SEPT DAYS Vol 1, No.7, Jeudi, 31 Mai 2012 2012年5月31日 第7期 Tel./电话：514-861-6319
Vos Ressources en Immobilier et Investisement
Seven Days Real Estate Magazine
地产经纪吴坚：
用专业高效守护客户的利益
＞＞
P8
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contents 目录
1 詹钜辉
9 黄欢
19 服装服饰
2 吕戈
10 地产信息
20 亲子园地
3 王大鹏
10 敖任明
21 华文教育
4 地产信息
10 业主自售房
22 健康养生
4 李欣
11 王钧
23 美食天地
4 上庭律师 Stephen Angeras
12 孙克西专栏
24 读者文摘
5 郑先红
12 花店
25 高老庄
5 吴函芸
13 Bruce Lai 专栏
25 文化苦旅
5 徐乐君
13 林东庆
26 环球体育
6 地产信息
13 唐卫青
27 明星追踪
6 杨林
14 我爱我家
28 军事博览
7 张继成
15 美丽花园
29 驴行天下
7 于泽
15 甜田地产
30 蒙特利尔活跃地产经纪名录
8 封面人物 吴坚
15 业主自售房
31 蒙城实用黄页
8 凤朝晖 王晓亮
16 捷足先登
32 本周OPEN HOUSE
8 黄芷姗 贺大伟
17 吴坚
9 侯丹凝 李如山 专栏
18 心灵驿站
1871 St-Louis Suite 179 St-Laurent Qc H4M 1N5
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地产信息
的上升才是更令加拿 大家庭忧虑的问题。 “失业率上升会让很 多财政紧缩的家庭被 迫出售房屋，对屋 价有更大的下调压力，令很多人的房屋不值 钱，现金也会短缺。” 据 悉 ， 加 拿 大 家 庭 的负债水平去年创纪 录，达到可用收入的150%以上，接近美国房 地产崩溃前的160%水平。中央银行行长Mark Carney和联邦财政部长Jim Flaherty不断警 告，利率上升只是时间问题，加拿大需要确 保不要过度借贷和抵押贷款，以免日后带来 更大的麻烦。为此，联邦财政部近几年来连 续三次收紧房屋按揭借贷规则，包括减少最 长还款期，并增加首期最低金额等等。 DBRS的报告却指出，诚然，家庭债务的 增加将给加人的日常现金流动带来确实的影 响。比起整体经济的增长，债务的积累更 快，原因可能是平均家庭收入已带动了房屋 价格和贷款，从而令家庭支付房屋的负担能 力降低。另一方面，也令加拿大的家庭日常 现金流（day-to-day cash flow）紧张，令 家庭更易受现金缺乏和信贷问题打击。但相 对于家庭债务，失业率的上升才是本国面临 的最严重问题。加拿大可能面临的最坏情况 是失业率急升，再加上房屋按揭利率上调、 物业价值下降，这些情况综合起来，将会是 重大的忧虑，因为按揭断供与失业率和个人 的家庭状况有密切关系。 一个好消息则是加拿大人的家庭债务急速 堆积的现象已不复存在，目前家庭信贷增幅 为2002年以来最低。5月9日，加拿大帝国商 业银行(CIBC)的经济学家Benjamin Tal在报 告中表示，家庭债务问题不再是联邦央行加 息的重要理由。
4月全国各地楼市继续涨 而公寓房的行情相对平衡。数据指出，上个 月多伦多的“独立住房”的平均价格已上升 至52.13万元。 这个月度统计报告还指出，在各种形式 的住房中，价格增长最快的是“独立房屋” （即les maisons unifamiliales，包括独立 屋、半独立屋、独立平房、独立楼房等）， 年增长为6.4％；其次是排屋（les maisons en rangées），增幅3.6％；公寓（les appartements）增幅2.7％，在各类房屋中排 最低。 据悉，全国电脑盘MLS房价指数是ACI 根据全国五大房地产市场的“基准房” （benchmark homes）计算出的，比总数据更 加反应本国房地产市场的变化。它以2005年 1月房价为基数，以当时指数为100点计算， 现时指数154.7点代表房价已自2005年升值约 55%。指数统计了全国一至两层的独立屋、排 屋、镇屋及公寓等主要房地产形式市场。 失业猛于房价上涨 自去年年底开始，包括加拿大央行行长、 联邦财政部长等政府官员以及多家金融机构 都表示担心加人的高额家庭负债问题，因为 一般家庭的主要负债体现在房屋按揭上，因 此认为一旦贷款利率提高、房价下跌将给家 庭带来巨大的影响，但总部设在多伦多的信 用评级公司DBRS（Dominion Bond Rating Service）的报告则指出，一般的家庭可 承受房价“灾难性下跌”（catastrophic drop）。即便房价下跌40%或利率上升，虽然 会对很多家庭带来压力，但是不至于引起大 规模的按揭断供。相对于家庭债务，失业率
房价一再涨 买房者为何不见减少
