السوق العقارى و أسس التقييم

‫السوق العقارى و أسس‬ ‫التقييم‬ ‫الستاذ الدكتور ‪ /‬احمد رجائي أنيس‬

‫أستاذ المنشآت الخرسانية بكلية‬ ‫الهندسة جامعة القاهرة‬ ‫و مدير مركز التقييم العقارى و‬ ‫تكنولوجيا البناء‬

‫السو ق العقارى و أسس التقييم‬ ‫أ ‪ .‬د أحمد رجائي أنيس‬

‫) ‪(1‬‬

‫خواص السوق العقارى ‪-:‬‬ ‫هو سوق يتميز بالخواص التالية ‪-:‬‬ ‫• المنتجات قابلة للتبادل ‪.‬‬ ‫• يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج ‪.‬‬ ‫• تدخل قليل جداً من الحكومة ‪.‬‬ ‫• سهولة توفير المنتج و سهولة نقله ‪.‬‬ ‫السوق المثالي ‪-:‬‬ ‫هو سوق كفء فى أعلى درجات الكفاءة‬ ‫السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي ‪-:‬‬ ‫• المنتج مميز و ل يمكن تبادله ) كل عقار له مميزات خاصة ( ‪.‬‬ ‫• عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق‬ ‫و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات ‪.‬‬ ‫• فى كثير من اليحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لتزان لتخلق " سوق‬ ‫بائعين " أو " سوق مشترين " ‪.‬‬ ‫• السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ) يحتى فى أغنى الدول‬ ‫الديمقراطية – قوانين تحديد اليجارات فى كندا و الوليات المتحدة ( ‪.‬‬ ‫• العقارات ل يمكن نقلها ‪.‬‬ ‫• للسباب السابقة فأسعار العقارات غالبا ً متقلبة جداً ‪.‬‬ ‫خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه ‪-:‬‬

‫‪(1‬‬

‫عدم قابلية نقل العقارات ‪:‬‬ ‫نظرا لن العقارات غير قابلة للنقل فان العقارات كسلعة تختلف اختلفا أساسيا عن السلع‬

‫الخرى القابلة للنقل و التى يؤثر مكان بيعها على أسعار النقل فقط أما فى يحالة العقارات فلنها‬ ‫غير قابلة للنقل فان اكبر و أهم عامل مؤثر على سعر العقارات هو الموقع أول و الموقع ثانيا‬ ‫و الموقع ثالثا لن الرض ل يمكن توفيرها يحسب العرض الكبير و ل يمكن نقلها من يحيث الطلب‬ ‫ضعيف كما ان الرض ل يمكن تخزينها إلى يحين يراد استعمالها ‪ .‬و بائع العقار يمكنه عن طريق‬ ‫العلن إظهار خواص السلعة و لكن الشئ الويحيد الذى ل يمكن له عملة هو نقل السلعة ‪.‬‬ ‫‪(2‬‬ ‫‪.‬‬

‫توافر المعلومات ‪-:‬‬ ‫يجب على المقيم البحث عن الكثير من المعلومات لخاصة بالقتصاد و المناخ السياسي‬

‫و الجتماعي و يحالة البيئة ل ي منطقة و التعداد و متوسط الدخل لسكان المنطقة ليمكن له عمل‬ ‫تحليل مناسب لسعر أى عقار بالمنطقة ‪.‬‬ ‫‪(3‬‬

‫تحليل السوق ‪-:‬‬ ‫تحليل السوق يجب ان يشمل البيانات السكانية ) التعداد ‪ ,‬توزيع العمار ‪ ,‬نوعية السكان ‪,‬‬

‫متوسط الدخل ‪ ,‬التعليم ‪ ,‬الزواج ( ‪.‬‬ ‫و يمكن تحسين تحليل السوق بتقسيمه إلى أجزاء ذات خواص محددة مثل ‪-:‬‬ ‫‪-‬‬

‫رغبات السكان فى نوعية العقار ) سكن متوسط ‪ ,‬سكن فاخر ‪ , .....‬أنشطة‬ ‫مهنية ‪ ,‬أنشطة ترفيهية ‪ ,‬خدمات تعليمية (‬

