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Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 3 No 21 总第107期 Jeudi Le 29 Mai 2014 514-861-6319 ads7days@gmail.com www.ling77.com ISSN 1929-6312

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祝贺皇家地产詹钜辉有限公司乔迁之喜 【本刊讯】（七天记者胡宪、独 玉）5月26日，皇家地产詹钜辉有限公 司在新的办公地址9120 Leduc, DIX30

举行隆重的招待会，庆祝公司乔迁之 喜。中国驻蒙特利尔副总领事李意钢、 联邦NDP议员Hoang Mai、魁省卫生厅长

Gaétan Barrette、Brossard市长Paul Leduc以及侨社代表、同业、保险、金 融等服务机构人员、新老客户、朋友等

约200人出席了招待会。请欣赏摄影师 David Sun和七天记者胡宪拍摄的活动 精彩瞬间。

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今年首季加拿大家庭房屋负担成本上升

加拿大皇家银行（RBC）的一份最新 报告显示，由于房屋价格持续升高，令普 通加拿大家庭的房屋负担能力恶化，尽管

不同地区以及不同房屋类别的情况不同， 但在今年第一季度，全国平房的平均负担 升高了0.1个百分点到43.2%，两层独立 屋升高了0.3个百分点到49.0%，公寓则 降低0.1个百分点到27.9%。 从城市来看，今年第一季度温哥华的 房屋负担指数上升0.9个百分点，占到税前 收入的82.4%；多伦多升高0.2个百分点到 56.1%；卡加利则升0.9个百分点至34.5。 皇家银行首席经济学家赖特(Craig Wright)说﹐在未来﹐人们更难承担房 价。最新报告说﹕“近期在加拿大关键

在世界最具竞争力国家 排名中，加拿大名列第7，邻 居美国高居榜首。据CTV报 导，瑞士洛桑国际管理学院 （IMD）本月22日公布的《IMD 世界竞争力年报》显示，在60 个评比国中，加拿大名列第 7，与去年持平。 总部设在瑞士洛桑的 IMD 表示，2014年美国保持在第一 名，反映出其经济的快速恢复 能力。瑞士、新加坡、香港、 瑞典和德国均领先加拿大，进 入前10名的还有阿联酋、丹麦 和挪威。 调查发现，因为经济逐步 复苏，欧洲的表现优于去年； 而经济增长和外国投资放缓， 使得多数大型新兴市场的排名 下滑。受货币趋软所助、国外 竞争力得以改善的日本，其名 次向前挪了三个。 IMD世界竞争力中心主任布里斯 （Arturo Bris）表示：“2014年整 体竞争力的故事，是一个美国继续取 得成功、欧洲部分复苏和某些大型新 兴市场挣扎的故事。” 报告称，2014年整体排名前10国 中的7国，在鼓励企业发展方面，也 都排在了前10。布里斯说：“一般来 说，在一个国家的整体竞争力排名和 其作为一个做生意之地的国际形象之 间，存在着一种很强的相互关系。”

市场﹐物业价格持续上涨﹐置业能力受 挫。”购房能力指数按照目前市场物业价 格﹐衡量屋主的房产开支佔税前家庭收入 的百分比﹐包括按揭付款、水电费和物业 税。购房能力指数达到50%﹐意味房产开 支佔家庭税前收入的一半。 购房能力指数与新的置业者有更大 关联﹐因为大部分加拿大人在过去置业﹐ 当时的物业价格较低。 部分地产市场也带来好消息﹐渥太 华的购房能力指数下跌0.5点﹐至36.4% ﹔爱蒙顿的指数下降0.2点﹐至32.9%。

CMHC：加房市热度会逐渐下降回复平衡

七天地产·财经·生活杂志 Ling 7 Communication

总编辑 Chief Editor

编辑：樊娟 Editor Fan Juan 罗椋文

Luo Liangwen

年开始新屋开工量超过新家庭数量，近期 新屋开工量持续下降，已经稍低于新家庭 数量。不过，2014及2015年建成的公寓 数量将是自2000年以来的最高位（2万个 单元），希斯说，这些公寓可能有一半是 投资者购买的，能被出租市场吸收。

多伦多房市仍有活力 多伦多房市的新屋开工量今年预计 下降7%至31,100个单元，所有房型都将 下降；2015年将保持稳定，但半独立屋 和镇屋会上升。房价上升会放缓，市场将 保持平衡状态。 CMHC大多伦多地区资深市场分析师 希斯（Ed Heese）说，2012及2013年新 屋销售减少，导致今明两年新屋开工量减 少；就业及收入改善会加强今年二手物业 的销售，“但房价成长将减缓到与收入 成长相应的速度” 。不过，因为土地有 限，独立屋的价格上升仍会很快，可能 达10%。 按希斯展示的图表，2011年前的5 年，新屋开工量低于新家庭数量，2012

泡沫机会小 多伦多安全 CMHC安省地区经济学家Ted Tsiakopoulos称，造成房市泡沫的4个主 要因素是市场过热、过度建设、房价过 高、房价上升过快。现在只有房价有点偏 高，但没达到“警报”的程度；自2012 年以来，新屋开工量已下调了很多，所以 泡沫的机会不大。 从成交与新挂牌物业数量的比例 看，多伦多在安省主要房市中属于平 衡水平（60%）。供不应求最严重的是 Thunder Bay，高达80%，Tsiakopoulos 说，“那里能找到房子就算幸运了”。 从拥有物业的成本与家庭收入的比 例看，多伦多是全省8个房市中最低的， 比最高的温莎市低了一半。

加国法规：楼花广告没兑现怎么办 面对印刷精美的楼花广告单张， 令人眼花缭乱、怦然心动的各种豪华设 施和示范屋，你是否知道发展商的承 诺未必要兑现？多年后拿到钥匙时， 你的单位面积、单位布局和装修可能 并非心中期盼已久的样子，而你却可 能无权投诉。一班公寓楼花买家，向 Emerald City Developments提出集 体诉讼，原因是位于多伦多北部、70 Forest Manor的一栋大厦，不能直接通

