Premières en affaires - Avril 2014 - Immobilier Commercial by Premières en affaires Magazine

MAGA ZINE

DES

AFFAIRES

FÉMININ

CENTRES COMMERCIAUX L’HEURE DU GRAND

REMUE-MÉNAGE

ÇA BOUGE AU CENTRE-VILLE DES PROJETS ARCHITECTURAUX VERTS…ET VERTIGINEUX! -

CHRONIQUE DE LIZA FRULLA DE MOUTON À LION

5 CONSEILS

POUR MIEUX PRENDRE LA PAROLE EN PUBLIC

ALISON K. CHAVE

PREMIERESENAFFAIRES.COM Suivez-nous sur :

f t in

AVRIL-MAI 2014

7,95$

CONVENTION POSTES CANADA 41502021

LA STRATÈGE DU FINANCEMENT EN IMMOBILIER VICE-PRÉSIDENTE ET CHEF DE LA DIRECTION DES RISQUES, OTÉRA CAPITAL

MAGAZINE : ÉDITRICE : Margarita Lafontaine ÉDITRICE ASSOCIÉE AFFAIRES PUBLIQUES Liza Frulla ÉDITRICE INSPIRO : Sara Leblanc RÉDACTRICE EN CHEF : Michèle Bazin RÉDACTRICE EN CHEF ADJOINTE : Marine Thomas DIRECTEUR, OPÉRATIONS ET MARKETING : Damien Meunier COORDONNATRICE, SERVICE CLIENT : Manon Cordeil RÉVISEURES-CORRECTRICES : France Bouchard Anne Carruzzo Veronica Valera DESIGN : Yannick Jacob PHOTOGRAPHE : Bénédicte Brocard JOURNALISTES : Daphnée Hacker-B. Mariève K. Desjardins Carine Elkouby Theodora Navarro Marie Pâris Charline-Ève Pilon IMPRESSION : Impart Litho Imprimeur

PUBLICITÉ : Pour vos espaces publicitaires, communiquez avec : Jessy Guesnon Directrice, comptes clients 514 876 1335 jessy@premieresenaffaires.com

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Margarita Lafontaine

J’

avais entendu parler d’Alison Chave au moins deux ans avant de la rencontrer. C’était il y a une douzaine d’années, à une époque où les femmes professionnelles dans une même industrie ne se connaissaient pas. Pourtant nous faisions toutes les deux parties de cette petite industrie qu’est l’immobilier commercial. Petite industrie en tant que quantité de joueurs, mais énorme industrie lorsqu’on chiffre les investissements. On m’avait parlé d’Alison car, déjà, elle se démarquait par son intégrité, son professionnalisme et sa façon de mener ses dossiers de financement immobilier. Dans mon esprit, c’était une grande dame! Lorsque je l’ai finalement rencontrée, j’ai été surprise par son manque de confiance en soi. Pas dans ce qui touchait aux tâches qu’elle devait accomplir dans son travail, mais de manière plus générale, peut-être habitée par ce syndrome de l’imposteur que nous les femmes connaissons si bien. J’ai eu la chance de côtoyer Alison depuis ce temps, je l’ai vu évoluer et prendre du galon. En 2010, elle a été choisie pour faire partie de nos Incontournables en immobilier commercial et voilà que le lendemain, elle recevait un appel de Nathalie Francisci qui cherchait à combler un poste important et qui n’a pas hésité à recommander Alison. And the rest is history... comme dirait les Anglais! Bravo Alison, je suis fière du succès que tu as accompli! Une autre bonne nouvelle pour le magazine : Liza Frulla se joint à l’équipe à titre d’éditrice associée, Affaires publiques. Avant de se lancer en politique, Liza a été une femme d’affaires accomplie, notamment comme première femme directrice marketing chez La Brasserie Labatt et directrice générale de CKAC. Son expérience comme ministre l’a sensibilisée encore plus à la situation des femmes et se joindre à Premières en affaires lui permettra de continuer à soutenir l’avancement des femmes, et plus particulièrement, celui des femmes en affaires. Liza écrira une chronique dans chaque édition, sur un grand sujet d’actualité. Liza, bienvenue chez Premières en affaires ! Bonne lecture! Margarita Crédit : MOCAphoto

Vêtements : KAREN PERRY DESIGN à Montréal.

SOMMAIRE AVRIL-MAI 2014 | VOLUME 7, NUMÉRO 4

24 ALISON K. CHAVE La stratège du financement en immobilier

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES

Portrait de 8 femmes en immobilier commercial

dossier

IMMOBILIER COMMERCIAL 8 CHRONIQUE

DE LIZA FRULLA De mouton à lion

10 Centres commerciaux :

l’heure du grand remue-ménage

CONSEILS D’EXPERTS DROIT 43 E njeu : prévoir la répartition des charges communes et du fonds de prévoyance Fasken Martineau 44 L ’environnement, une priorité lors des transactions immobilières ? Sodavex

DROIT DE LA FAMILLE 57 A u moment de la rupture, si je quitte le domicile familial, je perds tous mes droits ?

COACHING 59 Une démarche simple et efficace pour vous aider à parler en public

45 L ’importance de divulguer : annulation d’une vente d’immeuble Lavery 46 D étention de biens par une fiducie et prise de garantie hypothécaire : la vigilance est de mise ! Stein Monast 17

Ça bouge au centre-ville

60 P erlimpinpin, pas de poudre aux yeux

FINANCE

PHILANTHROPIE

49 I nvestissements à forte incidence, une approche durable ? Richter 21

Des projets architecturaux verts… et vertigineux !

ENTREPRENEURIAT

47 A cheminement de clientèle aux prêteurs hypothécaires : permis requis ? Blakes

62 R ipple Effect Images : Aider une femme. Aider la planète.

50 C omment obtenir du financement pour un projet immobilier commercial Banque Nationale 51 D étenir des immeubles personnellement ou par l’entremise d’une société par actions PwC 52 R edéfinir l’immobilier commercial Deloitte 53 Il est temps de passer à l’action ! EY 55 F raude immobilière par usurpation d’identité, pouvons-nous dormir tranquilles ? FCT

UN HOMME ET SON TABLEAU 64 L a rencontre des contraires : la force de Michel Leblanc

CULTURE 66 Les coups de cœur de Michèle Bazin Les coups de cœur de Michèle Bazin

AVRIL-MAI 2014

Actualités 25,1 % En 2012, la France s’est hissée en tête du classement mesurant la féminisation des conseils d’administration des 200 plus grandes entreprises du globe, détrônant les États-Unis. Les femmes représentent plus d’un quart (25,1 %) des administrateurs des plus grandes entreprises françaises figurant dans ce top 200, alors que cette proportion n’atteignait que 20,1 % en 2011. Corporate Women Directors International

19,8

Parmi les provinces qui comptent plus de dix sociétés du classement Financial Post FP500, Québec détient la plus haute proportion de femmes membres de conseils d’administration (19,8 %), la Colombie-Britannique tenant la proportion la moins élevée (11,9 %).

LES FEMMES PARTICIPÈRENT POUR LA PREMIÈRE FOIS DE MANIÈRE OFFICIELLE AUX JEUX APRÈS LA PREMIÈRE GUERRE MONDIALE, À ANVERS, EN 1920.

100

Première femme présidente du Sénat chilien La sénatrice socialiste chilienne Isabel Allende, fille de l’ex-président Salvador Allende, renversé par un coup d’État, deviendra la première femme à présider le Sénat chilien et remettra l’écharpe présidentielle à la socialiste Michelle Bachelet, qui prendra ses fonctions le 11 mars.

La ministre déléguée à la Politique industrielle à la Banque de développement économique du Québec, Mme Élaine Zakaïb, a lancé un appel de candidatures pour la sélection, à travers le Québec, de 300 PME performantes, soit 100 gazelles (entreprises à forte croissance) et 200 entreprises prometteuses susceptibles de devenir des gazelles. Les PME intéressées peuvent soumettre leur formulaire de qualification en ligne.

Enquête Catalyst 2013

LE PRIX NOBEL A ÉTÉ DÉCERNÉ 45 FOIS À DES FEMMES, DONT DEUX FOIS À MARIE CURIE QUI EN EST PAR AILLEURS LA PREMIÈRE RÉCIPIENDAIRE FÉMININE.

Nominations COGECO CÂBLE CANADA EST NOMMÉE « ENTREPRISE DE L’ANNÉE » Cette reconnaissance lui a été remise par l’Association canadienne des femmes en communications et technologie, afin de mettre en lumière les efforts investis pour soutenir l’avancement des femmes au sein des organisations de l’industrie des communications et des technologies. « Ce prix nous encourage à maintenir le cap et à poursuivre nos efforts pour soutenir l’avancement des femmes. Non seulement au sein de notre industrie, mais dans le monde des affaires en général. » a déclaré Louise St-Pierre, présidente et chef de la direction de Cogeco Câble Canada.

FRANCE CHRÉTIEN DESMARAIS, présidente de la Société des célébrations du 375e anniversaire de Montréal. Organisme à but non lucratif, la Société a pour mission d’organiser, en concertation avec différents partenaires privés et publics, les célébrations du 375e anniversaire de Montréal en 2017. France Chrétien Desmarais est également vice-présidente et membre fondateur des fondations Guy Laliberté et ONE DROP ainsi que membre du conseil d’administration de la Fondation de l’Institut de cardiologie de Montréal.

PATRICIA GAUTHIER, à la tête de l’Agence de la santé et des services sociaux de Montréal La directrice générale du Centre hospitalier universitaire de Sherbrooke depuis 2004 a une longue feuille de route dans le réseau de la santé. Elle a notamment occupé des postes de direction aux finances et aux services administratifs dans cinq hôpitaux de la région métropolitaine.

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Crédit: Bénédicte Brocard / photo@work.com

LA CHRONIQUE de Liza Frulla -

DE MOUTON À LION

’était en 1983. Jacques Bouchard, le publiciste et père des « Trente-six cordes sensibles des Québécois », répondait publicitairement à la volonté du maire Jean Drapeau qui trouvait qu‘après Expo 67 et les Jeux olympiques de 1976, les Montréalais montraient de l’apathie quant à leur ville. Dans un message télévisé, réalisé par Claude Jutra, défilent des images inspirantes de l’Orchestre symphonique jouant le Boléro de Ravel, des gens dynamiques et souriants sur le plateau (pas encore LE PLATEAU), dans le métro tout neuf et sur Saint-Laurent, diversité culturelle oblige. L’effet était là.

Ah oui, nous étions fiers. De cette fierté qui donne un sens d’appropriation, d’invincibilité, de chauvinisme gentil et accueillant du genre « venez nous voir, nous avons la plus belle ville au monde ». Vingt ans plus tard, c’est Québec, la Capitale nationale, qui le « Labeaume » haut et fort sur le toit de son futur Colisée et de son futur anneau de glace, pendant qu’encore une fois, Montréal est sous la loupe, cette fois-ci de BMO Groupe financier et du Boston Consulting Group, afin d’essayer de cerner, pour la énième fois, les raisons pour lesquelles la métropole est en perte de vitesse depuis quinze ans. Leur rapport compare Montréal avec sept métropoles américaines et australiennes de tailles comparables qui ont réussi leur relance. Analysant

le « pourquoi » de ces succès, les chercheurs en sont venus à suggérer 10 pistes d’action. Leurs recommandations sont lucides et pragmatiques. Mais aucun analyste ne peut recommander dans un rapport des choses telles que la fierté et le sens d’approbation. Les Montréalais doivent réaliser que ces valeurs les autorisent à exiger que cesse « la sous-performance de Montréal » et qu’on y apporte les correctifs nécessaires. Il est vrai qu’après le printemps érable de 2012 , la casse et les casseroles, la collusion, la Commission Charbonneau, la mafia, le 3 %, les démissions des maires de nos grandes villes dont deux de Montréal, la mise au banc des accusés de nos plus grandes sociétés d’ingénierie et de construction, nous sommes un peu gênés et... pas très fiers. Et pourtant, faire un gros ménage de temps en temps, ouvrir les fenêtres, aérer, rénover, se débarrasser des « extras », revenir à l’essentiel et tourner la page pour mieux se projeter dans l’avenir, c’est courageux et stimulant. Stimulant aussi, le nouveau maire Denis Coderre, qui apporte un vent de renouveau par son hyper présence, son absence de complexe et sa volonté de travailler en collaboration et non en confrontation avec les autres maires des villes du Québec. Enfin un maire qui a compris que l’union fait la force et que la « volonté d’agir » demeure un stimulant redoutable. En lisant les constats de l’étude présentée par Jacques Ménard, président de la BMO, on remarque ce

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que l’on ne voyait plus. Un Montréal universitaire, plus créatif, plus dynamique, plus vibrant, plus gourmet, plus festival, plus techno, beaucoup plus « cool », et plus « wow » qu’en ‘83. Si d’autres villes encore plus mal en point que Montréal s’en sont sorties, on conclut qu’en apportant rapidement certains correctifs organisationnels et financiers, il est possible que Montréal redevienne d’ici dix ans, la métropole que le Québec mérite. Il faut recommencer à chérir notre ville et s’assurer que ceux qui sont nos fiduciaires pour la gérer se sentent appuyés, surveillés et redevables.

« Les Montréalais, par leur nombre, ont le pouvoir de faire trembler le gouvernement. Et de commencer à changer les choses. » Ils doivent être à notre image, uniques, déterminés et visionnaires. Ils doivent nous rendre fiers à nouveau. En contrepartie, nous devons les soutenir et les appuyer.

Affaires publiques

Cette fierté que nous devons retrouver (tiens, le mot fierté revient continuellement dans le discours!), doit par la suite, devenir contagieuse. Elle doit surtout être partagée avec le « boss », le gouvernement du Québec. Tout un défi puisque, en tout temps, les gouvernements successifs ont parlé de la métropole en termes vides. Tous les chefs de parti, sans exception, se sentent obligés de complémenter leur discours sur Montréal avec une mention sur la Capitale et les régions. Comme s’il fallait toujours s’excuser de se préoccuper de la métropole du Québec de temps en temps. Pourquoi? Parce que Montréal n’a pas de poids politique « stratégique ». Depuis des années, l’électorat est figé

LIZA FRULLA

ÉDITRICE

ASSOCIÉE AFFAIRES PUBLIQUES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES

Chronique

dans ses choix politiques. Résultat : les élections se gagnent par les régions. La Capitale peut devenir électoralement menaçante. Laval et la Montérégie peuvent en faire autant. Montréal, on peut la fusionner, la défusionner, l’affliger d’une gouvernance lourde et invraisemblable alors que l’objectif premier était d’en simplifier le fonctionnement. Pas grave, c’est seulement Montréal! On sait toujours comment le 514 votera aux élections. Montréalaises et Montréalais, la fierté se traduit par une volonté de se tenir debout, de passer de mouton à lion. Cela tombe bien. L’affaiblissement du bipartisme et la multiplication des partis provinciaux nous donnent une occasion en or pour rugir. Finis les compliments

timides, les fausses excuses pour développer la métropole à son plein potentiel, les promesses électorales vides, le manque de courage, pour réparer une erreur de gouvernance créée par Québec. Une élection est le moment idéal pour signifier notre impatience. Les Montréalais, par leur nombre, ont le pouvoir de faire trembler le gouvernement. Et de commencer à changer les choses. Ce jour-là, Montréal pourra enfin mettre son poing sur la table et affirmer son véritable rôle politique de métropole du Québec et en être fière.

En se joignant à Premières en affaires, elle souhaite mettre à contribution son expérience professionnelle pour bâtir le réseau des réseaux pour toutes les femmes issues des différentes sphères d’activité au Québec. Avec son expertise en marketing, en politique et dans le monde des médias, Liza Frulla sera un élément-clé pour donner une voix encore plus forte aux femmes. Retrouvez-la désormais dans

chaque numéro, où elle tiendra une chronique « Affaires publiques ». Elle animera également six évènements « Lunchs conférences : un livre, un leader » à Montréal et quatre conférences à Québec, « Le Lunch des Premières ». Pour réagir à cette chronique ou lui faire part de vos commentaires, écrivez-lui à : liza@premieresenaffaires.com

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Allons voter.

Immobilier

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Immobilier

CENTRES COMMERCIAUX :

L’HEURE DU GRAND

REMUE-MÉNAGE Les petits détaillants, jadis considérés comme l’épine dorsale de l’économie québécoise et canadienne, peinent à conserver leurs acquis dans les centres commerciaux. Un à un, ils sont invités à céder leur place aux bannières étrangères, à la fois prêtes à payer des loyers élevés et capables de générer de bons profits, malgré une économie au ralenti. Assiste-t-on à la disparition complète des détaillants canadiens des grands centres d’achats? PAR DAPHNÉE HACKER-B.

entre Eaton, vendredi midi. Si les gens sont nombreux à déambuler dans les allées, peu s’aventurent dans les boutiques. Encore plus rares sont ceux qui achètent. « Je mentirais si je disais que les affaires vont bien; depuis cinq ans, mon chiffre d’affaires stagne », admet Denis Jaouich, propriétaire de deux boutiques portant son nom, qui offrent une variété d’accessoires et de chemises haut de gamme pour hommes. Celui qui mise sur l’achalandage des grands centres comme Eaton et le Carrefour Laval pour faire rouler son commerce depuis 20 ans ne sait plus combien de temps il tiendra dans ces enceintes. « Avec la hausse continuelle des loyers, du salaire minimum et de la marchandise, c’est carrément insoutenable », témoigne l’entrepreneur. Même son de cloche à quelques coins de rue, aux Cours Mont-Royal. « Je crois

que la majorité des petits détaillants sont en mode survie, et notre avenir est très incertain », confie Olga Irena, une jeune entrepreneure venue de Pologne pour ouvrir le magasin de vêtements Butik. « Je crois qu’une des seules façons de survivre à long terme est de développer les ventes sur le Web, et de garder un seul magasin qui fera office de salle d’exposition », avance M. Jaouich. Cette option semble être la seule, à ses yeux, qui permettra d’encaisser les loyers de plus en plus élevés des galeries marchandes, qui impliquent de partager un pourcentage de ses recettes. « Les petits commerçants ne vont pas complètement disparaître des grandes surfaces. Mais ce qui est certain, c’est que ceux qui restent doivent être extrêmement performants, ou encore accepter de se replier vers des locaux moins bien positionnés », avance Luc Lavigne, vice-président des services clients pour Oberfeld Snowcap.

