PLAN - PROGRAMME / ELEMENTS DE FAISABILITE FINANCIERE Approche Environnementale de l’Urbanisme pour la requalification et l’extension du Parc d’Activités des Boucheroz FAVERGES
7 décembre 2010
SAUNIER & Associés Pôle Environnement Parc technologique de la Pardieu 9 avenue Léonard de Vinci 63 063 CLERMONTFERRAND CEDEX 01 Tél : +33 (0)4 73 26 64 66 Fax : +33 (0)4 73 26 43 23 www.saunier-associes.fr
Atelier urba-site Urbanisme, Architecture et Paysage 30 place de la ville 42800 GENILAC Tél : +33 (0)4 77 75 32 81 Gsm : +33(0)6 24 52 64 97 urba-site@orange.fr
SYNOPTIQUE DE LA MISSION
Réunions publiques Réunions techniques
Appropriation du territoire et du projet
Préfiguration référentiel / Enjeux DD
Hypothèse programme / scénarii d’aménagement
Phase 1
Plan de composition urbaine et paysagère
Ajustements/ Préparation bases faisabilité
Faisabilité - Plan-programme / Cahiers des prescriptions AUPE
Phase 3
Phase 2
Avancement
Commune de Faverges
-
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
7 décembre 2010
2
PLAN DE COMPOSITION URBAINE ET PAYSAGERE // PLAN-PROGRAMME EXTENSION DU PARC D’ACTIVITE EXISTANT
REQUALIFICATION DU PARC D’ACTIVITE EXISTANT
MISE EN VALEUR « ENTREE DE VILLE »
DEMOLITION - RECONSTRUCTION PERMIS DE CONSTRUIRE EN COURS
MISE EN VALEUR « ENTREE DE VILLE »
SECTEUR MUTABLE dont 5000 m2 réservé pour un équipement public
Commune de Faverges
-
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
7 décembre 2010
3
EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME - Scénario1 Périmètre de référence (zone AUX) : 24 425 m2
Emprises publiques (voiries / espaces verts multifonctionnels / STEP) : 5931 m2 soit 24 %
Stationnement VL STEP Filtre à roseaux plantés Frange paysagère
Emprises commercialisables (ilots) : 18562 m2 soit 76 %
PARCELLE 5 : 2000 m2 Plateforme : 1750 m2
PARCELLE 4 : 5640 m2 Plateforme : 5150 m2
8m
Rapport moyen parcelle commercialisée / plateforme constructible : 87 %
PARCELLE 1 : 5000 m2 Plateforme : 4450 m2
Estimation sommaire des coûts d’aménagement : • 407 778 €HT • + 100 000 €HT (STEP - Filtre à roseaux)
PARCELLE 2 : 3900 m2 Plateforme : 3450 m2 PARCELLE 3 : 2000 m2 Plateforme : 1600 m2 8m
Commune de Faverges
-
Interface et Liaison paysagère
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
= 508 000 €HT
7 décembre 2010
4
Pré-chiffrage du parti d’aménagement ZONE AUX
EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - APPROCHE FINANCIERE - Scénario 1
Pré chifffrage du parti d'aménagement ZONE AUX
Mètres linéaires Terrassement (espaces publics)
320,00
Voiries type 1
320,00
Largeur
4,00
m2
m3
prix unitaire
1 280,00
Part dans le chiffrage (en %)
Prix € HT
98,00 €
31 360,00 €
8%
337,50 €
108 000,00 €
26%
- €
0%
Voiries type 2 Voiries type 3
0,00
- €
0%
Stationnement evergreen
0,00
- €
0%
Humides
Réseaux
Secs
Traitement des espaces verts
Eau potable et défense incendie
320,00
95,00 €
30 400,00 €
7%
Eaux usées
180,00
275,00 €
49 500,00 €
12%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy)
320,00
15,00 €
4 800,00 €
1%
Electricité EDF (dont cable)
320,00
145,00 €
46 400,00 €
11%
Gaz Tranchée
320,00
6,50 €
2 080,00 €
1%
Télécom
320,00
110,00 €
35 200,00 €
9%
Eclairage
320,00
161,00 €
51 520,00 €
13%
Sécurité enfouissement réseau
0,00
Bassins
0,00
Cheminements doux, espace public
330,00
2,00
660,00
Espaces verts (hors noues) 850,00
Zone tampon
0,00
Total
2,00
- €
0%
30,00 €
19 800,00 €
5%
500,00 €
10 666,67 €
3% 2%
1 000,00
7,00 €
7 000,00 €
1 700,00
6,50 €
11 050,00 €
0,00
- €
2 940,00
Superficie foncier opérationnelle (m2)
24425 Dépenses
Terrains
40 %
Saunier & Associés - 6/12/2010
97%
18562
HT
•Acquisition • Notaire (2,5%)
Total équipements internes •Viabilité globale actualisation et imprévus (7%) • Assurances
60 %
Mise à jour 6/12/10
Frais financiers Maîtrise d'œuvre
BPR-Europe
Rémunération aménageur (forfait)
• En sortant le coût d’acquisition du foncier brut (foncier propriété de la commune) du bilan (moins la partie non maîtrisée de la propriété « Galetti » - 2496 m2 - acquise à 16€HT/m2), et sur le même niveau de charges foncières (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement est à l’équilibre (+2000 €HT sans participations publiques). • Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de charge foncière « maximale » (40 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 265 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.