价格升高，需求降低；价格 降低，需求上升，这是最简单 的经济学原理，可是似乎并不能 适用在加拿大的房地产市场里。加拿大的房 价一涨再涨，可是需求并不见降低。目前， 全国房地产市场的存货量只有6个月，而多 伦多更低，为2.2个月。本地英文媒体《环 球邮报》的记者就此询问了两名顶尖的经济 学家，他们的答案相同：房屋的负担能力 （House affordability）。 帝国银行（CIBC）副首席经济学家泰尔 （Benjamin Tal）指出，本国居民对房屋 的负担能力是一个关键的变量，包含了很多 信息。简单地说，当国民的负担能力上升， 虽然房价上涨，市场的需求仍然会超过供 应，导致房价继续上升。负担能力，表示一 个家庭的每月按揭供款占据收入的比例，说 白了就是有能力借多少钱。按常理推，在 过去的10年中，加拿大的房价翻了一番， 远远高出收入的增长，人们对房屋的负担能 力应该下降。然而，事实恰恰相反：据央 行的数据和业内主要经济学家的研究，本 国居民对房屋的平均负担能力（national affordability）和20年前相同，甚至好于20 年前。 央行的利率正是 造 成 这 一 “ 反 常 现 象 ”
的原因。在过去的很长一段时间内，央行都 把隔夜拆息率维持在1％的历史最低水平， 令消费者支付的利息成本仅占可支配收入 （disposable income）的7.2％，低于长期 平均的7.6％，以及20年前的10.7％的水平。 低利率让房主能够负担更多的按揭。在 20年前，一个普通的单一固定收入（single job holder）、持最低消费者债务（minimal consumer debt）的人士在付完了10％的首付 之后，只能负担9.6万元的按揭。今天，同类 的人士则可以负担28.5万元的债务，几乎是 前者的三倍。（以上数据皆以25年还款期、 以央行数据为准的5年定期按揭率，和联邦统 计局提供的平均工资计算出。） 在温哥华或多伦多等城市，由于近十年 的房价增长极为惊人，抵消了一部分负担能 力增长所带来的优势，但是我们仍可以从中 见到低利率对房屋负担能力巨大的影响。在 未来一段时间内，对国民负担能力影响最大 的也是央行的升息。虽然在过去一年半中屡 有升息的风声，而央行始终将利率维持在低 位，但是谁都知道低利率不可能持续太久。 蒙特利尔银行（BMO）高级经济学家加泰
利（Sal Guatieri）也指出，一 旦央行开始升息，则本国房市将 “几乎将不可避免地”进入下滑 期（roll over）。当央行利率升高两个百分 点，便足以遏制国民的住房负担能力、大大 放慢市场，而房市的主要推动者首次购房者 也将望而生畏，不敢入市。BMO和加拿大认可 按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的 报告都指出，五分之一的本国居民都认为2％ 的升息会损害他们的购房能力。 当 利 率 上 升 、 人 们 的负担能力下降，对 房屋的需求量降低，房价也将出现下滑。有 机构估计，利率上升2％会导致全国房价下滑 16％。不过，并非所有人都赞同这一观点， 此外，影响国民房屋负担能力的另一大因 素则是政府的规管。在过去的几年中，联邦 财政部已连续三次收紧按揭法规，将最长还 款期缩减到了30年。由于房价一再上涨、本 国家庭债务破记录，很难说财政部会不会第 四次收紧法规。 据估计，如果政府将最长还款期由现在的 30年缩短到了25年，将在一夜之间令国民的 房屋负担能力下降8至9个百分点，也会令房 地产市场遭遇冷却的风险。（信息来源：加 国无忧，作者：牧涛）
七天地产讯 民意调查 公司Leger Marketing公司 为蒙特利尔银行（BMO）所 进行的加拿大家庭年度装修 计划调查显示，2012年家 庭装修计划呈现下滑趋势， 仅有51%的家庭表示计划在 未来的几年内进行装修，比 2011年的62%下降了11个百 分点。这种下降趋势一方面 是由于国民对家庭债务和经 济形势持谨慎态度，另一方 面也是慷慨的联邦和省级政 府家庭节能装修补助计划在 今年3月底结束。 如果细分地区的话，魁省只有 37%的家庭计划装修，明显低于平均 水平；而安省则有55%，高于平均水 平；而大西洋省份更高，有59%的家 庭有装修计划。计划装修的家庭主 要想重新装修厨房（39%）；卫生间 （35%）；地下室（16%）；一个卧 室（11%）和家庭游戏室（10%）。 这次调查在2011年3月19日到22 日之间完成，共访问了全国各地的 1000个家庭，误差率为±3.1。
图为Thomas Mulcair位 于西岛Beaconsfield区的住 房。（来自Google Earth）。 据明报报道，今年3月 当选的新民主党NPD党魁、 来自蒙特利尔的国会议员麦 凯(Thomas Mulcair)似乎 遭遇财务为题。根据土地纪 录显示，麦凯和他的妻子连 续多次以其自住物业为抵 押，向银行借款。经过11次 再贷款后，这个双车库的房 子的按揭价值从58,000元攀 升到300,000元，两人累积 的房债愈来愈大。 麦凯的办公室不肯解 释，为何他和妻子在上世纪 80年代初搬入蒙特利尔西部 的这个房子后，不断续按房 子，是否遇到财务危机，只 说那是他们的“私事”。 麦凯以前担任政府律 师，随后在魁省议会出 任环境部部长；他的妻子 Catherine Pinhas是心理 学家，在蒙特利尔工作。二人的两 个孩子都已成年，且都有工作，一 人为警察，另一人则是工程师。
被曝多次按揭贷款 Thomas Mulcair
