la mixité. En effet, le lotissement « C » propose une pluralité de typologie allant de la maison ouvrière jusqu’au petit manoir bourgeois. Quant au lotissement « A », issu d’autopromotion, il présente beaucoup plus de souplesses dans son parcellaire (hormis sa faible densité). Il permet l’intégration d’une mixité de logements dans les scénarios, rendant la densité beaucoup plus agréable. Nous pouvons donc conclure via cette expérimentation que l’accompagnement de la densité par une mixité de logement est indispensable pour garantir la préservation d’un cadre de vie plaisant.

Enfin, le fait le plus vraisemblablement utile pour la ville de Mons est qu’une construction de 88 logements est réalisable à proximité du centre-ville. Par ailleurs, le lotissement « B » n’a pas été traité dans son entièreté, il est en réalité composé de 85 logements supplémentaires (Echantillon de 20 logements). Si nous y appliquons le coefficient de densification trouvé pour notre échantillon (étant de 35%), cela augmente de 28 logements le potentiel. De même pour le lotissement « C », il comporte en réalité 73 logements supplémentaires, si nous appliquons le coefficient de densification trouvé (étant de 42%), cela ajoute 29 logements. C’est donc en réalité une possibilité de 145 logements supplémentaires sans engendrer aucun étalement urbain. Par contre, s’ils étaient construits sur des terrains encore vierges d’urbanisation comme une ZACC à l’extérieur de Mons, ils représenteraient 15Ha, en prenant une superficie moyenne par parcelle de 1000m² (Miet, 2013). En revanche, ces 145 logements dans une construction d'immeubles à appartements au sein d'un éco quartier représenteraient 4Ha, pour une superficie moyenne de 300m² par logement (Miet, 2013). Si nous extrapolons ces résultats à l’ensemble des six lotissements de première couronne, nous pouvons conclure qu’ils représentent un potentiel de 200 à 300 logements, représentant environ 600 à 900 habitants. Cependant, cette analyse technique est à prendre avec recul et ne nous donne qu’un aperçu des possibilités futures. Au regard de notre analyse théorique, ces potentialités de logements présentent un certains nombres de problèmes vis-à-vis du phénomène « Nimby ». En effet un projet d’intensification pavillonnaire ne peut se faire sans la prise en considération des habitants, mais au cas par cas, parcelle par parcelle. Or cette étude fut expérimentée uniquement d’un point de vue urbanistique, technique et spatial. C’est pourquoi nous proposons des pistes de réflexion indépendamment de ces potentiels de densification pour la suite de ce travail. Il faudrait réaliser des entretiens avec les habitants concernés afin d’élaborer des projets concrets et d’étudier par la suite les prescriptions urbanistiques appliquées au sein des tissus, pour se rendre compte des possibilités ou non de projets. Un retour pourrait être effectué en collaboration avec la ville de Mons dans le but d’élaborer un premier test de modification des règlements urbanistiques. Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’UMons

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C ONCLUSION :

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CONCLUSION Le choix de ce sujet d’étude a été développé suite à un questionnement central : Que peut-on faire des lotissements ? Une multiplication de ces entités monofonctionnelles a engendré une forme urbaine chaotique et anarchique ne bénéficiant d’aucune stratégie ou de gouvernance à l’heure actuelle. Générant par ailleurs des déséquilibres sociaux et environnementaux. L’absence de cadre théorique concret sur l’évolution future de ces lotissements en Belgique nous a amené à rechercher des solutions existantes dans d’autres pays Européens. Les formes urbaines et la genèse qui les a fait naître étant relativement comparables à la France, le cas du concept Bimby nous a paru comme adéquat pour une adaptation Belge. Nous avons donc pu, par l’analyse théorique de ce concept, ressortir, d’une part, divers éléments répondant à différents enjeux territoriaux. D’autre part, différentes clés opérationnelles pouvant être transposables au système urbain belge. La première caractéristique notable pour la Belgique est la construction de maisons individuelles, par divisions parcellaires, à l’unité, correspondant à la filière caractéristique de la construction Belge : l’autopromotion. Ce concept répond donc parfaitement aux attentes des ménages. De plus, à travers celuici, le pays pourrait répondre à l’enjeu national que représente la pression démographique, en relocalisant des logements abordables en première et deuxième couronne. Il a aussi l’avantage de recréer un tissu moins énergivore, voire même de répondre à la problématique de la rénovation énergétique, un enjeu majeur en Wallonie. Nous avons vu qu’il se heurtait aux prescriptions urbanistiques drastiques. C’est pourquoi il fallait intégrer cette démarche dans une politique globale afin de faciliter l’intégration de nouvelles constructions. Toutefois, la contrainte la plus marquante est le phénomène « Nimby », en effet, dans une première approche la population présente beaucoup d’hostilités à l’égard de cette densification. C’est pourquoi elle doit passer par une démarche participative en collaboration avec les habitants, permettant à chacun de trouver un projet qui lui correspond. Plusieurs éléments techniques ont été soulevés comme le fait de ne pas recourir systématiquement à la division en drapeau pour des raisons d’acceptabilités de la densité. Cependant la création d’une venelle permet d’éviter ces inconvénients. L’expérimentation par le projet nous paraissait donc évidente, il fallait pouvoir répondre à notre problématique en ayant la certitude, outre ces éléments théoriques, que l’espace vacant des lotissements wallons permettait réellement une densification par la maison individuelle. Nous avons donc élaboré notre protocole afin de cibler les lotissements propices. Puis, à l’aide du zonage des gisements potentiels, nous en ressortons que l’ensemble des espaces périurbains montois expérimentés sont aptes à recevoir une densification pavillonnaire. Un sérieux potentiel de 200 à 300 logements supplémentaires existe en première couronne montoise, se trouvant d'ores et déjà à notre portée. C’est donc une possibilité de développement urbain sans engendrer aucun étalement urbain. Notre analyse technique a mis en exergue le fait qu’il y ait des lotissements en première couronne qui n’ont pas la densité adaptée à la ville. En effet le RCU montois prône une densité d’au moins 30log/ha. Alors que nous trouvons qu’un seul lotissement capable d’atteindre cette densité, ce qui prouve que ces entités sont surdimensionnées. De plus, nous mettons en exergue que l’accompagnement de la densité par une mixité de logement est indispensable pour garantir la préservation d’un cadre de vie plaisant. Mais tous les tissus ne se sont pas sur le même pied d’égalité vis à vis des potentialités de modification et d’intégration de nouvelles constructions, ce concept ne peut se faire qu’en analysant les contextes et les situations au cas par cas.

