Юридическая компания ЮСТИКОН
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Руководство по получению разрешительных документов на завершенное строительство
2013
г. Киев, ул. Старовокзальная,18
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
Эта книга для Вас? Не совсем уверены, что эта книга является правильной для Вас? Смотрите описание ниже, чтобы определить, соответствует ли Ваш интерес содержанию, что Вы собираетесь читать.
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Эта книга!
Руководство по получению разрешительных документов на завершенное строительство.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПАСПОРТ И УВЕДОМЛЕНИЕ Руководство по получению разрешительных документов на строительство частного дома.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ Руководство по получению разрешительных документов на строительство объектов жилого фонда от 300 м2 площадью и на строительство нежилого фонда (новое строительство и реконструкция, реконструкция существующих объектов).
РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО КРУПНЫХ ОБЪЕКТОВ Руководство по получению разрешительных документов на строительство крупных объектов.
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
МЫ ПРЕДОСТАВЛЯЕМ УСЛУГИ
НЕДВИЖИМОСТЬ
СТРОИТЕЛЬСТВО
Оформление права собственности на Разработка и анализ договоров в объекты недвижимости
Согласование и утверждение проектной документации
Разработка и анализ договоров,
Оформление строительного
связанных с недвижимостью
Вынос в натуре границ земельного участка
Разграничение земельного участка
паспорта
Правовая экспертиза сделок
Получение градостроительных
относительно объектов недвижимости
условий и ограничений
Оформление выдержки из реестра
Изменение функционального
прав на недвижимое имущество
назначения нежилых помещений
Оформление технического паспорта Узаконивание перепланировки
Приватизация земельного участка
сфере строительства
Приватизация недвижимости
с проведением инвентаризации
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
Получение разрешения ГАСК на начало строительных работ
Введение в эксплуатацию объектов строительства
Узаконивание самостроя
Оформление и переоформление права собственности на земельный участок
Нормативно-денежная оценка земельного участка
Экспертная оценка земельного участка
Изменение целевого назначения земельного участка
Присвоение кадастрового номера земельному участку
Узаконивание перепланировки
Выкуп земельного участка из государственной и коммунальной собственности
Разрешение на размещение внешней рекламы
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
Введение Изначально, наше руководство было задумано как справочный документ для юристов и экспертов по вопросам, связанных со строительством, но мы решили, что оно будет не менее полезно всем физическим лицам, ранее не имевшим опыта в получении разрешительной документации по завершенному строительству. Но также крупному, среднему и малому бизнесу в процессе организации строительных работ на предприятии как вид деятельности. Эта электронная книга полезна всем желающим узаконить строительство постфактум. Конечно же, мы не откроем вам магических секретов, но попытаемся легко и доступно описать, почему опасно начинать строительство без разрешительных документов или какие риски вас ожидают после завершения самовольного строительства. Данное руководство не единственное руководство по получению разрешительной документации. Мы подготовили еще 3 руководства по получению строительного паспорта, градостроительных ограничений и разрешения на строительство крупных объектов. Простая навигация поможет вам легко найти и перейти на интересуемую вас информацию по разрешительным документам. Возможно, что многие пункты данного руководства вам уже известны, поскольку касаются основных критериев, но вероятно, что вы не осведомлены о некоторых законодательных изменениях, что, на первый взгляд, незначительны, но в действительности существенно усложняют процедуру получения разрешительной документации до строительства или при узаконивании самовольного строительства. Для того, чтобы получить больше информации по конкретному случаю, свяжитесь с юристами нашей компании, которые специализируются по вопросам, связанных с недвижимостью, строительством и земельным правом. Их контактные данные вы найдете в конце руководства. Мы надеемся, что в наше руководство станет полезным для вас.
