SEPT DAYS Vol 1, No.11, Jeudi, 28 Juin 2012 2012年6月28日 第11期 Tel./电话：514-861-6319
Vos Ressources en Immobilier et Investisement
Seven Days Real Estate Magazine
橡树园“自然与科技夏令营”本周开营啦！ 电话 514-600-1217
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contents 目录
1 詹钜辉
10 地产信息
18 佛罗里达地产讲座
2 吕戈
10 杨林
19 服装服饰
3 王大鹏
11 王钧
20 亲子园地
4 李欣
12 孙克西专栏
21 华文教育
4 上庭律师 Stephen Angeras
12 王简学
22 健康养生
5 郑先红
13 林东庆 曾莉诗
23 美食天地
5 吴函芸 徐乐君
13 唐卫青
24 财经时事
6 地产经纪 Roland Schulz
14 我爱我家
25 华人世界
6 高老庄 广告工作室
14 化妆造型
26 环球体育
6 丽群音乐
14 婚礼用花
27 明星追踪
14 ACCO照相馆
28 军事博览
7 于泽
15 美丽花园
29 驴行天下
8 凤朝晖 王晓亮
15 甜田地产
30 蒙特利尔活跃地产经纪名录
8 黄芷姗 贺大伟
15 敖任明
31 蒙城实用黄页
9 保险投资 李如山谈保险专栏
16 捷足先登
32 本周OPEN HOUSE
9 侯丹凝
16 陈鲤雄
9 黄欢
17 科技前沿
7 张继成
1871 St-Louis Suite 179 St-Laurent Qc H4M 1N5
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联邦收紧房屋贷款政策
加拿大联邦财政部长费拉逖（Jim Flaherty）上周四宣布一系列收紧房屋贷款新政策。 七天地产综合报道 为了防止国民负 债过高，抑制国内过热的房地产市场，特 别是针对温哥华和多伦多火热的市场，联 邦财政部长费拉逖（Jim Flaherty）上周 四宣布了一系列收紧房屋贷款的政策，新 的规定将月今年7月9日开始生效。这是自 2008年，保守党执政以来第四度提高申请 房屋按揭贷款的门槛。 新政策的主要内容 这次颁布的新政策主要内容包括： 房 屋 贷 款 的 最 长 偿 还 年 限 (amortization)，从现行的30年进一步 缩短至25年。在2006年前，这个期限是40 年，保守党上台后，在2008年把这个期限 缩短到35年，2011年再次颁布政策缩短到 30年。政府的初衷是希望通过减少最长还 款期，降低总的利息支出，并迫使加拿大 的家庭更快还清贷款； - 以房屋作抵押申请贷款时，最多只能 取得相当于房屋价格的80%贷款，而非现行 的可以取得相当于房屋价值85%的贷款。这 项措施是为了限制再贷款的额度，避免国 民过分消费，并防止消费债务转移到由纳 税人担保的贷款上； - 房贷付款、房地产税和取暖等费用占 家庭收入比例(GDS)如果高于39%，或者家 庭所有债务(如房贷、汽车贷款、学生贷款 等)占家庭收入比例(TDS)高于44%，即不具
备申请房屋贷款的资格。新措施将最高GDS 比率从原来的32%提高到39%并降低最高TDS 比率从以前的40%至44%，主要是为了防止 加拿大家庭债务的过度扩张，减少易受经 济情况变化冲击的家庭数量，或降低利率 上涨带来的压力。一般来说，这两个比率 标准主要用于房屋贷款和贷款保险公司， 以评估借款人的还款能力。 - 政府只对房屋价格低于100万加币的 房屋提供政府担保的高借贷率贷款保险。 价格超过100万元的住宅，首付如果不超 过20%，加拿大房贷暨房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)将不予投 保。这意味着购置房价100万元以上豪宅 者，首付款要超过20%，如果达不到20万元 的话，将被迫向民营保险公司购买保费更 高昂的房贷保险； 对房地产市场的影响 在这些新政策中，影响最大的是缩短 最长还款年限，自保守党收紧房地产贷款 政策以来，这个年限已经从原来的40年缩 短到现在的25年。根据财政部的计算，如 果以3%的利率借一笔35万元的房贷，与最 长还款年限30年相比，改为25年后，每月 房贷付款将增加184元。可是，在25年的还 贷过程中，借款者可节省利息支出3万3052 元，因为还贷期缩短了5年。 除了帮助加拿大家庭减少债务，这些政
策将对房地产市场带来一定的负面影响， 特别是首次购房者。比如一些正准备买房 的租户，他们将不得不推迟购房计划，以 积攒足够的首付款或者不得不根据自己的 经济负担能力选择价格合适的房产。特别 是针对那些不像华人一样拥有储蓄习惯的 本地人，他们或者需要积累更多的首付款 而不得不推迟购房计划或者把原计划购买 的较高价格房产改为购买价格相对低的房 屋以获得银行的贷款。 部分房地产业内人士对此政策表示欢 迎，他们认为目前房地产炒风过盛，特别 是在温哥华和多伦多地区，房价已经达到 不合理的程度。放眼望去多伦多市的楼 花，买家多为华人，在当前房贷利率较 低、贷款比例较高、基本上房贷不难的情 况下，连手头上仅有四、五万加币积蓄的 家庭主妇，都把手上的闲钱全部投入炒房 行列，这种现象是不正常的。而新的规定 将房贷偿还年限由原来的30年缩到25年， 原来能通过抵押贷到房屋价值85%的贷款， 如今只能贷到80%等措施或许能让那些手头 上有三、四套房屋的投资买家不得不放缓 出手，不再因贷款较易，而助长炒房风盛 行。 而一些经济学者则对此表示忧虑。加 拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济师 就说，在房地产市场正在冷却，房价涨幅 趋于下降之时，这些新政策的出台时机有 点问题。因为这些提高房屋贷款门槛的规 定，将导致房地产销售量减少3%至5%。尽 管5%之内的销售量跌幅不至于颠覆房地产 市场，但政府在经济环境不明朗并有可能 产生动荡之时采取行动一定要十分谨慎， 否则一着不慎，便有可能搞垮加拿大经济 的重要支柱行业——房地产业。 卑诗地产协会首席经济学家Cameron Muir也批评政府不应该在房地产市场趋 于平缓之际紧缩房贷政策，他认为新措施 会加重贷款者的负担，尤其是对首次购房 者。 道明银行（TD）首席经济学家Craig Alexander则分析说，新政策将导致卖家 以较低价格挂牌求售，有可能导致加拿大 的房地产市场在一年内房价下调五个百分 点，整体销售量则减少10%。 对华人影响不大 大多数的华人房地产业内人士则乐观的
