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SPECIAL IMMO
LES 4 TENDANCES DU MARCHÉ UCCLOIS
MARIE-ÈVE REBTS
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De nombreux projets neufs, des prix élevés, des biens hauts de gamme… Vue de l’extérieur, Uccle offre l’image d’une commune où le marché immobilier se porte très bien. En y regardant de plus près, il apparait que la situation est contrastée et varie selon les quartiers, les types de biens ou encore les segments de prix. Focus sur les grandes tendances du marché immobilier ucclois qui, comme dans d’autres communes de Belgique, a été quelque peu chamboulé par la crise sanitaire.
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DES PRIX (TOUJOURS) PARMI LES PLUS ÉLEVÉS DE BELGIQUE
Uccle a la réputation d’être une commune chère au niveau de l’immobilier, et cela se vérifie dans les statistiques. Comme le révèle la dernière analyse des notaires concernant l’année 2021, elle figure en effet dans le Top 3 des communes bruxelloises les plus chères aux côtés d’Ixelles et de Woluwe-Saint-Pierre, aussi bien pour les appartements que les maisons (hors villas et immeubles de rapport). Au niveau de ces dernières, Uccle affiche une médiane de 660.000 euros bien supérieure à celles de Bruxelles (462.750 euros) et de la Belgique (270.000 euros). Quant aux appartements, leur prix médian à Uccle est de 330.000 euros, soit environ 100.000 euros de plus que la médiane nationale. Les statistiques des notaires révèlent cependant des écarts de prix assez conséquents. Lorsqu’on exclut les ventes les plus chères et les moins chères et qu’on retient seulement les 50% de transactions autour du prix médian de
1. la commune, il apparait en effet que l’intervalle s’étend de 250.000 à 450.000 euros pour les appartements, et de 450.000 à 850.000 euros pour les maisons. Les prix immobiliers seraient donc relativement variés à Uccle, ce qui s’explique notamment par la diversité de logements qu’on y retrouve. « La typologie des bâtiments a tendance à varier d’un quartier à l’autre, avec par exemple beaucoup de maisons 2 ou 3 façades dans la zone du Fort Jaco, ou une majorité d’appartements autour de Churchill-Messidor », illustre Abraham de Bettencourt, directeur des agences immobilières Lecobel Vaneau à Bruxelles. « On trouve aussi dans certaines zones des villas de plus de 1.000 mètres carrés habitables, mais il n’y a pas que des biens de luxe et des personnes riches à Uccle. Les petites unités partent cependant comme des couques et à des prix souvent élevés. Il est de plus en plus difficile de trouver des biens à moins de 3.000 euros du mètre carré. »
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Selon les statistiques du site Immoweb, les prix moyens au mètre carré à Uccle se situent en effet à 3.900 euros pour les appartements et 3.724 euros pour les maisons, avec des extrêmes variant entre 2.000 et plus de 7.000 euros. À l’instar du reste de la Belgique, la tendance est à l’augmentation des prix ces dernières années « et l’évolution est encore plus forte et plus rapide depuis l’arrivée de la crise sanitaire », souligne Nathalie Ouziel, directrice de l’agence Cap Sud d’Uccle. « On se trouve un peu dans une bulle artificielle, comme c’est déjà arrivé vers 2001-2003. Les prix s’étaient affolés avant de retomber un peu et de se stabiliser. »
Ce même phénomène pourrait se reproduire prochainement, notamment en raison des conditions de plus en plus strictes imposées par les banques. « À Uccle, certaines personnes ayant les liquidités peuvent se permettre d’acheter sans conditions suspensives, mais l’accès à la propriété est devenu difficile pour les plus jeunes. Il ne suffit plus d’avoir une bonne situation et un bon salaire, il faut aussi des liquidités. C’est pourquoi de plus en plus de parents aident leurs enfants lorsqu’ils en ont les moyens », observe Nathalie Ouziel.
DES TENSIONS PLUTÔT ÉLEVÉES ENTRE L’OFFRE ET LA DEMANDE2. Uccle n’est pas la commune bruxelloise la mieux desservie par les transports, mais elle est néanmoins très recherchée pour son cadre de vie, ses équipements ou encore ses espaces verts et son petit côté villageois. Cette attractivité est l’une des causes des prix élevés de l’immobilier à Uccle mais, comme ailleurs en Belgique, la loi de l’offre et de la demande y joue aussi un rôle important. Or, depuis la crise sanitaire, le déséquilibre entre les deux s’est accentué, avec d’une part des propriétaires qui attendent avant de mettre leurs bien en vente, et d’autre part davantage d’acheteurs désireux d’investir dans la brique.
