Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 3 No 3 总第89期 Jeudi Le 23 Janvier 2014 514-861-6319 ads7days@gmail.com www.ling77.com ISSN 1929-6312
F2 图片新闻 2014年1月23日
第89期
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2014蒙特利尔中国春节晚会成功举办 （图片新闻）由魁北克孔子学院、凤凰华韵艺术团 主办，凤凰华韵艺术团领衔主演的2014年蒙城中国春晚 于1月18日Place des Arts剧场精彩演出，全场座无虚 席，赵江平总领事、覃展鹏副总领事等总领馆官员与一 千五百位观众共享这一节日盛宴。 世界顶级马戏团“太阳剧团”为晚会献上精彩的杂 技节目。（摄影：David Sun）
表演者：凤凰华韵舞蹈一队，领舞：沈郁欣， 郭欣恬
女声独唱：珠穆朗玛 表演者：董力溶，伴舞：凤凰华韵舞蹈二队
晚会主持人凤力（右一）、 文道明
晚会开始前，赵江平总领事（右二），TD银行南 岸地区付总裁Drew Wawin（右一），孔子学院、 道森学院校长. Richard Filion（左一）。左二为 主持人麦洁文。
演出结束，全场起立向演员 致意。图中左起覃展鹏副总 领事、赵江平总领事、徐飞 领事和杨青领事。
大型群舞：阿婆的幸福生活
学校；领舞：徐佩瑶
京剧：京劇風采 特邀演员：景琏琏、姜适迦
傣族舞蹈：孔雀 表演者：凤凰艺术
开场歌舞：腾飞 表演者：凤凰华韵舞蹈一队 领舞：郭欣恬、许恩乐、徐佩瑶
男声吉他弹唱：童话 表演者：Entho Lao（此 节目由TD银行推荐）
女高音：我的祖国 表演者曹瑾
大型群舞：峡江月色 表演者：凤凰华韵舞蹈一队， 领舞：徐佩瑶
舞蹈：公公偏头疼 表演者：凤凰华韵舞蹈一队
儿童踢踏舞：飞蹄声声
特邀：姜适迦
表演者：凤凰艺术学校 混搭合唱：喜乐会 凤凰华韵合唱表演队
中西乐器四重奏：梁祝-化蝶 表演者：白丽娜、 Marie Nadeau-Tremblay、Huei Lin、刘璇
二胡、扬琴：长相思、赛马 李洋（特邀）、刘璇
大型歌舞：中国味道 表演者：凤凰华韵舞蹈一队、舞蹈二队、凤凰艺术学 校，领唱：Melissa Bai
F3 图片新闻 2014年1月23日
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中国驻蒙特利尔总领事赵江平举行2014年新春招待会 本刊讯 （记者 胡宪）2014年1月21日 晚，中国驻蒙特利尔总 领事赵江平在市中心喜 来登酒店隆重举行招待 会，欢庆中国农历新 年——马年即将到来。 赵江平总领事和蒙特利 尔市长代表先后发表了 热情洋溢的讲话。当地 华人、中资企业、各界 名流数百人盛装出席， 相互交流，共度佳节， 品尝美味，并观看了由 凤凰华韵艺术团表演 的节目。请看胡宪、 David Sun、杨豫北现 场拍摄的图片。
F4 广告 2014年1月23日
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1 詹钜辉 2 吕戈 3 王大鹏 4 加元狂贬，将吸引外国客来加买房？ 4 李骥卖房 4 便利店出售 4 李欣 5 郑先红 吴函芸 6 吴坚 7 刘畅 7 于泽 8 MICHELINE COUTURIER 8 陈步廉 9 张继成 10 Saint-Lambert 10 杨林 11 王钧 12 新年养生话排毒 12 王简学 12 叶峥嵘 12 李教练 12 心灵坊 13 谈谈保险中的一个法律概念（一）
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甜田地产 张五岳 侯丹凝 我爱我家 敖任明 亚媒广告摄影多媒体中心 龚文宇 捷足先登 排气管维修专家 从邓文迪离婚案，继谈“家
族信托”财产传承的奥妙（一）
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海参 中国财经 李骥 财经国际 华人世界 国际时事 两岸三地 时事热点 风云人物 社会广角 华文教育 亲子园地
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魁北克体育艺术学院
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读者文摘 中医学院及诊所 文化苦旅 婚礼用花 七天俱乐部
编辑：樊娟 Editor Fan Juan 罗椋文
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环球体育 明星追踪 美丽花园 七天创意工作室 美食天地 古今轶闻 史海沟沉 河南同乡会春节晚会 琢玉 图说天下 何钧