七天地产讯 加拿大房地产协 会（Association canadienne de l’immeuble， 简称ACI）本月25日发布今年4月的统计报告 显示，在多伦多和卡尔加里强劲的房地产市 场推动下，全国的4月份房价在多个金融机构 唱衰的背景下继续上升。根据电脑盘MLS房 价指数（房地产求售网络价格指数Multiple Listing Service Housing Price Index）显 示，今年4月的指数为154.7，比去年同期增 长5.2%，与今年3月相比则上升了1.18 点。 如果以年度计算，多伦多的房价涨幅最大， 达到7.85点（年比升7.9%）；其次是卡尔加 里，4.02%；温哥华，3,7%；以及蒙特利尔， 2.3%。 在参与数据计算的五大城市中，多伦多指 数升至149.7点，比三月上升1.42点，比去年 同期升7.85点；卡尔加里指数为175.8点，比 三月上升2.03点，比去年同期上升4.02点， 两大城市已成为本国推动房地产市场的两大 “龙头”。去年极度火热的温哥华市场已明 显降温，四月份指数仅同比增长3.7％；蒙特 利尔的房地产市场则维持稳步增长的水平。 ACI总裁Wayne Moen指出，加拿大的房 价涨幅总体来说是温和的，但部分地区受到 一些房地产市场基本因素的推动显得更为活 跃。比如多伦多的房地产市场受到房屋供应 偏紧的影响而房价涨幅较大。“全加拿大房 地产市场的平均房屋供应量为六个月，多伦 多则只有两个月的供应量，从而使之成为全 国房地产市场中供应最紧张的地区。” 值得注意的是，这种房源供应紧缺已是连 续第二个月导致多伦多地区房价增幅剧烈的 主要原因。其中独立房屋的存货尤其短缺，
加家庭装修计划减缓
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地产信息
美楼市开始复苏？4月新房销售升3.3％ 七天地产综合报道 经历了近4年的 低谷，今年4月份美国的房屋市场呈现 出强势回暖，不断上涨的销售量和价格 正在显示住房市场的复苏获得动力。多 家分析机构认为，最近房屋市场显示的 增长令人看到房价已经到达反弹的边 缘。更有经济学家进一步认为，大部分 主要房地产市场将在2012年底达到房价 底部，其中12个城市的房价目前已经见 底，甚至开始反弹。 众所周知，房地产市场是2008年 开始的美国经济灾难的中心点，但也 是美国经济复苏的关键。自经济泡沫 破灭以来，房地产市场一直萎靡不 振，拖累美国整体经济的复苏进程。 然而刚刚公布的4月数据却显示出市场 相对乐观的现状，并体现出美国经济 的韧性。 根据房地产网站Zillow的预测，在 美国30个主要房地产市场中，其中19 个城市的房价将在2012年到达底部， 一些城市的房价已经见底，并开始一路 上涨。至2013年3月，预计这些反弹的 房地产市场的升值空间可达到0.3%至 6.5%。 截止到2012年第一季度，Zillow 的经济学家们看到5个房价见底的主要 城市有洛杉矶、费城、波士顿、圣地亚 哥、加州Riverside，而在2011年底房 价已经探底的主要城市则有达拉斯、凤 凰城 、 丹佛 、迈阿密-劳德代尔堡、 佛罗里达州坦帕市、密苏里州圣路易斯 市以及佛罗里达州奥兰多市。 除了经济学家之外，处于房产市场 一线的地产公司也表示房市复苏势头明 显。比如今年北加州春季房屋市场房价 回升的趋势明显，特别是好学区的城 市，从4月开始明显地出现争抢房子的
局面。例如，在收入颇高的硅谷地区， 拥有好学区的中等价位的房子，去年同 期买家还可以讨价还价，1月的时候约 有三、两个买家问价，而现在已经出现 40个买家争抢一个房子的现象。 房屋销售强势回暖 美国商务部上周三公布的统计数据 显示，今年4月份的新屋销售经季节性 调整后为34.3万间，比上月增3.3%， 对比去年同月，则增长9.9%。分析家原 本的平均预期为33.5万间，结果销售好 于预期，其中中西部地区的新屋销量增 长28%，西部攀升27.5%，东北部增长 7.7%，仅有南部地区新屋销量环比下降 10.6%，但南部市场仍占有一半以上的 新屋销售份额。前一天，美国房地产经 纪商协会(NAR)也宣布，4月份二手房销 量环比增长3.4%至462万幢(季调年化 值)，创2年来新高。在销售放量增长的 同时，新房和二手房的平均价格在4月 份都呈现上涨趋势，进一步表明房屋市 场已经从2006年崩溃的状态挣扎出来， 正在呈现复苏迹象。然而，美国联邦住 房金融局(FHFA)的报告仍然显示，相比 2007年4月的峰值，目前价格仍有18%的 房价上涨空间。 根据一家房地产公司所做的消费者 调查，尽管美国楼市泡沫破裂导致数 百万家庭流离失所，但这并没有完全粉 碎美国人拥有住房的梦想。在受访的房 屋业主和承租人中，91%的人表示，拥 有住房仍是他们梦想的一部分，83%的 房屋承租人希望有一天能拥有自己的住 房。 止赎风暴或将企稳 尽管面临房地产市场回暖的势头，
