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Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 3 No 34 总第120期 Jeudi Le 28 Août 2014 514-861-6319 ads7days@gmail.com www.ling77.com ISSN 1929-6312

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RBC：2016年加拿大房价会“全面下跌” 加拿大皇家银行（RBC）警告， 房贷利率可能在今年底开始走高，加 拿大房价2016年恐出现“全面下跌” （outright declines）。皇银认为过去 几年多伦多、温哥华与卡尔加里等地的 房市上扬，主要得利于超低利率，但房 价怎么下去就会怎么上来，反之亦然。 加拿大房贷规模最大的银行RBC在最

新公布的房市预测中警告，超低利率已 近尾声，房贷利率可能在今年底开始走 扬，让2015年一些主要市场的房市升势 趋缓，2016年甚至会出现“全面下跌” 趋势。以多伦多为例，今年夏天房市红 火，主要得利于超低房贷利率，让许多 买家愿意负担更高房贷。温哥华与卡尔 加里情况也类似。但该行强调，房价怎

么下去通常就会怎么上来，反之亦然。 RBC资深经济师雨果（Robert Hogue）表示，最大的考验将是2015年 以后，利率在中期是否完全“正常化” （normalize），亦即恢复利率走势的历 史常轨。 他认为加国房市可能在2016年或以 后出现全面下跌，因为薪资与家庭收入

不可能突发大增，抵销房贷利率上扬带 来的还款压力，毕竟“价格”还是市场 最主要的调节机制。

惠誉重申：加拿大房价被高估20% 总部设在纽约的国际信用评级公司 惠誉( Fitch)近日重申其观点：加拿大 的房屋价格大约被高估了20%。该评级机 构在一年多前第一次在作出此声明，且

七天地产·财经·生活杂志 Ling 7 Communication

总编辑 Chief Editor

编辑：樊娟 Editor Fan Juan 罗椋文

Luo Liangwen

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该评估仍然有效。 据《环球邮报》报导，在其最新的 报告中，惠誉表示，它认为过高的家庭 债务水准(相对于可支配收入)使得加拿

大房地产市场更容易受到失业率升高和 加息的影响。它补充说，政策制定者可 能会在短期内采取更多的步骤，以确保 住房市场所谓的“软着陆”。 软着陆是指市场逐渐失去动力，它 会“挤出”市场的一些泡沫，但不会造 成市场崩盘。8月13日，加拿大央行表 示，房地产市场将来最可能的情况仍是 软着陆，但接近创纪录的高房价和债务 水准使得房市变得很危险。“近期房市 的反弹最有可能只是过去数月市场弱势 的回补偿，但它可能预示着房价与销售 量将进一步持续上升。”央行表示。 《环球邮报》记者采访了惠誉的高 级主管Vanessa Purwin，以了解该机构 有关加拿大市场更多的想法。 问：您是如何得出高估20%的?

Vanessa Purwin：我们是从加拿大 住房价格可持续发展模型中得到房价被 高估20%的结论。我们综合了推动房价上 涨的五大经济因素，即收入、就业、利 率、住房供应和人口增长，以及历史上

房地产市场的波动趋势，得出以上的结 论。 问：报告中谈到有些主要市场出现 供应不足的现象，我猜你谈论的是像多 伦多这样的城市。纵观整个加拿大，地 区差异很大。你是否注意到这些差异?

Vanessa Purwin：我们专注于最大 的四个省份：安省、卑诗省、魁北克省 和亚伯塔省。供不应求主要是在大多伦 多和大温哥华地区。值得关注的是，在 这些大城市边缘的郊区，房价依旧在上 涨。从长远看，这里没有支撑房价上涨 的动力。所以大城市郊区、小城镇，房 价更容易下降。 问：加拿大房市比其他国家如何?

Vanessa Purwin：在美国，我们 已经经历了房价大幅下跌。但鉴于近期 价格上涨，房地产市场依然被高估大约 10%。 我们不是最早将加拿大和澳大利亚 房产市场联系起来的机构。但是，这两 个国家有许多相似之处。他们都从房价 上涨中受益，甚至在整个金融危机中， 房价都在上涨。所以，我们估计加拿大 大约被高估了20%，不列颠哥伦比亚省和 安大略省最高可能达到25%或26%。我们 对澳洲市场也有类似的下跌预测，跌幅 在25%至30%。与加拿大类似的是，澳大 利亚也采取低利率，支撑了购房者的承 受能力;再者，有的大城市如墨尔本、悉 尼、珀斯的房产供应量不足，并且人口 持续增长也支撑房价。 问：您的预测是否是对加拿大政府 的警告?您认为是否需要立即采取一些措 施?

Vanessa Purwin：这不是警告，确 切地说，是观察结果。我认为政府已经 成功地减缓房价的增长，但我们仍然看 到价格在持续上涨。所以，在未来几个 月，政府可能需要采取更多的行动。但 是，到目前为止，他们做的很好，他们 知道如何去做。 问：您的意思是将来房价要下跌20% 回到一个健康的水准，还是可能会在您 提到的其他5个因素推动下继续增长?