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加元狂贬，将吸引外国客来加买房？ 七天地产综合报道 加元持续下挫！加 元兑美元的汇价，由去年1月18日的1加元 兑1.0144美元，跌至近日0.914美元水平， 跌幅达9.96%，其中由今年元旦日起至今的 跌幅达3%左右。 对于加元一年贬值一成，蒙特利尔银行 最新公布的报告指出，加元币值滑落10%， 可以刺激国内生产总值（GDP）在两年上升 1.5%；商界指加元贬值会令进口商品价上 涨，有地产界业者则认为外国买家会来加 国购买房地产。 外国买家伺机而动？ 一位地产经纪人表示，加元贬值10%， 有助外国买家来加国购买房地产，但他强调 并非在价格上有很大影响，而是会令外国买 家快些出手。特别是在抢出价单(Offer)方
面。当有几名买家对某一物业出价时，外国 买家会因为手持的外币对加元升值，所以落 实价格时随手加上几万元，可以在屋价上赚 到汇率幅度来补贴，甚至出现盈余。 前不久，一名来自中国的访加人士相中 一间百多万元豪宅，并不需要申请房屋贷 款，买家表示将从中国汇人民币购买，可 以省下贷款利息的同时亦赚了汇价。很多 行家包括中东及韩国客户，他们在加元汇 率低时出手买房，赚了汇率差额。 专家估计加元还要再跌一成 有金融界人士预计，加元兑美元跌至90 仙仍然有继续下调的空间，跌至80至82仙 的支持点才是正常水平。 加拿大证券学院院士杨凡认为，加元走 势和加国经济，令加元兑美金呈弱势。加
钻石地产庆祝创立二十周年
元汇率下跌并非坏事，对制造业和出口都 有帮助。 杨凡指出，国际货币基金会（IMF） 的报告显示，各国中央银行大幅增持加 元，是从一篮子货币分散贮备的战略角度 考虑，与货币本身的汇率波动没有太大关 系，也不代表加元的汇价是被低估，才会 大量吸纳。加元作为一个稳定的货币，而 且长期表现不错。 加元自2000年开始上涨，是与大众商品 的周期有关，特别是黄金与石油。大众商 品的周期暂时告一段落，他说传统上加元 是一个商品货币。如果加币与石油的关系 维持不变，未来相当长的时间，汇率不会 有大规模的反弹。 他说，从技术面看来，加元下滑尚有很 大空间，跌至80至82仙的支持点才是正当
失业率威胁加拿大房地产泡沫 过去两年，加拿大的房地产泡沫不断 膨胀。现在，许多分析师预计泡沫将会很 快破裂。 他们担心以下几件事： 一是7.5%加拿大劳动力在建筑业工 作，而7%的加拿大经济由建筑业创造—— 这两个数据都创下历史新高。 二是加拿大最新就业报告惨淡：12月 非农就业人口减少45000个，失业率从6.9% 上升到7.2%。 三是前所未有的债务水平：加拿大的
七天讯（记者 樊娟）1月18日，深耕 蒙特利尔地产服务业20年的钻石地产，藉 华埠唐人街红宝石大酒楼，隆重举行了创 立二十周年庆典活动。 二十年前，李威立与夫人高慧清建立 起“DIAMANT DIAMANT”的钻石地产公司。 经过二十年的发展，钻石地产从一个主要 为本地市民服务的地产公司，成长为以市 场为导向、立足魁北克、具有国际视野的 地产服务企业，服务项目涵盖房地产买卖 与租赁、生意买卖与租赁、投资物业买卖 与管理、土地买卖与开发、融资与贷款服 务房地产法律咨询以及为新移民安家置业 的贴心服务。 当日的钻石地产二十周年庆典活动由
“钻石相约?感恩回馈”鸡尾酒会暨产品 促销会和庆典晚宴组成。钻石地产总裁高 慧清隆重推出五个当日特别促销产品以及 2014年即将开盘的最新房产项目，并介绍 钻石地产特别为新老顾客所准备的优惠大 礼包。 开发商Proment Corporation总裁 Samuel Gewurz代表嘉宾致词，他表示， 正是“钻石团队”有着高度专业的服务 精神，才造就了如今的辉煌业绩。??是 晚，还有蒙城法裔歌手倾情演唱“La Boheme”等脍炙人口的歌曲，以及一对 姊妹花的“数来宝”和蒙城知名侨领余绍 然先生的书法作品“人杰地灵”助兴庆 典。
的水平。加元过去10年的增长主要靠石油 的景气，其他就要看加拿大的基本面，也 就是国内生产总值（GDP）。 美国去年GDP增长超过3%，加拿大过去 两年的GDP增长非常缓慢。他说，美国的 失业指数为6.7%，加国的失业率不降反升 至7.2%。因此，加元兑美元并没有一个优 势。从两国经济比较，加元继续下跌是有 一定的基础。
债务收入比已飙升至创纪录的164%，高于 美国金融危机之前的水平。 如果失业率继续由于建筑支出大幅回 落而上升，或利率开始上升，那么巨大的 债务负担可能会构成严重威胁。 加拿大的救命稻草可能会是其严格的 住房法规，该法规鼓励高首付和购买政府 保险。加拿大政府保险的存在意味着加拿 大不太可能遭受类似于美国的金融危机， 但它并不意味着加拿大将避免任何与房地 产泡沫破裂有关的灾难。