房间分租 1871 St-Louis Suite 179 St-Laurent Qc H4M 1N5

Brossard P区，townhouse 有两间房子需要分租，交通：坐 两站Bus到Panama总站，然后有

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按加拿大按揭及房屋公司（CMHC） 近日公布的加拿大房市预测，房市的热度 会逐渐下降，回复到平衡状态，之前业界 担心的泡沫机会很微。CMHC的新预测再 次下调了对新屋开工量的估计，称全国房 市的牛市将结束，新屋建设将回复到可持 续的水平，房价上升减缓。新屋开工量估 计在172,300至189,900个单元之间，最 可能是181,100，低于2013年的187,923

个单元。2015年估计有轻微上升，达 182,100个单元。 加拿大安全渡过2008年开始的全球 金融危机，之后房市持续火热。联邦政府 担心出现泡沫，多次通过收紧按揭政策冷 却房市。

世界竞争力 美国居首加拿大第

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Reserved的bus 上班下班时间到 Bonaventure地铁站。大约需要 15-20分钟到Bonaventure。 地 址 ： 13 9 0 P l a c e P o r t Royal, Brossard, QC J4W 2L8 电话：（514）357-3378 请 留言

往Sheppard/Don Mills地铁站。 事件是这样的：在2008年的购买 和销售协议中，其中有一项提及大厦的 特色包括“大堂下层可直接进入地铁 站”，而当年的市场推广资料显然也以 这个作为卖点去推销。 业主们在今年1月开始陆续迁入他 们的单位，发现大厦的低层大堂没有通 往地铁站的直接通道，业主必须离开大 厦前往附近的地铁站。一位买家表示， 基于女儿乘车前往多伦多大学的安全原 因，直接通道对他来说是很重要的。 合约正本亦包含了发展商的常见 条款，称建筑商可以自行决定改变计 划和建筑规格，或因应任何政府提出 的要求，只要这更改并非实质性变更 （material change），变更包括曾刊登 于售楼书中的任何广告宣传内容。 在法律上，实质性变更是指可能使 别人改变主意、不购买物业的更改。如 果开发商做出实质性变更，他们有义务 给予买家10天去取消合同，即使这改变 是在签订合约的多年后发生。这也是买 家起诉多伦多市中心川普大厦（Trump） 的论据之一，川普的部分买家不想完成 交易，他们投诉签署合约时获得的财务 承诺，在交割时没有兑现。 Emerald City Developments的立 场似乎是认为，从大厦到地铁只是相对

上很短的距离，不算是实质性变更，故 不足以去降低价钱。 当购买未施工的共管物业，你有10 天时间去改变主意。利用这些时间去找 一名律师来审视你的合约，以便了解所 有条款的真正含义。你必须要明白承诺 未必要兑现，因为建筑商仍然可以更改 你的单位面积、单位布局和装修，只要 这并非实质性变更，你就无权投诉。 因此去查核建筑商的信誉非常重 要，你可以去找该建筑商已经完工的大 厦，向其业主查询以下问题：该建筑商 有否兴建了所承诺的东西？他们是否按 时完成？他们有否及时纠正任何不足之 处？ 此案的发展商是否应为未兑现的承 诺负责，将由法院判定。但作为买家， 在置业前先做适当的研究，以避免过后 失望。

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在加拿大买房如何下OFFER

新移民在加拿大买房，会有 许多疑问，今天小编整理了一下 有关OFFER的注意事项，一起来 看下吧。 什么是OFFER？OFFER通 常包括哪些基本条款？ OFFER实际是Agreementof Purchase and Sale的简称，可 以由买家，也可以由卖家准备， 但通常由买家准备。OFFER一旦 由双方签字同意后就具有法律效 力。 许多常见的需要买家确立的 条款主要是：购买价格、订金、 交屋日期和OFFER附加条件。而 最常用的OFFER附加条件是贷款 和房屋检验，这主要是为了保护 买家的利益，保证买家在不能贷 到款或所购房屋不能满足买方质 量要求时免受经济损失并无需承 担法律责任。 OFFER递交的程序是怎样 的？ 目前最常用的递交OFFER的 形式有两种：直接递交OFFER给

卖方或卖方经 纪人或传真 OFFER。 第 一 种 方式需要买方 经纪准备好 OFFER并在买 方签字后向卖 方经纪人登记 OFFER并约定 双方见面时间地点（通常在卖方 住所或卖方经纪公司内），并由 买方经纪亲自递交OFFER给卖方 经纪及卖方。双方经纪在与自己 的顾客充分沟通的情况下，代表 各自顾客就OFFER条款讨价还价 并达成协议.通常情况下买方也需 要到场。任何条款改动均需通过 双方签字认可方可生效。 传真OFFE R 相 对 简 单 ， 双 方 经纪通过传真联络，无须买方到 场，但同样任何改动均须双方签 字认可可生效。 OFFER的价格是如何定出 的？ 通常在顾客选到中意的房屋 后，经纪会立刻根据自己在房地 产市场的专业经验，帮助买方准 备近期相同区域相似住房的房屋 成交及房屋状况资料，帮助买方 分析市场价格并订立合理购买价 格，一切定价均基于实际数据资 料。 如何了解卖方的心理，以合 理的价格买到满意的住房？

很多人都说，卖方的心理无 非是想让房子卖到尽可能高的价 钱。此话对，但不全对。因为忽 略了一点最重要的，任何一个卖 家在决定出售房屋后都不希望房 子成为滞销品出不了货，所以应 该修正说卖家是希望在房子安全 （成功）售出的基础上拿到尽可 能高的成交。牢记卖家的心理状 况，谈OFFER时就可以变得很技 巧了。 当我们在谈OFFER的过程 中，除了关注价格本身，交屋日 期、定金金额、合同附加条件等 都能不同程度的影响到OFFER是 否能被卖家接受，技巧地揉合 各种因素，呈现给卖家的是一 个有强烈诱惑力的大餐，卖家 想不接受你的OFFER也难。记住 一点，双赢才是真的赢，一个好 的买卖合同应该是双方均满意的 合同。 有多个OFFER时怎么办？ 你看到中意的住房，当然有 可能别人也中意，所以出现多个 人竞争同一套房子也不是奇事， 反而更说明这种房子是一个性价 比比较好的物有所值的房子，所 以不用担心。 尽了努力，达到自己能接 受的最大上限，即使不能得到这 套房子也不会遗憾了。因为如果 超越了你的负荷，拿到这套房子 后你也会患得患失，不妨冷静面 对，再寻找其他的房屋。