一些经济学家认为，美国楼市依然面临 着很多困难，其中包括更多房产遭到止 赎而造成房地产供应增加的威胁，但这 波止赎潮或将企稳。 美国抵押贷款银行协会近期公布的 数据显示，截至5月11日当周，经季节 调整后的美国抵押贷款申请指数跳涨 9.2至775.6，再融资指数劲升13.0%至 4219.1，购房抵押贷款指数下降2.4%至 192.4。利率创下新低，刺激再融资需 求增长，导致该周美国住房抵押贷款申 请激增。 不动产数据机构RealtyTrac上周公 布报告则称，美国房屋的止赎活动在4 月降至近五年来最低水准。今年稍早， 美国银行表示，超过20万户陷入财务困 境的美国家庭将有机会大幅减少他们的 房屋抵押贷款余额，而美国银行则可豁 免至多8.5亿美元的罚款。 该附加协议是美国政府官员与五大 银行近期达成的250亿美元不当停赎行 为和解协议的一部分。这一计划将令符 合条件的借贷人有机会将房屋抵押贷款 余额减至与房屋目前市场价值相同的水 平。而其他银行则只能将贷款本金减至 不高于住房市价120%的水平。 更加乐观的迹象来自于美国抵押贷 款巨头房利美。自2008年接受政府援助 以来，房利美第一次在一个季度中不再 需要美国财政部的资金。其财报显示， 该机构今年一季度盈利31亿美元，足以 支付它由于接受救助而必须向纳税人支 付的28亿美元股息。房利美所欠美国财 政部的债务超过1170亿美元。 房利美的命运与房地产市场有着紧 密联系，该公司与同行房地美所拥有或 担保的美国住房贷款，占据了美国所有 未偿住房贷款的一半左右。
加拿大人的幸福指数全球第六
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七天地产综合报道 国际经合组织 (OECD)日前公布的最新全球生活质量评估 报告指出，在健康、教育、住房和收入等 多个方面，加拿大人的生活质量不仅远远 高于发展中国家，而且比许多其他同等发 达国家也高出许多。 该报告对全球36个国家的11个生活幸 福指数进行评估，结果显示加拿大排名第 6，排名低于前五名的澳大利亚、美国、 挪威、瑞典和丹麦。 根据这份报告，在30多个国家中，加 拿大人在住房(10人中有9人满意住房)、 安全(10人中8人对夜间独自行走感到安 全)和生活满意度(加人的生活幸福指数为 7.4分，最高分10分)等指数方面，几乎排 名榜首。 在收入方面，加拿大人人均赚27,138 美元，比经合组织成员国的平均值22,387 美元要高。加拿大的男女虽未实现完全平 等，但就业和收入差距却属于最小否认国 家之一：本国就业男性和女性分别为74% 和69%，女性收入比男性约少8,400元，但 25-64岁成年女性中，获得高中教育水平 的比例要比男性大，这也是OECD国家较为 反常的。 在公民参与和工作生活平衡等指数 方面，加拿大排名落后，如投票率一直偏低，上 次联邦大选仅为61%；在工作生活方面，尽管加人 1,700小时的年平均工时少于OECD的1,741的平均 值，但加人在个人娱乐休闲时间方面的满意度少于 OECD国家平均值。 加拿大在贫富差距和性别差距这2个新添指 数方面，还有很大改进空间。本国的富人阶层占 20%，收入是20%最贫困阶层的5.5倍，比OECD最 佳生活指数平均值稍高，但比美国要低出许多(美 国20%富人阶层收入是20%底层收入的8倍)。富人 阶层对生活更满意，身体也更健康：94%的加国 富有阶层表示自己身体健康，贫困阶层中仅78% 表示自己身体健康。关于加拿大的具体数据，请 参阅：http://www.oecdbetterlifeindex.org/ countries/canada/
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地产经纪吴坚：
用专业高效守护客户的利益 记者：杜嫣然 《七天》周刊曾在2009年刊登过一篇文
工作是客户看不见的，例如价格谈判，下
刚刚放到市场的时候，嗅觉灵敏的地产经
说性价比很高的房产，进门没多久，吴坚
章：《如何在蒙特利尔买房子》，此后这
OFFER的技巧，房源的选择等，这些都要求
纪就蜂拥而至。如果没有敏锐的观察力，
就从一些蛛丝马迹中看出这个屋子是所谓
篇文章在网上被广泛转载，相信读过这篇
地产经纪有很强的专业性，这样在实际交
没有勤奋的工作态度，这些性价比高的好
的大麻屋，他立刻把客户劝离，让客户远
文章的读者一定对此文印象深刻。因为文
易过程中，才能为客户争取到更多的实实
房子就会被别的买家捷足先登。吴坚要求
离了麻烦。因此，他不仅仅赢得了客户的
章非常详细地介绍了在蒙特利尔购入房产
在在的利益。
自己除了知识储备要快速更新，技术手段
信任尊重，也赢得了更多的生意机会。很
时方方面面要注意的问题，对准备首次购
在专业性方面吴坚除了不断发表在
实时更新，对这些海量的信息也要实时更
早就喜欢亲自动手修葺房屋的他，俨然已
入房产的人非常实用。它的作者，就是目
各处的 文 章 ， 如 前 所 述 的 《 如 何 在 蒙 特
新。为此，他自己要付出更多的努力，更
是个半个装修专家和半个验屋师，在和客
前在地产行业做得风生水起的经纪人：吴
利尔买房子》，还有《浅论售房前的
多的工作量，而这些付出也是客户看不到
户看房时，也更能注意到客户会忽略的房
坚。
HOME STAGING》等文，从买房、卖房
的。吴坚他的得意之作是在2011年七八月
产细节，更全面了解房屋的实际状况、市
十多年前移民到蒙特利尔的吴坚，和大
的各个角度阐述了在房地产交易中容易
间，为一个客户拿下的34万的一处房产，
场行情等。面对一处房产，他不会为了佣
多数的技术移民一样走过了艰难的安家、
出现的问题，可能存在的陷阱，买卖双
到现在不到一年的时间，已经增值到38
金而只对客户说房子的好处，而是很客观
创业之路。多年的累积之后，如今的他是
方应该理性面对的选择等等。不同于网
万，客户非常满意。另一个故事，是一处