Vanessa Purwin：我们不是预测在 未来的一、两年，房价要下降20%。我们 是看到，相对历史的宏观基本面，房价 被高估了20%。但如果居民收入开始快速 增加，或者失业率大幅度降低，或人口 显著增长，都将推升房价，房价下滑则 不会发生。

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买房卖房 2014年8月28日

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CMHC：加拿大房地产市场正在软着陆 几年来，关于加拿大房地产市场将 要趋缓的预测一直甚多。最近加拿大按 揭和住房公司（CMHC）的房地产市场数 据表明：加拿大房市正在经历软着陆。 虽然房价及新建住宅的数量依然 在上涨，但增幅有望逐渐减少，未来两 年购房者会越来越多地观注市场供应过 剩的问题。根据CMHC的报告，今年新 房开工总数应该在179,600到189,900 套之间，而在2015年新房开工总数可达 203,200套。 据《金融邮报》报导，CMHC首席经 济学家鲍勃·杜根近日表示：“最近的 市场数据表明，新房开工有所增加，这 是受到人口增长的支撑。不过，我们的 最新预测显示，建筑商开始专注于减少

库存，而不是新建更多的房子。” CMHC最新的住房前景2014～2015年 预测显示：新建住房数量在6、7月间呈 现温和增长，也就是说“加拿大新房建 筑市场正趋于软着陆”。 联邦住房按揭贷款保险机构还预 计，2014年的房产销售总量将在450,800 到482,700套之间，明年会在455,800至 502,900套之间。今年房屋销售的平均价 格将是在$394,700到$405,700之间，2015 年将会在$396,500至$416,900之间。 这说明房价今年的平均价格增幅是 4.5％，而2015年为1.8％。与此同时， 另一份近日公布的独立报告显示，加拿 大房屋价格上个月的涨幅开始回升。 Teranet-National Bank价格指数7月较

上年同期增长4.9％，相比之下，6月的 涨幅仅是4.4％。该指数从6月份开始每 月平均增长1.1％。 卡尔加里房市涨幅最大，同比上涨 了8.2％，其次是汉密尔顿7.1％，多伦 多为6.6％，温哥华上升了6.1％。 蒙特利尔银行的资深资本市场经济 学家本杰明·雷泽斯表示，预计利率将 在2015年中期开始上升，在利率开始上 升之前，软着陆是不可能真正开始的。 “当发生这种情况时，你会看到住房市 场的形势翻转了，价格、销售、施工数 量都会开始减少。”他说，“但是，还 没有证据让我们相信，加拿大房市会出 现崩溃或任何形式的修正。” 不像在美国，加拿大的房地产市

场迄今还没有出现回调。事实上，这个 国家的房地产市场表现出了惊人的恢复 力，即使在整体经济不景气时仍可以保 持增长。 这个国家创纪录的低按揭贷款利 率，已经使得购房者出现了家庭债务过 量的担忧。这促使联邦政府逐步收紧因 2008～2009年的经济衰退而实施的贷款 规则。 不过，财政部部长乔·奥利弗预 计住房市场将会软着陆。他说：“房价 将持续以一个较为温和的方式上涨。” “我们知道，造成这种情况的部分原因 是低利率。”他在魁北克省的韦克菲尔 德告诉记者，“我们正在谨慎地监控市 场。”

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蒙特利尔城中村——圣.亨利（St-Henri）

“城中村”给我们的概念通常是 比较消极的：与闹市毗邻、居民身份杂 乱、基础设施欠缺、随时可能消失。对 于大多数北美华人移民来说，很少有人 喜欢这样的居住环境的；可是，小编却 偏偏将家安在被称为“蒙特利尔城中 村”的圣.亨利（St-Henri），而且还在 这个社区的一个小角落开了一个小店。 其实，在蒙特利尔，最典型的城中 村并不是St-Henri，而是Plateau-MontRoyal，区别在于，后者“城”的特点更 多一些，而“村”的特点更少一些；同 时，人们对后者更偏爱一些，对前者略 少一些关注。也许正因为如此，市民们 只认同“St-Henri很像Plateau”，而不 是“Plateau很像St-Henri”。 St-Henri是一个很安分的社区。这 里几乎没有什么夜生活，濒临中华运河 （Canal Lachine），与东面的Petite Bourgogne共享着蒙特利尔室内最有条理 的市场Atwater Market。在情调上，除