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
Содержание
О строительстве
О самовольном строительстве
Штрафные санкции за самовольное строительство
Действия после строительства
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
О СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Строительство ____________________________________________________________ Возведение зданий и сооружений, а также их капитальный и текущий ремонт, реконструкция, реставрация. Действующее законодательство Украины в сфере строительной отрасли определяет такие виды строительных работ - это новое строительство, реконструкция существующих объектов, реставрация с обустройством и капитальный ремонт. При выполнении данных строительных работ необходимо разрабатывать проектную документацию, получать разрешительные документы и вводить в эксплуатацию законченные строительством объекты. Вопросы, в сфере получения разрешительной документации, на основании которой осуществляется строительство, регулируются:
Конституцией Украины Гражданским Кодексом Украины[1], Хозяйственным Кодексом Украины[2], Земельным Кодексом Украины[3], Кодексом Украины об административных правонарушениях[4], Законом Украины “О регулировании градостроительной деятельности»[5], Законом Украины “Об основах градостроительства»[6], Законом Украины “Об архитектурной деятельности”[7], Законом Украины “Об охране культурного наследия”[8], Законом Украины “О разрешительной системе”[9], Законом Украины “Об административных услугах”[10], Законом Украины «О Генеральной схеме планирования территории Украины”[11], Законом Украины “О землеустройстве”[12], Законом Украины “О Государственном земельном кадастре”[13], Приказ Минрегионстроя от 19.03.2013 № 95 “Об утверждении «Порядка принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий; зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей”[14], Постановление КМУ от 13.05.2011 № 461 “Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов”[15], Постановление КМУ от 13.04.2011 г. № 466 “Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ”[16], другими нормативно-правовыми актами в области строительства.
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
Согласно ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности»[5] все объекты строительства по сложности архитектурно-строительного решения и инженерного оборудования подразделяются на I, II, III, IV и V категории сложности. То есть вид разрешительного документа для строительства определяется с учетом класса последствий и категории сложности объекта.
Определение класса последствий (ответственности) и категории сложности объектов строительства ДCTУ-Н Б В.1.2-16: 2013[17] Категория сложности объекта строительства
Характеристика возможных последствий от отказа домов, сооружений, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры Возможная опасность Объём возможного экономическ ого убытка
Потеря объектов культурного наследия
Количество людей
М.р.з.п.
Категории объектов
Уровень
Более 1000
Более 50000
Более 150000
Национально го значения
Общегосударствен ный
300-400
50 - 1000
10000-50000
15000-150000
Местного значения
Региональный
III
50-300
100 - 500
100-10000
2000-15000
___
II
0-50
50 - 100
До 100
До 2000
___
___
I
0
До 50
До 100
До 2000
___
___
Для здоровья и жизни людей, которые постоянно находятся на объекте
Для здоровья и жизни людей, которые периодически находятся на объекте
Для жизнедеятельн ости людей, находящихся вне объекта
Количество людей
Количество людей
V
Более 400
IV
ВЕРНУТЬСЯ К НАЧАЛУ
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Прекращение функционировани я объектов инженернотранспортной инфраструктуры
Местный
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
О САМОВОЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В Украине все больше прослеживается тенденция самовольного строительства садовых, дачных и индивидуальных жилых домов. Часто люди не вникают в процедуру получения в органах государственной власти разрешительной документации и начинают строительство, а многие просто и не знают норм действующего законодательства Украины. Или же просто не хотят их получать, в целях экономии времени, усилий и нервов, а вдруг все и так обойдется?! А столкнувшись с процедурой получения документов, у многих опускаются руки. Многие люди, получившие земельные участки в 90-х годах, построили там свои садовые и дачные дома, не получая при этом никаких документов, думая, что эти земли давались под застройку. Так-то оно так, но есть и свои нюансы. Наличие в собственности приватизированного земельного участка, не даёт право владельцу начинать строительство без необходимых документов. В домах, построенных без разрешительных документов на строительство, можно жить до поры до времени, и сталкиваемся остро мы с этим вопросом в основном, когда хотим осуществить некие юридические действия со своим недвижимым имуществом касающихся сделок на отчуждение:
оформить сделку купли-продажи; подарить или разделить дом; оформить в наследство; оформить ипотеку. Ведь фактически, осуществляя данные сделки, мы можем передать или продать только земельный участок, но не дом. Следует уточнить, какие же действия застройщика дома попадают под определение
самовольное строительство. ___________________________________________________________________________________ Согласно Гражданскому кодексу Украины жилой дом считается неузаконенным, если он построен или строится на земельном участке, неотведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или с нарушениями строительных, пожарных, санитарных норм и правил. Получение необходимой разрешительной документации для начала строительства достаточно сложный и длительный процесс, поэтому большинство предпочитает на свой страх и риск, строить самовольно. Ведь данная процедура может затянуться на неопределенное время, с учетом того, что законодательство в сфере строительства часто меняется.