地将房子的优劣一一告知，让客户对房产
一个儒雅不失敏锐，淡定又充满活力的绅
路上普通的买卖房屋的心得分享，吴坚
很好的房产，放到市场一下午的时间就接
有客观的评价，不会被误导，交易变得明
士。对他而言，地产经纪是一份爱好和兴
的文章专业性强，指导作用明显。除了
到了17个OFFER，他连下两个OFFER，巧妙
明白白。吴坚认为，这也是专业性非常重
趣，而不仅仅是一份工作。
撰写这些文章之外，吴坚早前接受过的
地运用心理战术，以一个合理的价格赢得
要的一点。
在蒙特利尔，优秀的地产经纪很多，在
专业培训，例如商业谈判技巧、Home
了交易。
这行出类拔萃不易，必须有特别之处。吴
staging、心理学等，都令他在平时的工
坚能一路走到现在，专业、高效是他的制
作中如虎添翼。
对于未来，吴坚信心满满。在经历蒙特 利尔地产市场的起起落落之后，他的理想 做客户利益的守护者
胜法宝。为客户着想，诚实客观，是吴坚 能不断赢得客户的前提。 专 业 在房产的买卖之中，地产经纪很多的
是引导华人房产市场走向高端文化。对他 而言，房子，不仅仅是安身立命之所，不
高 效
专业高效，却不盲目冒进。作为地产
仅仅是投资的实物，更是一种生活态度，
经纪，吴坚秉承诚实客观的原则。IT行
代表着一种生活品质。吴坚希望来到蒙特
除了专业，吴坚时时刻刻要求自己的
业出身的吴坚笑称自己要做客户利益的防
利尔的移民，尤其是华裔移民都能坚定地
是要做到高效。在地产市场上，经常出现
火墙、守护者，帮助客户规避风险。有一
一步步走上更美好的未来，安居、乐业，
这样的情景：当一处性价比颇高的房产在
次，一个客户要求吴坚陪自己去看一个据
享受生活。
财产保险 www.septdays.com
CONDO保险别忽视 ——浅谈房屋保险之三 ASSURKIN 保险公司 这个保险负责受理。
李如山 电话： 514-276-0000
李如山
方面的财产损失风险没有得到保护呢？我
员会有权利把保险赔款和实际损失之间的
然而，仅仅有这个保险是不够的。如果
们假设房主的CONDO发生了一场火灾，如果
差额平摊给每个房主。打个比方，如果重
住户只有SYNDICATE的保险，而没有单独为
其仅有SYNDICATE的保险，那么公共建筑损
建房屋需要30万加元，而SYNDICATE的保
自己的CONDO购买保险，那么我们说，这个
失的部分会得到赔偿，但是
险只能赔20万加元，那么共管委员会有权
保险是一个“金玉其外，败絮其中”的保 险。
——如果CONDO内部进行了装修，这些 装修的损失谁来负担？ ——如果CONDO内部的家具电器等财产
利把不足的10万加元分摊给每个房主。你 看，“城门失火，殃及池鱼”，你需要从
很多买了CONDO的朋友可能会认为自己
为什么呢？这和CONDO的特殊产权形式
每月交的CONDO费里面已经包含了保险的费
相关。CONDO的所有者和SYNDICATE中其他
用，所以无需另外买保险，这样的观点是
的成员共同拥有整个建筑的公共部分。作
——如果CONDO已经不适合居住，需要
否正确呢？
为CONDO的所有者，你并不能说你所居住的
重新修缮，房主必须搬离一段时间，由此
要回答这个问题，首先要看这部分保险
房屋的外表面就是你的，整个建筑的每一
所产生的高于日常生活的费用谁来负担？
费用买的是什么样的保险？保的是什么？
块砖，每一片瓦都是集体所有。可是当你
如果房主没有另外购买房屋保险，那么
CONDO里的公共游泳池不幸发生了溺毙事
这个保险
进入你的房间里的时候，房间里面的空间
答案只有一个：自己负担。（当然如果存
件，而共管委员会被判定要为此承担责
遭受了损失，这些财产的损失谁来负担？
自己的兜里掏出钱来为根本不是你的错误 负责，并且为实际上并不属于你使用的财 产的损失付出代价。 再比如，作为CONDO的所有者，你同 样要为整个建筑造成的责任负责。如果
实际上是CONDO的共管委员会
是属于你的，装修是属于你的，家具电器
在另外的责任方，屋主可以向其追索，但
任，一旦SYNDICATE的保险中责任险的额
（SYNDICATE）为房屋建筑的公共部分所买
等财产是属于你的。如果你只有SYNDICATE
是有可能面临漫长的诉讼期和高昂的法律
度不够，每一个CONDO所有者同样要为此
的保险。这个保险是必不可少的。举例来
的保险，那么你只有“外表”的保险，
费用）
承担责任。
讲，一旦CONDO着了火，对外表建筑造成了
没有“里面”的保险。你的保险当然就是
损坏；或者公共建筑部分的一片瓦掉下来
“金玉其外，败絮其中”了。
砸伤了访客进而引发责任风险索赔，都由
如果没有“里面”的保险，房主在哪些
2012全球"创智杯"创业中国大赛 2012年，中华海外人才网、北美 洲中国学人国际交流中心在三届"2011 海外学人创新创业项目推介会（上 海）暨江南考察行活动的基础上，将 与中国多个城市合作，举办大型活 动《2012全球"创智杯"创业中国大 赛》。 该活动现已启动报名。凡报名参 赛人员，受邀均可参加： 1）6月9日，华盛顿D.C.第11届北 美留交会、大奖赛海外赛场； 2）7月11日，苏州海外精英周活 动； 3）8月22日，上海国际英才创新 创业周活动； 4）9月1日，宁波中国科技创业周 活动； 5）11月2日，深圳中国国际人才 交流大会； 6）分组赴上海、重庆、深圳、