Frais d'études préalables (hors études réglementaires)
a Le « point mort d’opération » se situe à 55 €HT/m2 (sans participations publiques), sur la base d’un coût d’acquisition du foncier brut à 16 €HT/m2.
Marge
• Dans le cadre de l’échange foncier portant sur la propriété Galetti (2496 m2), il peut être restituée une parcelle constructible de 1100 m2. (base de calcul : a prix de revient de l’opération hors foncier : 37 €HT/m2 viabilisé
aprix terrain nu : 16 €HT/m2)
Commune de Faverges
-
TVA
400570 0 0 543321
Recettes
TOTAL
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
TVA
Foncier à bâtir
Total foncier cessible (m2) Charge foncière
(€ HT/m2)
18562 35
649670
35544 0
0 0
Total foncier cessible (m2)
0
Charge foncière
0
Total Shon (m2)
0
Charge foncière
0
(€ HT/m2)
0
38032 0
26000
(€ HT/m2 de Shon)
Total
% sur recettes
HT
507777
Equipements externe
18,18 €/m2
a Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de charge foncière « acceptable » localement (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 358 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.
surface commercialisable (m2)
•Taxes (TLE, TSE)
0%
407 776,67 €
Extension parc d'activités des Boucheroz
16
0%
Voiries 1 et 2 (arbres /15m)
préverdissement des parcelles
Foncier brut (€/m2)
Emprise au sol (en %)
0 0,00
1007924
0
0
(m2)
Charge foncière
(€ HT/m2 de Shon)
0
Participations
TOTAL
0 358 254
1 007 924 7 décembre 2010
5
EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME - Scénario 2 Périmètre de référence (zone AUX) : 24 425 m2 Emprises publiques (voiries / espaces verts multifonctionnels / STEP) : 4431 m2 soit 18 %
STEP Filtre à roseaux plantés
Emprises commercialisables (ilots) : 20062 m2 soit 82 % PARCELLE 6 : 1500 m2 Plateforme : 1300 m2
PARCELLE 5 : 2000 m2 Plateforme : 1750 m2
Rapport moyen parcelle commercialisée / plateforme constructible : 87 % PARCELLE 4 : 5640 m2 Plateforme : 5150 m2
PARCELLE 1 : 5000 m2 Plateforme : 4450 m2
PARCELLE 2 : 3900 m2 Plateforme : 3450 m2 PARCELLE 3 : 2000 m2 Plateforme : 1600 m2
Commune de Faverges
-
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
Estimation sommaire des coûts d’aménagement : • 410 000 €HT • + 100 000 €HT (STEP - Filtre à roseaux) • + 50 000 €HT (raccordement eaux usées) = 560 000 €HT
7 décembre 2010
6
Pré-chiffrage du parti d’aménagement ZONE AUX
EXTENSION DU PAE DES BOUCHEROZ - APPROCHE FINANCIERE - Scénario 2
Pré chifffrage du parti d'aménagement ZONE AUX
Mètres linéaires Terrassement (espaces publics)
320,00
Voiries type 1
320,00
Largeur
4,00
m2
m3
prix unitaire
1 280,00
98,00 €
31 360,00 €
8%
337,50 €
108 000,00 €
26%
- €
0%
- €
0%
Voiries type 2 Voiries type 3
0,00
Stationnement evergreen
Humides
Réseaux
Secs
Traitement des espaces verts
Part dans le chiffrage (en %)
Prix € HT
0,00
- €
0%
320,00
95,00 €
30 400,00 €
7%
Eaux usées
180,00
275,00 €
49 500,00 €
12%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy)
320,00
15,00 €
4 800,00 €
1%
Electricité EDF (dont cable)
320,00
145,00 €
46 400,00 €
11%
Gaz Tranchée
320,00
6,50 €
2 080,00 €
1%
Télécom
320,00
110,00 €
35 200,00 €
9%
Eclairage
320,00
161,00 €
51 520,00 €
13%
Sécurité enfouissement réseau
0,00 0,00
Cheminements doux, espace public
330,00
2,00
660,00
Voiries 1 et 2 (arbres /15m) Espaces verts (hors noues) préverdissement des parcelles
850,00
Zone tampon
0,00
Total
Saunier & Associés - 6/12/2010
Superficie foncier
24425 Dépenses
Terrains
40 %
2,00
0%
30,00 €
19 800,00 €
5%
500,00 €
10 666,67 €