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买房卖房 2014年1月23日
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Saint-Lambert
Saint-Lambert市的名称来自早期法裔 加拿大猎人Lambert Closse。这座小城与 蒙特利尔隔St-Lawrence河相望，是南岸地 区一个小城市，人口只有两万一千五百多 人。小城由两个辖区组成：一个是SaintLambert老城，另外一个是Préville社区。 Saint-Lambert老城的大概范围是从蒙特利 尔乡村高尔夫球俱乐部（Country Club of Montreal）到Longueuil老城，包括SaintLamber是中心（俗称“The Village”）。 在蒙特利尔乡村高尔夫球俱乐部的另外 一边，是从前的Préville镇，1969年并 入Saint-Lambert市。Préville的辖区一 直延伸到Brossard市边缘和Longueuil的 Greenfied Park。 现在，我们说说这座小城的历史吧。 与很多北美大大小小的城市一样， Saint-Lambert城不可能有很悠久的历史。 也许正是因为这个原因，这里的人们比我 们这些来自所谓天朝大国的人们更加珍惜 历史。1636年，法兰西国王路易十三将北 美这块名为新法兰西的殖民地分解为若干
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小块，每一块都分封一个领主。其中，有 一个名为La Prairie的领主获得了两块领 地：Magdeleine和Saint-Lambert。领地虽 然划分了出去，但是却苦等了一百多年， 这里才开始有人居住。到了十八世纪，这 里的常住居民只有André Marsil 和 André Achim两个人。现在，André Marsil曾经 居住的房屋还被完整地保存了下来，这份 历史遗产位于现在的Riverside Drive 与 Notre-Dame两条街的街角上。现在，当 地人把这座房屋称为Marsil Museum， 尽管真正的博物馆已经从这里搬迁到了 Bonsecours Market。 1852年，铁路修到这里；1859年， Victoria Bridge跨河大桥修通，当时 还是小村子的Saint-Lambert与蒙特利尔 市之间的联络更加频繁起来。Victoria Bridge是一座连接蒙特利尔和南岸地区最 古老的大桥，大桥所背负的铁路，是魁北 克与当时北美最大的都市纽约市之间唯一 的铁路交通干线。正因为如此，SaintLambert成为人们这座大干线上重要的中 转站，这也正是今天Saint-Lambert城最 古老的建筑物一直沿着铁路线分布的主要 原因。现在，这些古旧建筑物都变成了写 字楼和仓储中心。也正是因为铁路和大桥 的原因，这里的人口数量开始急速增长， 土地也得以大量的开发。1857年，SaintLambert从 Saint-Antoine-de-Longueuil 分离出来，成为一个独立的行政单位。 这座新行政单位的第一位首长名叫Louis Bétournay。那时候，Saint-Lambert并不
包括Mouillepied，因为后者当时选择留在 Saint-Antoine-de-Longueuil。 1892年，Saint-Lambert获得了村级行 政管辖权，1898年，这座村子进一步发展 为城镇，1921年，城镇又升级为城市。 在两次世界大战期间，Saint-Lambert 曾经是加拿大最大的兵源地之一。这座小 小的居民点总共有132名勇士战死沙场。对 于一个加拿大小镇来说，失去一百多个年 轻的生命，这可是绝对不能忘记的。 上世纪五十年代，蒙特利尔市的大发 展带动了周边很多城镇的发展，SaintLambert市也同时受惠。很多大型建筑物出 现在这里，其中包括St. Lambert Locks in the St. Lawrence Seaway。人口的 发展，土地的开发，使得城市的规模空前 膨胀。1969年，在Mouillepied老城基础 上发展起来的新城市Préville并入SaintLambert市。 从1881年开始，Saint-Lambert的居民 中英语居民一直占多数，这种状况持续到 20世纪。根据1981年的人口统计，SaintLambert居民中有12460人母语为英语，占 当时人口的61%。从上世纪70年代开始， 很多富裕的法裔中产阶级开始来这里安 家。到2011年，这里的法语人口比例上升 到74.65%，法语已经取得了绝对的优势地 位。 今天，Saint-Lambert市最繁华的地段 集中到位于市中心的Victoria Avenue。 这里有44家零售商店，22家餐馆，960个临 街车位。顾客中间，有一半人开车前来消
