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MANUAL DE OPERACIÓN Y MANTENCIÓN DE ESPACIOS COMUNES
Calama / Rev: 01/04/2021
Inmobiliaria Certificada por:
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ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN ...............................................................................................................
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II. SISTEMA DE RESPONSABILIDAD LEGAL .......................................................................... 1. Plazos 2. Exclusiones de la Responsabilidad Legal
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III. PROCEDIMIENTO DE SERVICIO POSTVENTA
................................................................. 07
IV. MANUAL DE USO Y MANTENCIÓN DE ESPACIOS COMUNES ............................................ 1. Cierros Perimetrales y Portón Acceso ..................................................................................... 2. Pavimentos, Señalética y Aguas Lluvias ................................................................................ 3. Instalaciones Sanitarias ....................................................................................................... 4. Instalaciones Eléctricas y Corrientes Débiles ............................................................................ 5. Sala de Transferencia de Basura ............................................................................................. 6. Paisajismo ......................................................................................................................... 7. Cuadro de las principales mantenciones para espacios comunes a lo largo del año..........................
Manual de Operación y Mantención de Espacios Comunes
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I. INTRODUCCIÓN Inmobiliaria Nueva Urbe Ltda., presenta a sus clientes en este documento dos componentes relacionados con las responsabilidades legales asociadas a su compra de un bien raíz en nuestro proyecto inmobiliario. El primero hace una descripción del funcionamiento del Sistema de responsabilidad legal que como primer vendedor debe entregar a sus clientes de conformidad a los términos establecidos en la Ley General de Urbanismo y Construcciones. El segundo componente, entrega el Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes. Adicionalmente se describe en términos generales el procedimiento postventa a utilizar. La interrelación entre ambos elementos radica en la responsabilidad que le cabe al comprador de una vivienda nueva, sobre las mantenciones periódicas que deben realizar y equipamiento que viene con ella. Sin la realización oportuna de esas mantenciones, las garantías por la calidad de la construcción se extinguen.
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II. SISTEMA DE RESPONSABILIDAD LEGAL 1. Plazos: Inmobiliaria Nueva Urbe Ltda., como primera vendedora se hace responsable de las fallas o defectos que presente su vivienda según los plazos que se estipulan a continuación: Caso N°1: Estructura soportante del inmueble: 10 años desde la fecha de la recepción de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales. Este elemento se compone de: Los cimientos, los pilares, las vigas, los muros otros elementos estructurales. No aplica a tabiques de albañilerías en bloques. Caso N°2: Elementos constructivos y de las instalaciones: 5 años desde la fecha de la recepción de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales. Estos elementos corresponden a: cubiertas, ventanas, artefactos eléctricos, estructuras no soportantes, bases de pavimentos, estructuras o bases de pisos, redes de instalaciones agua potable alcantarillado y electricidad, redes húmedas y secas de incendio, impermeabilizaciones, aislamiento térmico y acústico. Y todo elemento que en si no tenga una garantía directa por su fabricante o instalador.
Caso N°3: Elementos de terminaciones o de acabado de las obras: 3 años desde la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Estos elementos corresponden a: Cielos, pisos, puertas, artefactos sanitarios, revestimientos y pinturas interiores, papel mural, barnices, sellos y fragües, alfombras, quincallería, grifería, muebles empotrados, rejas, pinturas o revestimientos exteriores y protecciones exteriores. Y todo elemento que ha sido manufactura directamente por la constructora.