指出这些政策对房地产市场的影响微乎其 微，热点城市的楼市将继续保持火热的状 态；还有人认为新政策对买房自住的人影 响不大，而购房投资者在贷款时就要考虑 清楚，不能放开胆子冒险，其实对他们心 理上的影响更多些。 有华人经纪表示，尽管以前政策允许以 房屋做抵押贷款可最高到房价的85%，但实 际上真正能拿到这个比例的人少之又少， 因为相关的规定比较严格，比如必须有非 常稳定且十万以上的年收入，而达到这样 标准的人并不多；另外，绝大部分的买房 者都会付至少二成的首期，许多人不想借 太多的钱，因为风险太高，而在这方面， 华人客户就更保守。 另外，在华人市场里，拿房子做再抵押 贷款的人其实不多，对此产生的影响就更 小。因为一般有储蓄习惯的华人移民经济 状况普遍宽裕，有时以房屋抵押做贷款只 是因为资金调度，不少人短期内就会还清 货款。 抢在新政策前行动 因这些新政策将于7月9日生效，有房 地产业内人士总结出可能会受到影响的情 形，建议属于下列情况者，及早和银行联 系，以敲定贷款事宜，免得让自己的买房 计划拖延。 1.已经获得预批贷款，在7月9日之前下 了offer的人； 2.已经购买了楼花，但还没有申请房贷 的人； 3.需要做refinance才能取出更多现金 用于换房时交首付的人； 4.需要做refinance才能取出更多现金 用于购买投资房的人； 5.已经签了offer但没有申请按揭贷款 的人； 一些房屋按揭贷款专家也相信，未 来两周到三周，估计会有不少已经取得 按揭的国民，急在新规定生效前赶快 成交，房地产市场有可能会出现一波房 屋成交或办理按揭的高峰，因为新规定 有可能对那些还在观望的买家产生刺 激，进而促使他们做出买房的决定， 以免新规定一旦实施，以现有的资金能 力，拿不到当初计划所需要的按揭贷款 额度。
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加国离婚 国内房产如何处理 据星岛日报报道，安省法院近期对处理 一对加籍华裔夫妻婚姻破裂后争夺财产的 官司，反映出长期分居两地的家庭一旦破 裂，导致跨国离婚及财产分配、子女监护 权的复杂问题。法官指出，判决因为涉及 境外司法管辖权，很多时难以执行裁决。 这一对夫妇在多伦多有一幢价值300 万加元的房屋，但很少居住，女方虽然声 称是加拿大籍，但与加拿大的关连十分淡 薄，女方为了要按加国离婚官司一般判男 女双方可以平分对方资产，而返回加国入 禀。男方在中国拥有高达约1.66亿元巨额 资产，愿意支付在中国两个约值260万元的 物业给她。但加国法院虽可判决两人平分 资产，却无法执行。有熟悉中国民事诉讼 法的华裔律师表示，女方如果希望获得男 方在中国的部分财产，唯一的办法是在中 国兴讼，追讨离婚赡养费。 根据《National Post》（国家邮 报）的一篇报道，现年40岁的男子林伟 （Wei Lin，译音）同39岁女子王红（Hong Wang，译音）在中国结婚后，于2005年携 当年分别为3岁及2岁的幼子移民加拿大， 一家四口在多伦多定居。王红及两子此后 成为加国公民，但林伟因经常返回中国， 失去加拿大永久居民身分。2010年，一家 四口在北京团聚并决定在北京定居，但两
人聚少离多，今年4月终于闹出婚变。 王红向安省法院供称，当时林伟告诉 她两人的婚姻已完结，且不会给她任何金 钱，只愿意将中国两个公寓单位送给王 红，价值约260万元。 王红担心在房地产业十分成功的富豪丈 夫转移、藏匿财产，并获得对他有利的离 婚判决，于是返回多伦多，于今年4月向安 省最高法院申请财产冻结令。林伟在英属 维尔京群岛（简称BVI）拥有巨额资产，王 红成功获得当地法庭判决冻结财产，导致 林伟拥有的公司在香港股市首次公开招股 一度受到影响。 两子监护权未有定案 安省最高法院法官贾维斯（Peter G. Jarvis）在BVI法庭判决后不久，下令冻结 林伟在加拿大的一切财产，包括上述多伦 多房屋及一个银行账户。贾维斯表示，该 夫妇在中国有三处物业，还有大量银行存 款。 今年5月，林伟在中国报警称两个儿 子失踪，但安省最高法院开庭后，谜团解 开，王红带着两个儿子出现。 王红向法庭表示，中国食物质量有问题 及中国人不礼貌，她认为加拿大更适合两
个孩子成长，于是带孩子回到加拿大，并 已安排两个孩子入读精英私立学校。 林伟通过律师要求将两个孩子带回中 国，称孩子的常住地在中国，安省法院无 权判决监护权。贾维斯法官则拒绝将两个 孩子带回中国的要求，但将孩子监护权的 问题留待将来审理离婚案的法官决定。 法庭没有境外执法权 熟悉婚姻法律的律师指出，加拿大法庭 判离婚案时，财产分配原则上基本是各占 一半，除非夫妻二人的婚姻少于两年。案 件涉及境外财产分割时情况就很复杂，申 请离婚一方如果能有效证实另一方在境外 的财产数额，法庭一般会判平分；但本国 法庭没有境外执法权，即使法官判决平分 财产，但无法执行，当事人也无法获得相 应的财产。 至于此案中法官拒绝让两个孩子返回 中国，主要是因为加拿大的法官绝对不可 能将作为加拿大公民的儿童，判决送出境 外。 对中、加两国一般而言，是相互承认对 方法庭的离婚判决的，但离婚后的财产分 配及子女监护权等问题，因涉及的司法管 辖权为国家主权之一，两国都不会只根据