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
Но наличие разрешительных документов значительно упрощает жизнь и просто не нужно беспокоиться. Если владелец все же построил дом, не получая при этом разрешительных документов, то следует отметить последствия, с которыми он столкнется. За противоправные действия предусматриваются штрафные санкции, которые могут ударить по карману, так как их размеры значительно подняли (Ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях[4]). Согласно Положению о Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины[18], утвержденное Приказом Президента Украины № 439/2011 от 08.04.2011г., Госархстройинспекция Украины для выполнения возложенных на нее задач имеет право:
ОСТАНАВЛИВАТЬ подготовительные и строительные работы, выполняемые без регистрации декларации о начале их выполнения или разрешения на выполнение строительных работ;
СОСТАВЛЯТЬ АКТЫ проверок в сфере градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
составлять протоколы о правонарушениях в сфере градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства, НАЛАГАТЬ ШТРАФЫ в соответствии с законодательством;
ЗАПРЕЩАТЬ по мотивированному письменному решению руководителя инспекции или его заместителя эксплуатацию законченных строительством объектов, не принятых в эксплуатацию.
ПОМНИТЕ! Любое самовольное строительство рано или поздно начинает приносить проблемы, а именно:
штрафы или другие санкции со стороны ГАСК и местных властей;
объект самовольного строительства нельзя продать, подарить, оставить в наследство, взять
кредит под его залог;
объект самовольного строительства могут заставить снести или перестроить;
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
без документа подтверждающего, что дом введен в эксплуатацию, сложно провести на
объект самовольного строительства электричество или водопровод, канализацию и т.п.
ВЕРНУТЬСЯ К НАЧАЛУ
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ ЗА САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Как говорилось ранее, в Украине за самовольное строительство предусматриваются штрафные санкции. Размеры штрафных санкций регулируются Кодексом Украины об административных правонарушениях[4], Законом Украины “Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности”[19].
__________________________________ Согласно Ст. 96 Кодекса об административных правонарушениях[4], в частности нарушения требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил, утвержденных проектных решений при новом строительстве, реконструкции, реставрации, капитальном ремонте объектов или сооружений влекут наложение штрафа:
ͼ на граждан от 10 до 50 необлагаемых минимумов доходов
граждан =
Напомним, что согласно переходным положениям Налогового кодекса размер необлагаемого минимума доходов граждан составляет 17 грн.
170 грн. - 850 грн. ͼ
на должностных лиц - от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан =
850 грн. - 1700 грн. __________________________________ Выполнение подготовительных работ без регистрации декларации о начале выполнения указанных работ или разрешения на выполнение строительных работ, а также предоставление недостоверных данных в декларации о начале выполнения подготовительных работ влекут наложение штрафа от 150 до 250 необлагаемых минимумов доходов граждан =
2550 грн. - 4250 грн. __________________________________ Выполнение строительных работ без уведомления о начале выполнения указанных работ, а также предоставление недостоверных данных в уведомлении влекут наложение штрафа от 250 до 350 необлагаемых минимумов доходов граждан =
4250 грн. - 5950 грн. УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
__________________________________ Также согласно пункту 4 и 5 части 2 Ст. 2 Закона «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», субъекты градостроительства, которые являются заказчиками строительства объектов (в случае осуществления градостроительной деятельности) или те, которые выполняют функции заказчика и подрядчика одновременно, несут ответственность в виде штрафа за выполнение строительных работ без регистрации декларации о начале выполнения таких работ, а также предоставление недостоверных данных в указанной декларации:
на объектах I категории сложности - в размере 18 минимальных заработных плат = 20 646 грн.
