STARTUP TAINAN
兵⼯廠新創企業育成中⼼開發計畫
1
Place Making
Making The Place
市場分析 議題探討 開發基地 場域設計 建築設計 都市計畫 財務計畫
公部⾨規劃
私部⾨開發 2
Place Making
3
議題探討
創業風潮
場域定位
場域案例
4
創業風潮 議題探討
全球創業失敗常⾒原因
2017全球創業精神暨發展指數
創業企圖⼼
No.
4
23
創業能⼒
No.
創業知識
No.
21
市場性
42
資本額
29
⼈才培訓 其他
23 6
資料來源：全球創業觀察(GEM)、CB INSIGHT
5
創業風潮 議題探討
台灣創業失敗常⾒原因
•
缺乏市場需求
對極度競爭、極度複雜的市場與消費⼼理，缺乏確實的掌握
•
現⾦⽤盡
無法找到好的商業模式，也無法找到投資⼈ •
錯誤的團隊 對的市場，對的商業模式，執⾏的團隊缺乏創業知識
資料來源：AppWorks創辦⼈部落格 http://mrjamie.cc/
6
創業風潮 議題探討
iF設計獎台灣奪5⾦歷年來最佳成績
2016 德國 iF 設計⼤獎公布，台灣設計⼤放異彩！ 德國iF設計⼤獎頒獎典禮，台灣設計獲史上最佳成績！ 台灣獲獎近百！2017 紅點產品設計獎出爐 紅點設計頒獎台灣團隊表現亮眼 台灣之光！2015德國紅點設計⼤獎【 PeepingTom 】 7
創業風潮 議題探討
iF設計獎台灣奪5⾦歷年來最佳成績
2016 德國 iF 設計⼤獎公布，台灣設計⼤放異彩！
10%
德國iF設計⼤獎頒獎典禮，台灣設計獲史上最佳成績！ 商品化知識的掌握度不⾜
台灣獲獎近百！2017 紅點產品設計獎出爐 缺少被投資者看⾒的機會
紅點設計頒獎台灣團隊表現亮眼
台灣之光！2015德國紅點設計⼤獎【 PeepingTom 】 8
場域定位 議題探討
創業流程
概念
原型
商品
空間
台南市
場域定位
新創企業育成場域
品牌
企業
9
場域案例 議題探討
教育機構
中關村創業場域 北京⼤學
清華⼤學
@ 教育機構
研究機構
育成空間
都市空間
育成空間
都市空間
研究機構 中國科學研究院
10
場域設計
空間現況
MasterPlan
動線分析
設計準則
11
空間現況 場域設計
兵配廠地區 社科院
鐵 路地下 化 地 區
中⻄區零星 創業據點
規設院
⼯學院 學⽣社團
創業據點 創業點⼦ 可能釋出之⼟地
成⼤技轉育成中⼼
現存鐵道阻斷連結 12
MasterPlan 場域設計
13
動線分析 場域設計
集中育成
社科院
規設院 競賽場域 ⼯學院 學⽣社團
設計思維 競爭篩選 創業據點
成⼤技轉育成中⼼ 14
設計準則 場域設計
鐵路地下化地區
•
為確保區內⼈⾏舒適與視野通透性，街廓內⾄少 每30公尺應留設3-5m⼈⾏通道與相鄰道路連接。
•
⼟地⾯計1000m2以上建築基地，其 法定空地⾄少需⼀半以上集中留設 •
• •
基地留設之開放空間應與北⾨路退縮地相連
地下化街廓內應留設開放空間 或⼈⾏廣場以利區內⼈⾏活 動。
設置⾄少兩處之座椅供⾏⼈使⽤，座椅得與 植栽花台併同設計 15
設計準則 場域設計
兵⼯廠周邊地區
為加強街廓整體活動形塑，街廓四⾓應留設 街⾓廣場，最⼩⾯積⾄少為200m2，且其長寬 比不得⼤於2:1 建築使⽤樓地板⾯積每滿150m2應設置⼀輛 汽⾞停⾞位；每滿50m2應設置⼀輛機⾞停 ⾞位。
建築設計(包括建築形式、店⾯安排、地⾯層⼈⾏空 間規劃等)應回應⾯對公園、廣場或道路的環境特 ⾊，建築立⾯應設計不⼩於建築基地寬度1/2之透空 或同名櫥窗