3% 2%
1 000,00
7,00 €
7 000,00 €
1 700,00
6,50 €
11 050,00 €
0,00
- €
2 940,00
+ 150 000 €HT pour la réalisation d’une STEP excentrée et raccordée
97%
60 %
•Acquisition • Notaire (2,5%)
Frais financiers Maîtrise d'œuvre
BPR-Europe
Rémunération aménageur (forfait)
• En sortant le coût d’acquisition du foncier brut (foncier propriété de la commune) du bilan (moins la partie non maîtrisée de la propriété « Galetti » - 2496 m2 - acquise à 16€HT/m2), et sur le même niveau de charges foncières (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement est à l’équilibre (-3000 €HT sans participations publiques). • Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de charge foncière « maximale » (40 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 262 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.
Frais d'études préalables (hors études réglementaires)
a Le « point mort d’opération » se situe à 53 €HT/m2 (sans participations publiques), sur la base d’un coût d’acquisition du foncier brut à 16 €HT/m2.
Marge
• Dans le cadre de l’échange foncier portant sur la propriété Galetti (2496 m2), il peut être restituée une parcelle constructible de 1100 m2. aprix terrain nu : 16 €HT/m2)
Commune de Faverges
-
TVA
400570 0 0 596822
Recettes
TOTAL
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
TVA
Foncier à bâtir
Total foncier cessible (m2) Charge foncière
(€ HT/m2)
20062 35
702170
39044 0
0 0
Total foncier cessible (m2)
0
Charge foncière
0
Total Shon (m2)
0
Charge foncière
0
(€ HT/m2)
0
41778 0
26000
(€ HT/m2 de Shon)
Total
% sur recettes
HT
557778
Equipements externe
18,18 €/m2
Mise à jour 6/12/10
HT
•Viabilité globale actualisation et imprévus (7%) • Assurances
a Sur la base d’un coût réel d’acquisition du foncier brut (16 €/HT/m2), et d’un niveau de charge foncière « acceptable » localement (35 €HT/m2), le bilan prévisionnel d’aménagement dégage un déficit de 363 000 €HT, à affecter sous la forme d’une participation publique.
(base de calcul : a prix de revient de l’opération hors foncier : 37 €HT/m2 viabilisé
20062
Total équipements internes
0%
407 776,67 €
surface commercialisable (m2)
•Taxes (TLE, TSE)
0% - €
Extension parc d'activités des Boucheroz
16
opérationnelle (m2)
Eau potable et défense incendie
Bassins
Foncier brut (€/m2)
Emprise au sol (en %)
0 0,00
1065170
0
0
(m2)
Charge foncière
(€ HT/m2 de Shon)
0
Participations
TOTAL
0 363 000
1 065 170 7 décembre 2010
7
REQUALIFICATION DU PAE DES BOUCHEROZ - PLAN-PROGRAMME Pré chifffrage du parti d'aménagement REQUALIFICATION
Mètres linéaires Terrassement (espaces publics)
m2
1 320,00
m3
prix unitaire
Part dans le chiffrage (en %)
Prix € HT
72,77 €
96 056,40 €
35%
Voiries type 1
90,00
16,00
717,00 €
64 530,00 €
23%
Voiries type 2
200,00
10,00
448,00 €
89 600,00 €
33%
Voiries type 3
0,00
- €
0%
Stationnement evergreen
0,00
- €
0%
Eau potable et défense incendie
0,00
- €
0%
Eaux usées V1
0,00
- €
0%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy)
0,00
- €
0%
Electricité EDF (dont cable)
0,00
- €
0%
Gaz Tranchée
0,00
- €
0%
- €
0%
12 880,00 €
5%
Humides
Réseaux
1 place de stationnement PL
Secs
(partiellement sur emprise Gédimat)
Télécom
0,00
Eclairage
80,00
Sécurité enfouissement réseau
0,00
Bassins
0,00
Cheminements doux, espace public
0,00
Traitement des espaces verts
Mini giratoire pastille franchissable
Largeur
161,00 €
290,00
Zone tampon
0,00
Total
Point Info PAE
0%
0%
- €
0%
0%
30,00 €
- €
0%
0%
500,00 €
9 666,67 €
4%
7,00 €
2 030,00 €
1%
