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LA VOSTRA POSTA A CHI IL PARCHEGGIO?
Risponde Pietro di Giovanni, avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.
A CHI IL PARCHEGGIO?
L’esistenza di un vincolo di destinazione a parcheggio consente ai condomini di parcheggiare liberamente nell’area circostante il fabbricato condominiale?
L’articolo 18 della Legge Ponte (L. 765/1967), introducendo l’articolo 41 sexies nella L. 1150/1942, ha disposto l’obbligatoria realizzazione di un numero minimo di spazi a parcheggio proporzionale alla cubatura edificata. Tale disciplina è ritenuta pacificamente di natura pubblicistica, soprattutto perché prevede una condizione ex lege per il rilascio dei provvedimenti autorizzativi necessari per procedere alla costruzione, ha rilevanza nei rapporti tra venditore e acquirente (rectius: costruttore ed acquirente) ed era finalizzata (il passato è d’obbligo, in quanto oggi il vincolo di inalienabilità è stato abrogato dalla L. 246/2005) a impedire che il costruttore potesse sottrarre ai condomini l’uso delle aree che egli stesso aveva vincolato a parcheggio al fine di ottenere il permesso di costruire. Basterebbe questa riflessione per evidenziare l’erroneità del ragionamento per il quale il vincolo sarebbe operativo nei confronti di chiunque e, quindi, anche del condominio che, quindi, non potrebbe assumere alcuna valida deliberazione in ordine alla gestione di tali spazi. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha, comunque, precisato che «la speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione» (Cassazione 21.02.2018 n. 4225). Ne consegue che l’esistenza del vincolo non determina, automaticamente, che l’area sia un bene comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile: se il costruttore ne avrà riservato la proprietà nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliare, l’area non sarà annoverata tra i beni comuni e i condomini dovranno trovare un accordo con il costruttore per il suo utilizzo. Se, invece, manca un’espressa riserva di proprietà o è stato omesso qualsiasi riferimento al riguardo nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, l’area dovrà considerarsi bene comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile e l’assemblea avrà il potere di disciplinarne l’uso mentre l’amministratore sarà legittimato ad esperire a riguardo le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette a ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, che rientrano nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex articolo 1130, n. 4, del Codice civile.
I turni per la sosta
Se non c’è spazio per far parcheggiare tutti i condomini nell’area comune che cosa può decidere l’assemblea?
Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile ciascun condomino può utilizzare la cosa comune, con l’unico limite del pari uso che deve essere consentito agli altri comunisti. In materia di parcheggi l’interpretazione sempre accolta dalla giurisprudenza è che la previsione dell’articolo 1102 impedisce di preferire nel parcheggio l’uno piuttosto che l’altro condomino e che, quindi, deve essere assicurato il diritto a tutti di avere pari diritto di sosta. Pertanto, non può essere consentito ai condomini di scegliere i posti auto nel garage condominiale se detti posti non sono tra loro equivalenti per comodità di accesso (cfr. Cass. 7.12.2006 n. 26226). In tal caso, quindi, si dovrà stabilire un godimento a turno nell’uso degli spazi disponibili, specie quando i posti auto disponibili sono insufficienti per soddisfare contempo-
raneamente tutti i condomini, vietando al contempo di occupare gli spazi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupano in quel momento l’area di parcheggio loro riservata (cfr. Cass. 19.07.2012 n. 12485). La delibera con la quale si procede all’assegnazione dei posti auto, nel rispetto del criterio del godimento del turno, è valida se adottata a maggioranza, non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi, in quanto essa disciplina una modalità di uso del bene comune e si limita a renderne più ordinato e razionale il godimento paritario (così da ultimo Cass. 31.08.2017 n. 20612).
Addio giardino, fate posto alle auto
Il condominio può autorizzare l’uso a parcheggio di un cortile o di un giardino comune?
L’assemblea può destinare, con deliberazione assunta con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma quinto c.c., il cortile condominiale a parcheggio di autovetture. Con tale delibera, infatti, l’assemblea interviene a disciplinare le modalità di uso e di godimento del bene comune e, quindi, non è necessaria l’unanimità dei consensi. Tale delibera è anche idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale (cfr. Cass. civ., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9877). Con la medesima maggioranza l’assemblea può anche decidere la trasformazione del giardino comune, mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell’area a parcheggio, atteso anche tali lavori costituiscono una innovazione disciplinata dall’art. 1120 commi 1 e 2 c.c. cfr. Cass. 10.04.2019 n. 10007).