华裔换房首选独立屋

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对于大屋换小屋，有地产经纪人表示，华裔移民 换屋仍偏好较具升值潜力的独立屋，且任何决策都会 想到孩子。尽管豪华公寓日益增加，但市场主流仍是 总价较低的一房与二房单位。 一位地产经纪人表示，华裔移民换屋时仍以较 具升值潜力的独立屋为首选，就算购买公寓，也希望 能有三房，让初入社会，无力自行购屋的成年子女同 住，甚至结婚后，没有小孩前还能一起住。 他说，本地人士退休换住公寓，仍然着重自己的 生活型态，很少将成年子女的因素纳入考量；尽管愈 来愈多的本地人士愿意出钱为子女付购屋首期，但比 率还是不如华裔家长。 有华裔父母将手中的独立屋出售，换成两户公 寓，一户自住，一户给子女或先行出租，也有客户不 是“大换小”，而是“小换大”，将两层独立屋换成 三层独立屋，打算着小孩结婚后可以同住，还有机会 “三代同堂”。 当被问到有过去几年不少华裔移民回流，仍留在 本地的移民是否可能在退休后也回流时，这位地产经 纪表示，“日久他乡是故乡”，许多回流两岸三地的移民， 最后都选择“再回流”。 尽管三房公寓的需求有增加趋势，但他不认为会成为 市场主流，毕竟大温地区房价高，低总价的一房与两房产品 仍最受买家青睐，且投资客不可能购买三房公寓，因为投资 报酬率太低，他们宁可用同样价格购买两房及一房公寓各一 户。

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蒙特利尔犹太人老社区 蒙特利尔犹太人老社区位于 Dorchester 和Pins两条街之间的 boulevard Saint-Laurent 大街一带。 社区的若干条街道都成为全蒙特利尔 经 济 最 繁 华 的 街 道 ： l a r u e S a i n t e Catherine、 la rue Sherbrooke 和 a rue Prince-Arthur三条大街。在这一 片土地，在1880年到岛1950期间，这里 曾经是加拿大最大的犹太人聚居地。 1760年，占领蒙特利尔地区的英 国军人中，有一些军官就是犹太人， 其 中 比 较 杰 出 的 有 A a r o n H a r t 、 Hananiel Garcia和Isaac Miramer。 陆军中尉 Aaron Hart退役后就选择在 蒙特利尔居住，成为蒙特利尔岛上的大 地主之一。中尉有四个儿子： Moses、 Benjamin、 Ezekiel 和Alexander， 都对建设蒙特利尔第一个犹太人社区 非常积极。当时的犹太社区只有一百 多人，但是却已经拥有加拿大第一座 犹太教堂，教堂的名称为“ Shearith Israël（以色列幸存者）”。这个教 会属于西班牙犹太系列。1776年10月 22日，这里有了北美地区第一个犹太 公墓（David Lazarus），就位于当时 的Saint-Janvier（现在的 rue de La Gauchetière）和Saint-François-deSales(现在的rue Peel)两条街的街角。 十九世纪后半叶，蒙特利尔地区的 犹太族裔人口增长比较快。1841年，全 蒙特利尔只有181个犹太人；到了1881

年，犹太人人口就增长到1000人。在这 些犹太人中，最杰出的当属Moses Judah Hayes，此公于1789年在蒙特利尔出生， 是本地著名的建筑设计师，同时也是著 名的水利专家。1833年，Moses Judah Hayes主持设计建设了蒙特利尔第一套输 水系统。因为对蒙特利尔市政建设贡献 卓著，1845年，Moses Judah Hayes先生 被任命文蒙特利尔市警察总长，并且担 任这一职务长达十七年，直到1861年去 世。 从1880年开始，从俄罗斯迁来两

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大批犹太移民。在此期间，蒙特利尔 Saint-Laurent大街一带涌入大量的移 民。今天的蒙特利尔唐人街的一大部 分，在十九世纪末，那里可是真正的犹 太人社区所在地。1871年，全加拿大境 内的犹太人总共有1115人，其中蒙特利 尔409人，这些老移民主要来自欧洲，都 聚居在Saint-Laurent街与dorchester 街（现在的 René-Lévesque街）的交汇 处。到1901年，蒙特利尔的犹太人人口 增加到7600人。 一些富裕的犹太人开始向SaintLanrent大街北部迁移，在Sherbrooke街 和Prince-Arthur街一带，McGill大学旁 边，逐渐形成了一个规模比较小的犹太 富人区。这个小犹太社区与周围的东正 教社区及新教徒社区和睦相处。这些富 裕的犹太人主要来源于俄罗斯、波兰、 罗马尼亚等。 进入二十世纪之后，蒙特利尔的犹 太人人口增长迅猛，到1911年：蒙特利 尔有3000犹太人；1921年，蒙特利尔犹 太人人口增长到45792人；1931年，这里 的犹太人口增长到了60000人；到了1941 年，蒙特利尔犹太人人口增长到63989 人。 在新形成的犹太社区，服装和零售 行业的店铺很集中。社区最成规模的商 家当属服装厂，很多犹太移民在社区附 近的服装厂里做工。连续六十多年的时 间里，这个社区的制衣厂一直是加拿大