对方法庭的判决执行。 近年来，随着中国移民的大量涌入，与 财产相关的离婚案件也开始增多。而安省 最高法院对这对华裔夫妇争财产的判决则 比较典型，此案中女方如要分得男方在中 国的财产，只能在中国法庭起诉。 同时，中国的民事诉讼法规定，对涉案 的中国及外国公民一视同仁，而且特别强 调判决时不能歧视外国人。因此，女方如 在中国法庭争取分割财产，不会因其加拿 大人身分而处于劣势。
夏日儿童免费乘车 七天地产讯 为了鼓励全家出 行参与各种商业和文化活动，蒙特 利尔交通局（STM）推出的全家出 行项目（Sorties en famille） 允许一个成年人可最多免费带5名 12岁以下的孩子乘坐STM下属的各 种交通工具，包括地铁和公共汽 车，但通往机场的747路机场快线 除外。这个项目于6月23日开始实 施，将一直延续到9月3日。
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卖房佣金之多少 接一些要卖房人的来电，第一句话“你 的Commission是多少？”
间，只是更偏向哪一边而已。个人觉得，
们，而且是豪宅的主人？是这些老板“大
清楚地明白他的利益很大程度上取决于
上述“经纪少拿我就多得”的观点，是极
头”，愿意白送钱给员工吗？为什么卖房
如何用Abundance的思考方式，而避免用
其实，几乎所有经纪的费用都是可以谈
其偏向Competition一边的思考方式。许多
佣金一般是百分比，而不是固定费用，并
Competition的思考方式与员工交流。当作
的，视每个房子和卖家的不同情况而定。
同行持同样看法。人是有思维有感情的动
且被沿用几十年？经纪不都是卖房子，卖
为老板的你这么思考时，这个世界会显得
经纪还没有看到你的房子你就问他“你的
物。当你对一个你不熟悉的人报以微笑，
一个挣一份不就行了吗？为什么开公司的
不一样。虽然这个世界没有变，但是你变
Commission是多少”，这就好像您有辆二
多半你会得到一个友善的微笑作为回报。
股东们要给受雇佣的公司管理人员甚至一
了，你周围的人对你的态度也就会变，你
手车要卖给Dealer，Dealer还没看到车，
相反，别人对你这样，我相信你也会同
般员工一些股票？让他们干完工作发现金
自己的世界就会变。
你就电话中问他“你出多少钱”一样，你
样。这个世界可以是Abundance的世界，也
不就行了吗？
觉得作为经纪，他会怎样回答你呢？这个
可以是Competition的世界，关键是你如何
答案有多少意义呢？
去看它。
有人可能会觉得这个比喻不恰当。卖
当你卖房子时，你应该意识到，你是在
房就是卖房，佣金越低越好，经纪拿的越
做老板。你需要面试你未来的“员工”，
少，卖方拿到的就越多。但这个想法只在
看他是否能为你争取到最大的利益。
话说回来，我自己作为地产经纪，我
我讲这些就是要让卖家想一个问题：
也常问自己，如何让我的老板们更好的了
作为一个真正明智的老板（即作为卖家的
解这个市场是如何运作的。许多并不是
你），你最应该关注什么？
像表面上看起来那么容易被人理解和想象
话题回到Abundance和Competition上
的。我愿意花更多时间和精力去帮助那些
来。Abundance的思维方式，是取得新进
对房地产有关心的人们，让他们更多的了
一个前提下成立，那就是这个房子的最终
假设你是被雇人士：当你去面试，你未
展，获得双赢的思维方式，无论是谈判还
解这个市场，了解他们的权力和他们房产
成交价是固定的。然而问题在于，这个房
来的老板不是先问你“你会做什么？你能
是创造任何新事物。而Competition是很多
的可能性。搞IT编程的人都知道，完成一
子的成交价与经纪的努力大有关系。而且
做到怎样？”而是第一句先问你“你最低
人难以避免的思维方式，就像我们为什么
个功能是可以有多种方法的。卖房子也有
拿多少回报付出多少努力是呈正比的。也
要多少工资？”1，如果你是一个有真本事
会常常听到“中国威胁论”，会有“冷战
多种方法。对于不同的情况，应用不同的
就是说，低佣金，低售价，真正吃大亏的
的员工，你会如何考虑这个老板？2，如果
时代”。
方法，才会得到最佳的效果。这也是经纪
是卖家。
你只是个刚拿到证书急于找工作的职场菜
地产经纪在这个市场上每日耕作，有
的责任，因此卖房子不是一概而论的。相
Abundance 和Competition是两种极端
鸟，你会如何回答？而反过来，假设你是
很多经验和教训可以为你服务，为你的房
比那种不考虑任何情况，都是同样的销售
的思考方式。Abundance是说，这个世界是
老板，你问的第一个面试问题总是“你最
产争取一个好回报，快回报。也可以只
计划，同样的佣金模式，我个人认为“具
无限的，我们互相合作与扶持，帮助别人
低要多少工资？”，你是否曾想过，你这
是利用你的房子为自己找更多的买家，或
体情况具体对待”是更负责的方式。地产
创造最大利益的同时也为自己创造了最大
样找来的员工会是怎样的员工？他能为你
下一个卖家。一个明智的老板，从来都
服务应该是既有专业性又非常个人化的服
的利益。
创造什么？他给你的是否是你最想要的？
是更多的关注自己的利益，而不是员工兜
务。
Competition是说，这个世界只有这么
为什么有些经纪不断的压低自己的佣
里的钱。一个明智的老板，更多的关注如
现在来回答我上面提出的问题：作为明
大，你得到的多了，我得到的就少了，反
金，甚至打广告越写越低？是他时间越来
何最大限度的发挥员工的能力和潜力为自
智的老板，对于未来的雇员他最关心的问题
之亦然。
越多，可以服务更多的老板吗？为什么有
己争取利益，而不是在这个过程中，员工
应该是：雇员如何为我争取最大利益。（信
些经纪要的佣金高却反而有人愿意雇佣他
获得了多少利益。一个明智的老板，会
息来源：互联网http://web.mhouse.ca/）
一般上，绝大多数情况是居于两者之
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从“各人各扫门前雪”谈起 ——浅谈房屋保险之五：责任险 ASSURKIN保险公司 李如山
李如山 电话： 514-276-0000 中国有一句老话：各人各扫门前雪，莫 管他人瓦上霜。先不谈后面一句话是否正
就有责任；反之，你就没有责任。除了极