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Immobilier

« Le propriétaire de grands centres veut toujours avoir les dernières saveurs du marché. » DANIELLE LAVOIE, VICE-PRÉSIDENTE EXPLOITATION POUR LE PORTEFEUILLE DE L’EST DU CANADA CHEZ CADILLAC FAIRVIEW

LE DICTAT DE LA PERFORMANCE S’ils veulent tirer leur épingle du jeu, les détaillants indépendants doivent s’adapter à la réalité du marché, observe aussi le directeur principal du groupe Altus, Jean-François Grenier. « Avec la popularité croissante des achats en ligne, la concurrence accrue de grandes enseignes étrangères et la baisse de la valeur du dollar, ceux qui veulent survivre se réinventent continuellement ». Certes, les détaillants locataires subissent la pression de performer pour payer les loyers, mais les grands propriétaires immobiliers, détenus majoritairement par des fonds de pension ou d’investissement, subissent eux aussi la pression continuelle de maximiser le rendement des investissements, observe M. Grenier. À titre d’exemple, Cadillac Fairview, longtemps détenue par la famille Bronfman, appartient aujourd’hui au Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario et possède entre autres les Galeries d’Anjou, Fairview Pointe-Claire et les Promenades Saint-Bruno. Ivanhoé, autrefois la propriété de la famille Steinberg, est devenu Ivanhoé Cambridge, une société qui appartient à la Caisse de dépôt et placement du Québec et qui possède notamment le Centre Eaton, la Place Ville-Marie, ainsi que la Place Sainte-Foy à Québec. Ces changements dans le modèle de gouvernance des centres d’achats ont surtout nui aux petits commerçants, estime Luc Lavigne. Selon ses observations, les familles propriétaires, comme le clan Ghemerzian, qui possède le West Edmonton Mall, entretiennent un contact plus direct avec les détaillants. « S’ils constatent que des petits commerces performent moins bien, ils peuvent aller les rencontrer rapidement, les convaincre de changer d’emplacement et leur offrir une subvention », fait-il valoir. La structure administrative plus lourde et plus complexe des propriétés détenues par des fonds de pension ne permet que rarement de tels ajustements. Résultat : il est souvent plus simple de racheter un détaillant moins performant ou encore de ne pas renouveler son bail. Peu importe la nature du propriétaire des espaces locatifs, l’objectif est avant

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tout de maximiser l’achalandage et le chiffre d’affaires. Claire Boulanger, vice-présidente Immobilier et développement des Lunetteries New Look, déclare : « Si, dans le passé, les bailleurs de fonds offraient plus régulièrement des options de prolongation du bail, ils sont de plus en plus réticents depuis 10 ans. Ils craignent que le rendement ne soit pas au rendezvous, et ils sont surtout très attirés par les nouvelles bannières ». L’ATTRAIT DE LA NOUVEAUTÉ « Le propriétaire de grands centres veut toujours avoir les dernières saveurs du marché », confirme Danielle Lavoie, vice-présidente Exploitation pour le portefeuille de l’est du Canada chez Cadillac Fairview. « C’est certain que si tu veux faire entrer une nouvelle bannière avec une certaine exclusivité, et que tu n’as plus de place, il se peut que des locataires moins performants ne soient pas invités à renouveler leur bail ». Mme Lavoie ajoute que les centres commerciaux sont des immenses infrastructures qui nécessitent beaucoup de capitaux afin d’être entretenues et rénovées fréquemment pour maintenir un environnement favorable à la consommation. Cela fait plus de 20 ans que les petits détaillants sont menacés d’être remplacés par les nouveaux joueurs étrangers, mais cette réalité s’est accentuée depuis la crise financière en 2008, pense Claire Boulanger. « Un plus grand nombre de détaillants américains et européens, se sont tournés vers le marché canadien pour continuer leur croissance ». En 2011, les détaillants internationaux comptaient pour 69 % des ventes dans les magasins de marchandises diverses, pour 40 % dans les appareils électroniques et pour 24 % dans les biens mode, selon une étude du groupe Altus produite pour le ministère du Développement économique. Et le débarquement de concurrents étrangers est loin d’être terminé. Seulement entre juillet 2011 et octobre 2013, des dizaines de grands détaillants, par exemple Victoria’s Secret, Michaels et Target se sont établis au Québec. D’autres géants du commerce américain ont déjà fait connaître leur intention d’avoir pignon

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Immobilier

sur rue ici, notamment Whole Foods (alimentation) et Nordstrom (vêtements et accessoires). Cette situation devient de plus en plus difficile pour les détaillants locaux, « ils tentent de concurrencer des bannières qui ont non seulement une plus grande visibilité physique, mais aussi des moyens publicitaires et de marketing d’envergure », souligne Mme Boulanger. INNOVER POUR MIEUX RÉSISTER En regard de l’arrivée massive de joueurs étrangers, qui entraînent une dissolution de la clientèle et une hausse significative des prix des loyers, comment les détaillants québécois peuvent-ils riposter? La fidélisation de la clientèle compte parmi les principaux défis qui s’imposent, évalue Guy Charron, vice-président directeur Exploitation – commerce de détail pour le fonds de placement immobilier Cominar. Les détaillants doivent selon lui personnaliser leur offre et l’adapter à la clientèle spécifique du centre, une stratégie que les promoteurs ont aussi intérêt à appliquer. « Bien sûr qu’en tant que propriétaires, nous voulons maximiser nos investissements en accueillant des locataires qui rapportent. En revanche, nous n’avons pas intérêt à avoir un produit semblable partout », croit-il. « Les sociétés sont conscientes que l’uniformisation des bannières dans plusieurs centres n’est pas nécessairement une bonne chose », corrobore Sonia Gagnon, présidente de l’agence de consultation SGM. Malgré cela, les propriétaires des grands centres urbains ne peuvent pas non plus risquer de prendre un petit joueur instable, même si son concept permet de varier l’offre, puisqu’il risque de mettre la clé sous la porte. « Nous ne sommes plus à l’époque où on prévoyait des hausses de 6 % par année, nous augmentons à peine à 2 % par année », rappelle-t-elle. « On ne va pas se le cacher, la place est réservée aux grands joueurs, mais certains petits réussissent à s’imposer »,

lance Mme Gagnon. Dans le paysage québécois et canadien, on a vu au fil de la dernière décennie des compagnies comme Rudsak, Lululemon, David’s Tea et la bijouterie Caroline Néron multiplier les places dans les grands centres d’achats. « Certains diront qu’il s’agit là de cas exceptionnels, mais ça démontre qu’avec un concept fort et une bonne structure tout est possible ». Selon la consultante, « les propriétaires ont un effort supplémentaire à faire pour être plus créatifs et exploiter les potentiels d’ici ». Citant en exemple le restaurant montréalais Chien Fumant, qui a pour mission de faire découvrir et apprécier les abats, Mme Gagnon croit que les centres d’achats auraient avantage à diversifier leurs offres culinaires. « Si on veut se donner un caractère unique, il faut se trouver des créneaux différents », tranche-t-elle. LE CENTRE « LIFESTYLE », MODÈLE DE L’AVENIR? « À l’ère du commerce électronique, les détaillants et propriétaires doivent s’allier pour revoir complètement l’expérience d’achat et offrir une expérience qui va au-delà du simple achat de biens », explique Luc Lavigne, d’Oberfeld Snowcap. « Il faut à la fois une diversité des services et beaucoup de nouveautés », affirme celui qui évolue dans le secteur du détail depuis plus de 20 ans. À son avis, les jeunes générations de consommateurs sont bien moins fidèles aux marques que les bébé-boumeurs, ils sont davantage stimulés par la multiplication de détaillants divers. Un sondage mené aux États-Unis en 2013 par ULIand Lachman Associates met en lumière cette réalité. Quelque 1250 jeunes âgés de 18 et 34 ans se sont fait demander ce qu’ils changeraient dans les centres commerciaux qu’ils fréquentent. Plus de 50 % ont demandé l’ajout de nouveaux magasins de vêtements ou de chaussures, et un peu plus de 40 % d’entre eux ont aussi suggéré l’ajout de restaurants et événements spéciaux. Le Quartier DIX30, qui est le premier

« À l’ère du commerce électronique, les détaillants et propriétaires doivent s’allier pour revoir complètement l’expérience d’achat et offrir une expérience qui va au-delà du simple achat de biens » 14

LUC LAVIGNE, D’OBERFELD SNOWCAP

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centre de type « lifestyle » de la province, compte près de 50 restaurants et cafés, des boutiques variées et des salles de spectacle. En ayant moins de temps à consacrer à leurs loisirs, les consommateurs sont heureux de pouvoir à la fois s’asseoir et bien manger, pour ensuite aller faire leurs emplettes, explique M. Lavigne. « Au centre commercial Yorkdale, à Toronto, la société Oxford a calculé que chaque fois qu’ils ajoutent un restaurant avec des places assises, le client passe 20 à 30 minutes de plus à magasiner », témoigne-t-il, ajoutant que cette même étude a confirmé que plus le consommateur reste longtemps sur les lieux, plus la facture d’achats augmente. Selon Luc Lavigne, les propriétaires de galeries marchandes doivent adopter avec le modèle « lifestyle » une vision à long terme. « Les propriétaires ne peuvent pas continuer à meubler tous leurs centres avec des détaillants américains, il faut aussi qu’ils identifient les bons joueurs canadiens qui ont un futur et qu’ils travaillent avec eux ». Il faut être prudent, insiste le consultant. « Si aucun effort n’est fait pour préserver les petits détaillants locaux, les centres commerciaux risquent de se retrouver tôt ou tard avec des locaux vides et devront revoir tous les loyers à la baisse ».

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ÇA BOUGE AU CENTRE-VILLE -

Immobilier

Qu’est-ce qui se passe en termes de développement immobilier au centre-ville de Montréal? Devant une économie léthargique et une incertitude politique, j’ai voulu faire le tour des grands projets commerciaux et savoir ce qui se trame derrière ce paysage de grues. Trois sortes de projets intéressent nos grands entrepreneurs en immobilier : les tours de bureaux, les condominiums et les tours locatives résidentielles. Voici un aperçu de cette industrie. PAR MARGARITA LAFONTAINE

LES TOURS DE BUREAUX Une industrie difficile à Montréal. Depuis les dernières années, il n’y a pratiquement aucune croissance dans la demande de pieds carrés locatifs. Certes, il y a une certaine popularité dans le coin du « Mile-End », là où certaines vieilles bâtisses industrielles ont été entièrement rénovées et abritent aujourd’hui des travailleurs de bureaux qui délaissent le centre-ville. Au centreville, il y a aussi un jeu de chaises musicales, alors que des entreprises déménagent dans un autre immeuble sans toutefois créer de croissance. En termes de nouveaux projets, nous savons que Deloitte quittera la Place Ville-Marie pour se loger dans une nouvelle tour sur la rue SaintAntoine à côté du Centre Bell et Rio Tinto viendra les rejoindre. Depuis que le projet a été annoncé il y a 18 mois, aucune autre entreprise n’a accepté d’y déménager, mais à deux, ils occuperont 70 % de l’immeuble. Les espaces qu’ils laisseront derrière eux devront trouver de nouveaux occupants. L’immeuble de Rio Tinto Alcan sur la rue Sherbrooke a suffisamment de cachet pour se transformer en immeuble à condos, hôtel ou autre chose. La Place Ville-Marie n’offre pas cette polyvalence et en plus des espaces que Deloitte laissera vacants s’ajoutent certains étages libérés par la Banque Royale. Et juste à côté dans le 3 PVM, les espaces d’Electronic Arts sont presque complètement vacants. La Place Ville-Marie demeure un immeuble très prestigieux avec cependant un certain défi dans les prochaines années.

Kevric construit une magnifique tour au coin de Viger et de la côte du Beaver Hall, laquelle se compose de condominiums sur les étages supérieurs et environ 230 000 pieds carrés d’espaces de bureau répartis sur les 10 étages au bas de la tour. Kevric a signé une entente de location avec Aimia il y a déjà deux ans, mais les 120 000 pieds carrés restants n’ont toujours pas trouvé preneur. En dépit du ralentissement dans ce marché qui comptera bientôt près de 1,5 million de p2 en location et un autre 500 000 p2 en sous-location, d’autres promoteurs de condos ont annoncé la construction d’espaces de bureaux à l’intérieur de leur tour à condos. L’AVENUE offrira 140 000 p2, disponibles en 2016 et quant au projet ICÔNE, on prévoit entre 40 000 et 60 000 p2 d’espaces de bureaux.

LES CONDOS NEUFS Le marché des condominiums se porte relativement bien au centre-ville de Montréal (incluant Griffintown). Pour ceux qui, comme moi, peinent à croire que la quantité incroyable de nouveaux projets n’a aucun sens, voici quelques statistiques rassurantes : On compte actuellement 55 projets qui offrent 8000 unités et en ce moment plus de 5000 unités où 63 % sont vendues. Les prix se situent entre 500 et 550 $ le pied carré en plein centre-ville et entre 400 et 450 $ le pied carré dans le quartier de Griffintown.

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Parmi ces 55 projets : • 15 projets comportant 1700 unités sont complétés et en phase de livraison. Dans cette catégorie, il y en a 81 % de vendus. • 25 projets, dont 3700 unités, sont en phase de construction avec 74 % des unités vendues. • 15 projets avec 2600 unités sont en phase de prévente. Si les ventes se concrétisent, il y aura début de construction; si les ventes n’atteignent pas le 60 à 65 % requis par les banquiers, ces projets ne verront pas le jour. Mais qui achètent tous ces condos? Selon les spécialistes, les acheteurs dans Griffintown font partie de la population locale principalement francophone. En plein centre-ville, on retrouve plutôt un acheteur multiethnique, parfois anglophone, parfois étranger. Tout le monde y trouve son compte; les banlieusards qui n’en peuvent plus du trafic, les bébéboumeurs qui veulent un pied à terre en ville enveloppé d’un peu de luxe. Et pourquoi ne pas investir dans un ou deux condos plutôt qu’à la bourse avec la volatilité du marché boursier des dernières années? Et saviez-vous que plus de 58 % des ménages dans les tours de cinq étages et plus sont constitués d’une seule personne? Plus facile et sécuritaire de vivre seul dans une grande tour que dans une maison en banlieue. La tendance est claire, il y a un rapprochement au centre-ville.

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58 % des ménages dans les tours de cinq étages et plus sont constitués d’une seule personne

LES TOURS RÉSIDENTIELLES D’APPARTEMENTS Conjoncture économique et incertitude politique sont des facteurs qui influencent l’individu à louer plutôt que d’acheter. Sans négliger le coût élevé et croissant des frais de condominiums : c’est une chose que d’acheter et de payer son hypothèque, mais lorsqu’il faut rajouter des frais d’entretien importants et grandissants, la facture devient inabordable. En location, on ne s’inquiète plus de la plus-value de l’immeuble, des frais d’entretien ni de la conjoncture économique. On connaît la dépense mensuelle et elle est stable. Pour les gens qui cherchent une certaine flexibilité, c’est relativement facile de s’en départir lorsque cette location ne convient plus. Les jeunes sont preneurs, car cette flexibilité convient mieux à leur besoin de mobilité et dans une ville universitaire comme Montréal, les étudiants représentent une grosse part de la clientèle. Pour les bébé-boumeurs, c’est un pied à terre au centre-ville puisque souvent le chalet est devenu la maison principale. Pour d’autres, l’expérience de vivre au centre-ville, plus près des événements

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culturels, des restaurants et d’une vie de quartier est un changement idéal après avoir élevé une famille en banlieue. Après plusieurs années, durant lesquelles le marché a boudé la construction des tours d’appartements locatifs, voilà maintenant que nous voyons réapparaître les investisseurs. Mais ce n’est pas pour n’importe qui. Dans les condos, nous avons vu apparaître beaucoup de gens d’affaires qui se sont improvisés « développeurs » et qui ont su trouver le financement. Il s’agit de faire faire de beaux plans, de l’offrir à la vente et une fois que 65 % des unités sont vendues, le financement devient disponible. Dans les tours locatives, c’est une tout autre histoire. Le projet doit être substantiellement construit avant de commencer à chercher ses clients et d’assurer une source de revenus. Seuls les développeurs/entrepreneurs avec beaucoup d’expérience et de solides bilans sauront convaincre les banquiers. Dans ce genre de développement, le promoteur devra injecter le premier 15 % à 20 % de l’équité requise ainsi qu’un bilan capable de garantir le prêt à court et à long terme du projet. Plusieurs tours locatives sont présentement en construction au centre-ville de Montréal, de même qu’à Laval et à Longueuil. Les appartements se louent entre 2 $ et 2,30 $ le pied carré au centre-ville et entre 1,40 $ et 1,75 $ le pied carré pour les projets en banlieue.

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DES PROJETS ARCHITECTURAUX VERTS…ET VERTIGINEUX! -

Avec l’augmentation de la population dans les villes et l’étalement urbain qui gruge toujours plus de territoires naturels en périphérie, les citadins manquent terriblement de points d’accès à la nature. Pour y remédier, une tendance écologique a récemment éclos dans certaines grandes agglomérations : végétaliser l’architecture… à la verticale! Coup d’œil sur deux modèles d’initiatives vertes et tout en hauteur qui fleurissent actuellement. PAR MARIÈVE K. DESJARDINS

LA FORÊT VERTICALE DE MILAN Les deux tours résidentielles Bosco Verticale (bois vertical, en italien), qui s’élèvent à 76 et 110 mètres dans le ciel de Milan, semblent tout droit sorties d’un film de science-fiction. Mais ce projet de création de la première forêt verticale au monde sera prochainement une réalité. C’est la firme d’architectes italienne Boeri Studio qui est à l’origine de cette idée novatrice de faire pousser près de 20 000 végétaux – incluant 700 arbres, dont certains font près de 9 mètres de haut, et des milliers de fleurs, plantes et arbustes – sur tous les balcons des deux édifices. Son objectif? Redéfinir le tissu urbain en développant un modèle de densification urbaine vert et durable, où nature et béton s’entrelacent.

l s’agit d’un pari fou, certes, mais surtout d’une bouffée d’air frais nécessaire dans la capitale de la région de Lombardie où le taux de smog, qui cause la mort de centaines de Milanais chaque année, est l’un des plus élevés en Europe. Bien que l’installation en altitude de toute cette nature représente un défi logistique de taille – les arbres, par exemple, doivent être montés aux étages un par un à

Bosco Verticale - Milan

l’aide d’une grue –, les impacts sur la qualité de vie en vaudront la peine. Le microclimat créé par la forêt verticale, qui occupera une aire totale d’environ un hectare, permettra de filtrer la pollution atmosphérique, le bruit et les radiations ainsi que de produire de l’oxygène et de l’humidité en retour. Les rideaux de verdure, agissant aussi comme thermostat naturel pour les appartements en fonction des saisons, ainsi que le système automatisé de récupération des eaux usées, assurant l’irrigation de la végétation, engendreront également de grandes économies sur le plan énergétique. Pour espérer pouvoir mettre la main sur l’une des résidences de cette véritable oasis organique, dont le coût total de la construction est évalué à près de 100

PREMIÈRES EN AFFAIRES

millions de dollars – soit seulement 5 % plus élevé que celui d’un projet similaire dépourvu de forêt, selon l’architecte Stefano Boeri, ce n’est rien de moins qu’entre 900 000 $ et trois millions de dollars qu’il faudra débourser. Un peu cher, diront certains, mais dans l’agglomération de Milan, la plus importante aire urbaine d’Italie où vivent 7 millions d’habitants, il semble que cohabiter avec la nature n’ait pas de prix. En 2015, alors qu’elle accueillera l’Exposition universelle ayant pour thème « Nourrir la planète, énergie pour la vie », Milan sera sans aucun doute mise sous le feu des projecteurs grâce à son projet écologique et avant-gardiste Bosco Verticale. De quoi rendre vertes de jalousie les autres grandes métropoles mondiales… sauf Sydney !