撰稿 亚媒 的制衣中心。现在，在Prince-Arthur 街、Bagg街、Duluth街和Saint-Laurent 街两边还残留着一些原来制衣厂的遗 迹。 这个犹太社区最流行的语言是意第 绪语（Yiddish）。当然，社区里的居民 都同时掌握法语和英语。 Fred Rose是犹太老社区最杰出的政 治活动家，一直活跃于本地政坛，同时 也是加拿大历史上唯一的联邦议会共产 党籍议员。在蒙特利尔市，来自罗马尼 亚的犹太移民Joseph Schubert，作为一 名社会主义分子，也活跃在本地政坛。 这位市议员尤其为蒙特利尔人享有卫生 清洁的水做出了相当大的贡献。 社区内的犹太人还开设了很多 食品店，其中比较大的有波兰犹太 人Florkivitch先生于1935年开设的 Warshaw食品店。1922年，Berson店落户 这里。1929年，著名的Schwartz's餐馆 开张。这两家企业至今还在那里默默地 诉说着这个老社区的兴衰。 犹太社区的衰落开始于上世纪五十 年代，主要的原因是制衣厂的倒闭。到 了2003年，这一带的犹太商铺只有不到 10家，大部分犹太居民都分散融入蒙特 利尔各处的法语社区，老社区已经完全 不复存在了。 为了方便华人朋友更深入地了 解蒙特利尔周边的社区，笔者在www. accophoto.com开设了一个名为“亚媒人 文”的博客，欢迎大家经常光顾，经常 交流。

Robert Ye, CIM

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谈谈保险中的洪水问题（三） ASSURSOLUTION保险公司 李如山

李如山 电话： 514-276-0000

上篇文章中我们谈到，从高于地基 部分进入的洪水（Overland Flood）， 在魁北克乃至全加拿大的居民房屋保险 合同当中是一项被排除的风险。即使保 户想保这项风险，保险公司也没有这项 保护可提供。为什么呢？ 保 险 业 给 出 的 解 释 是 ： 保 险所保的风险应当是不可预见的 （Unforseeable）、随机到来 的。而洪水这项风险却是可预见的 （Forseeable），如果一座房子建在 洪水易发的地区，那么被淹了是迟早的 事。这个理由似乎也在理，保险从来都 是和不确定性相关，如果一项风险是确 定要发生的，那么保险当然要对其敬而 远之了。比如四月因为Sainte- Anne 河 水位不断高涨而引发居民撤离SaintRaymond，这个坐落在魁北克城西北方向 的小城在2012年就曾经被洪水光顾过两 次。

然而，即便如此，保险公司就有充 分的理由把洪水这项风险拒之门外，理 直气壮地说出“在我身后，哪怕洪水滔 天”这句话吗？恐怕也不是。要知道， 在G8的八个发达工业国中，加拿大是唯 一的一个在居民房屋保险中不提供洪水 这项保护的国家。既然如此，保户们仍 然有理由问了：为什么别人能做到，你 做不到？ 事实上，对于这个问题，财产保 险行业内部也分成了两派，一派认为应 该马上研究提供洪水保护的可能性，另 一派则认为，想都别想。要想一项风险 成为可保的风险，有四个条件应当被满 足：第一，这项风险发生的概率是可预 测的；第二，保费在保户的可承受范围 之内；第三，保费的数额可以赔偿损 失；第四，这项风险的保费使得保险公 司有兴趣加入这个市场。 从目前的现实来看，要想这四项 条件都能得到满足，理想与现实之间还 有相当大的距离。第一个条件要求保险 公司能够详细地掌握各个地区的洪水数 据，加拿大联邦政府在上世纪七十年代 曾经花费五千万加币开始了绘制洪水地 图的项目，但是这个项目在1992年因为 预算的原因被砍掉了，因此目前这份洪 水地图的数据迫切需要更新。也许这个 条件还是可以满足的，但是第二、三、

四个条件其实是要求保险费能够在保 户、赔偿和保险公司的利润中间达成一 种平衡，如此商业才可能实现运转。但 其实最大的困难在于遭受洪水威胁的地 区毕竟只是一小部分，这造成保险金的 “池子”规模太小，不能够同时满足第 二、三、四个条件——以曼尼托巴省为 例，这个省早在10年前居民实际上就可 以买到洪水保险，但是因为只是那些居 住在遭受洪水威胁地区的居民才会购买

保险，而这些居民毕竟只是一小部分， 所以保费奇高，只有很少的人购买，如 此一来，又形成恶性循环，保费更高， 买的人更少。 看来，要使得洪水成为一项可报的 风险，加拿大的保险业还有很长的路要 走。那么，在房屋保险不保的情况下， 居民遭受了损失就完全没有其他途经可 以的得到补偿了吗？下一期我们会继续 谈这个问题。

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盖房记实录1

房地产经纪人——王晓峰 （514）-869-6866

可能由于职业关系吧，对房屋特别敏 感。魁北克的房屋林林总总，形态各异， 万千风情。阅房无数之后，我感觉眼前的房 屋是透明的，仿佛能透过华丽的装修，看穿 房屋的墙体、屋顶和地基。每每遇到盖房 子，总不禁驻足常望，恨不能看到盖房的全 过程。 我家不远有块空地，应该有8000平尺 吧，邻居说已经闲置2年了，原来是个独立的 平房，后来废弃拆除了。上周三早晨出门，见 一辆车停在空地前，车上面标着géomètre的 字样，空地上有3个人身穿黄色工程背心。我 眼前一亮，他们身边的三脚架目测议和手中的

标杆尺，应该是土地丈量师和测量员。难道真 的要盖房子了，如果是这样的话，我终于有机 会目睹一下魁北克建房的全过程了。同时，肯 定有很多朋友也同样充满好奇，我想借此机会 和大家一起分享一下感受，对魁北克的房屋结 构、构建过程以及施工人员有进一步了解的机 会，日后如果在房屋居住过程中遇到相关的问 题，就可以做到心中有数了。 果然，旁晚回来的时候，一辆DEERE挖 掘机已经静静地卧在空地的荒草中，厚重而 坚实。靠近空地的角落也分别安插了四个定 位桩。一个斗牛场和一头熟睡的斗牛，我兴 奋，我期待明天，期待他的觉醒，期待那份

激昂。 注：在魁北克，土地丈量师是由《土地 丈量法》唯一授权，实施不动产的公共和私 有部分界定的专业人士。业主可以通过他来 界定自己的土地和权限，并绘制出具业主必 备的地籍图（certificate of location/certificat de l ocal isation）。此外，他们还提供定位 桩，圈定边界，地籍规划图（政府），土 地测绘，可租用面积测量，物业技术说明 和布局图等业务项目。目前共约1000名人 员，由魁北克土地丈量师协会（l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec）统一归 口管理。

