Casadivers Spcial Inkomensafhankelijke huurverhoging

Inkomensafhankelijke HUURVERHOGING

CASADIVERS DIVERS Special Het antwoord op uw vragen over huurverhoging

WAAROM DEZE VERHOGING?

VRAAG EN ANTWOORD

HOE WERKT BEZWAAR INDIENEN?

> PAG. 4 / 5

> PAG. 6 / 7

We leggen het u uit

> PAG. 2 / 3

2

CASASPECIAL

Per 1 juli krijgen de huurders van Casade een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Voor 1 mei ontvangt u als huurder daarover van ons een persoonlijke brief. In deze CasaDivers special leest u wat de huurverhoging voor u betekent en waarom Casade deze huurverhoging moet doorvoeren. Ook vindt u het antwoord op de meest gestelde vragen over de huurverhoging. Wij hopen u hiermee van dienst te zijn! En natuurlijk kunt u altijd contact met ons opnemen als u meer wilt weten.

‘Niet leuk, wel noodzakelijk’ Woordje van onze directeur Dat de huren vanaf 1 juli verhoogd gaan worden, zal niemand ontgaan zijn.

Voor het eerst sinds jaren is die verhoging méér dan een correctie van de inflatie. Dat roept al discussie op. Nog meer discussie is er over een ander element uit de aangekondigde huurverhoging, namelijk dat die afhankelijk is gesteld van het inkomen van de huurders.

Volgens minister Blok wordt met de inkomensafhankelijke huurverhoging ‘scheefwonen’ bestreden en doorstroming bevorderd. Met het lelijke woord scheefwonen wordt bedoeld dat mensen met een wat hoger inkomen in een sociale huurwoning wonen. Ik vind het nogal wat om mensen met een middeninkomen (vaak verdiend door twee personen samen, waarbij in de huidige tijd steeds minder sprake is van vaste banen) de boodschap mee te geven dat het eigenlijk niet sociaal is dat zij in een sociale huurwoning wonen. Mij lijkt dat bepaald geen misdrijf. Voor een beetje menging in de buurt is het ook niet slecht. En als je reëel bent is er voor veel van deze mensen ook nauwelijks een alternatief op de

woningmarkt. Kortom, in mijn ogen is het bestrijden van scheefwonen zeker geen goed argument voor een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Toch ben ik wel een voorstander van een huurverhoging naar inkomen. Maar op heel andere gronden. Woningcorporaties zijn er voor goed wonen in goede wijken voor mensen met een bescheiden inkomen. Dat betekent: investeren in onderhoud, renovatie, nieuwbouw, energiebesparing, wonen voor ouderen, kwaliteit van de wijk etc. Nu de regering de woningcorporaties een hoge heffing oplegt, is ­ naast bezuinigingen door de corporaties ­ verhoging van de huren echt noodzakelijk

om de taken van de corporatie te kunnen blijven uitvoeren. En dan vind ik het heel redelijk dat mensen die wat meer verdienen daar ook wat meer aan bijdragen. We zullen er aan moeten wennen dat de huren in heel Nederland, dus ook in Waalwijk en Loon op Zand, wat hoger komen te liggen dan we in het verleden gewend waren. Willen we die stijging voor de huurders met de laagste inkomens beperkt houden, dan zullen huurders met wat hogere inkomens wat meer moeten bijdragen. Niet leuk, wel zo eerlijk.

Roel van Gurp

HUURVERHOGING

3

Inkomensafhankelijke huurverhoging: waarom?

Huurverhoging voor woningen met een huurprijs tot en met € 681,02 De huur wordt afhankelijk van uw inkomen verhoogd met een percentage. Dit percentage komt bovenop de inflatie van 2,5%. Lagere inkomens betalen een lagere huurverhoging. Is uw inkomen wat hoger, dan is de huurverhoging ook wat hoger.

Waarom deze huurverhoging?

meebetalen aan de huurtoeslag.

Hij wil de corporaties een heffing opleggen die € 1,75 miljard zal bedragen in 2017.

Kosten voor Casade in 2017: structureel € 8 miljoen per jaar. Dit geld gaat rechtstreeks naar de staatskas. Casade draait aan diverse knoppen om deze hoge kostenpost van jaarlijks € 8 miljoen op te kunnen vangen:

De overheid heeft op 13 maart van dit jaar besloten dat er een inkomensafhankelijke huurverhoging komt. De overheid wil met deze maatregel het ‘scheefwonen’ tegengaan, het verschijnsel dat mensen in een huis blijven zitten dat eigenlijk te goedkoop voor ze is. Die woningen moeten vaker beschikbaar komen voor diegenen die minder verdienen. Meer doorstroom op de woningmarkt dus.