‫و عن طريق معرفة بيانات عن السكان ‪ Demography‬يمكن تقدير الطلب المحتمل على‬ ‫العقارات و مستوى العقارات المطلوبة و نوعية و يحجم الخدمات المطلوبة ل ي منطقة ‪.‬‬ ‫و تعتبر دراسة " الطاقة الستيعابية " ‪ " Absorbing Capacity‬ل ي منطقة ايحد‬ ‫الدراسات الهامة لتحليل السوق فهي دراسة عدد الويحدات السكنية و الغير سكنية التى يمكن‬ ‫شغلها فى فترة زمنية محددة فى منطقة وايحدة ‪ ..‬و المعروض الموجود ل ي منطقة يجب وضعة‬ ‫فى عين العتبار فى ضوء لطلب المتاح و فى ضوء نسبة الشغال و الفراغات المتوقعة مستقبل‬ ‫باختصار هل هناك يحادة لبناء جديد أول ؟ !‬ ‫فى الوليات المتحدة فى الثمانينات يحدثت ظاهرة ‪-:‬‬

‫“ ‪“ Over Building‬‬ ‫و نتج عنها منشات لم يتم شغلها يحتى التسعينات مثل ما شابه المدن الجديدة يحيث تم‬ ‫بناء اكبر من الطلب الذى يتحمله السوق نتيجععة ضعععف الدراسععات السععكانية الععتى تحععدد العععرض‬ ‫و الطلب ‪.‬‬ ‫" الطاقة الستيعابية " ل ي منطقة يجب أن تكون جزء من دراسة الجدوى للتحقق من‬ ‫ايحتمال نجاح أى مشروع جديد ‪.‬‬ ‫دراسة الجدوى ل ي مشروع جديد يجب ان تهتم بكل الظععروف المسععتقبلية و التععدخلت‬ ‫الحكومية المعؤثرة علعى المشعروع مثعل شعق الطعرق أو سعن قعوانين جديعدة تعؤثر علعى الملكيعة‬ ‫العقارية أو إيجارات العقارات ‪ ....‬الخ ‪.‬‬ ‫‪(4‬‬

‫تكلفة التمويل ‪-:‬‬ ‫تكلفة التمويل هو الفائدة المدفوعة على القرض العقارى على هيئة فوائد أو ما شابه كلما‬

‫ارتفع تكلفة التمويل قل الطلب و العكس صحيح تكلفععة التمويععل أيحيانععا تعتمععد علععى تععوفير النقععود‬ ‫و اتزان العملة أمام العملت الجنبية و يحجم الطلب على النقععود ‪ Money Sapply‬و بالتععالى‬ ‫المناخ القتصاد ي العام ‪ .‬و هى عوامل تخرج عن نطاق السوق العقارى و لكنها تععؤثر فيععه تععأثير‬ ‫اساسى ‪.‬‬ ‫مصادر رأس المال و أنواع القروض ‪-:‬‬ ‫تمويل قصير الجل ‪ :‬لمشاريع النشاء ‪Construction Loan‬‬ ‫‪Mortgage‬‬

‫تمويل طويل الجل ‪:‬‬ ‫أنواع التمويل ‪-:‬‬ ‫‪-‬‬

‫إقراض ‪Debt investors‬‬

‫‪-‬‬

‫مشاركة‬

‫‪Equity investors‬‬

‫ا لتمويل العقارى هو مديونية على مالك العقار للممول لقاء تكلفة تمويل و ضمان لسداد هععذه‬ ‫المديونية و لذلك فتغير سعر العقار يكون لصالح أو ضد صايحب العقار فقط ‪.‬‬ ‫العناصر التى تخلق قيمة السلع ‪-:‬‬ ‫هناك أربعة عناصر تخلق قيمة ل ي سلعة و هى ‪-:‬‬ ‫* الطلب على السلعة ‪:‬‬

‫‪Demand‬‬

‫يعبر عنه وجود مشترين للسلعة ‪.‬‬ ‫* استخدام السلعة ‪Utility :‬‬ ‫هو ان يوجد فائدة فى استخدام السلعة ‪.‬‬ ‫* ندرة السلعة ‪Scarcity :‬‬ ‫تحدث يحين ل يكون هناك عرض كافى متوفر ‪.‬‬ ‫* قابلية نقل ملكية السلعة من شخص لخر ‪Transferability .‬‬ ‫يحين تتوفر جميع العناصر السابقة يصبح للسلعة قيمة يمكن تقييمهععا و يحسععابها و كميععة‬ ‫النقود الواجب دفعها لنقل ملكية السلعة هى ثمن السلعة ‪.‬‬ ‫فى كثير من اليحيان توجد قواعد و قوانين للمنظمات الحكومية و المالية تتطلب قيمة العقار‬ ‫خلف تلك التى يستخدمها المشترين لنقل الملكية و هى أنواع متعددة مععن القيمععة تخععدم الهععداف‬ ‫التى تستخدم من اجلها مثل ‪-:‬‬ ‫‪Assessd value , Mortgage loan value , Capitalized value , Book value ,‬‬ ‫‪Value in use , Cash value , Improved value , Insurable value ,‬‬ ‫‪Appraised value , Exchange value , Liquidation value , Investment‬‬ ‫‪value , Rental value , Salvage value , Depreciated value , Replacement‬‬ ‫‪value , Leased fee value , Leasehold value, Going – Concern value .‬‬ ‫كل تعريف سابق يستخدم خاص فمثلً ‪-:‬‬ ‫عند القتراض بغرض الشراء يكون البحث عن‬ ‫‪Market value‬‬ ‫أو ‪Depreciated cost value‬‬ ‫‪Rental value‬‬