了一些老旧的工厂，St-Henri与Plateau 在很多方面很相似。 与Plateau相似的是，St-Henri居民 中有很多艺术家。在运河边上由旧工厂 改造而来的Château St-Ambroise，是蒙 特利尔艺术家和能工巧匠们最集中的堡 垒之一。就在这栋建筑物内，蒙特利尔 岛上最优秀的时装、影视、摄影、美术 等行业精英们设立工作室，将各种原创 艺术融合到各种载体上面，表达着他们 对这个世界的思考和批评。 Notre-Dame街穿过这个社区的 一段街市，是蒙特利尔小生意业主最 为集中的街市之一，同时也是蒙特利 尔小生意商铺扩张最为迅速的街市之 一。商业的繁荣，催生了一些非营利 性组织的兴起。西南区经济和社会促 进会（Regroupement économique et social du Sud-Ouest (RESO)）是近一 两年才成立的一个公益性组织，目的是 为St-Henri等位于蒙特利尔西南部的社

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区商家提供各方面的支持。该组织负责 人Monique Le Menn是小编小店的主顾之 一，她说：“这个社区的商业发展将受 到三大主要市政工程的影响，这三大工 程分别是：Turcot立交桥的改建、麦吉 尔附属医院（MUHC）、以及Griffintown 的大开发。” 与此同时，本社区核心地带若干大 型写字楼（Lenoir街上的RCA大楼、de Courcelle街上的Elpro大楼等）的翻新 和装修，也将成为St-Henri社区兴旺起 来的重要动力。正如Monique Le Menn 所说的那样，这些建筑物将吸引大量的 “新生代商家（广告策划、多媒体制作 等）”入住，来这里工作的人士都有着 比较丰厚的薪资收入，他们将对社区内 的一些相关的服务（如餐馆、理发店、 打印社等）带来比较可观的市场需求。 这些有利因素的有机整合，促使 Notre-Dame街商铺数量的快速增长。 2011年，位于Peel街与St-Remi街中间这

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一段Notre-Dame街上的商铺有二百八十 多家；而现在，尽管很多人都抱怨经济 不景气，可是这里的商铺数量却增加到 了三百多家。商家的密集同时又催生了 另 外 一 个 社 区 小 商 会 —— 运 河 社 区 会 （Quartier du Canal）。 华人在St-Henri也是相当活跃 的。在Notre-Dame西街3429号，有华 人朋友们最熟悉的华人公益组织华协会 （Amitie Chinoise）；在St-Henri中学 里面，有知名的华人教育机构地平线学 院。另外，还有很多来自两岸三地的华 人在这里经营餐饮、杂货、电脑维修、 安全保卫、食品加工、洗衣、汽车修理 等小生意。小编的小店(ACCOPHOTO)也 开在这里，门牌号是4671 Notre-Dame O.如果您有机会，欢迎到小店叙一叙家 长里短。 同时，欢迎大家登陆小编的网站， 看一看小编的博客，了解更多相关社区 的描述：www.accophoto.com

合伙买房：愚蠢还是高明？ 随着加拿大房价的不断飙升，那些 刚迈入职场不久，没有多少储蓄， 但 却苦于先“安居”再“乐业”的年轻人 们蠢蠢欲动，创新点子不断，只为了 有个“家”。 一对年轻夫妇Kate Steward(妻子)和Glen(丈夫)万般无奈之 下，这对小夫妻和另一对好友夫妻Austyn Bartel 和Neil MacKinnon 共同贷款，共 同付首付，合力拿下一栋房子。 对于这种创新型的置业途径，业内

人士给出以下意见： —— 建 议 年 轻 人 重 新 考 虑 置 业 计 划，当家庭成员增长而带来的居住空间 需求变化时，也不一定非要买下一栋房 子，也可以考虑放弃做业主。 ——可以考率提供灵活多变的贷款 途径：比如说你可以自己住房子的地下 室，而把主层出租出去，这样的话有些 机构能帮助你贷到更多款项。 ——就如鱼与熊掌不可兼得，城市

发展趋势就是如此，有限的土地，日益 增长的人口，现有的社会发展格局导致 我们的生活也将慢慢脱离一些传统的习 惯，人们将更多时间去外面的世界消费 娱乐，而不是成天窝在宽敞舒适的家中 招待朋友，所以应该多造一些城市屋或 双拼屋，而不是有前院后院双车库的独 立屋!

—— 愚 蠢 的 年 轻 人 ! 千 万 不 要 和 所 谓的好友一起买房子一起住!因为这只会

带给你无穷无尽的烦恼。也千万不要忘 记，我们现在的离婚率是40%, 如果这两 对小夫妻中有一对离婚，协议怎么处理? 经济账怎么算?如果某一对有了娃，感觉 不够住了怎么办?如果四个人有一个人失 业了，贷款怎么付?如果某一天其中一 对小夫妻不愿意和别人住一起，要搬出 去，但另一对又没能力接手怎么办?…… 无穷无尽的问题和烦恼正在未来等着他 们。