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2. Exclusiones de la Responsabilidad Legal: Esta responsabilidad legal no cubre daños que sean producidos por abuso y/o uso excesivo, incluyendo la falta de un mantenimiento razonable y necesario de acuerdo a lo indicado en la sección Manual de Uso y Mantención. Esta responsabilidad legal no cubre los cambios de color, el acabado y/o la terminación de los muebles, de la quincallería, de los revestimientos o las alfombras (si estuviesen especificadas en el proyecto) en caso de que se vean afectados por los agentes atmosféricos, químicos, corrosivos o abrasivos, más allá de lo garantizado por los respectivos fabricantes. Equipamiento: En recintos de Espacios Comunes tales como Sala multiuso, estos elementos corresponden a: calefón, termos eléctricos, hornos, cocinas y extractores de aire, están cubiertos exclusivamente por garantías proporcionadas por los respectivos fabricantes o distribuidores. Para hacerlas efectivas en caso de falla o defecto, el comprador debe tomar contacto directamente con los representantes del servicio técnico respectivo. Rayas, saltaduras o deterioros en los artefactos como: lavaplatos, pisos, muro, cielos, vidrios, espejos, cubiertas de muebles, vanitorios, etc., que no hayan sido declarados al momento de la entrega material de los Espacios Comunes. Daños, fallas o defectos provenientes de reparaciones, ampliaciones y/o modificaciones a los Espacios Comunes efectuados con posterioridad a su entrega, o daños como resultado de abuso, negligencia o accidente. Daños o fallas que sean el resultado de modificaciones o construcciones adicionales y los
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daños producidos por trabajos realizados por terceros en las propiedades colindantes y que se hayan realizado después de la fecha de entrega material de los Espacios Comunes. La garantía no cubre toda perdida o daño que resulte de la acción de un peso anormal o excesivo para el diseño del recinto, así como de daños por impactos, desgaste por aplicación de elementos abrasivos, arrastre de muebles u objetos pesados. Pérdidas o daños a causa del deterioro, uso, asentamiento o desgaste natural. Daños que se produzcan en las instalaciones sanitarias producto de la acción de raíces vegetales o por causa de una excesiva presión en la red de suministro de agua potable. Pérdidas o daños causados directa o indirectamente por insectos, pájaros, parásitos, roedores y animales, tanto domésticos como salvajes. Daños que se produzcan en las instalaciones eléctricas por variaciones de voltajes o producto de acción de raíces vegetales. Daños que se produzcan por cortes o fallas en el suministro de gas. Cualquier otro daño no imputable a defectos constructivos.
III. PROCEDIMIENTO DE SERVICIO POSTVENTA
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La administración del Condominio debe comprender que cada recinto de Espacios Comunes recién construido requiere de un periodo de ajuste, donde aparecerán pequeñas anomalías o deficiencias que pueden estar dentro o fuera de los estándares definidos. Es labor de la Inmobiliaria tomar conocimiento de éstos. Para hacer un reclamo sobre algo que estima está amparado por la responsabilidad legal, deberá hacerlo directamente con Inmobiliaria Nueva Urbe Ltda., a través de la página Web: www.inu.cl, en la pestaña que dice POST VENTA, e-mail: postventa@nuevaurbe.cl y/o el número de whatsapp +56 9 4513 7217.
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El reclamo deberá ser por escrito indicando claramente: • • • • •
Nombre del proyecto o condominio. Recinto, equipamiento o sistema que presenta defecto. Su nombre, dirección, e-mail y teléfono si tuviere. La fecha y el horario más adecuado para la inspección (días hábiles). Descripción de la(s) falla(s).
Además, deberá otorgar la correspondiente autorización para inspeccionar el recinto, Usted está obligado a darle acceso a nuestro Supervisor durante el horario hábil señalado, para que éste pueda cumplir con sus responsabilidades. No cumplir con lo anterior puede implicar el término de las responsabilidades a que La Constructora se compromete. Antes de iniciar los trabajos que correspondan, deberá firmar una Autorización para realizarlos y, una vez terminados los trabajos de la reparación solicitada, le solicitamos firmar la recepción conforme de los mismos. Si usted no pudiere firmar o no quisiere firmar la recepción de los trabajos, el término de los trabajos efectuados se tendrá por formalizado con la comunicación de término de aquellos que le será dejada en su domicilio y enviada por correo electrónico, pudiendo al afecto adjuntarse imágenes de aquellos. Sin perjuicio de lo antes indicado, si el trabajo de reparación se realizó parcialmente o Ud. no está plenamente conforme con lo ejecutado, le solicitamos realizar un nuevo reclamo, dejando constancia de lo anterior.
De persistir la disconformidad respecto de la responsabilidad de La Constructora en la solución del problema, el comprador, tiene derecho a recurrir a instancias judiciales. Si el reclamo presentado no es responsabilidad de la Inmobiliaria, sino que es producto del mal uso y/o falta de mantención, entonces la Inmobiliaria tendrá derecho a cobrar UF 2 por la visita de inspección. En la primera visita programada dicho valor no se cobrará por anticipado. En la segunda visita se cobrará este valor por anticipado contra presentación comprobante de depósito bancario.