• We bezuinigen al enkele jaren stevig op onze eigen kosten en dat blijven we doen.

• We kijken kritisch naar onze investeringen in nieuwbouw en onderhoud. Voorwaarde is wel dat we dit op een ruim voldoende peil kunnen houden.

• We proberen meer woningen te verkopen, maar dat valt niet mee in deze markt.

Daarnaast is de huurverhoging nodig om de verhuurdersheffing te kunnen betalen.

Om de Rijksbegroting sluitend te krijgen, wil minister Blok dat alle woningcorporaties

Omdat bovenstaande maatregelen onvoldoende zijn om de extra kosten op te vangen, ontkomen we er helaas niet aan om de huurverhoging door te voeren.

WAAROM DEZE VERHOGING? We leggen het u uit

De jaarlijkse huurverhoging voor huishoudinkomens: inflatie

inkomensafhankelijke huurverhoging

Huishoudinkomen

Huurverhoging

tot € 33.614

2,5%

1,5%

4%

tussen € 33.614 en € 43.000

2,5%

2%

4,5%

boven € 43.000

2,5%

Wat is inflatie?

4%

6,5%

Inflatie is een waardevermindering van geld die ontstaat door prijsstijgingen. Als lonen minder stijgen dan prijzen, wordt geld minder waard. En dus kunnen we voor hetzelfde bedrag bijvoorbeeld minder boodschappen kopen.

4

CASASPECIAL

VRAAG EN ANTWOORD

De meest gestelde vragen over de huurverhoging Hoe komt Casade aan mijn inkomensgegevens?

U hoeft geen inkomensgegevens aan te leveren aan Casade. Wij krijgen van de Belastingdienst alleen een bericht over de inkomenscategorie waarin u zit. Dit zijn gegevens over 2011. Wij gebruiken die inkomensverklaring uitsluitend om de huurverhoging te berekenen. Uw privacy is gewaarborgd.

Wat voor invloed heeft de huurverhoging op mijn huurtoeslag?

De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden.

De 1,5% huurverhoging boven inflatie wordt voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag. Indien u reeds huurtoeslag ontvangt, blijft u die gewoon ontvangen. De huurtoeslag wordt aangepast aan het nieuwe huurbedrag.

Wat betekent ‘huishoudinkomen’?

Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de

woonruimte. Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging geldt het verzamelinkomen dat huurders 2 kalenderjaren eerder verdienden.

Bij de huurverhoging 2013 gaat het dus om het inkomen over 2011. Dit inkomen is namelijk definitief vastgesteld.

Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon (ongeveer € 20.000) niet mee bij het huishoudinkomen. Een bijbaantje kan dus gerust!

Wordt mijn huur nu elk jaar met dit percentage verhoogd?

Dit is nog onzeker. Het kabinet komt in 2014 met een nieuw voorstel voor een systeem van huurverhoging. Voor u is belangrijk om te weten dat Casade het grootste deel van haar woningen wil blijven bestemmen voor sociale huur. Wij zijn er om te zorgen voor betaalbare woningen voor de mensen die dat nodig hebben.

HUURVERHOGING

Handige websites Casade is u graag van dienst met de

www.huurcommissie.nl/huurder

antwoorden op de meest gestelde vragen over de huurverhoging. Natuurlijk kunt u ook rechtstreeks contact met ons opnemen met uw vraag. Stuur daarvoor een e­mail

www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ huurwoning/huurverhoging/ extra­huurverhoging­hogere­inkomens

naar info@casade.nl of bel het gratis klantennummer 0800 55 222 22, optie 5.

Mijn huur is hoger dan € 681,02. Krijg ik nu ook een huurverhoging?

U krijgt wel een huurverhoging, maar deze is niet inkomensafhankelijk. De inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen voor huurders van sociale huurwoningen, omdat de overheid doorstroom wil bevorderen. U leest in de persoonlijke brief die u hebt ontvangen welke huurverhoging voor u van toepassing is.

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken?

Bepaalde groepen van gehandicapten en chronisch zieken kunnen de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen tegenhouden. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen. Bovendien hebben ze vaak speciale voorzieningen in hun woning. De minister moet nog vaststellen welke groepen gehandicapten en chronisch zieken de huurverhoging kunnen tegenhouden. Denkt u dat u tot deze groep behoort? Neem dan contact met ons op, zodat we samen goed naar uw situatie kunnen kijken.

Als mijn inkomen daalt, daalt mijn huur dan ook?