宁波、杭州、湖州、苏州、南京、无 锡、威海、潍坊、日照、太原等城市 考察访问，与当地民营企业家、风投 公司，进行资智对接活动。 凡到国内参加活动的人员，来自 欧美者，可享有500美元旅费补助，来 自亚洲者300美元，来自国内者1000 元人民币。在中国活动期间的食宿交 通，费用全免。凡报10个以上项目参 赛的海外团体与机构负责人一名，可 分别补贴1000美元，或500美元。有意 赴中国创业的外籍人士（老外），也 可报名参赛，享受同等待遇。 欢迎您报名参赛，并希望把此消 息转告您的朋友、同学、外籍同事。 中华海外人才网 北美洲中国学人国际交流中心 美国： （857）207-1294 中国上海：021-5566-6730 中国深圳：0755-8636-4449
除此之外，由于CONDO所有权的独特形
因此，对于拥有CONDO的朋友们来说，
式，房主可能还会面临着一些意想不到的
仅仅拥有外表建筑的保险是远远不够的，
财产损失的风险。
房主单独购买的CONDO保险覆盖屋内装修，
比如，如前文所说，作为CONDO的所有
财产，灾后额外生活费用等，其包含的
者，你并不能说你所居住的房屋的外表面
CONTIGENT LIABILITY一项还可以在一旦
就是你的，整个建筑的每一块砖，每一片
SYNDICATE保险额度不够甚至没有保险时为
瓦都是集体所有。由此就存在了这样一种
房主提供公共建筑部分的保护，更重要的
风险：如果你的邻居家中失火，而同时保
是CONDO保险还涵盖了房主的责任。所以，
险公司理赔的时候，发现SYNDICATE买的保
有了CONDO保险，房主的房屋保险才是完
险额度不够，甚至因为某种疏忽，没有续
整的，才真正是“内外兼修”、“表里如
保——这种情况发生的机会不高，但却不
一”的房屋保险。
能说完全没有——那么根据法律，共管委
请看下期《房屋保险当中的责任险》
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常见且好打理的庭院种植品种 利用庭院种植蔬菜已经在华人社区蔚然 成风，但有许多人表示自己一点不懂，不 知道从哪里开始。笔者认为庭院种植的宗 旨是：兴趣入手，因地制宜，循序渐进， 赏用兼顾。 首先，为何要从兴趣入手？兴趣是第一 任老师，庭院种植也是一样。毫无兴趣的 人即使学着别人的样子种上一些菜苗也管 理不好，不仅没有收获或得不偿失，还会 把院子搞的千疮百孔。“兴趣入手”的另 一层含义是喜欢吃什么就种什么，不喜欢 的蔬菜即使种了也不爱吃，岂不是劳民伤 财？ 所谓“因地制宜”就是要从实际出发， 以自己庭院的环境和个人的条件为基础考 虑种植的品种和规模。比如你的庭院较小 就不适于种南瓜等攀爬较多的瓜蔬，如果 你的庭院阳光不够充分就不宜栽种豆角等 喜欢阳光的蔬菜。栽种面积较小的住家也 可以考虑盆栽的方式，走道两旁、阳台边 上都可以交错摆放见缝插针，以拓宽你的 空间。 “循序渐进”指的是凡事要有个过 程。如果你缺乏蔬菜管理的经验和能力， 不妨从一些容易种植的品种入手，比如西 红柿，黄瓜等，逐渐培养技术和兴趣。不 要一次应对很多品种，购买许多工具和辅 料，搞的疲惫不堪。 最后一点“赏用兼顾”很重要，因为 自家后院毕竟不是农场，周围还有左邻右 舍，我们的一切种植最好符合加拿大法律 及当地相关规定，且照顾到周围的环境和 美观，食用要和观赏结合起来。最好不要 将整个院子完全变成一个大菜地，要注意 与花卉和绿地的协调。使用沤制的绿肥时 要考虑味道不能扰邻，攀藤类（比如葫 芦）不要穿越篱笆给邻家造成困扰。 那么，哪一些蔬菜适合我们华人的庭院 种植呢？个人总结了一下十五种：
10
高度和鲜艳的色彩，比如“朝天椒”甚至 可以种在大花盆里当花一样培育。5月下旬 栽种，它们的管理简单，从早春到夏末， 只要温度在摄氏15到35度之间，都适和它 们生长。
(1)西红柿(Tomato)：西红柿无疑是 人人喜爱的蔬菜。它易于栽种，抗病虫害 能力强，品种多且产量大。大的如拳头， 小的赛珍珠，做菜、当水果皆可，一般家 庭栽种十株左右就够用了。五月中下旬栽 种，七月份进入收获季节，持续到九月下 旬仍在结果。另外，西红柿出蔓时需要插 架，有4英尺左右高的架就可以，还要注 意，西红柿的成长过程中要经常打叉，以 免无用的枝条疯长。 ( 2 ) 黄 瓜 (Cucumbers)： 黄瓜也是人见 人爱、亦菜亦 瓜的攀藤类植 物，主要有两 种：即著名的 中国北方刺黄 瓜和这里的小 黄瓜。刺黄瓜 无论热炒凉拌 或生吃口味具 佳，是华人家庭自用或招待朋友的美味。 小黄瓜则是经过改良的短小黄瓜亚种，特 点是香脆汁多。黄瓜也是极好养的，春天 在5月下旬撒下种子，一周就会出苗，等出 蔓时插上约6英尺高的架，一般一个月后就 会开花，开花后一周就可以吃上鲜嫩的黄 瓜。一般三四口之家，五到十株即可在整 个夏季有黄瓜吃。
（3）西葫芦(Zucchini): 西葫芦也是最 容易种植的蔬菜之一，庭院的边边角角留 给它就行了。只要不缺水，不太需要太多 的管理。它产量颇丰，西葫芦可长到枕头 般大小，三口之家种两到三棵足矣。
（6）豆角(Beans)：豆角有很多品 种，如扁豆、油豆角、紫豆角等，属高产 攀藤较少的豆类，但需要搭架。豆角收获 期短且比较集中，因此不宜种的太多，一 个小家庭六至八株左右即可。 (4)韭菜：来自北方的华人都喜欢韭 菜，韭菜种起来非常容易。韭菜为多年生 且几乎没有病虫害，动物也不光顾，不用 围隔墙，随处可种，比种草还省事，一次 栽种成功，多年受益。但是韭菜从种子开 始繁殖比较麻烦，一般采取移栽的方法。 一般来说，一平方米左右的韭菜足够一个 小家庭享用。