‫أو‬ ‫يحسب طريقة التقييم المستخدم ‪.‬‬ ‫أما فى يحالة الضرائب العقارية فيكون الحساب‬ ‫عن طريق‬ ‫أو العوايد‪.‬‬

‫‪Assessed value‬‬

‫تعريف سعر السوق ؟ ‪Market Price‬‬ ‫القيمة التقديرية الكثر ايحتمال التى يمكن ان يغلها العقار فى سوق مفتوح و منافس معرض‬ ‫لشكل ظروف السوق العادل و بحيث يتصععرف كععل مععن البععائع و المشععترى بمهععارة و علععم بحالععة‬ ‫السوق و بفرض ان السعر غير متأثر بشروط تمويل غي عادية ‪.‬‬ ‫و التعريف يبنى على ‪-:‬‬ ‫) ‪ ( 1‬البائع و المشترى متحمسين لتمام الصفقة ‪.‬‬ ‫) ‪ ( 2‬كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي ‪.‬‬ ‫) ‪ ( 3‬تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق ‪.‬‬ ‫) ‪ ( 4‬الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية ‪.‬‬ ‫) ‪ ( 5‬الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أيحد أطراف الصفقة ‪.‬‬

‫ثمن البيع ‪-:‬‬ ‫الثمن الذى يتم به البيع الفعلي و هذا يمكن ان تختلف عن سعر السوق ) صعوداً و هبوطا ً (‬ ‫و ي ؤثر على هذا السعر رغبة البائع أو المشترى فى إتمام الصفقة فى فترة زمنية معينة قععد تععؤثر‬ ‫على قدرة أيهما فى التفاوض من نايحية أخرى قد يوافق البائع على بيع سريع باعتبار الوقت هععو‬ ‫مال ) بيع سريع مع خسارة بعض المال ‪.‬‬

‫التكلفة ‪-:‬‬ ‫الثمن المدفوع للحصول على سلعة هو تكلفتها للمشترى ثمن التكلفة إلى المشترى معين قد‬ ‫ل يكون مثيل لثمن التكلفة لشخص أخر ) اختلف ثمن الشراء باختلف الشخاص ‪.‬‬ ‫ثمن تكلفة العقار هو ثمن شراء الرض و البناء عليها و ليس بالضرورة ثمن بيعها ‪.‬‬

‫القيمة الستثمارية ‪-:‬‬ ‫هي قيمة العقار لشخص معين بالنظر إلى يحععالته الماليععة و التععدفقات لنقديععة لععديه الوضععع‬ ‫الضريبي أيحيانا لبعض المستثمرين يقتضى شراء استثمارات قد تكون خاسرة ماليععا علععى المععدى‬ ‫القصير و بالتالى ل قيمة لها لمستثمر أخر الخسارة العقارية أيحيانععا تسععتخدم لمكسععب اسععتثمار ي‬ ‫بعيد المدى ‪.‬‬

‫العوامل المؤثرة على قيمة العقارات ‪-:‬‬

‫عوامل طبيعية و بيئية ‪-:‬‬

‫)‪(1‬‬

‫مثل المناخ ‪ ,‬مكان العقار من يحيث توجد إخطار طبيعية و يوجد تخصص بالخارج يهتم بتقديم‬ ‫تأثير البيئة على العقارات ‪.‬‬ ‫عوامل اقتصادية ‪-:‬‬

‫)‪(2‬‬

‫أسعار العقارات مرتبطة بدورة القتصاد الرأسمالي يدور فى موجات مععن الرتفععاع‬ ‫و النخفععاض بععدأت بحععوالي سععنه بعععد الحععرب العالميععة الولععى ووصععلت إلععى يحععوالي مععن‬ ‫‪ 5 : 3‬سنوات فى التسعينات سعر العقارات مرتبط القتصاد صعوداً أو هبوطا ً ‪.‬‬ ‫القوانين الحكومية ‪-:‬‬

‫)‪(3‬‬

‫القوانين المتعلقة بالبناء و الهدم و اليجارات و تخصيص المناطق لها علقة مباشرة بأسعار‬ ‫العقارات ‪.‬‬ ‫الظروف الجتماعية ‪-:‬‬

‫)‪(4‬‬

‫مثل متوسط الدخل الذوق العام الظروف الديموجرافية ) سن الفراد ( الوعي البيئي ‪.‬‬

‫أسس تحديد القيمة ‪Value Principles‬‬ ‫من أين تأتى القيمة ؟ و ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟‬ ‫التوقع ‪Anticipation -:‬‬

‫)‪(1‬‬

‫ثمن العقار يتأثر يحتما بتوقع السعار مستقبل ‪.‬‬ ‫توقع السعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثل ‪-:‬‬ ‫‪-‬‬

‫الويحععدات السععكنية مرتبطععة بتععوافر الخععدمات و المسععتوى الجتمععاعي للمنطقععة‬ ‫) المناطق لسيايحية بالمدن الجديدة مثال ( ‪.‬‬

‫‪-‬‬

‫لعقارات التجارية تعتمد فى سعرها علعى توقععع السعوق لقعدرة العقعار علعى تحقيععق‬ ‫دخل لصايحبة ‪.‬‬

‫‪-‬‬

‫العقارات بصفة عامععة يرتفععع سعععرها علععى المععدى الطويععل و لععذا يشععتريها النععاس‬ ‫كمخزن للقيمعة المسعتقبلية ‪ .‬و توقعع ارتفعاع السععر سعبه تنعاقص المععروض معن‬ ‫الراضى فى منطقة معينة ) معروض ثابت لطلب متزايد ( ‪.‬‬

‫توقع استخدامات المباني يحدث في الراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أيحيان كثيرة‬ ‫و هو ما يجعل الستثمار العقارى عالي المخاطر أيحياناً ‪.‬‬ ‫و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من اليحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سعواء لتعدر دخعل‬ ‫أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة المستقبلية ‪.‬‬ ‫التزان ‪Balance :‬‬

‫)‪(2‬‬

‫العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها ك أى سلعة ) كلما‬ ‫زاد لطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ( العناصر الربعة للنتاج الععتى تحععدد لسعععر تنطبععق هنععا‬ ‫و هععى ) الرض ‪ ,‬العمالععة ‪ ,‬رأس المععال ‪ ,‬لدارة ( الرض يجععب أن تكععزن فععى أفضععل اسععتخدام‬ ‫) أراضى لمهندسين و هدم لعمارات القصيرة ( إذا اتزنععت العناصععر الخععرى و المقصععود التععزان‬ ‫هو خليط عوامل العمالعة ‪ ,‬رأس المعال و الدارة العذى ينتعج عنعه أن يكعون اسعتخدام الرض فعى‬ ‫أفضل يحالة لها ‪.‬‬ ‫التغير ‪Change :‬‬

‫)‪(3‬‬

‫السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامععل الطبيعيععة و العمععر و لععذا‬ ‫فالسوق العقارى ل يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على خبير التقييم التعععرف و التوقععع‬ ‫لتأثير لتغيير على يحالة السوق ‪.‬‬ ‫المنافسة ‪Competition‬‬

‫)‪(4‬‬

‫مبدأ المنافسة مبنى على أنه يحين يزيد الطلب علعى السعلعة يرتفععع سعععرها و تختلععق ربععح‬ ‫لصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلععة ممععا قععد يععؤدى لنخفععاض سعععر السععلعة و نقععص‬ ‫الربح إل إذا ازداد الطلب ‪.‬‬ ‫قيمة أى عقار تتأثر بالمعروض يحوله من عقارات مماثلة العقارات التجارية اكثر تأثيراً بمبدأ‬ ‫المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذاب تجار آخريععن للمنطقععة ممععا يخلععق سععوق عععام ) يحععي‬ ‫الصاغة مث ً‬ ‫ل ( أو قد ينتج عنه قله الربح إذا لم يزيد الطلب العام مما قععد ينتععج عنععه إفلس بعععض‬ ‫التجار ‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬

‫التوافق ‪Conformity‬‬

‫توافق العقار مع المنطقة اقرب إلى تحقيق سعر اكبر عقار فى يحالة جيدة وسط منطقة قديمة‬ ‫غير معتنى بها غالباً ل يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة معتنى بها ) مثال فيل فععى بععولق أو فيل‬ ‫فى الزمالك ( فيل ضخمة فى أبوتلت أو نفس الفيل فى مارينا ‪ ) .‬توب المنطقة ( ‪.‬‬ ‫المساهمة ‪Contribution :‬‬

‫)‪(6‬‬

‫أى إضافة لثمن العقار ) بالبناء ( تساوى فقط مقدار مساهمتها إلى ثمن العقار ) مسععاهمة‬ ‫لضافة ليست بالضرورة تكلفة الضافة و إنما مقدار تأثيرها على السعر ( ‪.‬‬

‫مث ــــــــــــــ ال ‪-:‬‬ ‫إضافة يحمام ثاني لشاليه السايحل الشمالي ثمن الحمام يحوالي من ‪ 3000‬إلى ‪ 8000‬جنيععة‬ ‫الضافة قد تكون فى يحدود ‪ 20000‬جنية ‪ .‬مث ً‬ ‫ل ديكععورات باهظععة الثمععن قععد ل ترفععع ثمععن العقععار‬ ‫بمقدار تكلفة هذه الديكورات ‪.‬‬ ‫العوامل الخارجة ‪Externalities :‬‬

‫)‪(7‬‬

‫لعوامل الخارجية قد يكون لها تأثير سلبي أو ايجابي على قيمة العقار ‪.‬‬ ‫عوامل النتاج الربعة ‪Factors of Production :‬‬

‫)‪(8‬‬

‫نظرية التوزيع هى التى بنيت عليها قيمة السلعة و هى ان قيمة السلعة تنبع‬ ‫من العوامل الربعة ‪-:‬‬

‫‪-1‬‬

‫الرض ‪Land‬‬

‫‪-2‬‬

‫العمالة ‪Labor‬‬

‫‪-3‬‬

‫رأس المال ‪Capital‬‬

‫‪-4‬‬

‫الدارة ‪Management‬‬

‫العائد على العناصر هو ‪-:‬‬

‫)‪(9‬‬

‫‪.1‬‬

‫عائد رأس المال ‪:‬‬

‫الفائدة ‪.‬‬

‫‪.2‬‬

‫عائد استعمال العمالة ‪:‬‬

‫المرتبات‬

‫‪.3‬‬

‫عائد الرض ‪:‬‬

‫اليجار ‪.‬‬

‫‪.4‬‬

‫عائد الدارة ‪:‬‬

‫الرباح ‪.‬‬

‫النمو ‪ ,‬التزان ‪ ,‬النحدار ‪ ,‬إعادة التأهيل ‪-:‬‬ ‫‪Growth , Equilibrium , Decline, & Revitalization :‬‬

‫العقارات ستمر بالمرايحل التالية ‪-:‬‬ ‫‪.1‬‬

‫مريحلة النمو و التحسين و هى مريحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما ‪.‬‬

‫‪.2‬‬

‫مريحلة التزان يحين تمر العقارات تحت تغير بسيط ‪.‬‬

‫‪.3‬‬

‫انحدار ‪ :‬يحين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم ‪.‬‬

‫‪.4‬‬

‫النتعاش ) إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ( ‪:‬‬

‫تحدث هذه المريحلة إذا تزايد الطلب فجأة على عقار قديم ‪.‬‬ ‫هذه المرايحل تنطبق على عقار أو منطقة عقارية بأكملها ‪.‬‬ ‫)‪ (10‬أعلى و أفضل استخدام ‪-:‬‬ ‫يعتبر أهم عامل فى تقييم الراضى هو " معامل أعلى و أفضل استخدام " ‪:‬‬ ‫" ‪ " Highest & best use‬و هو الستخدام القانوني المسموح به الكثر ايحتمالً للحععدوث‬ ‫أى الستخدام الذى سينتج عنه أعلى دخل ‪.‬‬ ‫هذا الستخدام ينشععأ مععن تحليععل الموقععع و طبيعععة المنطقععة و نوعيععة البنععاء المسععموح بهععا علععى‬ ‫الرض ‪.‬‬ ‫دراسة " أعلى و أفضل استخدام " تتم كجزء من دراسة الجدوى ‪.‬‬ ‫و يجب ان تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل ‪-:‬‬ ‫• هدم العقار و بيع الموقع الخالي‪.‬‬ ‫• هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف ‪.‬‬ ‫• إعادة تأهيل المبنى الحالي للستخدام لغرض ) تحويل مبنى سكنى لدارى أو تجارى ( ‪.‬‬ ‫الختبارات الربعة لتحديد " الستخدام العلى و الفضل " ‪-:‬‬ ‫لتحديد الستخدام العلى و الفضل يجب ان يتوافر فيه العتبارات التالية ‪-:‬‬ ‫• ممكن فعليا ً ‪Physically Possible‬‬ ‫• مسموح قانونا ً ‪Legally Permitted‬‬ ‫• له جدوى اقتصادية ‪Economically Feasible‬‬ ‫• يعطى أعلى كفاءة ‪Maximally Productive‬‬ ‫)‪ (11‬قانون زيادة العائد أو انخفاض العائد ‪-:‬‬ ‫ليس كل التحسينات تعطى عائد يفوق تنفيذها ‪.‬‬

‫التحسينات بالبناء عادة تصل إلى مريحلة ان الضافة قد ل تخلععق قيمععة تعععادل الضععافة و هععى‬ ‫يحالة قانون انخفاض العائد ‪.‬‬ ‫و فى يحالة الضافة التى تخلق عائد يفوقها يقال انه قانون زيادة العائد ‪.‬‬ ‫)‪ (12‬الفرصة البديلة ‪Opportunity Cost‬‬ ‫عند تقييم العقارات التجارية يجب دراسة الفرص البديلة للستخدامات المختلفة المقيععم يجععب‬ ‫عليه اختيار بدائل لسعععر الخصععم ‪ Discount rate‬للوصععول إلععى القيمععة النهائيععة لععرأس مععال‬ ‫التدفقات النقدية ‪.‬‬ ‫)‪ (13‬مبدأ التعويض ‪Substitution‬‬ ‫و يستخدم لتقييم البدائل لعقار ما بالمقارنة بالعقارات الخععرى و يحعذف و إضعافة فعارق قيمعة‬ ‫الجزاء الغير متماثلة ‪.‬‬ ‫)‪ (14‬العرض و الطلب ‪Supply & Demand‬‬ ‫أشهر مبدأ اقتصاد ي لتحديد سعر سلعة و يقوم على ارتفاع السعر بنقععص العععرض و ازديععاد‬ ‫الطلب و العكس صحيح و ان السعر الفعلي للسلعة مبنى على اتزان العاملين ‪.‬‬ ‫‪D‬‬

‫‪S,d‬‬

‫‪S‬‬

‫النتاجية الفائضة ‪-:‬‬ ‫الفارق بين الدخل و المصروفات‬ ‫= الدخل – ) رأس المال ‪ +‬الرض ‪ +‬الدارة ‪ +‬العمالة (‬ ‫و هى تعرف فى القتصاد بإيجار الرض ) العائد ( أو ‪Land rent‬‬

‫طرق التقييم التقليدية ‪-:‬‬ ‫و هذه تنقسم إلى ثلث طرق رئيسية و هى ‪-:‬‬

‫‪P‬‬

‫‪ -1‬طريقة حساب التكلفة ‪-:‬‬ ‫و تعتمد على الحساب التي ‪-:‬‬ ‫‪ -1‬يحساب قيمة الرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل اسععتخدام " وفق عا ً لشععروط اسععتخدام‬ ‫التحليل الوارد سابقا ً ‪.‬‬ ‫‪ -2‬يحسععاب المنشععات بطريقععة التكععاليف سععواء بالحصععر – خاصععة للعمععال الغيععر مكتملععة –‬ ‫أو طريقة المعامل النقعد ي للنشععاءات ) ‪ ( Construction Index‬أو بطريقععة يحسعاب‬ ‫سعر ويحدة البناء – و الععتى تعتمععد علععى نوعيععة البنععاء و مسععتوى التشععطيبات و اجمععالى‬ ‫مسطح المنشأ ‪.‬‬ ‫‪ -3‬يحساب معامل إهلك للمنشأ و الذى يعتمد علععى العمععر الفععال للمنشععأ و ليععس فقعط العمععر‬ ‫القتصاد ي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلكات طبيعية تنتععج مععن السععتخدام‬ ‫المعتععاد ) ‪ – ( Physical Deterioration‬و هععذه يمكععن علجهععا بتكلفععة مقبولععة‬ ‫و اهلكععات فععى لداء الععتى قععد تنتععج مععن تغيععر ايحتياجععات المجتمععع ) ‪Functional‬‬ ‫‪ ( Obsolescence‬و هععى أيضععا قابلععة للعلج و لكعن بتكلفععة أعلععى أو اهلكععات نتيجععة‬ ‫عوامععل خارجيععة ) ‪ ( External Obsolescence‬مثععل تغيععر اسععتخدام المنطقععة –‬ ‫للسوأ مث ً‬ ‫ل – و هذه غالبا ل يمكن علجها ‪ .‬و بإدخععال معععاملت هععذه الهلكععات الثلثععة‬ ‫يمكن يحساب قيمة المنشأ الحالية ‪.‬‬

‫‪ -2‬طريقة البيوع السابقة ‪-:‬‬ ‫تعتمد هذه الطريقة أساساً على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات مماثلة للعقار ‪.‬‬ ‫موضع التقييم ) عقارات مقارنه ( و يحيث انه معن المسعتحيل إيجعاد عقعارين متمعاثلين تمامعا ً‬ ‫فيجب عمل التعديلت المناسبة على أسعار العقارات المقارنة بخصم قيمة البنود التى تمثععل ميععزة‬ ‫للعقار المقارن و إضافة قيمة البنود الععتى تمثعل ميعزة لعقعار التقييعم و ذلعك لحسعاب قيمعة العقعار‬ ‫موضوع التقييم ‪.‬‬

‫‪ -3‬طريقة حساب رأس مال الدخل ‪-:‬‬ ‫و هذه طريقة تنجح غالب اً فى تقييم العقععارات التجاريععة و تعتمععد علععى يحسععاب القيمععة الحاليععة‬ ‫لرأس مال صافى التدفقات النقدية التى يغلها العقار خلل عمرة القتصععاد ي ‪ .‬و تقتضععى الطريقععة‬

‫اللمام بإيرادات و مصروفات و اهلكات العقار و معدل سعر الخصم المقبول على هذا النععوع مععن‬ ‫الستثمارات للوصول إلى رأس مال التدفقات النقدية خلل عمر العقار ‪.‬‬ ‫و المعتاد إل تتفق هذه النتائج و على خبير التقييم المفاضلة بينها للوصععول إلععى أفضععل قيمععة‬ ‫تعبر عن يحالة العقار ‪.‬‬

‫الخلصـــــــــــــة ‪-:‬‬ ‫المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا ‪ ,‬و متى ‪ ,‬و كيف تتحكم بعض العوامععل فعى‬ ‫تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى يحول قيمة العقار ‪.‬‬

‫أسس عملية التقييم‬ ‫خطوات عملية التقييم ‪-:‬‬ ‫شكل رقم )‪ (1‬يوضح الخطوات اللزمة لجراء عملية منظمة لتقييم عقععار و يمكععن تلخيصععها فععى‬ ‫التالي ‪-:‬‬

‫‪ (1‬تحديد موضوع التقييم ‪-:‬‬ ‫و تشمل تحديد ‪-:‬‬ ‫‪-1‬‬

‫الموقع ‪ ,‬المباني الموجودة ‪.‬‬

‫‪-2‬‬

‫تحديد نوع ملكية العقار المقيم ‪.‬‬

‫‪-3‬‬

‫تحديد القيمة المطلوب تقييمها ) تختلف باختلف القيمة المطلوب تحديدها ( ‪.‬‬

‫‪-4‬‬

‫تحديد الغرض من التقييم – و هذه تتم بالتفاق بين طالب التقييم و الخبير ‪.‬‬

‫‪-5‬‬

‫تحديد تاريخ التقييم ‪.‬‬

‫‪-6‬‬

‫تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم ‪ :‬هذه المحععددات لحمايععة المقيععم و إطلع‬ ‫طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم ‪.‬‬

‫من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة النسب لعمل التقييم و فى كثير مععن اليحيععان تكععون‬ ‫الطريقة الصالحة وايحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات ‪.‬‬

‫‪ (2‬تحديد المعلومات المطلوبة و مكان الحصول عليها ‪-:‬‬ ‫متى تم تحديد نععوع التقييععم يتععم تحديععد نوعيععة المعلومععات المطلوبععة و المناسععبة لكععل طريقععة‬ ‫و يجب ان يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعلومات و مصادرها ‪.‬‬

‫‪ (3‬ج( جمع و تسجيل و التحقق من المعلومات ‪-:‬‬ ‫يمكن تقسيم المعلومات إلى ‪-:‬‬ ‫ج‪ ( 1-‬معلومات عامة ‪-:‬‬ ‫البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة المجاورة ‪.‬‬ ‫ج‪ ( 2-‬معلومات خاصة بالعقار ‪-:‬‬ ‫الموقع – البناء ‪.‬‬ ‫ج‪ ( 3-‬معلومات خاصة بطريقة التقييم ‪-:‬‬ ‫‪-‬‬

‫طريقة التكلفة ‪.‬‬

‫‪-‬‬

‫طريقة البيع السابق ‪.‬‬

‫‪-‬‬

‫طريقة رأسمال الدخل و المصروفات ‪.‬‬

‫د ( تحديد أقصى و أفضل استخدام للعقار ‪-:‬‬ ‫لتحديد قوى السوق الضاغطة لستغلل العقار لقصى و أفضععل اسععتخدام ) أعلععى ربحيععة فععى‬ ‫استخدام العقار ( ‪ .‬هذا التحليل يقتضى مراعععاة الموقععع ‪ ,‬إبعععاد قطعععة الرض ‪ ,‬نوعيععة و مسععطح‬ ‫البناء ‪ ,‬جميع الخواص الطبيعية الخرى و مدى مواءمة هذه الخواص لمقتضيات السععوق بمعنععى‬ ‫هل يخدم أفضل و أيحسن استخدام متطلبات السوق و التى توضحها مؤشرات السوق مثل العرض‬ ‫و الطلب ؟‬

‫هـ ( تقدير قيمة الرض ‪-:‬‬ ‫يتم فى هذه المريحلة مقارنة الخواص الطبيعية و الخععدمات المجععاورة للموقععع ) غيععر شععاملة‬ ‫البناء ( بمثيلتها بالمواقع القريبة التى لها أفضل و أيحسن استخدام مماثل ‪ .‬بنععاءاً علعى معا سععبق‬ ‫يتم تعديل سعر الرض لتعكس الختلفات الجوهرية بين موقع التقييم و المواقع المقارنة ‪ .‬و من‬ ‫هذه المقارنة و بالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الرض ‪.‬‬

‫) تقييم الموقع ( ) ‪( Site valuation‬‬

‫و ( تقدير قيمة المبنى ) التحسينات ( بأحد الطرق الثلثة‬ ‫المعروفة ‪-:‬‬ ‫‪-‬‬

‫طريقة التكلفة ‪.‬‬

‫‪-‬‬

‫طريقة المقارنة بالبيوع السابقة ‪.‬‬

‫‪-‬‬

‫طريقة يحساب القيمة الرأسمالية للدخل ‪.‬‬

‫ز ( التوفيق بين النتائج السابقة ‪-:‬‬ ‫عادة الطرق السابقة ل تنتج قيمة وايحدة للعقار ‪.‬‬ ‫المقيم ل يجب أبدا أن يأخذ القيمة المتوسطة و إنما يجب إعطاء الوزن الكبر للطريقععة الععتى‬ ‫تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق الخرى و التى تعكس بأكبر دقة قمة العقار ‪.‬‬

‫ح ( إعداد التقرير النهائى للتقييم‬ ‫هذا التقرير يجب ان يحوى المحددات التى وضع فى إطارها التقرير ) و هى قائمة بالشععروط‬ ‫المحددة لصليحية التقرير و محددة لدور المقيم و الظروف العامة التى وضع تحتها التقرير ( ‪.‬‬ ‫و ذلك لحماية المقيععم أول و لتوضعيح ملبسعات التقريعر للقعارئ ثانيععا ‪ .‬كمعا يحععوى التقريعر‬ ‫شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التى اتبعها لعداد التقريععر و ذلععك لصععالح طععالب التقريععر‬ ‫و ليحكام توافق تقارير التقييم المختلفة و للحكم على التقرير بطريقة مويحدة‬

‫شكل ) ‪ ( 1‬خطوات عملية التقييم‬ ‫‪ -1‬تحديد المشكلة‬ ‫‪ -2‬اختيار البيانات المطلوبة و تحديد مصادرها‬ ‫بيانات عامة عن المنطقة‬ ‫بيانات الموقع – بيانات عن المبنى – بيانات عن تكاليف و يحركة البيع‬ ‫بيانات الدخل و المصروفات‬

‫‪ -3‬تجميع – تسجيل – التحقق من البيانات الضرورية‬ ‫البيانات العامة‬

‫البيانات التخصصية‬

‫البيانات لكل طريقة تقييم‬

‫الدولة‬

‫موقع العقار‬

‫بيانات البيع‬

‫المنطقة‬

‫التحسينات‬

‫بيانات التكلفة‬

‫المدينة‬

‫النشاءات‬

‫الدخل و بيانات المصاريف‬

‫الحى‬ ‫‪ -4‬تحديد أعلى و أفصل استخدام للموقع‬ ‫‪ -5‬تقدير قيمة الرض‬ ‫‪ -6‬تقدير القيمة عن طريق التقييم الثلثة‬ ‫أ – يحساب التكلفة ‪.‬‬ ‫ب – مقارنة البيع السابق‬ ‫ج – يحساب رأسمال الدخل‬ ‫‪ -7‬التوفيق بين القيم المقدرة لعطاء التقدير النهائى‬ ‫‪ -8‬إعداد التقرير و تدوين القيمة التقديرية النهائية‬