建築基地應⾃道路境界線起⾄少留設1.5m寬之 植⽣帶，⾃植⽣帶境界線起留設3m寬之無遮簷 ⼈⾏步道，退縮部分得計入法定空地
16
都市計畫
⼟地使⽤
變更總表
17
⼟地使⽤
製作、創業 活動、競賽
都市計畫
⼈才、設計思維
製作、創業
活動、競賽
⼈才、設計思維
創新產業特定專⽤區
創意⽂化專⽤區
⽂⼤⽤地
建蔽率：60% 創新產業特定專⽤區
建蔽率：60% 創意⽂化專⽤區
建蔽率：50% ⽂⼤⽤地
容積率：320% 建蔽率：60%
容積率：320% 建蔽率：60%
容積率：250% 建蔽率：50%
容積率：320%
容積率：320%
容積率：250%
18
變更總表 都市計畫
兵⼯配件廠地區變更內容 原計畫 觀光藝⽂商業專⽤區 2.07 公頃 公66公園⽤地.0.2 公頃 公66公園⽤地.1.1 公頃 第五種住宅區 0.7公頃 第四種商業區 1.1公頃
新計畫 第五種住宅區 1.72公頃 道路⽤地 0.15公頃 公 (兒)⽤地 0.2公頃 道路⽤地(10m) 0.2公頃 創新產業特定專⽤區 2.9公頃
火⾞站周邊地區變更內容 原計畫 第七種住宅區 2.4 公頃 鐵路⽤地 0.4 公頃
新計畫 創意⽂化專⽤區 2.8 公頃
中密度住宅區 0.3 公頃 機關⽤地 0.2 公頃
第四種商業區 5.4 公頃
鐵路⽤地 4.9 公頃 第四種商業區 0.6 公頃
機關⽤地 0.6 公頃
公園⽤地 0.5 公頃
道路⽤地 0.5 公頃 19
Making The Place
20
基地開發
開發選址
開發策略
開發⽬標
21
創業、製造
開發選址
競賽
⼈才、設計思維
基地開發
創業過程中商品化與品牌化的過程 •
促進創業者與製造者的交流
•
在區域內執⾏製程改良、⾏銷試驗
•
與整個都市空間互動
⼈才、設計思維 競賽活動 製作、創業
22
開發策略 開發策略 基地開發
⼟地管理者
⾯積 (公頃)
國防部政治作戰局
比例 (%)
11.05
73.67
私有
3.48
23.21
財政部國有財產署
0.33
2.20
國立台南第⼆⾼級中學
0.13
0.84
臺南市政府⼯務局
0.01
0.07
15.00
100.00
• 地區內之國防部⼟地屬於眷改⼟地 • 適⽤《國軍老舊眷村改建條例》 • 不動產之處分原則為 1. 興建眷⼾居住空間 2. 回填眷改基⾦以供未來眷村改建資⾦周轉之⽤ 23
公有⼟地
開發策略 基地開發
國防部政治作戰局 — 設定地上權 / 標售
長賢 街
國軍老舊眷村改建條例 第11條
N B -3 1
•
針對不適⽤營地之國有⼟地，國防部得辦理標售或處分。
•
設定地上權並以開發權利⾦回填眷改基⾦取得開發權利
•
啟動標售程序，成交⾦額同樣⽤以回填眷改基⾦。
公 園 路
財政部國有財產署 — 設定地上權 國有非公⽤⼟地設定地上權作業要點 •
依照作業要點訂定開發權利⾦與年租，取得開發權利
公園
南路
私有⼟地 創新產業特定專⽤區
⼟地管理者
⾯積 (公頃)
比例(%)
私有⼟地 — 協議價購
1.44公頃
國防部政治作戰局
1.14
79.17
•
共計66筆私有⼟地，合計⾯積0.22公頃
建蔽率
60%
財政部國有財產署
0.08
5.55
•
依市價分別對⼟地與建物估價後，價購⾦額約1.47億元
容積率
320%
私有
0.22
15.28
1.44
100.00
⾯積
私部⾨開發
24
開發⽬標 基地開發
概念
原型
商品
商品化
品牌
企業
品牌化
數位製造新創企業育成中⼼
25
商品設計
業種擬定
活動情境
空間需求
商業模式
26
業種擬定 商品設計
商品化
原型
數位製造優勢
創業輔導
減少產品開發成本
教育訓練
快速打樣
業界顧問