- €
0%
46 201,00
274 763,07 €
Saunier & Associés - 6/12/2010
Mise à jour 6/12/10
7%
0%
Voiries 1 et 2 (arbres /15m) Espaces verts (hors noues)
Emprise au sol (en %)
0%
100%
5,95 €/m2
Estimation sommaire des coûts d’aménagement : = 275 000 €HT + Frais de maîtrise d’oeuvre (27 000 €HT) a Soit 302 000 €HT
BPR-Europe
2 places de stationnement PL (partiellement sur emprise Point P)
Commune de Faverges
-
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
7 décembre 2010
8
AMENAGEMENT D’UN GIRATOIRE SUR LA RD2508
Giratoire
Création d’un nouvel arrêt de transport en commun
30 m
7m
15 m
Piste mixte cycles / piétons
Accès réserve pour équipement public
Carrefour à giratoire - scénario préférentiel chiffré Estimation sommaire des coûts d’aménagement : = 350 000 €HT + Frais de maîtrise d’oeuvre (24 000 €HT) a Soit 374 000 €HT
variante : Plateau routier tourne à gauche adossé à une contre-allée paysagère
Solution giratoire Inconvénients Coût plus important Consommation de 880 m2 sur emprise privée SCI Devin
Avantages Accès «Friche Toyota» Sécurisation du carrefour Accès au nord et au sud plus fluide Bonne lisibilité des accès Intégration positive du projet de la SCI Devin et de l’accès à la réserve pour un futur équipement public Tourne à gauche résolu depuis toutes les directions Structuration de l’entrée de ville / limitation des vitesses de circulation Solution Plateau tourne à gauche Avantages Inconvénients Coût à priori plus faible Carrefour peu sécurisé - Effets de cisaillements Couplage à un point Info et aire d’attente PL avec contre-allée paysagère Consommation de 1200 m2 environ sur emprise privée SCI Devin Lisibilité des accès peu claire Accès / sortie SCI Devin peu sécurisé Tourne à gauche seulement résolu pour les trajets Annecy > PAE existant mais pour les trajets Centre-ville > SCI Devin
Commune de Faverges
-
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
7 décembre 2010
9
REQUALIFICATION DE L’ENTREE DE VILLE (RD2508) - PLAN-PROGRAMME Piste en site propre mixte (cycles+piétons)
Ilot central végétalisé (haies vives) Filtre végétal / Plantations multistratifiées denses + fossé enherbé
sequence 1 : entrée de ville
Mail planté + fossé enherbé / Plantations multistratifiées peu denses accompagnant la voie sans masquer les perspectives vers le sud-ouest Ilot central végétalisé (haies vives)
Création d’un nouvel arrêt de transport en commun
Piste en site propre mixte (cycles+piétons)
Mail planté / Plantations multistratifiées denses + fossé enherbé
sequence 2 : agglomération
Pré chifffrage du parti d'aménagement REQUALIFICATION DE LA RD Mètres linéaires
Estimation sommaire des coûts d’aménagement (hors giratoire) : = 940 000 €HT
Terrassement (espaces publics)
800,00
Voiries type 1
800,00
7,00
5 600,00
m3
prix unitaire 98,00 €
78 400,00 €
8%
807,00 €
645 600,00 €
69%
- €
0%
0,00
- €
0%
Stationnement evergreen
0,00
- €
0%
Eau potable et défense incendie
- €
0%
Eaux usées
- €
0%
15,00 €
- €
0%
145,00 €
- €
0%
6,50 €
- €
0%
110,00 €
- €
0%
161,00 €
128 800,00 €
14%
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy)
Gaz Tranchée Télécom
Secs
Traitement des espaces verts
0,00
Electricité EDF (dont cable)
Réseaux
Eclairage
800,00
Sécurité enfouissement réseau
0,00
Bassins
0,00
Cheminements doux, espace public
550,00
Espaces verts (hors noues)
800,00
Zone tampon
Saunier & Associés - 6/12/2010
2 et 3 ml
Mise à jour 7/12/10
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
8,00
- €
0%
#DIV/0! #DIV/0!