+56 9 45137217
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postventa@nuevaurbe.cl
IV. MANUAL DE USO Y MANTENCIÓN Este es un manual de uso y mantención para los Espacios Comunes de nuestros condominios en general, por lo que en él pueden incorporarse u omitirse descripciones de mantenciones de elementos constructivos o de terminaciones que no tiene su condominio en particular.
1. Cierros Perimetrales y Portón Acceso: • Cierros Perimetrales Descripción: El terreno correspondiente a la vivienda (y/o al condominio) está delimitado con un cierro perimetral de madera, mallas de alambre, reja metálica, placa de hormigón (tipo bulldog) albañilería u otro material. Mantención: • Verificar plomo de los medianeros, es aceptable pequeños desaplomos, en especial en medianeros de placas, por su sistema de empotramiento de los pilares que es flexible para evitar quiebres por sismos. • Verificar que árboles no estén presionando el medianero. • Fisuras que se presenten son normales y no revisten riesgos estructurales, reparar con materiales flexibles y pintar. • Revisar y corregir, si es necesario, riegos que mojen constantemente el medianero. Recomendaciones: • Los cierros perimetrales no han sido diseñados para resistir cargas excesivas ni rellenos de jardines. • No pueden ser considerados como elementos estructurales de nuevas construcciones.
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• Portón Automático de Acceso Vehicular Descripción: El acceso vehicular al condominio o vivienda, puede estar cerrado por un portón automático accionado por un control remoto. Mantención: • Realizar la mantención recomendada por el proveedor o un servicio técnico autorizado. • Revisar ajuste del portón, limpiar zona de ruedas, cambiar si los rodamientos se encuentran en mal estado. Recomendaciones: • Si la cerradura se endurece, coloque lubricante de silicona. No use aceite. • En el caso de portones de abatir, no someterlos a cargas concentradas en la punta.
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2. Pavimentos, Señalética y Aguas Lluvias • Pavimentos Descripción: En un condominio en extensión, los pavimentos corresponden a la carpeta de rodado de la calle y a las aceras. Los primeros son normalmente de hormigón o asfalto, y las aceras son de hormigón o baldosas. Mantención: • En pavimentos de hormigón, sellar las juntas cuando éstas estén deterioradas. • En pavimentos de asfaltos, sellar fisuras para impedir el paso de agua a la base. • Reinstalar o cambiar baldosas sueltas en las aceras. Recomendaciones: • No estacionar vehículos pisando las aceras, ya que están diseñadas para cargas menores.
• Señalética Descripción: En un condominio en extensión, existen señaléticas para orientar y regular el tránsito interior de vehículos y peatones, advertencias de peligro y señalar recintos. La señalética es fundamental para la convivencia de sus residentes y se encuentran ubicadas en aceras, demarcadas en calles u otros lugares. Mantención: • Se debe verificar periódicamente que se encuentren bien afianzadas, revisar sus anclajes, fijaciones y pintarlas para evitar oxidación. En caso de ser necesario, deben reemplazarse.
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• Sumideros de Aguas Lluvias Descripción: El sistema de aguas lluvias de un condominio, generalmente consiste en una red de cañerías que recolecta las aguas por medio de sumideros y las entrega a una red pública de aguas lluvias o las infiltra en el terreno. Mantención: • Revisar estado de rejilla de sumideros. • Limpiar fondo de sumidero. • Mantener limpia de hojas las calles o pasajes de forma de evitar el ingreso al sistema de aguas lluvias. Recomendaciones: • Mantener en buen estado las rejillas para evitar accidentes a los peatones y automóviles.
• Luminarias Descripción: Los condominios cuentan con un sistema de iluminación de calles y pasajes que son construidos según un proyecto. Las luminarias pueden estar en postes de hormigón, madera o metálicos. Las luminarias normalmente se encienden en forma automática, accionadas por la instrucción de una fotocelda. Mantención: • Revisar periódicamente que las ampolletas estén en buen estado, cambiar en caso de que se encuentre una quemada. • Limpiar las fotoceldas, para evitar el encendido anticipado y el corte tardío de las luminarias. • En el caso de postes metálicos, revisar efectos de la corrosión, pintar o galvanizar en frío si es necesario. • Revisar sellos de cajas de transformadores en el interior del poste. Recomendaciones: • Intervenir sólo por personal especializado y con los elementos de seguridad adecuado.