围之内。它好像一道
少数的特例之外。（比如，你的狗咬了别
屏障，保护着你的财
人，不管你是否有过错，你都有责任）。
产安全。
对于是否有过错，这个认定过程常常不是
有些朋友可能
简单能够作出的。对于很多人来讲，接到
会认为自己是非常
律师信的同时，一个财务的水龙头就被打
谨慎小心的人，
开了。即使不存在过错，为陷入一场旷日
一定不会有疏忽和
持久的法律纠纷所付出的费用也常常不是
错误，所以永远不
一个小数目。
可能有接到律师信
如果受保人在居住的院落范围内存在过
的一天。这就要说
错，房屋保险公司会为这过错对他人造成
说“莫管他人瓦上
如果疏忽于扫雪，可能会有怎样的后
的损失进行赔偿，上限为保险合同中规定
霜”了。他人的瓦
果？比如，一个朋友来你家做客，离开的
的数目，通常是一百万或两百万。如果保
上霜可以不管，自
时候，他在门口重重地摔倒了，你陪他到
险公司认为受保人不存在过错，那么保险
己的瓦上霜却不能
医院简单地处理了一下。当时似乎并没有
公司会承担与对方进行法律诉讼的费用，
不管。根据C.C.Q1467条款和1465条款，
自己的监护对象承担责任（C.C.Q1460条款
多严重，分手的时候朋友还一再安慰你说
而这笔费用是不包含在保额之内的，由保
如果房屋给他人造成了伤害，而原因是因
和1461条款），还必须要为自己的宠物承
没什么。可是六个月以后，问题严重了。
险公司自己负担。也就是说，如果保险公
为疏于修缮和保养，那么屋主要为这伤害
担责任（C.C.Q1466条款）。这么多责任，
你的朋友左腿开始隐约地疼痛，逐渐发展
司与对方打官司输掉了，那么其赔偿的上
承担民事责任。比如，如果冬天里房檐上
每一个责任，都可能是财务口袋上的一个
为剧烈的疼痛。医生判断这是一种严重的
限仍然是合同规定的数目，而不会在这笔
掉下来一个冰柱砸伤了邮递员，你就可能
大洞，大洞还可能变成无底洞，这些漏洞
骨科疾病，可是起因是什么，却不那么容
数目中减去法律诉讼花掉的费用。
要为没有及时清理冰柱承担责任了。所以
存在的风险可能会使一个人多年的打拼顷 刻之间付之东流。
确。各人各扫门前雪，在冬天里冰天雪地 的魁北克，是一定要牢记的一句话。
易认定。九个月后你接到一封律师信，朋
另外，为了避免与对方陷入旷日持久的
一个人不但要为自己的行为承担责任，还
友认为因为你门口的雪没有清扫干净所以
法律纠纷，房屋保险中还有一项特别的条
要为自己的拥有的物品承担责任。而责任
所以，为了自己的财务安全，那句中国
他才会摔倒，进而导致目前的状况。他要
款：自愿医疗赔偿和自愿财产赔偿。保险
还不止于此，一个人还可能为自己的孩子
的老话应该变一变，叫做：各人各扫门前
求你对他目前遭受的身体、精神和经济的
公司可以和要求赔偿一方谈判，在受保人
承担责任（C.C.Q1459条款），还可能为
雪，各家各买责任险。
损失给予巨额赔偿。
责任尚未明确之前给对方一笔钱，以快速
如果是你接到了这样一封信，你该怎么 办？如果你已经购买了房屋保险，赶紧通 知房屋保险公司。
的方式解决纠纷。这一项的保额通常在几 千块钱之内。 回到上文所提到的例子：你接到了你的
房屋保险中的责任险部分保护的是受
朋友发来的律师信，你通知了你的保险公
保人的民事法律责任风险，在被认为是
司。那么保险公司可能有三种解决方法：
确立了民事责任基石的《魁北克民法》
第一，作出赔偿；第二，认为你不存在过
（QUEBEC CIVIC CODE，以下简称C.C.Q）
错或者你的过错和其目前所遭受的不幸没
1457条款中规定：任何人都有义务使得自
有直接联系，因此决定和其打官司；第
己的行为不为他人带来损失，如果这个人
三，给予你的朋友一笔自愿医疗赔偿金，
因为自己的行为而使得他人遭受了伤害，
以一种快速的方式解决纠纷。
那么他就必须要对他人作出赔偿。换言
需要注意的是，房屋保险对受保人责任
之，如果他的行为存在过错，而这种过错
风险的保护其实并不局限于其所居住的院
为他人带来了损失，那么他就必须作出赔
落内，其覆盖相当广泛的范围。比如，你
偿。
在街上走路时不慎撞到了一位老人，或者
“过错”的概念居于C.C.Q民事责任
你在商场不慎碰碎了一件名贵的瓷器，这
认定的核心位置，如果你有过错，那么你
些都可能是在房屋保险的责任险的覆盖范
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【蒙特利尔掠影】
少数族裔的家园 ——小勃艮第 小勃艮第（La Petite-Bourgogne）和 上期我们了解的圣•亨利(Saint-Henri)相 连，同属于蒙特利尔市西南区，只不过比 Saint-Henri更靠东、更靠近市中心一些。 这个社区的大体位置在Atwater街东面、 Montagne街西面、Saint-Antoine街南面、 Lachine运河北面，地形基本上呈长方形。 因为曾经有大量的非洲族裔在这里聚居， 虽然当前这部分居民还不到社区总人口的 20%，但是在很多本地人的印象里，这个社 区仍然是少数族裔的家园。这个社区很有 趣，历史曲曲折折，社区文化教育资源丰 富，商业气氛浓厚。 曲折的历史 在1810年之前，这里还是一片乡村景 象，还在蒙特利尔城墙之外。十九世纪中 叶，随着Lachine运河的开凿和航运的开 通，很多工厂来这里落户。在这些企业里 面，最著名的有加拿大太平洋铁路车辆段 （Canadian Pacific Railway yards）， 加拿大钢铁公司（Steel Company of Canada）等。1857至1864年，在这些工厂 北部，一些民居逐渐建成。这些居民点首 先形成了Delisle村，后来改名为SainteCunégonde。1884年，这里正式成为一个城 镇。 从1887年开始，小勃艮第成为蒙特利尔 独一无二的英语非洲族裔工人聚居区，当 时蒙特利尔四成的黑人都住在这里。1906 年，这个当时被叫做Sainte-Cunégonde 的镇子被纳入蒙特利尔市。那时候，这里 的居民生活非常贫困，歧视少数族裔的现
10