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Notre hypothèse s’est donc vérifiée puisque l’ensemble des échantillons ont pu recevoir une densification, nous pouvons donc conclure que le cas de ce concept français est facilement transposable aux tissus pavillonnaires montois, nous pouvons extrapoler ces résultats en concluant que l’ensemble du territoire belge, tout du moins wallon, est densifiable par le Bimby. Toutefois cette expérimentation ne permet pas d’arrêter la réflexion, puisque l’aspect social est la base de ce concept. Ici, nous avons pris le problème à l’envers, en présentant en amont d’une concertation des habitants, les possibilités spatiales et techniques permettant de proposer un projet global par lotissement. La suite de ce travail passera donc par la réalisation d’entretiens avec les habitants concernés afin d’élaborer des projets concrets pour, dans une dernière étape, élaborer un premier test de modification des règlements urbanistiques.

Nous pouvons tout de même répondre à notre problématique au sujet du futur des lotissements périurbains de nos régions. Si l’on souhaite stopper l’expansion urbaine, l’enjeu pour les lotissements est de concevoir leurs propres identités « rurbaines ». Ils se doivent de se réapproprier une image urbaine tout en renforçant leur identité pavillonnaire afin qu’ils deviennent comme une transition renouant ces deux entités paysagères que sont le rural et l’urbain. Leur identité, c’est l’alchimie entre ville et maison. On doit préserver la campagne afin que la population désireuse d’un mode de vie rural puisse continuer d’en bénéficier sans avoir à supporter les répercussions néfastes de la ville. De plus, afin de renforcer et de faciliter ce processus, accompagnons-le par une mixité de logements ainsi qu’une mixité sociale et fonctionnelle en relocalisant des emplois proches de ces lieux de vie. Enfin, détachons-nous de cette mobilité automobile devenue contraignante, remettons les lotissements en ville pour un futur durable et réconcilions-nous avec les lotissements.

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B IBLIO GRAPHIE  O UVRAG ES

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 R ECH ERCH ES

ET ARTIC LES SCI ENTI FIQUE S

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 COURS : Bécue, V. (2015). Dans le cadre du cours d’Architecture et ville durable de Master 1 (2014-2015). Mons. Université de Mons (Umons) Faculté d’architecture et d’urbansime(FA+U)

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 T HESE

ET MEM OIRE

Feuillatre, M. (2012). Mémoire : « Reconstruire la ville sur elle-même : un enjeu de developpement urbain durable, entre actions publiques locales et perceptions habitantes ». Tours. Université François-Rabelais(Département de géographie)(195 pages) Halleux, J.-M. (2005). Thèse : « Structuration spatiale des marchés fonciers et production de l'urbanisation morphologique ». Liege. Université de Liège (Faculté des siences/ département de géographie). (321 pages) Paroucheva-Leruth, B. (2008). Mémoire : « Densité et étalement urbains, quel(s) modele(s) pour la ville de demain ? » Lyon. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Lyon . (39 pages) Raulin, F. (2012). Thèse : "Mesurer l'étalement urbain résidentiel : Exemple del'habitat individuel détaché dans l'aire urbaine de Rouen depuis la loi S.R.U.". Rouen. Université de Rouen (Département géographie). (351 pages) Vendette, N. (2009). Mémoire : « Stratégies pour le développement urbain durable de la municipalité de SorelTray ». Sous la direction d'Anne-Marie Broudehoux.Sherbrooke. Université de Sherbrooke (Québec, Canada) (96 pages)

 PERIODIQUE : Chevallier, M. (mars 2009). « Automobile : la fin du rève ». Dans « Alternatives économiques », N°279. Legué, P. (février 2006). « la maison individuelle, un idéal de vie ? ». Dans « informations sociales », N°130. Ed : Caisse national dallocations famililes. p. 28 à 36 Maréchal, L. (25 novembre 2014). « Densification : Vers un urbanisme démocratique ? »Dans alterechos. (P. J. (alterechos), Intervieweur) Puissant, J. (janvier 2008). « L'exemple belge : l'habitat privé, la maison individuelle l'emportent sur l'habitat collectif ». Dans : « Revue du nord », p. 95-116. Roux, J.M. (mars 2013) .« Pour en finir avec le périurbain ». Dans : « Espri , dossier "Tous périurbains!". » Sonkin, M.C. (13 mai 2013). « Nimby, Bimby ou Bimfy ? A la recherche de la densité ». Dans : « les Echos ».