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3. Instalaciones Sanitarias Descripción: Las instalaciones sanitarias de un condominio están compuestas por un sistema de agua potable formado normalmente por matrices, remarcadores y redes internas de cada vivienda; Además de un sistema de alcantarillado de aguas servidas normalmente compuesto por una red de cañerías y cámaras. Además de estos sistemas generales, los condominios cuentan con baño de personal, kitchenette y Conserjería, cuyas instalaciones se deben tratar como si fueran de una vivienda y su descripción, mantención y recomendaciones se encuentra en capítulos anteriores.
• Red de Agua Potable Descripción: Los Condominios cuentan con una red tuberías que abastece desde la matriz de agua potable a cada vivienda; previo paso por un remarcador que registra el consumo.
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Mantención: • Revisión de válvulas de corte. • Limpiar y desinfectar el interior de la cámara. • Revisar y reparar impermeabilización. • Revisar existencia de fugas. • Cuando se generen sales en las uniones de cañerías o artefactos, limpiar y observar, si persiste reparar. Recomendaciones: • Mantener cerrada la cámara para impedir el ingreso de animales. • Leer los consumos diariamente, con el fin de detectar pérdidas de agua por filtraciones o roturas. Recuerde que la compañía sanitaria cobrará al condominio el consumo marcado por el medidor principal y utilizara los remarcadores sólo para prorratear el consumo total en las distintas viviendas, por lo que, si existen fugas en las instalaciones del condominio, serán pagadas proporcionalmente por todos los copropietarios, siendo responsabilidad de la comunidad controlar que no existan pérdidas. Las reparaciones deben ser efectuadas por personal calificado. • Cortar el suministro de agua antes de reparar. • Tomar precaución para el vaciado de la cañería. • Revisar la cuenta de agua y verificar que el volumen de ajuste prorrateado no sea significante en el volumen total cobrado, de serlo pudiera ser que existan fugas en las tuberías del condominio.
• Remarcadores Descripción: Las viviendas normalmente cuentan con remarcadores de agua fría; estos se ubican en una cámara en el acceso de cada vivienda. Mantención: • Revisar si existe fuga de agua. Recomendaciones: • Solo manipular por especialistas. • Mantener clara la identificación de la vivienda al que corresponde este medidor.
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• Estanque de Agua Potable Descripción: Los estanques de agua potable en un Condominio son estructuras de hormigón alimentadas desde la red pública y cuyo objetivo es almacenar agua para el uso del condominio. En general, se proyectan dos estanques contiguos de forma tal de abastecer a los usuarios mientras se efectúa mantención en uno de ellos. NO TODOS LOS PROYECTOS REQUIEREN DE ESTANQUE DE AGUA POTABLE. Mantención: • Revisión de válvulas de corte automático. • Limpiar y desinfectar el interior del estanque. • Revisar y reparar impermeabilización. • Realizar mantenciones preventivas al sistema de impulsión al menos 1 vez cada 6 meses. Recomendaciones: • Mantener cerradas las escotillas con puerta de rejilla, para permitir la aireación e impedir el ingreso de animales. • Leer los consumos diariamente, con el fin de detectar pérdidas de agua por filtraciones o roturas. • Mantener cerrado el recinto de estanques.
• Red de Alcantarillado de Aguas Servidas Descripción: Los condominios cuentan con una red de aguas servidas que las recolecta de las viviendas y las entrega a la red pública; estas redes en general son de PVC. Mantención: • Revisar y reparar fugas.
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Recomendaciones: • En el caso de emanación de malos olores, revisar el sistema. Esto se puede deber a fugas en cañerías visibles o que se encuentran en el interior de un shaft o a fallas en las tuberías de ventilación. • En el caso de redes de alcantarillado en condominio, se recomienda realizar una inspección visual cada 3 meses, recorriendo cada cámara que compone el sistema y verificando que no se encuentre con agua estancada, esto podría indicar que la tubería ubicada “aguas abajo” está obstruida. En dicho caso, se debe contratar los servicios de un especialista que concurra a limpiar y destapar. Para evitar lo anterior, es muy importante que la comunidad no bote a la red de alcantarillado elementos sólidos que pudieran obstruirlas, tales como: pañales, toallas higiénicas, paños, cartones u otros elementos.