象较现在普遍和严重。为了抗争，这些 非裔人士成立了很多社团，其中最著名 的有1902年成立的蒙特利尔女性有色人 种俱乐部（Women’s Coloured Club of Montreal）、1907年成立的联合联盟教会 （Union United Church of Montreal）、 1927年成立的黑人社区中心（Negro Community Center）等。 经历了战前的大萧条（Great Depression）之后，加上圣•劳伦斯河海运 开通而关闭了Lachine运河的航运，很多企 业从这里搬迁出去，使这个地区荒废了几 乎一个世纪。直到1966年，蒙特利尔市才 在小勃艮第实施了一个大型的市政翻新工 程，拆除了大量的旧房屋，取而代之的是 社会救助房屋，从而使这里又一次焕发了 生机。2002年，Lachine运河航运恢复、 Atwater市场再次活跃、加上魁北克大学蒙 特利尔分校（UQAM）高等理工学院（Ecole de Technologie Supérieure.）的设立 等，使这个地区出现了前所未有的繁荣景 象。
业（Condo）为主，房屋价格略高于圣•亨 利。此类房屋最集中的区域是Atwater市 场周围。通过观察，我们发现，新建Condo 的价格反倒比旧一些的同类房屋略低。该 社区房龄在5年左右、面积为800平方英 尺的房屋，报价低于二十八万的房源很难 找到；而刚建好或者正在筹建中的房屋， 二十六七万加元的房源却可以轻易找到， 如Mondev公司在Atwater市场附近开发的 Étoile du marché项目，800多平方英尺的 房子，最低卖到二十三万加元左右。 今年四月份，总部位于多伦多的 Cadillac-Fairview Corporation公司宣 布，将在Bell Center周围建设几座塔楼 Condo和一座商业建筑物。这些塔楼将为市 场提供七百多套新Condo，同时提供一些商 业店铺和办公室。为此，St-Antoine街上 位于Bell Centre和Windsor Station之间 的老加拿大太平洋铁路车辆段将被拆除。 该公司还买下了Windsor Station以南的一 大片地皮，这一带也将在近期被整体开发 出来。这一房地产开发项目将把市中心的
Étoile du marché项目效果图。 房屋、教育和人文资源 小勃艮第的房地产开发也是以共有物
Ecole de Technologie Supérieure教学楼。
陈国环 报道
地下城和小勃艮第区连接起来。 这个社区的教育资源比较丰富，区内 幼儿园、小学、中学非常密集。公共教 育设施也很齐全，图书馆、公园、足球 场、网球场、游泳池等资源更是随处可 见。职业教育可以就近去Saint-Henri的 L’école des métiers du sud-ouest de Montréal。高等教育资源也很丰富， 除了前文提到的Ecole de Technologie Supérieure之外，附近的高等教育机构 还有Concordia University、LaSalle College、Collège O'Sullivan等。因为近 靠市中心和蒙特利尔老城，周边可供选择 的教育资源还很多，在这里我们就不再列 举。 小勃艮第的另外一个突出的特点是 其丰富的人文资源。这里曾经出过许多 著名的爵士乐天才。乐队中最著名的有 Rufus Rockhead，他创办的Rockhead’ s Paradise爵士乐队享誉全球。现在，他 曾经居住过的街道就以他的名字命名。在 这里还居住过两位加拿大总督，Georges Vanier和庄美楷（Michaëlle Jean）。前 者是著名的外交家，后者是著名的媒体人 士。 未来的Plateau Mont-Royal 从Atwater街往东，沿着Notre-Dame 街，走不了几步，您就可以发现一家挂着 “Quoi de neuf”招牌的餐厅。这里有三十 多张桌子，宽敞明亮，环境舒适。餐厅老板 Sylvain Duchesne说：“风水轮流转，所有的 社区都有自己的辉煌时期，（下转13版）
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财
经
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● 房地产中的理财经
加拿大房屋按揭贷款最新政策改变解读 行动。 问：政府担保贷款保险的规则调整会对 加拿大经济产生什么影响？
孙克西 为了冷却加拿大部分城市火热的房
总利息支出将减少4万5千以上。 问：为什么政府降低了最大债务总额比 率（GDS）？ 答：GDS比率是家庭支出（如贷款月
蓄，这些对于政府担保抵押贷款保险规则
供，房产税，暖气费用）与家庭收入的百
的调整将为加拿大经济带来显著益处。由
分比。TDS 比率是家庭支出和所有其他债
于多数加拿大家庭已经采取了谨慎的态度
务（如信用卡和车贷）与家庭收入的百分
答：不适用。只要没有延长还款期而且
管理家庭债务，预计对住房市场的短期影
比。新措施宣布将最高GDS比率设为39%并
没有增加贷款金额，转银行时都不适用于
响将是可控的。长远来看，预计这些措施
降低最高TDS比率至44%。这两个比率标准
新标准。
将提高的储蓄，降低家庭财务的脆弱，并
已经用于贷款和贷款保险公司，以评估借
对经济产生积极的影响。
款人的还款能力。设置GDS限制及降低TDS
问：这些措施什么时候生效？
比率将有助于防止加拿大家庭债务的过度
答：新措施将于2012年7月9日生效。
扩张，减少易受经济冲击的家庭的数量。
拿大家庭财务过度扩展的倾向，上周四
问：这些措施适用于多单元的建筑吗？
揭贷款再出新政，规定受CMHC保险的房屋 贷款还款期从30年减为25年，在贷款额 （refinancing）从90%降低到80%。消息刚
答：这些标准适用于4个单位或以下的 住宅类物业的贷款。 问：为什么政府再一次降低了对房屋再 抵押贷款的批准额度？
出，笔者就接到很多读者来电，咨询相关
答：此次发布的新措施将房屋再抵押
信息以及对策。为了让读者更好地了解该
贷款的最高额度由房屋价值的85%减少至