Als uw inkomen in 2012 is gedaald ten opzichte van 2011, bijvoorbeeld bij pensionering, kan de extra huurverhoging worden teruggedraaid. Dit kan door een bezwaar in te dienen tegen de huurverhoging.

Verderop in deze CasaSpecial leest u hoe dat in z’n werk gaat.

Een andere vraag?

Neem gerust contact met ons op via info@casade.nl of het gratis klantennummer 0800 55 222 22.

Tot uw dienst!

Kim weet het antwoord op uw vragen over huurverhoging Omdat we ons kunnen voorstellen dat u vragen heeft over de huurverhoging, hebben we speciaal één medewerker gekozen waarbij u rechtstreeks terecht kunt met al deze vragen. Wel zo handig!

Als u belt naar ons gratis klantennummer 0800 55 222 22 en u kiest optie 5, krijgt u woon­ adviseur Kim de Jongh aan de lijn. Zij kan u helpen met uw vragen over de huurverhoging. En dat doet ze graag!

5

6

CASASPECIAL

Bent u het niet eens met de huurverhoging?

BEZWAAR INDIENEN

Kan ik bezwaar indienen en hoe werkt dat?

Was uw inkomen in 2012 lager dan in 2011?

Bent u het niet eens met ons voorstel tot huurverhoging, dan kunt u daartegen schriftelijk bezwaar indienen. Een standaard bezwaarformulier kunt u downloaden van internet: www.huurcommissie.nl/downloads/, kijk bij het kopje huurverhoging. Uw bezwaarschrift moet uiterlijk 30 juni 2013 bij ons zijn ingediend.

U kunt ook bezwaar maken als uw huishoud­ inkomen in 2011 wel boven € 33.614 of € 43.000 lag, maar in 2012 was gezakt tot de inkomensgrens die in het huur­ verhogingsvoorstel is gebruikt. In dat geval moet u zelf aantonen dat het huishoud­ inkomen in 2012 lager was dan de inkomensgrens die in het huurverhogings­ voorstel is gebruikt (€ 33.614 of € 43.000).

U moet dan bij uw bezwaarschrift aan Casade inkomensverklaringen (IB60­formulieren) over 2012 van alle leden van het huishouden voegen. Deze formulieren kunt u opvragen bij de Belastingdienst.

Klopt uw inkomenscategorie niet?

Casade krijgt van de Belastingdienst een bericht over de inkomenscategorie waarin u zit. Dit zijn gegevens over 2011, waarop wij ons van de overheid moeten baseren.

Vindt u dat uw extra huurverhoging onterecht is, omdat uw huishoudinkomen in 2011 volgens u niet hoger was € 33.614 of € 43.000? U kunt dan bezwaar maken bij Casade. U hoeft geen inkomensgegevens over 2011 bij uw bezwaar te voegen. Wij vragen dan namelijk een nieuwe, actuele inkomensverklaring op bij de Belastingdienst.

Als uit deze nieuwe inkomensverklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2011 inderdaad lager was en daardoor in een lagere inkomenscategorie valt, kan Casade het voorstel aanpassen tot het niveau dat past bij de juiste inkomenscategorie.

Huurcommissie Komen Casade en u er niet uit over de huurverhoging, nadat u bezwaar hebt aangetekend? Dan zal Casade de Huurcommissie om een uitspraak vragen.

Als u gelijk krijgt, dan wordt uw huur niet of minder verhoogd. Casade moet in dat geval de kosten (leges) voor de Huurcommissie betalen.

Wordt Casade in het gelijk gesteld, dan moet u de huurverhoging met terugwerkende kracht betalen, net als de kosten voor de Huurcommissie. Deze kosten bedragen € 25,­.

Check Blijkt uit de nieuwere inkomensverklaring nog steeds dat uw huishoudinkomen in 2011 hoger is dan de inkomensgrens?

Dan kunt u het bezwaar intrekken en gaat de voorgestelde huurverhoging door.

Als u uw bezwaar niet wilt intrekken en Casade wil de voorgestelde huurverhoging doorzetten, dan moet Casade een uitspraak van de Huurcommissie vragen over haar voorstel. Casade stuurt dan het huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de Huurcommissie.

Wilt u weten of het huurverhogingsvoorstel van Casade binnen de wettelijke grenzen ligt? Via de online huurverhogingscheck op www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ huurwoning/huurverhoging/extra­ huurverhoging­hogere­inkomens kunt u dit controleren.

U kunt uw bezwaar per post sturen naar: Casade, Postbus 5, 5140 AA Waalwijk

HUURVERHOGING

Wat vindt onze huurderbelangenorganisatie?