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LE PLUS HAUT JARDIN VERTICAL DU MONDE La ville la plus peuplée d’Australie n’a effectivement rien à lui envier puisque dans le cadre de la revitalisation de sa banlieue sud Chippendale – qui se voudra un nouveau « centre-ville » à vocation écologique –, deux spectaculaires tours vertes sont aussi récemment sorties de terre. Lorsqu’achevé, ce projet résidentiel baptisé One Central Park se distinguera toutefois de la forêt urbaine milanaise par sa végétation qui poussera quant à elle directement sur les façades de ses tours d’habitation de 16 et 33 étages. Plus de 50 % de la surface de celles-ci – ce qui correspond à 1 000 mètres carrés – sera effectivement bientôt tapissée de 30 000 arbustes et 70 000 plantes qui défieront littéralement la gravité, et s’étendront également jusqu’au parc avoisinant.

One Central Park - Sydney

P Jean Nouvel

Patrick Blanc Photo : Ivo M. Vermeulen

One Central Park, grâce à ses écrans organiques s’élevant à plus de 150 mètres de hauteur, prendra le titre du plus haut jardin végétal du monde.

our réaliser cet exploit horticole dont le coût est estimé à environ 2 millions de dollars, son designer, le célèbre architecte Jean Nouvel, a fait appel à l’inventeur du concept moderne de murs végétaux, Patrick Blanc. Au cours des trente dernières années, ce botaniste français est passé maître dans l’art de créer des jardins verticaux – il en a réalisé des centaines, dont le plus grand mur végétalisé du monde, situé rue d’Alsace à Paris –, grâce à sa technique brevetée ne nécessitant pas de terre. La méthode qu’il a développée consiste à fixer les racines des plants à l’armature métallique de grands panneaux de PVC, recouverts de couches d’herbes, de mousses et de feutre imbibé d’eau minéralisée. Suivant ce principe, les tableaux verts de One Central Park seront habillés de feuilles et de fleurs issues d’environ 400 espèces végétales différentes, dont plus de la moitié proviendront du sud-est de l’Australie. Ces espèces seront minutieusement sélectionnées et disposées pour s’adapter aux éléments naturels, comme le soleil, le vent et les précipitations, et répondre à l’entretien minimum qu’impose l’inaccessibilité des parois végétalisées. Le botaniste aux cheveux verts parcourt d’ailleurs incessamment la planète à la recherche de nouvelles plantes afin de créer des jardins verticaux toujours plus saisissants et originaux, mais également durables et offrant une grande biodiversité.

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En plus d’offrir des avantages éconergétiques similaires à ceux de Bosco Verticale, l’ambitieux projet vert australien sera doté, sous les penthouses de l’une des tours disposés en porte-à-faux, d’un système de panneaux héliostat sur lesquels des miroirs motorisés réfléchiront la lumière du soleil vers les jardins au sol. À la tombée de la nuit, ces panneaux, également recouverts d’ampoules DEL de couleur, se transformeront en une œuvre lumineuse – intitulée Sea Mirror, pour évoquer la fonction portuaire de Sydney, et imaginée par l’artiste de la lumière Yann Kersalé – que pourront admirer les résidents des 623 appartements. Lorsque mené à bien, One Central Park, grâce à ses écrans organiques s’élevant à plus de 150 mètres de hauteur, prendra le titre du plus haut jardin végétal du monde. Des projets de tours vertes comme celui-ci et tels que Bosco Verticale nous portent à croire que l’avenir s’annonce particulièrement luxuriant en initiatives de végétalisation de l’architecture urbaine à la verticale et que, pour leurs visionnaires, the sky is the limit!

30 000 arbustes et 70 000 plantes qui défieront littéralement la gravité

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ALISON K. CHAVE VICE-PRÉSIDENTE ET CHEF DE LA DIRECTION DES RISQUES, OTÉRA CAPITAL

LA STRATÈGE DU FINANCEMENT EN IMMOBILIER THE REAL ESTATE FINANCING STRATEGIST « IL NE FAUT PAS AVOIR PEUR DE PRENDRE DES RISQUES ET DE SORTIR DE SA ZONE DE CONFORT. C’EST EN PRENANT DES RISQUES QUE L’ON PROGRESSE. » “YOU HAVE TO DARE TO TAKE RISKS AND GET OUT OF YOUR COMFORT ZONE. IF YOU DON’T, YOU CAN’T MOVE FORWARD”. Par Marine Thomas

NOUS TENONS À REMERCIER LE W MONTRÉAL D’AVOIR ACCUEILLI NOTRE ÉQUIPE. Crédits : Photos : Bénédicte Brocard/photoatwork.com ; Assistant photo : Phil Bernard ; Maquillage/Coiffure : Amélie Bertrand; Traduction : Tina Verni

PREMIÈRES EN AFFAIRES

urant sa paisible jeunesse dans un petit village du sud-ouest de l’Angleterre, Alison Chave rêve d’être pathologiste. « J’aimais jouer au détective, avoir une énigme à résoudre. C’est ça, la curiosité intellectuelle. J’aime aller à la découverte de territoires inconnus et m’y frayer un chemin. » À 18 ans, elle se marie avec un officier de la marine royale et part s’installer avec lui dans la ville navale où il a été affecté. Elle s’inscrit à l’université, d’abord en mathématiques, puis amorce un baccalauréat en linguistique, avec une spécialité en littérature francoanglaise. La guerre des Malouines ayant éclaté, son mari part, et la jeune femme se retrouve seule, à alterner les cours le jour et la longue attente avec les femmes des autres officiers le soir. Une période difficile, mais qui l’a rendue forte. Dans

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lison Chave had a quiet childhood in a small village in South West England. In her youth, she dreamt of becoming a pathologist. “I liked the detective side of things, having a puzzle to solve. That’s intellectual curiosity. I like to get into things I don’t know much about, dig deep and find my way around.” At 18, she married a Royal Navy officer and settled in the navaltown where he was based. She started university, enrolling first in mathematics before switching to arts. She eventually earned a BA in linguistics with a major in French-English literature. Then the Falklands War broke out. Her husband was called to serve, leaving behind the young woman who suddenly found herself alone. She

« J’aime aller à la découverte de territoires inconnus et m’y frayer un chemin. »

le cadre d’un échange universitaire, elle a l’occasion de partir au Canada pour parfaire son français. Avide de nouvelles expériences, la jeune femme présente sa candidature et est retenue. Elle passera une année dans une famille d’accueil à Québec et se promet d’y revenir. De retour en Angleterre, elle se met à la recherche d’un emploi. Dans le Sunday Times, elle tombe par hasard sur une offre de travail dans l’immobilier à Londres. Bien qu’elle ne connaisse rien à ce secteur, elle réussit à convaincre son interlocuteur de l’embaucher. C’est ainsi qu’elle fait ses premiers pas comme évaluateur avant de s’occuper de la gestion de centres commerciaux. Mais son rêve de retourner vivre au Québec ne la quitte pas. Séparée de son mari, elle part donc s’installer définitivement au Québec. LES DÉBUTS AU QUÉBEC Elle travaille durant cinq ans comme évaluateur à Québec avant de se voir proposer un poste à Montréal chez Gagnon Goudreau Leduc inc. Attirée par la promesse de nouveaux défis stimulants, elle n’hésite pas à de nouveau tout quitter pour tout recommencer. Après plusieurs années, on la charge d’évaluer un hôtel pour Desjardins. « Comme je commençais à m’ennuyer quelque peu, j’en ai pratiquement fait une étude universitaire! », se rappelle-t-elle en riant. Mais, lorsque le vice-président d’alors, Jacques Aubry, lit son rapport, il est tellement impressionné qu’il lui propose un poste de prêteur hypothécaire qu’il cherchait à combler. « Jacques Aubry a vraiment été l’une des personnes-clés de ma vie. Il m’a dit : au vu de ton potentiel, mon objectif est de faire en sorte que l’élève dépasse le maître. C’est très rare de rencontrer quelqu’un qui se sente si peu menacé qu’il ne craint pas de prendre une telle initiative. Pendant nos dix années de collaboration, il n’a jamais cessé de m’encourager. »

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spent her days going to class and her evenings waiting out the time with other navy wives. It was a difficult period in her life but one she credits with making her stronger. As part of a university exchange, she was given the opportunity to go to Canada to improve her French language skills. Eager for new experiences, the young woman applied and was accepted. She spent a year with a host family in Quebec City and when the experience was over, she vowed to return one day. Back in England, she began looking for work. She scoured the Sunday Times and stumbled on a job offer in real estate that would take her to London. And although she did not know the first thing about real estate, she was able to convince the employer to hire her. She kicked off her career as an appraiser and worked her way up to managing shopping centers. However, the longing to return to Quebec never waned and as she and her husband were separated, she decided to return and settle here. QUEBEC BEGINNINGS She began working five years as an apparaiser, before being offered a job at Gagnon Goudreau Leduc in Montreal. Although this would mean starting from scratch yet again, she didn’t hesitate – the appeal of exciting new challenges was just too strong. Some years later, she was asked to evaluate a hotel for Desjardins. “At that point in my career, I was becoming a little bored. So I produced an appraisal report that read like a graduate thesis,” she laughs. But when the then VP, Jacques Aubry, read the report, he was so impressed that he offered her a job as a mortgage advisor, a position he was seeking to fill. “Jacques Aubry was really one of the key people in my life. He told me, ‘I can see your potential. I want you to be the pupil who surpasses the teacher.’ It’s rare to meet someone who isn’t threatened by that prospect. He was unwavering in his support throughout the ten years that we worked together.”

LE SOUTIEN DES FEMMES Durant sa carrière, Alison Chave a bénéficié d’un autre soutien indéfectible : celui d’autres femmes travaillant dans l’immobilier. Après sa création, elle rejoint CREW Mtl, l’association des femmes en immobilier commercial, dont elle sera la secrétaire pendant quatre ans. « Cela m’a permis d’être en contact non seulement avec des femmes d’un calibre incroyable à Montréal, mais aussi avec les 9 000 femmes des 66 chapitres de l’association ». Elle aura notamment l’occasion de parler devant 400 personnes dans le cadre d’un groupe d’experts au Sommet immobilier de Montréal. Malgré ses doutes, elle est fortement épaulée par les femmes de l’association qui la soutiennent et la poussent à avoir confiance en ses capacités. Une notion très importante pour Alison Chave, qui en a fait le moteur de sa vie. « Je suis très compétitive, mais avec moimême. Ce qui me motive plus que tout, c’est d’aller au bout de mes capacités et de m’améliorer sans cesse. Dans chaque situation, il est possible de tirer quelque chose de positif qui permet de progresser. »

«Ce qui me motive plus que tout, c’est d’aller au bout de mes capacités et de m’améliorer sans cesse »

Elle a ensuite l’occasion d’explorer de nouvelles compétences plus stratégiques lorsque l’Ordre des évaluateurs agréés l’approche pour lui demander de siéger au sein de son conseil. « À l’époque, l’idée de me retrouver parmi seize personnes réunies autour d’une immense table m’intimidait. Je me demandais si je serais à la hauteur. Mais, chaque fois que j’ai osé faire le saut, je me suis rendue compte que si quelqu’un avait décidé de me faire confiance, c’était que je n’étais ni meilleure ni pire que les autres. Cela, je l’ai appris avec le temps, et la peur de ne pas réussir, aujourd’hui, je ne l’ai plus. Maintenant, je sais que la pire chose qui puisse m’arriver est d’essayer et de constater que tout simplement, ce n’est pas pour moi. » En 2008, encouragée par ses pairs à se présenter, elle est élue à la présidence de CREW Mtl. « C’était un immense défi : j’avais tout à apprendre, car je n’avais jamais eu la responsabilité de gérer des employés auparavant, je n’avais jamais occupé de poste de direction. »

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SUPPORTING WOMEN Throughout her career, Alison Chave was also able to count on the unwavering support of a group of women, namely women in real estate. She joined CREW Montreal, the association of women in commercial real estate where she served as secretary for four years. “It allowed me to have access not only to incredibly high-calibre women in Montreal but also to 9,000 professionals through its 66 chapters.” Her involvement with CREW opened up many opportunities, including a speaking engagement on a panel at the Montreal Real Estate Summit, attended by 400 people. Despite her self-doubts, CREW members consistently encouraged her to trust her talents. An important concept for Alison Chave, and a driving force in her life, “I’m very competitive, even with myself. What motivates me more than anything else is to do better and be the best that I can be, to improve constantly and continuously. In any experience, you can always dig deep to discover something positive that spurs you.” She was soon given the opportunity to explore new and more strategic skills when the OEAQ, the Quebec order of certified appraisers, approached her to serve on their board. “At the time, I was very intimidated by the idea of sixteen people sitting around a huge table. I was wondering if I would be up to par. But as I had done many times before, I dug a little deeper. I realized that if someone had confidence in me, I could neither be better nor worse than anyone else. That’s something I’ve learned over the years. Today, I no longer have a fear of failure. The worst I can say is, ‘I tried but it’s not for me.’” In 2008, at the urging of fellow CREW members, she accepted the nomination for Montreal chapter president. “It was a huge learning experience, since I had never managed employees before, nor had I ever held a leadership position.”

En tant que présidente, elle a l’occasion de participer à une conférence aux États-Unis qui la marque particulièrement : « Les femmes que j’y ai rencontrées possédaient une expertise impressionnante; elles étaient au sommet de leur carrière. J’avais forcément beaucoup à apprendre d’elles ». À son retour, elle veut faire bénéficier les autres de son expérience et décide de mettre sur pied la première conférence pancanadienne dans le domaine. Résultat : 125 femmes réunies pendant deux jours à Toronto; un franc succès. « Je voulais leur montrer que nous ne formions plus seulement un réseau de 100 femmes à Montréal, mais un réseau de 450 femmes à travers tout le Canada. Mon but était d’élargir notre cercle afin de créer encore plus d’opportunités, de permettre un meilleur partage des informations et, en fin de compte, de renforcer véritablement le pouvoir de frappe des Canadiennes. »

As president, she is given the opportunity to attend a conference in the United States that strikes a chord: “These women’s expertise was impressive. They were at the peak of their careers and had so much knowledge to share, which could benefit us all.” She wanted her like-minded colleagues to reap those benefits so she decided to organize the first-ever Canada-wide conference: 125 women gathered in Toronto for two days and the event was a resounding success. “I wanted to show that this was not only a network of 100 women in Montreal, but a network of 450 women across Canada. My goal was to expand the network and provide greater opportunities to exchange information so the Canadian contingent could grow stronger and more powerful.”

Aujourd’hui, Alison continue d’œuvrer au sein de l’association, mais, maintenant, c’est elle qui encourage les autres femmes. « J’ouvre les portes et j’incite les femmes, notamment celles de mon équipe, à être visibles, à s’auto-promouvoir. Quand je vois des opportunités, je leur montre et je les encourage à les saisir. Je veux leur donner à mon tour le coup de pouce que j’ai moimême reçu. Je suis là pour les soutenir et je leur tiens le même discours que l’on m’a tenu : je suis là pour t’aider; pour le reste, tu as toutes les capacités nécessaires; sors de ta zone de confort! C’est le juste retour des choses. »

Today, Alison continues to be involved in the association, but now it’s her turn to support other women. “I open doors and encourage women, including my team, to be more assertive, to self-promote. When I see an opportunity, I urge them to seize it. I want to give them the same boost that I got in the past. I’ ll be there to support them and tell them, ‘I’m here,’ and ‘you can do it, just get out of your comfort zone.’ So, I’m simply returning the favour.”

EXPLOITER TOUS SES ATOUTS Ceux qui ont connu Alison Chave avant 2009 savent qu’en plus de son audace, une autre caractéristique la distinguait à l’époque : des mèches bleues dans les cheveux. Un style peu commun dans un milieu souvent réputé conservateur « Au début, je l’ai fait pour me faire plaisir. Mais je pense que si je les ai gardées aussi longtemps, c’est parce que c’était un outil de marketing extraordinaire. J’ai réalisé que les gens ne retenaient pas nécessairement mon nom, mais mes cheveux, en revanche, les frappaient. Ça me permettait de me démarquer. Et, dans un milieu où la concurrence est aussi féroce, c’était un atout comme un autre. »

FOLLOWING THROUGH AND GOING BEYOND Those who met Alison Chave before 2009 know that in addition to her fearlessness, she had another distinctive feature: blue highlights in her hair, an unusual color in an environment often deemed conservative. “At first I did it to make myself happy. But I think I kept the highlights in for so long they became my trademark... a great marketing tool. I realized that people didn’t necessarily retain my name but remembered me because of my hair. And in such a fiercely competitive environment, that’s as valuable an asset as any other.”