政策以及可能产生的影响，笔者现将加拿
80%。限制再贷款的额度将通过房屋所有权
大财政部对该政策以问答的形式进行的解
促进储蓄，并防止消费债务转移到由纳税
释部分翻译如下，并在最后谈谈读者可以
人担保的贷款。
采取的一些措施。 问：为什么政府此时做出这些更改？
与贷款银行商议按照新的贷款标准 重新审
答：通过维持住房市场的稳定和促进储
市，希望房市有一个健康的发展，阻止加 （6月21日）加拿大政府对加拿大房屋按
答：不可以。除非在7月9日前签订买卖 房合同，并申请贷款保险。你现在就可以
问：为什么政府再一次减少了最长还款 期？
问：我已经有了一个政府保险的按揭贷 款，会有什么影响吗？ 答：没有影响，即使到期后续约时也没 有影响。例如，到期时，只要不增加贷款 金额，原定还款期为30年，3年后到期时， 可按照还款期27年续约。 问：新标准执行时有什么例外情况可以 考虑？ 答：新标准7月9日生效。7月9日前如果 已经签订买卖房合同，或续约合同，将被 视为新规则的例外。从6月21日至7月9日之 间签订买卖合同并申请贷款的政府保险贷
批预授信。 问：以前的政府担保贷款，在转银行 时，是否适用新标准？
问：我买了楼花，两年后才建成，适用 于本办法吗？ 答：如果你已经在今年6月21日前申请 了保险贷款，则不适用此办法。如果是在 6月21日之后申请保险贷款，则适用于本 办法，除非在2012年12月31日之前发放贷 款。 因此，下列情况的人士，需要立刻与贷 款机构取得联系。 1.已经获得预批贷款，在7月9日之前下 了offer的人 2.已经购买了楼花，但还没有申请房贷 的人。 3.需要做refinance才能取出更多现金 用于换房时交首付的人。 4.需要做refinance才能取出更多现金
答：这些措施将会维持加拿大房屋和贷
答：此次发布的新措施将最长还款期由
款市场的长期稳定，并通过房屋所有权促
30年减少至25年。减少最长还款期，将降
进储蓄。此举是及时的，有针对性且慎重
低总利息支出，帮助加拿大家庭更快还清
问：我已经得到银行的预受信批准，批
的。这些措施将强化为借贷的负责任并用
贷款。例如，还款期由30年减至25年后，
复日期在7月9日之前，还款期30年。如果
由于笔者因家中私事需回国，本专栏将
房屋所有权作为财富积累。政府积极监控
每月还款额将略有增加，但这将降低总利
在7月9日前或之后没有签订买卖房合同，
暂停数周，敬请读者见谅。作者联系电话
住房市场的发展，并致力于在必要时采取
息支出。对于一个利率为4%的35万贷款，
是否适用30年还款期。
514-467-2558。
款，如果实际放款日在2012年12月31日之 前，也属例外。
用于购买投资房的人。 5.已经签了offer但没有申请按揭贷款 的人。
自家建SPA房 七天地产讯 很多人喜欢DIY自己的温馨家居，对自己的居所做出各种适合自己的需求的改动，而越来越多的公司也开始为客户量身定做 适合的产品。下图为本地几家公司为客户设计、安装的SPA房，让人足不出户即可享受SPA。
门厅处的SPA房，Ffigibi公司提供。
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和客厅相结合的SPA房，Axor公司提供。
室外SPA，Zuchetti.Kos公司提供。
面积有限的公寓SPA房，Duravit公司提供。
地产信息 www.septdays.com 春末夏初，剪剪草，施施肥，感受这 个季节的新鲜气息，这个时候是打理园艺 的好时机，也是新一季种植的好开始。但 是，对于久未走出花园动手做园艺的人， 又或是园艺新手，未拿起泥犁、剪草机 前，先听听园艺专家介绍的“应该”与 “不应该“园艺贴士。 应该 认识植物 未选择种什么植物前，先认识常见的植 物和特性，有些植物只能在春季生长，有 些则在夏季，有些需要大量阳光，有些则 需要在阴凉地方种植等。了解植物的特性 和种植方法，再跟从指示种植，自然能事 半功倍。 种食用植物实际又健康 种植可食用的植物，自己监视植物的整 个生长过程，确保健康，又有满足感，在 众多食用植物中，以生菜最容易种，夏季 中，以西红柿、黄瓜、草莓、梨等蔬菜水 果类为最受欢迎栽种的食用植物。
【蒙特利尔掠影】
（上接10版）现 在 轮 到 我 们 小 勃 艮 第 火 一 把了。大家都没有什么可抱怨的，我们很 知足。每逢周末，在门口排40分钟队等座 位已经不是很稀罕的事情。”
Itsi-bitsi店的部分甜品。
夏季园艺小贴士 使用自制肥料 想种一棵百分百的“绿色”植物，当然 是使用自制的肥料，才符合环保原则。最 干净直接的方法，就是把树叶、报纸等循 环废物和蔬菜类废物放在箱里混在一起， 每两个星期搅动一次，尤其把底层废物移 动到上层，约半年后的发酵，就会变成肥 沃的土壤肥料。 为土壤“盖被” 把树叶和碎木盖在植物根部的土壤上， 好像为它们盖被，其实是为植物的根部作 护根层。 保持空间生长 确保植物之间要保持一定的空间，让它 们吸收土壤中的养份和空气。 另外，在阳光灿烂的夏季下，在户外料 理花园是不错的写意活动，但动手前，要 记得戴帽、搽防晒霜和定时饮水，以防中 暑或晒伤。
不应该 过分施肥 人类食得太多，会肥胖和产生很多不健 康的肥胖综合症，植物与人类一类，也不 能过份施肥，否则就会物极必反，取求中 庸之度才是最适合。 过量浇水 除了“食”要恰度外，“饮”亦是。每 次为植物浇水不能太多。有些属耐干旱植 物，不需要太多水分，不同种类的植物浇 水的方法也不同。 滥用杀虫及除虫剂 滥用杀虫及除草剂不但破坏生态环境， 也会防碍植物生长。除非有迹象显示植物 被害虫侵蚀，才有限度使用杀虫剂，可选 择的话，最好使用不含化学物质的有机杀 虫及除草剂。 过度修剪 最常见的修剪问题就是“去顶”