Woordje van de WLS Casade vindt het belangrijk om huurders goed te betrekken bij haar beslissingen. Wij hebben het voorgenomen besluit over de inkomens­­afhankelijke huurverhoging voorgelegd aan onze huurdersbelangen­ organisatie WLS. De WLS is teleurgesteld over de gang van zaken en heeft een negatief advies uitgebracht. Dat snappen we heel goed, maar wij kunnen niet anders dan de huurverhoging doorvoeren. Toch wil Casade de WLS graag aan het woord laten in deze special over de huurverhoging.

Voorzitter Ank Fransen vertelt: ‘De huurdersbelangen­ organisatie heeft er alles aan gedaan om het tij voor de huurders te keren. Wij vinden dat de privacy van de huurder wordt geschonden, doordat de Belastingdienst indicaties van hun inkomens aan de verhuurder verstrekt. Ook levert de huurverhoging willekeur op, omdat geen rekening gehouden wordt met de samenstelling van het huishouden en de kwaliteit van de woning.’

‘Inkomensafhankelijke huurverhogingen zullen amper voor meer doorstroming zorgen, omdat er voor de zogenaamde ‘scheefwoners’ geen alternatieven zijn.

Kopen is veelal niet mogelijk en de commerciële huurmarkt biedt beslist geen reëel alternatief’, zo vindt de WLS. ‘De huurverhogingen staan op gespannen voet met de doelstelling van de corporatie om betaalbare huurwoningen te bieden aan huishoudens met een laag inkomen. Het is onrechtvaardig om huurders op te zadelen met hogere huren, terwijl de regering tegelijk de kopers blijft ontzien.’

Tot slot geeft Ank aan dat de WLS er is voor haar achterban: ‘Als huurders een bezwaarschrift willen indienen, zullen wij hen hierbij ondersteunen.’

Contactgegevens WLS E-mail: j.vdwiel@ziggo.nl Telefoon: 0416 33 50 17

7

Huurverhoging 2013 in ’t kort Huurverhoging voor woningen met een huurprijs tot en met € 681,02 De huur wordt afhankelijk van uw inkomen verhoogd met een percentage. Dit percentage komt bovenop de inflatie van 2,5%.

Lagere inkomens betalen een lagere huurverhoging. Is uw inkomen wat hoger, dan is de huurverhoging ook wat hoger.

Waarom deze huurverhoging?

• Tegengaan van ‘scheefwonen’ • Bevorderen doorstroming op de woningmarkt • Bekostigen verhuurdersheffing

Hoe komt Casade aan mijn inkomensgegevens?

Wij krijgen van de Belastingdienst alleen een bericht over de inkomenscategorie waarin u zit.

Dit zijn gegevens over 2011. Uw privacy is gewaarborgd.

Als mijn inkomen daalt, daalt mijn huur dan ook?

Als uw inkomen in 2012 is gedaald ten opzichte van 2011, bijvoorbeeld bij pensionering, kan de extra huurverhoging worden teruggedraaid. Dit kan door een bezwaar in te dienen tegen de huurverhoging.

inflatie

Geen inkomensafhankelijke huurverhoging voor bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken Bepaalde groepen van gehandicapten en chronisch zieken kunnen de inkomensafhankelijke huurverhoging tegenhouden. Dit kan door een bezwaar in te dienen tegen de huurverhoging.

Kan ik bezwaar indienen en hoe werkt dat?

Bent u het niet eens met ons voorstel tot huuraanpassing, dan kunt u daartegen bezwaar indienen. Een standaard bezwaarformulier kunt u downloaden van internet: www.huurcommissie.nl/ downloads/, kijk bij het kopje huurverhoging. Uw bezwaarschrift moet uiterlijk 30 juni 2013 bij ons zijn ingediend.

inkomensafhankelijke huurverhoging

Huishoudinkomen

Huurverhoging

tot € 33.614

2,5%

1,5%

4%

tussen € 33.614 en € 43.000

2,5%

2%

4,5%

boven € 43.000

2,5%

Contact en vragen Natuurlijk kunt u altijd contact met ons opnemen als u meer wilt weten.

E-mail info@casade.nl Gratis klantennummer 0800 55 222 22, optie 5

Niets uit dit blad mag zonder toe­ stemming van Casade vermenigvuldigd en/of verspreid worden. Aan de artikelen in deze uitgave kunnen geen rechten ontleend worden.

4%

Dit magazine is gedrukt op FSC® papier

6,5%

Woonpunt Kaatsheuvel Jan de Rooijstraat 43 Woonpunt Waalwijk BaLaDe 10