使⽤者互動
交流活動
策略
對應問題
商品
品牌化
市場
資本
品牌
創業知識
業種 流⾏時尚
家⽤⽣活
休閒娛樂 27
活動情境 商品設計
原型
團隊辦公
正式會議
資料查詢
商品化 商品
創投媒合
原型改良
個案諮詢
⼤型演講
品牌化
品牌
教育課程
成果發表
互動體驗
展覽活動 28
空間需求 商品設計
原型
辦公室
會議室
圖書室
團隊辦公
正式會議
資料查詢
商品化 商品
咖啡廳
製造空間
⼩教室
演講廳
創投媒合
原型改良
個案諮詢
⼤型演講
品牌化
品牌
⼤教室
⼾外空間
銷售空間
教育課程
成果發表
互動體驗
活動空間 展覽活動 29
空間需求 商品設計
會議室
會議室
投資客
咖啡廳
活動空間
辦公室
會議室
製造空間
⼩教室 團隊
剪接室
攝影棚
演講廳
⼾外空間
消費者
製造空間 共同⼯作室
圖書室
銷售空間
⼤教室
⼩教室
製造空間 30
商業模式 商品設計
商品化、品牌化育成服務
商品服務流 ⾦流
數 位 製 造 基 本 課 程
基 本 課 程 學 費
空間租⾦ 教育訓練課程學費 10%股份歸於育成總部 資⾦投資 展⽰發表、店⾯體驗
⼩額贊助、購買產品 展⽰發表、店⾯體驗 31
商業模式 共同⼯作室、媒合咖啡廳、會議室、停⾞場、
商品設計
空間租⾦
演講廳、辦公進駐空間、銷售進駐空間
作品展⽰交流會、商品發表會 活動⾨票
新創企業交流會、創業相關講座
收益項⽬ 數位製造基本課程、創業輔導課程、企業教育訓練服務課程 課程學費 企業結束育成後，育成公司直接取得新創企業10%股份， 五年期滿後，依該公司市值股價售回 股份抽成 32
建築設計
量體配置
敷地計劃
樓層機能
活動關係
33
量體配置 建築設計
SANAA - Musée Louvre Lens
Zaha Hadid - Galaxy Soho
⼤量體x1 > 矮量體x3
下沈式廣場 + 穿透走廊
34
量體配置
6F
總部辦公室 團隊辦公室
建築設計
5F
團隊辦公室 製造⼯廠 影像⼯作室
4F
團隊辦公室 製造⼯廠 影像⼯作室 活動空間 圖書室 共同⼯作室
3F
會議室 教室 開放數位⼯廠
2F
選逛空間 儲藏間
GF
選逛空間 咖啡廳
B1 B2 B3
選逛空間 開放廣場 儲藏間
地下停⾞場
地下三層 地上六層
建蔽率:45%
容積率:270%
敷地計劃 量體配置 建築設計
公
園
路
NB
-31
長賢街
10
公園
南路
36
敷地計劃 量體配置 建築設計
公
園
路
NB
-31
長賢街
公園
南路
37
樓層平⾯ 與機能 建築設計
B2
汽⾞停⾞格 X139 機⾞停⾞格 x495
38
樓層平⾯ 與機能 建築設計
B3
汽⾞停⾞格 x127 機⾞停⾞格 x225
39
樓層平⾯ 與機能 建築設計
B1 儲藏空間 空間
坪數
數量
儲藏空間
35
3
銷售空間
15-35
42
活動廣場
活動廣場
— 銷售空間
40
樓層平⾯ 與機能 建築設計 銷售空間
GF
空間
坪數
數量
創業咖啡廳
128
1
銷售空間
15-35
42
室外走廊
—
—
創業咖啡廳
41
樓層平⾯ 與機能 建築設計
2F 儲藏空間 空間
坪數
數量
儲藏空間
35
3
銷售空間
15-35
43
室外走廊
—
—
銷售空間
42
樓層平⾯ 與機能 建築設計 開放教室 數位⼯廠
3F
演講廳
數位⼯廠 共同⼯作室
坪數
數量
開放教室
35
3
數位⼯廠
50
2
共同⼯作室
115
1
演講廳
138
1
活動空間
180
1
圖書室
80
1
訓練教室
35
4
會議室 S
25
2
會議室 M
42
2
⼤數位⼯廠
100
1
陽台
—