(topping tree)，意指没有经过任何修剪 分析及计划而把树木绝大部分、甚至所有 的树枝及树叶一拼去掉。去顶不但破坏树 木的美观，更破坏树木的食物工厂，和影 响树木结构的安全性，有可能会突然倒塌 的危机。 使用不熟悉的工具 打理园艺时，有时可会使用一些具危险 性的工具，例如树锯、高梯等，如自己不 熟悉使用这些工具，还是请熟悉这些工具 人士协助。 栽种于深坑 植物栽种于深坑里难于吸收应有的水分 和肥料，会影响日后的生长。挖坑的深度 应该视乎植物的高度，植物被放置于泥土 后，其茎部的底层应与土壤面成水平线。 局限根部发展 从园艺店买回来的树苗，根部通常被 扎成一组，但以这样的形态栽种必会影响 植物的生长形态，所以必须把根部的枝节 放松，完全伸展才放入泥土里。（信息来 源：明报，文梁宝茵）
少数族裔的家园——小勃艮第 再往前走不远，是一家名为Itsi-bitsi 的甜食店。这里的杯形蛋糕有六个品种，每 星期都有新口味推出，店员能同时用流利的 英语和法语与客户交流。 因为房租越来越贵，这里的房屋将逐渐 全部让位给生意，如饭馆、发廊、咖啡厅 等。这也正是人们之所以说小勃艮第会赶上 Plateau Mont-Royal的理由之一。 再接着往东走，您可以到Drinkerie酒 吧体验一下。这里不仅仅提供酒水服务， 还有自助餐。酒吧老板Alexandre Lejeune 说：“我感觉好像在Plateau Mont-Royal 住了十来年。小勃艮第现在还是一个安静地 方，名气还不是很大，南岸和北岸的人们
还不来这里消费，他们还认Plateau MontRoyal。但是，用不了多长时间，情况就会 改观，不信等着瞧。” 离Drinkerie不远处，还有一家英国口 味餐厅Burgundy Lion，上下两层楼总共两 百多个座位，菜单上有两百多种口味的威士 忌可供选择，每周七天全部开放。而这样 规模的餐厅并不仅此一家。2005年，英餐 大厨Dave McMillan在这里挂出了Joe Beef 招牌，开了餐馆，把自己的精致英式菜肴 推荐给蒙特利尔的居民。这位老板还就近 开了另外两家餐厅： Liverpool House 和 McKiernan，生意都很红火。现在，这里简 直就像Plateau Mont-Royal的老Saint-Paul
陈国环 报道
街一样繁华热闹。所以，我们有理由相信， 这个热情好客的社区有着很光明的前途。
Burgundy Lion餐馆。
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百年不遇的佛罗里达地产投资良机 -------7月14日美国佛罗里达地产抄底讲座 讲座时间：2012年7月14日（周六) 上午10-12:30 （免费国语讲座） 讲座地点：Hôtel Ruby Foo’s, Meeting Room: Singapore, 7655 Decarie Blvd,Montreal, Quebec, H4P 2H2 （免费停车） 注册网站：www.rsvp514.com （前十名网上注册有精美礼品，座位有限，登记从速）
美国第一地产公司将于2012年 7月14日周六上午在Ruby Foo’s 大酒店举办一场免费国语“佛罗 里达地产抄底讲座”。 主讲人 Michael Qiao先生毕业于美国纽 约大学MBA, 曾在投资银行瑞银 担任外汇交易部总监，具有丰富 的投资经历。2003年，随着美国 房地产业的蓬勃发展，Michael 辞去了华尔街高管的高薪职位， 南下至人口及商业发展最快的佛 罗里达从事房地产生意。第一地 产公司现为奥兰多知名地产公司 品牌，业务涵盖房地产买卖，贷 款，物业管理，土地开发和房屋 建筑等综合业务。 一．为什么选择佛罗里达奥兰 多？ 佛罗里达是美国人口第三大 州，处于北美洲，南美洲和欧洲 的交汇处，那里气候温和，保护 个人财产，收入税和销售税很 低，成了所有富人和退休欧美人 的理想移居地。美国百分之八十 的人口居住在东海岸，婴儿潮到 了退休年龄后，移居佛罗里达成 为他们的首选。奥兰多是全球第 一大旅游城市，每年接待全球游 客5000多万人。奥兰多以舒适的 18
气候和美丽的风景成为全球宜居 城市， 它地处佛州中部，既不受 到飓风的影响，又离海边不远。 以迪斯尼为首的17个主题公园每 年迎来5000万游客。拥有高尔夫 产业，电影娱乐产业，美国第二 大大学产业和全美最大的军火商 洛克希德马丁等诸多产业，经济 基础多元而雄厚。随着美国次贷 危机的爆发，该城市的房地产价 格下跌了很多，目前部分地产投 资项目售价甚至低于成本价，随 着各地买家的疯狂买入，奥兰多 目前市场上的供应量和购买量已 率先达到平衡，价格已经止跌上 扬，一旦贷款政策全面放开，房 地产价格将会直线上扬，目前的 底部抬头期是最佳入市时机。
原建筑商已经做完了建房前所有 的准备工作，包括社区的道路， 绿化，路灯，大门，水，电以及 向政府缴纳的税费。这个项目非 常超值：首先，价位非常低，3.5 万起即拥有6000平方尺的土地， 这个价位仅为不算地价的纯开发 费用，可以随时建3500尺以上大 房，永无建房期限。其次， 该社 区位置极佳，紧邻700万豪宅，位 于奥兰多大都会高速发展的中心 地带，极具升值潜力。 再次，该 用地每年地税很低，又没有社区 管理费，持有成本微乎其微。 最 后，投资策略非常灵活，Mike亦 将详细介绍地产投资的各种类型 及优缺点，并将根据投资者的需 求建议非常多样的投资策略。
二．超值住宅用地项目推介 Michael Qiao先生将通过这 次讲座全面介绍美国和佛罗里达 房地产发展的历史和现状，分析 为何目前在佛罗里达投资是最好 的时机，普通大众投资者应如何 选择最佳的地产投资项目，外汇 对房价的影响，税务处理，新一 轮即将开放的贷款政策对房地产 的巨大影响，并向大家介绍一个 绝佳的住宅用地项目投资机会。
三．投资住宅用地的优势 土地投资一直是富豪或者开 发商最喜爱的投资产品，也是最 为快速致富和保值增值的途径。 住宅用地具有以下特征：首先， 住宅用地非常保值而且增值潜力 巨大。房价涨其实都是地价在 涨。 中国房价的疯涨源于地价的 巨幅提升；加拿大的房屋动辄上 百万，超过50%的价值在于地皮 的价值，土地增值翻番的速度比