FILM OU VIDEO DE CONFERENCE :

Centre National de la Recherche Scientifique (CNRS) (2013). « Le péri Urbain ». Dans « De ville compacte à ville diffuseé » dans le cadre d'une série : « Urbanisme Habitat Société ». Consuté le 25/02/16 sur Dalymotion : http://www.dailymotion.com/video/xyple1_le-periurbain-de-ville-compacte-a-ville-diffuse_tech (En ligne) Miet, D. (2013). « Bimby, filière courte du renouvellement urbain : premiers retours d'expérience. »dans le cadre d’un colloque CPDT « Densification et qualité de vie ». Liege.Consulté le 20/02/16sur Bimby.fr : http://bimby.fr/content/video-bimbyfili%C3%A8re-courte-renouvellement-urbain-premiers-retours-dexp%C3%A9rience (En ligne) Munafò, S. (26 novembre 2014). « Questionner l’effet barbecue ».Dans le cadre du Foum vies mobiles. Consulté le 18/032016, sur forum vies mobiles: http://fr.forumviesmobiles.org/video/2014/11/26/questionner-leffet-barbecue-2686 (En ligne) Touati, A. (03 mars 2014). « La densification douce : une solution innovante pour créer des logements ? » Consulté le 31/03/2016, sur Ministere du logement et de l'habitat durable: http://www.logement.gouv.fr/video/la-densificationdouce-une-solution-innovante-pour-creer-desnbsp_3452 (En ligne) Vigneau, L. (23 mai 2012). « Ville compacte - ville durable [Jeudi de l'environnement] - Partie 1 ». Consulté le 11/06/2015, sur Youtube: https://www.youtube.com/watch?v=EOB0NVCW7fI (En ligne)

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T ABLE DES FIGURES L’ensemble des logos présents au sein de ce travail comme le type ci-dessous, ont été réalisé sur la base de logos existants provenant du site « NounProject » (URL : www.nounproject.com)

Figure 117 : Illustration des logos du type « Noun Project » réalisés sur la base de (URL : www.Nounproject.com).

Figure 1 : Etalement urbain. Source : Réseau Action Climat France (RAC-f), « Etalement urbain et changements climatiques », financé par le MEDDTL. Figure 2 : Illustration de l’étalement urbain par le plan de Copenhague. Source : URL : http://www.gardenvisit.com consulté le 05/12/2016 (en ligne) Figure 3 : La densité de population par secteur statistique Belges. Source : (URL : http://www.populationdata.net) Consultée le 10/12/16 (En ligne) Figure 4 : Disparition de la distinction ville/campagne. Réalisation Swann Vallée (2016) Figure 5 : Carte 1 et 2 : Part de la superficie communale occupée par l’habitat et carte 3 : Evolution de la part de la superficie communale occupée par l’habitat. Source : Laurent Brück « La périurbanisation en Belgique : comprendre le processus de l’étalement urbain » (2002) Université de Liège. Figure 6 : Les formes urbaines et l’évolution des modes de transports. Source : Laurent Brück « La périurbanisation en Belgique : comprendre le processus de l’étalement urbain » (2002) Université de Liège. Figure 7 : La pendularité automobile. Réalisation Swann Vallée (2016)

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Figure 8 : L’espace frontalier franco-suisse vu par les Suisses puis les Français. Source : Le forum vies mobiles (2013), « réhabiliter le périurbain » p.2 Figure 9 : Cartographie de l’indice de localisation (kWh/p.tr) pour les déplacements domicile-travail à l’échelle de l’ancienne commune entre 1991-2001. Source : (Savenberg et al., 2001) (SAFE, 2012) Figure 10 : Embouteillage en Belgique. Source : (Url : www.levif.be) Consultée le 02/04/2016 (En ligne) Figure 11 : Evolution du parc automobile mondial (1) et évolution de la superficie du réseau autoroutier Belge (2). Source : (1) CarFree.fr et (2) Laurent Bruck, dans « la périurbanisation en Belgique : Comprendre le processus de l'étalement urbain. » 2002, université de Liège. Figure 12 : Formes possibles d’urbanisation selon les choix de transport. Source : Pierre Merlin, géographie, économie et planification des transports, PUF, paris, 1991. Figure 13 : Plan de secteur de Mons (1) et vue aérienne de Mons (2). Source : Géo portail http://webgisdgo4.spw.wallonnie.be) Consultée le 10/03/16 (En ligne) (1) et Google map Consultée le 10/03/16 (En ligne) (2) Figure 14 : Evolution de l’urbanisation entre la route Landrecies et la bifurcation vers Thuin et vers Lobbes entre 1777 et 2015. Carte réalisée sur base de : (URL : Géoportial.be/Googlemap.be) Figure 15 : Evolution de l’urbanisation à Vellereille-lez-Brayeux via le lotissement Saint-Roch entre 1777 et 2015. Carte réalisée sur base de : (URL : Géoportial.be/Googlemap.be) Figure 16 : Illustration des différentes morphologies composant une http://reussirenhistoireetgeo.com/geographie-300-7), Consulté le 10/04/16 (En ligne)

aire

urbaine.