3
空間
活動空間
圖書室 訓練教室
會議室 數位⼯廠
43
樓層平⾯ 與機能 建築設計 茶⽔間 休息室 數位⼯廠
4F
空間
坪數
數量
辦公空間
35
35
數位⼯廠
45
2
攝影棚
45
1
影像編輯室
50
1
茶⽔間
8
2
休息室
30
2
陽台
—
6
攝影棚 影像編輯室
數位⼯廠
辦公空間
44
樓層平⾯ 與機能 建築設計
總部空間
6F
茶⽔間 休息室
空間
坪數
數量
辦公空間
35
3
數位⼯廠
45
2
攝影棚
45
1
影像編輯室
50
1
茶⽔間
8
2
休息室
30
2
總部
—
—
陽台
—
6
攝影棚 影像編輯室
數位⼯廠
辦公空間
45
活動關係 活動關係 建築設計
成為新創團隊 ⼀般⺠眾
交流、課程 選逛
研發商品 新創團隊
交流、活動 獲得市場數據
6F 5F 4F 3F 2F GF B1 B2 B3
46
財務計畫
條件設定
成本估算
營收估算
⽅案選替
損益分析
47
條件設定 財務計畫
興建期：3年
•
薪資成長率：2.14%
•
營運期：47年
•
地價調整率：每三年調整3%
•
基年：2017年
•
融資條件
•
•
稅⾦及租⾦⽀出 設定地上權權利⾦：⼟地市價50%
貸款利率：2.63% 借款期限：13年(3年寬限期，10年還款期)
地租：申報地價3% 房屋稅率：3% 營利事業所的稅率：17%
前五年入住率50%後五年70%，⼗年後以90%計算
營業稅率：5% 參考資料:中華⺠國統計資訊網、⾏政院主計處薪資及勞動⼒⽣產統計 48
成本估算
項⽬
財務計畫 直接成本
期初成本
數量
單價(元)
複價(元)
整地﹑假設﹑基礎⼯程
1
155,922,000
155,922,000
各層營造成本
1
503,727,576
503,727,576
公設室內裝修、設備
1
13,800,000
13,800,000
景觀⼯程
1
7,848,000
7,848,000
間接成本
1
60,553,729
60,553,729
規劃設計費
1
37,846,080
37,846,080
專案管理費
2%
15,138,432
15,138,432
公共藝術設置費
1%
7,569,216
7,569,216
興建成本合計
817,475,335
開發權利⾦
166,872,844
期初投資成本合計
969,277,877
期初成本:9.7億
備註
綜合保險費、品管費、勞安 費、空污費、⾏政管理費、 政府規費、稅捐
參考資料:中華⺠國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報
49
項⽬
成本估算 財務計畫
主要⽀出
營運成本
稅賦成本
數量
單價(元)
複價(元)
⼈員薪資
1
11,732,000
11,732,000
⽔電燃料費
2%
147,365,000
2,947,300
清潔費
2%
147,365,000
2,947,300
⾏政庶務費
2%
147,365,000
2,947,300
⽂宣廣告
1%
147,365,000
1,473,650
⾏銷管理費
1%
147,365,000
1,473,650
保險費
1%
147,365,000
1,473,650
機電維護費
0.5%
147,365,000
736,825
建築維護費
0.5%
147,365,000
736,825
景觀維護費
0.2%
147,365,000
294,730
年營運收入的0.2%
營業稅
5%
147,365,000
7,368,250
年營運收入的5%。
房屋稅
1
20,030,149