换房是先买还是先卖？ 已经两个多星期了，想卖的房子还 没有卖出去，柯林斯(Collins)夫妇似乎 成了惊弓之鸟，因为他们肩抗两栋住宅 的负担。 据《多伦多星报》报导，柯林斯 夫妇不久前搬进了他们“永久的家”， 准备在那里将六个月大的儿子抚育成 人。那是位于怡陶碧谷的一间三居室、 后复式住宅。另一间是位于多伦多市区 Lansdowne大道和Dundas西街附近、崭露 头角的Little Portugal社区房，过去四 年，夫妇俩将房子装修过。但是，该栋 住宅上市已经一个月，仍无人问津。 柯林斯夫妇有点惊慌失措，他们的 亲身经历证明，多伦多的房地产市场确 实变幻莫测，即使是在最炙手可热的地

区也可以卖不掉房子。 柯林斯夫妇的三居室是离Dundas西 街和Queen西街新兴酒吧和餐馆几步之遥 的 118年老屋，附近的半独立屋都吸引 了诸多买家竞购，远远超过开价卖出。 房地产经纪人莫克(Elaine Mok)有 点不知所措。她要求6个同事对该房进行 案例分析。今年4月9日她开价75万，将 该栋房子上市。根据最新信息，其他方 面完全相同的一栋临近住宅，去年秋天 以809,000元成交。他们一致认为，定价 和销售操作是正常的。不过，柯林斯夫 妇还是将房价调低至729,000元。 买家的评论是，该栋住宅虽然有两 个停车位，但是没有一个车库。此外， 地下室没有装修，没有可供出租的地下

室公寓。 经纪人Rick DeClute也遭遇了同样 问题。他上市的物业位于一流的Leuty大 道，一间独立屋，离湖滨仅有五间房子 的距离。但是两周内没有收到一份购买 意向书。 凭心而论，大多伦多地区上市房 屋成交的平均天数，包括公寓，是20 天左右。而在热门地区通常时间更短。 DeClute猜测，这是加拿大居家频道HGTV 谈及的事情：每个人都希望万事具备， 诸如有可以使用的新厨房。 先卖?先买? 竞购战犹如一把双刃剑。经纪人弗 莱明(David Fleming)认为，这增加了房 市的不可预测性。特别是当买家感到一

间住宅可能吸引来多家竞购，他们可能 会避而远之；如果一间住宅没有引发竞 购战，买家也会走开，原因是担心那可 能有“什么东西不对头”。 DeClute会向客户提出一个简单的建 议，这是一个古老问题：先卖或先买， 哪个最好?他代理的Leuty大道上的业 主最终同意，准备好耐心的先将房子卖 出，因而没有先购买新居。 “如果你先卖，风险是你没有找到 理想的地方，你必须租住一段时间。但 是，你可以怀揣着钱选购。” DeClute 补充说：“你先买，如果有什么事情发 生，你不能卖出房子，你可能发现你被 逼到了墙边，被迫降价的话，通常是房 价的10% 。”

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两岸三地 18 2014年5月29日

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探亲险的细节条款 + 6月可游玩的去处（二） 非常感谢《七天》地产杂志、《七 天》微信平台的大力支持，同时感谢大 连著名心血管病教授级专家耿医生、蒙 特利尔大学流行病专业晓辉博士、国内 中西医结合陈专家上周日在Downtown做 公益讲座，就探亲父母们关心的诸多问 题，做了详细的解答！ 另，CARI St-Laurent 与郊区度 假村合作组织新移民家庭度假活动。今 年第一期7月13～18日，第二期8月3～8 日。每期最多接受48人，尚有部分名 額。由于有赞助，价格非常优惠。感兴 趣 的 朋 友 请 致 电 5 1 4 - 7 4 8 - 2 0 0 7 分 机 225 王女士。 上周我们解释了选择探亲险公司 时，尽量选择不需要医疗问卷的公司， 以及“稳定老病”的详细定义。本周我 们继续探讨deductible选项、以及稳定 老病定义下，续签保单时需要注意的问 题。 如果您想了解更多关于Super Visa 探亲险、旅游探亲险、国际学生险、人 寿险、重病险、长期护理险、家庭财务 规划、家族财产传承的信息，欢迎联系 我514-839 9076 (cell) ，或发邮件至 huanghaiyi@gmail.com，更多文章请见 www.huanghaiyi.com 一、探亲险的细节条款 1、Deductible选项 多数朋友对Deductible选项很陌 生，这一选项通常会包括0 deductible, $50 deductible, $50 deductible, $1000 deductible, $3000 deductible 几种不同的选择。 0 deductible是指买了保险后， 无论看什么病，只要是保单涵盖范围内 的，自己不用再掏一分钱。 $50 deductible是指在所有报

销的看病费用中，只要是保单涵盖范 围内的，前$50自己付，之外的费用 全部报销。在有的公司的探亲险中， 选择$50 deductible的客户会获得5% 的保费优惠；有的公司则需选择$100 deductible，才能够获得5%的保费优 惠。 $1000 deductible看似很多，有的 朋友会困惑如果前1000加币的医疗费都 自己出了，还要保险做什么？其实$1000 deductible是满有用的一个选项，特别 是对于Super Visa的客户。有的保险公 司会给予$1000 deductible选项25%的 保费折扣，对于那些探亲父母身体较好 的、看病可能性不大的，他们会倾向于 现在获得1/4的保费折扣，小病的费用未 来自己付了，而一旦出现了严重的病， 又能获得稳定的保障。 特别是Super Visa的探亲父母，由 于政府明文要求需要保额10万、为期一 年的保单，保费会较于普通Visa自选保 额、自选受保日期的保单会贵很多。那 么身体较好的探亲父母，完全能够利用 这一选项，获得当下保费的优惠。 $3000 deductible由于只获得30% 的保费优惠，而自付部分比$1000要多了 2倍，所以不如后者应用得那么普遍。 2、续签保单时需要注意的问题 正如上篇文章所解释的，不少保险 公司的探亲险对稳定老病的定义是保单 生效前3个月内没有看过医生、没有出现 过症状、没有吃过药等等。只有在续签 保单生效前3个月内没有出现过状况，这 才符合稳定老病的定义，从而在续签保 单中所有之前的疾病都会被列为稳定老 病而受保；但如果续签日前3个月内看过 医生或出现过症状，在续签保单中这些 疾病就会被排除在受保范围之外。 那么，有的朋友就会考虑，既然担