5. 椒类（Peppers）：主要指辣椒和青 椒，它们都是华人喜爱的蔬菜，其适中的
（7）葱（Onion）：这里所讲的葱 主要是指用来做葱花调味的小青葱。小青 葱细细嫩嫩，香辣适中，是华人厨房不可 或缺的蔬菜。栽种非常简单，一种方法是 把从超市买来的小葱，带着胡须剪下5、6 厘米高，直接栽入地下，注意不要埋的太 深，过几天就会有葱叶从土里长出来，可 以随时摘葱叶来用；另一种方法是直接撒 种子，但小青葱是2年生的，第一年撒下 的种子当年不能收获，需要等到第二年。 （未完，待续）（信息来源：互联网）
广
告
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11
财
经
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● 房地产中的理财经
再谈加拿大按揭 与住房公司（CMHC） 以房屋贷款为抵押的有价证券，以及进
一些金融机构甚至把每一笔贷款都送去
证，以及难民纸，最好直接向加拿大的五
行住房相关政策研究。CMHC有两个重要
CMHC投保，以便在需要资金时立刻将持
大商业银行咨询。
的职责，一是提供住房按揭贷款违约保
有的按揭贷款出售。借款人首付款超过
房屋按揭贷款违约保险的收费标准是以
在上周的文章中，笔者介绍了如何灵活
险，降低商业银行信用风险，从而使更
20%的贷款，保费费率较低，由这些机构
首付多少来决定的。首付在5-20%之间的保
运用加拿大按揭与住房公司（CMHC）的政
多的消费者能够得到按揭贷款；二是资
自己承担，因此借款人在大多数情况下
费通常是贷款额的1-2.9%。对于自雇人士
策，早日实现拥有自住房和提高资金利用
产 证 券 化 —— 收 购 按 揭 贷 款 ， 承 销 按 揭
并不知情。
来说，要求会相对提高，如果没有第三方
率的例子。发表后笔者接到了很多电话，
贷款债券，将金融机构的按揭资产转化
从上面介绍的情况中我们可以了解到，
对收入提供证明，只担保首付为10-20%之
咨询有关CMHC的细节。为了让大家更好地
为现金。CMHC的第二个功能与美国“两
为什么在加拿大只有大银行才有新移民按
间的贷款，保费为贷款额的1.64-4.75%。
了解笔者未来可能谈到的一些技巧，现在
房”的作用是相同的,即制定收购标准，
揭项目，为什么留学生等非加拿大居民可
保费可以在银行贷款发出后一次性付清，
有必要将CMHC做一个详细的解释。
收购贷款并将其证券化。大银行存款较
以在大银行拿到正常利率，而从小型金融
也可以将保费加到贷款额中按月付清，这
加拿大按揭与住房公司(CMHC)是
多，资金来源充足，可以将大部分按揭
机构得到的利率较高。小型金融机构缺乏
样就变相地提高了贷款额。后者的好处是
于1946年成立的联邦政府全资拥有的
贷款持有至到期，而小的金融机构资金
资金实力，很难将一笔按揭贷款持有至到
开始资金的压力不太大，杠杆作用较大；
全国性住房机构。当初建立的目的是为
则来源有限，通常会把大部分按揭贷款
期，如果出售，必须符合CMHC制定的只
缺点则是由于贷款额的提高，长期来看增
了解决加拿大在第二次世界大战后的住
出售，套现后续作更多的按揭贷款，从
收购有收入的借款人的按揭贷款的收购标
加了利息成本。读者应该根据自己的具体
房短缺问题。目前它是加拿大最主要的
中赚取差价。加拿大中小贷款机构从风
准。但新移民、留学生身份等按揭贷款因
情况来决定。
房屋按揭贷款违约保险提供者（另两家
险偏好上可以分为两类：一是承做A类按
不符合收购标准，无法出售给CMHC。值得
分别是私有企业Genworth Financial
揭贷款的风险规避型金融机构；另一类
注意的是，一些B类金融机构确实承做不符
本文只是笔者个人观点，如需要了
Canada和Canada Guaranty Mortgage
是承做高风险的B类按揭贷款机构。A类
合CMHC收购标准的按揭贷款，但是利率非
解更多的房屋贷款策略，请和笔者联系
Insurance Company），同时它还提供
贷款机构专做风险低的按揭贷款，其中
常高。如果你正持有留学生签证、访问签
514-467-2558。
孙克西
12
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• allows them to have access to the
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Act on May 1, 2010, real estate
As brokers, we have gone through
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commercial,