20,030,149
地租
1
4,291,093
4,291,093
年營運成本合計
年營運成本:5,800萬
備註
年營運收入的2%
年營運收入的1%
年營運收入的0.5%
每三年調漲3%
58,452,722 參考資料:1111薪資調查報告、⾏政院⼯程預算成本架構作業總則、⼯程經費估算原則 50
辦公室
銷售空間
教學空間
營運收入
數量
辦公室S
15
49
辦公室M
24
28
辦公室L
40
18
8,640,000
銷售空間S
20
35
12,600,000
銷售空間M
30
63
銷售空間L
45
27
內部教室
35
2
400(元/次)
6,120,000
開放教室
35
2
1500(元/次)
720,000
會議室S
25
2
1500(元/次)
225,000
會議室L
42
2
3000(元/次)
450,000
演講廳(發表)
138
1
6000(元/次)
960,000
演講廳(業師演講)
138
1
300(元/⼈)
1,296,000
共同⼯作室
115
1
3000(元/⽉)
2,880,000
汽⾞停⾞格
-
105
40(元/次)
12,264,000
機⾞停⾞格
-
415
20(元/次)
24,236,000
⽉租汽⾞格
-
100
2500(元/次)
3,000,000
⽉租機⾞格
-
200
500(元/次)
1,200,000
項⽬
營收估算 財務計畫
⾯積 (坪)
租⽤空間
停⾞空間
營運收入合計
年營運收入:1.47億
單價(元)
複價(元/年)
備註
8,820,000 1000(元/坪)
1500(元/坪)
8,064,000
34,020,000 21,870,000
147,365,000
參考資料:內政部不動產交易時價查詢服務網、中華⼯商研究院 51
⽅案選替 財務計畫
建物造價：681,297,576
•
建物資本化率：4.84%
•
⼟地資本化率：2.63%
•
建物淨收益：32,981,615
⼟地殘餘法
•
•
房屋稅率：3% 營利事業所得稅：17%
(房地淨收益-建物淨收益) ⼟地收益資本化率
⼟地收益價格：724,296,747(元 ⼟地總⾯積：14418(平⽅公尺)/4,361(坪) 每坪可購：165,777(元)
參考資料:中華⺠國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報、不動產估價技術規則 52 )
•
房地淨收益：44,787,652 (五⼗年平均收益
)
•
計算⽅式 ⼟地收益價格=
(建物造價*建物資本化率)
收益法
•
損益分析 財務計畫
• •
計畫淨現值
(NPV)
353,756,467 (>0)
期初成本： 969,277,877 (元
計畫內部報酬率
(IRR)
19%(>10%)
年營運成本：58,452,722 (元
獲利率指數
(PI)
7.05(>1)
⾃償率
(SLR)
3.34(>1)
計畫淨現值
(NPV)
264,087,609 (>0)
•
年營運收入： 147,365,000 (元)
•
評估期間：50年
•
期初成本：1,320,673,575 (元)
計畫內部報酬率
(IRR)
11%(>10%)
•
年營運成本：58,452,722 (元
獲利率指數
(PI)
2.37(>1)
•
年營運收入：147,365,000 (元)
⾃償率
(SLR)
3.73(>1)
綜合評估本計畫具財務可⾏性 參考資料:中華⺠國統計資訊網、⾏政院主計處薪資及勞動⼒⽣產統計
)
53 )
購買⼟地
評估期間：50年
)
設定地上權
•
END