房子要快很多。其次，投资住宅 用地很安全，流通性好，销售已 开发好的住宅用地就像销售一个 房屋一样简单。最后，简单，灵 活性很强，持有成本低，不用打 理，不用担心出租管理报税等事 务。区别于农业用地或者商业用 地，已开发完成的小区用地需求 量大，销售简单，持有时间短， 收益率相当客观。现时Florida 奥兰多的房价在形成上扬拐点后 目前是在稳步上升的阶段。经过 08，09年的两年沉寂之后，已经 开始看到破土动工的迹象。新房 的开工说明市场的需求在不断提 升，今年第一季度建筑许可证数 同比增加了33%，地价房价快速 增长的时候即将到来。以前土地 投资因投资额巨大向来是大公司 或买家的“专宠”, 但现在美国 的次贷危机带来了这种及其低廉 的已经“三通一平”的住宅用地 项目投资机会，适合于大小买家, 但这种机会百年不遇，实乃次贷 危机带来的历史性机遇，稍纵即 逝，投资者千万不要错过。 本 讲座座位有限，谢绝地产经纪参 加，感兴趣的读者请立即登陆 www.rsvp514.com注册登记，千万 不要错失良机。
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活跃地产经纪名录 陈希舜 陈红玲 陈家乐 陈森 陈伟康 陈泽流 陈忠 崔延庆 凤朝晖 冯鹤龄 冯国清 高慧清 龚文宇 郭梅 郭释仁 郭冬梅 姜晗晖 洪武 贺大伟 黄芷姗 黄鹤 黄晓明 何锦泉 何钧 黄欢 黄剑 林东庆 李显荣 李秀卿 李园园 李绮云 李晶莹 李文嘉 逯广辉 吕戈 吕天舒 骆杰 苗卓 那劲光 欧孝美 孙克西 唐卫青 田震宇 田甜 童似杨 王大鹏 王简学 王钧 王磊 王晓亮 王永建 吴坚 吴金芳 吴书燕 吴树发 吴文红 吴祥泰 武智 徐进 徐宁南 徐彤 肖文英 杨林 俞康蓓 于泽 于全良 曾莉诗 詹钜辉 张安 张辉 张继成 30
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Hopital Notre-Dame de Lourdes 1870, boul. Pie IX H1V 2C6 514-527-4595 Hopital Notre-Dame-de-la-Merci 555, boul. Gouin Ouest H3L 1K5 514-331-3020 Institut Canadien Polonais du Bien-Etre Inc. 5655, Belanger Est H1T 1G2 514-259-2551 Institut universitaire de geriatrie de Montreal 4565, chemin Queen Mary H3W 1W5 514-340-3516 Les CHSLD de Lachine, Nazaire-Piche et Foyer Dorval 650, Place D’Accueil H8S 3Z5 514-634-7161 Les CHSLD de mon quartier 7445, Hochelaga H1N 3V2 514-251-6011 Les CHSLD du Plateau Mont-Royal 4255, avenue Papineau H2H 2P6 514-526-4981 Les Residences Laurendeau, Legare, Louvain 1725, boul.Gouin Est H2C 3H6 514-384-2020 Manoir Cartierville 12235, rue Grenet H4J 2N9 514-337-7300 Regroupement du CH Juif de l’Esperance et du CA Juif 5725, avenue Victoria H3W 3H6 514-738-4500 Residence Angelica 3435, boul. Gouin Est H1H 1B1 514-324-6110 Residences Berthiaume Du Tremblay 1635, boul. Gouin Est H2C 1C2 514-381-1841 专业翻译 卓越翻译Joy Zhang
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地产信息 www.septdays.com
周末 open 蒙特利尔东北部 公寓 Pointe-aux-Trembles地区新建公寓， 地址：12836 Rue Notre-Dame E。2个卧 室，1个卫生间，居住面积925平尺，要价 19.99万起加税。开放时间：6月30日，7月1 日、7日、8日、14日、15日13:00-16：00。 样板间地址：12 830 Notre Dame Est #2。 Pointe-aux-Trembles地区新建公寓， 地址：16310 Rue Sherbrooke E。2个卧 室，1个卫生间，居住面积1112平尺起，要 价19.5万起加税。销售办公室地址：16285 VICTORIA #302，开放时间：周一到周三 13：00-20：00，周六和周日12:00-17： 00。 地址：7898 Boul. Perras, app. 4， 位于Rivière-des-Prairies。2个卧室，1 个卫生间，建筑时间1984年，居住面积948 平尺，公寓费每月93，要价19.9万。开放 时间：7月1日、8日14:00-16：00。
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南岸
蒙特利尔中部 公寓
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楼房
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SEPT DAYS Vol 1, No.11, Jeudi, 28 Juin 2012 2012年6月28日 第11期 Tel./电话：514-861-6319
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