撰稿 亚媒 费，40%步行。 Saint-Lambert城市不大，但是文化 和教育事业都很发达。这里有Le Balcon d'Art 、 La Foire d'Art Contemporain de Saint-Lambert等大型文化公司。城市 最主要的图书馆Saint Lambert Municipal Memorial Library在Mercille Avenue 和Préville分别设有分馆。小城每年都 举办音乐会、体育比赛、街卖等活动。 在教育方面，这里的英语高等专科学院 （Champlain College Saint-Lambert） 有2500多名学生，学院校舍资源丰富，除 了自己使用，还给Université du Québec à Montréal提供办公室和校舍。法语公立 小学有 École Des Saints-Anges、 École Rabeau、 Préville Elementary等；另 外还有5所英语学校，分别为：Chambly Academy、The Alternate School、St. Lambert Elementary School、ACCESS Continuing Education and Career Training Centre等。
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〔巫大小姐信箱〕 巫大小姐心灵坊 电话：514-998-8028 limeiwu@hotmail.com
新年养生话排毒
前段时间有位读者来电话咨询关于排 毒养生的问题，并提出可否专写一篇关于 排毒养生的话题？最近中国农历新年即将 到来，朋友们难得相聚免不了吃吃喝喝， 正好聊聊这个话题。 人体有很多的系统排毒，我不是医 学人士，我只以自己所用的产品和效果来 说几点亲身的体验和体会。我认为我们的 循环系统、免疫系统和皮肤排毒很重要。 俗话说：便秘拖一天，如吸三包烟。毒素 不能及时排出体外，被机体从新吸收，就 会造成人体中毒，引发多种疾病。体内毒
〔风水命理〕
素一旦形成，即可阻滞气的运行，又会妨 碍血的正常运行，使人体内血液运行只滞 缓，从而形成淤血，生活中有些人面色发 暗、口唇青紫，都是体内有淤血的表现。 在这些毒素的影响下，轻者出现神疲乏 力、气短等现象，重者导致血管硬化，引 起高血压、高脂血症、高黏血症冠心病、 脑血栓等多种心脑血管病变。大量的毒 素滞留在体内无法排出，就可能导致机体 能量代谢平衡失调，产热过多。热过多就 会生火，平时，人们表现出皮肤瘙痒、干 燥，大便干结，面生豆豆等症壮就是因为 代谢失衡引起的。 所谓的“毒”，泛指对人体有不良 影响的物质，内在毒素如：宿便，胆固 醇，脂肪，尿酸，乳酸，水毒和淤血。外 来毒素如大气污染，蔬菜中的农药残留， 汽车尾气，工业废气，化学药品，食物中 的防腐剂，化妆品中超标的重金属，垃圾 食品等现代文明带来的毒副作用等。正常 健康人群的肾中精气具有调节全身阴阳的 能力，而一旦毒素进入肾脏，就会造成肾
对付小人的方法。 对小人要勤打招呼，少说话，不主动来往，但不拒绝来往，不深交，但不绝 交，可以给予好处，但不能占小人便宜。不要进小人圈子，也不让小人深如自己的 领域和心灵。不要帮忙，不阻拦，不规劝，不参与，不讨论，任其发展，任其自生 自灭。小人多行不义，迟早会被大家认识到他的嘴脸。
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514 426-1788 ext. 2359 514 578-5308
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亏，导致体内阴阳失调，出现阴阳偏衰或 偏盛。如阴虚则火旺，人就会出现皮肤干 燥、瘙痒、大便干燥、口干舌燥等症状； 而阳虚则生寒，人就会出现面色暗淡、四 肢寒冷、大便溏泻病症。 俗话说：“百病有毒发”。不论是哪 一类的病毒，也不论毒素是有外侵入，还 是有内而生，都会对人体造成伤害。某些 毒物作用于人的中枢神经系统和内分泌系 统，不仅会影响人们的精神状态，引发失 眠、精神失常、思维迟钝，还可导致情志 变异，如神情冷漠、郁郁寡欢、忧虑烦躁 等症状。毒素还影响养颜美容，面部色素 的沉着及皮肤衰老都会影响美女的颜容， 而体内的毒素就是导致皮肤问题的重要因 素之一。各种毒素可以导致皮质激素增 多，产生老年斑、黄褐斑等。毒素还是面 部皱增多，皮肤衰老、有碍美容的重要原 因其中之一。 所以，我们要排毒，要进行体内的 环保。所谓“排毒”，就是打通人体的管 道，排出毒素。人体绝大部分的毒素来自
〔粤语课堂〕