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使用BROKER的N个理由

李如山 电话： 514-276-0000 购买房屋保险产品，总的来说，有三种 渠道：第一，通过经纪人(broker）购买； 第二，通过代理（agent）购买；第三，不 通过中介，直接找保险公司购买。作为一个 房屋保险经纪人（broker）,我必须要回答 客户这样一个问题：为什么要找BROKER? 给 个理由先？ 在中国的传统价值观中，对于经纪人 似乎没有太好的印象，在汉语中，对于经纪 人的称呼是“掮客”、“居间人”或者“代 办商”、“经办商”等，大家对他们的传统 印象似乎就是吃完卖家吃买家的两头通吃的 投机者和钻营者。和西方人倾向于使用经纪 人服务的传统相反，我们当中的许多人倾向 于能自己搞掂的就自己搞掂。为什么要找 BROKER呢？他们只会雁过拔毛，让我白白地 从兜里多掏出钱来。 真的吗？ 首先，不可否认，经纪人要收取费用。 普通的个人保险，经纪人一般会收取15加元 的服务费。很多人由此认定：从经纪人处购 买房屋保险的价格一定要比直接从保险公司

购买的费用高。其实，未必如此。 从房屋保险的分销规则来看，一家公 司，如果要直接面对客户卖产品，那么它就 不能找经纪人帮它分销；如果找了经纪人 分销产品，它就不能自己直接卖，因为这 违反了公平竞争的原则。这也就是为什么 DESJARDINS、TD、NATIONAL BANK 等和各 大银行有关的保险公司都是直接面对客户 行销，而像AVIVA、INTACT、PROMUTUEL、 MISSISQUOI等这些保险公司都是找经纪人分 销而不自己直接面对客户的的原因。 使用经纪人分销产品，价格就会上升 吗？绝对不是！降低产品价格的关键因素在 于降低成本，而降低成本的关键在于将固定 成本（Fixed Costs）——成本总额在一定 时期和一定业务量范围内，不受业务量增减 变动影响而保持不变的成本——转变为可变 成本（Variable Costs）——那些成本的总 发生额在相关范围内随着业务量的变动而呈 线性变动的成本。这也就是为什么近些年来 企业将竞争的重点越来越多地放在供应链环 节的原因：沃尔玛的真正竞争力在于其拥有 世界上最先进的供货系统，而戴尔电脑的竞 争力在于其“零库存”的管理理念。这也是 为什么近年来提供管理软件的IBM一直在提 倡“On demand”(随需供应)。 似乎有点扯得远了，但是我马上就要进 入重点了：直接面对客户销售的保险公司， 要养活一大批销售人员，相关的人员工资和 办公费属于固定成本。销售有淡季和旺季， 即使在一天当中，也有忙的时候和不忙的时 候，从保险公司的角度来看，也许会希望这 些销售人员能够“平时为民，战时为兵”， 但是不可能，每过一分钟，它都要为这些人 付出成本，如果把劳动力的因素也考虑进供

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ASSURSOLUTION保险公司 李如山

应链条，很显然，它做不到“随需供应”。 人力成本在固定成本中高居不下，必然会影 响到产品价格。 反观那些使用经纪人进行分销的公司， 其不需要负担经纪人的工资和办公成本，经 纪人拿的是销售的提成（Commision），实 际上，这是把固定成本转变为可变资本，成 本降低了，产品价格自然也会降低了。 我并不是想强调使用经纪人分销的公司 的产品就一定比直接销售的保险公司便宜， 我只是想强调，从产品的成本结构来讲，前 者未必比后者逊色。从实际操作中的比较来 看，公平地讲，在价格方面，两者互有胜 负。 其次，除了价格方面的因素，人们选择

经纪人还有其他的原因： 第一，效率更高。找直接销售的保险公 司或者代理单一保险公司的Agent，客户只 能了解一家公司的产品，而经纪人代理多家 公司的产品，可以为你比较和权衡多家产品 的价格和服务。 第二，经纪人的角色决定了其在面对客 户时，代表的是保险公司；在面对保险公司 时，代表的是客户。作为沟通双方的重要媒 介，很多时候经纪人能够代表客户在与保险 公司的沟通中发挥重要的作用。 经纪人能够提供更加贴切的服务。比如 目前在各大保险公司中，还鲜有能够讲中文 的销售人员和服务人员，在这方面，经纪人 一直发挥着重要的作用。

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盖房记实录14

房地产经纪人——王晓峰 （514）-869-6866 pascalwxf@gmail.com 毕竟蒙特利尔地区大部分的二手 别墅都建造在黄铁矿时期，所以出现疑 似问题时，都要请专业公司人员进行 取样、测试、分析，并针对结果提出合 楼房买卖中，若物业曾种植过大 麻，法例规定必须向新买家披露此资 料，但物业内有否发生过凶案，有没有 人病重、病死、屋主是否住进来就破 产、离婚，法例就没规定房屋经纪一 定要向买家说明。有地产经纪就“支 招”：若不想买进这类令自己心里感觉 不舒服的物业，可在与地产经纪签约时 明确规定哪些内容必须披露。 安河地产局(Real Estate Council of Ontario)明文规定买卖双方的经纪，都有义 务披露待售物业是否发生过罪案或凶杀案， 是否为大麻屋，结构是否受损，是否有重大 的保险赔偿等。因为是否发生过凶案，对物 业的价值影响极大。以震惊华社的华人地产 经纪韩建国遇害案为例，韩建国2011年1月 被绑架数天后便突发急病去世，绑匪将其遗