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514-918-2588 514-944-0668 514-827-3333 450-646-5969 514-571-7686 514-967-1268 514-288-2211 514-802-1258 514-733-8069 514-991-3197 514-699-6268 (514) 947-5838 514-945-6888 514-886-1168 514-295-7581 514-294-5511 514-880-4908 514-799-1880 418-845-5619 514-963-3988 514-561-9248 514-655-4293 514-744-6688 (514) 839-6781 (514) 773-3695 514-293-1903 514-638-3333 514-804-8886 514-668-9868 514-705-1688 514-652-1586 514-591-5188 514-602-6780 514-777-4598 514-992-3210 514-887-8816 514-929-4321 514-794-5118 514-831-1923 514-758-8358 514-573-8776 514-240-6018 514-578-5988 514-898-6088 514-467-2558 514-962-5848 514-804-9523 514-609-0668 514-939-8993 514-831-1824 514-668-3688 514-894-5688 514-572-5766 514-813-9066 514-702-9755 514-382-8000 514-999-2918 514-941-8883 514-358-1178 514-945-7198 514-792-6688 514-983-6889 514-299-5189 514-967-9596 514-458-1150 (514) 660-6614 514-912-1678 514-947-4423 450-672-6450 514-885-1286 514-892-3618
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北岸Laval Cottage，地址：77 Rue MarcelVidal,，位于 Blainville。2+1个卧室，1个 卫生间，1个洗手间，壁炉，建筑时间1998 年，占地面积4439平尺，要价28.99万。开放 时间：6月3日14:00-16：00。 Cottage，地址：24 Rue des Sapèques， 位于 Blainville。3+1个卧室，2个卫生间， 1个洗手间，车库，壁炉，建筑时间1999年， 占地面积12286平尺，要价40.99万。开放时 间：6月3日14:00-16：00。 Cottage，地址：2992 Rue EdmondRostand，位于 Chomedey。3+1个卧室，1个 卫生间，1个洗手间，车库，建筑时间2001 年，占地面积13700平尺，要价39.9万。开放 时间：6月3日14:00-16：00。 Bungalow，地址：1067 Rue de la Mairie，位于位于 Blainville。3+1个卧 室，2个卫生间，1个洗手间，永久游泳池， 占地面积9350平尺，要价25万。开放时间：6 月3日14:00-16：00。 移动平房，地址：3940 Boul. Dagenais O., app. 463，位于Fabreville。2个卧室， 1个卫生间，建筑时间1976年，要价11.2万。 开放时间：6月3日14:00-16：00。 Bungalow，地址：3176 Rue Glenn，位 于Fabreville。2+1个卧室，2个卫生间，占 地面积9000平尺，要价28.9万。开放时间：6 月3日14:00-16：00。
南岸 新建连排Cottage项目，地址：Rue Bosco, 位于 Brossard。3个卧室，1个卫生 间，1个洗手间，车库，居住面积1408平尺， 占地面积2305平尺，要价29.99万起，加税。 开放时间：6月2、3日13:00-16：00。 Bungalow，地址：475 Rue des Tulipes，位于La Prairie。3+1个卧室，3个 卫生间，车库，建筑时间1984年，占地面积 7405平尺，要价25.9万。开放时间：6月3日 14:00-16：00。 复式Bungalow，地址：840 Av. du Maire，位于La Prairie。3个卧室，2个卫生 间，车库，地上游泳池，建筑时间1985年， 占地面积7391平尺，要价27.99万。开放时 间：6月3日14:00-16：00。 Cottage，地址：5 Rue CatherineD'Aubigeon,，位于La Prairie。4+2个卧 室，3个卫生间，1个洗手间，地上游泳池， 建筑时间1994年，占地面积6590平尺，要价 46.49万。开放时间：6月3日14:00-16：00。
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SEPT DAYS Vol 1, No.7, Jeudi, 31 Mai 2012 2012年5月31日 第7期 Tel./电话：514-861-6319
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