于体内自身新陈代谢，产生出各种各样人 体所不需要的废物，比如含有大量废弃物 和胆汁的粪便、含有尿素等代谢产物的尿 液等等。消化管道是人体的主要吸收、排 泄管道，同时它也是人体重要的排毒管道 之一。人体通过粪便、尿液、出汗等途径 及时地把这些东西清除出体外。 经过多种的尝试，我选择了爱身健丽 的排毒燃脂产品进行体内的排毒环保。爱身 健丽是营养净化的世界领导者，爱身健丽不 是节食，它是一個完整的健康系統，专为改 善和增进你全面性健康和生活品质而特別设 计的调养系統。爱身健丽是人体排毒、体内 环保、燃脂瘦身保健品的好产品。最近我更 选择改用爱身健丽的护肤品，很适合亚洲人 的肤质，价钱实惠。爱身健丽为我提供了改 变健康方式的解决方案，让我们免除身体上 的困苦。用了爱身健丽产品我的体重减轻了 不少，重要的是皮肤细腻了很多，皮肤改善 得很理想，人的状态要比实际年龄要年青。 我用了觉得好就拿出来与大家分享，祝朋 友们都身体健康！
什么 ------ 乜嘢、咩。多少 ------ 几多。 这么好 ------ 咁好。为什么 ------ 点解。 回家 ------ 翻归、翻屋企。打算 ------ 谂住。 口渴 ------ 颈渴。不用 ------ 唔使。
资
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谈谈保险中的一个法律概念（一） ASSURSOLUTION保险公司 李如山
李如山 电话： 514-276-0000 本期我想谈谈保险中的一个非常重要 的法律概念：Subrogation。这是一个保险 中独有的法律概念。在魁北克民法（Code civil du Québec 以下简称C.C.Q）中，关 于Subrogation的阐述集中在1651到1659条 款。其中1651条款中规定：当一个人代替 债务方向债权方进行了赔偿之后，他可能 获得债权方的权利，其获得的权利不可超 过其代替债务方所作出的赔偿。 这是什么意思呢？让我举一个例子来说 明吧。 老李是一名租客，他租了老江的房子。 一天，老李正做饭的时候，接到一个电话， 打电话的时候忘了去管锅里的热油了，结果 着火了，把自己住的DUPLEX整个房顶都烧没 了。老李慌神了，他可没有买租客保险，这 个损失谁来负呢？当确定房东老江有房屋保 险之后，他才稍微放下了心。 老李真的就没事了吗？保险公司会怎样 处理这个事情呢？
因为老江有房屋保险，而且引发事故的 风险是在保险保护范围之内，所以老江的 保险公司肯定会进行赔偿。假设这场火灾 所造成的损失是50,000加币，而老李的保 险合同中的起赔额(Deductible)是1000加 币，那么保险公司会赔付49,000加币。 然而，且慢，这件事就算完了吗？ 根据C.C.Q 1651条款的规定，保险公 司在赔偿了老江之后，就取得了老江的权 利，可以追究引发这起事故的肇事方的责 任。在1976年魁北克民法经历大变革之 前，保险公司必须要获得保险人的同意， 才能够取得Subrogation的权利，而1976年 之后，根据C.C.Q 2474条款的规定，一旦 保险公司向保险人做出了赔偿，无需任何 形式的同意，保险公司自动取得保险人追 究债务方的权利。 肇事的责任方在于老李，这是明白无 误的。还记得我曾经反复谈及的C.C.Q1457 条款吗？任何人有义务为自己所犯的错误 负责并做出相应的赔偿。老江的保险公司 首先关心的是老李有没有租客保险，若 有，事情就相对简单一些。老李的租客保 险中的责任险部分会代替老李对老江的保 险公司做出赔偿，数额为老江的保险公司 对老江所做的赔偿，在上述的例子中，是 49,000加币，前提是这个数额不超过租客 保险中责任险的额度。
然而，事实上老李没有租客保险。那么 问题就复杂了，老江的保险公司完全有权 利对老李进行追诉。同时老江也有权利对 老李进行追诉，别忘了老江自己在事故中 承担了起赔额（Deductible）1000加币的 损失。 在C.C.Q 1658条款中规定，如果责任 方没有能力偿还全部损失时，保险人的权
利优先于保险公司的权利。也就是说，在 上述的例子中，老江的保险公司所主张的 权利是49,000加币，而老江所主张的权 利是1000加币，而如果老李只有能力赔偿 30,000加币，第一个1000加币要偿还老 江，而剩下的29,000加币才是老江的保险 公司的。 下一期我们接着谈Subrogation的话题。
反复买卖，难享自住房免税之优惠 加拿大的所得税制在几经改革变动 之后，那种赚钱“免税”的好事剩下的 已寥寥无几了。一般人能想到的一个规 定就是从出售“主要住所”（principal residence，通常称自住房）的所得可以彻 底免税，也不用申报，但就是这一条也不 是一般人想象的那么简单。 用一个事例说明；有位华人朋友在3年 内买卖更换了4次自己住房，而且每次的情 形都是先买旧房装修并在自己全家搬进去 住一段时间后再卖掉；这样一直是保持任 何时间只有一处自住房。当最近得知税局 不但不给与免税还要按生意收入征税时， 他非常吃惊和生气，理直气壮地问道： “不是每一家都有一个免税自住房的名额