30,00 €
16 500,00 €
2%
500,00 €
26 666,67 €
3%
6 400,00
7,00 €
44 800,00 €
5%
0,00
6,50 €
- €
0,00
- €
Total
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
Emprise au sol (en %)
0%
Voiries 1 et 2 (arbres /15m)
préverdissement des parcelles
-
Part dans le chiffrage (en %)
Prix € HT
Voiries type 3
Humides
Commune de Faverges
m2
Voiries type 2
+ Frais de maîtrise d’oeuvre (47 000 €HT) a Soit 987 000 €HT
Largeur
940 766,67 €
7 décembre 2010
#DIV/0! €/m2
#DIV/0! 0%
100%
10 BPR-Europe
DESSERTE DE LA PARCELLE SCI DEVIN Estimation sommaire des coûts d’aménagement de la branche de giratoire assurant la desserte des parcelles SCI Devin + Equipements publics : = 50 000 €HT
Propriété SCI Devin cédée pour création du giratoire - 881 m2
+ frais divers d’étude et de maîtrise d’oeuvre (8000 €HT environ)
a
Parcelle SCI Devin 6876 m2
Soit 58 000 €HT
Valeur du foncier privé SCI Devin : 77 €HT Surface cédée : 881 m2 Parcelle réservée (5000 m2) pour un futur équipement public
Cession valant participation : 67 837 €HT La cession foncière couvre le montant de la participation attendue de la part de la SCI Devin pour le financement (50% du coût = 29 000 €HT) Pré chifffrage du parti d'aménagement SCI DENIN Mètres linéaires
Branche de giratoire assurant la desserte de la parcelle SCI Devin + parcelle réservée pour un futur équipement public
Terrassement (espaces publics)
50,00
Voiries type 1
35,00
Largeur
m2
7,00
245,00
m3
prix unitaire 60,00 €
3 000,00 €
6%
393,75 €
13 781,25 €
28%
Voiries type 2
- €
0%
Voiries type 3
- €
0%
- €
0%
- €
0%
275,00 €
11 000,00 €
22%
15,00 €
- €
0%
145,00 €
5 800,00 €
12% 1%
Stationnement evergreen
Humides
Eau potable et défense incendie
40,00
Eaux usées
40,00
Eaux pluviales (noues 2,5 m moy) Réseaux
Secs
Traitement des espaces verts
Electricité EDF (dont cable)
40,00
Gaz Tranchée
40,00
6,50 €
260,00 €
Télécom
40,00
110,00 €
4 400,00 €
9%
Eclairage
40,00
161,00 €
6 440,00 €
13%
Sécurité enfouissement réseau
0,00
Bassins
0,00
Cheminements doux, espace public
35,00
2,00
70,00
100,00
2,00
200,00
Voiries 1 et 2 (arbres /15m) Espaces verts (hors noues)
Zone tampon
Saunier & Associés - 6/12/2010 Commune de Faverges
-
Total
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz Mise à jour 7/12/10
Emprise au so (en %)
48%
0%
0%
0%
préverdissement des parcelles
Part dans le chiffrage (en %)
Prix € HT
0,00
- €
0%
0%
30,00 €
2 100,00 €
4%
14%
500,00 €
1 166,67 €
2%
7,00 €
1 400,00 €
3%
6,50 €
- € - €
515,00
49 347,92 €
7 décembre 2010
95,82 €/m2
39% 0%
100%
11
BPR-Europe
SYNTHESE Participations publiques d’équilibre / Coûts (hors subventions) Montant (€HT) ZONE AUX (Extension du PAE des Boucheroz) - Sc1 265 000,00 (charge foncière à 40€HT/m2) ZONE AUX (Extension du PAE des Boucheroz) - Sc2 262 000,00 (charge foncière à 40€HT/m2) REQUALIFICATION DU PAE EXISTANT DES BOUCHEROZ 302 000,00 AMENAGEMENT DU GIRATOIRE 374 000,00 REQUALIFICATION RD 2508 987 000,00 TOTAL DES INVESTISSEMENTS A REALISER (hors subventions et participations) 1 925 000,00
Commune de Faverges
-
AEU pour la requalification et l’extension du PAE des Boucheroz
7 décembre 2010
12