PREMIÈRES EN AFFAIRES

« J’ouvre les portes et j’incite les femmes à être visibles, à s’auto-promouvoir »

« Gérer des risques consiste simplement à obtenir les renseignements les plus pertinents pour prendre les meilleures décisions possibles. » LA GESTION DU RISQUE Fonceuse de nature, Alison Chave a pris son dernier grand risque en 2011, lorsqu’elle a accepté un poste, créé sur mesure pour elle, à Otéra. Une occasion qu’elle doit au hasard, mais aussi à son insatiable curiosité intellectuelle. Alors gestionnaire de portefeuilles à la Caisse de dépôt et placement du Québec, elle décide de suivre, par simple intérêt personnel, un cours sur la « gestion du risque bancaire ». Deux mois plus tard, assise dans le bureau de sa patronne, elle voit le président d’Otéra Capital surgir dans la pièce pour savoir si elle ne connaîtrait pas quelqu’un qui pourrait faire une étude sur le sujet. Et c’est ainsi qu’Alison se retrouvera conseillère en la matière pendant trois mois… avant que le président lui propose un poste permanent à ses côtés. « C’est une fonction nouvellement apparue sur le marché. Depuis la crise de 2008, on a décidé de faire de la gestion des risques, une fonction stratégique, assortie d’un siège au comité de direction. En effet, pour pouvoir évoluer de façon adéquate, une institution doit impérativement se tenir au courant des nouveaux développements. Donc, pour moi, gérer des risques consiste simplement à obtenir les renseignements les plus pertinents pour prendre les meilleures décisions possibles. ». Pour ce rôle, le président d’Otéra Capital a décelé des qualités importantes chez elle. « Il faut avant tout savoir communiquer judicieusement et faire circuler l’information. Il a vu que j’étais capable de rallier les gens et de les écouter. L’empathie est essentielle dans mon métier, car le pire qui puisse arriver en gestion des risques est que les gens aient peur de parler à leur conseiller et préfèrent dissimuler leurs erreurs. » Aujourd’hui, celle qui se considère avant tout comme un chef d’orchestre, s’occupe de définir la stratégie et la vision de la compagnie et continue de prôner l’excellence; mais jamais aux dépens des autres, pour que tout le monde puisse progresser et ait l’occasion d’exploiter au mieux l’ensemble de ses talents. Et elle retient une leçon essentielle : « Il ne faut pas avoir peur de prendre des risques et de sortir de sa zone de confort. C’est en prenant des risques que l’on progresse. »

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MANAGING RISK The go-getter in her spurred her to take on another big risk in 2011 when she accepted a tailor-made position at Otéra Capital. It’s an opportunity she chalks up to luck, but also to her insatiable intellectual curiosity. As portfolio manager at Caisse de dépôt et placement du Québec, she became personally interested in banking risk and signed up for a course to learn more on the subject. During a meeting a few months later in her boss’s office, the president of Otéra Capital popped in to ask if someone who could do a study on banking risk. Alison thus found herself acting as an advisor on the subject for the three months that followed... before Otéra’s president offered her a permanent position at his side. “It’s a relatively new role in the market. After the 2008 financial crisis, we were compelled to bring risk management into the fold and make it a strategic function within our management committee. Unless you have the right information, you can’t run a business. So for me, managing risk is first and foremost making the best possible decision with the best possible information. And to do that you must be, above all, capable of communicating and sharing information.”Those are the very qualities he saw in her. “He saw that I was able to rally people and listen. Empathy is very important in my job, because in risk management there’s nothingworse than having people who are afraid to talk to you and prefer to sweep their mistake under the rug.” Today, she sees herself as a director of strategy and vision who continues to advocate excellence but not at the expense of others. She wants to see that everyone is moving forward and everyone is given the opportunity to go beyond. “You have to dare to take risks and get out of your comfort zone. If you don’t, you can’t move forward.”

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES

présentées par

PORTRAIT DE 8 FEMMES Elles œuvrent en gestion, en commercialisation ou encore en évaluation d’immeubles résidentiels et commerciaux. Elles travaillent avec une clientèle composée d’investisseurs, de promoteurs, de locataires et de propriétaires qui ont tous des besoins précis. Elles sont confrontées aux défis et aux enjeux d’un marché compétitif et offrent leur expertise pour l’ensemble des complexités liées à ce secteur en ébullition. Voici ces Incontournables de l’immobilier que vous voudrez absolument connaître :

Photos : Bénédicte Brocard/photoatwork.com • Assistants photo : Phil Bernard • Maquillage/Coiffure : Amélie Bertrand • Textes des Incontournables : Charline-Ève Pilon

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

CAROLE GUÉRIN

PREMIÈRE DIRECTRICE PLACEMENTS IMMOBILIERS FIRME D’INVESTISSEMENT CANADIENNE

Toute la carrière de Carole Guérin a été dédiée à l’immobilier commercial. Comptable accréditée de formation, elle a occupé des postes en gestion immobilière, en placement immobilier, puis a touché à toutes les catégories d’actifs comme les hôtels, le multirésidentiel, les centres commerciaux et les bureaux. Elle a occupé des postes auprès de petites sociétés, comme First Québec Corporation, Westcliff, et auprès de grandes institutions comme la Caisse de dépôt et placement du Québec. Il y a dix ans, par goût de changement, elle a fait le saut en placement immobilier. Tous les autres emplois précédents lui ont permis de créer un réseau à Montréal. Ayant un poste avec un volet international, elle a eu à développer un réseau d’affaires à l’extérieur du Québec et du Canada. Malgré tout ce rayonnement, elle trouvait

important de préserver son réseau ici, et c’est dans cette optique qu’elle s’est engagée auprès de CREW Montréal. Elle en est membre depuis dix ans, dont cinq ans à titre de membre du conseil d’administration. « Mon engagement auprès de CREW est très enrichissant et j’en suis fière. » Depuis les dernières années, elle a vu l’essor qu’a pris l’association. « Le réseautage, c’est la clé pour faire avancer sa carrière et grandir personnellement. » Personne d’équipe dotée d’une grande patience, elle aime faire grandir les gens. Elle travaille notamment auprès de jeunes collaborateurs comme mentor. L’équilibre travail-famille est très important pour elle. Tous ses temps libres sont consacrés à sa famille avec qui elle fait des activités tels le ski alpin, la randonnée et le golf.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

SONIA GAGNON PRÉSIDENTE SGM

Sonia Gagnon a fait des études en communication suivies d’une spécialité en administration-marketing. Attirée par le domaine des communications, elle se destinait au milieu culturel. Finalement, elle s’est retrouvée à occuper un poste dans un centre commercial à Québec. « J’ai eu la piqûre et je ne suis jamais sortie de cette belle industrie. » Après dix années chez Ivanhoé Cambridge, Sonia est prête à relever de nouveaux défis. En 2003, elle se lance et fonde sa propre agence de communication/marketing. Son idée est claire : SGM sera la première agence spécialisée en marketing en immobilier commercial. Dirigée par des femmes, elle regroupe 25 professionnels en communication, stratégie création, design, stratégie Web et expérientielle. « Je suis très curieuse de voir comment les

comportements des consommateurs évoluent au fil du temps. Dans mon milieu professionnel, on a besoin de bien connaître ce qui motive les choix des clients. Ça tombe bien, j’adore ça! » Passionnée, énergique, positive et optimiste, Sonia essaie d’aller chercher le meilleur de chacun, et la famille et les amis sont au centre de sa vie. Elle est aussi stimulée par tout ce qui touche l’architecture, la musique, le design et de la mode. Engagée, elle a été sur le conseil d’administration du Concours de musique du Canada et la Chapelle de Montréal. Elle s’intéresse aux causes sociétales, avec la Corbeille Bordeaux-Cartierville, qui aide des gens en réinsertion sociale. Et comme elle n’en a jamais assez de l’immobilier, elle est aussi engagée dans divers comités avec l’ICSC, le CREW et l’IDU.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

CAROLINE GIRARD

VICE-PRÉSIDENTE AUX OPÉRATIONS ET AU DÉVELOPPEMENT GALION GESTION DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER INC.

Diplômée en sciences pures au collégial ainsi qu’en finance à l’UQAM, Caroline Girard ne se destinait pas au domaine de l’immobilier. Et pourtant, après avoir dirigé un club de golf où elle a été appelée à gérer une cinquantaine d’employés, on lui propose de prendre la relève de sa mère qui travaillait en immobilier. Elle compte maintenant une douzaine d’années d’expérience dans le domaine, notamment comme directrice des opérations ainsi que vice-présidente aux opérations et au développement. Récemment, elle a rejoint les rangs de Galion Gestion Développement Immobilier, une société qui développe et gère des projets immobiliers dans les secteurs résidentiel, commercial et industriel. Cette entreprise québécoise connaît un essor remarquable et compte assembler un important patrimoine immobilier.

« Mon travail, c’est de prendre soin des locataires (durant le processus de location et après), de dénicher de nouveaux projets et de créer des relations d’affaires à long terme. » Elle apprécie le côté humain de son emploi, mais aussi la dimension compétitive. Un aspect qu’elle tient de son grand intérêt pour le sport d’élite, notamment le touch football qu’elle pratique depuis plus de 20 ans. Rigueur, efficacité et performance sont les clés pour réussir dans ce domaine, dit celle qui fait « arriver les choses par sa ténacité » aux dires de ses collègues. De sa personnalité unique ressort son souci d’apprendre, de comprendre et de bien faire, pour mieux affronter les défis qui peuvent se présenter. « J’ai quand même une bonne moyenne au bâton », lance-t-elle. Active et fonceuse, elle a toujours le désir de vaincre et de se surpasser.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

HÉLÈNE VEILLEUX

DIRECTRICE CENTROPOLIS (IVANHOÉ CAMBRIDGE)

Autodidacte, c’est la passion qui a conduit la carrière d’Hélène Veilleux. Après avoir commencé comme vendeuse à temps partiel chez Sears, elle est recrutée par les ressources humaines qui ont flairé son grand potentiel. Elle occupe le poste de directrice des ventes à Alma pendant quatre ans, pour ensuite saisir une opportunité en immobilier comme directrice générale. Elle finit par rejoindre Ivanhoé Cambridge, où elle chapeaute diverses fonctions durant 13 ans. En 2009, on lui confie les rênes du projet Centropolis, un lieu unique à Laval qui allie divertissement, plaisirs gourmands et magasinage. Depuis, elle mène avec fougue et énergie, ce qu’elle considère comme le plus grand défi de sa carrière. En véritable chef d’orchestre, elle amène son équipe à se

dépasser. « C’est le genre de projet où il faut être investi complètement, il n’y a pas de demi-mesure. » Cette femme de conviction se voit comme une porteuse de projets au service de leurs réalisations et du bien commun. « Avant d’accepter un défi, il faut que je comprenne pourquoi je le fais. Après, je peux convaincre le monde entier. » Son leadership et sa fibre entrepreneuriale font d’elle un pilier dans son milieu. « C’est en créant des liens qu’on peut faire de grandes choses », insiste-t-elle. C’est pour cette raison qu’elle est engagée auprès des conseils d’administration de la Chambre de commerce de Laval et de Tourisme Laval. Épicurienne, elle aime la vie, faire du ski et voyager autant que possible.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

JOHANNE MARCOTTE

DIRECTRICE CENTRE EATON DE MONTRÉAL, COMPLEXE LES AILES ET 1500 UNIVERSITY (IVANHOÉ CAMBRIDGE)

Le parcours de Johanne Marcotte n’a rien de traditionnel. Originaire de Sept-Îles, elle a appris les bases de l’immobilier à Québec dans un centre commercial communautaire. Elle a changé de milieu de vie à plusieurs reprises. D’abord à Hull où elle gérait un projet commercial et de bureau. Ensuite, elle fait le saut chez Cambridge à la Place Vertu. Quelques années plus tard, elle revient à Hull à la tête des Galeries de Hull puis, au Centre Les Rivières à Trois-Rivières. Depuis 2003, elle est directrice du Complexe Les Ailes et du 1500 University au centre-ville de Montréal. En janvier dernier, on ajoutait à ses responsabilités la gestion du Centre Eaton de Montréal. « Les portes s’ouvrent toujours au bon moment » croit cette femme passionnée.

Travailler avec des détaillants passionnés l’alimente beaucoup. Elle croit au travail d’équipe. Elle considère qu’avant de gérer de la brique et du mortier, elle gère des ressources. Johanne a de grandes aptitudes à mobiliser ses équipes et ne fait pas de promesses qu’elle ne peut pas tenir. Organisée et performante, elle aime dépasser ses objectifs. Présidente depuis janvier de CREW Mtl, elle dirige un CA composé de femmes chevronnées qui partagent sa vision. Dans son parcours, elle félicite ceux qui lui ont permis de prendre des risques et qui l’ont amenée à sortir de sa zone de confort. « J’ai appris à développer ma résilience et ma capacité d’adaptation au changement. Ça me sert à tous les jours, ça fait de moi qui je suis aujourd’hui ».

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

GINA IAQUINTA VICE-PRÉSIDENTE, ENVIRONNEMENTS DE TRAVAIL ÆDIFICA

Cette designer stratégique des environnements de travail a fait le tour du monde avant de revenir au Québec avec sa propre vision du design : « J’ai vu, j’ai vécu, j’ai voyagé. J’ai pu voir et observer le design à l’extérieur de l’Amérique du Nord ». Pendant 25 ans, Gina Iaquinta a été à la tête de sa propre entreprise de design d’intérieur, INNOVA design, avant d’unir ses forces, il y a quatre ans, à la firme Ædifica. Celle qui s’occupe de réaménager les espaces de bureaux et environnements de travail, aime comprendre comment les gens travaillent et ce qui les motive avant de proposer des solutions. « C’est un travail exploratoire. Il est nécessaire d’avoir une compréhension approfondie de l’« ADN » d’une organisation, pour obtenir un environnement qui répond aux nombreux

défis de la force de travail d’aujourd’hui. » Cette femme de tête collabore de près avec les consultants en immobilier et les développeurs pour aller au-delà de l’organisation traditionnelle de l’espace. L’aspect psychologique et sociologique est important pour pouvoir trouver le bon équilibre et travailler à l’échelle humaine. « Si les gens ont un sens de bien-être au travail, ils seront plus motivés et productifs ». Curieuse, fiable, à l’écoute et minutieuse, Gina Iaquinta est fière aujourd’hui de ce qu’elle a entrepris. « Je suis contente de mon parcours en affaires, en immobilier, en design et aussi en tant que femme. » La famille, les amis et la vie de communauté sont essentiels à ses yeux. Elle est passionnée par l’art, le design, l’architecture, les différentes cultures et la nature.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

ROSE FIERIMONTE

PRÉSIDENTE DORBEC CONSTRUCTION

Femme de tête et de cœur, cette pionnière a été une des premières femmes entrepreneures générales à bâtir sa propre compagnie de construction. Détentrice d’un baccalauréat de l’Université Mc Gill, elle se lance en affaires avec un associé et fonde Dorbec Construction inc. en 1988. Dix ans plus tard, elle devient présidente et propriétaire unique de Dorbec Construction, une entreprise de construction accréditée, hautement qualifiée et cautionnée qui compte plus de 25 ans d’expérience et qui s’est valu la solide réputation de « Bâti avec intégrité ». Son projet Centre Médical Api, à Laval, a d’ailleurs remporté trois prix d’excellence en mars 2014. Elle a développé divers projets immobiliers, notamment à la tête de l’entreprise Médico Construction et des Développements Dorich inc. Personne de caractère et de leadership, fonceuse

et très ambitieuse, elle lève toujours la barre plus haute et vise l’excellence. Rose Fierimonte s’engage depuis plusieurs années dans le premier regroupement des femmes de la construction au Québec, Les Elles de la construction. « Les femmes en ont assez et veulent prendre leur juste place dans ce milieu. Avec une force de 445 membres, Les Elles de la construction est devenue, depuis sa création en 2010, un mouvement dans l’industrie de la construction. Nous travaillons beaucoup à briser leur isolement et à promouvoir leur place dans l’industrie. C’est une cause qui est importante pour moi », affirme celle qui en est désormais la présidente depuis 2013. Elle siège également à l’exécutif du conseil d’administration de l’APECQ, l’Association patronale des entreprises en construction du Québec.

LES INCONTOURNABLES DE PREMIÈRES EN AFFAIRES PRÉSENTÉES PAR

PASCALE ROY VICE-PRÉSIDENTE, GESTION DE L’ACTIF, EST DU CANADA CONSEILLERS IMMOBILIERS GWL

Détentrice d’un baccalauréat en administration des affaires de HEC, Pascale Roy est arrivée dans le domaine de l’immobilier un peu par hasard, il y a de cela une vingtaine d’années. Après avoir débuté sa carrière chez Ogilvy à Montréal, elle a travaillé auprès de la Standard Life avant d’arriver chez Conseillers immobiliers GWL, une des plus grandes sociétés de conseillers en placements immobiliers au Canada avec 16,6 milliards de dollars sous gestion qui offre des services de gestion, d’acquisition et de développement aux caisses de retraite et aux clients institutionnels. Mme Roy y travaille depuis près de dix ans. Elle apprécie particulièrement le dynamisme des projets et la diversité des mandats. « Chaque jour est différent, on ne sait jamais à quoi s’attendre. » L’analyse des risques est

par ailleurs l’une de ses forces. Femme d’équipe, elle a toujours su s’entourer dès le début de personnes qui ont eu confiance en ses capacités, lui permettant ainsi de saisir les opportunités. Celle qui se voit en bonne généraliste tout en étant spécialiste, est une femme intense, curieuse, honnête et qui aime rire. « Le plaisir est important au travail, il ne faut pas se prendre trop au sérieux. » Possédant une passion pour les voyages, elle a visité à ce jour près d’une trentaine de pays. « Connaître d’autres cultures me nourrit énormément et est nécessaire à mon équilibre de vie ». Elle siège sur le conseil d’administration de deux organismes rattachés à l’immobilier, soit l’Institut de développement urbain du Québec et BOMA Québec.