Source :

(URL :

Figure 17 : Les aires urbaines en Belgique. Source : SAFE « Vers une définition et une typologie des quartiers périurbains Wallons » (2012) Région Wallonne/DGO4 Figure 18 : Carte 1, 2 et 3 : Secteurs statistiques classé selon la densité de logements par hectare. Source : SAFE « Vers une définition et une typologie des quartiers périurbains Wallons » (2012) Région Wallonne/DGO4. Figure 19 : Schéma réalisé sur base de : Exemple Montois (Source Google map) representant le type «Ruban» de la périurbanisation (Source SAFE, 2012) avec caractéristiques chiffrés approximatifs(Source Raulin, 2012) Figure 20 : Schéma réalisé sur base de : Exemple Montois (Source Google map) representant le type «Groupé» de la périurbanisation (Source SAFE, 2012) avec caractéristiques chiffrés approximatifs(Source Raulin, 2012) Figure 22 : Schéma réalisé sur base de : Exemple Montois (Source Google map) representant le type «Mixte» de la périurbanisation (Source SAFE, 2012) avec caractéristiques chiffrés approximatifs (Source Raulin, 2012) Figure 23 : Les formes de voiries au sein des lotissements. Source : Antonin Gosset, IAU-Idf Figure 24 : L’enclavement des lotissements. Source : François Raulin « Mesurer l'étalement urbain résidentiel » (2012) Université de Rouen. Figure 25 : Lotissement en périphérie de Tournai. Source : (URL : www.iew.be/spip.php?article4973)Consulté le 15/04/16 (En ligne) Figure 26 : Maisons 4 façades dans le Hainaut. Source : (URL : www.immoweb.be) Consulté le 15/04/16 (En ligne) Figure 27 : La ville à la campagne Réalisation Swann Vallée (2016) Figure 28 : Facteurs du choix d’une commune périurbaine en Wallonie. Source : Laurent Brück, «La périurbanisation : comprendre le processus de l’étalement urbain» (2002) Université de Liège Figure 29 : Représentation du caractère symbolique de la voiture. Réalisation Swann Vallée (2016)

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Figure 30 : La motorisation des ménages Belges par province. Source : Jean-Paul Hubert et Philippe Toint, 2002, « La Mobilité quotidienne des Belges » Figure 31 : Evolution du nombre neufs dans les bâtiments résidentiels par filière de production en Belgique entre 1930 et 2005. Source : Alice Romainville et Christian Dessouroux, « la production de logements en Belgique et à Bruxelles : Acteurs dynamiques géographie » (2011) EchoGeo. Figure 32 : Evolution du pouvoir d’achat en France de 1940 à 2000. Carte réalisé sur base de (URL : http://www.bulleimmobiliere.org) Consulté le 24/02/16 (En ligne) Figure 33 : Illustration du marché foncier. Réalisation Swann Vallée (2016) Figure 34 : Prix moyen par habitation vendue et prix des terrains à bâtir au m² en fonction du type d’espace de 1988 à 1996. Source : Savenberg S. et Van Hecke E., 1998 Figure 35 : Superficie des biens fonciers et immobiliers vendus entre 1988 à 1996. Source : Savenberg S. et Van Hecke E., 1998 Figure 36 : Illustration de la politique du logement. Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 37 : Les filières de production de l’habitat périurbain Belge. Source : Laurent Bruck, « La périurbanisation en Belgique : comprendre le processus de l’étalement urbain » (2002) Figure 38 : Un Lotissement neuf en 1956 en France. Source : http://www.ouest-france.fr/kerneach-un-lotissement-encampagne-580098 Consulté le 03/03/16 (En ligne) Figure 39 : Evolution du nombre neufs dans les bâtiments résidentiels par filière de production en Belgique entre 1930 et 2005. Source : Alice Romainville et Christian Dessouroux, « la production de logements en Belgique et à Bruxelles : Acteurs dynamiques géographie » (2011) EchoGeo. Figure 40 : Lotissement en périphérie de Beynes (France). Source : (URL : http://www.photo-paramoteur.com) Consultée le 15/04/16 (En ligne) Figure 41 : Part de l’autopromotion dans les constructions neuves (Décennies 1980) Source : Jean-Marie Halleux, « Structuration spatiale des marchés fonciers et production de l’urbanisation morphologique » (2005) Université de Liège. Figure 42 : Les 3 piliers durables Source : (URL : http://www.ecoloinfo.com) Consultée le 05/03/16 (En ligne) Figure 43 : Illustration « jeux interdit : terrain privée» Source : Flore Bardot «Poser les conditions de l’urbanité : la vraie alternative aux lotissements » (2008-2009) Figure 44 : Prise de vue aérienne d’un lotissement dans la région de Mons Source : GoogleEarth Figure 42 : Tableau reprenant l’évolution des principales catégories d’occupation du sol entre 2011 et 2006 en région Wallonne et diagramme représentant les principales catégories d’occupation du sol en région Wallonne en 2006.Source : CPDT – CREAT/UCL – Etat du territoire wallon (09/2008) Figure 43 : Facteurs de la surconsommation d’énergie dans les zones périurbaines. Source : (URL : https://www.belspo.be) Consultée le 18/02/16 (Plus en ligne) Figure 44 : Diagramme de la consommation finale d'énergie en Belgique par secteur en 2013 (%). Source : Agence internationale de l’énergie et IWEPS (2015) Figure 45 : Carte (1) Consommation d’énergie pour des trajets domicile-travail (kWh/p.tr) par personne en 2001 et carte (2) Consommation d’énergie pour des trajets domicile-travail (GW/h) par commune en 2001. Source : Savenberg, L. Brück, H. Malry et J-M.Halleux « les comportements résidentielles des ménages face à la problématique de développement durable. Figure 46 : Distances parcourues et durées des déplacements locaux, entre 1982 et 2008. Source : Réseau Action Climat France (RAC-f), « Etalement urbain et changements climatiques », financé par le MEDDTL.