吗？”，“我不是住进去呀？” 其实，这位朋友理解的，即每家可享 受一个免税自住房的名额、需要真正入住 等，都是有效的有关规则，但他不知道还 有其它规则的存在，并且这些规则运用起 来还相当复杂。 简单地说，从结果上看，纳税人从房地 产交易中所得的税务待遇可分为三种：享受 100%免税（自住房），50%算纳税收入（资 本增值），100%算纳税收入（生意收入）。 然而，从性质上看，房地产交易所得只有两 大类，即资本增值和生意收入，而纳税人出 卖“主要住所”（principal residence） 的所得，属于资本增值，只不过是一种例外 的资本增值，即免税的资本增值。所以，
一个房屋交易的所得，一旦被定性为生意收 入，就与资本增值没关系了，屋主就不可能 享受“主要住所”免税的税务待遇。换句话 说，在程序上有关所得只有在第一步被定性 为资本增值的前提下，才有机会进入下一步 去区分是一般的应纳税的资本增值，还是例 外的免税的资本增值（自住房）。这就是为 什么上述华人3年买卖更换4次自己住房，如 果是被定性为生意运作（即炒房），就无免 税自住房可言了。 这样一来，对于许多纳税人来说，能否 享受到免税的自住房的关键是怎样区分资本 增值和生意收入。为建立一个统一的标准来 检验或区分，加拿大案例法确立了一个六因 素的模式。这六个因素是：物业的性质或类
型，业主占有时间的长短，类似的交易（或 运作）的频率，对物业进行的加工或改进， 导致出售物业的情形，以及纳税人在购买 时的动机和意向。法庭在运用这6因素模式 时，会全面地综合地考虑各个因素再得出结 论，而不是只看某一因素，一锤定音。 上述六因素模式在司法运用上，根据具 体的不同情形，多年来得出了一些超出一 般人想象的结论。从一个极端来看，纳税 人哪怕是只做一笔房地产买卖也可能构成 “生意运作”，从中所得属于生意收入； 从另一极端来看，如果纳税人买住房哪怕 只是住进几天后就卖掉了，也有可能算是 他的免税的自住房。关键是看这六要素在 具体情形里的运用。
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从邓文迪离婚案，继谈“家族信托”财产传承的奥妙（一） —— 家族事务管理信托：“预离婚”架构 新的一年来了，先给各位朋友拱手拜 年，多谢抬爱！去年的专栏中，业内同行 颇有微词，希望能笔下留白，以利同业间 的友好相处。本人虚心接纳全部意见，以 后的文中必定多加一份小心，以节省列位 同业搜查本专栏瑕疵的宝贵时间。而那些 有意愿了解更多细节的朋友和客户，可来 电约时间当面细谈。 元旦这几天，默多克、邓文迪的离婚 案成了极为火爆的话题，除获得英国“年 度离婚案”外，有地产业人士评估邓得到 的房产价值，有时政人士论“间谍说”和 “首相说”，有美女作家贬损邓的容貌外 再配上自己的雅照，以实证邓风风火火14 年其实没她过得好……更有趣的是，财经 圈里竟蹦出了一篇奇文，谈邓文迪扳不倒 默多克的关键，在于“家族信托”的结构 起了大作用。 要知道“家族信托”的架构、设计和 操盘手法，一直是投资银行界high-end的 话题。通常会做的不去说，而在说的基本 没做过，多是象牙塔里的教授搜罗出古董 课本里的部分章节自娱自乐一番。而这篇 奇文，作者实在是有料，点到了结构的关 键处，令海懿看了喜不自禁，甘愿为各位 读者朋友送上一份过年大礼：让咱们顺着 这条藤脉一探“家族信托”的究竟，看看 它是怎样在规避企业家离婚风险、实现家 族财产传承、乃至在避税方面起到大作用 的。 如果您想了解更多关于家庭财产 规划、家族遗产传承、税务规划、人寿 险、重病险、长期护理险、探亲险、团 体险方面的信息，或欲就共同的兴趣点 做探讨，或有疑问需要解答，欢迎联系 514-839 9076 (cell) ，也可发邮件至 huanghaiyi@gmail.com，更多文章请见 www.huanghaiyi.com 国内信托业之“死而复生” “信托”一词，对国人来说算是新事 物，这皆因国内“信托”业在“股票”、 “基金”、“期货”、“债券”等分类中 当属时运最不济的。自1979年复业后，先 后经历了六次整顿，每次整顿都会祭出一 批牺牲品，而1998年的整顿（第五次整 顿）更是将信托业棒打至彻底“歇业”的 状态。 记得2000年曾跟长安街上一位信托的 高管谈天，诺大的一层办公场地只有她一 人留守，除了人事关系已基本冻结外，提
到业务更是惘然，说怕是要等到2003了。 那段时间可算是信托业的一段“严冬”， 有个数据足以说明当时的情况：2001年 《信托法》颁布之前，共有210多家信托机 构退出市场，仅有59家获准重新登记，另
2009年底“龙湖地产”在香港市场 IPO，2012年夏，女掌门人吴亚军和蔡奎离 婚，这一“预离婚”信托架构经受住了考 验，成功保持了公司股权结构和经营模式 的稳定，详见下图：