« Le marché est aujourd’hui plus favorable aux vendeurs, notamment parce que la Covid 19 a engendré de l’angoisse face à l’avenir et certains propriétaires en profitent pour mettre de la pression aux acheteurs », observe Nathalie Ouziel, directrice de l’agence Cap Sud à Uccle. « Le faible volume d’offre accroît par ailleurs la concurrence entre les acquéreurs, et ceux-ci n’ont plus le temps de se poser pour réfléchir avant un achat. Je remarque aussi que face à l’incertitude de certains placements financiers, les gens qui souhaitent investir de l’argent préfèrent se tourner vers des valeurs refuge comme l’immobilier. » Le déséquilibre entre l’offre et la demande se remarque
surtout dans certains segments du marché ucclois, et une fois de plus la Covid 19 n’est pas étrangère à ce phénomène. Abraham de Bettencourt observe en effet que la crise sanitaire a engendré une frénésie d’achat qui touche principalement les maisons entre 600.000 et 1,2 millions d’euros au sein de la commune : « Beaucoup de familles qui habitaient dans de grands appartements se sont tournées vers ces biens, notamment pour bénéficier d’un espace extérieur. La conséquence est qu’on s’est retrouvé sur le marché avec une suroffre de grands appartements de 3 à 4 chambres, notamment autour des avenues Messidor, du Château de Walzin, Bourgmestre Jean Erinckx, Montjoie, etc. Cela a impacté négativement les prix, d’autant plus que beaucoup de ces biens étaient situés dans des immeubles anciens, où les charges sont importantes car il y a des concierges, des travaux à effectuer, etc. »
Abraham de Bettencourt observe aussi un manque d’attrait et des décotes parfois importantes pour les biens à un million d’euros et plus qui présentent de petits défauts comme une mauvaise orientation, un handicap au niveau des espaces, etc. Nathalie Ouziel remarque quant à elle que les biens de charme sont prisés et que la présence d’un espace extérieur est devenu un critère très important depuis les confinements liés à la crise sanitaire. « Les logements avec un jardin ou une belle terrasse ont du succès, à l’inverse de ceux avec un espace extérieur réduit ou inexistant. Les biens sont également plus difficiles à vendre lorsqu’ils sont situés sur une chaussée bruyante, lorsqu’ils nécessitent trop de travaux ou encore sont trop chers. »
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UN VÉRITABLE ENGOUEMENT POUR LE NEUF En se promenant dans les rues d’Uccle ou sur 3. les sites de petites annonces, les projets immobiliers récents ou en cours de développement semblent très nombreux. Certains concernent simplement quelques appartements ou maisons, mais d’autres rassemblent plusieurs dizaines d’unités comme par exemple Cavell Court (77 appartements) à la rue Edith Cavell, les Promenades d’Uccle sur le plateau Engeland (60 maisons et plus de 200 appartements), le Domaine de l’Observatoire à l’emplacement de l’ancien hôpital des Deux Alice (117 appartements), etc.
CHIFFRES CLÉS DES PRIX IMMOBILIERS À UCCLE
Prix médians : 660.000 euros pour les maisons (hors villas et immeubles de rapport) et 330.000 euros pour les appartements 3e commune la plus chère à Bruxelles pour les maisons et appartements derrière Ixelles et Woluwé-Saint-Pierre
3e commune la plus chère en Belgique pour les maisons et 9e position pour les appartements Prix moyens de 3.900 euros/m2 pour les appartements Prix moyens de 3.724 euros/m2 pour les maisons Sources : analyse du marché immobilier 2021 des notaires – Immoweb
Aux yeux de certains riverains, les projets à Uccle sont trop nombreux ou comportent trop de logements mais selon Abraham de Bettencourt, les besoins en nouvelles constructions sont loin d’être comblés : « Selon moi, les projets neufs sont insuffisants pour répondre à la demande des citoyens. Environ 20.000 bruxellois quittent la Région chaque année donc il y a un réel besoin de faire évoluer la capitale et de créer des logements de tous types, mais malheureusement le cadre législatif est beaucoup trop complexe. »
Qu’on les juge trop nombreux ou insuffisants, les projets immobiliers trouvent en tout cas preneurs à Uccle et sont même particulièrement prisés. Contrairement à ce qu’on pourrait croire, ce n’est pas l’argument des performances énergétiques qui attire le plus les acheteurs : « Les gens cherchent avant du tout neuf pour la tranquillité », observe Julien Trefois, directeur de l’agence Property One. « Ils souhaitent en effet éviter les travaux et les mauvaises surprises, et sont prêts à payer plus cher pour cela. »
Malgré la diversité des projets à Uccle, les prix des logements neufs ont en effet tendance à être particulièrement élevés et tournent souvent autour des 4.500 à 5.000 euros du mètre carré. On trouve toutefois des biens neufs à un peu moins de 4.000 euros du mètre carré, mais aussi de grands appartements de standing qui atteignent parfois 2 à 3 millions d’euros.