理的解决方案并出具《黄铁矿专项检验 报告》。如果你的房子不带车库，已经 有三、四十年的房龄，没有任何地面臌 胀，白色盐析和地基错位的现象，即使 你处在黄铁矿问题多发区域，你也没有 必要杞人忧天了。 关于《黄铁矿专项检验报告》， 我简单提几句，仅供参考。报告把由 黄铁矿的岩相膨胀值IPPG (indice pétrographique du potentiel de gonflement)从低到高分为0-100级，相 应的潜在危害度分成6个档次。0-10的 IPPG指数表示黄铁矿的影响可以忽略不 计；11-20影响可能性较弱；21-40影响 可能性中下；41-60影响可能性中上， 61-80影响可能性偏高；而80〜100的

指数表示黄铁矿肿胀的可能性非常高， 不过这样的房子目前早已不存在了，因 为离最近的1999年也已经15年过去了， 该开裂的都已经发生了，该维修的都已 经修改过了。再说取样，你家车库或地 下室水泥地面某处有几个直径15厘米的 孔，这就是用金刚石取样钻打孔取样后 留下的。 当然，IPPG并不是唯一的判别指 标。危害分析还必须参考其它因素， 如：建筑物的年龄，黄铁矿的类型，残 留黄铁矿的含量，填充料的厚度，硫酸 盐对混凝土的侵蚀程度等。最终确定维 修范围和解决方案。 维修内容通常包括：拆除地下室 的地板及护墙装修，打碎和清除混凝土

如何避免买到凶宅病宅破产屋 体用水泥封埋在万锦市一处民宅的土库底， 直到当年7月才被警方找到。 这座位于万锦路夹Bur Oak Av.地区 的单车房独立屋，在2013年7月售出，卖 价仅为49万元。而以当时的行情来说， 同样条件的物业，平均成交价应该在60 万元左右。而且这座房子4月份开始挂 牌，以这样低的价格仍要3个月后才售 出，新的房主为印巴裔居民。 一位地产经纪表示，地产局的规定 是如地产经纪发现与物业及交易有关的事 实应该披露，换句话来说，就是如果发现 某些事实会影响到物业的价值，就应该披 露，否则会被追究。但他又表示，地产界 局的规定还是一个相当笼统的说法，后来

地产业人士根据长期的实践经验，把一些 常见的情况当做了约定俗成的行规，例如 发生过凶案的“凶屋”、大麻屋，卖方经 纪都会告知买家。 他认为，很难用明确的条文规定 哪一些要告知，哪一些不告知。举例来 说，他曾经卖过一个共管柏文单位，那 个单位完全没问题，但是楼上曾经发生 过跳楼自杀的事件，那这个算不算是很 要紧的事情，必须告诉买主？有的人无 所谓，有的人则看得很重。而他就很老 实的告诉买家发生过这样的事，那位买 家并不在意，最后成交了。 对于“凶宅”的定义，不同的人有 不同的看法，有的认为是凶案发生地才

板，挖出黄铁矿回填料，地基裂缝注 入环氧树脂或聚氨酯进行修补，在原 状土壤上铺无纺土工布，回填认证过 的无膨胀碎石填料，铺装防潮用聚乙 烯塑料布，浇筑新的钢筋混凝土板。 维修工程的参考价格如下：地面层车 库：$4,000~$10,000，地下室：$8,000 以上。为此，1999年后魁省及联邦政 府推出专项资助计划（Assistance program for owners of residential buildings damaged by pyrite）。 建筑质量消费者协会Association des consommateurs pour la qualité dans la construction(ACQC)也发挥了重要作 用。时至今日，还有没有补助，你要自 己去所在区政府咨询了。 是凶宅，而有的则认为发生过自杀或灾 难死亡事件的物业也是凶宅，难以用明 确的条文作出详细的规定。 另一位地产经纪也表示，受地产局 规定的约束，地产经纪都会去做相关的 调查，以免事后有问题被追究，甚至面 临被“钉牌”的危险。“私人买卖就没 有这样的限制，他就不会说这些情况， 只能靠买家自己去查询资料。所以遇到 特别好的报价，还请慎重，最好还是请 懂行的经纪相助。” 地产经纪建议，如果在合约中加上 一条“所交易的房屋不能发生过凶案， 不是大麻屋，不是某些买主所不喜的情 况等的”，就可以对卖家形成约束力， 以免事后卖家找借口称，已经以口头发 生告知买家但被忽视。

捷足先登 16 2014年8月28日

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两岸三地 18 2014年8月28日

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美丽庭院 20 2014年8月28日

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简单存款模式下，一生累积的财富有多少？ 上周《事后诸葛亮的选择》登出 后，几位朋友来电交流他们的想法。我 们从RESP谈起，讨论了RESP与子女分 红险的异同、人寿险和健康险的区别、 RRSP和RESP的选择……有趣的是，探讨 的过程中，有位好友感觉困惑：划出多 少钱为自己，为子女又该投入多少？ 【免费活动】8月29日（周五）晚 6：40～8：40 特邀请来自法国的绘画 专家张洁女士在Downtown带领朋友们 作画。备有法式糕点、水果，欢迎朋 友们踊跃参加。请联系514-839 9076 （cell）提前订位。地址：1010 StCatherine west, suite 600 如果您想了解更多关于重病险、人 寿险、长期护理险、Super Visa探亲 险、旅游探亲险、国际学生险、家庭财 务规划、家族财产传承的信息，欢迎联 系我514-839 9076 (cell) ，或发邮件 至 huanghaiyi@gmail.com，更多文章请 见www.huanghaiyi.com 一、简单存款模式下，一生累积的 财富有多少？ 那位朋友提出的问题“划出多少钱 为自己，为子女又该投入多少？”，这 个其实很难回答。这里面涉及不同家庭 的偏好，有的愿意多投些给孩子，有的 愿意首先安顿好自己的各方面生活，子 女的未来再逐步规划。 还有很多时候，朋友们在各时期的 想法，会随着时间的流逝 、境遇的不同 而有所改变。 我有一位非常要好的朋友，他曾 有个理念：好孩子不用留钱。近几年他 的健康有恙，想法也随之改变。在交谈 中，我越来越多地感受到他在重病时对 家人的关心，总是在想着一旦有什么状 况，留给家人些什么，怎么能将他们未 来的生活都安排得好好的。

是啊，每个人的健康都有价格，99% 的人都会从健康走至不健康，再从不健康 步入我们心中信仰的那个地方，有的人是 去天国见主，有的是去佛国…… 在这样 的过程中，每一位加拿大居民/公民都有 着（或曾经有过）这样的权利：在他/她 健康出现状况的时候获得一大笔赔偿，在 他/她去世的时候再得一大笔赔偿。只是 不少人因为这样那样的原因，自愿放弃了 这样的赔偿机会（也就是保险）。 这几天在跟三位非常有才华的年轻 人一起建模型，他们是刘畅（滑铁卢大学 精算专业：金融、统计双修）、钟子莅 （Concordia大学经济学专业）、唐玥怡 （Concordia大学金融专业：财务报告）。 我们很想通过比较得知作为一个20出头的 年轻人，通过几种不同的理财方式，在他 /她67岁退休和85岁去世（加国平均寿命） 时，积累的财富有多少？哪些种方式是可 取的，哪些种则不是很有效率。 先定了一个基线标准——简单存款 模式：这位年轻人年薪4.5万加元（税后 3.5万加元），每月除了租房费用，外加 基本花销800元外（没有社交花销、没 有旅行费用），整个的使命就是全力攒 钱，每年攒1.5万加元；没有借助房产投 资、没有借助RRSP省税、没有借助保险 杠杆，到他67岁退休，总共攒了100多 万。但如果考虑到通货膨胀系数，也就 折合成现在的约50万元。 这样的结果令我等几位相当沮丧， 顿觉生活之艰难，传统存款方式累积财 富之不易。模型中的这位仁兄可谓摒弃 了世间几乎所有的娱乐，在没有借助杠 杆方式的情况下，即使穷尽自己所得来 储蓄，正常情况下，退休时的100多万、 85岁的240万已是他财富管理的上限了。 而这种方式之所以不甚可取是因为 它没有考虑到加国作为“万税之国”税

制的复杂，也没有充分运用到每个人自 身具有的保险杠杆权利。 举个简单的对比例子，假如这位年轻 人从23岁起，每年不存1.5万，而只是投 8000元在分红险上，剩下的7000元买RRSP 递延税，每年光税上就少交$2200，到67岁 退休时资产规模就已达到200万以上。一条 简单的财税规划，资产就增值一倍以上。 接下来的几周里，我们会陆续完成 加入房产投资、RRSP避税、保险投资等 多种方式的横向、纵向比较，看财富积 累会达到怎样的程度。我们会陆续跟朋 友们分享建模中的感想和感受。 另外就是人们的想法会发生变化。 在服务客户的过程、乃至自己身边亲朋 好友生病的过程中，我感触最深的就是 朋友们心中“基本假设”的变化： 健康时人们更多考虑的是财富积 累、是工作表现同事认可和升迁机会、 是考试和考证的成绩、是创业、是全家 的旅行… 而一旦健康状态被打破了，受到重 病的威胁，上述次序会完全换成一种迥 异的思考模式： ·工作表现变得没有半点关系了， 因为通常生了重病的一定会辞职而专心 养病至少3年； ·考试和考证，这原先是为了升迁 和跃升10万以上年薪阶层准备的，在生 重病时是最多被朋友们认为严重耗费生 命的东东； 生重病时，很多人会有诧异的感觉， 惊觉这种事怎么会发生在自己身上，没想 到风险这么近！其实随着年龄的增长，重 病的产生对多数人群来说，是大概率事件 （即发生的可能性 > 75%）。 ·重病时，多数朋友会珍惜与家 人、子女在一起的时光； ·意识到失去的健康对于生活品质

黄海懿 财务顾问 514-839 9076（C） 黄海懿，工学学士、经济学硕 士，McGill大学国际商业研究生， 现为加拿大财务顾问。十余年国内 成功投行经验，负责的债务重组项 目获直辖市十大重点项目奖，论文 获全国证券类奖项，新浪、证券之 星、和讯、加拿大《七天》杂志的 财经专栏作家。

* 重大疾病险、团体保险的优化 * 重大疾病险与人寿险的组合技巧 * 申请超级签证、父母探亲签证的技巧 * 留学生保险、旅游探亲险咨询 * 海外资产申报和报税技巧 和个人幸福有多重要。 所以生命真是一个演变的过程：在 健康和朝气蓬勃时，确实难以有病痛和 无助时的切肤之痛。如果朋友们身边有 处于伤病中的亲朋好友，不妨抽空跟他 们聊聊，既解了他们的忧愁，又能帮助 我们了解在那样的无助情境下，对生活 的感受又是会怎样的不同。

全球宜居城市榜 加拿大5强占3 8月19日，经济学人旗下智库发布 了2014年全球宜居城市排行榜。报告显 示，加拿大在前5名中稳夺3席，分别是 温哥华第3名、多伦多第4名、卡尔加里 第5名。墨尔本今年已经是连续第4年位 居榜首，维也纳紧随其后排在第二。 据悉，经济学人智库发布的《宜居性 调查》以医疗、教育、治安、环境和基础 设施建设为基本考量，对全球140座城市 进行0-100的评分。墨尔本总分97.5雄踞

榜单第一，其中医疗、教育和基础设施建 设均获满分。 报告显示，在排名前十的城市中， 除加拿大的3座城市外，澳大利亚入选的 城市更高达4个。分别为第一名的墨尔 本，第5名的阿德莱德，第7名的悉尼以 及第9名的珀斯。 此外，中国城市的宜居性水平近年 来也不断上升，今年北京在8个入选的中 国城市中排名第一，全球排名为74名。

入选的8个中国城市排名从高到低分别 是北京、天津、苏州、上海、深圳、大 连、广州、青岛。 饱受战火蹂躏的大马士革，则以30.5分 的整体得分，继续成为最不宜居的城市。 此外孟加拉的达卡、巴布亚新几内 亚的Port Moresby、尼日利亚的Lagos、 巴基斯坦的卡拉奇（Karachi）等城市也 都排名靠后。 全球最宜居城市排行榜：

1. 墨尔本，澳大利亚 2. 维也纳，奥地利 3. 温哥华，加拿大 4. 多伦多，加拿大 5. 阿德莱德, 澳大利亚 6. 卡尔加里，加拿大 7. 悉尼，澳大利亚 8. 赫尔辛基，芬兰 9. 珀斯，澳大利亚 10. 奥克兰，新西兰

美食天地 22 2014年8月28日

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〔巫大小姐信箱〕 巫大小姐心灵坊 电话：514-998-8028 limeiwu@hotmail.com

真正的朋友

时间，带不走真正的朋友，岁 月，留不住虚幻的拥有。时光转换， 体会到缘分善变，平淡无语，感受了 人情冷暖。有心的人，不管你在与不 在，都会惦念，无论你好与不好只是 淡然。 走过一段路，总能有一次领悟， 经历一些事，才能看清一些人。真正 的朋友，无需想起，因为从未忘记， 不离不弃的，才是真朋友，不见不散 的，才是真正的守候。人在落魄时， 才知道谁的手最暖，情人在吵架时， 才明白谁的心最软。一个只懂流血却 为你流了泪的人，是肝胆相照的朋 友，真正的朋友，不是得意时有多少 人追捧，而是在失意时愿意无求的帮 助，真正的感情，不是海枯石烂的甜 言蜜语，而是在穷困潦倒时愿随你颠 沛流离。很多时候，人在最深的绝望

里，能看到的往往是最美的风景。得 意时，朋友认识了你，落难时，你认 识了朋友。只有在落魄时才懂，愿拉 你一把的人何其少。只有在最穷时才 懂，再好的感情也难敌现实，人不贪 钱却都怕吃苦。只有在漫长生活里才 懂，人人都能爱你但却少人愿意忍受 你。 所以，这世上最要珍惜的是这三种 人：雪中送炭的朋友、愿陪你走过贫苦 的女人、样样都忍你的男人。 真正的朋友就是离别时，满不在 乎，相互鼓励说，告诉对方一定会怎 样，然而分开后却无限思念对方，真正 的朋友就是在你困难的时候帮助你，却 不需要回报的那个人，真正的朋友永远 不会让你掉眼泪。你难受时，他也难 受，你开心的时候他也开心，他就是第 二个你，在他身上你能看到自己的缩 影，简单地说，我认为真正的朋友就是 能够彼此欣赏、彼此真诚、彼此信任、 彼此理解以及彼此的宽容。永远都想把 他当成自己的那个人，真正的朋友其实 每个人心里都有自己的定义，但最重要 的却是无论是否引起误会却都能真心为 你着想的人。 真正的朋友，心有灵犀，无关酒 肉，无关利益，无关高低，无关贵贱， 没有时空阻隔，是心灵的默契，是性情 的相投，是灵魂的依附，是心心的通

融。真正的朋友，相知相识、相交相 接，一如日月之行，无论风云变幻，终 不减其辉映。真正的朋友，无须相从 过密，不用推杯换盏，没有繁文缛节， 没有利益交换，彼此之间无欲无求，心 照不宣。一杯清水一句口信甚至一个念 头，便可身心相托。真正的朋友，是美 好人格的际遇，如晨露接纳朝阳一般磊 落相敬如宾。 真正的朋友，贵精而不贵多，贵诚 而不贵诈。是一种高尚的人格魅力的感 召，是君子之交淡如水，平平淡淡才是 真的体现。是互相信任，互相尊重，无 话不说，在关键时候能一无反顾地帮助 你的人，是对朋友敢说不，有什么说什 么，不能把对朋友的善意提醒当成对自 己有看法，真正的朋友就得肝胆相照， 在朋友无助时，能伸出无私的手，就是 要相互多为对方考虑，不能光顾自己，

不想朋友，是可以帮你认清自己的缺点 和优点，真正的朋友是当你落魄时仍然 对你如以往，当你辉煌时不改初衷，是 你伤心时能陪你哭，当你笑时会为你开 心。是可以心换心的，每当你烦恼时他 会站出来帮你分担。 真正的朋友是不会抛弃你的，更不 会出卖你陷害你的。是你自己努力争取 得来的，而不是随便交来的。是能与你 “有福共享有难同当”之人，不为一己 之私出卖你，处处还要为你着想的人。 是在你悲伤无助的时候，给你安慰与关 怀，在你失望彷徨的时候，给你信心与 力量，在你成功欢乐的时候，分享你的 胜利和喜悦。在人生旅途上，尽管有坎 坷、有崎岖，但有真正的朋友在，就能 给你鼓励、给你关怀，并且帮你度过最 艰难的岁月。真正的朋友，无需想起， 因为我们从未忘记。

〔风水命理〕 影响一生幸福的十五大件事 第四件事：积阴德。用功德换取 回报是天经地义的，不可违背的事。天 与不受，反受其谴。对社会的贡献叫功 德；多做贡献，多做好事叫积德；暗中 做好事而不图回报叫积阴德。如果你的

本职工作正面作用大，功劳大，你做的 好事多，相应的回报就越大，命运会因 此越来越好。莫以善小而不为，莫以恶 小而为之。滴水可以穿岩。千夫所指不 病而死。命中劣根性者尤其要积德，否 则有大难。积大功德一定要立大志许大 愿。

〔粤语课堂〕 广东关于鸡的各种说法 鸡飞狗走：乱成一团。 掹鸡豆皮：满脸麻子。 霸王鸡乸：野蛮不讲理的女 人。 冇掩鸡笼：没有门随便出入。 死晒笼鸡：把事情全部搞砸 了。 兴过辣鸡：指对某人或某件手 的热度比电铬铁还热，过分热心。 死鸡撑饭盖：死不认错。 拜神唔见鸡：唠唠叨叨，喋喋 不休。

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本期责编：独 玉

九鼎俱乐部第三届高尔夫邀请赛圆满结束 本刊讯：（七天记者独玉）九鼎俱乐部 第3届高尔夫邀请赛8月23日在魁省小镇SaintMarie-Madeleine高尔夫球场举行。来自魁省、 安省、爱德华王子岛等地的高球爱好者约150人 参加了当天的比赛和赛后的颁奖晚宴。中国驻蒙 特利尔代总领事李意钢出席活动并发表热情洋溢 的讲话，赞扬九鼎俱乐部通过高球邀请赛为九鼎 奖学金筹款。 九鼎俱乐部理事长Philippe Wang

在讲话中感谢大家参与九鼎的活动，感谢赞助 商对本次活动的支持。据悉，赞助此次活动的 单位和个人有：Power Corporation of Canada、 Groupe Savoie、Walton、KebeK轮胎、IBI Groupe、钻石地产、博大集团、詹钜辉地产、 Mercedes-Benz Rive-Sud、王永建地产、TD Bank 、许仁宇保险、Carmine's Tuscany Grill、 Mission Inn Resort & Club等。

Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 3 No 34 总第120期 Jeudi Le 28 Août 2014 514-861-6319 ads7days@gmail.com www.ling77.com ISSN 1929-6312