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* 重大疾病险、团体保险的优化 * 重大疾病险与人寿险的组合技巧 * 申请超级签证、父母探亲签证的技巧 有13家列为拟保留而尚未重新登记。 2001年《信托法》正式颁布，但除了 这个法案外，还缺少具体的操作层面上的 指引，且行业的整顿繁复拖冗，所以这一 停顿的状况一直延后至2007年。待《信托 公司管理办法》、《信托公司集合资金信 托计划管理办法》颁布后，信托业这才算 开门“复业”了。 之所以详述这段渊源，是因为分析 信托案例时，需结合当时的政策背景，这 样才好感受操盘人当时的心态。之后我们 会看到，国内信托类的案例大多会发生在 2007年第六次整顿后，或是转战至香港、 开曼、BVI等离岸渠道，这都与当时的政策 背景变化密切相关。 “龙湖地产”的家族事务管理信 托——“预离婚”架构 在那篇奇文中，邓、默的离婚并不是 重点，文章2/3的篇幅都花在对国内吴亚 军“龙湖地产”案例的描述上。事件的进 展还附上了主要的时间点，对投行人士而 言，可算是连“进度表”也配好了一半。 “龙湖地产”信托结构的运作始自 2007年11月，通过跨度两年的几番动作， 设立了“预离婚”架构的民事事务管理型 信托（通过设立动产或不动产信托、股权 代持信托、家族信托、遗嘱信托等方式建 立的信托），集中解决了税务筹划、家族 生意管理方面的诸多问题。
图中可见，全部资产系均由离岸的 吴氏家族信托、蔡氏家族信托在顶层控 制；分成比例在离岸公司Charm Talent、 Precious Full一层体现，这一比例是 吴、蔡二人2009年底上市前达成的共识 （办理正式离婚手续前的三年）；空壳的 龙湖地产是上市的实体；离岸的Long for Investment能起到防火墙的作用，缓冲了 与境内资产直接相连的“香港嘉逊发展” 未来可能因政策面变化而带来的冲击。除 此之外，Long for Investment还能起到哪 些作用将在下篇专栏中咱们详细讨论。 之所以被称作“预离婚”架构，是因 为最上层的信托分别为吴氏、蔡氏两个家 族的信托，区别于常规的一个家族信托持 有全部资产的形式。正因为此，BVI公司层 面也需要各自分开设立。 其实就国内的氛围而言，家族企业 中出现亲友间的纠纷是很常见的。“预离 婚”架构并不只是为离婚而准备，其实这 是清晰不同家族的利益的一个蛮有效的方 式。 比如在家族企业中，夫妻双方的亲朋 好友大多会参与到公司经营和管理中，在 集团公司、子公司中任不同的高管职务； 之后他们也会逐渐引入他们信任的亲朋好 友……当圈子几度扩展后，多方在参与和 渗入，利益关系会变得极为复杂。若是大 家行事风格迥异，那会容易引领公司至一 种近乎失控的局面。这时若是再出现“离
* 留学生保险、旅游探亲险咨询 * 海外资产申报和报税技巧 婚”的事件，各方人员都会面临重新站 队，占有主要的公司资源，从而为整个企 业带来很大的冲击。 所以在夫妻关系尚融洽时事先设立好 “预离婚”结构，既能清晰利益结构，也 能为以后的风险提前做好应对准备，不失 为一种理智的选择。 2012年夏，吴蔡二人正式离婚。这时 投资者才注意到在“龙湖地产”几年前的 上市招股说明书中早已预设了分家路径和 财产分割方案。由于顶层的信托结构早已 分割了主要财产，而底层的重庆旭科中二 人的持股比例也已确定，所以并没有出现 什么针对股权结构的纠纷。离婚后蔡奎并 无抛售股份的计划，从而没有触发已发行 债券的赎回条款。龙湖地产的“预离婚” 架构承受住了离婚的考验。 花旗、摩根史丹利是“龙湖地产”的 主要上市保荐人，且在上市前就有过几年 的磨合，这一“预离婚”信托架构应为花 旗和摩根史丹利的手笔，这也应代表了投 行界最近几年信托架构的最高水平了。 之后的几周内，咱们将一起继续探讨 “龙湖地产”信托结构的建立和目的，来 发掘更多的有趣之处。
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教育园地 2014年1月23日
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拥有海外文凭不再能确保高薪 送孩子出国留学，投资是否划算 中国知名企业家马云(Jack Ma)认为，在 中国，经商能否成功与有没有外国名牌大学 的文凭无关。他的名言是：“判断一个人、 一个公司是不是优秀，不要看他是不是从哈 佛(Harvard)或斯坦福(Stanford)毕业的。” 对互联网公司阿里巴巴(Alibaba)这位 联合创始人的观点，越来越多的中国家长 显然无法苟同。他们中越来越多的人会拿 出相当于家庭年收入三四倍的钱，送他们 唯一的孩子出国留学。如今，一些家长开 始质疑这笔投资是否值得。 过去10年中，中国留学生的人数已增长 逾两倍，而且还在继续增长。来自中产阶 级下层家庭的留学生人数增长尤为迅猛： 根据中国社科院(Chinese Academy of Social Sciences)的一份报告，2009 年底，来自中产阶级下层家庭的留学生人 数仅占留学生总人数的2%，但到2010年 底，这个比例升到了34%。 对于许多送孩子出国留学的中国家庭而 言，钱并不是目的。但很多中产阶级下层 家庭却是指望靠他们唯一的孩子养老的。