UNE RÉALITÉ DIFFÉRENTE SELON LES QUARTIERS4. Dans les annonces immobilières, quelques quartiers à Uccle font toujours mouche et justifient des prix souvent élevés. C’est notamment le cas de Fort Jaco, l’Observatoire, SaintJob, le Prince d’Orange, etc. « Il y a plusieurs rues très cotées comme les avenues de Sumatra, de la Floride, Hamoir, du Gui… », souligne Abraham de Bettencourt. Le succès de ces quartiers et rues s’explique en général par la proximité de commerces ou d’équipements comme les écoles internationales, ou encore par leur cadre de vie.
Il s’agit souvent de zones résidentielles et vertes qui rassemblent majoritairement de spacieux appartements ou de grandes villas avec du terrain, des biens dont
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les prix au mètre carré dépassent souvent les 4.500 euros voire atteignent les 5.000 euros. Bref, ces logements ne sont clairement pas accessibles à toutes les bourses, d’autant plus qu’ils nécessitent parfois des frais supplémentaires : « À Fort Jaco par exemple, il y a beaucoup de villas assez anciennes qui coûtent cher à l’achat, et pour lesquelles il faut prévoir un budget de rénovation important », illustre Nathalie Ouziel, directrice de l’agence Cap Sud.
Les acheteurs qui cherchent des prix plus abordables se tournent généralement plutôt vers l’Ouest voire le SudOuest de la commune, qui est historiquement moins prisé. D’après Julien Trefois, directeur de l’agence Property One, il y a plusieurs raisons à cela : « Les environs de Stalle rassemblent par exemple un peu moins de commerces et sont proches de l’autoroute. » Ces zones sont aussi plus populaires et accueillent davantage d’activités productives, ce qui n’empêche pas les biens immobiliers de trouver preneurs et de connaître des augmentations de prix ces dernières années ! Plusieurs quartiers un peu moins prisés d’Uccle sont par ailleurs en train de connaître un renouveau, comme Stalle où apparaissent de nombreux projets immobiliers ces dernières années. « Le centre d’Uccle se développe également », observe Nathalie Ouziel. « La chaussée d’Alsemberg a connu une chute à cause des travaux mais elle tente de remonter la pente. » 700 À 800 DEMANDES DE PERMIS PAR AN
Selon l’Échevin de l’Urbanisme Jonathan Biermann, la commune gère environ 700 à 800 demandes de permis par an pour des logements neufs, « mais une demande ne correspond pas forcément à un permis accordé », souligne-t-il.
« Il y a cependant beaucoup de projets car il y a encore un potentiel important à Uccle. Plusieurs PPAS (Plan Particulier d’Affectation du Sol) sont en cours de finalisation pour de grandes parcelles comme le plateau d’Engeland ou encore le site Illochroma, tandis que celui d’Astra Zeneca a fait l’objet d’une demande de permis. » D’ici quelques années, ces endroits devraient accueillir plusieurs centaines de logements ainsi que des équipements, activités productives et commerces. « Nous sommes favorables à la construction de logements mais l’on souhaite aussi que les promoteurs ramènent de la mixité et de la pleine terre sur ces sites dont les sols sont souvent 100% imperméabilisés », précise l’Échevin de l’Urbanisme. « La priorité est de transformer d’anciennes friches déjà urbanisées et d’assurer que les rénovations, démolitions/ reconstructions et autres soient réalisées au bénéfice de l’environnement et des gens qui cherchent à se loger. »
LOCATAIRE OU PROPRIÉTAIRE
CILOU DE BRUYN
Louer ou acheter ? Viser l’ici et maintenant sans trop de contraintes ou construire un demain plus serein ? En mode cigale ou version fourmi ? Chaque option a ses avantages, ses inconvénients et ses opportunités.
