L'avvocato Il condomino dissente, ma paga

L’AVVOCATO

Il condomino dissente, ma paga

Con l’ordinanza 15302 del 13 maggio scorso, la Corte di Cassazione si è pronunciata sul tema dell’obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese che derivano dalla transazione conclusa in relazione alla controversia tra il condominio e un soggetto terzo. La giurisprudenza è costante nell’affermare che spetta all’assemblea il potere di approvare una transazione relativa alle spese d’interesse comune, oppure la stessa assemblea può delegare l’amministratore a transigere, indicando i limiti dell’attività dispositiva affidatagli. La giurisprudenza ha altresì chiarito che l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d’interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che si riferiscono a tali spese, mentre il consenso unanime dei condomini si rende necessario solo nel caso in cui la transazione abbia per oggetto i diritti reali comuni. L’articolo 1108 comma 3 del Codice civile, infatti, prevede il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. In merito alla maggioranza necessaria per approvare un accordo transattivo, si ritiene applicabile l’articolo 1136 comma 4 del Codice civile, che rinvia alla maggioranza del secondo comma, ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La norma fa riferimento alle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore e, se l’assemblea può deliberare su una controversia, è legittimata anche a transigere detta querelle. Tale interpretazione pare confermata dall’articolo 71 quater comma 5 disposizioni attuative del Codice civile, dettato in materia di mediazione, a mente del quale la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136 comma 2 del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). In difetto, la proposta si deve intendere non accettata. La citata ordinanza è stata resa a seguito del ricorso presentato da un condomino secondo cui la transazione conclusa tra il condominio e l’impresa esecutrice dei lavori non gli fosse opponibile perché, a suo dire, si era scissa l’unità condominiale sull’oggetto della lite che lo vedeva contrapposto al condominio. In altre parole, si considerava terzo rispetto al condominio e alla transazione, sicché sosteneva sarebbe stata necessaria una sua specifica adesione. Respingendo il ricorso, la Suprema Corte ha ritenuto che l’assemblea possa deliberare a maggioranza anche transazioni con oggetto la controversia insorta con un terzo creditore in relazione all’esecuzione di lavori sulle parti comuni dello stabile. Poiché il condominio assume obbligazioni nei confronti dei terzi tramite le delibere assembleari che non sono sindacabili nel merito, le delibere sono vincolanti per tutti, compresi gli assenti e i dissenzienti, che possono opporsi mediante impugnazione ex articolo 1137 del Codice civile solo nel caso in cui la decisione sia contraria alla legge o al regolamento di condominio. L’obbligo dei condomini al pagamento delle spese che derivano dalla transazione non discende dall’efficacia soggettiva del contratto, bensì trova fondamento nelle norme in materia di condominio.

Ludovico Lucchi del Foro di Milano, lucchi@studiolucchi.eu