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外国的大学也越来越依赖于从中国留学 生那里收取费用，以增加收入。但花费100 万至200万元人民币(合16.5万至33万美元) 去申请和取得一个外国学位，最后却回到 一个700万大学毕业生找不到工作的就业市 场上，这是否值得？ 中国招聘机构和人力资源专业人士 称，归国留学人士（俗称“海归”或“海 龟”，后者是取其海陆两栖之义）受聘做 入门级工作时，薪水可能跟本土毕业生一 样高、或仅略高一点。 中国第二富豪宗庆后曾将他的独女、当 然接班人宗馥莉送到海外留学。结果，他 最近在一个新闻发布会上表示，现年30多 岁的宗馥莉“既不了解中国企业的现状， 也不清楚国外情况”。 中国主要招聘机构前程无忧(51job)首 席人力资源专家冯丽娟(Jennifer Feng)表 示，“拥有海外文凭的求职者和本土大学 毕业生的起薪没有很大差别”。拥有海外 文凭就能确保获得高薪工作的日子已经一 去不复返了。 冯丽娟表示：“如今留学生的比例很 高，他们所学的知识不是特别适合中国市 场。”她补充称，中国不再只是将自己最 聪明的学生送到国外了。 如今很大一部分留学生成绩中等、甚至 中等偏下，当初未能被中国国内的大学录 取。不过，他们念的外国大学可能也不是 一流的大学。冯丽娟说：“如今留学生念 的大学中，有80%至90%是大多数中国人从
未听说过的。”甚 至在海外学习英语 的经历都不再像以 往那样重要了。招 聘者表示，本土大 学毕业生就能满足 他们对英语能力的 需求。 在上海最近举办的一次招聘会上， 金尊投资咨询(Jinzun Investment Consulting)的刘银伟（音译）收到了大量 简历，但他想招的不是那些“海归”。他 要招聘的职位是销售。上一次他聘用了一 位从英国留学回来的硕士，那个人“认为 自己懂的很多，因此……看不起客户”。 对于25岁的高伟而言，攻读墨尔本大 学(University of Melbourne)并非第一 选择，但谁让她没考上中国国内的一流大 学呢？她说，在墨尔本学习4年，花了100 万元人民币，这对于她（在华东城市南京 经商）的父母而言只是“小菜一碟”。那 么，这笔钱花得值得吗？“这不是我的 钱，所以我对于投资回报率没有看法，但 这四年为我留下了非常美好的回忆。” 28岁的Sandra Yoo走的是一条不同的 道路：她知道，父母负担不起自己的留学 费用，因此她先在中国念完本科，然后赴 约克大学(University of York)攻读了一 个一年期公共经济学硕士学位。这一年的 花费为26万元人民币，而她在中国一家股 票公司的起薪是22万元人民币。她也希望
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她自己的孩子先在中国念完本科。她说： “如果太早出国，他们就会失去大学同学 这份人脉。”在中国，同学关系往往会为 经商提供非常宝贵的人脉资源。 26岁的谷慧妮(音译)花了父母50万元 人民币，获得了哥伦比亚大学(Columbia University)的新闻学硕士学位。她说：“在 美国读书的花销就像是天天住四星或五星级 酒店。”谷慧妮年轻、优雅、镇定自如，操 一口流利的英语。她说，她自己对留学准备 不足，那段经历让她非常痛苦，因此她加入 了一家教育咨询机构，以帮助其他家庭避免 类似的错误。不过，留学中介机构本身收取 的费用也可能占到海外留学费用的很大一部 分。申请人被国外的大学录取后，留学中介 会收取3万元至30万元人民币不等的费用。 中国第一批海外留学生之一夏颖奇现在 在北京市政府工作，帮助吸引高素质留学 人员归国。对于新一代“海归”而言，留 学是否值得？“留学的意义其实不仅仅在 于工作和薪水——住在外国，整个国家都 是你的‘大学’。”他说，“我觉得这是 个不错的选择。”
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Real Estate · Business· Life Style Vos Ressources en Immobilier et Investisement Vol 3 No 3 总第89期 Jeudi Le 23 Janvier 2014 514-861-6319 ads7days@gmail.com www.ling77.com ISSN 1929-6312