À Uccle, la moitié des logements sont occupés par leur propriétaire, proportion nettement plus élevée par rapport à l'ensemble de la Région bruxelloise (38 %). La commune fait en effet partie des quatre communes bruxelloises qui enregistrent la plus grande proportion de propriétaires.
À court terme, s'acquitter d’un loyer mensuel revient souvent moins cher que le remboursement d’un prêt. Le locataire jouit donc d’un pouvoir d'achat immédiat plus conséquent et d’une plus grande flexibilité. Par contre, à plus long terme, une fois qu’il aura remboursé la totalité de son prêt hypothécaire, le propriétaire - en général retraité - n’aura plus à assumer de dépenses pour se loger et profitera alors pleinement de ses revenus. Encore faut-il remplir toutes les conditions pour pouvoir bénéficier d’un prêt auprès d’un organisme bancaire, notamment un emploi stable et confortablement rémunéré, l’apport de quelques fonds propres facilitant les choses.
ACHETER
+ Vous pouvez transformer, rénover, aménager comme vous le souhaitez. + Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux et autres primes pour investissement en économie d’énergie. + Vous êtes chez vous, personne ne peut vous forcer à déménager, sauf si vous n'arrivez plus à rembourser votre emprunt. + Une fois votre emprunt remboursé, vous jouissez pleinement de vos revenus professionnels et, plus tard, de votre pension. + Vous constituez un patrimoine immobilier.
- Il vous faut constituer une épargne de départ importante (minimum 15 % du prix d'achat). - En plus de l’achat du bien, sont à votre charge : les frais de notaire, les droits d'enregistrement en région bruxelloise : 12,5 % (voir aussi abattements possibles pour les jeunes ou premier achat ou habitation propre), les intérêts bancaires, le précompte immobilier. Et au fil des années, l’entretien du bien et les réparations (remplacement d’une chaudière, isolation toiture, changements châssis, dépenses de copropriété…) - Si vous voulez déménager, il vous faudra vendre ou louer votre ancien bien et en trouver un autre, et dans ce cas, il est préférable d’avoir amorti les droits d'enregistrement payés lors de l'achat avant de revendre. - Une réforme fiscale est dans le collimateur du gouvernement, avec au menu, la taxation des loyers réels et celle des plus-values immobilières.
+ Hormis d’éventuelles peintures, décorations ou installation de certains équipements, vous n’avez pas d’autres investissements que le paiement de la garantie : 2 mois de loyer.
+ Vous n'avez pas de gros frais et peu de dépenses imprévues. + Moins d’obligations, comme les contrats bancaires, assurances, formalités administratives. + Votre loyer est a priori plus faible qu'une mensualité de crédit hypothécaire, mais il est indexé chaque année. + Vous testez le lieu, le quartier, les voisins, l’orientation, les bonnes ondes à loisir. + Une plus grande flexibilité vous permet de déménager plus rapidement avec un préavis de 3 mois - attention aux éventuelles indemnités en cas de renom anticipé. + Vous êtes ouvert à davantage d’options sur le marché du travail, parce que plus apte à déménager pour saisir une nouvelle opportunité.
- La prise en charge de la moitié des frais de l’état des lieux d’entrée faite par un expert vous revient. - Vous courez le risque d’être congédié si votre propriétaire peut mettre anticipativement fin à votre bail, sous conditions. - Vous ne vous constituez aucun patrimoine et une fois pensionné, vous devrez continuer à assumer votre loyer.
SIMULER
Parce que chaque option a des avantages comme des inconvénients, et qu’un cas n’est pas un autre, certaines banques ou agences immobilières mettent à disposition sur le net un simulateur qui permet de comparer facilement les deux options, en se basant sur votre budget, votre situation et le bien envisagé afin de mieux vous stimuler. Munissez-vous des informations suivantes pour vous lancer : · Montant du bien que vous comptez acheter ; · Durée du prêt envisagé ; · Taux du prêt et taux d’assurance ; · Frais d’agence et de notaire, estimation des travaux, étude de l’apport prévu, estimation de la taxe foncière et de la taxe d’habitation ; · Nombre d’années avant revente éventuelle ; · Montant du loyer locatif actuel ou prévisionnel.
© DR
PEB : BON À SAVOIR
Que vous comptiez acheter ou louer un logement situé en Région de Bruxelles-Capitale, n’oubliez pas de consulter son certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments).
Vous aurez ainsi un aperçu objectif des consommations qui vous permettra de comparer la qualité avec d’autres biens d’un point de vue énergétique.