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CONSEILS D’EXPERTS Droit

Copropriétés à usages mixtes

ENJEU : PRÉVOIR LA RÉPARTITION DES CHARGES COMMUNES ET DU FONDS DE PRÉVOYANCE

PAR SONIA RAINVILLE ASSOCIÉE FASKEN MARTINEAU srainville@fasken.com

Avec la volonté de densification de certains espaces des centres-villes, alliée à la volonté d’offrir un produit intéressant à une clientèle de plus en plus soucieuse de retrouver sous un même toit un logement et des services connexes commerciaux (par exemple en alimentation, en vente au détail ou en services de santé), les copropriétés divises à usages mixtes se multiplient. L’un des défis des promoteurs réside dans la répartition des charges communes et du fonds de prévoyance entre ces diverses composantes.

a Cour d’appel, dans un jugement unanime, s’est prononcée tout récemment sur la question1. Dans cette affaire, la Cour était appelée à se prononcer sur la répartition des charges communes et du fonds de prévoyance dans une copropriété divise composée d’une unité commerciale et de vingt-huit unités résidentielles. Le propriétaire de l’unité commerciale prétendait ne pas devoir contribuer au fonds de prévoyance relié aux travaux majeurs et au coût de remplacement des parties communes à usage restreint résidentiel. Le jugement rendu, à l’instar du jugement de première instance, a confirmé le principe selon lequel tous les copropriétaires doivent contribuer aux dépenses d’administration courante, d’entretien et de réparations mineures reliées aux parties communes (par exemple les frais d’assemblées, les honoraires des professionnels retenus par le syndicat, le salaire du concierge). Cependant, seuls les utilisateurs sont tenus de contribuer aux dépenses reliées aux parties communes à usage restreint (par exemple les frais reliés à la piscine réservée à l’usage exclusif des copropriétaires d’unités résidentielles à l’exclusion des propriétaires d’unités commerciales). Toutefois, la Cour rappelle qu’à l’égard du fonds de prévoyance, constitué afin de parer aux réparations majeures et au remplacement de parties communes

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(à usage restreint ou non), tous les copropriétaires doivent y contribuer en fonction de la valeur relative de leur fraction de copropriété. Ainsi, en principe pour ces charges, le Code civil du Québec (le « CcQ ») ne fait aucune distinction entre les parties communes générales et les parties communes à usage restreint. À titre d’exemple, le fonds de prévoyance couvre le remplacement des parties communes à usage restreint tels les fenêtres et les balcons d’une copropriété divise verticale, ces dépenses étant liées au droit de propriété et non à la jouissance de ces parties communes. La Cour précise cependant qu’en vertu du CcQ, il peut être tenu compte des droits des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint afin d’établir la contribution au fonds de prévoyance. À cette fin, des clauses particulières doivent être prévues à la déclaration de copropriété sans lesquelles tous les copropriétaires devront contribuer au fonds de prévoyance sans égard à leur usage d’une ou l’autre des parties communes et ce, conformément à la valeur relative de leur fraction de copropriété. Ainsi une rédaction claire de la déclaration de copropriété précisant les parties communes qui seront destinées à l’usage de l’une ou l’autre des parties privatives évitera le type de situation qui a mené les parties devant les tribunaux pour trancher cette question. 1 Gestion Almaca inc. c. Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean, 2014 QCCA 105.

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L’ENVIRONNEMENT, UNE PRIORITÉ LORS DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES?

PAR JEAN CARRIER AVOCAT, COPRÉSIDENT SODAVEX jcarrier@sodavex.com ET JEAN-PHILIPPE THERRIAULT AVOCAT SODAVEX jptherriault@sodavex.com

ors de transactions immobilières impliquant de tels terrains, il s’avère essentiel, tant pour le vendeur que pour l’acheteur, de prendre en considération les obligations prévues par la législation environnementale applicable. En effet, selon les circonstances, le propriétaire d’un tel terrain pourrait se voir dans l’obligation de le décontaminer, en vertu de critères plus ou moins contraignants. À cet égard, c’est dans le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (ci-après le RPRT) ainsi que dans la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés (ci-après la Politique) que l’on pourra retrouver les critères selon lesquels la réhabilitation d’un terrain devra être réalisée. Les critères prévus au RPRT sont applicables lorsque l’obligation de décontaminer est prévue par la loi. Il s’agit donc essentiellement de cas où le propriétaire d’un terrain décide de cesser définitivement l’exercice d’une activité désignée ou lorsqu’il décide de changer l’usage d’un terrain, alors qu’une activité désignée y avait déjà été exercée par le passé. Pour tous les autres cas ne provenant pas d’obligations législatives ou réglementaires, les critères applicables pour la décontamination sont ceux prévus à la Politique.

La décision d’aller de l’avant avec la vente ou l’acquisition d’un terrain peut parfois être lourde de conséquences, particulièrement lorsqu’il est question de terrains où s’exercent ou se sont exercées des activités désignées. Par activités désignées, nous faisons ici référence à plus d’une centaine de catégories d’activités spécifiques, commerciales ou industrielles prévues par règlement, qui comportent un risque de contamination des sols. Pensons notamment aux entreprises qui font le commerce de produits pétroliers, tels que les stations-service.

DES CRITÈRES SÉVÈRES EN FONCTION DES USAGES PERMIS Dans le contexte de la vente d’un terrain permettant un usage mixte, soit résidentiel et commercial ou industriel, le vendeur sera notamment tenu de le décontaminer s’il y cesse définitivement l’exercice d’une activité désignée. La décontamination du terrain devra alors être faite selon les valeurs les plus sévères prévues au RPRT, soit le critère résidentiel, ce qui implique non seulement des frais considérables, mais également de longs délais occasionnés par la nécessité de faire intervenir le ministère du Développement durable, de l’Environnement, de la Faune et des Parcs. Toutefois, si seuls les usages commerciaux et industriels sont permis sur le terrain visé par la transaction, l’obligation de décontamination est alors beaucoup moins stricte. En effet, dans ce dernier cas, le RPRT autorise la décontamination de tels immeubles selon le critère commercial, donc un critère nettement moins exigeant. UN ASSOUPLISSEMENT EN FONCTION DE L’USAGE EFFECTIF Contrairement à la cessation définitive de l’exercice d’une activité désignée, le changement d’utilisation du terrain dans le but d’y exercer une activité autre que celle qui y était auparavant exercée est soumis à des normes moins

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contraignantes. En effet, le propriétaire d’un tel terrain est soumis à des obligations de décontamination qui ne dépendent pas des usages permis par la municipalité, mais plutôt de l’usage que l’acheteur prévoit en faire. Il s’agit ici de l’usage effectif. Ainsi, l’acheteur d’un terrain où s’est déjà exercée une activité désignée ne devra décontaminer ce dernier qu’en vertu du critère applicable à l’activité spécifique qui y est maintenant exercée. MODIFICATIONS À L’HORIZON Le ministère du Développement durable, de l’Environnement, de la Faune et des Parcs a annoncé son intention de réviser la Politique de fond en comble ainsi que de procéder à une refonte des trois règlements sur les sols contaminés pour les fusionner. Il est indéniable que ces modifications auront des impacts sur les transactions immobilières futures. CONCLUSION Il est donc préférable de faire les vérifications d’usage avant de vendre ou d’acheter un terrain, particulièrement lorsque le terrain en question supporte ou a déjà supporté une activité désignée. L’absence de telles vérifications pourrait bien vous exposer à des obligations insoupçonnées, comme la réhabilitation du terrain, parfois à grands frais , avant de pouvoir y exercer l’usage désiré. Pensez-y-bien!

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L’importance de divulguer

ANNULATION D’UNE VENTE D’IMMEUBLE Le monde du courtage immobilier n’échappe pas à la mode du « do it yourself ». Lorsqu’au début de l’année 2012, M. Jean-Guy Mercier décide de mettre en vente la maison qu’il a achetée un an auparavant, il tente de la vendre lui-même sans intermédiaire. Comme ses efforts ne produisent pas le succès espéré, celui-ci passe un contrat de courtage avec Mme Sonia Lafrance, courtière immobilière dans son secteur. PAR LOUIS-MARTIN DUBÉ ASSOCIÉ LAVERY lmdube@lavery.ca

eu de temps après la signature du contrat, Mme Lafrance apprend que la maison fut le théâtre d’un tragique double suicide survenu avant que monsieur Mercier n’en devienne propriétaire. Puisqu’il s’agit d’une information importante qui doit faire l’objet d’une divulgation à des acheteurs éventuels, elle demande à son client de signer une déclaration à cet effet. Il refuse et met fin au contrat de courtage quelques jours plus tard.

Monsieur Mercier tente, une seconde fois, de vendre sans l’intermédiaire d’un courtier immobilier. Le succès n’étant pas au rendez-vous, il fait appel à un autre courtier, M. Beaudoin, à qui il donne un mandat de trois mois. Ce dernier, encore novice dans le métier et accompagné de son mentor, M. Mingui, demande à M. Mercier s’il y a eu une mort violente ou un suicide dans la maison. Celui-ci répond que les propriétaires précédents se sont suicidés dans le garage de la résidence. Ne sachant pas que cette information est inexacte (le suicide est survenu dans la maison et non dans le garage), M. Beaudoin la communique aux acheteurs éventuels lorsqu’ils visitent

la maison. Le contrat de courtage expire sans que la maison soit vendue. Tenace, M. Mercier revient à la charge et réessaie de vendre la maison lui-même avec l’aide d’un service de vente par le propriétaire. Cette troisième tentative sera la bonne, puisqu’il trouve un jeune couple de premiers acheteurs, Jean-François Fortin et Sandra Bolduc. Quelques jours après la signature de l’acte de vente chez le notaire, Mme Bolduc se rend à sa nouvelle maison et elle apprend, par hasard en parlant avec un voisin, qu’il y a eu un double suicide dans la maison. Atterrés par cette nouvelle, les nouveaux propriétaires n’habiteront jamais la maison où ils souhaitaient fonder une famille. Ils se relogeront chez des proches et intenteront une action en annulation de la vente et en dommages-intérêts contre Jean-Guy Mercier. L’honorable Robert Dufresne, juge de la Cour supérieure du district de Québec, dans un jugement rendu le 21 novembre 2013 i , a donné raison aux demandeurs en prononçant l’annulation de la vente et en condamnant le défendeur à leur payer des dommages-intérêts de

PREMIÈRES EN AFFAIRES

près de 40 000 $. Le défendeur avait l’obligation de divulguer aux demandeurs le double suicide qui s’était produit dans la maison. Objectivement, cette information est de nature à influencer une transaction immobilière et, dans ce cas-ci, il est clair que le couple ne se serait pas porté acquéreur s’il avait connu la vérité. En vertu des règles du courtage immobilier, les courtiers doivent présenter à leurs clients un formulaire prescrit de déclaration du vendeur qui contient une foule de questions concernant l’immeuble offert en vente, dont une portant sur la survenance d’une mort violente ou d’un suicide dans l’immeuble mis en marché. De plus, le règlement sur la déontologie exige que le courtier informe toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties. L’objectif des règles de déontologie est de protéger le public. Malheureusement, le couple Fortin-Bolduc n’aura pas eu le bénéfice de cette protection. i

Fortin c. Mercier, 2013 QCCS 5890.

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Détention de biens par une fiducie et prise de garantie hypothécaire

LA VIGILANCE EST DE MISE! L’utilisation de la fiducie comme mécanisme de protection d’actifs est de plus en plus fréquente. Afin d’être détenus par un patrimoine distinct, des biens y sont transférés, qu’ils soient de nature mobilière, telles des actions, ou de nature immobilière, tels un immeuble commercial ou une résidence. Un jugement récent a étonné la communauté juridique par son analyse surprenante, mais non moins fondée en droit, menant à l’invalidité d’une hypothèque consentie par une fiducie1. PAR YANNIE BORDELEAU NOTAIRE STEIN MONAST S.E.N.C.R.L. AVOCATS yannie.bordeleau@steinmonast.ca

ux fins du présent article, les faits et les motifs de ce jugement rendu par la Cour supérieure sont résumés de façon très brève. Aux termes d’une fiducie testamentaire créée en 1987, l’épouse et les deux enfants majeurs du testateur sont nommés bénéficiaires des revenus et du capital des biens transférés dans la fiducie. Ces trois mêmes personnes sont également nommées fiduciaires sans toutefois qu’un tiers non-bénéficiaire soit désigné. Ce manquement fût corrigé postérieurement à quelques transactions, mais seulement après que la fiducie ait consenti une hypothèque sur certains de ses biens en faveur de Financière Transcapitale inc. (ciaprès « prêteur ») afin de garantir un prêt accordé par le prêteur à l’un des fiduciaires-bénéficiaires. Ce dernier fit faillite avant d’avoir acquitté la totalité des sommes dues au prêteur. Lors de l’exercice de son recours contre la fiducie visant à recouvrer les sommes avancées au bénéficiaire failli, le prêteur s’est fait opposer la nullité de l’acte d’hypothèque. L’argument invoqué était à l’effet que l’hypothèque n’avait pas été valablement

constituée vu l’absence d’un fiduciaire non bénéficiaire au moment de donner les biens de la fiducie en garantie. D’accord avec cette prétention, le Tribunal déclara l’acte d’hypothèque nul de nullité absolue. LA CONFECTION DE L’ACTE DE FIDUCIE La création d’une fiducie nécessite la présence de trois acteurs : le constituant, celui par qui sont transférés un ou plusieurs biens dans la fiducie au moment de la constitution; le fiduciaire, celui ayant le pouvoir d’administration sur les biens; le bénéficiaire, celui ayant droit au capital et/ou aux revenus provenant des biens détenus par la fiducie. Il est possible cependant qu’une même personne soit désignée à la fois bénéficiaire et fiduciaire lors de la constitution d’une fiducie, qu’elle soit testamentaire ou créée du vivant du constituant. Afin de respecter une disposition impérative édictée par la Loi2 depuis le 1er janvier 1994, l’acte constitutif doit prévoir qu’au moins un fiduciaire ne bénéficiant ni des revenus ni du capital des biens détenus par la fiducie, le

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tiers fiduciaire, soit désigné pour agir conjointement avec les fiduciaires qui sont également bénéficiaires. Sinon, les gestes posés par les fiduciaires pourront être invalidés et possiblement causer préjudice aux cocontractants de la fiducie. PRUDENCE, VIGILANCE ET PRÉCAUTION Au moment d’acquérir un immeuble détenu par une fiducie ou de procéder à une prise en garantie de biens détenus par celle-ci, il est important de s’interroger sur la nature des pouvoirs conférés aux fiduciaires qui signeront les documents légaux impliquant la fiducie. Si vous êtes appelé à exercer la charge de fiduciaire, assurez-vous que vous avez les pouvoirs pour agir et la capacité de contracter au nom de la fiducie. Et souvenez-vous que la présence d’un tiers fiduciaire est primordiale. Vous vous éviterez ainsi bien des tracas.

1 Affaire Financière Transcapitale inc. c. Fiducie succession Jean-Marc Allaire, 2012 QCCS 5733. 2

Article 1275 Code civil du Québec.

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ACHEMINEMENT DE CLIENTÈLE AUX PRÊTEURS HYPOTHÉCAIRES : PERMIS REQUIS? Une institution financière vous propose de vous verser une somme d’argent ou vous offre tout autre avantage pour lui référer des clients souhaitant obtenir un financement hypothécaire? Si l’offre peut sembler alléchante, sachez que le simple fait de mettre des personnes en contact avec une telle institution et d’accepter la récompense promise pourrait constituer un référencement hypothécaire régi par la Loi sur le courtage immobilier (la « L.C.I. »). PAR NADINE BELLEFLEUR AVOCATE BLAKES nadine.bellefleur@blakes.com

a L .C.I. s’applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière. Ces trois critères doivent donc être réunis pour que la loi s’applique. Tout d’abord, il faut agir pour autrui. Ce critère ne cause pas de réelle difficulté d’interprétation. Bien que la L .C.I. soit une loi dite de « protection du public », il est généralement admis que le terme « autrui » vise tout autant les particuliers que les entreprises. Ensuite, il doit y avoir « rétribution », c’est-à-dire toute forme d’avantage pécuniaire ou autre (voyages, rabais sur des produits de consommation, cartes-cadeaux, etc.). Enfin, une « opération de courtage » doit avoir lieu, cette expression n’étant toutefois pas définie dans la L .C.I. Il aurait été souhaitable que le législateur saisisse l’occasion d’inclure une définition d’« opération de courtage » dans la L .C.I. lorsque

la version actuelle de la loi a été adoptée en 2008, d’autant plus qu’il est difficile de dégager une tendance claire dans la jurisprudence quant à la portée de cette expression. À première vue, il semble nécessaire de continuer de s’en remettre aux décisions des tribunaux pour tenter de circonscrire cette notion. Cependant, le législateur a inclus dans la L .C.I. une exception qui jette une nouvelle lumière sur l’interprétation de la notion d’« opération de courtage » en matière de prêts garantis par une hypothèque immobilière. En effet, la L .C.I. prévoit que les membres en règle d’un ordre professionnel et les personnes ou sociétés régies par une loi administrée par l’Autorité des marchés financiers peuvent, de façon accessoire à leur activité principale, communiquer à un client le nom et les coordonnées d’une personne ou d’une société qui offre des prêts garantis par hypothèque immobilière ou autrement se limiter à les mettre en relation sans être assujettis à la L .C.I. Il semble donc

PREMIÈRES EN AFFAIRES

que le législateur ait choisi d’exclure du champ d’application de la L .C.I., le référencement hypothécaire fait par ces personnes ou sociétés à condition qu’elles n’utilisent pas un titre dont l’utilisation est réservée. Que faut-il en conclure? En créant une exception particulière visant le référencement hypothécaire fait par un groupe précis de personnes, le législateur semble indiquer son intention de traiter comme une « opération de courtage » tout référencement ou acheminement de clientèle à des personnes ou sociétés offrant des prêts garantis par hypothèque immobilière. Ainsi, à moins de pouvoir bénéficier d’une exception en vertu de la L .C.I., toute personne qui prévoit exercer une telle activité devrait s’assurer de détenir le permis approprié en vertu de la L .C.I. ou s’abstenir d’accepter toute forme de rétribution.

Le présent article ne fournit qu’un bref survol de l’encadrement du référencement hypothécaire au Québec et ne doit en aucun cas être considéré comme un avis juridique. Nous vous encourageons fortement à consulter un conseiller juridique afin de déterminer si la L.C.I. s’applique à un cas particulier. De plus, il est important de noter que certaines exceptions non énoncées dans cet article pourraient s’appliquer.

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CONSEILS D’EXPERTS Finance

INVESTISSEMENTS À FORTE INCIDENCE, UNE APPROCHE DURABLE ?