• Cámaras de Alcantarillado Descripción: Las cámaras son registros del sistema de alcantarillado, que se encuentran en los tramos de cañerías bajo jardines o pavimentos. Estas cámaras son en general prefabricadas con una tapa de hormigón. Mantención: • Mantener limpio el interior de la cámara, principalmente de elementos que obstruyan el paso del agua o arenas acumuladas. • Revisar las tapas de cámaras; si se encuentran quebradas reemplazar por nuevas. Recomendaciones: • No permitir el tránsito o estacionamiento sobre cámaras que tengan tapas simples, normalmente ubicadas en la acera del condominio. • Mantener las tapas selladas en sus bordes para evitar la salida de malos olores.
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4. Instalaciones Eléctricas y Corrientes Débiles • Tableros Descripción: En los condominios, las instalaciones eléctricas de Espacios Comunes están controladas por tableros generales y tableros específicos para los diferentes servicios, tales como, iluminación y otros. Mantención: • Limpiar, reapretar conexiones de los elementos que lo componen. • Sustituir aquellos en mal estado y/o dañados (termomagnéticos, diferenciales, fusibles, conductores, barras, conectores, etc.). Recomendaciones: • Mantener los tableros cerrados. • Solo intervenir en su interior por personal capacitado. • Debe existir personal en el condominio capacitado para operar el tablero.
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• Grupo Generador Descripción: Algunos edificios y condominios cuentan con un grupo generador de energía eléctrica, éstos son en su mayoría motores petroleros estacionarios. Los generadores en general entregan energía a los ascensores, bombas de agua, iluminación de emergencia, portones, presurizador y otros. Existen sistemas de transferencia automática y manuales, los primeros, una vez producido el corte de energía se activan automáticamente en algunos segundos, el manual debe activarse por personal de Administración. Mantención: • Revisión de niveles (agua, aceite y combustible). • Generar cortes de energía para verificar el funcionamiento del equipo. • Mantención por servicio técnico según indicaciones del fabricante. Recomendaciones: • Mantener el estanque de combustible sobre el 50% de capacidad. • No permitir acceso a personas no autorizadas al recinto. • No almacenar elementos ajenos al equipo.
• Citofonía Descripción: El condominio cuenta con una central de Citofonía en la conserjería que permite la comunicación con cada vivienda. Mantención: • Realizar la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado y con la periodicidad recomendada. Recomendaciones: • No intervenir el sistema por personas ajenas a los servicios técnicos autorizados.
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• Circuito Cerrado de Tv Descripción: El condominio cuenta con un circuito cerrado de cámaras de vigilancia ubicadas en lugares estratégicos. Es importante que los equipos de grabación se encuentren en lugar seguro, no expuestos a ser robados o destruidos durante algún evento. Mantención: • • • • •
Realizar la mantención recomendada por el proveedor. Revisar en pantalla el funcionamiento de las cámaras. Revisar en pantalla la posición de la cámara, corregir si se ha movido. Revisar y mantener sellos de cámaras de intemperie. Revisar si equipo de grabación se encuentra registrando las imágenes.
Recomendaciones: • Realizar la mantención por un servicio técnico autorizado y con la periodicidad recomendada. • Mantener DVD grabados al menos por dos meses, antes de su reutilización. • Solo efectuar mantenciones mayores con servicios técnicos especializados.
5. Sala de Transferencia de Basura Descripción: El condominio cuenta con una bodega para almacenamiento de tachos de basura. La bodega tiene al menos un punto de agua con una válvula y conexión para manguera.
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Mantención: • Revisar y reparar cerámicas dañadas ya que en ellas se acumula basura que luego se descompone. • Revisar y mantener limpia la pileta de recolección de aguas de lavado. Recomendaciones: • Mantener la bodega limpia. • Retirar cada vez que pase el camión recolector, la basura acumulada en bolsa y con los contenedores cerrados. • Es posible contratar servicio de desodorización para la bodega, esto minimiza los olores. • El personal que manipula los contenedores y otros dentro de la bodega debe tomar las precauciones necesarias desde el punto de vista sanitario.