心续签时可能会有疾病被排除在外，不 如我一次性购买长时间的保单会更保险 些吧？其实不然。若一次性购买长时间 的保单，如果探亲父母提前离开，只有 在没有出现过理赔的情况下，扣除$40手 续费、剩余保费才会被返还；如果之前 已经出现过理赔的情况，那么剩余时间 的保费也不会返还了。换句话说，就导 致了直接的损失。 所以两相考虑下，还是尽可能准确 地估计探亲父母的行程，以确定合适的 受保期限。 二、6月中上旬可游玩的去处 1、啤酒节（6月11～15日） 7年前，我曾参加了一次啤酒节， 当时是在Bell Centre举办的，参展的 厂家很多。印象最深的是俄罗斯和日本 的两家厂商。俄罗斯大哥真是豪爽，1 个coupon给一大杯黑啤，味道特别醇 厚。对我这个一品红来说，当时一杯就 高了。而日本厂商的真是精细啊，一个 手掌就可以包起来的小容器，需要5个 coupon，价格之高令人印象深刻。 记得里面还有不少欧洲的厂家，甚 至有欧洲的家庭作坊前来参展，啤酒的 颜色有粉红的、淡黄的、嫩绿的，真是 吸引人啊！市中心Apple店对面的德国啤 酒也参展了，它的黑啤是很有特点的。 不过考虑到2007年那会儿，真是 全球经济最景气的时期，现在受经济冲 击的影响，啤酒节是否已经缩小了规 模，都是未知数。今年啤酒节在Metro Place-d’Armes唐人街地铁站那儿举 行，从地铁里向西走，可进到展厅里。 地址：201 Viger Street West，官网 地址：http://festivalmondialbiere. qc.ca/en/festivals/mondial_de_la_b iere_montreal_2014/

黄海懿 财务顾问 514-839 9076（C） 黄海懿，工学学士、经济学硕 士，McGill大学国际商业研究生， 现为加拿大财务顾问。十余年国内 成功投行经验，负责的债务重组项 目获直辖市十大重点项目奖，论文 获全国证券类奖项，新浪、证券之 星、和讯、加拿大《七天》杂志的 财经专栏作家。

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豪华公寓主力非海外投资客 而是退休族 加拿大大都市的房价高不可攀，造 就不少百万富翁，尤其是婴儿潮世代， 只要年轻时在大城市购入物业，经过几 十年升值，堪称坐拥“黄金屋”。 随着婴儿潮世代陆续退休，面对 生活型态改变，许多人选择“大屋换小 屋”，与首购族一样成为公寓市场的主 力。但有市场人士表示，不少多金的银 发族住不惯空间狭小的公寓，宁可选择

大面积的豪华公寓。 专做豪华公寓销售的地产经纪人安 萨雷（Ben Amzaleg）表示，一般人以为 豪华公寓买家都是海外投资客，但事实并 非如此，以他代售的温哥华市中心Hornby 街1102号建案为例，面积1800平方呎的 城市屋售价约180万元，2500平方呎阁楼 （Penthouse）售价300万元，买家几乎都 是本地人，很多退休人士将手上独立屋售

出，换住豪华公寓。他说这类买家是豪华 公寓市场生力军，他们不像海外买家以投 资为主，而是追求自己的生活型态，两年 来这种情况，日益普遍。 地产经纪伦尼（Bob Rennie）在 一场座谈会上表示，大温地区55岁以上 业主，共握有1634亿元资产，对房地产 业者而言有如金矿一样。这也是为什麽 近期市场上突然出现许多大面积的豪华

公寓。他举位于卑诗大学（UBC）内的 Binning Tower开发桉为例，一房单位乏 人问津，最后开发商将小单位合并为二 房及三房产品，售价130万到170万元， 相当受本地退休人士欢迎。 但他强调，这类自住型买家都相当谨 慎，因此交易过程变得更长，不像首购族 或投资客很快就能成交，经纪人与开发商 最好做足功课，深入了解客户的需求。

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四招降低旅游医疗保险拒赔的可能 旅游者避开城市的喧嚣、工作的 压力和家庭生活琐事的缠扰去渡假，是 想在渡假地区好好放松放松、享受阳光 和美食、体验不同文化和不同的生活方 式。 在外渡假旅游期间最不想见到的是 身体得病或受伤；为了防止在国外渡假 旅游时生病受伤所带来巨额账单所产生 的巨大压力，许多加拿大人、特别是上 个年纪的加拿大人在动身渡假前在加拿 大买好旅游期间的疾病保险。 但加拿大媒体近来多次报道购买了 旅游疾病保险的老人在外国渡假期间生 病不得不在外国住院治疗了一段时间， 结果当回到加拿大后拿着几万加元甚至 十几万加元的医疗急诊账单找保险公 司报账索赔时，却被保险公司拒赔的情 况。加拿大广播公司英语电视台最近对 这一问题的调查报道引用了三个实例更 是吸引了不少加拿大人的关注。 许多上了年纪的加拿大人愿意购买 旅游保险以避免让自己和家人由于旅游 期间出现的疾病问题而背负巨额的看病 账单负担，但他们对不断出现的银行和 保险公司拒绝支付医疗开支保费的情况 又很担心。他们担心的是自己花钱购买 了旅游医疗保险，但最后却等于是白买 保险、保险一点用处都没有；背负了巨 额债务负担不说，里里外外还受了一肚 子气。 不过旅游保险业的专家认为，旅 游者们用不着灰心丧气，只要做足了功 课、了解了保险公司的规定和运作方 式，是仍然能够让保险公司为自己服务 的。