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Figure 47 : Réduction des consommations de chauffage selon la typo-morphologie du tissu. Schéma réalisé sur base du Projet SAFE (2012-2014) (la Région wallonne et DGo4) Figure 48 : Les couts d’équipements d’une parcelle d’habitation Source : Savenberg, L. Brück, N. Mairy et J.-M. Halleux, « les comportements résidentiels des ménages face à la problématique du développement durable en région wallonne » (2001) Figure 49 : Illustration de la qualité de vie de la périurbanisation Source : (1) (URL : http://www.belle-campagne.be) (2) (URL : http://http://www.agencecbi.com) (3) (URL : http://www.renaissanceproperties.be Consulté le 04/05/2016) Consultée le 01/05/16 (En ligne) Figure 50 : Comparaison des distances parcourues à Rome et Paris. Source : Le forum vies mobiles (2013), « réhabiliter le périurbain » p.5 Figure 51 : Diagramme 1 représentant l’effet barbecue et diagramme 2 le rapport entre mobilité pendulaire et densité. Source : Capture d’écran issu de la vidéo de Sébastien Munafò (26 Novembre 2014), dans « Questionner l’effet barbecue » dans le cadre du forum vies mobiles. Consulté le 18 Mars 2016, URL : http://fr.forumviesmobiles.org/video/2014/11/26/questionner-leffetbarbecue-2686 Figure 52 : Typologies des modes de vie périurbains. Source : Le forum vies mobiles (2013), « réhabiliter le périurbain » p.34 Figure 53 : Illustration de l’étalement urbain. Source : (URL : http://cielmabelgique.skynetblogs.be/tag/lotissement) Consultée le 28/04/16 (En ligne) Figure 54 : Illustration du logo « Bimby ». Source : Projet de rechercher Bimby, (URL : Bimby.fr) Consultée le 10/11/15 (En ligne) Figure 55 : Représentation d’une même densité pour trois formes urbaines différentes. Source : Réseau Action Climat France (RAC-f), « Etalement urbain et changements climatiques », financé par le MEDDTL. Figure 56 : Exemple de division-construction « en drapeau ». Source : Roland Vidal et Luc Vilan, « La métropole oubliée » (2014) Figure 57 : Division parcellaire par l’initiative d’un habitant. Source : Fordin Isabelle, « Acheter et diviser un terrain pour vendre et louer » (2011) Projet ANR Bimby. Figure 58 : Les potentiels en fonction des différents tissus. Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consulté le 03/04/15 (En ligne) Figure 59 : Illustration de la contrainte des règlements. Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consulté le 03/10/15 (En ligne) Figure 60 : Illustration de la filière Bimby. Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consultée le 10/02/16 (En ligne) Figure 61 : Les différentes d’une commune pour urbaniser son territoire. Source : David Miet (2013), «Bimby, filière courte : premiers retours d'expérience», Colloque CPDT : «Densification et qualité de vie» et Source : Robin Boidot Architectes (BRA) boidotrobin.fr (2012) Consultée le 12/04/16 (Enligne) Figure 62 : Intégration des règlements d’urbanisme. Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consultée le 12/02/16 (En ligne) Figure 63 : Conservation des cœurs d’ilots. Source : Benoit Le Foll « L’intensification pavillonnaire » (2011) Projet ANR Bimby Figure 64 : Photographies des entretiens type «Bimby» Source : David Miet (2013), «Bimby, filière courte : premiers retours d'expérience», Colloque CPDT : «Densification et qualité de vie» et Source : Robin Boidot Architectes (BRA) boidotrobin.fr (2012) Consultée le 12/04/16 (Enligne) Figure 65 : Statistiques des 130 entretiens Bimby effectués sur 2 communes. Source : Nolwenn Marchand, David Miet, Astrid Tanguy « Premiers retours d’expériences Bimby » (2012) Projet ANR Bimby Figure 66 : Les différentes situations de vie auxquelles le Bimby peut proposer une solution. Source : Projet de recherche Bimby (URL : Bimby.fr) Consultée le 15/02/16 (En ligne)