PAR STÉPHANIE LINCOURT PREMIÈRE DIRECTRICE, CERTIFICATION RICHTER slincourt@richter.ca ET NATALIE VOLAND PRÉSIDENTE, GESTION IMMOBILIÈRE QUO VADIS n.voland@lofts-mtl.com

C’

est là qu’entrent en jeu les investissements à forte incidence. Purpose Capital, un chef de file canadien dans ce secteur, définit les investissements à forte incidence comme des « investissements visant à créer une incidence favorable allant au-delà des rendements financiers ». Le terme est né en 2007 au cours d’une réunion organisée par la Fondation Rockefeller. Seulement six années plus tard, J.P. Morgan déclare que ces types d’actifs sous gestion nord-américaine et européenne dépassent les 50 G$, et l’on prévoit que le marché des investissements à forte incidence s’établira entre 400 G$ et 1 billion de dollars au cours de la prochaine décennie. Pour relancer le marché de l’immobilier vacillant, nous devons adopter ce type de financement hybride en nous inspirant des valeurs du concept business for good inhérentes au mouvement des entreprises socialement responsables (B corporations). Les sociétés à but lucratif qui adhèrent à ce mouvement exercent leurs activités suivant la règle des 3 P : profit, planète et personnes (profit, planet and people). Ainsi, nous pouvons

La vague de popularité des investissements à forte incidence (en anglais, impact investments) commence enfin à gagner des villes comme Montréal, particulièrement lorsqu’ils s’appliquent à l’immobilier socialement responsable. Le moment est opportun : Montréal s’est positionnée après Saskatoon au classement des investissements immobiliers de 2013. Or, nous sommes aux prises avec une croissance démographique négative, des impôts fonciers en hausse et un pouvoir d’achat des familles en déclin constant. Ceci a une incidence directe sur le marché de l’immobilier puisque l’offre a supplanté la demande. À Montréal la perception des risques liés à l’investissement a amené les investisseurs (et les prêteurs) à préférer des projets conventionnels à des projets créatifs et novateurs. Conjuguée à la diminution des subventions gouvernementales, cette situation présente des perspectives d’avenir bien sombres.

réaliser des projets immobiliers au service d’une mission en proposant des occasions d’investissement qui prennent en considération les besoins de la collectivité. Ces modèles d’investissement comptent des applications telles que les cautions liées aux quartiers (le Centre for Social Innovation à Toronto a amassé 2 M$ de cette façon, en plus de 4,8 M$ d’hypothèque traditionnelle), les capitaux patients comprenant des prêts à long terme et à faible taux d’intérêt (le Chantier d’économie sociale, chef de file québécois dans ce domaine, investit notamment dans des projets de logements sociaux) et des capitaux faisant fonction de catalyseur (Purpose Capital a élaboré ce modèle au profit de la ville de London en Ontario pour des logements à prix abordable). Ces outils sont plus efficaces lorsque les secteurs public et privé, la collectivité, les universités et les philanthropes œuvrent de concert. Habilitons nos villes et comprenons que les rendements déterminés par le marché et les investissements à vocation sociale peuvent coexister de façon harmonieuse. Le Quartier d’innovation 1 (QI) en est un bon exemple. Mis sur pied par

PREMIÈRES EN AFFAIRES

l’École de technologie supérieure (ÉTS) et l’Université McGill, il vise à établir un écosystème d’innovation au cœur de Montréal basé sur la convergence des volets industriel, social et culturel, urbain, et de recherche et formation. Le QI est situé dans le sud-ouest de Montréal 2 qui, au 19 e siècle, était un centre industriel vivant et qui réunit aujourd’hui des entreprises technologiques et sociales. Également riche sur les plans culturel et artistique, le QI est toutefois confronté à des défis en matière de planification urbaine et de développement économique et social (il comprend trois des quartiers les plus défavorisés de Montréal). Nous devons aller au-delà des modèles « d’utilisation optimale » en suivant des modèles novateurs qui supposent non seulement la réalisation de bénéfices, mais qui correspondent également à des économies durables et à des collectivités dynamiques. Imaginez ce modèle appliqué largement : nous serions tous gagnants si nous mettions à profit notre force collective et surfions sur la vague des investissements à forte incidence. 1

http://quartierinnovationmontreal.com/

Le QI comprend les quartiers de Griffintown, Saint-Henri, PetiteBourgogne et Pointe-Saint-Charles.

CONSEILS D’EXPERTS Finance

COMMENT OBTENIR DU FINANCEMENT POUR UN PROJET IMMOBILIER COMMERCIAL Comme tout projet, l’immobilier commercial exige une bonne dose de préparation. Pour obtenir du financement pour la construction d’un immeuble à condos, d’un immeuble à logements ou de locaux à usages commerciaux ou industriels, vous aurez souvent besoin de démontrer que votre projet répond à un besoin.

PAR DIANA STEFANUTTI DIRECTRICE, SERVICES AUX ENTREPRISES FINANCEMENT IMMOBILIER BANQUE NATIONALE Diana.Stefanutti@bnc.ca

n fait, les institutions financières et autres prêteurs exigeront des preuves que votre projet est viable et répond aux besoins réels du marché. En d’autres mots, avant de lancer la construction, vous devrez vous assurer qu’il y a de la demande pour le type de locaux ou de logements prévus. Dans le cas de condos, par exemple, les prêteurs exigeront que vous ayez atteint un bon niveau de prévente, de 50 à 60 % au moins. De même, s’il s’agit de logements à louer ou de locaux commerciaux, vous devrez atteindre aussi un seuil minimal de prélocation pour obtenir les fonds voulus. Si les institutions financières sont exigeantes sur ce plan, c’est parce qu’elles ont besoin de savoir que le projet est viable. Cette même rigueur vous sera aussi utile : en vous assurant d’un certain niveau de prévente ou de prélocation, vous serez en mesure de tester le marché et de savoir si votre projet répond à ces besoins. Si la réponse est plus faible que prévu, vous aurez peut-être la possibilité de modifier les plans pour les ajuster à la demande. LE FINANCEMENT : POUR LA CONSTRUCTION ET POUR LA SUITE Dans l’immobilier commercial, il y a deux principaux types de prêts, soit

ceux qui couvrent la construction (jusqu’à 75 % des coûts totaux du projet) et ceux qui assurent le financement à long terme (le financement hypothécaire). La plupart des institutions financières offrent ces deux types de prêts. Au moment d’approcher des institutions financières, recherchez un prêteur qui offre un guichet unique pour la mise en place de ces deux formes de financement. Ainsi, votre projet reposera sur des bases plus solides, parce que le financement à long terme sera organisé dès le départ. C’est souvent plus facile, rapide et économique, parce que vous n’aurez peut-être pas à payer de nouveau des frais juridiques reliés à la mise en place du financement à long terme. Comme tout est fait dès le départ, en une seule étape, vous éviterez ces frais et vous serez assuré d’obtenir le financement par la suite. Une bonne façon de réduire le stress, n’est-ce pas? BIEN CHOISIR LE PRÊTEUR : SERVICES CONNEXES ET FLEXIBILITÉ Au moment de choisir le bon prêteur pour votre projet en immobilier commercial, informez-vous des services offerts et évaluez la flexibilité qu’il offre à ses clients. Par exemple, vous pouvez obtenir auprès de certains prêteurs une entente qui vous permet d’offrir aux

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clients de votre projet de condos résidentiels des hypothèques spécifiques à votre projet. Ce type d’ententes simplifie la vie des acheteurs et pourrait peut-être s’avérer payant pour vous. En affaires, il est essentiel de pouvoir compter sur une institution financière avec qui vous avez une bonne relation et qui sait faire preuve de souplesse afin de vous proposer des solutions adaptées à vos besoins. Ceci est particulièrement important en immobilier commercial où la flexibilité et le désir de trouver une solution peuvent faire toute la différence dans la réussite d’un projet. Autre critère important : optez pour une institution financière qui connaît bien votre marché et qui y est très présente. Il est important que le centre décisionnel soit près de votre marché, afin de vous assurer de la qualité de la relation et que les décideurs prennent des décisions éclairées. Finalement, assurez-vous que votre prêteur conserve la propriété de votre prêt, afin que vous puissiez toujours compter sur une relation directe et franche avec l’équipe et l’institution qui vous appuient. Les informations fournies dans ce texte le sont à titre informatif seulement et ne sont pas exhaustives. Pour tout conseil sur vos finances et celles de votre entreprise ainsi que toute question concernant le financement pour un projet immobilier commercial, veuillez consulter votre conseiller banquier ou, le cas échéant, tout professionnel (comptable, fiscaliste, avocat, etc.).

CONSEILS D’EXPERTS Finance

DÉTENIR DES IMMEUBLES PERSONNELLEMENT OU PAR L’ENTREMISE D’UNE SOCIÉTÉ PAR ACTIONS

PAR DANIEL FORTIN

ASSOCIÉ, SERVICES FISCAUX SERVICES AUX SOCIÉTÉS PRIVÉES GESTION DU PATRIMOINE PwC

Historiquement, il était courant d’entendre dire qu’il valait mieux détenir des immeubles locatifs personnellement plutôt que par le biais d’une société. L’augmentation soutenue des dernières années de la valeur des immeubles, ainsi que le désir de vouloir investir à long terme dans l’immobilier tout en minimisant les impôts au décès, relancent la question de procéder ou non à un transfert en faveur d’une société. L’élimination de la taxe sur le capital et la hausse des taux d’imposition des individus au Québec sont des considérations importantes pouvant réorienter les propriétaires vers un nouveau mode de détention.

daniel.fortin@ca.pwc.com ET JOHANNE DUBÉ

DIRECTRICE, SERVICES FISCAUX SERVICES AUX SOCIÉTÉS PRIVÉES GESTION DU PATRIMOINE johanne.dube@ca.pwc.com

PwC

AVANTAGES D’UN GEL IMMOBILIER TRANSMISSION D’UN PATRIMOINE À UNE DEUXIÈME GÉNÉRATION Un gel de l’immobilier assure la transmission d’un patrimoine à une deuxième génération tout en limitant les impôts lors du transfert des immeubles. Typiquement, le propriétaire procède au transfert de ses immeubles en faveur d’une société, sans conséquence fiscale immédiate, en utilisant les dispositions de roulement prévues dans les lois fiscales. Le transfert doit tout de même se faire à la juste valeur marchande (« JVM »), laquelle détermine la valeur de la contrepartie à émettre au propriétaire. Le transfert peut entraîner des droits sur les mutations immobilières s’il n’est pas bien planifié. LIMITATION DES IMPÔTS AU DÉCÈS En détenant personnellement des immeubles susceptibles d’augmenter en valeur, les impôts au décès ne sont pas diminués. Au décès, sous réserve d’un legs au conjoint ou à une fiducie exclusive au conjoint, le propriétaire sera réputé avoir disposé des immeubles à leur JVM, occasionnant l’imposition d’un gain en capital sur leur plus-value ainsi qu’un impôt sur la récupération de l’amortissement réclamé dans le passé.

Lors du transfert des immeubles en faveur d’une société, le propriétaire reçoit des actions privilégiées dont la valeur est égale à la JVM des immeubles. La valeur est fixée et toute augmentation bénéficiera au détenteur des actions ordinaires. Une fiducie familiale discrétionnaire est fréquemment utilisée pour la détention des actions ordinaires. Après le gel, le rachat graduel des actions privilégiées réduira les impôts au décès. Ces rachats d’actions (traités en partie comme un dividende et un retour de capital) permettent de financer les besoins de liquidités. FRACTIONNEMENT DE REVENUS Un gel immobilier en faveur des enfants ou d’une fiducie familiale discrétionnaire permet de fractionner des revenus. Ce fractionnement s’effectue en versant des dividendes aux enfants majeurs ou à la fiducie qui les attribue aux enfants majeurs. Il importe de mentionner qu’une partie de l’impôt payable à un taux de 46,57 % par la société est remboursable lorsqu’elle verse des dividendes imposables. Une fois le remboursement au titre de dividende de 26,67 % obtenu, le taux d’imposition effectif sera de 19,9 %. Le remboursement au titre

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de dividende est obtenu à raison de 1 $ pour chaque 3 $ de dividende imposable versé. SORTIE DE LIQUIDITÉS SANS IMPÔT En contrepartie du transfert des immeubles, le propriétaire peut recevoir un billet dont le montant ne peut excéder les bases fiscales des immeubles transférés. Dans le futur, il sera possible pour le propriétaire de se faire rembourser le billet sans incidence fiscale. Si la société assume une hypothèque sur un immeuble transféré, le billet et la valeur de rachat des actions privilégiées seront diminués par le montant de l’hypothèque. CONCLUSION Il y a indéniablement plusieurs avantages à transférer un immeuble locatif en faveur d’une société. Les coûts liés à la mise en place de la structure et la préparation d’états financiers et de déclarations de revenus pour la société et la fiducie doivent toutefois être considérés. Chaque situation comporte des particularités spécifiques et il y a lieu d’en discuter avec son fiscaliste. Ce dernier pourra vous conseiller quant au financement des impôts au décès et aux planifications fiscales qui devront être mises en place après le décès.

CONSEILS D’EXPERTS Finance

REDÉFINIR L’IMMOBILIER COMMERCIAL L’investissement dans l’immobilier commercial peut offrir aux utilisateurs de locaux une formidable occasion de transformer leur entreprise afin de la rendre plus concurrentielle, ce qui représente un défi de taille pour les entreprises canadiennes.

PAR MARC BEAULIEU ASSOCIÉ ET LEADER DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER DELOITTE mabeaulieu@deloitte.ca

ET FRANÇOIS LEMAY DIRECTEUR PRINCIPAL ET LEADER ADJOINT DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER DELOITTE flemay@deloitte.ca

epuis trente ans, le secteur canadien de l’immobilier commercial a connu des résultats extraordinaires. Pourtant, comme l’ont révélé d’autres recherches, le Canada dans son ensemble connaît un problème de productivité qui pourrait nuire à la performance du secteur de l’immobilier. Nous croyons que l’immobilier commercial peut servir de catalyseur pour augmenter la productivité au Canada. Le marché canadien des immeubles commerciaux continue d’afficher des rendements très robustes, en particulier dans les quartiers d’affaires des principaux marchés, où les taux d’inoccupation oscillent entre 4 % et 5 %. Ce secteur se porte bien sur le plan des taux d’inoccupation, mais la productivité des principaux locataires de bureaux laisse à désirer. Une partie de l’explication pourrait résider dans les dépenses engagées dans l’information, les communications et la technologie, qui sont relativement peu élevées. La plupart des immeubles commerciaux actuels sont de conception traditionnelle : bureaux avec grandes fenêtres, nombreux bureaux à cloisons, postes de travail et salles de réunion.

On sait pourtant que les progrès de la technologie sont en train de transformer l’organisation du travail. Les employés ne sont plus cloués à leur bureau : ils travaillent chez leurs clients, à la maison ou ailleurs. Même lorsqu’ils sont au bureau, les employés sont rarement à leur poste; souvent en réunion ou en train de travailler avec des collègues. La conception de l ’environnement des bureaux doit changer pour s’ajuster à cette nouvelle réalité. Alliant technologies de communication et stratégies en milieu de travail, des concepts de bureaux plus efficaces sont adoptés, ce qui permet aux locataires de réduire l’espace dont ils ont besoin. En effet, dans de nombreuses entreprises situées au centre-ville, les employés ne passent que 30 % à 40 % de leur temps à leur bureau. Pour que le secteur immobilier reste concurrentiel, les nouveaux immeubles et ceux déjà en place devront être « bâtis pour l’avenir » et s’appuyer sur des processus flexibles permettant aux entreprises d’accroître leur compétitivité. Cela signifie que nous devons être beaucoup plus innovateurs, en utilisant les possibilités qui s’offrent sur le marché immobilier pour investir et réinvestir dans nos entreprises et ainsi réduire l’écart de productivité. On voit plus de bâtiments verts qui offrent

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des locaux à aire ouverte ayant une grande luminosité naturelle et des espaces communs de travail favorisant l’interaction et la collaboration entre les employés. Pour les acteurs du secteur immobilier, le maintien de la compétitivité reposera sur une meilleure appréciation du fait que tous les immeubles ne se valent pas et que les différences de prix vont en s’accroissant à mesure que les entreprises changent complètement leur façon d’utiliser l’espace. On ne doit plus présumer que les locataires renouvelleront leur bail, car beaucoup d’entre eux pourraient réduire leur présence ou s’installer ailleurs pour faire des économies, et améliorer leur productivité en transformant le milieu de travail. Il est essentiel que tous les investissements réalisés dans l’immobilier, que ce soit du point de vue du propriétaire ou du locataire, tiennent compte de l’évolution rapide de la technologie, de la démographie, de la géographie, des finances et d’autres facteurs fondamentaux. Dans le nouvel environnement concurrentiel, il sera primordial pour les entreprises de comprendre parfaitement les conditions actuelles et les possibilités futures, pour accroître leur productivité et leur rendement.

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Présence des femmes dans des fonctions de direction et dans les conseils d’administration

IL EST TEMPS DE PASSER À L’ACTION!

PAR ANNE-MARIE HUBERT ASSOCIÉE DIRECTRICE DES SERVICES CONSULTATIFS EY anne-marie.j.hubert@ca.ey.com

r, malgré des preuves validées et largement acceptées – et près de 20 ans de discussion sur l’importance d’un leadership diversifié – la triste vérité est que la présence des femmes dans les fonctions de direction et au sein des conseils d’administration a progressé lentement. Très lentement. De fait, le Canada accuse un retard à cet égard par rapport à ses concurrents à l’échelle mondiale. Par conséquent, nous ne réussissons pas à optimiser les avantages économiques d’une main-d’œuvre engagée et diversifiée. Bien que des études montrent qu’une forte représentation des femmes au sein du conseil d’administration et de la haute direction d’une entreprise est liée à une excellente performance financière, les femmes constituent une précieuse source de talents qui demeure sous-utilisée, même à une époque où de nombreuses entreprises identifient le manque de talents comme l’un de leurs enjeux d’affaires les plus pressants. C’est donc à nous – leaders d’entreprises, leaders de conseils d’administration, défenseurs et

Les leaders d’entreprises de premier plan savent que des équipes diversifiées constituent un facteur déterminant pour une entreprise aujourd’hui, en raison de la capacité d’innover, d’attirer des clients et des partenaires ainsi que de fidéliser et de développer les meilleurs talents dans une population en pleine évolution et dans des conditions d’affaires souvent imprévisibles. La diversité des points de vue favorise la créativité et l’innovation ainsi qu’une meilleure diligence dans le cadre de la prise de décisions et de la gestion des risques.

responsables de la réglementation de prendre des mesures décisives et de réaliser cet objectif. Le coût potentiel de l’inaction est simplement trop élevé. Cela étant dit, que pouvons-nous faire dès maintenant pour créer un changement? Un nouveau rapport d’EY intitulé No more excuses, The case for bold action to move women onto boards and into senior executive roles définit cinq éléments clés d’une stratégie gagnante pour provoquer un véritable changement. Les voici : 1. L es leaders agissent : prendre un engagement authentique et clair en suivant l’exemple de la direction; prioriser explicitement la représentation des femmes; agir lorsque les plans ne fonctionnent pas 2. L es leaders font le suivi des progrès : établir des objectifs mesurables pour progresser; les personnaliser et les analyser; identifier les lacunes et les possibilités 3. L es leaders remettent en question les suppositions (les leurs et celles des autres) : comprendre

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les obstacles et les préjugés; y faire face à l’aide d’un plan d’action clair comprenant des instruments de mesure 4. L es leaders sont reconnaissants : reconnaître et récompenser les comportements positifs 5. L es leaders assurent une viabilité au-delà d’eux-mêmes : intégrer des pratiques inclusives aux processus d’affaires essentiels En résumé, améliorer le bilan du Canada dans le domaine de la diversité et de l’équité entre les sexes peut accroître notre compétitivité économique. Pour réaliser ce potentiel, les leaders doivent prendre part à une communication franche et ouverte qui développe une compréhension interne du changement tout en l’appuyant. En aidant les gens à l’échelle de l’organisation à prendre conscience de la valeur de l’amélioration, et des processus partagés pour y arriver, un changement progressif est plus susceptible d’être intégré dans l’ensemble de la culture organisationnelle.