6. Paisajismo • Riego Automático Descripción: El riego automático de jardines, es un sistema de cañerías con regadores que cubren toda la superficie de jardines. Puede ser de operación manual, accionando las válvulas para iniciar y terminar riego, o automático accionado por un programador que activa válvulas eléctricas. Mantención: • Revisar regadores, que estén en buen estado y que estén regulados para regar las zonas requeridas. • Revisar filtraciones en las conexiones de válvulas o manifold. • En el caso de riegos programados revisar los tiempos de riego. • Programar el riego en función de la época del año. Recomendaciones: • Para la programación del riego, asesorarse por especialista que indique los tiempos necesarios. • Instalar un remarcador de uso interno para controlar volúmenes de agua utilizada en el riego y para detectar fugas que no se perciben en la superficie.
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• Jardines Descripción: Los jardines son una combinación de zonas de césped, plantas, arbustos, árboles y elementos decorativos. Mantención: • Mantener los jardines, árboles y juegos es responsabilidad de todos los copropietarios. Esta responsabilidad se manifiesta mediante la colaboración personal, en los casos que sea necesaria, y la vigilancia del cumplimiento de las obligaciones del Administrador. Recomendaciones: • Debe contarse con personal calificado para la mantención de áreas verdes, que además tenga conocimiento del cuidado que debe tenerse con las instalaciones subterráneas. • Dadas las condiciones climáticas de la zona, el buen cuidado y mantención de áreas verdes depende de la oportunidad y cantidad del riego, especialmente durante la época de verano.
• Mobiliario Urbano Descripción: En jardines se ubica mobiliario urbano tal como bancas, basureros, maceteros u otros elementos ornamentales que complementan los jardines. Mantención: • Deben ser limpiados y mantenidos de acuerdo a su materialidad, evitando que reciban agua del riego. Recomendaciones: • Debe evitar que niños jueguen en o con estos elementos.
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• Juegos Infantiles y Equipamiento Deportivo Descripción: En espacios comunes tales como plazas u otros lugares especialmente destinados al esparcimiento, se localizan juegos infantiles compuestos por columpios, resbalines, etc y equipamiento deportivo como por ejemplo una elíptica. Mantención: • Estos elementos deben ser limpiados semanalmente, lubricar sus partes móviles y reapretar las partes y piezas que los componen. Recomendaciones: • Debe contarse con personal calificado para la mantención y contar con las herramientas necesarias para su actividad.
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CUADRO DE LAS PRINCIPALES MANTENCIONES PARA ESPACIOS COMUNES A LO LARGO DEL AÑO Partida
Frecuencia
Acción
Estación del Año / Meses
Verano
Cada año
Limpiar
Alternado de bombas
Cada 2 semanas
Alternar
Red de agua potable Remarcadores (Conexiones)
Cada año
Revisar
Cada año
Revisar
Red de alcantarillado Cámaras
Invierno
Primavera
Dic·Ene·Feb Mar·Abr·May Jun·Jul·Ago Sep·Oct·Nov
Instalaciones Sanitarias Estanque de agua
Otoño
Cada año
Revisar
Cada 6 meses
Limpiar
Instalación eléctrica y Corrientes débiles Tableros
Cada año
Reapretar
Grupo generador (Partida forzada)
Cada mes
Funcionar
Grupo generador
Cada 6 meses
Mantención
Cada año
Revisar
Cada 6 meses
Revisar
Citofonía Alarmas y CCTV Aguas lluvias Techumbre
Cada 6 meses
Revisar
Bajadas de agua
Cada 6 meses
Limpiar
Cada mes
Revisar
Iluminación Luminarias (ampolletas)
Sistema de Recolección de Basuras Sala de transferencia Basura (aseo profundo)
Cada semana
Aseo
Rieles y sistema de Corredera (ruedas)
Cada mes
Limpiar
Motor y engranajes
Cada mes
Mantención
Riego automático (Regadores)
Cada 6 meses
Revisar
Riego automático
Cada 3 meses
Programar
Mobiliario urbano
Cada mes
Juegos y máquinas de Ejercicio
Cada mes
Portón Automático
Jardines
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