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Figure 67 : Résultats extraits d’une étude après entretiens avec les habitants sur les espaces vacants de leurs jardins lotissements. Source : Vallée Swann «Mini-mémoire : Le concept BIMBY est-il réellement applicable » (2015) Université de Mons. Figure 68 : Les différentes filières. Source : «S(t)imulation pavillonnaire» (2011), Ecole d’architecture de la ville et des territoires de Marne-la-Vallée Figure 69 : Exemple d’un projet de « Garden Grabbing » en Angleterre. Source : Tim Hagyard dans «The Loss of the Garden » (URL : http://www.rudi.net/node/22333) Consultée le 20/02/16 (En ligne) Figure 70 : Prix moyen des parcelles constructibles en fonction de l’éloignement au centre de Bruxelles (communes wallonnes de la région métropolitaine de Bruxelles). Source : Olivier Dubois et Jean-Marie Halleux dans « Marchés immobiliers résidentiels et étalement urbain contraint», Belgeo, 3 | 2003, 303-328. Figure 71 : Plan Communal de Mobilité de Charleroi exprimant le concept du TOD Source : Plan Communal de Mobilité de Charleroi (2015) Figure 72 : Evolution d’un quartier avant et après intensification pavillonnaire par la démarche Bimby Source : Projet de recherche « Bimby » ANR (2012) Figure 73 : La ville à la campagne. Réalisation Swan Vallée (2016) Figure 74 : Urbanité et intensité crée à la suite d’une démarche Bimby. Source : (URL : www.alterechos.be) Consultée le 20/04/16) (En ligne) Figure 75 : Possibilité de densification. Source : Exemple tiré d’un d’entretien réalisé dans le cadre du projet de recherche Bimby (ANR) (2012) Figure 76 : Evolution de la contribution du terrain à la valeur de la maison en fonction de sa superficie. Source : J.M. Halleux et J. Stree, issus du diaporama « Rencontres Liège créative » (11 Juin 2013) Figure 77 : Les trois formes de densification douce. Source : Sabri Bendimérad « la densification résidentielle au service de renouvellement urbain : filières, stratégies et outils. » (2015) La documentation Française Figure 78 : Les différentes formes de division parcellaire avec distinction parcelle longue ou large. Source : Sabri Bendimérad « la densification résidentielle au service de renouvellement urbain : filières, stratégies et outils. » (2015) La documentation Française Figure 79 : Les dérives de la division en drapeau. Source : bimby.fr Figure 80 : Exemple de division parcellaire en France. Source : Fordin Isabelle «Vendre une partie de son terrain pour financer les études des enfants» (2011) Projet de recherche Bimby (ANR) Figure 81 : Exemple de division parcellaire en France. Source : Fordin Isabelle «Se construire une nouvelle maison dans son jardin», (2011) Projet de recherche Bimby (ANR) Figure 82 : Exemple 3 de division/construction en France (mitoyen). Source : Fordin Isabelle « Vendre une partie du terrain pour financer les études des enfants » (2011) Projet de recherche Bimby (ANR) Figure 83 : Exemple 4 de projet de division/construction. Source : Benoit Le Foll «l’intensification pavillonnaire», (2011) projet de recherche Bimby (ANR) Figure 84 : Les différentes formes d’extension, division et addition. Source : Sabri Bendimérad « la densification résidentielle au service de renouvellement urbain : filières, stratégies et outils. » (2015) La documentation Française Figure 85 : Exemple 5 de division interne au Canada et projet Français Source : Laureline Guilpain, Simon jean Loyer, Aurore Rapin, Tierno Schaefer, Jérome Stablon, «S(t)imulation pavillonnaire» (2011), Ecole d’architecture de la ville et des territoires de Marne-la-Vallée