首先是要知道自己的健康情况 旅游健康保险索赔拒付的主要原因 是保险公司认为顾客在购买保险时隐瞒 了个过去的病史、没有把实际情况如实 告诉保险公司。所以，顾客在购买旅游 医疗保险时对自己的病史要说的越详细 越好。 常见的问题是，想购买旅游医疗保 险的顾客自己觉得一些病史与自己要购 买的旅游医疗保险无关，选择不谈、不 报告，结果事后成了隐瞒病史的证据。 加拿大安大略省蓝十字医疗保险公 司个人服务部主任瓦尔克说，象过去是 否住过医院、得到过什么样的医生诊断 和治疗、甚至对同一种疾病停止过去服 用的药物而改服新药物这样的事情都需 要告诉保险公司。 除了对保险公司问的问题要据实 相告之外，还应该向保险公司雇员提问 题。比如，自己现有的健康问题或者是

过去的病史是否会影响到索赔，等等。 有的顾客会说，他们回答保险公司 雇员的问题时是尽自己的所能、知道多 少回答了多少，但不记得十几年前的体 检结果如何，这种情况是否会构成保险 公司拒赔的问题呢？ 加拿大旅游健康保险公司协会的副会 长比特纳认为，只要顾客不是故意隐瞒， 保险公司是不会以这些消费者不知道的过 去多年的情况为理由而拒绝赔偿的。 而且旅游健康保险索赔被拒并不代 表这是最终决定；消费者如果觉得自己 有理由，可以遵照上诉的渠道先要求公 司主管进行仲裁，如果不行可以找保险 业的仲裁机构，再不行可以把官司打到 法院。 第二是要读旅游健康保单的条款 保单条款、特别是那些用特小号字 体书写的充斥法律词汇的投保者要做什 么、不能做什么的保单文件肯定不是那

些马上就去旅游的人想要阅读的东西。 但专家 们的建议是，虽然枯燥和难懂， 但还是硬着头皮读一读保单条款；如 果是网上购买的保单，要把保单文件下 载下来读；如果有什么问题或有地方看 不懂的话，要打电话问问保险公司。保 险公司客服员的电话一般都是录音的， 所以客户打电话时一定要记下打电话的 具体时间、回答电话的客服员姓名和工 号；最好自己把通话也录下来保留作为 证据和参考。 第三是想想你度假期间都要干什么 如果你通读了保单，你就会知道哪 些活动是不在保险范围之内的。比如高 风险的高空跳伞和攀岩活动很可能就不 会包括在保险范围之内。每个保险公司 的保单限制内容都不相同。 第四是想想你要去哪里度假 许多加拿大人在加拿大境内旅游、 甚至到美国旅游时都不购买旅游健康保 险，认为风险小、离家近、不用购买。 实际上风险到处都有，安大略省居民从 尼亚加拉大瀑布过桥到美国水牛城的商 场去购物都可能会受伤；而安大略省公 费医疗一般只支付在美国发生医疗费的 10%，绝大部分在美国的医疗开支要自己 掏腰包。 就是在加拿大其他省份旅游也未必 是100%的公费医疗，因为每个省份公费 医疗包括的项目都不尽相同。 就是买了私营保险公司的旅游医 疗保险也要小心自己去什么地方，许多 保险公司规定，如果投保人去加拿大政 府发布了旅游警告的世界热点地区去旅 行，则不在保险范围之内。

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名校光环不一定换来幸福人生 布兰登·巴斯蒂德(Brandon Busteed) 说：“你在哪所学校就读并不怎么重 要，（重要的是）你是如何度过大学生 活的。拥有一位相信你会有所成就的老

有一句话要送给那些被自己的首选 学校拒之门外的高中毕业生：那所高高 在上、光辉夺目的大学的学位或许并没 你想的那么重要。盖洛普(Gallup)新 近对全美50个州各年龄段的3万名大学 毕业生进行了调查，发现录取标准极高 的学校并不会造就更优秀的雇员或更快 乐的人，但鼓舞人心的老师——无论他 们在哪所学校执教——也许能做到这一 点。 这项调查于今年春季展开，是越 来越多的评估大学的工作做得如何的举 措之一。该调查增加了一个有意思的做 法，它不仅调查大学生在毕业后的状 况，还尝试去推断大学期间的什么经历 会让他们在日后生活幸福、工作投入。 该调查未比较毕业生的收入，而是 借鉴了盖洛普一项30年的研究；该研究 表明心情愉悦及工作投入的人是最有成 效之人。处于金字塔顶端的那一小批人 并不是绝大多数都上过名校，尽管美国 人一直以来都信奉这些名校能提供通往 成功的黄金入场券。这些人与老师或导 师之间有着对其今后发展意义深远的关 系，并对长远学术项目和课外活动进行 了大量投入。盖洛普教育调查执行董事

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师会造就不同的人生。” 该调查缘起于前印第安纳州州 长、共和党人米奇·丹尼尔斯(Mitch

Daniels)，他在2013年1月就任普度大学 (Purdue University)校长。丹尼尔斯指 出：“我们对高等教育还有许多不了解 的地方，它给人的感觉就是关乎于名望 的。我们需要更精确地了解 大学教育经历对人们有多大 用处。” 调查发现，只有 39%的大学毕业生感觉对工 作投入——意即他们每天都 享受自己所干的工作，他们 在情感上接纳自己的工作， 而且他们的工作与他们的才 干很匹配。只有11%的人表 示他们在生活的五个不同方 面都“欣欣向荣”，这些方 面包括财务稳定性、牢固的 社交网络和目标感等。 这些数量相对较少 的 毕 业 生 —— 他 们 往 往 更 富 成 效 —— 读 的 是 各 式 各 样的大学，不过他们就读 于大型高校的比例略高， 上营利性学校的比例则较 低。与幸福生活关联最大 的因素从探究毕业生在校 时是否感觉“得到（老师 或导师的）精神支持”的 问题中显露了出来。调查 发现获支持之人表述自己 成人后获得成功的概率是 未获支持之人的三倍。表 示经历过“体验式与深层 次学习”的毕业生投入工作的概率是无 此经历之人的两倍。 曾研究快乐心理学的宾夕法尼亚大