на объектах II категории сложности - в размере 36 минимальных заработных плат = 41 292 грн.
на объектах III категории сложности - в размере 90 минимальных заработных плат = 103 230 грн.
В соответствии с __________________________________ Госбюджетом в Кроме этого, за выполнение строительных работ без получения 2013 году размер разрешения на их выполнение: минимальной на объектах IV категории сложности - в размере 370 минимальных заработных плат = заработной 424 390 грн. платы составляет на объектах V категории сложности - в размере 900 1147 грн. минимальных заработных плат =
1 032 300 грн.
ВЕРНУТЬСЯ К НАЧАЛУ
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
ДЕЙСТВИЯ ПОСЛЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
Ввод в эксплуатацию объектов самовольного строительства, а так же объектов, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта и на основании Градостроительных условий и ограничений, осуществляется путем регистрации инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля предоставленной заказчиком Декларации о готовности объекта к эксплуатации. Но есть отличия при вводе объектов построенных до 1992 года и после.
Ввод в эксплуатацию домов построенных до 1992 года ___________________________________________________________________________________ Хотелось бы обратить внимание на разъяснения инспекции ГАСК в письме от 01.09.2011 г. №40-12-2409 «Относительно принятия в эксплуатацию объектов, законченных строительством до 5 августа 1992 года»[20]:
«…до 5 августа 1992 года не предусматривалась процедура введения частных жилых домов в эксплуатацию при оформлении права собственности. Положения Конституции Украины и Гражданского кодекса Украины[1] предусматривают, что ввод в эксплуатацию частных жилых домов, построенных до 5 августа 1992 года, при приобретении права собственности на такие объекты, не требуется…» То есть для оформления права собственности (регистрации) вводить такие дома в эксплуатацию не нужно. Такие дома не являются самовольным строительством, так как нет нарушения, за которое предусматривается штраф. Основанием для оформления права собственности на частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенные до 5 августа 1992 года, является заключение о техническом состоянии дома (здания) и документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположены указанные объекты строительства.
Ввод в эксплуатацию домов построенных с 1992 г. по 2011 г. __________________________________________________________________________________ На данный момент действует Приказ № 95 Минрегионстроя от 19.03.2013 года [14], который предусматривает упрощённый порядок введения в эксплуатацию домов, которые были построены без разрешительных документов в период с 5 августа 1992 года по 12 марта 2011 года. Есть одно но: данный порядок является временным, и действует до конца 2013 года.
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
Порядок устанавливает процедуру и условия принятия в эксплуатацию построенных без разрешения на выполнение строительных работ и механизм проведения техобследования строительных конструкций и инженерных сетей:
индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, построенных в период с 5 августа 1992 года до 12 марта 2011 года;
общественных зданий I и II категорий сложности; зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности. ВЕРНУТЬСЯ К НАЧАЛУ
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
044 221-40-00 Skype: justicon.ua
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Автор: Герасимова Алина Соавтор: Скришевская Евгения
Герасимова Алина – Юрист юридической компании «ЮСТИКОН» по вопросам в сфере недвижимости, строительства и земельного права. Предоставляет письменные и устные консультации. Активно участвует в написании книг по направлениях: строительство и недвижимость, правовое регулирование в Украине.
Скришевская Евгения – Ведущий юрист юридической компании «ЮСТИКОН». Опыт работы в сфере проведения сделок с недвижимостью, получения разрешительной документации для строительства мелких и крупных объектов в государственных и коммерческих структурах в течение 10 лет. Обслуживает десятки клиентов.
СВЯЗАТЬСЯ г. Киев, ул. Старовокзальная,18 тел. 044 221-40-00 тел. 044 222-82-35 skype: justicon.ua e-mail: zem@justicon.ua www.justicon.ua
ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ
УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА