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Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 4
No 20
总第156期
Jeudi
Le 21 Mai 2015
514-861-6319
ads7days@gmail.com
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ISSN 1929-6312
F2 广告 2015年5月21日
第156期
本期责编：利 文
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No 20
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Jeudi
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我爱我家 2015年5月21日
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加拿大房市冷热不均 政府头痛 受油价等因素影响，亚省和沙省等 能源省份房屋销售受挫，而温哥华及多 伦多的房市却持续火热，带动全国平均 房价上扬，两种房市发展步调也让政府 决策者无所适从。 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)3月数 字，全国平均房价比去年同期增长 9.4%，达43万9114元。但如果不计算 温哥华及多伦多的房屋价格，涨幅就 只有2.4%。 大温地产局报告数据显示，在经历 了3月房屋成交量同比增长超过50%后， 温哥华地区房屋销售上月略有放缓，但 成交量与去年同期相比仍增加37%，房价 增长8.5%，指标价格更创新高，达100万 2200元。多伦多情况也类似，4月成交量 增长17%，价格上扬8.4%。
相反，受油价下挫影响，亚省和 沙省的房市走低，成交量和价格均下 降，预计到今年底整体下跌10%。道明 银行(TD Bank)经济师帕曲马拉(Diana Petramala)指出，如卡加利高档住房 价格首当其冲下跌，进一步拉低平均房 价。另外如沙省雷琴纳(Regina)房价也 下跌。 加国大西洋区也受油价影响，油砂 产业裁员情况增加，使当地本就已经疲 软的房市更加不乐观。 但温哥华及多伦多两大市场能否在 接下来的几个月里继续保持现在的活力? 帕曲马拉并不这样认为。她指出，今年 年初开始房贷利率下调了30个基点，刺 激了房市增长，但这一涨幅通常会维持 半年，意味着到秋季整个市场就会逐渐 稳定下来，加上房贷利率受已经上涨的
政府债券收益率影响，面对温哥华和多 伦多高昂的房价，利率涨幅对两地的民 众而言尤为敏感。 “环球邮报”的评论认为，加拿大 两种房市走势也让政府决策者无所适从
及处理。自金融危机起，联邦政府就不 断修补房贷保险相关规则，同时金融监 管上也限制政府对房市的干预。许多专 家认为现在让两个火热房市降温的可能 并不多。
地产公司Groupe Sam's Global创造性销售技巧 撰稿：Samuel Lai / 郑先红 在过去28年里，Groupe Sam’s Global一直秉承“客户服务高于一切” 的公司理念。对这一理念的承诺和奉献 是我们前进最大的动力。我们努力工作 绝不仅仅只是为了“交易”的成功完 成，更是为了我们客户的梦想和渴望， 也是为了我们的代理能够追求他们的个 人目标。为了实现这些目的，其中一条 就是要运用创造性的销售技巧并充分利 用各种不同的资源。我们这些年积累的 客户为我们提供了业内其他人所不具备 的便利条件。 在这个极度多变并且竞争激烈的市 场上，Groupe Sam’s Global相信最重 要的不是为了完成交易而去降低佣金， 而是针对特定的房产采用创造性的解决 方案，比如要强调特定地产的升值潜 力，当然还有我们一直最为强调的客户 服务。 关于创造性销售技巧，下面举出了 几个例子。我们在近期的一些交易中运 用了这些技巧，你也可能会在你的业务 中用到它们： 1.Verdun（蒙特利尔），魁省：投 资房 买价：95,000.00元 售价：1,365,000.00元 这处地产原来是一幢居住用双层公
寓，由2间4半公寓和前面的一大片空地 组成，我们的建议是这片空地可以被用 来做进一步开发。我们的经纪询问了蒙 特利尔市政房产部门，他们向我们保证 说可以进行地产开发，原来的结构也可 以修改。我们在建筑行业工作的客户购 买了这处地产，按照我们的建议以及承 包商提出的方案在原有的房产上加盖了 一层，重新调整了结构的朝向，并且对 原房产进行了扩大，在其旁边又建了一 个包括7间3半公寓的结构，从而把房产 变成了一幢包括9套公寓的公寓房。 为了从银行获得贷款，我们在开工 之前为所有的单元都安排了预售，准备 了所有的必要文件，包括证明它们已被 认购的文件、计划的施工平面图已经准 备好并且得到蒙特利尔市政府批准的文 件，以及其他所有必要的文件和许可， 以此来向银行证明这个项目具有高度的 可行性，对我们的客户来说是一笔非常 好的投资，不存在失败的可能性。 2.Ville-Marie（蒙特利尔），魁 省：旅馆销售 原业主是我们的客户，他们在旅 馆成功地经营了50年并变得有些陈旧之 后，想要出售这家包括21个房间的旅 馆和一片之前是咖啡馆的商业用地。经 过努力，我们帮他们锁定了一位想要接 手生意的潜在买家。在与两边客户进行 大量的沟通之后，卖家同意了我们的建
议，即购买价格中50%的贷款部分在接 下来5年中由卖家按照一定条件提供给买 家。这样我们就通过我们的经验和创造 精神，在双方都满意的情况下完成了这 笔房产交易。
由于这处地产当初是作为两个部分买来 的，所以有两套魁省水电公司的地产地 役权证，他们后来也一直没有去更正这 个问题。在我们代表客户向卖家出示购 买意向书时，我们跟他们商量在公证人 处存入一笔交易定金，好在魁省水电公 司更正这个问题、收回第二套地役权证 时支付相关的必要费用，这样才能按照 必要的准则处理该处地产。卖家和买家 都同意了这条建议，最终这笔销售业务 在双方都非常满意的情况下得以按时完 成。
3.N.D.G./C.D.N.（蒙特利尔）：带 有空置商店的半商业住宅楼 由于年纪大并且身有疾病，这名客 户急于在最短的时间内出售该处房产， 但又坚持他自己的挂牌价。这处房产包 括第二层的两套4半公寓和第一层的一大 片商用空间，这片空间原来是一家餐 馆，但是在挂牌的时候已经处于空置状 态。那时已有的公寓住户都签了长期的 租约，因此新业主在购买房产后将不得 不继续让他们租住下去。我们找到了一 位愿意接手该房产的买家，但是他在获 得贷款方面有些困难。因此我们安排卖 家出具了一份商业空间租赁授权来出租 Ling 这片商业空间。我们找到了一位合适的 承租人，让贷款机构帮助这位买家，让 他们相信这处房产对买家来说其实是一 总编辑 家能独立生存的企业。这样凭借对客户 需要的关注和团队丰富的经验，我们在 Chief Editor 让交易双方都非常满意的情况下完成了 编辑：樊娟 这笔房产销售业务。
七天地产·财经·生活杂志
4.Brossard：住宅别墅 在我们查看该处地产的《位置和 市政地役权证书》时，卖家告诉我们
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Editor Fan Juan 罗椋文
Luo Liangwen
1871 St-Louis Suite 179 St-Laurent Qc H4M 1N5
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地产信息 2015年5月21日
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6家权威金融机构估算加国房价泡沫 加拿大的房地产市场有泡沫吗?我们 来看看各个世界著名的金融机构是如何 解读加拿大的房地产市场的。 德意志银行(Deutsche Bank) 评估：房价被高价60% 最近数据：2014年第四季度 2015年1月，该行首席国际经济学 家Torsten Slok发表警告，认为加拿大 房地产市场被高估了约60%，并拉响了全 国的警钟。批评人士因对德意志银行用 来判断收入和租金的数据质疑，而猛烈 抨击其分析。其数据的主要来源是世界 经济合作与发展组织(OECD)。该组织比 较房价收入比时所用的收入为“市场收 入”，即看劳动力市场中人们通常会赚 多少钱。以这种方法来计算，房屋价格 就会高估30%左右。但“市场收入”忽 略了人们其他重要的收入来源，如政府 的转移性支出和投资，TD银行经济学家 Diana Petramala如是说。当房价与所有 的收入相比时，房价只高估了8%。 德意志银行的加拿大租金数据也来自 经合组织，而经合组织的数据来自于加拿 大统计局，是其评估消费者价格指数影响 所使用的数据。加拿大统计局曾警告称， 其租金指数并不一定反映实际市场租金， 而且许多批评人士也指出，这个租金指数 往往大大低估了租金的增长。 加拿大央行(Bank of Canada) 评估：房价被高价20%左右 最近数据：2014年第三季度 去年12月，加拿大央行公布自己的 房产市场报告，警告说全国的房价高估 10%-30%不等。央行的估值模型比较了房 价、人均税后收入和政府10年期债券的
利率(近似于房屋抵押贷款的利率)。房 价和收入都根据通货膨胀进行了调整。 央行认为如果房价离人均收入和利 率的基本面越远，房价就高估得越多。 过去40年加拿大经历了两次重要的房地 产市场回调 (央行定义回调为在至少一 年的时间里房价下跌了10%以上)，因 此加拿大央行研究了18个西方国家的房 价，并发现其估值模型能够预测房价回 调。它发现，在六年时间里，从回调前 的三年到回调后的三年，价格通常被高 估了约10%，峰值达到20%，然后会平均 下降20%。 这种分析应该引起人们的重视，因 为央行认为加拿大的房地产市场大概正 处于回调要发生的时刻。不过，该行还 发现，回调通常在某种程度上是因央行 提高利率以应对通货膨胀而触发的。近 年来，加拿大的利率一直在下降，通胀 保持在低水平。 惠誉国际评级(Fitch Ratings) 评估：房价被高估24%左右 最近数据：2014年第二季度 总部设在纽约的惠誉国际评级从20 世纪80年代开始研究加拿大房价，认为 其属于“可持续房价”，也就是说，价 格的变化一直基于对新住房的需求。惠 誉考虑人口增长和新房建设等这些衡量 因素。很多机构关注住房负担能力、利 率的影响，认为即使房屋价格上涨，低 利率让很多人能够负担买房。但惠誉有 不同的观点，它认为从长期来看，利率 不是一个推动房价的重要因素。 同样地，在短期内失业率的变化会 对房地产市场产生巨大的影响，但不会
长期影响房价。惠誉发现，驱动加拿大 房价的长期因素是收入——个人家庭收 入和 GDP所反映的国家财富。加拿大人 挣得越多，能花在住房上的钱就越多。 “在现实世界中有很多因素可在短期内 影响房价，”惠誉国际评级主管Stefan Hilts 说，“但从长远来看，供需平衡 仍是主导。” 国际货币基金组织(International Monetary Fund) 评估：房价被高价11%左右 最近数据：2014年第四季度 IMF最近才开始研究加拿大的房地 产市场，它的估值模型所使用的数据最 早只是2010年的。和其他机构一样，IMF 考虑了家庭构成因素的速度，即衡量人 口增长(一个家庭被认为是同居住于一个 屋檐下的一群人，无论他们是否有亲属 关系)。IMF也考虑收入和就业增长，以 及五年抵押贷款利率和通货膨胀。有趣 的是，IMF发现一个最能反映加拿大房价 变化的衡量因素是所谓的“贸易条件” (terms of trade)，即比较加拿大的出 口总额与进口总额。IMF将所有这些衡量 因素综合在一起，并与实际房价比较， 认为房地产市场高估了7%到20%，或平均 约为11%。 TD银行(Toronto-Dominion Bank) 评估：房价被高价11%左右 最近数据：2014年第四季度 像IMF一样，TD也认为家庭收入中 值、利率、就业和人口是驱动房地产市场 的基本因素。但与IMF不同的是，TD银行 也考虑供给和需求，包括新屋数量。TD的 模型也关注负担能力，基本上看一个普通
的家庭花了多少钱在住房上，并将之与长 期平均值进行比较，即加拿大人约将收入 的30%花在住房上。虽然价格一直上涨， 但低利率仍使得住房是可负担的。 TD也将利率预期加入其模型中， 如果利率上升的话，将推高房屋贷款利 率，让住房负担能力下降得更少。如果 利率上升到更“正常”的水平，那么房 地产市场将被高估10%-15%。TD没有对 “正常”进行定义，但加拿大央行的隔 夜利率平均约6%;现在是0.75%，而在过 去的十年里平均为1.8%。TD银行认为， 相对于其基于经济基本面的“公平价 值”模型，房价大约高估11%以上。 加拿大房屋贷款及住房公司(Canada Mortgage And Housing Corporation) 评估：房价被高价3%左右，在合理 范围内 最近数据：2014年第二季度 基于2014年第二季度的数据，加拿 大房屋贷款及住房公司(CMHC)认为本国 的房地产市场只是适度高估，只有3%左 右。它警告说，加国的房地产市场被适 度高估，但回调的风险很低。 CMHC衡量的方法是最详尽的，结合了 各种模型中的一些因素，由此得到的结果 其变化范围相当有戏剧性。在其最近预测 中，即去年秋天的数据报告，CMHC预测， 房价可能在低估了13%到高估了16%之间， 平均有 3%左右的高估。将其所有测量值 与临界值8.5%比较，8.5%是CMHC认为房地 产市场被高估的可靠水平，如果其最高估 值高于临界值，它就表示房地产市场适度 高估;如果所有模型的平均水平都高于临 界值，那么风险更高。
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资 2015年5月21日
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美加年轻人不考驾照成风？ 曾几何时，在这一片土地上，驾驶 汽车是追求自由的象征，而同样热爱自 由的当代北美青年们，却已经把这种信 念象征载体转移到智能移动通讯工具上 面。当然，信息产业的经营者们很高兴 这种转变，而靠汽车产业养家糊口的人 们则不免有些头疼，但又无可奈何。 根据汽车保险公司SAAQ的统计数 据，在加拿大的魁北克省，在近二十多 年的时间里，24岁以下的居民中，持有 驾驶执照的人数下降了将近九万人。 在Saint-Jérôme出生并且长大的小 伙Julien Thibeault说：“当我的岁数 到了可以申请驾照的时候，我当时也的 确还有点钱，但还是更喜欢带着一部电 脑步行。” 这位26岁的蒙特利尔居民最常用的出 行方式是步行、骑自行车、乘地铁和公交 巴士。即使在学业完成、找到一份商务代 表的工作、不得不出岛去上班的情况下， 他也宁愿搬家到距离工作单位不远处安顿 下来，就是不打算买辆汽车代步。 喜欢以步代车，Thibeault先生并不 是唯一的市民。这种偏好尤其在16岁至 19岁的年轻人中越来越普遍。这部分人 群中，2013年持有驾照人数，比2008年 的同类数据下降了16个百分点。 在加拿大的南部近邻美利坚合众 国，根据美国交通部门的统计，1983年 的时候，16岁至19岁的年轻人中间，有 三分之二的人持有驾照；而在2011年， 这个年龄段的居民中，持有驾照的人数
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已经大大下降，仅占全部人数的一半。 汽车共享公司ZipCar总裁Mark Norman 每年都对18岁至24岁之间的人群展开一项 调查，他说：“这个年龄段的一代居民有 着与前辈完全不同的生活理念。” 美国Reontier Group公司的一项调 查报告也称：“青年人与长辈们对交通 工具的选择偏好大大的不同。” 同时，在对18岁至32岁居民的调查 中，我们还能看到，有45%的居民更倾向 于用公共交通工具替代私家车，而年长 一些的居民中有这种倾向的，只占同类 人口的32%左右。 《遏制汽车：美国如何摆脱对汽车 工业的依赖（Curbing Cars: America’ s Independence From The Auto Industry）》一书的作者Micheline Maynard女士说，汽车远没有成为年轻一 代的时尚追求，青年人已经将更多的空 间旅行的冲动，化解在信息科技营造的 虚拟环境之中。 2014年，ZipCar公司的调查显示， 18岁到35岁之间的人群更多依赖于手 机，而超过35岁的人群则将拥有一部私 家车作为生活追求的首选项。 Maynard女士说：“年轻的一代已经 不需要与朋友在双方身体上靠近时才能 交流。” 另外，大家口袋里的银子并不是无限 的，尤其是年轻人，本来花销就大，而且 又没有很多积蓄；既然将钱花出去供养移 动通讯系统，再拿出一部分来供养汽车，
很多年轻人就显得有些力不从心了。 Matt More在Highway Loss Data Institute的一项分析报告中写道：“青 年人只是没有经济能力来驾驶一辆汽车 出行而已。” 17岁的Simone Dussault指出：“我 根本就没有钱来考驾照，我也不想因为 这件事情加重父母亲的负担。” Florence Tisson都快30岁了，但是 还没有考取驾照，她说：“拥有一部汽 车，花钱太多了，做选择之前，不得不 犹豫再三。” Tisson女士又补充说：“我也从来 用不着开车。我在蒙特利尔南岸长大， 从小到大一直乘坐公交工具，各方面已 经组织协调得很好。” 汽车工业，作为现代工业文明的代表 之一，随着历史的前进脚步，不得不与时 俱进；而考驾照、驾驶私家车出行这种生 活方式，也在悄悄地发生着变化。有人预 计，在不久的将来，整个社会可能会成为 一个没有汽车驾驶员的社会。 隶属于德国汽车制造商Daomle的蒙 特利尔Car2Go公司总裁Jérémi Lavoie 解释说：“我们观察到一种实实在在的 社会变革。人们已经将交通视为一种服 务，而不是一种产品。我们不得不来适 应这种变化。” 即使总部位于美国密歇根的汽车巨 人福特（Ford）公司也认为，将来的社 会，很可能是汽车共享和无驾照出行的 便捷社会。
撰稿 亚媒
举个例子说，有一个家庭，住在一 座城市的郊外；每天早上，有一辆汽车 及时赶到这家人的门口，将男主人送到 办公室，然后回来，将女主人和孩子们 送到他们要去的地方。到了下班和放学 的时间，汽车又将这个家庭的每个成员 接回他们的住处。这就是福特公司可持 续发展部门经理Carrier Majeske描绘出 来的一幅图景。 作为工程技术人员，Majeske认为， 以汽车共享的方式出行，有很多好处。 其中最显著的好处是降低排放污染，同 时最大效率的使用汽车。 福特公司总裁Mark Fields说：“我 们相信，互联互通的汽车将使得出行变 得更加准时，同时还会缓解道路拥堵， 减少大气污染。” 持有这种观点的公司不仅仅福特一 家。谷歌（Google）公司已经开发出一种 自动驾驶工具，安装在六辆汽车上（其中 有Toyota Prius），运行很成功。自动驾 驶的汽车配有一个摄像头、若干个雷达探 测器、一部全球卫星定位系统（GPS）接 收装置，以及若干个路面感应装置。 在这篇文章的最后，我们再回到魁 北克省，看看这里近几年来16岁至24岁 年龄段青年人考取驾照的统计数据： 1983年：688 390人； 1988年：599 596人； 2013年：512 066人。 数据来源：魁北克省汽车保险公司 （SAAQ）
盖房记实录50
住房/商业双牌照 地产经纪人----王晓峰 （514）-869-6866 pascalwxf@gmail.com 装修工程队第一件事就是安装订做 的门窗。仅一天的时间，所有的窗户就 安装完毕。窗户犹如房屋的眼睛，整个 楼立即焕发了灵气。
说起窗户，在魁北克的种类真是多样 化。最常见的窗户，窗扇（volet /sash） 像门一样开关的窗英法语都叫casement， 如果窗扇向外打开就叫à battant/swing， 也叫à manivelle/crank，因为这样的窗都 是用摇把转动方式打开。如果窗扇向内打 开就叫à la française/turn window。还 有窗扇左右滑动的窗就称为coulissante/ horizontal slider，而窗扇上下滑动的 窗，如果是单扇（上面固定，下面滑动） 就叫guillotines simple/single-hung， 如果两扇都能上下滑动就叫guillotines double/double-hung。再有单扇底部向外 开上翘的窗叫à auvent/awning window， 以中间为轴上部向内下部向外翻转的窗叫 basculante/pivot-set window，而单扇向 内倾斜的窗叫à oscillo-battante/tilt。 还有窗扇不能打开的固定窗 （fixes ） 等。
法国人从形象的角度，也是便于记 忆，把向内平拉开的窗就叫法式窗（à la française），向外平推开的窗就叫 英式窗（fenêtre à l'anglaise）， 上部内翻的窗就叫加拿大窗（à la canadienne），下部外翻的窗叫意大利 窗（à l'italienne），而上下两扇窗机 械联动，上扇是意大利式，下扇是加拿 大式，这样的组合窗就叫澳大利亚窗（à l'australienne）。生活是门艺术，艺 术需要浪漫，但浪漫终不是生活，窗扇 形变最小，机械可靠性最高的却是朴实 无名的左右滑动的窗，只不过这种窗户 是随着铝合金框架的应用才流行，出现 的要晚些，亦或是外表属平面（plate) 方形，缺乏艺术感，才没有被越来越现 实的法国人冠名吧。 按形状，窗户除了常见的方形外， 还有拱形工艺窗（architecturales）、
全景窗（panoramiques）、弯形外飘窗 （bay et bow）、凸型外飘窗（boxbay）及天井窗（coupole/Sky Light） 等等。 房屋的窗户必然带有地方历史色彩 或时代气息，由于天气的原因，这里的 门窗最强调的就是密闭性和保温性。以 前的房子，由于窗子的密封及保温性能 不佳往往设计的相对小些，近些年新建 的房屋窗户设计明显多些，尺寸大些， 使人一进去就感觉宽敞明亮。今天，先 进的技术使各种窗户保温和密闭都能 达到较好的效果，所以窗户的形状和窗 扇的打开方式在设计上除考虑房子内外 操作空间、空气的流通方式和窗户的使 用寿命外，更多的是考虑美观和成本。 尤其是豪华别墅，不同的房间，采用不 同设计风格，看窗户，就能感觉神采奕 奕，气度非凡。
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信 息 12 2015年5月21日
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【话说房贷】
房屋贷款的首付有几种来源？
撰稿人：朱伟梅，贷款经纪， 咨询电话：514-9990598。
购置物业如果需要申请贷款，客 人就必须准备一定比例的首付款(Down Payment)。首付款最低为房屋售价的 5%，如果首付款少于20%，客人需要申 请带保险的贷款(Insured Mortgage)， 如果首付款达到20%或更多，客人就 可以申请普通的贷款(Conventional Mortgage)，即无保险贷款。 针对普通的贷款，首付的来源有 这几种： 最常见的首付款是来源于客人自 己的自有资产，包括银行储蓄，投资 和养老金(RRSP)。客人一般要提供最 近3个月的各账户的交易记录，所提供
【多维论健】
■ 王宏田
我在前面的几个章节中强调了 环境卫生的重要性。在我们日常生活 中，有毒化学物质比较容易防范，而 微生物却是防不胜防。所谓的微生物 主要包括病毒、细菌、真菌以及小型 的原生动物等。在各类微生物中，病 毒、细菌和真菌中的霉菌是比较常见 的危害人体健康的微生物。 病毒和细菌的一个主要区别是细 菌对抗生素敏感，抗生素可以抑制细 菌的生长；而病毒对抗生素不敏感， 抗生素对于医治病毒感染没有效果。 因此，一个患病毒性感冒的患者吃抗 生素对治疗感冒没有益处，反倒会损 害自己的健康。当一个人滥用抗生 素，使自己的身体菌群发生改变时， 常常会引发霉菌的感染。 微生物是结构简单的生命体。
的交易记录必须含有客人姓名，日期 和最新的账户余额。养老金通常只能 用于首次购买自住房的客人，每个贷 款人可使用最多25000$的养老金，一 对夫妻最多可动用50000$的养老金作 为首付资金。有的客人可能所持有的 养老金总额高于25000$，那高出的部 分会算入客人的总资产，但不能再算 入首付款之内。 另一种常见的首付来源是家属 的捐赠款(Donation)。家属是指父 母，儿女，祖父母，兄弟姐妹和法定 监护人。如果捐赠款来源于非上述的 其他人，有必要和贷款银行确认是否 需要申请带保险的贷款，因为此类捐 赠属于非常规的首付款。不管捐赠款 是否已经抵达受款人的账户，捐赠者 (Donator)和受款人(Applicant)都需 要填写和签名相应的捐赠表格，通常 银行还会要求客人提供一些其他的配 套文件，银行之间要求可能会有所不 同，贷款经纪人会根据所选的银行来 告诉客人需要提供哪些相关文件。 还有一些客人会先做重新抵押 (Refinance)，用多贷出来的钱作为购 置另一个物业的首付资金。这种情况
一般是客人手上已持有其他物业，又 想购置新的物业，老的物业已有增值 的空间，于是先用老的物业做重新抵 押，待银行批准以后，再用批出来的 新的资金来作为下一个物业的首付。 所以，两个贷款申请相互关联，需要 分步操作，而且客人的收入必须和两 个贷款相匹配，只有通过银行的负债 率审核才能获得贷款。 有的客人想置换物业，也就是先 卖掉现有的房子，用卖房得到的现金 来买下一个住房。这是两个相互关联 的交易，首先是卖房的交易必须成 功，所谓成功是指房屋的下家，也就 是买家已经成功申请到了贷款（Final Approval)，只有在这个前提下，客 人才能实施第二步，也就是买房的交 易，其卖房所得资金才能被银行接受 为买下一个房子的合法的首付款。 另外还有一种情况，比如父母把 物业卖给自己的子女，卖价和子女申 请的贷款之间的差价，也就是首付款 部分，父母就不需要子女来付这笔钱 了，这其实是一种非现金形式的捐赠 (Sweat Equity)，当然也是种银行接 受的一种首付方式。
此外，加拿大联邦政府和省政府 或者客人所居住的区域会对首次购置 自住房的低收入家庭提供补助(Equity Grant)，这种补助也可以作为首付的 一种来源。不过，这种补助政策时常 会调整甚至暂时取消，客人需要事先 了解清楚。 以上所提的是常规的首付来源 (Traditional sources)，但市场情 况复杂，有的客人很想买房却实在 没有常规的首付来源，于是一些房 屋保险机构，如CMHC 和GenWorth等 就向这批客人提供特殊的政策(NonTraditional Sources)，客人可以 用信用卡或个人信用贷款(Personal Loan)借钱来支付首付，客人也可以 用朋友或非直系亲属的捐赠来支付首 付，客人也可以用贷款银行或机构的 现金返还来支付首付，只要首付达到 房价的5%，客人就有可能购置一套含1 个单元甚至含2个单元的自住物业，当 然保险费率相对高一些，为3.35%，较 常规首付的保险费率高0.2%。这样， 只要客人的收入符合贷款审批的要 求，不需要等待很多年的资产积累， 也能很早拥有自已的房产。
善待微生物 （1） 病毒的结构如此简单，甚至还难以被 称作细胞。细菌结构要复杂一些，属 于单细胞的生物。因为细菌细胞内没 有成形的细胞核，所以被称为原核细 胞。真菌既包括多细胞体的霉菌，也 包括单细胞的酵母菌。真菌菌细胞内 有成形的细胞核，被称为真核细胞。 人类以及高等动物的细胞也都是真核 细胞。微生物在地球上的存在远远早 于哺乳动物，它们在地球生态链中的 作用也远远超过人类。如果说人类的 出现是地球生命进化过程中的奢侈 品，那么，微生物则是地球生物圈赖 以存在的必需品。 既然微生物可以引发人体疾病， 那是否应该把它们从我们的环境中彻 底清除呢？如果人类真的有能力把世 界上的微生物全部消灭，那么人类在
实现这一“伟大梦想”以前就自我消 亡了。举一个简单的例子。在我们的 肠道内栖息着丰富的细菌群落，它们 分泌着各种各样的酶来保证人体消化 功能正常进行。如果这些菌群被杀 死，那消化功能就会紊乱。同样，没 有了酵母菌，人类的很多发酵食品就 不会被生产出来。没有微生物，整个 生物圈的新老更替、新陈代谢就难以 进行。 现在，有点儿狂妄自大的人类却 正在有意识地清除我们环境中的微生 物，其中最明显的就是各种各样抗菌 产品的出现，比如抗菌香皂，抗菌洗 涤液等等。这些产品在最初始的时候 可能会减少细菌的出现，但最终却会 造成更多新类型细菌出现。抗生素的 滥用可以导致同样的结果。这是因为
细菌具有非常强的变异性，能够根据 不同的环境而改变自己的基因结构和 表达，使自己在新的环境中生存并繁 殖后代。而这种变异，会使现有的抗 生素或抗菌药剂失去作用的靶点，从 而对这些变异后的新菌种无能为力。 病毒和霉菌存在同样的变异能力。长 期使用某种药物后，这种药物对微生 物的抑制、杀灭能力减弱甚至完全丧 失，一个重要的原因是微生物可以通 过自我变异而适应这一药物。 因此，我们人类应该学会和这 些微生物和平共处，而不是要绞尽脑 汁地消灭它们。微生物在地球上的出 现，远远早于人类；微生物对于地球 的贡献，也远远大于人类。 (myscience@126.com wanghongtian.blog.sohu.com)
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中加青年律师协会专版 16 2015年5月21日
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第156期
中国反腐海外追逃之法律武器 ■ 廖洋
作为“天网”反腐行动的一部 分，北京上月发布了一份包含100名涉 贪逃犯的名单，其中大多数人逃往美 国（40人）、加拿大（26人）和澳大 利亚，中方表示希望这些国家帮助遣 返这些逃犯。 继5月9日，红色通缉令二号嫌 犯、“亿元股长”李华波被遣返回国 后，在加外逃人员程慕阳成为另一关 注焦点。 程曾担任北方国际广告公司北京 分公司经理、香港佳达利投资有限公 司董事，曾借时任河北省委书记的父 亲程维高之便在短短几年间获利数亿 元，于2000年8月逃往加拿大。 随后，2001年4月2日，河北省石 家庄市公安局桥四分局以涉嫌转移、 窝藏赃物等犯罪签发对程慕阳的逮捕 令；9月6日，公安部发出A级通缉令。 据报道，日前，加拿大广播公 司援引加联邦法庭文件，证实温哥华 知名房地产商迈克尔·程就是中方红 色通缉令上的逃犯程慕阳。同时，迈 克尔·程也委托律师在加媒体发表声 明，承认自己在中国因涉嫌贪腐遭通 缉，但否认自己有罪。 中国进行海外追逃时往往困难重 重。尤其是北美、西欧等地，由于法 律体系、司法制度等与中国的差异， 更是外逃犯罪分子的“避罪天堂”。
但是，自2014年初起，中共中央对海 外追赃追逃动起真格，并采取一系列 加强措施。 在国内部署方面：2014年1月， 十八届中央纪委第三次全会对国际追 赃追逃作出部署；3月，中央纪委内部 机构调整中，将外事局与预防腐败室 整合为国际合作局；5月，中央纪委会 同最高法、最高检、公安部等部门召 开中央国家机关有关部门国际追逃追 赃工作座谈会；7月，公安部部署开展 “猎狐2014”专项行动；10月，中央
反腐败协调小组首次设立了国际追逃 追赃工作办公室…… 在国际合作方面：2014年11月亚 太经合组织（APEC）第26届部长级会 议通过《北京反腐败宣言》，二十国 集团领导人第九次峰会核准《2015— 2016年G20反腐败行动计划》；习 近平对澳大利亚、新西兰、斐济进 行国事访问，多次谈及反腐合作， 2015年初，中国加入国际反腐败学院 （IACA）。 就中国海外追逃可采取的具体
措施而言，一般有劝返、非法移民遣 返、引渡和异地追诉四种方式。中国 目前已与39个国家签订引渡条约，但 主要对象是发展中国家，发达国家只 有澳大利亚，因此实践中中国主要采 用请求司法协助的方式将追逃对象遣 返回国。 中国与加拿大早在1994年就签订 了刑事司法协助条约，成为双方互相 请求刑事司法协助的直接法律依据。 目前，中国与加拿大已谈判完成“分 享和返还被追缴资产协定”，为中国 追逃在加贪腐犯罪人员增加筹码。 就目前中国参加的国际合约以及 与加拿大签订的双边或多边协议情况 来看，对程慕阳可能采取遣返或者引 渡。虽然中国和加拿大没有签订引渡 协议，但是中国和加拿大是《联合国 反腐败公约》成员，而加拿大法律规 定可以通过双方都加入的国际公约开 展引渡合作，这可以作为引渡合作的 依据。但无论是引渡还是遣返，都需 要中国提供相关证据材料。引渡时， 要证明被请求引渡人实施了依据中国 和加拿大的法律都构成犯罪的行为； 遣返时，也要提供相关证据材料，证 明相关人员在国外受到刑事追诉，不 符合在加拿大继续居留的条件等。 中加青年律师协会（CCYLA0） www.ccyla.ca
帮助他人是一项义务吗？ ■ 张昊宸
许多在魁北克的朋友可能会有 这样的感受：这里的人非常乐于助 人。不论是在地铁出口为后来人撑住 门的乘客，还是路边热心替你带路的 路人，就连冬天伸手扶你踩过光滑冰 面的好心人亦是随处可遇见，似乎这 里的人总是愿意对有需要的人伸出援 手。是什么促使大家如此积极地去帮 助他人？ 事实上，在魁北克，帮助他人 不仅仅是一项道德义务，更是一项 法律义务。在这点上，魁北克凭借 其对救助义务的规定以及好撒玛利 亚人法走在了加拿大各省立法的前 沿。所谓的好撒玛利亚人条例 (Good Samaritanlaw), 是为对伤者、病人 等需要帮助的人伸出援手的自愿救助 者免除责任的法律，目的在于让见义 勇为者做好事时没有后顾之忧，不用 担心因过失造成伤亡而遭到追究，从 而鼓励旁观者对伤、病以及遇到紧急 情况需要帮助的人士施以援助。该法 律的名称来源于《圣经》中耶稣所做 的好撒马利亚人的比喻。《圣经·路 加福音》十章25至37节耶稣基督讲了 一个寓言：一个人在从耶路撒冷下耶 利哥路上落在强盗手中，被打伤丢在 路边。有祭司和利未人路过，但装作
不见。这时有一个撒玛利亚人路过， 动了慈心照应他，不但帮助他包裹伤 口，送回旅店，还自己出钱交代店主 照应他。好撒马利亚人的称谓因此流 传下来。 好撒玛利亚人条例属于民事责 任，因此根据加拿大1867宪法第13 条，其相关法律由各省自主制定。在 加拿大一些省份如安省、BC省和阿省 均有自己的好撒玛利亚人条例，但大 多数省没有规定公民有义务对紧急伤 病者提供援助，只有魁北克是例外。 魁北克人权与自由宪章第二条第二款 规定，所有生命处于危险之中的人均 有受到救助的权利。所有人对任何生 命处于危险之中的人均有救助的义 务，救助人必须或自行救助或寻求他 人的帮助进行救助，对需要救助者给 予立即和必须的物理援助。 根据此规定，公民有义务对紧急 伤病者提供援助，违者将承担法律责 任。据此，理论上来说，你在路上遇 到一个老人倒地，若你没有合理理由 视而不见完全放任不管，最后老人因 送救不及时不治身亡，那么不作为的 你也可能负有法律责任。(可以证明进 行救助会使救助者陷入危险之中等理 由进行免责抗辩)。尽管此条款自1976
年生效以来尚未有人据此被处罚，但 此法一直鼓励着所有魁北克人对有需 要帮助的人进行援助。 如果我们说这个条款是象征意义 大于实际意义，那么以下的条款则是 对好心人实实在在的法律保护。 魁北克民法典第1471条规定了著 名的好撒玛利亚人条款：对他人进行救 助的人，或者不为利益目的免费为他人 管理财产者，免除所有因此造成伤害的 责任，除非此损害是由于救助人的故意 不当行为或者重大过失造成。 我们可以想象一个体重120公斤的 人，试图顺着系在打水瓢上的绳子滑 到井下拯救一个掉到井底的孩子，但 并没有检查绳子够不够结实。如果绳 子由于施救者的重量断裂，施救者掉 到儿童身上，最后反而加重后者的伤 势。救助者被起诉侵权，该救助者只 需证明未能检查绳子是否能够支持自 己的体重就下井的事实构成了过失， 但并不构成重大过失，那么该救助者 可能豁免对该儿童的伤害的责任。在 故意不当行为中，我们可以假设，救 助者由于不胜受伤者的痛苦呻吟声烦 扰，为了让受伤者安静，打了受伤者 的脸一拳并因此打伤了他的下巴，在 这种情况下，施救者要对受伤者因施
救者的行为造成的伤害负责。 总而言之，除了家庭教育、学校 教育、宗教信仰等因素，法律对于维 系社会良好风气，营造团结互助的氛 围起着不可或缺的作用。法律不仅是 对公民行为的规范，更是对社会价值 取向的引导，法律的倡导和鼓励对于 公民来说比单纯道德的约束无疑更加 直接和有效。 中加青年律师协会（CCYLA0） www.ccyla.ca
17 七天说“法” www.ling77.com
2015年5月21日
第156期
【葵花盛开在Montreal的日子】
在晴朗的天空下，让我拥抱你，亲爱的北京！
这一段时间无疑是忙疯了的。和律 师们从早到晚的沟通、讨论，累得我不 想作任何笔记、不想写任何东西、不想 多说一句废话。但结果却是，作了一堆 的笔记、写了几万字的文章、废话邮件 说了无数篓筐！Jeremy, Michel, Marc, Jimmy, Sarah, Daniel都成了我的牢骚 发泄对象：“亲们，我真的不想再见到 你们！”牢骚归牢骚，日子还得继续。 所有的友们中，毋庸置疑，Jeremy是最 有耐心的，难怪是居里夫人老家的人。
决定下次从北京回来，一定要给他戴朵 小红花。 耿耿于怀近日长出的几根皱纹， 安慰自己，付英越在关键时越不能放 弃！鼓励自己，付英多看看人家：托尔 斯泰用了37年才写成《战争与和平》， 歌德用了60年才写成《浮士德》，李时 珍用了30多年才写成《本草纲目》， 你葵花付英在过去的十年间，已经出版 了上千万字的20多本葵花系列丛书、几 百万字的文章，你还想咋的，知足吧！ 为什么总有人埋怨一生没有收获，那是 因为他们常常在最需要花大工夫、下苦 力气、咬牙坚持下去的时候，停止了努 力。很多时候做不成一件事，并不是因 为这件事真的很难，而是人们不愿意踏 出那关键的一步。 前几日，蒙特利尔的一位同胞年 纪轻轻去世，留下孤儿寡母让人心酸可 怜。蒙城的同胞们纷纷捐资提供帮助， 让我心生温暖感激。突然顿悟，最宝贵 的东西千真万确全是免费的，明媚的阳
光、蓝天白云、清新的空气、亲情和爱 情、希望和梦想。可不，在上帝的眼 里，天底下发生的事都是小事。在咱们 人类的眼里，除了生死，世间事也都是 小事。 5月16日，咱们的七天俱乐部成功举 办了参政议政论坛第二次活动，新民主 党的国会议员Hong Mai来了，讲述自己 从政的历程。同胞们积极发言，气氛热 烈。认同：只要有梦，生命能量可以无 限大，可以从底层进入一个卓越伟大的 行列，“各美其美，美人之美，美美与 共，世界大同”。 5月18日，咱们的第三届同胞大家庭 聚会要开始。晚上到邻居好友家，吃着 香喷喷的韭菜合子，商量着后天的活动 安排。解释着自己选择的生活方式尽管 在他人眼里确实近乎煎熬，但事实上我 的心是快乐幸福的。面对一个又一个全 新的挑战和质疑，很多时候不得不做着 我并不喜欢但又必须去做的事，心灵感 到受伤、孤独、彷徨在所难免。但我除
■ 付英
了享受从坚持到习惯这样一个漫长艰辛 的过程，别无选择。生活不是我妈，凭 啥惯着我？有些苦不值得抱怨，因为知 道它们迟早会变好。知道自己有时候是 真TMD固执，但都已经固执45年了，再固 执45年也没啥了不起。 5月20号，我又要返回北京城了。 是否真的要长期去做一个空中的飞人， 坦率地说并不确定。面对未来，有太多 的选择，孰重孰轻、何去何从，先不想 太多。人的一生都在逐渐成长，挑选共 事的伙伴、亲密的朋友和生活的伴侣。 我学会了对走进我的生活的人，心存感 激；我也学会了谁离开我的生活，世界 末日都不会降临；我学会了，对于不 尽 人 意 的 事 和 人 ， 简 单 处 理 ， I d o n ’ t have enough time, forget about t hem, move on。唯念在晴朗的天空下， 让我拥抱你，亲爱的北京！ 作者邮箱：ying.fu@mail.mcgill.ca
【法律基本原理】
被欠债，“被破产”，咋办？ 的负债者摆脱债务困境，在财务上重新 起步。大家可以google一些专门经营破 产事务的公司，获得一些免费咨询。
文字来源：http://w w w .educal oi. qc.ca/en/capsules/basic-rules-contracts） 中文编译：Justice Seeking /律政江 湖 (魁北克Paralegal/Parajuristes协会会 员，英/法流利，仗剑江湖，侠且有道！ seekingjustice098@gmail.com) 前言：最近接连发生同胞遭遇“被 破产、被欠债”的悲剧，遇到这么窝心 的事，我也只有在默默递上板儿砖的同 时，找些资料，帮助大家在不幸中找到 一些万幸。原文的着眼点是帮助债务人 解决债务困境（再默默给债主们递上块 板儿砖）；又因为原文来自商业网站， 文字的严谨度自然不可媲美EDUCALOI一 类的法律资源网站，各位看客不妨以沙 龙心态，姑且看之。 破产咋回事？ 破产是一个法律程序，其司法管 辖权限是联邦政府：Office of the Superintendent of Bankruptcy Canada，适用法律是：the Bankruptcy and Insolvency Act (BIA)。破产程序 的目的在于帮助那些诚信、但运气不好
报。 如果我宣布破产了，会殃及到和我 一起签约的人么？ 摊上破产这事儿，共同签约人、 或借贷人是不可能不受影响的；当主要 债务人无力还债时，共同签约人、或债 务人就要承担起还债义务。话说笔者最 近看到的一些商务合同中都有把签约方 自然人作为签约方公司（法人）的担保 人（surety）的条款，这对于以公司身 份签约的一方来说，当然就亏大了。因 为以有限公司的名义经商的最大好处， 就是责任有限：一旦公司运营失败，不 会把自家的家产都赔进去。而合同中的 surety条款（不一定都是这个叫法哈 ~~~），就是突破公司法的保护，把手伸 到个人资产上！江湖多险恶，到处都是 坑，呵呵~~~ -债务人（debtor）宣布破产后，债 主（creditor）向借贷的担保人、或共 同签约人追债的权利不受影响。作为个 人（individual），宣布破产只能让自
破产程序有多久？ 答案不唯一，因为决定答案的因素 有很多： -债务人是第一次破产么？ -债务人的月收入是否超出法定破产 者的收入门槛？ 如果债务人的月收入低于法定破产 者的收入门槛，又是第一次破产，那么 在他/她被宣布为破产9个月后，就可以 无债一身轻了；如果债务人的月收入低 于法定破产者的收入门槛，但是是第二 次破产，那么他/她将在在被宣布为破产 24个月后，摆脱债务危机。 关于法定破产者的生活标准，可 以参照如下表格（ref.: http://www. bdodebthelp.ca/EN/bankruptcy/ bankruptcy-costs/Pages/Surplusincome-payments.aspx）： 2014年法定破产者收入门槛 人数
1
收入门槛
$2,014
2
3
4
5
$2,508 $3,083 $3,743 $4,245
破产声明会登报吗？ 大部分的个人破产声明不会公布在 地方报刊上，但企业破产声明会在地方 报纸上公布。如果债务人被要求在报纸 上公布破产声明，前面提到的一些专门 经营破产事务的公司（债务人在有意走 破产途径时，可以去找这些公司寻求服 务）会告知债务人这一类要求，并帮助 他/她寻求一些变通办法，阻止破产登
6
7
$4,788
$5,331
己从债务中脱身，并不能保护其共同签 约人、共同申请人或担保人不被追债。 -如果共同债务人都破了产，那么还 债的责任就转移到借贷担保人身上，后 者要和借贷机构商量还款事宜，以避免 这些债务落入破产欠资范畴；当然，这 也会对担保人的信用级产生影响。 债主不停地打电话、骚扰我，怎么 办？
■ 律政江湖
债主的确有追债的权利，但负债人 也应该知道自己的权益： -债主有权打电话给债务人询问债务 事宜、并要求其提供还款计划。不过， 什么可以说？怎么说？何时、何地可以 打电话？都有一定限制。具体细节，可 以参考所在省份的Collection Agency Act规定，或咨询专门经营破产事务的公 司； -一旦债务人提交破产保护请求，启 动破产程序，所有相关的司法诉讼、以 及追债行为（包括有骚扰嫌疑的讨债行 为）都会被叫停； -作为债务人，你有义务向破产事 务委托人（trustee）通报你所收到的电 话；如果持续收到债主电话，将债主姓 名、以及打电话的次数通报给破产事务 委托人，他会阻止债主的骚扰行为。 破产程序的花费是多少？ -提交一个破产请求需要一个最低成 本，具体数字依破产类型有别：头一回 破产？两回了？记不清第几回了？呵呵 ~~~ -你的收入等级也是考量因素； -通常，破产费用可以分摊成月付， 保证负债人在不受债主干扰下按月偿付 破产费用； 小惊喜！这个费用的合理性一般 会超出债务人的想象哦！天无绝人之路 嘛！ 重要告示！ 本文目的是帮助大家了解加拿大魁 北克境内的法律基本原理，不能等同于 legal opinion或legal advice。实际案例千 差万别，还是要找律师或公证师咨询。
两岸三地 18 2015年5月21日
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美丽庭院 20 2015年5月21日
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给年幼孩子们筑个安稳的窝 上海移民白先生遭遇不幸，实在 是令人悲伤。希望张女士能坚强，阴 霾会过去，您和孩子都会好起来的！ 关心本地移民家庭，编辑部希望 我能从专业角度向更多的华人家庭介 绍在加拿大的环境中，我们应做什么 样的准备来化解几种主要的风险，保 障孩子们和家人的生活，让孩子们能 够在平稳的家庭环境中成长。 如果您想了解更多关于人寿险、 重病险、家庭税务规划、财务规划 的信息，欢迎联系我514-839 9076 (cell) ，或发邮件至 huanghaiyi@ gmail.com，更多文章请见www. huanghaiyi.com 家庭度假营：移民服务中心 CARI St-Laurent 在2015年 7月12-17日 及8月2-7日组织两次家庭度假营， 服务对象为中低收入抵加 5年之内 的新移民家庭。您可以全家人一起到 郊区度假村休闲度假5天，有划船， 射箭，攀援，沙滩游戏，篝火等活 动。因为有优惠价及赞助，您只需根 据家庭收入承担部分费用。联系电话 514-748-2007 分机 225 王女士。 一、在那个特别的时刻，加国是 如何操作的 很多新来的朋友都会问加国的遗 产税是怎样的。 加拿大没有遗产税，只有增值 税。当一方遭遇不测时，加国政府要 做的第一件事就是先将去世者所有账 户和资产冻结，以免任何人提走任何 资金和动用资产；之后就是找去世者 是否有遗嘱，哪份是最后的遗嘱，去 世者的遗产分配意愿是什么样的，之 后计算相应的增值税。当然若是去世
者没有遗嘱，那么法庭就会按照《魁 北克民法典》中的默认遗产分配顺序 分配，同时计算应缴税金。 不少朋友看到了联名账户的方便 之处，特别是用于支付家庭日常支出 时，夫妻双方各持一卡，都有消费的 权利。然而不少朋友忽略了联名账户 的局限之处，那就是1）任何转账等 事宜，须双方同时到场、共同签字才 行；2）任何一方有事时，因其中部分 资金属于遗产，联名账户会被整体冻 结。之后法院会耗时个把月去计算应 缴税金。 只是等待的过程中，维持家庭吃 喝住的费用又从哪里出呢？ 所以建议那些有联名账户的朋友 们，最好每人再单独开个账户，且里 面都放上足够的钱，以应对突发的情 况。 一些朋友可能会忌讳去谈、去想 那些意外的情况，不想谈那些不吉利 的事情。可是“凡事预则立，不预则 废”，加国学校里经常教学生们做防 火演习，并不是学校在徒增烦恼去设 想那些不吉利的情况，而是希望万一 有事发生时，能将伤害减至最低。 天有不测风云，随身备把伞会更好 些…… 二、等待的过程会发生什么 法院将逝者的资产冻结后，假定 逝者活过来将所有资产卖一遍（“视 作出售”），计算出应缴的税金。家 人需先将税金缴上，才能解冻和获得 所有遗产。操作之后，虽然逝者并未 真将资产卖出，全部资产还在家人的 手中，但这笔税是注定先要交的。 这时就涉及到平安书了，也就是
“遗嘱”。遗嘱的不同规划，对应了 不同方式计算出的“应缴税”，这是 家庭财务规划中的一个很重要的部 分。写得好的平安书，能够立省几 万～十几万～几十万的税。有兴趣的 朋友可联系我 514-839 9076（cell） 在服务客户的这些年中，接触的 成百上千个客户中，事先做好平安书 设计的是少而又少，加起来只有区区 三个家庭。所以编辑部跟我商量这周 集中做这个专题，更好地帮助咱们华 人家庭时，我心里是非常认可的。我 希望这些知识不只是客户服务的一部 分，更愿意让更多的华人家庭了解这 些最基本的知识，未雨绸缪。 先说一个最基本的：咱们多为移 民过来，除了家人，多数家庭不再有 亲戚在这边。在这样的情况下，若家 中有幼小的孩子（们），平安书是 100% 需要的，不止是为了避税，更是 为了孩子的成长。 请允许我说得更直接些：我们不 仅要考虑一方去世的情况，更要考虑 父母双方都故去的特殊情况。我们的 爸妈兄弟姐妹都在国内，加国政府可 能找到吗？加国政府会花费多少人力 物力财力去找呢？如果家庭没能在短 时间内寻找到咱们在国内的亲人，法 庭会在加国指定某人作为孩子的监护 人。而指定的监护人究竟是什么状况 什么族裔真是难以估计…… 所以那些在加国没有其他亲友的 朋友们，平安书中需注明在双方父母 都故去的情况下，将孩子指定回中国 的哪些亲人抚养。 三、保险的钱是最快的一笔 遇到特殊情况，保险是最快的一
黄海懿 财务顾问 514-839 9076（C） 黄海懿，工学学士、经济学硕 士，McGill大学国际商业研究生， 现为加拿大财务顾问。十余年国内 成功投行经验，负责的债务重组项 目获直辖市十大重点项目奖，论文 获全国证券类奖项，新浪、证券之 星、和讯、加拿大《七天》杂志的 财经专栏作家。
* 重大疾病险、团体保险的优化 * 重大疾病险与人寿险的组合技巧 * 申请超级签证、父母探亲签证的技巧 * 留学生保险、旅游探亲险咨询 * 海外资产申报和报税技巧 笔钱，一张支票立刻送来，免税的， 能够解决危急情况下乃至以后孩子成 长的资金问题。 每个人的生命都是有价值的！人 都会由健康至不健康和死亡，这是谁 也无法改变的。我们都有机会用自己 的生命为身边所爱的人换取一份保 障、一份安稳、一个富足的生活。 建议优先考虑自己的保险保障， 幼小的孩子们需要这笔钱！
由一件悲剧想到的…… ■ 于敬波 最近在华人社区里发生的一个悲 剧事件：先生意外去世，家里失去了 收入来源，银行账户又被暂时冻结， 朋友圈里刷着捐款的倡议书……一时 间让我感慨颇多，金融从业二十余年 的经历，本能地让我想到： 1，没有 足够的保险； 2，可能没有遗嘱。 对于大多数人来说，房屋是我们 最大的投资，而相应的房屋贷款是我 们最大债务。买什么样的保险？寿险 还是贷款险？他们的区别是什么？对 于家庭和个人来说，怎么去决定买合 适的保险？买多少？这里给大家比较 一下两者的区别。 死亡赔付。对于房屋贷款来说， 这个保险保的是一旦意外发生在家里 的顶梁柱（Breadwinner）身上，保险 公司会支付掉贷款，注意，这里是说 支付给房屋贷款的银行。受益人得到
的是一个付清了贷款的房子。房屋贷 款险，death benefit随着贷款金额的 减少而减少，比如说，最初的贷款额 是265，000，相应的贷款保险的金额 也是265，000；5年后，贷款的余额降 至 240，000，贷款的benefit 也降至 240，000，但是保险的月付款还是一 样的。而寿险呢，原始的保额是265， 000，5年后保险额度仍然是265， 000，受益人全权支配这个款项。可 以用于支付房屋贷款，也可以用作他 用。 成本。上面提到过，房屋贷款 险，赔付随着贷款余额递减而递减， 但是月供款不变，而寿险呢，月供不 变，而赔付也不变，原始保险额度多 少，赔付就是多少，只要保险还有 效。对于这两个保险，另外影响成本 的因素还有：申请人的健康状况，是 否吸烟，年龄，生活是否规律等等。
另外，性别对于寿险也是有差别的。 保险的审核。对于房屋贷款险 来说，除非意外发生了，并且申请赔 付，银行或者承保的金融机构并不需 要审核。而且，并不是所有的申请都 会被赔付的，原因是在申请保险的开 始，如果问卷上的一些问题没有被仔 细地回答。而寿险则相反，申请的同 时，即被审核，然后保险生效，只要 客人支付保险费用，保险有效，就不 会产生不会赔付的情况。 可转移性。房屋贷款险，如果申 请人更换了贷款的金融机构，保险必 须重新申请，这个时候，如果申请人 的健康状况发生变化，申请有可能会 被拒绝；而且随着年龄的增长，保险 费用会增加。而寿险呢，尽管我们保 的最初的目的是为了偿还房屋贷款， 保险并不因为我们更换了房子或者是 换了贷款的金融机构而发生变化。
以上我们比较的是两种保险里面 的life 险部分，房屋贷款险里面也有 意外伤残险和失业险，这一部分没有 在文章中提到过。 最正确的方法是咨询一个专业的 理财顾问，分析自己的需要，从而选 择适合自己的保险产品。 另外关于账户冻结的问题，是 为了保证先生的遗嘱，依据魁北克法 律，被很好地执行，如果那个家庭有 一个在公正律师那里做的遗嘱公证， 这个账户很快就会被解冻的；但是如 果没有遗嘱，这个会需要几个月或者 更长时间才能解冻。 以上是个人观点，如果不当，敬 请指正。
（作者为Manulife Bank顾问，邮 箱：jingbo_Yu@manulife.com）
美食天地 22 2015年5月21日
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读者园地 24 2015年5月21日
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第156期
〔巫大小姐信箱〕 巫大小姐心灵坊 电话：514-998-8028 limeiwu@hotmail.com
我是客家人
加拿大（魁北克）客家海外联谊 促进会、加拿大客家商会筹备委员会于 2015年5月12日（上周二）下午在加拿 大皇家银行Brossard分行会议厅举行了成 立大会。大会得到了皇家银行Brossard 分行、侨界的侨领前辈及各行各业的朋 友们的大力支持，会议气氛隆重友好热 烈。在会上为二位德高望重的侨领颁发 了高级顾问的聘书，放眼望去，参与本 会的会员年轻有活力，朝气逢勃，是当 天最大看点之一，是华人社区的一支新 生力量，肩负着传承社区的传统文化的 重任。本人荣幸地担任会长，定当不负 重望，与筹备委员会各位成员一起，齐 心协力，把会务办得蒸蒸日上。以下是 我在成立大会上的致辞： 大家好，今天，加拿大(魁北克)客 家海外联谊促进会筹备委员会成立了， 感谢各位在百忙之中抽空到此参加我们 这个聚会，我们感到无比的荣幸。俗话
说，美不美，家乡水，亲不亲、故乡 人。今天，我们在这里举行加拿大(魁北 克)客家海外联谊促进会筹备小组成立大 会，主要就是与在座的各位朋友和同乡 叙乡情、话家事，使这里春意更浓、乡 情更暖。我们加拿大(魁北克)客家海外联 谊促进会，是老乡相互交流促进事业发 展和连结家乡的有效平台，也是一个联 络老乡感情交流的平台。我们将会用半 年的时间精心筹备，将在2015年的10月 举行加拿大(魁北克)客家海外联谊促进 会、加拿大客家商会的成立大会及就职 典礼。期望本会不断发展壮大，人员不 断增加，希望包括了在海外工作的各行 各业的人员，企业上班拼打的工薪族， 还有在企业创业的老板和精英，欢迎在 海外的华裔加入本会，无论来自哪里， 我们的根都在祖国，我们应该自豪的 说：“我们都是客家人” 客家源流始于历魏晋南北朝、唐 宋，由于战乱等原因，我们的祖先经过 五次的大迁徙，逐步迁往江南、闽、 粤、赣边，最迟在南宋已形成相对稳定 的客家族群——客家人，然后又往南方 各省乃至东南亚以及世界各地迁徙，并 最终成为汉民族中一支遍布全球且人文 特异的重要民系族群。据有关学者估 计，全世界约有一亿二千万的客家人，
现在客家后裔已遍布五大洲的80多个 国家和地区。正所谓“凡有海水的地 方，就有华人，有华人的地方就有客家 人”。 客家人吃苦耐劳，勤奋非凡，在 海外的客家人秉承了中华民族的优秀传 统，发扬艰苦奋斗、勇于拼搏的精神， 不但深深扎根魁北克，并努力融入当地 主流社会，而且树立了良好的形象。与 此同时，乡亲们心系祖国，情牵故里， 时刻不忘祖国和家乡经济建设，积极投 身当中，贡献了自己的绵薄之力。我们 共同期望加拿大(魁北克)客家海外联谊促 进会的力量不断发展壮大，影响日益广 泛。感谢大家对加拿大(魁北克)客家海外 联谊促进会工作的关注和支持。我们会 在立足加拿大追求自身发展的同时，不 忘联系全球各地客属同乡会，以及旅居 各国的海外华人，共同关注祖国发展， 分享中国梦想，这是我们成立加拿大(魁 北克)客家海外联谊促进会的根本宗旨。 今后，我们会一如既往地做好促 进会工作。希望我们全体会员要多联 系、多沟通，多参与。更希望我们筹备 委员会所有工作人员，要重情重义，凝 心聚力。重情重义，就是要看重我们的 乡亲，担当我们的责任，凝心聚力，是 要求我们所有工作人员，务必要精诚团
结，激情不减。不要因为工作忙，交际 广，饭局多，一个电话，或者干脆一个 电话也不接，就搪塞敷衍了同乡，借此 机会，我再次希望并恳请所有工作人 员，一定要肩负重托，不负众望，只有 大家共同努力，才会不断将我们这一平 台，搭建成我们乡情的平台、人脉的平 台，信息的平台、合作的平台，发展共 赢的平台。同时，也希望大家多提宝贵 意见和建议，共同将加拿大(魁北克)客家 海外联谊促进会办得越来越好。 最后，再次祝愿各位朋发身体健 康，合家幸福！祝愿我们此次活动圆满 成功。 （未完，下期再续）
〔风水命理〕 夫妻睡前聊天有哪些禁忌？ 5、上次那笔生意没戏了吧 当老公生意有点问题时，你在睡前 说出这句话，不仅会让老公破财，还会 让他恼羞成怒，内心会认为你在藐视他 工作上的无能，严重践踏他的尊严。因 而，夫妻感情就会受到不良影响。
〔粤语课堂〕 扑銜：去死、滚、糟糕。总体来说 是咒骂人的，不好。
儿童湿疹久治不愈 “饮料”惹的祸 （接上期）案例：我叫晓玲，有一 个8岁的儿子。三年前移民来加拿大，孩 子开始有了湿疹。先是屁股和小腿，后 来发展到大腿、脚背和手指。我带着儿 子去儿童医院看了N次医生，也试过很多 中国的湿疹药，虽然大部分都有效果， 但都是激素药，一停药就复发。而且对 孩子身体极为有害，医生都建议少用。 可是，没有激素的湿疹药市面上几乎没 有，而且激素药停药复发后，患处比以 前更严重。看着孩子的湿疹一次次的治 疗，孩子的病情一次次的加重，我心急 如焚。正当我绝望之际，去年8月我在 报纸上看到了“剑牌”皮肤病霜，说是 “祖传秘方，纯天然中草药精制而成。 温和、细腻、无激素，无刺激，活血化 瘀、软坚散痂，能改善肌肤微循环，还 能促进细胞再生和修复病变细胞。而且 得到了加拿大政府的认可，是治疗湿疹
的良药，已经进入了部分西人市场”。 当时我极为高兴，赶紧到药店买了一 盒，效果一次见效。八天后，我儿子的 湿疹消失了。之后为了巩固又持续用药 一周。我儿子的整个皮肤就像换了一个 人，我心里非常高兴。同时，复发的担 心又让我心有余悸。一个月后我儿子的 湿疹复发了，但是病症非常轻微，这是 以前没有看到过的现象。不像激素湿疹 药，停药后马上复发，而且症状比之前 更严重。这让我对“剑牌”皮肤病霜更 有信心了，于是给儿子买药继续涂抹。 此后，复发了三次，痊愈了三次之后就 再也没有复发了。但是，时隔5个月， 也就是今年七月初的一个炎热的下午， 我儿子的湿疹大面积地复发了，而且来 的突然，复发的厉害，吓得我赶紧带儿 子上医院看医生。经检查结果，是因为 儿子中午喝了大量的饮料，导致皮肤严
重过敏，诱发湿疹的突然爆发。医生给 我儿子开了强激素湿疹药，并且告诉我 不能多用。庆幸，我有“剑牌”皮肤病 霜。于是带着孩子回家，赶紧给孩子涂 抹，并告诫儿子再也不要喝饮料了。4 天后，我儿子爆发的湿疹消失了，完好 的皮肤又重新回到了我儿子身上，原本 调皮的儿子又恢复了往日的活力。感谢 “剑牌”皮肤病霜的神力，说明藏龙卧 虎的神州大地真的很神。（完） 其他皮肤病的治疗也将陆续报导。 可告知蒙特利尔，渥太华，温哥华， 多伦多，卡尔加里，艾德蒙顿及周边地 区的朋友在当地均有销售。统一零售价 $38。广告图片及销售网站见第（19） 版。 诚 征 代 理 商 。 电 话 ： （ 438 ） 933-6166，(514)800-3588
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华文教育 26 2015年5月21日
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健康保健 28 2015年5月21日
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野花牌綠蜂膠Apiario Silvestre 對高血糖代謝紊亂的作用 高血糖是一種常見的內分泌病变， 在中醫裡被稱為“消渴病”，即消瘦煩 渴之意。主要是由胰島素活性相對或絕 對不足，引起的糖、脂肪、蛋白質等多 種代謝紊亂並存的一種綜合病症,患者 出現多飲、多尿、多食、消瘦即“三多 一少”及頭暈、乏力等症狀。體內多種 營養物質不能被正常利用所致，如任其 發展， 則會引起全身多種急、慢性併 發症。嚴重者導致截肢、失明、心腎衰 竭而死亡。糖代謝紊亂可引起高血糖症 和低血糖症；脂代謝紊亂易導致高脂血 症，甚至發生酮症酸中毒或心脏衰竭； 蛋白質代謝紊亂可致使免疫力下降及傷 口長期不癒合。此外，代謝紊亂還可導 致多種臟器的慢性病變。 野花牌綠蜂膠(Apiario Silvestre) 調節代謝系統的功能：近年來，科研人 員對蜂膠在調節代謝系統作用方面做了 不少有益的嘗試和探索。蜂膠在調節代 謝方面具有調脂、護肝雙重作用。蜂膠 內的黃酮物質能有效抑制低密度脂蛋白 升高，從而調節血脂，同時還可降低轉 氨酶、抗脂質過氧化，達到護肝目的。 1977年，前蘇聯卡明斯基等人報導，蜂 膠提取物能夠提高大鼠肝臟琥珀酸脫氫 酶、葡萄糖和酸性磷酸酶活性，從而促 進肝細胞的能量代謝及蛋白質、核酸的 合成。
野花牌綠蜂膠(Apiario Silvestre) 對胰島的保護作用：蜂膠對胰島保護的 作用機制主要有兩個方面：①通過消除 過剩自由基，阻止了自由基對胰島的傷 害；②通過修復受損胰島、提高胰島素 分泌品質的功能來完成的。對乏力有較 好改善乏力是由於血液中的葡萄糖難以 進入細胞，身體缺乏能量所致。蜂膠在 增強細胞活性，促進細胞吸收方面效果 較好。 浙江大學動物科學學院胡福良等 (2003)研究了蜂膠對高血糖大鼠血糖 的影響，給予蜂膠7周後，各組與模型 組相比空腹血糖分別下降了30.4％， 26.4％，21.7％，19.5％和23.5％。由 此可見，經過7周治療，在一定程度上有 效控制了高血糖大鼠血糖上升，說明蜂 膠水提液和醇提液均可以延緩高血糖血 糖值的升高，對於治療高血糖起到重要 作用，並且隨著時間的延長效果越來越 明顯降血糖作用顯著，蜂膠在臨床上可 用於高血糖的防治。 野花牌綠蜂膠(Apiario Silvestre) 典型病例1：住在多倫多北約克地區的 李先生，52歲，有一天，他不小心碰 傷了腳趾，奇怪的是一個月後，傷口 一直未好，而且發現小趾在發黑，心 裡很擔心，於是到醫院查看病情，檢 查結果是患有高血糖，腳已形成壞疽。
他的家庭醫生建議他試試野花牌綠蜂 膠，之後他每天服用蜂膠，每天3次， 每次約40滴，並在患處塗抹一次蜂膠 液。堅持了1周後去醫院複查，醫生發 現壞疽已得到控制，並有新的肉芽生 長，醫生甚感驚奇。治療1個月後，不 但壞疽得到控制，而且血糖也由起初的 278mg/dl(15.5mmol/L)下降到112mg/ dl(6.2mmol/L) 。 野花牌綠蜂膠(Apiario Silvestre) 典型病例2：方女士，64歲，今年來紐 約探親看望她的兒子兒媳。她患高血糖 七、八年，血糖一直是10-16mmol/L左 右。服用了很多降糖藥都不管用，“三 多一少”、便秘、乏力，最嚴重的是盜 汗，每天一覺醒來，枕頭被子都是濕漉 漉的，而且白天也是一樣，都得預備個 大手絹擦汗。一個很偶然的機會看到野 花牌綠蜂膠今年5月份在紐約喜來登大酒 店舉辦免費健康講座，便報名參加了。 沒想到只服用了蜂膠半個月，血糖就從 1Ommol/L降到了7.7mmol/L，而且便秘 也好了，還驚喜地發現出汗的問題也好 了，體力也恢復了很多。 野花牌綠蜂膠(Apiario Silvestre)防 治高血糖及其併發症的四大作用機理 ①蜂膠中的黃酮類、萜烯類等物 質，能促進機體利用外源性葡萄糖合成 肝糖原，有顯著降低血糖的作用。
②蜂膠有促進組織再生的能力，對 發生病變的胰島細胞有治療、修復和保 護作用，使其發揮正常的胰島素分泌功 能。 ③蜂膠中的黃酮類物質、微量元 素、維生素等，具有很強的抗氧化作 用，通過抵抗和清除自由基以及調動機 體抗氧化功能（增加機體SOD活性）有效 缓解血管硬化，抑制微循環發生障礙， 預防高血糖患及其并发症。 ④蜂膠具有強大的抗菌及顯著增強 機體免疫功能的作用，可以有利於保護 胰臟免受感染損傷和免疫損傷，啟動和 修復受損的胰島細胞，從而減少繼發性 感染等併發症的發生。
加拿大NPN号码认证·美國 FDA食 品藥品監管局註冊#10328566522 野花牌綠蜂膠(Apiario Silvestre)北 美亞太區總代理 加拿大皇家天然品有限公司 地址：7130 Warden Ave., Suite 406 Markham, ON L3R 1S2, Canada 北美免費長途：1-866-690-4888 Email：service@royalnatural.ca 訂購網站：www.royalnatural.ca， 歡迎訪問，祝您健康！
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2015年5月21日
第156期
美人歸 Melgrace™ 調治熱潮紅，讓更年期夜夜好 女性進入更年期後常出現頭痛、 心悸、失眠、四肢麻木、疲乏等各種不 適，血管舒縮功能失調和體內雌激素水 準減少引起的躁熱、潮紅、盜汗讓女性 總是無法安穩入睡。而自律神經失調造 成的情緒變化也讓女性輾轉反側，徹夜 難眠。此外，骨質流失帶來的腰酸背 痛、皮膚瘙癢也會打斷夜間睡眠，讓衆 多更年期女性苦不堪言。傳統觀點認 為，這一時期女性身心開始走下坡路。 “美人歸”對女性更年期的保健的 突破性功效，是北美目前改善「更年期 症候群」首屈一指的美容保健佳品。作 為更年期女性的保健良友，“美人歸” 堅持內調外養的天然療法和標本兼治的 健康理念，與目前市面上以 “合成雌激 素”為主要成分的更年期保健品相比， “美人歸”獨特優勢在於讓廣大女性從 此不再為“傳統的雌激素替代療法”潛 在的健康威脅而恐懼。 專家認為：緩解熱潮紅和失眠最根 本的措施是合理調節體內激素水準。女 性更年期更新換代產品“美人歸”不含 任何合成激素，產品利用中西方天然草 本精華近似於雌激素分子結構的優勢來 模擬女性荷爾蒙活動，安全刺激雌激素 受體，彌補體內雌激素，調節內分泌， 緩解潮紅、盜汗等失眠誘因，改善更年 期失眠癥狀。 “美人歸”——調治熱潮紅，讓更 年期夜夜好眠： “美人歸Melgrace”是 北美女性更年期更新換代天然保健品，
研究證實：“美人歸”中的北美升麻能 調節植物神經功能功能，緩解更年期各 種症狀，對熱潮紅，睡眠中斷以及情緒 波動療效顯著。此外配方中獨有的異黃 酮精華素，能幫助控制體溫規律排汗， 調解養護神經系統。自上市以來，“美 人歸”收到大量回饋，女性朋友紛紛表 示服用後短時間內睡眠明顯好轉，平均 每晚睡眠時間保持在6～7小時以上， 睡眠深度增加，第二天體力充沛，情緒 穩定，更年期的典型症狀也得到明顯改 善。 “婦科仙草——北美升麻”從四大 方面著手做好更年期保健：（1）緩解潮 熱、出汗（2）改善經期綜合症（3）紓 解肌肉疼痛（4）降低膽固醇濃度及穩定 血壓。 北美升麻一直是美國官方認可推薦 的草藥，在歐洲各國也被廣泛使用。用 於調理諸如月經失調、慢性卵巢炎、閉 經、絕經期綜合征及其他婦科問題。北 美升麻對抗熱潮紅的優勢在於它能降低 體內黃體生成荷爾蒙，平衡雌性荷爾蒙 分泌，不僅能緩解經期綜合症和月經不 調，而且能緩解更年期熱潮紅和失眠， 且性能溫和，無副作用。 “日本更年期女性的保護神——異 黃酮精華素”的三大獨特優勢幫助中年 女性健康度過更年期：（1）舒緩更年期 症狀（2）減低血液循環問題和骨質疏鬆 發生率（3）改善皮膚免疫功能，肌膚細 膩光澤。異黃酮精華素為被更年期症狀
所苦，但不敢服用荷 爾蒙藥物的婦女，提 供了另一種選擇。 其實，女性朋友 到了更年期也可以漂 漂亮亮、自信滿滿， 更年期女性除了均衡 的攝取各類食物外， 也應多攝取含有“異 黃酮”成分的蔬果纖 維和豆類製品。由於 日常女性無法保證每 天定量的攝取，因此 高濃度的異黃酮精華 素便成為了廣受現 代女性青睞的保健產 品。 異黃酮在體內的作用類似於女性 荷爾蒙，其優勢在於可以通過“雙向調 節”功能平衡女性體內雌激素分泌。 “美人歸”添加10倍高濃度日本異黃 酮精華素，除了有效舒緩更年期不適症 狀，如：熱潮紅、失眠、手腳冰冷等現 象，還能減少骨質流失，降低骨質疏鬆 症發生率。根據北美更年停經期學會 (North American Menopause Socuety) 有關「異黃酮與更年期熱潮紅」的研究 中指出，每日攝取異黃酮精華素，能有 效降低熱潮紅發生率及嚴重程度。 100%絕對不添加任何激素，絕對不 會產生耐藥性和上癮性，令“美人歸” 在北美市場中贏得了無數女性朋友的青
睞。 “美人歸”是女性更年期最爲理 想的日常伴侶，讓您在更年期一樣擁有 健康美白的肌膚和良好的身姿，光彩照 人，雍容優雅，讓您在健康基礎上，保 持青春美麗。 嘉康藥業國際集團榮譽出品 加拿大製造，國際GMP認證，美國 FDA註冊號#19090670562，加拿大天然 保健品NPN#80032928 7130 Warden Ave., Suite 406 Markham, ON L3R 1S2, Canada 北美免費長途：1-866-690-4888 Email：service@giacome.com 網址：www.giacome.com PayPal 支付，貨款兩安全！
华人世界 30 2015年5月21日
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风云人物 32 2015年5月21日
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读者文摘 34 2015年5月21日
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环球体育 36 2015年5月21日
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捷足先登 38 2015年5月21日
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Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 4
No 20
总第156期
Jeudi
Le 21 Mai 2015
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