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学(University of Pennsylvania)教授 马丁·塞利格曼(Martin Seligman)认 为，我们不可能确认盖洛普提出的与大 学经历有关的问题是否就是日后成功的 原因或者仅仅是巧合。他在电子邮件中 写道，一个很大的可能性是如果大学转 而提供更多精神支持，可能会促成学生 在日后的人生中更加投入。另一方面， 一个不那么有趣的可能性是，在工作中 投入的人声称自己在大学得到精神支持 仅仅是因为他们原本就比较积极乐观， 那种积极向上的人生观美化了他们的记 忆。而债务与创业精神之间的关联则没 那么模棱两可。本科无负债的毕业生中 约有26%的人开创了自己的企业，而背负 着2万至4万美元债务的毕业生只有20%的 创业比例。美国约有四分之三的大学毕 业生在毕业时身负债务；负债学生的平 均债务额接近3万美元。相比无负债的毕 业生，背负该数额债务的毕业生认为自 己的人生“欣欣向荣”的几率只是前者 的三分之一。 该调查最引人注目的发现是毕业于 精英大学相比普通大学毕业并不具备明 显的优势。这与大概10年前开始引起关 注的一个看法不谋而合。新泽西研究公 司Mathematica经济学家斯泰茜·戴尔 (Stacy Dale)在2004年与人合着了一篇 论文，论文指出，被精英学校录取但最 终就读相对普通学校的学生，他们在毕 业后的收入与精英学校的毕业生旗鼓相 当。戴尔指出：“个人特质比你上什么 学校更重要。你在日后的生活中学到了 什么比你在哪所学校获得本科学位重要 得多。”

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华文教育 26 2014年5月29日

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中国财经 28 2014年5月29日

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华人世界 30 2014年5月29日

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风云人物 32 2014年5月29日

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读者文摘 34 2014年5月29日

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35 文化苦旅 www.ling77.com

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环球体育 36 2014年5月29日

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心灵驿站 38 2014年5月29日

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魁北克北京同乡会举办庆祝活动 【本刊讯】（记者胡宪）5月25日， 新近成立的魁北克北京同乡会假座福满楼 酒家隆重聚会，热烈庆祝魁北克北京同乡 会的成立。200余名北京乡亲和部分华人 社团、中资企业和中国留学生代表参加了 大会。中国驻蒙特利尔副总领事李意钢出 席并讲了话。他说：魁北克北京同乡会的 成立为当地华人社区注入了新鲜的活力， 北京人大度、包容，所有在北京出生、长 大、工作和学习过的人都可以入会，这就 预示了魁北克北京同乡会一定会发展壮 大。他勉励同乡会在社区活动和社会活动 中发挥出积极作用。接着，魁北克北京同 乡会会长李德顺、秘书长李国英先后致 辞，他们热烈欢迎有北京情结的朋友都来 入会。李国英还重申了同乡会的宗旨：联 络同乡、服务同乡、增进同乡之间的情 谊，推动和促进北京同乡更好的就业创业 并融入当地社会，过上更加优质的生活。 她还提出了下一阶段的目标：首先，定期

举办各种联谊聚会，为大家提供信息交换 的平台；其次，与当地的专业机构合作， 成立语言培训中心，就业指导中心，创业 帮扶中心，切实帮助北京同乡更快地融入 当地社会；第三，建立魁北克北京同乡会 网站，提供各种求职招聘信息，商品促销

信息，旅游资讯，教育资讯等，为大家的 生活提供各种便利；最后，她宣布以促进 经济发展和友好交流为主旨的“加拿大北 京商会”正式成立。 会上，翟子琪、林婷、景琏琏、 李丹、滕新华、许仁宇等表演了精彩节

目，席间还举行了幸运抽奖、卡拉Ok 和艺术品竞拍活动。现场热闹，喜气洋 洋，新朋旧雨，欢聚一堂，共同期盼魁 北克北京同乡会的发展蒸蒸日上！ 请欣赏花絮图片。 摄影：吕焕泰、乐祖德

广 2014年5月29日

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蒙特利尔柬华协会第20届理事会举行就职典礼 【本刊讯】（记者胡宪）2014年5 月24日晚，蒙特利尔柬华协会假座东坡 楼酒家，隆重举行第20届理事会就职典 礼暨成立33周年会庆活动。连任会长林 典先生首先致辞，他感谢乡亲们的信任 和支持，自感责任重大与艰难，希望在 新的任期与全体理事更紧密合作，为乡 亲的福利和增添更丰富的文娱生活，为 加强社区团结和建设做出自己的努力。

他介绍了到会嘉宾和社团代表，尤其对 远道而来的客人表达了衷心的感谢，这 些客人有：来自美国洛杉矶世界越柬寮 华人团体联合会名誉秘书长吕诗澄先 生、来自美国宾州费碱潮州会馆代表团 黄坤会长、来自美国费宾州华侨公会代 表团顾惠龙会长、来自安河潮州会馆代 表李恭财副会长和张清常务頋问、安河 越棉寮华人协会代表团林公恭财会长、

来自渥太华潮州会代表团陈美凤会长 等。 中国驻蒙特利尔副总领事李意钢出 席宴会并发表了讲话，他说这是到任三 周来第一次参加侨社活动，从如此盛大 的晚宴可以看出柬华协会成立33年来， 为宣传和弘扬中华文化、教育子弟、促 进社区团结和加强加中友谊做出了积极 贡献。他代表总领馆对林典会长的连任

表示祝贺，相信柬华协会在林典会长和 全体理事的带领下，一定会越办越好， 会务蒸蒸日上！ 远方来客一一上台致辞，柬华协会 艺术团和凤凰华韵艺术团表演了歌舞节 目，席间还穿插了卡拉OK、幸运抽奖和集 体舞等娱乐活动，近600人济济一堂，度 过了一个欢乐的夜晚。请欣赏摄影师吕焕 泰先生的图片展示！

Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 3 No 21 总第107期 Jeudi Le 29 Mai 2014 514-861-6319 ads7days@gmail.com www.ling77.com ISSN 1929-6312