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Figure 86 : Exemple 6 (1) de surélévation Source : Laureline Guilpain, Simon jean Loyer, Aurore Rapin, Tierno Schaefer, Jérome Stablon, «S(t)imulation pavillonnaire» (2011), Ecole d’architecture de la ville et des territoires de Marne-la-Vallée Figure 87 : Exemple 6 (2) de surélévation Source : Laureline Guilpain, Simon jean Loyer, Aurore Rapin, Tierno Schaefer, Jérome Stablon, «S(t)imulation pavillonnaire» (2011), Ecole d’architecture de la ville et des territoires de Marne-la-Vallée Figure 88 : Démarche Bimby dans un lotissement. Source : Projet de recherche Bimby, (URL : Bimby.fr) Consulté le 04/04/16 (En ligne) Figure 89 : Evolution d’un scénario de recomposition parcellaire. Source : Sabri Bendimérad « la densification résidentielle au service de renouvellement urbain : filières, stratégies et outils. » (2015) La documentation Française Figure 90 : Exemple 7 (1) d’un projet Bimby global. Source : Agence d’urbanisme de l’agglomération de Tours (ATU) «LA DIVISION PARCELLAIRE PEUT-ELLE PRODUIRE DE LA VILLE ?» (2015) Figure 91 : Exemple 7 (2) d’un projet Bimby global. Source : Agence d’urbanisme de l’agglomération de Tours (ATU) «LA DIVISION PARCELLAIRE PEUT-ELLE PRODUIRE DE LA VILLE ?» (2015) Figure 92 : illustration du projet Bimfy dans un lotissement en Normandie. Source : Robin Boidot Architectes (BRA) boidotrobin.fr (2012) Consultée le 12/04/16 (Enligne) Figure 93 : Diagnostic et coupes du projet Bimfy dans un lotissement en Normandie. Source : Robin Boidot Architectes (BRA) boidotrobin.fr (2012) Consultée le 12/04/16 (Enligne) Figure 94 : Réflexion Bimby par un phasage dans le temps des différentes constructions Source : Flore Bringand «lDensifier les lotisements existants», (2013) Edition recherches / ENSAB / IAUR Rennes 2 Figure 95 : Exemple 9 « remise en ville de nos lotissements » prospection global. Source : Flore Bringand «lDensifier les lotisements existants», (2013) Edition recherches / ENSAB / IAUR Rennes 2 Figure 96 : Exemple 9 « remise en ville de nos lotissements » de prospection global. Source : Flore Bringand «Densifier les lotissements existants», (2013) Edition recherches / ENSAB / IAUR Rennes 2 Figure 97 : Localisation de Mons Schéma sur base de (URL : http://www.hist-geo.com) (Consultée le 19/04/16) Figure 98 : photographie ancienne de la ville de Mons Figure 99 : « Skyline » de Mons du XVIème siècle. Source : (URL : http://jmomusique.skynetblogs.be) Consultée le 18/02/16 (En ligne) Figure 100 : Les différentes couronnes Montoises. Carte réalisée sur base du « règlement communal d’urbanisme » de Mons élaboré par COOPARCH (1999) Figure 101 : Les différents tissus résidentielles Montois de première couronne. Carte réalisée sur base de (URL : Gogllemap.be) (Fond de plan). Figure 102 : Les différents lotissements Montois. Carte réalisée sur base de (URL : Gogllemap.be) Figure 103 : Les 3 Classes de lotissements Montois. Carte réalisée sur base de GoogleEarth (Fond de plan) Figure 104 : Lotissement A : Situation. Réalisation : Swann Vallée (2016) sur base du Plan PICC de Mons Figure 105 : Lotissement A : Existant (Gisements et 3D). Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 106 : Lotissement A : Scénario 1 (Plan et 3D).Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 107 : Lotissement A : Scénario 2 (Plan et 3D). Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 108 : Lotissement A : Scénario 3 (Plan et 3D). Réalisation : Swann Vallée (2016)

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Figure 109 : Lotissement B : Situation. Réalisation : Swann Vallée (2016) sur base du Plan PICC de Mons Figure 110 : Lotissement A : Scénario 3 (Plan et 3D). Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 111 : Lotissement A : Scénario 3 (Plan et 3D). Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 112 : Lotissement C : Situation. Réalisation : Swann Vallée (2016) sur base du Plan PICC de Mons Figure 113 : Lotissement C : Les gisements (Plan et 3D). Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 114 : Lotissement C : Scénario 1 (Plan et 3D). Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 115 : Tableau reprenant les valeurs caractéristiques de l’ensemble des 3 lotissements et leurs scénarios respectifs Réalisation : Swann Vallée (2016) Figure 116 : Illustrations des scénarios finales Réalisation Swann Vallée (2016) Figure 117 : Illustration des logos du type « Noun Project » réalisés sur la base de (URL : www.Nounproject.com).

T ABLE

D ES A NN EXES

1. Annexe 1 : Exemple de division-construction n°4 ………………………………………………………………………………….……..121 122 2. Annexe 2 : Exemple de division interne n°5………………………………………………………………………….………………………..122 123 3. Annexe 3 : Exemple de surélévation n°6……………………………………………………………………..…………………………….…..123 124 4. Annexe 4 : Evolution urbaine de la ville de Mons………………………………………………………………………………....……….5126 5. Annexe 5 : Lotissement A / Existant…………………………………………………………………………………………………….…..……….. 127 6. Annexe 6 : Lotissement A / Scénario 1…………………………………………………………………………………………………….……..127 124 7. Annexe 7 : Lotissement A / Scénario 2………………………………………………………………………….……………….…..………….128 125 8. Annexe 8 : Lotissement A / Scénario 3…………………………………………………………………………….……………….....………..129 130 9. Annexe 9 : Lotissement B / Existant…………………………………………………………………..…………………………………………..130 131 10. Annexe 10 : Lotissement B / Scénario 1……………………………………………………………...…………………………………….…..130 131 11. Annexe 11 : Lotissement C / Existant……………………………………………………………………….……………………………..……..131 132 12. Annexe 12 : Lotissement C / Scénario 1…………………………………………………………………………………………………………..131 132

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Annexe 1

De manière générale, les parcelles obtenues par division parcellaire sont souvent étroites, entre les reculs latéraux de 2 maisons par exemple. C’est l’exemple caractéristique du Bimby puisqu’il vient crée une mitoyenneté et un front bâti avec un minimum d’impact sur le voisinage.

Figure 83 : Exemple 4 de projet de division/construction. Source : Benoit Le Foll «l’intensification pavillonnaire», (2011) projet de recherche Bimby (ANR)

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Annexe 2

Figure 85 : Exemple 5 de division interne au Canada et projet Français Source : Laureline Guilpain, Simon jean Loyer, Aurore Rapin, Tierno Schaefer, Jérome Stablon, «S(t)imulation pavillonnaire» (2011), Ecole d’architecture de la ville et des territoires de Marne-la-Vallée

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Annexe 3

Figure 86 : Exemple 6 de surélévation (1) Source : Laureline Guilpain, Simon jean Loyer, Aurore Rapin, Tierno Schaefer, Jérome Stablon, «S(t)imulation pavillonnaire» (2011), Ecole d’architecture de la ville et des territoires de Marne-la-Vallée

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Figure 87 : Exemple 6 (2) de surélévation Source : Laureline Guilpain, Simon jean Loyer, Aurore Rapin, Tierno Schaefer, Jérome Stablon, «S(t)imulation pavillonnaire» (2011), Ecole d’architecture de la ville et des territoires de Marne-la-Vallée

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Annexe 4

Figure 88 : Evolution urbaine de la ville de Mons Source : Analyse issue de la présentation des masters de l’atelier « Développement locale, Architecture, urbanité et écologie sociale » de la FA+U (Faculté d’architecture et d’urbanisme) de l’Umons (université de Mons)

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Annexe 5 : Lotissement A / Existant

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Annexe 6 : Lotissement A / Scénario 1

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Annexe 7 : Lotissement A / Scénario 2

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Annexe 8 : Lotissement A / Scénario 3

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Annexe 9 : Lotissement B / Existant

Annexe 10 : Lotissement B / Scénario 1

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Annexe 11 : Lotissement C / Existant

Annexe 12 : Lotissement C / Scénario 1

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Annexe 11 Suite : Lotissement C / Existant

Annexe 12 Suite : Lotissement C / Scénario 1

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Note : ………………………………………….…………………..…………………………………….……….……………………….…………………………… ………..…………………………………………………..……………………………………………………………………………………………………… ……….….………………..…………………………………….……………………………….………………………….…………..……………………… ………………………….…………………………………………………..…………………………………………………………….…………………..… ……………………………..…….……………………………….……………………………………..…………………………………….…………….…… ……………………………………………………………………………………………….………….…………………..……………………………………. ……………………………….……………………………………..………………………………………………….……………………………………..… ……………………………………………………………………….…………………..…………………..………………….………………………………. ……………………………………..……………………….………………………….………………………………………………………………………… …………….……………………….…………………..…………………………………….……………………………….………………………………… …..………………………………………………….………………………..…………………………………………………………………………………… ….…………………..……..……………………………….……………………………….……………………………………..………….………………… …………………….………………………………………………………………………….…………………………………….…………………..………… ………………………….………………….…………….……………………………………..………………………………………………….………….… ………………………………………………………………………………………………….…………….……..…………………………………….……… ……………………….……………………………………..………………………………………………….………………………………………………… …………………………………………………………….…………………..…………………………………….……….……………………….………… …………………………..…………………………………………………..…………………………………………………………………………………… ………………………….….………………..…………………………………….……………………………….………………………….…………..…… …………………………………………….…………………………………………………...…………………………………………………………….…… ……………..………………………………..…….……………………………….……………………………………..……………………………………. …………….…………………………………………………………………………………………………….………….…………………..………………… ………………….……………………………….…………..…………………………..………………………………………………….…………………… ……………..…………………………………………………………………………….…………………..………………..…………………….…………… ………………….……………………………………..…………………….…………………………….……………………………………………………… …………………………….………………………….…………………..…………………………………….…………………………….….……………… ……………………..………………………………………………….…………………….…………………………………………………………………… …………………….…………………..…..………………………………….……………………………….……………………………………..……….… ……………………………………….……………………………………………………………………….……………………………………….…………… ……..…………………………………….……………….……………….……………………………………..……………………………………………… …………………………….………………………….…………………..…………………………………….…………………………….….……………… ……………………..………………………………………………….…………………….…………………………………………………………………… …………………….…………………..…..………………………………….……………………………….……………………………………..……….… ……………………………………….……………………………………………………………………….……………………………………….…………… ……………..…………………………………………………………………………….…………………..………………..…………………….…………… ………………….……………………………………..…………………….…………………………….……………………………………………………… …………………………….………………………….…………………..…………………………………….…………………………….….……………… ……………………..………………………………………………….…………………….…………………………………………………………………… …………………….…………………..…..………………………………….……………………………….……………………………………..……….… ……………………………………….……………………………………………………………………….……………………………………….…………… ……..…………………………………….……………….……………….……………………………………..……………………………………………… …………………………….………………………….…………………..…………………………………….…………………………….….……………… ……………………..………………………………………………….…………………….…………………………………………………………………… …………………….…………………..…..………………………………….……………………………….……………………………………..……….…

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