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CONSEILS D’EXPERTS Finance

Fraude immobilière par usurpation d’identité

POUVONS-NOUS DORMIR TRANQUILLES? Le mois de mars étant le mois de la prévention de la fraude, nous avons décidé de vous entretenir à propos d’une de nos couvertures résidentielles les plus prisées : la protection contre la fraude immobilière par usurpation d’identité. Permettez-nous par ailleurs de débuter par un rappel des notions de base du produit d’assurance titres, celui-ci étant encore malheureusement fort méconnu. PAR SYLVIE DIONNE NOTAIRE, DIRECTRICE, SOLUTIONS RÉSIDENTIELLES FCT sdionne@fct.ca ET JULIE BISSONNETTE NOTAIRE, DIRECTRICE, RÉCLAMATIONS FCT jbissonnette@fct.ca

L’

assurance titres est un produit d’assurance adapté pour les transactions immobilières résidentielles et commerciales qui complémente le travail de recherches effectué par les professionnels de l’immobilier (notaires, avocats et arpenteurs-géomètres), tout en apportant un niveau de confort supplémentaire aux parties concernées dans une transaction. Plusieurs membres de la communauté juridique et la majorité des prêteurs immobiliers en ont déjà constaté les avantages. En effet, non seulement protègentils leurs clients contre les divers défauts de titres pouvant affecter la propriété faisant l’objet de la transaction en transférant les risques associés à ces derniers sur les épaules de l’assureur titres, mais ils réduisent également les délais et les coûts normalement associés à une transaction immobilière. Il en résulte par conséquent une expérience améliorée pour le client/ consommateur et pour les divers intervenants au dossier. Dépendamment du type de police émise, les bénéficiaires directs des protections offertes par une assurance titres sont soit les propriétaires immobiliers ou les

prêteurs hypothécaires et l’objet de l’assurance est soit une propriété immobilière résidentielle ou commerciale. L’assurance titres, comme son nom l’indique protège l’assuré contre les vices pouvant affecter son titre de propriété. Au-delà de ces vices, elle protège notamment la non-conformité de la propriété aux divers règlements de zonage qui s’y appliquent. L’une des couvertures les plus prisées offertes par la police résidentielle est celle contre la fraude perpétrée par usurpation d’identité. L’intérêt grandissant pour cette couverture est notoire et pour cause. Nous constatons effectivement un nombre de plus en plus important de récits de ce type de crime rapportés par différents médias. Nous réalisons également que le nombre de polices émises requises pour ce type de couverture augmente, de même que le nombre de réclamations traitées et de transactions suspectes décelées en cours de souscription. Le plus inquiétant à notre avis est le constat que nous sommes tous à risques et qu’il n’existe aucun moyen infaillible de se prémunir contre ce type de fraude. De surcroît, la propension à l’utilisation des divers médias sociaux et les informations personnelles qui y

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circulent ne font malheureusement que faciliter la tâche des fraudeurs en fournissant généreusement les balises nécessaires à la fabrication de fausses pièces d’identité et de fausses procurations. Ce type de fraude est généralement commis ainsi : un faux emprunteur ou un faux vendeur usurpant votre identité avec de fausses pièces d’identité se présente chez un juriste qui ne vous connaît pas et procède à la transaction frauduleuse de vente ou de prêt hypothécaire. Il est effectivement possible pour un fraudeur expérimenté de passer à travers les maillons du filet tissé serré de la vérification diligente du juriste. Ensuite, le fraudeur s’enfuit rapidement avec l’argent récolté vous laissant avec une hypothèque ou un transfert de titre à régulariser à vos frais! Vous imaginez le cauchemar… Face à une telle situation, sachez qu’en tant que bénéficiaire d’une assurance titres résidentielle, votre assureur prendra en charge le processus de régularisation de votre titre en mandatant, à ses frais, les professionnels et experts dont il aura besoin, vous libérant ainsi du stress, de l’angoisse et du fardeau financier qui en découlerait. Protégez votre investissement!

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Droit de la famille

« AU MOMENT DE LA RUPTURE, SI JE QUITTE LE DOMICILE FAMILIAL, JE PERDS TOUS MES DROITS? »

La vie commune n’est plus possible. Mais si c’est vous qui quittez le domicile familial, serez-vous pénalisé? Avant de déterminer si vous perdez des droits, commençons par analyser quels sont ceux-ci, dépendamment de votre statut matrimonial : marié/conjoint, uni civilement ou conjoint de fait. Cette distinction est nécessaire, car la loi confère des protections différentes en fonction du statut matrimonial. PAR ME BRIGITTE GAUTHIER, AVOCATE ET MÉDIATRICE EN COLLABORATION AVEC ME SOPHIE FORTIN – ALEPIN GAUTHIER AVOCATS INC.

AVEZ-VOUS DES DROITS DANS LE DOMICILE FAMILIAL? Mariés ou unis civilement Le domicile habité par les époux/conjoints unis civilement est qualifié de « résidence familiale » par la loi. Le couple bénéficie de protections spéciales quant à leur domicile familial. Ces mesures vous protègent même dans le cas où c’est vous qui quittez le domicile familial. Par exemple, il n’est pas possible pour un des époux/conjoints unis civilement de vendre des meubles ornant la résidence familiale ou de les transporter hors de la résidence sans le consentement de l’autre. Aussi, si la résidence familiale est louée, il ne pourra y avoir cession, sous-location ou fin de bail sans le consentement préalable de l’autre, si le locateur avait été avisé du statut de résidence familiale. Il est primordial de faire une « déclaration de résidence familiale » qui devra être inscrite au Registre foncier, afin de jouir de toutes les protections que la loi offre aux époux/ conjoints unis civilement. Cette déclaration peut être signée soit par un des deux époux/ conjoints ou par les deux. En présence d’une telle déclaration, un notaire ne procéderait pas à la transaction demandée par un propriétaire unique sans que l’époux/conjoint uni civilement soit d’accord. Sachez aussi que le domicile familial fait partie du « patrimoine familial ». Le patrimoine familial est composé de certains biens dont la valeur devra être séparée entre les époux lorsque leur union prend fin. Conjoints de fait Dans un scénario où le domicile familial est loué, les conjoints sont limités par les dispositions du bail. Les conjoints de fait colocataires auront de la difficulté à faire expulser l’autre, étant tous deux égaux face à la loi. Le conjoint qui n’est pas locataire ne pourra pas invoquer son statut pour se voir conférer les mêmes droits que le signataire du bail. Dans une situation impliquant un domicile dont les conjoints sont copropriétaires, ce sont les règles générales de la copropriété qui s’appliquent. Vous conservez vos droits de copropriétaire même si vous quittez le domicile; la seule manière de cesser la copropriété en cas de mésentente serait de demander à un juge

de forcer la vente. Dans les cas où un seul conjoint de fait est propriétaire du domicile, le conjoint non propriétaire n’aura pas de droit à faire valoir, en principe, pour demeurer dans la résidence.

CAS PRATIQUES Voyons maintenant quelques cas intéressants. Mariés ou unis civilement La Cour a déjà statué qu’un époux qui quitterait le domicile familial pourrait voir ses chances d’obtenir l’usage exclusif de la résidence diminuer. Toutefois, on ne pourrait pas exiger à une victime de violence de continuer à vivre sous le même toit que son agresseur. Les tribunaux considéreront ce qui est dans le meilleur intérêt des enfants quant à l’usage de la résidence familiale. Ainsi, un juge pourrait décider qu’il est dans le meilleur intérêt des enfants que l’épouse réintègre la résidence familiale à l’exclusion totale de l’époux si l’épouse a la garde exclusive. Lorsque les époux se disputent l’usage de la résidence familiale, le tribunal évaluera aussi les inconvénients engendrés par une relocalisation. Un juge pourrait réintégrer un époux/ conjoint au sein de la résidence familiale si l’on démontre que l’époux/conjoint souffre d’un handicap qui rend difficile la recherche d’un logement adapté. Il en va de même pour un époux exploitant son entreprise au domicile et ne pouvant pas la déménager. Conjoints de fait Concernant les conjoints de fait, il y a quelques cas exceptionnels où les tribunaux ont accordé des droits d’usage à un conjoint non propriétaire.

RÉALITÉ Le départ du domicile n’équivaut pas à la perte de vos droits quant à la résidence. C’est plutôt le statut du couple, les circonstances entourant votre départ et la situation familiale qui seront déterminants. Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique obtenu auprès d’un avocat concentrant sa pratique en droit familial et qui tiendra compte des particularités de votre situation.

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UNE DÉMARCHE SIMPLE ET EFFICACE POUR VOUS AIDER À PARLER EN PUBLIC

Coaching

Vous avez déjà pris la parole en public, que ce soit lors d’une réunion d’équipe ou d’une rencontre, et quelques minutes avant de commencer à parler, vous avez perdu vos moyens ? Votre cœur s’est mis à battre rapidement, vous vous êtes remis en doute pensant avoir oublié quelque chose d’important ou tout simplement, vous vouliez être ailleurs ? Rassurez-vous, vous êtes normal ! Mais que pouvez-vous faire afin que la prochaine fois, l’expérience soit meilleure et comment pouvez-vous tendre vers l’excellence pour une communication plus efficace de vos idées la prochaine fois ? Voici cinq étapes bien précises à exécuter sans compromis. PAR LUCIE DUMAS, LLB, MBA, COACH CORPORATIVE CERTIFIÉE PNL

#1 COMPRENEZ TOUS LES PARAMÈTRES Il est important de bien comprendre votre rôle et ce qu’on vous demande de faire : une conférence de 60 minutes, jouer au maître de cérémonie, animer un gala, etc. Dans quel environnement physique cela va se passer, les outils audiovisuels requis, les attentes de l‘audience et des organisateurs. Bref, tous les éléments qui entourent votre prestation doivent être connus, questionnés et compris, tout en laissant un peu de place pour l’improvisation. Allez chercher toutes les informations qui vous rassureront et vous donneront confiance. Ce que l’on contrôle est plus facile à gérer, n’est-ce pas? #2 RESPIREZ CONSCIEMMENT Le pouvoir de votre respiration est votre meilleur gage de succès. C’est un outil gratuit, 100 % du temps disponible et infaillible! Donc, durant votre préparation et avant de débuter votre discours en public, n’oubliez pas de respirer un bon coup et le calme vous habitera immédiatement afin de vous libérer l’esprit et devenir 100 % présent!

#3 VOTRE EGO Très souvent, c’est votre ego qui vous paralyse et vous fait vivre des moments d’angoisse. Sachez que nous sommes tous habités par un ego dans la vie de tous les jours. Cependant, il faut apprendre à vivre avec lui, car la plupart du temps, il est un saboteur lorsque vous sortez de votre zone de confort. L’ego déteste le changement. L’ego aime la zone de confort, car il est certain de moins perdre la face et de rester en contrôle dans un environnement confortable. C’est à ce moment précis que vous devez intervenir! Vous devez parler consciemment à votre ego et lui dire qu’il n’aura pas le contrôle sur vous. Parlez-lui très fort. Trouvez-lui un nom pour que cela soit plus facile lorsque vous vous adressez à lui. Et lors de votre événement, dites-lui de demeurer discret, car vous allez réussir avec ou sans lui! C’est vous qui garderez le contrôle et c’est vous qui serez en mesure de faire taire les petites voix intérieures qui voudraient semer un doute et/ou faire naître la peur d’échouer. #4 REVIVEZ UN SOUVENIR POSITIF Revivez un souvenir positif où tout était parfait. Repassez en boucle ce petit film dans votre tête aussi souvent que possible

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durant la préparation de votre événement. Vous allez découvrir comment votre cerveau se mettra en état de ressources positives. Et quelques minutes avant de prendre la parole, isolez-vous et repassez ce petit film dans votre tête et vous deviendrez immédiatement disponible pour performer de façon remarquable. #5 SOYEZ PRÉPARÉ Bien évidemment, une préparation minutieuse de votre discours doit avoir lieu. Plus vous serez préparé, plus vous serez à l’aise avec le contenu et plus vous serez en état de vous exécuter. Que ce soit des textes imposés lors d’un gala ou une conférence, qui proviennent de vous en tant qu’expert, vous devez livrer ces propos en demeurant vous-même, naturel et authentique. Mettez-y votre couleur, votre humour et les gens vous reconnaîtront pour ce que vous êtes vraiment! Alors, maintenant que vous comprenez la façon de faire, je vous souhaite de vous amuser lors de votre prochain événement en public et sachez que la pratique de ces cinq étapes est un gage de succès qui a été éprouvé par les meilleurs de ce monde!

Créatrices

D’ICI -Danielle Déry-Isabelle Matt -

Perlimpinpin : pas de poudre aux yeux! Des vêtements confortables et performants pour les enfants. Simples à utiliser pour les parents. C’est avec cette idée en tête que Danielle Déry et Isabelle Matte ont lancé leur marque il y a 28 ans. Ensemble, elles ont fait vivre et évoluer leur rêve d’une ligne dédiée aux enfants, en ne sacrifiant jamais le style et le design à l’aspect pratique.

PAR CARINE ELKOUBY

C’

est en 1986 que l’aventure Perlimpinpin commence. Danielle Déry et sa partenaire Isabelle Matte ont alors respectivement 23 et 26 ans, ont étudié le design de mode et veulent s’accomplir dans un domaine qui les « allume ». « À cette époque, le visage de l’industrie de la mode était différent. Il y avait beaucoup de designers au Québec, une belle variété. Et il y avait une demande pour des produits élaborés pour enfants, au niveau des couleurs et du design. On avait le goût de l’entrepreneuriat et on est tombé dans une période où il y avait une effervescence », se souvient Danielle Déry. Sans trop se poser de questions et sans faire d’étude de marché, elles investissent dans un local commercial à Québec. Une petite boutique où elles vendent uniquement des vêtements pour enfants de plusieurs marques et aussi des articles de leur cru. À ce moment-là, leur but était avant tout de créer leur propre emploi. Mais les deux jeunes femmes ont rapidement d’autres ambitions : elles veulent concevoir leur propre marque. À cette fin, elles ciblent un nouveau local où elles installent leur atelier. Un programme gouvernemental de l’époque leur permet

d’obtenir un prêt de 25 000 dollars. De quoi acheter les premières machines et le nécessaire pour développer leur gamme. Toutes deux sont très créatives et veulent apporter quelque chose en plus au design de mode pour enfants. « Quand on travaille pour l’enfant, on travaille par rapport aux besoins du bébé, mais aussi en tenant compte de ceux des parents. On voulait proposer de beaux vêtements, colorés, qui allient confort et facilité d’utilisation. Des vêtements qui accompagnent les moments magiques de l’enfance ». DES VÊTEMENTS COLORÉS ET RÉSISTANTS Dans les premières années de production, Perlimpinpin, c’est une gamme complète de prêt-à-porter pour enfants. Danielle et Isabelle font tout de A à Z dans leur atelier. Pendant quatre ans et demi, les deux femmes choisissent même de ne pas se verser de salaire, ou très peu, pour réinvestir leurs profits afin de faire croître leur entreprise. Des nouvelles machines, mais surtout une équipe, ce qui permet d’augmenter la production. La marque trouve sa place auprès de plus en plus de distributeurs au Québec et ailleurs au Canada. Les familles sont séduites par le design offert, et l’aspect pratique et

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résistant. « On pense toujours au fait que nos vêtements vont être chahutés dans les cours d’école. C’est pour ça qu’on choisit des tissus techniques pour qu’ils puissent durer ». Au début des années 2000, le Canada ouvre ses frontières en matière d’importation. Les quotas auparavant imposés à la Chine tombent. L’industrie du textile est considérablement ébranlée. La concurrence est rude et le 100 % conçu et fabriqué au Québec devient impossible pour rester dans la course. « Certaines compagnies n’ont pas tenu le coup », se souvient Danielle Déry. « Nous aussi, on a connu une crise d’adaptation à la production asiatique, mais on n’a jamais pensé qu’on ne survivrait pas. » PRODUITS DE NICHE Pour se démarquer, Perlimpinpin a donc choisi de réorienter sa production et de se spécialiser dans des produits de niche. Des habits et des combinaisons de neige principalement qui nécessitent une expertise. Toute la gamme est entièrement conçue au Québec. Mais pour survivre, Perlimpinpin a dû développer un réseau de production en Asie et seuls 15 à 20 % des produits de la marque demeurent fabriqués au Canada, car les prix y sont encore concurrentiels sur certains textiles.

Entrepreneuriat

« Pour tous nos habits de neige, qui sont des vêtements doublés avec des tissus extérieurs enduits, on fait des tests pour que les produits soient performants à -30 degrés et résistants dans des situations extrêmes », précise Danielle Déry. La marque offre également des accessoires de literie et depuis quelques années des « sacs de nuit » appelés aussi « gigoteuses ». Danielle Déry est très fière de préciser que Perlimpinpin a été la première marque canadienne à fabriquer ce type de produit qui gagne en popularité d’année en année.

À LA CONQUÊTE DE L’EST Aujourd’hui, Perlimpinpin est distribuée chez plus de 300 détaillants partout au Canada. Après 28 ans d’existence, Danielle Déry est heureuse de constater, grâce aux réseaux sociaux notamment, que sa marque plaît de plus en plus aux parents. Mais elle ne se repose pas pour autant sur ses lauriers. Depuis trois ans, les deux dirigeantes ont décidé de s’attaquer à l’international. En 2011, Danielle Déry est allée en Russie pour s’assurer que leurs vêtements pouvaient être concurrentiels sur ce marché. Quelques mois après cette mission, Perlimpinpin se retrouvait distribuée non seulement en Russie, mais aussi en Ukraine. Depuis cette première percée, des parents de la France, la Grande-Bretagne et ailleurs en Europe peuvent se procurer les fameux habits de neige québécois. « Tous nos produits sont homologués pour

le marché européen ». Dans les années à venir, les deux femmes veulent continuer leur expansion à l’international et renforcer leurs exportations, même si cela suppose de se plier à beaucoup de contraintes, notamment douanières. « En affaires, ce n’est jamais un long fleuve tranquille. J’ai tendance à me concentrer sur le positif », déclare Danielle Déry. « Il y a plein de choses qui peuvent décourager, les réglementations au niveau des exportations, les normes auxquelles il faut se conformer, la logistique à l’exportation. Mais il faut voir tout ça comme des défis »! Cet état d’esprit semble profiter à l’entreprise. Cette année encore, son chiffre d’affaires a augmenté de 20 %.

« On voulait proposer de beaux vêtements, colorés, qui allient confort et facilité d’utilisation. Des vêtements qui accompagnent les moments magiques de l’enfance »

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Philanthropie

RIPPLE EFFECT IMAGES :

AIDER UNE FEMME. AIDER LA PLANÈTE Lynsey Addario/Ripple Effect Images

Le slogan de Ripple Effect Images, Help a woman. Help the planet., parle de lui-même : aider une femme, c’est créer un effet de ricochet. À l’aide de textes, photos et vidéos, l’équipe de l’organisme met des images sur les conséquences des changements climatiques sur les femmes et les filles, mais aussi sur les programmes qui proposent des solutions. Car pour Annie Griffiths, fondatrice et directrice exécutive de l’organisme, il ne fait pas de doute que c’est par les femmes et les filles que tout passe. PAR MARIE PÂRIS

« J’ai travaillé avec des organismes humanitaires à raison de quelques semaines par an pendant vingt ans, et j’ai pu constater que les femmes, et les filles en particulier, sont notamment les premières victimes des changements climatiques. J’ai l’impression que peu de gens comprennent à quel point elles sont affectées », explique Annie Griffiths, l’une des premières femmes à travailler pour National Geographic. Parmi les personnes qui meurent chaque année des conséquences des variations des climats, 70 % sont en effet des femmes. Mais si elles souffrent plus, elles transmettent aussi mieux le savoir, les richesses et les solutions. Autour d’une femme, il y a des parents, des enfants, une communauté, et l’aide qu’on lui apporte se propage… Un effet de ricochet. Réunir des journalistes et photographes pour documenter les conséquences mais aussi les solutions et faire prendre conscience du problème : voilà l’idée de Ripple Effect Images. Lorsqu’Annie décide de lancer sa propre organisation, elle contacte naturellement des amis et collègues qui, comme elle, ont travaillé dans le cadre de programmes humanitaires. « Ce sont les meilleurs photographes du monde », assure Annie. L’organisme compte quatre photographes, deux vidéastes et deux auteurs : « C’est une petite équipe, mais très efficace ». Parmi ces journalistes se trouvent des titulaires des prix MacArthur, Pulitzer, de la médaille National Humanities, un réalisateur récipiendaire d’un Emmy Award... « En joignant nos forces, on peut avoir beaucoup plus d’impact. »

« NOUS HUMANISONS LES CHIFFRES » Depuis maintenant quatre ans, les équipes de Ripple Effect Images organisent des voyages dans des endroits stratégiques, à savoir dans les pays émergents, où les conflits et la pauvreté s’ajoutent à des ressources en diminution, à la désertification, aux mauvaises récoltes, à la hausse du niveau de la mer ou à des épidémies. Chaque équipe qui part sur le terrain est constituée d’un photographe et d’un vidéaste ou un auteur. Leur but : documenter les souffrances des femmes et petites filles, où leur rôle dans la société est particulièrement affecté par les changements climatiques. « Nous donnons des histoires, nous humanisons les chiffres et données sur les victimes », explique Annie. Les journalistes sélectionnent les organismes d’aide les plus efficaces sur le terrain et les plus innovants, pour ensuite filmer, photographier et raconter leur travail. Depuis sa création, Ripple Effect Images a suivi 18 organisations partenaires, dans neuf pays différents. « Nous n’avons pas de processus de candidature, mais j’écoute attentivement les recommandations qui me sont faites par des gens du secteur, raconte Annie. Cependant, j’aimerais pouvoir aider encore plus d’organisations… » CRÉER UNE PRISE DE CONSCIENCE Les équipes couvrent les programmes qui proposent des solutions aux conséquences des changements climatiques : distribution de médicaments, plantations d’arbres… En santé, climat ou environnement, « il y a plein d’organismes

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créatifs, et qui ne sont pas assez montrés », regrette Annie. Tous les sujets peuvent y passer, à l’exception des conflits et du trafic de drogues : « Il y a des choses tragiques en abondance dans les médias; c’est important de les montrer, mais ça ne véhicule pas beaucoup d’espoir. C’est trop gros, et les gens ont l’impression qu’ils ne peuvent rien faire face à ça. Alors qu’avec LLynn Johnson/Ripple Effect Images

Philanthropie

un petit peu d’aide, on peut faire beaucoup pour ces femmes et ces petites filles. » Par exemple, cette photo de Lourdes, prise par Annie. Cette fermière péruvienne des Andes s’occupe de sa petite-fille, pour que sa fille puisse étudier à l’université. Lourdes a reçu une formation vétérinaire de Care Peru, et ses nouvelles connaissances en alimentation et immunisation des animaux lui ont permis de faire vivre ses troupeaux mieux et plus longtemps, malgré l’amplitude dans la variation des températures de sa région. À travers ses histoires, Ripple Effect Images veut donc créer une prise de conscience, pour récolter des fonds afin d’aider les femmes. En quatre ans d’existence, l’organisme s’est constitué un fonds d’archives de 10 000 images percutantes et 17 films. Grâce à des photos, des vidéos et des textes à l’appui, les journalistes ont pu exposer les réussites de ses programmes partenaires lors de conférences internationales, devant l’Agence

Annie Griffiths/Ripple Effect Images

des Nations Unies pour les réfugiés, l’Assemblée générale des Nations Unies, le think tank américain Pew Research Center, le département d’État des États-Unis, etc. LE PARTAGE, UN CONCEPT TRÈS FÉMININ Ripple Effect Images met gratuitement ses archives à la disposition des organisations partenaires d’aide et des décideurs politiques. Elles sont aussi partagées pour pouvoir être utilisées à d’autres desseins. « Le partage, c’est un concept très féminin : les femmes partagent plus volontiers; elles se comportent de façon moins territoriale que les hommes », analyse Annie. Si leurs partenaires sont ravis par la publicité et les fonds que cela leur apporte, l’organisme a lui aussi besoin de se financer. « L’argent reste un problème constant », mais l’organisme fonctionne pour le moment grâce à des fondations et des dons. Ces dons proviennent notamment de GoodSearch, un navigateur Internet sécurisé qui verse un cent à Ripple Effect

« Nous donnons des histoires, nous humanisons les chiffres et données sur les victimes »

PREMIÈRES EN AFFAIRES

Annie Griffiths /Ripple Effect Images

Annie Griffiths/Ripple Effect Images

Images dès que l’internaute effectue une recherche sur le Web. Et à chaque achat en ligne au moyen de la barre d’outils GoodSearch, les magasins inscrits versent un pourcentage du prix à l’organisme. En attendant, les projets continuent. Une équipe partira bientôt dans des zones reculées de l’Ouganda, à la rencontre de tribus, tandis qu’une autre se rendra au Bénin, une région du Sahel qui souffre particulièrement de la désertification. Avec en ligne de mire, les femmes.

Un homme et son tableau

LA RENCONTRE DES CONTRAIRES : la force de Michel Leblanc « Ayant parfois de la difficulté à me saisir et à comprendre de quel côté je me range, des politiciens ont déjà dit qu’ils aimeraient que je sois prévisible. » Mais Michel Leblanc, président et chef de la direction de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain est tout sauf prévisible, se définissant lui-même comme un individu marqué par la dualité et les contrastes. Ce trait de personnalité et ses décisions prises à contre-courant, qui ont déterminé son parcours, font d’ailleurs aujourd’hui la force de l’homme de 50 ans. PAR MARIÈVE K. DESJARDINS

À CONTRE-COURANT Dans cette optique, on ne s’étonne guère que M. Leblanc, qui occupe aujourd’hui l’un des postes les plus enviables dans le milieu des affaires, ait été décrocheur à l’âge de 17 ans. Faute d’avoir la vocation pour devenir professeur d’histoire, le cégépien abandonne les cours durant quatre ans et embrasse un projet aux antipodes des bancs d’école : voyager en Europe. Passionné par les questions soulevées par les enjeux économiques qui secouent la France de Mitterrand au début des années quatre-vingt, il revient de ce séjour avec le fort désir d’entreprendre des études universitaires d’économie. C’est contre l’attente de ses professeurs, qui l’avisent que son parcours atypique compromet grandement ses chances de réussite, et à force de travail acharné qu’il parviendra à décrocher avec succès des diplômes de baccalauréat et de maîtrise en économie de l’Université de Montréal. Après trois années à occuper un premier poste au ministère des Finances à Ottawa, où, dit-il, « j’avais tous les avantages qu’on peut imaginer », il quitte inopinément la vie de fonctionnaire, « contre l’avis de tout le monde ». « Je suis parti vers Montréal avec cette grande illusion que j’avais une valeur incroyable

et qu’évidemment, tout le monde allait s’arracher Michel Leblanc! », explique-t-il. « Mais on est en 1991, c’est la récession et un économiste, aussi brillant pense-t-il être, demeure à l’époque un employé de luxe dans une entreprise. Donc, on ne se précipite pas pour m’embaucher. » UN HOMME DE CONTRASTES Deux années passeront avant qu’il parvienne à dénicher un nouvel emploi. Pour l’homme qui, malgré ses grandes aspirations, se montre particulièrement terre à terre, cette période, qu’il qualifie avec humilité de « dur contact avec la réalité », n’est donc pas une déroute, mais plutôt « une leçon de vie que tous devraient avoir ». La trentaine de M. Leblanc apporte un vent de changement. Il décroche enfin un poste de directeur de recherche à l’Institut de recherche en politiques publiques et, simultanément, se retrouve père monoparental d’un garçon âgé de moins d’un an. De son propre avis, il se tire plutôt bien de cette situation. « Je pouvais penser couches, repas, horaires et activités avec un enfant en garde partagée. Le discours féministe de ma mère était assez bien intégré! », admetil. « Mais je demeure un homme qui, à certains égards, est un peu macho »,

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précise-t-il, faisant preuve de sa dichotomie intrinsèque. L’ATTRAIT DES DIFFÉRENCES : DE MONTRÉAL À L’ÉTRANGER Bien que M. Leblanc, « né sur le boulevard Henri-Bourassa », soit profondément attaché à Montréal, il aime aussi se retrouver aux confins du monde. Cette fascination de l’étranger lui vient de son enfance durant laquelle il va régulièrement cueillir ses parents, de grands voyageurs, à l’aéroport. Les malles remplies de souvenirs que ceuxci rapportent de leurs périples et les noms de destinations aux connotations exotiques s’affichant sur les tableaux des départs et des arrivées – même Fort Lauderdale lui semble alors désigner un fort éloigné dans le Sahara, raconte-t-il en éclatant de rire –, marquent très tôt l’imaginaire du petit Michel. À partir de 1996, le poste que M. Leblanc se voit offrir chez SECOR, où il est notamment mandaté pour monter des équipes au niveau du conseil stratégique et économique, et ce, tant auprès des gouvernements que des entreprises, lui permet d’aller se frotter de nouveau aux cultures étrangères. Des multiples missions internationales relatives à la santé sont pour lui l’occasion de

Un homme et son tableau

Crédit photo : Pierre R. Chantelois

découvrir le Maroc, le Tchad et le Cameroun. « Faire l’expérience des différences qui, particulièrement d’un point de vue humain, sont énormes entre les pays en développement m’a beaucoup apporté. » Suite à son passage de six ans dans la firme internationale, M. Leblanc œuvre pendant quatre années à titre de viceprésident du secteur des Sciences de la vie et des technologies de la santé chez Montréal International, puis durant près de deux ans comme vice-président aux Affaires publiques et communications chez Génome Québec. Son poste actuel à la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, qu’il occupe depuis la fin de 2008, est l’occasion d’allier de nouveau ses deux intérêts opposés : Montréal et l’étranger.

L’un des mandats que s’est donnée la CCMM est d’encourager les entreprises d’ici à s’imposer sur les marchés étrangers, pour maximiser leur potentiel de réussite, et de les accompagner dans cette démarche, notamment par des activités de formation et des missions. Le bilan que dresse M. Leblanc de ce service de la CCMM, qu’il juge primordial, est positif. « S’il y a une chose que je pense avoir accompli en cinq ans, c’est d’avoir fait en sorte que la Chambre devienne un fort de cette stratégie vers l’international. »

« Ça me saisit à chaque fois que ça arrive. Je trouve ça incroyablement beau. »

PREMIÈRES EN AFFAIRES

LES FORCES CONTRADICTOIRES Le trajet quotidien qu’effectue M. Leblanc jusqu’à son bureau de la CCMM, situé dans le Quartier international de Montréal, est l’occasion d’y croiser une œuvre d’art publique qu’il affectionne beaucoup, soit La Joute (1969) de Jean-Paul Riopelle. Cette création monumentale, qui sied sur la place portant le nom de l’artiste automatiste, consiste en une sculpturefontaine se caractérisant par son aspect scénographique. Durant l’été, à toutes les heures chaque soir, une chorégraphie de jets d’eau et de bruine se déploie pendant plus d’une trentaine de minutes, offrant un spectacle inédit aux passants. Elle culmine avec un anneau de feu qui s’allume dans la fontaine. « Ça me saisit à chaque fois que ça arrive. Je trouve ça incroyablement beau », explique l’homme athée au sujet de cette œuvre qu’il qualifie malgré tout de « mystique ». « J’ai beau savoir qu’avec du gaz on peut faire des flammes dans l’eau, mais c’est contre-intuitif. Il y a quelque chose làdedans qui émane de la rencontre des contraires », ajoute M. Leblanc. Ainsi, explique-t-il, cette œuvre le rejoint particulièrement par ces « forces contradictoires » qu’elle incarne et que son nom, La Joute, évoque d’ailleurs. « Je pense que dans mon travail public, j’essaie autant de célébrer les bons coups que de questionner les erreurs. J’ai aussi l’impression d’être tantôt ultra compétitif et rigide dans mes constats et messages, tantôt collaboratif et conciliant. Il y a quelque chose du yin et du yang dans cette œuvre-là. C’est la dualité des choses et je me reconnais là-dedans », conclut-il.

LES

COUPS DE CŒUR DE MICHÈLE BAZIN

LES AIGUILLES ET L’OPIUM DE ROBERT LEPAGE ette pièce est un must absolu. Jean Cocteau et Miles Davis se croisent en 1949 au-dessus de l’Atlantique et le reste est à découvrir. Produite pour la première fois, il y a 20 ans, elle fut une révélation. Les critiques en parlent encore. Marc Labrèche reprend son rôle avec plus de maturité et sans doute encore plus de sensibilité alors qu’il avait remplacé Robert Lepage, la première fois. Pour qui n’a jamais vu une œuvre de Lepage, c’est une initiation qui vous sortira de votre quotidien, à coup sûr! Au TNM du 6 au 31 mai 2014

SORTIES CULTURELLES OSM présente une programmation diversifiée en avril et mai : Le Boléro de Ravel, un chapeau aux Bellessœurs de Michel Tremblay, la Russie fantastique, Tableaux en musique : Classicisme européen, Yuja Wang pour la première fois à l’OSM, etc. Pendant que l’Opéra de Montréal présente Turandot de Puccini en mai, le Musée des beaux-arts de Montréal s’allie avec le Musée d’art contemporain pour présenter une exposition d’œuvre de peintres modernes et contemporains.

L’

MÉCHANTS PATRONS PAR MICHEL COULOMBE etit roman très sympathique qui nous fait sourire alors que l’on reconnaît des gens ici et là sans que ce soit tout à fait eux. Franchement bien écrit, Michel Coulombe, très connu dans le monde du cinéma, campe ses personnages comme s’ils étaient nos collègues, nos employés ou nos employeurs. Chez Stanké

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MARCHER MONTRÉAL LE MONTRÉAL SOUTERRAIN n guide original et essentiel, avec Ivan Drouin, un artiste, explorateur et conteur. La ville intérieure avec photos et cartes pour s’y retrouver à travers 32 km de couloirs, 10 stations de métro et 2000 commerces, des musées et des lieux récréatifs. Même les habitués et les connaisseurs y découvriront des sentiers inusités.

FIDÉLISER SES EMPLOYÉS PAR LUCIE MORIN lus il y a de cohérence entre les pratiques de gestion du capital humain, plus il est facile de fidéliser les employés. » Lucie Morin, auteure de ce livre pratique et combien pertinent par les temps qui courent alors que la loyauté des employés est loin d’être au rendez-vous. Tout ce que vous cherchez concrètement pour atteindre vos buts, vos objectifs, vos cibles avec en prime des tests et des auto-évaluations, des exercices et des anecdotes. Quoi de mieux? Chez Coach »

Crédit photo : Sarah Scott

LE COURVILLE e Domaine Les Bromes produit maintenant un mousseux pas piqué des vers. Le Courville coûte 27 $ et à l’aveugle, vous ne faites pas la différence. Si vous adorez le champagne, et que vous vous qualifiez de connaisseur, il éblouira votre palais et fascinera votre odorat. En plus que ce mousseux ne donne pas la migraine! Pour qui veut acheter local ou québécois, vous ne serez pas déçus!